Chương 2

NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ

LUẬT ĐẤT ĐAI
1. Khái niệm Luật Đất đai
1.1. Định nghĩa Luật đất đai (xem thêm
Giáo trình)
Luật đất đai là lĩnh vực pháp luật gồm:
“toàn bộ những quy phạm pháp luật điều
chỉnh những quan hệ xã hội phát sinh trực
tiếp trong quá trình sở hữu, quản lý và sử
dụng đất đai”.
=> Phân biệt LĐĐ với tư cách là “đạo
luật” với LĐĐ với tư cách là “ngành luật”
1.2. Đối tượng và phương pháp điều
chỉnh

1.2.1. Đối tượng điều chỉnh của Luật

Đất đai
- Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà
nước với nhau: phát sinh trong quá trình phối
hợp quản lý đất đai.
- Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà
nước với người SDĐ và các chủ thể khác
của QHPL đất đai: phát sinh trong quá trình
thực hiện quyền sở hữu & quản lý đất đai.
- Nhóm quan hệ giữa người SDĐ với nhau
và với các chủ thể khác: phát sinh trong
quá trình thực hiện QSDĐ.
1.2.2. Phương pháp điều chỉnh
- Phương pháp quyền uy (mệnh lệnh):
điều chỉnh mối quan hệ giữa:
+ các cơ quan nhà nước với nhau
+ các cơ quan nhà nước với tổ chức, cá
nhân khác.
- Phương pháp bình đẳng thỏa thuận:
điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể với
nhau trong quá trình thực hiện QSDĐ.
1.3. Các nguyên tắc của Luật Đất đai
1.3.1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
a. Cơ sở xác lập: học thuyết Marx – Lenin về
CNXH.
b. Cơ sở pháp lý: Điều 53 HP 2013, Điều 4 LĐĐ
2013
c. Thể hiện nguyên tắc:
- Nhà nước là chủ thể duy nhất có đủ quyền năng
của chủ sở hữu đất đai;
- Việc thực hiện QSH đất đai của Nhà nước phải vì
lợi ích toàn dân.
1.3.2. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
a. Cơ sở xác lập:
Xuất phát từ vai trò của quy hoạch và pháp
luật.
* QH SDĐ: quyết định hiệu quả SDĐ;
* Pháp luật: quyết định hiệu quả và hiệu lực
quản lý nhà nước về đất đai.
b. Cơ sở pháp lý: Điều 1 LĐĐ 2013
c. Thể hiện nguyên tắc
* Về quy hoạch:
- Là nội dung quan trọng của Luật Đất đai
(Điều 35 – 51 LĐĐ 2013 đã sửa đổi; TT
29/2014/TT-BNTMT)
- Là căn cứ thực hiện tất cả các hoạt động
điều phối đất đai.
* Về mặt pháp luật:
- Nhà nước ban hành hệ thống QPPL để
quản lý đất đai;
- Nhà nước xây dựng bộ máy quản lý nhà
nước đất đai thống nhất;
- Xác lập chế độ sử dụng đất thống nhất
đối với từng loại đất.
1.3.3 Nguyên tắc ưu tiên, bảo vệ quỹ đất
nông nghiệp

a. Cơ sở xác lập
Xuất phát từ vai trò của đất nông nghiệp:
- Ổn định kinh tế xã hội;
- An ninh lương thực;
- Bảo vệ môi trường.
b. Cơ sở pháp lý: xuyên suốt các quy
định về quản lý đất đai
c. Thể hiện nguyên tắc (Điều 54, 57, 58,
59, Điều134 - 137 LĐĐ 2013; NĐ 35/2015,
NĐ 62/2019)
- Ưu tiên: ưu đãi đối với người sản xuất
nông nghiệp.
- Bảo vệ: hạn chế chuyển đất nông nghiệp
sang mục đích khác.
1.3.4. Nguyên tắc sử dụng đất hợp lý,
tiết kiệm, khuyến khích người sử dụng
đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của
đất
a. Cơ sở xác lập
Xuất phát từ vai trò của đất đai đối với đời
sống tự nhiên, xã hội loài người.
b. Cơ sở pháp lý (Điều 6, 9 LĐĐ 2013)
c. Thể hiện nguyên tắc (Giáo trình)
1.4 Nguồn của Luật đất đai
1.4.1. Định nghĩa (Giáo trình)
1.4.2. Phân loại nguồn
Dựa trên cơ sở thẩm quyền ban hành và giá
trị áp dụng:
* Văn bản pháp luật của TW
* Văn bản pháp luật của địa phương
Các văn bản pháp luật đất đai quan trọng
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định thi hành một số điều của LĐĐ 2013;
- NĐ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về
giá đất;
- NĐ 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- NĐ 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- NĐ 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất;
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP 06/01/2017;
- Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019
- Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày
29/9/2017…
2. Quan hệ PLĐĐ
2.1. Khái niệm
- Quan hệ pháp luật đất đai là các quan hệ
xã hội được các quy phạm pháp luật đất đai
điều chỉnh.
- Quan hệ pháp luật đất đai không đồng
nhất với quan hệ đất đai.
2.2. Đặc điểm QHPLĐĐ
- Liên quan đến nhiều lĩnh vực đời sống xã
hội;
- Là quan hệ pháp luật tài sản vừa có tính
hành chính;
- Được điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực pháp
luật khác nhau.
2.3. Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai
2.3.1. Chủ thể sở hữu
- Là Nhà nước.
- Nhà nước là chủ thể thường xuyên của
các quan hệ pháp luật đất đai.
2.3.2. Cơ quan quan lý nhà nước về
đất đai (Điều 24, 25 LĐĐ 2013; Điều 4,
5 NĐ43/2014/NĐ-CP; NĐ
01/2017/NĐ-CP; NĐ 36/2017/NĐ-CP)
- Các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm
quyền chung: Chính phủ; UBND các cấp.
- Cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm
quyền riêng: cơ quan tài nguyên môi trường
các cấp (bao gồm cả VPĐK đất đai; tổ chức phát
triển quỹ đất).
* Lưu ý: một số cơ quan quản lý nhà nước
thuộc các ngành và lĩnh vực khác (tài chính,
xây dựng,…) có tham gia quản lý đất đai ->
không gọi là cơ quan quản lý đất đai.
 CÔ CAÁU CÔ QUAN QUAÛN LYÙ NHAØ NÖÔÙC VEÀ ÑAÁT ÑAI

Chính phuû

Boä TNMT

UBND caáp tænh

TC Phaùt trieån Vaên phoøng
Quyõ ñaát Sôû TNMT Ñaêng kyù
Đâất đai
UBND caáp huyeän
Chi
nhánh
Phoøng TNMT
Chi nhánh

UBND caáp xaõ

Công chức ä
ñòa chính
* Nhiệm vụ, quyền hạn VPĐKĐĐ (TT
15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC)
- Đăng ký đất đai;
- Cấp GCN;
- Đăng ký giao dịch;
- Cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa
chính…
* Nhiệm vụ, quyền hạn TCPTQĐ (TT
16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC)
- Lập kế hoạch tổ chức thực hiện việc
thu hồi đất;
- Quản lý quỹ đất sạch;
- Lập, tổ chức thực hiện phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Tạo lập quỹ đất sạch (bằng cách nhận
chuyển nhượng);…
2.3.3. Chủ thể sử dụng đất (Điều 5 LĐĐ
2013)

2.3.3.1. Khái niệm

* Là những chủ thể được phép trực tiếp
SDĐ, có quyền và nghĩa vụ của người SDĐ
theo pháp luật đất đai.
* Quyền đặc trưng cơ bản: quyền được cấp
GCN đối với QSDĐ.
* Các trường hợp xác lập
QSDĐ (được cấp GCN):

- Được Nhà nước giao, cho thuê đất;

- Nhận chuyển QSDĐ;
- Đang sử dụng đất được Nhà nước công
nhận QSDĐ;
- Theo căn cứ khác…
(xem thêm Điều 99 Luật đất đai 2013)
2.3.3.2. Phân loại chủ thể sử dụng đất

* Cá nhân:
- Cá nhân có QSDĐ độc lập;
- Không bao gồm cá nhân nước ngoài.
* Hộ gia đình (khoản 29 Điều 3 LĐĐ
2013):
“Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp
luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm
xác lập QSDĐ”.
* Tổ chức trong nước:
- Tổ chức SDĐ không nhằm SXKD;
- Tổ chức kinh tế (khoản 27 Điều 3 LĐĐ
2013):
+ Là tổ chức SDĐ để sản xuất, kinh doanh;
+ Không bao gồm DN có vốn đầu tư nước
ngoài.
* Cơ sở tôn giáo
* Cộng đồng dân cư.
* Tổ chức nước ngoài SDĐ phục vụ cho
các hoạt động ngoại giao, lãnh sự hoăc mục
đích chính trị xã hội khác;
* DN có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ
để thực hiện dự án đầu tư (khoản 7 Điều 5
LĐĐ 2013).
* Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài (xem thêm khoản 3, 4 Điều 3 Luật
Quốc tịch):
- SDĐ để thực hiện dự án đầu tư;
- SDĐ khi sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở
tại Việt Nam.
2.3.3.4. Chủ thể khác

Là các chủ thể tham gia vào QHPL đất đai

không phải với tư cách của các loại chủ thể
nói trên. Ví dụ:
- Chủ thể được phép SDĐ nhưng không
được cấp GCNQSDĐ (chủ thể thuê đất
công ích của UBND xã; thuê QSDĐ của
người khác…);
- Chủ thể nhận thế chấp QSDĐ;…
2.4. Khách thể quan hệ pháp luật đất đai
• 2.4.1. Khái niệm
- Là lợi ích mà chủ thể quan hệ pháp luật
đất đai hướng tới.
- Quan niệm phổ biến: khách thể của quan
hệ pháp luật đất đai chính là đất đai.
2.4.2. Phân loại đất (Điều 10 LĐĐ 2013,
xem thêm TT 27/2018/TT-BTNMT)
2.4.2.1. Nhóm đất nông nghiệp

- Đất trồng cây hàng năm;

- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất rừng (phòng hộ; đặc dụng; sản xuất)
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác (điểm h khoản 1
Điều 10 LĐĐ 2013).
2.4.2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp

- Đất ở:
+ Đất ở nông thôn;
+ Đất ở đô thị.
- Đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp:
+ Đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
+ Đất kinh doanh thương mại, dịch vụ,..
- Đất công cộng:
+ Đất công cộng không có mục đích kinh
doanh;
+ Đất công cộng có mục đích kinh doanh;
- Đất quốc phòng, an ninh;
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa;..
- Đất phi nông nghiệp khác (điểm k khoản
2 Điều 10 LĐĐ 2013).
2.4.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng
Là đất chưa xác định mục đích sử dụng.
* Căn cứ xác định loại đất:
- Điều 11 Luật Đất đai
- Khoản 1 Điều 1 NĐ 01/2017/NĐ-CP
2.5. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể
quan hệ pháp luật đất đai
2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của Nhà
nước
Nhà nước tham gia quan hệ PLĐĐ với 2 tư
cách:
- Chủ sở hữu
- Chủ thể quản lý
2.5.1.1. Quyền
A. Quyền sở hữu:
- Quyền chiếm hữu
- Quyền sử dụng
- Quyền định đoạt (xem Điều 13 LĐĐ
2013)
B. Quyền quản lý nhà nước
2.5.1.2. Nghĩa vụ của Nhà nước
2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của người SDĐ
Về phương diện lý luận, người SDĐ có các
quyền sau:
* Quyền chiếm hữu
* Quyền sử dụng
* Quyền định đoạt đối với QSDĐ
2.5.3. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
khác (Giáo trình)