PERSONAL FINANCE

DOSSIER BATIBOUW

Zoals elk jaar is de periode rond Batibouw het

moment om nieuwigheden rond hypothecaire
leningen voor te stellen. Dit jaar vallen de leningen
met een lange looptijd in de gunst.

Van tarievenslag
naar formulesstrijd
YOURY HUYGEN

V
an 2 tot 12 maart 2006 zal het Bati-
bouwsalon weer 13 paleizen van
Brussels Expo innemen over een
oppervlakte van maar liefst 140.000 m2.
Onder de talrijke exposanten vinden we niet
alleen bouwspecialisten terug. De banken
zullen eveneens van de partij zijn (in paleis
8), want dit evenement blijft een belangrijk
uithangbord voor hun hypothecaire lenin-
gen. De woonkredieten vormen immers een
erg belangrijke bron van inkomsten voor de
banken, want van 2004 tot 2004 haalden ze
20 miljard EUR binnen dankzij die kredie-
ten, hoewel die activiteit al enkele jaren niet
erg rendabel meer is. Bijgevolg zijn grote
kortingen in de aanloop naar het salon uit-
gesloten. De banken zullen u een hele reeks
kredietformules presenteren om uw bak-
steen in de maag te financieren. Die ‘nieu-
we’ formules zijn vaak een primeur voor
ons land, maar zijn meestal al jaren
beproefd in het buitenland.
Het doel van dit dossier is niet om de
‘beste bank’ te vinden op het gebied van
hypothecaire kredieten, maar wel om u
enkele instrumenten aan te reiken waar-
mee u de beste formule kunt kiezen voor
uw behoeften. Het tarief dat u krijgt van
uw bankier zal trouwens ook afhangen
van uw onderhandelingskwaliteiten...
Levenslang lenen populair
Door de aanhoudend lage rentevoeten
(zie grafiek) is het geen uitzondering om
basistarieven te vinden onder de 4 % die
jaarlijks herzienbaar zijn. Het eerste jaar
zal u minder dan 150 EUR terugbetalen
per ontleende schijf van 25.000 EUR. Aan
het begin van de jaren ’80 zou u maande-
lijks meer dan 275 EUR hebben neerge-
teld, of liefst 83% meer.
Uiteraard zijn ook de vastgoedprijzen
de laatste tien jaar explosief gestegen.
Ook is het gemiddelde ontleende bedrag
per dossier de laatste jaren de hoogte in
gegaan. In 2001 was een gemiddeld dos-
sier bij ING goed voor 79.435 EUR. In
2005 was dat bedrag al gestegen tot
114.003 EUR. Bij AXA vertegenwoor-
digden de leningen met een looptijd van
25 jaar vorig jaar 17% van alle dossiers.
Vandaar de tendens om steeds langere
looptijden aan te bieden. De twee afgelo-
pen jaren hebben heel wat financiële
instellingen leningen op 30 jaar gelan-
ceerd om „de jongeren de kans te geven
meer te ontlenen.” In december vorig jaar

Evolutie basisrente in procent Mensualiteit voor een lening

van 25.000 EUR op X maanden
Tabel 1 240 300 360
2,5% 132,14 111,81 98,42
3,0% 138,14 118,03 104,86
3,5% 144,29 124,43 111,5
4,0% 150,56 130,98 118,33
4,5% 156,96 137,69 125,34
5,0% 163,46 144,54 132,52
5,5% 170,1 151,54 139,86
6,0% 176,84 158,67 147,36
6,5% 183,68 165,92 154,98
7,0% 190,61 173,28 162,73
Bron: KBC

12 CASH 23 FEBRUARI 2006

 PERSONAL FINANCE
DOSSIER BATIBOUW

had 9 % van de leningen afgesloten bij (erg) weinig kapitaal. Dat geldt des te jaar maar 32,6 % als u kiest voor een
Fortis een looptijd van 30 jaar. Begin meer naarmate de lening langer loopt. Als lening op 30 jaar. Met een lening op 20
februari 2006 lanceerde AGF Belgium u bijvoorbeeld een lening afsluit van jaar echter zou u na 15 jaar al twee derde
het krediet op 40 jaar bestemd voor jonge 100.000 EUR met een looptijd van 30 jaar van het kapitaal hebben terugbetaald. Als
koop- of bouwlustigen tussen 25 en 35 aan een rentevoet van 5 %, zal u maande- u kiest voor een lening op 30 jaar, zult u na
jaar. Vanaf 1 maart zal Fortis volgen. Lan- lijks 530,05 EUR afbetalen gedurende de 20 jaar slechts de helft van het kapitaal
ge looptijden zijn gemeengoed in andere volledige looptijd. Het eerste jaar zult u in hebben terugbetaald aan uw bank! Die
Europese landen. In Groot-Brittannië en totaal 6360,6 EUR afbetalen (12 X 530,05 jongeren zullen dus heel wat jaartjes
Zwitserland is het bijvoorbeeld geen uit- EUR), waarvan maar 1505,2 EUR kapi- geduld moeten oefenen voor ze zich echt
zondering om de lening te spreiden over taal. Het terugbetaalde kapitaal het eerste ‘eigenaar’ mogen noemen van het vast-
twee generaties, terwijl u in Nederland jaar komt dus maar overeen met minder goed. Na 20 jaar is de bank immers nog
zelfs een eeuwiglopende hypothecaire dan een vierde (23,6%) van de twaalf eer- steeds voor de helft eigenaar...
lening kunt afsluiten! Ook in België kun- ste mensualiteiten ! Jongere ontleners, tot
nen lange looptijden rekenen op heel wat wie de promoties vooral gericht zijn, zul- Dat beeld wordt nog extremer voor wie
bijval... len dus 16 jaar en 3 maanden moeten op 40 jaar zou ontlenen. Landbouwkre-
wachten voor ze elke maand meer kapitaal diet kondigde expliciet aan dat de instel-
En nochtans... terugbetalen dan interesten. Zoals u kunt ling geen woonkrediet op 40 jaar zal aan-
zien in tabel 2, bedraagt het terugbetaalde bieden omdat het niet in het belang van de
Mensen die kiezen voor zo’n lange deel van het kapitaal aan uw bank na 15 cliënt is. De besparing op maandelijkse
looptijd, moeten beseffen dat ze dankzij
een langere looptijd niet noodzakelijk een
veel groter huis zullen kunnen bouwen.
Uiteraard betaalt u per maand minder
naarmate de looptijd stijgt. Maar is dat
wel echt de moeite waard ? In de veronder-
stelling dat uw bank u een identiek tarief
voorstelt op 20 en 30 jaar – in veel geval-
len bedraagt het renteverschil tussen een
lening op 20 jaar en een op 30 jaar 0,1 % -
daalt het maandelijks af te betalen bedrag
van 163,46 EUR tot 132,54 EUR voor een
bedrag van 25.000 EUR (zie tabel 1: bere-
kening op basis van een tarief van 5 %).
Met andere woorden, u krijgt een korting
van 18,9% als u kiest voor een looptijd die
de helft (!) hoger ligt.
Met een lening die 10 jaar langer loopt,
kan u dus maar 23,3 % meer ontlenen...
Het persbericht van AGF Belgium ver-
meldt dat „dankzij de verlenging van de
looptijd van 20 tot 40 jaar u 31,3 % meer
kunt ontlenen.” Dat is een vrij beperkte
verhoging... Die verlenging van de loop-
tijd heeft ook gevolgen voor het percenta-
ge kapitaal dat wordt terugbetaald gedu-
rende de volledige looptijd van de lening.
In de loop van de eerste jaren zult u
immers vooral interesten terugbetalen en

Wat is het percentage kapitaal

terugbetaald na X jaar? (*)
Looptijd van Looptijd van
Tabel 2 de lening de lening
X jaar 20 jaar 30 jaar
5 16,8% 8,4%
10 38,2% 19,1%
15 65,4% 32,6%
20 100,0% 49,9%
25 - 72,0%
30 - 100,0%
(*) simulatie aan 4,95%.

CASH 23 FEBRUARI 2006 13

 PERSONAL FINANCE
DOSSIER BATIBOUW
basis weegt volgens de instelling niet op
tegen de zwaardere lasten (interesten, ver-
zekeringspremies, nieuwe hypothecaire
inschrijving na 30 jaar om fiscale voorde-
len te behouden,...)
Progressief afbetalen
Dexia stelt een andere oplossing voor
om woonleningen aan te bieden aan jonge
gezinnen: een hypothecaire lening met
progressieve maandelijkse afbetalingen.
Wat niets anders wil zeggen dan dat de
cliënt elke maand iets meer afbetaalt. Vol-
gens Dexia geen probleem omdat naar
verloop van tijd men ook meer gaat ver-
dienen en de reële last dus niet noodzake-
lijk toeneemt.
Voor een lening van 100.000 EUR op 20
jaar bedraagt de eerste maandelijkse
aflossing 531,74 EUR, en dat loopt op tot
787,61 EUR. Dit tegenover vaste, maan-
delijkse aflossingen van 632,96 EUR bij
het huidige rentetarief op 20 jaar vast. Na
9 jaar zijn de afbetalingen van de progres-
sieve lening hoger dan de klassieke lening.
14 CASH 23 FEBRUARI 2006
Echter ook hier de opmerking dat wie
langer wacht met kapitaal terug te betalen,
meer interestlasten heeft. In besproken
geval zal de totale terugbetaling 156.400
EUR bedragen voor wie kiest voor de
‘progressieve formule’, tegenover
151.910 EUR bij een ‘klassieke lening’.
Beleggingsfondsen
Een andere ‘nieuwe’formule bij sommige
banken is een hypothecaire lening die
gekoppeld is aan een of meerdere beleg-
gingsfondsen. Die formule bestaat erin
enkel de interesten te betalen op het ontleen-
de kapitaal en elke maand een bedrag te stor-
ten in een of meerdere beleggingsfondsen.
Die stortingen en de opbrengst van de fond-
sen moeten ervoor zorgen dat het beginkapi-
taal opnieuw wordt samengesteld. Fortis,
Axa Belgium en AGF Belgium zijn enkele
van de weinige banken die dit soort hypothe-
caire lening aanbieden. Bij Axa en Fortis
vertegenwoordigt de formule maar 1% van
het totale aantal dossiers. Niet echt een over-
weldigend succes dus, en dat is niet onbe-
grijpelijk gezien de risico’s als de returns op
de beurs zouden tegenvallen.
Maar als we rekening hou-
den met de huidige rente-
stand en de historische
returns van de aandelen-
markten – er wordt
geschat dat de aandelen-
markten gemiddeld 8%
opbrengen over een
langere periode – is dat
product toch het over-
wegen waard. Boven-
dien doen heel wat men-
sen het op die manier: ze
lenen immers meer dan
nodig zodat ze hun spaargeld kun-
nen investeren in roerende waar-
den.
Bij Fortis heeft dat product
(Home Fund Plan) een looptijd van
minimaal 10 en maximaal 25 jaar.
De cliënt kan eveneens kiezen voor
verschillende formules met vaste of
variabele rentevoeten. Doordat er
op langere termijn een grotere kans
is op een rentestijging, is het beter
om te kiezen voor een vaste rente.
Dat product richt zich vooral tot
eigenaars die een of meerdere
eigendommen hebben en
over genoeg middelen
beschikken als de return op
de beurs lager zou uitvallen
dan de rente. Als de beurs niet
genoeg gestegen is, kan de
terugbetaling met maximaal 5 jaar
worden verlengd. Als de beurs echter
beter presteert, kunt u het krediet ver-
vroegd terugbetalen. In het voorbeeld (zie
tabel 3 p.15), zal Fortis u vragen om een
eerste premie te storten van 125 EUR en
daarna 253,85 EUR elke maand in een of
meerdere fondsen. Als de prestaties van de
beleggingsfondsen 6 % bereikt – wat niet
onrealistisch is in historisch perspectief –
zal het samengestelde kapitaal op de ver-
valdag meer dan 115.000 EUR bedragen.
De meerwaarde (15.000 EUR) is dus voor
u...
De rentecurve vervlakt
Op de obligatiemarkten wordt er vaak
gezegd dat de rentecurve vervlakt. Dat
betekent dat het renteverschil, of de
‘spread’ tussen de langetermijnrente en de
kortetermijnrente, vermindert. De laatste
jaren is de lange rente immers beduidend
gedaald, want de Belgische tienjarige ren-
te is gedaald van 6 % in september 1999
tot een dieptepunt van 3,08 % in septem-
ber 2005, terwijl de korte rente is gestabi-
liseerd op een erg laag niveau. In tabel 4
hebben we een overzicht gemaakt van de
persberichten van KBC over de rentewij-
zigingen voor woonkredieten (sinds juni
2003). In die tabel kunt u zien dat het ver-
schil tussen ‘20 jaar vast’ en de formules
met variabele rentevoet aanzienlijk is ver-
minderd.
Zo bedraagt het renteverschil voor een
lening op 20 jaar vast en een met variabe-
le rente vandaag 80 basispunten (0,8 %).
In juni 2003 bedroeg het renteverschil
tussen die twee looptijden nog 2,25 %,
wat toen ontleners nog deed twijfelen
tussen een vaste rente van 6,15 % en een
jaarlijks herzienbare rentevoet, die in het
slechtste geval kon stijgen tot 6,9 %
(basisrente + 3 %). Het verschil tussen
een lening op 20 jaar vast en de formule
die om de 5 jaar herzienbaar is (met een
variabiliteit van +5 %/-5 %) bedraagt nog
maar 0,35 %, tegenover 1,45 % minder
dan 3 jaar geleden. Door het huidige ren-
teverschil is de formule met vaste rente-
voet interessanter (zie ook de volgende
paragraaf). Het jaarlijks herzienbare
tarief kan in het slechtste geval dus stij-
gen tot 6,95 %. Het is dus maar de vraag
of het de moeite loont om het eerste jaar
0,8 % te besparen en het risico te nemen
om de jaren nadien meer te betalen dan
voor de formule met vaste rentevoet,
namelijk 4,75 %...
Vast of variabel ?
Er zijn heel wat kredietformules die de
banken u kunnen voorstellen, waaronder
 PERSONAL FINANCE
DOSSIER BATIBOUW

een variabele rentevoet, een semi-varia-

bele rentevoet (een combinatie van een
vaste rentevoet gedurende tien jaar
gevolgd door een periode met variabele
rentevoet) of een vaste rentevoet. Alleen
aan de hand van die laatste formule kunt u
echt een vergelijking maken tussen twee
banken. Het zou echter een fout zijn om
een formule 5-5-5 van bank X, met een
variabiliteit van +2 %/-2 % te willen ver-
gelijken terwijl bank Y u een variabiliteit
voorstelt van +3 %/-3 %. In dat opzicht
moet u zich bewust zijn van de impact
van een mogelijke rentehausse op uw
maandelijks af te betalen bedrag (zie
tabel 1 p.12). Opgelet: als de rente
opwaarts (of neerwaarts) zou worden her-
zien, zal dat worden toegepast op het res-
terende kapitaal.
Door de huidige rentestand is het
belangrijk voor de cliënt om te weten op
welk niveau de ‘cap’ staat, het hoogste
tarief. Het risico op een renteverhoging
vanaf de huidige niveaus is voor heel wat
waarnemers groter dan een voortzetting
van de daling. Trouwens, veel banken
vermelden zelfs niet meer het laagste
tarief (de ‘floor’). Dat is eens te meer een
indicatie van de huidige lage rentestand.
Bij Fortis kunt u kiezen voor een formule
met een rentevoet die om de 5 jaar her-
zienbaar is met een variabiliteit van
+4 %/-4 %. Het is dus begrijpelijk dat er
erg weinig kans is dat men u vanaf een
initieel tarief van 4,55 % bij een herzie-
ning van deze rente een tarief van 0,55 %
zal toekennen, tenzij de rentevoeten in
Europa naar hetzelfde niveau zouden
terugvallen als Japan. Wanneer een cliënt
opteert voor een variabele rente, moet hij
dus eerst en vooral het risico berekenen
dat hij het ‘cap’-tarief moet betalen. In
ons voorbeeld (zie tabel 6 p.16) kunnen
we vaststellen dat het initiële verschil in
de mensualiteit tussen een variabele en
LET OP HET TOTALE PAKKET!
Heel wat particulieren klop-
pen aan bij verschillende ta-
rieven om het ‘beste’ tarief in
de wacht te slepen. In de
agentschappen en op de
websites kunt u de basista-
rieven raadplegen. In heel
wat gevallen zal de bankier u
een korting toestaan op het
basistarief in functie van uw
cliëntrelatie met de bank. Dat
basistarief kan ook worden
verhoogd wanneer u een le-
ning neemt met een hoge
quotiteit (meer dan 80 %) of
wanneer het bijvoorbeeld
gaat om de opening van een
krediet in tweede rang. Zo
kan bij AXA Belgium het ba-
sistarief worden verhoogd
met (maximaal) 1 % als die
twee voorwaarden zijn ver-
vuld. KBC zal zijn tarief enkel
verhogen als de quotiteit ho-
ger is dan 110 %. Als u infor-
matie inwint over de tarieven,
is het dus aan te raden om
rekening te houden met alle
mogelijke kortingen en verho-
gingen. Pas echter op voor
het ‘beste’ tarief. Heel wat fi-
nanciële instellingen zullen u
immers een bepaald tarief
toekennen op voorwaarde
dat u ook een schuldsal-
doverzekering neemt en/of
een brandverzekering. Die
twee elementen kunnen uw
maandelijkse afbetalingslast
verzwaren. Heel wat particu-
lieren concentreren zich al-
leen maar op ‘het’ tarief dat
ze voorgesteld krijgen van de
bank. Bepaalde cliënten zul-
len zich in de handen wrijven
dat ze een tarief van 4,30 %
hebben kunnen krijgen, hoe-
wel de concurrerende bank
niet onder de 4,50 % wilde
zakken. Het is logisch dat de
cliënt kiest voor de eerste
bank. Tabel 5 geeft duidelijk
aan dat u met een rentever-
schil van 0,2 % (4,3 % in
plaats van 4,5 %) slechts
10,28 EUR per maand be-
spaart per schijf van
100.000 EUR.
Per schijf van
Tabel 5 100.000 EUR
op 20 jaar
Rente Mensualiteit
4,70% 638,17
4,60% 632,98
4,50% 627,81
4,40% 622,66
4,30% 617,53
4,20% 612,37
Renteverlaging van 10,6% = daling
met 4,04% van de mensualiteit
U krijgt u echter een voordeli-
ger tarief als u intekent op
twee andere producten die
samenhangen met een hypo-
thecaire lening: de schuld-
saldoverzekering en de
brandverzekering. Maar, is
de bank die u ‘het laagste ta-
rief’ voorschotelt ook de
goedkoopste op het gebied
van verzekeringen? Zo zal
een paar van 40 waarvan
beide partners roken bij AXA
(voor een lening van
100.000 EUR; 20 jaar; rente
4,75 %) over de looptijd van
de lening een totaalbedrag
van 13.556 EUR aan premies
betalen voor de schuldsald-
overzekering, wat overeen-
komt met 56 EUR per
maand. Dat is een niet on-
aanzienlijk bedrag als we het
vergelijken met de mensuali-
teit van de lening: 638,17
EUR. Daarom is het goed om
te informeren over mogelijke
kortingen. Bij ING kunt u een
korting krijgen tot 30 % op
het basistarief van de schuld-
saldoverzekering. Ten slotte
moet u ook nagaan of uw
bank goedkoper is voor haar
brandverzekering. U mag ook
niet vergeten dat u de premie
voor de brandverzekering
blijft betalen zelfs als u de le-
ning helemaal hebt terugbe-
taald. De bank, en zeker de
verzekeringstak, heeft er dus
alle belang bij om u vanaf het
eerste jaar als cliënt te heb-
ben. Tenzij u uiteraard ge-
bruik maakt van de mogelijk-
heid om uw brandverzekering
op te zeggen en zich elders
goedkoper verzekert.

Tabel 4 Vervlakking van de rentecurve

Door de vlakke rentecurve en A B C D E
het beperkte renteverschil Datum 20 jaar 1 jaar 5 jaar Verschil Verschil
vast (+3%/-3%) (+5%/-5%) A-B A-C
zijn de formules met vaste
07-12-2005 4,75% 3,95% 4,40% 0,80% 0,35%
rentevoet interessanter. 10-06-2005 4,75% 3,45% 4,10% 1,30% 0,65%
01-02-2005 4,95% 3,50% 4,25% 1,45% 0,70%
Tabel 3 Voorbeeld
1) 100.000 EUR 17-12-2004 5,15% 3,50% 4,45% 1,65% 0,70%
2) Tarief vast 4,75% 06-10-2004 5,55% 3,85% 5,00% 1,70% 0,55%
3) 20 jaar (240 maanden) 23/06/2004 6,30% 4,40% 5,40% 1,90% 0,90%
25-03-2004 6,00% 4,05% 5,00% 1,95% 1,00%
Interest: 387 EUR/maand
26-08-2003 6,30% 4,30% 5,20% 2,00% 1,10%
Kapitaal: eerste premie van 125 EUR;
daarna 253,85 EUR/maand 17-06-2003 6,15% 3,90% 4,70% 2,25% 1,45%
Bron: Fortis Bron: KBC

CASH 23 FEBRUARI 2006 15

 PERSONAL FINANCE
DOSSIER BATIBOUW

Tabel 6 Voorbeeld: Lening van 100.000 EUR; looptijd 20 jaar

Basis- 1e 'Worst case' Totale 'Best case' Totale
WAT U MOET ONTHOUDEN
rente mensualiteit Terugbetaling Terugbet. 1. Een korting van 10 % op het rentetarief bete-
Vast 4,70% 638,17 638,17 153.160,8 638,17 153.160,8 kent niet dat de maandelijkse afbetaling 10 %
variabel 5 jaar 4,50% 627,81 714,22 166.228,2 547,89 136.288,8 lager ligt.
(+2%/-2%) 2. Aan langere looptijden hangt een prijskaartje.
variabel 1 jaar 4,00% 602,24 703,96 (1) 167.125,44 509,38 (2) 123.892,2 Met een hypothecaire lening van 40 jaar kunt u
(+2%/-2%) een derde meer ontlenen dan met een lening
(1) 653,60 EUR/maand het eerste jaar en 703,96 EUR/maand vanaf het tweede jaar op 20 jaar (en niet het dubbele zoals sommige
(2) 553,27 EUR/maand het eerste jaar en 509,38 EUR/maand het tweede jaar advertenties u willen doen geloven!)
3. Het renteverschil tussen een vaste en varia-
bele rente is de afgelopen jaren sterk afgeno-
men. Het bedraagt nu minder dan 100 basis-
vaste rente erg beperkt is. EUR bedraagt (of 1,6 %) voor de eerste
Door de vervlakking van de rentecurve vijf jaar, maar u loopt het risico dat u in het punten (1 %) tussen 20 jaar vast en de jaar-
bedraagt het verschil vandaag maar 35,9 slechtste geval tot 76,05 EUR meer betaalt lijks herzienbare formule. Een reden temeer
EUR per maand voor een bedrag van de laatste 15 jaar (door een sterke en duur- om voor een vaste looptijd te kiezen.
100.000 EUR op 20 jaar, of een verschil zame stijging van de lange rente). Opge- 4. De formule van de hypothecaire lening gekop-
van amper 5,6 % tussen de formule met let: de tabel houdt rekening met een varia- peld aan beleggingsfondsen kan overwogen
vaste rentevoet en die met jaarlijks her- biliteit van +2/-2. De cijfers zijn nog dui- worden. Maar enkel voor eigenaars die een
zienbare rente. Berekend op de tarieven delijker als u kiest voor een variabiliteit of meerdere eigendommen hebben en over
die van kracht waren in juni 2003 (zie van +3 %/-3 %, of zelfs +5 %/-5 %. Ten genoeg middelen beschikken als return op de
tabel 4) bedroeg het initiële verschil slotte houdt u ook best in het achterhoofd beurs lager zou uitvallen dan de rente.
118,32 EUR. Het spreekt voor zich dat dat de Belgische wetgeving zegt dat de 5. Focus u niet alleen op ‘het’ rentetarief.
zo’n verschil wel even doet nadenken. rente maar met maximaal 1% per jaar kan Win ook informatie in over de premies
Voor een formule met een rentevoet die stijgen na het eerste jaar. Zo zal de formu- voor de schuldsaldoverzekering en de brand-
om de vijf jaar herzienbaar is, stellen we le 1-1-1 met variabiliteit +3%/-3% slechts verzekering.
vast dat het initiële verschil maar 10,3 na 3 jaar het hoogste tarief bereiken, zelfs

16 CASH 23 FEBRUARI 2006

 PERSONAL FINANCE
DOSSIER BATIBOUW
„EERDER CONSOLIDATIE DAN TERUGVAL”
Vastgoedspecialist Philippe Winssinger ziet geen
zeepbelscenario voor de Belgische residentiële vastgoedmarkt.
Tenzij de rente gevoelig zou stijgen (meer dan 1,5 %).
D
e afgelopen jaren zijn de prijzen van het residentiële vast-
goed gevoelig gestegen. Volgens Philippe Winssinger,
gedelegeerd bestuurder van de groep DTZ Belux, is het
doorprikken van de vastgoedzeepbel weinig waarschijnlijk...
CASH: In 2005 werd de groei van de prijzen van het residen-
tiële vastgoed enigszins afgeremd. Zal de groei zich ondanks
alles toch doorzetten in 2006?
Philippe Winssinger: Het is duidelijk dat een belangrijk deel van
de prijsstijgingen tot het verleden behoort. Naast de aangroei van de
monetaire massa, is de belangrijkste reden waarom de prijzen in het
verleden zodanig zijn gestegen uiteraard te vinden in de spectaculai-
re verlaging van de rente en de stijging van het aantal eigenaars dat
zijn woning zelf bewoont (van 60% tot 75% in slechts enkele jaren).
Zolang de rente redelijk blijft, zou er geen sprake mogen zijn van
druk op de prijzen. Over het algemeen ben ik minder optimistisch
dan twee of drie jaar geleden. We evolueren waarschijnlijk naar een
consolidatie van de prijzen van het residentiële vastgoed.
U gelooft dus niet in een zeepbelscenario voor de Belgische
residentiële vastgoedmarkt?
Winssinger: Slechts wanneer de rente gevoelig zou stijgen –
meer dan 150 basispunten (1,5%) – zou de impact daarvan gevol-
gen hebben voor de koopkracht van de gezinnen. Voor België
geloof ik niet in een scenario waarbij sprake zou zijn van het door-
prikken van de zeepbel. België is inderdaad een land waar nog
veel gespaard wordt en de gezinnen niet te veel schulden hebben,
en dat in tegenstelling tot de Amerikaanse bevolking.
Vandaag is ‘Brussel’ als hoofdstad van Europa een groot vraag-
teken. Gaan we ooit komen tot een echt Europa ? In tegenstelling
tot wat velen enkele jaren geleden dachten, verkeert Europa nog
steeds in een embryonaal stadium. Onlangs hebben de Fransen en
de Nederlanders nog ‘neen’ gezegd tegen Europa. In deze
omstandigheden kan Europa niet meer groeien. Mocht dat in de
toekomst toch het geval zijn, dan zal de vastgoedsector in Brussel
nog mooie tijden kennen, zowel residentieel als wat kantoren
betreft.
Aan de Belgische kust blijven de prijzen hoge toppen scheren.
Wat moeten we daarvan denken ?
Winssinger: De Belgische kust is een geval apart. Het gebied is
door de aard van het terrein nogal beperkt, terwijl het hinterland veel
groter is. De situatie is heel anders in Frankrijk, waar de oppervlakte
van de kuststreek in verhouding veel ruimer is. Aan de Belgische
kust speelt de schaarste een rol, en dat zal in de toekomst niet veran-
deren. De kuststrook is enorm beperkt en meteen achter deze strook,
in de ‘tweede lijn’, is er ook niet zoveel ruimte. En verder, in de ‘der-
de lijn’, heb je de polders en de landbouwgronden, die niet verkaveld
kunnen worden. De beschikbare bouwgrond is bijgevolg erg schaars
en dat verklaart de prijzen. Het meest opvallende voorbeeld is het
‘Zoute’, waar je een duizendtal woningen aantreft voor zowat
10.000 potentiële kopers. De prijzen zijn er sowieso zeer hoog. Aan
de Belgische kust zie ik geen ongelukken gebeuren. De huidige
prijsniveaus zullen wellicht gehandhaafd blijven.
18 CASH 23 FEBRUARI 2006
Kan de aankoop van vastgoed nog beschouwd worden als een
investering?
Winssinger: Het verhuren van woningen is geen gemakkelijk
beroep. Het neemt bovendien veel tijd in beslag. Je moet in staat zijn
om de relatie met de huurder te beheren. Meestal blijft een huurder
twee of drie jaar in het pand, zodat je ook rekening moet houden met
een zeker leegstandspercentage. Bovendien is de huurmarkt moeilij-
ker geworden (aangezien er minder huurders zijn) en de kwaliteit
ervan is niet meer wat ze vroeger was. Sinds enkele jaren bieden de
vastgoedbevaks gemakkelijk toegang tot vastgoedinvesteringen, en
ze beschikken ook nog over een aantal troeven: diversificatie, opti-
maal beheer en liquiditeit. Tot nu toe is slechts één vastgoedbevak
gespecialiseerd in residentieel vastgoed. Dat komt omdat vastgoed-
investeringen gepaard moeten gaan met kwaliteitshuurders. En die
vindt men in het bedrijfsvastgoed. In de residentiële verhuur echter is
er een daling van de huurderskwaliteit. Door de stijging van de vast-
goedprijzen biedt het residentiële segment nog slechts een rendement
van 3 tot 4%. Wat rendement betreft, kan je dus beter kantoren kopen
en ze op lange termijn verhuren aan de Belgische staat of aan kwali-
teitshuurders. Bedrijfsvastgoed biedt dus een beter rendement. Wan-
neer we kijken naar de meerwaarden, dan is het residentiële segment
een betere investering. Vermelden we ten slotte nog dat Bank Degroof
over enkele maanden een nieuwe vastgoedbevak zal introduceren die
gespecialiseerd is in residentieel vastgoed.
Wat mogen we verwachten van het topsegment? Is de vraag
nog steeds aanwezig?
Winssinger: Dit segment is het beste beschermd, aangezien de
mensen die over belangrijke geldmiddelen beschikken het minst
gevoelig zijn voor de evolutie van de rente. In dit geval wordt niet
geïnvesteerd omwille van economische redenen, maar eerder omdat
men er zin in heeft. De meest aantrekkelijke plaatsen zijn per definitie
zeer schaars (zoals het Zoute). De chique wijken van Brussel (Ukkel
en Woluwe) zijn ook beperkt. Welgestelde mensen zullen hier dus het
gevraagde bedrag moeten neertellen. In Ukkel en Woluwe zal je wei-
nig vinden als je niet bereid bent om minstens 1 miljoen EUR te beta-
len. In beide gemeenten betaal je voor een mooie woning met een
tuin van minstens 30 are tussen 3 en 4 miljoen EUR.
In het luxesegment ben ik van mening dat „the sky is the
limit.” Op dit niveau is er geen risico op een zeepbel. Waterloo
is nochtans een uitzondering op de regel. Tot niet zo lang gele-
den verbleven in deze gemeente heel wat Amerikanen en
Zweden. Toen de Amerikaanse bedrijven (IBM, Exxon...)
beslisten hun aanwezigheid in Europa te verminderen, o.a. na
11 september 2001, zijn talrijke buitenlanders naar hun
thuisland teruggekeerd. In Waterloo staan nu 600 villa’s leeg,
en dat drukt natuurlijk altijd op de prijzen. Een eventueel risico
voor het topsegment zou een mogelijke afschaffing zijn van de
ISF, een Franse belasting op de grote vermogens. In Nederland
zijn twee of drie jaar geleden de fiscale wetten aangepast, zodat
onze noorderburen geen fiscale redenen meer hebben om zich
bij ons te vestigen. Dat verklaart bijvoorbeeld de prijsdalingen
van het topsegment in Brasschaat. ■