3

ВСТУП

Однією із головних передумов ефективного розвитку вітчизняної

податкової системи є належне функціонування системи майнового
оподаткування, яке на сучасному етапі не є системним і цілісним її
механізмом. Функціонування майнового оподаткування повинне
грунтуватись на фіскальних аспектах майнових податків в напрямку
формування дохідної частини місцевих бюджетів, що відповідно вимагає
впорядкування їхньої структури, механізму обрахунку та справляння.
Майнове оподаткування не може ефективно розвиватись без
визначення його структурних елементів і теоретичних основ їх основних
ознак, адже практика їх використання без досконалого законодавчо -
наукового трактування негативно впливає на ефективність функціонування
вітчизняної податкової системи. Оцінивши структуру майнового
оподаткування, необхідно зазначити, що його основними елементами є
елементи податку.
Майновому оподаткуванню характерний прямий характер, і здійснення
ухилення від його сплати є доволі не простим процесом. Тому механізм
справляння майнового оподаткування містить високі вимоги, а його
удосконалення є головним фактором в підвищенні рівня ефективності
національної економіки. Зі сторони процесу регулювання економічних
відносин через механізм адміністрування оподаткування, в майнових
податках міститься багато позитивних ознак, зокрема: доволі складний
механізм зменшення об’єкту оподаткування, стимулювання виробничих
процесів і вирішення фінансових і економічних проблем держави і органів
місцевого самоврядування тощо.
Стан та перспективи майнового оподаткування в Україні
досліджувались такими авторами як: А. Бережною, О. Василиком, В.
Зайєцем, В. Ігнатком, О. Кириленком, В. Кравченком, С. Лєкарем , Ю.
 4

Мельком, В. Мельником, С. Музиченком , П. Пацурківським, О. Піхоцькою,

Н. Попадюком, В. Рибаком, А. Соколовською, О. Шкрабтаком і іншими.
Метою курсової роботи є дослідження теоретичних та практичних
основ щодо та перспектив розвитку майнового оподаткування в Україні.
Головними завданнями курсової роботи є:
- дослідити історичний досвід майнового оподаткування в Україні;
- визначити економічну сутність майнового оподаткування та його
місце в податковій системі України;
- охарактеризувати нормативно – правове регулювання майнового
оподаткування в Україні;
- проаналізувати надходження майнових податків до місцевих
бюджетів;
- оцінити ефективність майнового оподаткування в Україні;
- дослідити фіскальні і регулюючі наслідки майнового
оподаткування;
- вивчити зарубіжний досвід майнового оподаткування та
адаптація його в Україні;
- висвітлити проблемні аспекти та напрямки удосконалення
майнового оподаткування в Україні.
Предметом дослідження є cтан та перспективи майнового
оподаткування в Україні.
Об’єктом дослідження є економічні відносини, які виникають між
державою та платниками майнових податків.
Інформаційну базу курсової роботи формують: Податковий кодекс
України, і інші нормативно – правові документи, матеріали наукових
монографій та статей, дослідження вітчизняних і зарубіжних вчених щодо
даної проблеми, зарубіжні і українські інтернет видання.
 5

РОЗДІЛ 1
ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОПОДАТКУВАННЯ НА РИНКУ
НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ

1.1 Історичний досвід майнового оподаткування в Україні

Майнове оподаткування найдавнішим видіом оподаткування, але,
незважаючи на свою довготривалу історію, воно на сучасному етапі не є
бюджетозначущим. Даний чинник яскраво можна продемонструвати на
прикладі оподаткування податку на нерухоме майно в Україні, де на
протягом тривалого терміну земельне оподаткування має ресурсний
характер, а оподаткування нерухомого майна, відмінного від земельної
ділянки, фактично не здійснюється [20].
Перша згадка про майнове оподаткування появились в Стародавньому
Римі та Греції. Так, в Стародавній Греції було створено ейсфору, яка була
тимчасовим, надзвичайним внеском, який був потрібним для фінансування
форс-мажорних обставин (ведення воєн, будівництво флотів тощо). Ейсфора
застосовувалась відповідно до майнового становища громадян [33]. Вперше
цей податок було прийнято в дію в м. Афіни приблизно в 428—427 роках до
нашої ери [15].
В Давньому Римі справлявся податок tributum, розміри якого
встановлювались відповідно від земельної власності громадян, тому
римською владою була розроблений механізм її обліку (ценза) [34].
В Візантійській імперії справлявся капніком, це був такий собі податок
на нерухоме майно [21]. Його справляння відбувалось в залежності від
розмірів нерухомості громадян, чим більшою були розміри, тим більшу суму
податку доводилось сплачувати.
Початковий етап розвитку європейських держав характеризується
поширенням земельного податку. Так, в Франкській державі справлявся
 6

поземельний податок, він сплачувався в грошовій формі, рідше — в

натуральній [18].
Ознаки майнового оподаткування є присутніми в давньослов'янській
десятині. Залежно від майнового становища платники податків в епоху
Великого князівства Литовського та Речі Посполитої, сплачували обов'язкові
платежі, які називались серебщизною, лановою, шосом, подимнем. Після
входження України до складу Московії головними майновими податками, які
стягувались в надзвичайних випадках були “десята” або “п'ята деньга” [34].
На території України майнове оподаткування містить безліч
особливостей, адже на протязі різних часових проміжків частини сучасної
України знаходились в складі різних країн. Дані особливості призвели до
того, що в українській державі на сьогодні не сформувалось єдине розуміння
щодо основних понять майнового оподаткування.
Першим класичним майновим податком на Українській території був
"дякло". Даний податок ввела княгиня Ольга в 947 році [25]. Базою
оподаткування виступала міра землі (плуг та рало) та нерухомість (двір та
дим). Податок сплачувався грошима, хутром,та збіжжям. Майнові податки,
які стягувались із нерухомого майна, забезпечували стабільні надходження
до державної казни.
За часи панування Литовського князівства в XIV—XV століттях
справлявся грошовий поземельний податок і подимне, яке сплачувалось
міським і сільським населенням за користуванням землею. Загальний розмір
податку складав дві гроші. За часів існування Речі Посполитої (XVI—XVII
століття) стягувалось "ланове", яке виконувало функцію земельного
податку, базою оподаткування якого був лан або волока, з якого селяни
сплачували 30—40 грошей та який складав фактично 90% прямих податків
[20].
Головним моментом в довготривалій боротьбі українського народу
проти польської держави стала національно - визвольна війна Богдана
Хмельницького в 1648—1654 роках, в ході якої козацька дружина на чолі із
 7

гетьманом прагнули відродити українську державність, відновити свою

фінансову і податкову системи. Головним джерелом дохідної частини в
державній скарбниці були встановлені загальні податки, які були
запроваджені універсалами Б. Хмельницького, і які справлялись із всього
населення. Постійні податки називались "поборами", надзвичайні податки
називались"стаціями". Податки сплачувало міське і сільське населення.
Козаки вважали, що вони повинні служити у війську, а не сплачувати
податкові платежі [23]. В структурі оподаткування нерухомого майна
основним об'єктом залишається земля, але податок сплачують лише ті,
громадяни, які не служать в козацькому війську. Даний історичний фактор
говорить про те, що в Україні історично формувались підходи до надання
пільг за особливі заслуги.
За часи правління Петра І справлявся земельний податок. На протязі
XVIII—XIX століть стягувався майновий податок з поміщиків, під об'єкт
оподаткування підпадали поміщицькі маєтки та міське нерухоме майно.
Також існував єдиний поземельний податок, який до 1985 року стягувався з
поміщиків, а з 1887 року — селянами [25]. Незважаючи на доповнення до
податку на нерухоме майно відмінної від земельної ділянки важливих
елементів, основні доходи до державної казни приносив земельний податок.
Після Жовтневої революції, яка відбулась в 1917 році земельний
податок і податок на нерухоме майно залишились в містах. В 1920—1929
роках податок на нерухоме майно стягувався за прогресивними ставками
оподаткування — від 0,3 до 1,5% від загальної вартості майна. В світовій
практиці прогресивне оподаткування майна існує і до сьогодні в таких
країнах, як Франція, Норвегія, Швеція, Фінляндія, Швейцарія і Іспанія.
Основна особливість прогресивного оподаткування нерухомого майна в
даних державах полягає в високому рівні межі бази оподаткування та
широкому переліку надання пільг [16].
Варто зауважити, що на протязі 1945—1990 років майнове
оподаткування на території України (УРСР) не справлялось, адже за своєю
 8

сутністю майнові податки - це податки на власність, а в даному періоді все

нерухоме майно була державною власністю. На протязі даного періоду була
сформована суспільна думка, що нерухомість не повинна оподатковуватися.
Такий стереотип подолати є надзвичайно складно і на сучасному етапі.
Після проголошення української незалежності почав формуватись
довготривалий процес розбудови і функціонування вітчизняної податкової
системи в сучасній ринковій економіці. Доволі складним є еволюційним є
шлях майнового оподаткування, зокрема — оподаткування нерухомого
майна. Законом України "Про систему оподаткування" передбачалось
справляння земельного податку і податку на нерухоме майно [3], але,
фактично стягувався тільки земельний податок. Варто зауважити, що в
Україні земельний податок тільки з теоретично відноситься до податку на
нерухоме майно, адже всі його ознаки стягнення в Україні мають
ресурсний характер.
Запровадження в Україні оподаткування нерухомого майна, відмінного
від земельної ділянки, містить свої особливості, які є, в тому числі, й
еволюційними чинниками становлення розвитку оподаткування. Фактично
введення в дію цього податку планувалось ще на початку 90-х років, але,
реальною спробою його запровадити став 2012 рік. Однією із основних
причин даного відтермінування стала відсутність методики визначення
оцінки нерухомості, але протягом 27 років незалежності вагомих кроків щодо
її створення так і не було зроблено. Також відзначимо, що оподаткування
нерухомості може проявлятись й у інших формах, які не прив'язуються
виключно до грошової оцінки.
Можна зробити висновок, майнове оподаткування пройшло тривалий
історичний шлях на етапі свого розвитку, його структура є найдавнішою
формою системи оподаткування, в якій земельному податку відводилась
ключова роль. На сучасному етапі з усіх форм майнового оподаткування
земельний податок має найбільш фіскальний ефект.
 9

1.2 Економічна сутність майнового оподаткування та його місце

в податковій системі України
Одним із важливих завдань держави в контексті розвитку вітчизняної
системи оподаткування є запровадження і ефективний розвиток майнового
оподаткування. Застосування даного виду оподаткування має важливе
значення для наповнення дохідної частини місцевих бюджетів в Україні,
адаптації національного законодавства до стандартів податкових систем
держав з розвиненою ринковою економікою [32].
В науковій літературі наводиться три основні підходи, щодо
визначення поняття майнового оподаткування.
Перший підхід трактує майнове оподаткування як сукупністю
податкових платежів, які пов’язані із наявністю та рухом майна. Відповідно
до даного підходу, склад майнового оподаткування в себе включає: податки
на приріст капіталу, прибуткові податки і ресурсні платежі [22].
Другий підхід трактує майнове оподаткування як визначення об’єкта
оподаткування рухомого і нерухомого майна, незалежно від здатності
здійснювати забезпечення прибутків його власнику. Даний підхід, на думку
А. Дубоносової, в простій формі характеризує сутність майнового
оподаткування [10].
Третій підхід ґрунтується на тому, що майно є об’єктом оподаткування
тільки в тому випадку, коли в платника виникає податковий обов’язок, тобто
в напрямку закону про конкретний майновий податок [35].
Ми вважаємо, що майнове оподаткування являє собою в першу чергу,
плату за право володіння майном, тобто його існування спричинене
необхідністю оподаткування власності.
Основними чинниками, що впливають на формування в розвиток
майнового оподаткування в Україні відображено в табл 1.1.
 10

Таблиця 1.1
Чинники впливу на формування в Україні механізму майнового
оподаткування [7]
Групи чинників Основні чинники впливу
Економічні – рівень цін на нерухомість
– рівень розвитку ринку нерухомості
– рівень податкового навантаження та структура податкової системи
– рівень матеріально-технічної бази вітчизняних підприємств
Соціальні – рівень життя населення
– загальний рівень доході
– дохідна структура населення
– рівень забезпеченості житлом
– якість житла;
– рівень комунальних послуг
Культурні – рівень сприйняття справедливості оподаткування нерухомості як власності
– ступінь готовності еліти до відкритості інформації про свій реальний фінансовий та
майновий стан
– рівень податкової культури
Політичні – пізнє запровадження податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у
зв’язку з небажанням депутатів, як власників значної частини нерухомості,
запроваджувати податок, щоб:
– не сплачувати податок
– не втратити електорат
– запровадження податку на вигідних для політичної еліти умовах
Історичні – відсутність досвіду в оподаткуванні нерухомого майна, відмінного від земельної
ділянки
Правові – обмеження у використанні власності, зокрема землі

Майнове оподаткування є основним чинником ефективного розвитку

податкових систем країн з розвиненою ринковою економікою та основним
фінансовим ресурсом місцевих бюджетів.
Класифікація видів майнових податків в Україні зі змінами 2017 року
зображені на рис 1.1.
Майнові податки

Податок на нерухоме майно,відмінне Транспортний

Плата за землю
від земельної ділянки податок

Оподаткування Оподаткування Оподаткування легкових

Оподаткуван
доходів від земельних ділянок автомобілей віком більше 5 років,
ня об’єктів
наданих в оренду які перебувають у середньоринкова вартість яких
житлової
земельних власності або становить понад 375 розмірів
нерухомості
ділянок користування мінімальної заробітної плати

Рис 1.1 Класифікація види майнових податків в Україні [1]

 11

Згідно із ПКУ (пп. 14.1.72) земельний податок є обов’язковим

платежем, який справляють власники земельних ділянок та земельних
часток (паїв), а також постійні землекористувачі.
Орендна плата за користування земельною ділянкою державної і
комунальної власності (пп. 14.1.136) є обов’язковим платежем, яку орендар
сплачує орендодавцеві за користування земельною ділянкою [1].
Земля являє собою традиційне та найдавніше в історії об’єкт
оподаткування. Сучасні Євроінтеграційні процеси земельному
оподаткуванні відводять ключову бюджетоутворюючу роль. Існування,
наприклад, земельного податку пов’язано із багатьма чинниками. З
фіскальної сторони обов’язкові надходження від даного форми податку
мають стабільний характер. Земельні ділянки як об’єкт оподаткування
піддаються чіткому обліку, її неможливо приховати, а також ухилитись від
оопдаткування [17].
Плата за землю входить до структури податку на майно. Платниками
податку є: власники земельних ділянок, земельних часток (паїв);
землекористувачі.
Базою оподаткування є: нормативна грошова оцінка земельних ділянок
з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку,
встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову
оцінку яких не проведено.
Ставка оподаткування встановлюється оргнами місцевого
самоврядування в розмірі не більше 12 %. Також, є передбачені пільги щодо
справляння земельного податку для фізичних осіб і юридичних осіб.
Базовий податковий (звітний) період для справляння податку за землю
є календарний рік [1].
В Податковому кодексі України [1] податок на нерухоме майно було
введено в дію з 01.01.2013 р. Цей дуже важливий етап на шляху адаптації
законодавства України до законодавства ЄС.
 12

Нерухоме майно як об’єкт оподаткування розглядається щодо податку

на нерухоме майно, який є одним з класичних видів податків, що існує в
багатьох податкових системах країн світу[8].
Податок а нерухоме майно являє собою місцевий податок, який
справляється платниками податку за об’єкти житлової та /або нежитлової
нерухомості та зараховується до місцевих бюджетів.
Головні елементи податку на нерухоме майно фізичних і юридичних
осіб відображено в табл 1.2.
Таблиця 1.2
Головні елементи податку на нерухоме майно фізичних і
юридичних осіб [11]
Елементи Юридичні особи Фізичні особи
Юридичні особи-резиденти, їхні Фізичні особи-власники нерухомого
Платники відокремлені підрозділи, юридичні майна
особи-нерезиденти
Суб’єкт оподаткування Власник нерухомого майна, користувач
Нерухоме майно (земельні ділянки та Житлові будинки, квартири, дачі,
Об’єкт оподаткування нерухоме майно, відмінне від земельної гаражі, інші будівлі, приміщення,
ділянки) споруди, земельні ділянки
Податкові періоди Квартал або рік Календарний рік
База оподаткування Балансова вартість нерухомого майна Ринкова вартість нерухомого майна

Надаються залежно від характеру

будівлі (історичні та архітектурні Надаються соціально незахищеним
Податкові пільги
пам’ятки, об’єкти державної форми верствам населення
власності)
Ставки оподаткування Диференційовані залежно від характеристик об’єкта оподаткування
У терміни, встановлені для
Рівними частками двічі на рік або
Порядок сплати і звітування квартального або річного податкового
один раз на рік
періоду

Загальна класифікація нерухомого майна, як об’єкту оподаткування

зображено в (Додаток А) [11].
Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України
щодо податкової реформи» від 28 грудня 2014 р. № 71-VIII було
запроваджено новий місцевий податок у складі податку на майно –
транспортний податок,який внесено у ст. 267 ПК України [1].
Транспортний податок є новии податком для громадян України з точки
зору «податку на розкіш» [26]. Даний податок не є для Європейського
 13

досвіду новим, адже в їхній практиці оподаткування транспортних засобів

зосереджено на прагненні законодавця реалізувати принцип соціальної
справедливості майнового оподаткування і вдалого поєднання фіскальної й
стимулюючої функцій майнових податків. Така концепція має на меті
зменшення негативного впливу на навколишнє середовище шляхом
заохочення придбати автомобілі з меншими шкідливими характеристиками.
Тому і база оподаткування включає такі параметри транспортного засобу, як
обсяг викидів вуглекислого газу, об’єм або потужність двигуна, маса тощо
[12].
Платниками податку з нового року є фізичні та юридичні особи,
зокрема і нерезиденти, які мають зареєстровані в Україні власні легкові
автомобілі з року випуску яких минуло не більше 5 років (включно) та
середньоринкова вартість яких становить понад 375 розмірів мінімальної
заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного)
року.
Ефективне формування та функціонування механізму майнового
оподаткування Україні, на нашу думку, має передбачати такі етапи (1.2).
Принципи функціонування механізму оподаткування нерухомого майна

Обгрунтування вимог до
Визначення Встановлення
функціонування податків із
функцій механізму пріоритетних функцій
нерухомості

Визначення мети та завдань

Визначення умов Аналіз чинників, що Прогнозування

формування пливають на можливих негативних
механізму формування механізму ефектів і визначення
оподаткування оподаткування способів запобігання
нерухомого майна нерухомого майна їм

Прогноз очікуваних результатів

Рис 1.2 Етапи механізму майнового оподаткування Україні [7]

 14

В сучасній економіці України, головною функцією майнового

оподаткування, є не фіскальна (з огляду на низькі показники рівня життя
більшості населення), а функція перерозподілу багатства. Окрім цього,
головними завданнями запровадження даного податку є визначення
реального фінансового стану платника і боротьба з тіньовими доходами.
Зважаючи на економічну сутність та особливості майнового
оподаткування в Україні, на рис 1.3 відобразимо механізм його
оподаткування.
Механізм майнового оподаткування в Україні

Нерухомого майна, Доходів від операцій з нерухомим майном

Земельних ділянок
відмінного від земельної (успадкування, продаж,дарування )
ділянки

Цілі Інструменти Суб’єти Методи

1.Стабільне наповнення Прямі Непрямі

місцевих бюджетів.
1.Державні
2.Оподаткування доходів,
фіскальні
що не є базою прибуткових
1.Об’єкт органи 1.Податкове
податків.
оподаткування. прогнозування.
3.Вирівнювання дохідної і
2.База 2.Бюро 2.Податкове
майнової диференціації
оподаткування. технічної планування
населення.
3.Платник інвентаризації 3.Податковий
4.Збільшення пропозиції 1.Податко
податку 3.Державне контроль
нерухомості на ринку, ві
4. Податкові агентство 4.Податкове
вплив на структуру типів стимули.
пільги(неоподат земельних регулювання
забудови. 2.Податко
кований мінімум ресурсів 5.Оперативне
5.Запобігання ві санкції
площі,податкові України управління
спекулятивному обороту з
канікули) 4.Верховна оподаткуванням
нерухомості
5.Ставка рада. Кабінет
6.Стимулювання
податку(прогрес Міністрів
ефективного користування
майном ивна шкала)

Рис 1.3 Механізм майнового оподаткування в Україні [11]

Можна зробити висновок, система майнового оподаткування в Україні
на сьогодні перебуває на стадії становлення свого розвитку і в порівнянні з
іншими державами, кількість майнових податків в Україні є обмеженою.
Також, майнові податки можуть забезпечувати справедливий перерозподіл
податкового тягаря і стимулювати фізичних і юридичних осіб ефективніше
використовувати наявне майно.
 15

1.3 Нормативно – правове регулювання майнового оподаткування

в Україні
Система майнового оподаткування в Україні тільки починає
формуватись, відповідно, і на стадії формування перебуває законодавча база
майнового оподаткування.
Нормативно - регулювання майнового охоплює [11]:
- створення ефективного нормативно - правового поля і законодавчих
положень, які регулюють процес оподаткування;
- повноваження щодо встановлення системи майнового оподаткування;
- типи, види майнового оподаткування ;
- визначення видів нерухомого майна;
- визначення податкової бази; – а саме тих, хто має права власності на
нерухоме майно, яке буде оподатковуватися (суб’єкти оподаткування);
- визначення об’єктів оподаткування;
- формування бази для оцінки нерухомого майна з метою оподаткування;
- закріплення методів визначення вартості з метою оподаткування;
- встановлення ставок оподаткування;
- визначення пільг щодо майнового оподаткування;
- регламентування рівня централізації податкових надходжень;
- організацію процедури справляння податків з нерухомості;
- адміністрування податків на нерухомість;
- визначення процедури подання оскаржень;
- регламентування пріоритетності прав на податкові застави;
- інші адміністративні процедури та процеси щодо оподаткування
нерухомого майна.
До принципів нормативно правового регулювання майнового
оподаткування належать такі: справедливість оподаткування; зниження рівня
розриву між багатими і бідними; зміцнення фінансової основи та
платоспроможності місцевого самоврядування.
 16

Нормативно – правове регулювання оподаткування майнового

оподаткування є важливою складовою податкового механізму держави, що
являє собою сукупність організаційно-правових і економічних форм,
способів, методів та інструментів організації, регулювання й управління
податковими відносинами між державою і платниками податків щодо
справляння свйнових податків до бюджетів різних рівнів [9, с. 5].
Головним нормативно – правовим документом регулювання
майнового оподаткування є Податковий кодекс України.
Положення Податкового кодексу України відображають основні
принципи функціонування майнового оподаткування: статус місцевих
податків; роздільне оподаткування земельних ділянок і нерухомого майна,
відмінного від землі; визначення платників податків як фізичних, так і
юридичних осіб; забезпечення інформації про механізм справляння податку
потенційних платників податку [1].
Але інші загальні положення статті 265 Розділу XII “Місцеві податки і
збори” не відповідають основним принципам функціонування системи
майнового оподаткування, є дискусійними і згодом можуть створити
труднощі щодо справляння даного податку.
Незважаючи на численні зміни ПКУ протягом останніх двох років, без
відповідей залишаються основні проблемні питання. Чому базою
оподаткування є квадратний метр житлової площі, а не ринкова, економічно
обґрунтована вартість нерухомості, що відповідає економічній суті податку?
В основу податку на нерухомість від початку покладено хибний принцип
оподаткування нерухомості – виходячи з її форми (метраж), а не економічної
вартості. Такий підхід прямо суперечить основному принципу податкової
системи – справедливості оподаткування.
Не менш важливим нормативно – правовим документом регулювання
майнового оподаткування є Земельний кодекс України.
Земельний кодекс України регулює підстави і порядок виникнення,
здійснення, припинення і захисту земельних прав суб'єктів і розглядає землю
 17

не лише як об'єкт власності і господарювання, але в той же час і як

природний ресурс – елемент довкілля. Земельний кодекс містить детальний
механізм здійснення операцій із земельними ділянками і земельними
частками (паями), відповідає вимогам ринкової економіки і цивілізованого
суспільства і в той же час зберігає соціальну спрямованість [2].
Щодо оподаткування землі, то в Україні вже зроблено певні кроки до
вдосконалення законодавства, а саме затверджено “Порядок нормативної
грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення” [5], в якому
вперше проведено диференціацію оцінки земель за їх категоріями для
створення оціночної бази. Зокрема, така диференціація охоплює: регіональні
та локальні фактори місця розташування кадастрового кварталу; віддаленість
від населених пунктів та автомобільних доріг державного значення; середню
вартість одного квадратного метра земель населеного пункту; ступінь
містобудівної цінності територій; ухил поверхні; залягання ґрунтових вод;
території оздоровчого призначення тощо.
Іншими нормативно – правовими документами майнового
оподаткування в Україні є:
- Господарський кодекс України;
- Закон України про оренду землі;
- Закон України про оцінку майна, майнових прав та професійну
оціночну діяльність;
- Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні»;
- Декрет кабінету міністрів про державне мито;
- Методика визначення середньоринкової вартості легкових автомобілів
та внесення змін у додатки 1 і 2 до Порядку визначення середньоринкової
вартості легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів Кабінет Міністрів
України; Постанова, Методика від 18.02.2016 № 66.
Для ефективного розвитку майнового оподаткування в Україні,
необхідне досконале і прозоре законодавство.
 18

На сьогодні центральні органи влади делегують свої повноваження

місцевим органам в контексті адміністративного контролю. Адміністрація на
державному і місцевому рівнях повинна бути впевнена, що платники
майнових податків ознайомлені із принципами оподаткування і механізмами
та мають повний доступ до необхідної інформації [24].
На функціонування і ефективний розвиток майнового оподаткування в
Україні впливає певні чинники:
- економічні;
- соціальні;
- політичні.
Отже, нормативно правове регулювання майнового оподаткування
являє сукупність законодавчих та визначених дій з обчислення,
нарахування, справляння і адміністрування майнових податків. На сьогодні
нормативно правове регулювання майнового оподаткування має численні
прогалини, які напевне будуть компенсуватися виданням численних
підзаконних актів контролюючими органами у галузі оподаткування.
 19

РОЗДІЛ 2
АНАЛІЗ СУЧАСНОГО СТАНУ МАЙНОВОГО
ОПОДАТКУВАННЯ

2.1 Аналіз надходжень майнових податків до місцевих бюджетів

Ефективність розвитку органів місцевого самоврядування та
виконання ним головних завдань та функцій доволі часто залежить від
державних коштів, які надходять у вигляді дотацій, субвенцій тощо. Тому, на
сучасному етапі є пошук перспективних напрямів зміцнення дохідної
частини місцевих бюджетів. Важливим напрямком, на нащу думку, є
вдосконалення системи майнового оподаткування. Майнові податки на
сьогодні є потенційним джерелом збільшення фінансової бази місцевих
бюджетів. В зв’язку з цим, проведемо аналіз справляння майнових податків
до місцевих бюджетів України [36].
Одним і основних за обсягом надходжень є платежі за користування
землею. З даного податку поступило до місцевих бюджетів в 2016 році 23,3
млрд грн, що є більшим на 57,3 % за відповідний показник 2015 року (рис
2.1).

Рис 2.1 Динаміка надходжень плати за землю за 2012–2016 роки [9]

 20

Основною причиною даного збільшення стало здійснення грошової

оцінки земель за новими коефіцієнтами, за саме в місті Києві.
В 2016 році продовжувалась негативна тенденція до зменшення частки
орендної плати за землю і відповідного збільшення частки надходжень
земельного податку. Дане зменшення становило 7,3 % ( рис 2.2 ), що
спричинене з практично 2-х разовим збільшенням справляння земельного
податку юридичними особами.

Рис 2.2 Динаміка надходжень земельного податку та орендної

плати за 2012–2016 роки [9]
Відповідно до Закону України «Про внесення змін до ПКУ і деяких
законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних
надходжень в 2017 році» визначено, що з 01.01. 2017 р. до прийняття
органами місцевого самоврядування рішення про встановлення ставок
оподаткування місцевих податків та зборів на 2017 рік в відповідності до
даного закону, встановлені органами місцевого самоврядування ставки
податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки,
використовуються з коефіцієнтом 0,5.
Для більш детального розуміння змін в справлянні податку на
нерухоме майно проаналізуємо надходження цього податку до місцевих
бюджетів (рис 2.3).
 21

Рис 2.3 Надходження податку на нерухоме майно до бюджету [27]

Аналізуючи рис 2.3, можна сказати, що зміни в законодавстві суттєво
впливають на обсяги надходжень до бюджету. Обсяги надходжень у 2015
році порівняно з 2014 роком зросли в 16,5 разів і становили 0,15% усіх
податкових надходжень. Обсяги надходжень у 2016 році порівняно з 2015
роком зросли майже в 2 рази, тобто на 190,3% , і становили 0,28% усіх
податкових надходжень.
Варто зазначити, що січень 2017 року до місцевих бюджетів надійшло
244471674,46 грн., в той час коли за січень 2016 року надходження від даного
податку становили 153 720 535,29 грн., тобто надходження зросли в 1,6 разів.
Це досить непоганий показник. За лютий 2017 року надходження
податку на нерухоме майно становили 72 997 515,18 грн, за 2016 року
відповідного місяця дані надходження становили 50 410 847,46 грн., тобто
надходження збільшились на 22 586 667,72 грн. За березень 2017 року до
місцевих бюджетів надійшло 82091916,37 грн податку на нерухоме майно.
Структура податкових надходжень податку на нерухоме майно за 2016
рік зображено на рис 2.4.
Найбільшу питому вагу в податку на нерухоме майно мав податок на
нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачений фізичними
 22

особами, які є власниками об’єктів нежитлової нерухомості 93% усіх

надходжень з даного податку.
85
65
45
25
5
юридичні фізичні особи, фізичні особи,
особи, які є
фізичні які є які є
власниками власниками власниками
Axis Title об’єктів особи, які є об’єктів
об’єктів
житлової власниками нежитлової
нежитлової
нерухомості об’єктів нерухомості нерухомості
житлової
нерухомості

2016 рік 4 1 2 93

Рис 2.4 Структура податкових надходжень податку на нерухоме

майно за 2016 рік (%)
Крім плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від
земельної ділянки, операції з нерухомістю в Україні оподатковуються
податком на доходи фізичних осіб (рис. 2.5).

Рис 2.5 Динаміка надходжень податку з доходів фізичних осіб від

продажу нерухомого майна та податку з доходу, отриманого внаслідок
прийняття майна у спадщину, в доходах місцевих бюджетів у 2006–2016
рр., млн грн. [27,26]
 23

Рис. 2.5, показує, що після кризи 2008 р. два роки поспіль надходження
від податку на доходи фізичних осіб, сплаченого при продажу нерухомого
майна та прийнятті нерухомого майна у спадщину зменшувалися. У 2011 р.
надходження від податку на доходи фізичних осіб при здійсненні зазначених
операцій збільшилися внаслідок активізації ринку нерухомості після кризи,
що свідчить про високий фіскальний потенціал цього сегменту
оподаткування. Надходження від податку на доходи фізичних осіб,
сплаченого при продажу нерухомого майна, зменшилися у 2014 р., що
пов’язано із розгортанням економічної та політичної кризи в країні, а
незначне зростання у 2015–2016 рр. пояснюється інфляційним чинником.
До майнових податків належить також транспортний податок.
Загальновідомо, що його попередником був збір за першу реєстрацію
транспортного засобу – загальнодержавний податковий платіж. Наскільки
фіскально вигідною була така заміна, демонструють дані, наведені на рис 2.6.

Рис 2.6 Показники надходжень транспортного податку за 2011 –

2016 роки [27]
Так, з 2012 р. розміри надходжень збору за першу реєстрацію
транспортного засобу постійно скорочувалися: у 2013 році – на 0,8 млн. грн.
у порівнянні з попереднім роком, у 2014 році на 173,6 млн. грн. відповідно.
Тобто роль цього збору як джерела доходів бюджету зменшувалася. В 2015
році, завдяки зміні механізму оподаткування об’єктів рухомого майна,
транспортний податок забезпечив н на 38,8 млн. грн. більше платежів, ніж у
 24

2014 р. Проте його фіскальна результативність у 2016 році стала меншою на

187,1 млн. грн.
Можна зробити висновок, що на сучасному етапі розвитку майнове
оподаткування не відіграє значної ролі в формуванні фінансової бази
місцевих бюджетів, тобто не є бюджетоутворюючим. Незважаючи на це,
спостерігається позитивна тенденція збільшення податкових надходжень від
майнових податків. Подальше збільшення ролі майнового оподаткування
буде сприяти зміцненню фінансової бази органів місцевого самоврядування.

2.2 Оцінка ефективності майнового оподаткування в Україні

Майнові податки, поряд з прибутковими, є потужним інструментом
оподаткування доходів, які не охоплені іншими видами оподаткування. Вони
забезпечують вирівнювання умов господарювання, виконання принципів
соціальної справедливості, доступності, стабільності й рівномірності сплати в
оподаткуванні.
Надвагоме зростання надходжень від майнового оподаткування в 2015
році зумовлене розширенням кола його суб’єктів і об’єктів за рахунок
комплексності податку на майно, включення до його складу плати за землю й
транспортного податку. Тому, якщо в 2012- 2014 рр. місцеві бюджети
отримали тільки податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки,
в обсязі від 0,1 до 44,9 млн. грн., то вже в 2015 р. податок на майно приніс
органам місцевогосамоврядування 16011,1 млн. грн., а в 2016 р. 42261,5 млн.
грн., що в 2,6 рази більше, ніж у 2015 році.
Відповідним чином змінилася й структура надходжень майнового
податку. На частку плати за землю в 2015-2016 рр. припало понад 92,0% усіх
надходжень податку на майно. Іншими словами, без плати за землю частка
майнових податків у місцевих платежах залишилася б на рівні 4,0-4,4%,
тобто була б навіть меншою, ніж у 2014 році.
 25

Високим показникам плати за землю посприяло поліпшення рівня

виконання плану з її надходження: від найгірших 86,3% у 2014 р. До
найліпших 112,2% у 2015 р. (рис 2.7).

Рис 2.7 Рівень виконання планових показників надходження

місцевих податків у 2011-2016 рр., %[27,26]
Найбільший вклад у результат оподаткування земельних ділянок –
понад 87,0% – щороку вносили юридичні особи, з яких на частку орендарів
припадало не менше 57,0%. Ці числа відображають домінуючу сьогодні
форму землекористування: не через право власності, а через взяття в оренду
земельних ділянок. Такий стан, вважаю, зумовлений неналежним рівнем
розвитку офіційного ринку землі, яка використовується в
сільськогосподарському обороті. Тому поліпшенню фіскальної
результативності плати за землю надалі може посприяти посилення
контролю за обліком договорів оренди землі, виконанням їхніх умов,
перегляд останніх через підвищення ставок орендної плати відповідно до
Податкового кодексу України.
Загалом же ж набуття платою за землю статусу місцевого податку
потребує законодавчої фіксації права органів місцевого самоврядування
самостійно визначати повний перелік пільг і розмірів ставок цього платежу.
Структура земельного податку у доходах місцевих бюджету у 2010-
2016 зображено у табл 2.1.
 26

Таблиця 2.1
Структура земельного податку у доходах місцевих бюджету у 2004-
2016 рр., %[27,26]
Показники Частка плати за землю, сплаченого фізичними і юридичними особами Частка орендної плати
2010 40,94 59,03
2011 39,51 60,49
2012 39,52 60,48
2013 34,68 65,38
2014 26,16 73,84
2015 23,11 76,89
2016 24,12 75,88

Таке зменшення частки податку за землю пояснюється набагато

більшими темпами зростання орендної плати, ніж земельного податку у
2010–2015 рр. Податок за землю з юридичних осіб у 2014 р. порівняно з 2013
роком збільшився на 7,9 %, податок за землю з фізичних осіб – на 14,3 %, у
2015 р. тенденція до зростання збереглася. Середні темпи зростання орендної
плати з фізичних осіб становили 17,86 %, орендної плати з юридичних осіб –
15,53 %
Аналогічно платі за землю, інформативною є структура надходжень
податку на нерухоме майно за його платниками, яка відображає сучасний
рівень приховування реальними власниками – громадянами фактів володіння
ним. Наприклад, у 2013 р., коли об’єкт оподаткування містив тільки житлову
нерухомість, 80,4% суми відповідного податку сплатили юридичні особи
(риc 2.8).

Рис 2.8 Структура надходжень податку на нерухоме майно,

відмінне від земельної ділянки, за його платниками в 2012-2016 рр.,
%[27,26]
 27

У 2015 р. зазначений показник сягнув відмітки 93,0%. Це зумовлено

розширенням бази оподаткування шляхом заміни показника житлової площі
на загальну, а також включенням в об’єкт нежитлової нерухомості.
Фіскальна ефективність транспортного податку у 2016 р. стала меншою
на 43,1% . Аналогічно, зі 120,6% до 82,2% знизився рівень виконання плану з
його надходжень (рис 2.7).
Можна зробити висновок, оцінка ефективності розвитку майнового
оподаткування в Україні прямозалежна від розвитку системи місцевих
податків та зборів і зі стабільним джерелом доходів до місцевого бюджету,
тому залежить від якості й термінів проведення реформи місцевого
самоврядування в України.

2.3 Фіскальні і регулюючі наслідки майнового оподаткування

Врахування або неврахування передумов розвитку майнового
оподаткування матиме відповідні фіскальні та регулюючі наслідки. На
основі аналізу праць зарубіжних вчених, а також публікацій провідних
аналітичних агенцій, фіскальні та регулюючі наслідки майнового
оподаткування систематизовано таким чином (табл. 2.2)
Таблиця 2.2
Фіскальні та регулюючі наслідки майнового оподаткування [11]
Фіскальні Регулюючі
Збільшення (зменшення) надходжень від
податків на майно Підвищення (погіршення) якості використання землі
Збільшення (зменшення) кількості і Зменшення (зростання) спекулятивних операцій на
обсягів податкових пільг ринку нерухомості
Попередження ухилення від сплати прибуткових
Збільшення (зменшення) ресурсної бази податків (зростання ухилення від сплати податків)
місцевих громад за рахунок розвитку Сприяння відновленню соціальної рівноваги в
оподаткування нерухомого майна суспільстві (порушення суспільної рівноваги)

У більшості проаналізованих праць економісти як фіскальні наслідки

виокремлюють збільшення (зменшення) податкових надходжень, збільшення
 28

(зменшення) втрат від податкових пільг, а також, у частині майнового

оподаткування, як це впливатиме на ресурсну базу органів місцевого
самоврядування. Регулюючі наслідки пов’язані із використанням
стримуючих та стимулюючих властивостей податків на нерухоме майно.
Зокрема, майнові податки можуть бути використані як бар’єр для зростання
спекулятивних операцій на ринку нерухомості, попередження поглиблення
диференціації добробуту населення тощо [4].
Оподаткування землі є одним з найбільш дискусійних питань,
специфіка якого обумовлюється відсутністю активного ринку землі в
України. З точки зору оцінки фіскальних та регулюючих наслідків
оподаткування землі, важливим є аналіз стану потенційної бази
оподаткування (Додаток Б) [31].
Як видно з даних, представлених в (Додаток Б), площі
сільськогосподарських угідь зменшуються, натомість зростає площа
забудованих земель.
Негативною тенденцією слід вважати зменшення площ лісовкритих
земель та зростання площ відкритих заболочених земель. Це негативні
наслідки неефективного використання землі. Ця проблема є комплексною,
однак для її вирішення також можна задіяти і податкові важелі.
В Україні у 2013 році було повністю завершено роботи з проведення
первинної нормативної грошової оцінки земель усіх населених пунктів.
Періодичність проведення нормативної грошової оцінки земель населених
пунктів передбачено статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» [4]
(повторна нормативна грошова оцінка) – не рідше ніж один раз на 5-7 років
[13]. Однак первинна нормативна грошова оцінка не дала можливості
охопити всі землі (Додаток В) [13,28].
Як видно з даних, представлених в (Додаток В), найбільша частка
земель, яка потребує нормативної грошової оцінки, знаходиться в
Житомирській, Івано - Франківській, Луганській, Сумській, Хмельницькій,
Чернігівській областях. Менше 1 % відсотку площ земель, нормативна
 29

грошова оцінка яких не проведена, розташовані у Дніпропетровській,

Запорізькій, Одеській та Тернопільській областях.
Виходячи з викладеного вище, основною передумовою розвитку
ефективного оподаткування землі є удосконалення нормативної грошової
оцінки земель сільськогосподарського призначення та проведення повної
нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення.
Іншою складовою земельного оподаткування в Україні є орендна плата
за землю. Орендна плата за землю є вагомою складовою надходжень до
бюджету, тому обґрунтованість її визначення є однією із базових передумов
оптимізації оподаткування нерухомого майна в Україні.
На сьогодні в Україні укладено майже 4,8 млн договорів оренди
земельних паїв загальною площею понад 17 млн гектарів. В грошовому
еквіваленті річна орендна плата по цим угодам складає 12 490 686,1 тис.
гривень [30].
Структура договорів залежно від ставки орендної плати відображена в
табл. 2.3.
Таблиця 2.3
Структура договорів оренди в Україні у 2008-2016 рр. залежно від
ставки орендної плати, % [28, 31]
Ставка орендної плати
Показники
1,5 % 1,5-3 % Більше 3 %
2014 1,00 26,00 73,00
2015 0,50 16,50 83,00
2016 0,50 15,50 84,00

Як видно з даних, представлених в таблиці 2.3, найменша частка

договорів укладена зі ставкою орендної оплати 1,5 %, найбільша - зі ставкою
3 % і більше, частка цих договорів має тенденцію до зростання і у 2014 р.
склала 73 %. Таке підвищення розміру орендної плати викликає негативну
реакцію не тільки з боку бізнесу, але і збоку громадян.
Іншою складовою майнового оподаткування є об’єкти нерухомості, які
створені людиною, зокрема комерційна і житлова нерухомість. У більшості
 30

економічно розвинених країн світу як комерційна, так і житлова нерухомість

є об’єктами оподаткування податками на майно. В Україні оподаткування
житлової нерухомості було започатковане у 2014 р., а комерційної - у 2015 р.
Якщо вести мову про оподаткування нерухомого майна, відмінно від
земельної ділянки, фізичних осіб, то тут основним показником для оцінки є
стан житлового фонду (табл 2.4).
Таблиця 2.4
Житловий фонд України у 2014-2016 рр. [29]
Кількість квартир, усього, тис.
У
Весь з них:
середньому
Роки житловий фонд,
на одного Усього Двокім- Трикім- Чотири- і більше
загальної жителя, м 2 Однокімнатних кімнатни
натних натних
площі, млн. м х
2014 966,1 22,6 16785 3248 6138 5489 1894

2015 973,8 22,9 16886 * х х х

х
2016 977,9 23,1 16912 х х х х

Оскільки в Україні рівень забезпеченості населення житлом

недостатній, то однією з передумов розвитку оподаткування нерухомого
майна, відмінного від земельної ділянки, є динаміка будівельних робіт. Слід
зазначити, що протягом досліджуваного періоду до початку розгортання
кризи обсяги будівельних робіт мали позитивну динаміку (табл. 2.5).
Таблиця 2.5
Обсяг виконаних будівельних робіт за видами будівельної
продукції в Україні у 2010-2016 рр.(млн..грн) [29]
Будівництво, У тому числі Інженерні
Роки Будівлі
всього житлові нежитлові споруди
2010 42918,1 19659,1 6876,5 12782,6 23259,0
2011 61671,7 26745,4 8137,1 18608,3 34926,3
2012 62937,2 28104,8 8523,0 19581,8 34832,4
2013 58586,2 28257,3 9953,1 18304,2 30328,9
2014 51108,7 24856,5 11292,4 13564,1 26252,2
2015 57515,0 28907,5 13908,8 14998,7 28607,5
2016 73726,9 38106,4 18012,8 20093,6 35620,5
 31

Підсумовуючи, передумови розвитку оподаткування майнового

оподаткування в Україні систематизуємо так (табл. 2.6).
Таблиця 2.6
Сприятливі та стримуючі передумови розвитку оподаткування
нерухомого майна в Україні [11]
Оподаткування землі Оподаткування нерухомого майна, Оподаткування нерухомого майна,
відмінного від земельної ділянки відмінного від земельної ділянки
(житлового призначення) (нежитлового призначення)
Сприятливі Стримуючі Сприятливі Стримуючі Сприятливі Стримуючі
передумови передумови передумови передумови передумови передумови

Проведення Несвоєчасн Наявність Зношеність Потреба у Наявність

нормативно ий перегляд значного за житлового сучасних зношених
ї грошової нормативно обсягом фонду виробничих будівель
оцінки ї грошової житлового фонду комплексах комерційного
землі оцінки призначення
Наявність землі
Відсутність Потенціал до Девальвація Відкриття нових Незадовільний
приватної активного зростання обсягів національної ринків, розвиток стан
власності на ринку землі житлового фонду грошової логістичного та транспортної
землю за європейськими одиниці транспортного інфраструктури
нормами потенціалу
Зростання потреби Недоступніст Недостатні
в житлових ь та обсяги
площах через згортання довгострокового
збільшення програм банківського
кількості іпотечного кредитування
внутрішньо- кредитування
переміщених осіб

Таким чином, в Україні наявні необхідні передумови для подальшого

розвитку майнового оподаткування. Підводячи підсумок зазначимо, що в
Україні існує реальний потенціал збільшення фіскальної значимості
майнового оподаткування. Його мобілізація дасть можливість суттєво
розширити власну фінансову базу багатьох органів місцевого
самоврядування.
 32

РОЗДІЛ 3
ПРОБЛЕМИ ТА ШЛЯХИ ЇХ ВИРІШЕННЯ ЩОДО
ОПОДАТКУВАННЯ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ

3.1 Зарубіжний досвід майнового оподаткування та адаптація його

в Україні
Майнові податки існують приблизно в 130 країнах світу. В
Нідерландах надходження від податку на нерухомість досягають до 95% в
загальному обсязі доходів місцевих бюджетів, 81% - в Канаді, 52% - у
Франції, в США рівень доходів від цього податку коливається в широкому
діапазоні від 10 до 70% в залежності від території [6,8].
Світова практика вже виробила основні принципи, що дозволяють
організувати оподаткування нерухомості найбільш раціональним чином. До
них можна віднести, зокрема, наступні [37]:
- об’єктом оподаткування, як правило, виступають саме земля, будівлі,
споруди, оскільки їх відносно легко, на відміну від рухомого майна, виявити
та ідентифікувати;
- основою для обчислення бази оподаткування частіше всього є
ринкова вартість оподатковуваних об’єктів, що стимулює їх економічно
найбільш раціональне використання;
- при визначенні вартості нерухомого майна зазвичай використовується
не індивідуальна оцінка кожного окремого об’єкта, а масова на основі
застосування стандартних процедур розрахунку вартості об’єкта
оподаткування. Це дозволяє оцінити велике число об’єктів при відносно
невеликих витратах;
- пільги надаються соціально незахищеним платникам податків, або
виходячи із типу нерухомості, яка забезпечує здійснення суспільно корисних
видів діяльності.
 33

Разом з тим об’єкт оподаткування в різних країнах має свої відмінності

і інколи стягується декілька видів майнового податку, кожний із яких має
свою податкову базу.
США і Канада мають єдиний майновий податок і податкова база являє
собою ринкову вартість землі із всіма будівлями, які на ній знаходяться. В
деяких штатах майновий податок стягується за рухоме майно і за нерухоме
майно, яке включає також акції, облігації.
В США майно, що підлягає оподаткуванню, оцінюється в поточних
ринкових цінах із застосуванням коефіцієнтів, щоб уникнути великого
впливу ринкових коливань вартості нерухомої власності. Більшість
адміністративно - територіальних органів проводять оцінку по повній
ринковій вартості, деякі в певному відношенні до неї. Оцінка проводиться
один раз в 2-3 роки. Оціночна вартість майна в США за останні роки в
середньому знаходилась на рівні 30-35% ринкової.
В Данії існує земельний податок, що базується на ринковій вартості
землі, а також податок на нерухомість, базою якого є ринкова вартість
споруд, що використовуються для комерційних та адміністративних цілей. В
Японії в якості бази оподаткування використовується ринкова вартість і
оподатковується податком як земля, так і все, що на ній побудовано.
Деякі країни замість вартості в якості податкової бази використовують
площу землі або споруд в квадратних метрах, а потім стягують податок у
вигляді певної суми за кожний квадратний метр в залежності від типу
нерухомості. В Голландії муніципалітетам надано вибір для використання в
якості податкової бази або площа, або ринкова вартість, хоч в більшості
випадків використовується ринкова вартість.
У Великобританії справляється єдиний майновий податок, базою якого
є сума річної орендної плати за землю та споруди. У Франції існують 3
різних майнових податки, величина яких визначається сумою річної орендної
плати: податок на забудовані ділянки землі, податок на житло.
 34

Загальним для всіх країн є те, що при визначенні оподатковуваної

вартості об’єктів зазвичай використовуються ринкова інформація, але при
цьому в одних країнах в якості основи береться орендна вартість
(середньорічна величина доходу від оренди нерухомого майна), а в інших (їх
більшість) – капітальна, тобто акумульована, для визначення якої необхідна
оцінка ринкової вартості [6,37].
Схеми надання пільг в різних країнах також різні. Так, в Данії,
Південній Кореї, Швеції, Японії пільги, що надаються, відносяться тільки до
об’єктів нерухомості, а не до платників податків. В інших країнах має місце
поєднання того та іншого, хоч в основному пільги зазвичай поширюються на
об’єкти. До пільгових платників податків, як правило, відносяться пенсіонери
та інваліди, крім того, в деяких країнах при наданні пільг враховується рівень
доходів платника податків. В США майновим податком не оподатковується
особисте майно, що використовується для власного споживання. В Німеччині
при визначенні бази оподаткування для фізичних осіб із вартості сукупного
майна вираховуються особисті неоподатковувані мінімуми: для кожного
громадянина – 120000 Євро, для подружжя – 240000 Євро, для кожної
дитини – 120000 Євро.
До видів нерухомості, повністю або частково звільнених від сплати
податку, в більшості країн відносяться об’єкти культури, освіти, призначені
для суспільних потреб, державного управління, для релігійних цілей.
Звільнення від сплати податків можливе і на фіксований термін з метою
стимулювання певних видів діяльності. Так, в Чилі, Швеції, Японії і деяких
штатах США пільга надається по новобудовах протягом декількох років, а в
Нідерландах – на період будівництва будинку [13].
Фіксовані ставки встановлюються центральними органами влади тієї
чи іншої країни і являють собою певний заданий відсоток від вартості, що
підлягає оподаткуванню. При цьому не можна заздалегідь визначити розмір
податкових надходжень, оскільки величина бази оподаткування з року в рік
 35

міняється. Такий порядок встановлення ставок прийнятий в Англії, Індонезії,

Чилі, Швеції, Південній Кореї, Японії.
В інших країнах (Австралія, Канада, Нідерланди, США, Франція,
Швейцарія) місцеві влади планують ставку податку на нерухомість виходячи
із запланованих бюджетних витрат і величини наявної бази оподаткування.
Інші країни притримуються принципів більш щільної інтеграції. В
даному випадку створюється єдиний загальнодержавний кадастр –
інвентарний опис земель по правах власності, фізичних характеристиках та
вартості.
Існують різні точки зору на те, яка податкова база є найкращою – річна
орендна плата, ринкова вартість чи площа нерухомості. Більшість зарубіжних
фахівців вважають, що для тих країн, де широко розповсюджена скупка
міських земель для спекулятивних цілей, найкращою податковою базою є
ринкова вартість. В більшості країн, не дивлячись на те, що в якості об’єкта
оподаткування розглядається в поєднанні земельна ділянка і все, що на ній
знаходиться, оподатковувана вартість для відповідних фізичних складових
нерухомості (земля, будинки, споруди) встановлюється окремо для землі та
забудов.
Можна зробити висновок, із досвіду зарубіжних держав необхідно
запозичити високу координацію діяльності різних відомств по збору, обробці
та збереженню інформації про стан об’єктів нерухомості. На нашу думку, для
українських умов стосовно бази майнового оподаткування найбільш
прийнятний варіант диференційованого підходу при оподаткуванні
нерухомості, що дозволить ефективно використовувати наявну інформацію
відносно земель, будинків, споруд.

3.2 Проблемні аспекти та напрямки удосконалення майнового

оподаткування в Україні
 36

Україна взяла курс на бюджетну децентралізацію, який передбачає

підвищення бюджетної і фінансової самостійності місцевих бюджетів, що
відіграють важливу роль у вирішенні соціальних проблем, піднесенні рівня
добробуту населення, фінансуванні державних видатків. Податкові
надходження повинні стати важливим інструментом зміцнення фінансової
бази місцевого самоврядування.
Одним з найбільш потужних джерел доходів місцевих бюджетів у
всьому цивілізованому світі і найбільш розповсюдженими виступають
майнові податки. Податкова реформа-2015 внесла суттєві зміни у майнове
оподаткування України. Новий податок на майно тепер консолідує три
податки: податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;
транспортний податок і плату за землю.
Відомо, що для ефективного оподаткування нерухомого майна
необхідно дотримуватись наступних умов: забезпечення бюджетної
самодостатності території; створення стимулу для ефективного володіння
нерухомістю; податок на нерухомість є показником інвестиційної
привабливості території; соціальна захищеність потенціальних платників
[14].
Проблемними питаннями майнового оподаткування в Україні є [8]:
- обґрунтування податкових пільг;
- відсутність Державного реєстру прав на нерухоме майно та
забезпечення повноти і актуальності інформації в ньому;
- відсутність методики ринкової оцінки нерухомого майна з метою
переходу у майбутньому на використання ринкової вартості нерухомості як
бази податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
- при розрахунку податку на нерухоме майно:
1) не враховується територіальне розташування нерухомості;
2)прирівняне обкладення нежитлової нерухомості суб’єктів
господарювання, використання якої призводить до одержання прибутку, і
фізичних осіб, у яких у більшості випадків нежитлова нерухомість
 37

використовується на неприбуткові господарські цілі (господарські споруди

на дачах і у приватному секторі тощо);
3) у механізм розрахунку податку не закладена ринкова вартість
нерухомості.
Якщо б оцінка нерухомості для оподаткування проводилась за її
ринковою вартістю, це стимулювало б до її більш раціонального
використання. Велику стурбованість викликає питання про адміністрування
податку на нерухомість. Може виникнути ситуація, коли державні витрати на
адміністрування цього податку будуть перевищувати його надходження до
бюджету
Новацією майнової податкової реформи-2015 також є введення
транспортного податку. Він в усіченій формі являє собою податок на розкіш
або на багатство, впровадження якого в Україні обговорювалося вже декілька
останніх років. Але чинний податок не став податком на надприбутки, на
олігархів, міліонерів та мільярдерів. Він навряд чи зможе поправити
економічне становище в країні та наповнити бюджет.
Земельний податок, який теж став власним доходним джерелом
місцевих бюджетів, також зазнав певних змін у процесі реформування
майнового оподаткування. Однак нормативна грошова оцінка землі, яка
застосовується для розрахунку земельного податку, суттєво відрізняється від
її експертної оцінки, яка замовляється при здійсненні цивільно-правових угод
щодо земельних ділянок та прав на них, у бік зменшення. Останнім часом
стрімко зростає інтерес до землі як об'єкту інвестиційних вкладень. Від
створення умов для досягнення реального рівня цін на землю найбільшою
мірою виграє держава – на сьогоднішній день основний власник і
розпорядник земельних ресурсів у нашій країні.
Вважаємо, що на етапі становлення системи майнового оподаткування
в Україні для забезпечення виконання нею фіскальних та регулюючих
завдань необхідно врахувати наступне [22]:
 38

- для уникнення множинного оподаткування одного і того ж об’єкту

передбачити чітке розмежування механізмів прибуткового і майнового
оподаткування;
- майнові податки доцільно віднести до складу місцевих, що дозволить
використати в повній мірі їх податковий потенціал та посилити зв'язок між
сплатою податків та зворотнім потоком суспільних послуг;
- на часі актуальним залишається питання впорядкування методики
визначення бази земельних платежів, розв’язання якого потребує проведення
сучасної грошової оцінки;
- при формуванні складових системи майнового оподаткування в
Україні доцільно було б звернути увагу на світовий досвід оподаткування
майна юридичних осіб, адаптація якого до вітчизняної фіскальної практики
сприяла б оптимізації та підвищенню ефективності використання основних
виробничих фондів підприємств.
Надані пропозиції при формуванні системи майнового оподаткування в
Україні сприятимуть справедливому перерозподілу податкового
навантаження та зміцненню фінансової бази місцевих бюджетів.
Отже, враховуючи особливості і диспропорції сучасного соціально-
економічного розвитку України, виважений підхід до застосування науково
обґрунтованих механізмів розрахунку податків за окремими видами майна є
найважливішим чинником мінімізації ризиків виникнення соціальної
напруженості у суспільстві та зміцнення дохідної бази бюджетів
муніципалітетів, що дуже актуально сьогодні в умовах фінансово-
економічної кризи.
 39

ВИСНОВКИ

Дослідивши cтан та перспективи майнового оподаткування в Україні,

можемо зробити узагальнюючі висновки.
1. Перші майнові податки появились в Стародавній Греції і Римі.
Після проголошення незалежності України розпочався тривалий процес
побудови та розвитку національної податкової системи в сучасних
економічних умовах. Досить складним є еволюційний шлях майнового
оподаткування, а саме — оподаткування нерухомості.
2. На нашу думку податки на майно являють собою в першу чергу,
плату за право володіння, тобто їх існування зумовлене необхідністю
оподаткування власності.
Чинниками впливу на формування в Україні механізму майнового
оподаткуванняє: економічні, соціальні, культурні, політичні, історичні та
правові чинники.
Майновими податками в Україні є: плата за землю, податок на
нерухоме майно,відмінне від земельної ділянки, транспортний податок.
3. Головним нормативно – правовим документом регулювання
майнового оподаткування є Податковий кодекс України.
Не менш важливим нормативно – правовим документом регулювання
майнового оподаткування є Земельний кодекс України.
4. Одним і головних за обсягом джерелом майнових податків є
платежі за використання землі (плата за землю). З цього джерела надійшло
23,3 млрд грн, що на 57,3 % більше за відповідний показник минулого року.
Обсяги надходжень податку на нерухоме майно в 2015 році порівняно з
2014 роком зросли в 16,5 разів і становили 0,15% усіх податкових
надходжень. Обсяги надходжень у 2016 році порівняно з 2015 роком зросли
майже в 2 рази.
В 2015 році, завдяки зміні механізму оподаткування об’єктів рухомого
майна, транспортний податок забезпечив н на 38,8 млн. грн. більше платежів,
 40

ніж у 2014 р. Проте його фіскальна результативність у 2016 році стала

меншою на 187,1 млн. грн.
5. Наприклад, у 2013 р., коли об’єкт оподаткування містив тільки
житлову нерухомість, 80,4% суми податку на нерухоме майно сплатили
юридичні особи. У 2015 р. зазначений показник сягнув відмітки 93,0%.
Високим показникам плати за землю посприяло поліпшення рівня
виконання плану з її надходження: від найгірших 86,3% у 2014 р. До
найліпших 112,2% у 2015 р
Фіскальна ефективність транспортного податку у 2016 р. стала меншою
на 43,1% . Аналогічно, зі 120,6% до 82,2% знизився рівень виконання плану з
його надходжень.
6. В Україні існує реальний потенціал збільшення фіскальної
значимості майнового оподаткування. Його мобілізація дасть можливість
суттєво розширити власну фінансову базу багатьох органів місцевого
самоврядування.
7. Із досвіду зарубіжних країн можна запозичити високу
координацію діяльності різних відомств по збору, обробці та збереженню
інформації про стан об’єктів нерухомості. Для українських умов стосовно
бази майнового оподаткування найбільш прийнятний варіант
диференційованого підходу при оподаткуванні нерухомості, що дозволить
ефективно використовувати наявну інформацію відносно земель, будинків,
споруд.
8. Проблемними питаннями майнового оподаткування в Україні є
обґрунтування податкових пільг; відсутність Державного реєстру прав на
нерухоме майно; відсутність методики ринкової оцінки нерухомого майна.
Подальший розвиток майнового оподаткування в Україні потребує
законодавчого вирішення питання щодо приватної власності на землю,
проведення ліберальної податкової політики при будівництві об'єктів
нерухомості та їх реалізації на вторинному ринку, створення нових
фінансових інструментів.
 41

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ

1. Податковий кодекс України: Закон України від 02.12.2010 р. №

2755-VI // Відомості Верховної Ради України. — 2011. — №№ 13—14, 15—
16, 17. — Ст. 112.
2. Земельний кодекс України : Закон України від 25 жовтня 2001
р. // Відомості Верховної Ради України. – 2002. - № 3-4.
3. Про систему оподаткування: Закон України від 25.06.1991 №
1251-XII [Електронний ресурс]. — Режим доступу:
http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/ 1251-12
4. Про оцінку земель: Закон України: від 11.12.2003 № 1378-IV
[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/
1378-15.
5. Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель
несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) :
Наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від
22.08.2013 р. № 508 // Офіційний вісник України. – 2013. – № 72. – С. 314.
6. Андрущенко В.Л. Податкові системи зарубіжних держав:
Навчальний посібник / В.Л. Андрущенко, З.С. Варналій, І.А. Прокопенко,
Т.В. Тучак – К.: Кондор – Видавництво, 2012. – 222с
7. Бобох Н. М. Формування в Україні механізму оподаткування
нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки / Н. М. Бобох //
Проблеми інноваційно-інвестиційного розвитку. - 2013. - № 5. - С. 55-63. -
Режим доступу: http://nbuv.gov.ua/UJRN/Piir_2013_5_11.
8. Блонська В.І. Майнове оподаткування як елемент податкових
систем в економіках добробуту / В.І. Блонська // Науковий вісник НЛТУ
України. –2014. – Вип. 19.4. – С. 122-129.
9. Бюджетний моніторинг:аналіз виконання бюджету за 2016 рік
[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.ibser.org.u
a/sites/default/files/k v_iv_2016_monitoring_ukr_0.pdf
 42

10. Дубоносова А. Г. Майно як об’єкт оподаткування / А. Г.

Дубоносова // Форум права. – 2008.– № 3. – С. 146-151.
11. Дулько, А. М. Становлення і розвиток оподаткування нерухомого
майна в Україні [Текст] : автореферат ... канд. екон. наук, спец.: 08.00.08 -
гроші, фінанси і кредит / Дулько А. М. – Ірпінь : Ун-т держ. фіск. служби
Укр., 2017. – 18 с.
12. Данилишин В. І. Транспортний податок: зарубіжний досвід та
українські реалії / В. І. Данилишин, О. М. Стефанків, О. А. Ціжма II
Глобальні та національні проблеми економіки. - 2015. - Вип. 3. - С. 702-705.
13. Держземагентство оновило дані Довідника показників
нормативної грошової оцінки земель населених пунктів [Електронний
ресурс]. - Режим доступу : http://www.kmu.gov.ua/control/publish/ article?
art_id=247937128.
14. Дубовик О. Ю. Проблеми майнового оподаткування в Україні /
О. Ю. Дубовик // Розвиток національної економіки: теорія і практика. –
Івано-Франківськ, 2015. – С. 96-97.
15. Ейсфора (заголовок з екрану). — Електронний ресурс. — Режим
доступу: http://maxbooks.ru/ greece1/utovs38.htm
16. Заяц Н.Е. Теория налогов: учебник / Н.Е. Заяц. — М.: Изд-во
БГЭУ, 2002. — 220 с.
17. Земельне право України: підруч. для студ. юрид. спец. вищ. навч.
закл. / В.І. Семчик, П.Ф. Кулинич, М.В. Шульга. – К.: Вид.Дім «Ін Юре»,
2008. – 600 с.
18. Колесников О.В. Історія грошей та фінансів: навч. посібник/ О.
Колесников, Д. Бойко, О. Коковіхіна. — К.: ЦУЛ, 2008. — 140 с
19. Карлін М.І. Міжнародне оподаткування: навчально-мнтодичний
посібник / М.І. Карлін. - Тернопіль. Навчальна книга – Богдан, 2013 – 360с.
20. Мельник А.М . Еволюція оподаткування нерухомого майна в
Україні та світі [Електронний ресурс]. — Режим доступу:
http://www.investpla n .com.ua/pdf/20_2014/18.pdf
 43

21. Міжнародна хронологія податків [Електронний ресурс]. —

Режим доступу: http://aktiv.com.ua/ archives/4901
22. Малініна Н. М. Особливості побудови системи майнового
оподаткування в Україні / Н. М. Малініна // Інноваційна економіка. - 2013. -
№ 2. - С. 309-313. - Режим доступу: http://nbuv.gov.ua/UJRN/inek_2013_2_69.
23. Нечай Н.В. Нариси з історії оподаткування / Н. Нечай. — К.:
Вісник податкової служби, 2002. — 144 с.
24. Новий курс: реформи в Україні 2010-2015. Національна доповідь
[Електронний ресурс] / Національна академія наук України. Секція
суспільних і гуманітарних наук. – Київ. – 2010. – Режим доступу до матер.:
nbuv.gov.ua›books/2010/10nandop1.pdf
25. Оподаткування в Україні: навч. посіб. / За ред. Н.І. Редіної. — К.:
Центр учбової літератури, 2009. — 544 с.
26. Офіційний веб-портал Державної казначейської служби України
[Електронний ресурс].–Режим доступу: http://www.treasury.gov.ua
27. Офіційний сайт Державної фіскальної служби України. –
[Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://sfs.gov.ua/.
28. Офіційна веб сторінка Державної служби з питань геодезії,
картографії та кадастру [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http ://land.
gov.ua/ zvitnist/110559-struktura-zemelnoho-fondu-ukrainy-ta-dynamika- ioho-
zmin.html.
29. Офіційна веб-сторінка Державної служби статистики України
[Електронний ресурс]. - Режим доступу : www.ukrstat.gov.ua.
30. Середня вартість оренди сільгоспземель у розрізі регіонів
[Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://land.gov.ua/zvitnist/110562-
serednia-vartist-orendy-silhospzemel-v-ukraini-u-rozrizi-rehioniv.html.
31. Структура земельного фонду України та динаміка його змін
[Електрон. ресурс] / Держ. служба з питань геодезії, картографії та кадастру.
- Режим доступу: http://land.gov.ua/info/struktura-zemelnoho-fondu-ukrainy-
tadynamika-ioho-zmin/
 44

32. Тулуш Л.Д. Оподаткування нерухомості в Україні: проблеми

запровадження та перспективи функціонування / Л.Д. Тулуш // Вчені записки
Університету «КРОК»: Серія «Економічні науки». - 2014. - № 36. - С. 77-78.
33. Фрадинський О.А. Вітчизняний та світовий досвід еволюції
оподаткування нерухомого майна / О. Фрадинський // Вісник Хмельницького
національного університету. — 2010. — № 6. — Т. 4. — С. 346— 351.
34. Финансовая и налоговая система Древнего Рима [Електронний
ресурс]. — Режим доступу: http:// www.visnuk.com.ua/ru/pubs/id/2677
35. Шуліченко Т. В. Майнові податки: теоретичні аспекти / Т. В.
Шуліченко // Вісник Хмельницького національного університету. – 2010. –
№3. – Т.2. – С. 166-169.
36. Шуліченко Т. В. Надходження майнових податків до місцевих
бюджетів України / Т. В. Шуліченко. // Економіка. Управління. Інновації. -
2010. - № 1. - Режим доступу: http://nbuv.gov.ua/UJRN/eui_2010_1_25.
37. Якушик І.Д. Податкові системи зарубіжних країн: Довідник / І.Д.
Якушик, Я.В. Литвиненко – К.: «МП Леся», 2004. – 480с.
 45

ДОДАТКИ