保研声经管重要资料 仅供保研声内部学员使用

2024 年 1 月 1 日|保研声·商科保研专项群
【热点主题：重定价日，存量房贷利率进一步下调】
【事件回顾】
2024 年 1 月 1 日起，大多数存量房贷将迎来利率下调，调整的幅度是 10 个基点。
按照 12 月最新一期 5 年期以上 LPR（贷款市场报价利率），重定价日在 2024 年
1 月 1 日且于 2023 年 6 月 20 日前办理的房贷，利率将再降 10 个基点（BP）。
2023 年，1 年期和 5 年期以上 LPR 分别降息两次和一次，累计降息 20BP、10BP。
此次利率下调与今年 9 月底开始的调降存量房贷利率并不冲突。与 9 月份存量贷
款利率调整时下调加点部分不同，本次调整的是 LPR。LPR 虽然每月更新 1 次，
但对于贷款客户而言，其利率每年仅能在合同中约定的“重定价日”调整 1 次，
并以重定价日前公布的最新 LPR 为准。据了解，大部分贷款客户的重定价日设为
每年 1 月 1 日。
【问题 1：2023 下半年以来，存量房贷利率为何不断下调？】
【思路】从经济理论与社会现实问题出发，回答“为什么要下调”以及“为什么
现在下调”的问题。
①宏观经济方面：国内外宏观环境复杂多变，经济复苏放缓、动能减弱，与此同
时，受美联储加息、俄乌冲突等影响，中国经济增速放缓，居民认为未来就业、
收入预期存在不确定性，倾向降低负债、减少利息支出。当前的中国，需要提振
消费，扩大社会总需求，以此带动经济增长。存量房贷利率过高，会对居民的消
费形成挤压，当民众背负过高的房贷成本，势必会削减其他消费支出，抑制经济
的复苏与增长。
②社会现实方面：一方面，LPR 不断下降导致此前购房者利率与当前购房者利率
存在较大差异。2019 年 10 月-2023 年 7 月，LPR 从 4.85%降低 65 个基点至 4.20%。
另一方面，存量房贷加点多，新增房贷不加反减。存量与新增房贷加点部分差距
也扩大了存量房贷与新增房贷利差。除此之外，存款利率下调，理财产品的收益
难以对冲房贷利率，对于高利率买房的人来说，提前偿还利率高达 5%甚至 6%的
房贷，成为回报率最高的理财方式。
2023 年初，“提前还房贷”的大潮汹涌而来。由于提前还房贷的人越来越多，

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截止今年 6 月份，个人住房贷款的余额甚至开始出现了负增长。高利率房贷是银
行最优质的资产，利率高且违约率极低，不良率长期在 0.5%以下。越来越多的
人选择提前还款，对商业银行的经营会产生不利影响。
【问题 2：存量房贷利率下调有什么影响？】
【思路】可以从供需双方或微观宏观的角度入手分析，从多个主体的视角看问题。
根据中国人民银行、金融监管总局的通知，已有超过 22 万亿元的存量房贷利率
得到了下调，平均降幅 0.73 个百分点，惠及 1.5 亿人，每年减少借款人利息支
出 1600 亿到 1700 亿元。
① 银行：可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可
压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
② 居民：存量房贷利率下调有助于缓解存量房贷持有者偿债压力，减少提前偿
还存量贷款现象，增加居民端可支配收入，提振消费信心，拉动社会总需求增长。
【英文表达】
贷款市场报价利率 loan prime rate
房贷利率 mortgage rate
基点 basis point
首付 down payment
中央经济工作会议 the annual Central Economic Work Conference
【相关链接】
https://mp.weixin.qq.com/s/fYWBkjtN-UuJYcOUh35u_Q

2024 年 1 月 2 日|保研声·商科保研专项群
【热点主题：哈尔滨火爆出圈，冰雪旅游迎来高热】
【事件回顾】
这个冬天，哈尔滨火了。
进入 12 月份以来，从各地飞往哈尔滨赏冰乐雪的游客络绎不绝，截至 12 月 20
日，哈尔滨机场 2023 年旅客吞吐量突破 2000 万人次，成为 2023 年东北地区首
家客流突破 2000 万的机场。某旅游平台数据显示，哈尔滨热度环比暴涨 300%；

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另有数据显示，哈尔滨首次登顶最受欢迎民宿目的地，元旦民宿预订量同比增长
27 倍。在最受游客喜欢的中央大街商圈，至 2024 年 1 月 8 日，多数五星级酒店
半数左右房型已被预定，超过半数的三星、四星酒店处于客满状态。
虽然开园首日，哈尔滨冰雪大世界因“排队时间长”、“管理能力不足”等原因
而遭遇“退票”风波。不过园方及时给出回应——致歉、整改、退票，各级领导
驻扎现场办公，厚道得让人心疼，引来八方网友隔岸“声援”。这不仅安抚了游
客情绪，还为园区增添了口碑。哈尔滨一连串的应对措施，被称为以“退”为进
的神操作。随后，《致哈尔滨全市人民的一封信》，号召市民承接好这“泼天”
的情谊，以客为先、以客为尊、以客为友、以客为亲，让路让景让利给远道而来
的朋友，再一次拉高冰城的“温度”。
【问题 2：哈尔滨出圈对其他城市旅游经济发展的启示？】
【思路】可以从产品、服务、监管等多主体多角度回答，也可以联系淄博、天津
等其他网红城市进行同类举例说明或正反对比。
①产品上：精准定位市场需求，用互联网思维创新旅游产品供给。与以往的家庭
游、老年游不同，如今旅游群体以年轻人为主，“特种兵式旅游”、City walk、
博物馆游、盖章式旅游、寺庙旅游等玩法进入人们的生活，消费需求与结构发生
改变，旅游产品供给也应与时俱进，推陈出新，抓住热点，迎合市场需求。（如
洛阳借助牡丹文化节的东风，打出“汉服+全城剧本杀+博物馆”组合拳，精准直
击青年游客喜好）。
②服务上：提升旅游产品质量，提高游客出行体验。不断完善城市基础设施和公
共服务，为到访游客提供更加便利、宜居、高品质的城市生活环境。健全旅游公
共服务，完善配套、便捷的旅游基础设施。
（如哈尔滨地铁制作印发了免费的“地
铁摆渡票”，使游客可以免费往返“太阳岛至冰雪大世界地铁站”之间）
③监管上：严厉打击、及时处理出租车宰客、旅游团报价混乱等市场乱象，强化
旅游监管，吸引游客走进来、留下来、还想来，以高品质的旅游产品扩大外地游
客的消费需求，进而带动本地服务业的就业与发展。（如哈尔滨提供旅游专线诚
信指导价、淄博畅通线上线下举报机制等）
【旅游经济的重要意义】

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①就业与投资创造：旅游经济连接着餐饮、住宿、出行等，能够创造大量的劳动
岗位和带动潜在的投资需求，提供新的就业机会和经济增长点。
②城市转型与高质量发展：旅游业的发展能改善城市形象和基础设施建设，推动
第三产业的发展。
③乡村振兴与共同富裕：休闲农业和乡村旅游的繁荣发展是城乡统筹发展和乡村
振兴的重要表现，旅游业在促进中西部等革命老区、民族地区的发展方面发挥着
重要的作用。
【2023 旅游经济回顾与 2024 展望】
1.回顾
2023 年，旅游经济已经度过了连续 3 年的非常规周期的极速衰退、深度萧条和
快速复苏阶段，即将步入繁荣发展的新阶段。
①需求方面：居民旅游需求得到快速释放，2023 年各季度居民出游意愿维持在
90%以上，全年平均达 91.86%，创有监测记录以来新高，较 2019 年高 4.52 个百
分点。
②供给方面：旅游业疫后发展由数量转为质量。Citywalk、社交式看展等文旅新
玩法催生新的旅游产品，消费预期的稳定进一步推动了投资信心的增长，旅游集
团 20 强的年营业额、主营业务收入和利润额接近 2019 年水平，旅游经济的供给
侧进入存量优化和增量拉动并举的新阶段。
③消费结构方面：反向旅游有增无减，中小城市、中心城镇和发达地区重点乡村
等下沉市场成为新兴的旅游目的地，也是旅游经济可持续发展的市场基础。
2.展望
①国内旅游市场提质扩容的同时，市场将进一步下沉，实现需求结构性升级与供
给优化。“旅游者定义旅游业，而不是旅游业定义旅游者”。
②跨境、跨界旅游将迎来更多成长机会，人们的潜在旅游需求将更多转变为有效
旅游需求。
3.预期政策
①转变旅游经济政策，提振市场主体信心。从面向需求侧的逆周期调节转向兼顾
需求侧管理和供给侧改革的跨周期调控，从稳住消费预期转向提振投资信心。

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②引导社会投资，充分发挥市场力量，扩大旅游消费的市场基础，创新旅游产品，
满足多场景旅游需求。
③推进旅游领导供给侧结构性改革，培育更有竞争力、影响力和引领力的旅游市
场主体。
【相关链接】
https://mp.weixin.qq.com/s/iqCLwIIkFXjkxVaTMc6QlQ
https://mp.weixin.qq.com/s/G7MhYSHKYycStpFP5OZXaA
https://mp.weixin.qq.com/s/-Z841n0X5pEwcgcfwQEeEg

2024 年 1 月 3 日|保研声·商科保研专项群
【热点主题：制造业 PMI 连续三月下跌，超六成企业反映需求不足】
【事件回顾】
2023 年 12 月 31 日，国家统计局公布 12 月中国采购经理指数（PMI）运行情况。
12 月份，制造业 PMI 录得 49.0%，前值 49.4%，景气有所回落，连续 3 个月低于
荣枯线；非制造业 PMI 录得 50.4%，前值 50.2%，扩张速度加快。
PMI 是采购经理指数的简称，是一个综合性的经济指标，能够反映一个国家或地
区的制造业和非制造业的景气水平，相较于工业利润，PMI 对于经济活动的反映
和预测更具有前瞻性。PMI 由生产、新订单、原材料库存、从业人员、供应商配
送时间等五个分类指数构成，每个分类指数的权重相同，都占 20%。PMI 的计算
方法是将每个分类指数的百分比乘以相应的权重，然后求和得到总值。
回顾 2023 年，制造业 PMI 全年均值为 49.9%，高于 2022 年全年均值 0.8 个百分
点。从指数年内走势来看，制造业 PMI 在一季度运行在 50%以上的较好水平，在
疫情影响消退后经济快速恢复，二季度指数较快回落，显示在积压需求快速释放
后经济回升势头有所放缓，三、四季度指数均值运行在 49.5%左右的水平，经济
恢复的内生动力仍需加强。
【问题 1：PMI 低于荣枯线的经济影响？】
PMI 的荣枯线是 50%。当 PMI 高于 50%时，表明经济相对上月扩张，当 PMI 低于
50%时，表明经济相对上月收缩。一般来说，PMI 高于 51%时，表明经济增长较快；

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PMI 低于 49%时，表明经济增长较慢或出现负增长。PMI 低于荣枯线主要有如下

影响：
①经济增速：市场需求不足，企业产能释放受到抑制，生产成本上升，利润空间
缩小，影响企业投资和创新意愿，经济增速放缓。
②失业裁员：企业经营情况受到负面影响，招聘需求减少或裁员增加，对就业市
场形成压力。
③通货膨胀：销售价格总体水平降幅扩大，表明产品价格下跌或折扣增加，对通
货膨胀形成拖累。
【问题 2：如何评价当前 PMI？】
12 月份 PMI 指数在荣枯线下继续降低，表明经济下行压力有所加大。新订单、
新出口订单指数在荣枯线下继续下降，反映需求不足的企业占比达 60.76%，较
上月进一步提高，需求收缩问题更显突出。中国经济复苏斜率略有放缓，行业存
在明显分化。
①制造业需求不足拖累较大。2023 年 12 月制造业 PMI 指数较上月回落 0.4 个点
至 49%，连续 3 个月处于收缩区间。其中，新订单、新出口订单指数自荣枯线以
下再下滑 0.5 到 0.7 个点。12 月反映需求不足的企业占比达到 60.76%，已连续
3 个月上升。需求不足一定程度上抑制企业生产和采购意愿，使得价格向上弹性
不足，库存回落压力持续。
②服务业平稳运行。12 月服务业商务活动指数持平于 49.3，依旧低于荣枯线，
服务业持续收缩但速率不变；新订单、业务活动预期指数较上月微升。一方面，
受近期寒潮等因素影响，居民出行相关的服务行业边际走弱。另一方面，年末金
融行业备战“开门红”，居民文体娱乐活动边际回温，对服务业形成一定带动。
③建筑业景气度提升。2023 年 12 月建筑业商务活动指数提升 1.9 个点至 56.9，
新订单指数提升 2 个点至 50.6，自 10 月以来连续 2 个月稳步提升。分行业看，
土木工程建筑业的指数升幅更为明显。相比起中央政府，地方政府才是基建投资
主力军。10 月财政政策继续加码，中央宣布增发 1 万亿特别国债，用于支持灾
后重建、提升防灾减灾能力，基建投资需求集中释放，建筑业商务活动指数一改
前期颓势，持续上行。

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【问题 3：如何促进制造业景气度回升？】
①财政政策：加强政府投资，扩大财政支出，适度提高财政赤字率，拉动需求，
带动企业生产投资，进而提振就业规模及质量，尽快扭转需求收缩自我加速态势，
显著提振经济回升向好的动力。
②货币政策：降准降息，进一步下调贷款市场报价利率和银行存款准备金率，放
松货币政策，刺激居民消费、企业投资，着力扩大国内需求，推动产业升级发展，
以高质量供给创造引领新需求，推动制造业实现更高质量发展。
【英文表达】
PMI（采购经理指数） Purchasing Managers’ Index
荣枯线 the threshold of PMI / the 50-point mark
积极的财政政策 proactive fiscal policy
稳健的货币政策 prudent monetary policy
【相关链接】
https://mp.weixin.qq.com/s/TU7HhmY3Bsml_vdo7gHS2A?poc_token=HBBDlWWjB
UnFwFcb9KVMj-iZu_p1Tbe2GS4ojM7h

2024 年 1 月 4 日|保研声·商科保研专项群
【热点主题：央行重启 PSL，规模可能不止 3500 亿】
【事件回顾】
2024 年 1 月 2 日，根据人民银行货币政策司公布的消息，2023 年 12 月，国家开
发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500
亿元，期末抵押补充贷款余额为 32522 亿元。这也是自 2022 年 11 月净新增抵押
补充贷款 3675 亿元后，央行时隔一年再度大规模重启 PSL。单月新增 3500 亿元，
是 PSL 有史以来第三高。前两次分别为：2022 年 11 月，新增 3675 亿元；2014
年 12 月，新增 3831 亿元。
【问题 1：历史上有哪几次 PSL 大规模使用？】
PSL 自创立以来，有 3 次大规模启用，主要服务于棚户区改造和流动性补充。
①2014-2018 年:棚改阶段，在经济增速放缓和房地产库存积累的背景下，PSL

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用于支持棚户区改造等重点区域建设，5 年间累计投放 36704 亿元，有力地拉动

了房地产投资和销售，促进了经济回暖。
②2022 年 9-11 月:疫情冲击下全球经济下行和国内经济增长动能偏弱，央行重
启 PSL 为基础设施等重点领域提供支持，3 个月投放 6300 亿元，其中 11 月新增
规模 3675 亿元，创单月新高,为基建投资提供了资金支持，对稳增长起到重要作
用。
③2023 年 12 月：即本次 PSL 重启，市场有效需求待提振，且受经济下行和房地
产市场疲软影响，财政收入乏力，财政政策发力需更多资金支持。
【问题 2：此次 PSL 资金将用向何处？】
近日，中央经济工作会议强调，积极稳妥化解房地产风险，促进房地产市场平稳
健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村
改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。结合
以往 PSL 的资金流向，预计本次重启资金将用在“三大工程”方面，受众及需求
如下所示：
①保障性住房建设：户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求。
②城中村改造：新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是低成本的、职住
平衡的配租型住房需求。
③平急两用”公共基础设施建设：新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。
（如
“方舱”变身保租房，拎包入住，月租 1200）
【问题 3：此次 PSL 重启对于中国经济有哪些影响？】
①释放稳增长政策信号、提振市场信心。继 2023 年 10 月增发万亿国债后，年末
央行重启 PSL，发挥“准财政+宽货币”双重功能，定向支持重点薄弱领域，释
放积极的政策信号。
②提振投资，发挥乘数效应，以政府性投资撬动民间投资。2023 年四季度央行
例会强调“增强政府投资和政策激励的引导作用，提高乘数效应”。棚改货币化
期间，投放 PSL 2.6 万亿拉动棚改完成投资额约 7 万亿元，PSL 对基建投资的杠
杆拉动效应约 2.5 倍。重启 PSL 有望发挥对全社会固定资产投资的撬动作用。
③宽货币、宽信用，拉动企业中长期贷款，进而提振社融。PSL 兼具结构性贷款

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和基础货币投放的功能，有利于畅通从宽货币到宽信用的传导，带动企业中长期
贷款高增，接力政府专项债和特殊再融资债券，继续支撑社融。
④促进物价改善。PSL 兼具“准财政+宽货币+宽信用”多重功能，有助于改善市
场主体的经济预期，提振消费需求，有望带动物价改善。
【英文表达】
PSL 抵押补充贷款 Pledged Supplementary Lending
宽信用 credit expansion
保障性住房 affordable housing
乘数效应 multiplier effect
【相关链接】
https://mp.weixin.qq.com/s/J5K_RjRkprAQ8nVunUp-sg
【概念解释】
PSL 是抵押补充贷款的简称，是央行于 2014 年 4 月推出的一项新型货币政策工
具。人民银行通过收取政策性银行的优质抵押品，如高等级债券资产和优质信贷
资产，向其提供低于市场利率的贷款，并引导贷款定向流入国家需要的重点领域。
PSL 具有利率低期限长的特点，能够为盈利性较弱，盈利周期长，正常市场利率
无法满足的政策导向项目提供充足的资金支持。
棚改时期，PSL 的核心运作方式为央行通过国开行向地方政府发放专项贷款，而
地方政府通过回收土地获得卖地收入偿还贷款。银行通过发放 PSL 资金给政策性
银行，政策性银行再将棚改专项贷款发放给地方政府，支持地方政府的棚改项目，
这笔贷款主要用于拆迁居民的货币补偿款，补偿后地方政府收回拆迁土地，并将
土地卖给地产开发商，将卖地收入用来偿还 PSL 贷款。
https://mp.weixin.qq.com/s/MUQO5xPfEAUQpN-OAgYMBA

2024 年 1 月 5 日|保研声·商科保研专项群
【热点主题：蜜雪冰城古茗递交招股书，现制茶饮三巨头齐聚港交所】
2024 年开年伊始，港交所就迎来了两位现制茶饮巨头—蜜雪冰城、古茗。1 月 2
日，两者同时向港交所递交了招股书，两家公司的联席保荐人都包括高盛、瑞银

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集团。加上此前 2023 年 8 月份递交招股书的茶百道，目前国内前三大现制茶饮

巨头已经集体在港交所集结。根据招股书，蜜雪冰城和古茗的主要收入都来自向
加盟商销售货品、设备，提供服务，简单理解，两家做的都是 to B 的生意，加
盟商才是他们真正的客户。
过去 5 年，现制茶饮是我国发展最快的品类之一，无论是平价、大众还是高端市
场，都集中了多个成熟品牌，这也致使现制茶饮赛道竞争激烈。今年以来，不仅
古茗、沪上阿姨、茶百道、霸王茶姬、蜜雪冰城以及新时沏 6 家新茶饮品牌相继
传出了正在筹备上市的市场消息，此前曾和喜茶一样坚定走直营路线的奈雪的茶，
也终于放开了加盟模式，开始在下沉市场攻城略地。如今各大新茶饮品牌正在不
约而同地加速拓展新店、抢食市场份额，并将“万店”作为重要战略目标。
【问题 1：现制茶饮行业现状？】
【思路】可以从宏观、中观、微观三个角度来分析，也可以结合 PEST 分析法。
①市场规模方面（宏观）：2022 年中国新式茶饮店市场规模约 2,029 亿元，并
预计以 19.0%的复合年均增长率增长至 2027 年约 4,845 亿元。除此之外，新式
茶饮相对其他大多数餐饮业态更易跨区域进行海外拓店，因此对标海外，国内饮
料消费和现制饮品的渗透率仍有提升空间，但国内现制茶饮行业逐渐进入成熟期，
潜在的成长空间越来越小，而竞争也会越来越激烈。
②竞争格局方面（中观）：中高端品牌渐趋融合，低端市场维持一枝独秀。2021
年及以前的茶饮市场呈现纺锤型结构特征，高端（以喜茶和奈雪为首）和低端（蜜
雪冰城独占鳌头）份额集中，中端品牌市场格局相对分散。面对行业的新变化，
高端品牌“向下兼容”（下探产品价格带、灵活调整店面选址、放开加盟等），
中高端品牌渐趋融合（于 11-20 元主流价格带）。
③龙头企业方面（微观）：以蜜雪冰城为例。蜜雪冰城是低端市场第一人，以极
具性价比的产品牢牢占据低端市场大份额。商业模式是自己当供应商，包办产业
链上下游，主要收入来源是向加盟商卖设备和原材料。财务表现方面，2023 年
前三季度，蜜雪冰城实现营收 154 亿元，同比增长 46.0%；净利润 25 亿元，同
比分别增长 51.1%。
【问题 3：蜜雪冰城和古茗的发展对于其他茶饮品牌有何启示？】

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①聚焦产品供应链建设。当前，消费者越来越关注产品的“性价比”，强大的供
应链能够降低成本，提高效率，以高性价比满足消费者功能性需求并支撑规模扩
张。
②关注下沉市场消费潜力。截止到 2023 年底，古茗超过 79%的门店位于二线及
以下城市，其中乡镇门店占比达到 38%。蜜雪冰城的门店网络已遍布中国 31 个
省份，覆盖了几乎所有的县级城市。相比一二线城市的需求已趋向饱和，三四线
城市仍有较大消费潜力尚未发掘。
③打造差异化产品，占领消费者认知。从需求端来看，消费者对于茶饮的诉求除
了功能性需求以外，也有健康、社交、体验等进阶需求，因此，茶饮品牌既需要
常设经典品树立品牌影响，又需要推出时令新品顺应消费潮流和热点话题。
【英文表达】
奶茶 bubble tea/milk tea
性价比 cost-effectiveness
竞争格局 competitive landscape
差异化产品 differentiated products
【相关链接】
https://mp.weixin.qq.com/s/8nYko-iG1-ZccC0VLNRCvA

2024 年 1 月 6 日|保研声·商科保研专项群
【热点主题：两部门发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》】
1 月 5 日，中国人民银行网站发布消息称，中国人民银行、国家金融监督管理总
局发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见（以下简称《意见》）。《意见》
提出，加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、
工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期
租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。
日前，中央经济工作会议提出加快推进保障性住房建设，背后的动因与过去几年
强调“房住不炒”、探索长租房市场一脉相承：通过发展租赁市场，为当下的住
房问题提供更可持续的解决方案。

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业内人士表示，《意见》提出的各项举措，将有利于加快建立多主体供给、多渠
道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳
健康发展。
【问题 1：我国为何要大力发展住房租赁市场？】
①房地产由增量转向存量时代，居民购房需求弱，“去库存”难度增大。国家
统计局数据显示，截至 2023 年 11 月末，商品房待售面积为 6.54 亿平方米，比
2021 年 11 月末多了 1.52 亿平方米，未来一段时间大概率还会继续增加。房地
产市场供给充足，但居民购房需求远远不够，发展住房租赁市场，既能让房地产
企业回血，也能满足年轻人、低收入群体的住房需求。
②发展租赁住房是新发展格局下提振消费、拓展投资的新思路。在商品房经济时
代，购房往往被视为一种投资行为，房地产市场依赖于高房价和楼市繁荣。然而，
租赁房的兴起将让更多人将租房看作是一种住宅消费行为，将推动居住消费向品
质化、智能化、定制化方向转变。同时，培育租赁住房有利于降低以往高昂的购
房和贷款支出，打通消费堵点，释放其他消费需求。
③城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为坚定支撑。租赁住房可以解决进
城农村人口住房需求，激发他们积极融入城市生活的意愿，保持城市的活力和动
力。同时，消除城乡二元差距，需要将城市化推进与乡村振兴有效结合起来，将
农村集体建设用地的流转与劳动力的自由流动结合起来，这样才能提升农村人口
的财产性收入。
【问题 2：我国住房租赁市场现状？】
① 市场概况：市场规模方面，根据中银证券的测算，全国租房人数为 2.65 亿
人，占总人口的 18.77%，租房需求合计 9911 万套，其中 95.6%来自于流动人口，
市场缺口约为 3395 万套，供需缺口约 6210 亿元。长期来看，庞大的流动人口规
模，将进一步催生重点城市、核心城市住房需求。市场特点方面，租赁住房以个
人业主持有为主，机构化出租中以存量盘活为主，市场化租赁房源以中小户型、
老旧住房为主，城市间、区域间差异较大。
② 需求画像：从需求端来看，我国需要供新市民、青年人长期居住的、具有哑
铃形（以位置便利区域的中小套型、管理完善、可长期租赁的住房为主体，以较

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低租金的保障性租赁住房、较高租金的市场化租赁住房为辅）的供给结构，租赁
关系稳定、纠纷易解决的租赁住房市场。
③ 现存问题：住房租赁收益率过低（严重低于正常的投资收益率水平）；低成
本长期资金缺乏（新建或改建租赁住房需要一次性投入大量资金，并主要通过未
来的租金收入逐步回收，投资回收期很长，需要长期、低成本、大量的资金支持）、
人们长期租住意愿不高（人们更多将租房作为不得已的阶段性、过渡性需求，愿
意长期通过租赁解决居住问题的人不多，普遍希望买房住）。
【问题 3：《意见》的主要内容？】
① 有效增加保障性和商业性租赁住房供应。支持住房租赁供给侧结构性改革，
支持住房租赁市场发展主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，
盘活存量房屋。重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，促进其
规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。建立健全住房
租赁金融支持体系，发挥市场配置的作用。（可将近期深圳市《关于积极稳步推
进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）作为具体事例）
② 加大住房租赁开发建设信贷支持力度。满足团体批量购买租赁住房的合理融
资需求、支持发放住房租赁经营性贷款、完善住房租赁相关企业综合金融服务。
（1 月 4 日 PSL 重启的热点中提到，PSL 资金或将用于保障性住房建设，可能为
此处提到的住房租赁贷款提供一定资金支持）
③ 引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。稳步发展房地产投资信托基金，
优先支持国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展试点，支持金融机
构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。
【英文表达】
住房租赁市场 the housing leasing market
供给侧结构性改革 supply-side structural reform
去库存 reduce excess inventory
城镇化 urbanization
【相关链接】
事关住房租赁市场，两部门发文

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https://mp.weixin.qq.com/s/o1zUfBzgTpgGQi3F_0IXeQ
涉全市超 40%建面，总面积约 2.2 亿平方米！深圳拟出“王炸”新规：这四类情
况，优先拆建！
https://mp.weixin.qq.com/s/6UrUbPIX1jDYAyjJdGUl9Q

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