由于视频长达几个小时，所以对其主要观点进行了梳理，重点部分用黑体标出

一、房地产为何能狂奔40年
1.80年代开始的中国城市化改革
2.制度化的松动
3.市场需求旺盛
二、当下房地产处于十大拐点
1.总人口，普遍认为14亿是天花板
2.城镇化率已到65%，发达国家大概70%，也就是说未来城镇化率再涨也就5%
的空间
3.老龄化正在加深，老年人越多，房产需求就越少
4.目前有6亿平方米的库存，已经很高
5.城市人均住房面积已经达到50平米，发达国家的城市人均住房最高也就50平
米
6.年度房地产建设两不断攀升
7.土地价格、房产价格，20年来翻了4倍
8.大规模的旧城改造基本完成
9.城市的学校、医院等基础设施和公共配套建设基本完成
10.房地产商负债率已经到天花板
总结：其中4，6，7，这三条是主观判断，比如第4的6亿平米的库存已经很高，
多高叫高，那未来能不能7亿、8亿这些属于偏主观的观点。所以重点在于1，
2，3，5，这些都是量化数据或者是逻辑判断。
三、新常态下房地产的5大调整
1.房产商负债率要下降
2.高价拍地要收敛
3.房产商乱搞多元化要收敛
4.房产商将从9万多家减少、并购到1万家
5.房产商告别快速周转模式，由原来的商品房转变为商品房、租赁住房的综合开
发
四、拐点之后房价不会大跌
不会向过去20年一样翻4倍，未来十年可能也会上涨，但是每年的涨幅平均会低
于GDP的增长。
这里插一句个人观点，监管大概率是希望房地产的平均回报是跑不过股市的，目
前沪深300年化收益率大概为9%，我们可以算一下监管希望看到的未来房产的涨幅
上限。假设首负33%，贷款利率5.8%，年化租售比2%，则一套300万的房子，
100万首付，200万按揭。再假设交易成本是1.5%(5~10%,取平均7.5%，假设
5年卖出，均摊到5年），房价增速为g，若要取得和沪深300一样的回报率
300×9%=18万，公式为：
300×g+300×2%-200×5.8%-300×1.5%=18万
解出g=9.3%（超过股市涨幅了，不可取）
而如果是200万首付，100万按揭，则：
300×g+300×2%-100×5.8%-300×1.5%=18万
解出g=7%
所以结论就是未来监管希望看到的房产年均涨幅的天花板就是7%。
五、房地产的地位会不会动摇
不会。原因有四：
1.房地产是支柱产业。要占GDP5%~10%的分量，所以为保经济就应该稳定。
2.房地产是民生产业。老百姓的财富60%是房产，所以应该稳定。
3.房地产是半金融企业。有大量的按揭贷款，如果崩盘会引发金融系统的风险。
4.房地产是龙头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的产
品、消费品。
六、房企债务问题如何化解
1.大房产商自我重组，断臂自救。
2.债务优良的房产商收购兼并出问题了的房产商。
3.国家队入股优势房产商去收购兼并。
4.地方政府从开发商手里回购土地。
5.政府回购库存房屋，中低端的做保障房，中高端的做人才房