‫القيد االحتياطي في السجل العقاري‬

‫اعداد‪ :‬أحمد صقر‬

‫إن القيد االحتياطي عبارة عن وضع إشارة على صحيفة عقار ما‪ ,‬تفيد بأن هذا العقار‬
‫هو موضوع نزاع ‪ ,‬واحتمال إلغاء أو تعديل أو إسقاط هذا الحق ‪ ,‬لذلك كانت غاية‬
‫المشرع منه‪ 4‬وضع حماية لحقوق الغير الذين يدعون بحق عيني ما على عقار ‪.‬‬
‫كما أن الغاية من معاملة القيد االحتياطي هي الحد من صرامة مفعول القيود العادية و‬
‫ذلك لكون الحقوق المقيدة وفقاً لنظام السجل العقاري ال يجوز مسها مطلقاً ‪ .‬فإذا‬
‫اشترى شخص عقاراً ما ‪ ,‬مقيد على اسمه و قيد شراؤه في السجل العقاري يكون‬
‫بمأمن من كل منازعة تطرأ فيما بعد ‪ ,‬فنظراً لذلك أجاز القانون لكل من يدعي حقاً على‬
‫عقار ما أن يسجل ادعاءه هذا‪ ,‬و يكون مفعول هذا التسجيل ليس منع الشخص المسجل‬
‫العقار باسمه بأن يتصرف‪ 4‬به‪ ,‬بل أن يصبح هذا التصرف متوقفاً على عدم ثبوت‬
‫االدعاء الذي سبق قيده‪.‬‬

‫وقد أورد المشترع حاالت كثيرة يمكن أن يتم من خاللها تدوين قيد احتياطي على‬
‫صحيفة العقار العينية ‪ ,‬وقد أتت هذه الحاالت في نصوص متفرقة كالمواد ‪ 25‬و ‪ 26‬و‬
‫‪ 29‬و ‪ 47‬و ‪ 74‬و ‪ 75‬من القرار ‪ ,188‬كما أن هنالك حاالت أخرى أوردها المشرع‬
‫لتشكل وسيلة لحفظ الحق موضوعه‪ ,‬كحالة القيد الناتج عن الوعد بالبيع أو القيد‬
‫المتعلق باإلستمالك وغيرها…‬
‫هذه الحاالت ينتج‪ 4‬عنها آثار مهمة لجهة المدة القصوى التي يستمر بها مفعول هذه‬
‫القيود‪ ,‬ومفاعيل أخرى لجهة سقوطها‪ ,‬خصوصاً مع ما نص عليه المشرع في الفقرة‬
‫األخيرة من المادة ‪ 26‬من القرار ‪ 188‬لجهة سقوط القيود االحتياطية بمرور ستة‬
‫أشهر من تاريخ قيدها هذه الفقرة أثارت إشكالية ونقاشاً واختالفاً في الفقه واالجتهاد‪,‬‬
‫مما حدا بالمشترع إلصدار القانون رقم ‪ 76/99‬تاريخ ‪ 13/4/1999‬تحت عنوان إلغاء‬
‫وتعديل بعض النصوص وإ شارات الدعاوى العينية‪ 4‬في السجل العقاري‪.‬‬
‫وقد رسم القانون المذكور خطاً متشدداً في كيفية وضع القيود االحتياطية و إشارات‬
 ‫الدعاوى بسبب الشكاوى العارمة من التعسف الذي كان يرافق في أحيان كثيرة تدوين‬
‫القيود و اإلشارات المذكورة ‪ ,‬األمر الذي كان يرهق العقارات بأعباء ال مبرر لها ملحقاً‬
‫الضرر الكبير بمالكيها‪.‬‬

‫إن المشترع إضافة إلى تحديده حاالت القيد االحتياطي لوضع ٍ‬

‫حد للنزاعات‪ ,‬فرض‬
‫عقوبات صارمة على من يخالف أحكام الفقرات ‪ 1‬و ‪ 2‬و ‪ 3‬و ‪ 4‬و المتعلقة بتدوين‬
‫القيد االحتياطي‪ ,‬كما أنه وضع حداً لبعض الحاالت التي كان يدون فيها القيد االحتياطي‬
‫بدون قرار قضائي مما كان يعطي أمين السجل العقاري سلطة استنسابية‪ 4‬في ذلك‪ ,‬هذا‬
‫من جهة ‪.‬‬
‫ومن جهة أخرى فإنه أدخل تعديالت جذرية على آلية وضع إشارة الدعوى على صحيفة‬
‫العقار‪.‬‬
‫إن تحديد أسباب القيد االحتياطي و تحديد المدة التي يستمر بها مفعول هذا القيد سواء‬
‫في القرار ‪ 188‬أو في ظل القانون رقم ‪ 76/99‬هو مسألة هامة‪ ,‬ومن هنا تطرح‬
‫إشكالية مفعول هذه القيود و مدتها‪ ,‬و إمكانية المحافظة على بعض آثار هذه القيود في‬
‫حال سقوطها بانتهاء المدة المنصوص عليها وذلك بتدوين إشارة قيد احتياطي ليس‬
‫استناداً إلى سبب قانوني واحد بل لعدة أسباب‪ ,‬و جمع المدد الناتجة عن هذه القيود‪.‬‬
‫كذلك مفعول تدوين إشارة الدعوة‪ ,‬خصوصاً بعد صدور القانون رقم ‪ 76/99‬و ما أثاره‬
‫من خالف حول ما إذا كان تدوينها ما زال ضرورياً لسماع الدعوى‪.‬‬

‫الفصل األول ‪ -‬مفهوم القيد االحتياطي‪:‬‬

‫القسم األول ‪ -‬تعريف القيد االحتياطي‪:‬‬

‫إن المشترع اللبناني قد توخى من إحداث نظام السجل العقاري بوجه خاص شهر‬
‫الحقوق العينية عن طريق قيدها في هذا السجل‪ ,‬إذ تصبح حجة على الغير من تاريخ‬
‫هذا القيد‪.‬‬
‫ولكن قد يكون الحق موضوع القيد أو التعامل محل نزاع‪ ,‬أو أنه مرتبط بشروط لم تنفذ‪,‬‬
‫وال يمكن بالتالي إجراء قيد نهائي منجز بشأنه‪ ,‬وخوفاً من أن يعمد صاحب القيد إلى‬
 ‫تهريبه‪ 4,‬مما يحول دون إمكانية حصول صاحب الحق المنازع فيه أو المرتبط بشروط‬
‫على حقه بسبب اعتراض الغير الذي انتقل إليه الحق‪ ,‬باكتسابه له استناداً إلى قيود‬
‫السجل العقاري‪ ,‬فقد أتاح المشترع تدوين قيد احتياطي في الصحيفة العينية‪ 4‬للعقار‬
‫موضوع النزاع‪ ,‬مما يحول دون التذرع بالقوة الناشئة عن قيود السجل العقاري طالما‬
‫أن من سيتعامل مع صاحب الحق قد علم عن طريق القيد اإلحتياطي المدون بوجود‬
‫النزاع أو التعامل الذي يتناول ذلك الحق‪ ,‬وهذا ما من شأنه أن يضعف من القوة‬
‫الثبوتية لقيود السجل العقاري‪ ,‬و يحول دون التذرع بها الكتساب الحق‪ ,‬و يؤدي في‬
‫النتيجة إلى تجميد العقارات طوال فترة وجود القيد‪.‬‬
‫إال أن المشرع اللبناني‪ ,‬لم يضع تعريفاً للقيد االحتياطي‪ ,‬بل اكتفى بوضع شروطه و‬
‫مفاعيله وحاالت سقوط القيد في المواد ‪ 25‬و ‪ 26‬و ‪ 29‬و ‪ 47‬و ‪ 74‬و ‪ 75‬من‬
‫القرار ‪ 188‬ثم القاتون رقم ‪ 76/99‬تاريخ ‪ 13/4/1999‬والذي أضاف تعديالت جديدة‬
‫على القيد االحتياطي و على الخصوص حاالته و مفاعيله القانونية ‪.‬‬
‫و أمام غياب تعريف واضح للقيد االحتياطي في القانون اللبناني ‪ ,‬فقد عرفه االجتهاد‬
‫بأنه القيد الذي يوضع على الصحيفة العينية‪ 4‬استناداً إلى المادة ‪ 25‬من القرار ‪ 188‬و‬
‫إن كان يهدف أصالً إلى حفظ حق صاحبه اتجاه من يكتسب حقاً آخر يتعارض معه‪ ,‬إلى‬
‫أن تقام الدعوى بالحق و يصبح أثرها سارياً على الغير منذ تسجيلها في دفتر الملكية ‪,‬‬
‫فإنه يتضمن تحذيراً للغير بوجود نزاع على الحق ‪ ,‬واحتمال إلغاء هذا الحق و نزعه‬
‫بنتيجة‪ 4‬الحل الذي يقترن به‪.‬‬
‫أما الفقهاء فإن اختلفوا على الصيغة في تعريفهم للقيد االحتياطي إال أنهم اتفقوا‬
‫بتعريفهم على مضمون القيد االحتياطي‪.‬‬
‫فقد عرفه البعض بأنه قيد يدون على الصحيفة العينية لمدة معينة‪ 4‬ريثما يحصل اتفاق‬
‫بين الطرفين‪ ,‬أو ريثما تقام الدعوى‪ ,‬و تقيد على صحيفة العقار‪ ,‬و احتمال إلغاء هذا‬
‫الحق‪ ,‬و نزعه بنتيجة‪ 4‬الحل الذي يقترن به هذا النزاع‪.‬‬
‫وقد عرفه البعض اآلخر بأنه يحصل ليتم صاحب الحق اإلجراءات األولية إلثبات حقه‪ ,‬و‬
‫لمنع المسجل على اسمهم العقار من التصرف به ‪ ,‬حتى إذا فعلوا كانوا على علم‪ ,‬هم و‬
‫من تعامل معهم‪ ,‬بالمنازعات أو الحقوق الجارية على العقار‪.‬‬
 ‫والبعض اآلخر قال بأنه قيد مؤقت يقصد به صيانة حق صاحبه تجاه من يكتسب حقاً‬
‫آخر يتعارض معه على أن يسوى الخالف بشأن ‪ ,‬أو تقام الدعوى به‪ ,‬و تقيد على‬
‫صحيفة العقار العينية‪ ,‬أو إلى أن تستكمل الشروط المطلوبة إلجراء القيد النهائي‪ ,‬أو‬
‫يزول المانع الذي يحول دونه‪.‬‬

‫القسم الثاني ‪ -‬حاالت القيد االحتياطي ‪:‬‬

‫إن دراسة أسباب وحاالت القيد االحتياطي تقتضي‪ 4‬منا دراسته في ظل أحكام القرار‬
‫‪ ,188‬ثم في ظل أحكام القانون ‪ 76/99‬المتعلق بإلغاء وتعديل بعض النصوص‬
‫القانونية المتعلقة بتدوين إشارات الدعاوى العينية‪ 4‬والقيود االحتياطية في السجل‬
‫العقاري ‪.‬‬

‫نبذة أولى ‪ -‬أسباب القيد االحتياطي وفق أحكام القرار ‪: 188‬‬

‫بناء على طلب صاحب المصلحة أو العالقة‪ ,‬و‬

‫يمكن أن يتم تدوين القيد االحتياطي ً‬
‫حاالت أخرى يدون فيها القيد حكماً‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ -‬القيد االحتياطي االختياري ‪:‬‬

‫حسب نص المادة ‪ 25‬من القرار ‪ 188‬فإنه ‪ ” :‬لكل من يدعي حقاً ما في عقار مقيد‬
‫بالسجل العقاري‪ ,‬أن يطلب تدوين قيد احتياطي لصيانة هذا الحق مؤقتاً‪ ,‬و يجري الحكم‬
‫نفسه على من يرد طلبه‪ ,‬حتى يستكمل األدلة التأييدية‪ 4‬الالزمة “‪.‬‬
‫بناء على ذلك فإن حاالت القيد االحتياطي هي‪:‬‬
‫و ً‬
‫بناء لسند أو صك‪:‬‬
‫أوالً ‪ -‬القيد االحتياطي ً‬
‫السند أو الصك هو المخطوطة التي تثبت الحق الذي يطلب المستدعي اإلعالن عنه‬
‫وقيده في الصحيفة العينية‪ 4‬للعقار‪ ,‬مثل الوصية التي لم يطلب تنفيذها‪ ,‬و لم يجري‬
‫إبالغها إلى الورثة‪ ,‬أو عند البيع العقاري الذي لم يتم قيده في السجل العقاري لسبب أو‬
‫آلخر‪.‬‬
‫مع اإلشارة هنا إلى أنه ال يمكن طلب تدوين القيد االحتياطي إال للعقارات المسجلة في‬
 ‫السجل العقاري‪ ,‬بمعنى‪ 4‬آخر إن العقارات غير المسجلة في السجل العقاري يستحيل‪4‬‬
‫إجراء قيد احتياطي بشأنها ‪.‬‬
‫ثانياً ‪ -‬القيد االحتياطي سنداً التفاق ‪:‬‬
‫يمكن أن يتم القيد االحتياطي استناداً إلى اتفاق الطرفين على وضع القيد لمدة يتفقان‬
‫عليها‪ ,‬كأن يوافق البائع على تدوين قيد احتياطي على صحيفة العقار المبيع لمصلحة‬
‫المشتري‪ 4‬لطمأنة هذا األخير على عدم التصرف بالعقار خالل الفترة المتفق عليها ريثما‬
‫يتم التسجيل‪.‬‬
‫ثالثاً ‪ -‬القيد االحتياطي سنداً لقرار رئيس المحكمة اإلبتدائية‪: 4‬‬
‫يمكن تدوين قيد احتياطي استناداً إلى قرار صادر عن رئيس محكمة البداية‪ ,‬عمالً بنص‬
‫المادة ‪ 25‬من القرار ‪ ,188‬و ذلك في حال لم يتوافر لطالب القيد صك أو مستند ‪ ,‬أو‬
‫إذا لم يستطع الحصول على موافقة الطرف اآلخر ‪ ,‬فيتقدم بطلب التخاذ هذا القرار‪ ,‬و‬
‫لرئيس المحكمة سلطة استنسابية في وضع القيد االحتياطي المطلوب‪ ,‬أو رفض الطلب‪,‬‬
‫على ضوء ما يجده من أسباب و وقائع تبرر‪ 4‬ذلك ‪.‬‬
‫و يمكن لكل ذي مصلحة أن يتقدم من رئيس المحكمة نفسه التخاذ قرار بالرجوع عن‬
‫تدوين القيد االحتياطي‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ -‬القيد االحتياطي الحكمي ‪:‬‬

‫هنالك حاالت خاصة تضمنها القرار ‪ 188‬يتم بموجبها تدوين قيد احتياطي من قبل أمين‬
‫السجل العقاري على صحيفة العقار العقار العينية دون حاجة لتدخل من صاحب العالقة‬
‫و هذه الحاالت هي ‪:‬‬
‫أوالً ‪ -‬حالة استكمال النواقص وإ زالة الموانع ‪:‬‬
‫على أمين السجل العقاري ‪ ,‬و بحسب المادتين ‪ 74‬و ‪ 75‬من القرار ‪ 188‬إذا وجد‬
‫مانعاً يحول دون التسجيل المطلوب‪ ,‬أوثمة نواقص في معاملة هذا القيد ‪ ,‬فيمكنه‪ 4‬منح‪4‬‬
‫المستدعي مهلة إلزالة المانع ‪ ,‬و إذا تقدم إليه طلب قيد جديد قبل انتهاء المهلة المعينة‪4‬‬
‫للمستدعي األول فعليه أن يدون قيداً احتياطياً لمصلحة هذا األخير‪.‬‬
‫وقد درجت أمانة السجل العقاري‪ ,‬على رغم تحديد األسباب التي يجوز معها طلب القيد‬
 ‫االحتياطي على التوسع في تلك األسباب‪ ,‬من ذلك مثالً إقدامها على تدوين قيد احتياطي‬
‫لمصلحة اإلدارة طالبة اإلستمالك‪ ,‬و ذلك قبل صدور مرسوم بذلك ‪ ,‬ولكن القضاء استمر‬
‫على إعالن عدم قانونية هذا التصرف‪.‬‬
‫ثانياً ‪ -‬القيد االحتياطي عند استئناف قرار أمين السجل العقاري ‪:‬‬
‫في كل الحاالت التي يرد بها أمين السجل رئيس المكتب العقاري طلب تسجيل أو ترقين‪.‬‬
‫فإن قرار الرد قابل لإلستئناف إلى محكمة محل العقار‪ ,‬وتنظر المحكمة بغرفة المذاكرة‬
‫بناء على الوثائق المبرزة فيما إذا كانت األسباب التي رد أمين السجل من أجلها طلب‬ ‫ً‬
‫القيد مستنداً إلى األحكام القانونية و النظامية المرعية اإلجراء‪ ,‬فتصدر قرار الرد إذا‬
‫كان مستنداً إلى سبب قانوني‪ ,‬و إال فتأمر أمين السجل بالتسجيل على أن يعطي رتبته‪4‬‬
‫بحسب مركز قيد الطلب في السجل اليومي‪ ,‬و قرار المحكمة نهائي‪ ,‬وعندما يستأنف‬
‫قرار الرد إلى المحكمة يجب على أمين السجل أن يدون في الصحيفة العينية قيداً‬
‫احتياطياً للحق المطلوب تسجيله (المادة ‪ 80‬من القرار ‪.)188‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ -‬حاالت خاصة لعملية القيد االحتياطي ‪:‬‬

‫هذه الحاالت أوردها المشترع في نصوص متفرقة لتشكل وسيلة لحفظ الحق‬
‫موضوعه ‪.‬‬
‫وهذه الحاالت هي ‪:‬‬
‫أوالً ‪ -‬القيد اإلحتياطي الناتج عن الوعد بالبيع ‪:‬‬
‫حسب نص المادة ‪ /221/‬من القرار ‪ 3339‬فإن الوعد بالبيع المقيد في السجل العقاري‬
‫ينشأ لمصلحة الشخص الموعود حقاً عينياً يخضع لجميع األحكام الجارية على الحقوق‬
‫العينية فيما يتعلق بانتقالها وال سيما عن طريق التظهير في الوعود المحررة ألمر‪.‬‬
‫كما أن المادة ‪ /244/‬من القرار نفسه نصت على أن الوعد بالبيع ال يسري‪ 4‬على الغير‬
‫الحسن النية إال من تاريخ‪ 4‬تسجيله تسجيالً احتياطياً في السجل العقاري وفقاً للمادة ‪/‬‬
‫‪ /25‬من القرار ‪.188‬‬
‫و نشير هنا إلى أن القيد الناتج عن الوعد بالبيع يعتبر قيداً احتياطياً من نوع خاص‪,‬‬
 ‫ألن هذا القيد تستمر مفاعيله لما بعد فترة الستة أشهر المحددة ٍ‬
‫كحد أقصى لمدة القيد‬
‫االحتياطي العادي‪.‬‬

‫ثانياً ‪ -‬القيد االحتياطي بشأن طلب القيد الذي يستوجب تحويراً في خريطة المساحة ‪:‬‬
‫وهذه الحالة وردت في المادة ‪ /26/‬من القرار ‪ 189‬والتي مفادها أنه في جميع‬
‫األحوال التي يستلزم فيها وضع قيد أو شرح ما تحويراً في خريطة المساحة‪ ,‬ال يمكن‬
‫ألمين السجل العقاري تدوين القيد إال بعد إنجاز هذه العملية‪ .‬وهو يقوم عند استالم‬
‫الطلب المذكور بتدوين قيد احتياطي في السجل العقاري‪ ,‬أما القيد النهائي فيتم فور‬
‫استالم نسخة الخريطة و محضر التحديد‪.‬‬

‫ثالثاً ‪ -‬القيد االحتياطي المتعلق بالقصر أو بعدم األهلية ‪:‬‬

‫حسب نص المادة ‪ /42/‬من القرار‪ 188‬فإنه عندما يكون صاحب الحق العيني المطلوب‬
‫تسجيله قاصراً أو فاقداً األهلية يجب ذكر نوع فقدان األهلية في صحيفة العقار وفقاً‬
‫للمعلومات الواردة في التصريح‪ 4‬أو بالصك المبرز‪.‬‬
‫و كذلك نصت المادة ‪ /43/‬من القرار ‪ 188‬على أنه عندما يجب قيد حق عيني في‬
‫صحيفة العقار باسم امرأة متزوجة ليس لها بحسب قانون األحوال الشخصية‪ ,‬مطلق‬
‫التصرف بإدارة أمالكها فيذكر ذلك في الصحيفة وفقاً للمعلومات الواردة في التصريح أو‬
‫الصك المبرز‪.‬‬

‫رابعاً ‪ -‬القيد المتعلق باإلستمالك ‪:‬‬

‫طالما أن اإلستمالك ألجل المنفعة العامة أو ألجل تصاميم أو أنظمة المدن و القرى‬
‫يتناول عقارات‪ ,‬فقد فرض وضع إشارة تدون على الصحائف العينية‪ 4‬للعقارات التي‬
‫تتناولها‪.‬‬
‫فحسب المادة ‪ /7/‬من قانون اإلستمالك‪ ,‬فعلى اإلدارة أن ترسل نسخة عن مرسوم‬
‫إعالن المنفعة العامة إلى أمانة السجل العقاري في المنطقة مع بيان يشتمل‪ 4‬على تعيين‬
‫العقارات المنوي استمالكها‪ ,‬ألجل تدوينها في صحائف السجل العقاري فوراً‪.‬‬
 ‫و أيضاً فإن المادة ‪ /15/‬من قانون التنظيم المدني فرضت إبالغ أمانة السجل العقاري‬
‫الئحة بالعقارات المصابة كلياً أو جزئياً بالتخطيط أو بجز ٍء منها لألبنية‪ 4‬والمصالح العامة‬
‫والترميمات ذات المنفعة العامة‪ ,‬و ذلك لوضع اإلشارات في الصحيفة العينية‪ 4‬للعقارات‪.‬‬
‫خامساً ‪ -‬إشارة الوكالة ‪:‬‬
‫وهذه الحالة تحدث إما بتدوين إشارتها عندما يعزل الموكل وكيله خوفاً من أن يعمد‬
‫الوكيل المعزول الستعمال وكالته على رغم عزله‪ ,‬قاصداً من ورائها إشعار الغير بعدم‬
‫صالحية الوكيل للقيام بأي عمل تصرفي‪ 4‬يرد على الحق العيني‪.‬‬
‫أو عندما يدون قيد بالوكالة نفسها عندما تكون الوكالة دورية غير قابلة للعزل‪ ,‬وذلك‬
‫خوفاً من تصرف‪ 4‬الموكل بالحق العيني ‪.‬‬

‫سادساً ‪ -‬الحجز االحتياطي ‪:‬‬

‫إن الحجز االحتياطي ( ( ‪ saisie conservatoire‬هو تدبير‪ 4‬مؤقت يهدف إلى وضع‬
‫مال المدين أو األموال و الحقوق المترتبة له بذمة الغير تحت يد القضاء بهدف حفظ‬
‫المال أو الحق و عدم إنقاص قيمته‪ ,‬حماية لحقوق الدائن أو الدائنين الحاجزين‪.‬‬
‫وحسب المادة ‪ /869/‬من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد الصادر بالمرسوم‬
‫االشتراعي رقم ‪ 90/83‬فإنه إذا كان الحجز االحتياطي يتعلق بعقار فعلى مأمور التنفيذ‬
‫إبالغ قرار الحجز إلى أمانة السجل العقاري ليدون قيداً على الصحيفة العينية للعقار‬
‫المطلوب إلقاء الحجز عليه‪.‬‬
‫إن المادة ‪ /9/‬من القرار ‪ 188‬عندما عددت ما يجب تسجيله في الصحيفة العينية‪4‬‬
‫ذكرت الحقوق العينية كما ذكرت الحجوزات‪ ,‬مما يعني أن الحجز ال يدخل في عداد‬
‫الحقوق العينية‪ ,‬كما أن قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد عندما تكلم عن الحجز‬
‫االحتياطي ( المواد ‪ 866‬حتى ‪ ) 876‬لم يتضمن ما يفيد أن الحجز االحتياطي هو حق‬
‫عيني‪ ,‬من جهة ثانية فإن الحجز االحتياطي ال يمكن اعتباره قيداً احتياطياً لعدم وجود‬
‫نص‪.‬‬
‫سابعاً ‪ -‬إشارة الدعوى ‪:‬‬
 ‫إن إشارة الدعوى هي قيد يدون على الصحيفة العينية‪ 4‬للعقار موضوع النزاع في هذه‬
‫الدعوى ويتضمن هذا القيد المعلومات الجوهرية‪ 4‬واألساسية الواردة في استحضار‬
‫الدعوى مثل اسم المدعي و المدعى عليه‪ ,‬و عند االقتضاء المطلوب إدخالهم و طالبي‬
‫التدخل‪ ,‬و موضوع الدعوى‪ ,‬أي ملخص المطالب الواردة في االستحضار‪.‬‬
‫يترتب على قيد إشارة الدعوى في الصحيفة العينية للعقار موضوع النزاع إعالم الغير‬
‫بوجود هذه الدعوى‪ ,‬و بالتالي يكون الحكم الصادر بنتيجة هذه الدعوى سارياً بحق‬
‫الغير الذي تعاقد بشأن هذا العقار بعد تدوين اإلشارة‪.‬‬
‫و حسب المادة ‪ /9/‬من القرار ‪ 188‬فإن الدعاوى التي تسجل إشارتها على الصحائف‬
‫العينية هي تلك المتعلقة بعقار أو بمال منقول‪.‬‬
‫إن إشارة الدعوى هي ضرورية‪ 4‬و هامة لسماع الدعوى‪ .‬فحسب الفقرة األخيرة من‬
‫المادة ‪ /17/‬من القرار رقم ‪ 45‬ل‪.‬ر المؤرخ في ‪ 20‬نيسان سنة ‪ 1932‬فإنه ال تستمع‪4‬‬
‫أي دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري‪ ,‬وإ ذا كان العقار‬
‫مسجالً فال تستمع الدعوى ما لم تسجل أوالً في السجل العقاري‪.‬‬

‫نبذة ثانية ‪ -‬أسباب القيد االحتياطي وفق قانون ‪: 76/99‬‬

‫إن قانون ‪ 76/99‬الصادر بتاريخ ‪ 13/4/1999‬تضمن في المادة األولى منه‪ 4‬حاالت‬

‫وضع القيد االحتياطي‪ ,‬إضافة إلى حالة وردت في المادة الرابعة من القانون المذكور‪ .‬و‬
‫قد أبدى الدكتور مروان كركبي بعض المالحظات على هذا القانون‪:‬‬
‫فيتبين بوضوح من المادة األولى المذكورة أن المشترع اللبناني حصر حاالت القيد‬
‫االحتياطي بحاالت أربع عددها‪ ,‬بحيث ال مجال للتوسع في تفسيرها‪ ,‬وتوسيع‪ 4‬مجال‬
‫تطبيقها‪ ,‬فالفقرة األولى من المادة المذكورة تتضمن عبارات جازمة بهذا الشأن ‪ ” :‬ال‬
‫يدون قيد احتياطي بحق عيني عقاري على عقار مسجل في السجل العقاري إال وفقاً‬
‫لألحكام التالية…‪”.‬‬
‫ِ‬
‫يكتف المشترع بالعبارات الجازمة المذكورة والتي تحصر حاالت القيد االحتياطي‪,‬‬ ‫ولم‬
‫بل ألحقها بنص يتضمن عقوبات تطول كل من يدون إشارة قيد احتياطي بصورة مخالفة‬
‫ألحكام الفقرات ‪ 1‬و ‪ 2‬و ‪ 3‬و‪ 4‬من المادة األولى من القانون‪.‬‬
 ‫والحاالت التي جاء بها القانون رقم ‪ 76/99‬هي التالية‪:‬‬
‫أوالً‪ -‬تدوين القيد االحتياطي باالستناد إلى سند أو صك‪:‬‬
‫حسب نص الفقرة األولى من المادة األولى من قانون ‪ 76/99‬فإنه يمكن تدوين قيد‬
‫احتياطي استناداً إلى صك‪ ,‬وهذا األمر هو مطابق لما جاء في نص المادة ‪ 25‬من‬
‫القرار ‪.188‬‬

‫ثانياً ‪ -‬تدوين القيد االحتياطي باالستناد إلى اتفاق ذوي العالقة ‪:‬‬
‫يتم أيضاً تدوين القيد اإلحتياطي باالستناد إلى اتفاق ذوي العالقة حسب نص الفقرة‬
‫الثانية من المادة األولى من القانون ‪. 76/99‬‬
‫وهو أمر يتعلق بحرية التعاقد‪ ,‬و متروك إلرادة الفرقاء‪ ,‬ويجري ذلك عند االتفاق على‬
‫بيع عقار أو إنشاء حق عيني عليه‪ ,‬أو في حال وجود نزاع حول حق ما فيدون قيد‬
‫احتياطي للعقد أو االتفاق ريثما يعمد الفرقاء إلى نقل الملكية أو الحق نهائياً أو بانتظار‬
‫انتهاء النزاع‪.‬‬

‫ثالثاً‪ -‬تدوين القيد االحتياطي بقرار قضائي‪:‬‬

‫يمكن أيضاً تدوين قيد احتياطي باالستناد إلى قرار قضائي صادر عن رئيس المحكمة‬
‫االبتدائية‪ 4‬المدنية التابع لها محل وجود العقار ( الفقرة الثالثة من المادة األولى من‬
‫القانون ‪ .) 76/99‬كما يمكن تدوين القيد االحتياطي بموجب قرار قضائي في حال‬
‫رفض طلب وضع إشارة الدعوى العينية على العقار‪ ,‬فيقرر رئيس المحكمة المدنية‬
‫وضع إشارة قيد احتياطي بموضوعه لمدة شهر‪ ,‬و يرقن هذا القيد حكماً بعد انقضاء‬
‫هذه المدة‪.‬‬
‫و قد تكون غاية المشرع من تدوين قيد احتياطي في الحالة المتقدمة‪ 4‬ضمان حق من‬
‫رفض طلبه باألسبقية‪ 4‬خالل مهلة الشهر ريثما يكون قد تمكن من الطعن بقرار الرفض‪,‬‬
‫وإ ن القاضي ملزم بتدوين القيد االحتياطي المنصوص عنه في الفقرة الثالثة من المادة‬
‫االولى المذكورة‪.‬‬
 ‫رابعاً ‪ -‬تدوين قيد احتياطي في حال وجود مانع ‪:‬‬
‫يمكن أيضاً تدوين قيد احتياطي في حال وجود مانع يحول دون تسجيل أي عقد يتناول‬
‫حقاً عينياً عقارياً‪ ,‬و هذا األمر منصوص عنه في أحكام المواد ‪ 74‬و ‪ 75‬من القرار‬
‫‪ 188‬كما سبق و ذكرنا‪ ,‬و نصت عليه أيضاً الفقرة الرابعة من المادة األولى من‬
‫القانون رقم ‪ .76/99‬إال أنه من المالحظ أن المادتين ‪ 74‬و‪ 75‬لم تلحظا إمكانية‪ 4‬تدوين‬
‫قيد احتياطي في حال وجود مانع يحول دون تسجيل‪ 4‬حق المستدعي إال إذا تقدم شخص‬
‫آخر قبل فوات المهلة المعينة للمستدعي إلزالة المانع‪ ,‬بطلب آخر لقيده‪ ,‬ففي هذه‬
‫الحالة على أمين السجل رئيس المكتب العقاري أن يدون حكماً قيداً احتياطياً لمصلحة‬
‫المستدعي األول‪ ,‬إذا رد طلبه فيما بعد فيرقن القيد االحتياطي حكماً‪.‬‬
‫أما في ظل القانون رقم ‪ 76/99‬فيبدو من صراحة الفقرة الرابعة من المادة األولى أن‬
‫القيد االحتياطي يوضع في حال وجود مانع يحول دون تسجيل أي عقد يتناول حقاً عينياً‬
‫عقارياً حتى و لو لم يتقدم شخص آخر بطلب قيد الحق العيني على العقار قبل انتهاء‬
‫المهلة المحددة من قبل أمين السجل العقاري إلزالة المانع‪ ,‬بمعنى آخر فإن القيد‬
‫االحتياطي في ظل القانون الجديد يدون في مطلق األحوال التي يحول فيها مانع دون‬
‫التسجيل‪.‬‬

‫خامساً ‪ -‬القيد االحتياطي وفق نص المادة ‪ 26‬من قانون اإلسكان ‪:‬‬

‫إن القانون رقم ‪ 76/99‬عدل أحكام المواد ‪ 25‬و ‪ 26‬و ‪ 29‬من القرار ‪ 188‬ولكنه‬
‫استثنى من ذلك أحكام المادة ‪ 26‬من قانون اإلسكان حسب نص المادة ‪ /4/‬من القانون‬
‫‪. 76/99‬‬
‫و المادة‪ 26‬من قانون ‪ ( 539/96‬قانون إنشاء المؤسسة العامة لإلسكان) تنص على‬
‫أنه يمكن وضع إشارة قيد احتياطي على الصحيفة العينية لعقار ما استناداً إلى‬
‫االتفاقيات الجارية لشراء قسم غير مفرز بصوة نهائية من هذا العقار‪.‬‬
 ‫نشير أخيراً إلى أن قانون ‪ 76/99‬احتفظ بضرورة‪ 4‬تدوين إشارة الدعوى وفق المادة‬
‫الثالثة منه إال أنه أدخل تعديالت جوهرية على آلية وضعها واآلثار المترتبة عليها‪ ,‬على‬
‫ما سنرى‪ 4‬في الفصل الثاني من هذا البحث‪.‬‬

‫الفصل الثاني ‪ -‬اآلثار المترتبة عن القيد االحتياطي‪:‬‬

‫القسم األول ‪ -‬مدة القيد االحتياطي‪:‬‬

‫إن الغاية من القيد االحتياطي كما رأينا سابقاً هي حفظ الحق مؤقتاً ريثما يتمكن صاحبه‬
‫من قيد حقه نهائياً أو إقامة الدعوى للمطالبة به‪ ,‬ويؤدي هذا القيد في الواقع إلى تجميد‬
‫العقار والحقوق العينية الواردة عليه‪ ,‬وحرمان المالك من التصرف بها‪ ,‬و تفادياً لهذه‬
‫المحاذير عمد المشترع البناني إلى تحديد أسباب وضعه على الوجه الحصري‪ ,‬كما عمد‬
‫إلى تحديد مدته بفترة تختلف تبعاً للسبب الذي استند إليه لتدوين هذا القيد‪.‬‬
‫إن مدة القيد االحتياطي كما رأينا سابقاً تختلف باختالف الحالة التي يدون من أجلها هذا‬
‫القيد‪ .‬و سوف نبحث في مدة هذا القيد وفق أحكام القرار ‪ 188‬ثم ما طرأ عليه من‬
‫تعديل وفق القانون رقم ‪.76/99‬‬

‫نبذة أولى ‪-‬مدة القيد االحتياطي وفق القرار رقم ‪:188‬‬

‫الفقرة األولى ‪ -‬مدة القيد االحتياطي عندما يكون اختيارياً‪:‬‬

‫أوالً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي عندما يكون اختيارياً‪:‬‬

‫وفق نص المادة ‪ 26‬من القرار ‪ 188‬فإنه إذا كان القيد االحتياطي مدوناً استناداً إلى‬
‫سند أو صك‪ ,‬فإن مفعوله يستمر‪ 4‬عشرة أيام‪ ,‬و يبطل هذا القيد بعد انقضاء هذه المدة‪.‬‬‫ٍ‬
‫وقد قضي بهذا اإلطار أنه بمقتضى المادة ‪ 26‬عندما يستند طلب تدوين القيد االحتياطي‬
‫إلى صك‪ ,‬يبطل مفعول ذلك القيد بانقضاء مهلة عشرة أيام‪ ,‬و هذا اإلبطال يحصل حكماً‬
‫بدون حاجة إلى طلبه‪.‬‬
‫ثانياً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي سنداً التفاق ‪:‬‬
‫وفق المادة ‪ 26‬الفقرة الثانية من القرار ‪ 188‬فإنه إذا كان القيد مبنياً على اتفاق ذوي‬
‫العالقة فإن مفعوله ينتهي بانتهاء المدة المتفق عليها على أال تزيد هذة المهلة عن ستة‬
‫أشهر‪.‬‬
‫وقد قضي بهذا الشأن أن القيد المدون و الذي يشير إلى وجود عقد بيع هو ساقط‬
‫لمرور أكثر من ستة أشهر من تاريخ قيده حتى إقامة الدعوى‪.‬‬

‫و أن القيد االحتياطي ال يستمر‪ 4‬مفعوله أكثر من ستة أشهر ألنه لم يعقبه إرغام‬
‫بالتسجيل خالل هذه المدة‪.‬‬
‫ثالثاً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي سنداً لقرار قضائي ‪:‬‬
‫إن مفعول القيد االحتياطي يستمر لمدة شهر إذا كان مستنداً إلى إجازة من رئيس‬
‫دونت إشارتها في السجل‬
‫المحكمة االبتدائية‪ ,‬ما لم يكن صاحب القيد قد أقام دعواه و ّ‬
‫العقاري خالل هذه المهلة ( الفقرة الثالثة من المادة ‪ 26‬من القرار ‪. ) 188‬‬
‫و قد اعتبرت محكمة التمييز‪ 4‬المدنية بأن القيد يسقط حكماً إذا قدمت الدعوى بعد‬
‫انقضاء مهلة الشهر‪ ,‬و ال حاجة لقرار بشطب إشارته ألن سقوطه يحصل بحكم القانون‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ -‬القيد االحتياطي الحكمي ‪:‬‬

‫أوالً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي في حالة اسنكمال النواقص أو إزالة الموانع‪:‬‬

‫حسب المواد ‪ 74‬و ‪ 75‬من القرار ‪ 188‬فإنه إذا كان القيد االحتياطي قد جرى تدوينه‪4‬‬
‫عفواً من قبل أمين السجل العقاري فإن مفعوله ينتهي بانتهاء المهلة التي منحها أمين‬
‫السجل العقاري لطالب القيد إلزالة المانع أو استكمال النواقص التي تحول دون إجراء‬
‫هذا القيد‪.‬‬
‫وحسب الفقرة االخيرة من المادة ‪ 26‬من القرار ‪ 188‬فإنه في جميع األحوال يبطل‬
‫مفعول القيد االحتياطي إذا لم يتم التسجيل القطعي خالل الستة اشهر التي تلي تدوين‬
‫هذا القيد‪ ,‬وعليه فإن مفعول القيد االحتياطي يزول و ينتهي‪ 4‬بانقضاء مهلة الستة أشهر‪,‬‬
‫وال يمكن ألمين السجل العقاري منح طالب القيد مدة أطول من ذلك الستكمال النواقص‬
‫أو إزالة الموانع التي تعيق تدوين القيد النهائي على صحيفة العقار العينية‪4.‬‬
‫وقد اعتبرت هيئة‪ 4‬التشريع واالستشارات في وزارة العدل بأن إشارة القيد االحتياطي‬
‫التي تدون على صحيفة عقار ما تعتبر مرقنة حكماً و بالتالي عديمة المفعول بالنظر إلى‬
‫الغير بعد انقضاء ستة‪ 4‬أشهر على قيدها ألن المادة ‪ 29‬من القرار ‪ 188‬تنص على‬
‫الترقين العفوي لكل معاملة قيد احتياطي مضى ستة أشهر على تدوينها في السجل‬
‫العقاري مبدئياً‪.‬‬
‫و في قرار آخر لمحكمة التمييز‪ 4‬اعتبرت بأن النصوص القانونية‪ 4‬الواجب تطبيقها في‬
‫حالة وضع القيد االحتياطي الستكمال النواقص التي تفتقدها المستندات الالزمة للتسجيل‬
‫هي المادة ‪ 25‬من القرار ‪ 188‬معطوفة على المادة ‪ 26‬من القرار نفسه‪ ,‬و إن سبب‬
‫ترقين كل قيد احتياطي حكماً بعد مرور المهلة المحددة له‪ ,‬وعلى كل حال بعد انقضاء‬
‫مهلة ستة أشهر مهما كان سبب القيد‪ ,‬يعود لكون القيد االحتياطي هو قيد مؤقت‬
‫استثناء لمبدأ الحجية‬
‫ً‬ ‫بطبيعته و بما أنه يتبين‪ 4‬مما تقدم أن القيد االحتياطي‪ ,‬و باعتباره‬
‫المطلقة المتعلقة بقيود السجل العقاري يقتضي‪ 4‬تفسير‪ 4‬النصوص المتعلقة به بوجه‬
‫الحصر‪.‬‬
‫ولكن هذا الرأي خالفه أحد مستشاري المحكمة (سميح‪ 4‬فياض) متبنياً رأياً آخر‪.‬‬
‫و قد تبنى‪ 4‬بعض الفقه مخالفة المستشار سميح فياض و اعتبر أن المهلة التي يمنحها‬
‫أمين السجل إلتمام النواقص قد تكون أكثر من ستة أشهر لسببين ‪:‬‬
‫إن المادة ‪ 74‬من القرار ‪ 188‬تحدثت عن إعطاء أمين السجل العقاري لصاحب العالقة‬
‫مهلة مناسبة‪ 4,‬وإ ن هذه المهلة المناسبة غير محددة إال بقرار أمين السجل العقاري‪.‬‬
‫إن المادة ‪ 29‬من القرار ‪ 188‬التي تحدثت عن كل قيد احتياطي يجب ترقينه‪ 4‬حكماً بعد‬
‫انقضاء المهل المنصوص عنها في المادة ‪ 26‬من القرار ‪ 188‬ال تشمل القيد االحتياطي‬
‫المنصوص عنه في المادة ‪ 74‬من القرار ‪. 188‬‬
‫إال أن االجتهاد والفقه الراجح يؤكد أنه ال يمكن أن يتعدى مفعول القيد االحتياطي مدة‬
‫الستة أشهر‪ ,‬كما أنه ال يجوز ألمين السجل السجل العقاري أن يمنح‪ 4‬مهلة إلتمام‬
‫النواقص تزيد عن ستة أشهر‪ ,‬و على فرض أنه منح ما يزيد عن هذه المهلة ‪ ,‬فإن‬
‫مفعول القيد االحتياطي ينقضي‪ 4‬بانقضاء األشهر الستة دون أي اعتبار للفترة الزائدة‬
‫عنها‪.‬‬
‫في ظل هذا التناقض في المواقف جاء القانون رقم ‪ 76/99‬ليحد من التنازع الذي كان‬
 ‫قائماً في الفقه و االجتهاد حول هذا الموضوع على ما سنرى الحقاً ‪.‬‬
‫ثانياً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي عند استئناف قرار أمين السجل العقاري ‪:‬‬
‫إذا استأنف قرار رد طلب إجراء القيد أو ترقينه‪ 4‬فيتوجب على أمين السجل العقاري‬
‫تدوين قيد احتياطي بالحق المطلوب تسجيله أو بمعاملة الترقين في الصحيفة العينية‪4‬‬
‫للعقار ‪.‬‬
‫إن مفعول هذا القيد يستمر لحين صدور قرارالمحكمة الناظرة باالستئناف سواء أصدقت‬
‫المحكمة قرار أمين السجل العقاري أم فسخته و أمرت بإجراء القيد‪.‬‬

‫الفقرة الثالثة ‪ -‬مدة القيد االحتياطي الناتج عن الوعد بالبيع ‪:‬‬

‫إن هذه الحاالت و تبعاً لخصوصيتها ال تسري على معظم الحاالت المقررة في المادة‬
‫‪ 25‬و ‪ 26‬من القرار والمتعلقة بترقين القيد االحتياطي بعد مرور ستة أشهر من تاريخ‬
‫قيده‪.‬‬
‫أوالً ‪ -‬القيد االحتياطي الناتج عن الوعد بالبيع ‪:‬‬
‫حسب نص المادة ‪ 220‬ملكية عقارية فإنه لصحة الوعد بالبيع يجب أال تتعدى مهلة‬
‫الوعد خمس عشرة سنة ‪ .‬و طالما أن الحق يجب إلنشائه أن يتم تسجيله في السجل‬
‫العقاري ‪ ,‬فإذا لم يتم التسجيل فال يتولد عنه سوى حق شخصي ‪.‬‬
‫و حسب نص المادة ‪ 224‬من قانون الملكية العقارية فإن الوعد بالبيع ال سيما نتائجه‬
‫المحددة بالمادتين ‪ 222‬و ‪ 223‬ال تسري على الغير الحسني النية إال اعتباراً من‬
‫تاريخ تسجيله تسجيالً احتياطياً في السجل العقاري ‪ ,‬وفقاً للمادة ‪ 25‬من القرار ‪. 188‬‬
‫ومع تعارض أحكام المادة ‪ 25‬و التي تفيد بأن مدة القيد االحتياطي ال يمكن أن تتعدى‬
‫الستة أشهر ‪ ,‬مع المادة ‪ 220‬من قانون الملكية العقارية و التي تفيد أن مفعول الوعد‬
‫بالبيع يستمر‪ 15 4‬سنة ‪ ,‬فإننا نجد القيد االحتياطي الناتج عن الوعد بالبيع هو من نوع‬
‫خاص ‪ ,‬فالقيد االحتياطي يبقى منتجاً لمفاعيله طوال المدة المقدرة للموعود لتقرير‬
‫الشراء‪.‬‬
‫ثانياً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي بشأن طلب القيد الذي يستلزم تحويراً في خريطة المساحة‪:‬‬
‫في هذه الحالة يبقى مفعول القيد االحتياطي قائماً حتى يتم تدوين القيد النهائي الذي يتم‬
‫فور استالم نسخة الخريطة و محضر التحديد‪ ,‬و عندها يتولى أمين السجل العقاري‬
‫ترقين القيد االحتياطي الذي يكون حل محله القيد النهائي‪.‬‬
‫ثالثاً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي في حالة القصر و عدم األهلية ‪:‬‬
‫إن مفعول هذا القيد يستمر أيضاً حتى زوال حالة القصر أو عدم األهلية‪ ,‬و عند ذلك‬
‫يمكن للقاصر الذي أصبح راشداً‪ ،‬أو فاقد األهلية الذي أصبح أهالً لاللتزام التقدم بطلب‬
‫لترقين القيد المتعلق به و تصحيحه ‪.‬‬

‫رابعاً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي في حالة االستمالك ‪:‬‬

‫تختلف مدة بقاء اإلشارة المذكورة تبعاً لكل حالة‪:‬‬
‫بالنسبة‪ 4‬لمرسوم االستمالك للمنفعة العامة فإنه يحدد المدة القصوى التي يتم خاللها‬
‫االستمالك ‪ ,‬على أال تتجاوز ثماني سنوات من تاريخ نشر المرسوم في الجريدة‬
‫الرسمية‪4.‬‬
‫بالنسبة‪ 4‬للمرسوم القاضي بتصديق‪ 4‬تصاميم و أنظمة المدن و القرى فإنه يقتضي‪4‬‬
‫التفريق بين حالتين ‪:‬‬

‫الحالة األولى ‪ :‬إذا كان األمر يتعلق باألراضي المحتفظ بها لألبنية‪ 4‬و المصالح العامة أو‬
‫بالترتيبات ذات المنفعة العامة فتعود حرة إذا لم يباشر بمعاملة االستمالك في مدة عشر‬
‫ابتداء من تاريخ‪ 4‬نشر المرسوم والنظام الذي لحظ االحتفاظ بها‪.‬‬
‫ً‬ ‫سنوات‬

‫الحالة الثانية ‪ :‬إذا كان األمر يتعلق بعملية النظام المحضة داخل المدن و القرى فإن‬
‫اإلشارة المتعلقة بهذا النوع من االستمالك ال ينتهي‪ 4‬مفعولها مهما مر عليها من الزمن‪.‬‬
‫رأيا مخالفًا فيما يتعلق بمدة القيد االحتياطي‬
‫مع اإلشارة أخيراً إلى أنه لمحكمة التمييز ً‬
 ‫في حالة االستمالك فلقد اعتبرت بأن المادة ‪ 29‬من القرار ‪ 188‬توجب ترقين كل قيد‬
‫احتياطي حكماً ‪ ,‬بعد انقضاء المهل المنصوص عليها بالمادة ‪ 29‬من القرار المذكور ‪,‬‬
‫و من الرجوع إلى المواد ‪ 23‬و ما يليها من هذا القرار يتبين أن قيد االستمالك‬
‫االحتياطي هو من جملة القيود التي عينتها المادة ‪ 26‬المار ذكرها‪.‬‬

‫خامساً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي في حالة الوكالة ‪:‬‬

‫إن تدوين إشارة الوكالة الدورية‪ 4‬أو غير القابلة للعزل تثير إشكالية في إمكانية‬
‫استمرارها بعد مضي ستة أشهر على تدوينها ‪.‬‬
‫فيعتبر البعض أنه ال تطبق المادة ‪ 50‬من القرار ‪ 188‬على الوكالة غير القابلة للعزل و‬
‫إن كانت القرارات و األحكام في هذا المجال تختلف بتعيين ذلك‪.‬‬
‫وبالتالي فإن القيد المتعلق بالوكالة الدورية ال يمكن ترقينه‪ 4‬النقضاء المهل المتعلقة‬
‫بالقيد االحتياطي‪ ,‬وال يمكن ألمين السجل العقاري أن يرقن القيد المتعلق بها من تلقاء‬
‫نفسه‪ ,‬و يبقى القيد المتعلق بها مدوناً ما لم ينشأ نزاع بين الفرقاء يؤدي إلى بطالنها‬
‫لسبب خارج عن انقضاء المهل المتعلقة بالقيد االحتياطي‪.‬‬
‫في حين يعتبر البعض اآلخر أنه يقتضي‪ 4‬ترقين إشارة الوكالة غير القابلة للعزل بمرور‬
‫ستة أشهر ‪ ,‬بذريعة أن هذا النوع من الوكاالت يشكل عقد بيع ‪ ,‬و أن عقد البيع ال‬
‫تدوم إشارة قيده احتياطياً أكثر من ستة أشهر ‪ ,‬و أن المشترع قصد أصالً عدم إطالة‬
‫أمد تدوين القيود االحتياطية‪ ,‬و أنه توخى عدم إغراق الصحائف العينية‪ 4‬بالقيود‪.‬‬

‫سادساً ‪ -‬مدة القيد في حالة الحجز االحتياطي ‪:‬‬

‫لقد رأينا بأن الحجز االحتياطي ليس بقيد احتياطي‪ ,‬و من ثم يخضع ألسياب و أصول‬
‫خاصة نص عليها قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد ‪.‬‬
‫فحسب المادة ‪ 870‬من القانون المذكور ‪ ,‬فإن الحجز االحتياطي يسقط إذا لم يتقدم‬
‫الحاجز بطلب تنفيذ سنده التنفيذي أو القابل للتنفيذ أو بادعاء لدى المحكمة المختصة‬
‫للحكم له بدينه‪ 4‬سبب الحجز في مهلة خمسة أيام من تاريخ قرار الحجز ‪.‬‬
 ‫وعلى ذلك فإن إشارة قيد الحجز االحتياطي تسقط بسقوط الحجز المنصوص عنه في‬
‫المادة ‪ 870‬من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد ‪.‬‬
‫و حسب المادة ‪ 512‬من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد المعدلة بمقتضى‬
‫القانوت رقم ‪ 529/96‬فإن كل إشارة دعوى أو حجز مهما كان نوعها أو مصدرها‬
‫تشطب بعد مرور عشر سنوات على قيدها في صحيفة العقار إذا لم يعمد صاحب‬
‫المصلحة إلى تجديد القيد…‪.‬‬
‫وهكذا فإن الحجز يسقط إذا ترك المدة المنصوص عنها في هذه المادة ‪ ,‬و يؤدي‬
‫اإلسقاط إلى ترقين إشارة الحجز عن طريق تنفيذ الحكم القاضي بذلك ‪.‬‬

‫سابعاً ‪ -‬مدة قيد إشارة الدعوى ‪:‬‬

‫هنالك ثالث حاالت في إشارة الدعوى ‪:‬‬
‫الحالة األولى ‪ :‬حسب المادة ‪ 509‬من أصول المحاكمات المدنية فإنه إذا تركت‬
‫المحاكمة أياً كان موضوعها بال مالحقة مدة سنتين منذ آخر إجراء صحيح فيها ‪ ,‬جاز‬
‫لكل من الخصوم أن يطلب إسقاطها ‪ .‬و من الطبيعي أن يؤدي إسقاط المحاكمة إلى‬
‫بناء على طلب ذوي المصلحة ‪ ,‬و في هذه الحالة فإن‬
‫ترقين و شطب إشارة الدعوى ً‬
‫إشارة الدعوى تبقى منذ تدوينها و ترك المحاكمة ومضي سنتين على هذا الترك ‪.‬‬
‫الحالة الثانية ‪ :‬وفق نص المادة ‪ 512‬من قانون أصول المحاكمات المدنية فإنه إذا‬
‫كانت المحاكمة قد تركت بال مالحقة مدة خمس سنوات منذ آخر إجراء صحيح فيها‬
‫فيجوز للمحكمة أن تثير‪ 4‬مسألة سقوطها تلقائياً بعد دعوة الخصوم‪ .‬وتجدر المالحظة أنه‬
‫في حالة تقرير سقوط المحاكمة بسبب مضي‪ 4‬سنتين أو خمس سنوات عليها فإن تنفيذ‬
‫الحكم الذي يقضي بالسقوط ال يمكن أن يتم إال بعد تبليغه من الخصم اآلخر‪.‬‬
‫الحالة الثالثة ‪ :‬إذا تركت المحاكمة بال مالحقة مدة عشر سنوات و تحققت المحكمة بما‬
‫لديها من وسائل اإلثبات من ذلك ‪ ,‬فيجوز لها أن تقرر إسقاطها تلقائياً بدون دعوة‬
‫الخصوم بقرار نافذ على أصله ‪ ,‬و تكون لهذا القرار صفة القرار الرجائي (الفقرة‬
‫الثالثة من المادة ‪ 512‬من قانون أصول المحاكمات المدنية ) ‪.‬‬
 ‫إن سقوط الدعوى في أي من الحاالت السابقة الذكر يؤدي إلى سقوط و ترقين إشارة‬
‫الدعوى تلقائياً ‪.‬‬

‫نبذة ثانية ‪ -‬مدة القيد االحتياطي وفق القانون رقم ‪: 76/99‬‬

‫لقد تقدمنا بالذكر أن القانون رقم ‪ 76/99‬جاء بأحكام جديدة تتعلق بالقيد االحتياطي و‬
‫بالمدة التي يستمر‪ 4‬بها مفعول هذا القيد ‪.‬‬
‫وحسب المادة األولى من القانون المذكور أعاله فإنه ال يدون أي قيد احتياطي بحق‬
‫عيني عقاري مسجل في السجل العقاري إال وفقاً لألحكام التالية ‪:‬‬
‫أوالً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي المستند إلى صك ‪:‬‬
‫كانت هذه المدة في ظل القرار ‪ 188‬عشرة أيام ‪ ,‬أما في ظل القانون رقم ‪76/99‬‬
‫فيبطل مفعول القيد بمضي‪ 4‬شهر من تاريخ تسجيله على الصحيفة العينية‪. 4‬‬
‫ثانياً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي باالستناد إلى اتفاق ذوي العالقة ‪:‬‬
‫يبطل مفعول القيد بانقضاء المهلة المتفق عليها‪ ,‬و يرقن حكماً بانقضاء ستة أشهر على‬
‫تاريخ تسجيله ‪ ,‬وبذلك لم يأت القانون الجديد في هذه الناحية بتغيير جديد عما كان‬
‫عليه األمر في المادة ‪ 26‬من القرار ‪. 188‬‬
‫ثالثاً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي باالستناد الى قرار قضائي صادر عن رئيس المحكمة‬
‫االبتدائية‪ 4‬التابع لها محل وجود العقار ‪:‬‬
‫في هذه الحالة يبطل مفعول القيد و يرقن حكماً بانقضاء مهلة شهرين إذا لم تقدم‬
‫الدعوى و تسجل إشارتها على صحيفة العقار العينية خالل هذه المهلة ‪.‬‬
‫مع اإلشارة الى أن القيد االحتياطي وفقاً ألحكام المادة ‪ 26‬من القرار ‪ 188‬يبطل‬
‫مفعوله بانقضاء شهر إذا لم تقدم دعوى و تسجل إشارتها في السجل العقاري خالل هذه‬
‫المهلة ‪.‬‬
‫و من المفيد أن نذكر أن المهل الجديدة للقيد االحتياطي المحددة في القانون الجديد ال‬
‫تطبق إال بالنسبة للقيود االحتياطية المدونة بعد نفاذه عمالً بمبدأ عدم رجعية القوانين‪,‬‬
‫و ذلك لعدم تضمن القانون المذكور نصاً مخالفاً لذلك لمبدأ‪.‬‬
 ‫رابعاً ‪ -‬مدة القيد االحتياطي المدون في حال وجود مانع يحول دون التسجيل النهائي‪:‬‬
‫وفق المادة األولى من القانون رقم ‪ 76/99‬فإنه في حال وجود مانع يحول دون تسجيل‬
‫أي عقد يتناول‪ 4‬حقاً عينياً وفقاً ألحكام المادة ‪ 74‬من القرار ‪ ,188‬فإنه يمكن تدوين قيد‬
‫احتياطي يستمر منتجاً لمفاعيله القانونية‪ 4‬حتى إزالة المانع ‪ ,‬و في مطلق األحوال يرقن‬
‫القيد االحتياطي حكماً بعد مرور سنة على تاريخ تسجيله ‪.‬‬
‫ولقد رأينا أن القرار ‪ 188‬لم يكن يتضمن نصاً صريحاً يتعلق بالمدة القصوى للقيد‬
‫االحتياطي في حال إعطاء المستدعي مهلة إلزالة المانع الذي يحول دون قيد الحق على‬
‫اسمه في السجل العقاري ‪ ,‬و لكن الفقرة األخيرة من المادة ‪ 25‬من القرار ‪ 188‬كانت‬
‫تنص على أنه في جميع االحوال يبطل مفعول القيد االحتياطي إذا لم يتم التسجيل‬
‫القطعي بخالل الستة أشهر التي تلي تدوين هذا القيد مما كان يدعوا إلى االستنتاج‪ 4‬بأن‬
‫مدة الستة أشهر كانت تشمل كل حاالت القيد االحتياطي و منها القيد االحتياطي المدون‬
‫بمناسبة‪ 4‬منح‪ 4‬المستدعي مهلة إلزالة المانع ‪ ,‬و قد جاء القانون ‪ 76/99‬بنص صريح‬
‫يقطع كل جدل أو استنتاج بنصه‪ 4‬على أن تكون المدة القصوى في هذه الحالة سنة‬
‫واحدة ‪ ,‬و إن سبب إطالة المدة بجعلها سنة قد يكون في إرادة المشرع بإعطاء‬
‫المستدعي مدة كافية إلزالة المانع ‪ ,‬و إلزالة الخالف حول مسألة ما إذا كانت مدة القيد‬
‫االحتياطي في هذه الحالة يمكن أن تتجاوز الستة أشهر أم ال‪.‬‬
‫خامساً ‪ -‬بالنسبة‪ 4‬إلشارة الدعوة ‪:‬‬
‫إن مسألة إشارة الدعوى هي من المسائل الهامة ‪ ,‬خصوصاً إذا أخذنا باالعتبار ضرورة‬
‫وضعها في ظل القرار ‪ , 188‬و ما طرأ على آلية وضعها من تغيير في ظل أحكام‬
‫القانون ‪ 76/99‬و ما أثارته الفقرة األخيرة من المادة الثالثة منه‪ 4‬من إشكالية تستدعي‬
‫الوقوف عندها نظراً ألهميتها ‪.‬‬
‫و حسب المادة المذكورة أعاله فإنه ‪:‬‬
‫ال تسجل إشارة أي دعوى أو طلب طارئ يتناول حقاً عينياً عقارياً إال بقرار من رئيس‬
‫المحكمة المدنية المختصة ‪.‬‬
‫تقدم الدعوى أو الطلب الطارئ بوضع اإلشارة إلى رئيس المحكمة المدنية‪ 4‬المختصة‬
‫الذي يتخذ قراراً بإجابة الطلب أو برفضه ‪.‬‬
‫في حال رفض الطلب يقرر رئيس المحكمة المدنية وضع إشارة قيد احتياطي بموضوعه‪4‬‬
‫لمدة شهر ‪ ,‬و يرقن هذا القيد حكماً بعد انقضاء هذه المدة ‪ .‬يبلغ قرار رئيس المحكمة‬
‫المدنية المختصة القاضي بإجابة الطلب أو رفضه طلب وضع اإلشارة من الفرقاء في‬
‫الدعوى ‪.‬‬
‫لكل متضرر‪ 4‬من هذا القرار أن يستأنفه‪ 4‬خالل مهلة ثمانية‪ 4‬أيام من تاريخ تبلغله ‪( .‬مع‬
‫اإلشارة هنا أن مهلة استئناف قرار القاضي في هذا الشأن كانت خمسة عشر يوماً وفق‬
‫المادة ‪ 632‬من قانون أصول المحاكمات المدنية الجديد) ‪.‬‬
‫ال توقف مهلة االستئناف ‪ ,‬وال تقديم االستئناف تنفيذ القرار ‪.‬‬
‫لمحكمة االستئناف‪ 4‬إذا تبين لها جدية أسباب االستئناف أن تقرر إما شطب إشارة‬
‫الدعوى أو تدوينها ‪ ,‬بدون كفالة أو بكفالة نقدية أو مصرفية‪ 4‬تحدد مقدارها و مهلة‬
‫لتقديمها تحت طائلة شطب اإلشارة في حال عدم تقديمها خالل المهلة المحددة ‪( .‬يالحظ‬
‫أن هذه الفقرة أضافت حالة جديدة إلى الحاالت التي ترقن فيها إشارة الدعوى والتي‬
‫كانت منصوص عنها في المواد ‪ 509‬و ‪ 512‬من قانون أصول المحاكمات المدنية ) ‪.‬‬
‫ال يقبل قرار محكمة االستئناف أي طريق من طرق الطعن العادية أو غير العادية‪.‬‬
‫ينفذ قرار محكمة االستئناف بوضع اإلشارة أو بشطبها على أصله دون حاجة إلى تبليغه‬
‫‪.‬‬
‫أما بالنسبة إلى الفقرة األخيرة من هذه المادة فسوف نتكلم عنها بصورة مفصلة الحقاً‬
‫و عن اإلشكالية الهامة التي تثيرها ‪.‬‬

‫نبذة ثالثة ‪ -‬إمكانية جمع المدد ‪:‬‬

‫إضافة إلى تحديد مدة القيد اإلحتياطي فإن المشترع اللبناني لم يجز تجديد المدة المحددة‬
‫لهذا القيد كما هو الحال في بعض التشريعات إال أن عدم جواز تجديد مدة القيد‬
‫االحتياطي ال يمنع مدعي الحق من جمع المدد المحددة للقيد االحتياطي و ذلك لعدم نص‬
‫المشرع على أمر مخالف لهذا األمر ‪.‬‬
‫فيستطيع المستدعي تدوين قيد احتياطي استناداً إلى صك مدته شهر واحد ( في ظل‬
‫بناء على قرار‬
‫القرار ‪ 188‬كانت عشرة أيام ) ثم يعمد إلى تدوين قيد احتياطي جديد ً‬
 ‫رئيس محكمة البداية يستمر مفعوله لمدة شهرين (في ظل القرار ‪ 188‬يرقن القيد بعد‬
‫انقضاء شهر إذا لم تقدم الدعوى و تسجل إشارتها)‪ ,‬و يمكنه أيضاً زيادة هذه المهل و‬
‫ذلك بتدوين قيد احتياطي باتفاقه مع الشخص المسجل العقار على اسمه في السجل‬
‫العقاري ‪.‬‬
‫وفي مطلق األحوال يكون للمستدعي أن يمدد المهل المحددة أعاله بأن يبادر إلى إقامة‬
‫الدعوى للمطالبة بحقه و يبلغها إلى أمانة السجل العقاري و يؤمن وضع إشارتها على‬
‫صحيفة العقار العينية قبل انقضاء هذه المهل‪ ,‬وبعد تدوين إشارة الدعوى على صحيفة‬
‫العقار يظل مفعولها سارياً حتى صدور الحكم النهائي و إبالغه إلى أمانة السجل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫مع اإلشارة إلى أن مدة القيد االحتياطي يبطل مفعولها و ترقن حكماً بانقضاء مهلة سنة‬
‫على تاريخ تسجيلها (الفقرة الرابعة من المادة األولى من القانون رقم ‪. ) 76/99‬‬
‫إن مهلة السنة هي مهلة إسقاط و ليست مرور زمن و ال تخضع ألسباب وقف و قطع‬
‫مرور الزمن ‪ ,‬وقد كانت وفق أحكام القرار ‪ 188‬ستة أشهر كما سبق و رأينا ‪.‬‬

‫القسم الثاني ‪ -‬مفعول القيد االحتياطي ‪:‬‬

‫إن الغاية من القيد االحتياطي هي الرغبة في المحافظة على حقوق الغير الذي يدعي‬
‫حقاً عينياً على عقار ما مسجل في السجل العقاري ‪.‬‬
‫إن القيد االحتياطي ليس له أثر ناقل للملكية ‪ ,‬فمفعوله يقتصر على المحافظة مؤقتاً على‬
‫حقوق الغير الذي يدعي حقاً ما على عقار‪ ,‬و هو يؤدي إلى تجميد العقار موضوع القيد‬
‫بصورة مؤقتة‪.‬‬
‫ولقد قضي بهذا اإلطار أن القيود المدونة لمصلحة الغير في الصحيفة العينية ‪ ,‬بعد‬
‫تاريخ تدوين القيد االحتياطي‪ ,‬ال يحتج بها على المستفيد من القيد االحتياطي إذا تبين‬
‫أن الحق المتعلق به هذا القيد موجود و قائم‪.‬‬
‫إن تدوين القيد االحتياطي يعين رتبة‪ 4‬تسجيل الحق العيني من تاريخ‪ 4‬تدوين القيد‪ ,‬فإذا‬
‫دون القيد االحتياطي صحيح و موجود ‪ ,‬فإن مفعوله‬ ‫تبين الحقاً أن الحق الذي بموجبه ّ‬
‫يبدأ من تاريخ القيد ‪ ,‬و ال يكون للحقوق المدونة بعد القيد االحتياطي أي مفعول ‪.‬‬
 ‫و قد قضي بهذا اإلطار أن اكتساب حق األفضلية بالتسجيل من تاريخ تدوين القيد‬
‫االحتياطي ال يولي المستفيد من هذا القيد الحق في ريع العقار و المطالبة ببدالته‪4‬‬
‫المستحقة بتاريخ سابق للتسجيل النهائي‪ ,‬و ذلك ألنه اليصبح مالكاً إال اعتباراً من‬
‫تاريخ هذا التسجيل ‪.‬‬
‫مع اإلشارة في هذا الصدد أن انقضاء المهل يؤدي إلى زوال مفعول القيد االحتياطي و‬
‫ترقين هذا القيد حكماً من قبل أمين السجل العقاري عمالً بالفقرة األخيرة من المادة ‪26‬‬
‫من القرار ‪ 188‬و الفقرة الرابعة من المادة األولى من القانون رقم ‪. 76/99‬‬
‫فالقيد االحتياطي يؤمن اطالع الغير على النزاع الدائر حول الحق المسجل في السجل‬
‫العقاري ليكون على بينة من وضع العقار قبل تعاقده مع المالك ‪ ,‬فإذا تعاقد مع هذا‬
‫األخير بالرغم من القيد ‪ ,‬فيعتبر عالماً بوجود النزاع ‪ ,‬ويمتنع عليه أن يتذرع بمفعول‬
‫قيود السجل العقاري وفق نص الفقرة الثانية من المادة ‪ 13‬من القرار ‪.188‬‬
‫أما بالنسبة لسقوط إشارة القيد االحتياطي فهنا تثار مسألة هامة‪ .‬فسقوط القيد‬
‫االحتياطي بانقضاء مدته هل يشكل دليالً على سوء نية مكتسب الحق العيني‪ ,‬األمر الذي‬
‫يفقده الحماية المقررة في المادة ‪ 13‬من القرار ‪ 188‬؟ ‪.‬‬
‫يعتبر البعض أن القيد االحتياطي يعتبر حجة اتجاه الغير على صحة الوقائع الواردة‬
‫فيه ‪ ,‬وال يسع هذا الغير أن يتجاهل مضمونه‪ 4‬الذي يعتبر تحذيراً له من جهة ‪ ,‬و دليالً‬
‫قاطعاً على معرفته بأسباب بطالن الحق أو نزعه لمصلحة مدعي الحق بحيث يفقد هذا‬
‫الغير الحماية المقررة في المادة ‪ 13‬من القرار ‪.188‬‬
‫و البعض اآلخر يعتبر أنه ال تأثير لوجود قيد احتياطي أجراه المشتري األول على‬
‫صحيفة العقار العينية سقط لمرور أكثر من شهر عليه دون أن تقام الدعوى بشأنه‪.‬‬
‫وإ ذا تعاقد الغير مع مالك العقار بعد انقضاء مهلة القيد االحتياطي‪ ,‬فال يعتبر‪ 4‬سيئ النية‬
‫بالرغم من عدم ترقين القيد المذكور الذي يعتبر‪ 4‬ساقطاً حكماً بانقضاء مهلته بغض‬
‫النظر من عدم ترقينه‪.‬‬
‫ولمحكمة التمييز‪ 4‬رأي وسط في ذلك إذ تعتبر أن اطالع المشتري الثاني على شراء‬
‫المشتري‪ 4‬األول يؤلف قرينة بسيطة على سوء النية و قصد التواطؤ يمكن إثبات‬
‫عكسها‪.‬‬
 ‫أما بالنسبة إلشارة الدعوة فهي مسألة أثارت نقاشاً و اختالفاً هاماً في الرأي ‪.‬‬
‫فحسب الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 76/99‬و التي تنص على أنه‬
‫خالفاً لنص المادة ‪ 47‬من القرار ‪ 188‬الصادر بتاريخ‪ 15/3/1926 4‬فال يحول شطب‬
‫إشارة الدعوى دون متابعة النظر بالدعوى و يبقى للمدعي عند االقتضاء حق المطالبة‬
‫بالتعويض البدلي ‪.‬‬
‫يرى البعض أنه بعدما كانت إشارة الدعوى في ظل أحكام المادة ‪ 47‬من القرار ‪188‬‬
‫ذات طابع إنشائي للدعوى‪ ,‬إذ بدونها ال يمكن سماع الدعوى‪ ,‬أصبحت في ظل القانون‬
‫الجديد وسيلة لإلعالن عن وجود الدعوى و ليس شرطاً الزماً لسماعها و هذا ما يفيد‬
‫بأن الطبيعة القانونية لهذه اإلشارة التي أصبحت ذات طابع إعالني بعدما كانت ذات‬
‫طابع إنشائي‪.‬‬
‫و يرى الدكتور مروان كركبي بأنه تتجلى إرادة المشرع بوضع ٍ‬
‫حد لإلثارة الكيدية غير‬
‫المحقة في نص الفقرة األخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم ‪ 76/99‬التي يتبين‬
‫منها أن تدوين إشارة الدعوى العقارية‪ 4‬على صحيفة العقار لم يعد شرطاً الزماً لسماع‬
‫الدعوى كما كان عليه الوضع في ظل المادة ‪ 47‬من القرار ‪ ,188‬فأصبحت إشارة‬
‫الدعوى في ظل القانون الجديد ذات طابع إعالني يؤدي إلى سريان نتيجة الدعوى على‬
‫الغير‪ ,‬وليست ذات طابع إنشائي للحق العيني المتمثل بالدعوى العقارية‪ ,‬و بعبارة‬
‫أخرى ‪ ,‬أصبح من الممكن سماع الدعوى العقارية دون أن توضع إشارتها على صحيفة‬
‫العقار‪.‬‬
‫إال أنه في رأي مخالف لما أشرنا إليه سابقاً‪ ,‬اعتبرت محكمة استئناف جبل لبنان في‬
‫ٍ‬
‫حديث لها ‪ ,‬أن القانون رقم ‪ 76/99‬قد نظم كيفية قيد إشارة الدعوى المتعلقة‬ ‫اجتهاد‬
‫بحق عيني عقاري و حددت الجهة الصالحة لتقرير وضع اإلشارة و طرق الطعن في‬
‫القرار‪ ,‬و إن ما ورد في الفقرة األخيرة من المادة ‪ /3/‬من القانون ‪ 76/99‬من أنه‬
‫خالفاً ألحكام المادة ‪ 47‬من القرار ‪ , 188‬يؤكد أن المادة ‪ 47‬ما زالت نافذة المفعول و‬
‫أنها تسمع الدعوى إذا تقرر شطب اإلشارة بعد طلب ذلك و رفض تدوينها أو شطبها ‪,‬‬
‫و بالتالي فإن ما جاء في الفقرة المذكورة جاء محصوراً ضمن اإلطار المحدد فيها أي‬
‫في حال تقرر شطب اإلشارة ‪ ,‬و أنه لو شاء المشرع إلغاء المادة ‪ /47/‬من القرار‬
 ‫‪ 188‬لنص على ذلك صراحة ‪ ,‬ولما ورد بالصيغة التي ورد فيها‪.‬‬
‫و نحن مع هذا الرأي األخير لعدة اعتبارات ‪:‬‬
‫فالمشرع بنصه‪ 4‬على كيفية وآلية تدوين إشارة الدعوى فإنه ما زال يقر ضمناً بأهمية‪4‬‬
‫وضع إشارة الدعوى‪ ,‬و ضرورة تسجيلها على الصحيفة العينية للعقار في حال رفعت‬
‫الدعوى للمطالبة بحق عيني على عقار ما ‪.‬‬
‫كما أن عبارة ” ال يحول شطب إشارة الدعوة دون سماعها ” الواردة في الفقرة‬
‫األخيرة من المادة الثالثة من القانون ‪ 76/99‬تفيد بأن إشارة الدعوى قد تم وضعها‬
‫بداية على الصحيفة العينية‪ 4‬للعقار‪ ,‬ثم تم شطبها الحقاً لسبب من األسباب ‪ ,‬و هذا‬
‫الشطب أو اإللغاء إلشارة الدعوى ال يحول دون متابعة إجراءات الدعوى و السير بها ‪.‬‬
‫أيضاً فإن إشارة الدعوى ال بد من تدوينها نظراً للغاية الهامة و الضرورية التي‬
‫تؤديها ‪ ,‬فتدوين إشارة الدعوى ضروري للحفاظ على حقوق من يدعي حقاً على عقار‬
‫ما ‪ ,‬و منع انتقاله إلى الغير ‪ ,‬فأي شخص يريد شراء عقار ما ليس له في أغلب‬
‫األحيان وسيلة لمعرفة وجود نزاع حول العقار إال من خالل قيود السجل العقاري‬
‫العقاري‪ ,‬و وجود إشارة الدعوى ضروري لتنبيه هذا الشخص بوجود مثل هذا النزاع ‪.‬‬
‫و ال بد من اإلشارة أخيراً ًإلى أنه في ظل القانون ‪ 76/99‬أصبح من غير الممكن وضع‬
‫إشارة الدعوة إال بقرار من رئيس المحكمة المدنية‪ 4‬المختصة ‪ ,‬بخالف ما كان عليه‬
‫األمر في القرار ‪ , 188‬والتي كانت تجيز وضع إشارة الدعوى في حاالت متعددة بدون‬
‫حاجة إلى قرار قضائي مسبق بوضعها ‪.‬‬

‫الخاتمة‬
‫يتبين لنا من خالل بحثنا هذا أن القيد االحتياطي يعتبر بمفهومه‪ 4‬قيداً مؤقتاً ‪ ,‬الغاية منه‬
‫هي المحافظة على حقوق الغير ‪ ,‬ريثما يتمكنوا من قيد حقوقهم نهائياً في السجل‬
‫العقاري‪.‬‬
‫إن هذا القيد كانت تختلف حاالته و مفاعيله تبعاً الختالف الحالة التي كان يدون القيد‬
‫من أجلها ونظراً لكثرة المنازعات التي كانت تدور حول ذلك ‪ ,‬فضالً عن ذلك حالة‬
‫تدوين إشارة الدعوى بصورة استنسابية‪ 4‬من قبل أمين السجل العقاري ‪ ,‬فإن المشرع‬
 ‫أراد وضع ٍ‬
‫حد لذلك ‪ ,‬فحصر حاالت القيد االحتاطي بالقانون رقم ‪ , 76/99‬و أضاف‬
‫تعديالت جذرية على آلية وضعها و المدة التي يستمر‪ 4‬بها القيد في كل حالة‪ .‬كما أنه‬
‫وضع حداً أقصى لسقوط القيد بمرور سنة على تاريخ قيده في السجل العقاري بعدما‬
‫كانت في ظل أحكام القرار ‪ 188‬مدتها ستة أشهر ‪.‬‬
‫هذا فضالً على أن مدة الستة أشهر والتي و وردت في الفقرة األخيرة من المادة ‪26‬‬
‫كانت تثير‪ 4‬إشكالية في إمكانية تطبيقها على حاالت أخرى للقيد االحتياطي غير‬
‫المنصوص عنها في المادة ‪ 26‬من القرار المذكور‪.‬‬
‫و قد أحسن المشترع بتحديده حاالت القيد االحتياطي و حصرها في ظل القانون رقم‬
‫‪ 76/99‬ليحد من النزاعات و اإلشكاليات التي كانت تثور حول الموضوع ‪.‬‬
‫إال أن المالحظ هو أن المشرع أضاف تعديالت هامة و جذرية على آلية وضع إشارة‬
‫الدعوى العينية‪ 4‬في ظل القانون الجديد ‪ ,‬كما أن الفقرة األخيرة من المادة الثالثة منه‪4‬‬
‫أثارت إشكالية بنصها على أنه خالفاً للمادة ‪ 47‬من القرار ‪ 188‬فال يحول شطب إشارة‬
‫الدعوى دون سماعها ‪ ,‬مما حدا بالبعض إلى تفسير‪ 4‬ذلك بقوله أن إشارة الدعوى في‬
‫ظل القانون الجديد أصبحت غير ضرورية‪ , 4‬و أصبح لها مفعول إعالني فقط هدفه إعالم‬
‫الغير بوجود نزاع حول العقار ‪ .‬إال أن الرأي اآلخر و الذي نعتبره أصح و راجح يرى‬
‫بأن إشارة الدعوى و تدوينها ما زال ضرورياً و هاماً ‪ ,‬و أن ما جاء في الفقرة‬
‫المذكورة يبقى محصوراً ضمن اإلطار المحدد فيها أي في حال تقرر شطب اإلشارة ‪,‬‬
‫كما أن هذه الفقرة تفيد بأن اإلشارة قد وضعت مسبقاً و هذا دليل على أن المشرع لم‬
‫يلغ أحكام المادة ‪ 47‬ولو شاء ذلك لنص على ذلك صراحة‪.‬‬
‫ِ‬
‫هذا فضالً على أن مصلحة المدعي دوماً هي تسجيل إشارة الدعوى لحفظ حقوقه‪ ,‬و‬
‫منع المالك من التصرف به و انتقاله إلى الغير‪ ,‬وهذا يفيد بأن إشارة الدعوى ما زالت‬
‫ضرورية‪ 4‬وهامة في ظل القانون رقم ‪ ,76/99‬وأن القانون المذكور احتفظ باآلثار‬
‫المترتبة عنها ‪.‬‬