ANÁLISIS ESTADÍSTICO MUESTRAL DEL AÑO 2007 PARA LOS BIENES DE USO

RESIDENCIAL EN BOGOTÁ D.C

Diana Paola Rodriguez Ramirez

20172025039
Alejandra Chingate Rodriguez
201720205082

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA
INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA
ECONOMETRÍA
2021-III

1
 1.Contenido
Índice de tablas………..………..………..………..………..………..………..………..……………….3
Índice de figuras.………..………..………..………..………..………..………..………..……………..3

2.Introducción………..………..………..………..………..………..………..………..….……………4

3.Objetivos………..………..………..………..………..………..………..………..….………..……... 4
3.1 Objetivo Principal………..………..………..………..………..………..………..………..……4
3.2 Objetivos específicos………..………..………..………..………..………..………..………….4

4. Revisión estado del arte ………..…….………..…….………..…….………..…….………..…….. 5

4.1 La aglomeración urbana de la ciudad de Sevilla: Análisis de la oferta de inmuebles destinados
a la actividad comercial e industrial………..………..………..………..………..………………… 5
4.2 Does Airbnb Disrupt the Private Rental Market? An Empirical Analysis for French Cities …..6
4.3Análise de preços hedônicos no mercado imobiliário residencial de Conselheiro Lafaiete, MG 6
4.4 Prix hédoniques et estimation d'un modèle structurel d'offre et de demande de caractéristiques.
Une application au marché de la location de logements en France………………………………...8
4.5 Essai de mesure des effets externes engendrés par une opération d'aménagement à travers une
fonction hédonique des prix fonciers………..………..………..………..………..………..……… 9
4.6. Propuesta de modelo econométrico………..………..………..………..………..………..……9

5.Marco teórico.………..…….………..…….………..…….………..…….………..…….………… 10
5.1.Marco normativo………..………..………..………..………..………..………..………..…... 10
5.2. Modelo Econométrico………..………..………..………..………..………..………..……… 10
5.3. Métodos Valuatorios………..………..………..………..………..………..………..……….. 10
5.3.1. Método de Comparación o de mercado……..………..………..………..…………….. 11
5.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos……..………..………..………..………11
5.3.3. Método de costo de reposición……..………..………..………..………………………11
5.3.4. Método (técnica) residual……..………..………..………..……………………………11
5.3.5. Precios Hedónicos……..………..………..………..…………………………………...11

6.Análisis estadístico de datos…...……..…….………..…….………..…….………..…….……….. 11

6.1. Descripción de la base de datos……..………..………..………..……………………………12
6.2 Validación cruzada……..………..………..………..………………………………………….13
6.3 Estadística descriptiva……..………..………..………..……………………………………... 13

7.Conclusiones.………..…….………..…….………..…….………..…….………..…….………..… 17

8.Bibliografía.………..…….………..…….………..…….………..…….………..…….………..….. 17

2
Índice de tablas.
Tabla 1. Análisis descriptivo del mercado inmobiliario residencial para la venta de Advisor Lafaiete.
Fuente: Análise de preços hedônicos no mercado imobiliário residencial de Conselheiro Lafaiete,
MG.https://www.scielo.br/j/inter/a/MFqGwYQj3BzmMDwLzvyM4bg/abstract/?lang=pt……..……..7
Tabla 2. Descripción de las variables de la base de datos. Fuente: Elaboración propia……………… 12
Tabla 3. Resultado estadístico de las variables. Fuente: Elaboración propia………………………….13

Índice de figuras.
Figura 1. Localidad VS Estrato……..………..………..………………………………………………15
Figura 2.Dispersograma Estrato VS Área del Terreno ……..………..………..………………………16
Figura 3.Dispersograma Estrato VS Área Construida Por Unidad……..………..………..………….. 16
Figura 4.Dispersograma Edad VS Valor Construcción……..………..………..……………………,,,,16
Figura 5.Dispersograma Estrato VS Área Construida Por Unidad……..………..………..………… 16
Figura 6. Histograma Valor M2 Construcción……..………..………..………………………………. 17
Figura 7.Dispersograma Estrato Vs Valor M2 Construccion …………………………………………17
Figura 8. Diagrama de barras de PH …………………………………………………………………, 18
Figura 9. Dispersograma Valor Total del Terreno VS Área del Terreno ……………………………...18

3
2.Introducción

Las propiedades de uso residencial muestran un comportamiento cíclico caracterizando la oferta y la

demanda ligadas al desarrollo de la economía general, tornándose desfavorables cuando la economía
no presenta un buen escenario. (Carbajal, A. F, 2000). El "agotamiento" de los bienes inmuebles
disponibles incrementa el costo de la vivienda principalmente en las ciudades, siendo el sector de la
construcción un factor importante en el PIB.
La vivienda es un es un importante satisfactor de necesidades trayendo consigo un conjunto mejoras
en la calidad de vida de los propietarios a nivel socio-económico permitiendo el desarrollo
económico, además del impacto indirecto que presenta con otros mercados afectando positiva o
negativamente los mismos (Fuentes et al, 2020), siendo Bogotá la capital del país se ve como un
centro de expansión urbana donde se puede desarrollar una mejor calidad de vida para personas de
distintas ciudades.
El presente informe se realiza con el fin de estudiar estadísticamente modelos de precios hedónicos de
predios residenciales de ciertas localidades de la ciudad de Bogotá para el año 2007, teniendo en
cuenta la identificación de las necesidades personales de los individuos; basados en un marco
normativo presente para Colombia, un marco teórico y un estudio basado en la consulta previa de la
valuación de bienes inmuebles para dicha base de datos ajustándose a la realidad. con el fin de
establecer un primer modelo a partir de ciertas variables que definan el precio de las viviendas y
ayuden a determinar la dinámica del mercado inmobiliario en el ámbito nacional e internacional.

3.Objetivos

3.1 Objetivo Principal

Analizar estadística y descriptivamente los predios de carácter residencial de la base de datos ‘Base
Definitiva’ en las diferentes localidades de Bogotá para conseguir un modelo inicial que estime el
valor por metro cuadrado de dichos predios.
3.2 Objetivos específicos
-Realizar una descripción de conceptos necesarios para la estimación de precios hedónicos,
comportamiento del mercado inmobiliario y la normatividad vigente en el país.
-Desarrollar mediante software un estudio estadístico de gráficas que permitan estudiar el
comportamiento de las variables
-Elaborar una revisión preliminar del estado del arte por medio de algunos artículos internacionales
que presenten estudios de predicción de precios hedónicos en el mercado inmobiliario.

4. Revisión estado del arte

Se realizará una revisión bibliográfica enfocada en el tema de la determinación de precios hedónicos

para bienes inmuebles de carácter residencial con el fin de desarrollar un criterio preliminar, dicha
revisión se hará a nivel internacional para ver el desarrollo de los diferentes usos y principios de los
modelos econométricos en la estimación de precios de bienes inmuebles. A continuación se presentan
los artículos seleccionados organizados de manera cronológica:

4
4.1 La aglomeración urbana de la ciudad de Sevilla: Análisis de la oferta de inmuebles
destinados a la actividad comercial e industrial
Es un artículo basado en el comportamiento del mercado inmobiliario de los locales comerciales y las
naves industriales en la ciudad de Sevilla mediante información disponible de un portal web confiable
y seguro -Idealista.com-, el cual suministra datos valiosos de los inmuebles, para dicho estudio se
utilizaron 1236 locales comerciales y naves industriales en la ciudad de Sevilla y 680 en los
municipios colindantes para un total de 1916 inmuebles que estaban en venta en el mes de Octubre del
año 2016, para los registros se obtuvieron variables internas y externas de cada una gracias al portal
web, de las variables internas se encontraron: precio de venta, tamaño en metros cuadrados, numero
de baños, tipo de inmueble si era un local comercial que por lo general son más pequeños o si era una
nave industrial la cual presenta un tamaño mucho más grande con características de producción y
almacenaje dentro de la misma, disponibilidad de aire acondicionado y de salidas de humo; mientras
que en las variables externas se encuentran: barrio, distrito, municipio, localización del inmueble sea
este en la calle, en la planta de un edificio (por lo general la primera planta) o si es parte de un centro
comercial, si su posición es en una esquina, en que planta en caso de ubicarse en un edificio se
encuentra y la distancia que hay entre este hasta el dentro de la ciudad de Sevilla.
Mediante el método de precios hedónicos y un estudio previo de bibliografia basada en estudios
hechos a la valoración de inmuebles urbanos por medio de dicho método en España se realiza el
estudio en la provincia de Sevilla la cual está ubicada al suroeste de la península Ibérica con una
extensión aproximada de 14.000 kilómetros cuadrados con una población que está sobre los 2
millones de habitantes, sin embargo en comparación con años anteriores se evidencia un descenso de
la cantidad de establecimientos existentes en la provincia.
Los autores realizan para dicho estudio un análisis de las características de los inmuebles con la
información disponible, se encuentran resultados interesantes en cuanto al costo en los diferentes
distritos, de igual forma se hallan los predios de mayor y menor valor ubicados en Tomares y en
Mairena del Aljarafe respectivamente, además realizan una tabla que reúne cada uno de los distritos
con datos como: tamaño muestral, precio medio, tamaño medio, precio por metro cuadrado. Llegando
a la conclusión de dos modelos estimados, uno para los locales comerciales y otro para las naves
industriales.

𝑙𝑛(𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜) = β0 + β1𝑙𝑛(𝑇𝑎𝑚𝑎ñ𝑜) + β2(𝐷𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎) + β3(𝑃𝑙𝑎𝑛𝑡𝑎𝐵𝑎𝑗𝑎)

+ β4(𝐴𝑖𝑟𝑒𝐴𝑐𝑜𝑛𝑑)+ β5(𝐿𝑜𝑐𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛𝑀𝑒𝑧𝑧𝑎𝑛) + β6(𝐶𝑒𝑛𝑡𝑟𝑜) + β7(𝐶𝑒𝑟𝑟𝑜𝐴𝑚𝑎𝑡𝑒) (1)

+ β8(𝑇𝑟𝑖𝑎𝑛𝑎) + β9 (𝑆𝑒𝑣𝑖𝑙𝑙𝑎𝐸𝑠𝑡𝑒) + β10 (𝐿𝑎𝑃𝑎𝑙𝑚𝑒𝑟𝑎) + β11 (𝑆𝑎𝑛𝑡𝑎𝐽𝑢𝑠𝑡𝑎)

Dando como resultado 11 variables posiblemente explicativas para los locales comerciales, dejando
todas las relaciones mostraron ser significativas a excepción de cantidad de baños y la distancia al
centro del municipio

(𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜) = β0 + β1(𝑇𝑎𝑚𝑎ñ𝑜) + β2(𝐷𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎) + β3(𝐷𝑜𝑠𝐻𝑒𝑟𝑚𝑎𝑛𝑎𝑠) + β4(𝑀𝑎𝑖𝑟𝑒𝑛𝑎) (2)

Dando como resultado 4 variables posiblemente explicativas para las naves industriales, dejando ver
mediante pruebas de significancia que para el extrarradio solo el tamaño presenta significancia en
cuanto a la estimación del precio, para la distancia existe una relación lineal entre las variables, sin
embargo el resultado no es concluyente.

5
4.2 Does Airbnb Disrupt the Private Rental Market? An Empirical Analysis for French Cities
En este artículo los autores estudian el posible impacto de los alquileres de Airbnb a los contratos de
arrendamiento tradicionales en las diferentes ciudades de Francia ya que es el segundo país con mayor
demanda de alquileres Airbnb después de Estados Unidos, y París el destino turístico líder en cuestion
de anuncios, según Airbnb.
La realización del estudio se hizo en 8 ciudades francesas: Bayona, Lyon, Marsella, Montpellier,
Nantes, Niza, París y Toulouse. y se utilizó información de 136133 viviendas durante el período
2014-2015 con los datos de costos y estructuras, además de los alquileres de Airbnb mediante las
regulaciones francesas con el umbral de 120 días permitidos. Por medio de una ecuación hedónica por
mínimos cuadrados ordinarios (OLS) se estimó el efecto de Airbnb en alquileres por primera vez para
Francia. Considerando que el alquiler de una vivienda i observado en t se considera como la
combinación de los precios de todas sus características estructurales y de ubicación.
Después de una revisión de la literatura sobre modelos hedónicos aplicados a los precios de la
vivienda estimando un modelo para el municipio central dentro de cada área urbana donde cuatro de
las ciudades están ubicadas en las costas afectadas por el turismo costero, mientras que en las otras
ciudades el atractivo turístico se basa en el patrimonio cultural y eventos, por ello crean el siguiente
modelo para cada una de las ciudades:
𝑙𝑛(𝑅𝐸𝑁𝑇𝑖𝑡) = β1 + 𝐷𝑡β2 + 𝑓(𝑆𝑇𝑅𝑈𝐶𝑇𝑖𝑡)β3 + 𝑓(𝑆𝑂𝐶 𝐸𝐶𝑂𝑖𝑡)β4 + 𝑓(𝐴𝑀𝐸𝑖𝑡)β5 (3)

+ 𝑓(𝐴𝐶𝐶𝐸𝑆𝑖𝑡)β6 + 𝑓(𝐴𝐼𝑅𝐵𝑁𝐵𝑖𝑡)β7 + ε𝑖𝑡

Dejando solo las variables que mejor explican la variabilidad de las rentas, eliminando algunas
variables ya que no eran significativas para todas las ciudades al igual que todas las viviendas que no
tienen vecinos dentro de un radio de 250 metros. Se obtiene el mayor coeficiente de determinación
ajustado en Paris con un 90,9% de la variación de los niveles de alquiler explicada, mientras que en la
ciudad de Marsella se da con un 64,4% siendo la más baja de todas las ciudades.
4.3Análise de preços hedônicos no mercado imobiliário residencial de Conselheiro Lafaiete, MG
Para este artículo los autores realizaron un estudio de características importantes para la valoración de
precios de casas en venta en Conselheiro Lafaiete, MG, en 2016, mediante un modelo hedónico a
partir de de una regresión lineal múltiple asociando el precio de los inmuebles con las características
internas y externas de los mismos. Siendo Conselheiro Lafaiete parte del circuito turístico con 127
mil habitantes, su desarrollo económico especializado impacta el mercado el sector inmobiliario, ya
que no solo la población local, sino también los trabajadores empleados en las industrias generan
mayor demanda de consumo, por ello se recurre a la búsqueda de políticas públicas orientadas a
incrementar el bienestar de las personas detectando qué variables impactan el valor de las casas.
Para dicho estudio los autores utilizaron el modelo de precios hedónicos, usando datos obtenidos entre
Enero y Abril del 2016 de portales web, agencias inmobiliarias, inmueble y consultando directamente;
teniendo finalmente información de 69 apartamentos y 81 casas, 150 inmuebles en total, a partir de la
revisión de literatura y datos relevantes de Conselheiro Lafaiete se realizó la escogencia de variables
útiles para dicho trabajo principalmente los aspectos físicos y de ubicación, dejando el siguiente
modelo:
𝑛
𝑙𝑛𝑃𝑅𝑖 = α + ∑ β𝑗𝑍𝑖 + γ𝑒𝑠𝑐𝑜𝑙𝑎𝑖 + Θℎ𝑜𝑠𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖 + δ𝑐𝑎𝑠𝑎𝑖 + ε𝑖 (4)
𝑗=1

Donde:

6
𝑖 = 𝑖𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎 𝑐𝑎𝑑𝑎 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑 𝑑𝑒 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑖𝑒𝑑𝑎𝑑
𝑃𝑅𝑖 = 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑑𝑎 𝑝𝑟𝑜𝑝𝑖𝑒𝑑𝑎𝑑
𝑍𝑖 = 𝑅𝑒𝑝𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑢𝑛 𝑣𝑒𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑞𝑢𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑡𝑖𝑒𝑛𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑐𝑎𝑟𝑎𝑐𝑡𝑒𝑟í𝑠𝑡𝑖𝑐𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑡𝑟í𝑛𝑠𝑒𝑐𝑎𝑠 (𝐶𝐼)

Considera para el modelo las variables: número de baños, número de habitación con baño, número de
habitaciones, estacionamientos, tamaño de la propiedad, Ubicación y Accesibilidad (distancia entre el
inmueble y el centro comercial, un club deportivo privado y un centro de recreación). Las variables
Escuela y Hospital son parte del conjunto de Servicios y están indicadas por variables que
representan, respectivamente, la presencia de instituciones educativas públicas / privadas y de los
hospitales del barrio donde aledaños a la propiedad; finalmente la variable casa es una variable ficticia
que toma el valor 1 si la propiedad i representa una casa y cero si contrario (apartamento).
En los resultados las variables intrínsecas presentan en promedio, un baño, dos habitaciones, una
habitación con baño y dos estacionamientos por inmueble; para el total de los datos se observa gran
variabilidad entre todos los datos, evidencia en la siguiente tabla:

Tabla 1. Análisis descriptivo del mercado inmobiliario residencial para la venta de Advisor Lafaiete.
Fuente: Análise de preços hedônicos no mercado imobiliário residencial de Conselheiro Lafaiete,
MG.https://www.scielo.br/j/inter/a/MFqGwYQj3BzmMDwLzvyM4bg/abstract/?lang=pt

Mediante el coeficiente de determinación R2 se llega a la conclusión de que estas explican el 81% de

la variabilidad en los precios de los bienes raíces en venta en la ciudad de Consejero Lafaiete, MG.

4.4 Prix hédoniques et estimation d'un modèle structurel d'offre et de demande de

caractéristiques. Une application au marché de la location de logements en France.
En este artículo se hace una investigación sobre el papel fundamental qué tiene el precio hedónico
para el alquiler de una propiedad en Francia, ya como primera instancia se hace un análisis de precios
hedónicos, donde estos datos son suministrados por la empresa Citémétrie quien se encarga de
encuestar aproximadamente a 10000 propietarios de vivienda en cada una de las 8 ciudades de francia
para tener una base de bases con mejor estimación de la realidad, también hacen una transformación

7
box cox con los datos suministrados, para tener mejor interpretación sobre el precio hedónico de los
inmuebles, estos modelos cuentan con mínimo un 66% de efectividad en el rango de precios
respuesta.
Ellos usualmente suelen guiarse del modelo propuesto por Rosen en 1974, ya qué en este modelo
construido cuenta con la peculiaridad de qué tanto como los consumidores como los productores están
en una situación donde hay una competencia entre ambos. Los francés para poder llegar a la
estimación del valor de un bien, primero hacen el modelo con un número finito de características
preliminares qué afectan la ecuación de una manera más notoria y al tiempo aportan buena
información sobre la volatilidad de los precios qué se manejan alrededor del País. Como por ejemplo
para qué un (Inquilino) tenga el presupuesto para la vivienda adecuada, se inicia determinando sus
necesidades y cuánto está interesado en pagar por cada característica qué va a consumir, ejemplo,
cuánto está dispuesto a pagar por un número x habitaciones, contando con un número x de baños, en
qué zona del país está interesado en vivir, y así va añadiendo al modelo cada parámetro qué considere
necesario y qué la base de datos se lo facilite, esto hace parte de la función de subasta de “función de
oferta” donde si se compara con una de las características se puede obtener la suma maximio qué el
consumidor está dispuesto a pagar por unidades adicionales de la característica, donde se ve la oferta
marginal subjetiva para la utilidad e ingresos del consumidor, con esto el consumidor decide su
alojamiento óptimo correspondiente a su presupuesto, en el caso de interés del propietario también
puede hacer una función de oferta, donde cuenta con la cantidad de características de la vivienda, pero
también añade características del consumidor como ingresos, edad, género y muchos otros donde le
dan un pronóstico al propietario qué personas serían de mejor potencial para arrendar su propiedad.
En seguida en el artículo plantean un modelo donde se espera el resultado de demanda y oferta, donde
se dará un enfoque a la comodidad con la que busca vivir el consumidor, para esto se tiene al
pendiente varios parámetros como el baño interior, agua corriente, cuarto de baño y calefacción
central

(5)
Donde se obtiene el valor de la variable agrega de comodidad, la cual puede variar entre 16
parámetros qué están en las condiciones de ser clasificados como comodidades, esto dependiendo de
cada consumidor.
Para este artículo se puede observar como hay países donde a la hora de adquirir ya sea para arriendo
o por venta, ponen en práctica este modelo econométrico el cual les facilita un poco más su proceso
de adquisición ya que mediante lo qué cada persona desea para su comodidad va directo al sector ya
teniendo un precio base, haciendo un contraste en específico de nuestro país colombia, aca a la hora
de adquirir viviendo en arriendo o por venta, inicialmente se hace el método de cotización donde se
consultan precios de los inmuebles donde sentimos qué se acomoda al presupuesto y comodidad, pero
si en vez de hacer toda la cotización se hiciera un modelo econométrico ya se tendría un valor
estimado para cada propiedad y sería una manera práctica de ahorrarse ese procedimiento de
cotización.
4.5 Essai de mesure des effets externes engendrés par une opération d'aménagement à travers
une fonction hédonique des prix fonciers
En este artículo el autor se enfoca en las políticas de expansión urbanas qué se han desarrollado en las
ciudades francesas desde la época en qué se finalizaron las guerras para el continente Europeo,
dejando la economía urbana como un concepto de economía de aglomeración beneficiándose de la
reducción, la distancia y la multiplicación de interacciones, pero a su vez mostrando pérdidas a causa
de la concentración urbana. Por ello se crea un modelo qué pueda medir las externalidades producidas
como parte de un proyecto de desarrollo urbano al oeste de París, a partir del modelo de Precios
Hedónicos para los precios del suelo.

8
La operación urbanística se basa en la adquisición de un terreno por parte de la autoridad pública o su
concedente, que realiza los estudios y obras necesarios para hacerlo edificable y para la edificación.
de equipamientos públicos, antes de conceder las parcelas recompuestas a los operadores
inmobiliarios, es entonces donde afecta a un propietario de un inmueble preocupado por el desarrollo
del barrio. Para el estudio puntual del caso está la zona “la ZAC du pont de Charlebourg à la
garenne-colombes”, a pesar de la tarea difícil de recolección de datos para el caso se utilizaron 46
registros de transferencias de tierras registradas entre 1990 y 1998 y para cada una de ellas se tenía la
referencia catastral, el área, la fecha, el precio sin impuestos, el estado del vendedor y el monto,
excluyendo parcelas qué fuesen demasiado costosas, dejando el siguiente modelo

𝐿𝑒𝑃𝑟𝑖𝑥 = β0 + β1(𝐷𝐴𝑇𝐸) + β2(𝑆𝑈𝑅𝐹) + β3(𝐶𝑂𝑆) + β4(𝐿𝑂𝐺𝐷𝑍𝐴𝐶) + β5(𝐿𝑂𝐺𝐷𝑇𝐶)

+ β6(𝐿𝑂𝐺𝐷𝐸𝐶𝑂𝐿) + β7(𝐿𝑂𝐺𝐷𝑁𝐴𝑁𝑇) + β8(𝐿𝑂𝐺𝐷𝐵𝑂𝐼𝑆𝐶) + ε (6)

Donde:
𝐷𝐴𝑇𝐸 = 𝐹𝑒𝑐ℎ𝑎 𝑑𝑒 𝑡𝑟𝑎𝑛𝑠𝑓𝑒𝑟𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎
2
𝑆𝑈𝑅𝐹 = 𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑐𝑒𝑑𝑖𝑑𝑜 𝑒𝑛 𝑚
𝐶𝑂𝑆 = 𝐶𝑜𝑒𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝑢𝑠𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑠𝑢𝑒𝑙𝑜 𝑜 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑
𝐿𝑂𝐺𝐷𝑍𝐴𝐶 = 𝐷𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 (𝑚) 𝑒𝑛𝑡𝑟𝑒 𝑒𝑙 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑙𝑙𝑒 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑝𝑎𝑟𝑐𝑒𝑙𝑎 𝑦 𝑒𝑙 𝑝𝑒𝑟í𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑍𝐴𝐶
𝐿𝑂𝐺𝐷𝑇𝐶 = 𝐷𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 (𝑚) 𝑒𝑛𝑡𝑟𝑒 𝑒𝑙 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑝𝑎𝑟𝑐𝑒𝑙𝑎 𝑦 𝑢𝑛𝑎 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑑𝑜𝑠 𝑒𝑠𝑡𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑑𝑒
𝐿𝑎 𝐺𝑎𝑟𝑒𝑛𝑛𝑒 − 𝐶𝑜𝑙𝑜𝑚𝑏𝑒𝑠
𝐿𝑂𝐺𝐷𝐸𝐶𝑂𝐿 = 𝐷𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑒𝑛 𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑎𝑙 𝑚𝑎𝑡𝑒𝑟𝑖𝑎𝑙 𝑒𝑠𝑐𝑜𝑙𝑎𝑟
𝐿𝑂𝐺𝐷𝑁𝐴𝑁𝑇 = 𝐷𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑎𝑙 𝑚𝑢𝑛𝑖𝑐𝑖𝑝𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑁𝑎𝑛𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒
𝐿𝑂𝐺𝐷𝐵𝑂𝐼𝑆𝐶 = 𝐷𝑖𝑠𝑡𝑎𝑛𝑐𝑖𝑎 𝑎𝑙 𝑚𝑢𝑛𝑖𝑐𝑖𝑝𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝐵𝑜𝑖𝑠 − 𝐶𝑜𝑙𝑜𝑚𝑏𝑒𝑠.
2
Dejando un coeficiente de determinación de 𝑅 de 0.578, estas variables explican el 57.8% de la
variabilidad en los precios de las transferencias de las tierras en la ZAC du pont de Charlebourg à la
garenne-colombes
4.6. Propuesta de modelo econométrico
A partir de la revisión del estado del arte, en concordancia con los 5 artículos utilizados se propone el
siguiente modelo

𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 = β0 + β1(Á𝑟𝑒𝑎) + β2(𝑈𝑏𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛) + β3(𝑁𝑜𝐻𝑎𝑏𝑖𝑡𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠) + β4(𝐵𝑎ñ𝑜𝑠)

+ β5(𝐵𝑎𝑟𝑟𝑖𝑜) + β6(𝐸𝑠𝑡𝑎𝑑𝑜𝐼𝑛𝑚𝑢𝑒𝑏𝑙𝑒) + β7(𝑉𝑖𝑎𝑠𝐶𝑒𝑟𝑐𝑎𝑛𝑎𝑠) + β8(𝐴𝑐𝑐𝑒𝑠𝑜𝑇𝑟𝑎𝑛𝑠𝑝𝑜𝑟𝑡𝑒) (7)

5.Marco teórico

5.1.Marco normativo
-Ley 388 de 1997: Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991, en la cual se
establece mecanismos de autonomía para los municipios en cuanto al ordenamiento territorial, uso y
distribución del suelo; la preservación de zonas ecológicas, control y prevención de desastres
mediante acciones eficientes haciendo efectiva la mejora en la calidad e vida de los habitantes del
país.

9
-Resolución 620 de 2008: Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados
dentro del marco de la Ley 388 de 1997, en la cual se consideran algunos aspectos importantes a la
hora de realizar los avalúos como la ejecución de procesos claros, unificados y actuales que permitan
crear un marco único, allí se determinan los diferentes tipos de cálculo de avalúo (Método de
comparación o de mercado, Método de capitalización de rentas o ingresos, Método de costo
reposición, Método residual) y sus respectivas etapas.
-Decreto 1420 de 1998: En el cual se determinan normas y procedimientos necesarios para el avalúo
de los predios y la determinación del valor comercial del mismo teniendo en cuenta características
especiales como área, ubicación, topografía y forma, tipo de suelo en el que se encuentra, norma
urbanística vigente para el predio, tipo de construcción servicios públicos; además de la estratificación
socioeconómica de los bienes inmuebles.
-Ley 1955 de 2019: Por el cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022. “Pacto por
Colombia”, allí se especifica la necesidad de actualización catastral del país, poniendo una meta del
60% del total del territorio nacional.
Resolución 070 de 2011: Reglamenta técnicamente la formación, actualización y conservación
catastral. Indicando la relación entre el propietario y el bien inmueble en los documentos catastrales, a
través de la identificación ciudadana o tributaria del individuo, y de la escritura y registro o matrícula
inmobiliaria del predio.
Decreto 148 de 2020: Establece que los gestores catastrales a la hora de analizar el territorio deben
usar algunos mecanismos que reflejen las variaciones en la información catastral frente a la realidad
del territorio.

5.2. Modelo Econométrico

Los modelos econométricos surgen a partir de una o unas variables explicativas y una variable
explicada por las anteriores, son modelos económicos que se formulan de forma matemática para
hallar la relación entre variables exógenas y variables endógenas, un ejemplo de modelo econométrico
puede ser la ecuación () donde se ve reflejada la relación de las variables Y(consumo) y X(ingreso)
sin embargo presenta variaciones individuales. (Guajarati & Porter, 2010)
𝑌 = β0 + β1𝑋 + 𝑒 (8)
5.3. Métodos Valuatorios
Son técnicas utilizadas para conocer el valor comercial de un bien, mediante diferentes metodologías,
en Colombia los procesos valuatorios se rigen por la Resolución 620 de 2008, donde se determina la
ejecución de estos procesos mediante los siguientes métodos reglamentados:

5.3.1. Método de Comparación o de mercado

Para el cálculo de este método se analizan diferentes ofertas o transacciones de bienes con
características similares al objeto del cual se requiere conocer el costo comercial (Resolución 620 de
2008, Art 1)

5.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos

Para esta metodología se requiere del cálculo de rentas o ingresos que puedan generar el bien, también
se puede hallar mediante la comparación de rentas o ingresos generados a bienes similares en cuanto
ubicación, uso y características netamente físicas, teniendo en cuenta la vida útil del bien, para
construcciones de muros de carga serán 70 años y para estructuras en concreto 100 años (Resolución
620 de 2008, Art 2)

10
 5.3.3. Método de costo de reposición
En este método se requiere saber el costo total de la construcción con precios actualizados y a este
valor restarle la porción de vida útil del objeto por razones de uso, avaluado comercialmente la vida
que le quede al bien, a dicho valor se le adiciona el valor del terreno, como se observa en la siguiente
fórmula:
𝑉𝑐 = {𝐶𝑡 − 𝐷} + 𝑉𝑡 (9)
𝑉𝑐 =Valor comercial
𝐶𝑡 =Costo total de la construcción
𝐷 =Depreciación
𝑉𝑡 =Valor del terreno
Para el cálculo de la depreciación en construcciones se emplean métodos continuos que tengan en
cuenta la edad y el estado de conservación del inmueble un método ideal es el de Fitto y Corvini
(Resolución 620 de 2008, Art 3)

5.3.4. Método (técnica) residual

Es la técnica valuatoria que usa la estimación del valor total de las ventas en un proyecto de
construcción que esté reglamentado con la norma urbanística vigente que corresponda al bien que va
avaluar, esto se hace restando el valor total de las ventas proyectadas, las utilidades que traiga consigo
el proyecto y los costos, teniendo en cuenta la realidad de vender o no el bien. Esto se debe realizar
con el principio de mejor y mayor uso, teniendo un inmueble que pueda ser usado para diferentes
actividades económicas en el marco físico y legal para la obtención de mayor rentabilidad (Resolución
620 de 2008, Art 4).

5.3.5. Precios Hedónicos

Son modelos que permiten la estimación del precio de un bien sin dejar de lado la trascendencia de
algún atributo al mismo, esto constituye un avance en la modelación de los mercados mediante los
atributos implícitos del bien, dejando posteriormente estudios econométricos para el cálculo de
precios y demandas de un bien a través de la interacción de los atributos que lo componen. (León,
2017).
6.Análisis estadístico de datos:

6.1. Descripción de la base de datos

La base de datos Base Definitiva: Residencial cuenta con información de predios de carácter
residencial (01) de algunas localidades en la ciudad de Bogotá Colombia

Variable Descripción Tipo de Variable

(Codificación)

ID Número de avalúo Cualitativa Nominal

CODSEC Identificación del predio Cualitativa Nominal

DIR Nomenclatura del predio Cualitativa Nominal

11
 ZHFG Zona Homogénea Física, total 13 posiciones; posición Cualitativa Nominal
número 12 hace referencia al tipo de uso; ver anexo
codificación Zonas Homogéneas Físicas Urbanas
Vigencia 2007.

TIPO Tipo del residencial según la zona homogénea física, Cualitativa Nominal
cuando la posición 12 diferente de 1 entonces el
residencial figura en esta casilla

ESTRATO Estrato socioeconómico Cualitativa Ordinal

LOCALIDAD No. De localidad Cualitativa Nominal

CONDJUR Hace referencia a la condición del predio (en propiedad Cualitativa Nominal
horizontal=1; en no propiedad horizontal=2)

AT Área del terreno Cuantitativa Continua

VALTER Valor del metro cuadrado del terreno Cuantitativa Continua

VALTOTER Valor total del terreno Cuantitativa Continua

USO Actividad económica del inmueble Cualitativa Nominal

Hace referencia al sistema de construcción de cada Cualitativa Nominal

SISTCON predio; A, si es autoconstrucción; U, si es construcción
en serie

PUNTAJE Total de puntos obtenidos en la calificación Cualitativa Ordinal

EDAD Total de años desde la época de construcción Cuantitativa Discreta

AC Área construida por unidad Cuantitativa Continua

AREATC Área total construida del predio Cuantitativa Continua

VALORC Valor del metro cuadrado de construcción Cuantitativa Continua

Cualitativa Nominal
ACTECOIM Actividad económica del inmueble

Cualitativa Nominal
TIPOAEI Tipo según actividad económica del inmueble

Tabla 2. Descripción de las variables de la base de datos. Fuente: Elaboración propia.

6.2 Validación cruzada

Después de filtrar únicamente los predios residenciales se obtienen 1330 registros en la base de datos
de los cuales utilizaremos 15 para realizar la validación cruzada (Ver segunda hoja del Excel adjunto)
que será usada en los próximos informes, quedando así 1315 registros que serán utilizados en este
informe para los análisis estadísticos.

12
6.3 Estadística descriptiva
Se realiza un tratamiento estadístico con las variables de la base de datos con el fin de analizar el
impacto de cada una de estas características en el comportamiento del valor de las construcciones de
carácter residencial, y de esta manera poder desarrollar un modelo óptimo para dicho cálculo,
tomando por separado las variables continuas y las variables discretas

Tabla 3. Resultado estadístico de las variables. Fuente: Elaboración propia.

Figura 1. Localidad VS Estrato

En cuanto a la relación de las variables Localidad y Estrato se puede observar que la distribución de
predios residenciales de estrato alto (5 y 6) se encuentra en las localidades 1.Usaquen ,2. Chapinero
,9. Fontibón y 11. Suba, mientras que los estratos bajos (0 y 1) se encuentran en las localidades 4. San
Cristóbal, 5. Usme, 14. Los Mártires y 19. Ciudad Bolívar. Dejando a los estratos “medios”
distribuidos por todas las localidades. Por otra parte se determinó que el estrato que predomina en la
base de datos de estudio es el 3 con un total de 665 predios, y la localidad con más predios
residenciales en la base de datos es la localidad 8. Kennedy con un total de 221 predios.

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 Figura 2.Dispersograma Estrato Figura 3.Dispersograma Estrato
VS Área del Terreno VS Área Construida Por Unidad

Para la Figura 2 y la figura 3 se hizo un análisis de comparación para ambas figuras de tal manera qué
ambos dispersogramas evalúan estrato y área de terreno como se muestra en la Figura 2 y estrato y
área construida como se muestra en la Figura 3 , debido a los datos atípicos qué hay en la variable
área de terreno, no se puede hacer el mejor análisis, sin embargo se puede observar qué en los estratos
2, 3 y 4 hay mayor concentración de puntos, y analizando la Figura 3 se observa qué siguen el mismo
patrón de distribución, por ende ambos datos concuerdan con la realidad, también se observa qué para
el estrato 6, lo qué hay de área de construcción, es muy mínimo para lo qué en el área de terreno, y
por el contrario en el estrato 1 se ve menor cantidad de área terreno y mayor cantidad de área
construida.

Figura 4.Dispersograma Edad Figura 5.Dispersograma Estrato

VS Valor Construcción VS Área Construida Por Unidad

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Figura 4: Este dispersograma se hizo para el análisis de cómo afectaba la edad en el valor del m2 de
la construcción, donde podemos concluir qué si tienen relación directa, ya qué como se observa entre
más edad tenga el predio, su valor va disminuyendo, y se observa qué en los predios medianamente
nuevos su valor es más elevado, sin embargo se podría decir qué la edad hace qué el valor de la
construcción se aumente en los 10 primeros años, de los 10 a más o menos 50 años se ve una
dispersión de puntos similar indicando qué podría no haber relación con el edad respecto al valor en
ese periodo de tiempo
Figura 5: En este dispersograma se puede hacer el análisis que hay una mancha significativa de
puntos en los predios de area de construccion en el intervalo de 0-500m2 y estos están alrededor del
mismo valor del metro cuadrado, sin embargo se puede observar qué el área construida no influye en
gran magnitud al valor del valor del metro cuadrado, ya que hay predios con mayor costo del metro
cuadrado y con similar área de construcción de predios con un valor mucho más bajo del metro
cuadrado

En el histograma se puede observar qué

inicialmente hay varios datos qué se
podrian considerar atipicos ya qué la
frecuencia qué tienen es mínima y son
datos qué no están en el rango de datos
normales, debido a estos datos atípicos no
se puede hacer un análisis correcto sobre el
histograma, sin embargo haciendo un
análisis a simple vista, se observa qué hay
una gran zona con el mismo valor del
metro cuadrado qué se relaciona con un
valor bajo.

Figura 6. Histograma Valor M2 Construcción

Se observa qué el valor del metro cuadrado

comienza desde el primer rango para los
estratos 2 y 3, también se observa qué para
los estratos 4, 5 y 6 a medida qué el estrato
va aumentando también va aumentando el
rango del valor del metro cuadrado, por lo
qué se podría decir qué si hay dependencia
entre ambas variables

Figura 7.Dispersograma Estrato Vs Valor M2 Construccion

15
 En la variable CONJUR que describe el tipo de
condición del predio, vemos que los inmuebles
que predominan son los NO Propiedad Horizontal
con un total de 1278 predios, mientras que en
propiedad horizontal se hallaron únicamente 37
predios dentro de la Base de datos

Figura 8. Diagrama de barras de PH

Para la variable Valor Total del terreno se

observó que hay un dato atípico que
sobresale, y otra cantidad de datos atípicos
que no concuerda con los límites reales que
tiene la variable Valor Total del Terreno, por
lo cual hace que sea difícil interpretar el
gráfico para dar una deducción sobre en qué
ubicación se encuentran las áreas más
grandes.

Figura 9. Dispersograma Valor Total del Terreno VS Área del Terreno

7.Conclusiones

Finalmente después de hacer el estado del arte y proponer un modelo econométrico con base a le
investiga, y despues de hacer el análisis estadístico a la base de datos correspondiente base puede
hacer un modelo econométrico teniendo en cuanta ya las variables qué son significativas para estimar
el valor del precio oferta, siendo así el modelo quedaría:

𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 = β0 + β1(𝐸𝑠𝑡𝑟𝑎𝑡𝑜) + β2(𝐿𝑜𝑐𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑) + β3(𝐶𝑜𝑛𝑑𝑗𝑢𝑟) + β4(𝐴𝑇)

+ β5(𝑉𝐴𝐿𝑇𝑂𝑇𝐸𝑅) + β6(𝐸𝐷𝐴𝐷) + β7(𝐴𝐶) + β8(𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅𝐶) (10)

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8.Bibliografía

-Ayouba, K., Breuillé, M. L., Grivault, C., & Le Gallo, J. (2020). Does Airbnb disrupt the private rental
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-Carbajal, A. F. (2000). El mercado de la vivienda. Características y principales líneas de actuación pública.
Gestión y Análisis de Políticas Públicas. Nueva época, 83-92.
-Casas del Rosal, J. C., Caridad y Ocerin, J. M., & Núñez Tabales, J. M. (2018). La aglomeración
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-FUENTES, H. J., CONTRERAS, L. E., & RODRIGUEZ, J. I. (2020). Un análisis del mercado de vivienda en
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-Gobierno de Colombia (2019). LEY 1955 DEL 25 DE MAYO DE 2019
-Gujarati, D. N., & Porter, D. C. (2010). Econometría (5a.ed.--.). México: McGraw Hill.
-Instituto Geográfico Agustín Codazzi. (23 de Septiembre de 2008). Resolución 620 de 2008. Por la cual se
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Colombia. núm. 26.
-Instituto Geográfico Agustín Codazzi (1998).DECRETO 1420 DE 1998 (julio 24)
-LEÓN, M. M., FREGOSO, D. J. H. C., & PORELCONSEJO, B. (2017) UNA PRIMERA APLICACIÓN
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à travers une fonction hédonique des prix fonciers. Revue dEconomie Regionale Urbaine, (4),
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-Pinto, V. H. L., & Fernandes, R. A. S. (2019). Análise de preços hedônicos no mercado imobiliário
residencial de Conselheiro Lafaiete, MG. Interações (Campo Grande), 20, 627-643.

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