NUF.

Odrówcona hipoteka 2023/2024

NOWE USŁUGI
FINANSOWE
Odwrócona hipoteka

dr hab. Marcin Wiśniewski

Katedra Inwestycji i Rynków Finansowych

Sposoby wykorzystania własnej nieruchomości w celu

zwiększenia bieżących wpływów
• Sprzedaż posiadanej nieruchomości. Z uzyskanych środków
można zakupić tańszą nieruchomość (np. mniejszą lub
zlokalizowaną w mniej atrakcyjnej okolicy niż poprzednia),
a z reszty środków finansować bieżące wydatki.
• Można także zrezygnować z kupna innej nieruchomości
i ograniczyć się wyłącznie do wynajmu lokalu mieszkalnego.
• Sprzedaż nieruchomości, a następnie wynajęcie jej od nabywcy
(zaletą jest to, że zbywca nadal może zamieszkiwać tę samą
nieruchomość).
• Wynajęcie części nieruchomości, które pozwoli osiągnąć
dodatkowe środki bez konieczności sprzedaży nieruchomości

dr hab. Marcin Wiśniewski 1

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

Systematyka systemów Equity release

• Equity release – systemy umożliwiające zamianę
wartości zgromadzonej w nieruchomościach na
strumień bieżących dochodów

Equity
release

Loan model Sale model

(model (model
kredytowy) sprzedażowy)

Model kredytowy vs. model sprzedażowy

• Właściciel nieruchomości otrzymuje kredyt pod zastaw tej

nieruchomości. Kredyt spłacany jest w określonych
Model sytuacjach np. śmierć kredytobiorcy, zmiana miejsca
zamieszkania.
kredytowy • Model utożsamiany jest z odwróconym kredytem
hipotecznym (ang. reverse mortgage, lifetime
mortgage)

• W ramach modelu sprzedażowego funkcjonuje

rozwiązane określane mianem przeniesienia własności
(home reversion).
Model • Polega ono na przekazaniu, w zamian za jednorazową
wypłatę lub rentę wieczystą, prawa własności do
sprzedażowy nieruchomości osobie trzeciej, z jednoczesnym
zachowaniem możliwości korzystania z nieruchomości
przez wcześniejszego właściciela (np. w formie
dożywotniej dzierżawy).

dr hab. Marcin Wiśniewski 2

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

Odwrócona hipoteka - definicja

Odwrócona hipoteka umożliwia osobom starszym posiadającym
nieruchomość, otrzymanie kredytu wypłacanego np. w formie renty
wieczystej, którego zabezpieczeniem jest dana nieruchomość. Taki
kredyt może zostać spłacony, bądź zaspokojony z nieruchomości,
będącej jej zabezpieczeniem

Odwrócona hipoteka inaczej nazywana jest także odwróconym

kredytem hipotecznym, kredytem senioralnym, bądź rentą senioralną.
Jest szczególnym rodzajem kredytu hipotecznego, w ramach którego
instytucja finansowa (bank, zakład ubezpieczeń), zabezpieczając się na
nieruchomości kredytobiorcy, wypłaca mu określoną kwotę środków,
np. jednorazowo, w formie renty przez określony czas bądź dożywotnio

Odwrócona hipoteka vs. hipoteka tradycyjna

Kategoria Hipoteka tradycyjna Odwrócona hipoteka
Grupa Głównie ludzie młodzi zainteresowani Ludzie starsi (powyżej 60 roku życia)
docelowa nabyciem nieruchomości posiadający nieruchomość.
Cel wykorzystania Środki uzyskane z kredytu Środki z kredytu wykorzystywane są
przeznaczane są najczęściej na zakup najczęściej na bieżące wydatki; nie jest
nieruchomości. wykluczone przeznaczenie środków na
remont, modernizację nieruchomości etc.
Zabezpieczenie Zabezpieczeniem kredytu nie musi być Zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość
kredytu kredytowana nieruchomość. Wartość zajmowana przez kredytobiorcę.
kredytu w stosunku do wartości
nieruchomości może przekraczać nawet
100%.
Zdolność Klient musi posiadać zdolność Zdolność kredytowa nie jest badana.
kredytowa kredytową.
Spłata Zasadniczo rozpoczyna się Spłata może nastąpić w wyniku przejęcia
zobowiązania bezpośrednio po uruchomieniu kredytu i nieruchomości: (1) przez kredytodawcę
przybiera formę płatności periodycznych (najczęściej po śmierci kredytobiorcy),
(cyklicznych). (2) przez kredytobiorcę (jeśli ten np.
sprzedaje, opuszcza nieruchomość),
(3) przez spadkobierców kredytobiorcy
(wtedy mogą oni odzyskać nieruchomość).

dr hab. Marcin Wiśniewski 3

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

Odwrócona hipoteka – korzyści dla konsumenta

Korzyści brak konieczności wykazywania zdolności kredytowej
w procesie uzyskiwania odwróconego kredytu hipotecznego

brak konieczności dokonywania spłat kredytu w trakcie

trwania umowy o odwróconą hipotekę

możliwość elastycznego kształtowania wypłat środków

uzyskanych z kredytu np. renta wieczysta, linia kredytowa

kredytobiorca nie ponosi ryzyka, że wartość wypłat

przekroczy wartość nieruchomości

środki otrzymywane w ramach hipoteki odwróconej są

zwolnione z opodatkowania

wykorzystanie odwróconej hipoteki pozwala na dalsze

zajmowanie nieruchomości, dodatkowo własność
nieruchomości pozostaje w rękach kredytobiorcy

Odwrócona hipoteka – wady

Wady Wysokie koszty zawarcia umowy o odwróconą
hipotekę oraz bieżącej obsługi umowy

kredyt obciążający nieruchomość zmniejsza

wartość masy spadkowej pozostałej po śmierci
kredytobiorcy

Złożoność produktu. Złożoność powoduje, że klient ma

problemy ze zrozumieniem oferty, porównaniem
konkretnej oferty z innymi oraz jest bardziej podatny
na nieuczciwe praktyki stosowane przez sprzedawców
usług finansowych

dr hab. Marcin Wiśniewski 4

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

Wartość i ilość transakcji hipoteki odwróconej

w wybranych krajach UE (2010)

Kraj Wartość (w mln EUR) Ilość zawartych umów

Francja 20,0 200

Niemcy 10,0 100
Węgry 3,2 b.d
Włochy 74,3 300
Hiszpania 1268,0 3600
Szwecja 110,0 2500
Wielka Brytania 1825,0 33000
SUMA 3310,5 39700

10

PROGRAM ODWRÓCONEJ
HIPOTEKI W STANACH
ZJEDNOCZONYCH

dr hab. Marcin Wiśniewski 5

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

11

Program Home Equity Conversion Mortgage (HECM)

• Program został uruchomiony przez Departament Mieszkalnictwa i

Urbanistyki (Department Of Housing and Urban Development –
HUD) w 1987 roku
• Szacuje się, że około 90% wszystkich transakcji odwróconej hipoteki
jest zawieranych w ramach HECM
• Cechą charakterystyczną programu HECM jest to, że jest on
ubezpieczany przez rządowa agendę Federal Housing
Administration (FHA)

12

Podstawowe warunki ubiegania się o odwróconą

Hipotekę w ramach HECM

• Wiek kredytobiorcy, nie może być niższy niż 62 lata .

• Nieruchomość musi być własnością kredytobiorcy,
miejscem jego pierwszego pobytu (principal residence),
nie może mieć obciążeń w postaci hipoteki oraz nie
może wykazywać znacznego zużycia .
• Potwierdzenie, że kredytobiorca skorzystał z doradztwa
jednej z akceptowanych przez Departament
Mieszkalnictwa i Urbanistyki agencji.

dr hab. Marcin Wiśniewski 6

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

13

Czynniki wpływające na kwotę wypłaty świadczenia

• stopa wzrostu wartości nieruchomości (growth rate),

• stopa dyskonta (discount rate) bazująca na kuponie 10-cio letnich
obligacji skarbowych plus marża kredytowa (im wyższa stopa
dyskonta tym mniejszego limitu może spodziewać się kredytobiorca);
• maksymalna kwota roszczenia (maximum claim amount); jest to
wartość mniejsza z: wartości nieruchomości mającej stanowić
zabezpieczenie kredytu i maksymalnej kwoty ubezpieczenia
nieruchomości przez FHA dla danej lokalizacji;

14

Opłaty za otrzymanie odwróconej hipoteki

na przykładzie HECM
• opłata za rozpatrzenie wniosku (origination fee), która ma pokryć
wydatki kredytobiorcy związane z procesowaniem wniosku o hipotekę
odwrotną; opłata wynosi 2% od maksymalnej kwoty żądania (claim
amount), przy czym nie więcej niż 2000 USD;
• składki ubezpieczeniowe (insurance premiums); przy udzieleniu
kredytu opłacana jest składka jednorazowa wynosząca 2%
maksymalnej kwoty roszczenia, natomiast w trakcie trwania umowy
płatna jest składka miesięczna wynosząca 0,5% salda odwróconej
hipoteki;
• opłata za obsługę kredytu (servicing fee), która ma rekompensować
koszty administrowania kredytem przez kredytodawcę.

dr hab. Marcin Wiśniewski 7

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

15

Oprocentowanie
(zmienne i stałe)
odwróconej
hipoteki
na przykładzie
HECM

16

Ilość HECMs

dr hab. Marcin Wiśniewski 8

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

17

SYSTEMY EQUITY RELEASE

W WIELKIEJ BRYTANII

18

Wielka Brytania – pierwsze produkty

Nazwa Instytucja/rok Opis produktu
produktu wprowadzani
a
Home Allied • Cechą wyróżniającą ten produkt była jego specyficzna konstrukcja umożliwiająca osiągnięcie
Income Plan Dunbar/1972 przez nabywcę dodatkowych korzyści podatkowych.
• W ramach Home Income Plan Allied Dunbar udzielał klientowi kredytu hipotecznego,
jednocześnie klient za pieniądze uzyskane z kredytu nabywał od Allied Dunbar rentę
hipoteczną.
• W ten sposób klient otrzymywał zwolnienie podatkowe od kwoty spłacanych odsetek, co w
praktyce zmniejszało ich wysokość. Same zaś odsetki (pomniejszone o zwolnienie
podatkowe) potrącane były ze środków uzyskiwanych z tytułu umowy o rentę hipoteczną.

Home Różne • Klient nabywa rentę hipoteczną lub pewną formę inwestycji w obligacje, przy jednoczesnym
Income instytucje/19 udzieleniu mu kredytu hipotecznego, od którego spłacane są wyłącznie odsetki (interest-only
80. morgage loan).
• Kredyt taki oprocentowany był zwykle według zmiennej stopy procentowej (incapped interest
rate). Konstrukcja produktu zakładała, że z otrzymanej renty hipotecznej spłacane będą
odsetki od udzielonego kredytu, a uzyskana nadwyżka będzie stanowiła bieżący dochód dla
kredytobiorcy.
• Rozwiązanie to było korzystne dla klienta (kredytobiorcy) dopóty, dopóki stopy procentowe
były względnie stabilne
Share Lata 1990. • Produkt był skonstruowany w ten sposób, że klient otrzymywał nieoprocentowaną pożyczkę
Appreciation pod zastaw domu
Mortgages • W zamian za to, właściciele nieruchomości rezygnowali z korzyści wynikających z
(SAMs). przyszłych wzrostów cen tych nieruchomości na rzecz banku (zwykle w stosunku 3:1).

dr hab. Marcin Wiśniewski 9

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

19

Aktualnie dostępne produkty equity release w Wielkiej Brytanii

1. Odwrócona hipoteka (Lifetime mortgage).

• Pośrednik (najczęściej instytucja finansowa - bank, zakład ubezpieczeń),
zabezpieczając się na nieruchomości kredytobiorcy, wypłaca mu określoną kwotę
środków np. jednorazowo, w formie renty płatnej przez określony czas bądź
dożywotnio.
2. Przeniesienie własności (Home reversion)
• Przeniesienie własności polega na przekazaniu, w zamian za jednorazową
wypłatę lub rentę wieczystą, prawa własności do nieruchomości osobie trzeciej, z
jednoczesnym zachowaniem możliwości korzystania z nieruchomości przez
wcześniejszego właściciela (np. w formie dożywotniej dzierżawy).
• Nieruchomość, w ramach operacji przeniesienia własności, nabywa bezpośrednio
pośrednik lub też znajduje on inny podmiot lub osobę skłonną nabyć całość lub
część tej nieruchomości.
• Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości można otrzymać jednorazowo lub
w formie periodycznych płatności.

20

Typy Lifetime Mortgage

Kategoria
Rolowana hipoteka
(roll-up mortgage)
Cechy charakterystyczne
 kredyt wypłacany jest jednorazowo (lump sum) lub w postaci mniejszych
sum (drawdown mortgage), przy czym wypłaty mogą być dokonywane
regularnie lub zgodnie z dyspozycja klienta.
 odsetki wyznaczane są w oparciu o stopę zmienną lub stałą,
powiększają kwotę zobowiązania w trybie miesięcznym bądź rocznym.
 odsetki wymagalne są dopiero w momencie śmierci właściciela
nieruchomości lub w innych określonych sytuacjach (np. przeniesienie
osoby starszej do domu opieki, sprzedaż domu)

Hipoteka odsetkowa  kredyt wypłacany jest jednorazowo (lump sum),

(interest-only mortgage)  odsetki ustalane są w oparciu o stopę stałą lub zmienną,
 po sprzedaży nieruchomości spłacany jest tylko kapitał (kwota
udzielonego kredytu).

Ustalona spłata hipoteki  kredyt wypłacany jest jednorazowo (lump sum),

(fixed repayement  od kwoty kredytu nie są naliczane odsetki,
mortgage)  kredyt powiększany jest o określoną z góry kwotę (zależną między
innymi od przewidywanej długości życia) i spłacany jest w momencie
sprzedaży nieruchomości.

dr hab. Marcin Wiśniewski 10

NUF. Odrówcona hipoteka
Lifetime mortgage vs. Home reversion
Kategoria
Moment sprzedaży nieruchomości
Właściciel nieruchomości
Strona ponosząca ryzyko utraty wartości
nieruchomości oraz korzystająca ze wzrostu
cen
Obowiązek utrzymania nieruchomości
Wartość nieruchomości zamieniona w
strumień płatności
Sposób wypłaty środków na rzecz klienta
Płatności dokonywane przez klienta
Sytuacje zmiany nieruchomości (sprzedaży)
w trakcie trwania umowy
Charakterystyka ilościowa rynku equity release
w Wielkiej Brytanii
Wartość sprzedanych produktów renty hipotecznej
w Wielkiej Brytanii w latach 1998-2010 w mln GBP
dr hab. Marcin Wiśniewski
Lifetime mortgage
Na końcu umowy o kredyt (np. w związku ze
śmiercią właściciela).
Klient.
W przypadku wzrostu ceny nieruchomości
zyskuje klient. Ryzyko spadku wartości ponosi
zarówno klient jak i pośrednik (szczególnie w
przypadku, gdy wartość kredytu będzie większa
od wartości nieruchomości).
Klient.
Mniej niż 100% wartości.
Najczęściej wypłata jednorazowa lub płatności
periodyczne.
Odsetki spłacane są na bieżąco lub
powiększają kwotę kredytu, możliwa spłata
poprzez sprzedaż nieruchomości po śmierci
właściciela lub po opuszczeniu przez niego
nieruchomości.
Dopuszczalne przeniesienie zobowiązania na
inną nieruchomość (jeśli zgadza się
kredytodawca), częściej konieczność spłaty
zobowiązania.
2023/2024
21
Home reversion
Na początku transakcji.
Pośrednik lub inny podmiot.
Ryzyko i korzyści z tytułu zmian cen dotyczą
pośrednika. Spadek ceny nieruchomości
może dotknąć także klienta, jeśli przedmiotem
transakcji przeniesienia własności
nieruchomości była tylko jej część.
Pośrednik, przy czym istnieje możliwość
przeniesienia tego obowiązku na klienta
(umowy jeżeli umowa tak stanowi).
Z reguły 100% wartości.
Wypłata zdyskontowanej wartości
nieruchomości (35-60%) lub płatności
periodyczne.
Zwykle brak konieczności dokonywania spłat.
W przypadku niektórych produktów możliwa
jest zamiana nieruchomości, najczęściej
jednak klient zobowiązany jest spłacić wartość
nieruchomości.
22
11
NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

23

Charakterystyka ilościowa rynku equity release

w Wielkiej Brytanii
New equity release plans

24

EQUITY RELEASE
W POLSCE

dr hab. Marcin Wiśniewski 12

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

25

Założenia do ustawy o odwróconym kredycie

hipotecznym (1)
• Do zawierania umów o odwrócony kredyt hipoteczny uprawnione
mają być banki
• Produkt dostępny dla osób, które ukończyły 60 rok życia i
posiadają prawo własności nieruchomości (całości lub ułamkowe),
wieczystego użytkowania lub spółdzielcze prawo własnościowe do
lokalu
• Nie określono precyzyjnie, jakiego rodzaju nieruchomości
będę mogły stanowić zabezpieczenie odwróconego kredytu
hipotecznego
• W procesie udzielania odwróconego kredytu hipotecznego nie
będzie wymagane badanie zdolności kredytowe. Wymagana
za to będzie wycena nieruchomości mającej stanowić
zabezpieczenie, przez rzeczoznawcę majątkowego

26

Założenia do ustawy o odwróconym kredycie

hipotecznym (2)

• Odwrócony kredyt hipoteczny ma być wymagalny po śmierci

kredytobiorcy, po upływie 6 miesięcy od dnia podziału
spadku. Wszystkie koszty i odsetki od kredytu naliczane są do
dnia przeniesienia własności nieruchomości na instytucję
kredytującą lub do czasu spłaty zobowiązania przez
spadkobierców kredytobiorcy
• W przypadku braku spłaty kredytu przez spadkobierców instytucji
kredytującej przysługuje roszczenie o przeniesienie
własności nieruchomości na instytucję kredytującą (z określonymi
wyłączeniami, które ma zawierać ustawa)

dr hab. Marcin Wiśniewski 13

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

27

Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym

kredycie hipotecznym

• 7 rozdziałów precyzujących starannie wszystkie aspekty związane z

odwróconą hipoteką
• Rozdział pierwszy - Przepisy ogólne (Art. 1- Art. 8)
• Rozdział drugi - Zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu
hipotecznego (Art. 9-Art. 12)
• Rozdział trzeci - Prawa i obowiązki stron odwróconego kredytu
hipotecznego (Art. 13-Art. 20)
• Rozdział czwarty - Rozliczanie odwróconego kredytu hipotecznego (Art.
21-Art. 31)
• Rozdział piąty - Upadłość banku (Art. 32-Art. 33)
• Rozdział szósty - Zmiany w przepisach obowiązujących (Art. 34-37)
• Rozdział siódmy - Przepis końcowy (Art. 38)

28

Najważniejsze podmioty oferujące

rozwiązania renty hipotecznej w Polsce

• Fundusz Hipoteczny DOM S.A

• Spółka kontroluje 70-80% rynku rent hipotecznych,
• W I półroczu 2012 zawarto umowy o wartości 25 mln PLN, do
końca 2015 roku planowana jest sprzedaż 250 mln PLN
• Spółka notowana na NewConnect.
• Fundusz Hipoteczny Familia SA
• Centralny Fundusz Hipoteczny Sp. z o.o.

dr hab. Marcin Wiśniewski 14

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

29

Przykładowa kalkulacja wysokości renty hipotecznej (Polska)

http://mamyoferty.pl/artykul/niewielkie-zainteresowanie-odwrocona-hipoteka.html

30

Stymulatory rozwoju odwróconej hipoteki w Polsce

• Wydłużenie długości życia

• W 2035 roku kobiety mają przeciętnie żyć do 83 lat, a mężczyźni do 77
lat (dla porównania w 2007 roku przeciętna długość życia mężczyzn
wynosiła 71 lat, a kobiet 79,7 lat).
• Spadek wartości wypłacanych emerytur
• Szacuje się, że w Polsce stosunek przeciętnej emerytury do ostatniej
pensji wypłacanej przed przejściem na emeryturę może spaść z 56% w
2007 roku do 31% w 2060 roku.

dr hab. Marcin Wiśniewski 15

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

31

Czynniki ograniczające rozwój odwróconej hipoteki

w Polsce
• Wysokie koszty finansowania odwróconą hipoteką
• Niskie wypłaty świadczeń w stosunku do wartości nieruchomości,
• Możliwe miesięczne wypłaty środków w ramach odwróconego kredytu
hipotecznego dla 65 - letniego posiadacza nieruchomości o wartości 400 tys.
PLN. Kobieta w tym wieku mogłaby otrzymać świadczenie wysokości 700 PLN
miesięcznie, natomiast mężczyzna 1100 PLN

• Brak wystarczającej wiedzy o odwróconej hipotece oraz brak

zaufania do tego produktu
• Istnienie alternatywnych możliwości uwolnienia wartości
zgromadzonej w nieruchomości
• Ograniczenia kulturowe

32

Porównanie oferty dostawców renty hipotecznej

Źródło: Marcin Krasoń, Open Finance,

http://www.finanse.egospodarka.pl/72257,Dla-kogo-odwrocona-hipoteka,1,48,1.html

dr hab. Marcin Wiśniewski 16

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

33

Hipoteka odwrócona – stan na 2015 r.

34

Hipoteka odwrócona – stan na 2015 r.

dr hab. Marcin Wiśniewski 17

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

35

Hipoteka odwrócona – stan na 2021 r.

Raport INFORu – 2021 r.:

- odwrócona hipoteka nie przyjęła się w Polsce

- jak dotąd żaden bank nie zaoferował seniorom 65+ odwróconego
kredytu hipotecznego
- wg Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor: 55% z ponad 6,9 mln
seniorów 65+ ledwie wiąże koniec z końcem
- wg GUS:13,5% osób w tym wieku, czyli ponad 900 tys., żyje poniżej
granicy ubóstwa (dochód nie przekraczający 860 zł miesięcznie)

- obawy banków:
- niestabilny rynek nieruchomości (krótka historia, zmienne
ceny)
- potencjalne koszty windykacji długu w związku z niepłaceniem
przez kredytobiorców kosztów utrzymania nieruchomości
- ustawa nie zapewnia gwarancji Państwa
- uwzględnienie wszystkich rodzajów ryzyka skutkowałoby mało
atrakcyjną ofertą bankową
- negatywny wpływ na wizerunek banku

36

Hipoteka odwrócona – stan na 2021 r.

dr hab. Marcin Wiśniewski 18

NUF. Odrówcona hipoteka 2023/2024

37

Hipoteka odwrócona – stan obecny

Wyniki Funduszu „Dom” (70% rynku):
- przejęcie w zamian za dożywotnią rentę lub
dożywocie 528 nieruchomości (dane na koniec III kw.
2020 r.)
- 146 z nich już spieniężył po śmierci seniorów
uzyskując 34,2 mln zł.
- wszystkie wypłacone do tej pory renty kosztowały
fundusz 15 mln zł.
- wartość pozostałych 382 nieruchomości fundusz
ocenia na 92,3 mln zł.
- w ostatnich latach zawierał on rocznie 30-40 umów o
rentę dożywotnią lub dożywocie
- debiut funduszu na NewConnect – listopad 2013 r.
- cena na debiucie 13,00 zł – dzisiejsza 8,40 zł

- Przeciętna miesięczna wartość renty wg „Dom” i

„Familia”: 1000 zł

38

Hipoteka odwrócona – perspektywy

European Pensions and Property Asset Release Group

(EPPARG) z EY prognozuje wzrost wartości rynku z 15
mld do ok. 50 mld dolarów rocznie w okresie od 2020
do 2031 r.

dr hab. Marcin Wiśniewski 19