UNIVERSITETI “ALEKSANDER MOISIU” DURRËS

FAKULTETI : Fakulteti i Shkencave Politike Juridike

DEGA : E drejte private

LËNDA: E drejte civile e krahasuar.

Detyrë kursi

Tema: Kalimi i pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë (krahasimi midis

modelit francez dhe atij gjerman).
Punoi: Herli Lelaj
Pranoi: Prof.Asoc.Dr Julejda Aliaj (Gerxhi).

DURRES 2024

1
 ABSTRAKT

Mënyrat e fitimit të pronësisë mbi sendet e paluajtshme në vendin tonë mbartin një rëndësi
thelbësore përsa i përket kuadrit kushtetues dhe ligjor. Kuadri rregullues i tyre parashikon dhe
sanksionon kushtet thelbësore dhe rrugën proçeduriale që duhet ndjekur nga subjektet e së
drejtës për t’u bërë pronar me njërën prej mënyrave të fitimit të pronësisë mbi pasuri të
paluajtshme të parashikuara shprehimisht nga Kodi Civil Shqiptar.
Pasuria e paluajtshme konsiderohet si një nga elementët kryesorë të çdo kapitali qoftë ky
shtetëror apo privat. Duke iu referuar aspektit juridik ai përfaqëson një gamë të gjerë konceptesh,
parimesh, institutesh që i bëhen pasurisë së paluajtshme.
Në legjislacionin francez dhe në jurisprudencë janë lënë mënjanë zgjidhjet që parashikonte e
drejta e mëparshme, e cila i jepte autonomi detyrimit për kalimin e pronësisë.
Në legjislacionin gjerman, veç kontratës së shitjes, me të cilën merrej përsipër detyrimi për
kalimin e pronësisë dhe dorëzimi i sendit blerësit, kundrejt detyrimit të tij për pagimin e çmimit,

Fjalët kyqe: prone, kalim, send i paluajtshëm, institut.

2
 PЁRMBAJTJA

Kapitulli 1: Hyrja dhe mënyra e zhvillimit të punimit

Hyrje...........................................................................................................................................fq.4
Metodologjia e punimit..............................................................................................................fq.4
Objektivat e studimit...................................................................................................................fq.4

Kapitulli 2: Kalimi i pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë.

1. Krahasimi midis modelit francez dhe atij gjerman për kushtet, mënyrën dhe
momentin e kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë, nga pronari i
mëparshëm te pronari i
ri..............................................................................................................fq.5

2. Qëndrimet e legjislacionit civil shqiptar për këtë problematikë në periudhën prej

miratimit të Kodit Civil të Mbretërisë Shqiptare të vitit 1929, deri në miratimin e
Kodit Civil të Republikës së Shqipërisë të vitit
1994...........................................................fq.7

3. Kushtet, mënyra dhe momenti i kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me

kontratë sipas Kodit Civil të 1994-
s...........................................................................fq.9

Kapitulli 3 : Konkluzione dhe bibliografia

1. Konkluzione...................................................................................................................fq.14
2. Referencat......................................................................................................................fq.15

3
 HYRJE

Një nga format e fitimit të pronësisë të pasurisë së paluajtshme është ajo me anë të kontratës,
përcaktuar në nenin 164 te Kodit Civil. Siç dihet, gjithashtu, kontrata është një veprim juridik për
kalimin e pronësisë, dhe çka mund të jetë i vlefshëm duhet të bëhet në përputhje me urdhërimet e
Kodit Civil, në formën e kërkuar nga ligji. Se si duhet të jetë në formë veprimi juridik për
kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme përcaktohet në nenet 83, 750 dhe 764 të K.Civil.
Neni 83 i K.C përcakton, se: “Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të
paluajtshme dhe të drejtave reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet,
përndryshe nuk është i vlefshëm”.
Ndërsa në nenin 750 të K.Civil përcaktohet, se: “Shitja e sendeve të paluajtshme kryhet sipas
mënyrave të parashikuara në nenin 83 të këtij Kodi, përndryshe është e pavlefshme”. Në nenin
764 të K.Civil përcaktohet, gjithashtu, se: “Dhurimi i sendeve të paluajtshme duhet të bëhet me
akt publik dhe të regjistrohet, përndryshe është i pavlefshëm”.
Mos plotësimi i këtyre dy kushteve nuk të bën pronar të sendit të paluajtshëm, sepse veprimi
juridik i kryer midis palëve nuk është i vlefshëm.

METODOLOGJIA

Në këtë punim kam ndjekur përdorimin e metodave analitike të disiplinës akademike, me anë të
botimeve të ndryshme, duke përdurur një bibligrafi te gjerë. Vend të rëndesishëm zë trajtimi i
teorive te ndryshme e bazuar edhe kjo në botime të ndryshme. Njëkohësisht edhe njohja dhe
interpretimi i website, ka dhënë kontributin e tij.

OBJEKTIVAT E STUDIMIT

 Të kushtet e kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë, nga pronari i

mëparshëm te pronari i ri.
 Të kuptohet mënyra dhe momenti e kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me
kontratë.

4
  Të kuptojmë qëndrimet e legjislacionit civil shqiptar.

1. Krahasimi midis modelit francez dhe atij gjerman për kushtet, mënyrën dhe
momentin e kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë, nga pronari
i mëparshëm te pronari i ri.
Sistemi francez dhe ai gjerman, në veçanti lidhur me kontratat për kalimin e pronësisë, siç është
edhe kontrata e shitjes së sendeve të paluajtshme, objekt i këtij shkrimi, nga shumë autorë janë
konsideruar si diametralisht të kundërt përsa i përket qëndrimit që ata mbajnë për shkakun e
kontratës, momentin e lidhjes së saj, si edhe lidhur me çastin e kalimit të pronësisë nga shitësi te
blerësi.

Sipas Kodit Civil Francez, shitja është kontrata me anë të së cilës një person, shitësi, pronësinë e
një sendi që i përket atij ia kalon një personi tjetër, blerësit, i cili detyrohet t’i paguajë një çmim
në para. Tipar kryesor i kontratës së shitjes është konsensualiteti. Shitja konsiderohet e kryer
midis palëve “sapo është rënë dakord për sendin dhe çmimin, pavarësisht se sendi nuk ka kaluar
akoma dhe as çmimi nuk është paguar” (neni 1583).

Në legjislacionin francez dhe në jurisprudencë janë lënë mënjanë zgjidhjet që parashikonte e

drejta e mëparshme, e cila i jepte autonomi detyrimit për kalimin e pronësisë. Nuk ekziston një
ndarje midis formimit të kontratës së shitjes dhe kalimit të pronësisë, që është karakteristikë e të
drejtave të tjera (gjermane, zvicerane). Në të drejtën franceze, ky kalim nuk vihet re, sepse në
parim ai është i menjëhershëm dhe nënkuptohet nga marrveshja mes palëve. Kodi Civil Francez
bën një lidhje midis kalimit të pronësisë dhe kalimit të riskut. Pronësia i kalohet ligjërisht blerësit
nga shitësi sapo të kenë rënë në ujdi për sendin dhe çmimin, edhe pse sendi mund të mos jetë
dorëzuar akoma si dhe çmimi të mos jetë paguar akoma . Përsa i përket sistemit francez, autorë
të tjerë kanë shprehur mendimin se, për bartjen e të drejtës së pronësisë nuk është kusht
regjistrimi; mjafton vetëm kontrata për të prodhuar efekte juridike mes palëve, ndërsa kontrata
tjetër pasuese që është akti noterial ose shkresa që e bën perfekt transaksionin, e domosdoshme
është të regjistrohet dhe të jetë efektive në raport me palën e tretë.

Pra, përsa i përket formës së kontratës së shitjes, sistemi francez ka pranuar që shitja në parim
nuk i bindet një forme të veçantë. Sidoqoftë ajo njeh sot një zhvillim të aspektit të formës. Përsa
i përket shitjes së pasurive të paluajtshme, përveç dispozitave të veçanta që kërkojnë përdorimin
e aktit të noterizuar, kërkesa për shkresën autentike, e nevojshme për regjistrim në hipotekë me
qëllim që të përdoret si provë në se tjetërsimi kundërshtohet nga të tretët, e ka përgjithësuar dhe e
ka bërë të zakonshëm këtë akt formal. Ndërsa regjistrimi i kontratës në zyrën e hipotekës nuk ka
karakter konstituitiv për ta konsideruar të lidhur kontratën dhe për të përcaktuar çastin e kalimit
të së drejtës së pronësisë nga shitësi tek blerësi, por ka vetëm vlera njohëse dhe mbrojtëse për të
tretët dhe i shërben publicitetit.

Përsa i përket çastit të kalimit të pronësisë nga shitësi tek blerësi për sendet individualisht të
përcaktuara, në veçanti për sendet e paluajtshme, si dhe për karakterin deklarativ e publicitar të
veprimit të regjistrimit, të njëjtin qëndrim mban edhe legjislacioni, jurisprudenca dhe doktrina
italiane.

5
Përkundrejt modelit francez të përshtatur në të gjitha vendet e traditës latine, me dallime të
dukshme dhe esenciale me të qëndron modeli gjerman, i cili bazohet në doktrinën e “kontratës
reale abstrakte” të juristit të shquar Savigny. Kjo doktrinë e ka gjenezën te shkolla e usus
modernus pandectarum e shek. të 19-të, sipas të cilës dy gjera janë të domosdoshme për kalimin
e pronësisë, titulus dhe modus. Me titulus kuptohet një marrdhënije e vlefshme ligjore që
parashikon kalimin e pronësisë, siç është kontrata e shitjes, ndërsa me modus kuptohej akti i
dorëzimit të sendit, ose ndonjë akt tjetër plotësues që shërbente si dorëzim konstruktiv. Teoria e
“titulus and modus acquirendi” u adoptua nga e drejta prusiane e tokës dhe më pas nga Kodi
Civil Austriak.

Duke marrë shkas nga kjo teori, Savigny e zhvilloi atë më tej, duke gjetur zbatim më pas edhe në
Kodin Civil Gjerman. Në këtë Kod është shtuar duke parashikuar, veç kontratës së shitjes, me të
cilën merrej përsipër detyrimi për kalimin e pronësisë dhe dorëzimi i sendit blerësit, kundrejt
detyrimit të tij për pagimin e çmimit, edhe një kontratë e dytë për kalimin e pronësisë nga shitësi
tek blerësi, e lidhur midis tyre në çastin e dorëzimit të sendit të shitur, e vlefshme kjo si për
kalimin e pronësisë së sendeve të luajtshme, edhe për kalimin e pronësisë së tokës dhe të sendeve
të tjera të paluajtshme. Kjo kontratë e dytë u emërtua në doktrinë “kontrata reale abstrakte”.
Ndërsa kontrata e shitjes (apo çdo kontratë tjetër konsensuale për transferimin e pronësisë )
parashikohet në Librin e dytë të BGB, kontrata reale abstrakte parashikohet në Librin e tretë të
BGB.

Doktrina e Savigny, që ka gjetur zbatim në BGB-në gjermane bën një dallin të prerë midis
marrveshjes detyruese, që krijon detyrime të ekzekutueshme dhe marrveshjes “reale” ose
transferuese të pronësisë. Kjo kontratë e dytë konsiderohet reale, sepse përmbushet me dorëzimin
e sendit, dhe abstrakte, sepse dorëzimi i sendit të shitur e konsideron atë të vlefshme edhe në
eventualitet të nulitetit apo deklarimit të mëvonshëm të pavlefshmërisë së kontratës kauzale.
Shkurt, pranohet se pronari i një sendi që merr përsipër detyrimin për transferimin e pronësisë së
tij nuk e bën palën tjetër automatikisht pronare, por thjesht i jep asaj të drejtën të kërkojë
transferimin e pronësisë. Sistemi gjerman bën dallimin midis kontratës kauzale të shitjes dhe
kontratës reale abstrakte që transferon pronësinë e sendit të shitur dhe gjithashtu bën dallimin e
vlefshmërisë së njerës kontratë nga vlefshmëria e tjetrës. Sipas kësaj doktrine, ndërkohë që
blerësi ka bërë një kontratë “reale” me shitësin dhe ka marrë në dorëzim prej tij sendin e shitur,
nëpërmjet aktit të dorëzimit apo dorëzimit konstruktiv të dokumentit që e bën pronar të sendit të
paluajtshëm, në parim ai ka fituar pronësinë e sendit edhe në eventualitet që kontrata e shitjes
është e pavlefshme apo deklarohet më pas e pavlefshme dhe anullohet. Natyrisht, në një rast të
tillë blerësi nuk legjitimohet të mbajë sendin; ai është bërë pronar, por është bërë i tillë në
mungesë të një kontrate të vlefshme shitjeje, d.m.th. pa një shkak të ligjshëm dhe, rrjedhimisht,
do të duhet ta ritransferojë pronën tek shitësi si një “begatim pa shkak” referuar nenit 812 të
BGB-së. Autorët gjermanë kanë dhënë argumenta që sistemi gjerman i siguron një mbrojtje më
të mirë tregëtisë, duke mbrojtur palën e tretë që e ka fituar më pas me mirëbesin sendin e shitur
nga blerësi, ose atë që e ka fituar sendin pas një procedure falimentimi të blerësit.

Sipas BGB-së gjermane, transferimi i pronësisë, veç dorëzimit të pronës së shitur, kërkon që
pronari dhe përfituesi të bien dakord që pronësia të kalojë. Për kalimin e pronësisë së tokës në
vend të dorëzimit efektiv, siç ndodh me sendet e luajtshme, kemi të bëjmë me kalimin e

6
pronësisë në regjistrin përkatës (nenet 873, 925 të BGB-së). Edhe sipas sistemit gjerman, siç
rezulton edhe prej përmbajtjes së neneve të sipërpërmendura dhe të cituara, regjistrimi nuk është
akt konstituitiv për vlefshmërinë e transferimit të pronësisë. E tillë është kontrata reale abstrakte.

Si konkluzion, sistemi gjerman, përsa i përket problematikës që trajtojmë, është i kundërt me

sistemin kauzal që është në fuqi në Francë dhe në vendet latine të ndikuara nga ky sistem, sipas
të cilit një marrveshje detyruese (kontratë) është e mjaftueshme për të transferuar menjëherë
pronësinë nga shitësi tek blerësi, pa pasur nevojë për ndonjë veprim tjetër juridik pasues për
transferimin e titullit (subsequent conveyance).

2. Qëndrimet e legjislacionit civil shqiptar për këtë problematikë në periudhën prej

miratimit të Kodit Civil të Mbretërisë Shqiptare të vitit 1929, deri në miratimin e
Kodit Civil të Republikës së Shqipërisë të vitit 1994.

Referuar dispozitave të sipërcituara të Kodit Civil të 1929-s, si edhe doktrinës së asaj kohe,
vërejmë se ato janë përshtatur prej Kodit Civil Francez, atij Italian, si edhe Projektit të
Përbashkët Italo–Francez mbi Obligimet. Prej tyre pranohej qëndrimi që kontrata e transferimit
të pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe e të drejtave të tjera reale konsiderohej e lidhur që në
momentin e arritjes së konsensusit të shitësit dhe blerësit për sendin e shitur dhe çmimin e tij, se
pronësia transferohej tek blerësi që në momentin e lidhjes së kontratës, pavarësisht nga koha e
dorëzimit të sendit dhe e pagimit të çmimit. Forma shkresore e kontratës si element përbërës i saj
konsiderohej, si rregull, kusht për provueshmërinë e saj, ndërsa regjistrimi i aktit publik kishte
karakter informues për të tretët, si dhe shërbente si prezumim relativ i pronësisë të subjektit të
regjistruar si pronar, apo të së drejtës tjetër reale të përfituesit të saj.

Në periudhën e regjimit komunist, pas shfuqizimit të Kodit Civil të 1929, problematika që

trajtojmë në këtë punim rregullohej në Dekretin “Mbi Pronësinë” dhe në Ligjin mbi Veprimet
Juridike dhe Detyrimet.

Duke i parë nenet 167, 169, 170 të LVJD-së, në harmoni me nenin 41 të Dekretit “Mbi
Pronësinë”, arrihet në përfundimin që pronësia e sendeve të shitur, të paluajtshme dhe të
luajtshme individualisht të përcaktuar, kalonte menjëherë tek blerësi që në momentin e lidhjes së
kontratës së shitjes, që respektonte kërkesat e një kontrate të vlefshme, duke pasur parasysh
vullnetin e ndërsjelltë e të pavesuar të palëve, shkakun dhe objektin e ligjshëm, si dhe formën e
kërkuar nga ligji. Në këtë regjim juridik një numër shumë i kufizuar sendesh të paluajtshme
emërtoheshin pronë personale , ose pronë private. Shteti diktatorial kishte imponuar masa
shtrënguese që synonin kufizimin ekstrem deri në zhdukje të pronësisë private, edhe për ato pak
sende të paluajtshme, që konsideroheshin me terma të paqarta dhe të pakuptimta si pronë
personale apo private. Qarkullimi civil i atyre pak sendeve të paluajtshme, që lejohej të ishin në
pronësi të individëve, ishte shumë i kufizuar dhe nën një kontroll të rreptë të shtetit. Në këto
kushte nuk kishte mundësi për të shprehur lirisht pikpamjet juridike edhe nga ato pak
personalitete të shquara me formim të lartë profesional, të cilët për të mbijetuar detyroheshin të
pranonin në heshtje edhe paradokse të tilla si ai, sipas të cilit pronar nuk të bën kontrata e
vlefshme për kalimin e pronësisë por veprimi i regjistrimit të aktit në kadastër apo
hipotekë. Deri në prishjen e marrdhënijeve me ish Bashkimin Sovjetik, reklamohej se e drejta

7
jonë civile ndiqte modelin e të drejtës sovjetike, ndërsa thuhej se ajo vetë në stil dhe në
teknikalitete, por jo në ideologji dhe filozofi, kishin ndikime nga e drejta gjermane. Për këtë sot
mund të shtrohet pyetja: A njihej në të drejtën sovjetike dhe tek ne si koncept juridik dhe a
pranohej se gjënte rregullim ligjor dhe aplikim në praktikë doktrina gjermane e “kontratës reale
abstrakte”?

Referuar dispozitave të Kodit Civil të vitit 1981 vërejmë një ndryshim thelbësor përsa i përket
rregullimit të kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme në krahasim me legjislacionin e
mëparshëm të shfuqizuar (Dekreti Mbi Pronësinë dhe LVJD). Sipas legjislacioni të mëparshëm
kontrata për kalimin e pronësisë ishte konsensuale dhe pronësia kalonte nga pronari i mëparshëm
tek pronari i ri që në momentin kur palët kishin rënë dakord për kushtet thelbësore të saj, d.m.th.
që në momentin kur kontrata konsiderohej e lidhur. Me lidhjen e kontratës së shitjes që në atë
moment pronësia i kalonte blerësit, bashkë me rrezikun e humbjes apo dëmtimit të sendit të
shitur pa fajin e asnjerës palë, pavarësisht momentit të dorëzimit të sendit dhe momentit të
pagimit të çmimit nga blerësi.

Në ndryshim nga kuadri ligjor i mëparshëm, sipas Kodit Civil të vitit 1981 pronësia nuk kalonte
që në çastin e lidhjes së kontratës, por kalonte në momentin e dorëzimit të sendeve, të luajtshme
apo të paluajtshme, d.m.th. kontrata e shitjes ishte kontratë reale. Megjithatë, duhet të pranojmë
se në një shtet me një diktaturë nga më të egrat që kishte parë njerëzimi, ku me kushtetutën e vitit
1976 dhe me ligj ndalohej prona private, ku ishte gjetur, apo huazuar, termi “pronë vetjake” dhe
ku pronë vetjake e paluajtshme konsiderohej vetëm një shtëpi banimi dhe ndonjë ngrehinë në
oborr dhe/ose në atë pak tokë bujqësore vetjake, që i përkiste sipas statutit në përdorim familjes
kooperativiste, ku e gjithë toka konsiderohej pronë shtetërore, ku edhe oborri i shtëpisë së
banimit dhe ndonjë parcelë e vogël toke bujqësore konsiderohej jo në pronësi por e dhënë në
përdorim, pak rëndësi kishte përcaktimi, klasifikimi, interpretimi dhe aplikimi i koncepteve
dhe termave juridike pronë private dhe pronë vetjake, transferim pronësie, kontratë konsensuale,
kontratë reale, çast i kalimit të pronësisë, etj. Në veçanti klasifikimi në pronë private dhe pronë
vetjake nuk është thjesht dhe vetëm një “produkt shqiptar”. Ai është huazuar nga modelet e
vendeve ish socialiste të Europës Lindore. Për shembull, klasifikimin në pronësi private dhe
pronësi personale e hasim në legjislacionin hungarez të asaj kohe, sipas të cilit pronë private
konsideroheshin mjetet e prodhimit, ndërsa pronë personale sendet e konsumit.

Pas rrëzimit të shtetit diktatorial në fillim të viteve 90-të, sidomos pas miratimit të Dispozitave
Kryesore Kushtetuese , si dhe pas miratimit të Kodit Civil që hyri në fuqi në 1 nëntor 1994, besoj
se referencat në legjislacionin, në doktrinën dhe në jurisprudencën e mëparshme, duhet të shihen
vetëm në aspektin historik. Pas ndryshimit të sistemit diktatorial dhe kalimit në një sistem
demokratik, ku e drejta përbën bazën dhe kufinjtë e veprimtarisë së shtetit dhe ku sistemi
ekonomik bazohet në pronën private e publike, si dhe në ekonominë e tregut e në lirinë e
veprimtarisë ekonomike, kodet dhe ligjet e reja të miratuara, kërkojnë edhe interpretimin e
zbatimin e tyre nëpërmjet zhvillimit të një doktrine dhe jurisprudence të re, sipas arritjeve më të
përparuara të vendeve demokratike perëndimore.

8
 3. Kushtet, mënyra dhe momenti i kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me
kontratë sipas Kodit Civil të 1994-s.

Sipas Kodit Civil në fuqi kalimi i pronësisë së sendeve të paluajtshme bëhet që në momentin e
lidhjes së kontratës, e cila, për të qënë e vlefshme, duhet të respektojë edhe formën noteriale.
Duke qënë se neni 83 i këtij kodi, nga mënyra e formulimit të tekstit të tij, si dhe nga
kontradiktat e tij me formulimet e disa dispozitave të tjera, ka lënë shkas për interpretime të
ndryshme përsa i përket vlefshmërisë së kontratës, që megjithëse ka respektuar formën noteriale,
nuk është regjistruar, në praktikën gjyqësore janë mbajtur qëndrime të ndryshme, prandaj për t’i
unifikuar qëndrimet lindi si domosdoshmëri të vendoste Gjykata e Lartë në Kolegje të
Bashkuara.

Me Vendimi Unifikues nr. 01, datë 06.01.2009, Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë, kanë
shtruar për efekt të unifikimit të praktikës gjyqësore pyetjet e mëposhtme:
1. Cili është interpretimi ligjor i nenit 83 të Kodit Civil, i cili ka përcaktuar, se:
“veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendit të paluajtshëm dhe të drejtave reale mbi to
duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, ndryshe nuk është i vlefshëm”?;
2. Regjistrimi i aktit noterial të shitjes së një sendi të paluajtshëm është kusht pa të
cilin nuk mund të fitohet pronësia mbi sendin?
3. Nëse mund të ngrihet padia për të drejta reale nga personi që pretendon se ka titull
pronësie të ligjshëm mbi sendin e paluajtshëm, por që nuk e ka të regjistruar në zyrën e
regjistrimit të pasurive të paluajtshme?

Kolegjet e Bashkuara kanë konstatuar, se: “... ka dispozita të Kodit Civil dhe të ligjeve të tjera të
veçanta, të cilat bien ndesh me njera tjetrën dhe në këto kushte është i domosdoshëm unifikimi i
praktikës gjyqësore”. Gjithashtu, referuar pjesës hyrëse të vendimit, vërejmë se dy gjykatat e
faktit, Gjykata e Rrethit Gjyqësor Lezhë dhe Gjykata e Apelit Shkodër, në gjykimin e çështjes në
fjalë kanë mbajtur qëndrime diametralisht të kundërta

Referuar provave të çështjes, ashtu siç i kanë vlerësuar dy gjykatat e faktit, dhe dispozitave
përkatëse të Kodit Civil, Kolegjet e Bashkuara kanë vërejtur se veprimi juridik i kontestuar nga
pala e paditur është i vlefshëm sepse i plotëson të gjitha kushtet për vlefshmërinë e tij, që janë:
zotësia për të vepruar e palëve të veprimit juridik, përputhja e vullneteve të brendshme me
shfaqjen e jashtme, forma noteriale e kërkuar nga ligji për vlefshmërinë, pëlqimi i ndërsjelltë i
palëve (konsensualiteti), shkaku i ligjshëm, objekti i përcaktuar dhe i ligjshëm.

Në përgjigje të tre pyetjeve të shtruara për diskutim Kolegjet e Bashkuara, me shumicë votash,
kanë konkluduar, se: Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme është i
vlefshëm sepse i plotëson të gjitha kushtet e e parashikuara në nenet 79, 663, 659 të Kodit Civil.

Pronësia mbi një pasuri të paluajtshme kalon në çastin e lidhjes së kontratës së tjetërsimit të kësaj
pasurie. Blerësi ose përfituesi i kësaj pasurie bëhet pronar i ligjshëm i saj që në momentin e
nënshkrimit të kontratës duke fituar dhe të gjitha të drejtat dhe detyrimet që lidhen me të qënit
pronar mbi këtë pasuri.

9
Regjistrimi ose transkriptimi i një veprimi juridik nuk është element i vlefshmërisë së tij.
Mosregjistrimi i kontratës në rregjistrat e pasurive të paluajtshme nuk e bën kontratën e
tjetërsimit të pasurive të paluajtshme të pavlefshme, por nuk i jep mundësinë blerësit që ta
tjetërsojë atë tek të tretët. Kontrata e cila nuk është regjistruar është e perfeksionuar dhe e
vlefshme dhe ka efekte thelbësore. Edhe përpara regjistrimit në regjistrin e pasurive të
paluajtshme, përfituesi i të drejtave bëhet pronar i pasurisë së paluajtshme dhe ky legjitimohet të
ushtrojë të drejtat e tij përkundrejt të tretëve, përveç tjetërsimit të pasurisë së paluajtshme në
favor të të tretëve.

Paditësi legjitimohet të ngrejë padinë e rivendikimit në se ai provon që është pronar mbi pasurinë
e paluajtshme me anë të kontratës, trashëgimisë, etj.
Në një botim të Gjykatës së Lartë të vendimeve unifikuese, me komentet përkatëse rreth tyre,
sqarohet, se: “Në gjykimet e këtij lloji me objekt “lirimin dhe dorëzimin e sendit”, neni 296 i
Kodit Civil, pronësia mbi sendin mund të provohet me kontratë, trashëgimi, etj., që përbëjnë
provën e titullit që kërkohet të njihet”.

Më tej në vendim, Kolegjet e Bashkuara kanë konkluduar se regjistrimi dhe

transkriptimi janë një mjet i nevojshëm për t’i dhënë publicitetin kontratës, për të bërë të njohur
ekzistencën e saj dhe të pronarit nga të tretët, d.m.th. ka vlerë deklarative, njohëse dhe nuk ka
vlerë krijuese. Regjistrimi dhe transkriptimi nuk janë elemente të perfeksionimit të kontratës dhe
as kusht për fitimin e pronësisë së pasurisë së paluajtshme. Në eventualitet të regjistrimit të një
veprimi juridik absolutisht të pavlefshëm apo relativisht të pavlefshëm, regjistrimi nuk eleminon
pavlefshmërinë e tij, por vetëm pasqyron faktin e regjistrimit të titullit të pronësisë, d.m.th. që
përfituesi është regjistruar si pronar në bazë të të dhënave të regjistrimit. Përveç parimit të
deklarimit gjen zbatim edhe parimi i prioritetit në kohë, i cili nënkupton se akti që regjistrohet i
pari në regjistrin publik ka vlerë mbizotëruese, duke ruajtur në të njëjtën kohë vazhdimësinë e
regjistrimeve.

Në mënyrë të përmbledhur, prej këtij arsyetimi rezulton përfundimi që personi i cili ka

regjistruar veprimin juridik me cilësinë e fituesit të pronësisë së sendit objekt të tij, prezumohet
pronar i tij, por ky prezumim nuk është absolut, sepse çdo person tjetër që pretendon pronësisë,
edhe pse nuk e ka regjistruar titullin, legjitimohet të ngrejë padinë e rivendikimit të sendit, duke
pretenduar dhe duke pasur barrën e provës për të provuar, në një procedim provues të cilësuar si
“diabolik”, se titulli i pronësisë që ai zotëron, edhe pse nuk figuron i regjistruar, është i vlefshëm
dhe se i pavlefshëm është titulli i regjistruar i fundit dhe/ose titujt e tjerë të pararegjistruar, në
zbatim të parimit që askush nuk mund t’i kalojë tjetrit një të drejtë që nuk e ka fituar vetë më
parë në një mënyrë të ligjshme.

Me këtë arsyetim, Kolegjet e Bashkuara, referuar kuadrit ligjor në fuqi dhe në interpretim të tij
kanë mbajtur qëndrim të ndryshëm nga qëndrimi i praktikës gjyqësore dhe i doktrinës së para
viteve 90-të të shekullit të kaluar, sipas të cilës, në qoftë se një pronar e shet dy herë një pronë të
paluajtshme, pronar konsiderohet ai që e regjistron i pari titullin e pronësisë, edhe pse kontrata e
tij mund të mbajë një datë të mëvonshme. Konkretisht, pranohej se: “kur sendi që u është shitur
shumë personave nga i njëjti pronar është i paluajtshëm, pronësia i kalon atij që më parë ka

10
regjistruar kontratën në zyrën e hipotekës ose kadastrës” (neni 41, paragrafi 2, i Dekretit të
Pronësisë).

Në përfundim, referuar nenit 296 të Kodit Civil, Kolegjet e Bashkuara shprehen se në këtë lloj
gjykimi sqarimi i titullit të pronësisë ka vlerë thelbësore. Për njohjen e titullit të pronësisë
gjykata duhet të bëjë një hetim thelbësor mbi ekzistencën, vlefshmërinë dhe relevancën e titullit
të pronësisë mbi sendin. Në përfundim ka vendosur prishjen e vendimit të Apelit, që kishte
vendosur prishjen e vendimit të gjykatës së shkallës së parë dhe pushimin e gjykimit, me
arsyetimin e gabuar se pala paditëse nuk legjitimohej aktivisht për rivendikimin e një prone të
paluajtshme të fituar nga pronari i mëparshëm me kontratë noteriale, sepse nuk figuronte e
regjistruar si pronare në regjistrat e pasurive të paluajtshme.

Referuar përmbajtjes së neneve 750 e 83 të Kodit Civil, pakica shprehet se, nga vetë natyra e
ndërtimit të tyre dhe përcaktimet e bëra në to, këto dispozita nuk lënë asnjë hapësirë për të
interpretuar, apo gjykuar ndryshe. Më tej, gjyqtarja në pakicë shprehet se, regjistrimi i pasurive
të paluajtshme përbën një element vendimtar të fitimit të pronësisë së paluajtshme nëpërmjet
kontratës së shitjes, për dy arsye: e para, sepse ai parashikohet si detyrim shprehimisht në nenin
83 të Kodit Civil dhe, e dyta, sepse i shërben qëndrueshmërisë së regjimit juridik të pasurive të
paluajtshme në qarkullimin civil. Regjistrimi i pasurisë së paluajtshme në tërësi i jep mundësinë
pronarit të ushtrojë lirisht tagrin e disponimit të sendit të paluajtshëm.

Gjyqtarët e tjerë në pakicë kanë shprehur mendimin e tyre se, në kundërshtim me kompetencën e
Kolegjeve të Bashkuara për njehsimin e praktikës gjyqësore, shumica ka marrë përsipër të
njehsojë praktikën lidhur me kuptimin e përmbajtjes së nenit 83 të Kodit Civil, jo se ka patur
praktika të ndryshme të mëparshme në Kolegjet e thjeshta, por “çmojnë se ka disa dispozita të
Kodit Civil dhe të ligjeve të tjera të veçanta, të cilat bien ndesh me njera tjetrën ...”, kundërshti
këto (edhe sikur të ekzistojnë), të cilat mund të përbëjnë objekt sheshimi vetëm për ligjvënësin
dhe për asnjë institucion tjetër (veç Kuvendit dhe Gjykatës Kushtetuese), përfshirë edhe Kolegjet
e Bashkuara të Gjykatës së Lartë.

Pakica shprehet se është e mendimit që Kolegjet nuk kanë argumentuar as ligjërisht dhe as
teorikisht lënijen pa fuqi të dy kushteve kumulative, të domosdoshme ligjore, që parashikohen në
këtë dispozitë për vlefshmërinë e veprimit juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të
paluajtshme dhe të drejtave reale mbi to. Sipas tyre, regjistrimi është kusht i barazvlefshëm me
aktin noterial në funksion të vlefshmërisë së vetë veprimit juridik të kalimit të pronësisë.

Më tej pakica shprehet se regjistrimi i aktit noterial përbën prezumim ligjor për fitimin e të
drejtës së pronësisë deri në provimin e të kundërtës me vendim gjyqësor të formës së prerë dhe
nuk ka të bëjë vetëm me mundësinë e transaksioneve në të ardhmen. Regjistrimi trajtohet në dy
aspekte të lidhura pazgjidhshmërisht midis tyre: 1) regjistrimi duhet bërë përndryshe veprimi
juridik përkatës nuk është i vlefshëm, 2) regjistrimi duhet bërë sepse pasuria e paluajtshme nuk
mund të tjetërsohet dhe nuk mund të ngarkohet me ndonjë barrë.

Më poshtë po përpiqem të paraqes mendimet e mia të kundërta me parashtrimet dhe përfundimet

e arritura nga pakica. Referuar kuadrit kushtetues e ligjor të periudhës para ndryshimeve
kushtetuese e ligjore në kuadrin e zbatimit të Reformës në Drejtësi, kohë në të cilën doli edhe

11
Vendimi Unifikues nr. 1, datë 06.01.2009 i Kolegjeve të Bashkuara, shqyrtimi i çështjeve për
unifikimin apo ndryshimin e praktikës gjyqësore merrte shkas në këto raste:
1. Kur kishte qëndrime të ndryshme për çështje të ngjashme midis trupave gjyqësore
të ndryshme brenda të njëjtit kolegj;
2. kur gjatë shqyrtimit të një çështjeje të caktuar brenda të njejtit trup gjykues
qëndrimet për probleme të caktuara juridike kanë qënë të ndara dhe vetë trupi gjykues e ka
çmuar të nevojshme që të investonte Kolegjet e Bashkuara;
3. Kur janë konstatuar qëndrime të ndryshme për çështje të ngjashme midis gjykatave
të apeleve;
4. Kur janë konstatuar qëndrime të ndryshme për çështje të ngjashme midis gjykatave
të apeleve dhe gjykatave të rrethave gjyqësore. Është pranuar edhe mundësia e investimit të
Kolegjeve të Bashkuara edhe kur e njëjta çështje me një problematikë të caktuar që paraqiste
interes ishte trajtuar ndryshe nga shkalla e parë dhe ndryshe nga apeli.

Nisur nga sa vë në dukje më lart, ndryshe nga sa shprehet pakica, pasja e praktikave të ndryshme
të mëparshme në trupa gjykuese të ndryshme të të njëjtit Kolegj (kolegje të thjeshte, siç shprehet
pakica) nuk ka qënë dhe nuk mund të ishte rasti i vetëm i investimit të Kolegjeve të Bashkuara
për unifikimin e praktikës gjyqësore.

Pakica gabon edhe kur shprehet se nuk u takon Kolegjeve të Bashkuara të vendosin kur çmojnë
se ka disa dispozita të Kodit Civil dhe të ligjeve të tjera të veçanta të cilat bien ndesh me njera
tjetrën. Në të kundërt, jo vetëm Gjykata e Lartë, por edhe gjykatat e shkallës së parë e të apelit,
janë të detyruara të shprehen me vendime edhe në një eventualitet të tillë. Haptazi i gabuar është
përfundimi që, edhe në qoftë se ka kundërshti midis dispozitave të ndryshme brenda Kodit Civil
apo të ligjeve të tjera, këto i takojnë t’i zgjidhë Kuvendi dhe Gjykata Kushtetuese. Gjykata e
Lartë nuk është e detyruar dhe nuk mund të presë duke i lënë çështjet pa shqyrtuar në pritje të
eventualitetit të miratimit të normave të reja e të ndryshimit të normave ekzistuese prej organit
ligjvënës. Nga ana tjetër Gjykata Kushtetuese as interpreton normat ligjore e as krijon norma të
reja. Gjithashtu Gjykata Kushtetuese nuk ka juridiksion të shqyrtojë çështje me objekt shfuqizim
të një vendimi unifikues të Gjykatës së Lartë, por edhe këto vendime indirekt mund të mbeten pa
fuqi në rastet kur dispozita ligjore e interpretuar nga Gjykata e Lartë shfuqizohet më vonë si
antikushtetuese. Duke u shfuqizuar dispozita që është interpretuar rrjedhimisht mbetet pa fuqi
edhe interpretimi i unifikuar i saj.

Pakica në arsyetimin e saj niset nga interpretimi gjuhësor i nenit 83, paragrafi 1, të Kodit Civil,
duke u shprehur se forma me akt noterial dhe regjistrimi janë dy kushte kumulative dhe të
barazvlefshme ligjore për vlefshmërinë e veprimit juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të
paluajtshme, duke u nisur nga përdorimi i lidhëses ‘dhe’. Autori S. Kaso, nisur nga interpretimi
gjuhësor shkon akoma më tej, duke u shprehur se në këtë rast nuk kemi një unifikim apo
ndryshim të praktikës gjyqësore, por “ndryshim, pakësim, ose fshirje të dispozitës ligjore apo
pjesëve të saj”. Po të mbështeteshim vetëm te rregullat gjuhësore, në qoftë se do të mjaftoheshim
vetëm me interpretimin gjuhësor, ky përfundim do të ishte i vështirë të kundërshtohej. Por, që në
kohën e postglosatorëve dhe jo më në kohët moderne është pranuar gjerësisht se ky lloj
interpretimi është i pamjaftueshëm. Edhe sikur përmbajtja e normës të jetë e përcaktuar qartë
sipas rregullave gjuhësore dhe sipas tyre të mos lerë shkas për kuptime të ndryshme, përsëri
mund të krijohet një situatë kontradiktore jo vetëm në kuptimin që merr norma, por edhe në

12
raport me normat e tjera të lidhura me të. Prandaj interpretimi gjuhësor është i pamjaftueshëm
dhe, për të arritur në një përfundim të saktë e të drejtë, krahas interpretimit gjuhësor duhet të
bëjmë interpretimin logjik, sistematik, etj.

Duke pasur parasysh regullat e interpretimit logjik dhe sistematik, saktësia e rregullit provohet
nga arsyeja dhe nga lidhja dhe bashkëveprimi i ndërsjelltë me rregullat e tjera. Kusht për
vlefshmërinë e kontratës së kalimit të pronësisë së sendit të paluajtshëm është forma e kërkuar
nga ligji (akti noterial), krahas kushteve të tjera të domosdoshme për qënijen (lidhjen e kontratës)
dhe vlefshmërinë e saj: pëlqimi i vullnetshëm i palëve, shkaku dhe objekti i ligjshëm. (neni 663 i
Kodit Civil). Plotësimi vetëm i kushteve të mësipërme së bashku me kushtin e formës noteriale,
ka kuptim për të arritur në përfundimin që kontrata është e vlefshme dhe që gjithashtu, referuar
nenit 164 të Kodit Civil, rezulton që pronësia ka kaluar nga shitësi tek blerësi që në momentin e
lidhjes së kontratës, pa qënë kërkesë e domosdoshme dorëzimi i sendit për të përcaktuar çastin e
kalimit të pronësisë.

Si konkluzion, në qoftë se i supozojmë të shkëputur nga njeri tjetri të dy kushtet e parashikuara

në nenin 83 të Kodit Civil, por të lidhur me kushtet e tjera të domosdoshme, logjikisht kushti i
parë mund të prodhojë pasoja, ndërsa i dyti jo.

Kontrata e shitjes së sendeve të paluajtshme, e të drejtave të tjera reale, si edhe e shitjes së

sendeve të luajtshme individualisht të përcaktuara, është kontratë konsensuale, d.m.th. ajo
kunsiderohet e lidhur kur palët janë marrë vesh për kushtet thelbësore të saj. Që në atë moment
pronësia ka kaluar tek pala blerëse. Në të kundërt, në qoftë se do të ishte pranuar që kontrata e
shitjes të ishte kontratë reale, d.m.th. që pronësia të kalonte tek blerësi në momentin e dorëzimit
të sendit dhe jo në momentin e lidhjes së kontratës, vetëm atëhere mund të pranohej si element
konstituitiv i kontratës së shitjes dorëzimi efektivisht i sendit që, në rastin e sendeve të luajtshme
është kalimi fizik në dorëzim tek blerësi, ndërsa për sendet e paluajtshme dorëzimi konstruktiv,
marrja në dorëzim e aktit noterial, regjistrimi i tij në emër të pronarit të ri dhe pajisja e tij me
çertifikatën e pronësisë. Është e vërtetë që subjekti i regjistruar prezumohet pronar, por ky
prezumim nuk është absolut, por relativ.

Prezumimi i pronësisë së personit të regjistruar si pronar qëndron në fuqi deri sa të provohet kush
është pronari i vërtetë me vendim gjyqësor të formës së prerë. Në qoftë se shitja e parë i plotëson
kushtet thelbësore për vlefshmërinë e saj në përmbajtje dhe në forme (me akt noterial) ajo është e
vlefshme, sepse që në momentin e lidhjes së kontratës është transferuar pronësia, ndërsa shitja e
mëvonëshme, edhe pse mund të jetë regjistruar më parë, nuk mund të jetë e vlefshme, sepse
pronari i mëparshëm e kishte humbur pronësinë që në momentin e lidhjes së kontratës së parë.
Rrjedhimisht, ai nuk mund t’i kalojë një blerësi të dytë një të drejtë që nuk e kishte vetë. Më
shitjen e dytë dhe regjistrimin ai i kalon blerësit të dytë posedimin dhe gëzimin e përkohshëm të
sendit, por posedimi dhe gëzimi mund të goditen në çdo kohë, deri sa nuk është plotësuar afati i
parashkrimit fitues pa titull dhe deri sa përfituesi nuk ka mundur të sigurojë një vendim gjyqësor
të formës së prerë (nenet 169 – 170 të Kodit Civil). Në këtë rast titulli i fitimit të pronësisë është
vendimi gjyqësor, si mënyrë primare e fitimit të pronësisë, dhe jo kontrata, si mënyrë e
prejardhur.

13
 KONKLUZIONE

 Gjykata e Lartë - si instanca që qëndron në krye të pushtetit gjyqësor të Republikës së

Shqipërisë me vendimet e saj për rishikimin e vendimeve të gjykatave të apelit dhe të
shkallës së parë, sidomos me vendimet për unifikimin apo ndryshimin e praktikës
gjyqësore, luan një rol të rëndësishëm edhe për forcimin e konsolidimin dhe
marrdhënijeve ekonomike në vendin tonë, në veçanti për zgjidhjen drejt të çështjeve
lidhur me marrdhënijet e pronësisë dhe ato kontraktore, në sistemin që bazohet në
ekonominë e tregut, inisiativën e lirë dhe konkurencën e ndershme.

 Unifikimi i praktikës gjyqësore, ose, thënë ndryshe, interpretimi i unifikuar i normave

juridike në përgjithësi dhe në veçanti i atyre që rregullojnë marrdhënijet e pronësisë e të
detyrimeve, udhëhiqet nga parimet kushtetuese të barazisë përpara ligjit dhe të sigurisë
juridike.

 Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë është një kontribut i

vlefshëm në këtë drejtim.

 Nëpërmjet parashtrimit të argumentave të mia në mbështetje të këtij vendimi unifikues

dhe të argumentave që kundërshtojnë mendimin e pakicës, si dhe artikullin e botuar që
është në një linjë me ta, arrij në përfundimin se, për problematikën në fjalë legjislacioni
dhe jurisprudenca jonë i përshtaten dhe duhet të ndjekin modelin franko-italian.

 Kodi Civil shqiptar, pavarësisht ndonjë pasaktësie formulimi të dispozitave përkatëse,

kontradiksioni apo ambiguiteti, kryesisht ka ndjekur modelin romanistik (franko-italian)
të kontratës kauzale dhe jo modelin gjerman të “kontratës reale abstrakte”.

14
 REFERENCAT

- Kodi Civil (1929), Botim i Ministrisë së Drejtësisë. Shtyp. Cav. G. Direttore & c

- Dekreti “Mbi Pronësinë” nr. 2083, datë 06.07.1955

- Ligji “Mbi Veprimet Juridike dhe Detyrimet”. Nr. 2359, datë 15.11.1956

- Kodi Civil, Ligj nr. 6340, datë 26.06.1981 (Përmbledhja Kodet e Republikës Popullore
Socialiste të Shqipërisë, Tiranë 1982)

- Ligji “Për Dispozitat Kryesore Kushtetuese”, Nr. 7491, datë 29.04.1991

- Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë, Ligj nr. 7850, datë 29.07.1994. (me ndryshimet e
mëvonshme)

- E drejta civile II (Pronësia) Prof. Dr. Ardian Nuni, Luan Hasneziri (Master), Tiranë 2010

- Përmbledhje e Vendimeve Unifikuese (1999- 2002). Maj 2002, fq. 264 – 275

- Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë me nr. 01, datë

06.01.2009.

15