www.sme.
sk
VIII Téma
Developerská skupina Lordship
už neplánuje výraznú prestavbu
či zmenu podoby známeho
hotela Kyjev v centre
Bratislavy. „Myšlienka, ktorá
bola na začiatku a počítala
s razantnou premenou budovy,
je dnes prekonaná,“ hovorí
ROSTISLAV NOVÁK, výkonný
riaditeľ developerskej skupiny
Lordship. Po novom chce
skupina hotel len
rekonštruovať. Aj tieto plány
však narážajú na problémy.
Ozvali sa totiž pamiatkari, ktorí
navrhli vyhlásiť hotel aj priľahlý
obchodný dom za národnú
kultúrnu pamiatku. Developer
dnes hovorí, že je v patovej
situácii. V extrémnych
prípadoch to totiž môže byť
vykladané tak, že treba všetko
uviesť do pôvodného stavu.
V roku 2018 boli uverejnené vý-
sledky ideovej architektonickej
súťaže na novú podobu hotela Ky-
jev. Odvtedy ubehlo päť rokov
a navonok vyzerá projekt rovna-
ko. Čo ste odvtedy robili?
Ak sa na to pozerá bežný človek,
vyzerá to možno tak, že sa nič ne-
stalo. Interne sme s výsledkami tej-
to súťaže pracovali ďalej, ale po čase
sme sa zhodli na tom, že cesta po
ktorej ideme, nie je dobrá. Následne
sme prišli s nápadom, ako vrátiť bu-
dove takmer podobnú funkciu, kto-
rej od začiatku slúžila. Tou by malo
byť krátkodobé a strednodobé uby-
tovanie. Chceli by sme ponúkať uby-
tovanie pre študentov, mladé páry,
obchodných cestujúcich či turistov.
Mal by to byť univerzálny koncept
ubytovania v centre mesta v moder-
nom poňatí. Inšpiráciu sme hľadali
v iných projektoch po celej Európe.
Pri realizácii projektu nás však
najprv nepríjemne pribrzdil covid,
potom aj dosahy vojny na Ukrajine,
v dôsledku ktorej sa zásadne zme-
nila situácia na finančnom trhu.
Odvtedy sa naše smerovanie ujas-
nilo.
V pôvodnom koncepte ste plá-
novali stavať aj novú kancelársku
budovu. Tá už nie je v hre?
Nie. Myšlienku multifunkčného
projektu s prevahou kancelárskych
či obchodných plôch sme opustili.
V túto chvíľu sa zameriavame na co-
livingový koncept. V bývalom hoteli
Kyjev sa môžu objaviť aj kancelárie,
pôjde však len o doplnkové plochy
rádovo v stovkách štvorcových
metrov.
Mala by sa podoba hotela Kyjev
meniť?
Nie. Je to aj ponaučenie pre nás.
Aj na základe predošlých návrhov,
ktoré vzišli z ideovej súťaže, sme do-
speli k záveru, že s obálkou hotela
nebudeme robiť nič. Lepšie poveda-
né, chceme ju prerobiť tak, aby si za-
chovala súčasnú podobu. Myšlien-
ka, ktorá bola na začiatku a počítala
s razantnou premenou budovy, je
dnes prekonaná. Aj súčasná projek-
tová dokumentácia počíta s tým,
že budeme rešpektovať aktuálnu
podobu hotela. To znamená, že za-
chováme travertínový obklad aj
vzhľad presklených častí fasád. Tie
však budeme musieť vymeniť za no-
vé, keďže nevyhovujú dnešným
normám.
Pri tomto modeli by ste mali
mať najmenej problémov s povo-
leniami. De facto budovu len zre-
novujete. Aké povolenia máte a na
čo čakáte?
Máme spracovanú dokumentáciu
pre stavebné povolenie na rekon-
štrukciu objektu. Tá okrem iného
rieši obnovu fasády a náhradu za po-
kiaľ možno identickú. Vnútri objek-
tu samozrejme zmeny v dispozí-
ciách plánujeme tak, aby sme vy-
E-MAIL regiony@sme.sk
Je absurdné,
čo nám hrozí
Z hotela Kyjev môže byť pamiatka
Hotel Kyjev.
hoveli požiadavkám na koncept ná-
jomného bývania. V priebehu roka
a pol sme získali súhlasné stanovis-
ká od všetkých dotknutých subjek-
tov až na jedného. Tým je krajský pa-
miatkový úrad (KPÚ). Tam sme v si-
tuácii, že nadriadený Pamiatkový
úrad SR vyhlásil proces, ktorého cie-
ľom je vyhlásenie celého objektu
vrátane susedného obchodného do-
mu za národnú kultúrnu pamiatku.
Počas tohto procesu nie je KPÚ
schopný vydať akékoľvek stanovis-
ko.
Prekvapilo vás, že PÚ sa týmto
procesom zaoberá? V roku 2013
objekt pamiatkari preverovali
u Kto je
Rostislav
Novák (50)
l V rokoch 2011 až 2013 zastával
funkciu generálneho manažéra
v TK development.
l Potom prešiel do skupiny Penta
Investments, kde v divízii Real
Estate riadil komerčné projekty
Penty na Slovensku.
l Od augusta 2017 zastáva funkciu
výkonného riaditeľa v spoločnosti
Lordship.
FOTO SME – MARKO ERD
a vtedy ho za národnú kultúrnu
nevyhlásili. Vy ste mali informá-
cie o tom, že to budú posudzovať
opäť?
Prekvapení sme boli, hoci na to
majú pamiatkari právo. Prekvapilo
nás to z viacerých dôvodov. Po prvé,
v roku 2013 ten istý úrad vydal sta-
novisko, ktoré hovorilo o tom, že da-
ná stavba nemá byť vyhlásená za pa-
miatku. V ňom opísal konkrétne dô-
vody, prečo bývalý hotel Kyjev ne-
spĺňa kritériá na vyhlásenie za NKP
a tie dôvody sa dodnes nezmenili.
Dnes tvrdí úplný opak toho, čo tvrdil
v roku 2013. Úplne si odporuje. Po
druhé, v roku 2020 sme na základe
rozhodnutia PÚ z roku 2019 dostali
od KPÚ súhlasné záväzné stanovis-
ko na udržiavacie práce v objekte,
podľa ktorého sme boli oprávnení
odstrániť veľkú časť interiérov. Dnes
rovnaký úrad hovorí, že Kyjev by mal
byť národnou kultúrnou pamiatkou
a interiér by sme možno mali vrátiť
do pôvodného stavu. Je to podľa mňa
absurdné. Tretím dôvodom, ktorý
nás prekvapil, bolo to, že sami pa-
miatkari majú verejne dostupný vý-
kres zásad ochrany v pamiatkovej
zóne. A v našom prípade bol hotel
Kyjev, ako aj susedný Prior označe-
ný ako neutrálny objekt, ktorý nemá
ambíciu stať sa pamiatkovo chrá-
nenou budovou na rozdiel od iných
budov v tesnom susedstve. Tie boli
v hierarchii postavené vyššie ako
Kyjev aj o dva stupne. Tento výkres
zásad bol pritom aktualizovaný v le-
te 2022. Krátko nato sa začalo kona-
nie o vyhlásení za NKP, no pri oko-
litých budovách sa tak dodnes ne-
stalo. Aj preto nás tento myšlienko-
vý obrat prekvapil.
Požiadavka na zachovanie in-
teriéru znie absurdne. Bolo vám
už zo strany KPÚ naznačené, čo by
ste v objekte mali chrániť?
Nie. A z toho možno vyplýva aj
naša neistota a nervozita. Rozhod-
nutie je veľmi všeobecné. Celý ob-
jekt bez akýchkoľvek špecifikácií má
Pondelok 27. novembra 2023
byť vyhlásený za národnú kultúrnu
pamiatku. My vôbec nevieme, či ide
o objekt ako celok, alebo či príde
konkrétny referent z úradu a povie
nám, čo je cenné a čo nie. My v tejto
chvíli nevieme čerpať z ničoho. Vie-
me len to, že v extrémnych prípa-
doch to môže byť vykladané tak, že
máme všetko uviesť do pôvodného
stavu. Tomu sa samozrejme bráni-
me. Jednak by to znamenalo výraz-
né zvýšenie finančných nákladov
a jednak prevádzkovanie budovy
s parametrami spred päťdesiatich
rokov by pre nás nebolo vôbec ren-
tabilné.
Ak by bola budova vyhlásená za
národnú kultúrnu pamiatku,
zmenilo by to vaše investičné plá-
ny?
Nehovorím, že ich to zmení, ale
mohlo by. Už máme neoficiálne re-
akcie od operátorov, s ktorými sme
rokovali. Ide o profesionálne spo-
ločnosti, ktoré sa starajú o prená-
jom, marketing aj o chod projektov
ako je ten náš. Tí nám v reakcii na
aktuálny stav hovoria, že pre nich sa
situácia komplikuje. Ani my im ne-
vieme povedať, v akom časovom ho-
rizonte vieme budovu dokončiť. Aj
preto odstupujú od rokovaní a nás to
vrhá do neistoty. Časovej aj proces-
nej. S tým súvisí aj nervozita finan-
cujúcich bánk. Prispieva k tomu ne-
jasnosť situácie, ale aj fakt, že z kla-
sickej budovy má byť zrazu chráne-
ná.
Nepokúšali ste sa osloviť pa-
miatkarov, aby vám vysvetlili, aká
je vaša situácia?
My sme sa stretli s KPÚ aj nad-
riadeným pamiatkovým úradom eš-
te predtým, ako bolo rozhodnutie
oficiálne vydané. Bolo nám však
oznámené, že je už rozhodnuté a ce-
lý proces bude rozbehnutý. Naše ar-
gumenty nezabrali.
Neviete teda ako a ktorých častí
hotela by sa vyhlásenie za národ-
nú kultúrnu pamiatku mohlo dot-
knúť?
Na toto sme sa pýtali už v čase,
keď bolo jasné, že sa celý proces vy-
hlásenia začal. Bolo nám povedané,
že úrad nemá inú možnosť, než vy-
hlásiť objekt za pamiatku celý, taký,
aký je. Že nie je možné z neho vyčle-
niť alebo špecifikovať nejaké veci. Aj
preto sme sa proti tomu odvolali.
Uvidíme, ako to teraz ministerstvo
kultúry ako odvolací orgán vyhod-
notí.
Ako si interne vysvetľujete,
prečo pamiatkari pristúpili k to-
muto kroku?
Ide len o náš názor, ktorý nie je
ničím podložený. Myslíme si, že
k tomu došlo z dvoch dôvodov. Po
prvé, v minulosti naozaj existovali
plány, ktoré počítali s tým, že buď
celý areál, alebo jeho časť bude de-
molovaná. Podotýkam, že išlo o ná-
vrhy staré vyše pätnásť rokov, dnes
nie sú aktuálne. Možno aj preto pa-
miatkari iniciovali tento proces.
Druhým faktorom, ktorý mohol
vyvolať reakciu pamiatkového úra-
du, mohla byť situácia okolo Istro-
polisu. Možno medzi odbornou ve-
rejnosťou zavládla panika, že po-
dobný osud čaká aj Kyjev. Skôr to
vnímame ako veľkú obavu, aby sa po
úspešných pokusoch zbúrať budovy
podobného charakteru nezbúral aj
hotel Kyjev.
Na Slovensku ste predtým pô-
sobili v Penta Real Estate, čiže
viete, ako to u nás v realitnom
biznise chodí. Myslíte si, že by pa-
miatkari postupovali rovnako,
keby tento projekt realizovala
veľká developerská skupina?
Je to chúlostivá otázka. Nemys-
lím si, že toto bol ten dôvod, prečo sa
k nám správajú inak. Keď máme ro-
kovania či už na magistráte, mest-
skej časti, alebo v iných inštitú-
ciách, vždy sa k nám správajú ko-
rektne a nezaznamenali sme žiadne
problémy. Na strane druhej, veľké
miestne developerské skupiny majú
oveľa väčšiu výhodu a sú prijímané
inak ako niekto, kto povedzme príde
z Prahy.
Pýtam sa aj preto, že projekt bol
predstavený ešte pred krízou
v roku 2006. Mnoho zahraničných
developerov to už zabalilo. Prečo
vy stále bojujete a nepredali ste to?
Je za tým húževnatosť a vytrva-
losť nášho hlavného akcionára a je
to dané vierou v tento projekt aj lo-
kalitu. Veríme, že môžeme realizo-
vať projekt, ktorý bude navždy v je-
dinečnej lokalite centra Bratislavy.
A to, že sa nepodarilo zrealizovať pr-
votné plány, neznamená, že je to
veľký neúspech. Na strane druhej, je
to veľmi frustrujúce. Odkedy nám
prišlo rozhodnutie o vyhlásení za
národnú kultúrnu pamiatku, sme
paralyzovaní a nemôžeme robiť vô-
bec nič.
Ako vnímate situáciu na realit-
nom trhu v regióne?
Realitný trh je cyklický a v túto
chvíľu sa nachádzame v tej menej
príjemnej časti. Ale je to bežné. Nie
je to niečo, čo by sme mohli považo-
vať za neštandardné. V túto chvíľu je
dobré projekty pripravovať a začať
tendrovať. Teraz je ideálny čas pri-
praviť projekt a prísť s ním na trh
o rok či dva, keď sa bude podľa nás
trh narovnávať. Nie je to koniec sve-
ta ani katastrofa. Musíme jednodu-
cho ako developer a dlhodobý in-
vestor prečkať toto obdobie.
Vidíte rozdiel medzi českým
a slovenským trhom?
Určite nie zásadný. Fundamenty
sú rovnaké. Niekedy boli rozdiely
v úrokových sadzbách eura a českej
koruny. Dnes sa aj tento rozdiel tak-
mer vyrovnal. Napríklad otázka sta-
vebných nákladov či cenotvorby no-
vých bytov je identická. V tomto
žiadne rozdiely nie sú.
Na Slovensku okrem hotela Ky-
jev nemáte žiadne plány?
Nie, je to len hotel Kyjev. V jeho
okolí vlastníme viacero nehnuteľ-
ností. Aj to je development na dlhšie
obdobie.
S odstupom času, ľutujete alebo
sa tešíte z toho, že ste pri nákupe
obchodného domu Prior neuspeli?
To je veľmi dobrá otázka. Áno aj
nie. V jednu chvíľu by sa nám mno-
ho vecí zjednodušilo. Nemuseli by
sme riešiť bežné susedské vzťahy. Na
druhej strane, z dnešného pohľadu
to, že sme s našou ponukou na od-
kúpenie Prioru neuspeli, neberieme
ako prehru. Mali by sme pod kon-
trolou celý objekt ako jeden vlast-
ník, ale ten projekt ako celok by mo-
hol byť v dnešných časoch pre nás
priveľký.
Ste optimista a veríte, že sa vám
projekt poradí zrealizovať?
Som optimista. Jediné, čo mi robí
vrásky, je čas. Určite dosiahneme
skôr či neskôr všetky potrebné po-
volenia. Som presvedčený, že ten
projekt je správny a hodí sa do cen-
tra mesta. Uvidíme, kedy o tom roz-
hodne ministerstvo kultúry. Majú to
na stole už viac ako päť mesiacov.
Neľutoval Lordship, že šiel pod-
nikať na Slovensko? Nechytáte sa
za hlavu na poradách, keď sa ba-
víte o slovenskom projekte?
Nechytáme. Ak by ste sa opýtali
nášho hlavného akcionára Jonatha-
na Jacksona, možno by vám pove-
dal, že za ten čas by mohol zrealizo-
vať mnoho iných projektov niekde
inde. Pri tomto projekte je však aj
veľká miera sentimentu. Ide o jeden
z prvých projektov, ktorý Lordship
na Slovensku, ale aj v Česku kúpil.
Aj preto ho nechceme predať, ale
zrealizovať.
Tomáš Vašuta © SME