HỌC VIỆN HÀNG KHÔNG VIỆT NAM

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

---o0o---

TIỂU LUẬN
MÔN QUẢN TRỊ RỦI RO

PHÂN TÍCH NHỮNG RỦI RO SẼ GẶP PHẢI

KHI MUA CĂN CHUNG CƯ Ở TP. HỒ CHÍ
MINH
Mã lớp học phần: 010100012101
Giảng viên hướng dẫn: Phạm Hữu Hà
Sinh viên thực hiện:
Lê Thị Thu Hằng 2153410271

Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 1 năm 2024

 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN CHẤM BÀI
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………..
Ngày …. tháng …. năm …
Giáo viên chấm

i
 LỜI CẢM ƠN

Bài nghiên cứu mang tên đề tài “Phân tích những rủi ro sẽ gặp phải khi mua
căn chung cư ở TP. Hồ Chí Minh” chính là thành quả của một quá trình đầy cố gắng
của tôi.
Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy, Phạm Hữu Hà đã tận tình giúp
đỡ, động viên và khích lệ xuyên suốt quá trình thực hiện bài nghiên cứu này.
Tuy nhiên, vì thời gian và kiến thức của tôi vẫn còn hạn chế. Bên cạnh đó, do
bản thân vẫn chưa đủ kinh nghiệm lẫn lý luận về nghiên cứu, nên chắc rằng bài nghiên
cứu này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Thế nên, tôi rất mong có thể nhận được ý
kiến đóng góp từ Quý thầy để rút ra những chiêm nghiệm cho bản thân và khắc phục
những thiếu sót trên. Xin chân thành cảm ơn sâu sắc nhất.
TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2024

ii
 MỤC LỤC

CHƯƠNG 1. NHẬN DẠNG RỦI RO..........................................................................1

1.1 Nhận dạng rủi ro..............................................................................................1
1.2 Nguy cơ rủi ro.................................................................................................4
1.2.1 Rủi ro 1............................................................................................................4
1.2.2 Rủi ro 2............................................................................................................5
1.2.3 Rủi ro 3............................................................................................................5
1.2.4 Rủi ro 4............................................................................................................6
1.2.5 Rủi ro 5............................................................................................................7
1.2.6 Rủi ro 6............................................................................................................7
1.2.7 Rủi ro 7............................................................................................................8
1.2.8 Rủi ro 8............................................................................................................9
1.2.9 Rủi ro 9............................................................................................................9
1.2.10 Rủi ro 10........................................................................................................10
CHƯƠNG 2. ĐO LƯỜNG RỦI RO...........................................................................11
CHƯƠNG 3. BIỆN PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO...................................................15
3.1 Sắp xếp lại bảng rủi ro theo thứ tự các ô từ cao đến thấp.............................15
3.2 Biện pháp kiểm soát rủi ro thuộc ô số 2 và số 3............................................17
3.2.1 Biện pháp kiểm soát rủi ro 2: Chung cư nằm ở khu vực ô nhiễm môi trường,
tiếng ồn,.........................................................................................................................17
3.2.2 Biện pháp kiểm soát rủi ro 4: Chung cư nằm ở khu vực ô nhiễm môi trường,
tiếng ồn,.........................................................................................................................18
3.2.3 Biện pháp kiểm soát rủi ro 5: Mâu thuẫn giữa các cư dân trong chung cư..........18
3.3.4 Biện pháp kiểm soát rủi ro 6: Chung cư không có giấy phép xây dựng, giấy phép
kinh doanh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................................................19
3.3.5 Biện pháp kiểm soát rủi ro 8: Thông tin mà chủ căn chung cư báo cáo không đầy
đủ, chính xác.................................................................................................................20
3.3.6 Biện pháp kiểm soát rủi ro 9: Tình trạng kinh tế đang khủng hoảng...................21

iii
 DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Nhận dạng 10 rủi ro khi mua chung cư tại TP.HCM..........................................1
Bảng 2.1 Đo lường các rủi ro khi mua chung cư tại TP.HCM.........................................11
Bảng 3.1 Sắp xếp lại bảng rủi ro theo thứ tự các ô từ cao đến thấp................................15

iv
 CHƯƠNG 1. NHẬN DẠNG RỦI RO

1.1 Nhận dạng rủi ro

Để nhận dạng các rủi ro về việc mua căn chung cư ở TP. Hồ Chí Minh, tôi sẽ sử
dụng phương pháp nhận dạng: Thiết lập bảng kê.

Sau đây là 10 rủi ro tôi có thể gặp phải:

NHỮNG LOẠI RỦI R0 CHÚNG TA CẦN PHẢI LÀM GÌ VỀ NÓ

Môi trường vật chất

RR1: Tình trạng chung cư xuống cấp, hư - Kiểm tra kỹ tình trạng chung cư
hỏng, không đảm bảo an toàn. trước khi mua, bao gồm:

+ Chất lượng xây dựng: Kiểm tra

kết cấu, vật liệu xây dựng, hệ thống
điện nước, hệ thống phòng cháy
chữa cháy,...

+ An ninh trật tự: Kiểm tra hệ thống

an ninh, camera giám sát,...

+ Môi trường xung quanh: Kiểm tra

mức độ ô nhiễm môi trường, tiếng
ồn,...

- Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ

chứng minh chất lượng xây dựng
của chung cư, bao gồm:

+ Giấy phép xây dựng

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng

1
 đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

+ Giấy nghiệm thu chất lượng công

trình xây dựng

- Tham khảo ý kiến của những người

đã mua chung cư tại dự án.

RR2: Chung cư nằm ở khu vực ô nhiễm - Tìm hiểu về thông tin về môi trường
môi trường, tiếng ồn,... xung quanh chung cư

+ Mức độ ô nhiễm không khí

+ Mức độ ô nhiễm tiếng ồn

+ Kiểm tra hệ thống thoát nước của

chung cư

Môi trường văn hóa - xã hội

RR3: Mất an ninh trật tự, tệ nạn xã hội. - Tìm hiểu thông tin về tình hình an
ninh trật tự, tệ nạn xã hội tại khu
vực chung cư.

- Lựa chọn chung cư nằm ở khu vực

có an ninh tốt, có lực lượng bảo vệ
chuyên nghiệp.

RR4: Mâu thuẫn giữa các cư dân trong - Tìm hiểu thông tin về tình hình mâu
chung cư. thuẫn giữa các cư dân trong chung

2
 cư.

- Lựa chọn chung cư có quy chế quản

lý, vận hành rõ ràng, chặt chẽ, có
ban quản trị chung cư hoạt động
hiệu quả.

Môi trường chính trị

RR5: Thay đổi chính sách về nhà ở, đất - Tìm hiểu thông tin về các chính sách
đai. về nhà ở, đất đai của Chính phủ.

- Lựa chọn chung cư có pháp lý đầy

đủ, minh bạch, được cấp phép xây
dựng và bán theo đúng quy định của
pháp luật.

Môi trường pháp luật

RR6: Chung cư không có giấy phép xây - Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ
dựng, giấy phép kinh doanh, giấy chứng các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự
nhận quyền sử dụng đất. án trước khi ký hợp đồng mua bán.

- Kiểm tra tính hợp pháp của các giấy

tờ này tại cơ quan chức năng có
thẩm quyền.

RR7: Chủ chung cư vi phạm hợp đồng - Lưu giữ đầy đủ hồ sơ, chứng cứ liên
quan đến việc chủ đầu tư vi phạm
hợp đồng.

3
 - Khiếu nại, khởi kiện chủ đầu tư theo
quy định của pháp luật.

Môi trường hoạt động

RR8: Thông tin mà chủ căn chung cư báo - Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ
cáo không đầy đủ, chính xác thông tin về dự án, giám sát chặt chẽ
trong quá trình mua.

Môi trường kinh tế

RR9: Tình trạng kinh tế đang khủng hoảng - Theo dõi sát sao tình hình biến động
giá bán chung cư tại TP.HCM, tránh
mua chung cư khi giá bán đang ở
mức cao.

Vấn đề về nhận thức

RR10: Từ kinh nghiệm bạn bè người thân - Lắng nghe ý kiến của bạn bè, người
thân nhưng cần đưa ra quyết định
mua chung cư dựa trên nhu cầu và
khả năng tài chính của mình.

Bảng 1.1 Nhận dạng 10 rủi ro khi mua chung cư tại TP.HCM

1.2 Nguy cơ rủi ro

1.2.1 Rủi ro 1

- Rủi ro 1: Tình trạng chung cư xuống cấp, hư hỏng, không đảm bảo an toàn.

- Nguy cơ rủi ro:

4
 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Một chung cư xuống cấp, hư hỏng có thể xảy ra hiện tượng thấm dột, rò rỉ nước.
Điều này có thể gây hư hỏng đồ đạc, tài sản của tôi, khiến tôi phải tốn chi phí sửa
chữa, thay mới.

 Một chung cư xuống cấp, hư hỏng có thể xảy ra hỏa hoạn, sập đổ. Điều này có thể
gây thiệt hại nghiêm trọng về tài sản của tôi, chủ đầu tư, đơn vị quản lý chung cư.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý: Một chung cư xuống cấp, hư hỏng có thể
xảy ra hỏa hoạn, sập đổ. Điều này có thể gây thiệt hại nghiêm trọng về tài sản của
tôi, chủ đầu tư, đơn vị quản lý chung cư.

1.2.2 Rủi ro 2
- Rủi ro 2: Chung cư nằm ở khu vực ô nhiễm môi trường, tiếng ồn,...

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản hữu hình: Có thể xảy ra hư hại do ô nhiễm môi trường, chẳng hạn như
ảnh hưởng đến cấu trúc của chung cư, làm giảm giá trị của tài sản.

 Tài sản tài chính: Nếu giá trị tài sản giảm, tôi có thể gặp khó khăn trong việc
bán lại với giá cao hơn hoặc gặp khó khăn khi cần vay vốn.

 Tài sản vô hình: Đối với chung cư, tiếng ồn và môi trường ô nhiễm có thể làm
giảm chất lượng sống và ảnh hưởng đến giá trị "vô hình" của không gian sống.

 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Tài sản con người: Tôi có thể phải đối mặt với tình trạng sức khỏe kém hơn do
môi trường ô nhiễm.

 Khả năng lao động: Nếu môi trường làm giảm chất lượng cuộc sống, khả năng
lao động của tôi cũng có thể bị ảnh hưởng.

1.2.3 Rủi ro 3
5
- Rủi ro 3: Mất an ninh trật tự, tệ nạn xã hội.

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản vật chất: Rủi ro mất cắp, hủy hoại tài sản do tình hình an ninh kém.

 Tài sản tài chính: Giảm giá trị tài sản khi khu vực chung cư không an toàn, khó
bán lại.

 Tài sản vô hình: Tăng cảm giác không an toàn, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc
sống.

 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Tài sản con người: Tăng nguy cơ bị thương tích hoặc mất mạng do tệ nạn xã
hội.

 Khả năng lao động: Ảnh hưởng đến sức khỏe và năng suất lao động do tình
hình an ninh kém.

 Thất nghiệp, về hưu: Tăng nguy cơ mất việc do không an toàn, hoặc người cao
tuổi (bố, mẹ) có thể gặp khó khăn khi sống trong môi trường không an ninh.

1.2.4 Rủi ro 4
- Rủi ro 4: Mâu thuẫn giữa các cư dân trong chung cư.

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản vật chất: Mâu thuẫn có thể dẫn đến hư hại tài sản chung cư, chẳng hạn
như vụ án phá hoại hoặc mất mát tài sản.
 Tài sản vô hình: Mâu thuẫn có thể tạo ra không khí xấu, làm giảm chất lượng
sống và giá trị vô hình của tôi.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý:

 Luật dân sự: Mâu thuẫn có thể dẫn đến các vụ kiện, đòi hỏi bồi thường tài sản
và chấm dứt hợp đồng mua bán.

6
 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Tài sản con người: Mâu thuẫn có thể tạo ra tâm lý căng thẳng, ảnh hưởng đến
tinh thần và sức khỏe của tôi.
 Tổn thương, tử vong: Có thể xảy ra trong trường hợp mâu thuẫn leo thang
thành vụ án vị tha hoặc xâm hại.

1.2.5 Rủi ro 5
- Rủi ro 5: Thay đổi chính sách về nhà ở, đất đai.

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản vật chất: Giá trị chung cư có thể giảm do ảnh hưởng của chính sách
mới, chẳng hạn như giảm quyền sử dụng đất hoặc giới hạn việc sở hữu nhà ở.
 Tài sản tài chính: Nếu giá trị bất động sản giảm, có thể ảnh hưởng đến giá trị
tài sản tài chính và khả năng tái chấp nhận vay vốn.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý:

 Luật dân sự: Thay đổi chính sách có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý giữa cư
dân và chính quyền, đặc biệt nếu có ảnh hưởng đến quyền lợi sử dụng đất và
nhà ở.
 Hiến pháp, quy định, chỉ thị: Các quy định mới có thể yêu cầu tuân thủ mới,
ảnh hưởng đến quyền lợi và trách nhiệm của cư dân.

 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Tài sản con người: Thay đổi chính sách có thể gây ảnh hưởng đến tâm lý và
sức khỏe tinh thần của tôi.
 Khả năng lao động: Nếu chính sách mới làm giảm giá trị tài sản và gây ảnh
hưởng đến nền kinh tế, có thể tăng nguy cơ thất nghiệp và giảm khả năng lao
động.

1.2.6 Rủi ro 6
- Rủi ro 6: Chung cư không có giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

7
- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản vật chất: Không có giấy phép xây dựng có thể dẫn đến việc chung cư
không đáp ứng tiêu chuẩn an toàn, có thể gặp vấn đề về cấu trúc và chất lượng
xây dựng.
 Tài sản tài chính: Giá trị tài sản có thể giảm do thiếu giấy tờ chứng minh tính
hợp pháp và chất lượng xây dựng.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý:

 Luật dân sự: Nguy cơ bị kiện tụng hoặc mất quyền sử dụng tài sản do vi phạm
quy định về giấy phép xây dựng.
 Luật hình sự: Có thể phải đối mặt với trách nhiệm hình sự nếu không tuân thủ
quy định xây dựng.
 Hiến pháp, quy định, chỉ thị: Vi phạm quy định về giấy tờ có thể làm mất
quyền lợi và ổn định pháp lý.

 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Khả năng lao động: Nếu chung cư không hợp pháp, tôi có thể gặp khó khăn
trong việc tìm kiếm công việc.

1.2.7 Rủi ro 7
- Rủi ro 7: Chủ chung cư vi phạm hợp đồng.

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản vật chất: Chung cư có thể không được triển khai đúng như cam kết,
ảnh hưởng đến chất lượng xây dựng và giá trị của tài sản.
 Tài sản tài chính: Giá trị chung cư có thể giảm do việc không tuân thủ hợp
đồng, ảnh hưởng đến giá bán hoặc khả năng tái bán.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý:

 Luật dân sự: Tôi có thể phải kiện Chủ chung cư để bảo vệ quyền lợi và yêu cầu
bồi thường về mặt tài chính.

8
  Luật hình sự: Nếu hành vi của Chủ chung cư là vi phạm pháp luật, có thể có
hậu quả pháp lý hình sự.
 Hiến pháp, quy định, chỉ thị: Có thể có các quy định và chỉ thị liên quan đến
xây dựng và bảo vệ quyền lợi của người mua là tôi.

1.2.8 Rủi ro 8
- Rủi ro 8: Thông tin mà chủ căn chung cư báo cáo không đầy đủ, chính xác.

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản vật chất: Thông tin không chính xác về tình trạng căn hộ, cơ sở vật
chất có thể dẫn đến những vấn đề tôi không mong muốn sau khi mua.
 Tài sản tài chính: Nếu giá trị thực tế của chung cư không tương ứng với thông
tin được cung cấp, tôi có thể mất tiền không đáng có.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý:

 Luật dân sự: Nếu thông tin bị thiếu sót dẫn đến tranh chấp, tôi có thể phải đối
mặt với các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán.
 Luật hình sự: Nếu thông tin bị giấu kín một cách cố ý và có ảnh hưởng đến an
ninh, có thể có hậu quả pháp lý nặng nề.
 Hiến pháp, quy định, chỉ thị: Có thể xâm phạm các quy định về cung cấp thông
tin chính xác và đầy đủ, dẫn đến hậu quả pháp lý.

 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Tài sản con người: Tôi có thể phải đối mặt với tình trạng không ổn định nếu
thông tin không chính xác ảnh hưởng đến cuộc sống hàng ngày.

1.2.9 Rủi ro 9
- Rủi ro 9: Tình trạng kinh tế đang khủng hoảng.

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

9
  Tài sản vật chất: Giá trị của chung cư có thể giảm do tình trạng kinh tế khó
khăn, ảnh hưởng đến khả năng tôi bán hoặc tái đầu tư.
 Tài sản tài chính: Đối mặt với nguy cơ mất giá trị đầu tư và khả năng giảm giá
trị tài sản trong thời gian ngắn.
 Tài sản vô hình: Giảm chất lượng cuộc sống do tình trạng kinh tế có thể ảnh
hưởng đến giá trị "vô hình" của không gian sống.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý:

 Luật dân sự: Có thể xuất hiện tranh chấp về tài sản hoặc nghĩa vụ thanh toán
nếu có vấn đề về giá trị tài sản.
 Luật hình sự: Tình trạng kinh tế khó khăn có thể dẫn đến tăng cường các hoạt
động gian lận hoặc tội phạm liên quan đến bất động sản.
 Hiến pháp, quy định, chỉ thị: Có thể có thay đổi trong các quy định và chính
sách kinh tế, ảnh hưởng đến quyền lợi và trách nhiệm của cư dân.

 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Tài sản con người: Tình trạng kinh tế khó khăn có thể dẫn đến giảm thu nhập,
ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sức khỏe của tôi.
 Khả năng lao động: Thất nghiệp có thể tăng lên, ảnh hưởng đến việc tôi trả nợ
và duy trì cuộc sống.

1.2.10 Rủi ro 10
- Rủi ro 10: Từ kinh nghiệm bạn bè, người thân.

- Nguy cơ rủi ro:

 Nguy cơ rủi ro về tài sản:

 Tài sản vật chất: Dựa vào kinh nghiệm người khác có thể gặp phải thông tin
không chính xác về chất lượng và tình trạng thực tế của chung cư.
 Tài sản tài chính: Có nguy cơ mua chung cư với giá cao hơn giá trị thực tế do
sự ảnh hưởng của quảng cáo tích cực từ người quen.
 Tài sản vô hình: Người khác có thể không chia sẻ đầy đủ thông tin về môi
trường sống, tiện ích, và các yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống.

 Nguy cơ rủi ro về trách nhiệm pháp lý:

10
  Luật dân sự: Thiếu thông tin chính xác có thể dẫn đến việc không hiểu rõ về
các cam kết và quyền lợi trong giao dịch, gây rủi ro về tranh chấp pháp lý.

 Nguy cơ rủi ro về nguồn nhân lực:

 Tài sản con người: Kinh nghiệm của người khác có thể không phản ánh đầy đủ
về mức độ ồn ào, môi trường xã hội, và an ninh.

CHƯƠNG 2. ĐO LƯỜNG RỦI RO

RỦI RO TẦN ĐỘ XẾP CẦN LÀM GÌ?

SỐ NGHIÊM LOẠI
TRỌNG Ô

RR1: Tình trạng chung cư xuống Cao Cao 4 Dừng hoạt động.
cấp, hư hỏng, không đảm bảo an
toàn.

11
RR2: Chung cư nằm ở khu vực ô Trung Trung bình 3 Có giám sát
nhiễm môi trường, tiếng ồn,... bình nhưng không
nghiêm ngặt.

RR3: Mất an ninh trật tự, tệ nạn Trung Cao 4 Dừng hoạt động.
xã hội. bình

RR4: Mâu thuẫn giữa các cư dân Trung Trung bình 3 Có giám sát
trong chung cư. bình nhưng không
nghiêm ngặt.

RR5: Thay đổi chính sách về nhà Trung Cao 2 Giám sát nghiêm
ở, đất đai. bình ngặt, giám sát
mọi diễn biến.

RR6: Chung cư không có giấy Thấp Cao 2 Giám sát nghiêm

phép xây dựng, giấy phép kinh ngặt, giám sát
doanh, giấy chứng nhận quyền sử mọi diễn biến.
dụng đất.

12
RR7: Chủ chung cư vi phạm hợp Trung Cao 4 Dừng hoạt động.
đồng. bình

RR8: Thông tin mà chủ căn chung Thấp Trung bình 2 Giám sát nghiêm
cư báo cáo không đầy đủ, chính ngặt, giám sát
xác. mọi diễn biến.

RR9: Tình trạng kinh tế đang Thấp Cao 2 Giám sát nghiêm
khủng hoảng. ngặt, giám sát
mọi diễn biến.

RR10: Từ kinh nghiệm bạn bè, Thấp Thấp 1 Thờ ơ với rủi ro.
người thân.

Bảng 2.1 Đo lường các rủi ro khi mua chung cư tại TP.HCM

Giải thích:

- RR1 là rủi ro có tần số xảy ra cao, do chung cư là tài sản có tuổi thọ nhất định, và
trong quá trình sử dụng, các chi tiết, cấu kiện của chung cư có thể bị hư hỏng,
xuống cấp. Tuy nhiên, mức độ nghiêm trọng của rủi ro này cũng cao, do có thể
gây ra các tổn thất về tính mạng, tài sản. Do đó, rủi ro RR1 được xếp vào ô số 4.

13
- Tương tự, RR2 có tần số xảy ra trung bình, do tình trạng ô nhiễm môi trường và
tiếng ồn có thể xảy ra ở nhiều khu vực, không chỉ ở khu vực chung cư. Tuy nhiên,
mức độ nghiêm trọng của rủi ro này cũng trung bình, do có thể gây ra các ảnh
hưởng về sức khỏe, tinh thần. Do đó, rủi ro RR2 được xếp vào ô số 3.

- Ngược lại, RR11 có tần số xảy ra thấp, do không phải ai mua chung cư cũng đều
nghe theo kinh nghiệm của bạn bè, người thân. Tuy nhiên, mức độ nghiêm trọng
của rủi ro này cũng thấp, do kinh nghiệm của bạn bè, người thân chỉ mang tính
chất tham khảo. Do đó, RR11 được xếp vào ô số 1.

14
 CHƯƠNG 3. BIỆN PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO

3.1 Sắp xếp lại bảng rủi ro theo thứ tự các ô từ cao đến thấp

RỦI RO TẦN ĐỘ XẾP CẦN LÀM GÌ?

SỐ NGHIÊM LOẠI
TRỌNG Ô

RR1: Tình trạng chung cư Cao Cao 4 Dừng hoạt động.

xuống cấp, hư hỏng, không
đảm bảo an toàn.

RR3: Mất an ninh trật tự, tệ Trung Cao 4 Dừng hoạt động.
nạn xã hội. bình

RR7: Chủ đầu tư vi phạm hợp Trung Cao 4 Dừng hoạt động.
đồng. bình

RR2: Chung cư nằm ở khu vực Trung Trung bình 3 Có giám sát
ô nhiễm môi trường, tiếng bình nhưng không
ồn,...

15
 nghiêm ngặt.

RR4: Mâu thuẫn giữa các cư Trung Trung bình 3 Có giám sát
dân trong chung cư. bình nhưng không
nghiêm ngặt.

RR5: Thay đổi chính sách về Trung Cao 2 Giám sát

nhà ở, đất đai. bình nghiêm ngặt,
giám sát mọi
diễn biến.

RR6: Chung cư không có giấy Thấp Cao 2 Giám sát

phép xây dựng, giấy phép kinh nghiêm ngặt,
doanh, giấy chứng nhận quyền giám sát mọi
sử dụng đất. diễn biến.

RR8: Thông tin mà chủ căn Thấp Trung bình 2 Giám sát
chung cư báo cáo không đầy nghiêm ngặt,
đủ, chính xác. giám sát mọi

16
 diễn biến.

RR9: Tình trạng kinh tế đang Thấp Cao 2 Giám sát

khủng hoảng. nghiêm ngặt,
giám sát mọi
diễn biến.

RR10: Từ kinh nghiệm bạn bè, Thấp Thấp 1 Thờ ơ với rủi ro.
người thân.

Bảng 3.1 Sắp xếp lại bảng rủi ro theo thứ tự các ô từ cao đến thấp

Đối với rủi ro ở ô số 4 (Dừng hoạt động ngay lập tức) và ô số 1 (thờ ơ, không quan
tâm với rủi ro) nên đến phần 3 - Biện pháp kiểm soát rủi ro ta sẽ không đề cập đến
các rủi ro ở 2 ô này.

Và đối với rủi ro ở ô số 2 (Giám sát nghiêm ngặt, giám sát mọi diễn biến) và ô số 3
(Có giám sát nhưng không nghiêm ngặt) ta có một số biện pháp kiểm soát.

3.2 Biện pháp kiểm soát rủi ro thuộc ô số 2 và số 3

3.2.1 Biện pháp kiểm soát rủi ro 2: Chung cư nằm ở khu vực ô nhiễm môi
trường, tiếng ồn,...

- Ngăn ngừa tổn thất:

17
  Đánh giá môi trường trước mua: Thực hiện đánh giá kỹ thuật và môi trường
trước khi mua chung cư để xác định mức độ ô nhiễm và tiếng ồn. Điều này
giúp tránh mua vào khu vực có rủi ro cao.

- Giảm thiểu tổn thất:

 Sử dụng công nghệ cách âm và chống ô nhiễm: Khi xác định rủi ro, áp dụng
các công nghệ cách âm và cách nhiệt để giảm thiểu tác động của tiếng ồn và ô
nhiễm môi trường lên chung cư.

- Chuyển giao thông tin:

 Tìm hiểu từ cộng đồng cư dân: Giao tiếp và tìm hiểu thông tin từ cộng đồng cư
dân trong khu vực để có cái nhìn tổng thể về mức độ ảnh hưởng của ô nhiễm
và tiếng ồn đối với chất lượng cuộc sống.

3.2.2 Biện pháp kiểm soát rủi ro 4: Chung cư nằm ở khu vực ô nhiễm môi
trường, tiếng ồn,...

- Né tránh rủi ro:

 Tìm kiếm khu vực khác: Nếu có khả năng, xem xét việc mua chung cư ở khu vực ít
ô nhiễm và tiếng ồn hơn để giảm thiểu ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.

- Ngăn ngừa tổn thất:

 Sử dụng các công nghệ cách âm và lọc không khí: Đầu tư vào các thiết bị và công
nghệ giúp giảm tiếng ồn và làm sạch không khí bên trong chung cư.

- Quản trị thông tin:

 Nghiên cứu kỹ lưỡng về khu vực: Tìm hiểu về mức độ ô nhiễm môi trường và
tiếng ồn trong khu vực thông qua các nguồn thông tin đáng tin cậy, như báo cáo
môi trường, đánh giá tiếng ồn, và đánh giá chất lượng không khí.

- Chuyển giao thông tin:

18
  Thảo luận với cộng đồng cư dân: Chia sẻ thông tin và ý kiến với cộng đồng cư dân
khác để có cái nhìn toàn diện về môi trường sống và nhận xét về chất lượng cuộc
sống tại khu vực đó.

3.2.3 Biện pháp kiểm soát rủi ro 5: Mâu thuẫn giữa các cư dân trong chung cư.

- Quản trị thông tin:

 Thiết lập hệ thống thông tin: Tổ chức các kênh thông tin chính thức và đồng
bộ giữa các cư dân với nhau để đảm bảo thông tin được truyền tải đầy đủ và
chính xác.

 Tạo diễn đàn trực tuyến: Sử dụng các nền tảng trực tuyến để cư dân có thể chia
sẻ thông tin, ý kiến và giải quyết mâu thuẫn một cách có tổ chức.

- Ngăn ngừa tổn thất:

 Thực hiện hội nghị cư dân địa bàn: Tổ chức các buổi họp định kỳ để thảo luận
về các vấn đề chung, tạo cơ hội cho sự hiểu biết và thấu hiểu giữa cư dân.

 Xây dựng các quy tắc cộng đồng: Lập ra các quy tắc và hướng dẫn mà cư dân
cần tuân thủ, nhằm tránh xung đột và mâu thuẫn.

- Chuyển giao thông tin:

 Tạo cơ hội gặp gỡ: Tổ chức các sự kiện, hoạt động xã hội nhằm tạo cơ hội gặp
gỡ và trò chuyện giữa cư dân để tăng cường sự giao tiếp và hiểu biết lẫn nhau.

 Thực hiện khảo sát ý kiến: Tổ chức các khảo sát định kỳ để đánh giá mức độ
hài lòng và thu nhận ý kiến từ cư dân, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp.

- Đa dạng hóa:

 Thúc đẩy sự đa dạng: Khuyến khích sự đa dạng về nguồn gốc, sở thích và

quan điểm trong cộng đồng để tạo ra một môi trường sống phong phú và cân
bằng.

19
  Hỗ trợ các hoạt động cộng đồng: Tổ chức các sự kiện và hoạt động cộng đồng
nhằm kích thích sự tham gia và tương tác giữa các cư dân.

3.3.4 Biện pháp kiểm soát rủi ro 6: Chung cư không có giấy phép xây dựng,
giấy phép kinh doanh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Ngăn ngừa tổn thất:

 Tiến hành kiểm tra chính xác về tình trạng pháp lý của chung cư bằng cách
tham khảo thông tin từ cơ quan quản lý địa phương.

 Liên hệ với chủ đầu tư hoặc người bán để xác nhận việc có giấy phép xây
dựng, giấy phép kinh doanh, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không.

- Giảm thiểu tổn thất:

 Nắm rõ lịch sử và uy tín của chủ đầu tư cũng như dự án để giảm thiểu rủi ro
mua vào các dự án không đảm bảo về pháp lý.

 Thực hiện đánh giá rủi ro chi tiết về tình trạng pháp lý để xác định các vấn đề
có thể phát sinh.

- Quản trị thông tin:

 Yêu cầu và kiểm tra các tài liệu pháp lý từ người bán trước khi thực hiện giao
dịch mua bán chung cư.

 Lưu giữ thông tin chính xác về các giấy tờ liên quan để sử dụng trong quá trình
kiểm soát rủi ro và đối mặt với các vấn đề pháp lý nếu có.

- Chuyển giao thông tin:

 Tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp để đảm bảo rằng bạn
hiểu rõ về các vấn đề pháp lý và có thể đưa ra quyết định thông thái.

 Chuyển giao thông tin về tình trạng pháp lý cho các bên liên quan, bao gồm cả

20
 chủ đầu tư và người mua, để tạo ra sự minh bạch và trách nhiệm.

3.3.5 Biện pháp kiểm soát rủi ro 8: Thông tin mà chủ căn chung cư báo cáo
không đầy đủ, chính xác.

- Quản trị thông tin:

 Kiểm tra và xác minh thông tin: Thực hiện kiểm tra độc lập và xác minh thông
tin từ nhiều nguồn khác nhau để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông
tin được cung cấp.

- Né tránh rủi ro:

 Thực hiện đánh giá rủi ro trước khi mua: Tổ chức đánh giá rủi ro để xác định
mức độ rủi ro liên quan đến thông tin không chính xác và thiếu sót, từ đó đưa
ra quyết định có nên mua chung cư hay không.

- Chuyển giao thông tin:

 Liên lạc với chuyên gia: Tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia bất động sản hoặc
chuyên gia pháp lý để đảm bảo thông tin được chuyển giao đúng đắn và không
bị ẩn giấu.

- Ngăn ngừa tổn thất:

 Hợp đồng rõ ràng và chi tiết: Ký kết hợp đồng mua bán chính xác, đầy đủ, và
có điều khoản rõ ràng về trách nhiệm và cam kết của chủ căn chung cư.

3.3.6 Biện pháp kiểm soát rủi ro 9: Tình trạng kinh tế đang khủng hoảng.

- Né tránh rủi ro:

 Lựa chọn kỹ lưỡng dựa trên khả năng tài chính: Tránh mua chung cư với giá
cao hoặc tài chính không ổn định trong thời kỳ khủng hoảng.
 Chọn khu vực ổn định: Chọn chung cư ở khu vực có tình hình kinh tế ổn định
và ít ảnh hưởng bởi khủng hoảng.

21
- Ngăn ngừa tổn thất:

 Kiểm tra tính thanh khoản: Chọn chung cư có khả năng bán lại tốt hơn trong
trường hợp cần chuyển nhượng nhanh chóng.

 Xem xét khả năng cho thuê: Nếu có khả năng, cân nhắc mua chung cư có thể
cho thuê để tạo nguồn thu nhập thêm.

- Giảm thiểu tổn thất:

 Đàm phán giá cả hợp lý: Trong thời kỳ khủng hoảng, nỗ lực đàm phán giá cả
thấp hơn để giảm áp lực tài chính.

 Kiểm tra quản lý dự án: Đảm bảo rằng dự án chung cư được quản lý hiệu quả
để giảm rủi ro hư hại và chi phí bảo trì.

- Chuyển giao thông tin:

 Tham khảo ý kiến chuyên gia: Tìm kiếm thông tin từ các chuyên gia bất động
sản để đánh giá tình hình thị trường và tư vấn về lựa chọn chung cư.

 Trao đổi thông tin với người thân và bạn bè: Chia sẻ thông tin với người thân
và bạn bè để họ có thể đưa ra góp ý từ kinh nghiệm cá nhân của họ.

22