‫منهاجية الصيانة للمبانى الحديثة‬

METHODOLOGY OF MAINTENANCE FOR THE

MODERN BUILDINGS
Assistant Prof. Hossam Hassan Elbromoly Dr. Akram Farouk Mohammed
Faculty of Engineering – Ain Shams Faculty of Engineering – Ain Shams
University University

ABSTACT:

Buildings’ maintenance operation isn’t less important than construction operation itself, and it
became science and art which are subject to organizational and architectural laws and theories,
after it was just random and sudden decisions which were taken depending on urgent need and
accidental circumstance-and since. Egypt is extremely suffering from serious deterioration in
its real estate wealth as a result of ignoring the concept maintenance which considered as a
burden that should be restricted and considered as a waste of money that should be reduced, but
the serial of buildings’ collapse which has happened recently had a positive role in creating
public opinion in the society regarding the importance of maintenance and reparation role in
protecting the souls and achieving the collective peace and security-so because of that this
research exists, the research in which a method of modern buildings’ maintenance that is
correspondent with the general economics has been reached. By studying the problems of
planing and applying works of maintenance and the legislation that regulate it, and what could
be as an outcome is resulting and recommending the most important of them is the necessity of
the existing of technical supervision authority which is responsible for identifying the
maintenance works to the technical specifications as well as a right database which has all the
architectural drawings-as built drawings-activating the role of the engineers syndicate and
universities in order to create an engineering cadres trained on maintenance works through
specialized training courses and developing educational subjects-giving converse facilities and
taxation releases for the maintenance companies-forming a committee to evaluate the
performance of the new real estate wealth maintenance law’s performance in order to enumerate
and determine its negatives firstly, to make the necessary modifications to reach an integrated
and complete legislation achieves the best results.
 ‫ملخـــص‪:‬‬

‫أن المبانى السكنية أو العامة تتأثر عناصرها األنشائية والمعمارية بسؤ االستعمال والعوامل الجوية والزمنية‬
‫مما يضر بها ويصبح إصالحها أمرا حتميا لضمان أداء المبنى لوظيفته بكفاءة ؛ وقد تظهر هذه المشاكل‬
‫تدريجيا ؛ وفى أحيان كثيرة فجأة ؛ ومن هنا كانت أهمية عملية الصيانة للمبنى التى تعد أصعب من تشييده‬
‫حيث أنها تحتاج إلى دراسة ومتابعة مستمرة ومنتظمة طبقا لمنهاجية خاصة ؛ كما أن تكاليف أعمال‬
‫الصيانة تفوق مراحل تكاليف أى مبنى على المدى البعيد ومن ثم أصبحت صيانة المبانى تحولت إلى علم‬
‫يشتمل على أوجه كثيرة وخبراء فى هذا المجال ‪.‬‬
‫أيضا أن عملية الصيانة غير خاضعة إلى قوانيين أو قرارات عشوائية مفاجئة والتى يتم اتخاذها دون‬
‫دراسة واعية للمشكلة وألنه هناك الكثير الذين يعتبروا أن عملية صيانة المبانى عملية مستحدثة فأن هناك‬
‫أراء ونظريات لها فكر ومنهاجية لصيانة المبانى وإذا بحثنا فى التاريخ نجد أن هذه العملية قامت من زمن‬
‫قديم بناء على الحاجة وضرورة إصالح العيوب التى تظهر مع الزمن وكان الهدف هو المحافظة على‬
‫المسكن وتالفى العيوب التى تظهر بالمبنى ؛ ولذا وجب علينا دراسة األسباب وسياسات العمل وأسلوب‬
‫المعالجة واقتصاديات تلك العملية والوصول لمنهاجية لصيانة المبانى الحديثة متوافقة مع االقتصاديات‬
‫العامة ألعمال الصيانة ‪.‬‬

‫مفاتيح الكلمات‪:‬‬
‫تعريف أعمال الصيانة ومحدداتها ؛ تكاليف أعمال الصيانة ؛ مشاكل تخطيط وتطبيق أعمال الصيانة ؛‬
‫التشريعات المنظمة ألعمال الصيانة ؛ تخطيط أعمال الصيانة ؛ المنهاجية العامة ألعمال الصيانة المتكاملة‬
‫والهيكل العام المقترح ‪.‬‬

‫أعمال الصيانة ومحدادتها ‪:‬‬ ‫‪-1‬‬

‫صيانة المبانى أصبحت غير خاضعة للقرارات العشوائية وردود أفعال غير مسئولة نتيجة لمشاكل طارئة‬
‫بل هى علم له قواعد وأصوووول فاختلف األمر عما كان عليه قديما حيث تنفيذ أعمال الصووويانة طبقا للحاجة‬
‫إليها ولضرورة أصالح العيوب التى تظهر بالمبانى فقط للمحافظة على المساكن والمبانى وتالفى العيوب‬
‫الظاهرة بدون أدنى إعداد مسووووووبق لعملية الصوووووويانة إال أن األمر اختلف فى السوووووونوات األخيرة لتعرف‬
‫بمعناها المتكامل من حيث الدراسة والتخطيط المسبق ووضع البرامج الزمنية‬
 ‫ويمكن تصنيف الصيانة التى تتم على المبنى إلى ما يلى ‪-:‬‬
‫أ – صيانة روتينية ب – صيانة وقائية(وقائية احتياطية – وقائية استطالعية) جـ‪ -‬صيانة إصالحية‪.‬‬

‫مخطط ‪ 1‬يوضح أنواع الصيانة‬

‫أنواع الصيانة‬

‫صيانة إصالحية‬ ‫صيانة وقائية‬ ‫صيانة روتينية‬

‫‪ -‬هى عملية إصالح وعالج‬
‫عطل مفاجئ وغير متوقع ألحد‬
‫عناصر المبنى سواء كان‬
‫أنشائى أو معمارى أو صحى‬
‫أو‬ ‫كهربائى‬ ‫أو‬
‫اليكتروميكانيكال ‪.‬‬
‫‪ -‬تحتاج لعمالة متخصصة‪.‬‬
‫‪ -‬تكوواليفهووا عوواليووة جوودا ( تكلفووة‬
‫حسوواب إهالك العنصوور التالف‬
‫‪ +‬تكلفووووة إعووووادة عموووول هووووذا‬
‫العنصوووووور أو إحالله بعنصوووووور‬
‫جديد ) ‪.‬‬
‫‪ -‬تحديد مصادر ومواضع األعطال‬
‫من خالل التفتيش والكشف‬
‫الدورى على عناصر المبنى‬
‫وإزالتها وعالجها ‪.‬‬
‫‪ -‬تحتاج لعمالة متخصصة نسبيا‪.‬‬
‫‪ -‬تكاليفها أعلى من تكاليف الصيانة‬
‫الروتينية ولكنها أقل من تكاليف‬
‫الصيانة اإلصالحية‪.‬‬
‫‪ -‬يمكن تقسيمها إلى نوعين ‪.‬‬
‫‪ -‬هى الصيانة البسيطة مثل‬
‫أعمال النظافة واألمن ‪.‬‬
‫‪ -‬تحتاج لعمالة مكثفة غير‬
‫متخصصة‪.‬‬
‫‪ -‬تووكووووالوويووفووهووووا مووحوووودودة‬
‫وموزعة بنسووووووووب ثابتة‬
‫عووولوووى موووودار الوووعووومووور‬
‫اإلفتراضى للمبنى ‪.‬‬

‫صيانة وقائية استطالعية‬ ‫صيانة وقائية إحتياجية‬

‫‪ -‬تعتمد على ما تم تسجيله من‬

‫إحصائيات سابقة خالل‬ ‫‪ -‬يتم الكشف والمراجعة على‬
‫عمليات الكشف الدورية ومن‬ ‫جميع عناصر المبنى أو‬
‫ثم تطبيق نظرية االحتماالت‬ ‫العناصر األساسية منها‬
‫فى تحديد عناصر المبنى‬ ‫وذلك على فترات زمنية‬
‫األكثر عرضه للتلف ومن ثم‬ ‫محددة ]‪.[1‬‬
‫وضع برامج وخطط اإلحالل‬ ‫‪ -‬عمل اإلصوووووالحات الالزمة‬
‫والتجديد أو اإلصالح لها‪.‬‬ ‫للمبنى التى تظهر أثنوووواء‬
‫الكشوووووووف والمراجعووووة وال‬
‫تحتاج إلى وقت أو تكاليف‬
‫كبيرة‪.‬‬

‫]‪ [1‬شريف كمال دسوقى – محمد عصام شعوط – (‪ )1998‬صيانة المنشآت بين التشريع والتطبيق – مؤتمر االنتربيليد القاهرة‬
‫‪.‬‬
 ‫تكاليف الصيانة ‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫هى التكاليف الخاصة بالمحافظة على حالة المبنى األصلية ليؤدى وظيفته بكفاءة تامة وتمثل التكلفة نسبة‬
‫كبيرة من إجمالى تكلفة المبنى على مدار عمره األفتراضى وهذه النسبة غير ثابتة فى جميع المبانى بل‬
‫تختلف حسب وظيفة المبنى ويختلف توزيعها على كل عنصر من عناصر المبنى أيضا باختالف وظيفة‬
‫المبنى فصيانة الهيكل اإلنشائى فى مبنى سكنى يمثل ‪ %15‬من تكاليف الصيانة بينما فى مبنى مصنع يمثل‬
‫حوالى ‪ %28‬من إجمالى تكاليف الصيانة وجدول ‪ 1‬يوضح توزيع تكاليف الصيانة السنوية لعناصر المبنى‬
‫لبعض أنواع من المبانى ]‪[1‬‬

‫جدول ‪ 1‬توزيع تكاليف الصيانة على عناصر المبنى حسب وظيفته‬

‫نسبــة مصاريف الصيانة السنويـــة‬

‫متوسط‬ ‫مستشفيات‬ ‫مدارس‬ ‫مصانع‬ ‫إسكان‬ ‫العنصر‬
‫‪17‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪15‬‬ ‫الهيكل اإلنشائى‬
‫‪11‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪14‬‬ ‫الحوائـــط‬
‫‪31‬‬ ‫‪26‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪29‬‬ ‫‪36‬‬ ‫التشطيبــات‬
‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫التجهيــزات‬
‫‪31‬‬ ‫‪41‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪43‬‬ ‫‪30‬‬ ‫الخدمـــات‬
‫‪5‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪5‬‬ ‫عناصر أخرى‬
‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪100‬‬ ‫المجمـــوع‬

‫وتعتبر دراسة تكاليف أعمال الصيانة للمبنى ]‪ [2‬ذات أهمية خاصة إلدارة المبنى نظرا لما تقدمة من‬
‫بيانات تساعد على التخطيط والرقابة واتخاذ القرارات الخاصة بأعمال الصيانة ويمكن تحقيق دراسة‬
‫ناجحة لتكاليف الصيانة من خالل مجموعة متكاملة ومترابطة من المستندات والسجالت والتقارير المحددة‬
‫بطريقة علمية فى صورة نظام يعتمد على األسس والمبادئ الخاصة بعلم التكاليف وتطبيق المفهوم السابق‬
‫للنظام على تكاليف الصيانة للمبانى ‪ .‬يمكن تعريف نظام تكاليف الصيانة بأنه مجموعة المستندات‬
‫والسجالت والتقارير الخاصة بحصر وتسجيل تكاليف أعمال الصيانة للمبنى بهدف تحقيق أهداف إدارة‬
‫المبنى من التخطيط والرقابة لتكاليف الصيانة مع مراعاة تحقيق التوازن بين العائد من إقامة النظام‬
‫والتكاليف الخاصة به إال أنه قبل البدء فى تصميم نظام لتكاليف الصيانة يجب القيام بمجموعة من‬
‫الدراسات حول طبيعة النظام المطلوب ومتطلبات المبنى وأهداف الصيانة للمبنى ثم تأتى بعدها مرحلة‬
‫تحليل عناصر التكاليف من خالل توفير المقومات الرئيسية العامة ألى نظام تكاليف والتى تشمل على ‪-:‬‬
‫وحدات التكلفة – مراكز التكلفة – عناصر التكاليف – الدورات المستندية – تقارير التكاليف وأخيرا تأتى‬
‫مرحلة تطبيق النظام وتقييمه ‪.‬‬

‫مشاكل تخطيط وتطبيق أعمال الصيانة ‪:‬‬ ‫‪-3‬‬

‫تواجه عمل تخطيط وبرمجة أعمال الصيانة مشاكل متعددة ناتجة عن ‪-:‬‬
‫(أ) ‪ -‬اعتبار تكاليف الصيانة مصاريف هامشية يجب الحد منها والتعامل معها يكون فقط بعد حدوث‬
‫كارثة أو طارئ نتيجة لتدهور واضح فى جزء من المبنى أو قصور كلى فى تجهيزاته ]‪. [3‬‬

‫]‪ [1‬عمرو جالل العدوى ‪ -‬دكتور ‪( .‬ديسمبر ‪ )1996‬تقييم تصميم المبانى (اثر التكاليف الجارية على أداء‬
‫المبنى ) المؤتمر األول نحو بيئة أفضل جامعة اإلسكندرية‪.‬‬
‫]‪ [2‬شريف محمد صبرى العطار – مهندس ‪ )1995( .‬صيانة المبانى مدخل إلدارة وتخطيط أعمال صيانة‬
‫المبانى ‪ -‬رسالة ماجستير ‪ -‬كلية الهندسة جامعة القاهرة ‪.‬‬
‫]‪ [3‬شريف محمد صبرى العطار – مهندس مرجع سابق ‪.‬‬

‫(ب)‪ -‬تأخر قانون صيانة الثروة العقارية ومن ثم بات هناك تراكمات لعوامل اهمال عديدة زادت من‬
‫صعوبة عمليات الصيانة وتكاليفها مما سيسبب صعوبة فى أعادة صياغة مفهوم الصيانة فى ذهن المجتمع‬
‫ليصبح باألهمية المطلوبة ‪.‬‬
‫(جـ)‪-‬عجز شديد فى الكوادر المؤهلة لعمليات الصيانة ‪.‬‬
‫( د ) ‪-‬أهمال التجارب العالمية أو المحلية فى الصيانة وتطبيقاتها وتجاهل االمكانات المحلية لضعف‬
‫المؤهالت اإلدارية والفنية لمتخذى القرار ‪.‬‬
‫(هـ)‪-‬كثرة المتغيرات بأعمال الصيانة وصعوبة التنبئو بالمشاكل المتوقعة ‪.‬‬

‫التشريعات المنظمة لعملية الصيانة ‪:‬‬ ‫‪-4‬‬

‫تشترك مسئولية تطبيق بند صيانة المبنى بين ثالث أطراف أساسية‪ -:‬المالك – المستخدم – المنفذ لبرنامج‬
‫الصيانة ؛ ويأتى دور الدولة فى إصدار قوانين وتشريعات مختلفة توضح الحقوق والواجبات لكل طرف‬
‫من أطراف عملية الصيانة وبما يتماشى مع المتغيرات والظروف التى يتعرض لها الفرد والمجتمع ولقد‬
‫كانت لقوانين تخفيض القيمة اإليجارية التى صدرت بداية من القانون رقم ‪ 199‬لعام ‪ 1952‬والذى نص‬
‫على تخفيض األجرة التعاقدية بين المالك والمستأجر بمقدار ‪ %15‬ثم القانون رقم ‪ 55‬لعام ‪ 1958‬والذى‬
‫نص على تخفيض األجرة التعاقدية بمقدار ‪ %20‬ثم القانون رقم ‪ 7‬لعام ‪ 1965‬والذى نص على تخفيض‬
‫جديد بمقدار ‪ - %20‬كانت لهذه القوانين تأثير كبير فى أهمال تنفيذ بند الصيانة فى القوانيين البنائية بعد‬
‫أن انخفض عوائد المبانى التى يتقاضاها المالك ومن ثم شعور بالغبن وإفتقار إحساس المالك بملكيته للمبنى‬
‫وبالتالى إفتقار حب الحفاظ على المبنى فلقد كان تقدير لجان تحديد اإليجارات لصالح المستأجر ودون‬
‫مراعاة لحقوق المالك فى الحصول على استثمار عائد ألمواله المدفوعة فى المبنى ولقد كان القانون رقم‬
‫‪ 13‬لسنة ‪ 1981‬من أبرز القوانين التى تعرضت لبند الصيانة فكانت المادة ‪ 7‬من القانون تحدد نسب‬
‫توزيع أعباء تكلفة الترميم والصيانة بين المالك والمستأجر بحيث تزداد فى أول يناير من كل عام أجرة‬
‫األماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى زيارة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة اإليجارية ويخصص‬
‫المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة الترميم والصيانة وتعتبر بمثابة أمانة تحت يده ولقد أوضحت المادة (‪)9‬‬
‫من القانون رقم ‪ 136‬أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمبانى على الوجه اآلتى‪-:‬‬
‫‪-‬إذا كانت نصف حصيلة الزيادة المنصوص عليها فى المادة (‪ )7‬كافية يتم الترميم والصيانة منها ‪.‬‬
‫‪-‬إذا لم تف هذه ال حصيلة أو إذا كان المبنى ال يحتوى على وحدات غير سكنية تستكمل أو توزع أعباء‬
‫الترميم والصيانة تبعا لتاريخ أنشاء المبنى كما يلى ‪-:‬‬
‫المبانى المنشأة حتى ‪ 22‬مارس عام ‪ 1965‬حدد المالك نسبة ثلث تكلفة قيمة الصيانة والثلثين‬ ‫‪-‬‬
‫لشاغلى المبنى ‪.‬‬
‫المبانى المنشأة من ‪ 23‬مارس عام ‪ 1965‬حتى ‪ 9‬سبتمبر عام ‪ 1977‬حدد لها النسبة مناصفة‬ ‫‪-‬‬
‫بين المالك وشاغلى المبنى ‪.‬‬
‫بعد ‪ 9‬سبتمبر ‪ 1977‬تحدد النسبة مناصفة بين المالك وشاغلى المبنى بواقع الثلثين للمالك‬ ‫‪-‬‬
‫والثلث لشاغلى المبنى ‪.‬‬
‫ولقد أجاز التشريع فى حالة عدم األتفاق بين المالك والمستأجرين اللجوء إلى قاضى المحكمة المستعجلة‬
‫لتحديد نسب الصيانة بينهما وذلك مع العمل بتشريع اسناد إعباء الترميم والصيانة على عائق المالك خالل‬
‫فترة العشر سنوات األولى من أنشاء وتسليم المبنى من المقاول وذلك حسب نص المادة ‪ 951‬فى القانون‬
‫المدنى والمادة ‪ 22‬من القانون ‪. [1] 136‬‬
‫إال أن هذا القانون لم يأت بنتائج جيدة عند الممارسة الفعلية له خاصة فى المبانى القديمة حيث المماطلة‬
‫وعدم الجدية من كال من المالك والشاغل لذا كان إلبد من إعادة صياغة جميع هذه البنود والقوانين‬

‫]‪ [1‬جمال الدين محمد محمود ‪( .‬سبتمبر ‪ )1995‬قوانين اإلسكان ‪ -‬خسائر المالك ‪ ..‬وخسائر المجتمع ‪-‬‬
‫كتاب األهرام االقتصادي – العدد ‪. 92‬‬
‫السابقة بما يضمن سد جميع الثغرات وتنفيذ فعلى يحفظ الثروة العقارية فى مصر بل ويحفظ أرواح‬
‫الكثير بعد أن ازدادت حاالت أنهيارات المبانى فى األونة األخيرة وظهر لدى الرأى العام اتجاه قوى‬
‫يؤيد أهمية مفهوم الصيانة والترميم للعقارات فى مصر ومن هنا جاء قانون حماية الثروة العقارية والتى‬
‫شملت أبوابة عدة بنود تحدد وظيفة كل عنصر مشارك فى عملية الصيانة وبما يحقق واقعية التنفيذ وعدالة‬
‫تقسيم المسئولية بين أطراف العملية ( المالك – شاغلى المبنى – المنفذ للصيانة ) وبحيث يتم عالج جميع‬
‫الثغرات فى القوانيين الحالية خاصة فيما يتعلق بالمنشأت اآليلة للسقوط وتنظيم أعمال الهدم والترميم‬
‫وبدارسة مقترح قانون حماية الثروة العقارية نجد أن من أهم بنوده ما يلى ]‪-: [1‬‬

‫‪ 1-4‬بالنسبة لصيانة العقارات المبنى ‪-:‬‬

‫يفرض رسم صيانة للمبانى شهريا قدره ‪ %10‬من إجمالى قيمة استهالك الكهرباء بكل وحدة بالعقارات‬
‫المبنية بحد أدنى عشرة جنيهات تزداد سنويا بنسبة ‪ %1‬ويحصل بجانب قيمة استهالك أعباء الصيانة‬
‫والترميمات الضرورية للمبانى طبقا للمعايير التى تحددها الالئحة التنفيذية لمجابهة أعباء الصيانة وتؤول‬
‫الحصيلة إلى الخزانة العامة للدولة وتدرج الدولة االعتمادات التى تخصص لصيانة العقارات المبنية طبقا‬
‫ألحكام هذه القانون وبالنسبة للوحدات التى لم يتعاقد على تركيب عداد استهالك كهرباء بها يفرض رسم‬
‫قدره عشره جنيهات شهريا تزداد بنسبة ‪ %10‬سنويا حتى تاريخ التعاقد على تركيب عداد بها وفى جميع‬
‫األحوال يسدد الرسم المشار إليه ممن يكون عداد استهالك الكهرباء باسمه وفى حالة عدم وجود عداد‬
‫يسدد الرسم من مستأجر أو مالك الوحدة بحسب األحوال وتقوم الجهة المعنية بتحصيل استهالك الكهرباء‬
‫بإضافة الرسوم المذكورة على قيمة استهالك الكهرباء وتحصيلها بجانبه وتزداد قيمة الرسوم المذكورة‬
‫إلى الضعف ويتم سدادها دفعة واحدة أو على أقساط فى مدة أقصاها سنة وذلك إذا لم يتم أصالح وحدته‬
‫السكنية أو مبناه ‪.‬‬

‫‪ 2-4‬إنشاء هيئة عامة للصيانة ‪:‬‬

‫تنشأ هيئة عامة تسمى الهيئة العامة لشئون صيانة العقارات المبنية وتكون لها الشخصية األعتبارية العامة‬
‫تتبع وزير اإلسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ويكون غرضها القيام على شئون العقارات المبنية‬
‫واإلشراف على حسن تنفيذ هذا القانون ومتابعة نشاط صيانة العقارات ورقابته ويصدر بتشكيلها وتحديد‬
‫اختصاصاته ا ومواردها قرار من رئيس الجمهورية ويكون ضمن اختصاصات الهيئة تحديد المكاتب‬
‫االستشارية وشركات الصيانة المؤهلة والتى تقوم بأعمال صيانة العقارات المبنية والتى تتعاقد معهم الهيئة‬
‫طبقا ألحكام هذا القانون وطبقا لما تحدده الالئحة التنفيذية وقرارات وزير اإلسكان ومنها معايير وضوابط‬
‫اختيار المكاتب والشركات ونظام ومجال عملها ونماذج العقود المتعلقة بذلك وتحديد أعمال الصيانة‬
‫المطلوبة ونوعيات المبانى التى تتم صيانتها وال يجوز للهيئة أو القائمين على صيانة العقارات المبنية‬
‫طبقا ألحكام هذا القانون التعامل مع غير المكاتب االستشارية وشركات الصيانة المؤهلة المشار إليها فى‬
‫هذا القانون وتحال إلى المكاتب اإلستشارية وشركات الصيانة المشار إليها فى هذا القانون كل المسئوليات‬
‫والواجبات المتعلقة بتنفيذ عملها وما ينجم عن ذلك ويكون ضمن موارد الهيئة العامة لشئون صيانة‬
‫العقارات اآلتى ‪-:‬‬
‫‪ – 1‬الرسوم المفروضة طبقا للمادة رقم (‪. )5‬‬
‫‪ – 2‬ما تخصصه الدولة للهيئة من اعتمادات مالية بالموازنة العامة للدولة ‪.‬‬

‫‪.24‬والخارجية طبقا الحكام القوانيين المنظمة لذلك‬

‫المحلية‬
‫والمنحصفحة‬
‫والقروض‪2002‬‬
‫والهبات– ‪18‬يونيو‬
‫التبرعاتاألهرام‬
‫‪ [1–] 3‬جريدة‬
‫‪ – 4‬عائد استثمار أموال الهيئة ‪.‬‬
‫‪ – 5‬مقابل الخدمات التى تقدمها الهيئة للمتعاملين معها ‪.‬‬
‫وتختص محكمة القضاء اإلدارى بالفصل فى المنازعات التى تنشأ كما أن التأخير فى سداد قيمة رسم‬
‫الصيانة المشار إليه يترتب عليه ما يترتب على التأخير فى سداد قيمة استهالك الكهرباء من آثار ‪.‬‬

‫‪ 3-4‬تنظيم هدم المنشأت اآليلة للسقوط ‪:‬‬

‫تختص الهيئة بشئون الهدم الكلى أو الجزئى أو الترميم أو التدعيم بجانب صيانة العقارات المبنية واألشراف‬
‫على حسن التنفيذ وتقوم المكاتب االستشارية المشار إليها فى هذا القانون بما يلزم إتخاذه للمحافظة على‬
‫األرواح واألموال سواء بالهدم الكلى أو الجزئى أو التدعيم أو الترميم وجعلها صالحة للغرض المخصصة‬
‫من أجله واألعمال المطلوبة فى هذا الشأن وتقدم تقريرهاإلى رئيس الهيئة وصورة إلى رئيس الوحدة‬
‫المحلية الواقع فى دائرتها العقار ويتضمن التقرير تحديد المدة الالزمة لتنفيذ األعمال المطلوبة وما إذا‬
‫كان األمر يستوجب إخالء المبنى نهائيا ً أو مؤقتا ً كليا ً أو جزئيا ً ويصدر رئيس الهيئة أو من ينيبه قراراً‬
‫بما تقرر القيام به من أعمال للعقار طبقا ً لتقرير المكتب اإلستشارى وتعلن الهيئة قرارها فى خالل أسبوع‬
‫بحد أقصى من تاريخ تقديم تقرير المكتب اإلستشارى لرئيس الوحدة المحلية لذوى الشأن من المالك‬
‫وشاغلي العقار وأصحاب الحقوق وإخطار الجهة اإلدارية القائمة على شئون التخطيط والتنظيم وكذلك‬
‫تكليف الشركات المؤهلة لتنفيذ أعمال الصيانة والترميم والتدعيم والهدم الكلى والجزئى‪.‬‬
‫أما فى أحوال الخطر الدا هم تقوم الهيئة اإلدارية المختصووووووة وبناء على قرار الهيئة بعد إخطار المحافظ‬
‫المختص أو من ينيبه وبناء على تقرير المكتب اإلسووتشووارى المختص تقوم بإخالء العقار فوراً وكذلك‬
‫العقارات المجاورة عند الضووووورورة وتكليف الشوووووركات المؤهلة بعمل ما يلزم من االحتياطات والتدبير‬
‫للحفاظ على األرواح واألموال وإخطار الجهة اإلدارية المختصة بتدبير وحدات اإليواء العاجل‪.‬‬
‫العقوبـــات‪-:‬‬ ‫‪4-4‬‬

‫نص القانون على أن يعاقب بالحبس مدة ال تقل عن ستة أشهر وال تزيد على سنتين وبغرامة ال تقل عن‬
‫ألف جنية وال تتجاوز خمسة آالف جنيه أو إحدى هاتين العقوبتين كل من يخالف أحكام المواد وإذا ترتب‬
‫على تنفيذ ذوى الشأن لقرارات الهيئة العامة لشئون صيانة العقارات المبنية سقوط المبنى كانت العقوبة‬
‫الحبس مع عدم اإلخالل بأى عقوبة أشد ينص عليها قانون آخر ‪.‬‬
‫بهذه المراجعة السوووووووريعة ألهم مواد القانون الجديد يتضوووووووح من خالله رغبة أكيدة من متخذي القرار فى‬
‫حماية الثروة العقارية من التدهور وذلك بإيجاد آلية واقعية لتنفيذ بنود القانون من خالل أسوووووولوب للتمويل‬
‫مناسب ألو ضاعنا االقت صادية واالجتماعية فى مصر مع حماية الخطوات التنفيذية من أى أخطاء فنية قد‬
‫تحدث من خالل إشراف تام لمكاتب هندسية إستشارية وكذلك إضفاء الجدية على القانون بتغليظ عقوبات‬
‫إهمال وتجاهل التنفيذ إال انه ال يمكن التأكيد على اكتمال المنهاجية التشوووووووريعية بهذا القانون نظراً لعدم‬
‫إقراره حتى األن من مجلس الشعب وجارى حاليا دراسة مواده بشكل واف ‪.‬‬
‫تخطيط أعمال صيانة المبانى ‪-:‬‬ ‫‪-5‬‬

‫أثناء عملية التصووووميم – أثناء عملية التنفيذ – أثناء التشووووغيل واالسووووتخدام تتطلب عملية صوووويانة المبنى أن‬
‫تكون هناك خطة متكاملة تبدأ من مرحلة الت صميم األولى للم شروع مروراً بعمليات التنفيذ والت شييد نهاية‬
‫بمرحلة تشغيل واستخدام المبنى وهى كاآلتى‪-:‬‬

‫‪ 1-5‬الصيانة أثناء العملية التصميمية ‪.‬‬

‫إن الوصول للتصميم الهندسى األمثل يتطلب تواجد مفهوم الصيانة بأبعاده الكاملة فى ذهن المهندس المصمم‬
‫فالتصميم األمثل هو الذى يتحقق بتكلفة اقتصادية قليلة فى مدة زمنية صغيرة ويؤمن جميع الشروط‬
‫الفنية بما فيها شروط األمن والسالمة عالوة على انخفاض تكاليف التشغيل واالستثمار وإعادة الترميم‬
‫والصيانة مع طول العمر االفتراضي التصميمى للمبنى‪.‬‬
‫وتشمل العملية التصميمية جميع المخططات الهندسية ‪ -:‬المعمارية – اإلنشائية – الكهربائية –‬
‫اإلليكتروميكانيكية – األعمال الصحية باإلضافة لعملية تحديد المواصفات واالشتراطات الفنية وجداول‬
‫الكميات واألسعار نهاية بعملية ترسيه المشروع على المقاول الكفء المناسب من الناحية المالية والفنية‬
‫معا ً واختيار الجهة المشرفة على التنفيذ ذات سابقة الخبرة والكفاءة الالزمة‪.‬‬
‫ويمكن تحديد العناصر الرئيسية التى يتطلب استيفاء دراستها لإلعداد للصيانة خالل مرحلة التصميم فى‬
‫النقاط التالية ]‪-: [1‬‬
‫الموقع العام للمبنى ‪ -:‬طبوغرافية األرض – المبانى والطرق والمرافق المحيطة والخدمات‪.‬‬ ‫‪-1‬‬
‫‪ -2‬العوامل البيئية المحيطة‪ -:‬األمطار – السيول – شدة الرياح – المياه الجوفية – نسبة الرطوبة درجات‬
‫حرارة الشمس – الهزات األرضية – البراكين – النحر –هبوط أو انهيارات التربة – خصائص‬
‫التربة – ملوثات الهواء‪.‬‬
‫‪ -3‬العوامل االقتصادية‪ -:‬قيمة الميزانية المتاحة للمشروع وتأثيرها على اختيار النظام اإلنشائي للمبنى‬
‫ومواد البناء والتشطيبات المناسبة‪.‬‬
‫وبمعلومية هذه النقاط تتحدد القرارات التصميمية والتى تساعد على تحقيق أقصى كفاءه ألداء المبنى وزيادة‬
‫عمرة االفتراضي وكذلك تحديد مجال وأماكن الصيانة بداخل المبنى‪.‬‬

‫‪ 2-5‬الصيانة أثناء عملية التشييد‪-:‬‬

‫بانتهاء المخططات الهندسية للمبنى بحيث يكون قد روعى فيها جميع االحتياجات واالعتبارات التصميمية‬
‫الالزمة لعمليات الصيانة تبدأ مرحلة التنفيذ والتى يجب أن يتوافر لها أيضا ً كل الشروط والكفاءات الفنية‬
‫من خالل الطرفين الرئيسيين فى هذه المرحلة‪ -:‬المقاول وجهة األشراف ؛ لضمان تنفيذ سليم يحقق معايير‬
‫الجدوى االقتصادية بالمحافظة على المبنى وصيانته خالل العمر االفتراضى لمكوناته بتنفيذ عناصر‬
‫عملية الصيانة فى المجاالت المختلفة ( شبكة الصرف والتغذية – شبكة اإلنذار – شبكة إطفاء الحريق –‬
‫ساللم الهروب – المصاعد – التكييف – غرف التفتيش – شبكة الكهرباء) وذلك بعد االنتهاء من تنفيذ‬
‫األساسات والهيكل اإلنشائى حسب أصول الصنعة والفنيات والشروط المثلى‪.‬‬

‫‪ 3-5‬الصيانة أثناء التشغيل واالستخدام‪-:‬‬

‫تعتبر هذه المرحلة جزء مكمل ومتم للمرحلتين السابقتين اللذان يعتبرا ذا أهمية كبيرة فى عملية الصيانة‬
‫بحيث يصبح من الصعب جداً وضع خطة وبرامج الصيانة ومراقبتها متابعتها أثناء تشغيل المبنى ويتم‬
‫تنفيذ هذه العملية من خالل أفراد مؤهلين وشركات متخصصة فى مختلف مجاالت اإلصالحات والترميم‬
‫وتعتمد خطة الصووويانة على برامج زمنية تختلف فى الهدف واألسووولوب كل حسوووب الفترة الزمنية التى‬
‫يغطيها البرنامج بحيث تتحقق إسوووووووتراتيجية تؤمن متطلبات عمليات الصووووووويانة دون اإلخالل بأداء المبنى‬
‫لوظيفته على مدار عمره االفتراضي ]‪.[2‬‬

‫يمكن تحديد هذه البرامج كما يلى ‪-:‬‬

‫برامج طويلة المدى‪.‬‬ ‫أ‪-‬‬
‫برامج متوسطة المدى‪.‬‬ ‫ب‪-‬‬
‫برامج قصيرة المدى‪.‬‬ ‫جـ‪-‬‬
‫ومن خالل جدول ‪ 2‬نستطيع المقارنة بين الثالث برامج‬
‫جدول ‪ 2‬مقارنة بين أنواع برامج الصيانة الزمنية‬

‫برامج قصيرة المدى‬ ‫برامج متوسطة المدى‬ ‫برامج طويلة المدى‬

‫الهدف‬
‫تقسوووووويم أعمال البرامج متوسووووووط‬ ‫تم ثل مرح لة تفصووووووويل ية‬ ‫عمل تصوووور عام ألعمال‬
‫الووووووووووووووووووووووووووووووووومووووووووووووووووووووووووووووووووودى‬ ‫للبرامج طويلووووة الموووودى‬ ‫الصووويانة دون الدخول فى‬
‫(السنوية) على مدار أشهر السنة‬ ‫بعموول تحووديوود أكثر دقووة‬ ‫تفاصووويلها حيث يتم تحديد‬
‫بحيووووث يتم تحووووديوووود البوووودايووووات‬ ‫لحجم أع مال الصووووووو يانة‬ ‫األعمال الرئيسية للصيانة‬
‫والنهووووايووووات المقوووودرة ألعمووووال‬ ‫المطلوبووة للمبنى وعموول‬ ‫خالل فترة زمنية‪.‬‬
‫الصووووووويووانووة وفق وا ً لبرنووامج زمنى‬ ‫الموازنة المالية‪.‬‬
‫يعتموووود على قوووودرات العمووووالووووة‬
‫واسوووووتمرارية األعمال على مدار‬
‫السووونة – باإلضوووافة إلى التنسووويق‬
‫بين األعمووال المختلفووة ومواعيوود‬
‫توريووود مواد وخووواموووات أعموووال‬
‫الصيانة‬
‫‪ 12‬شهر‬ ‫سنة واحدة‬ ‫‪ 7-5‬سنوات‬ ‫الزمن‬
‫‪ .1‬إعداد نموذج لكل نشوووووواط‬ ‫‪ .1‬توزيع الميزانيوووة‬ ‫الخطوات ‪ .1‬تحوووديووود أقووول حووود‬
‫من أنشوووووطة الصووووويانة خالل‬ ‫المخصوووووووصوووووووة إلى‬ ‫لميزانيووة الصووووووويووانووة‬ ‫التنفيذية‬
‫فترة زمنية تقدر بشوووهر واحد‬ ‫أعوووومووووال مووووحووووددة‬ ‫الذى يحقق المسوووتوى‬
‫يشووووووووموووول ا ل ن موذج ع لى‬ ‫ومناطق عمل محددة‬ ‫المناسوووووووب من األداء‬
‫تصووووونيف للنشووووواط ووصوووووفة‬ ‫يسوووووووهل اإلشوووووووراف‬ ‫والكفووواءة لعنووواصووووووور‬
‫والتكلفة المقدرة له وعناصوور‬ ‫والرقابة عليها‪.‬‬ ‫المبنى‪.‬‬
‫العمالة الخاصة به‪.‬‬ ‫‪ .2‬تنظيم تعوووواقوووودات‬ ‫‪ .2‬تحووووديوووود الهيكوووول‬
‫‪ .2‬تحوووديووود خطوووة شوووووووهريوووة‬ ‫الوووووومووووووقوووووواولوووووويوووووون‬ ‫الوووتووونوووظووويوووموووى إلدارة‬
‫متكاملة ألعمال الصوووويانة يتم‬ ‫ا ل م تخصوووووووصوووووووو ين‬ ‫الصيانة واالحتياجات‬
‫من خاللها‪.‬‬ ‫ألعمووال الصووووووويووانووة‬ ‫من العموووالوووة الوووذاتيوووة‬
‫أ‪ -‬تحوووديووود أعوووداد العموووالوووة‬ ‫ومراحوول العطوواءات‬ ‫ال مدر بة أو الم قاولين‬
‫الوووفووووائوووض عووون أعووومووووال‬ ‫الخوووواصووووووووووة بتلووووك‬ ‫المتخصوووصوووين لتنفيذ‬
‫الصووووووووويووووانووووة واآلخووورى‬ ‫األعمووووال وتنظيم‬ ‫أعمال الصيانة‪.‬‬
‫الوووموووطووولووووب تووووفووويووورهووووا‬ ‫احتيوووواجووووات المواد‬ ‫‪ .3‬اختيووووار التوقيووووت‬
‫السووتكمال األعمال ومن‬ ‫والخامات ‪.‬‬ ‫الوومووالئووم لووعووموولوويووووات‬
‫ثم تحووووديوووود احتيوووواجووووات‬ ‫‪ .3‬تووحووقوويووق توووودفووق‬ ‫الصووووووويووانووة بحيووث ال‬
‫األعمووووال المختلفووووة على‬ ‫منتظم و دائم ألعمال‬ ‫يؤثر على أداء المبنى‬
‫مدار الزمن ‪.‬‬ ‫ال صيانة وعنا صرها‬ ‫لوظيفته‪.‬‬
 ‫ب‪ -‬حسوووووواب عدد السوووووواعات‬ ‫وخوواصووووووووة العمووالووة‬
‫المطلوبووووة ألداء أعمووووال‬ ‫لتالفى حدوث فترات‬
‫الصووويانة من خالل تجميع‬ ‫توقف نوووواتجووووة عن‬
‫األعمال المختلفة وتحديد‬ ‫عدم وجود أعمال أو‬
‫أولوياتها‬ ‫االحت ياج إلى ع ما لة‬
‫ت‪ -‬تحقيق رقووابووة فعووالووة على‬ ‫إضوووووووافية وبالتالى‬
‫أعمال الصووويانة من خالل‬ ‫ارتووفوووواع تووكووووالوويووف‬
‫مقووارنووة األعمووال المنفووذة‬ ‫الصيانة‪.‬‬
‫بوووواألعوومووووال الوومووقوووودرة‬ ‫‪ .4‬توووحووووديوووود بووونوووود‬
‫ويسوووواعد ذلك على تحقيق‬ ‫الصوويانة السوونوية مع‬
‫األهداف التالية‪.‬‬ ‫تحديد تكلفة تقديرية‬
‫‪ -‬الم تاب عة اليوم ية لألع مال‬ ‫ألعمال الصووويانة مع‬
‫الووموونووفووووذة وقوويوووواس تووقوووودم‬ ‫المفاضلة بين وسائل‬
‫األعمال‪.‬‬ ‫التنفيووذ المختلفووة من‬
‫‪ -‬سوووووووهولة التنبؤ بمتطلبات‬ ‫تنفيذ ذاتى أو مقاولين‬
‫الصيانة المستقبلية‪.‬‬ ‫متخصوووووووصوووووووين أو‬
‫‪ -‬االسوووووتفادة القصووووووى من‬ ‫المزج بينهمووا يلى‬
‫إمكانيات العمالة‬ ‫ذلووووووك تووووووحووووووديوووووود‬
‫‪ -‬توريوووود مواد وخووووامووووات‬ ‫االحتياجات المختلفة‬
‫الصووووووويانة خالل األزمنة‬ ‫من عناصر الصيانة‬
‫المناسبة لها‪.‬‬ ‫المتمثلة فى الخامات‬
‫والمواد والعمووووالووووة‬
‫والووتووكووووالوويووف غوويوور‬
‫المبووواشووووووورة بهووودف‬
‫الوصووول إلى التكلفة‬
‫اإلجمووواليوووة ألعموووال‬
‫الصيانة السنوية‪.‬‬
‫‪ .5‬اختيووووار توقيووووت‬
‫تنفيذ أعمال الصوويانة‬
‫فى ضوووووووووء نظووووام‬
‫المبنى ككوول حتى ال‬
‫يحوودث تعووارض بين‬
‫أعموووال الصووووووويوووانوووة‬
‫وأنشطة المستعملين‪.‬‬
‫المنهاجيـــة العامة ألعمال الصيانة المتكاملة والهيكل العام المقترح ‪:‬‬
‫روعى عند وضع المنهاجية المقترحة ألعمال الصيانة أن تحقق مجموعة أهداف أهمها ‪-:‬‬
‫تغيير مفهوم الصيانة من أسلوب رد الفعل إلى الفعل بمعنى أال يبدأ عمل مخطط الصيانة كرد فعل‬
‫لظهور عيوب أو مشكلة فنية فجأه بل يجب توقع هذه المشاكل قبل حدوثها حتى يتحقق استمرارية‬
‫أداء المبنى الوظيفية بالكفاءة المناسبة وبالتالى الحفاظ على رؤوس األموال المستثمرة فى المبنى‬
‫والحصول على المردود االقتصادي المتوقع بدراسة الجدوى دون أى مشاكل طارئة‪.‬‬
‫‪ .4‬تووحووقوويووق الووتوووافووق‬
‫المناسوووب بين برنامج‬
‫الصووووووويووووانووووة للمبنى‬
‫وسووياسووة المبنى ككل‬
‫فى قرارات التجووديوود‬
‫والتحسوووووووين وتوزيع‬
‫أماكن أعمال الصيانة‬
‫وغير ذلك من أعمال‬
‫التنسووووووويق بين إدارة‬
‫الصووووووويوووانوووة بوووالمبنى‬
‫واإلدارات اآلخرى‪.‬‬
‫‪ .5‬توووفووووادى ارتوووفوووواع‬
‫تكووواليف الصووووووويوووانوووة‬
‫السووووووونوية للمبنى عن‬
‫طريق تنفيوووذ أعموووال‬
‫الصووووويانة التى تحتاج‬
‫إلمكووووانيووووات موووواديووووة‬
‫كبيرة خالل فترات‬
‫زمنية طويلة نسوووووووبيا ً‬
‫دون تووأثير ذلووك على‬
‫أداء المبنى لوظيفتوووه‬
‫بكفاءة‪.‬‬
‫‪-6‬‬
‫‪-‬‬
‫–‬ ‫توسيع مفهوم الصيانة ليشمل بدايات وضع المخطط الهندسى للمشروع مروراً بخطوات التشييد‬ ‫‪-‬‬
‫بحيث يعاد صياغة المفهوم الشائع للصيانة باقتصاره على المبنى المشيد والذى تم تشغيله واستخدامه‬
‫وبالتالى الحصول على مبنى مؤهل لتحقيق معايير الصيانة به بأدنى تكلفة وأقل فترة زمنية وبدون‬
‫إخالل بأداءه الوظيفى ‪.‬‬
‫إعداد خطط وبرامج المشتريات وإيجاد تحديد حقيقى الحتياجات أعمال الصيانة من المواد والخامات‬ ‫‪-‬‬
‫كما ً وكيفا ً ومن العناصر البشرية المدربة وذلك تبعا ً لبرنامج زمنى مخطط يتماشى مع خطة‬
‫المبنى فى الصيانة المخططة ]‪.[1‬‬
‫إيجاد قاعدة بيانات يتم بها حفظ معلومات كاملة عن المبنى وأعمال الصيانة المطلوبة لها والبرامج‬ ‫‪-‬‬
‫الزمنية للتنفيذ‪.‬‬

‫]‪ [1‬شريف محمد صبرى العطار – مرجع سابــق ‪.‬‬

 ‫‪ )1‬األساسات‬ ‫دراسات الموقع العام للمبنى‬

‫إختيار المقاول‬ ‫العوامل البيئية المحيطة‬

‫مرحلة‬ ‫المناسب‬ ‫رسومات‬ ‫للمبنى‬
‫‪ )2‬الهيكل اإلنشائى‬ ‫التنفيذ‬ ‫لتصميم‬
‫الفعلى‬ ‫هندسى‬ ‫العوامل اإلقتصادية‬
‫متوافق مع‬
‫متطلبات‬
‫تركيبات صحية‬ ‫أعمال‬ ‫النظام اإلنشائى‬
‫تركيبات كهربائية‬ ‫إختيار جهة اإلشراف‬ ‫الصيانة‬
‫‪ )3‬مجال وأماكن الصيانة‬
‫تركيبات المصاعد‬ ‫ذات الكفاءة‬
‫تركيبات التكييف‬
‫البنود المعمارية‬

‫متطلبات األعمال التخصصية‬

‫إتمام عمليات النهو والتشطيب‬
‫(صحى‪-‬كهرباء‪-‬اليكتروميكانيكا)‬

‫تحديد مجال‬
‫تسليم المبنى‬
‫وأماكن الصيانة‬

‫قانون صيانة‬
‫إستخدام وتشغيل المبنى‬ ‫الثروة العقارية‬

‫تحديد أنواع‬ ‫صيانة روتينية‬

‫شركة للصيانة‬
‫منهج إدارة‬
‫إختيار الشكل الهيكلى‬ ‫الصيانة للمبنى‬ ‫صيانة وقائية‬
‫(إحتياجية‪-‬إستطالعية)‬
‫إدارة للصيانة‬ ‫صيانة إصالحية‬ ‫وتخطيط أعمال‬
‫المناسب إلدارة عملية‬ ‫صيانة المبنى‬
‫إتحاد للشاغلين‬ ‫برنامج زمنى طويل المدى‬
‫الصيانة‬
‫تحديد برامج‬ ‫برنامج زمنى متوسط المدى‬
‫الصيانة الزمنية‬ ‫برنامج زمنى قصير المدى‬

‫(د) قااااعااادة بيااااناااات‬ ‫(ج) ت ن فيااااذ أ عمااااال‬ ‫(ب) تخطيط أعمااااال‬ ‫(أ) جمع ال بيااااانااااات‬
‫الصيانة‬ ‫الصيانة‬ ‫الصيانة‬ ‫واإلعداد للتخطيط‬

‫إعداد تقارير بأعمال الصووووويانة‬ ‫‪-‬‬ ‫اإلعالن عن برنامج الصيانة‬ ‫‪-‬‬ ‫أولويات األعمال المطلوبة‬ ‫‪-‬‬ ‫المكوووان‬ ‫بيوووانوووات المبنى –‬ ‫‪-‬‬
‫المنفذة‬ ‫تنفيذ برنامج الصيانة‬ ‫‪-‬‬ ‫إسوووووولوب تنفيذ األعمال (تحديد‬ ‫‪-‬‬ ‫والبيئة المحيطة‬
‫إعووداد تقووارير بحووالووة المبن بعوود‬ ‫‪-‬‬ ‫إسوووووووتالم األع مال والتأ كد من‬ ‫‪-‬‬ ‫مسوووووووئوليات فريق الصووووووويانة‬ ‫دورات الصيانة للمبنى‬ ‫‪-‬‬
‫تنفيذ أعمال الصيانة‬ ‫مطابقاتها للمواصفات الفنية‬ ‫والهيكوول التنظيمى لووه‪-‬تحووديوود‬ ‫أعمال الصووووووويانة المطلوبة‬ ‫‪-‬‬
‫عمل نظام معلومات الصيانة‬ ‫‪-‬‬ ‫مواد وخامات الصيانة‬ ‫وتابعها‬
‫حسوووووووووواب التكووواليف لألعموووال‬ ‫‪-‬‬ ‫إصدار أمر الشغل‬ ‫‪-‬‬ ‫تحديد الميزانية المتاحة‬ ‫‪-‬‬
‫المنفذة‬

‫اإلستفادة بقاعدة البيانات‬

‫دياجرام (‪ :)1‬يوضح مراحل تسلسل خطة الصيانة المتكاملة للمبنى وصوالً للمنهاجية‬
‫المقترحة‬
 ‫النتائــج‪-:‬‬

‫تجاهل المشرع لتحقيق العدالة فى العالقة بين المالك والمستأجر أدى آلثار سلبية على عمليات‬ ‫‪-‬‬
‫الصيانة للمنشأت مما عرض ثروة مصر العقارية لتهديد شديد‪.‬‬
‫تأخر عالج هذا القصور التشريعى زاد من حجم المشاكل الملقاة على عاتق قانون صيانة الثروة‬ ‫‪-‬‬
‫العقارية ومن ثم التوقع بعدم تحقيق نتائج إيجابية من خالل هذا القانون فى القريب العاجل‪.‬‬
‫مفهوم الصيانة كان لوقت قريب يعتبر من قبيل الرفاهية باعتبار تكاليف أعمال الصيانة عبء يجب‬ ‫‪-‬‬
‫الحد منه وإهدار للمال يجب ترشيده – إال أن مسلسل انهيار العمارات الذى تعرضت له مناطق‬
‫عديدة فى القاهرة واإلسكندرية وعدة محافظات أخرى كان له دور إيجابى فى تكوين رأى عام لدى‬
‫المجتمع بأهمية دور الصيانة والترميم فى حماية األرواح وتحقيق األمن والسالم االجتماعي‪.‬‬
‫قانون صيانة الثروة العقارية بصيغته المقترحة يتعامل بصفة أساسية مع المبنى فى مرحلته األخيرة‬ ‫‪-‬‬
‫أى مرحلة التشغيل واإلستخدام – بينما مرحلة التصميم ومرحلة التنفيذ خرجا من نطاقة‪.‬‬
‫لتحقيق خطة صيانة متكاملة يجب أن تكون محصلة لعدة مجهودات بداية بالدراسات التمهيدية‬ ‫‪-‬‬
‫للمشروع مروراً بوضع المخططات الهندسية ثم إرساء عملية التشييد وبدء التنفيذ الفعلى نهاية بتسليم‬
‫المبنى وتشغيله بحيث يكون مفهوم الصيانة مشارك بصورة كاملة فى كل الخطوات السابقة‬

‫التوصيــات‪-:‬‬

‫أن تتخلل فكرة الصيانة خطوات العملية التصميمية للمشروع بداية من المشروع اإلبتدائى ونهاية‬ ‫‪-‬‬
‫بالرسومات التنفيذية سواء المعمارية أو اإلنشائية أو الصحية أو أعمال الكهرباء ‪.‬‬
‫أن يعتمد فى تصميم المشروعات سواء السكنية أو العامة على مواد البناء المحلية لصعوبة عمليات‬ ‫‪-‬‬
‫الصيانة والترميم فى حالة استخدام مواد غير محلية مستوردة ‪.‬‬
‫ً‬
‫الشروع فى إجراءات الصيانة يجب أن تبدأ بعد تنفيذ المبنى مباشرة وتسليمه ويكون تبعا لبرامج‬ ‫‪-‬‬
‫عملية وفنية مناسبة يتم عملها ومساندتها بالخطوات اآلتية‪-:‬‬
‫أ ‪ -‬تواجد جهة إشراف فنى تكون مسئولة عن متابعة الخطوات التنفيذية ألعمال الصيانة ومدى‬
‫مطابقتها للمواصفات الفنية – وتتشكل جهة اإلشراف حسب حجم المبنى ونوعيته بحيث تغطى‬
‫كل التخصصات التى يحتاجها المبنى‪.‬‬
‫ب‪-‬وجود قاعدة بيانات سليمة لدى جهة اإلشراف يكون بها جميع الرسومات الهندسية النهائية للمبنى (‬
‫‪ ) AS BUILT‬وكذلك المستندات الفنية المتعلقة بالمبنى سواء كانت معمارية – إنشائية – تركيبات‬
‫صحية – تركيبات كهربائية وميكانيكية …… الخ – ويتم تدعيم قاعدة البيانات بكافة التطورات التى‬
‫طرأت على أى عنصر من عناصر المبنى خالل عملية الصيانة‪.‬‬
‫‪ ‬تفعيل دور نقابة المهندسين فى االضطالع بمسئولة تكوين وإعداد كوادر فنية وإعداد دورات‬
‫تدريبية للمهندسين فى مجال الصيانة لتغطية حاجة السوق لهذه التخصصات بعد بداية تطبيق‬
‫قانون الصيانة على أن تراعى هذه الدورات النقاط التالية‪.‬‬
‫أ‪ -‬تعريف المهندس بكل المستجدات فى تكنولوجيا التنفيذ وعلم اإلشراف والصيانة ‪.‬‬
‫ب‪ -‬استعراض المشاكل الفنية التى تقابل مهندسى الصيانة وعرض طرق الحل المختلفة مع إمكانية‬
‫وجود تدريب تطبيقى على ذلك بحيث يمكن تفادى وقوعها مرة أخرى ‪.‬‬
‫جـ‪-‬تدريس علم اإلدارة وحساب التكاليف من خالل عمليات الصيانة‪.‬‬
‫‪ ‬بحث إمكانية منح إعفاءات ضريبية لشركات الصيانة الجديدة المنشأة تحت إطار هيئة الصيانة‬
‫العامة وذلك لمردودها اإليجابى فى التخفيف عن أعباء الصيانة للمستخدمين ومن ثم ضمان تفعيل‬
‫القانون الجديد‪.‬‬
‫‪ ‬بحث إمكانية أن تكون شركات الصيانة الجديدة إحدى المشاريع التى تحظى برعاية الصندوق‬
‫اإلجتماعى للتنمية وبالتالى الحصول على قروض ميسرة بفوائد منخفضة فهذه الشركات فضالً‬
‫عن تحقيقها لمطلب قومى هام إال أنها ستساهم بشكل كبير فى تشغيل أعداد هائلة من الشباب وهى‬
‫أحد أهداف الصندوق اإلجتماعى للتنمية‪.‬‬
‫تشكيل لجنة تقوم بمسئولية مراجعة ومراقبة عمليات تطبيق قانون الصيانة الحديد وتقييم أداءه بحيث‬ ‫‪‬‬
‫يتم حصر سلبياته أوالً بأول ليتم عمل التعديالت الضرورية فى أقرب وقت للوصول إلى تشريع‬
‫متكامل يحقق أفضل نتائج‪.‬‬
‫تطوير التعليم المعمارى والهندسى بما يكفل توافر مناهج تعليمية كفيلة بتخريج مهندس ملم بمبادئ‬ ‫‪‬‬
‫إدارة عمليات الصيانة وتكنولوجيا الصيانة الحديثة – مع إمكانية إنشاء شعب متخصصة فى أعمال‬
‫الصيانة بالمعاهد الفنية الصناعية والهندسية لتخريج كوادر مؤهلة من الفننيين‪.‬‬
‫المراجــع‪-:‬‬
‫قوانين اإلسكان ‪ -‬خسائر المالك ‪ ..‬وخسائر‬ ‫جمال الدين محمد محمود ‪( .‬سبتمبر ‪)1995‬‬ ‫]‪[1‬‬
‫المجتمع ‪ -‬كتاب األهرام االقتصادي – العدد ‪. 92‬‬
‫جريدة األهرام – (يونيو ‪ )2002‬عدد ‪ 15‬صفحة ‪.24‬‬ ‫]‪[2‬‬
‫زهرة الردايدة سمير الحمصى نضال قاقبش (‪ 12‬إلى ‪ 14‬سبتمبر ‪ )1989‬أسس خفض‬ ‫]‪[3‬‬
‫كلفة صيانة المجمعات السكنية ندوة إدارة وصيانة المجمعات السكنية عمان ‪.‬‬
‫محمود عصام شعوط – (‪ )1998‬صيانة المنشأت بين التشريع والتطبيق –‬ ‫شريف كمال دسوقى‬ ‫]‪[4‬‬
‫مؤتمر االنتربيلد القاهرة ‪.‬‬
‫شريف محمد صبرى العطار – مهندس ‪ )1995( .‬صيانة المبانى مدخل إلدارة وتخطيط‬ ‫]‪[5‬‬
‫أعمال صيانة المبانى ‪ -‬رسالة ماجستير ‪ -‬كلية الهندسة جامعة القاهرة ‪.‬‬
‫عمرو جالل العدوى ‪ -‬دكتور ‪( .‬ديسمبر ‪ )1996‬تقييم تصميم المبانى (اثر التكاليف الجارية‬ ‫]‪[6‬‬
‫على أداء المبنى ) المؤتمر األول نحو بيئة أفضل جامعة اإلسكندرية‪.‬‬
‫محمد سليمان منون ‪ -‬مهندس ‪ )1996( .‬صيانة المبانى السكنية العوامل المؤثرة فى مرحلة‬ ‫]‪[7‬‬
‫التصميم للتخفيض من حجم أعمال الصيانة وكلفتها ‪ -‬رسالة ماجستير ‪ -‬كلية الهندسة جامعة‬
‫القاهرة‪.‬‬