第 40/2023 號 案

統一司法見解的司法上訴

上 訴 人：檢察院

會 議 日 期 ： 2023 年 7 月 21 日

法 官 ： 宋敏莉(裁判書制作法官)、司徒民正、岑浩輝、唐曉峰

及蔡武彬

主 題： － 解除已經訂立的經濟房屋預約買賣合同

摘 要

根 據《 司 法 組 織 綱 要 法 》第 44 條 第 2 款 (一 )項 和《 行 政 訴 訟
法 典 》 第 167 條 第 4 款 的 規 定 ， 訂 定 如 下 對 澳 門 特 別 行 政 區 法 院
具強制力的司法見解：

“根 據 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 的 過 渡 規 定 ，經 該 法 律

修 改 後 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定 適 用 於 在
第 13/2020 號 法 律 生 效 前 已 申 請 購 買 經 濟 房 屋 且 申 請 後 已 訂 立 預
約買賣合同的申請人、其家團成員和預約買受人。”

裁判書制作法官
宋敏莉

第 40/2023 號案 第1頁
 澳門特別行政區終審法院裁判

一、概述

檢 察 院 針 對 中 級 法 院 在 2023 年 1 月 19 日 第 639/2022 號 案 件

中所作的決定以合議庭裁判互相對立為依據提起上訴，認為該決

定 與 同 一 法 院 在 第 426/2022 號 案 件 中 所 作 的 已 轉 為 確 定 的 合 議

庭裁判相對立。

在 案 卷 中 可 以 看 到 ， 甲 (身 份 資 料 詳 載 於 卷 宗 )對 房 屋 局 局 長

命 令 解 除 其 之 前 根 據 第 13/93/M 號 法 令 和 第 26/95/M 號 法 令 申 請

的 位 於 [地 址 ]的 經 屋 單 位 的 預 約 買 賣 合 同 的 行 政 行 為 不 服 ， 向 行

政法院提起上訴，但被該院裁定敗訴。

甲仍不服，向中級法院提起司法裁判的上訴。該院裁定上訴

勝訴，撤銷了行政法院的判決以及房屋局局長的決定。

檢察院以存在裁判間的對立為由針對上述合議庭裁判向終

審法院提起本上訴，並以下列結論結束其理由陳述：

第 40/2023 號案 第1頁
 a) 根 據《 行 政 訴 訟 法 典 》第 161 條 第 1 款 a 項 的 規 定，被 上

訴裁判與作為理據的裁判互相對立，因為基於相同的基本事實，

兩裁判就同一法律問題作出了相互矛盾的裁決。

b) 爭 議 的 問 題 涉 及 相 同 的 法 律 規 定，因 此 可 以 說，對 立 是 在

同 一 法 律 規 範 內 產 生 的，也 就 是 說，是 在《 行 政 訴 訟 法 典 》第 161

條第 1 款 a 項所指的法律規範沒有實質變更的情況下產生的。

c) 根 據 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 的 過 渡 性 規 定，經 該

法 律 修 訂 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定 亦 適 用

於 申 請 人 、 其 家 團 成 員 以 及 在 第 13/2020 號 法 律 生 效 前 已 經 申 請

購買經濟房屋的預約買受人。

d) 在 已 認 定 的 事 實 事 宜 中 可 以 看 到，在 根 據 上 述 過 渡 性 規 定

具 有 重 要 性 的 時 間 段 內 ， 即 從 提 交 申 請 之 日 (2005 年 6 月 1 日 )至

選 擇 單 位 之 日 (2012 年 10 月 4 日 )， 司 法 上 訴 人 的 一 名 家 團 成 員

作為預約買受人簽訂了一份不屬經濟房屋制度的獨立單位預約買

賣合同。

e) 由 於 此 項 事 實 的 發 生 滿 足 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8

第 40/2023 號案 第2頁
款 (一 )項 所 指 的 消 極 要 件，而 另 一 方 面 也 符 合 了 同 一 法 律 第 34 條

第 4 款的規範，兩者都適用於此事實狀況，因此，正如行政法院

法官正確裁定的那樣，行政當局被限定必須命令解除預約合同。

f) 在 這 種 情 況 下，如 果 新 法 僅 要 求 從 現 在 開 始 產 生 效 力，即

使可能影響到在過去或根據舊法設定的一直延續到現在的權利、

狀況或地位，也不能說屬於真正的追溯，而是屬於事實的回溯連

結。

g) 無 論 怎 樣，在 我 們 的 法 律 體 系 中 都 不 存 在 對 追 溯 性 法 律 的

一 般 性 禁 止，而 且《 民 法 典 》第 11 條 的 第 二 部 分 也 明 確 規 定 了 這

種法律存在的可能性。

h) 被 上 訴 合 議 庭 裁 判 在 錯 誤 解 釋 《 民 法 典 》 第 11 條 規 定 的

基 礎 上 ， 排 除 了 經 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 的 過 渡 規 定 修

訂 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定 對 於 本 案 的 適

用，因此違反了上述法律規定。

i) 第 10/2011 號 法 律 第 60 條 第 5 款 (一 )項 的 規 定 並 不 構 成 消

除 同 一 法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 在 本 案 中 之 適 用 的 充 分 法 律 依

第 40/2023 號案 第3頁
據。

j) 從《 民 法 典 》第 7 條 第 1 款 的 規 定 中 可 以 看 出，法 院 受 且

僅受法律約束，因此原審法院不能通過對什麽是公平或不公平的

模 糊 觀 點 —— 儘 管 是 一 種 值 得 尊 重 的 觀 點 —— 來 排 除 法 律 的 適

用。

l) 被 上 訴 合 議 庭 裁 判 在 得 出 行 政 當 局 不 得 作 出 被 上 訴 行 政

行 為 的 結 論 時 ， 援 引 了 經 第 13/2020 號 法 律 修 訂 的 第 10/2011 號

法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定，並 以 該 理 由 廢 止 了 行 政 法 院 法

官 的 決 定 ， 繼 而 撤 銷 該 行 政 行 為 ， 違 反 了 第 13/2020 號 法 律 第 3

條 第 4 款、
《 民 法 典 》第 11 條 第 1 款 和 第 7 條 第 1 款 以 及 第 10/2011

號 法 律 第 60 條 第 5 款 (一 )項 的 規 定 。

綜上所述，同時根據法官閣下予以補充的更好的法律見解，

應裁定被上訴合議庭裁判和作為理據的裁判之間存在所指出的對

立，裁定上訴理由成立，並繼而：

(i) 按 如 下 方 式 統 一 司 法 見 解，即 根 據 第 13/2020 號 法 律 第 3

條 第 4 款 的 過 渡 規 定，經 該 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條

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第 8 款 (一 )項 的 規 定 適 用 於 在 第 13/2020 號 法 律 生 效 前 已 經 申 請

購買經濟房屋且申請後已訂立預約買賣合同的申請人、其家團成

員及預約買受人，並且

(ii) 根 據 該 司 法 見 解 ， 廢 止 被 上 訴 決 定 。

依法作出通知後，房屋局局長和甲提交了理由陳述。

房屋局局長認為，應按照檢察院指明的方向統一司法見解，

並廢止被上訴的合議庭裁判。

被 上 訴 人 甲 則 認 為，應 當 基 於 不 滿 足《 行 政 訴 訟 法 典 》第 161

條規定的前提而駁回檢察院的上訴，倘不這樣認為，則應維持被

上訴的合議庭裁判中所闡明的立場。

卷宗被送呈至本審級，經檢閱，檢察院司法官維持其在上訴

陳述中已表明的立場。

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 通過本終審法院裁判書制作法官的批示，上訴被受理，理由

是在有關涉案事項的法律規定沒有實質變更的情況下，就同一法

律基本問題存在相互對立的合議庭裁判。

本 院 按 照《 司 法 組 織 綱 要 法 》第 46 條 第 2 款 所 指 的 方 式 組 成

合 議 庭，並 已 將 案 卷 交 予 助 審 法 官 作 出 檢 閱，現 予 以 審 理 及 裁 決。

二、理由說明

2.1. 本 上 訴 案 中 提 出 的 問 題 在 於 要 釐 清 ， 根 據 第 13/2020 號

法 律 第 3 條 第 4 款 的 過 渡 規 定 ， 經 該 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法

律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定 是 否 亦 適 用 於 在 第 13/2020 號 法 律

生效前已經申請購買經濟房屋並且簽訂了預約買賣合同的申請

人、其家團成員及預約買受人。

在 第 639/2022 號 案 件 內 所 作 的 被 上 訴 合 議 庭 裁 判 中，中 級 法

院 認 為 ， 在 第 13/2020 號 法 律 生 效 之 前 ， 申 請 人 取 得 購 買 經 濟 房

屋的權利所依賴的所有前提性事實都已完成且確定，並已向其發

出 許 可 書 及 交 付 不 動 產 ， 價 款 亦 全 部 支 付 ， 因 此 經 第 13/2020 號

第 40/2023 號案 第6頁
法 律 修 改 的 制 度，包 括 其 過 渡 制 度，並 不 適 用 於 該 案 的 具 體 情 況，

因為就申請人取得相應經濟房屋的前提性事實而言，根據《民法

典 》 第 11 條 規 定 的 法 律 在 時 間 上 的 適 用 原 則 ， 申 請 人 與 新 的 第

13/2020 號 法 律 設 立 的 制 度 毫 無 關 聯。有 鑒 於 此，同 時 亦 考 慮 到 公

正原則以及尊重既得權利和利害關係人的合理期待的原則，應排

除 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 的

適用。

而 在 作 為 理 據 的 第 426/2022 號 案 件 的 合 議 庭 裁 判 中，中 級 法

院 則 指 出 ， 在 2013 年 1 月 3 日 簽 訂 預 約 合 同 之 日 ， 申 請 購 買 經

濟 房 屋 的 家 團 嗣 後 符 合 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號

法 律 第 14 條 第 3 款 (一 )項 、 第 4 款 (一 )項 和 第 8 款 (一 )項 相 繼 規

定 的 消 極 要 件。換 言 之，經 第 13/2020 號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號

法 律 第 14 條 第 8 款 的 規 定 適 用 於 該 具 體 個 案 。

值得注意的是，在這兩宗案件中，購買經濟房屋的申請都是

在 第 10/2011 號 法 律 生 效 之 前 提 交 的 ， 而 經 濟 房 屋 的 預 約 買 賣 合

同 則 是 在 第 13/2020 號 法 律 生 效 之 前 —即 2013 年 1 月 —簽 訂 的 。

這樣，在這兩份合議庭裁判之間就同一法律問題存在對立，

第 40/2023 號案 第7頁
而有關該事宜的法律規定並沒有實質變更，且在該問題上也未曾

訂定具強制力的司法見解。

因此，已符合所有對實體問題作出審理的要件。

2.2. 在 分 別 作 出 被 上 訴 裁 判 和 作 為 理 據 的 裁 判 的 兩 宗 案 件

中，所 討 論 的 都 是 根 據 第 13/2020 號 法 律 第 3 條、經 第 13/2020 號

法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 和 第 34 條 第 4

款的規定解除經濟房屋預約買賣合同的被上訴行政行為的有效性

的問題。

由此也就產生了鑒於先後作出的法律修改，應如何解釋和適

用 第 10/2011 號 法 律 (《 經 濟 房 屋 法 》 )， 尤 其 是 其 中 第 14 條 的 問

題。

2.2.1. 根 據 第 10/2011 號 法 律 第 34 條 第 4 款 的 最 初 行 文，房

屋 局 “ 在 簽 訂 買 賣 預 約 合 同 後 至 發 出 許 可 書 期 間，如 證 實 預 約 買 受

第 40/2023 號案 第8頁
人及其家團成員不符合第十四條第三款規定的要件，房屋局將解

除買賣預約合同，但因上述人士死亡而獲移轉合同地位者不符合

要 件 的 情 況 除 外 ”。

因 此 ， 對 第 10/2011 號 法 律 (《 經 濟 房 屋 法 》 )第 14 條 第 3 款

的最初版本作出解釋和適用是有必要的。

在 被 上 訴 裁 判 中 ， 中 級 法 院 認 為 第 14 條 第 3 款 的 規 定 不 能

適用。

首 先 應 注 意 的 是 ， 上 述 第 10/2011 號 法 律 廢 止 了 第 13/93/M

號法令。

根 據 該 新 法 第 60 條 第 1 款 (一 )項 和 (二 )項 的 規 定 (時 間 上 之 適

用 )，第 10/2011 號 法 律 既 適 用 於 “ 在 其 生 效 後 全 部 或 部 分 建 成 ”的

經 濟 房 屋 ， 也 適 用 於 “ 在 其 生 效 前 根 據 4 月 12 日 第 13/93/M 號 法

令 全 部 或 部 分 建 成 且 仍 未 簽 訂 買 賣 預 約 合 同 ”的 經 濟 房 屋 。

立 法 會 第 三 常 設 委 員 會 附 隨 法 案 的 第 3/IV/2011 號 意 見 書 也

進一步印證了這一立場：

第 40/2023 號案 第9頁
 “ 新 法 適 用 於 在 其 生 效 後 才 建 成 或 在 建 造 中 的 經 濟 房 屋，同 時

也 適 用 於 在 本 法 生 效 前 ， 根 據 四 月 十 二 日 第 13/93/M 號 法 令 已 建

成 或 仍 正 在 建 造，但 未 簽 訂 買 賣 預 約 合 同 的 經 濟 房 屋 ( 第 六 十 條 第

一 款 )。 ”1

這 樣，鑒 於 第 10/2011 號 法 律 於 2011 年 10 月 1 日 生 效 (根 據

其 第 64 條 的 規 定 )， 故 其 既 規 範 被 上 訴 裁 判 中 的 法 律 關 係 ， 也 規

範作為理據的裁判中的法律關係，因為兩份經濟房屋的預約買賣

合 同 都 是 在 2013 年 1 月 簽 訂 的 。

第 10/2011 號 法 律 第 60 條 第 5 款 (一 )項 規 定 ：

“ 五、在 不 影 響 第 六 十 三 條 ( 五 ) 項 的 規 定 下，根 據《 以 房 屋 發

展合同制度所建房屋之購買規章》的規定已列入輪候總名單的獲

接納的申請繼續有效，有關的申請人有權優先獲分配可動用的房

屋，且適用：

( 一 ) 本 法 律 所 指 的 經 濟 房 屋 申 請 購 買 要 件，但 第 十 四 條 第 二

1
立 法 會 第 三 常 設 委 員 會 第 3 /IV/20 11 號 意 見 書 ， 中 文 版 第 3 1 頁 ， 可 於 以 下 網 址 查 詢
https:// www.al.go v.mo /uploads/attachment/2017 - 10/8355 159ed aa59810 cf.pd f 。

第 40/2023 號案 第10頁
款的規定除外；第三款的規定僅自提交申請之日起適用；”

而 第 14 條 則 訂 立 了 申 請 購 買 經 屋 單 位 的 一 般 要 件，其 中 第 3

款的規定如下：

“ 在 不 影 響 上 款 規 定 下，在 提 交 申 請 表 之 日 前 的 五 年 內 直 至 簽

訂買賣單位公證書之日前，申請人均不得：

( 一 ) 屬 澳 門 特 別 行 政 區 居 住 用 途 的 都 市 房 地 產、獨 立 單 位 或

土地的預約買受人或所有人；

( 二 ) 屬 澳 門 特 別 行 政 區 私 產 土 地 的 承 批 人 。 ”(最 初 版 本 )

在 被 上 訴 的 合 議 庭 裁 判 中 ， 中 級 法 院 認 為 ， 第 10/2011 號 法

律 第 60 條 第 5 款 (一 )項 中 的 規 定 排 除 了 第 14 條 第 3 款 的 適 用 。

儘管對此觀點表示高度尊重，但我們認為它並不正確。

事 實 上，從 法 律 條 文 中 可 以 清 楚 地 看 到，第 60 條 第 5 款 (一 )

項 並 沒 有 完 全 排 除 第 14 條 第 3 款 的 適 用 ， 因 為 我 們 不 能 無 視 其

中 的 但 書 性 規 定 ， 即 “ 僅 自 提 交 申 請 之 日 起 ”。

雖然我們承認該規定的行文可能不是非常清楚，但有一點是

第 40/2023 號案 第11頁
肯 定 的 ， 那 就 是 ： 適 用 新 法 的 規 定 “ 但 第 14 條 第 2 款 和 第 3 款 的

規 定 除 外 ”與 適 用 新 法 的 規 定 “ 但 第 14 條 第 2 款 的 規 定 除 外；第 3

款 的 規 定 僅 自 提 交 申 請 之 日 起 適 用 ”這 兩 種 表 述 是 截 然 不 同 的 。

因 此 應 認 為 ， 第 14 條 第 3 款 在 提 交 申 請 之 日 後 適 用 2 ， 因 為

“ 在 提 交 申 請 之 日 前 ”， 該 款 的 適 用 被 排 除 。 (下 劃 線 為 我 們 所 加 )

換 言 之，此 項 但 書 性 規 定 的 意 思 是，在 這 些 情 況 下，第 14 條

第 3 款所規定的對於不具備申請資格而言具有重要性的初始期間

(即 提 交 申 請 之 日 前 的 五 年 內 )不 被 衡 量 或 考 慮 ， 也 就 是 說 ， 這 個

不具備申請資格是從提交申請之日開始計算。

因 此，對 於 處 於 第 10/2011 號 法 律 第 60 條 第 5 款 所 規 定 之 情

況 的 申 請 人 而 言，第 14 條 第 3 款 (一 )項 規 定 的 不 符 合 申 請 資 格 的

情況應當這樣理解：

“ 在 不 影 響 上 款 規 定 下，自 提 交 申 請 之 日 起 直 至 簽 訂 買 賣 單 位

公證書之日前，申請人均不得：

( 一 ) 屬 澳 門 特 別 行 政 區 居 住 用 途 的 都 市 房 地 產、獨 立 單 位 或

2
從相關條文的中文版中可以明確地看出這個意思。

第 40/2023 號案 第12頁
土 地 的 預 約 買 受 人 或 所 有 人 ； ……”(下 劃 線 為 我 們 所 加 )

另 外 ， 這 種 解 讀 也 得 到 了 第 13/2020 號 法 律 的 印 證 ， 該 法 律

以更加明確的方式在第 3 條第 3 款規定的過渡條文中設定了相同

的限制，其內容為：

“ 三、經 本 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 十 四 條 第 八 款 及 第

三十四條第四款的規定，適用於已根據《以房屋發展合同制度所

建房屋之購買規章》簽訂買賣預約合同的預約買受人，而第十四

條 第 八 款 所 定 的 期 間 應 為 由 提 交 申 請 之 日 至 選 擇 單 位 之 日 。 ”(下

劃線為我們所加)

顯 然 ， 第 10/2011 號 法 律 第 60 條 第 5 款 (一 )項 也 是 基 於 與 此

相同的擔憂和理由。

因 此 我 們 認 為，第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 3 款 的 規 定 適 用

於 本 案 的 情 況 ， 但 不 影 響 上 述 第 10/2011 號 法 律 第 60 條 第 5 款

(一 )項 的 過 渡 規 定 對 相 關 期 限 設 定 的 限 制 3 。

3
鑒 於 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 的 過 渡 規 定，關 於 這 一 限 制 是 否 應 予 維 持 可 能 會
存在爭議。但這是一個對適當審理本案無關緊要的問題。

第 40/2023 號案 第13頁
 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 3 款 規 定 了 申 請 人 不 具 備 購 買 經

濟房屋資格的理由，這是本上訴案所關注的焦點。

正 如 前 述 立 法 會 第 三 常 設 委 員 會 的 意 見 書 中 所 述，“ 法 案 第 十

四 條 規 定 了 一 系 列 無 資 格 申 請 購 買 經 濟 房 屋 的 情 況 。 (……)

委員會特別關注在澳門不能擁有居住用途的都市房地產或

獨立單位的問題。政府代表解釋，關於法案這一限制，是以家團

或 個 人 為 主 體 ， 並 且 以 澳 門 作 為 限 定 範 圍 。 ”4

綜 合 第 10/2011 號 法 律 第 34 條 第 4 款 和 第 14 條 第 3 款 (一 )

項所載的法律規定，我們可以看到，如果在簽訂預約合同和發出

許可書的這段期間內，證實預約買受人或其家團成員是或曾經是

(在 提 交 申 請 之 日 前 的 最 多 五 年 內 5 直 至 簽 訂 單 位 買 賣 公 證 書 之 日

前 )澳 門 特 別 行 政 區 內 都 市 房 地 產 或 具 有 居 住 用 途 的 獨 立 單 位 或

土地的預約買受人或所有人，房屋局應解除預約買賣合同。

對 此 可 能 會 有 人 提 出 反 對 意 見 ： 第 14 條 第 3 款 沒 有 提 及 家

4
立 法 會 第 三 常 設 委 員 會 作 出 的 第 3/IV/2011 號 意 見 書 ， 中 文 版 第 10 頁 和 第 11 頁 。
5
或 者 根 據 我 們 之 前 分 析 過 的 第 10 /2011 號 法 律 第 60 條 第 5 款 (一 )項 的 規 定，從 提 交 經
濟房屋申請之日起計算。

第 40/2023 號案 第14頁
團成員，只是提及了申請人。

但從購買經濟房屋的申請制度來看，這並不是一個應予採納

的觀點。

首 先 ， 不 能 忘 記 ， 第 10/2011 號 法 律 在 其 若 干 條 款 中 不 加 區

別地將家團本身視為申請人，完全沒有去考慮可能會存在的有關

“ 家 團 ”欠 缺 法 律 人 格 和 行 為 能 力 的 法 律 觀 點 。

其 中 第 6 條 第 2 款 規 定， “ 為 著 申 請 的 效 力，家 團 分 為： ( 一 )

核心家團，是指僅由與提交申請的成員有婚姻、直系血親或直系

姻 親 及 收 養 關 係 的 人 所 組 成 的 家 團 ； (二 )非 核 心 家 團 ， 是 指 僅 由

與提交申請的成員有旁系血親或旁系姻親或事實婚關係的人所組

成的家團；或同時由這些人及上項所指的人所組成的家團。”

第 13 條 規 定 “ 房 屋 局 應 保 留 單 位 以 出 售 予 符 合 第 十 五 條 所 指

的特別要件的家團或個人。”

第 15 條 第 1 款 規 定 ， “ 符 合 上 條 所 指 的 一 般 要 件 ， 且 處 於 下

列其中一種情況的家團或個人可申請購買第十三條所指的保留單

位 ， 但 不 影 響 下 款 的 規 定 (……)”。

第 40/2023 號案 第15頁
 第 18 條 規 定 ：

“ 一、須 申 報 的 每 月 收 入 及 資 產 淨 值 包 括 家 團 成 員 或 個 人 申 請

人的收入及資產。

二、如家團成員或個人申請人的配偶為澳門特別行政區居民

且為着申請的效力不屬於家團的組成部分，申報還須包括配偶的

每月收入及資產淨值。”

第 19 條 在 其 第 2 款 和 第 3 款 中 就 公 開 申 請 規 定 如 下 ：

“ 二、一 般 性 申 請，是 指 符 合 第 十 四 條 所 指 的 申 請 購 買 單 位 一

般要件的家團或個人可參加的申請。

三、限制性申請，是指符合第十五條所指的申請購買保留單

位的特別要件的家團或個人可參加的申請。”

而 第 21 條 第 1 款 和 第 2 款 則 更 為 清 楚 地 規 定 ：

“ 一、申 請 須 透 過 遞 交 已 填 妥 並 由 具 行 為 能 力 的 申 請 人 簽 署 的

申請表及每月收入及資產淨值聲明書為之。

第 40/2023 號案 第16頁
 二、申請只可由同時符合下列要件的一名家團成員或個人申

請 人 提 交 ： (……)”。 (下 劃 線 為 我 們 所 加 )

綜 合 分 析 所 有 以 上 這 些 規 定 可 以 看 出 ， 為 著 第 10/2011 號 法

律 之 效 力，“ 申 請 人 ”一 詞 不 加 區 別 地 指 家 團 或 該 家 團 的 成 員 (此 處

不 考 慮 狹 義 的 申 請 人 個 人 )。

因 此 應 當 說 ， 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 3 款 中 所 提 及 的

“申 請 人 ”是 指 包 括 其 成 員 在 內 的 家 團 ， 而 不 是 僅 僅 指 提 交 申 請 的

個人或家團代表。

此 外 ， 同 一 法 律 的 第 34 條 第 2 款 在 其 最 初 版 本 中 規 定 ： “ 在

核實預約買受人及其家團成員符合第十四條第三款所指的要件

後 ， 房 屋 局 方 可 發 出 許 可 書 ”， 而 根 據 第 10/2011 號 法 律 第 34 條

第 4 款規定，如果在簽訂預約合同和發出許可書的這段期間，證

實預約買受人或其家團成員是或曾經是澳門特別行政區內都市房

地產或具有居住用途的獨立單位或土地的預約買受人或所有人，

房 屋 局 應 解 除 預 約 買 賣 合 同 。 (下 劃 線 為 我 們 所 加 )

因 此，毫 無 疑 問，家 團 (成 員 )必 須 符 合 第 10/2011 號 法 律 第 14

第 40/2023 號案 第17頁
條第 3 款所規定的要件，才能購買經濟房屋。

此 外 ， 在 第 13/2020 號 法 律 的 制 定 過 程 中 ， 產 生 了 與 家 團 有

關 的 “ 申 請 人 ”一 詞 的 使 用 問 題 ， 後 來 對 法 案 的 最 初 文 本 進 行 了 修

改，以 便 “ 在 法 律 技 術 上 更 妥 善 ”和 “ 避 免 可 能 衍 生 的 家 團 成 員 是 否

為 共 同 業 權 人 的 爭 拗 ”：

「 委 員 會 特 別 關 注 在 法 律 技 術 上 採 用 “家 團 ”共 同 申 請 可 能

帶來的問題，其中包括家團是否有訂立不動產買賣合同的法律人

格和行為能力？家團是否可以藉代理人或受託人代表自己作出法

律行為？即使容許有代理權，但未成年及其他無行為能力的家團

成員又如何授予代理權？如果以家團形式提出申請，到底是家團

還是家團成員可稱為立約人以及單位業權人？

根據委員會的討論意見，為了在法律技術上更妥善，避免規

定 由 “家 團 ”作 為 主 體 申 請 可 能 衍 生 的 家 團 成 員 是 否 為 共 同 業 權

人 的 爭 拗，法 案 調 整 了 申 請 人 的 概 念，即 申 請 人 “ 是 指 提 交 申 請 的

人 ”( 第 六 條 二 項 )；符 合 法 定 條 件 的 居 民 得 以 個 人 行 事 或 連 同 家 團

申 請，但 申 請 只 能 由 符 合 特 定 要 件 的 申 請 人 提 交 ( 第 十 四 條 第 一 款

及 第 二 款 )。換 句 話 說，根 據 新 的 規 定，並 非 “ 家 團 ” 提 出 申 請，不

第 40/2023 號案 第18頁
再 存 在 “ 家 團 申 請 人 代 表 ” 的 概 念，一 般 的 家 團 成 員 也 都 不 再 是 申

請 人，家 團 或 一 般 家 團 成 員 只 能 附 同 申 請 人 參 與 申 請。這 意 味 著，

申 請 人 只 能 是 一 名 符 合 法 定 要 件 的 自 然 人，(……)，其 因 此 而 取 得

所有權權利人的資格。無論是個人申請，還是連同家團申請，均

是 如 此 」。 6

2.2.2. 第 10/2011 號 法 律 後 來 因 第 11/2015 號 法 律 的 生 效 而

被修改。

然而，這些修改對於本具體案件而言不具重要性。

首 先 ， 從 第 11/2015 號 法 律 第 3 條 第 1 款 (過 渡 規 定 )中 可 以

看 到，該 條 文 “ 適 用 於 2013 年 12 月 18 日《 澳 門 特 別 行 政 區 公 報 》

第 51 期 第 二 組 所 刊 登 的 有 關 開 展 取 得 經 濟 房 屋 一 般 性 申 請 ”， 顯

然不屬於本案的情況。

另 一 方 面 ， 雖 然 第 11/2015 號 法 律 引 入 了 修 改 ， 但 是 與 本 上

訴 案 有 關 的 法 律 規 定 ， 尤 其 是 第 14 條 和 第 34 條 ， 並 未 發 生 任 何

6
立 法 會 第 一 常 設 委 員 會 第 3/VI/2020 號 意 見 書 ， 中 文 版 第 10 頁 和 第 11 頁 。

第 40/2023 號案 第19頁
重 大 變 更 ， 因 為 只 是 將 第 14 條 第 3 款 變 為 第 14 條 第 4 款 ， 同 時

為 了 反 映 這 個 編 號 的 變 化 而 對 第 34 條 作 了 相 應 修 改 ， 至 於 條 文

的核心內容則保持不變。

因此，這一次的修法對本具體案件而言並不重要。

2.2.3. 之 後 ， 第 13/2020 號 法 律 開 始 生 效 ， 該 部 法 律 在 多 個

重 要 方 面 對 第 10/2011 號 法 律 進 行 了 修 改 。

第 13/2020 號 法 律 第 3 條 規 定 ：

“ 一、本 法 律 對 第 10/2011 號 法 律 所 引 入 的 修 改，不 適 用 於 之

前已申請購買經濟房屋的預約買受人及所有人，對此仍適用本法

律 修 改 之 前 的 第 10/2011 號 法 律 的 規 定 ， 但 不 影 響 第 三 款 及 第 四

款的規定。

二 、 本 法 律 對 第 10/2011 號 法 律 所 引 入 的 修 改 ， 不 適 用 於 之

前開展的經濟房屋的申請，有關申請及其後續的處理，尤其是取

得人的甄選、出售單位、不可轉讓的負擔及單位的出售、稅務豁

第 40/2023 號案 第20頁
免 及 其 他 優 惠 以 及 處 罰 制 度，仍 適 用 本 法 律 修 改 之 前 的 第 10/2011

號法律的規定，但不影響以下兩款的規定。

三 、 經 本 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 十 四 條 第 八 款 及 第

三十四條第四款的規定，適用於已根據《以房屋發展合同制度所

建房屋之購買規章》簽訂買賣預約合同的預約買受人，而第十四

條第八款所定的期間應為由提交申請之日至選擇單位之日。

四 、 經 本 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 十 四 條 第 八 款 的 規

定，亦適用於在本法律生效前已申請購買經濟房屋的申請人及其

家團成員及預約買受人，此款所定的期間應為由提交申請之日前

五年內至選擇單位之日。”

從 該 條 規 定 中 首 先 可 以 看 到 ， 第 13/2020 號 法 律 所 引 入 的 修

改不適用於之前已申請購買經濟房屋的預約買受人。

但 是 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 後 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條

第 8 款的規定卻適用於之前已申請購買經濟房屋的預約買受人，

而應當注意的是，該款規定的期間應按照如下方式計算： 由提交

第 40/2023 號案 第21頁
申 請 之 日 前 五 年 內 至 選 擇 單 位 之 日 7 8 。 (下 劃 線 為 我 們 所 加 )

關 於 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 (過 渡 規 定 )， 立 法 會 第 一 常 設

委員會出具的意見書內載有如下內容：

「該條針對本法律生效前已經購買經屋單位的預約買受人、

所有人以及正在處理的經屋申請的事宜作出規範。提案人與委員

會 的 共 識 是 “ 新 人 適 用 新 法 ”，“ 舊 人 適 用 舊 法，但 新 法 的 某 些 優 惠

性 規 定 除 外 ”。

基於上述政策取向和思路，對法案最初文本的行文作了調整

和 改 善 ， 以 便 更 清 晰 和 便 於 操 作 (……)」。 9

按照這個思路，就本案的具體情況而言，可以輕而易舉地看

到，除 了 第 3 條 第 4 款 的 規 定 之 外，第 13/2020 號 法 律 並 不 適 用。

經 第 13/2020 號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款

7
嚴 格 來 說 ， 立 法 者 想 要 表 達 的 意 思 是 ， 根 據 第 13/2020 號 法 律 所 作 的 修 改 ， 第 14 條
第 8 款 設 立 的 規 則 繼 續 適 用 ， 但 在 期 間 上 與 之 前 完 全 不 同 (這 是 根 據 前 述 第 3 條 第 4 款
的 規 定 )。
8
其 實，經 第 13/2 020 號 法 律 修 改 後 的 新 第 14 條 第 8 款 (一 )項 引 入 “ 共 同 預 約 買 受 人 ”、
“ 共 有 人 ”及 “ 不 論 當 中 所 佔 的 份 額 為 何 ”的 表 述，只 是 在 表 面 擴 大 了 該 法 律 規 定 的 範 圍，
因 為 從 法 律 提 案 所 附 意 見 書 第 53 頁 可 知 ， 新 的 修 改 旨 在 使 該 項 法 律 規 定 更 為 清 晰 和 便
於 操 作 (換 言 之 ， 這 些 情 況 顯 然 已 經 被 舊 法 所 涵 蓋 )。
9
立 法 會 第 一 常 設 委 員 會 第 3/VI/2020 號 意 見 書 ， 第 53 頁 。

第 40/2023 號案 第22頁
的內容如下：

“ 在 提 交 申 請 之 日 前 的 十 年 內 直 至 簽 訂 買 賣 預 約 合 同 之 日，申

請人及其家團成員均不得為或不曾為：

( 一 ) 澳 門 特 別 行 政 區 居 住 用 途 的 都 市 房 地 產、獨 立 單 位 或 土

地的預約買受人、共同預約買受人、所有人或共有人，不論當中

所佔的份額為何，但因繼承而取得不動產的情況除外；

(二 ) 澳 門 特 別 行 政 區 私 產 土 地 的 承 批 人 。 ”

根 據 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 的 規 定 ， 第 10/2011 號

法 律 第 14 條 第 8 款 中 的 這 一 規 範 亦 適 用 於 在 該 法 律 生 效 前 已 申

請購買經濟房屋的申請人及其家團成員及預約買受人，但要強調

的 是 ， 此 時 第 14 條 第 8 款 中 規 定 之 期 間 的 計 算 方 式 應 為 “ 由 提 交

申 請 之 日 前 五 年 內 至 選 擇 單 位 之 日 ”。

概 而 言 之，第 14 條 第 8 款 的 新 規 定 同 樣 也 適 用 於 在 第 13/2020

號法律生效前已申請購買經屋單位並已訂立屬經濟房屋制度的獨

立單位的預約買賣合同的預約買受人。

第 40/2023 號案 第23頁
 另 外 ， 根 據 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 後 的 第 10/2011 號 法 律

第 34 條 第 1 款 、 第 2 款 和 第 4 款 的 規 定 ， 經 屋 單 位 的 出 售 取 決

於房屋局在確認預約買受人及其家團成員在選擇單位之日前符合

第 14 條 第 8 款 規 定 的 要 件 後 發 出 許 可 書 ， 如 證 實 預 約 買 受 人 及

其家團成員不符合該等要件，房屋局將解除預約合同。

正 如 檢 察 院 司 法 官 在 其 上 訴 陳 述 中 所 正 確 指 出 的 那 樣，“關 於

那些在《購置以房屋發展合同制度所建房屋之規章》生效期間提

出 購 買 經 屋 申 請 ， 但 在 第 10/2011 號 法 律 生 效 期 間 訂 立 的 預 約 買

賣 合 同，第 13/2020 號 法 律 對 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 所

引入的修改，對於在選擇單位之日前已經存在的可構成其中列舉

的消極要件的事實來說具有重要性，若該要件成立則必須解除預

約 合 同 ”。

2.2.4. 在 被 上 訴 的 合 議 庭 裁 判 中，中 級 法 院 認 為 第 10/2011 號

法 律 第 14 條 無 論 是 舊 版 本，還 是 經 第 11/2015 號 法 律 修 改 後 的 版

本 ， 抑 或 是 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 後 的 版 本 ， 都 不 適 用 於 本 案

中的情況。

第 40/2023 號案 第24頁
 我 們 之 前 已 經 得 出 結 論 認 為，第 14 條 第 3 款 (其 最 初 版 本 )在

提 交 申 請 日 期 之 後 適 用 ， 第 10/2011 號 法 律 第 60 條 第 5 款 (一 )項

並 沒 有 完 全 排 除 其 適 用 ， 以 及 第 11/2015 號 法 律 所 作 的 修 改 對 於

本 案 不 產 生 影 響 (見 2.2.1.點 和 2.2.2.點 )。

至 於 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 後 的 最 新 版 本 ， 我 們 也 認 為 第

10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 的 規 定 是 適 用 的 ， 只 是 期 間 的 計 算

方 式 改 為 由 提 交 申 請 之 日 前 五 年 內 至 選 擇 單 位 之 日 (見 2.2.3.點 )。

從被上訴裁判的理由論述中可以看到，中級法院認為第

10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 的 規 定 不 能 追 溯 適 用 於 本 案 的 情

況，因為不應適用一個利害關係人根本無法預料的新標準 ，更何

況這還是一個對其不利、從而不法損害其法律狀況的標準，否則

便 會 “違 反 《 民 法 典 》 第 11 條 規 定 的 法 律 在 時 間 上 適 用 的 基 本 原

則 ”。

對此首先要強調的是，在澳門特區的法律體制中並不存在任

何 一 般 性 禁 止 法 律 追 溯 適 用 的 規 範，但 刑 事 法 律 除 外，
《澳門特別

行 政 區 基 本 法 》 第 29 條 第 1 款 禁 止 其 追 溯 適 用 。

第 40/2023 號案 第25頁
 另外，即使是考慮到被上訴合議庭裁判所援引的《民法典》

第 11 條 第 1 款 (該 款 規 定 “ 法 律 只 規 範 將 來 情 況；法 律 即 使 被 賦 予

追 溯 效 力，其 旨 在 規 範 之 事 實 已 產 生 之 效 果，仍 推 定 保 留。”)，也

不能否認一點，那就是，雖然其中確立了法律不追溯適用的一般

原則，即法律只對將來適用，但這一規範還是規定了存在追溯適

用 (對 過 去 適 用 )的 法 律 的 可 能 性 並 賦 予 其 追 溯 效 力 ， 同 時 推 定 保

留 已 經 產 生 的 法 律 效 力。這 是 一 種 “折 中 的 追 溯，體 現 為 它 僅 適 用

於待決的效力，而不適用於在舊法生效期間已經消滅或完成的效

力 ， 當 然 更 不 適 用 於 事 實 本 身 ” 10 。

而 正 如 檢 察 官 所 指 出 的 那 樣，“該 推 定 並 不 影 響 在 個 案 中 具 體

適 用 立 法 者 在 過 渡 性 法 律 規 定 中 可 能 確 立 的 標 準 ”。

其實，基於過渡規定而允許法律或某些法律規範追溯適用的

例子並不罕見。

此外，亦如檢察院在其上訴理由陳述中所言，還存在一種所

謂 的 “事 實 的 回 溯 連 結 ”， 也 被 稱 為 “非 真 正 意 義 上 的 追 溯 ”， 因 為

雖然新法僅對將來生效，但卻也可能會影響到那些在過去或根據

10
Inocêncio Galvão Telles 著 《 I ntrod ução ao Estudo do Direito 》 ， 第 十 一 版 ， 科 英 布 拉
出 版 社 ， 第 292 頁 。

第 40/2023 號案 第26頁
舊 法 創 設 而 一 直 延 續 到 現 在 的 權 利、狀 況 或 地 位 11。本 案 中 的 情 況

正是如此。

2.2.5. 中 級 法 院 還 以 公 正 性 的 考 量 作 為 其 裁 判 的 依 據 ， 認 為

對 本 案 情 況 適 用 新 法 (即 第 13/2020 號 法 律 )有 失 公 正 ， 因 為 在 該

法生效之前，取得經屋單位的權利所依賴的所有前提性事實都已

經完成並確定。

首 先 要 強 調 的 是 ， 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 中 的 規 範

並不會改變本案的解決辦法。

案卷中認定了以下事實：

- 2005 年 6 月 1 日 ， 甲 遞 交 了 購 買 經 濟 房 屋 的 申 請 。

- 2011 年 3 月 10 日，其 中 一 名 家 團 成 員 簽 訂 了 預 約 買 賣 一 個

在 建 樓 宇 之 獨 立 單 位 的 合 同 ， 並 於 2013 年 2 月 18 日 將 其 合 同 地

11
Jorge Reis No vais 著 《 Prin cíp io s Estruturantes de Estado de Direito 》 ， 科 英 布 拉 出 版
社 ， 2019 年 ， 第 157 頁 及 第 158 頁 ； Maria Jo ão Matias Fernand es 著 《 Co mentá rio ao
Cód igo Civil, Pa rte Geral 》 ， 天 主 教 大 學 出 版 ， 里 斯 本 ， 第 64 頁 。

第 40/2023 號案 第27頁
位讓與他人。

- 2012 年 10 月 4 日 ， 簽 訂 了 (購 買 經 屋 單 位 的 )承 諾 書 。

- 2013 年 1 月 22 日 ， 簽 訂 了 經 屋 單 位 的 預 約 買 賣 合 同 。

要 注 意 的 是 ， 2011 年 3 月 10 日 購 買 獨 立 單 位 的 行 為 發 生 在

遞 交 購 買 經 濟 房 屋 的 申 請 之 後 和 2012 年 10 月 4 日 選 擇 經 濟 房 屋

並簽署承諾書之前。而家團成員讓與獨立單位的合同地位則發生

在訂立經屋單位預約買賣合同的不久之後。

被 上 訴 法 院 將 2012 年 10 月 4 日 認 定 為 發 出 許 可 書 之 日 ， 但

這並不正確。

根 據 第 10/2011 號 法 律 當 時 生 效 的 最 初 版 本 的 規 定 ， 出 售 經

濟房屋單位必須有許可書，而許可書則是在確認預約買受人及其

家 團 成 員 符 合 第 14 條 第 3 款 規 定 的 要 件 後 方 予 發 出 (第 34 條 )。

也就是說，許可書在訂立預約買賣合同之後而非之前發出。

而 單 位 的 選 擇 (第 27 條 )則 發 生 在 訂 立 預 約 買 賣 合 同 (第 31 條 )

之前。

第 40/2023 號案 第28頁
 因 此 ， 在 第 10/2011 號 法 律 的 最 初 版 本 生 效 之 時 ， 根 據 第 34

條第 4 款的規定，涉案預約買賣合同就應被解除。

而 通 過 適 用 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第

34 條 第 4 款 和 第 14 條 第 8 款 (一 )項 ， 以 及 第 13/2020 號 法 律 第 3

條第 4 款的規定，也必須解除預約買賣合同。

應 指 出 的 是 ， 無 論 適 用 第 10/2011 號 法 律 的 哪 一 個 “版 本 ”，

利害關係人訂立的預約合同都必須被房屋局解除，而所適用的都

是 第 14 條 中 有 關 不 具 備 資 格 的 規 定 。

因此，看不到存在被上訴裁判所說的適用新法有失公正的情

況。

同 時 也 看 不 到 利 害 關 係 人 的 任 何 期 待 因 第 13/2020 號 法 律 第

3 條 第 4 款 的 所 謂 (哪 怕 是 非 真 正 意 義 上 的 )追 溯 效 力 而 落 空 ， 因

此不必就公正或信賴保護方面作出任何考量。

事 實 上，第 10/2011 號 法 律 第 34 條 第 4 款 早 在 其 最 初 版 本 中

就已經規定了在自訂立預約買賣合同到發出許可書這段期間內，

如 證 實 該 款 規 定 的 要 件 成 立 (即 預 約 買 受 人 及 其 家 團 成 員 不 符 合

第 40/2023 號案 第29頁
第 14 條 第 3 款 規 定 的 要 件 )， 則 由 房 屋 局 解 除 預 約 買 賣 合 同 的 可

能性。因此，辯稱利害關係人對於取得經濟房屋存有正當期待或

寄予了某種值得保護的信賴是沒有意義的，因為他不能無視這樣

一種現實：即使已經訂立了預約買賣合同，其經濟房屋買受人的

法律地位也只有透過發出許可書才能最終得以確立。

甚 至 可 以 說，新 法 縮 短 予 以 考 量 的 相 關 期 間 (將 訂 立 買 賣 公 證

書 改 為 選 擇 單 位 之 日 )的 做 法 在 某 種 意 義 上 使 預 約 買 受 人 從 中 獲

益 ， 因 為 正 如 政 府 所 解 釋 的 那 樣 (雖 是 就 修 改 第 14 條 第 8 款 所 作

的 解 釋 ， 但 同 時 也 為 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 所 訂 的 期 間

說 明 了 理 由 )：

「規定選擇單位及簽訂預約合同後不再限制購買物業，是為

預 約 買 受 人 向 上 流 動 提 供 空 間 。 (……)

法 案 中 的 第 十 四 條 第 八 款 已 經 將 有 關 的 限 制 放 鬆 至 “簽 訂 預

約 買 賣 合 同 之 日 ”， 而 非 “簽 訂 買 賣 單 位 公 證 書 之 日 前 ”。 換 句 話

說，按照法案的新思路，不可擁有居住用途單位及不屬於土地承

批 人 的 要 求，只 限 於 簽 訂 預 約 合 同 之 前，此 後 法 律 就 不 再 限 制 了。

第 40/2023 號案 第30頁
(……)」 1 2

另外，正如檢察院司法官在其理由陳述中所指出的那樣，根

據《民法典》第 7 條第 1 款的規定，法院和法官受法律約束且僅

受法律約束，因此不得用產生自其主觀意志的決定標準去替換法

律 制 度 中 所 規 定 的 標 準 13。

根 據 源 自《 澳 門 特 別 行 政 區 基 本 法 》第 11 條 第 2 段 中 的 至 上

原則，可以說，某一法律規範只有在不符合《基本法》中有關法

“ 基本法》
條 有 效 性 的 參 考 規 範 的 情 況 下 才 可 以 被 拒 絕 適 用，因 為 《

處 於 特 區 法 制 層 級 的 頂 端 ： 根 據 《 基 本 法 》 第 11 條 第 2 段 的 規

定，任何法律、法令、行政法規或規範性文件均不得與之相抵

觸 ”14。

這 樣 ， 由 於 看 不 到 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 的 過 渡 規

定 和 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款

的規定違反了《基本法》中的任何結構性原則，故不應拒絕上述

12
立 法 會 第 一 常 設 委 員 會 第 3/VI/2020 號 意 見 書 ， 中 文 版 第 13 頁 及 第 27 頁 。
13
Manuel Fo ntaine Campo s 著 《 Co mentá rio ao Có digo Civil, Pa rte Gera l》 ， 天 主 教 大 學
出 版 ， 里 斯 本 ， 2014 年 ， 第 62 頁 。
14
見 終 審 法 院 20 07 年 7 月 18 日 第 28/2006 號 案 的 合 議 庭 裁 判 。

第 40/2023 號案 第31頁
規定在本案情況中的適用。

此 外 ， 還 要 考 慮 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 的 規 範 背 後 所 蘊 藏

的公共利益方面的理由，即更好地利用公共資源，將有限的公共

房屋資源分配給真正有需要的澳門特別行政區居民，從而避免浪

費公共房屋的資源，以及杜絕將在澳門特別行政區資助制度下修

建的經濟房屋出售給那些表現出有能力在私人市場上購買獨立單

位的個人等等，這也就解釋了為什麼要修改法律以及為什麼會存

在 過 渡 規 定 。 15

綜 上 ， 我 們 的 結 論 是 ， 基 於 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款

之 過 渡 規 定 的 強 制 力 ， 經 第 13/2020 號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號

法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定 是 可 以 適 用 的 。

2.3. 在 被 上 訴 的 合 議 庭 裁 判 中，中 級 法 院 裁 定 當 事 人 針 對 行

政法院判決提起的司法裁判的上訴勝訴，並撤銷了行政法院的判

決和房屋局局長的決定。相關行政法院判決裁定當事人針對 房屋

局局長作出的命令解除經濟房屋預約買賣合同的行政決定而提起

15
見 立 法 會 第 一 常 設 委 員 會 第 3/VI/2020 號 意 見 書 。

第 40/2023 號案 第32頁
的司法上訴理由不成立。

根 據 我 們 在 前 文 中 闡 明 的 立 場，即 對 本 案 應 適 用 經 第 13/2020

號 法 律 修 改 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定 ， 且

由 於 其 中 訂 立 的 要 件 成 立 ， 應 當 認 為 行 政 當 局 根 據 第 10/2011 號

法 律 第 34 條 第 4 款 的 規 定 解 除 預 約 買 賣 合 同 的 決 定 正 確 ， 行 政

法院確認該行政決定的判決無可非議。

實際上，根據案卷中已確定的事實，申請購買經濟房屋的家

團 中 的 一 名 成 員 “由 提 交 申 請 之 日 前 五 年 內 至 選 擇 單 位 之 日 ”曾 經

是某一居住用途獨立單位的預約買受人：他在遞交申請之後簽訂

了獨立單位的預約合同，並在選擇經濟房屋甚至訂立了經濟房屋

預約買賣合同之後又將其合同地位讓與他人。

因 此，第 10/2011 號 法 律 第 34 條 第 4 款 中 規 定 的 適 用 前 提 成

立，須由房屋局解除已經訂立的經濟房屋預約買賣合同，除此法

定解決辦法之外，別無其他選擇。

總而言之，我們認為應撤銷被上訴的合議庭裁判，裁定針對

行政法院判決提起的司法裁判的上訴敗訴，維持被提起司法上訴

第 40/2023 號案 第33頁
的行政行為。

三、決定

綜上所述，合議庭通過評議會裁定：

A) 檢 察 院 提 起 的 上 訴 勝 訴 ， 根 據 《 司 法 組 織 綱 要 法 》 第 44

條 第 2 款 (一 )項 和 《 行 政 訴 訟 法 典 》 第 167 條 第 4 款 的 規 定 ， 訂

定如下對澳門特別行政區法院具強制力的司法見解：

“根 據 第 13/2020 號 法 律 第 3 條 第 4 款 的 過 渡 規 定，經 該 法 律

修 改 後 的 第 10/2011 號 法 律 第 14 條 第 8 款 (一 )項 的 規 定 適 用 於 在

第 13/2020 號 法 律 生 效 前 已 申 請 購 買 經 濟 房 屋 且 申 請 後 已 訂 立 預

約買賣合同的申請人、其家團成員和預約買受人。”

B) 撤 銷 被 上 訴 的 合 議 庭 裁 判 ， 裁 定 針 對 行 政 法 院 判 決 提 起

的司法裁判的上訴敗訴，維持司法上訴所針對的行政行為。

C) 命 令 執 行 《 行 政 訴 訟 法 典 》 第 167 條 第 4 款 的 規 定 。

第 40/2023 號案 第34頁
 訴 訟 費 用 由 被 上 訴 人 甲 承 擔 ， 司 法 費 訂 為 10 個 計 算 單 位 。

宋敏莉

司徒民正

岑浩輝

唐曉峰
(經 深 入 分 析《 經 濟 房 屋 法 》及 相 關 法 律 的 修 改，尤 其 考 慮 到 2011
年《 經 濟 房 屋 法 》法 案 的 理 由 陳 述 第 十 三 條 第 四 款 的 詳 述，以 及
對 相 關 條 文 作 系 統 性 分 析 ， 足 以 認 定 第 10/2011 號 法 律 第 60 條
第 5 款 第 1 項 的 過 渡 性 規 範 僅 要 求 申 請 人 遵 守 第 14 條 第 3 款 第
二點的規定，而豁免遵守第一點的規定。

由 此 可 見 ， 不 論 第 10/2011 號 法 律 ， 抑 或 第 13/2020 號 法 律 ， 從
來都不允許申請人在提交申請表後的指定期間內擁有居住物
業，故 此，本 案 申 請 人 沒 有 任 何 既 得 權 利 需 予 以 保 障，從 而 本 裁
判的見解更符合立法原意。)

蔡武彬

2023 年 7 月 21 日

第 40/2023 號案 第35頁