Tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành - Thế chấp được đảm bảo bởi VA

Quy trình bảo lãnh do Bộ Cựu chiến binh Hoa Kỳ (VA) thực hiện khác biệt đáng
kể trong cách tiếp cận nhằm xác định mức độ phù hợp của thu nhập của người vay so với
yêu cầu cho vay. Thủ tục VA nhấn mạnh khái niệm thu nhập thặng dư, là một quá trình
trong đó tổng thu nhập bị giảm đi do tất cả các khoản chi hàng tháng cho nhà ở, các chi
phí, thuế, tất cả nghĩa vụ nợ và các chi phí định kỳ liên quan đến công việc (xem Phụ lục
8–5). Sau đó, phần chênh lệch hoặc thu nhập còn lại sẽ được kiểm tra để xác định xem
VA có thấy nó đủ để hỗ trợ gia đình người vay hay không.
Một số mặt hàng có tầm quan trọng đặc biệt. Số tiền cho vay thế chấp bằng giá
bán, $76.700, cộng với phí cấp vốn dao động từ 0,5 đến 3,0 phần trăm của yêu cầu vay để
giúp người vay trang trải chi phí hoàn tất giao dịch (sẽ được thảo luận). Vì yêu cầu vay
bằng hoặc ít hơn hơn số tiền cho vay tối đa, nó sẽ đủ điều kiện để được bảo lãnh. Ngoài
ra, vì VA đang cung cấp bảo lãnh nên người đi vay không phải trả phí bảo hiểm thế chấp
hàng tháng. Dựa trên thông tin về người đi vay-người nộp đơn trong Phụ lục 8–1, với quy
mô gia đình gồm hai người và không có người phụ thuộc nhỏ, những người đi vay giả
định của chúng tôi phải đủ điều kiện nhận khoản vay được VA bảo lãnh. Họ cũng sẽ đáp
ứng bài kiểm tra bổ sung được FHA sử dụng như một công cụ bảo lãnh phụ.
Phụ lục 8–5
Xác định tư cách của người vay (ví dụ về khoản vay được VA bảo lãnh chung)
Thu nhập thặng dư kỹ thuật
Lợi nhuận gộp $3,542
Trừ thuế thu nhập liên bang 602
Thuế thu nhập nhà nước 106
Thuế an sinh xã hội 266
Tất cả khoản nợ 231
Bảo trì 58
Tiện ích 134
Trả nợ gốc và lãi vay 657
Thuế tài sản 66
Bảo hiểm rủi ro 46
Chi phí liên quan đến công 50
việc hoặc chăm sóc trẻ em
Thu nhập thặng dư $1,326
Thu nhập còn lại tối thiểu 1 424
cho gia đình
2 710
3 855
4 964
 5 999
6 1,079
7 1,159

Số tiền bảo lãnh và cho vay—Tóm tắt

Tại thời điểm này, việc tóm tắt một số dữ liệu thích hợp sẽ rất hữu ích trước khi
chuyển sang chủ đề tiếp theo, chốt chi phí. Phụ lục 8–6 cung cấp bản phân tích tóm tắt về
một số đặc điểm quan trọng hơn được xem xét cho đến nay. Mục đầu tiên cần lưu ý là
mặc dù chúng ta bắt đầu với cùng giá trị thẩm định trong mọi trường hợp, số tiền cho vay
sẽ khác nhau tùy theo loại thế chấp. Sự thay đổi này dựa trên thực tế là chúng tôi đã giả
định rằng tỷ lệ khoản vay trên giá trị là 80% sẽ được sử dụng trong trường hợp khoản vay
thông thường và khoản vay 95% sẽ được thực hiện trong trường hợp khoản vay thông
thường được bảo hiểm với bất kỳ khoản đóng bổ sung nào. chi phí mà người đi vay phải
trả trong cả hai trường hợp. Trong trường hợp FHA, số tiền cho vay cao hơn do tỷ lệ
khoản vay trên giá trị cao hơn được FHA cho phép (97% và 95% các phần của yêu cầu
vay) và vì khoản trợ cấp chi phí cuối kỳ có thể được tài trợ theo chương trình này. Trong
trường hợp VA, số tiền vay là 100% giá thấp hơn hoặc giá trị thẩm định, cộng với khoản
dự phòng chi phí đóng. Cũng lưu ý rằng một thuật ngữ bổ sung, số tiền tài trợ, được sử
dụng trong triển lãm. Đây là số tiền mà tiền lãi và tiền gốc hàng tháng sẽ được tính.
Trong hai trường hợp, số tiền này bằng với số tiền cho vay. Trong trường hợp FHA, số
tiền được tài trợ bao gồm tổng phí bảo hiểm hoặc 2,25% số dư khoản vay (hoặc thêm
1.679 USD) mà người cho vay cũng tài trợ và số tiền đó phải được hoàn trả như một phần
tiền gốc và lãi hàng tháng trên tổng khoản vay. số lượng. Trong trường hợp khoản vay
VA, phí tài trợ cũng có thể được vay, khiến số tiền được tài trợ lớn hơn số tiền cho vay.
Các mục quan trọng khác trong Phụ lục 8–6 là lãi suất và các lưu ý liên quan đến
chi phí bảo hiểm. Trong ví dụ của chúng tôi, chúng tôi đã giả định rằng lãi suất của khoản
vay thông thường sẽ là 9,25% hoặc thấp hơn lãi suất trong ba trường hợp còn lại. Điều
này là do số tiền được vay thấp hơn so với các trường hợp khác. Một mục quan trọng
khác về lãi suất trong triển lãm là tất cả các lãi suất này đều được xác định một cách cạnh
tranh thông qua đàm phán giữa người đi vay và người cho vay và sẽ thay đổi theo thời
gian. Đừng suy luận từ ví dụ của chúng tôi rằng có sự chênh lệch cố định giữa lãi suất
của các khoản vay thông thường và các khoản vay khác. Những minh họa này chỉ được
sử dụng làm ví dụ. Tương tự, chúng tôi giả định thời hạn của khoản thế chấp là 30 năm.
Trong khi các khoản vay FHA và VA có thời hạn từ 15 đến 30 năm, các khoản vay 30
năm được sử dụng thường xuyên nhất trong các chương trình này. Tuy nhiên, các khoản
thế chấp thông thường thường có thời hạn từ 15 đến 30 năm. Cuối cùng, hãy nhớ rằng khi
xây dựng các ước tính về chi phí nhà ở, tổng nghĩa vụ và các chi phí khác được sử dụng
trong bảo lãnh phát hành, chúng tôi đã giả định các ước tính giống nhau trong nhiều ví dụ
của chúng tôi cho các loại chi phí tương tự (điện nước, bảo trì, nợ, v.v.). Trên thực tế,
những ước tính này có thể khác nhau, tùy thuộc vào các quy định, chính sách, sổ tay
hướng dẫn chi phí và hướng dẫn cụ thể mà các công ty bảo hiểm và người cho vay khác
nhau tham gia vào quá trình bảo lãnh phát hành sử dụng. Mặc dù có nhiều đặc thù khác
liên quan đến việc bảo lãnh phát hành từng loại khoản vay, chúng tôi có đã cố gắng hạn
chế chi tiết về hành chính và quy định, đồng thời tập trung vào những khác biệt chính
giữa các phương pháp và quy định bảo lãnh phát hành nhằm giúp người đọc hiểu được
các thuộc tính quan trọng hơn của quy trình.

Quy trình đóng tài khoản

Khi một tài sản được mua lại, tất cả các bên quan tâm sẽ tập hợp, thực hiện và trao
đổi các tài liệu cần thiết để hoàn tất khoản vay của người mua và chuyển quyền sở hữu tài
sản từ người bán sang người mua. Nói chung, những cuộc kết thúc như vậy có sự tham
gia của (1) người mua và người bán (có thể mỗi người đều có cố vấn pháp lý), (2) bất kỳ
nhà môi giới bất động sản nào có liên quan và (3) đại lý thanh toán. Đại lý giải quyết
thường là đại diện của một công ty bảo hiểm quyền sở hữu nếu bảo hiểm đó được mua
hoặc đại diện của người cho vay nếu không mua bảo hiểm quyền sở hữu. Khi đó, mục
đích của việc hoàn tất giao dịch là (1) thực hiện việc giải quyết cuối cùng giữa người mua
và người bán về các chi phí, lệ phí và tỷ lệ liên quan đến giao dịch bất động sản trước khi
chuyển nhượng quyền sở hữu và (2) để hoàn tất hợp đồng cho vay giữa người mua/người
vay và người cho vay.
Để tóm tắt các khoản giải ngân, phí và tín dụng liên quan đến việc đóng tài khoản,
cơ quan thanh toán sẽ chuẩn bị một bản quyết toán báo cáo đóng tài khoản. Tuyên bố này
tóm tắt các chi phí và phí mà người mua và người bán phải trả, đồng thời cho biết số tiền
mà người mua phải trả và số tiền mà người bán sẽ nhận được khi hoàn tất giao dịch. Việc
đóng khoản vay và quyền sở hữu xảy ra đồng thời vì người cho vay mới muốn đảm bảo
rằng quyền cầm giữ của mình được thiết lập (1) ngay khi người cho vay của người bán
được hoàn trả và quyền cầm giữ đó bị hủy bỏ và (2) khi công ty quyền sở hữu của người
mua cung cấp bảo hiểm quyền sở hữu, từ đó cung cấp sự đảm bảo rằng không có tài sản
thế chấp nào tồn đọng và/hoặc những điểm không hoàn hảo trong quyền sở hữu được
chuyển giao cho người mua. Trong trường hợp này, người cho vay mới sẽ có quyền lưu
giữ tài sản đầu tiên.

Lệ phí và chi phí

 Các chi phí liên quan đến việc đóng khoản vay phải do người mua hoặc người bán
thanh toán, tùy thuộc vào cuộc đàm phán giữa người mua và người bán và ở một mức độ
nào đó tùy theo tập quán ở một khu vực cho vay cụ thể. Không có thông lệ chung nào
được thiết lập trong lĩnh vực thanh toán chi phí và trong nhiều trường hợp, việc thanh
toán bất kỳ hoặc tất cả các chi phí đều được thương lượng giữa người mua và người bán.
Phần tiếp theo là phần xác định các chi phí khác nhau liên quan đến việc đóng cửa bất
động sản, sau đó là minh họa về báo cáo quyết toán.
Chi phí tài chính
Những khoản phí này thường được người mua/người vay trả cho người cho vay và được
thực hiện liên quan đến các dịch vụ do người cho vay thực hiện khi bảo lãnh và phê duyệt
khoản vay. Sau đây là danh sách đầy đủ các khoản phí có thể được thực hiện bởi người
cho vay.
1. Phí đăng ký vay vốn: Phí xử lý hồ sơ vay của người đi vay.
2. Phí báo cáo tín dụng: Phí tính cho việc lập báo cáo tín dụng của người đi vay.
3. Phí khởi tạo khoản vay: Khoản phí bồi thường cho người khởi tạo khoản vay thế chấp
để xử lý thủ tục giấy tờ, chuẩn bị hồ sơ thế chấp và cấp vốn cho người đi vay.
4. Phí luật sư của bên cho vay: Để chuẩn bị hồ sơ cho vay - thế chấp/giấy nợ, cũng để
kiểm tra các tài liệu về quyền sở hữu được xuất trình cho người cho vay.
5. Phí thẩm định tài sản theo yêu cầu của bên cho vay. (Trong nhiều trường hợp, khoản
phí này được người mua thanh toán trực tiếp ngoài thời điểm đóng cửa.)
6. Phí khảo sát, chụp ảnh tài sản khi bên cho vay yêu cầu. (Phí này cũng có thể được
người mua/người vay thanh toán trực tiếp cho công ty khảo sát ngoài thời điểm đóng
cửa.)
7. Phí lập lịch trả nợ của bên cho vay đối với bên đi vay.
8. Điểm chiết khấu khoản vay. Phí bổ sung phải trả cho người cho vay để tăng lãi suất
cho vay (theo thảo luận ở Chương 4).
9. Lãi trả trước. Tiền lãi được tính từ ngày đóng cho đến ngày tiền lãi bắt đầu tích lũy
theo các điều khoản của trái phiếu. Ngày cuối cùng thường trùng với ngày trong tháng mà
người đi vay và người cho vay muốn thanh toán, ngày này có thể khác với ngày trong
tháng diễn ra việc đóng cửa.

Tỷ lệ, chi phí ký quỹ và thanh toán cho bên thứ ba

Thuế tài sản, tỷ lệ và tài khoản ký quỹ
 Bởi vì ngày nộp thuế tài sản cho một đơn vị chính phủ cụ thể hiếm khi trùng với
ngày đóng quyền sở hữu, một phần thuế hàng năm mà người bán đã nộp vào ngày đến
hạn phải được hoàn lại cho người bán khi kết thúc giao dịch. Nói cách khác, người mua
thường chỉ trả thuế kể từ ngày quyền sở hữu tài sản được chuyển giao. Ví dụ: nếu quận
thu thuế vào ngày 1 tháng 1 hàng năm và ngày kết thúc khoản vay là ngày 1 tháng 4 thì
người bán phải nộp thuế (từ tháng 1 đến tháng 3) vì người bán sở hữu tài sản trong một
phần của kỳ tính thuế. Việc chia tỷ lệ thuế thường được thực hiện khi kết thúc giao dịch
bằng cách hoàn trả cho người bán phần thuế mà người mua sẽ chịu trách nhiệm. Việc này
thường kéo dài từ ngày kết thúc cho đến ngày đến hạn thanh toán thuế tài sản tiếp theo.
Bằng cách này, người bán sẽ phải trả thuế cho đến ngày kết thúc hợp đồng.
Tùy thuộc vào tỷ lệ khoản vay trên giá trị trong giao dịch, người cho vay có thể
yêu cầu lập tài khoản ký quỹ. Tài khoản ký quỹ là một tài khoản không chịu lãi suất,
trong đó người bán gửi thuế theo tỷ lệ và người đi vay trả trước một phần thuế tài sản
hàng tháng cùng với khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Những khoản tiền này được
tích lũy cho đến khi đến hạn nộp thuế; sau đó người cho vay sẽ giải ngân để thanh toán
hóa đơn thuế khi đến hạn. Ngoài các khoản thanh toán hàng tháng này, người cho vay
cũng có thể yêu cầu trả trước hai khoản thanh toán hàng tháng bổ sung và ký quỹ khi kết
thúc. Điều này được thực hiện để đảm bảo cho người cho vay một “đệm” hoặc khoản dự
trữ, trong trường hợp người đi vay chậm thanh toán hoặc vỡ nợ. Điều khoản này đảm bảo
với người cho vay rằng tài sản đó sẽ không bị ràng buộc thuế do người đi vay không nộp
thuế tài sản và thường được yêu cầu trong trường hợp tỷ lệ khoản vay trên giá trị vượt
quá 80%.
Tài khoản bảo hiểm thế chấp và ký quỹ
Khi bảo hiểm vỡ nợ thế chấp được đưa ra như một yêu cầu để có được một khoản
vay, nó sẽ được thanh toán theo một trong hai cách. Toàn bộ phí bảo hiểm hợp đồng sẽ
được người vay thanh toán khi kết thúc hợp đồng hoặc nếu người vay có kế hoạch thanh
toán phí bảo hiểm theo thời gian thì phí bảo hiểm cho năm đầu tiên sẽ được người vay trả
trước khi kết thúc hợp đồng và sau đó giải ngân cho công ty bảo hiểm. Phí bảo hiểm cho
năm thứ hai cũng được xác định khi kết thúc và người vay sẽ phải trả trước một số tiền
bằng hai khoản phí bảo hiểm hàng tháng vào ký quỹ. Các khoản thanh toán phí bảo hiểm
hàng tháng sau đó sẽ được trả trước vào ký quỹ mỗi tháng sau khi kết thúc hợp đồng.
Bằng cách này, khi phí bảo hiểm hàng năm đến hạn mỗi năm sau khi kết thúc hợp đồng,
người cho vay sẽ luôn có phí bảo hiểm cả năm để thanh toán cộng với phí bảo hiểm cho
hai tháng ký quỹ bổ sung. Khoản ký quỹ hoặc khoản dự trữ có thể cần thiết nếu người đi
vay chậm thanh toán thế chấp và khả năng vỡ nợ có thể xảy ra. Ký quỹ đảm bảo rằng hợp
đồng bảo hiểm vỡ nợ sẽ không mất hiệu lực nếu người đi vay có nguy cơ vỡ nợ. Đây là
mục tiêu của việc yêu cầu một hợp đồng bảo hiểm vỡ nợ và người cho vay muốn chắc
chắn rằng hợp đồng đó không mất hiệu lực và bảo hiểm không bị mất trong khi khoản
vay sắp vỡ nợ.
Tài khoản bảo hiểm rủi ro và ký quỹ
Người cho vay yêu cầu bảo hiểm rủi ro đối với thiệt hại về tài sản như một điều
kiện để thực hiện khoản vay và thế chấp thường kèm theo một điều khoản cho điều đó.
Tuy nhiên, đối với các khoản vay vượt quá 80% giá trị, người cho vay thường yêu cầu
bằng chứng cho thấy người đi vay đã nhận được cam kết hoặc “ràng buộc” chứng minh
rằng phí bảo hiểm cho năm đầu tiên sẽ được thu trước ngày kết thúc khoản vay. Một tài
khoản ký quỹ cũng sẽ được thiết lập để người vay thanh toán theo tỷ lệ phí bảo hiểm
hàng năm tiếp theo vào ngày gia hạn hợp đồng. Nói cách khác, giống như việc thu thuế
tài sản và phí bảo hiểm thế chấp, người cho vay thu các khoản trả góp hàng tháng bằng
1/12 phí bảo hiểm hàng năm, cùng với khoản thanh toán thế chấp và ghi có khoản thanh
toán bảo hiểm vào tài khoản ký quỹ của người vay. Khi đến ngày gia hạn hợp đồng,
người cho vay sẽ giải ngân khoản thanh toán 12 tháng tích lũy cho công ty bảo hiểm tài
sản. Bằng cách này, người cho vay chắc chắn rằng tài sản luôn được bảo hiểm chống lại
thiệt hại. Điều này lần lượt đảm bảo tài sản thế chấp cho khoản vay. Ngoài những yêu cầu
này, người cho vay cũng sẽ yêu cầu trả trước phí bảo hiểm hai tháng khi hoàn tất và ký
quỹ. Bằng cách này, người cho vay có một khoản dự trữ bảo hiểm rủi ro để trả phí bảo
hiểm nếu người đi vay không trả được nợ.
Bảo hiểm hủy bỏ thế chấp và tài khoản ký quỹ
Bảo hiểm hủy bỏ khoản thế chấp thường là tùy chọn, tùy thuộc vào việc người vay
có muốn hay không. Về cơ bản, nó tương đương với một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ có
thời hạn giảm dần được ký kết khi kết thúc và có hiệu lực trong thời hạn thế chấp. Bởi vì
số dư nợ vay giảm khi các khoản thanh toán hàng tháng được thực hiện trên khoản thế
chấp được khấu hao đầy đủ nên khoản bảo hiểm cũng giảm theo số dư nợ vay. Trong
trường hợp người vay chết, số tiền bảo hiểm sẽ bằng số dư nợ vay. Khoản vay thế chấp
được hoàn trả bằng tiền bảo hiểm. Phí bảo hiểm thường được trả hàng tháng và được
cộng vào khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. Người cho vay sau đó sẽ giải ngân các
khoản thanh toán đó cho công ty bảo hiểm nhân thọ. Mặc dù bảo hiểm hủy bỏ thế chấp
thường được mua theo lựa chọn của người đi vay, nhưng nếu tuổi của người đi vay là một
yếu tố quan trọng trong việc phân tích khoản vay của người cho vay thì việc mua bảo
hiểm đó có thể là cần thiết để có được khoản vay.
Bảo hiểm quyền sở hữu, quan điểm về quyền sở hữu của luật sư
Công ty bảo hiểm quyền sở hữu tính phí bảo hiểm để tìm kiếm, tóm tắt và kiểm tra quyền
sở hữu đối với tài sản và ban hành hợp đồng bảo hiểm bồi thường cho người mua đối với
tổn thất phát sinh từ các khiếu nại đối với tài sản. Luật sư có thể thực hiện một dịch vụ
tương tự với một khoản phí và đưa ra ý kiến về tính hợp lệ của quyền sở hữu do người
bán nắm giữ và liệu nó có thể bán được hay không. Thông thường, toàn bộ phí bảo hiểm
cho hợp đồng bảo hiểm hoặc phí cho ý kiến về quyền sở hữu sẽ được thanh toán khi kết
thúc hợp đồng. Tùy thuộc vào chính sách của tổ chức cho vay và các quy định của chính
phủ, cần phải có bảo hiểm quyền sở hữu hoặc ý kiến của luật sư như một điều kiện để cấp
khoản vay.
Phí phát hành
Phí giải phóng có liên quan đến việc hủy bỏ các quyền cầm giữ chưa thanh toán, chẳng
hạn như quyền cầm giữ thế chấp của người bán, quyền cầm giữ của thợ máy, v.v. và đối
với các dịch vụ do bên thứ ba cung cấp trong việc đàm phán và có được các quyền giải
phóng đó.
Phí luật sư
Khi người mua hoặc người bán phải gánh chịu, phí pháp lý có thể được mỗi bên thanh
toán trực tiếp ngoài thời gian kết thúc hoặc có thể được bao gồm trong quá trình kết thúc.
Giấy chứng nhận kiểm tra dịch hại
Việc kiểm tra dịch hại có thể được thực hiện theo yêu cầu của người cho vay hoặc người
mua. Ở một số tiểu bang, chẳng hạn như Florida, cần phải kiểm tra trước khi chuyển
nhượng quyền sở hữu. Phí kiểm tra có thể được thanh toán trực tiếp hoặc được đưa vào
quyết toán cuối kỳ.
Ủy ban Bất động sản
Khi người bán tài sản thuê dịch vụ của một đại lý bất động sản để bán tài sản, người bán
thường trả tiền hoa hồng cho dịch vụ đó khi kết thúc giao dịch.

Chi phí theo luật định

Một số chi phí nhất định có thể do cơ quan chính quyền địa phương hoặc tiểu bang áp đặt
và phải được thanh toán trước khi chứng thư có thể được ghi lại. Những chi phí này bao
gồm:
1. Lệ phí ghi chép. Lệ phí trả cho việc ghi lại thế chấp và ghi chú trong hồ sơ công cộng.
2. Thuế chuyển nhượng. Một loại thuế thường được quận áp đặt đối với tất cả các hoạt
động chuyển nhượng bất động sản.
Các yêu cầu theo Đạo luật Thủ tục và Giải quyết Bất động sản (RESPA)
RESPA là luật được Quốc hội thông qua nhằm cung cấp một bộ thủ tục và tài liệu thống
nhất cho người mua/người vay bất động sản nhà ở. Nó bao gồm nhiều điều khoản; tuy
nhiên, chỉ những vấn đề liên quan trực tiếp đến việc kết thúc mới được đề cập ở đây. Các
khía cạnh thiết yếu của RESPA thuộc bảy lĩnh vực được sử dụng ở đây để tạo điều kiện
thuận lợi cho việc thảo luận:
1. Thông tin người tiêu dùng.
2. Tiết lộ trước chi phí quyết toán.
3. Đặt bảo hiểm quyền sở hữu.
4. Cấm lại quả và phí giới thiệu.
5. Quyết toán thống nhất.
6. Kiểm tra trước quyết toán thống nhất.
7. Tiền gửi ký quỹ.
Thông tin người tiêu dùng
Theo các điều khoản trong RESPA, người cho vay phải cung cấp cho người đi vay tiềm
năng một tập sách thông tin có chứa thông tin về việc đóng cửa bất động sản và RESPA
khi nộp đơn xin vay.
Tiết lộ trước chi phí quyết toán
Hiện tại, người cho vay phải gửi cho người đi vay trong vòng ba ngày sau thời điểm nộp
đơn một ước tính trung thực về các chi phí đóng nhất định mà thông tin có sẵn.
Người cho vay phải cung cấp thông tin trên cơ sở chi phí thực tế được biết tại thời điểm
đó14 hoặc ước tính dựa trên kinh nghiệm trước đây tại địa phương nơi có tài sản.
Các ước tính do người cho vay cung cấp thường bao gồm các chi phí trong các loại sau:
(a) tra cứu quyền sở hữu, (b) kiểm tra và đưa ra ý kiến về quyền sở hữu, (c) bảo hiểm
quyền sở hữu, (d) phí luật sư, (e) chuẩn bị tài liệu, (f) khảo sát tài sản, (g) báo cáo tín
dụng, (h) thẩm định, (i) kiểm tra dịch hại, (j) phí công chứng, (k) phí dịch vụ đóng khoản
vay, (l) phí ghi chép và thuế chuyển nhượng, (m) phí khởi tạo khoản vay, (n) điểm chiết
khấu, (o) phí đăng ký bảo hiểm thế chấp , (p) phí giả định, (q) phí bảo hiểm thế chấp, (r)
phí ký quỹ (phí tính cho lập tài khoản ký quỹ) và (các) lãi suất thế chấp trả trước.
Ngoài ra, người cho vay được đề nghị nhưng không bắt buộc phải tiết lộ (a) phí bảo hiểm
rủi ro và (b) tiền đặt cọc ký quỹ cho bảo hiểm thế chấp, bảo hiểm rủi ro và thuế tài sản,
nếu những số tiền này được biết vào thời điểm tiết lộ trước. Trên thực tế, người cho vay
sẽ khó biết được hai số tiền sau ba ngày sau khi người đi vay nộp đơn xin vay. Mặc dù
hai khoản mục này khó có thể được người cho vay ước tính tại thời điểm tiết lộ trước
nhưng chúng sẽ được tính cho người đi vay vào thời điểm đóng.
Hình thức tiết lộ trước có thể khác nhau tùy theo từng người cho vay và vẫn tuân thủ các
yêu cầu của đạo luật. Thông thường, việc tiết lộ sẽ được thực hiện bằng số tiền đô la và
ước tính chi phí của các dịch vụ thanh toán sẽ được thực hiện. Tuy nhiên, việc người cho
vay tiết lộ phạm vi chi phí thanh toán cũng có thể được chấp nhận. Ví dụ: phí khởi tạo
khoản vay có thể được quy định là dao động từ 1.500 USD đến 2.000 USD tại khu vực
cho vay nơi việc giải quyết sẽ diễn ra. Tuy nhiên, người cho vay không được tiết lộ phạm
vi nếu người cho vay yêu cầu một bên cụ thể cung cấp dịch vụ giải quyết. Trong trường
hợp này, cần có một số tiền cụ thể. Ngoài ra, bên cho vay không bị yêu cầu phải tiết lộ lại
nếu ước tính về dịch vụ thanh toán được cung cấp cho bên vay thay đổi trước thời điểm
kết thúc.
Vị trí bảo hiểm quyền sở hữu
Theo RESPA, người bán không được yêu cầu người mua sử dụng một công ty bảo hiểm
quyền sở hữu cụ thể làm điều kiện bán hàng. Quy định này chủ yếu nhằm vào các nhà
phát triển có thể đã nhận được mức bảo hiểm quyền sở hữu rất ưu đãi trên đất chưa phát
triển, với sự hiểu biết rằng sau khi phát triển, người mua sẽ phải đặt bảo hiểm quyền sở
hữu với cùng một công ty. Phần này của đạo luật nghiêm cấm những yêu cầu như vậy và
đảm bảo quyền tự do của người mua trong việc đặt bảo hiểm quyền sở hữu với bất kỳ
công ty quyền sở hữu nào.
Cấm việc hối lộ và phí giới thiệu
Theo RESPA, không ai có thể đưa hoặc nhận tiền hối lộ hoặc phí do được giới thiệu. Nếu
bất kỳ người nào giới thiệu người mua - người vay cho bất kỳ bên cụ thể nào liên quan
đến việc hoàn tất giao dịch mua bán (người cho vay, công ty quyền sở hữu, luật sư, nhà
môi giới bất động sản, người thẩm định, v.v.) và nhận được một khoản phí cho việc giới
thiệu thì việc nhận khoản phí đó sẽ vi phạm hành vi. RESPA cũng cấm các bên liên quan
đến việc đóng cửa chia nhỏ phí trừ khi phí được thanh toán cho các dịch vụ thực sự được
thực hiện. Phần sau này của RESPA có thể gây ra nhiều nhầm lẫn hơn bất kỳ điều khoản
nào khác của đạo luật vì sự mơ hồ của thuật ngữ “các dịch vụ thực sự được thực hiện”.
Tuy nhiên, mục đích là để cấm mọi hành vi gian lận thanh toán thường được gọi là phí
giới thiệu bằng cách chia nhỏ phí.
Quyết toán thống nhất
Theo quy định của RESPA, cơ quan giải quyết phải sử dụng một báo cáo quyết toán
thống nhất khi kết thúc vụ việc. Trách nhiệm chuẩn bị bản tuyên bố này thuộc về người
cho vay và nó phải được giao cho người vay và người bán khi hoàn tất giao dịch. Các báo
cáo kết thúc khác, chẳng hạn như biểu mẫu của công ty, cũng có thể được sử dụng cho
mục đích kết thúc, nếu muốn, nhưng phải hoàn thành báo cáo quyết toán thống nhất.
Tuyên bố này thống nhất theo nghĩa là hình thức tương tự phải được sử dụng trong tất cả
các giao dịch đóng khoản vay được bảo đảm theo RESPA. Biểu mẫu này cùng với tập
sách thông tin mà bên vay nhận được khi nộp đơn xin vay, trong đó xác định và minh họa
chi phí theo từng dòng một, sẽ giúp bên vay đưa ra đánh giá tốt hơn về tính hợp lý của
chi phí cuối cùng để được thanh toán.
Kiểm tra trước quyết toán thống nhất
Không chỉ phải sử dụng tuyên bố quyết toán thống nhất khi kết thúc hợp đồng mà bên
vay còn có quyền kiểm tra tuyên bố này một ngày trước khi kết thúc. Khi đó, thông tin về
chi phí đóng bổ sung không bắt buộc phải công bố khi làm hồ sơ vay vốn phải được công
bố cho người đi vay. Những chi phí này bao gồm phí bảo hiểm rủi ro và mọi khoản tiền
đặt cọc ký quỹ bắt buộc, bất kể mục đích sử dụng của chúng là gì.
Tất cả các chi phí này phải được tiết lộ trong phạm vi mà người cho vay biết vào ngày
trước khi đóng cửa. Ngoài ra, các ước tính thiện chí về các chi phí đóng khác được lập
khi bên vay hoàn tất đơn xin vay phải được sửa đổi, nếu cần, để phản ánh chi phí thực tế
tại thời điểm đó. Cả hai nhóm chi phí này phải được ghi vào tờ khai công bố thống nhất
để bên vay kiểm tra.
Mặc dù bên vay có quyền tiết lộ trước, nhưng theo RESPA, bên vay được coi là đã từ bỏ
quyền kiểm tra trước trừ khi có yêu cầu bằng văn bản để xem tuyên bố giải quyết vào
hoặc trước ngày làm việc trước ngày giải quyết. Nếu không nhận được yêu cầu nào,
người cho vay không có nghĩa vụ phải chuẩn bị báo cáo tiết lộ trước.
Tiền gửi ký quỹ
RESPA giới hạn số tiền mà chủ nợ có thể yêu cầu người đi vay phải trả dưới dạng khoản
tiền gửi ban đầu vào tài khoản ký quỹ. Mức tối đa mà người cho vay có thể yêu cầu
người đi vay làm khoản đặt cọc ký quỹ là 1/6 số tiền hàng năm phải trả thay cho người đi
vay. Ví dụ: nếu người cho vay chuyển tiếp phí bảo hiểm rủi ro của người đi vay hàng năm
thì khoản tiền gửi ký quỹ tối đa mà người đi vay có thể phải thực hiện là một phần sáu
(hai khoản phí bảo hiểm hàng tháng) phí bảo hiểm rủi ro hàng năm. Người cho vay
không được phép kiếm hoặc trả lãi cho người vay đối với khoản tiền gửi ban đầu hoặc
khoản thanh toán hàng tháng được thực hiện vào tài khoản ký quỹ.

Khoản vay Khoản vay Khoản vay Khoản vay

thông thông thường được bảo hiểm được bảo hiểm
thường có bảo hiểm bởi FHA bởi VA
Giá trị thấp $76,700 $76,700 $76,700 $76,700
hơn/Giá trị
thẩm định
Số tiền vay $61,360 $72,865 $74,647 $76,700
Số tiền tài trợ $61,360 $72,865 $76,326 $78,234
Lãi suất 9.25% 9.5% 9.5% 9.5%
Thời hạn 30 năm 30 năm 30 năm 30 năm
Phí bảo hiểm Không có * † Không có