Chương 3

Quản lý thông tin, dữ liệu và

tài chính về đất đai
1. Quản lý địa giới hành chính (Điều 29
- 30 LĐĐ 2013).
1.1. Xác định địa giới hành chính
1.2. Lập và quản lý hồ sơ về địa giới hành
chính.
1.3. Lập bản đồ hành chính
2. Điều tra cơ bản về đất đai
- Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính
- Hoạt động điều tra, đánh giá đất đai (TT
35/2014/TT-BTNMT)
- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất
3. Giá đất và quản lý nhà nước về giá
đất
3.1. Khái niệm (khoản 19, 20 Điều 3 LĐĐ
2013)
Giá đất (giá trị của QSDĐ) là số tiền tính
trên một đơn vị diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.
* Ý nghĩa của quy định về giá đất:
+ Thừa nhận hàng hóa đất đai;
+ Thực hiện quyền kinh tế chủ sở hữu;
+ Giúp quản lý tốt đất đai.
3.2. Phân loại giá (Điều 112 - 116
LĐĐ 2013)
3.2.1. Giá đất của Nhà nước
A. Khung giá của chính phủ (NĐ
96/2019/NĐ-CP)
- Ban hành định kỳ 5 năm một lần (trừ trường
hợp đặc biệt – Điều 9 NĐ 44/2014)
- Quy định giá tối thiểu và giá tối đa của từng
loại đất theo từng khu vực;
- Không áp dụng trực tiếp đối với người SDĐ;
- Là cơ sở để UBND cấp tỉnh ban hành bảng
giá đất của địa phương.
B. Giá đất của UBND cấp tỉnh
B.1. Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
- Do UBND cấp tỉnh quy định và phải phù
hợp với khung giá của chỉnh phủ (trừ
trường hợp đặc biệt tại khoản 3 Điều 11
NĐ 44/2014);
- Được điều chỉnh 5 năm một lần (trừ
trường hợp đặc biệt – khoản 1 Điều 14
NĐ 44/2014);
- Mang tính “quy phạm” (áp dụng nhiều
lần).
* Áp dụng Bảng giá (khoản 2 Điều
114 LĐĐ 2013):
- Tính tiền SDĐ đối với đất ở của hộ gia
đình, cá nhân phần diện tích trong hạn
mức khi:
+ Nhà nước công nhận QSDĐ;
+ chuyển mục đích SDĐ từ đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở sang đất ở;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, SDĐ;
- Tính tiền xử phạt VPHC trong lĩnh vực
đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ;
- Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự
nguyện trả lại đất cho Nhà nước.
B.2. Giá đất “cụ thể” của UBND cấp tỉnh
(k4 Điều 114 LĐĐ 2013).
NQ 73/NQ-CP ngày 06/5/2023 quy định về ủy
quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND
Cấp huyện trong một số trường hợp.
* Được xác định khi cần sử dụng (mang tính
cá biệt – áp dụng 1 lần)
* Áp dụng:
- Tính tiền SDĐ, tiền thuê đất cho hộ gia
đình, cá nhân khi:
+ Nhà nước công nhận QSDĐ đối với phần
diện tích đất ở vượt hạn mức;
+ Cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện
tích vượt hạn mức giao đất ở.
+ Tính tiền thuê đất đối với đất nông
nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn
mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp.
- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi:
+ Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ
không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ;
+ Công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục
đích SDĐ mà phải nộp tiền SDĐ;
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp
Nhà nước cho thuê đất không thông qua
hình thức đấu giá SDĐ;
- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa
DNNN
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.
C. Nguyên tắc định giá đất (Điều 112
LĐĐ 2013)
- Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời
điểm định giá;
- Theo thời hạn SDĐ;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị
trường;
- Các thửa đất liền kề nhau có cùng mục
đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ
việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
D. Phương pháp định giá đất (Điều 4
Nghị định 44/2014/NĐ-CP)
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp hệ số điều chỉnh
3.2.2. Giá thị trường
Là giá đất hình thành thông qua các hoạt
động của thị trường.
A. Đấu giá quyền sử dụng đất:
Đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản
có từ hai người trở lên tham gia đấu giá
theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục
được quy định tại Luật Đấu giá tài sản.
A.1.Đấu giá khi Nhà nước giao đất có
thu tiền SDĐ, cho thuê đất (khoản 1
Điều 118 LĐĐ 2013).
* Trường hợp đấu giá: về nguyên tắc,
các trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ
hoặc cho thuê đất đều phải đấu giá.
* Các trường hợp không đấu giá
(khoản 2 Điều 118 LĐĐ 2013):
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Sử dụng đất được miễn tiền SDĐ, tiền
thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật
đất đai;
- SDĐ quy định tại các điểm b, g khoản 1
và khoản 2 Điều 56 của LĐĐ 2013;
- SDĐ vào mục đích hoạt động khoáng sản;
- SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở
công vụ;
- Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên
chức chuyển nơi công tác theo quyết định
điều động của cơ quan có thẩm quyền;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ
khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở
và chưa được Nhà nước giao đất ở;
- Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ
khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn
mà không có đất ở và chưa được Nhà
nước giao đất ở;
* Các trường hợp phải đấu giá theo quy
định tại khoản 1 Điều 118 LĐĐ 2013
nhưng được giao, cho thuê chỉ định:
- Không có người tham gia
- Chỉ có một người đăng ký tham gia đấu
giá
- Đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không
thành
A2. Đấu giá QSDĐ của người SDĐ
(phương thức chuyển nhượng đặc biệt):
+ Kê biên bán đấu giá QSDĐ để thi hành
án;
+ Đấu giá QSDĐ là tài sản trong giao dịch
bảo đảm;
+ Đấu giá theo yêu cầu của người SDĐ.
B. Giá thỏa thuận trong các giao dịch:
không bị khống chế bởi giá của Nhà nước.
3.3. Tư vấn xác định giá đất (Điều 115
– 116 Luật đất đai)
* Là hoạt động dịch vụ
* Các trường hợp thực hiện (khoản 1
Điều 115 Luật đất đai):
- Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định
giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có
thẩm quyền có yêu cầu;
- Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo
yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, các bên có liên quan;
- Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan
đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.
* Điều kiện thực hiện dịch vụ (Điều 19,
20 NĐ 44/2014/NĐ-CP)
*Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất
(Điều 116 Luật đất đai 2013)
* Tham khảo theo quy định của Luật
giá 2012
3.4. Nguồn thu cho ngân sách nhà nước
từ đất đai (Điều 107 LĐĐ2013)
- Tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp
luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây
thiệt hại trong quản lý và SDĐ;
- Phí và lệ phí trong quản lý, SDĐ.