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LA PRIMA DE NEGOCIO EN MATERIA DE ARRIENDO

Y VENTA

UNIVERSIDAD DE CARTAGENA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
PROGRAMA DE DERECHO

DOCENTE:
ADOLFO MAR´TÍN ARIAS VILLALOBOS

DIANA CAROLINA TORRES TORRES

CARTAGENA DE INDIAS, D. T Y C.

13 DICIEMBRE DE 2023
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La Prima Comercial Bajo la Ley Colombiana y su Alcance en Materia de Arrendamiento y

Venta

Fundamento Jurídico

En Colombia no existe fundamento legal que circunscriba la liquidación de la prima

comercial, sin embargo, la jurisprudencia se ha pronunciado al respecto haciendo una

explicación formal a los vacíos legales que en la legislación colombiana aún no tiene respuestas,

estableciendo que “los particulares puedes hacer lo que la Constitución y la ley no les prohíba”.

Para entrar en materia del tema que nos ocupa, lo primero que hay que definir es: ¿Qué es un

local comercial?

“Ahora bien, aunque no están reglamentados, por “locales comerciales” comúnmente se

entienden aquellos locales donde funcionan establecimientos de comercio, esto es el lugar físico

en el cual el comerciante tiene sus artículos o el conjunto de bienes que conforman el

establecimiento de comercio, v. gr. puntos de venta, tiendas o comercio, que es el lugar donde se

atiende a clientes de manera presencial, ya sea para vender productos o para prestarle algún

servicio.” (Superintendencia de Sociedades, 2017).

Dicho concepto normalmente tiende a confundirse con “Establecimiento de comercio”,

por tal motivo también definiremos este concepto para poder establecer las principales

diferencias. Se entiende por establecimiento de comercio a “un conjunto de bienes organizados

por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios

establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer

a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales.” (Código de

Comercio, 1971).
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En general, un local comercial es un espacio físico donde se suministran bienes y

servicios, mientras que un establecimiento de comercio está constituido por objetos, artículos y

bienes utilizados para la actividad comercial.

En Colombia, la propiedad de bienes intangibles es un tema que esta regulado

minuciosamente por la legislación colombiana. Esto a permitido que se le otorgue especial

protección legal al comerciante en su actividad comercial, lo cual permite legitimar los negocios.

Lo que permite que se le asigne un patrimonio adicional al negocio representando en un valor

económico, a pesar de no ser tangible, son aspectos como: la prestación de servicios, políticas de

publicidad y mercadeo, y el trabajo constante.

De todo este tema surge el termino “prima comercial”, el cual se aplica en los contratos

de arrendamiento de locales comerciales. Dicha figura se viene utilizando de manera cotidiana,

pues a pesar de que los comerciantes no son abogados, es una práctica usual entre ellos el pago

de la prima en este tipo de contratos. Las preguntas que surgen de todo estos y que son el

principal foco de atención, son: ¿A que nos referimos con prima comercial? ¿Cómo se liquida?

¿Cómo se reclama? ¿Debe estar pactada en los contratos de arrendamiento de local comercial,

para ser reconocida en favor del arrendatario? ¿Cuántas primas existen? ¿Quién debe reclamar la

prima?

Teniendo claro la definición de local comercial y cuál es su principal diferencia con el

establecimiento de comercio, la prima vendría siendo la valorización de este negocio o la

acreditación del lugar, la cual adquiere fuerza jurídica para el arrendatario del local comercial

después de que el local comercial haya sido utilizado y se hayan realizado actividades

comerciales durante más de dos años.

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A diferencia de otros países como México y España, nuestro ordenamiento jurídico no

consagra ninguna conceptualización de la noción de prima comercial. Esta ausencia de normas

ha generado profusas confusiones en cuanto a sus verdaderos alcances y la disputa de su

obligatoriedad como derecho indemnizatorio en favor del arrendatario comerciante.

Como no existe ninguna normatividad que regule esta figura jurídica más que la fuente

del derecho denominada “costumbre”, la cual es una autentica norma jurídica, puesto que regula

relaciones Inter partes y atribuye derechos y deberes a los intervinientes. El artículo 3 del Código

de Comercio consagra que “…La costumbre mercantil tendrá la misma autoridad que la ley

comercial, siempre que no la contraríe manifiesta o tácitamente y que los hechos constitutivos de

la misma sean públicos, uniformes y reiterados en el lugar donde hayan de cumplirse las

prestaciones o surgido las relaciones que deban regularse por ella…” (Código de Comercio,

1971). Asimismo, es imperioso referirse a la doctrina y a la jurisprudencia para poder definir y

establecer los criterios y requisitos de la prima comercial en los contratos de arrendamiento.

Algunas jurisprudencias hacen las siguientes definiciones: «“La Prima es el precio que paga

un comerciante por ingresar a un mercado competido”, otra definición apela más al esfuerzo

constante e ininterrumpido del arrendatario así: “es el crédito mercantil formado por un

establecimiento de comercio”, de otro lado, hay una definición relacionada con el método para

valorar una empresa que está activa, definiéndolo como : “Es el valor de la empresa en marcha,

menos el valor de sus activos, previo el pago de pasivos”, por su parte, existe una cuarta

definición que se centra no en la actividad que realiza el comerciante, si no en la ubicación

geográfica del inmueble, es más, en la georreferenciación que pueden hacer las personas del

local comercial, cuando dice que: “Es el crédito mercantil de un negocio de comercio cuyo factor

fundamental de renta está relacionado con la tenencia temporal del inmueble en donde funciona”.
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Esta última hace alusión al pensamiento generalizado, de una comunidad de que por ejemplo una

farmacia o un almacén está ubicada en tal punto, la tal esquina, en tal cuadra.» (Villegas Lopera,

2020).

1. “La Prima es el precio que paga un comerciante por ingresar a un mercado competido”

En efecto, se negocian las primas para ocupar un local, por cuanto el comerciante aspira a

posicionar adecuadamente su negocio. Se parte del supuesto de que un buen punto debe generar

un buen movimiento comercial, en el que lógicamente podrá estar presente la competencia en la

misma línea de bienes, productos o servicios.

2. “Es el crédito mercantil formado por un establecimiento de comercio”

La búsqueda de beneficios legítimos, la acumulación y el trabajo continuo de los

empresarios, la implementación de sistemas adecuados de marketing y publicidad, así como un

buen servicio y atención a los clientes crearán buena voluntad, un buen nombre de la empresa,

prestigio en el mercado, tanto en un valor medible cuantitativa y cualitativamente. La empresa

con todos sus componentes como lo son buenos vendedores, posicionamiento en la sociedad y,

por lo tanto, tienen derecho a ganancias presupuestadas o presupuestables. Debido a que la

empresa históricamente ha realizado un seguimiento de las ventas, este crédito se puede avaluar

determinando su valor actual.

3. “Es el valor de la empresa en marcha, menos el valor de sus activos, previo el pago de

pasivos”

Como método para determinar el valor presente de una empresa en funcionamiento, se

considera apropiado liquidar todos sus activos tangibles (bienes tangibles) después del pago de

los pasivos existentes, vencidos y por vencerse. Según este concepto, el valor de una empresa
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sería el resultado de vender los activos que posee, saldar sus deudas y crear valor residual, lo que

se considera una prima.

4. "Es el crédito mercantil de un negocio de comercio cuyo factor fundamental de renta está

relacionado con la tenencia temporal del inmueble en donde funciona"

Según este enfoque, la prima no se corresponde plenamente con el tipo de actividad realizada

en el local, sino con el tipo de inmueble de que se trate. Las empresas son fundamentalmente

valiosas, por lo que una misma empresa tendrá valores diferentes en diferentes lugares. Existe la

creencia generalizada en la sociedad de que una ferretería X está ubicada en un lugar y que es allí

a donde debe acudir con relativa certeza para suplir sus necesidades en este campo.

En cuanto al cálculo de la prima comercial, existen varios métodos para calcular las primas.

Lo más común es una revisión de los dos últimos años de contabilidad de la empresa, una

evaluación de activos, pasivos, ingresos y gastos, y un acuerdo entre las partes sobre

compensación. Existe otro método, más cualitativo que cuantitativo, que consiste en evaluar la

empresa utilizando herramientas como previsiones financieras, flujos de clientes, duración de la

empresa, sectores económicos, etc., teniendo en cuenta estimaciones financieras de activos

intangibles. Esta evaluación cualitativa es realizada por un especialista financiero con

experiencia en la evaluación de activos intangibles.

Tipos de Primas

Contrariamente a la creencia popular, de que sólo existe la llamada Prima Comercial,

mediante la cual un empresario interesado en ocupar un local paga a su actual ocupante una suma

de dinero (Prima) para que desaloje el local y así permitirle un nuevo destino, pueden
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identificarse por sus elementos esenciales varios tipos de "primas comerciales", cuyas

situaciones tienen consecuencias jurídicas diferentes según el tipo de prima de que se trate.

1. “Prima Indemnizatoria: Este tipo de prima se encuentra directamente asociada al

contrato de arrendamiento sobre el local comercial en donde funciona el negocio, por tal

razón es menester analizar los aspectos básicos del contrato de arrendamiento sobre

locales comerciales.

2. Prima de Colocación: consistente en la exigencia a un arrendatario de cancelar

previamente una prima comercial para poder ocupar un local que se encuentra

completamente desocupado. Se ha venido imponiendo una práctica en nuestro medio, en

la que un local comercial, de ubicación privilegiada y precedido de un claro antecedente

comercial, es arrendado a un tercero quien lo ocupa con un negocio similar o diferente al

que existía en el local. En esta modalidad de prima se aplica el aforismo jurídico, según el

cual: "Los particulares podemos hacer todo aquello que no esté prohibido por la ley”

3. Prima del negocio (prima comercial): Dicha prima está asociada al establecimiento

comercial y el crédito de que goza.” (Marín Vélez, 2002)

Cesión del Contrato de Arriendo de un Local y Prima Comercial

El artículo 516 del Código de Comercio consagra los elementos del establecimiento de

comercio. Específicamente en el numeral sexto, establece que "el derecho a evitar la desviación

de la clientela y a la protección de la reputación comercial" hace parte de un establecimiento de

comercio. De este modo, el reconocimiento comercial de un establecimiento de comercio se

resume al GOOD WILL o a su derecho al buen nombre y a la buena reputación.

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Cuando un comerciante abre su negocio, establece relaciones comerciales y civiles con

proveedores y clientes. Esta relación le da derecho a una buena reputación comercial, también

conocida como buen nombre. Entonces, al tratarse de una transferencia de plusvalía, se reconoce

y se puede comercializar; esto puede incluir el pago de una prima por la venta de una empresa

comercial.

Venta del Establecimiento de Comercio

Es importante recordar que la venta del establecimiento de comercio es

agrupada, lo que significa que el propietario también puede vender su derecho al Good Will.

Ahora bien, en cuanto al traslado de local de una empresa, cabe aclarar que no está

previsto que no se pueda traspasar un buen nombre y pagar una prima por ello. Por lo tanto, este

escenario es posible y, si se implementa, no viola ninguna norma comercial ni es ilegal.

Diferencia Entre Good Will y Prima Comercial

Un grave error, que se comete frecuente, es confundir el termino “Good Will” con el término

“Prima comercial”. No deben confundirse dado que no tienen el mismo tratamiento legal, así

como lo explica la sala de casación civil de la corte suprema de justicia en sentencia 5860 del 27

de julio de 2001:

«Y respecto de la denominada prima, ya se dijo que el Tribunal entendió que ella carecía de

consagración legal y que, por tratarse de una costumbre, debió el demandante probar su

vigencia entre los comerciantes del lugar, inferencia ésta que, además de haber sido soslayada

por el impugnante, no puede tildarse de equivocada. En efecto, en algunas legislaciones

foráneas en las que los derechos del empresario arrendatario frente a su arrendador se
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encuentran aún más rígidamente tutelados, severidad que inclusive ha permitido a algunos

denominar tales prerrogativas como “propiedad comercial”, se faculta al arrendatario, por

expreso mandato legal, a cobrar un precio por el “traspaso” del local comercial, es decir, por

la cesión de su posición dentro del contrato de arrendamiento, independientemente del valor a

que haya lugar por las existencias del establecimiento. Sin embargo, en el ordenamiento

mercantil colombiano, no existe regla legal que favorezca tal práctica, ni disposición legislativa

alguna que imponga al arrendador que recupera el inmueble arrendado el deber de pagarla,

motivo por el cual, de tener fuerza normativa como costumbre local, regional o nacional, debió

estar probada en la forma prevista por la ley.»

Por lo general, el contenido anterior suele estar directamente relacionado con el

arrendamiento de locales comerciales, lo que genera la expectativa de que a los comerciantes

deban pagarles una “indemnización” cuando el inmueble es devuelto al arrendador o propietario;

Como resultado, un gran número de propietarios "rechazan" los términos y, en ausencia de los

términos, el inquilino considera necesario negociar con el propietario debido a una estancia más

prolongada en la propiedad del propietario como una "oportunidad" para reclamar el

reconocimiento. del “Good Will” que la empresa ha conseguido a lo largo del tiempo, por lo que

podemos decir que no es raro que se produzcan malas interpretaciones, ya que los inquilinos

confunden lo comercial con lo no comercial, es decir, su papelería, ferretería, etc. es el

establecimiento de comercio y el lugar de negocios es el área o espacio en el que se ubica el

lugar de negocios. Son dos conceptos diferentes.

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Indemnización por Parte del Arrendador al Arrendatario de un Local Comercial

El art. 522 del Código ya citado contempla que el arrendador indemnice al arrendatario en el

evento que llegue a usar el local comercial para establecer un negocio parecido al que aquél tuvo

en ese lugar, señalando lo siguiente: “<CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO>.

Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de

los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los

perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos

mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se

desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario”.

Si el contrato de arrendamiento de un inmueble arrendado a un comerciante vence después de

dos años y no se renueva porque el arrendador requiere que la propiedad sea ocupada por una

persona que no es inquilino, o si la propiedad necesita ser reconstruida o renovada, y no puede

ejecutarse a menos que se transfiera la propiedad, deberá el inquilino efectuar la entrega del bien

inmueble. Cuando el contrato de arrendamiento no se renueva por la necesidad de renovación

tras renovación, el inquilino tiene el derecho de preferencia para celebrar el contrato de

arrendamiento, tal lo establece el artículo 521 del Código de Comercio el cual consagra lo

siguiente:

«El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a

cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva

edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de

arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.»

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¿Qué Pasa si el Propietario del Bien Inmueble que por Alguna de las Circunstancias

Anteriormente Mencionadas no Renovó el Contrato de Arrendamiento con el Empresario

no Ejecuta la Razón por la Cual el Contrato no se Renovó?

Si la empresa no actúa de acuerdo con la negativa a renovar el contrato o no inicia la

construcción dentro de los tres meses siguientes a la entrega del inmueble por parte del

empresario, el comerciante tiene derecho a reclamar una indemnización por los daños y

perjuicios. En cualquiera de estas circunstancias, el propietario deberá además indemnizar a la

empresa:

• Cuando el arrendador arrienda los locales a otra persona.

• Los utiliza el propietario para un establecimiento de comercio en el cual de

desarrollan actividades parecidas a las del arrendatario.

Además, dependiendo de las condiciones de tiempo, modo y lugar como hayan sucedido los

hechos, podría haberse constituido o no una violación a las normas sobre competencia desleal,

por ejemplo:

• Si la conducta se realizó contrariando las sanas costumbres mercantiles, la buena fe

comercial o los usos honestos en materia comercial.

• En caso de que, con el nuevo establecimiento de comercio, se hayan desviado los clientes

que frecuentaban el lugar donde el arrendatario se dedicaba a la misma actividad siendo

igualmente contrario a la ley y las buenas costumbres.

• Explotación de la reputación ajena, si el arrendador está aprovechando el

posicionamiento que el arrendatario tenía.

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Conclusiones

La primera conclusión que podemos sacar es que, si bien esta figura jurídica no está regulada

por el Código de Comercio ni por ninguna otra disposición del ordenamiento jurídico

colombiano, lo cierto es que sigue una práctica empresarial que con el tiempo ha sido

considerada como una costumbre comercial. La práctica, por ser un hecho que se repite en el

tiempo, es de carácter público, agregado y repetido, en el que se prestan servicios o surgen

relaciones reguladas. También debe tenerse en cuenta que el artículo 3 del Código de Comercio

colombiano otorga igual autoridad a la costumbre y a la ley, ya que en el derecho mercantil y

costumbre se encuentran en el mismo nivel normativo, salvo que la costumbre sea contraria a la

ley. La prima comercial es, por tanto, de obligado cumplimiento y reconocimiento para los

propietarios o arrendadores que quieran rescindir el contrato de arrendamiento de un local

comercial para destinarlo a otros fines, o para otros comerciantes que estén interesados en

utilizar un local.

La segunda conclusión es que se pueden utilizar varios métodos para calcular el valor de la

prima, el más utilizado es el primero, que consiste en observar los activos, pasivos, ingresos y

gastos en las cuentas del negocio durante el período de operación. En los últimos años, las partes

han acordado un enfoque de compensación más cuantitativo que cualitativo, o lo que llamamos

una prima comercial. Existe otro método utilizado que es la valoración de la empresa, teniendo

en cuenta la valoración económica de los activos intangibles, la cual se obtiene utilizando como

herramienta no sólo informes de la empresa, sino también previsiones financieras, flujos de

clientes, duración de operación de la empresa, sectores económicos, reformas tributarias

vigentes, impuestos, etc. El segundo enfoque sigue una evaluación cualitativa más que

cuantitativa. La persona que realiza esta valoración es un profesional financiero con

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conocimientos y experiencia en valoración de activos intangibles, preferentemente un

economista o en su defecto un ingeniero financiero.

La tercera conclusión es que no es necesario reservar la aprobación de la prima comercial en

el contrato de arrendamiento de un establecimiento de comercio, porque esta disposición deriva

de la costumbre y esencialmente otorga derechos al inquilino. En caso contrario, existe una

cláusula en el contrato de alquiler comercial que lo prohíbe o estipula que el inquilino renuncia

voluntariamente al reclamo de compensación por el concepto de prima comercial. En este último

caso, el arrendatario comercial pierde este derecho.

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Referencias
ARRUBLA PAUCAR, J. A. (1992). Presente y futuro de la contratación mercantil. Código de
Comercio, 20, 125-146.
(1971). Código de Comercio. Cundinamarca, Bogotá.
Corte Suprema de Justicia, S. C. (s.f.). Sentencia 5860 del 27 de julio de 2011. Bogotá: Diario
Oficial.
Good Will o Prima Comercial. (17 de Septiembre de 2021). Centro Jurídico Internacional.
Obtenido de https://accolombianlawyers.com/noticias/2021/09/17/good-will-o-prima-
comercial/
Marín Vélez, G. A. (2002). Valoración jurídica de la prima comercial. Opinión Jurídica:
Publicación de la Facultad de Derecho de la Universidad de Medellín.
Notaria 19 de Bogotá. (7 de Noviembre de 2019). Obtenido de
https://www.notaria19bogota.com/que-es-la-acreditacion-good-will-o-prima-comercial-
en-los-contratos-de-arrendamiento-comercial/
Prima comercial en cesión de contrato de arrendamiento. (7 de Marzo de 2016). Actualícese.
Obtenido de https://actualicese.com/prima-comercial-en-cesion-de-contrato-de-
arrendamiento/
Superintendencia de Sociedades. (2017). Oficio 220-081958. Cundinamarca, Bogotá.
Villegas Lopera, V. (4 de Agosto de 2020). La prima en los contratos de arrendamientos del local
comercial ¿Costumbre o Ley? Villegas Consultores Juridicos. Obtenido de
https://villegasconsultoresjuridicos.com/2020/08/04/la-prima-en-los-contratos-de-
arrendamiento-de-local-comercial/