MAKALAH

PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG

AULA SERBAGUNA SMK NEGERI 5 MAKASSAR
Disusun untuk memenuhi tugas
Mata Kuliah : Manajemen Pemeliharaan dan Cacat Konstruksi
Dosen Pengampu : Hasdaryatmin Djufri, S.T., M.T.

Oleh :

Atalariksyah Azis (412 21 207)

Dicky Kurniawan (412 21 209)

KELAS 2A
JURUSAN TEKNIK SIPIL
PRODI D4 RPL JASA KONSTRUKSI
POLITEKNIK NEGERI UJUNG PANDANG
2023
 LEMBAR PENGESAHAN

Makalah ini telah diperiksa dan disetujui oleh dosen pembimbing

Manajemen Pemeliharaan Konstruksi

DISUSUN OLEH :
ATALARIKSYAH AZIS (412 21 207)
DICKY KURNIAWAN (412 21 209)
KELAS 2A D4 RPL JASA KONSTRUKSI

Disetujui Oleh:
Dosen Pembimbing

Hasdaryatmin Djufri, S.T., M.T.

Nip. 19810508 201504 1 001

ii
 KATA PENGANTAR

Tiada kata yang paling indah yang patut diucapkan selain rasa syukur
kami kepada Allah S.W.T. yang telah memberikan rahmat dan hidayah-Nya
kepada kita
semua. Serta rasa terima kasih kami kepada bapak Hasdaryatmin Djufri, S.T.,
M.T. selaku dosen pembimbing mata kuliah Manajemen Pemeliharaaan dan Cacat
Konstruksi yang telah membimbing kami selama selama pembuatan makalah ini
sehingga kami mampu menyelesaikan makalah kami dengan cukup baik dan tepat
waktu.
Penulisan makalah ini untuk memenuhi tugas mata kuliah Manajemen
Pemeliharaan dan Cacat Konstruksi semester Ganjil Tahun 2022-2023 pada
Program Studi Jasa Konstruksi, Jurusan Teknik Sipil, Politeknik Negeri Ujung
Pandang.
Kami sadar bahwa makalah yang kami kerjakan ini tidak luput dari
kesalahan dan kekurangan, maka kami memohon maaf kepada seluruh pihak jika
sekiranya dalam makalah ini masih terdapat hal-hal yang keliru.
Karena itu kami mengharapkan kritik yang bersifat membangun dari para
pembaca untuk perbaikan pembuatan makalah kami selanjutnya. Dengan
menyelesaikan makalah ini kami berharap banyak manfaat yang dapat dipetik dan
diambil dari karya ini..

Makassar , 28 Januari 2023

Penyusun

iii
 DAFTAR ISI

SAMPUL
LEMBAR PENGESAHAN..................................................................................ii

KATA PENGANTAR..........................................................................................iii

DAFTAR ISI........................................................................................................iv

DAFTAR TABEL................................................................................................vi

DAFTAR GAMBAR...........................................................................................vii

BAB I PENDAHULUAN.....................................................................................1

1.1 Latar Belakang.......................................................................................1

1.2 Rumusan Masalah.................................................................................2

1.3 Tujuan.....................................................................................................2

1.4 Manfaat...................................................................................................2

BAB II LANDASAN TEORI...............................................................................4

2.1 Definisi dan klasifikasi Bangunan Gedung..........................................4

2.2 Faktor-Faktor Penyebab Kerusakan Bangunan.................................7

2.3 Klasifikasi Jenis Kerusakan..................................................................8

2.4 Definisi Pemeliharaan............................................................................9

2.5 Komponen Pemeliharaan Gedung.....................................................10

2.6 Kegiatan Pemeliharaan Bangunan Gedung.......................................10

2.7 Sistem Pemeliharaan Bangunan.........................................................11

BAB III PELAKSANAAN DAN PENYELESAIAN PERMASALAHAN

KONSTRUKSI...................................................................................................12

3.1 Kondisi Bangunan Gedung.................................................................12

iv
 3.2 Penyebab, Dampak, dan Solusi Kerusakan Banguna Gedung Aula
Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar.............................................................14

3.2.1 Pengelupasan Cat............................................................................14

3.2.2 Retak halus pada balok...................................................................15

3.2.3 Spalling pada beton.........................................................................15

3.3 Metode Perbaikan/Pemeliharaan Bangunan Gedung Aula

Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar serta Rencana Anggaran Biaya........16

3.3.1 Perbaikan Pengelupasan Cat...........................................................16

3.3.2 Perbaikan Retak Halus pada Balok.................................................17

3.3.3 Perbaikan Spalling pada Beton.......................................................18

3.3.4 Volume Pekerjaan...........................................................................19

3.3.5 Harga Satuan Bahan dan Upah Kerja..............................................20

3.3.6 Uraian Analisa Harga Satuan (AHS)..............................................21

3.3.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB)....................................................23

3.3.8 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya...........................................24

BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN............................................................25

4.1 Kesimpulan...........................................................................................25

4.2 Saran.....................................................................................................26

DAFTAR PUSTAKA.........................................................................................27

v
 DAFTAR TABEL

Tabel 3. 1 Inventarisasi Lapangan Bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK

Negeri 5 Makassar.................................................................................................13

Tabel 3. 2 Volume Pekerjaan Kerusakan Bangunan Gedung Aula SMK Negeri 5

................................................................................................................................19

Tabel 3. 3 Harga Satuan Bahan dan Upah Kerja...................................................20

Tabel 3. 4 Analisa Harga Satuan Pemeliharaan Kerusakan Pengelupasan Cat.....21

Tabel 3. 5 Analisa Harga Satuan Pemeliharaan Kerusakan Retak Halus pada

Balok......................................................................................................................22

Tabel 3. 6 Analisa Harga Satuan Pemeliharaan Kerusakan Spalling pada Beton. 22

Tabel 3. 7 Rencana Anggaran Biaya Pemeliharaan Kerusakan Gedung Aula

Serbaguna SMK Negeri 5 Makassa.......................................................................23

Tabel 3. 8 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pemeliharaan Gedung Aula

Serbaguna SMK Negeri 5 Makassa.......................................................................24

vi
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 2. 1 Klasifikasi Pekerjaan Pemeliharaan Bangunan...............................10

Gambar 3. 1 Titik Lokasi Kerusakan Bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK

Negeri 5 Makassar 12

Gambar 3. 2 Sketsa Kerusakan Pengelupasan Cat...............................................16

Gambar 3. 3 Sketsa Kerusakan Retak Halus pada Balok.....................................17

Gambar 3. 4 Sketsa Kerusakan Spalling pada Beton...........................................18

vii
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Bangunan gedung merupakan wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang
menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagaian atau seluruhnya berada diatas
dan/atau didalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,
kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus (Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum No. 26/PRT/M/2008).

Seiring dengan berjalannya waktu, terjadi banyak perubahan, baik secara fisik
maupun finansial pada bangunan gedung yang sudah jadi. Oleh karena itu, perlu
adanya perhatian yang lebih terhadap bangunan tersebut. Hal ini dapat
diwujudkan dengan dilakukannya kegiatan pemeliharaan bangunan gedung.

Kegiatan pemeliharaan gedung dimaksudkan untuk menjaga dan

mempertahankan kondisi bangunan beserta elemen dan peralatan yang
digunakan di gedung tersebut agar dapat berfungsi sesuai rencana serta menjaga
terhadap pengaruh yang merusak, sehingga mencapai ataupun melebihi umur
rencana yang telah ditentukan dan akan memberikan nilai lebih berkaitan dengan
kualitas gedung dan juga keamanan bagi pengguna. Pada umumnya
pemeliharaan dibagi menjadi tiga jenis yaitu pemeliharaan ringan, sedang, dan
berat. Sedangakan pada pemeliharaan berat umumnya dilakukan setelah usia
pakai bangunan mencapai ± 20 tahun, oleh karena ituu pemeliharaan penting
dilakukan secara periodik melalui mekanisme pemeliharaan yang terintegrasi.

Bangunan Gedung SMK Negeri 5 Makassar merupakan salah satu bangunan

tua yang telah berdiri sejak tahun 1969.sehingga telah mengalami perubahan
secara fisik dikarenakan umur bangunannya. Oleh karena itu untuk tetap
menjaga dan mempertahankan kondisi bangunan gedung SMK Negeri 5

1
 Makassar maka kami membuat makalah yang berjudul “Pemeliharaan Bangunan
Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar”

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah dijelaskan sebelumnya, adapun
rumusan masalah pada makalah ini, sebagai berikut:
1. Bagaimana kondisi bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5
Makassar?
2. Apa penyebab, dampak, dan solusi kerusakan bangunan Gedung Aula
Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar?
3. Bagaimana metode perbaikan/pemeliharaan Bangunan Gedung Aula
Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar?

1.3 Tujuan
Adapun tujuan dari makalah ini, sebagai berikut:
1. Diperolehnya data dan informasi bangunan gedung SMK Negeri 5 Makassar
2. Diperolehnya data dan informasi penyebab, dampak, dan solusi kerusakan
bangunan gedung SMK Negeri 5 Makassar
3. Diperolehnya data dan informasi Bagaimana metode
perbaikan/pemeliharaan Bangunan Aula Serbaguna SMK Negeri 5
Makassar.

1.4 Manfaat
Adapun manfaat dari hasil makalah ini antara lain:
1. Bagi Ilmu Pengetahuan, sebagai ilmu yang telah dikembangkan dari teori-
teori yang telah ada sehingga adanya hasil dari makalah ini dapat
berkonstribusi bagi khazanah bagi ilmu pengetahuan
2. Bagi Mahasiswa, memberikan pengetahuan mengenai pemeliharaan
bangunan gedung.

2
3. Bagi Politeknik Negeri Ujung Pandang Jurusan Sipil, agar makalah ini dapat
dikembangkan secara lebih khusus terkait dengan pemeliharaan bangunan
gedung.
4. Bagi Pemakalah, memberikan wawasan serta pengetahuan yang lebih
mendalam dalam bidang Teknik sipil khususnya terkait dengan manajemen
pemeliharaan konstruksi sehingga nantinya dapat diaplikasikan pada dunia
kerja

3
 BAB II
LANDASAN TEORI

2.1 Definisi dan klasifikasi Bangunan Gedung

Definisi bangunan dalam arti gedung menurut PP no 36 tahun 2005 tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang Undang No 28 Tahun 2002 Tentang Bangunan
Gedung adalah adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu
dengan tempat kedudukannya,sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau
di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsisebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan,
kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.

Klasifikasinya Gedung yang terkandung dalam PP ini adalah:

1. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat kompleksitas terdiri dari:
a. Bangunan gedung sederhana.
b. Bangunan gedung tidak sederhana.
c. Bangunan gedung khusus.
2. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat permanensi
a. Bangunan gedung permanent.
b. Bangunan gedung semi permanent.
c. Bangunan gedung darurat / sementara.
3. Klasifikasi gedung berdasarkan tingkat resiko kebakaran
a. Bangunan gedung tingkat resiko kebakaran tinggi.
b. Bangunan gedung tingkat resiko kebakaran sedang.
c. Bangunan gedung tingkat resiko kebakaran rendah.
4. Klasifikasi gedung berdasarkan zonasi gempa meliputi tingkat zonasi gempa
yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang.
5. Klasifikasi gedung berdasarkan lokasi
a. Bangunan gedung di lokasi padat.
b. Bangunan gedung di lokasi sedang.
c. Bangunan gedung di lokasi renggang.

4
6. Klasifikasi gedung berdasarkan ketinggian
a. Bangunan gedung bertingkat tinggi.
b. Bangunan gedung bertingkat sedang.
c. Bangunan gedung bertingkat rendah.
7. Klasifikasi gedung berdasarkan kepemilikan
a. Bangunan gedung milik Negara.
b. Bangunan gedung milik badan usaha.
c. Bangunan gedung milik perorangan.

Dalam PP ini juga dijelaskan tentang penetapan fungsi bangunan gedung

yaitu :
1. Fungsi hunian
Mempunyai fungsi utama sebagai tempat tinggal manusia.
2. Fungsi keagamaan
Mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan ibadah.
3. Fungsi usaha
Mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan kegiatan usaha, seperti
gedung perkantoran, gedung perdagangan dan lain sebagainya.
4. Fungsi sosial dan budaya
Mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan kegiatan sosial dan
budaya.
5. Fungsi khusus
Mempunyai fungsi utama sebagai tempat melakukan kegiatan yang
mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi tingkat nasional atau yang
penyelenggaraannya dapat membahayakan masyarakat di sekitarnya dan
atau mempunyai resiko tinggi.

Fungsi bangunan gedung menurut PERMEN PU NO 29 / PRT / 2006

tentang persyaratan Teknis Bangunan Gedung adalah :
1. Fungsi hunian merupakan bangunan gedung dengan fungsi utama sebagai
tempat manusia tinggal yang berupa :
a. Bangunan hunian tunggal.

5
 b. Bangunan hunian jamak.
c. Bangunan hunian campuran.
d. Bangunan hunian sementara.
2. Fungsi keagamaan merupakan bangunan gedung dengan fungsi utama
sebagai tempat manusia melakukan ibadah yang berupa:
a. Bangunan masjid termasuk mushola.
b. Bangunan gereja termasuk kapel.
c. Bangunan pura.
d. Bangunan vihara.
e. Bangunan kelenteng.
3. Fungsi usaha merupakan bangunan gedung dengan fungsi utama sebagai
tempat manusia melakukan kegiatan usaha yang terdiri dari :
a. Bangunan perkantoran.
b. Bangunan perdagangan.
c. Bangunan perindustrian.
d. Bangunan perhotelan.
e. Bangunan wisata dan rekreasi.
f. Bangunan terminal.
g. Bangunan tempat penyimpanan.
4. Fungsi sosial budaya merupakan bangunan gedung dengan fungsi utama
sebagai tempat manusia melakukan kegiatan sosial dan budaya :
a. Bangunan pelayanan pendidikan.
b. Bangunan pelayanan kesehatan.
c. Bangunan kebudayaan.
d. Bangunan laboratorium.
e. Bangunan pelayanan umum.
5. Fungsi khusus merupakan bangunan gedung dengan fungsi utama yang
mempunyai :
a. Tingkat kerahasiaan tinggi.
b. Tingkat resiko bahaya tinggi.

6
2.2 Faktor-Faktor Penyebab Kerusakan Bangunan
Faktor-faktor penyebab kerusakan gedung terdiri dari dua faktor yaitu faktor
internal yang merupakan faktor yang terjadi karena bangunan itu sendiri dan
faktor eksternal yaitu faktor yang terjadi dari luar gedung itu.
Faktor internal penyebab kerusakan gedung, terdiri dari:
1. Usia bangunan
2. Perencanaan
3. Pengembangan diluar kapasitas
4. Konstruksi: kualitas bahan, pelaksanaan
5. Pemeliharaan dan perawatan
6. Perubahan bentuk dan fungsi
7. Kebakaran

Faktor eksternal penyebab kerusakan gedung antara lain:

1. Kondisi alam
2. Bencana alam
3. Kecelakaan

Selain itu, menurut Triwiyono (2005) ada beberapa faktor yang menyebabkan
kerusakan bangunan selama masa pakai. Faktor-faktor tersebut dideskripsikan
sebagai berikut.

1. Masalah durability akibat material yang kurang baik,

2. Lingkungan agresif yang belum diantisipasi saat perencanaan,
3. Kesalahan perencanaan dan pelaksanaan,
4. Overloading akibat kenaikan beban karena perubahan fungsi/pemakaian
bangunan,
5. Kenaikan life span, yaitu adanya peningkatan lamanya waktu fungsi
bangunan dari rencana awal,
6. Penyebab khusus dan beban berlebih: kebakaran, gempa, banjir, dan
7. Life span yang berbeda-beda antara beban bahan struktur dan non struktur.

7
2.3 Klasifikasi Jenis Kerusakan
Pada penelitian ini digunakan panduan untuk mengklasifikasikan jenis
kerusakan untuk setiap pengamatan komponen bangunan dikelompokan menjadi
3 kondisi yaitu rusak ringan (Rr), rusak sedang (Rs) dan rusak berat (Rb).
Batasan mengenai ketiga jenis kerusakan tersebut didefinisikan sebagai berikut :
1. Katagori Kerusakan Struktur :
a. Rusak ringan adalah kerusakan pada komponen struktur yang tidak
mengurangi fungsi layan (kekuatan, kekakuan dan daktilitas) struktur
secara keseluruhan, yaitu retak kecil pada balok, kolom dan dinding
yang mempunyai lebar celah antara 0,075 hingga 0,6 cm;
b. Rusak sedang adalah kerusakan pada komponen struktur yang dapat
mengurangi kekuatan tetapi kapasitas layan secara keseluruhan dalam
kondisi aman, yaitu retak besar pada balok, kolom dan dinding dengan
lebar celah lebih besar dari 0,6 cm;
c. Rusak berat adalah kerusakan pada komponen struktur yang dapat
mengurangi kekuatannya sehingga kapasitas layan struktur sebagian
atau seluruh bangunan dalam kondisi tidak aman, yaitu terjadi apabila
dinding pemikul beban terbelah dan runtuh, bangunan terpisah akibat
kegagalan unsur pengikat dan 50% elemen utama mengalami kerusakan
atau tidak layak huni (Ditjen Cipta Karya, 2006).

2. Katagori Kerusakan Arsitektur:

a. Rusak ringan adalah kerusakan yang tidak menganggu fungsi bangunan
dari segi arsitektur, seperti kerusakan pada pekerjaan finishing, yaitu
mengelupasnya cat yang tidak menimbulkan gangguan fungsi dan
estetika serta tidak menimbulkan bahaya sedikitpun kepada penghuni;
b. Rusak sedang adalah kerusakan yang dapat mengganggu fungsi
bangunan dari segi arsitektur (fungsi, kenyamanan, estetika), seperti
kerusakan pada bagian bangunan yaitu pecahnya kaca pada jendela dan
pintu yang dapat mengurangi estetika bangunan dan mengurangi
kenyaman pada penghuni;

8
 c. Rusak berat adalah kerusakan yang sangat mengganggu fungsi dan
estetika bangunan serta mengakibatkan hilangnya rasa nyaman dan
dapat menimbulkan bahaya kepada penghuni (Ditjen Cipta Karya,
2006).

3. Katagori Kerusakan Utilitas:

a. Rusak ringan adalah rusak kecil atau tidak berfungsinya sub komponen
utilitas yang tidak akan menimbulkan gangguan atau mengurangi fungsi
komponen utilitas, misalnya pada instalasi listrik yaitu padamnya salah
satu lampu pada ruangan;
b. Rusak sedang adalah kerusakan atau tidak berfungsinya sub komponen
utilitas yang menimbulkan gangguan atau mengurangi fungsi
komponen utilitas, misalnya pada instalasi telepon yang mengalami
gangguan di salah satu ruangan yang menyebabkan matinya saluran
telepon diruangan tersebut; dan
c. Rusak berat adalah rusak atau tidak berfungsinya sub komponen utilitas
yang dapat menimbulkan gangguan berat atau mengakibatkan tidak
berfungsinya secara total komponen utilitas. (Ditjen Cipta Karya,
2006).

2.4 Definisi Pemeliharaan

Definisi pemeliharaan menurut The Committee on Building Maintenance
adalah” Pemeliharaan merupakan suatu kegiatan yang dilakukan untuk
menjaga, memperbaharui dan juga memperbaiki semua fasilitas yang ada
sebagai bagian dari suatu bangunan, baik fasilitas layanan maupun lingkungan
sekitar bangunan agar tetap berada pada kondisi sesuai standar yang berlaku dan
mempertahankan kegunaan serta nilai dari bangunan tersebut”.
Dari definisi di atas, dapat disimpulkan bahwa pemeliharaan bangunan
beserta elemen didalamnya sangat penting dan perlu dilakukan setelah bangunan
tersebut dibangun dan dipergunakan untuk kegiatan pembelajaran. Sehingga
bangunan dapat memberikan kepuasan dan kenyamanan bagi penggunanya.

9
2.5 Komponen Pemeliharaan Gedung
Perawatan komponen bangunan memerlukan perhatian yang serius agar
diperoleh hasil yang maksimal dan perawatan ini diharapkan dapat membuat
kondisi bangunan semakin nyaman dengan fasilitas yang baik. Berikut adalah
klasifikasi pemeliharaan komponen bangunan berdasarkan bidangnya.

Gambar 2. 1 Klasifikasi
Gambar 2.1. Klasifikasi Pekerjaan
Pekerjaan Pemeliharaan
Pemeliharaan Bangunan
Bangunan

2.6 Kegiatan Pemeliharaan Bangunan Gedung

Dalam penelitian Supriyatna (2011), Kegiatan pemeliharaan juga dibedakan
dalam 3 tipe, yaitu:
1. Pemeliharaan Terencana
Pemeliharaan yang diorganisasi dan direncanakan sebelumnya dikontrol dan
menggunakan record untuk menetapkan rencana selanjutnya
2. Pemeliharaan Pencegahan
Pemeliharaan ini dilaksanakan pada interval atau yang telah direncanakan
sebelumnya dan bertujuan untuk mengurangi kemungkinan adanya elemen
yang rusak.
3. Pemeliharaan Langsung
Pemeliharaan yang dilaksanakan ketika suatu elemen atau komponen
pembangunan dalam keadaan rusak dan memerlukan perbaikan.

10
 Pemeliharaan pencegahan umunya direncanakan karena itu disebut
pemeliharaan pencegahan terencana. Untuk mengetahui beberapa sistem
pemeliharaan ini diperlukan adanya daftar informasi mengenai setiap bagian
bangunan ruang, fungsi pelayanan tiap ruang dan seterusnya. Kemudian
ditentukan elemen mana yang termasuk harus diperlakukan dengan
pemeliharaan pencegahan dan frekuensi elemen tersebut dirawat apakah per
minggu, per bulan atau per tahun. Pemilihan ini berdasarkan sejauh mana
kerusakan dihubungkan dengan faktor keamanan dan produktivitas.

2.7 Sistem Pemeliharaan Bangunan

Maintenance atau pemeliharaan pada bangunan dimaksudkan sebagai
gabungan dari tindakan teknis dan administratif, yang dimaksudkan untuk
mempertahankan, dan memulihkan fungsi bangunan sebagai mana yang telah
direncanakan sebelumnya. Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai
aspek yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan, yaitu:
1. Pemeliharan rutin harian.
2. Rectification (perbaikan bangunan yang baru saja selesai)
3. Replacement (penggantian bagian yang berharga dari bangunan)
4. Retrofitting (melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi)
Secara sederhana, pemeliharaan bangunan dapat diklasifikasikan menjadi 2
macam yaitu: pemeliharaan rutin dan pemeliharaan remedial/perbaikan.
(Ervianto,2005)

11
 BAB III
PELAKSANAAN DAN PENYELESAIAN PERMASALAHAN
KONSTRUKSI

3.1 Kondisi Bangunan Gedung

Berdasarkan hasil inventarisasi yang telah dilakukan pada tanggal 26 Januari
2023 di Gedung Aula terdapat 3 jenis kerusakan yaitu pengelupasan cat, retak
halus pada balok, dan spalling.
Bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar ini mulai
dioperasikan pada tahun 1969. Namun seiring berjalannya waktu, bangunan ini
mengalami perubahan fisik pada bangunan yang dipengaruhi oleh usia
bangunan, cuaca dan kurangnya perhatian pada pemeliharaan bangunan. Dari
hasil pengamatan lapangan, terdapat beberapa kerusakan bangunan gedung ini
seperti yang ditujukan pada gambar/dokumentasi berikut:

Gambar 3. 1 Titik Lokasi Kerusakan Bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5
Makassar

12
Tabel 3. 1 Inventarisasi Lapangan Bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK
Negeri 5 Makassar
No Kondisi dan Daftar Kerusakan dan Volume Lokasi/koordinat
. Dokumentasi Bangunan (m)
1. Pengelupasan cat 52,5 m2 5⁰07’47” LS dan
119⁰28’54” BT

2. Retak halus pada balok 0,28 m2 5⁰07’47” LS dan

119⁰28’54” BT

13
 3. Spalling pada beton 0,0314 m3 5⁰07’47” LS dan
119⁰28’54” BT

Berdasarkan Tabel 3.1 tersebut diatas, diperoleh data dan kondisi mengenai
kerusakan yang terjadi pada bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5
Makassar

3.2 Penyebab, Dampak, dan Solusi Kerusakan Banguna Gedung Aula

Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar
3.2.1 Pengelupasan Cat
Berdasarkan hasil inventarisasi dan identifikasi, maka dapat disimpulkan
penyebab pengelupasan cat Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar
yaitu kurangnya perhatian pada perawatan bangunan, akibat cuaca yang berubah
yang berpengaruh pada area dinding yang bersebelahan dengan halaman,
dinding pada area yang lembab seperti bersebalahan dengan kamar mandi dan
juga faktor usia bangunannya yang sudah mencapai usia 45 tahun.
Dampak dari pengelupasan cat ini adalah hilangnya keindahan atau
keestetikan dari bangunan. Adapun solusi dari kerusakan ini yaitu dengan
melakukan pengacatan ulang, diawali dengan mengorek cat lama atau
membersihkannya dan melakukan perbaikan pada dinding bila terdapat bagian
yang rusak kemudian melakukan pengacatan dasar lalu pengecatan lanjutan agar
keindahan bangunan kembali bagus

14
3.2.2 Retak halus pada balok
Berdasarkan hasil inventarisasi dan identifikasi, maka dapat disimpulkan
penyebab retak halus pada balok Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5
Makassar yaitu dikarenakan usia bangunan yang telah lama sehingga lama
kelamaan kemampuan dari konstruksi beton untuk menopang beban tidak baik
lagi. dan juga faktor perubahan cuaca yang ekstrim sehingga konstruksi beton
tidak siap menerima perubahan tersebut.
Dampak dari retak halus pada balok ini yaitu dapat menyebabkan terjadinya
korosi pada tulangan yang terdapat pada balok, dan menjadi faktor terjadinya
spalling pada beton sehingga apabila tidak diperbaiki maka akan menyebabkan
robohnya bangunan atau kerusakan parah akibat balok beton tidak mampu
memperbaiki retak balok beton. Adapun solusi dari kerusakan ini yaitu
menambal bagian yang retak halus dengan menggunakan plesteran semen agar
dapat menutup keretakan dan menghindari risiko tulangan besi mengalami
keropos.

3.2.3 Spalling pada beton

Berdasarkan hasil inventarisaasi dan identifikasi, maka dapat disimpulkan
bahwa penyebab terjadinya spalling pada beton yaitu dikarenakan usia dari
bangunan yang telah mencapai usia 45 tahun dimana pada usia ini kondisi
struktur beton telah berada pada fase pengelupasan selimut beton sehingga
selimot beton mengalami penipisan secara signifikan dan karena pengelupan ini
dibiarkan maka kerusakannya berlanjut dengan terjadinya spalling dan tulangan
beton terkorosi dan juga dikarenakan kerusakan retak yang tidak diperbaiki.
Dampak dari kerusakan ini dapat menyebabkan lepas berpuing pada beton,
roughness, hingga runtuhnya bangunan. Adapun solusi dari permasalahan ini
adalah dengan digunakan metode grouting untuk menutupi spalling yang terjadi
sehingga kualitas bangunan kembali menjadi bagus dan tidak membahayakan.

15
3.3 Metode Perbaikan/Pemeliharaan Bangunan Gedung Aula Serbaguna
SMK Negeri 5 Makassar serta Rencana Anggaran Biaya
3.3.1 Perbaikan Pengelupasan Cat

Gambar 3. 2 Sketsa Kerusakan Pengelupasan Cat

 Alat dan bahan yang digunakan

a. Sekrap tangan
b. Kuas cat
c. Sarung tangan
d. Amplas
e. Paint Remover
f. Cat tembok
 Metode Pemeliharaannya:
a. Kupaslah cat dinding yg masih tertinggal
b. Setelah semua cat terkelupass, amplaslah dinding tersebut agar tidak
ada bekas cat yg menempel agar pada saat melakukan pengecatan
baru, agar cat tersebut menyatu dengan dinding
c. Setelah dinding diamplas, bersihkan tembok dengan air sehingga cat
lama akan mudah larut
d. Gunakan Paint Remover untuk mengelupas cat lama. Proses
pengelupasan cat lama dapat lebih mudah jika kita gunakan paint
remover. Paint remover merupakan zat kimia yang khusus digunakan
untuk merontokan cat lama.

16
 e. Perbaiki Kerusakan Tembok. Sebelum melakukan pengecatan ulang.
sebaiknya kita memperbaiki terlebih dahulu kerusakan dinding.
Misalnya menambal retak rambut, meratakan permukaan, memberi
dempul. Sehingga permukaan tembok benar-benar rata dan siap untuk
dicat ulang.
f. Aplikasikan Cat Dasar.Tembok atau dinding siap dicat ulang apabila
sudah benar-benar kering. Aplikasikan cat dasar. Tunggulah sampai
cat benar- benar kering sebelum mengecat dengan cat berikutnya.
g. Pengecatan Ulang Melakukan pengecatan dengan cermat. Pertama-
tama kita bisa mengecat bagian-bagian yang sulit terlebih dahulu.
Mengecat yang baik dimulai dari atas lalu ke bagian bawah. gunakan
roll yang bagus

3.3.2 Perbaikan Retak Halus pada Balok

Gambar 3. 3 Sketsa Kerusakan Retak Halus pada Balok

 Alat dan bahan yang digunakan:

a. Ember
b. Sendok spesi
c. Pasir
d. Semen
e. Air

17
 f. Sarung tangan
 Metode Pemeliharaan yang mengalami retak:
a. Bersihkan bagian yang akan dikerjakan
Tahap pertama yaitu membersihkan bagian yang akan dikerjakan dari
debu dan kotoran yang ada. Bisa dengan menyiramnya atau
menyemprotnya dengan air agar permukaan beton tidak kering
b. Mengisikan beton dengan material baru
Langkah selanjutnya, membuat spesi atau mortar dengan campuran
1PC : 3PS. Kemudian melapisi bagian yang sudah di bobok dengan
material baru berupa spesi atau mortat yang telah dibuat untuk
menutup bagian yang retak.
c. Meratakan permukaan beton
Ratakan permukaan beton dengan menggunakan amplas hingga halus
dan rata secara sempurna.

3.3.3 Perbaikan Spalling pada Beton

Gambar 3. 4 Sketsa Kerusakan Spalling pada Beton

 Alat dan bahan yang digunakan:

18
 a. Semen grout
b. Bekisting atau cetakan
c. Sendok spesi
 Metode Pemeliharaan yang mengalami spalling:
a. Bersihkan bagian yang akan dikerjakan
Langkah pertama yang dilakukan yaitu membersihkan bagian yang
akan dikerjakan dari debu dan kotoran yang ada. Ketuk di bagian
sekeliling pecahan untuk memastikan sudah tidak ada lag beton yang
bisa terkelupas
b. Membuat Bekisting
Buatlah bekisting pada bagian yang akan dilakukan pengerjaan
c. Mengecor kembali bagian yang tekelupas
Mengecor kembali bagian yang terkelupas yang sudah dipasangi
dengan bekisting dengan memakai bahan non-shrink mortar (cemen
grout). Untuk bagian yang terdapat spalling namun tidak perlu
menggunakan bekisting dapat dilakukan secara manual.

3.3.4 Volume Pekerjaan

Tabel 3. 2 Volume Pekerjaan Kerusakan Bangunan Gedung Aula Serbaguna
Panjang Lebar Tinggi / Tebal Jumlah
No. Jenis Kerusakan Volume Ket.
m m m buah

1 Pengelupasan Cat 17,5 3 1 52,5 m2

2 Retak Halus pada Balok 0,7 0,05 8 0,28 m2

1 0,15 0,2 2 0,03 m3

3 Spalling pada Beton
0,15 0,2 0,015 3 0,00135 m3

19
3.3.5 Harga Satuan Bahan dan Upah Kerja
Tabel 3. 3 Harga Satuan Bahan dan Upah Kerja
SATUAN HASIL SURVEY
NO BA HA N MA TE RIA L DA N UPA H KERJA
BAHAN/ TRIWULAN I
1 2 3 4
A. BAHAN
1 Soda Api Kg Rp 30.000,00
2 Cat Dasar 3,5 kg Kaleng Rp 130.400,00
3 Cat Tembok Mowilex (Cat Dalam ) 2,5 Kg Kaleng Rp 181.500,00
4 Semen 50 kg (Tonasa) PC Sak Rp 71.500,00
5 Semen Grouting SIKA GROUT 215 25 Kg Sak Rp 138.000,00
6 Pasir Kasar/Pasir Beton/Pasir Pasangan M3 Rp 247.500,00
7 Kayu Kls. III (papan) M3 Rp 2.200.000,00
8 Kayu Kls. III Kapur (balok)/ Kemiri M3 Rp 2.200.000,00
9 Paku Campuran ( 5-10 cm ) Kg Rp 18.700,00

B. UPAH KERJA
1 Mandor Lapangan O/H Rp 216.300,00
2 Kepala tukang O/H Rp 187.200,00
3 Tukang Batu /Cat O/H Rp 173.300,00
4 Tukang Kayu / besi O/H Rp 173.300,00
5 Pekerja O/H Rp 138.700,00
Sumber : Harga Satuan Bahan & Upah Kerja Triwulan I Tahun Anggaran 2020
Kota Makassar

20
3.3.6 Uraian Analisa Harga Satuan (AHS)
Tabel 3. 4 Analisa Harga Satuan Pemeliharaan Kerusakan Pengelupasan Cat
No Uraian dan Jenis Pekerjaan Indeks Satuan Harga
1 1 m² Pengikisan / Pengerokan Permukaan Cat Tembok Lama
- Bahan :
Soda Api 0,050 kg x Rp 30.000
Jumlah :

- Tenaga
Pekerja 0,150 Oh x Rp 138.700
Mandor 0,003 Oh x Rp 216.300
Jumlah :
Jumlah
Overhead & Profit (10%)
Harga Satuan Pekerjaan

1 m2 Pengecatan Tembok Lama (1 Lapis Cat Dasar, 2 Lapis Cat

2
Penutup)
- Bahan
Cat Dasar Tembok 0,120 kg x Rp 37.257
Cat Penutup Tembok 0,018 kg x Rp 72.600
Jumlah :

- Tenaga
Pekerja 0,028 Oh x Rp 138.700
Tukang Cat 0,042 Oh x Rp 173.300
Kepala Tukang 0,0042 Oh x Rp 187.200
Mandor 0,003 Oh x Rp 216.300
Jumlah :
Jumlah
Overhead & Profit (10%)
Harga Satuan Pekerjaan

Sumber : Lampiran PUPR Nomor 28/PRT/M/2016 AHSP Bidang Cipta Karya

21
Tabel 3. 5 Analisa Harga Satuan Pemeliharaan Kerusakan Retak Halus pada Balok
No Uraian dan Jenis Pekerjaan Indeks Satuan Harga Jumlah
3 1 m2 Pemasangan Plasteran 1PC : 1PP
- Bahan
PC 15,504 kg x Rp 1.430 Rp 22.171
PP 0,016 m3 x Rp 247.500 Rp 3.960
Jumlah : Rp 26.131

- Tenaga
Pekerja 0,300 Oh x Rp 138.700 Rp 41.610
Tukang Batu 0,150 Oh x Rp 173.300 Rp 25.995
Kepala Tukang 0,015 Oh x Rp 187.200 Rp 2.808
Mandor 0,015 Oh x Rp 216.300 Rp 3.245
Jumlah : Rp 73.658
Jumlah Rp 99.788
Overhead & Profit (10%) Rp 14.968
Harga Satuan Pekerjaan Rp 114.756

4 1 m2 Pemasangan Acian
- Bahan
PC 3,250 kg x Rp 1.430 Rp 4.648
Jumlah : Rp 4.648

- Tenaga
Pekerja 0,200 Oh x Rp 138.700 Rp 27.740
Tukang Batu 0,100 Oh x Rp 173.300 Rp 17.330
Kepala Tukang 0,010 Oh x Rp 187.200 Rp 1.872
Mandor 0,010 Oh x Rp 216.300 Rp 2.163
Jumlah : Rp 49.105
Jumlah Rp 53.753
Overhead & Profit (10%) Rp 8.063
Harga Satuan Pekerjaan Rp 61.815

Sumber : Lampiran PUPR Nomor 28/PRT/M/2016 AHSP Bidang Cipta Karya

Tabel 3. 6 Analisa Harga Satuan Pemeliharaan Kerusakan Spalling pada Beton

No Uraian dan Jenis Pekerjaan Indeks Satuan Harga Jumlah
5 1 m3 grout (tidak campuran)
- Bahan
Semen Grout 1850,000 Oh x Rp 5.520 Rp 10.212.000
Air Kerja 400,000 Oh x Rp - Rp -
Jumlah : Rp 10.212.000
Jumlah Rp 10.212.000
Overhead & Profit (10%) Rp 1.531.800
Harga Satuan Pekerjaan Rp 11.743.800

22
 6 Upah 1 Titik Pekerjaan Grout pada Beton
- Tenaga
Tukang Batu 0,367 Oh x Rp 173.300 Rp 63.601
Kepala Tukang 0,047 Oh x Rp 187.200 Rp 8.798
Mandor 0,037 Oh x Rp 216.300 Rp 8.003
Jumlah : Rp 80.403
Jumlah Rp 80.403
Overhead & Profit (10%) Rp 12.060
Harga Satuan Pekerjaan Rp 92.463

7 Memasang 1 Titik Bekisting Grout

- Bahan
Kaso 5/7 0,004 m3 x Rp 2.200.000 Rp 8.800
Papan 0,004 m3 x Rp 2.200.000 Rp 8.800
Paku (5 s.d 7) cm 0,264 kg x Rp 18.700 Rp 4.937
Jumlah : Rp 22.537

- Tenaga
Pekerja 0,147 Oh x Rp 138.700 Rp 20.389
Tukang Kayu 0,147 Oh x Rp 173.300 Rp 25.475
Kepala Tukang 0,015 Oh x Rp 187.200 Rp 2.808
Mandor 0,005 Oh x Rp 216.300 Rp 1.082
Jumlah : Rp 49.754
Jumlah Rp 72.290
Overhead & Profit (10%) Rp 10.844
Harga Satuan Pekerjaan Rp 83.134

Sumber : Lampiran PUPR Nomor 28/PRT/M/2016 AHSP Bidang Cipta Karya

3.3.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Tabel 3. 7 Rencana Anggaran Biaya Pemeliharaan Kerusakan Gedung Aula
Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar
No URAIAN PEKERJAAN VOLUME SATUAN HARGA SATUAN JUMLAH HARGA

1 Pengelupasan Cat
2
- Pembersihan (Pengikisan cat lama) 52,5 m Rp 26.397 Rp 1.385.842
2
- Pengecatan Cat Tembok Bidang Lama 52,5 m Rp 21.131 Rp 1.109.390
JUMLAH I Rp 2.495.232
2 Retak Halus pada Balok
2
- Pekerjaan Mortar 0,28 m Rp 114.756 Rp 32.132
2
- Pekerjaan Acian 0,28 m Rp 61.815 Rp 17.308
JUMLAH II Rp 49.440
3 Spalling pada Beton
2
- Pembersihan 3,125 m Rp 26.397 Rp 82.491
- Pekerjaan Grouting
3
• Grout 0,0314 m Rp 11.743.800 Rp 368.168
• Tenaga (Jumlah Joint) 5 bh Rp 92.463 Rp 462.315
2
- Pekerjaan Bekisting 3,125 m Rp 83.134 Rp 259.793
JUMLAH III Rp 1.172.767

23
3.3.8 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya

Tabel 3. 8 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pemeliharaan Gedung Aula

Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar

REKAPITULASI RENCANA ANGGARAN BIAYA

No JENIS PEKERJAAN JUMLAH HARGA

I Pengelupasan Cat Rp 2.495.232
II Retak Halus pada Balok Rp 49.440
III Spalling pada Beton Rp 1.172.767
Real Cost Rp 3.717.439
Dibulatkan Rp 3.717.000

Terbilang :
Tiga Juta Tujuh Ratus Tujuh Belas Ribu Rupiah

24
 BAB IV
KESIMPULAN DAN SARAN

4.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil inventarisasi yang dilakukan di lapangan, maka diperoleh
kesimpulan sebagai berikut:
1. Hasil survey dan investigasi lapangan menunjukkan bahwa kondisi fisik
bangunan Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar mengalami
kerusakan yaitu pengelupasan cat, retak halus pada balok, dan spalling pada
beton sehingga menyebabkan terjadinya penurunan fungsi pada bangunan
gedung.
2. Hasil identifikasi di lapangan diperoleh informasi dan data berupa:
a. Penyebab dari rusaknya beberapa bagian bangunan Gedung Aula
Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar yaitu akibat umur dari bangunan
tersebut yang sudah tua, kerusakan-kerusakan kecil yang tidak segera
diperbaiki dan faktor perubahan cuaca.
b. Dampak dari rusaknya beberapa bagian bangunan Gedung Aula
Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar yaitu hilangnya
keindahan/keestetikan bangunan, terjadinya korosi pada tulangan dan
dapat menyebabkan lepas berpuing pada beton, roughness, hingga
runtuhnya bangunan.
c. Solusi dari rusaknya beberapa bagian bangunan Gedung Aula Serbaguna
SMK Negeri 5 Makassar yaitu melalukan perbaikan pada kerusakan-
kerusakan yang terjadi.
3. Metode perbaikan/ pemeliharaan dilakukan sesuai dengan jenis
kerusakannya dan perencanaan biaya pemeliharaan bangunan Gedung
Aula Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar yang mengalami kerusakan
adalah sebesar Rp. 3.717.000,00.

25
4.2 Saran
Adapun saran yang berkaitan dengan makalah ini adalah:
1. Sebaiknya pihak kampus lebih memperhatikan kondisi fisik pada bangunan
Gedung Aula Serbaguna SMK Negeri 5 Makassar dengan melakukan
kegiatan pemeliharaan secara rutin dan setiap tahunnya sehingga kerusakan-
kerusakan kecil dapat segera diperbaiki sebelum menjadi lebih parah.
2. Dengan adanya makalah ini diharapkan pembaca maupun pihak kampus
dapat menambah pengetahuan dan memanfaatkannya dengan baik.

26
 DAFTAR PUSTAKA

Anonim. 2016. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat

Nomor: 28/PRT/M/2016 tentang Pedoman Analisa Harga Satuan
Pekerjaan Umum. Jakarta: Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat Republik Indonesia.
Anonim. 2010. Pemeriksaan Keandalan dan kelaiakan Bangunan Gedung di Kota
Semarang(Online).(https://123dok.com/document/yevd8vje-pemeriksaan-
keandalan-kelaikan-bangunan-gedung-kota-semarang-tahun.html) diakses
27 Januari 2022.

Arabiah. 2019. Kerusakan Beton. Arabiah’s Blog. (Online).

(https://arabiah12.blogspot.com/2019/07/kerusakan-beton.html). Diakses
27 Januari 2022.

Mahfud. 2009. Manajemen Pemeliharaan Bangunan Gedung Sekolah (Studi

Kasus Gedung SLTA di Balikpapan). Jurnal Sains Terapan I (1) : 7-18.

Solamat, Luthfi Assholam. 2018. Studi Komparasi terhadap Level Kinerja

Struktur pada Kondisi Eksisting dan Kondisi Pasca Perbaikan Perkuatan
dengan Analisis Pushover (Studi Kasus: Gedung Fakultas Hukum
Universitas Islam Indonesia). Skripsi. Yogyakarta: Universitas Islam
Indonesia.

Supriyatna, Y. 2011. Estimasi Biaya Pemeliharaan Bangunan Gedung. Majalah

Ilmiah UNIKOM IX(2): 199-205.

Usman, Kristianto dan Resita Winandi. 2009. Kajian Manajemen Pemeliharaan

Gedung (Building Maintenance) di Universitas Lampung. Jurnal Sipil dan
Perencanaan XIII (2) :157-166.

27