‫جامعة قناة السويس‬

‫كلية الرجارة‬
‫قسم احملـاسبة واملراجـعة‬

‫حبث بعنوان‬

‫االسرثمار العقاري واألزمة املالية العاملية واالقرتاحات دبنع حدوثها‬

‫‪Real Estate Investment and The Global Financial Crisis‬‬
‫‪And proposals to prevent occurrence‬‬

‫مقدم لألسراذ الدكرور‬

‫مصطفى الباز‬
‫عميد كلية الرجارة‬

‫إعداد الطالب‬
‫دمحم حمسن عوض مقلد‬
‫أتىيلي دكروراه ‪ -‬حماسبة‬
‫‪9002‬م‪9000/‬م‬
‫‪www.mohmaklad.weebly.com‬‬
 ‫مقدمة‬
‫برزت األزمة املالية يف عـام ‪9002‬م وانرشـرت كنـار يف ىشـيم ذـهره الـرلح لي كـه كـ بلـد قـدره منهـا و‬
‫ذكــن مهنــة احملاســبة واملراجعــة ومعايريشمــا يف من ـ ى عــن ذــداعيات ذل ـ األزمــة ومــا ســببرو مــن حالــة كســاد يف‬
‫األســواا العامليــة انعكســد يف زلدة عــدد حــاالت اد ـ س للعديــد مــن الشــركات والبنــو الك ـ ى وقــد ر‬
‫البعض أرجعها إيل ذراكى آليات احلوكمة وخباصة يف املؤسسـات املاليـة‬ ‫جدل واسع حول مسببات ذل االزمو‬
‫األمــر الــهي القــي بل لــو علــى ذوجيــو اللــوم يف الروســع لعمليــات ادق ـراض واالقـرتاض علــي اعربــار أن ذل ـ ىــو‬
‫امللهـر الرييسـي الزمـو االيرمـان ‪ Credit crisis‬وازمـو الـرىن العقـاري ‪ Mortgage crisis‬وقـد ارجـع‬
‫البعض اآلكر وقوع االزمو العاملية إيل الروسع يف اسرخدام القيمة العادلة حال إعداد القـوايم املاليـة بشـك مبـال‬
‫يـو وبشـك يعكـس االســرخدام املفـرط للشكـم الشخصــي إيل جانـب مـا سـب قــد انرشـرت حـاالت الر عــب‬
‫والفساد املايل وظهرت عوام وملاىر للغش ذكن موجودة من قب ‪.‬‬
‫قـد أ رت ذلـ األزمـة الشـ يف القيمـة‬ ‫وقد ألقى ذل كلو بل لو على مهنو وسـوا كـدمات املراجعـة‬
‫عــام‬ ‫املضــا ة املرولــده مــن كــدمات املراجعــة ور وجــود قصــور معــايري املراجعــة وذنلــيم مهنــة املراجعــة بشــك‬
‫قــد ت ذوجيــو االنرقــاد لعــدم ذطبي ـ مفهــوم االســرق ل ســلوق ســليم كمــا أن ىنــا قصــور يف سمــوذج ا طــر‬
‫املسرخدم إيل جانب وجـود عـعيف يف ااوانـب األك قيـة والسـلوكية ألاـراد كدمـة املراجعـة وذركيـف املنا سـة‬
‫بــا امل ـراجعا علــى أســاس األذعــاق دون الكفــادة عــدم وجــود آليــات حمكمــة ل لر ـفام ابملعــايري املهنيــة وعــدم‬
‫ذنليم الع قة با املراجع الداكلي وا ارجي وعدم االىرمام جبودة املراجعة سواد علـي مسـروي الفشـو أو علـي‬
‫مسروي مكرب املراجعة والغموض يف بعض املعايري ‪.‬‬

‫وعلى الرغم من أن األزمة املالية أتكـه حـا اآلن الصـورة واألبعـاد الكاملـة ‪ Full Course‬هلـا حـا‬
‫اآلن كما أن واععي السياسات أيكهوا حا اآلن رد الفع املناسب ذبـاه األزمـة إال أن ااهـات املهنيـة قـد‬
‫بدأت ابزباذ ردود أ عال سريعة ذبـاه األبعـاد املخرلفـة لرلـ األزمـة لرـدار أ ر ذلـ االزمـو علـى مهنـة املراجعـة‬
‫وعلــى رأس ذل ـ ااهــات املهنيــة ىــو االربــاد الــدويل للمشاســبا ‪ IFAC‬حيــث قــد ســعى مــن ك ـ ل ا لــس‬
‫الدويل ملعايري املراجعة والر كيد ‪ IAASB‬ددكال بعض الرعـدي ت وإعـادة الصـياغة علـى العديـد مـن إصـداراذو‬
‫املهنية من ك ل مشروع املعايري الدولية ااديد يف عام ‪9002‬م والهي أال عليو مشروع الوعوح ‪Clarity‬‬
‫‪ Project‬لفلدة وعوح وازالو الغموض عن املعايري الدولية ‪.‬‬
‫قد وجو وصيف البعض األزمة هنا أزمـة رىـن عقـاري حيـث ذعرـ االسـرثمارات يف‬ ‫وبناد على ما سب‬
‫أصــول غــري ماليــة اويلــة األجـ ت كالعقــارات ا أحــد بــداي االســرثمار اهلامــة حيــث ذقرـ العديــد مــن املنشـ ت‬
‫االســرثمارات العقاريــة ل حرفــاظ دــا لعــدد مــن الســنوات لروليــد دكـ دوري ت كادصمــارات ا أو لرشقيـ مكاســب‬

‫‪2‬‬
‫رأمساليــة ولــهل ظهــر اىرمــام كبــري ســواد مــن جانــب األكــادظميا أو املهنيــا دبوعــوع االســرثمارات العقاريــة مــن‬
‫حيث االعـرتاد دـا وقياسـها وذقييمهـا وكيفيـة اد صـاح عنهـا يف القـوايم املاليـة وذلـ لر ثريىـا املبا ـر علـى قيـاس‬
‫نرايج األعمال واملراكف املالية للمنش ت ‪.‬‬
‫كم ــا ب ــدأ االىرم ــام أيضـ ـاً ابملش ــاك احملاس ــبية املرذبط ــة بعملي ــة ذقي ــيم االس ــرثمارات العقاري ــةت‪0‬ا عل ــى وج ــو‬
‫قــد اىرمــد العديــد مــن املنلمــات املهنيــة احملاســبية ت مث ـ مللــس معــايري احملاســبة املاليــة األمريكــي‬ ‫ا صــوص‬
‫‪ FASB‬ملل ــس مع ــايري احملاس ــبة ال يط ــا ‪ UKASB‬ملل ــس مع ــايري احملاس ــبة الدولي ــة ‪ IASB‬ا ابملش ــاك‬
‫احملاســبية املرذبطــة بطــرا ذقيـيم االســرثمارات العقاريــة مــن كـ ل إصــدار املعــايري احملاســبية الـ ذســاعد علــى ربقيـ‬
‫الرجــانس بــا املنش ـ ت يف ذطبي ـ السياســات احملاســبية ومــن ة ذــو ري القابليــة للمقارنــة بــا القــوايم املاليــة لرل ـ‬
‫املنش ت ‪.‬‬

‫مشكلة البشث ‪:‬‬

‫بــدداً مــن العــام ‪9002‬م أدى ادزمفــاض ر أســعار العقــارات وعــدم ســداد مقرعــيرها واالكــر س وحــاالت‬
‫الــرىن العقــارى والغــش يهــا إال حــدوث مشــك ت كثــرية يمــا يرعل ـ ابألوراا املاليــة املرعلقــة دــهه الضــما ت‬
‫والرىن العقارى وبصـفة كاصـة األدوات املعقـدة الـا ذعرمـد علـى الـرىن العقـارى ‪ .‬وكـان ىنـا درجـة مرذفعـة مـن‬
‫عدم الر كد يما يرعل برقييم ىهه األوراا املالية ابدعا ة إال عدم سباث املعلومات حول جودة ىهه األصول ‪.‬‬
‫وكاند صنادي االسرثمار ربرفظ صول كثـرية ذرعلـ ابلـرىن العقـارى وقـد أدى إرذفـاع كطـر عـدم السـداد‬
‫بعد حدوث األزمة إال حدوث ذد قات كارجة ىايلة لرأس املال ر منرصيف ‪9002‬م وىنا أمثلة واعـشة علـى‬
‫مؤسسات ذعرعد بشـك كبـري للـرىن العقـارى سـواد مبا ـرة أو غـري مبا ـرة مـن كـ ل صـنادي االسـرثمار مثـ‬
‫‪ Leman Brothers ، Merrill Lynch ، Bear Stearns‬هـ لعبـد القيمـة العادلـة دور ر‬
‫زوال ىـهه البنـو االسـرثمارية ا حاولـد ىـهه البنــو االسـرثمارية بيـع أصـول وزلدة رأس املـال ولكنهـا ذســرطع‬
‫البقاد ‪.‬‬
‫وابلنســبة لصــنادي االســرثمار ال ذعر ـ احلاجــة إال ربديــد القــيم اااريــة أو العادلــة هلــهه األصــول مطلــب‬
‫حماسىب وإسما ىـو أمـر عـرورى ألنـو يـرم سبويلهـا ابسـرخدام رأس مـال ظمكـن اسـرتداده وديـون قصـرية األجـ ‪ .‬أيضـاً‬
‫يه ــرم املس ــرثمرون ا ــارجون بق ــيم أص ــول الص ــنادي والبن ــو االس ــرثمارية ح ــا إذا ك ــان ي ــرم ذس ــجي األص ــول‬
‫بركلفرها الرارطمية وابلراال إنو من غري املروقع أن ذكون الرخفيضات أو حماسـبة القيمـة العادلـة ر حـد ذادـا قـد‬
‫لعبد دوراً ر زوال صنادي االسرثمار أو البنو االسرثمارية ‪.‬‬

‫‪ 1‬سبث االسرثمار يف أراعى أو مبا أو جفد من مب أو ك شما حمرفظ دا لغرض ربقي إصمار أو ارذفاع يف قيمرها و كليهما ت معيار احملاسبة الدويل رقم‬
‫‪ 00‬ا ‪.‬‬

‫‪3‬‬
‫أيضاً ال يعر الكشـيف عـن ا سـاير ىـى القضـية ولكـن النقـد املوجـو للقيمـة العادلـة يركـف حـول إجبارىـا‬
‫للبنو االسرثمارية على الرقرير عـن ا سـاير والـا ذكـن كبـرية بشـك حقيقـى وحـدثد بسـبب وجـود حالـة مـن‬
‫عــدم أتكــد ر األجـ القصــري ونقــو ر ســيولة األســواا ولكــن كانــد قــيم األصــول الــا أقردــا البنــو الث ثــة ر‬
‫ميفانيرها العمومية أعلى ابلنسبة ملا ظمكن أن يبيع بو البنو ىهه األصول دما يساعد ر بنـاد الثقـة وازداد األمـر‬
‫سوداً ‪.‬‬
‫قد يرى البعض أن حماسبة القيمة العادلة قد لعبد دوراً ر قرار املؤسسـات املاليـة قنقـاذ‬ ‫إعا ة إال ذل‬
‫صنادي االسرثمار ا اصة دا ولكن ظمكن القـول أن كـود املؤسسـات املاليـة مـن بيـع أصـول صـنادي االسـرثمار‬
‫ر أسواا ال ذرصيف ابلسيولة قد يؤدى إال إزمفاض حاد ر األسعار وزبفيض ر قيمرها ولها كـان ا ـود مـن أثـر‬
‫العدوى لو دور ر ىها القـرار ‪ .‬وبصـفة عامـة يبـدو أن الصـعوابت املاليـة الـا واجهرهـا البنـو االسـرثمارية كـ ل‬
‫األزمة كاند نريجة السرثمارات غري جيدة وسبويـ قصـري األجـ للـديون وإرذفـاع الر ـع املـاال واىرمـام املسـرثمرين‬
‫بقيمة األصول وليس بسبب ادزمفاض احلاد الهى د عد إليو حماسبة القيمة العادلة‬
‫وحيــث أن االســرثمارات العقاريــة سبث ـ نســبة ذات أشميــة ك ـ ى ابلقــوايم املالي ـة لــبعض الشــركات دمــا يلقــى‬
‫بعبد ذوا ر معايري يسرت د دا حـال القيـاس واالعـرتاد احملاسـ ملـا لنريجـة القيـاس واد صـاح مـن أتثـري جـوىري‬
‫على مرخهي القرارات إال أن الزمة املالية العاملية ألقد بل هلا علـى ذوجيـو االدـام إال املعـايري املرعلقـة ابلقيـاس‬
‫واد صاح وقصورىا يف و ري معلومات م يمة وذرصيف قمكانية االعرماد عليها ت املوثوقية ا ‪.‬‬
‫إن اكر د وذباين املعايري ينجم عنو عـدم القابليـة للمقارنـة لـنفس املنشـ ت دمـا يرتذـب عليـو مشـاك قيـاس‬
‫وإ صـاح بـ أن األمـر يعــد ربـدى للمـراجعا ا ـارجيا بشـ ن هــم وذقيـيم ىيكـ الرقابـة الداكليــة هلـها النــوع مــن‬
‫بنــود القــوايم املاليــة والــهي قــد ظمثـ أشميــة نســبية عاليــة ابملقارنــة قصبــايل األصــول لرقيــيم أداد ىــها اهليكـ والــهي‬
‫على أساسو يرم ذقدير كطر الرقابة ومن ة يرتذب على ىها الرقدير الروسع أو عدم الروسع يف إجرادات املراجعـة‬
‫الرشليلية والرفصيلية وال ربراج إال ذكالييف إعا ية لعملية املراجعة دما قد ذرـ ثر جـودة املراجعـة كاصـة يف ظـ‬
‫غياق معيار دويل للمراجعة ل سرثمارات العقارية ت د ‪ .‬ذموى سمر ‪ 9000‬ا ‪.‬‬
‫وظمكن إصماز مشكلة البشث يف كيفية ادجابة نلرل على عدة ذساؤالت حبثية ‪:‬‬
‫‪ .0‬ما ىي ابيعة وكصايو االسرثمارات العقارية ا‬
‫‪ .9‬ما ىي بداي القياس احملاس و قا ملعايري احملاسبة الدولية ا‬
‫‪ .3‬ى القيمة العادلة السبب يف األزمة املالية العاملية أم الروسع يف القروض العقارية ا‬
‫‪ .0‬ما ىي احللول املمكنة لرجنب مث ذل األزمة يف املسرقب ا‬

‫‪4‬‬
 ‫ىدد البشث ‪:‬‬
‫يهدد البشث بصفة أساسية السـرقراد احـدث األدبيـات احملاسـبية الـ ذناولـد مشـاك القيـاس واد صـاح‬
‫احملاس عن االسرثمارات العقارية ودور سموذج القيمة العادلة يف األزمة املالية العاملية ‪.‬‬

‫أشمية البشث ‪:‬‬

‫ذنبـ ــع أشميـ ــة البشـ ــث مـ ــن أن الرقيـ ــيم السـ ــليم ل سـ ــرثمارات العقاريـ ــة يعـ ــد حجـ ــر الفاويـ ــة يف ازبـ ــاذ الق ـ ـرار‬
‫االسـرثماري امل يــم حيــث إن جــنس القـرار مــن جــنس املعلومــة احملاســبية املقدمـة وعليــو قــد أصــدرت اهليئــات‬
‫واملنلمات املهنية احملاسبية العديـد مـن املعـايري والسياسـات احملاسـبية الـ سبثـ إاـاراً للمشاسـبة عـن االسـرثمارات‬
‫العقاريــة مــن حيــث الغــرض مــن اقرنايهــا واــرا ذقييمهــا وكيفيــة اد صــاح عنهــا ت معيــار احملاســبة املصــري رقــم ‪30‬‬
‫معيار احملاسبة الدويل رقم ‪ IAS 00‬ا‪.‬‬
‫وو قـاً ملعـايري احملاســبة الدوليـة واملصـرية ذمــد أن املنشـ ة هلـا احلريــة ل كريـار بـا سمــوذجا للقيـاس شمـا سمــوذج‬
‫القيمة العادلة ‪ fair value model‬أو سمـوذج الركلفـة ‪ Cost model‬وذعرـ إدارة املنشـ ة ىـي املسـئولة‬
‫عن اكريار السياسات احملاسبية وإعـداد القـوايم املاليـة ومـن املعلـوم أن مقـدار وحجـم وجـودة املعلومـات املراحـة‬
‫للعامــة يــؤثر علــى زبصــيو املــوارد يف االقرصــاد وعلــى آليــات ذنويــع حمفلــة األوراا املاليــة ا اصــة دــم ولــهل‬
‫يكــون للمعلومــات احملاســبية نرــايج اجرماعيــة واقرصــادية جوىريــة وال يعر ـ ذــنلم السياســات احملاســبية كا يــا دون‬
‫مناقشة ىهه النرايج ت النلرية احملاسبية ىند ريكسن ذرصبة د‪ .‬كمال كليفة أبو زيد ‪9002‬ا ‪.‬‬
‫كم ـ ــا ا ـ ــارت ت د‪ .‬ذم ـ ــوى سم ـ ــر ‪ 9000‬ا إال أن االس ـ ــرثمارات العقاري ـ ــة ربرـ ـ ـ امل ـ ــايل الث ـ ــا يف مل ـ ــال‬
‫االســرثمارات بعــد األوراا املاليــة علــى مســروى العــا ومــن ة يلقــى ذلـ بعــبد علــى املنلمــات ملهنيــة مــن حيــث‬
‫موعـ ــوعية املعـ ــايري احملاسـ ــبية املرعلقـ ــة ابالع ـ ـرتاد والقيـ ــاس احملاس ـ ـ املبـ ــدىد وال ح ـ ـ والرشـ ــوي ت مـ ــن إال‬
‫االسرثمارات العقارية وأ كال الرصر ات يها وذوري قروض سبويلها ومن ة اد صاح عن نرايج القيـاس ابلرقـارير‬
‫والقوايم املالية ‪.‬‬

‫حدود البشث ‪:‬‬

‫يقرصـر البشـث علـى اسـرقراد األدبيـات احملاسـبية الـ ذناولـد مشـاك قيـاس واد صـاح عـن االســرثمارات‬
‫العقارية وما صدر عن املنلمـات املهنيـة ت ‪ IFAC , FASB‬ا ومـن ااـدير ابلـهكر أن سـبب ذركيـف البشـث‬
‫علــي ااهــود الدوليــة للجنــة معــايري احملاســبة الدوليــة يرجــع إيل أن املشــرع املصــري يعر ـ أن املعــايري الدوليــة ىــي‬
‫املرجــع الرييســي لرنلــيم املهنــة يف مصــر وىــو مــا يرضـ ابلفقــرة رقــم ت‪9‬ا مــن الرمهيـد الــواردة بنســخة املعــايري‬
‫الص ــادرة يف ‪9002‬م ان ــو يف حال ــة ع ــدم وج ــود معي ــار مص ــري ي ــرم االعرم ــاد عل ــى املع ــايري الدولي ــة و ظمك ــن‬

‫‪5‬‬
‫االســردالل علــي ذل ـ األمــر مــن ك ـ ل أن احــدث نســخو للمعــايري املص ـرية مكونــو مــن ‪ 32‬معيــار سبث ـ ذرصبــو‬
‫حر يـو للمعــايري الدوليــة املقابلــة الســايدة يف ذلـ الوقــد علمــا انــو قــد أغفلــد املعــايري املصـرية واقــع املمارســة‬
‫املهنيــة يف مصــر إيل جانــب إغفاهلــا صــدور نســخو جديــدة مــن املعــايري الدوليــة يف عــام ‪9002‬م يف إاــار مشــروع‬
‫الوعوح ‪. Clarity Project‬‬

‫منهج البشث ‪:‬‬

‫ينرهج الباحث املنهج االسـرقرايي مـن كـ ل اسـرقراد الدراسـات السـابقة يف ىـها ا ـال وعلـى أن يراعـى أن‬
‫ذكون دراسات حديثة وذل لرشقي اهلدد من البشث وادجابة على األسئلة البشثيـة املرعلقـة دبشـكلة البشـث‬
‫‪.‬‬

‫كطة البشث ‪:‬‬

‫حيث البشث يعد من البشوث النلرية وابلرـايل لـن ذوجـد ـروض ومـن ة دراسـة ذطبيقيـة وسـيرم ذنلـيم‬
‫البشث كما يلي ‪:‬‬
‫‪ .0‬ابيعة االسرثمارات العقارية ‪.‬‬
‫‪ .9‬مفهوم القيمة العادلة ودورىا يف األزمة املالية العاملية ‪.‬‬
‫‪ .3‬االعرتاد والقياس احملاس ل سرثمارات العقارية ‪.‬‬
‫‪ .0‬دور ك من القيمة العادلة واالسرثمار العقاري يف نشود األزمة املالية أيهما ااا ا‪.‬‬
‫‪ . .5‬مقرتحات بش ن ذفادى عيوق القيمة العادلة ومن ة ذبنب حدوث أزمة مالية جديدة ‪.‬‬
‫صة‪.‬‬ ‫‪ .2‬ا‬

‫‪6‬‬
 ‫‪ .0‬ابيعة االسرثمارات العقارية ‪.‬‬
‫و ق ـاً ملعيــار احملاســبة املصــري رقــم ت‪30‬ا ــإن االســرثمارات العقاريــة ىــي عقــارات ت أراعــى أو مبــا أو‬
‫كليهما ا حمرفظ دا من قب املال لروليد إصمار أو ارذفاع يف قيمرها أو كليهما وليسد ‪:‬‬
‫تأا ل سرخدام يف ادنراج أو ذوريد البضايع أو ا دمات أو لألغراض اددارية ‪ .‬أو‬
‫تقا للبيع يف إاار النشاط العادي للمنش ة ‪.‬‬
‫ـإن االسـرثمارات العقاريـة ىـي اسـرثمارات يف أراعـى‬ ‫وو قاً ملعيار احملاسبة ال يطا رقم ‪SSAP 02‬‬
‫ومبا ال ذقوم املنش ة املسرثمرة أو أي منش ة أكرى قيقة يف نفس ا موعة ابسرخدامها يف عمليادـا الرييسـية‬
‫حيث يرم االحرفاظ دا لروليد دك أو أرابح رأمسالية ‪.‬‬
‫وو قــا ملعــايري احملاســبة الســعودية الصــادرة عــن اهليئــة الســعودية للمشاســبا القــانونيا ‪ AICPA‬ىــو‬
‫أص ربرفظ بو املنش ة ددد زلدة الثروة من كـ ل الروزيعـات تيف ـك أرابح أو إصمـار أو عوايـد أكـرىا أو‬
‫الــفلدة الرأمساليــة أو منــا ع أكــرى ذعــود للمنش ـ ة املســرثمرة ك مث ـ ذل ـ املنــا ع ال ـ ربص ـ عليهــا مــن ك ـ ل‬
‫الع قات الرجارية‪ .‬تالفقرة ‪032‬ا من املعيار رقم ت‪2‬ا ‪.‬‬
‫يشري إال أن االسرثمارات العقارية ىـي األصـول واملمرلكـات‬ ‫أما معيار احملاسبة الدويل رقم ‪IAS 00‬‬
‫ال ربرفظ دا املنشـ ة ت سـواد ابمللكيـة أو ابلرـ جري الرمـويلي ا لرنميـة ثروادـا مـن كـ ل ربقيـ دكـ إصمـاري أو‬
‫مكاســب رأمساليــة أو ك شمــا مع ـاً ‪ .‬وعــرض املعيــار الــدويل الســاب أمثلــة علــى العناصــر ال ـ ذعر ـ اســرثمارات‬
‫عقارية منها ‪.‬‬
‫‪ .0‬األراعي احملرفظ دا لرشقي مكاسب رأمسالية اويلة األج وليس دعادة بيعها ك ل األج القصري ‪.‬‬
‫‪ .9‬األراعي احملرفظ دا السرخدامها مسرقبلية ذرشدد بعد ‪.‬‬
‫‪ .3‬املبا املؤجرة للغري يف ظ عقد إصمار ذشغيلي ‪.‬‬
‫‪ .0‬املبا غري املسرخدمة واحملرفظ دا لر جريىا إصماراً ذشغيلياً ًً ًً ‪.‬‬

‫‪ .9‬مفهوم القيمة العادلة ودورىا يف األزمة املالية العاملية ‪.‬‬

‫‪ : 0/9‬مفهوم القيمة العادلة‬
‫عـرد معيـار احملاسـبة املاليـة االمريكــى ‪ SFA052‬القيمـة العادلـة علـى أهنــا السـعر الـهي ظمكـن ذســلمو‬
‫من بيع أص أو سداده لرشوي الرـفام وذلـ مـن كـ ل عمليـة منلمـة بـا املشـاركا يف السـوا وذلـ يف ريـ‬
‫القياس ‪.‬‬
‫كمـ ــا جـ ــاد ذعريـ ــيف القيمـ ــة العادلـ ــة يف معيـ ــار احملاس ـ ـبة املصـ ــري رقـ ــم ت‪92‬ا األدوات املاليـ ــة ‪ :‬القيـ ــاس‬
‫واالع ـرتاد ا والصــادر عــن ىيئــة ســوا املــال ابلق ـرار الــوزاري ســنة ‪ 9002‬مروا ق ـاً ملــا ورد ابملعيــار الــدويل رقــم‬

‫‪7‬‬
‫ت‪ IAS NO. 32‬ا على أهنا املبل الهي ظمكن أن يباع أو يشرتى بو أص ما أو الهي يرم بو ذسـوية الرـفام مـا‬
‫يف معاملة جارية با أارد راغبة ولديها معلومات عن الصفقة وعلى بيئة من احلقاي ويرعام ن قدارة حرة ‪.‬‬
‫كما عر رها معايري احملاسـبة الدوليـة ابملعيـار رقـم ت‪00‬ا والصـادرة يف ‪9002‬م علـى إهنـا املبلـ الـهي ذـرم‬
‫بو مبادلة أص أو سداد الرـفام بـا أاـراد علـى بينـة مـن احلقـاي وراغبـة يف الرعامـ ويسـعى كـ مـنهم إال مبادلـة‬
‫عادلة ‪.‬‬
‫‪Fair value is the amount for which an asset could be exchanged between‬‬
‫‪knowledgeable, willing parties in an arm’s length transaction.‬‬
‫وقد أ ـارت دراسـة ت‪Laux Christian and Leuz , 9002‬ا إال الرعريـيف احملاسـ املرفـ عليـو‬
‫للقيمة العادلة و قا ملعيـار احملاسـبة األمريكـي ‪ 052‬والـهي أصـدره مللـس معـايري احملاسـبة املاليـة يف عـام ‪9002‬م‬
‫حي ــث أن املعي ــار ‪ 052‬وع ــع ىرياريكي ــة للم ــدك ت ال ــرقاا القيم ــة العادل ــة لألص ــول وااللرفام ــات وذض ــم‬
‫مدك ت املسروى األول األسعار احملددة ت من العمليات أو املرعاملا ا يف األسـواا النشـطة لألصـول املماثلـة‬
‫إذا كاند ىهه األسعار مراحة من ك ل عمليات منلمة صمب اسرخدامها لرشديـد القيمـة العادلـة وىـو مـا يشـري‬
‫إال ذقيـيم األصــول ابد ــارة إال الســوا ‪ .‬وذشــري القاعــدة بشـك صـري إال أن العمليــة املنلمــة ذعـ عــدم وجــود‬
‫إجبــار علـى ذصــفية أو بيــع نريجــة املــرور زمــة ‪ .‬وإذا ذكــن مــدك ت املســروى األول مراحــة يــرم االعرمــاد علــى‬
‫سمــوذج لرشديــد القيمــة العادلــة وىــو مــا يطل ـ عليــو اد ــارة إال النمــوذج ‪ .‬ويرطلــب معيــار ‪ 052‬أن ذعرمــد ىــهه‬
‫النماذج على مدك ت ظمكن مشـاىددا ت املسـروى الثـا ا والـ ذرضـمن أسـعار حمـددة ألصـول مشـادة وبيـا ت‬
‫سوقية م يمة ‪ .‬وذعر املدك ت املسروى الثالث غري قابلـة للمشـاىدة مثـ ـروض النمـوذج وظمكـن اسـرخدامها‬
‫يف حايل عدم املدك ت ال ظمكن مشاىددا ‪.‬‬

‫‪ : 9/9‬دور القيمة العادلة واألزمة املالية العاملية يف ‪9002‬م ‪.‬‬

‫اسـرهد د دراسـة ت‪Laux Christian and Leuz , 9002‬ا ذقيـيم ىـها النقـد املوجـو حملاسـبة‬
‫القيمــة العادلــة يف األزمــة املاليــة ابســرخدام بيــا ت وصــفية وأدلــة ذبريبيــة ‪ .‬وبنــاداً علــى ربلي ـ الدراســة كلصــد‬
‫الدراسة إال انو من غري احملرم أن ذكون حماسبة القيمـة العادلـة قـد زادت مـن حـدة األزمـة املاليـة يف عـام ‪9002‬‬
‫بطريقة جوىرية ‪ .‬وبرغم وجود كثري من االزمفاعـات يف القـيم أو عمليـات بيـع لألصـول قـ مـن شبنهـا يف أسـواا‬
‫معينــة إال أن ىــهه الدراســة ذبــد دليـ قــوى ن ىــهه اآل ر جــادت نريجــة حملاســبة القيمــة العادلــة أيضـاً ذبــد‬
‫الدراسة دلي قوى يدعم اددعاد ن حماسبة القيمة العادلة أدت إال زبفيض حاد يف قيمة أصـول البنـو ‪ .‬ولكـن‬
‫أ ارت األدلة الرجريبية إال االذباه العكسي وىو املبالغة يف ذقييم أصول البنو ‪.‬‬
‫كمــا أ ــارت الدراســة إال انــو مــن بدايــة مــن العــام ‪9002‬م أدى االزمفــاض يف أســعار العقــارات وعــدم‬
‫سداد القروض واالكر س وحاالت الرىن العقاري والغش يها إال حدوث مشك ت كثـرية يمـا يرعلـ ابألوراا‬

‫‪8‬‬
‫املالية املرعلقة دهه الضما ت والرىن العقاري وبصفة كاصة األدوات املعقـدة الـ ذعرمـد علـى الـرىن العقـاري ‪.‬‬
‫وكــان ىنــا درجــة مرذفعــة مــن عــدم الر كــد يمــا يرعلـ برقيــيم ىــهه األوراا املاليــة ابدعــا ة إال سباثـ املعلومــات‬
‫حــول جــودة ىــهه األصــول ‪ .‬وكانــد صــنادي االســرثمار ربــرفظ صــول كثــرية ذرعل ـ ابلــرىن العقــاري وقــد أدى‬
‫ارذفاع كطر عدم السداد بعد حدوث األزمة إال حدوث ذد قات كارجة ىايلة لـرأس املـال يف منرصـيف ‪9002‬م‬
‫وىنــا أمثلــة واعــشة علــى مؤسســات ذعرعــد بشــك كبــري للــرىن العقــاري ســواد مبا ــرة أو غــري مبا ــرة مــن‬
‫ك ل صنادي االسرثمار مث ‪. Leman Brothers , Merrill Lynch , Bear Stearns‬‬
‫وكلصــد الدراســة ابلقــول بصــفة عامــة يبــدو أن الصــعوابت املاليــة ال ـ واجهرهــا البنــو االســرثمارية‬
‫ك ـ ل األزمــة كانــد نريجــة الســرثمارات غــري جيــدة وسبوي ـ قصــري األج ـ للــديون وارذفــاع الر ــع املــايل واىرمــام‬
‫املسرثمرين بقيمة األصول وليس بسبب االزمفاض احلاد الهي د عد إليو حماسبة القيمة العادلة ‪.‬‬
‫كما ا ارت الدراسة إال أن معهد البنو األمريكي أعر حماسبة القيمـة العادلـة م يمـة لألصـول احملـرفظ‬
‫دا ألغراض املراجرة ابلنسبة للبنو الرجارية الرقليدية وابلنسبة للقروض وادصمـارات واألوراا املاليـة احملـرفظ دـا‬
‫حــا ريـ االســرشقاا ذعرـ حماســبة القيمــة العادلــة غــري م يمــة ومضــللة وكاصــة يف أوقــات األزمــات وعنــدما ال‬
‫إنو ظمكن للبنو ال ذركف علـى عمليـات ادقـراض أن ذرجنـب‬ ‫ذرصيف األسواا ابلسيولة ‪ .‬على ااانب اآلكر‬
‫آ ر حماسبة القيمة العادلة على ميفانيرها العمومية وقوايم الدك ا اصة دا من ك ل ذصنييف قروعـها علـى أهنـا‬
‫حمرفظ دا لغرض االسرثمار ‪.‬‬

‫‪ .3‬االعرتاد والقياس احملاس ل سرثمارات العقارية ‪.‬‬

‫قـد ا ـارت دراسـة ت‪Hennie , 9002‬ا إال ـجرة القـرارات‬ ‫مـر ‪9002‬ا‬ ‫نقـ ً عـن ت صـا‬
‫ال ذلخو املعااات احملاسبية ل سرثمارات العقارية كما ىو مبا ابلشك رقم ت‪0‬ا ‪.‬‬
‫وقــد أ ــارت دراســة تد‪ .‬ذمــوى سمــر ‪9000‬ا علــى املعــايري الواجــب ذوا رىــا يف البنــد ل عـرتاد بــو كمــا‬
‫نصــد عليــو معــايري احملاســبة الدوليــة ت إمكانيــة ربديــد البنــد وذوصــيفو ذوقــع ذولــد منــا ع مســرقبلية قيــاس البنــد‬
‫بدرجة من الثقة ذوا ر رط امل يمة إمكانية االعرماد ا ‪.‬‬

‫‪9‬‬
 ‫ك رقم ت‪0‬ا‬

‫البداية‬

‫ى غرض االحرفاظ ابلعقار‬

‫يطب معيار املخفون‬ ‫نعم‬ ‫للبيع ك ل دورة النشاط‬
‫‪IAS 9‬‬ ‫العادية ا‬

‫ال‬
‫يطب معيار األصول‬ ‫نعم‬ ‫ى العقار يسرخدم يف‬
‫الثابرة ‪IAS 02‬‬ ‫النشاط العادي ا‬

‫نعم‬ ‫ال‬
‫نفس معااة األصول الثابرة‬ ‫ى العقار ربد الرشييد ا‬
‫حا يرم اكرمال الرشييد‬
‫اكرمال الرشييد‬ ‫ال‬

‫يعر العقار اسرثمار عقاري‬

‫ال‬
‫أتجي االعرتاد بو‬ ‫ى االسرثمار العقاري يروا ر‬
‫بو روط االعرتاد ا‬

‫نعم‬

‫إثبات اقرناد االسرثمار‬

‫العقاري ابلركلفة‬

‫نعم‬

‫‪IAS00‬‬ ‫سموذج الركلفة‬ ‫القياس والرقييم ال ح يرم‬

‫سموذج القيمة العادلة‬ ‫االكريار با ك من ‪:‬‬
‫‪IAS00‬‬

‫‪11‬‬
 ‫وابسرقراد ادصدارات املهنية واألار املفاىيميـة احملاسـبية ذات الصـلة ذمـد انـو ظمكـن ذقسـيم املراحـ الـ‬
‫سبر دا املعااة احملاسبية ل سرثمارات العقارية لث ث مراح ولك مرحلة أسس القياس امل يمة هلا كما يلي ‪:‬‬
‫‪Initial Measurement‬‬ ‫أ‪ .‬االعرتاد والقياس احملاس املبديي ‪:‬‬
‫‪Subsequent Measurement‬‬ ‫ق‪ .‬القياس احملاس ال ح ‪:‬‬
‫‪Disposals‬‬ ‫ج‪ .‬الرخلو من االسرثمارات العقارية ‪:‬‬

‫‪Initial Measurement‬‬ ‫أ‪ .‬االعرتاد والقياس احملاس املبديي ‪:‬‬

‫يــرم االع ـرتاد ابالســرثمار العقــاري ت عنــد االقرنــاد ا ك حــد عناصــر األصــول اويلــة األج ـ ابق ـاً ملعيــار‬
‫احملاسبة املصري رقم ت‪30‬ا والروا مع املعيار الدويل رقم ت‪00‬ا إذا ذوا ر بو راان معاً شما ‪:‬‬
‫‪ .0‬أن يكون من املروقع أن ذرشق منا ع اقرصادية مسرقبلية من االسرثمار العقاري ‪.‬‬
‫‪ .9‬إمكانية قياس ذكلفة االسرثمار العقاري بصورة معقولة ظمكن االعرماد عليها ‪.‬‬
‫نـو يــرم قيــاس االســرثمار العقـاري مبــديياً ت أوليـاً ا بركلفرـو ت وىــى ذعــادل قيمرــو‬ ‫و قـاً للمعيــار الســاب‬
‫العادلة يف ري االقرناد ا وال زبرليف على حسب اريقة االقرناد كالرايل ‪:‬‬
‫أ‪ .‬االسرثمارات العقارية املشرتاه ‪:‬‬
‫ذركــون ذكلفــة االســرثمار العقــاري يف ىــهه احلالــة مــن ســعر الش ـراد ابدعــا ة ألي نفقــات عــرورية‬
‫مبا ــرة الزم ــة للشص ــول علي ــو وذش ــغيلو ت مثـ ـ رس ــوم نقـ ـ امللكي ــة واألذع ــاق القانوني ــة والضـ ـرايب‬
‫‪...‬اخلا وى ــو م ــا يع ــرد بركلف ــة االقرن ــاد م ــع م حل ــة ان ــو ي ــرم اس ــربعاد النفق ــات غ ــري الض ــرورية‬
‫والنفقــات ال حقــة لبدايــة الرشــغي إال إذا كانــد ىــهه النفقــات ذغطــى ــرتة أكثــر مــن عــام وســرؤدى‬
‫ل ــفلدة الطاق ــة ادنراجي ــة ل س ــرثمار العق ــاري وزلدة قدرذ ــو عل ــى ذولي ــد ذ ــد قات نقدي ــة اذ ــو ي ــرم‬
‫االعرتاد دا كنفقات رأمسالية ‪.‬‬
‫ق‪ .‬االسرثمارات العقارية املشيدة ذاذياً ‪:‬‬
‫يف بعــض احلــاالت ذقــوم املنش ـ ة قنرــاج ت أو ذشــييد ا األصــول نفســها وذل ـ لرشقي ـ و ــورات يف‬
‫الركالييف أو عمان مسـروى جـودة معـا هلـهه األصـول ‪ .‬وظمثـ ربديـد ذكلفـة ىـهه األصـول مشـكلة‬
‫فــي حالــة عــدم وجــود ســعر ـراد أو ذعاقــد صمــب أن ذقــوم املنش ـ ة بروزيــع الركــالييف‬ ‫للمشاســب‬
‫واملصــرو ات للوصــول إال ذكلفــة األصــول املنرجــة ذاذي ـاً ‪ .‬وال ظمث ـ ذكــالييف املــواد ا ــام والعمالــة‬
‫املبا ــرة املســرخدمة يف إنرــاج ىــهه األصــول أيــة مشــكلة حيــث ظمكــن ذربعهــا إال أوامــر العمـ واملــواد‬
‫املســرخدمة يف األص ـ املنــرج ذاذي ـاً ‪ .‬أمــا الركــالييف الصــناعية غــري املبا ــرة ت كــالوقود الض ـرايب‬
‫العقاريــة املــواد واملهمــات غــري املبا ــرة ‪ ....‬ا ــان ربديــد مــا طمــو األصــول املنرجــة ذاذي ـاً يســبب‬
‫بعض املشاك ‪ .‬وقد جـرى العـرد احملاسـ علـى ربديـد ذكلفـة االسـرثمار العقـاري املنـرج ذاذيـاً علـى‬

‫‪11‬‬
‫أســاس ملمــوع الركــالييف الـ ربملرهــا املنشـ ة عـ ً حــا ريـ االنرهــاد مــن ذشــييد العقــار وابلرــايل‬
‫صمب زبصيو حصة نسبية من الركالييف ادعا ية على االسرثمار العقاري لرـو ري مقابلـة سـليمة بـا‬
‫الركالييف واديرادات ‪ .‬وإذا نرج عن زبصيو الركالييف ادعا ية ذسجي ذكالييف إنرـاج ل سـرثمار‬
‫العقاري أك مـن الركـالييف الـ كانـد سـررشملها الشـركة عنـد الشـراد مـن مـورد كـارجي انـو صمـب‬
‫ذسجي الركالييف ادعا ية الفايـدة كخسـارة بـدالً مـن رمسلرهـا وذلـ لرجنـب ربديـد قيمـة رأمساليـة‬
‫ص ‪02- 02‬ا ‪.‬‬ ‫العقاري أك من قيمرو السوقية املقدرة تد‪.‬مسري الصبان وآكرون ‪9000‬‬
‫ج‪ .‬االسرثمارات العقارية املسر جرة سبويلياً من الغري ‪:‬‬
‫يــرم االع ـرتاد والقيــاس احملاس ـ ل ســرثمار العقــاري املســر جر اســرئجارا سبويلي ـاً يف د ــاذر املســر جر‬
‫ك ص رأمسايل والرفام إصماري يف نفس الوقد وذل على أساس القيمـة العادلـة لألصـ املسـر جر يف‬
‫ري ـ الر ـ جري أو القيمــة احلاليــة للشــد األدا للمــد وعات االصماريــة يف ذل ـ الرــاري أيهمــا أق ـ‬
‫حيث ربدد ىهه القيم احملاسبية لألص موعوع الر جري الرمويلي يف د اذر املسر جر عند ذوقيـع عقـد‬
‫الر جري الرمويلي وذل و قا لك مـن املعيـار احملاسـ الـدويل رقـم ت‪02‬ا واملعيـار احملاسـ األمريكـي‬
‫رقم ت‪03‬ا ت د ‪ .‬ذموى سمر ‪ 9000‬ص ‪ 22-20‬ا ‪.‬‬
‫د‪ .‬االسرثمارات العقارية احملولة من االسرخدام الداكلي ابملنش ة ‪:‬‬
‫بـد ا إال اسـرثمار عقـاري انـو يـرم ذطبيـ‬ ‫عندما يرم ربوي العقار املشغول بواسطة املال ت أصـ‬
‫املعااة احملاسبية الواردة دبعيار احملاسبة املصري رقم ت‪00‬ا ا اص ابألصول الثابرة وذل حا ريـ‬
‫الرغــري يف االســرخدام ‪ .‬وذرمثـ الركلفــة املبدييــة هلــها االســرثمار العقــاري يف الركلفــة الرارطميــة قصـاً‬
‫اى إى مرتاكم وأي كساير ذدىور مرتاكمة اى علـى أسـاس صـار القيمـة الد رتيـة الرارطميـة هلـها‬
‫ت د ‪ .‬ذمـوى سمـر‬ ‫بد إال اسـرثمار عقـاري‬ ‫العقار يف ري ربويلو من االسرخدام الداكلي ك ص‬
‫‪ 9000‬ص ‪ 22-20‬ا ‪.‬‬
‫ه‪ .‬االسرثمارات العقارية املقرناة مقاب إصدار بعض األسهم ‪:‬‬
‫قد ذلج بعض املنشـ ت إال اقرنـاد اسـرثمارات عقاريـة مقابـ إصـدار أسـهم والـ عـادة مـا يكـون هلـا‬
‫قيمة أمسية وقيمة سوقية ذشـري املعـايري احملاسـبية إال أن القيمـة السـوقية لألسـهم املرداولـة يف بورصـة‬
‫أوراا مالية نشطة ومنلمة ىي ال ذعر أ ض مقياس لركلفة االسرثمار العقاري عند االقرناد ‪.‬‬

‫‪12‬‬
 ‫‪Subsequent Measurement‬‬ ‫ق‪ .‬القياس احملاس ال ح‬
‫يقصــد ابلقيــاس والرقيــيم ال حـ ل ســرثمار العقــاري ذقــدير االســرثمار العقــاري يف اى وقــد كـ ل ــرتة‬
‫حيازذــو وال ـ نقطــة القيــاس واالع ـرتاد احملاس ـ املبــدىد بــهل االســرثمار حيــث ذلهــر مشــكلة ذقيــيم ىــهه‬
‫االسرثمارات بعد اقرناد االسرثمارات العقارية ‪.‬‬
‫فــي ‪9000/0/0‬م ت إصــدار معيــار احملاســبة الــدويل رقــم ت‪ IAS92‬ا بعنــوان االســرثمارات العقاريــة‬
‫‪ Investment property‬ويعر ـ ىــها املعيــار بــدي ً للمعيــار ت‪ IAS92‬ا وت العم ـ ابملعيــار ااديــد من ـه‬
‫‪9000/0/0‬م وقد أ ح املعيار الدويل رقم ت‪ IAS 20‬ا احلرية للمنش ت ن زبرار با سموذجا قط شما ‪:‬‬
‫‪0‬ا سموذج القيمة العادلة ‪:‬‬
‫كقيمة سوقية أو حالية ل سرثمار العقـاري حيـث يـرم االعـرتاد ابملكاسـب أو ا سـاير الناذبـة‬
‫مــن ذغـريات القيمــة العادلــة يف قايمــة الــدك توال يــرم اد صــاح عنهــا يف حقــوا امللكيــةا وذلـ‬
‫لرشقي املقابلة السليمة با اديرادات واملصرو ات املرذبطة ابالسرثمار العقاري ‪.‬‬
‫‪9‬ا سموذج الركلفة الرارطمية ‪:‬‬
‫حيث يـرم معااـة االسـرثمارات العقاريـة بـنفس املعااـة احملاسـبية لألصـول الثابرـة أي ابلركلفـة‬
‫مرتاكم وأي كساير ذدىور مرتاكمة وعلى أن يرم اد صاح عن القيمـة‬ ‫الرارطمية قصاً أي إى‬
‫العادلة عمن اديضاحات املرممة للقوايم املالية ‪.‬‬
‫وقــد ورد بنســخة املعــايري الدوليــة دعــداد الرقــارير يف ‪9002‬م ابلفقــرة رقــم ت‪39‬ا ا اصــة ابلقيــاس بعــد‬
‫االع ـرتاد إن يــرم ربديــد الرقيــيم مــن قب ـ كبــري مســرق لديــو مــؤى ت مهنيــة معــرتد دــا ولديــو ك ـ ة يف نوعيــة‬
‫العقارات االسرثمارية كنوع من لرشجيع للمنش ت مع م حلة إن ىها األسلوق غري ملفم ولكنو للرشجيع ‪.‬‬
‫علما نو يف ‪ 9003/09/02‬ت مراجعة معيار احملاسبة الـدويل رقـم ت‪ IAS 20‬ا بواسـطة مللـس معـايري‬
‫احملاسبة الدولية حيث ت إجراد بعض الرعدي ت عليو حبيث يرم العم ابملعيـار املعـدل ابرـداد مـن ‪9005/0/0‬م‬
‫واهلدد من الرعدي ىو إ حة الفرصة للمنش ت للمشاسـبة عـن العقـارات احملـرفظ دـا يف ظـ عقـد إصمـار ذشـغيلي‬
‫كاسرثمارات عقارية يف حالة ذوا ر الشروط اآلذية ‪:‬‬
‫‪ ‬مقابلة مرطلبات ذعرييف االسرثمارات العقارية ‪.‬‬
‫‪ ‬إمكانيــة الرعبــري عــن عقــد ادصمــار الســاب كعقــد إصمــار سبــويلي و قـاً ملرطلبــات معيــار‬
‫احملاسبة الدويل رقم ت ‪ IAS71‬ا ا اص بعقود ادصمار ‪.‬‬
‫‪ ‬اسرخدام سموذج القيمة العادلة للمشاسبة عن االسرثمارات العقارية ‪.‬‬
‫وي حــظ أن الرعــدي الســاب يرضــمن يف ــرواو ربفيــف إعــايف للمنش ـ ت للمشاســبة عــن االســرثمارات‬
‫العقاريــة و ق ـاً لنمــوذج القيمــة العادلــة ‪.‬ويعر ـ ربفيــف املنش ـ ت علــى اســرخدام سمــوذج القيمــة العادلــة ‪fair‬‬

‫‪13‬‬
‫‪ value model‬ل عرتاد والقياس واد صاح عن االسرثمارات العقارية مـن أىـم كصـايو معيـار احملاسـبة‬
‫الدويل رقم ت‪ IAS 20‬ا ‪.‬‬
‫‪9002‬ا إال ث ثــة مــداك لرقيــيم‬ ‫وقــد أ ــار ك ـ مــن ت د‪ .‬ذمــوى سمــر ‪ ; 9000‬مــر صــا‬
‫األصول ىي ‪:‬‬
‫‪ .0‬مدك الركلفة تذكلفة رطميـة ذكلفـة رطميـة معدلـة ابألرقـام القياسـية العامـة لألسـعار ذكلفـة‬
‫جارية أو اسربدالية ذكلفة اسربدالية معدلة ابألرقام القياسية ا اصة ا ‪.‬‬
‫‪ .9‬مدك السوا ت القيمة السوقية العادلة وىى القيمـة الربادليـة ألصـ يف ظـ املنا سـة الكاملـة‬
‫صــار القيمــة البيعيــة القابلــة للرشق ـ وىــى الفــرا بــا القيمــة الســوقية احلاليــة ألص ـ وذكــالييف‬
‫ذسويقو وبيعو ا ‪.‬‬
‫‪ .3‬مــدك الــدك توالــهي يســرخدم آليــات أو سمــاذج ذعرمــد علــى ربوي ـ ذــد قات مســرقبلية لقــيم‬
‫حاليــة أو مــا يعــرد بنمــاذج كصــم الرــد قات النقديــة مثـ سمــوذج صــار القيمــة احلاليــة وسمــاذج‬
‫ذسعري ا يارات وسموذج العايد ادعايف للفرتات املرعددة ورمسلة األرابح املروقعة ا ‪.‬‬
‫أما يمـا يرعلـ ابملفاعـلة بـا املـداك الث ثـة السـابقة قـد ا ـارت تد‪ .‬ذمـوى سمـر ‪9000‬ا إال معـايري‬
‫املفاعلة واالكريار وعرعد ذل املعايري‪: 9‬‬
‫‪ .0‬معيــار امل يمــة للغــرض مــن الرقيــيم ت ى ـ الرقيــيم مــن اج ـ ‪ :‬الرصــفية أم االنــدماج أم الس ــرمرارية‬
‫النشاط ا ‪.‬‬
‫‪ .9‬معيار احملا لة على رأس املايل احلقيقي ‪.‬‬
‫‪ .3‬معيار دقة وموعوعية القياس احملاس ‪.‬‬

‫ذل املداك حددىا معيار احملاسـبة املاليـة األمريكـي رقـم ‪ 052‬والـهي وعـع ىرياريكيـة ملقـاييس القيمـة‬
‫العادلــة لص صــاح املـايل بشــك يعكــس ابيعــة املــدك ت املســرخدمة يف الرقريــر عــن القــيم العادلــة الـ ت الرقريــر‬
‫عنها ‪:‬‬
‫املسروى األول ‪:‬املدك ت ىي األسعار املشرقة من األسواا النشطة وبـدون ذعـدي أو أيـة ذسـولت هلـا لألصـول‬
‫أو االلرفامات املالية املماثلة ‪.‬‬
‫املســروى الثــا ‪ :‬ذشــرم املــدك ت علــى األســعار املشــرقة لألصــول املشــادة أو االلرفامــات املشــادة يف ســوا‬
‫أو أس ــواا نش ــطة أو األس ــعار ا اص ــة ابألص ــول وااللرفام ــات ذاد ــا ولك ــن يف األس ــواا غ ــري‬
‫النشــطة أو ذلـ البيــا ت املشــرقة مــن األســواا والـ ال ظمثـ أســعار مثـ منشنيــات العايــد‬
‫الروزيعات معدالت الفايدة السايدة ‪.‬‬

‫‪ 9‬ملفيد من الرفاصي ظمكن الرجوع إال رسالة دكروراه تد‪ .‬ذموى سمر ‪ 9000‬كلية الرجارة ابدمساعيلية – جامعة قناة السويس ا‪.‬‬

‫‪14‬‬
‫املســروى الثالــث ‪ :‬ويعـ عــن املــدك ت غــري املشــرقة أو ذلـ الـ ال يــرم م حلرهــا مــن األســواا وىــى ذعكــس‬
‫الرقـ ــارير املاليـ ــة للشـ ــركة مالكـ ــة األص ـ ـ أو املرعهـ ــدة اباللر ـ ـفام والفـ ــروض ا اصـ ــة دـ ــا عـ ــن‬
‫اال رتاع ــات الـ ـ سيس ــرخدمها املش ــاركون يف الس ــوا يف عملي ــة الرس ــعري والـ ـ ت ذطويرى ــا‬
‫ومعاارها اعرماداً على أ ض املعلومات املراحة يف ىهه األحوال ‪.‬‬

‫ج ‪ .‬الرخلو من االسرثمارات العقارية ‪:‬‬

‫أو‬ ‫عندما ذقرر املنش ة الرخلو من االسرثمارات العقاريـة سـواد إجبـارل ت نريجـة الكـوارث الطبيعيـة‬
‫انــو صمــب اسـربعادىا مــن عناصــر األصــول اللــاىرة بقايمــة املركــف‬ ‫نـفع امللكيــة ا أو اكريــارلً ت ابلبيــع أو الرـ ع ا‬
‫املايل وإقفال احلساابت ا اصة دا ‪.‬‬
‫ور ظ معيار احملاسـبة الـدويل رقـم ت‪00‬ا واملصـري رقـم ت‪30‬ا ـان األرابح وا سـاير الناذبـة عـن ذوقـيف‬
‫اسرخدام االسرثمار العقاري أو اسربعاده ربدد ابلفرا با مرشصـ ت الرصـرد يف العقـار وصـار القيمـة الد رتيـة‬
‫ويرم االعرتاد دا يف قايمة الدك وذل يف رتة الروقيف عن االسرخدام أو الرصرد يف األص ‪.‬‬
‫كما يشري املعيار إال انو صمب االعرتاد ابلرعويضات ال يرم احلصول عليها من الغري مقاب الرنـازل عـن‬
‫ت‪30‬‬ ‫االسرثمار العقاري وذل يف ري اسرشقاا ىهه الرعويضات ‪ .‬أيضا يشـري معيـار احملاسـبة املصـري رقـم‬
‫انو يـرم إثبـات ذكلفـة ااـفد ااديـد مـع اسـربعاد‬ ‫انو يف حالة اسربعاد احد أجفاد االسرثمار العقاري ابالسربدال‬
‫القيمة الد رتية للجفد املسربدل من الد اذر ور حالة ذعهر قيام املنشـ ة برشديـد القيمـة الد رتيـة للجـفد املسـربدل‬
‫إهنا قد ذسرخدم ذكلفة عملية االسربدال وقد اقرناؤه أو إنشاده ‪.‬‬
‫ومــن ااــدير ابلــهكر انــو عنــدما يــرم ربويـ احــد العقــارات مــن ئــة االســرثمارات العقاريــة إال ئــة األصــول‬
‫ـان ذكلفـة ىـها العقـار ىـي‬ ‫الثابرة السرخدامو يف النشـاط الرييسـي للمنشـ ة أو إال ئـة املخـفون ألغـراض البيـع‬
‫قيمرو الد رتية يف حالة ذطبي سموذج الركلفة أو ىي قيمرو العادلة يف حالة ذطبي سموذج القيمة العادلة ‪.‬‬
‫وك صــة القــول ظمكــن ذلخــيو مرطلبــات القيــاس والرقيــيم احملاس ـ ل ســرثمارات العقاري ـة يف ظ ـ معــايري‬
‫احملاسبة الدولية واملصرية واألمريكية ابادول‪ 3‬الرايل ‪:‬‬

‫‪ 3‬اادول م كوذ من رسالة ماجسرري غري منشورة بعنوان ت اثر ذطبي سموذج القيمة العادلة يف ملال احملاسبة عن االسرثمارات العقارية على منفعة القوايم املالية‬
‫وقابليرها للمقارنة مع دراسة ذطبيقية ا سنة ‪9002‬م ‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫الواللت املرشدة‬
‫بريطانيا‬ ‫مصر‬ ‫معايري احملاسبة الدولية‬ ‫أساس املقارنة‬
‫األمريكية‬
‫الركلفة‬ ‫القيمة العادلة‬ ‫القيمة العادلة أو الركلفة‬ ‫القيمة العادلة‬ ‫سموذج القياس‬
‫أو الركلفة‬
‫غري مطلوبة‬ ‫مطلوبة‬ ‫مطلوبة‬ ‫مطلوبة‬ ‫ذقديرات القيمة العادلة‬
‫الرقييم بواسطة كبري مثمن‬
‫وغري ملفم‬ ‫ملفم‬ ‫يفض وغري ملفم‬ ‫يفض وغري ملفم‬
‫مسرق‬
‫عمن عناصر حقوا‬ ‫عمن عناصر قايمة‬ ‫عمن عناصر قايمة‬ ‫الرسولت الناذبة من قيمة‬
‫‪--------‬‬
‫امللكية ابمليفانية‬ ‫الدك‬ ‫الدك‬ ‫القياس ابلقيمة العادلة‬

‫‪ .0‬دور ك من القيمة العادلة واالسرثمار العقاري يف نشود األزمة املالية أيهما ااا ا‪.‬‬
‫أدى الرقريـ ــر عـ ــن األصـ ــول وااللرفامـ ــات املاليـ ــة بقيمرهـ ــا العادلـ ــة يف ازمفـ ــاض حـ ــاد بقـ ــوايم املركـ ــف املـ ــايل‬
‫للمؤسسات املالية ابلواللت املرشدة األمريكية حيث ازمفض مسروى السيولة يف أسـواا ىـهه األصـول دمـا ذرذـب‬
‫عليــو ادــام مــن جانــب لكــوذمرس االمريكــى حملاســبة القيمــة العادلــة تسمــوذج اد ــارة إال الســواا لرســببها يف ىــهه‬
‫املشكلة احلـادة لكـن مؤيـدي القيمـة العادلـة إهنـا سـاعدت املسـرثمرين يف هـم القيمـة احلقيقـة للشـركات بشـك‬
‫يرى الباحث أن يقوم ابسرعراض احدث األدبيات احملاسبية الـ ذناولـد القيمـة‬ ‫أ ض ‪ .‬وأتسيسا على ما سب‬
‫العادلة واألزمة املالية العاملية ‪.‬‬
‫وقد دراسة ت‪ )Huian , Maria , 9002‬برشلي مسـببات األزمـة املاليـة ودور القيمـة العادلـة حيـث‬
‫ا ــارت الدراســة إال أن املرخصصــا قــروا مؤ ـرات األزمــة املاليــة قبـ ســنة علــى األقـ مــن حــدوثها وكانــد أوال‬
‫ذلـ املؤ ـرات ىـو اهنيـار صــندوقي االسـرثمار الـهي ظملكهمـا بنـ بـري اسـرتينف ‪ Bear Stearns‬وذلـ بعــد‬
‫االس ــرثمار اهلايـ ـ ال ــهي أجرذ ــو يف س ــوا العق ــارات ك ــهل حصـ ـ االهني ــار لكث ــري م ــن الش ــركات األمريكي ــة يف‬
‫‪9002‬م نريجة ل سرخدام غري امل يم للمشرقات املعقدة بصورة كبرية كما حدث لشركة انرون ‪.‬‬
‫‪0‬‬
‫‪Credit‬‬ ‫أيضا ا ارت الدراسة إال أن االسرخدام املفرط يف وثيقة الر ما عن عدم السداد ت‪CDS‬ا‬
‫‪ Default Swap‬وىى املشرقة ال لعبد دورا يف اهنيار ركة ‪ AIG‬وبن بري اسرتسنف وبن ليمـان بـرازر‬
‫‪. Bear Stearns , Leman Brothers‬‬
‫كم ــا ا ــارت الدراس ــة إال أن معارعـ ـي اس ــرخدام القيم ــة العادل ــة وجه ــوا نق ــدا إال املس ــروى الثال ــث يف‬
‫ىرياريكيــة املعيــار االمريكــى رقــم ‪ 052‬والــهي د ــع إدارة الشــركات إال اســرخدام سمــوذج اد ــارة إال الســوا دمــا‬

‫‪ 4‬ىي أداة مالية ذركون من وثيقة ما على السندات حيث يقوم حام السند بشرايها وذل حلماية نفسو من عدم انرلام مصدر السند يف السداد بشك‬
‫منرلم أو بسبب اد س لكن الهي حدث وسبب األزمة إال أن كثري من حاملي ذل األداة ‪ CDS‬ت بيعيها للراما عد املخاار حيث ت دعمها بكم‬
‫من القروض العقارية دما سبب أزمة سيولة وكساير ىايلة ‪.‬‬

‫‪16‬‬
‫أدى إال اسرخدام سمـاذج ذعرمـد علـى بيـا ت ال يـرم مشـاىددا وابلرـايل أدى إال ذقييمـات ال ذرصـيف ابملصـداقية‬
‫وإمكانية االعرماد عليها دما سن دبمارسة ارا الر عب يف األرقام ‪.‬‬
‫بينم ــا ا ــارت الدراس ــة إال أن مؤي ــدي القيم ــة العادل ــة ي ــروا هن ــا ليس ــد س ــببا يف ح ــدوث األزم ــة ولكنه ــا‬
‫ساعدت يف إبراز املشـاك بوقـد مبكـر و قـ كسـاير عمـا إذا ذسـرخدم القيمـة العادلـة ‪ .‬وقـد أبـرزت الدراسـة‬
‫ابن مــؤدى القيمــة العادلــة أ ــاروا ابن الســبب الرييســي يف االهنيــارات وا ســاير ابلقطــاع املصــريف يرجــع إال األداد‬
‫يرم احملاسبة عنها ابسرخدام القيمة العادلة و يما يرعلـ ابالنرقـاد املوجـو للمسـروى لثالـث‬ ‫السيئ للقروض وال‬
‫يف ىرياريكية ملعيار رقم ‪ 052‬اقرتح مؤيـدي القيمـة العادلـة بعـدم اد ـراط ابسـرخدام أدوات كثـرية لـيس هلـا سـوا‬
‫نشط ‪.‬‬

‫وقـد ا ـارت تسـلوم حسـن عبـد الكـرم برـول نـورى ‪9002‬ا ذعـود أسـباق األزمـة املاليـة الراىنـة إال‬
‫عـام ‪ 9002‬ونشـوق مـا يسـمى زمـة القـروض العاليـة املخـاار ت أزمـة الـرىن العقـاري ا والـ سـببد ذعـرض‬
‫القطاع املصريف األمريكي إال كساير مالية عخمة ذعادل م يا الدوالرات وال ذىب عـشيرها مئـات اآلالد‬
‫من املواانا األمريكيا ‪.‬وقد اندلعد أزمة القروض العالية املخاار بسبب إقدام العديد من املصارد املخرصـة‬
‫يف قطـاع العقـار علـى مـن قـروض ملئـات اآلالد مـن املـواانا بـدون عـما ت أو مقابـ عـما ت غـري كا يـة‬
‫مرجاىلة بهل قاعدة احليطة واحلـهر وذقيـيم املخـاار دمـا ـجع ىـها األمـر أعـداد كبـرية مـن املـواانا مـن ذوي‬
‫الـدك احملـدود إال ـراد العقـارات ومـع االرذفـاع املفـاجئ لنسـب الفوايـد يف األسـواا املصـر ية األمريكيـة وجـد‬
‫عـدد كبـري مـن األمـريكيا أنفسـهم عـاجفين عـن ذسـديد قروعـهم ومـع ذفايـد أعـدادىم وذضـخم مبـال القـروض‬
‫دبرور الفمن لينرج عن ذل حصول ارذبا يف أسواا املال ور أوساط املسرثمرين يف قطاع العقار ‪.‬‬
‫كمـا ا ـارت الدراسـة إال أن البنـو املرخصصـة يف مـن القـروض ذعرعـد إال املخـاار أكثـر مـن غريىـا‬
‫بسـبب ارذفـاع نسـب الفوايـد وأتثريىـا علـى أوعـاع املقرتعـا ذوى الـدك املرواعـع لـها سـارعد البنـو إال‬
‫خـ ل عـام‬ ‫مصادرة مساكن األ راد العاجفين عن ذسديد القروض دما سبب أزمة مفاجئة وحادة لقطاع العقار‬
‫‪9002‬ذعـرض أكثـر مـن ‪ 0.3‬مليـون منـفل ملطالبـات قانونيـة ابملصـادرة وان ذعـرض عـدد ىايـ مـن املنـازل‬
‫دبقدار ىها الرقم ك ل سنة واحدة سيؤدي ابلضـرورة الهنيـار سـعر ذلـ املنـازل حسـب قـانون العـرض والطلـب‬
‫دمـا أدى إال نشـود موجـة حـادة مـن اهلبـوط يف سـوا العقـارات األمريكيـة وابلرـايل حـدوث انكمـاش يف النلـام‬
‫االقرصادي األمريكي ومن ة أتثر صبيع األسواا املالية العاملية من السوا العقارية انرقلد األزمة إال املؤسسات‬
‫املاليـة بسـبب مـا يسـمى" ذوريـ الرىـون العقاريـة " وىـها يعـي إصـدار البنـو أوراقـاً ماليـة أو أسـهما يف ملكيـة‬
‫عايد ملموعات مرماثلة من القروض العقارية ذري ملن يشرتيها أن ينال حصة منها وأن يرشم ابلرايل جفدا من‬
‫خماارىا ‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫وقـد كلصـد الدراسـة إال ملموعـة مـن االسـرنراجات منهـا علـى سـبي املثـال ‪ :‬ال ذوجـد ع قـة بـا ذطبيـ‬
‫املعايري احملاسـبية ونشـود األزمـة املاليـة العامليـة إيقـاد العمـ دبعيـار القيمـة العادلـة رقـم ‪ 052‬لـيس يف مصـلشة‬
‫أسواا رأس املال وأهنا سرعود ابلرقرير املايل إال الوراد حيث الشفا ية اق والقدرة على املقارنة اععيف وسرقل‬
‫ثقة املسرثمرين يف النلام املصريف ولن يساعد على اسرقرار السوا كما اسـرنجد الدراسـة أن السـبب األساسـي‬
‫يف نشود األزمة املالية العاملية ىو الرىون العقارية أل خاص غري موثوا ـيهم كمـا أن عـدم كفـادة اددارة يعـد‬
‫سها‪.‬‬ ‫من أسباق ش املصارد االسرثمارية وابلرايل إ‬
‫ىـها وقـد ا ـارت دراسـة ت‪Linda , Nina DU and John E. McEnroe , 9070‬ا إال أن‬
‫كثري من املؤسسات املالية رأت ن حماسبة القيمـة العادلـة ىـي السـبب يف االزمفـاض احلـاد يف قيمـة األصـول الـ‬
‫يص ــعب ذقييمه ــا واالب ــد ذلـ ـ املؤسس ــات قهن ــاد ذطبيـ ـ معي ــار احملاس ــبة املالي ــة ‪ 052‬ز ور ‪2/30‬م‪9002‬م‬
‫أرسلد ىيئة اد راد على ذداول األوراا املالية ابلبورصة األمريكية ‪ SEC‬ذقريـرا إال الكـوذمرس وعارعـد يـو‬
‫ذعلي ـ معــايري احملاســبة عــن القيمــة العادلــة وربديــدا املعيــار رقــم ‪ . 052‬وبــدال مــن ذل ـ اقرتحــد ‪ SEC‬إر ــاد‬
‫مرطــور حملاس ـبة لقيمــة العادلــة وأ ــارت إال أن املســرثمرين علــى قناعــة ابن حماســبة القيمــة العادلــة أدت إال زلدة‬
‫لشفا ية ابلرقارير املالية وسهلد عليهم ازباذ قرارات اسرثمارية أ ضـ وان حماسـبة القيمـة العادلـة ليسـد سـببا يف‬
‫اهنيار البنو يف عام ‪9002‬م ‪.‬‬

‫‪ . 5‬مقرتحات بش ن ذفادى عيوق القيمة العادلة ومن ة ذبنب حدوث أزمة مالية جديدة‬
‫لرجنــب عيــوق حماســبة القيمــة العادلــة أ ــارت دراســة ت ‪ ) Poon , 9002‬إال ذــو ري معلومــات أكثــر‬
‫م يمة ملسرخدمي القوايم املالية صمب الرقرير عن األصول وااللرفامات املاليـة ابسـرخدام القيمـة العادلـة ودبـا أن‬
‫مــن‬ ‫ىنــا بعــض القضــال العمليــة املفاىيميــة املرعلقــة برشديــد القيمــة العادلــة ســلوق ظمكــن االعرمــاد عليــو‬
‫األ ض أوالً اد صاح بشك كام عن القيمة العادلـة وذلـ قبـ الرشـول إال االعـرتاد الكامـ ابلقيمـة العادلـة‬
‫يف القــوايم املاليــة ‪ .‬كمــا اقرتحــد الدراســة أن يقــوم واعــعي املعــايري برــو ري إر ــاد أكثــر ربديــداً حــول كيفيــة ربديــد‬
‫القيمة العادلة لألدوات املالية ‪ .‬يمكنهم وعع قايمـة لـبعض أدوات الرقيـيم الشـايعة وربيـد م يمرهـا يف اللـرود‬
‫املخرلفة وذرضمن مرطلبات اد صاح ‪:‬‬
‫‪ .0‬اد صاح عن القيمة العادلة لك األدوات املالية ‪.‬‬
‫‪ .9‬األدوات املطبقة لرشديد القيم العادلة ‪.‬‬
‫‪ .3‬أي ـروض جوىريـة ت اسـرخدامها يف الوصـول إال الرقـدير وبعـض الـدالالت حلساسـية القـيم العادلـة‬
‫املقدرة هلهه الفروض ‪.‬‬
‫‪ .0‬مناقشة للرعرض للخطر والقضال املرعلقة برقدير القيم العادلة ‪.‬‬

‫‪18‬‬
‫كما صمب الرقريـر عـن الرغـريات يف القـيم العادلـة بشـك منفصـ وذلـ و قـاً لألسـباق يف ذلـ مثـ مـرور‬
‫الوقد الرغريات يف اللرود السوقية الرغريات يف وعـع الشـركة املـايل الرغـريات يف الرقـديرات والرغـريات يف‬
‫أدوات الرقييم ‪.‬‬
‫اسـرهد د دراسـة ت ‪Song et al , 9070‬ا اكربـار م يمـة مقـاييس القيمـة العادلـة للـث ث مسـرولت‬
‫ا اصــة درياريكيــة املعيــار رقــم ‪ 052‬أيضـا اســرهد د الرشقـ مــن م يمــة القيمــة للقــيم العادلــة يف حالــة ذفعيـ‬
‫آليات حوكمة الشركات ‪ .‬وقد كلصد الدراسة أن وجود آليات عالة حلوكمة الشركات يـؤدى إال زبفـيض حالـة‬
‫عدم سباث املعلومات وزبييف خماار الرقدير أو الرشيف لرقديرات معينـة وىـو مـا يلهـر بوعـوح يف املسـروى الثالـث‬
‫تذقدير القيم العادلة وال ذعرمـد علـى مـدك ت مـن قبـ اددارة ال ظمكـن مشـاىددا ا هلرياريكيـة املعيـار ‪052‬‬
‫حيث يرذفع سباث املعلومات إال حده األقصى ويكون ىنا ملال لر عب اددارة ابلرقديرات ‪.‬‬
‫واذفقـد دراسـة ) ‪ ( Huian , Maria , 9002‬ودراسـة )‪ (Du et al ., 9070‬مـع دراسـة‬
‫ت‪ )Poon,9002‬يف أن اد صـ ــاح مـ ــن ك ـ ـ ل القـ ــوايم املاليـ ــة عـ ــن األدوات املاليـ ــة وقيمرهـ ــا العادلـ ــة سـ ــيمكن‬
‫املسرثمر من احلصـول علـى ذصـور غـري مرشيـف حـول وعـع الشـركة املـايل واملخـاار الـ ت ربملهـا وأعـا د يمـا‬
‫يرعل لرجنب حدوث أزمات مالية جديـدة أو حلـ األزمـة احلاليـة انـو صمـب احلـد مـن االسـرخدام املفـرط لـألدوات‬
‫املاليــة املشــرقة املعقــدة والـ يــرم ذــداوهلا مــن كـ ل أســواا غــري منلمــة وبــدون وجــود قــوانا حمــددة وازمفــاض يف‬
‫السيولة والشفا ية ‪.‬‬
‫وقد انفردت دراسة ت‪ )Huian , Maria , 9002‬بعدة حلـول حلـ األزمـة املاليـة احلاليـة ظمكـن سـردىا‬
‫على ىيئة نقط ‪:‬‬
‫‪ .0‬احلد من االسرخدام ملفرط لألدوات املالية املشرقة املعقدة وال يرم ذداوهلا من ك ل أسـواا غـري‬
‫منلمة ور ظ غياق قوانا وازمفاض يف السيولة والشفا ية ‪.‬‬
‫‪ .9‬ربسا اد صاح عن األدوات املالية وقيمها العادلة حبيث ضمص املسـرثمر علـى ذصـور غـري مرشيـف‬
‫حول مركف الشركة املايل واملخاار ال ربيط برل األدوات ‪.‬‬
‫‪ .3‬االلر ـفام برطبي ـ املعــايري احملاســبية وذضــيي احلــد مــن االســرخدام البــدي للرقــديرات ت علــى ســبي‬
‫املثــال مــن كـ ل انــة ذــداول األوراا املاليــة يف الــواللت املرشــدة األمريكيــة ا حيــث غالبـاً مــا يــرم‬
‫االقرتاح قط ابسرخدام كيارات أو سمـاذج معينـة وذقـوم الشـركات ابالكريـار بـا ذنفيـهىا أو عدمـو‬
‫ابقاً ملصلشرها ‪.‬‬
‫‪ .0‬الروسع يف اسرخدام حماسبة القيمة العادلة لرضم صبيع عناصر األصول وااللرفامات املالية ‪.‬‬

‫‪19‬‬
 ‫ولكـن دراسـة ) ‪ )Du et al ., 9070‬أعـا د انـو صمـب م حلـة أن املعلومـات املبـال يف كميرهـا ذعرـ‬
‫عــبد علــى مســرخدمي القــوايم املاليــة ولــها صمــب علــى الشــركات الرــوازن بــا الكــم والكيــيف وذلـ عنــد ذــو ري‬
‫إ صاحادا املرعلقة بقياس القيمة العادلة ‪.‬‬
‫ومــن حيــة أكــرى اقرتحــد دراســة )‪ (Trussel and Rose , 9002‬نلــام مــفدوج والــهي‬
‫إذا كان ‪:‬‬ ‫يرضمن سموذجي احملاسبة اعرماداً على ابيعة األداة املالية‬
‫‪ .0‬األص قصري األج ويرصيف ابلسيولة يرم ذقييمو بقيمرو العادلـة علـى أن يـرم اد صـاح عنـو بركلفرـو‬
‫الرارطمية ‪.‬‬
‫‪ .9‬األص ـ اوي ـ األج ـ وال يرصــيف ابلســيولة يــرم ذقييمــو بركلفــة الرارطميــة علــى أن يــرم اد صــاح عنــو‬
‫بقيمرو العادلة أما األصول ال ذقع با ا مـوعرا السـابقرا يـرم ذقييمهـا بقيمرهـا العادلـة املعدلـة‬
‫دبعدالت ا صم املرغرية على أن يرم اد صاح عن ذكلفرها الرارطمية وقيمرها العادلة ‪.‬‬
‫وقــد انرقــد ىــها النمــوذج املخــرلط والــهي صممــع بــا القيمــة العادلــة وحماســبة الركلفــة الرارطميــة يف القــوايم‬
‫املاليـة الواحـدة ال يرما ـى مـع ـرض ثبـات وحـدة النقـد ‪ Monetary Unit Assumption‬والـهي يعرـ‬
‫من املبادىد الرييسية واملقبولة قبوالً عاماً دعداد القوايم املالية والـهي يـرى أن يـرم اسـرخدام وحـدة النقـد الثابرـة‬
‫يف إعداد القوايم املالية وال يرم ذعديلها دبسروى الرضخم ‪ .‬كما أن ىها النموذج أيضاً ال يرما ى مـع قيـد الثبـات‬
‫‪ Consistency constraint‬والــهي يــرى عــرورة اســرخدام نفــس الطــرا واألســاليب يف إعــداد القــوايم‬
‫املالية من سنة إال أكرى حا ذكون أكثر قابلية للمقارنة ‪.‬‬
‫دراسة (‬ ‫قد أ ارت‬ ‫أما عن ااهود املبهولة لرفادى حدوث أزمة مالية جديدة‬
‫) ‪ MacDonald,9070‬إال انــو ت ذفعي ـ املبــادىد الرييســية احملــددة يف معيــار احملاســبة املــايل ‪ 052‬يف‬
‫‪ 9002‬وقد أوع إر اد القيمة العادلة الهي ت إصداره مؤكراً ىهه املبادىد ‪ .‬ذؤكد ىهه الروعـيشات احلديثـة‬
‫احلاجــة إال أحكــام قــد ذغــري مــن ذطبي ـ الــبعض هلــهه املبــادىد يف البيئــة احلاليــة وذرطلــب إ صــاحات أكثــر ذرعل ـ‬
‫ابلقيمة العادلة ‪.‬‬
‫‪ .0‬الســعر ا ــارج ‪ :‬يؤكــد ادر ــاد الروعــيشي علــى ىــدد القيمــة العادلــة يف ‪ SFAS721‬وىــى أن‬
‫القيمة العادلة ىي السعر السوقي احلايل وليس السعر السوقي املسرقبلي ‪.‬‬
‫‪ .9‬ىرياريكيــة املــدك ت ‪ :‬يؤكــد ادر ــاد الروعــيشي علــى سمــوذج ىرياريكيــة القيمــة العادلــة يف املعيــار‬
‫‪ 052‬ولكنــو أكــد علــى أن األســعار الســوقية ال ضمــب أن ذكــون األســاس الوحيــد‬
‫لقياس القيمـة العادلـة إال لـو كـان ظمكـن مشـاىددا يف سـوا نشـط للعناصـر املماثلـة‬
‫وذنــرج عــن عمليــات منلمــة يف ىــها الســوا ت املســروى األول ا ويف صبيــع احلــاالت‬

‫‪21‬‬
‫األكــرى سررضــمن الرقييمــات جهــد أك ـ وربلي ـ لألحكــام ولكــن ســيل ىــدد‬
‫املعيار ‪ 052‬كما ىو ‪.‬‬
‫‪ .3‬السوا النشط ‪ :‬أكد ادر اد الروعيشي على أن ربديـد مـا إذا كـان السـوا للعنصـر معـا نشـط أم‬
‫ال يرطلــب حكــم يمــا يرعلـ حبجــم ومســروى النشــاط للعنصــر ابملقارنــة ابملســرولت‬
‫العادية على سبي املثال ال يعرـ السـوا لعنصـر مـا نشـط إذا ذـوا رت الشـروط‬
‫الرالية ‪:‬‬
‫‪ ‬ىنا عدد قلي من العمليات‬
‫‪ ‬زبرليف األسعار بشك جوىري ع الوقد وبا املشاركا يف السوا ‪.‬‬
‫‪ ‬ىنا زلدة كبرية يف مدى السعر با ما يطلبو البايع وما يعرعو املشرتى ‪.‬‬
‫‪ ‬ىنا ازمفاض كبري يف أو غياق السوا لصصدارات ااديدة للعنصر ‪.‬‬
‫‪ ‬ىنا عدد قلي نسبياً من املشرتين ‪.‬‬
‫‪ .0‬عمليـة منلمـة ‪ :‬يؤكـد ادر ـاد الروعـيشي علـى أن ربديـد مـا إذا كانـد العمليـة منلمـة أم ال يرطلـب‬
‫حكــم واعربــار العوامـ الـ ذرعلـ ابلعمليــة ولــيس ابلســوا ‪ .‬مــث ً ذكــون العمليــة‬
‫غري منلمـة إذا كـان البـايع قريـب مـن أو يف حالـة إ ـ س أو إذا كـان البـايع مضـطر‬
‫للبيع لرنفيه مرطلبات ذنليمية ‪.‬‬
‫بالنســبة لقيــاس القيمــة العادلــة والـ ذعرمــد علــى ذقــديرات بصــورة‬ ‫أمــا ابلنســبة ملشــكلة اد صــاح‬
‫جوىرية أكد املسرثمرون على أن اد صاحات الواعشة والشفا ية ذعر مهمـة حـا ظمكـنهم هـم األحكـام الـ‬
‫ت إصدارىا وأثر ىهه األحكام على املبال ال ت الرقرير عنها ‪.‬‬
‫قــد ا ــارت دراســة ت‪McDonald, 9070‬ا إال أن واعــعي املعــايري األمريكيــة ازبــهوا عــددا مــن‬
‫ق ــد أرس ــلد ‪ SEC‬يف س ــبرم‬ ‫ا ط ــوات للروع ــي وللر كي ــد عل ــى دور القيم ــة العادل ــة يف الرق ــارير املالي ــة‬
‫‪9002‬م كط ــاابت إال املؤسس ــات املالي ــة الكـ ـ ى دلق ــاد الض ــود عل ــى ا ص ــاحات القيم ــة العادل ــة دبناقش ــات‬
‫وربلــي ت مللــس اددارةت‪5‬ا ‪ MD&A‬كمــا اصــدر مللــس معــايري احملاســبة الــدويل مســودة ملعيــار مقــرتح يرنــاول‬
‫قياس القيمة العادلـة ويرضـمن املعيـار املقـرتح املبـادىد الرييسـية للمعيـار االمريكـى رقـم ‪ 052‬ويرفـ بشـك كبـري‬
‫معـو مـع وجـود اكر ـات افيفـة حيـث سـيرطلب املعيـار املقـرتح ا صـاحات أكثـر عمـا يرطلبهـا املعيـار رقـم ‪052‬‬
‫األمريكي ‪.‬‬

‫ونرــايج الرشــغي ‪ .‬حيــث ذقــوم‬ ‫‪ 5‬قسـم ربلــي ت ومناقشــة اددارة وســيلة لص صـاح املــايل يغطــى ثـ ث جوانــب ماليـة ىــي ‪ :‬الســيولة ومصــادر رأس املــال العامـ‬
‫اددارة قلقاد الضود على االذباىات ادصمابية وغري ادصمابية وربديد األحداث ااوىرية وظرود عدم الر كد املصاحبة ال ذؤثر على ذل ااوانب الث ث ‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫ىـها وقـد ا ـارت دراسـة ت‪Linda , Nina DU and John E. McEnroe , 9070‬ا إال‬
‫عرورة إع م مسرخدمي القوايم املالية بكيفيـة الوصـول للقيمـة العادلـة مـن كـ ل ذضـما مر قـات القـوايم املاليـة‬
‫بعمليــات الرقيــيم والطــرا املســرخدمة يف ربديــد القيمــة العادلــة ابدعــا ة إال الرقييمــات الـ ت إنراجهــا داكليــا‬
‫والفـروض املسـرخدمة كمـدك ت كاصـة يف حالـة املسـروى الثالـث للمعيـار ‪ 052‬مـع م حلـة الرـوازن بـا الكــم‬
‫والكييف حال ذو ري اد صاحات املرعلقة بقياس القيمة العادلة ‪.‬‬
‫ويرطلب املعيار ‪ 052‬إ صاحات موسعة عن القيم العادلة املسـرخدمة يف الرقريـر املـايل وأعـاد إر ـاد‬
‫مللـس معــايري احملاســبة املاليــة ااديــد إ صــاحات أكثــر عــن القيمــة العادلــة يف القــوايم املاليــة الـ ذبــدأ يف ‪9002‬م‬
‫وال ذرضمن اآليت ‪:‬‬
‫‪ .0‬صبيــع الوحــدات يف حاجــة إال زلدة إ صــاحادا و ق ـاً ملعيــار ‪ 052‬حبيــث يــرم عــرض القــيم العادلــة‬
‫لـألوراا املاليـة للملكيـة والـدين ‪ DEBT AND EQUITY SECURITIES‬و قـاً لنـوع‬
‫الورقة املالية وليس ابلفئة الرييسية ‪.‬‬
‫‪ .9‬الوحــدات العامــة يف حاجــة إال اد صــاح عــن القــيم العادلــة للقــروض واألدوات املاليــة األكــرى والـ‬
‫ذق ــع يف نط ــاا املعي ــار ‪ 002‬ابد ص ــاحات ع ــن الق ــيم العادل ــة ل ــألدوات املالي ــة والـ ـ ال زبض ــع‬
‫ملرطلبات الرقرير ا اصة ابملعيار ‪ 052‬كما أهنم يف حاجة إال أن يفصشوا عـن األدوات والفـروض‬
‫ااوىرية املسرخدمة يف الرقييم ‪.‬‬
‫‪ .3‬وحدات االسرثمار يف حاجة إال أن ذفص عن معلومات أكثـر ذرعلـ ابسـرثمارادا يف كـ ـرتة سـنوية‬
‫ومرحلية ‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫صة‬ ‫ا‬
‫ىــدد البشــث دلقــاد الضــود علــى ابيعــة االســرثمارات العقاري ـة واــرا قياســها واالع ـرتاد دــا وحيــث أن‬
‫لــم يــرم‬ ‫البشــث مــن البشــوث النلريــة والـ ذقــوم علــى اســرقراد األدبيــات احملاســبية واصــدر الرنليمــات املهنيــة‬
‫الروص لفروض الكربارىا لكن ت اسرنراج ملموعة من احلقاي ظمكن سردىا على ىيئة نقاط ‪:‬‬
‫‪ ‬إن االسـرثمارات العقاريــة سبثـ أشميــة نســبية عاليــة ابلقــوايم املاليــة دمـا ذلقــى بعــبد القيــاس واالعـرتاد‬
‫كمـا إهنـا سبثـ مشـكلة للمراجـع ا ـارجي مـن حيـث ربديـد مسـروى‬ ‫على القـايما ابلقيـاس احملاسـ‬
‫األشميــة النســبية والــهي يعرـ علــى أساســو ا ــروج ااــوىري عــن أســس القيــاس ابدعــا ة ملشــكلة‬
‫ذعدد أسس القياس ‪.‬‬
‫‪ ‬كلصــد الدراســات الســابقة إال أن القيمــة العادلــة ذكــن ســبب يف األزمــة العامليــة ب ـ إهنــا ألقــد‬
‫الضــود عليهــا ‪ .‬بـ أن الســبب الرييســي يرجــع إال الروســع يف ادقـراض ل ســرثمار ابلعقــارات وعــدم‬
‫وجــود عــما ت كا يــة والروســع يف األدوات املاليــة املشــرقة واملعقــدة ومــا ذرذــب عليــو مــن العجــف عــن‬
‫الو اد ابلديون ‪.‬‬
‫كمـا طملـو الباحــث إال أن ااـدل مــا زال قـايم حــول ع قـة حماسـبة القيمــة العادلـة ابألزمــة املاليـة احلاليــة‬
‫هنا آراد ذرى ن حماسبة القيمة العادلة السبب حدوث ىهه األزمة أو على األقـ يف زلدة حـددا وذـدل علـى‬
‫ذل ابلرقلبـات اهلايلـة الـ حـدثد يف سـوا األوراا املاليـة واهنيـار عـدد مـن البنـو الكبـرية ولـوال اسـرخدام ىـها‬
‫املدك ملا حدثد ىهه األزمة ‪.‬‬
‫بينمــا ذــرى آراد أكــرى بعــدم وجــود ع قــة بــا حماســبة القيمــة العادلــة واألزمــة املاليــة احلاليــة و شـ البنــو‬
‫ابلعكــس ذــرى ذلـ اآلراد أن حماســبة القيمــة العادلــة أدت إال زلدة مســروى الشــفا ية وربســا احملرــوى ادع مــي‬
‫ملعلومات ‪ .‬ب أصبعد أراد أكرى ن الروسع يف القـروض العقاريـة وعجـف املـدينا عـن السـداد ىـو سـبب األزمـة‬
‫يــرم احملاســبة‬ ‫احلقيقــي يف االهنيــارات وا ســاير ابلقطــاع املصــريف والــهي يعــفى إال األداد الســيئ للقــروض وال ـ‬
‫عنها ابسرخدام القيمة العادلة كاصة االسرخدام غري امل يم للمشرقات املعقدة بصورة كبرية كما حـدث لشـركة‬
‫انرون ‪.‬‬
‫أمــا علــى مســروى الدراســات الرطبيقيــة يرضـ اذفــاا معلــم الدراســات علــى أن حماســبة القيمــة العادلــة‬
‫ذك ــن ى ــي الس ــبب يف ح ــدوث األزم ــة أو ح ــا يف زلدة ــددا وإسم ــا الس ــبب يرج ــع إال األداد الس ــيئ للق ــروض‬
‫واالســرخدام املفــرط لــألدوات املشــرقة املعقــدة وعــدم ك ـ ة البنــو واملؤسســات املاليــة يف ذقييمهــا ابدعــا ة إال‬
‫الرخلخ ـ األك قــي والــهي د ــع ابلــبعض إال اســرخدام ىــها املــدك للر عــب وإدارة األرابح لرشقي ـ مصــا‬
‫خصية ‪.‬‬

‫‪23‬‬
‫لـها يــرى الباحـث عــرورة وعـع عــوابط حازمـة علــى اسـرخدام مــدك حماسـبة القيمــة العادلـة واللجــود إال‬
‫ك ـ اد لرشديــد القــيم العادلــة بصــورة ظمكــن االعرمــاد عليهــا نســبياً ور نفــس الوقــد عــدم ذعليقــو واالســرفادة مــن‬
‫مـفاله وصمـب اد صـاح بصـورة م يمــة عـن الفـروض والنمـاذج املسـرخدمة لرشديــد القيمـة العادلـة و قـاً للمســروى‬
‫الثالـث يف ىرياريكيــة املعيــار ‪ 052‬أمـا ابلنســبة للمســرويا األول والثـا والــهي ظمكــن الرجـوع يهمــا إال األســعار‬
‫إنـ ــو صمـ ــب ذـ ــوكي احلـ ــهر ن ذكـ ــون ىـ ــهه األسـ ــعار م يمـ ــة وذعكـ ــس جـ ــوىر العمليـ ــات األساسـ ــية‬ ‫السـ ــوقية‬
‫واالقرصادية والر كـد مـن وجـود سـوا نشـط ويرصـيف ابلسـيولة و يمـا عـدا ذلـ سرصـب األسـعار السـوقية دبثابـة‬
‫قيماً مضللة وال ذساعد يف ربسا مسروى الشفا ية ملرخهي القرارات بصفة عامة واملسرثمرين بصفة كاصة ‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫املراجع ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬املراجع العربية‬
‫أ ‪ :‬املقاالت العربية‬
‫دور معــايري احملاســبة الدوليــة للشــد مــن األزمــة املاليــة‬ ‫‪ .0‬ســلوم حســن عبــد الكــرم وبرــول دمحم نــورى‬
‫املؤسبر العلمي السابع كليـة االقرصـاد والعلـوم ادداريـة – جامعـة الفرقـاد – األردن ‪9002‬‬ ‫العاملية‬
‫حبث منشور على بكة االنرتند ‪www.googlle.com‬‬
‫اثـر ذوجـو معـايري احملاسـبة رمـو القيمـة لعادلـة علـى صـايو النوعيـة للمعلومـات‬ ‫رعا إبراىيم‬ ‫‪ .9‬صا‬
‫مللــة كليــة الرجــارة للبشــوث العلميــة كليــة الرجــارة –‬ ‫احملاســبية يف ظ ـ األزمــة املاليــة العامليــة‬
‫‪9002‬م ‪.‬‬ ‫جامعة ادسكندرية مللد ‪ 02‬العدد الثا‬
‫ق ‪ :‬الكرب العربية‬
‫كليـ ــة الرجـ ــارة جامعـ ــة‬ ‫‪ .0‬الصـ ــبان دمحم مسـ ــري وعـ ــوض لبيـ ــب الـ ــديب احملاسـ ــبة املروسـ ــطة‬
‫ادسكندرية ‪9002‬م ‪.‬‬
‫ادسـكندرية جامعـة ادسـكندرية ذرصبـة وذعريـب‬ ‫‪ .9‬ىند ريكسـن إلـدون س النلريـة احملاسـبية‬
‫كمال كليفة أبو زيد الطبعة الرابعة ‪9002‬م ‪.‬‬
‫ج‪ :‬الرساي العربية‬
‫مــر اثــر ذطبي ـ سمــوذج القيمــة العادلــة يف ملــال احملاســبة عــن االســرثمارات العقاريــة‬ ‫‪ .0‬صــا‬
‫على منفعة القوايم املالية وقابليرها للمقارنة مع دراسة ذطبيقية رسالة ماجسرري غري منشورة‬
‫كلية الرجارة – جامعة ادسكندرية ‪9002‬م ‪.‬‬
‫‪ .9‬سمــر ذمــوى مــدك مقــرتح حملاســبة ومراجعــة االســرثمارات العقاريــة يف عــود ملعــايري الدوليــة‬
‫للمشاس ــبة واملراجع ــة رس ــالة دكر ــوراه ‪ -‬كلي ــة الرج ــارة ابدمساعيلي ــة جامع ــة قن ــاة الس ــويس‬
‫‪9000‬م ‪.‬‬
‫د‪ :‬مراجع أكرى‬
‫‪ .0‬املعايري الدولية دعداد الرقارير املالية ذرصبة ا مع العريب للمشاسبا القـانونيا ‪9002‬م األردن‬
‫مراح على موقع احملاسبا العرق ‪www.acc0arab.com‬‬
‫‪ .9‬معــايري احملاســبة املصـرية الصــادرة بقـرار وزيــر االســرثمار رقــم ت ‪ 903‬ا لســنة ‪ 9002‬م ت النا ــر‬
‫اامعية املصرية للمشاسبا القانونيا ‪9002‬م ا ‪.‬‬

‫‪25‬‬
 ‫ املراجع األجنبية‬: ‫نيا‬

7. Du , N., Lin, L . and McEnroe , " Is The Truth The Problem

? " The CPA Journal , 0202, Vol.82,Issue0 , Pg . 6 .
9. Huian , M., " Some Aspects Regarding the Role of Fiar Value
Accounting During the Current Financial Crisis ", 0229 ,
Available From www.ssrn.com .
3. Laux , Christian and Christain Leuz , " Did Fair Value
Accounting Contribute to The Financial Crisis ?", 0229,
Available from www.proquest.com
0. Magnan, Michel , " Fair Value Accounting and the Financial
Crisis : Messenger or Contributor ? " , 0229, Available from
www.proquest.com
5. MacDonald , Linda A , "Fair Value Changes Ahead", The
CPA Journal ,0202, Vol.82,Issue 0www.proquest.com
6. Poon,W., "Using Fair Value Accounting for Financial
Instruments ", American Business Review , 0222 ,
Vol.00,Issue 0 .
7. Song , Chang Joon et al , " Value Relevance of FAS 057 Fair Value
Hierarchy Information and the Impact of Corporate Governance
Mechanisms ", The Accounting Review , 0202 , www.proquest.com
8. Trussel , J.and Rose ," Fair Value Accounting and the
Current Financial Crisis " The CPA Journal , 0229 , Vol.79
, Issue6

26