‫املطلب الثاني‪ :‬امللكية الشائعة‪:‬‬

‫القاعدة العامة‪:‬‬
‫األصل في امللكية أن تكون ملكية فردية‪ ،‬بأن ينفرد بها شخص واحد ال يشاركه أحد في ملكه‪ ،‬وهـذه هي امللكية املفرزة العادية‪.‬‬
‫ملاذا سميت امللكية الفردية بامللكية املفرزة العادية؟‬
‫مفرزة ‪ ‬ألن الجزء الذي يملكه املالك الواحد جزء متميز ومستقل ومحدد‪.‬‬
‫عادية ‪ ‬ألنها هذه هي الصورة الطبيعية واملعتادة في امللكية بأن تكون ملالك واحد ال يشاركه أحد في ملكه‪.‬‬
‫فهل امللكية املفرزة العادية هي الصورة الوحيدة في امللكية؟‬
‫أحيانا يمكن أن تتخذ امللكية صورة أخرى وهي امللكية الشائعة أو على الشيوع‪.‬‬ ‫ال ً‬
‫ما املقصـ ـ ـ ــود بامللكية الشـ ـ ـ ــائعة؟ هي تملك اثنين أو أكثر لشـ ـ ـ ــتكء دون أن تكون مفرزة حصـ ـ ـ ــة كل واحد منهم فيه أي دون تحديد‬
‫لنصيب كل واحد منهم‪ .‬ونسمك هؤالء بالشركاء على الشيوع أو الشركاء في امللك‪.‬‬
‫هل نظم املنظم السعودي أحكام امللكية الشائعة؟ نظم املنظم السعودي امللكية الشائعة في نظام املعامالت املدنية فنص على‬
‫شيئا دون أن تفرز حصة كل منهم فهم شركاء على الشيوع‪.1".. ،‬‬ ‫أن الشيوع هو‪" :‬إذا تملك أكثر من شخص ً‬

‫كيف تنشأ امللكية الشائعة أو ما مصادرها؟ امللكية الشائعة هي ملكية استثنائية‪ ،‬قد يكون أسباب نشؤها أو مصادرها هي‪:‬‬
‫✓ العقد‪ :‬كأن يشترك شخصين أو أكثر في تملك شتكء كشراء أرض أو مصنع أو وحدة عقارية‪.‬‬
‫ً‬
‫فإذا قام ثالثة أشـخا مًلال بنناء عقار‪ ،‬سـاهم األوب بحصـة عينية تتمًلل في قطعة األرض املقام عل ها البناء‪ ،‬بينما سـاهم‬
‫الًلاني والًلالث بتقديم حص ـ ـ ــص نقدية تتمًلل في دفعهما مناص ـ ـ ــفة تكاليف اش ـ ـ ــييد البناء‪ ،‬فإن العقار يكون مش ـ ـ ـ ً‬
‫ـاعا بينهم‬
‫ً‬
‫بحس ــب حص ــة كل منهم‪ .‬فإذا كان ثمن األرض مًلال ثالثة ماليين رياب‪ ،‬وتكلفة البناء مليون ونص ــف‪ ،‬فإن حص ــة كل منهم في‬
‫العقار املشترك‪ ،‬تكون على النحو التالي‪ :‬األوب النصف (‪ )٪٥٠‬والًلاني الربع (‪ )٪٢٥‬والًلالث مًلله (‪.)٪٢٥‬‬
‫✓ الوصية‪ :‬كأن يوصتك شخص ألثنين أو أكثر بماب على الشيوع‪.‬‬
‫✓ امليراث‪ :‬وهي شركة اإلرث في املاب املوروث على الشيوع دون اختيارهم من لحظة وفاة املورث لحين القسمة الشرعية‪.‬‬
‫هل امللكية الشائعة ترد على العقار أم املنقوب؟‬
‫ً‬
‫ترد امللكية الشائعة على أي منهما فقد ترد على عقار كما ذكرنا مسبقا‪ ،‬وقد ترد على منقوب كأن يشترك عدة أشخا في شراء‬
‫سيارة أو آلة أو حيوان‪ ،‬أو يوصتك املوصتك بهذه األشياء للموصتى لهم‪ ،‬أو تنتقل هذه األشياء باإلرث إلى الورثة الشرعيين‪.‬‬
‫كيف توزع حصص الشركاء على املاب الشائع؟ األصل أن اعين حصص الشركاء عند بدء الشيوع‪.‬‬
‫فإذا لم اعين‪ ،‬أو قام الشك حوب اعيينها ‪ ‬عدت متساوية‪.‬‬
‫وبهذا يقضتك املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫" ‪ ..‬شركاء على الشيوع‪ ،‬وتكون حصصهم متساوية‪ ،‬ما لم يقم الدليل على خالف ذلك"‪.٢‬‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫فإذا كان الشتكء مملوكا لشخص واحد ‪ ‬فإن سلطاته على ملكه ال تًلير إشكاال‪.‬‬
‫ً‬
‫أما عندما يكون الشتكء مملوكا ألكثر من شخص ‪ ‬فإن ممارسة هؤالء لسلطاتهم عليه يًلير إشكاالت كًليرة‪.‬‬
‫وهذا ما دفع املنظم السعودي إلى وضع أحكام تفصيلية في هذا الشأن‪.‬‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )619‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )619‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 24‬‬
 ‫الفرع األول‪ :‬أحكام امللكية الشائعة‪:‬‬
‫سواء اعلق األمر بحفظها‪ ،‬أو استعمالها‪ ،‬أو إدارتها‪ ،‬أو التصرف بها‪.‬‬ ‫ً‬
‫أحكاما تفصيلية للملكية الشائعة ً‬ ‫وضع املنظم السعودي‬
‫ً‬
‫أول‪ :‬حفظ امللكية الشائعة‪:‬‬
‫ما املقصود بحفظ امللكية الشائعة؟‬
‫القيام بأي عمل من شأنه الحفاظ على بقاء املاب الشائع من أي هالك أو تلف أو أي اعدي قانوني على املكية الشائعة‪.‬‬
‫بما إن لدينا أكثر من مالك على املاب الشائع من له الحق بحفظ هذا املاب الشائع بين الشركاء؟‬
‫نص املنظم الســعودي على حفظ امللكية الشــائعة بأن‪" :‬لكل شــريك على الشــيوع الحق في أن يتخذ من الوســائل ما يحفظ املاب‬
‫الشائع ولو كان ذلك دون موافقة باقي الشركاء"‪.1‬‬
‫ملاذا املنظم السعودي جعل حفظ امللكية الشائعة ٌ‬
‫حق لكل شريك ولم يشترط موافقة باقي الشركاء؟‬
‫ولعل ما يبرر هذا الحكم أن أعماب الحفظ‪:‬‬
‫✓ ضرورية لحفظ املاب اململوك على الشيوع‪.‬‬
‫✓ تتطلب ً‬
‫غالبا السرعة في اإلنجاز ألنها ال تحتمل التأخير‪.‬‬
‫✓ ف ها مصلحة عامة لجميع الشركاء في الشيوع‪،‬‬
‫✓ قد يؤدي انتظار اتفاق الش ـ ـ ــركاء أو أغلبيلهم إلى تلف املاب الش ـ ـ ــائع أو نقص قيمته‪ ،‬وهو ما ي ـ ـ ــر بمصـ ـ ــلحة الش ـ ـ ــركاء‬
‫ً‬
‫جميعا‪.‬‬

‫‪ .1‬أنواع حفظ املال الشائع‪:‬‬

‫ً‬
‫حفظا قانونيا‪ً:‬‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫حفظ املاب الشائع إما أن يكون حفظا ماديا‪ ،‬وإما أن يكون‬
‫الحفظ القانوني‬ ‫الحفظ املادي‬
‫يقصـ ـ ـ ـ ــد بـالحفظ املـادي القيـام بـأي عمـل يقص ـ ـ ـ ــد بـالحفظ القـانوني القيـام بـأي عمـل قـانوني يقوم بـه الش ـ ـ ـ ــريـك‬
‫مادي من شــأنه الحفاظ على املاب الشــائع يكون من ش ــأنه املحافظة على بقاء املاب الش ــائع في ملكية الش ــركاء من‬
‫أي اعد قانوني‪.‬‬ ‫من الهالك أو التلف املادي‪.‬‬
‫ً‬
‫✓ فـإذا كـان املـاب الش ـ ـ ـ ــائع منقوال ـكآلـة‪ ✓ ،‬رفع دعاوى الحيازة أو االسترداد‪.‬‬
‫فيكون حفظه بصيانته وبإصالحه‪ ✓ .‬دعاوى قطع التقادم‪.‬‬
‫ً‬
‫✓ وإذا ك ـ ــان ح ـي ــوان ـ ـا ف ـي ـك ــون ح ـف ـظ ـ ــه ✓ دفع ال رائب املترتبة على املاب الشائع‪.‬‬
‫✓ دفع فاتورة الكهرباء‪.‬‬ ‫بمعالجته وبإطعامه‪.‬‬
‫ً‬
‫✓ وإذا ـكـان بس ـ ـ ـ ـتــانـا فيكون بس ـ ـ ـ ـقــايتــه ✓ إخالء العقار من واضع اليد عليه‪.‬‬
‫✓ منع الشريك لشركائه من اغيير معالم العقار الشائع‪.‬‬ ‫وجنك ثماره‪.‬‬
‫✓ منع الش ـ ـ ــريك لش ـ ـ ــركائه من اش ـ ـ ــييد بناء عليه قبل إزالة ش ـ ـ ــيوعه‬
‫عمل من أعماب الحفظ القانوني‪.‬‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )6٢4‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫~ ‪~ 25‬‬
 ‫‪ .2‬نفقات حفظ املال الشائع‪:‬‬
‫إذا كان جميع الشـ ـ ــركاء يشـ ـ ــتركون في ملكية املاب الشـ ـ ــائع‪ ،‬فمن الطبي ي أن يشـ ـ ــتركوا جميعا في النفقات التك تدفع في‬
‫س ــنيل حفظه وص ــيانته‪ .‬فإذا قام أحد الش ــركاء بإنفاق مبلن من املاب في معرض حفظ املاب الش ــائع‪ ،‬فله أن يطالب به‬
‫جميع الشركاء؛ فنفقات حفظ املاب الشائع يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته‪ ،‬ما لم يتفق على خالفه‪.‬‬
‫لذلك نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫"يتحمل نفقات ‪ ..‬املاب الشائع وحفظه ‪..‬؛ جميع الشركاء كل بقدر حصته‪ ،‬وذلك كله ما لم يتفق على خالفه"‪.1‬‬

‫ثانيا‪ :‬استعمال امللكية الشائعة (املهايأة)‪:‬‬‫ً‬

‫نص املنظم الس ــعودي‪ - 1 " :‬لكل ش ــريك في امللك التص ــرف في حص ــته واس ــتغاللها واس ــتعمالها؛ وذلك دون إذن من باقي الش ــركاء‬
‫ضررا بحقوقهم‪.٢" .‬‬‫بشرط أال يلحق ً‬
‫فللمالك على الش ــيوع أن يس ــتعمل الش ــتكء الذي يرد عليه حقه بقدر حص ــته في املاب الش ــائع‪ ،‬وأن ينتفع به ولس ــتغله ويتص ــرف‬
‫فيه‪ ،‬دون إذن بـاقـي شـركائه‪ ،‬بشرط أال يلحق ضررا بحقوق سائر شركائه اآلخرين‪ ،‬وهذا يتوقف على طبيعة املاب الشائع‪.‬‬
‫بئرا ‪ ‬فإن طبيعة هذا املاب اسمح باستعماله من قبل أي الشركاء دون أن ي ر ذلك بالشركاء اآلخرين‪.‬‬ ‫إذا كان املاب الشائع ً‬
‫أرضا زراعية أو ً‬
‫دارا للسكن أو سيارة ‪‬‬ ‫أما إذا كان املاب الشائع ً‬
‫فإن استعمالها من قبل أحد الشركاء سيؤدي إلى اإلضرار بمصالح الشركاء اآلخرين‪.‬‬
‫ماذا لو كان استعماب املاب الشائع قد يستفيد منه بعض الشركاء ويت رر البعض اآلخر ما الحل في مًلل هذه األحواب؟‬
‫كأن يرث الولد والبنت ً‬
‫دارا سكنية أو سيارة ‪‬‬
‫فإن استعمالها من قبل أحد الشركاء سيؤدي إلى اإلضرار بمصالح الشركاء اآلخرين‪.‬‬
‫ما الحل؟ يمكن للشركاء استعماب املاب الشائع عن طريق ما يسمى بقسمة املهايأة‪.‬‬
‫فما املقصود باملهايأة؟ وما هي أنواعها؟‬
‫‪ .1‬املقصود باملهايأة‪:‬‬
‫عرف املنظم السعودي املهايأة بأنها‪" :‬قسمة منفعة املاب الشائع بين الشركاء ‪ ..‬بمقدار حصصهم "‪.3‬‬
‫إن قس ــمة املهايأة هي قس ــمة مؤقتة ملنافع املاب اململوك على الش ــيوع‪ ،‬دون األعيان التك تبقى في الش ــيوع‪ ،‬وهي ليس ــت‬
‫نهائية بأي حاب؛ فال يترتب عل ها انلهاء حالة الشيوع‪ ،‬وإنما تقتصر على تنظيم كيفية االنتفاع باألمواب املشاعة‪.‬‬
‫‪ .2‬أنواع املهايأة‪:‬‬
‫يمكن أن تكون املهايأة زمانية أو مكانية‪ ،‬أو مهايأة رضا أو جبر‪ ،‬أو مهايأة ممهدة للقسمة النهائية‪.‬‬
‫أ‪ .‬املهايأة الزمانية واملكانية‪:‬‬
‫املهايأة يمكن أن تكون مهايأة زمانية أو مكانية تتناسب مع حصص الشركاء في املاب الشائع‪.‬‬
‫وقد نص املنظم السعودي على املهايأة الزمانية واملكانية‪:‬‬
‫ًّ‬ ‫ًّ‬
‫مكانيا بمقدار حصصهم"‪.4‬‬ ‫زمانيا أو‬ ‫"املهايأة قسمة منفعة املاب الشائع بين الشركاء‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )6٢٥‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )6٢٠‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬املادة (‪ )634‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 4‬املادة (‪ )634‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 26‬‬
 ‫املهايأة مكانية‬ ‫املهايأة الزمانية‬ ‫من حيث‬
‫هي قس ـ ـ ـ ـم ــة من ــافع يختص ف ه ــا ك ــل واح ــد من‬ ‫هي قس ـ ـ ـ ـمـة منـافع ينتفع ف هـا كـل واحـد من‬
‫الش ـ ـ ــركاء بمنفعة جزء من املاب الش ـ ـ ــائع يوازي‬ ‫الش ـ ـ ـ ــر ـكـاء على التعــاقــب (بــالتنــاوب) بجميع‬
‫ً‬ ‫ما املقصود‬
‫حص ـ ـ ـ ـت ــه في امل ــاب املش ـ ـ ـ ـ ــاع‪ ،‬متن ــازال لش ـ ـ ـ ــركــائ ــه‬ ‫املاب الشـائع مدة زمنية تتناسـب مع حصـته‬
‫بها؟‬
‫اآلخرين في مقابل ذل ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــك ع ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــن االنتفاع بباقي‬ ‫في املاب الش ـ ـ ــائع‪ .‬فإذا اس ـ ـ ــاوت الحصـ ـ ــص‪،‬‬
‫األجزاء ملدة معينة‪.‬‬ ‫اساوت مدد االنتفاع‪.‬‬
‫ض ـ ـ ـ ـ ـا‪ ،‬فيختص األخ‬ ‫كـأن يرث الول ــد والبن ــت أر ً‬ ‫كأن يرث الولد والبنت سيارة أو آلة‪ ،‬ويتفقا‬
‫ً‬
‫مًلال بجزء يعادب ض ـ ـ ـ ــعف الجزء الذي تختص‬ ‫على أن ينتفع به ــا الول ــد ض ـ ـ ـ ــعف امل ــدة التك‬
‫مثال‬
‫به أخته‪.‬‬ ‫تنتفع بها أخته‪ .‬كأن يس ـ ـ ـ ــتعملها ملدة عامين‬
‫ثم أخته ملدة عام وهكذا‪.‬‬
‫الش ـ ـ ـ ــريـ ــك ينتفع بكـ ــامـ ــل املـ ــاب في املهـ ــايـ ــأة الش ـ ـ ـ ـريـك ينتفع بجزء مفرز في املهــايـأة املكــانيـة‬
‫في ماذا ينتفع‬
‫الزمانية ملدة زمنية تتناس ـ ــب مع حص ـ ــته في يوازي حص ـ ـ ـ ـتـه في املـاب املش ـ ـ ـ ــاع‪ ،‬ومـا يميز هـذا‬
‫كل شريك؟‬
‫النوع من املهايأة هو أنه ال يستلزم تحديد مدة‪.‬‬ ‫املاب الشائع‪.‬‬
‫ترد ه ــذه امله ــاي ــأة على األعي ــان التك ال تقب ــل ال يمكن أن ترد ه ــذه امله ــاي ــأة إال على األعي ــان‬ ‫على ماذا‬
‫القابلة للقسمة‪ ،‬كاألراضتك ونحوها‪.‬‬ ‫القسمة‪ ،‬كالسيارة أو اآللة‪.‬‬ ‫ترد؟‬
‫يجب في املهايأة املكانية أمران‪:‬‬ ‫يجب في املهايأة الزمنية أمران‪:‬‬
‫‪ )1‬تعيين محل انتفاع كل شريك‪:‬‬ ‫‪ )1‬تعيين وقت ابتدائها‪:‬‬
‫‪ ‬باالتفاق فيما بينهم‪.‬‬ ‫‪ ‬باالتفاق فيما بينهم‪.‬‬
‫‪ ‬عن ــدم ــا يتع ــذر االتف ــاق بين الش ـ ـ ـ ــركــاء ‪ ‬عندما يتعذر االتفاق بين الشـ ــركاء لتعيين‬
‫ما الشروط‬
‫الجزء ال ـ ــذي يختص ب ـ ــه ك ـ ــل ش ـ ـ ـ ـري ـ ــك في‬ ‫على اعيين وق ــت الب ــدء في االنتف ــاع في‬
‫الالزمة في‬
‫املهـ ــايـ ــأة املكـ ــانيـ ــة للمحكمـ ــة أن تجـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــري‬ ‫املهايأة الزمانية للمحكمة أن تجـ ـ ـ ـ ـ ــري‬
‫املهايأة لتعد‬
‫القرعة لتعيين محل االنتفاع‪.‬‬ ‫القرعة لتعيين وقت البدء في االنتفاع‪.‬‬
‫صحيحة‬
‫‪ )2‬ل يمكن أن ترد امله اااي ااأة املكاااني ااة ل على‬ ‫‪ )2‬تعيين مدة انتفاع كل شريك‪:‬‬ ‫ً‬
‫ً‬ ‫قانونا؟‬
‫األعيان القابلة للقسمة كاألراض ي مثال‪.‬‬ ‫‪ ‬باالتفاق فيما بينهم‪.‬‬
‫‪ ‬فــإن اختلف الش ـ ـ ـ ــر ـكـاء في ذلــك فتعين‬
‫املحكمـ ــة املـ ــدة التك تراهـ ــا منـ ــاس ـ ـ ـ ـبـ ــة‬
‫بحسب طبيعة النزاع واملاب الشائع‪.‬‬
‫ً‬
‫املهايأة الزمانية ال اس ـ ـ ــمح باس ـ ـ ــتغالب املاب إن اس ـ ـ ـ ــتغالب املـاب الشـ ـ ـ ـ ــائع كتـأجيره مًلال غير‬
‫ً‬ ‫ه ا اال تس ا ا ا ا ام ا‬
‫الش ـ ــائع بتأجيره مًلال؛ ألنها في معنى اإلعارة‪ ،‬ممكن إال في املهايأة املكانية‪ .‬كأن يقوم الشـريك‬
‫املا ا ا ا ا اه ا ا ا ا اااي ا ا ا ا ااأة‬
‫الذي يملك نص ـ ـ ـ ــف املاب الش ـ ـ ـ ــائع باس ـ ـ ـ ــتغالب‬ ‫والعارية ال تؤجر‪.‬‬
‫ب ا اااس ا ا ا ا ات ا ااالل‬
‫النص ـ ــف الش ـ ــمالي من األرض املش ـ ــاعة‪ ،‬ويقوم‬
‫املال الش ا ا ااائع‬
‫الش ـ ـ ـ ـري ــك الًل ــاني ال ــذي يمل ــك النص ـ ـ ـ ــف اآلخر‬ ‫ً‬
‫بتأجيره مثال؟‬
‫باستغاللها في نصفها الجنوبي‪.‬‬

‫~ ‪~ 27‬‬
 ‫م ا ااا الاقااواع ا ااد تخ ـ ـ ـ ــع قس ـ ـ ـ ـمــة املهــايــأة‪ ،‬من حيــث االحتجــاث بهــا على الغير‪ ،‬ومن حيــث األهليــة بــالنس ـ ـ ـ ـبــة‬
‫املاطاةاق ا ااة عالاى للمتق ــاس ـ ـ ـ ــمين وحقوقهم والتزام ــاتهم‪ ،‬وطرق اإلثب ــات‪ ،‬ألحك ــام عق ــد اإليج ــار‪ ،‬م ــا دام ــت ه ــذه‬
‫األحكام ال تتعارض مع طبيعة هذه القسمة‪.1‬‬ ‫املهايأة؟‬

‫نص املنظم السعودي على أحكام املهايأة الزمانية واملكانية‪:‬‬

‫"‪ -1‬يجب في املهايأة الزمنية اعيين وقت ابتدائها ومدة انتفاع كل ش ـ ـ ـ ــريك‪ ،‬فإن اختلف الش ـ ـ ـ ــركاء في ذلك فتعين‬
‫املحكمة املدة التك تراها مناس ـ ــبة بحس ـ ــب طبيعة النزاع واملاب الش ـ ــائع‪ ،‬ولها إجراء القرعة لتعيين وقت البدء في‬
‫االنتفـاع‪ -٢ .‬يجـب في املهـايـأة املكـانيـة اعيين محـل انتفـاع كـل ش ـ ـ ـ ــريـك‪ ،‬فـإذا اختلف الش ـ ـ ـ ــركـاء في ذلـك فللمحكمـة‬
‫إجراء القرعة لتعيين محل االنتفاع‪ -٢ .٢‬اسري على املهايأة أحكام عقد اإليجار فيما ال يتعارض مع طبيعلها‪."3‬‬

‫ب‪ .‬املهايأة من حيث الرضا والجبر‪:‬‬

‫املهايأة بالجبر‬ ‫املهايأة بالرضا‬
‫‪ .1‬إذا لم يس ـ ــتطع الش ـ ــركاء في الش ـ ــيوع االتفاق على اللجوء إلى املهايأة‬ ‫تحص ـ ـ ـ ــل املهايأة بالتراض ـ ـ ـ ــتك عندما‬
‫القتسام منافع املاب الشائع‪.‬‬ ‫يتفق الش ـ ـ ـ ــركاء على االنتفاع باملاب‬
‫‪ .٢‬أو إذا كــان املل ــك الش ـ ـ ـ ـ ــائع غير ق ــاب ــل للقس ـ ـ ـ ـم ــة ولم يطل ــب أي من‬ ‫الش ـ ـ ـ ـ ـ ــائع عن طريق التع ـ ــاق ـ ــب أو‬
‫الشـ ــركاء قسـ ــمته‪ ،‬جاز ألي منهم اللجوء إلى الق ـ ــاء من أجل طلب‬ ‫التنـاوب زمـا ًنـا (املهـايـأة الزمـانيـة) أو‬
‫تقريرها وإجبار الشركاء عل ها‪.‬‬ ‫مكانا (املهايأة املكانية)‪.‬‬ ‫ً‬
‫حيث يقوم القاض ـ ــتك بتقس ـ ــيم املاب الش ـ ــائع بين الش ـ ــركاء قس ـ ــمة مهايأة‬ ‫ولش ـ ـ ـ ــترط أن تتم املهــايـأة بـالرضـ ـ ـ ـ ــا‬
‫زمانية أو مهايأة مكانية‪ ،‬حسب ما تفرضه طبيعة املاب الشائع‪.‬‬ ‫بإجماع الشركاء املشاعين‪.‬‬

‫ج‪ .‬املهايأة املمهدة للقسمة النهائية‪:‬‬

‫املهايأة املمهدة للقس ــمة النهائية هي القس ــمة التك تتم بين الش ــركاء ‪-‬أثناء إجراءات القس ــمة النهائية‪ -‬يقتس ــمون‬
‫ف ها املاب الشائع فيما بينهم حتى تتم القسمة النهائية‪ .‬وقد نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫"للش ـ ـ ــركاء أثناء إجراءات قس ـ ـ ــمة املاب أن يتفقوا على املهايأة حتى تتم القس ـ ـ ــمة‪ ،‬فإذا اعذر اتفاقهم فللمحكمة‬
‫بناء على طلب أحدهم إلزامهم باملهايأة"‪.4‬‬ ‫ً‬

‫‪ 1‬نص املنظم السعودي على أحكام املهايأة الزمانية واملكانية‪ -1" :‬يجب في املهايأة الزمنية اعيين وقت ابتدائها ومدة انتفاع كل شريك‪ ،‬فإن اختلف الشركاء في ذلك فتعين املحكمة املدة التك تراها‬
‫مناسبة بحسب طبيعة النزاع واملاب الشائع‪ ،‬ولها إجراء القرعة لتعيين وقت البدء في االنتفاع‪ -٢ .‬يجب في املهايأة املكانية اعيين محل انتفاع كل شريك‪ ،‬فإذا اختلف الشركاء في ذلك فللمحكمة‬
‫إجراء القرعة لتعيين محل االنتفاع ‪ -٢ .‬اسري على املهايأة أحكام عقد اإليجار فيما ال يتعارض مع طبيعلها"‪.‬‬
‫‪٢‬املادة (‪ )63٥‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬املادة (‪ )636‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ 4‬املادة (‪ )637‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫~ ‪~ 28‬‬
 ‫‪ .3‬تعارض طلب املهايأة مع طلب القسمة‪:‬‬
‫ذا طلب أحد الشركاء املهايأة‪،‬‬ ‫ذا طلب أحد الشركاء‬ ‫ذا طلب أحد الشركاء قسمة املال‬
‫القسمة أثناء سريان املهايأة‪ ،‬وامتنع اآلخرون ولم يطلةوا القسمة‪،‬‬ ‫وطلب اآلخرون املهايأة‪،‬‬
‫ً‬
‫فما الحل في هذه الحالة؟‬ ‫فهل تتم القسمة أم ل؟‬ ‫فأيهما يجاب لى طلةه أول؟‬
‫من طالب بقسمة املاب الشائع أولى بالرعاية ويجاب إلى طلبه‪،‬‬
‫يجبـرون على املهايأة‪.‬‬
‫ألن قسمة املاب الشائع الشيوع أولى من اإلبقاء عليه‪.‬‬
‫نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫"إذا طلب أحد الشركاء املهايأة وامتنع‬
‫"إذا طلب أحد الشركاء قسمة املاب وطلب اآلخرون املهايأة‪،‬‬
‫اآلخرون ولم يطلبوا القسمة فإنهم‬ ‫ُ‬
‫أو طلب أحد الشركاء القسمة أثناء سريان املهايأة؛ قبل طلب القسمة" ‪.1‬‬
‫يجبرون على املهايأة "‪.٢‬‬
‫ما مصير املهايأة بعد إجرائها فيما لو توفي أحد الشركاء؟‬
‫نص املنظم السعودي على أنه‪" :‬ال تنقضتك املهايأة بموت أحد الشركاء‪ ،‬ويحل ورثته محله" ‪.3‬‬
‫وعليه فإن قسمة املهايأة ال تتأثر بوفاة أحدهم‪ ،‬فال تنقضتك املهايأة بموت أحد الشركاء‪ ،‬ويحل ورثته محله‪.‬‬

‫ً‬
‫ثالثا‪ :‬دارة امللكية الشائعة‪:‬‬
‫أحيانا قد تطوب املرحلة التك يبقى ف ها الش ـ ـ ــركاء على‬‫هل الش ـ ـ ــركاء على الش ـ ـ ــيوع بحاجة إلدارة امللكية الش ـ ـ ــائعة وتنظيمها؟ نعم ً‬
‫ـائعا فيما بينهم ملدة معينة‪ ،‬مما‬ ‫الش ــيوع لس ــنب أو آلخر كأن تطوب إجراءات القس ــمة النهائية أو ألنهم متفقين على إبقاء املاب ش ـ ً‬
‫ً‬
‫جميعا‪.‬‬ ‫ي طر الشركاء إلى أن يديروا املاب الشائع وتنظيمه‪ ،‬ألن في تجميدهم للماب الشائع إضرار بمصالحهم‬
‫َ‬
‫مملن حق إدارة املاب الشائع بين الشركاء على الشيوع؟ نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫القاعدة العامة‪ :‬أن إدارة املاب الشائع من حق الشركاء مجتمعين‪.‬‬
‫ً‬
‫جميعا في إدارته‪.‬‬ ‫فإذا كان جميع الشركاء يشتركون في ملكية املاب الشائع‪ ،‬فمن الطبي ي أن يشتركوا‬
‫ماذا لو تولى أحد الشركاء إدارة املاب الشائع دون اعتراض من الباقين هل اعد تصرفاته صحيحة؟ واسري آثارها بالنسبة لهم؟‬
‫ً‬
‫نص املنظم السعودي على أنه‪ ..." :‬إذا تولى أحد الشركاء اإلدارة دون اعتراض من الباقين ُعد وكيال عنهم"‪.4‬‬
‫ً‬ ‫فإذا تولى أحد الشــركاء إدارة املاب الشــائع دون اعتراض من الباقين ُع َد هذا العمل سـ ً‬
‫ـاريا تجاه الجميع‪ ،‬ويكون املتصــرف أصــيال‬
‫ً‬
‫عن نفسه‪ ،‬ووكيال عن الساكتين وكالة ضمنية‪.‬‬
‫لكن من املتصور أن ال يتفق جميع الشركاء عن إدارة املاب الشائع فيما بينهم؟‬
‫لذلك نص املنظم السعودي على استثناء يقيد هذه القاعدة العامة‪.‬‬
‫االستثناء‪ :‬ال يشترط عند إدارة املاب الشائع إجماع الشركاء إذا وجد نص نظامي بذلك أو اتفاق بين الشركاء على ذلك‪.‬‬
‫تقتض النصو النظامية أو االتفاق خالف ذلك‪.٥"..‬‬ ‫م‬ ‫" تكون إدارة املاب الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )638‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )638‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬املادة (‪ )639‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 4‬املادة (‪ )6٢1‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ ٥‬املادة (‪ )6٢1‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 29‬‬
‫لتس ـ ـ ــهيل إدارة املاب الش ـ ـ ــائع قس ـ ـ ــم املنظم الس ـ ـ ــعودي أعماب إدارة املاب الش ـ ـ ــائع لنوعين من اإلدارة هما أعماب اإلدارة املعتادة‬
‫وأعماب اإلدارة غير املعتادة ولم يشــترط ف هما املنظم الســعودي إجماع الشــركاء على اإلدارة بخالف القاعدة العامة وإنما اكتفى‬
‫ً‬
‫بتحقق نسبة معينة العتبار العمل نافذا بحق كافة الشركاء‪.‬‬
‫وتختلف هذه النسبة حسب ما إذا كان العمل من أعماب اإلدارة املعتادة أم من أعماب اإلدارة غير املعتادة‪.‬‬
‫أعمال اإلدارة غيراملعتادة‬ ‫أعمال اإلدارة املعتادة‬ ‫من حيث‬
‫يقص ــد بها تلك األعماب التك ل يكون من ش ــأنها يقص ـ ــد بها األعماب التك من ش ـ ــأنها إحداث اغيير أس ـ ــاا ـ ــتك في‬ ‫ما‬
‫إحداث اغيير أس ـ ـ ــاا ـ ـ ــتك في املاب الش ـ ـ ــائع‪ ،‬أو في املاب الشائع أو اعديل الغرض الذي أعد له‪.‬‬ ‫املقصود‬
‫اعديل الغرض الذي أعد له‪.‬‬ ‫بها؟‬
‫مًلــاب هــذه األعمــاب بــالنس ـ ـ ـ ـبــة لألرض الزراعيــة إذا كان املاب الش ــائع أر ً‬
‫ض ـا زراعية وأراد الش ــركاء تحويلها من‬
‫أرض تزرع باملحاص ـ ـ ــيل العادية من قمح أو قطن إلى غرس ـ ـ ــها‬ ‫ت ــأجيره ــا بقصـ ـ ـ ـ ـ ــد الزراع ــة‪ ،‬أو ش ـ ـ ـ ـراء الب ــذور‬
‫بـأش ـ ـ ـ ـجـار مًلمرة فهـذا التحويـل يعتبر من أعمـاب اإلدارة غير‬ ‫واألس ـ ـ ـ ـمــدة الالزمــة لهــا‪ ،‬أو جنك ثمــارهــا‪ ،‬أو بيع‬
‫أمثلة‬
‫املعتادة‪ ،‬وكذلك إذا كان العقار الش ـ ـ ــائع يس ـ ـ ــتخدم كمطعم‬ ‫املحص ـ ـ ـ ــوب الن ــات عنه ــا‪ ،‬وب ــالنس ـ ـ ـ ـب ــة للمب ــاني‬
‫وأراد الشـ ـ ــركاء تحويله إلى مكتبة‪ ،‬أو كان يسـ ـ ــتخدم كصـ ـ ــالة‬ ‫تأجيرها في الغرض املعدة له‪ ،‬أو القيام بأعماب‬
‫أفراح وأرادوا تحويلها إلى صالة لعرض السيارات‪.1‬‬ ‫الصيانة الالزمة لها‪ ،‬أو ترميمها‪ ،‬إلى غير ذلك‪.‬‬
‫ً‬
‫نظرا ألن هـذه األعمـاب تتس ـ ـ ـ ــم بـالتغيير الجوهري في الش ـ ـ ـ ــتكء‬ ‫إذا اختلف الش ـ ــركاء في إدارة املاب الش ـ ــائع كان‬
‫املشاع‪ ،‬مما يستدعي لنفاذها في مواجهة كل الشركاء‪:‬‬ ‫رأي األغلبيـ ــة في اإلدارة املعتـ ــادة ملز ًمـ ـا لجميع‬
‫‪ .1‬موافقة الشـ ـ ـ ــركاء الذين يملكون ما ال يقل عن ثالثة أرباع‬ ‫الشركاء وخلفهم العام والخا ‪.‬‬
‫املاب الشائع على ذلك‪.‬‬ ‫واعتبر األغلبية بقيمة الحصـ ـ ــص (أي يجب أن‬
‫‪ .٢‬التغيير الحاص ـ ــل يجب أن يبقى بحدود ال تص ـ ــل إلى هدم‬ ‫يمل ــك الش ـ ـ ـ ــري ــك أو الش ـ ـ ـ ــرك ــاء ال ــذين يري ــدون‬
‫البناء أو قلع الغراس والتك تدخل في دائرة التصرف املادي‪.‬‬ ‫القيام بأعماب اإلدارة املعتادة أغلبية األس ـ ـ ـ ــهم‬
‫شروط‬
‫‪ .3‬يجـب أن يبلن هـذا العمـل إلى بـاقي الش ـ ـ ـ ــركـاء‪ ،‬ويحق لهؤالء‬ ‫في الش ـ ـ ـ ــيوع أي نس ـ ـ ـ ــبة ‪ ٥1%‬من األس ـ ـ ـ ــهم على‬
‫الرجوع إلى املحكم ــة خالب (ثالثين) يو ًم ـا من ت ــاري إعالمهم‬ ‫اعتةار األقل)‪.‬‬
‫ُ‬ ‫العمل وحتى يدار املاب الشائع اإلدارة الحسنة‪ ،‬يمكن‬
‫بالتبلين لتًلنيت اعتراض ـ ــهم‪ .‬فإذا قدم االعتراض خالب املهلة‬
‫ً‬
‫ساريا ألغلبيـ ــة الش ـ ـ ـ ــر ـك ــاء أن اعين لـ ــه مـ ـ ً‬
‫القانونية‪ ،‬فإن املحكمة تكون أمام أحد ثالث خيارات‪:‬‬ ‫ـديرا من بين‬
‫ً‬
‫‪ )1‬إلغاء قرار األغلبية‪.‬‬ ‫ً‬
‫الشركاء أو من غيرهم‪ ،‬وأن ت ع تنظيما إلدارة‬ ‫ا‬ ‫ونافذ‬
‫‪ )٢‬تصديق قرار األغلبية‪.‬‬ ‫وحس ـ ـ ـ ـ مـن االنتف ــاع ب ــه يس ـ ـ ـ ــري على جميع‬ ‫تجاه كافة امل ــاب ُ‬
‫‪ )3‬املوافقة على قرار األغلبية مع إعطاء ض ـ ـ ــمانات لألقلية‬ ‫الشركاء‪ :‬الشركاء‪.‬‬
‫مًلــل الرهن أو الكفــالــة‪ ،‬لي ـ ـ ـ ــمن للمعترض الوفــاء بمــا‬ ‫ماذا لو لم تتوفر هذه األغلبية املنصو عل ها‬
‫قد ُيستحق من اعويض‪.‬‬ ‫كمـا لو كـانـت حـالـة الش ـ ـ ـ ــيوع قـائمـة بين مـالكين‬
‫يملك كل منهما نصف املاب الشائع؟‬
‫فللمحكمـة بن ًـاء على طلـب أي ش ـ ـ ـ ــريـك أن اعين‬
‫مديرا للماب الشائع‪.‬‬ ‫ً‬

‫‪ 1‬أو كالبناء في األرض الزراعية‪ ،‬أو تحويل مطعم إلى مستودع‪ ،‬أو تحويل منزب للسكنى إلى فندق‪ ،‬أو اغيير نشاط املصنع‪ ،‬أو تحويل عمارة سكنية إلى فندق وشقق مفروشة‪ ،‬وكتحويل مقهى إلى مطعم‪،‬‬
‫وكحفر بئـر في أرض زراعية مملوكة على الشيوع‪.‬‬
‫~ ‪~ 30‬‬
 ‫النص النظامي على اإلدارة غيراملعتادة‬ ‫النص النظامي على اإلدارة املعتادة‬
‫"‪ -1‬للشـركاء الذين يملكون ما ال يقل عن ثالثة أرباع املاب الشـائع أن‬ ‫"‪ -1‬إذا اختلف الشـركاء في إدارة املاب الشـائع كان رأي‬
‫يقرروا في ســنيل تحســين االنتفاع بهذا املاب من التغييرات األســاســية‬ ‫األغلبيـ ــة في اإلدارة املعتـ ــادة ملز ًمـ ـا لجميع الش ـ ـ ـ ــر ـك ــاء‬
‫والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرث عن حدود اإلدارة املعتادة‬ ‫وخـلـفـهـم الـع ـ ــام والـخ ـ ــا ‪ ،‬واـعـتـبـر األغـلـبـي ـ ــة بـقـيـم ـ ــة‬
‫ً‬
‫على أن يقوموا بإعالم باقي الشـ ـ ــركاء بقراراتهم‪ ،‬وملن خالف منهم حق‬ ‫الحص ـ ـ ـ ــص‪ ،‬ولها أن تختار مديرا من الش ـ ـ ـ ــركاء أو من‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫االعتراض أمام املحكمة خالب (ثالثين) يوما من تاري إعالمه‪.‬‬ ‫غيرهم‪ ،‬وأن ت ـع تنظيما إلدارة املاب وحس مـن االنتفاع‬
‫‪ -٢‬للمحكمة إذا وافقت على قرار األغلبية املنصو عل ها في الفقرة‬ ‫به يسري على جميع الشركاء‪.‬‬
‫‪ -٢‬إذا لم تتوفر األغلبيــة املنص ـ ـ ـ ــو عل هــا في الفقرة‬
‫(‪ )1‬من هذه املادة أن تقرر ما تراه مناس ـ ـ ـ ـ ًـبا من تدابير بما في ذلك ما‬
‫(‪ )1‬من ه ـ ــذه امل ـ ــادة فللمحكم ـ ــة بن ـ ـ ًـاء على طل ـ ــب أي‬
‫ي من للمعترض الوفاء بما قد ُيستحق من اعويض"‪.٢‬‬ ‫ً‬
‫شريك أن اعين مديرا للماب الشائع"‪.1‬‬
‫َمن يتحمـل نفقـات إدارة املـاب الش ـ ـ ـ ــائع؟ نص املنظم الس ـ ـ ـ ــعودي على أنـه‪" :‬يتحمـل نفقـات إدارة املـاب الش ـ ـ ـ ــائع وحفظـه وس ـ ـ ـ ــائر‬
‫النفقات الناتجة عن الشيوع أو املقررة على املاب؛ جميع الشركاء كل بقدر حصته‪ ،‬وذلك كله ما لم يتفق على خالفه"‪.3‬‬
‫ابعا‪ :‬التصرف بامللكية الشائعة‪:‬‬ ‫ر ً‬
‫قد ينعقد إجماع الشركاء‪ ،‬وذلك قبل إجراء القسمة‪ ،‬على التصرف باملاب الشائع كله‪ ،‬أو بجزء منه‪.‬‬
‫وقد ال يتوفر هذا اإلجماع فيصدر عن البعض منهم‪ ،‬وقد يصدر عن واحد منهم فقط‪ ،‬فما هو مصير هذه التصرفات؟‬
‫‪ .1‬التصرف الصادرمن قةل جميع الشركاء‪:‬‬
‫ً‬
‫صحيحا‪:‬‬ ‫إذا صدر التصرف من قبل جميع الشركاء على املاب الشائع كان هذا التصرف‬
‫واقعا على كل املاب الشائع أو جزء منه‪.‬‬ ‫سواء كان هذا التصرف ً‬ ‫ً‬ ‫✓‬
‫ـواء أكان التص ــرف قانوني (كأن ينيعوا الش ــتكء الش ــائع‪ ،‬ويقتس ــموا ثمنه حس ــب حص ـص ــهم في الش ــيوع)‪ ،‬أو‬ ‫✓ سـ ً‬
‫تصرف مادي (كقلع األشجار أو هدم البناء القائم على املاب الشائع)‪.‬‬
‫فإذا أرادت أغلبية الشركاء في دار بيع هذه الدار‪ ،‬اعين عل هم الحصوب على موافقة جميع الشركاء على هذا البيع‪.‬‬
‫وإذا ما اعنت أحد الشركاء‪ ،‬ورفض املوافقة امتنع إجراء البيع‪ ،‬مهما كانت حصة املعترض زهيدة‪.‬‬
‫‪ .2‬التصرف الصادرمن أحد أو بعض الشركاء‪:‬‬
‫وأحيانا بجزء مفرز من املاب الش ــائع‪ ،‬وأحياناً‬
‫ً‬ ‫يحدث ً‬
‫غالبا أن يتص ــرف أحد الش ــركاء على الش ــيوع بحص ــته الش ــائعة‪،‬‬
‫أخرى بكل املاب الشائع‪ ،‬فما هو مصير هذه التصرفات؟‬
‫أ‪ .‬تصرف الشريك بحصته الشائعة‪:‬‬
‫نص املنظم السـعودي على أنه‪" :‬لكل شـريك في امللك التصـرف في حصـته واسـتغاللها واسـتعمالها؛ وذلك دون إذن‬
‫ملكا ً‬‫ً‬ ‫ً‬
‫تاما‪ ،‬ولس ــتطيع أن‬ ‫من باقي الش ــركاء بش ــرط أال يلحق ض ــررا بحقوقهم"‪ .4‬يملك الش ــريك على الش ــيوع حص ــته‬
‫يتصرف بها بكل أوجه التصرف‪ ،‬وبدون إذن من شركائه؛ شرط أن ال يلحق بتصرفه هذا ً‬
‫ضررا بباقي الشركاء‪.‬‬
‫ً‬
‫✓ كما يعتبر ناقال مللكية هذه الحصـة‪ ،‬ويحل املتصـرف إليه‪ ،‬محل الشـريك املتصـرف في الشـيوع بكل ما له‬
‫من حقوق وما عليه من التزامات‪.‬‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )6٢٢‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )6٢3‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬املادة (‪ )6٢٥‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 4‬الفقرة األولى من املادة (‪ )6٢٠‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 31‬‬
‫✓ حتى أنه ليسـ ـ ــتطيع أن يتبرع بها إلى أحد الشـ ـ ــركاء أو إلى الغير‪ ،‬وال قيد على تصـ ـ ــرفه هذا ما دام في حدود‬
‫حصته الشائعة‪.‬‬
‫ً‬
‫✓ وإذا كان تصرف الشريك بحصته متمًلال بترتيب حق عينك عل ها كحق انتفاع على سنيل املًلاب‪ ،‬فاملنتفع‬
‫يصبح شريكا في االنتفاع دون الرقبة التك تبقى للشريك املتصرف‪.‬‬
‫ً‬
‫✓ وإذا ـكـان التص ـ ـ ـ ــرف عبــارة عن ترتيــب حق رهن على الحص ـ ـ ـ ـ ــة الش ـ ـ ـ ـ ــائعــة فــإن الرهن يكون نــافــذا تجــاه‬
‫الش ـ ـ ـ ــركـاء‪ ،‬ألن الش ـ ـ ـ ــريـك الـذي يملـك الحق بـإخراث املـاب من ذمتـه يحق لـه أن يًلقلـه برهن ألن من يملـك‬
‫األكثر يملك األقل‪.‬‬
‫وإذا كانت الحصة الشائعة املتصرف ف ها حصة في عقار‪:‬‬
‫ً‬
‫وجب اس ــجيل التص ــرف في الس ــجل العقاري حتى يكون نافذا بالنس ــبة للغير‪ .‬كما جاز للش ــريك اس ــتعماب حقه في‬
‫ُ‬
‫الش ْفعة‪ ،‬والحلوب محل املشتري‪ ،‬وذلك منعا ألي ضرر قد يلحق بهم من جراء دخوب شخص غريب بينهم‪.‬‬
‫ب‪ .‬تصرف الشريك بجزء مفرزمن املال الشائع‪:‬‬
‫ال شـك أن كل شـريك يملك حصـة شـائعة في املاب الشـائع‪ ،‬ال يجوز له أن يتصـرف في جزء مفرز منه‪ ،‬ألنه ال يملك‬
‫ماديا‪ ،‬وإنما تكون حص ــته غير محددة في العين الش ــائعة كلها‪ ،‬ومن ثم يعتبر تص ــرفه في‬ ‫تحديدا ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫محددا‬ ‫فيه ش ــيئا‬
‫الجزء املفرز ينطوي على املس ــاس بحقوق باقي الش ــركاء‪ ،‬الذين لهم الحق في هذه الحاب أن يتمس ــكوا بحقوقهم في‬
‫ً‬
‫جميعا‪.‬‬ ‫هذا الجزء املفرز باعتباره شائعا بينهم‬
‫ومع ذلك ما حكم تصرف الشريك في جزء مفرز من املاب الشائع قبل إجراء القسمة عليه؟ كما لو أن هناك أرض‬
‫مفرزا من هذه األرض‬ ‫جزءا ً‬‫ش ــائعة بين ش ــريكين لكل منهما نص ــف األرض املش ــاعة‪ ،‬فإن كان أحد الش ــريكين حدد ً‬
‫متوقعا أن هذا الجزء املفرز الذى باعه هو الذى سيقع في نصيبه عند القسمة‪.‬‬ ‫ً‬ ‫بمقدار النصف وباعه ً‬
‫مفرزا‬
‫منصةا على جزء مفرزمن املال الشائع‪،‬‬ ‫ًّ‬ ‫ذا كان تصرف الشريك في امللك‬
‫علينا أن نفرق فيما ذا وقع هذا الجزء املفرزعند القسمة في حصة املتصرف أم في حصة شريك آخر؟‬
‫لم يقع هذا الجزء عند القسمة في حصة املتصرف‬ ‫وقع هذا الجزء عند القسمة‬
‫(أي وقع الجزء املفرزفي نصيب شريك آخر)‪:‬‬ ‫في حصة املتصرف‪:‬‬
‫انتقل حق املتصرف إليه من وقت التصرف‬ ‫إن وقع الجزء املفرز بالفعل‬
‫إلى الجزء الذي آب إلى املتصرف بطريق القسمة‪.‬‬ ‫في نصيبه كان تصرف‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫هل يحق للمتصرف إليه في هذه الحالة إبطاب التصرف؟‬ ‫صحيحا ونافذا‬ ‫الشريك‬
‫علينا أن نفرق فيما إذا كان املتصرف إليه حسن النية أم اتكء النية‪:‬‬ ‫منذ نشوئه‪.‬‬
‫املتصرف ليه س يء النية‬ ‫املتصرف ليه حسن النية‬
‫يجهل أن املتصرف ال يملك العين املتصرف ف ها يعلم بأن املتصرف يتصرف‬
‫مفرزة عند العقد‪ ،‬فله الحق في إبطاب التصرف‪ .‬بجزء مفرز من ماب مملوك‬
‫على الشيوع‪ ،‬فال يحق له‬ ‫ملاذا؟ ألن انتقاب حقه إلى جزء آخر‪ ،‬غير الذي‬
‫إبطاب التصرف‪.‬‬ ‫وقع عليه التصرف ‪ ،‬قد يفوت عليه الغرض الذي‬
‫دفعه إلى التعاقد‪ ،‬فيًلنت له الحق في إبطاب‬
‫التصرف على أساس الغلط‪.‬‬
‫ولذا يجب على الشريك املتصرف أن يبادر فورا إلى طلب القسمة حتى يستقر وضع املتصرف إليه‪.‬‬
‫~ ‪~ 32‬‬
‫وعليه نص املنظم الس ــعودي على أنه‪" :‬إذا كان تص ــرف الش ــريك في امللك منص ــبا على جزء مفرز من املاب الش ــائع ولم‬
‫يقع هذا الجزء عند القس ــمة في حص ــة املتص ــرف انتقل حق املتص ــرف إليه من وقت التص ــرف إلى الجزء الذي آب إلى‬
‫املتصـ ـ ـ ــرف بطريق القسـ ـ ـ ــمة‪ ،‬وإذا كان املتصـ ـ ـ ــرف إليه يجهل أن املتصـ ـ ـ ــرف ال يملك العين املتصـ ـ ـ ــرف ف ها مفرزة عند‬
‫العقد‪ ،‬فله الحق في إبطاب التصرف"‪.1‬‬
‫ً‬
‫خامسا‪ :‬قسمة امللكية الشائعة‪:‬‬
‫ذكرنا أن الشـركاء في امللكية الشـائعة يسـتطيعون تنظيم املاب الشـائع بينهم عن طريق قسـمة املهايأة‪ ،‬ورأينا أن هذه القسـمة هي‬
‫قسمة مؤقتة وليست نهائية‪ ،‬لذا كان من حق كل شريك‪ ،‬أن يطلب قسمة املاب إلنهاء حالة الشيوع‪.‬‬
‫فما املقصود بالقسمة؟ وما هي طرق إجرائها؟ وما هي اآلثار القانونية التك تترتب على ذلك؟‬
‫‪ .1‬املقصود بقسمة امللكية الشائعة‪:‬‬
‫يقصـد بقسـمة امللكية الشـائعة اعيين الحصـة الشـائعة‪ ،‬أي إفراز الحصـص بع ـها عن بعض‪ ،‬بتحديدها وإعطاء كل‬
‫شـريك على الشـيوع حصـته املعينة في املاب الشـائع‪ ،‬املسـاوية ملقدار حصـته في هذا املاب؛ ومن ثم يسـتقل حق الشـريك‬
‫عن األجزاء األخرى التك خصصت لشركائه في الشيوع‪.‬‬
‫والقسمة املقصودة هنا هي القسمة النهائية وليس القسمة املؤقتة‪ ،‬وهي قسمة أعيان تنهك حالة الشيوع وذلك بجمع‬
‫النصيب الشائع في جزء معين من املاب الشائع بطريق اإلفراز‪.‬‬
‫‪ .2‬الحق في طلب قسمة امللكية الشائعة‪:‬‬
‫َمن له الحق في طلب قسمة املاب الشائع؟‬
‫نص املنظم الس ـ ـ ــعودي على أنه‪" :‬يجوز ملن يريد الخروث من الش ـ ـ ــيوع أن يطلب القس ـ ـ ــمة ‪ ..‬ما لم يوجد اتفاق أو نص‬
‫نظامي يمنع من ذلك أو يتبين من الغرض الذي خصص له املاب أنه يجب أن يبقى ً‬
‫دائما على الشيوع"‪.٢‬‬
‫وعليه يًلنت الحق في طلب القسـ ـ ــمة لكل واحد من الشـ ـ ــركاء‪ ،‬ولكل من ينتقل إليه نصـ ـ ــيب الشـ ـ ــريك بالبيع أو الهبة أو‬
‫خاصا‪ .‬باستثناء ثالثة قيود ال يجوز املطالبة ف ها بقسمة املاب الشائع هي‪:‬‬ ‫عاما أو ً‬ ‫الوصية‪ ،‬أي سواء كان الخلف ً‬
‫‪ -1‬القيد االتفاقي‪ :‬يجوز للشركاء أن يتفقوا على البقاء في الشيوع مدة معينة‪.‬‬
‫ويجب أن يتوافر في هذا االتفاق الشرائط اآلتية‪:‬‬
‫أ‪ .‬يجب أن ينعقد إجماع الشركاء على البقاء في الشيوع‪ ،‬وإال كان اتفاقهم ً‬
‫لغوا‪.‬‬
‫ب‪ .‬يجب أن يرد هذا القيد في اتفاق ‪ ،‬ال في وصـية؛ ذلك ألن االلتزام بالبقاء في الشـيوع يجب أن يصـدر‬
‫عن إرادة الشركاء أنفسهم‪ ،‬ال عن إرادة غيرهم‪.‬‬
‫ث‪ .‬يجب أن يكون هذا القيد ً‬
‫مؤقتا‪.‬‬
‫‪ -٢‬القيد النظامي‪ :‬قد ينص النظام على تقيد الحق في طلب القسمة‪.‬‬
‫‪ -3‬امللكية الشـائعة اإلجبارية‪ :‬هي امللكية التك تظل شـائعة على الدوام دون أن يجوز ألي من الشـركاء طلب‬
‫الحقا بشـ ــكل مفصـ ــل)‬‫القسـ ــمة ف ها‪ ،‬وذلك مراعاة للغرض الذي أعد له املاب الشـ ــائع‪( .‬سـ ــيتم د اسـ ــلها ً‬
‫ر‬
‫مًل ــاب ذل ــك مص ـ ـ ـ ـع ــد العق ــار‪ ،‬أو الس ـ ـ ـ ــاللم‪ ،‬أو الس ـ ـ ـ ــطح‪ ،‬أو املمرات‪ ،‬أو غرف ــة الحراس ـ ـ ـ ـ ــة‪ ،‬أو مواقف‬
‫السـ ــيارات‪ .‬فال يقبل من أي من الشـ ــركاء طلب قسـ ــمة األجزاء املشـ ــتركة اململوكة ملكية شـ ــائعة‪ ،‬وذلك‬
‫دائما على الشيوع‪.‬‬ ‫ألن الغرض الذي خصصت لـه يجـب أن يبقى ً‬

‫‪ 1‬الفقرة الًلانية من املادة (‪ )6٢٠‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )6٢7‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 33‬‬
 ‫‪ .3‬طرق قسمة امللكية الشائعة‪:‬‬
‫األصل أن يتم تقسيم املاب الشائع باالتفاق بين الشركاء‪.‬‬
‫طالبا إجراء القسمة بحكم املحكمة‪.‬‬ ‫فإن اعذر مًلل هذا االتفاق ‪ ‬كان من حق كل شريك أن يلجأ إلى الق اء ً‬
‫وتكون القسمة في الحالة األولى قسمة اتفاقية‪ ،‬وفي الحالة الًلانية قسمة ق ائية‪ ،‬وسوف نلقي ال وء على كل منهما‪.‬‬
‫أ‪ .‬القسمة الرضائية (القسمة التفاقية)‪:‬‬
‫هي عقد أطرافه جميع الشركاء على الشيوع يتم بموجبه إنهاء حالة الشيوع بصفة نهائية‪.‬‬
‫فقد نص املنظم السعودي على أنه‪" :‬إذا اتفق جميع الشركاء على القسمة صحت‪.1"..‬‬
‫فإذا حص ـ ــل إجماع الش ـ ــركاء املتمتعين باألهلية القانونية على اقتس ـ ــام املاب الش ـ ــائع جاز لهم ذلك‪ ،‬واس ـ ــمى هذه‬
‫القسمة بالقسمة الرضائية‪.‬‬
‫استلزم القسمة الرضائية شروط لتحققها‪:‬‬
‫‪ )1‬تو افر جماع الشركاء على اقتسام املال الشائع‪:‬‬
‫‪ ‬فإذا اتفق بعض الشــركاء على القســمة دون البعض اآلخر كأن يكون أحدهم معار ً‬
‫ضـا في إجراء القســمة أو‬
‫غائبا فال يترتب عل ها إنهاء حالة الشيوع بالقسمة الرضائية‪ ،‬مهما قل نصيبه في املاب الشائع‪،‬‬ ‫كان أحدهم ً‬
‫ومن ثم ال منا من اللجوء إلى الق اء في هذه الحالة ليأمر بالقسمة ويتولى اإلشراف على إجراءاتها‪.‬‬
‫‪ )2‬تمتع جميع الشركاء باألهلية الكاملة‪:‬‬
‫‪ ‬فإذا كان أحد الش ــركاء ناقص األهلية أو فاقدها فال تص ــح القس ــمة الرض ــائية‪ ،‬ويجب اللجوء إلى القس ــمة‬
‫الق ائية‪.‬‬
‫✓ على أنه يجوز‪ ،‬اس ـ ـ ـ ـ ً‬
‫ـتثناء‪ ،‬إذا كان لناقص األهلية أو فاقدها حص ـ ـ ـ ــة ش ـ ـ ـ ــائعة في عقار‪ ،‬أن يحص ـ ـ ـ ــل الولي‬
‫الشـرعي على إذن من املحكمة إلجراء القسـمة بالتراضـتك مع باقي الشـركاء‪ ،‬وال تكون هذه القسـمة نافذة إال‬
‫بتصــديق القاضــتك‪ .‬فال بد إذن لقيام القســمة الرضــائية‪ ،‬في هذه الحالة االســتثنائية من توافر الشــريطتين‬
‫التاليتين‪ :‬الحصوب على إذن القاضتك الشرعي بالقسمة ابتداء‪ ،‬و تصديقه على عقد القسمة انلهاء‪.‬‬
‫‪ )3‬يجب أن تكاون رادتهم خالياة مان عياوب اإلرادة‪ ،‬كال لط‪ ،‬أو اإلكراه‪ ،‬أو التدليس‪ ،‬أو ال بن‪.‬‬
‫‪ )4‬تس ااجيل العقار‪ :‬يجب التمييز بين العقارات الش ــائعة الخاض ــعة لنظام التس ــجيل العينك للعقار‪ ،‬وتلك التك‬
‫لم تخ ع ألحكامه بعد‪.‬‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫فإذا كان املاب الشائع املراد قسمته عقارا مسجال وفقا لنظام التسجيل العينك للعقار ‪‬‬
‫ً‬
‫وجب اسجيل عقد القسمة في السجل العقاري لكي يكون نافذا بحق الغير‪.‬‬
‫ً‬
‫مسجال ً‬
‫وفقا لقواعد نظام التسجيل العينك للعقار ‪‬‬ ‫وإذا لم يكن العقار املراد قسمته‬
‫فإن اسجيل عقد القسمة يتم على صحيفة العقار لدى كتابة العدب أو املحكمة حساب الحاب‪.‬‬
‫في حاب لم يتم اسجيل عقد القسمة هل يعنك ذلك أنها غير ملزمة ألطرافها؟‬
‫اعتبر القسـمة الرضـائية ملزمة ملن أجراها ولو لم تقيد في السـجل العقاري ألن القسـمة عقد والعقد شـرلعة‬
‫املتعاقدين‪ ،‬ولكون العقد يرتب آثاره بين أطرافه حتى قبل التس ـ ـ ــجيل‪ .‬ولكل ص ـ ـ ــاحب مص ـ ـ ــلحة في قيد عقد‬
‫القسمة طلب إجرائها في السجل العقاري‪.‬‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )6٢6‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫~ ‪~ 34‬‬
 ‫‪ )5‬تدخل الدائنين‪( :‬شرط مشترك بين القسمة الرضائية والقضائية)‬
‫عند وجود بعض الدائنين لشركاء هل يجب إدخالهم عند قسمة املاب الشائع؟‬
‫سواء أكانت قسمة اتفاقية أو قسمة ق ائية‪.‬‬ ‫يجب إدخاب دائن أي شريك عند قسمة املاب الشائع ً‬
‫ملاذا يجب إدخاب دائنين الشركاء عند قسمة املاب الشائع؟‬
‫للدائن مصــلحة جدية في أن يتدخل في القســمة إلى جانب مدينه‪ ،‬فيراقب ســير إجراءات القســمة الرضــائية‪،‬‬
‫ليحو َب دون تواطؤ مدينه الشــريك مع باقي الشــركاء على اإلضـرار بمصــلحته‪ .‬وكذلك للدائنين مصــلحة جدية‬
‫في التدخل في إجراءات القس ــمة الق ــائية‪ ،‬ويهدف هذا التدخل إلى منع غبن مدينهم من الش ــركاء من جهة‪،‬‬
‫وتفادي تواطؤ الش ــركاء على اإلضـ ـرار بحقوقهم من جهة أخرى‪ .‬وص ــور تواطؤ الش ــركاء ال حص ــر لها منها‪ :‬أن‬
‫مدينا ملورثهم‪ ،‬توطئة لخصـم هذا الدين الصـوري من حصـته‬ ‫يرغم الشـركاء في تركه أن شـريكهم املعسـر كان ً‬
‫العينية‪ ،‬ثم يدفعون إليه الفرق خفية‪ ،‬لتكملة نصيبه الحقيقي‪.‬‬
‫ماذا لو لم يتم إدخاب دائنين الشركاء في ذلك الوقت؟ نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫"لدائن أي شريك أن يعترض على أن تتم قسمة املاب الشائع أو أن يباع في املزاد بغير إدخاله‪.1"..‬‬
‫فإن لدائنك كل شريك أن يعارضوا القسمة الق ائية أو الرضائية التك تجري دون علمهم‪.‬‬
‫كيف تكون معارض ـ ــة دائن أي ش ـ ــريك؟ نص املنظم الس ـ ــعودي على أنه‪ .." :‬وذلك بالتدخل أمام املحكمة إن‬
‫كانت القس ـ ــمة ق ـ ــائية‪ ،‬أو بإبالغ كل الش ـ ــركاء باالعتراض إن كانت القس ـ ــمة اتفاقية‪ ،‬وعل هم أن يدخلوه في‬
‫إجراءاتها‪ ،‬وإال كانت غير نافذة في حقه"‪ ،٢‬وعليه تكون معارض ـ ــة دائن أي ش ـ ــريك بالتدخل أمام املحكمة إن‬
‫كانت القسـ ـ ــمة ق ـ ـ ــائية‪ ،‬أو تكون املعارضـ ـ ــة بإنذار رسـ ـ ــمك يبلن إلى جميع الشـ ـ ــركاء في القسـ ـ ــمة الرضـ ـ ــائية‪،‬‬
‫والذين يتوجب عل هم بعد ذلك دعوة الدائنين إلى جميع اإلجراءات‪ ،‬وإال كانت القسمة غير سارية بحقهم‪.‬‬
‫هذا بالنسبة ملن يعترض من الدائنين طيب ماذا عن من لم يتم إدخاله من الدائنين عند قسمة املاب الشائع‬
‫ولم يعترض على ذلك هل اعتبر القسمة بالنسبة له نافذة في حقه أم ال؟‬
‫اعتبر نافذة في حقه وال يسـ ـ ـ ــتطيع الطعن في إجراءات القسـ ـ ـ ــمة‪ ،‬نص املنظم السـ ـ ـ ــعودي على أنه‪" :‬إذا تمت‬
‫القس ـ ـ ـ ـمــة فليس للــدائن الــذي لم يتــدخــل أن يطعن ف هــا إال في حــاب الغش"‪ .3‬فبــالنس ـ ـ ـ ـبــة ملن لم يعــارض في‬
‫إجراءات القسمة فال يستطيع أن يطعن بها‪ ،‬إال في حالة الغش‪.‬‬

‫‪ 1‬الفقرة األولى من املادة (‪ )6٢9‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬الفقرة األولى من املادة (‪ )6٢9‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬الفقرة الًلانية من املادة (‪ )6٢9‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 35‬‬
 ‫ً‬
‫متى يجــب إدخــاب دائنين الش ـ ـ ـ ــر ـكـاء املرتهنين وأص ـ ـ ـ ـحــاب حقوق االمتيــاز‪ ،‬الــذين قيــدت حقوقهم أص ـ ـ ـ ــوال في‬
‫السجل العقاري؟ تدخل الدائنين في دعوى القسمة على نوعين‪ :‬طوعي وإجباري‪.‬‬
‫التدخل اإلجةاري‬ ‫التدخل الطوعي‬
‫ً‬
‫التدخل الطوعي يكون لدائنك كل ش ــريك عمال بما نص هو ممنوح للدائنين املرتهنين و أص ـ ـ ـ ـ ـحاب حقوق‬
‫ً‬
‫عليه املنظم الس ـ ــعودي‪" :‬لدائن أي ش ـ ــريك أن يعترض االمـتـي ـ ــاز‪ ،‬ال ـ ــذيــن قـي ـ ــدت حـقــوقـهــم أصـ ـ ـ ـ ــوال فــي‬
‫على أن تتم قس ـ ـ ـ ـمـة املـاب الشـ ـ ـ ـ ــائع أو أن يبـاع في املزاد السجل العقاري‪ ،‬قبل رفع دعوى القسمة‪.‬‬
‫ً‬
‫بغير إدخــالــه‪ ،‬وذلــك بــالتــدخــل أمــام املحكمــة إن ـكـانــت عمال بما نص عليه املنظم السعودي‪:‬‬
‫القس ــمة ق ــائية‪ ،‬أو بإبالغ كل الش ــركاء باالعتراض إن "‪ ..‬ويجـب في جميع األحواب إدخـاب الـدائن املق ّيـد‬
‫كـ ــان ـ ــت الـقسـ ـ ـ ـ ـم ـ ــة اتـف ـ ــاقـي ـ ــة‪ ،‬وعـلـ ـهـم أن ي ـ ــدخـلـوه فـي حقه قبل رفع دعوى القســمة الق ــائية أو إبرام‬
‫القسمة االتفاقية"‪.٢‬‬ ‫إجراءاتها‪ ،‬وإال كانت غير نافذة في حقه "‪.1‬‬
‫لو ترتب على اتفاق جميع الشركاء على القسمة الرضائية نقصان منفعة املاب أو قيمته‬
‫هل اعد القسمة صحيحة أم ال؟ نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫"إذا اتفق جميع الشركاء على القسمة صحت ولو أنقصت منفعة املاب أو قيمته"‪.3‬‬
‫ب‪ .‬القسمة القضائية‪:‬‬
‫إذا لم تتوافر شروط القسمة الرضائية فال بد حينها من اللجوء إلى القسمة الق ائية‪.‬‬
‫وعليه نص املنظم السعودي‪" :‬يجوز ملن يريد الخروث من الشيوع أن يطلب القسمة الق ائية‪.4"....‬‬
‫فمتى يتم اللجوء إلى القسمة الق ائية؟ ومن هم أطرافها ؟ وما هي أشكالها وآثارها ؟‬
‫‪ ‬أسةاب اللجوء لى القسمة القضائية‪:‬‬
‫‪ .1‬إذا اختلف الش ــركاء في قس ــمة املاب املش ــاع بص ــفة ودية رض ــائية كأن يرفض أحدهم أو البعض منهم‬
‫هذه القسمة‪ ،‬أو كان أحدهم ً‬
‫غائبا‪.‬‬
‫فإذا لم يتحقق اتفاق الشركاء على اقتسام املاب الشائع؛ وجب اللجوء حينها إلى القسمة الق ائية‪.‬‬
‫‪ .٢‬إذا كان من بينهم من هو ناقص األهلية أو فاقدها‪.‬‬
‫ففي هذه األحواب وجب على الش ــريك الذي يريد الخروث من الش ــيوع رفع دعـ ـ ـ ـ ـ ــوى "الخروث من الش ــيوع"‬
‫على باقي الشركاء أمام الق اء؛ إذ ال يجبر أحد على البقاء في الشيوع‪.‬‬
‫‪ ‬أطراف دعوى القسمة‪:‬‬
‫‪ .1‬يجب أن يكون كافة الشـ ــركاء في الشـ ــيوع ممًللين في دعوى إزالة الشـ ــيوع سـ ــواء بصـ ــفلهم مدعين أو‬
‫مدعى عل هم‪.‬‬
‫‪ .٢‬الش ـ ـ ـ ــر ـكـاء أص ـ ـ ـ ـحــاب الحقوق العينيــة على العقــارات إذا ـكـان املــاب الشـ ـ ـ ـ ــائع عقـ ًـارا فيجــب دعوتهم‬
‫لح ور إجراءات القسمة‪ ،‬كأصحاب حق االنتفاع أو االرتفاق أو الرهن‪.‬‬

‫‪ 1‬الفقرة األولى من املادة (‪ )6٢9‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬الفقرة األولى من املادة (‪ )6٢9‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬املادة (‪ )6٢6‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 4‬املادة (‪ )6٢7‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 36‬‬
‫‪ .3‬يجب إدخاب دائن أي ش ـ ـ ـ ــريك قبل رفع دعوى القس ـ ـ ـ ــمة الق ـ ـ ـ ــائية أو أن يطلب إدخاله (شا ا ا اارط‬
‫مشترك بين القسمة الرضائية والقضائية)‪.‬‬
‫ومما تجدر اإلشارة إليه أن امتناع أحد الخصوم عن الح ور ال يوقف سير دعوى القسمة‪.‬‬
‫وتأمر الدائرة حينئذ بحفظ نصيبه لدى الجهة املختصة‪.‬‬
‫‪ ‬أشكال القسمة‪:‬‬
‫بعد رفع دعوى إزالة الشيوع واكتماب الخصومة ف ها‪ ،‬تندب املحكمة ً‬
‫خبيرا أو أكثر لتقويم املاب الشائع‬
‫ملعرفة إمكانية قسمته ً‬
‫عينا أم ال‪.‬‬
‫فإذا كان املال الشائع‪:‬‬
‫سيارة‪ ،‬مجوهرات‪ ،‬اآللت‪ ،‬حيوان‪ ،‬ونحوها‬ ‫ً‬
‫أرضا‪ ،‬ثمار‪ ،‬عمارة سكنية‪ ،‬ونحوها‬
‫هذه األشياء ال تقبل قسملها ً‬
‫عينا بين الشركاء‬ ‫هذه من املمكن إخ اعها للقسمة‬
‫فنخ عها لنوع آخر من القسمة وهي قسمة‬ ‫ً‬
‫عينيا بين الشركاء‬
‫التصفية فف ها يتم بيع املاب في املزاد وتوزلـع ثمنه‬
‫كل بمقدار حصته‬ ‫على الشركاء ٌ‬
‫عينا‪ ،‬بحيث يختص كل شريك بجزء مفرز منه‪،‬‬ ‫فاألصل أن تجري املحكمة قسمة املاب الشائع ً‬
‫أما إذا كان املاب الشائع ال يقبل القسمة العينية‪ ،‬فتلجأ املحكمة إلى إجراء القسمة بطريق التصفية‪.‬‬
‫الشكل األول‪ :‬القسمة العينية (األصل)‪:‬‬
‫ما املقصود بالقسمة العينية؟‬
‫تجزئة املاب الشائع إلى حصص‪ ،‬وإعطاء كل شريك جزء يعادب حصته فيه‪.‬‬
‫إلجراء القسمة العينية شروط‪:‬‬
‫ً‬
‫‪ )1‬ل تجرى ل في األشياء القابلة للتجزئة أي ل بد أن يكون املال يقةل القسمة عينا‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ ‬فال يمكن أن يكون محال للقس ـ ـ ـ ـمــة العينيــة‪ ،‬على س ـ ـ ـ ــنيــل املًلــاب الس ـ ـ ـ ـيــارة‪ ،‬أو آلــة غير قــابلــة‬
‫للقسمة‪ ،‬أو الحيوان‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ )2‬أن يظل النتفاع به ممكنا بعد تقسيمه‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ ‬فال يمكن أن يكون محال للقس ـ ـ ــمة العينية‪ ،‬على س ـ ـ ــنيل املًلاب كالش ـ ـ ــقة الس ـ ـ ــكنية أو املصـ ـ ــنع‬
‫متكامل‪ ،‬ألن املنفعة املقصودة منها تزوب بقسملها‪.‬‬
‫‪ )3‬أن ل يفض ي تقسيمه لى حداث نقص كةيرفي قيمته‪.‬‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫ماديا حتى إلى أجزاء صغيرة جدا‪ ،‬ولكن أحيانا قد تؤدي قسملها‬ ‫‪ ‬األرض الزراعية قابلة للقسمة ً‬
‫إلى إحداث نقص كبير في قيمته‪.1‬‬
‫بتجزئة األراضـ ـ ــتك الزراعية نص على أنه‪" :‬يجب أن‬ ‫ً‬
‫وفقا للقرار الصـ ـ ــادر من مجلس الوزراء الخا‬
‫ال تق ــل مس ـ ـ ـ ـ ــاح ــة أي مزرع ــة بع ــد التجزئ ــة عن ( ‪ ۱۰٫۰۰۰‬م ‪ ) ۲‬عش ـ ـ ـ ــرة آالف متر مربع" حتى يكون‬
‫ممكنا‪ ،‬فإذا كانت مس ـ ــاحة أي مزرعة بعد التجزئة تقل عن (‪۱۰٫۰۰۰‬م‪ )۲‬يجب في هذه‬ ‫االنتفاع بها ً‬
‫الحالة اللجوء إلى قسمة التصفية وبيعها في املزاد واقتسام ثمنها بين الشركاء ٌ‬
‫كل بمقدار حصته‪.‬‬

‫‪ 1‬في قرار فريد ملجلس الق اء األعلى في اململكة فقد أقر املجلس "باملصادقة على حكم ت من التسبيب بعدم إمكانية القسمة؛ لصغر األرض‪ ،‬وكثرة الشركاء‪ ،‬والغلة ال تفي عل هم في السنة الواحدة"‪.‬‬
‫ً‬
‫اقتصاديا‪.‬‬ ‫هذا القرار الجريء يمكن بناء الكًلير عليه وذلك للمحافظة على وحدة األراضتك وخاصة الزراعية منها وغير القابلة للقسمة‬
‫~ ‪~ 37‬‬
 ‫وعليه نص املنظم السعودي على أنه‪:‬‬
‫ً‬
‫قابال للقسـ ـ ــمة ً‬
‫عينا دون أن‬ ‫"إذا طلب أحد الشـ ـ ــركاء قسـ ـ ــمة املاب الشـ ـ ــائع وامتنع الباقون‪ ،‬وكان املاب‬
‫مته املحكمة"‪.1‬‬ ‫كبير في قيمته َق َس ْ‬
‫نقص ٌ‬ ‫يترتب على ذلك اعطل االنتفاع به أو ٌ‬
‫أنواع القسمة العينية‪:‬‬
‫ال يشـ ــترط في القسـ ــمة العينية أن تكون الحصـ ــص متسـ ــاوية ً‬
‫تماما‪ ،‬فمن املمكن أن تكون متسـ ــاوية أو‬
‫متفاوتة عن بع ها البعض‪ ،‬وهذا ال يعد ً‬
‫مانعا إلجراء القسمة العينية‪،‬‬
‫لذا يمكن رد أنواع القسمة العينية إلى ثالث أنواع‪:‬‬
‫النوع الثاني‪ :‬بالتعديل‪ :‬النوع الثالث‪ :‬بالرد‪:‬‬ ‫النوع األول‪ :‬قسمة األجزاء‪:‬‬
‫فـتـكـون فـي األراض ـ ـ ـ ـتـك الـتـك عنـدمـا يكون في أحـد الجـانبين‬ ‫تكون في املًلليات‬
‫ت ـخ ـت ـل ــف ق ـي ـم ـ ــة أج ـزائ ـه ـ ــا مــن األرض ب ـئــر أو ش ـ ـ ـ ـ ـجــر ال‬ ‫كالدار املتفقة األبنية‪،‬‬
‫بحس ـ ــب قوة إنباتها وقرب يمكن قســمته‪ ،‬فيرد من يأخذ‬ ‫وأرض متشابهة األجزاء‬
‫القيمة األكبر‬ ‫تماما األجزاء من املاء‬ ‫فهنا تكون الحصص متساوية ً‬
‫فـتـطـبــق عـلـ ـه ـ ــا الــقسـ ـ ـ ـ ـم ـ ــة الـعـيـنـي ـ ــة فإن حص ـ ـ ــلت زيادة في إحدى الحص ـ ـ ــص ونقص في األخرى‬
‫تـح ـ ــدي ـ ـ ًـدا قس ـ ـ ـ ـ ـم ـ ــة األجـزاء‪ ،‬بـحـي ـ ــث كم ــل النقص‪ ،‬ففي ه ــذه الح ــال ــة يعوض الش ـ ـ ـ ــري ــك بمبلن‬
‫يختص كل شرك بجزء مفرز يتناسب نقدي يدفعـ ـ ـ ـ ــه مـ ـ ـ ـ ــن حصـل من الشـركاء على قطعة تجاور‬
‫قيملها قيمة حصته‪.‬‬ ‫مع حصته‪.‬‬

‫الشكل الثاني‪ :‬قسمة التصفية (الستثناء)‪:‬‬

‫ما املقصود بقسمة التصفية؟‬
‫هو أن يتم بيع املاب الشائع في املزاد‪ ،‬و توزلع ثمنه على الشركاء بما يتعادب مع حصته فيه‪.‬‬
‫ً‬
‫متى تلجأ املحكمة إلى قسمة التصفية خالفا لألصل وهي القسمة العينية؟‬
‫• إذا اعذرت قسـ ــمة الشـ ــتكء املشـ ــاع ً‬
‫عينا‪ ،‬بطريق الخبرة التك تًلنت أنه ال يقبل حقيقة القس ــمة‬
‫(كسيارة‪ ،‬أو آلة غير قابلة للقسمة أو حيوان ‪.)..‬‬
‫عينا اعذر االنتفاع بها‪ ،‬كالشـقة السـكنية أو املصـنع‬ ‫• أو إذا كان من شـأن قسـمة الشـتكء املشـاع ً‬
‫املتكامل‪ ،‬ألن املنفعة املقصودة منها تزوب بقسملها‪.‬‬
‫عينا إحداث نقص كبير في قيمة املاب اململوك على‬ ‫• أو إذا كان من ش ــأن قس ــمة الش ــتكء املش ــاع ً‬
‫الشيوع املراد قسمته (كاملتجر الصغير أو األراضتك الزراعية الصغيرة)‪.‬‬
‫ففي هـذه األحواب جـاز للمحكمـة أن تـأمر بنيع هـذا املـاب املشـ ـ ـ ـ ــاع املتنـازع عليـه بـاملزاد العلنك‪ ،‬ويقس ـ ـ ـ ــم‬
‫الًلمن على الشركاء على الشيوع كل بقدر نصيبه في هذا املاب الشائع‪ .‬وعليه نص املنظم السعودي على‬
‫قابال للقسمة ً‬‫ً‬
‫عينا دون أن‬ ‫أنه‪" :‬إذا طلب أحد الشركاء قسمة املاب الشائع وامتنع الباقون‪ ،‬وكان املاب‬
‫مته املحكمة‪ ،‬فإن ترتب على القسـمة أي‬ ‫كبير في قيمته َق َسـ ْ‬ ‫نقص ٌ‬‫يترتب على ذلك اعطل االنتفاع به أو ٌ‬
‫منهما أمرت املحكمة بنيع املاب في املزاد"‪.٢‬‬

‫‪ 1‬الفقرة األولى من املادة (‪ )6٢8‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬الفقرة األولى من املادة (‪ )6٢8‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 38‬‬
 ‫‪ .4‬آثارقسمة امللكية الشائعة‪:‬‬
‫يترتب على إجراء القسمة عدة آثار تتمًلل‪:‬‬
‫باألثر الكاشف للقسمة‪ ،‬وب مان التعرض واالستحقاق‪ ،‬وبنقض القسمة بسنب الغبن الفاحش‪.‬‬
‫أ‪ .‬األثر الكاشف للقسمة‪:‬‬
‫ُ‬ ‫ُ‬
‫بعد إجراء القسمة يملك الشريك الحصة التك آلت إليه منذ متى هل من وقت القسمة أم منذ بداية الشيوع؟‬
‫األثر الكاشف للقسمة يعنك ملكية كل شريك للحصة التك آلت إليه بنتيجة القسمة منذ أن تملك على الشيوع‪.‬‬
‫ً‬
‫وعليه نص املنظم السعودي على أنه‪ُ " :‬يعد املتقاسم مالكا للحصة التك آلت إليه منذ أن تملك في الشيوع"‪.1‬‬
‫فالقسمة ال تنشتئ امللكية املفرزة للشريك‪ ،‬بل تكشف أو تقرر عن ملكية ثابتة له منذ بداية الشيوع‪.‬‬
‫وهو مـا يعبر عنـه بـأن للقس ـ ـ ـ ـمـة ً‬
‫أثرا رجعيـا في إثبـات ملكيـة الش ـ ـ ـ ــريـك للحص ـ ـ ـ ــة املفرزة‪ ،‬فـالحق الـذي كـان لـه أثنـاء‬
‫الشيوع هو الذي آب إليه بالقسمة‪.‬‬
‫منذ أن تملك في الشـ ــيوع؟ يترتب على ذلك أن التصـ ــرف‬ ‫ما الذي يترتب على تملك الشـ ــريك لحصـ ــته التك آلت إليه ُ‬
‫ً‬
‫الذي أجراه الش ــريك على ما وقع في حص ــته يكون تص ــرفا بما يملك قبل إجراء القس ــمة‪ .‬فإذا أجر الش ــريك قطعة‬
‫أرض زراعية ووقعت في حصته فإنه يكون قد أجر ماله ولعتبر ً‬
‫تأجيرا مللكه منذ البداية‪.‬‬
‫ب‪ .‬ضمان التعرض والستحقاق‪:‬‬
‫يقصـ ــد بال ـ ــمان في القسـ ــمة حق كل متقاسـ ــم في الرجوع على بقية املتقاسـ ــمين إذا وقع له اعرض أو اسـ ــتحقاق في‬
‫شأن نصيبه لسنب سابق عليه‪.‬‬
‫إذا أجريت القسـمة وههر بعد إجرائها اسـتحقاق املاب املقسـوم كله أو بع ـه‪ ،‬لسـنب سـابق على القسـمة فما الذي‬
‫يترتب على ذلك هل تبطل القس ـ ــمة؟ نص املنظم الس ـ ــعودي على أنه‪" :‬إذا اس ـ ــتحق املقس ـ ــوم كله أو بع ـ ــه لس ـ ــنب‬
‫س ـ ــابق على القس ـ ــمة فللمتقاس ـ ــم الذي اس ـ ــتحق نص ـ ــيبه أو بع ـ ــه أن يرجع ب ـ ــمان ذلك االس ـ ــتحقاق على بقية‬
‫ُ‬
‫املتقاسمين كل بنسبة حصته؛ واملعتبر في تقدير ال مان قيمة الشتكء وقت القسمة"‪.٢‬‬
‫وعلى ذلك إذا اختص املتقاسـ ــم بعين معينة ثم ادعى أجنبك ملكيته لها لسـ ــنب سـ ــابق على القسـ ــمة‪ ،‬وحكم له بهذه‬
‫العين‪ ،‬ـكـان معنى ذلــك إن املتقــاس ـ ـ ـ ــم لم يحصـ ـ ـ ـ ــل على نص ـ ـ ـ ــيبــه‪ ،‬ومن ثم يكون لــه الرجوع على بقيــة املتقــاس ـ ـ ـ ــمين‬
‫بال مان‪ .‬أي يلتزم كل منهم بنسبة حصته أن يعوض مستحق ال مان بقيمة الشتكء وقت القسمة‪.‬‬
‫ج‪ .‬نقض القسمة بسبب ال بن الفاحش‪:‬‬
‫إن الغبن الفاحش غير مسموح به في القسمة‪.‬‬
‫أين يتصور وقوع الغبن الفاحش في القسمة الق ائية أم الرضائية؟‬
‫✓ إذا كانت القسمة ق ائية فهك محاطة بإجراءات وضمانات تكفل من الغبن الفاحش‪.‬‬
‫‪ ‬ولكن قد يحصل مًلل هذا الغبن في القسمة الرضائية‪.‬‬
‫ً‬
‫وهذا ما دعا املنظم السعودي إلى إعطاء الشريك املغبون الحق بنقض القسمة االتفاقية للغبن إذا كان فاحشا‪،‬‬
‫فقـد نص على أنـه‪" :‬يجوز نقض القس ـ ـ ـ ـمـة االتفـاقيـة إذا أثنـت املتقـاس ـ ـ ـ ــم أنـه قـد لحقـه منهـا غبن ويجـب أن ترفع‬
‫ً‬ ‫الدعوى خالب الس ــنة التالية للقس ــمة‪ ،‬وللطرف اآلخر توقي نقض القس ــمة إذا أكمل للمتقاس ــم ً‬
‫نقدا أو عينا ما‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )633‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬الفقرة األولى من املادة (‪ )633‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 39‬‬
‫يرفع عنه الغبن"‪ .1‬ويرجع لحساب الغبن إلى قيمة الحصص وقت القسمة‪ .‬وعلى الشريك املغبون أن يرفع دعواه‬
‫خالب سنة من تاري القسمة‪ .‬وعليه من حق الشريك املغبون أن يتخذ أحد الخيارين التاليين إما‪:‬‬
‫‪ .1‬نقض القسمة الرضائية واملطالبة بعداللها‪ ،‬لرفع الغبن‪.‬‬
‫‪ .٢‬أو عدم نقض القس ـ ــمة الرض ـ ــائية بمقابل أن يكمل املدعى عل هم حق املدعي (الش ـ ــريك املغبون)‬
‫ً‬ ‫نقدا أو ً‬
‫ً‬
‫عينا ما نقص من نصيبه كامال‪.‬‬
‫ما الحكم لو ههر دين على امليت بعد قس ــمة التركة؟ هل يس ــقط حق الدائن أم يتحمله الورثة؟ نص املنظم الس ــعودي على أنه‪:‬‬
‫"إذا ههر دين على امليت بعد قسمة التركة لزم كل واحد من الورثة نصيبه من الدين في الحصة التك آلت إليه من التركة"‪.٢‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬صورخاصة للملكية الشائعة (امللكية الشائعة اإلجةارية)‪:‬‬
‫عرض ـ ـ ــنا فيما س ـ ـ ــبق ألحكام امللكية الش ـ ـ ــائعة العادية‪ ،‬إال هناك ص ـ ـ ــور أخرى للملكية الش ـ ـ ــائعة ال تنطبق عل ها األحكام العامة‬
‫للشيوع‪ ،‬وهي امللكية الشائعة اإلجبارية‪.‬‬
‫امللكية الشائعة اإلجةارية‬ ‫امللكية الشائعة العادية‬
‫هي امللكية التك تظل شائعة على الدوام دون أن يجوز ألي من الشركاء‬ ‫هي امللكية التك يشترك ف ها شخصان أو أكثر في‬
‫طلب القسمة ف ها‪ ،‬وذلك مراعاة للغرض الذي أعد له املاب الشائع‪.‬‬ ‫ملكية شتكء أو أشياء معينة‪.‬‬
‫مًلاب ذلك مصعد العقار‪ ،‬أو الساللم‪ ،‬أو السطح‪ ،‬أو املمرات‪ ،‬أو‬ ‫كأن يشترك شخصين أو أكثر في تملك شتكء‬
‫غرفة الحراسة‪ ،‬أو مواقف السيارات‪ .‬فال يقبل من أي من الشركاء‬ ‫كشراء أرض أو مصنع أو وحدة عقارية‪ ،‬أو‬
‫طلب قسمة األجزاء املشتركة اململوكة ملكية شائعة‪ ،‬وذلك ألن‬ ‫يوصتك شخص ألثنين أو أكثر بماب على الشيوع‪،‬‬
‫الغرض الذي خصصت لـه يجـب أن يبقى ً‬
‫دائما على الشيوع‪.‬‬ ‫أو يرث الورثة ماب املورث على الشيوع‪.‬‬
‫الخصيصة الجوهرية للملكية الشائعة اإلجبارية هي أن الشيوع ف ها‬ ‫امللكية الشائعة العادية‬
‫دائم فال اسمح طبيعلها طلب القسمة ف ها‪ ،‬وإنما يجب لهذا املاب أن‬ ‫التك هي شيوع مؤقت‬
‫يبقى ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫دائما على الشيوع‪ ،‬بحسب الغرض الذي أعـدت مـن أجـلـه‪.‬‬ ‫ينتهك عادة بالقسمة اتفاقا أو ق اء‪.‬‬
‫وقد تناوب املنظم السعودي بعض صور هذه امللكية الشائعة الجبرية‪،‬‬
‫كاألجزاء املشتركة في البناء املقسم إلى طوابق‪ ،‬والحائط املشترك‪ ،‬وسنبين ذلك املقصود بكل منهما‪.‬‬
‫ً‬
‫أول‪ :‬األجزاء املشتركة لكل الشركاء في ملكية الطةقات‪:‬‬
‫نتيجـة للتطور العمراني في العـالم بص ـ ـ ـ ــورة عـامـة والش ـ ـ ـ ـكـل الطـابقي خـاص ـ ـ ـ ــة‪ ،‬فـإن تنظيم األجزاء املش ـ ـ ـ ــتركـة في ملكيـة الطبقـات‬
‫ملحا لكثرة النزاعات التك يمكن أن تحصل بين مالك الطبقات والشقق‪.‬‬ ‫أمرا ً‬
‫والشقق أصبح ً‬
‫لذا اهتم املنظم الس ـ ـ ــعودي بتنظيم ملكية الطبقات والش ـ ـ ــقق في اململكة العربية الس ـ ـ ــعودية بنظام "ملكية الوحدات العقارية‬
‫وفرزها وإدارتها" والذي ينظم ملكية األجزاء املشتركة ف ها‪.‬‬
‫‪ .1‬تحديد األجزاء املشتركة‪:‬‬
‫حدد نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها املقصود باألجزاء املشتركة في الوحدات العقارية والتك اشمل‪:‬‬
‫"األرض‪ ،‬كذلك املداخل الكائنة في العمارة السكنية اعد من األجزاء املشتركة بين جميع املالك‪ ،‬واملمرات‪ ،‬واملواقف‪،‬‬
‫والخزانات‪ ،‬والقنوات‪ ،‬والخدمات‪ ،‬واملسابح‪ ،‬والحدائق‪ ،‬والساحات‪ ،‬واملصاعد‪ ،‬ونحوها‪.3".‬‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )631‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )63٠‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬املادة (‪ )1‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫~ ‪~ 40‬‬
 ‫هل يجوز ألي من الشركاء طلب قسمة هذه األجزاء املشتركة؟‬
‫ً‬
‫ال يجوز ألي من الشـ ـ ــركاء طلب قسـ ـ ــمة هذه األجزاء املشـ ـ ــتركة‪ ،‬ونظرا لتخصـ ـ ــيصـ ـ ــها لخدمة هيكل البناء وطبقاته على‬
‫الدوام وهـي معـدة لالستعماب املشترك‪ ،‬وهي من صور الشيوع اإلجباري الذي ال تقبل القسمة ً‬
‫قانونا‪.‬‬
‫‪ .2‬ملكية األجزاء املشتركة‪:‬‬
‫اعتبر األجزاء املشتركة املعدة لالستعماب املشترك‪ ،‬مملوكة ملكي ـ ـ ـ ــة ش ـ ـ ـ ــائعة لجميع الشركاء‪ ،‬فقد جاء في النظام على‬
‫أنه‪" :‬يكون مالك الوحدات العقارية املفرزة في عقار مشترك واحد شركاء في األجزاء املشتركة‪.1 "..‬‬
‫ما نصيب كل واحد من مالك الوحدات العقارية في األجزاء املشتركة؟ تكون حصة كل مالك في األجزاء املشتركة بنسبة‬
‫قيمة الجزء الذي يملكه ً‬
‫مفرزا في البناء املشترك (أي بما يعادب نسبة مساحة وحدته العقارية املفرزة إلى إجمالي‬
‫مساحة الوحدات العقارية املفرزة)‪ .‬نص املنظم السعودي على أن‪" :‬تكون حصة كل مالك في األجزاء املشتركة بما‬
‫يعادب نسبة مساحة وحدته العقارية املفرزة إلى إجمالي مساحة الوحدات العقارية املفرزة"‪.‬‬
‫هل يمكن اعدد مالك الوحدة العقارية املفرزة؟ يمكن تصور الشيوع في عقار مفرز في البناء املشترك‪ ،‬وذلك في حاب‬
‫ً‬
‫جميعا شركاء على الشيوع في ملكية األجزاء املشتركة‪.‬‬ ‫موت أحد الشركاء فيصبح ورثته‬
‫‪ .3‬النتفاع باألجزاء املشتركة‪:‬‬
‫يجوز لكل مالك استعماب األجزاء املشتركة واالنتفاع بها بشرط‪:‬‬
‫أ‪ .‬عدم إخراجها عن الغرض الذي أعدت له‪ ،‬فال يجوز له استخدام األجزاء املشتركة إال فيما خصصت له‪ .‬فقد جاء‬
‫في النظام‪ .." :‬وال يجوز له (أي ألي مالك) استخدام األجزاء املشتركة إال فيما خصصت له‪ ،‬وال يجوز إشغالها بأي‬
‫عوائق تؤثر في هذا االستخدام"‪٢‬؛ لئال يحوب ذلك كله دون استعماب باقي الشركاء لحقوقهم‪.‬‬
‫ب‪ .‬أال يمس بحقوق الشركاء‪ :‬فقد جاء في النظام‪" :‬لكل مالك الحق في أن ينتفع بوحدته العقارية املفرزة‪ ،‬بما ال‬
‫يتعارض مع االستعماب املخصص لها"‪.3‬‬
‫ومًلاب ذلك االنتفاع باملواقف املش ــتركة للس ــيارات في األبنية الطابقية‪ ،‬والتك يتفق املالك على اس ــتعمالها بطريقة‬
‫يتفق عل ها أو وفقا للعرف‪.‬‬
‫‪ .4‬التصرف باألجزاء املشتركة‪:‬‬
‫أ‪ .‬فيما يتعلق بالتصرف املادي في األجزاء املشتركة‪:‬‬
‫ال يحق للشريك في العقار املشترك أن يقوم بأي تصرف من التصرفات املادية باألجزاء املشتركة‪ ،‬فقد جاء في‬
‫النظام‪" :‬ال يحق ألي مالك القيام بعمل من شأنه اإلضرار بالهيكل اإلنشائي أو التأثير على الواجهات‪ .4" ..‬وعليه‬
‫فال يجوز ألي شريك القيام بأي عمل من شأنه تهديد سالمة البناء‪ ،‬أو اغيير شكله أو مظهره الخارجي الذي يمس‬
‫بالنسي العمراني للبناء؛ أو إضافة أبنيـة عليـه‪ ،‬أو إحداث اعديل في كـل مـا هـو ضـروري لتكوين وتناسق البناء‪.‬‬
‫وعليه‪ ،‬فإن املساس بأحد جدران العمارة‪ ،‬من خالب فتح باب خارجي لالستعماب الخا يعد ً‬
‫اغييرا لألجزاء‬
‫ً‬
‫مساسا بحقوق الشركاء اآلخرين في امللكية املشتركة في عقار مبنك‪.‬‬ ‫املشتركة؛ ومن ثم‬

‫‪ 1‬الفقرة (‪ )1‬من املادة (‪ )7‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫‪ ٢‬الفقرة (‪ )٢‬من املادة (‪ )9‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫‪ 3‬الفقرة (‪ )٢‬من املادة (‪ )8‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫‪ 4‬الفقرة (‪ )٢‬من املادة (‪ )9‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫~ ‪~ 41‬‬
 ‫ب‪ .‬فيما يتعلق بالتصرف القانوني في األجزاء املشتركة‪:‬‬
‫ً‬
‫ال يحق للشريك في العقار املشترك أن يقوم بأي تصرف من التصرفات القانونية باألجزاء املشتركة بصفته شريكا‬
‫ف ها وذلك بشكل مستقل عن ملكيته املفرزة (أي بمعزب عن الوحدة العقارية التك يملكها)‪ ،‬فال يجـوز ً‬
‫قانونا ألي‬
‫من الشركاء التصرف في األجـزاء املشتركة بالبيع أو الهبة أو الوصية‪ ،‬استقالال عن الطبقة أو الشقة التك يملكها‪،‬‬
‫ألن الشيوع اإلجباري هنا مقرر لكافة الشركاء‪ .‬وهذا ما أكده النظام املذكور والذي جاء فيه‪" :‬تكون حصة كل‬
‫ً‬
‫إلحاقا ً‬ ‫ً‬ ‫مالك في األجزاء املشتركة ‪-‬فيما ال يقبل القسمة‪ً -‬‬
‫تاما في‬ ‫مشاعا‪ ،‬وتلحق بوحدته العقارية املفرزة‬ ‫جزءا‬
‫جميع التصرفات النظامية الواقعة على الوحدة‪ ،‬ما لم يتفق على غير ذلك"‪.1‬‬
‫‪ .5‬نفقات األجزاء املشتركة‪:‬‬
‫يقصد بها نفقات األعماب الالزمة لحفظ العقار املشترك وحفظ منفعته‪.‬‬
‫يجب على كل مالك أن يشترك باملساهمة في تكاليف ومصاريف حفظ األجزاء املشتركة وصيانلها‪ ،‬وترميمها‪ ،‬وإصالحها‪،‬‬
‫ً‬
‫وإدارتها؛ حفظا لسالمة البناء املشترك‪ ،‬ولحسن االنتفاع بهذه األجزاء املشتركة اململوكة على الشيوع اإلجباري‪.‬‬
‫كنفقات ترميم األجزاء املشتركة‪ ،‬أو ونفقات اشغيل املصعد وصيانته‪ ،‬أو إصالح الباب الرئيستك للعمارة‪ ،‬أو اإلنارة‪ ،‬أو‬
‫شبكة املياه‪ ،‬أو املجـاري الرئيسية‪ ،‬أو إصالح دهاليز العمارة‪ ،‬أجرة الحارس إلى غير ذلك من النفقات الالزمة لحفظ‬
‫وصيانة األجزاء املشتركة األخرى‪.‬‬
‫كيف سيتحمل الشركاء تكاليف ومصاريف حفظ األجزاء املشتركة فيما بينهم؟‬
‫القاعدة العامة‪ :‬يكون نصيب كل شريك في تحمل هذه التكاليف بنسبة مساحة الجزء املفرز الذي يملكه إلى إجمالي‬
‫مساحة األجزاء املفرزة في العقار املشترك‪ .‬فقد جاء في النظام‪" :‬يشترك كل مالك في تكاليف صيانة األجزاء املشتركة‬
‫وإدارتها؛ كل بقدر نسبة مساحة الجزء املفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة األجزاء املفرزة في العقار املشترك ‪. "٢‬‬
‫االستثناء‪ :‬يجوز أن تختلف مساهمة املالك في النفقات باختالف نوع استعماب الوحدة العقارية املفرزة كأن تكون‬
‫مًلال وليست ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫سكنا للمالك‪ ،‬إذا كانت ضمن عقار مشترك متعدد‬ ‫تجاريا كمكتب خدمات‬ ‫مستعملة استعماال‬
‫االستعماالت‪ .‬فقد جاء في النظام‪ .." :‬ويجوز أن تختلف قيمة مساهمة املالك في تلك التكاليف باختالف نوع استعماب‬
‫الوحدة العقارية املفرزة إذا كانت ضمن عقار مشترك متعدد االستعماالت" ‪.3‬‬
‫هل يجوز للشريك في العقار املشترك أن يتخلى عن نصيبه في األجزاء املشتركة لتخلص من االشتراك في التكاليف؟‬
‫‪ ‬ال يحق ألي شريك أن يتخلى عن نصيبه في األجزاء املشتركة للتخلص من االشتراك في التكاليف‪.‬‬
‫عمليا‪ ،‬ما دام املالك يحتفظ بوحدته العقارية‪ ،‬إذ يتعذر عليه االمتناع عن استعماب‬ ‫ذلك أن هذا التخلي غير ممكن ً‬
‫األجزاء املشتركة كالسلم أو املصعد أو املدخل وما إلى ذلك‪ ،‬وهذا مستحيل‪.‬‬
‫ً‬
‫إجبارا عن طريق الق اء‪.‬‬ ‫فإذا امتنع أحـدهـم عـن دفع هذه املصاريف جاز إلزامه‬
‫‪ .6‬دارة امللكية الشائعة اإلجةارية (جمعية للمالك)‪:‬‬
‫أخ ع املنظم السعودي امللكية الشائعة اإلجبارية لتنظيم إداري خا يتصف بالطابع الجماعي‪ ،‬ففرض تكوين‬
‫جمعية ملالكي الوحدات العقارية تتولى تلك اإلدارة‪ .‬يشترط بداية إلنشاء جمعية املالك املنوط بها إدارة العقار واألجزاء‬
‫املشتركة فيه‪ ،‬أن يكون عدد املالكين للوحدات العقارية ثالثة فأكثر‪.‬‬

‫‪ 1‬الفقرة (‪ )4‬من املادة (‪ )7‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫‪ ٢‬الفقرة (‪ )1‬املادة (‪ )٢6‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫‪ 3‬الفقرة (‪ )1‬املادة (‪ )٢6‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫~ ‪~ 42‬‬
‫فقد جاء في النظام‪" :‬إذا بلن عدد مالك الوحدات العقارية املفرزة في عقار مشترك ثالثة فأكثر؛ فعل هم أن يؤسسوا‬
‫جمعية بينهم إلدارة شؤون ذلك العقار‪ ،‬واسجيل تلك الجمعية لدى الهيئة‪ .1".. ،‬تتمتع جمعية املالك بالشخصية‬
‫املعنوية املستقلة ‪-‬بعد اسجيلها وفق أحكام النظام‪ -‬وتكون لها ذمة مالية مستقلة‪ .‬ولعتبر كل مالك لوحدة عقارية‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫مفرزة في عقار مشترك قابال بالنظام األسااتك لجمعية املالك املؤسسة وفقا ألحكام النظام‪ ،‬ويلتزم بالقرارات التك‬
‫تصدر عن الجمعية العامة لجمعية املالك‪.‬‬
‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬األجزاء املشتركة مع الجاراملالصق في ملكية الطةقات‪:‬‬
‫إلى جانب األجزاء املشتركة بين جميع املالك‪ ،‬توجد أجزاء مشتركة بين بعض املالك فقط (وهو الجار املالصق لي)‪.‬‬
‫‪ .1‬تحديد األجزاء املشتركة بين جارين متالصقين في العقاراملشترك‪:‬‬
‫أ‪ .‬الحوائط التي تفصل بين وحدتين عقاريتين حيث تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين الوحدتين‪.‬‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫إن الحائط املشترك الذي يكون وقت إنشائه فاصال بين بنائين يعد مشتركا بينهما‪.‬‬
‫ب‪ .‬ملكية األرضيات‪ ،‬واألسقف‪ ،‬بين وحدتين عقاريتين مفرزتين متالصقتين مشتركة بين مالكها‪:‬‬
‫اعتبر األسقف‪ ،‬من األجزاء املشتركة الخاصة‪ ،‬حيث تفصل بين ملكية العلو وملكية السفل‪.‬‬
‫‪ .2‬أحكام األجزاء املشتركة بين جارين متالصقين في العقاراملشترك‪:‬‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫• تكون األجزاء املشتركة التك تقتصر منفعلها على بعض املالكين فقط ملكا مشتركا بينهم ما لم يتفق على غير ذلك‪.‬‬
‫تبعا لهذا أن يحدث ً‬
‫حفرا في‬ ‫• يكون لكل مالك أن يس ـ ـ ــتعمل الحائط املش ـ ـ ــترك بحس ـ ـ ــب الغرض الذي أعد له‪ ،‬وله ً‬
‫الحائط من جهته لوض ـ ـ ـ ــع مدفأة مًلال‪ ،‬أو أجهزة أخرى‪ ،‬أو لتركيب مواس ـ ـ ـ ــير‪ ،‬أو أنابيب‪ ،‬وكل ذلك مش ـ ـ ـ ــروط بأال‬
‫يحمل الشريك الحائط فوق طاقته‪،‬‬
‫ضررا باآلخر أو بباقي املالك‪.‬‬ ‫• ال يحق ألي من املالك استعماب الجزء املخصص له فيما يلحق ً‬
‫‪ ‬وعليه ال يجوز لش ــريك اإلض ـرار بجاره‪ ،‬كفتح مناور أو إحداث فتحات أخرى تنفذ إلى عقار جاره أو نوافذ أو‬
‫بابا‪ ،‬أو االنتقا من علوه أو سـ ـ ــمكه أو القيام بأي عمل يمس‬ ‫مطالت في الحائط املش ـ ـ ــترك أو أن يفتح فيه ً‬
‫بمتانته‪ ،‬أو بناء حائط مشترك مرتفع يمنع أو يحجب ال وء أو الهواء أو أشعة الشمس عـن الجار‬
‫ً‬
‫فقـد نص النظـام على أنـه‪" :‬إذا كـان الحـائط مش ـ ـ ـ ــتركـا بين اثنين (أو أكثر) فال يجوز ألي منهمـا أن يحـدث أي اغيير‬
‫فيه بما يتنافى مع الغرض الذي أعد له بغير إذن اآلخر"‪.٢‬‬
‫• هل يجوز للشريك في الحائط املشترك أن يعليه؟ نص النظام على أنه‪" :‬للشريك في الحائط املشترك أن يعليه على‬
‫ً‬ ‫ً‬ ‫نفقته إذا كانت له مصلحة ّ‬
‫جدية في ذلك‪ ،‬بشرط أال يلحق بشريكه ضررا جسيما" ‪ ،3‬وعليه ال يجوز اعلية الحائط‬
‫ً ً‬
‫ضررا بليغا‪.‬‬ ‫املشترك بدون مصلحة جدية‪ ،‬وبدون إذن اآلخر‪ ،‬بما ي ر الشريك‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫صالحا لتعلية؟ نص النظام على أنه‪" :‬إذا لم يكن الحائط املشترك صالحا‬ ‫• ماذا لو كان الحائط املشترك غير‬
‫للتعلية فعلى من يرغب في اعليته من الشركاء أن يعيد بناء الحائط كله على نفقته"‪ .4‬فإنه يشترط لتعلية الحائط‬
‫ً‬
‫صالحا لتحمل التعليـة‪ ،‬فإن‬ ‫املشترك أن يكون ذلك ملصلحة جدية لشريك الراغب في ذلك‪ ،‬وأن يكون الحائط‬
‫كان غير صالح لتحمل التعلية استلزم األمر إعادة بنائه من جديد على نفقة الشريك الراغب في التعلية‪.‬‬

‫‪ 1‬الفقرة األولى من املادة (‪ )13‬من نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها‪.‬‬
‫‪ ٢‬املادة (‪ )614‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬الفقرة (‪ )1‬من املادة (‪ )61٥‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 4‬الفقرة (‪ )٢‬من املادة (‪ )61٥‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 43‬‬
‫• ماذا لو أصبح الحائط املشترك غير صالح للغرض الذي أقيم من أجله؟ نص النظام على أنه‪ " :‬إذا أصبح الحائط‬
‫املشترك غير صالح للغرض الذي أقيم من أجله‪ ،‬فنفقة إصالحه على جميع الشركاء بنسبة حصة كل منهم فيه"‪.1‬‬
‫• هل ملالك الحائط أن يهدمه؟ نص النظام على أنه‪" :‬ليس ملالك الحائط أن يهدمه إن كان الهدم ي ر بالجار الذي‬
‫يستتر ملكه بالحائط‪ ،‬إال إذا كان هناك سنب ُمعتبر للهدم"‪.٢‬‬

‫املةحث الثاني‪ :‬أسةاب كسب امللكية‪:‬‬

‫ما املراد بأسباب كسب امللكية؟‬
‫هي مص ـ ــادر الحقوق العينية‪ ،‬أي الوس ـ ــائل النظامية التك تمكن الش ـ ــخص من الحص ـ ــوب على امللك من مص ـ ــادره الش ـ ــرعية التك‬
‫يترتب عل ها‪ .‬فهك طرق التملك الشرعي للماب بسنب نظامي ناقل للملكية‪ ،‬والتك بمقت اها يتم اكتساب حـق امللكيـة‪.‬‬

‫سنقوم بدراسة أسباب كسب امللكية بادئين باالستيالء الذي يعتبر السنب الوحيد الذي يكسب امللكية ابتداء‪،‬‬
‫في حين أن بقية األسباب تكسب امللكية خالفة‪ ،‬والتك يقسمها الفقهاء إلى‪:‬‬
‫‪ .1‬أسباب تكسب امللكية خالفة بالوفاة كامليراث والوصية‪.‬‬
‫ْ‬ ‫ُ‬
‫‪ .٢‬أسباب تكسب امللكية بين األحياء كالعقد‪ ،‬وااللتصاق‪ ،‬والشفعة‪ ،‬والحيازة‪.‬‬
‫املطلب األول‪ :‬الستيالء ( حرازاملةاحات)‪:‬‬
‫سنبا مكسبا للملكية‪ ،‬تحت عنوان إحراز املباحات‪ ،‬وهذا املسمى هو ما استقر عليه‬ ‫تقر الشرلعة اإلسالمية االستيالء‪ ،‬باعتباره ً‬
‫نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫االستيالء ‪ ‬مصطلح في القانون الوض ي‪ .‬إحراز املباحات ‪ ‬مصطلح في الشرلعة اإلسالمية ونظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬مفهوم الستيالء ( حرازاملةاحات)‪:‬‬
‫اإلحراز أو االستيالء‪ :‬هو وضع اليد على األشياء املباحة التك ال مالك لها بنية تملكها‪ ،‬بمجرد حيازتها‪.‬‬
‫كاملاء في منبعه‪ ،‬واألس ــماك في املياه‪ ،‬والحيوانات في البراري‪ ،‬والحطب في الغابات (وهي اآلجام)‪ ،‬والحش ــائش (أو الكأل) التك تننت‬
‫من غير إنبات‪ ،‬والطيور في الهواء‪ ،‬وهكذا‪.‬‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )61٥‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )616‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 44‬‬
‫فاإلحراز ه ـ ــو حيازة املاب املباح الذي ال مالك له بنية تملكه؛ فهو سنب فعل ـ ــي لكسب‪ ،‬ملكية املباحات ابتداء‪ ،‬وليس ناقال لها‪،‬‬
‫يتم بوضع اليد عليه‪ ،‬أي بالحيازة الفعلية على الشتكء املباح غير اململوك ألحد‪.‬‬
‫فالشتكء السائب املبــاح الذي ال مالــك لــه‪ ،‬ليس لــه ســوى وجــود مــادي ف ـع ـلــي‪ ،‬كالتخلي عن الشتكء في املنقوب؛ فإذا حــازه شخص‬
‫آخ ـ ـ ــر بنية تملك ـ ـ ــه ب ـ ـ ــدأ وج ـ ـ ــوده القانوني‪ ،‬فاإلحراز عمل مادي يتحقق عن طريق السيطرة الفعلية على شتكء مباح ال مالك له‪،‬‬
‫وتكون هذه الحيازة الفعلية بنية تملك هذا الشـ ـ ــتكء‪ ،‬واالسـ ـ ــتيالء هو سـ ـ ــنب الكتسـ ـ ــاب حق امللكية وحده دون غيره من الحقوق‬
‫العينية األخرى والتك استلزم وجود حق ملكية لكي تتفرع عنه‪.‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬عناصر اكتساب امللكية بالستيالء‪:‬‬
‫يستلزم االستيالء توافر عنصرين اثنين الكتساب امللكية وهما‪:‬‬
‫‪ .1‬العنصر املادي‪ :‬يتمًلل في السيطرة املادية على الشتكء محل الحيازة‪ ،‬وهو ما يعبر عنه "بوضع اليد"‪.‬‬
‫‪ .٢‬العنصر املعنوي‪ :‬نية تملك الشتكء‪.‬‬
‫ولعتبر وضع اليد قرينة على توافر نية التملك حتى يقوم الدليل على عكس ذلك‪.‬‬
‫وكان االستيالء يكسب ملكية األشياء دون تمييز بين عقار ومنقوب‪ ،‬إال أنه لم يعد له هذا الدور بالنسبة مللكية العقارات‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬الستيالء على املنقول‪:‬‬
‫يرد االستيالء على املنقوالت‪:‬‬
‫‪ .1‬غير اململوكة ألحد‪.‬‬
‫‪ .٢‬على منقوالت كانت مملوكة للغير ففقد أصحابها حيازتهم له دون نية التخلي عنها‪.‬‬
‫ً‬
‫أول‪ :‬املنقولت غيراململوكة ألحد‪:‬‬
‫ً‬
‫املنقوالت غير اململوكة إما أن ال تكون مملوكة ألحد أصال (املنقوالت املباحة)‪،‬‬
‫وإما أنها كانت مملوكة وتخلى عنها أصحابها (املنقوالت املتروكة)‪.‬‬
‫‪ .1‬املنقولت املةاحة‪:‬‬
‫ً‬
‫يقصد باملنقوالت املباحة املنقوالت التك ليست في األصل ملكا ألحد وهي األشياء املشتركة بين كل الناس كمياه البحر‬
‫ً‬
‫والهواء وأشعة الشمس‪ ،‬وملن يستولي على كمية من هذه األشياء‪ ،‬على سنيل االستئًلار‪ ،‬يصبح مالكا لها في الحاب‪.‬‬
‫كما يعتبر من املنقوالت التك ال مالك لها الحيوانات غير األليفة كالطيور في الف اء والغزالن في البراري واألسماك في‬
‫ً‬
‫البحار‪ .‬وملن ي ع يده على شتكء من هذه املنقوالت بنية تملكها يصبح مالكا لها في الحاب‪.‬‬
‫ََ‬ ‫منقوال ً‬‫ً‬
‫بنية تملكه‪َ ،‬ملكه"‪.1‬‬
‫مباحا ّ‬ ‫فقد جاء في النظام على أنه‪" :‬من أحرز‬
‫هل يشترط في صيد املنقوالت املباحة حيازتها ً‬
‫فعليا؟‬
‫ال يشترط في صيدها حيازتها بشكل فعلي‪ ،‬بل يكفي حيازتها الحكمية‪.‬‬
‫ً‬
‫كإصابلها إصابة اعجزها عن الطيران أو الهرب حتى يصبح الصياد مالكا لها‪ .‬وكذلك األمر بالنسبة لألسماك التك تصبح‬
‫ً‬
‫ملكا للصياد بمجرد اعلقها بآلة صيده أو وقوعها في شباكه بحيث اعجز عن اإلفالت‪.‬‬
‫ولستلزم تملك املنقوب املباح باالستيالء توافر ‪ 3‬شروط وهما‪ :‬أن يكون املنقوب ال مالك له‪ ،‬وأن تتوافر لدى واضع اليد‬
‫ً‬
‫منقوال ً‬
‫مباحا ال مالك له بنية تملكه ملكه‪ ،‬وأن ال يوجد نص نظامي يمنع من تملكه‪.‬‬ ‫نية التملك‪ .‬فمن أحرز‬
‫مباحا إذا لم يمنع من تملكه نص نظامي ولم يكن له مالك ‪.٢"..‬‬ ‫فقد نص النظام على أنه‪" :‬يكون املنقوب ً‬

‫‪ 1‬الفقرة األولى من املادة (‪ )641‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬الفقرة الًلانية من املادة (‪ )641‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 45‬‬
 ‫‪ .2‬املنقولت املتروكة‪:‬‬
‫يقصد باملنقوالت املتروكة األشياء التك كانت في األصل مملوكة ثم تخلى عنها صاحبها بحيث أصبحت ال مالك لها؛‬
‫كاألشياء القديمة أو البالية التك يتخلى عنها صاحبها بقصد النزوب عن ملكيلها‪.‬‬
‫هل يشترط لسقوط امللكية عن املنقوالت املتروكة أن يستولي عل ها الغير؟ ال يشترط لسقوط ملكية صاحبه عنه أن‬
‫مباحا إذا تخلى عنه مالكه بنية النزوب عن ملكيته‪.‬‬ ‫يستولي عليه الغير‪ ،‬فيصبح املنقوب ً‬
‫مباحا‪ .‬فقد نص النظام على أنه‪" :‬يكون‬ ‫وتجدر اإلشارة إلى أن التخلي عن املنقوب بقصد النزوب عن ملكيته يجعله ً‬
‫بنية النزوب عن ملكيته"‪.1‬‬ ‫مباحا إذا لم يمنع من تملكه نص نظامي ولم يكن له مالك أو تخلى عنه مالكة ّ‬ ‫املنقوب ً‬
‫كما يعتبر من املنقوالت التك أصبحت بدون مالك‪ ،‬الحيوانات غير األليفة التك يتم اإلمساك بها ثم يقوم حائزها بإطالق‬
‫فورا أو تابعها وكف عن تتبعها‪ .‬فتعتبر الحيوانات غير األليفة مباحة ما دامت طليقة‪ ،‬وإذا أحرز‬ ‫سراحها ولم يتتبعها ً‬
‫فورا أو إذا كف عن تتبعه‪ ،‬وما روض من الحيوانات وألف الرجوع‬ ‫مباحا إذا لم يتتبعه املالك ً‬‫حيوانا منها ثم أطلق‪ ،‬عاد ً‬ ‫ً‬
‫طليقا وكف صاحبه عن تتبعه‪.‬‬ ‫مباحا ما دام ً‬
‫إلى املكان املخصص له‪ ،‬ثم فقد هذه العادة‪ ،‬يصبح ً‬
‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬املنقولت املفقودة‪:‬‬
‫املنقوالت املفقودة هي املنقوالت التك فقد صاحبها حيازتها دون إرادته‪ ،‬إما بسرقة املنقوب وإما ب ياعه‪.‬‬
‫إذا فقد املالك حيازة منقوب يملكه دون إرادته هل يفقد ملكيته؟‬
‫إذا فقد املالك حيازة منقوب يملكه دون إرادته فال يفقد ملكيته له من حيث املبدأ‪ ،‬لذلك ذكر الفقهاء بأن األشياء ال ائعة أو‬
‫وقانونا‪ ،‬بل تظل على ملك صاحبها‪.‬‬ ‫ً‬ ‫املفقودة‪ ،‬التك يفقدها صاحبها بسنب غير إرادي‪ ،‬ال اعتبر ال مالك لها ً‬
‫شرعا‬
‫األموال املفقودة‬ ‫األموال املتروكة‬
‫اشترك األمواب املتروكة واألمواب املفقودة بزواب حيازة صاحبها لها‬
‫يتخلى املالك ف ها عن حيازتها‪ ،‬يفقد صاحبها حيازتها دون نية النزوب عن‬
‫ملكيلها واشمل على اللقطة والكنز‬ ‫وذلك بنية النزوب عن ملكيته‬
‫‪ .1‬اللقطة‪:‬‬
‫اعرف اللقطة على أنها‪" :‬الشتكء املنقوب الذي يعثر عليه على سطح األرض دون أن يعرف مالكه"‪.‬‬
‫ما ال يعد من اللقطة وال تطبق عليه أحكامها‪:‬‬
‫ُ‬ ‫ُ‬
‫‪ ‬ل َقطة الحرم إذا وجد املسلم في الحرم لقطه‪ ،‬لم يحل له التقاطه إال بقصد الحفاظ‪ ،‬فليس له تملكها أبد الدهر‪.‬‬
‫ً‬ ‫ً ُ‬ ‫ً‬
‫عرض الناس عنه عادة إذا سقط منهم وال يتتبعون أثره‪ ،‬وال يلتفت إليه؛ فإن‬ ‫‪ ‬إذا كان امللتقط شيئا يسيرا ي م‬
‫ّ‬
‫يعرف به ويباح االنتفاع به مًلل عصا ال قيمة لها‪ ،‬حبل ال قيمة له‪ ،‬النقد اليسير‪،‬‬ ‫امللتقط يتملك ذلك دون أن م‬ ‫م‬
‫ْ‬ ‫ُ‬ ‫ً‬
‫الرغيف والسوط والتمرة وكل ما من شأن الناس عادة إذا فقدوه لم يطلبوه حسب العرف‪.‬‬
‫ُ‬
‫‪ ‬اإلبل ال ت َلتقط‪ ،‬فقد جاء في الحديث أنه سئل النبك ‪ -‬صلى هللا عليه وسلم ‪ -‬عن ضالة اإلبل؟ فقاب‪" :‬ما لك ولها‪،‬‬
‫ُ‬
‫صاحبها"‪.‬‬ ‫دعها‪ ،‬معها حذاؤها وسقاؤها‪َ ،‬تر ُد املاء‪ ،‬وتأكل الشجر حتى َ‬
‫يجدها‬ ‫م‬
‫وقد بينت الشريعة اإلسالمية أحكام اللقطة من استيالء عليها بشروط معينة منها‪:‬‬
‫َ‬
‫يعرف هل هو‬ ‫‪ .1‬أن يعطي عالماتها ووصفها ونحوه‪ ،‬بحيث إذا جاء من يدع ها وسأله عن صفاتها استطاع أن م‬
‫صاحبها أم ال‪.‬‬
‫ُ‬
‫امللتقط الش يء بأن يبذب ما يمكن للوصوب إلى صاحبها‪ ،‬ومدة التعريف سنة؛ ألن النبك ‪ -‬صلى هللا عليه‬ ‫‪ .٢‬يعرف‬
‫ِ‬
‫وسلم ‪ -‬أمر بتعريف اللقطة سنة‪.‬‬

‫‪ 1‬الفقرة الًلانية من املادة (‪ )641‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫~ ‪~ 46‬‬
 ‫عدال ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫واحدا فأكثر‪ ،‬وأقل الشهود في اللقطة واحد‬ ‫‪ .3‬يجب اإلشهاد على اللتقاط‪ ،‬بأن ُيشهد امللتقط عليه رجال‬
‫ُ‬ ‫ُ‬ ‫َ َُ‬ ‫ً َ َ‬
‫خاط مر مخيانة‪ ،‬فقد جاء في‬
‫روء م‬ ‫لتق مط ممن موت‪ ،‬أو آفة‪ ،‬أو ط م‬ ‫طرأ على امل م‬ ‫طارئ ي‬
‫يشترط أن يكون عدال؛ مخافة م‬
‫َ ُ‬ ‫ُ‬
‫الو َع ُاء الذي تكون فيه) ووكاءها (الخيط‬‫السنة النبوية‪" :‬من وجد لقطة فليشهد ذوي عدب‪ ،‬وليحفظ عفاصها ( م‬
‫ُ‬ ‫ُ‬
‫الذي ُي َربط به مو َعاؤها)‪ ،1‬ثم ال يكتم وال يغيب‪ ،‬فإن جاء ربها فهو أحق بها‪ ،‬وإال فهو ماب هللا يؤتيه من يشاء"‪.‬‬
‫بعد التعريف بالشتكء امللتقط وهو املنقوب املعًلور عليه ملدة سنة‪ ،‬ولم يتعرف عل ها أحد‪ ،‬هل يتملكها امللتقط؟‬
‫جمهورالفقهاء‬ ‫يميز الحنفية بين امللتقط الفقيروامللتقط ال ني‪:‬‬
‫فلم يفرقوا بين فقير وغنك في صحة تملك اللقطة‬ ‫امللتقط ال ني‬ ‫امللتقط الفقير‬
‫وذلك لعموم حديث النبك ‪" ‬فإن لم اعرف فاستنفقها"‪.‬‬ ‫يجوز له تملكها يجب عليه أن يتصدق بها‬
‫وخالصة قوب الجمهور‪ :‬إن تم الحوب (مرور سنة) من‬
‫التقاطها‪ ،‬والتعريف عل ها‪ ،‬ولم يجد صاحبها‪ ،‬فهك رزق من‬
‫قهريا من حين‬‫هللا اعالى ساقه إلى امللتقط‪ ،‬فإنه يملكها ملكا ً‬
‫تم الحوب على التقاطها‪.‬‬
‫‪ .2‬الكنز‪:‬‬
‫يعرف الكنز على أنه‪" :‬املنقوب املدفون أو املخبأ بفعل اإلنسان أو بفعل حادث من الحوادث وال يستطيع أحد أن يًلنت‬
‫حليا أو سبائك‪.‬‬ ‫نقودا أو ً‬‫ملكيته له"‪ .‬ويمكن أن يكون الكنز ً‬
‫شروط الكنز‪:‬‬
‫ً‬
‫حتى يعتبر املنقوب الذي يتم العًلور عليه كنزا يجب أن تتوافر فيه الشروط التالية‪:‬‬
‫ً‬
‫‪ )1‬أن يكون منقوال‪.‬‬
‫ً‬
‫مدفونا‪.‬‬ ‫ً‬
‫مخبوءا أو‬ ‫‪ )٢‬أن يكون‬
‫‪ )3‬أال يعرف مالكه‪.‬‬
‫‪ )4‬أال تكون له قيمة أثرية‪.‬‬
‫‪ )٥‬أن يكتشف عن طريق الصدفة‪.‬‬
‫أحكام الكنز‪:‬‬
‫جزءا من األرض التك عثر عليه ف ها‪ ،‬ولذلك ملكتشف الكنز أربعة أخماسه‪ ،‬بينما الخمس‬ ‫ال يعتبر الفقه اإلسالمي الكنز ً‬
‫الباقي لبيت املاب (الخزانة العامة)‪ .‬وهـذا دون إغفاب حكم املعادن الًلمينـة كمـا رأينا‪ ،‬وهـي املوارد الطبيعية املركوزة في‬
‫باطن األرض‪ ،‬كالنفط والغاز والذهب والنحاس والف ة والرصا والحديد والكبريت والزئبق وغيرها‪...‬؛ فإنها إذا‬
‫ً‬
‫وجدت في األرض اململوكة ملكية خاصة‪ ،‬تكون مملوكة للدولة‪ ،‬وفقا لنص املادة ‪ 14‬مـن النظام األسااتك للحكم‬
‫السعودي‪ ،‬والتك تنص على أن‪" :‬جميع الثروات املركوزة في باطن األرض أو في هاهرها‪ ،‬أو في املياه اإلقليمية هي ملك‬
‫للدولة‪ ،‬ولو وجدت في أرض مملوكة‪ ،‬وفقا ملا يبينه النظام"‪.‬‬

‫َ‬ ‫َ َ‬ ‫‪ 1‬والح ْك َم ُة من ذلك‪ :‬أن َي ْعر َف ص ْد َق واصفها أو َ‬

‫بماله‪.‬‬
‫ختلط م‬‫كذبه‪ ،‬مولئال ت م‬
‫م‬ ‫م م‬ ‫م م‬ ‫م‬ ‫م‬
‫~ ‪~ 47‬‬
 ‫الفرع الثاني‪ :‬الستيالء على العقار( حياء املوات)‪:‬‬
‫إذا كان الش ـ ــرط األس ـ ــاا ـ ــتك الكتس ـ ــاب امللكية باالس ـ ــتيالء أن يكون الش ـ ــتكء محل االس ـ ــتيالء غير مملوك ألحد‪ ،‬فإن العقارات غير‬
‫اململوكة ألحد هي األراضتك املوات‪ .‬فما هي األراضتك املوات؟ وكيف يتم إحياؤها؟‬
‫ً‬
‫أول‪ :‬مفهوم األراض ي املوات‪:‬‬
‫يعرف الحنابلة األراضتك املوات على أنها "األرض الخراب التك لم يجر عل ها ملك ألحد"‪.‬‬
‫واألراضتك املوات حسب مفهوم مجلة األحكام العدلية هـ ـ ـ ــي األراضتك البعيـ ـ ـ ــدة غير اململوكة ألحد‪ ،‬أي األراضتك الخاليـ ـ ـ ــة املباحة‪،‬‬
‫الخارجـة عـن حـدود العمـران مسافة ميل ونصف‪.‬‬
‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬حياء األراض ي املوات‪:‬‬
‫ً‬
‫وفقا للشرلعة اإلسالمية‪:‬‬
‫إذا كان االستيالء على املنقوب بوضع اليد عليه بنية تملكه ‪ ‬تكسب ملكيته في الحاب‪.‬‬
‫مظهرا تتغير به ص ـ ــورة األرض وذلك‬ ‫ً‬ ‫فإن االس ـ ــتيالء على العقارات ال يكفي لتملكها في الحاب‪ +‬بل يجب أن يأخذ االس ـ ــتيالء عل ها‬
‫بعمارتها أو زراعلها‪ ،‬وهذا يعنك إحياء هذه األراضتك‪.‬‬
‫فقيام ش ــخص بجعل األرض التك ال حياة ف ها ص ــالحة لالنتفاع بها كزراعلها أو غرس ــها‪ ،‬أو البناء عل ها تكون س ــنبا في ملكيته لها‪،‬‬
‫وذلك لحديث رس ــوب هللا ص ــلى هللا عليه وس ــلم‪" :‬من أحيا أرض ــا ميتة فهك له"‪ ،‬وفي رواية عن عائش ــة رض ــتك هللا عنها‪ ،‬قاب رس ــوب‬
‫هللا صلى هللا عليه وسلم "من أحيا أرضا ليست ألحد فهو أحق بها"‪.‬‬
‫وحتى يكون اإلحياء سـ ـ ًـنبا لكسـ ــب امللكية في اململكة العربية السـ ــعودية‪ ،‬يجب أن يكون إحياء فعليا‪ ،‬وفي املناطق التك يجوز ف ها‬
‫ً‬
‫ـندا مللكيته‪ .‬وعليه س ـ ــنقوم بدراس ـ ــة الش ـ ــروط الواجب توافرها لةحياء في اململكة‪،‬‬ ‫اإلحياء‪ ،‬وذلك حتى يمنح ص ـ ــاحبه دجة وس ـ ـ ً‬
‫وبعد ذلك ندرس اإلجراءات الواجب اتباعها للحصوب على دجة االستمالك‪.‬‬
‫أ‪ .‬شروط اإلحياء‪:‬‬
‫ً‬
‫معتبرا ال بد وأن يكون‪:‬‬ ‫حتى يكون اإلحياء‬
‫قد حصل قبل عام ‪1387‬ه‪ ،‬وأن يكون إحياء فعليا‪ ،‬وخارث املناطق املمنوع اإلحياء ف ها‪.‬‬
‫‪ )1‬اإلحياء قةل عام ‪1387‬ه‪:‬‬
‫ً‬ ‫يعتبرعام ‪1387‬ه ً‬
‫عاما فاصال بالنسةة لإلحياء في اململكة‪.‬‬
‫لصدور األمر السامي رقم ‪ ٢1679‬بمنع اإلحياء بدون إذن ولي األمر من تاري ‪1387/11/٢9‬ه‪.‬‬
‫اإلحياء بعد تاريخ ‪1387/11/29‬ه‬ ‫اإلحياء قةل تاريخ ‪1387/11/29‬ه‬
‫بعد صدور األمر السامي‬ ‫من كان إحياؤه قبل صدور األمر السامي‬
‫اعتبارا من تاري ‪1387/11/٢9‬ه‬‫ً‬ ‫أي قبل تاري ‪1387/11/٢9‬ه‬
‫ال يعتد باإلحياء بدون إذن ولي األمر‬ ‫فإن األرض التك أحياها تكون ملكه‬
‫فاملتعين على القاضتك صرف النظر في إثبات تملك ما تم‬ ‫وليس ألحد عليه سنيل‬
‫في حاب توافرت فيه بقية الشروط األخرى‪ .‬إحياؤه بعد عام ‪1387‬ه؛ إذ ال والية له في إخراث الصكوك‬
‫القاعدة في النظام السعودي عدم جوازالستيالء على العقار‪ ،‬وذلك ألن العقارالذي ل مالك له يكون‬
‫ملكا للدولة؛ فال يقع وضع اليد عليه ل بترخيص نظامي من الجهات املختصة‪.‬‬
‫األمر السامي قد حدد اإلحياء القديم وهو اإلحياء الحاصل قبل هذا التاري وهو اإلحياء الذي يعتد به‪.‬‬
‫أما اإلحياء الذي جاء بعد هذا التاري هو إحياء ال يعتد به إال إذا حصل املعنى على ترخيص من الدولة‪.‬‬

‫~ ‪~ 48‬‬
 ‫‪ )2‬اإلحياء الفعلي‪:‬‬
‫اإلحياء الذي يرتب آثاره إذن هو اإلحياء الفعلي‪.‬‬
‫✓ بأن يقـوم مـن أحرزهـا بإحيائهـا‪ ،‬أي بزرعهـا وغرسها أو البناء عل ها أو حفر اآلبار ف ها‪.‬‬
‫بئرا تامة في أرض موات بإذن من السلطة املختصة ملك البئر وحريمها‪.1‬‬ ‫✓ فمن حفر ً‬
‫هل التحجير وحده يكفي لتملك األرض؟‬
‫مقدمة لةحياء كأن يحيط األرض بأدجار‪ ،‬أو شبك‪ ،‬أو خندق‪ ،‬أو صناديق‪ ،‬أو بحاجز‬ ‫التحجير الذي يكون ّ‬
‫ً‬ ‫ترابي‪ ،‬أو بجدار (التحويط)‪ ،‬أو يحفر ً‬
‫بئرا وال يصل إلى املاء‪ ،‬فإذا اقتصر األمر على التحجير مًلال فال يعتبر‬
‫ذلك إحياء‪ .‬فالتحجير وحده ال يكفي لتملك األرض‪ ،‬وال يجوز إخراث صك على تلك األراضتك ملجرد التحجير‪.‬‬
‫فإذا وجد القاضتك أن األرض ليس ف ها إحياءات‪ ،‬ال قديمة وال حديًلة‪ ،‬فعليه أن يصرف النظر عن اإلنهاء‪.‬‬
‫ولعتمد القاضتك في تقديره بحصوب اإلحياء املعتبر على ما يقدره أهل الخبرة‪.‬‬
‫ً‬
‫لو حصل شخص على اإلذن باألحياء لكنه لم يحي ها فعال هل يكتسب ملكيلها؟ وما جزاؤه؟‬
‫ُ‬ ‫ً‬
‫‪ ‬من يحصل على إذن باإلحياء ولم يحيك فعال‪ ،‬فال يكتسب ملكية ما أذن له بإحيائه‪ ،‬وتقوم السلطات‬
‫املختصة بالتأكد من اإلحياء الفعلي‪ .‬فإذا لم يقم واضع اليد باإلحياء بشكل فعلي فجزاؤه نزع يده عن‬
‫هذه األرض ومنح رخصة لغيره لكي يحي ها‪.‬‬
‫هل تنتقل حقوق املحيك في إحيائه لألرض بوفاته إلى ورثته أم تقتصر عليه حاب حياته؟‬
‫سنبا لكسب امللكية منذ القديم‪ ،‬فتنتقل حقوق املحيك إلى ورثته‪.‬‬ ‫لطاملا كان اإلحياء ً‬
‫إن السؤاب الذي يمكن أن يطرح بهذا الصدد‪،‬‬
‫حوب اإلحياء الذي تم منذ مئات السنين‪ ،‬وبعد فترة طويلة من اإلحياء هجرت األرض املحياة وعادت ً‬
‫أرضا‬
‫ميتة ملكيلها؟ هل يسقط حق من أحياها أو ورثته ف ها؟ وهل يمكن إحياؤها ثانية من جديد؟ إن مراجعة‬
‫االجلهاد الق ائي في اململكة في هذا املجاب‪ ،‬يبين أن ملكية األرض بعد اإلحياء ال تزوب بتركها وعدم بنائها أو‬
‫زراعلها‪ .‬وهذا ينطبق مع ما هو عليه الحاب في التشرلعات الوضعية التك اعتبر أن من خصائص حق امللكية‬
‫هو أنه حق دائم‪ ،‬ويترتب على هذه الديمومة أن ملكية األرض ال تزوب بالترك وعدم االستعماب‪ .‬وهذا التطابق‬
‫بين األحكام الشرعية والقوانين الوضعية في هذا الجانب يظهر خصوصية حق امللكية وتفرده عن غيره من‬
‫الحقوق األخرى‪ .‬ويأاي تأكيد هذا الحكم من قبل مجلس الق اء األعلى في اململكة من خالب املصادقة على‬
‫الحكم الذي ذهب في هذا االتجاه‪ ،‬حيث جاء في قرار له أن "املصادقة على حكم برفع يد البلدية عن أرض‬
‫سبق إحياؤها‪ ،‬ثم اندثر اإلحياء‪ ،‬وصحة تملك املنهك لألرض؛ ألن املوات إذا ملك بإحياء ثم ترك وعاد ً‬
‫مواتا‪،‬‬
‫لم يملك بإحياء إن كان املعصوم؛ ألن ملك املحيك األوب لم يزب عنها بالترك"‪.‬‬
‫‪ )3‬أن يكون اإلحياء خارج املناطق التي ل يصح فيها اإلحياء‪:‬‬
‫من املناطق التك ال يصح ف ها اإلحياء‪:‬‬
‫‪ ‬أرض داخل املش ـ ــاعر املقدس ـ ــة‪ :٢‬والعلة ذلك أن تلك األراض ـ ــتك لها وض ـ ــع خا ‪ ،‬باعتبارها تحقق منافع‬
‫عامة لجموع املسلمين في العالم الذين يأتون لحج بيت هللا الحرام مما يقتضتك بقائها ضمن امللك العام‬
‫حفاها على موقعها اإلسالمي‪ ،‬وحتى تتمكن الدولة من تنفيذ املشارلع التطويرية بها‪.‬‬

‫ً‬
‫‪ 1‬الحريم‪ :‬القدر الذي يدفع ال رر عن البئر‪ ،‬حتى ال يحفر أحد بئرا ثانية‪ ،‬فيتحوب املاء إل ها‪.‬‬
‫‪ ٢‬حظرت املادة ‪ ٢3٥‬من نظام املرافعات الشرعية إصدار صكوك استحكام‪ ،‬سواء من جانب املحكمة أو من جانب كتابات العدب‪ ،‬للعقارات التك تقع داخل املشاعر املقدسة‪ .‬إذ نصت على‪" :‬ال يجوز‬
‫استخراث صكوك استحكام ألراضتك منى وباقي املشاعر املقدمة (مزدلفة وعرفات) وأبنيلها‪ ."...‬كما بينت الفقرة الًلالًلة من الالئحة التنفيذية للمادة املذكورة أن ما كان حمى لشتكء من املشاعر فال يخرث‬
‫عليه صك استحكام ‪.‬‬
‫~ ‪~ 49‬‬
 ‫‪ ‬املناطق املخصصة ملنفعة العموم كاملحتطبات واملراعي وغيرها‪.1‬‬
‫‪ ‬األراضتك التك صدر بشأنها منع خا من أجل املصلحة العامة‪:‬‬
‫كــاملواقع التك اعتبر مخ ــازن مي ــاه لتغ ــذي ــة امل ــدن والقرى‪ ،‬وك ــذل ــك املنع الخ ــا ب ــالتنظيم‪ ،‬أو إذا كــان ــت‬
‫املساحات املراد إحياؤها شاسعة حيث يظهر ف ها دافع الجشع لدى املحيك‪.‬‬
‫‪ ‬األراض ـ ـ ـ ــتك الواقعـة في مـداخـل البلـدان ومخـارجهـا‪ ،‬أو تلـك الواقعـة في املنـاطق املخططـة من قبـل الجهات‬
‫املختص ـ ـ ـ ــة‪ ،‬أو تلـك الواقعـة في منـاطق ذات معـادن جوفيـة مًلـل األراض ـ ـ ـ ــتك التك تمر ف هـا خطوط أنـابيـب‬
‫النفط‪.‬‬
‫‪ ‬األراضـتك التك تقع داخل األودية واملسـاييل‪ ،‬والجباب والغابات‪ ،‬واملحميات‪ :‬ألن في إحيائها وتملكها نتيجة‬
‫لذلك حصوب ضرر لذوي األمالك نتيجة لحرمانهم من االنتفاع بما يجري في هذه األودية من مياه‪.‬‬
‫‪ ‬األراضتك الكبيرة أو املجاورة للبحار‪ ،‬فهذه ال ينظر في طلب تملكها‪.‬‬
‫‪ ‬ال يجوز إحياء األراضتك التك عل ها صك من محكمة أو من كتابة العدب‪.‬‬
‫إال بعد انتفاء صحة ذلك الصك‪.‬‬
‫ب‪ .‬اجراءات حجة الستحكام‪:‬‬
‫‪ ‬استخراج حجة الستحكام‪:‬‬
‫االس ـ ــتحكام‪" :‬هو طلب ص ـ ــك بإثبات تملك عقار في غير مواجهة خص ـ ــم ابتداء‪ ،‬وال يمنع من س ـ ــماع الدعوى‬
‫بـالحق متى وجـدت"‪ .‬بعـد تحقق اإلحيـاء بش ـ ـ ـ ـكـل فعلي بـالبنـاء أو الزراعـة أو حفر آبـار امليـاه يمكن للمحيك أن‬
‫يحصل على دجة استحكام لألرض التك أحياها‪.‬‬
‫هل يبطل اإلحياء إذا لم ُيخرث محي األرض ص ـ ــك اس ـ ــتحكام؟ إذا تم اإلحياء الفعلي فإنه يكون س ـ ــنبا لكس ـ ــب‬
‫ً‬
‫امللكية‪ ،‬وال يتوقف ذلك على إخراث اس ـ ـ ــتحكام‪ .‬وهذا ما يؤكده قرار ملجلس الق ـ ـ ــاء األعلى والذي جاء فيه‬
‫"إذا ص ــح إحياء فال يبطله عدم إخراث ص ــك اس ــتحكام في وقته؛ ألن التملك ال يش ــترط لص ــحته حكم‪ ،‬وإنما‬
‫يش ـ ــترط توفر ش ـ ــروط التملك"‪ .‬ويجب أن اش ـ ــتمل دجة االس ـ ــتحكام على مس ـ ــاحة األرض املحياة وأطوالها‪،‬‬
‫وتحقق شـ ـ ـ ــروط االسـ ـ ـ ــتحكام وثبوته وتاري حصـ ـ ـ ــوله‪ ،‬وتحديد األطواب واملسـ ـ ـ ــاحة من اختصـ ـ ـ ــا مسـ ـ ـ ــاح‬
‫املحكمة‪ ،‬ويكون بح ور محي األرض‪ ،‬أو من ينوب عنه‪.‬‬
‫املطلب الثاني‪ :‬امليراث‪:‬‬
‫سنبا من أسباب كسب امللكية الوفاة‪ ،‬وهو من أهم أسباب كسب امللكية بعد العقد‪.‬‬ ‫يعتبر امليراث ً‬
‫امليراث يعنك‪ :‬انتقـاب أمواب املتوفى إلى ورثتـه بقوة القـانون‪ ،‬وفيـه يخلف الوارث املورث بنـاء على واقعـة مـاديـة وهي الوفـاة‪ ،‬ولعتبر‬
‫ً ً‬
‫خلفا عاما له سواء ورثه في كل ماله أو في حصة منه‪.‬‬
‫ً‬
‫متى يصبح الوارث مالكا؟ وما هي ال مانات التك تحمك دائنك التركة تجاه تصرفات الورثة بأمواب التركة باعتبارهم مالكين لها؟‬
‫الفرع األول‪ :‬وقت انتقال أموال التركة لى الورثة‪:‬‬
‫متى تنتقل للورثة ملكية أمواب املورث؟ هل بعد واقعة الوفاة مباشرة أم بعد ذلك بمدة زمنية محددة؟‬
‫تنتقل إلى الورثة نتيجة للوفاة جميع الحقوق املالية (املنقولة والعقارية) التك كانت للمورث‪ ،‬سواء العينية منها أو الشخصية‪.‬‬
‫‪ ‬الحقوق غير املالية فال تنتقل للوارث مًلل حق الح ـ ـ ــانة‪ ،‬وحق الوالية على النفس‪ ،‬والحق األدبي للمورث على مص ـ ـ ــنفاته‬
‫وغير ذلك‪.‬‬

‫‪ 1‬وهذا ما أكده قرار املجلس الق اء األعلى وذلك باملصادقة على حكم بصرف النظر عن دعوى املدعين في التملك بحفر البئر؛ ألن الحفر وقع على أرض اعلق بها حق عموم أهل البلد‪ ،‬وال يختص‬
‫بها أحد دون أحد‪.‬‬
‫~ ‪~ 50‬‬
 ‫الفرع الثاني‪ :‬حماية دائني املورث من تصرفات الورثة‪:‬‬
‫ً‬
‫إذا كانت أمواب التركة تنتقل إلى الورثة بمجرد الوفاة وفقا للشافعية والحنابلة أشهر الروايتين‪:‬‬
‫ً‬
‫✓ فإن الوارث‪ ،‬باعتباره مالكا‪ ،‬يس ــتطيع أن يتص ــرف مباش ــرة باملنقوب‪ ،‬كما يس ــتطيع أن يتص ــرف بالعقار حتى قبل ش ــهر‬
‫انتقاله‪ ،‬ويكون تصرفه‪.‬‬
‫وإذا كان النظام قد قرر حماية دائنك املورث من تصــرفات الورثة‪ ،‬فإن على هؤالء املســارعة بالتنفيذ على أمواب التركة لتحصــيل‬
‫حقوقهم‪.‬‬
‫ً‬
‫أول‪ :‬وسائل حماية دائني املورث من تصرفات الورثة‪:‬‬
‫ً‬ ‫مالكا التصرف بأمواب التركة بمجرد الوفاة‪ ،‬وإذا تصرف فإن التصرف يكون‬ ‫ً‬
‫صادرا عن مالك‪.‬‬ ‫يستطيع الوارث بصفته‬
‫ولكن يجب علينا التفريق بين تصرف الوارث في منقوالت التركة وبين تصرفه في عقاراتها‪:‬‬
‫تصرف الورثة بعقارات التركة‬ ‫تصرف الورثة بمنقولت التركة‬
‫تصرف الورثة بمنقوالت التركة ال تحوب دون تنفيذه أي عائق‪ ،‬تصرف الورثة بعقارات التركة يتوقف أثره على اسجيل‬
‫حقه في العقار املوروث في السجل العقار‪.‬‬ ‫فال توجد في الواقع حماية حقيقية لدائنك التركة عند تصرف‬
‫الوارث في منقوب من منقوالت التركة‪.‬‬
‫السبب في ذلك‪:‬‬ ‫السبب في ذلك‪:‬‬
‫ً‬
‫صحيح أن الوارث يصبح مالكا لعقارات التركة بمجرد وفاة‬ ‫‪ .1‬تصرف الوارث باملنقوب تصرف بما يملك‪.‬‬
‫ً‬
‫ويكون العق ــد ال ــذي أجراه عق ـ ًـدا ن ــاقال للملكي ــة ب ــاعتب ــاره املورث‪ ،‬وأن تص ـ ـ ـ ــرف ــه بعق ــار من عق ــارات الترك ــة ب ــالبيع أو‬
‫ً‬ ‫ً‬ ‫ً‬
‫صادرا عن مالك‪.‬‬ ‫الهبة يكون تصرفا‬ ‫واردا على ماب مملوك للمتصرف‪.‬‬
‫‪ .٢‬إذا كان املتص ـ ــرف إليه حس ـ ــن النية يس ـ ــتطيع أن يتمسـ ــك إال أنه ال يس ـ ــتطيع قيد ش ـ ـ ًـيئا من هذه التص ـ ــرفات إال بعد‬
‫قيــامــه بتس ـ ـ ـ ــجيــل العقــار املوروث على اس ـ ـ ـ ـمــه بــالس ـ ـ ـ ـجــل‬ ‫بقاعدة حيازة املنقوب سند الحائز‪.‬‬
‫َ‬
‫لهـ ــذا يجـ ــب على دائنك املورث املس ـ ـ ـ ـ ـ ــارعـ ــة وإلقـ ــاء الحجز على العقــاري‪ ،‬ومن ثم نقــل ملكيتــه إلى املش ـ ـ ـ ــتري بتس ـ ـ ـ ــجيلــه في‬
‫منقوالت التركة خشية انتقالها إلى املتصرف إليه حسن النية‪ .‬السجل العقاري‪.‬‬

‫~ ‪~ 51‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬ضرورة مسارعة دائني التركة بالتنفيذ على أموال التركة‪:‬‬ ‫ً‬
‫يجب على دائنك التركة املس ـ ــارعة للحجز على أمواب التركة خش ـ ــية أن يتص ـ ــرف بها أو ببع ـ ــها الورثة‪ ،‬خاص ـ ــة عند الرأي الذي‬
‫يعتبر أن أمواب التركة تنتقل إلى الورثة بمجرد الوفاة (الشـ ـ ـ ــافعية والحنابلة في أشـ ـ ـ ــهر الروايتين)؛ ألن الورثة إذا ما تصـ ـ ـ ــرفوا بها‬
‫فإنهم يتصرفون بما يملكون‪.‬‬
‫صحيح أن الدائنين العاديين متساوون بالنسبة إلى أمواب التركة ‪ ‬من الوجهة القانونية‪،‬‬
‫إال أنهم من الناحية الفعلية ليسوا كذلك‪:‬‬
‫✓ الدائن الذي يبادر إلى التنفيذ على أمواب التركة املوجودة بيد الوارث يحصل على حقه‪.‬‬
‫ً‬
‫✓ من يتأخر من الدائنين فقد يفقد حقه كال أو بع ً ا‪ ،‬إذا لم يجد بيد الوارث ما يكفي لوفاء دينه‪.‬‬
‫وتكون ض ــمانات الدائنين أكبر عندما تكون التركة خاض ــعة للتص ــفية‪ ،‬بحيث يتوجب على املص ــفي ‪-‬بأمر من املحكمة‪ -‬أن يقوم‬
‫بتوجيــه إعالن لــدائنك التركــة يــدعوهم ألن يقــدموا بيــا ًنـا بمــا لهم من حقوق على التركــة‪ ،‬وذلــك خالب مــدة ال تزيــد عن ش ـ ـ ـ ــهر من‬
‫تاري اإلعالن‪ .‬وبعد ذلك يس ـ ــتأذن املص ـ ــفي املحكمة للوفاء بالديون التك لم يقم بش ـ ــأنها نزاع‪ .‬أما الديون املتنازع فيه فتوفى بعد‬
‫الفصل في النزاع ً‬
‫نهائيا‪.‬‬
‫املطلب الثالث‪ :‬الوصية‪:‬‬
‫اعرف الوصية‪ 1‬على أنها‪ :‬تمليك م اف إلى ما بعد املوت بطريق التبرع‪.‬‬
‫ويبين من التعريف املتقدم أنه يراد بإضافة التصرف إلى ما بعد املوت‪ ،‬أنه ال يترتب أثره أثناء حياة املوصتك وإنما بعد وفاته‪.‬‬
‫الوصية‬ ‫امليراث‬
‫تتشابه الوصية مع امليراث في أنها تحقق الخالفة في املاب (أي بعد الوفاة ترتب آثارها)‬
‫ً‬
‫الخالفة في الوصية اختيارية‬ ‫الخالفة في امليراث إجبارية‪ ،‬تتم بقوة النظام إعماال ألحكام الشرلعة‬
‫ألنها تنشأ باإلرادة املنفردة للموصتك‪.‬‬ ‫اإلسالمية الغراء‪ ،‬أي دون أن يكون للمورث ف ها أدني إرادة‪.‬‬
‫متى تنتقل ملكية املاب املوصتى به للموصتى له؟ وما هي ال مانات التك منحها املشرع للموصتى له تجاه الورثة؟‬
‫الفرع األول‪ :‬انتقال ملكية املوص ى به‪:‬‬
‫استحق الوصية بعد موت املوصتك وبعد سداد الديون‪ ،‬فإذا استغرقت الديون التركة كلها فال يبقى للموصتى له شتكء‪.‬‬
‫ولعتبر وقت انتقاب امللكية هاما بالنسبة النتقاب العين املوصتى بها ذاتها‪ ،‬وبالنسبة النتقاب ملكية الًلمار املتولدة عنها أي ً ا‪.‬‬
‫ً‬
‫أول‪ :‬وقت انتقال ملكية املال املوص ى به‪:‬‬
‫انتقال ملكية املوص ى به العقار‬ ‫انتقال ملكية املوص ى به املنقول‬
‫يستحق املوصتى له العقار املوصتى به من تاري اسجيله له في السجل‬ ‫يستحق املوصتى له املنقوب املوصتى به بمجرد‬
‫العقاري‪ ،‬وذلك بقيد سند الوصية بالسجل العقاري حاب حياة املورث أو‬ ‫وفاة املوصتك‪.‬‬
‫ً‬
‫بعد وفاته سواء كان موثقا لدى الكاتب بالعدب أم كان ورقة عادية‪.‬‬ ‫إال إذا نصت الوصية على تاري مخالف‪.‬‬
‫وقد يقوم نزاع حوب الوصية‪ ،‬وحينها ال بد من الحصوب على حكم‬ ‫ألن انتقاب امللكية بالوصية ليس من النظام‬
‫ق ائي بصحلها لقيدها‪.‬‬ ‫العام‪ ،‬فيجوز للموصتك تأجيله إلى وقت الحق‪.‬‬
‫ما الحكم إذا وردت الوصية على عين بذاتها وهلكت بقوة قاهرة‪ ،‬سواء‬
‫قبل وفاة املوصتك أم بعد وفاته؟‬
‫بطلت الوصية لزواب حق املوصتى له بتلف ما أوصتك له به‪.‬‬

‫‪ 1‬يكفي كتابة الوصية بخط املوصتك وتوقيعه عل ها‪ ،‬ولو لم يشهد عل ها‪ ،‬غير أن الشهادة على الوصية فيه زيادة توثيق وإثبات‪ .‬ولستطيع املوصتى له إثبات الوصية وفقا للمادة ‪ 3/11‬من نظام املرافعات‬
‫الشرعية أمام محكمة األحواب الشخصية‪ .‬واعتبر الوصية مستحبة ملن ترك خيرا‪ ،‬ملا روي عن النبك صلى هللا عليه وسلم إنه قاب "إن هللا اعالى تصدق عليكم عند وفاتكم بًللث أموالكم زيادة في‬
‫حسناتكم"‪ .‬رواه ابن ماجه‪ ،‬وهي واجبة لألقارب غير الوارثين لظاهر قوله اعالى {كتب عليكم إذا ح ر أحدكم املوت أن ترك خيرا الوصية للوالدين واألقربين}‪.‬‬
‫~ ‪~ 52‬‬
 ‫ً‬
‫ثانيا‪ :‬وقت انتقال ملكية ثماراملوص ى به‪:‬‬
‫‪ ‬يعود للموصتى له ملكية الًلمار التك تتولد عن العين املوصتى بها من تاري تملك العين‪.‬‬
‫ذلك ألن املالك يملك كل ما يتولد من ملكه من منتجات أو ثمار‪ .‬وال تدخل زوائد امللك في حساب الًللث‪.‬‬
‫‪ ‬وباملقابل فإن نفقات املوصتى به تكون على عاتق املوصتى له من تاري كسب امللكية‪.‬‬
‫ً‬
‫‪ ‬وذلك تطبيقا للقاعدة الشرعية املعروفة "الغرم بالغنم"‪.‬‬

‫املطلب الرابع‪ :‬العقد‪:‬‬

‫العقد من أهم أسباب كسب امللكية على اإلطالق سواء اعلق األمر باملنقوب أو العقار‪.‬‬
‫فقد جاء في النظام السعودي ما يلي‪" :‬تنتقل امللكية وغيرها من الحقوق العينية في العقار واملنقوب بالعقد متى ورد على محل‬
‫ً‬
‫مملوك للمتصرف وفقا للنصو النظامية"‪.1‬‬
‫وبعد أن جعلت هذه املادة ملكية املنقوب والعقار تنتقل بالعقد‪ ،‬جاءت مادة أخرى لتؤكد على مسألة تنظيمية هامة في مجاب‬
‫العقارات أال وهي مسألة التسجيل‪ .‬فقد نص النظام السعودي على أنه‪:‬‬
‫"إذا اشترط نص نظامي إجر ًاء النتقاب امللكية والحقوق العينية األخرى‪ ،‬لم تنتقل إال باستكماب ذلك اإلجراء"‪.٢‬‬
‫واملقصود باإلجراء في هذا النص هو التسجيل بالنسبة للعقار‪.‬‬
‫وسندرس في العقد‪ ،‬باعتباره سنبا من أسباب كسب امللكية‪ ،‬دوره في نقل ملكية املنقوب‪ ،‬ودوره في نقل ملكية العقار‪.‬‬
‫الفرع األول‪ :‬دورالعقد في نقل ملكية املنقول‪:‬‬
‫تنتقل ملكية املنقوب بالعقد بمجرد إبرامه من حيث املبدأ‪،‬‬
‫إال أن هذه القاعدة ليست مطلقة حيث يتأخر انتقاب امللكية إلى ما بعد إبرام العقد في بعض الحاالت‪.‬‬
‫ً‬
‫أول‪ :‬األصل انتقال ملكية املنقول بالعقد‪:‬‬
‫ً‬
‫مكسبا لحق امللكية في املنقوب‪،‬‬ ‫يعتبر العقد ً‬
‫سنبا‬
‫فتنتقل ملكية املنقوب بمجرد إبرام العقد إذا توافر في املعقود عليه الشروط التالية‪:‬‬
‫معينا بالذات (األشياء القيمية)‪ :‬يقصد باألشياء القيمية أو األشياء املعينة بالذات في النظام السعودي‬ ‫‪ -1‬أن يكون ً‬
‫ً‬ ‫"هي ما تتفاوت آحادها في الصفات أو القيمة ً‬
‫تفاوتا يعتد به عرفا أو يندر وجود أمًلاب لها في التداوب"‪.3‬‬
‫كاملفروشات‪ ،‬والحصان‪ ،‬والجمل‪ ،‬واملجوهرات املصنعة‪ ،‬والتحف وهكذا‪.‬‬
‫وعليه نص املنظم السعودي‪" :‬إذا كان محل العقد معي ًنا بالذات انتقلت ملكيته بالعقد"‪.4‬‬
‫ً‬
‫‪ -٢‬أن يكون مملوكا للمتصرف‪.‬‬
‫ً‬
‫موجودا عند التعاقد‪.‬‬ ‫‪ -3‬أن يكون‬
‫وبمجرد تحقق هذه الشروط تنتقل امللكية بموجب العقد دون حاجة إلى أي إجراء آخر كالتسليم مًلال‪.‬‬

‫‪ 1‬املادة (‪ )6٥٥‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬املادة (‪ )6٥7‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬الفقرة األولى من املادة (‪ )٢1‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 4‬املادة (‪ )6٥6‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫~ ‪~ 53‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬الستثناءات الواردة على انتقال ملكية املنقول بالعقد‪:‬‬ ‫ً‬
‫ً‬
‫صحيح أن املبدأ هو أن العقد الناقل للمكية كالبيع مًلال ينقل امللكية بمجرد إبرامه‪،‬‬
‫مطلقا‪ ،‬بحيث استًلنى منه الحاالت التالية‪:‬‬ ‫إال أن هذا املبدأ ليس ً‬
‫‪ .1‬املنقولت املعينة بنوعها (األشياء املثلية)‪:‬‬
‫يقصد باألشياء املًللية أو األشياء املعينة بنوعها في النظام السعودي‬
‫ً‬ ‫ُ‬
‫"هي ما تتماثل آحادها أو تتقارب بحيث يمكن أن يقوم بع ها مقام بعض عند الوفاء بال فرق يعتد به عرفا" ‪.‬‬
‫‪1‬‬

‫ومًلاب األشياء املعينة بالنوع السكر‪ ،‬والقطن‪ ،‬واألرز‪ ،‬والحبوب‪ ،‬والذهب‪ ،‬والف ة‪ ،‬والفواكه‪ ،‬والخ روات وهكذا‪.‬‬
‫في جميع هذه املنقوالت املًللية ال تنتقل امللكية للمشتري إال من وقت قيام البائع بتمام إفراز هذا الشتكء وتمييزه عن‬
‫ً‬
‫غيره أي من تاري الفرز دون حاجة للتسليم‪ .‬ويتم اإلفراز‪ ،‬تبعا لطبيعة املنقوب‪ ،‬بالعد أو بالكيل أو بالوزن‪.‬‬
‫أي من أفراده إال بإفرازه"‪.٢‬‬‫فقد جاء النظام السعودي‪" :‬إذا كان محل العقد معي ًنا بالنوع لم تنتقل امللكية في ّ‬
‫‪ .2‬السيارات والسفن والطائرات‪:‬‬
‫تتشابه هذه املنقوالت مع العقارات في بعض أحكامها نتيجة لفتح سجالت خاصة بها لقيدها‪.‬‬
‫فال تنتقل ملكيلها بالنسبة للغير إال بالتسجيل في السجالت الخاصة لدى الجهات املختصة لتسجيلها‪.‬‬
‫‪ .3‬املنقولت املستقةلية‪:‬‬
‫وهي املنقوالت التك ال تكون موجودة حين إبرام العقد‪ ،‬ولكنها توجد بعد ذلك‪.‬‬
‫وهذا ما يحدث عند شراء األثاث أو املفروشات أو اآلالت التك يطلب في تصنيعها املشتري مواصفات معينة عند شرائها‪،‬‬
‫بحيث يعقد املشتري العقد مع املصنع ولعطي املواصفات املطلوبة فينعقد العقد‪ ،‬إال أن املبيع غير موجود بعد؛ وال‬
‫يوجد إال في فترة الحقة‪ ،‬أي بعد تصنيع هذه األشياء‪.‬‬
‫وهكذا فإن ملكية هذه األشياء ال تنتقل بمجرد العقد ألنها ليست موجودة بعد‪ ،‬بل تنتقل بعد االنلهاء من صنعها‪.‬‬
‫‪ .4‬التفاق على تأجيل نقل امللكية‪:‬‬
‫إن انتقاب ملكية املنقوب بمجرد إبرام العقد‪ ،‬من املتصرف إلى املتصرف‪ ،‬إليه ليس من النظام العام؛ لذا يمكن‬
‫لألطراف االتفاق على موعد لنقل امللكية‪ ،‬كتوقف انتقاب امللكية على سداد آخر قسط في حاب البيع بالتقسيط‪ ،‬أو‬
‫دفع الًلمن املؤجل في البيع األجل‪ ،‬فاذا سددت األقساط انتقلت امللكية إلى املشتري من وقت البيع‪.‬‬
‫ً‬ ‫ً‬
‫وهذا الحكم ورد في النظام السعودي أنه "للبائع ‪-‬إذا كان الًلمن مؤجال أو مقسطا‪ -‬أن يشترط اعليق نقل امللكية‬
‫ّ‬
‫للمشتري حتى يؤدي جميع الًلمن ولو ُس ملم املبيع‪.3".‬‬
‫الفرع الثاني‪ :‬دورالعقد في نقل ملكية العقار‪:‬‬
‫العقد الوارد على ملكية العقار أو أي حق من الحقوق العينية العقارية ال ينقل ملكية هذه الحقوق بالنسبة للغير إال من تاري‬
‫القيد أو التسجيل‪ .‬فقد جاء في النظام السعودي على أنه‪" :‬اسجل في السجل العقاري جميع التصرفات الالحقة للتسجيل‬
‫العينك األوب للعقار‪ ،‬والتك من شأنها إنشاء أي من الحقوق العينية األصلية‪ ،‬أو التبعية‪ ،‬أو نقله‪ ،‬أو اغييره‪ ،‬أو زواله‪ ،‬أو اعديل‬
‫بيانات العقار‪ ،‬وكذلك األحكام النهائية املًلنتة لشتكء من ذلك‪ ،‬وال تكون تلك الحقوق نافذة ومنتجة آلثارها الق ائية واإلدارية‬
‫إال بهذا التسجيل‪ .‬ويدخل في تلك التصرفات القسمة العقارية والوصية والوقف واإلرث والرهن واملنح ونحوها"‪.4‬‬

‫‪ 1‬الفقرة الًلانية من املادة (‪ )٢1‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬

‫‪ ٢‬الفقرة الًلانية من املادة (‪ )6٥6‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 3‬املادة (‪ )3٢٠‬من نظام املعامالت املدنية‪.‬‬
‫‪ 4‬املادة (‪ )13‬من نظام املعامالت املدنية‬
‫~ ‪~ 54‬‬