Jak Znaleźć I Kupić Mieszkanie - Tomasz Szopiński Full

Niniejszy ebook jest własnością prywatną.
Niniejsza publikacja, ani żadna jej część, nie może być kopiowana,
ani w jakikolwiek inny sposób reprodukowana, powielana, ani
odczytywana w środkach publicznego przekazu bez pisemnej zgody
wydawcy. Zabrania się jej publicznego udostępniania w Internecie,
oraz odsprzedaży zgodnie z regulaminem Wydawnictwa Złote Myśli.
Przedstawione informacje stanowią prywatne opinie oraz doświadczenia.

Autor nie bierze odpowiedzialności za błędne decyzje podjęte na podstawie
niniejszej publikacji.
© Copyright for Polish edition by ZloteMysli.pl

Data: 08.01.2008
Tytuł: Jak znaleźć i kupić mieszkanie

Autor: Tomasz Szopiński
Wydanie I
ISBN: 978-83-7582-041-6
Projekt okładki: Marzena Osuchowicz

Korekta: Anna Popis-Witkowska
Skład: Teresa Kopp
Internetowe Wydawnictwo Złote Myśli Sp. z o. o.

ul. Daszyńskiego 5
44-100 Gliwice
WWW: www.ZloteMysli.pl
EMAIL: kontakt@zlotemysli.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.

All rights reserved.
SPIS TREŚCI
WSTĘP............................................................................................. 4
OD CZEGO ZACZĄĆ?........................................................................ 6
NAWYK SYSTEMATYCZNOŚCI........................................................ 9
Strategia na rynku nieruchomości..................................................................... 9
PRACUJ NAD ZDOLNOŚCIĄ KREDYTOWĄ.................................... 12
Jak wybrać ofertę kredytową?.......................................................................... 14
Nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej. ............................................... 14
Kredyt we frankach szwajcarskich.............................................................. 22
CO POWINIENEŚ WIEDZIEĆ, KORZYSTAJĄC Z BIURA
NIERUCHOMOŚCI? ....................................................................... 24
Zrozumienie transakcji.................................................................................... 29
Poszukiwania lokalu, czyli co biorę pod uwagę........................................... 33
Mieszkanie ze skosami................................................................................. 35
UMOWA PRZEDWSTĘPNA ............................................................ 38
KUPNO OD DEVELOPERA.............................................................. 45
CZY CENY NIERUCHOMOŚCI SPADNĄ?........................................ 49
Przykłady transakcji......................................................................................... 52
Mieszkanie w starej kamienicy.................................................................... 52
Mieszkanie w nowym bloku......................................................................... 54
PODSUMOWANIE .......................................................................... 57
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – Tomasz Szopiński
● str. 4
Wstęp
Wstęp
Kupując mieszkanie po raz pierwszy, masz nikłe pojęcie o obrocie

nieruchomościami. Kupno mieszkania jest zazwyczaj największą
transakcją finansową w życiu. Dodatkowo sprzedający ma nad Tobą
przewagę – posiada więcej informacji związanych z daną nieru
chomością. Zapewne spędził tam jakiś czas, a być może dokonał
niekorzystnej transakcji i chce się pozbyć lokalu. Na pewno posiada
informacje zarówno na temat mocnych stron lokalu – które będzie
starał się silnie zaakcentować, pokazując mieszkanie – jak również
informacje na temat uciążliwości związanych z mieszkaniem, który
mi zapewne nie będzie się chwalił. Może się i tak zdarzyć, że nie
będzie miał świadomości pewnych negatywnych czynników
związanych ze sprzedawanym mieszkaniem. Potrzebna Ci będzie
wiedza z różnych dziedzin – takich, jak: prawo, bankowość, psy
chologia. Rynek nieruchomości posiada lokalny charakter1.
Nie będę tutaj udzielał wskazówek, czy kupować nieruchomości

i w jakim konkretnie miejscu. Osobiście wyszukując transakcje,
koncentruję się na dzielnicach zachodnich w Lublinie. Mieszkania
w tych dzielnicach uchodzą za najbardziej atrakcyjne. Cieszą się
dużym zainteresowaniem kupujących, jednocześnie łatwo je wynająć
ze względu na specyfikę miejsca.
Ta książka ma na celu dostarczenie informacji, które pozwolą Ci

zminimalizować ryzyko niekorzystnej transakcji oraz uciążliwości
związane ze złożonością kupna nieruchomości.
1
E.Kucharska–Stasiak,”Nieruchomość a rynek” Wydawnictwo Naukowe PWN,
Warszawa 1997, s. 15.
Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

● str. 5
Wstęp
Będę koncentrował się na tym, na co zwrócić szczególną uwagę przy

dokonywaniu zakupu. Przedstawię własne spostrzeżenia oraz trud
ności, które napotkałem, kiedy brakowało mi doświadczenia w naby
waniu nieruchomości.
W celu lepszego zobrazowania przestawionych problemów przedsta

wię na koniec dwa opisy przypadków dotyczących dokonanych prze
ze mnie transakcji.

● str. 6
Od czego zacząć?
Od czego zacząć?
Kiedy już podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania na kredyt, na

początku polecam wizytę w kilku bankach. Jeżeli nie będziesz ko
rzystał z kredytu, Twoje zadanie jest ułatwione. Jednakże zakładam,
że większość czytelników będzie korzystała z kredytu na zakup
mieszkania. Przed wizytą zgromadź dokumenty potwierdzające Two
je dochody: PIT za ubiegły rok, umowę o pracę, wszelkie umowy
o dzieło. Pracownik banku ustali Twoją wstępną zdolność kredytową.
Piszę „wstępną”, ponieważ niestety często później, w trakcie wery
fikacji wniosku, okazuje się, że banki nie biorą pod uwagę przy oce
nie zdolności kredytowej niektórych dochodów. Będąc w banku, po
bierz wzory zaświadczeń o zatrudnieniu i otrzymywanych docho
dach. Każdy bank posiada swoje własne druki. Kiedy będziesz znał
swoją zdolność kredytową, zacznij rozglądać się zamieszkaniem. Tak,
jak powiedziałem wcześniej – możesz korzystać z pomocy pośredni
ka, znajomych, ogłoszeń albo wszystkich tych źródeł jednocześnie.
W międzyczasie poproś w swoim miejscu pracy o wypełnienie
druków pobranych w bankach. Zazwyczaj wystawione przez zakład
zaświadczenie jest ważne miesiąc. Na razie poproś w pracy, aby
wypełnione zaświadczenia zostały przesłane faksem bezpośrednio do
banku. Do kompletnego wniosku kredytowego będziesz potrzebował
oryginalnego zaświadczenia. Zaświadczenie wysłane faksem pozwoli
bardziej precyzyjnie ustalić Twoją zdolność kredytową. Ktoś powie:
„Po co zaświadczenie wysłane faksem? Przecież bank ma moje
umowy, z których jasno wynika, jakie mam dochody, a do umowy
i tak będzie potrzebował oryginalnie wypełnionego zaświadczenia”.
Niektóre instytucje mają tak zawiłe i pokrętne sposoby obliczania
zdolności kredytowej, że będzie lepiej, jeżeli na razie dostarczysz
zaświadczenie przesłane faksem. Oszczędzi Ci to późniejszych

● str. 7
Od czego zacząć?
rozczarowań. Sam byłem świadkiem sytuacji, gdy pewna instytucja

podaną kwotę zarobków traktowała jako brutto, co automatycznie
zmniejszało zdolność kredytową, mimo że w zaświadczeniu było
zaznaczone, iż kwota zarobków podana przez zakład pracy jest kwotą
netto. Ubiegając się w dwóch różnych bankach o kredyt w tej samej
wysokości, możesz przez jedną instytucję zostać potraktowany jako
osoba nieposiadająca zdolności kredytowej, inna zaś uzna Cię za
dobrego klienta posiadającego zdolność kredytową przewyższającą
nawet wnioskowaną kwotę kredytu. W tym czasie oglądaj
nieruchomości, abyś miał rozeznanie dotyczące cen obowiązujących
w okolicy, w której zamierzasz kupić mieszkanie. Wytypuj kilka
mieszkań. Wypełnij wnioski kredytowe w kilku wybranych wcześniej
bankach. We wniosku musisz podać cel kredytowania
uwzględniający cenę oraz adres konkretnej nieruchomości, którą
chcesz kupić. Możesz wpisać we wniosku kredytowym
nieruchomość, którą wcześniej oglądałeś i która Cię zainteresowała.
To jeszcze do niczego Cię nie zobowiązuje. Przynajmniej tak było do
tej pory w bankach, w których ubiegałem się o kredyt.
W międzyczasie możesz stwierdzić, że decydujesz się na nieru
chomość o podobnym metrażu, ale pod innym adresem. Ważne jest,
aby kwota wnioskowana nie była mniejsza niż ta, której będziesz
potrzebował, ponieważ decyzja dotyczy konkretnej wielkości kredy
tu.
Jeżeli na podstawie przedstawionych dokumentów bank pozytywnie

oceni Twój wniosek kredytowy – zażądaj wystawienia promesy kre
dytu. Jest to obietnica udzielenia kredytu. Ubiegając się o kredyt
w kilku bankach, masz lepszą kartę przetargową. Kiedy otrzymasz
z wybranego banku warunki kredytu, możesz przedstawić je w in
nym banku, aby zobaczyć, kto przedstawi Ci lepsze warunki kredytu.
Niektóre banki mogą żądać za wystawienie promesy dodatkowej
opłaty. Np. Bank Pekao SA pobiera za wystawienie promesy kredytu

● str. 8
Od czego zacząć?
opłatę, ale ta opłata jest potem odejmowana z prowizji pobieranej od

kredytobiorcy za udzielenie kredytu. Piszę o promesie i o ubieganiu
się o kredyt w różnych bankach, ponieważ ważne jest, abyś na sa
mym początku wiedział, jaki kredyt jesteś w stanie dostać. Ważne
jest, abyś miał pewność otrzymania kredytu lub ewentualnie – jeżeli
uzyskanie gwarancji nie jest możliwe – minimalne ryzyko trudności
z jego otrzymaniem, kiedy już zdecydujesz się na kupno konkretnej
nieruchomości. Niektóre osoby mają upatrzone mieszkanie lub na
wet termin podpisania umowy końcowej, nie wiedząc jeszcze, czy
mogą otrzymać kredyt w potrzebnej wysokości. Osobiście nie ufam
ustnej informacji pracownika obliczającego wstępną zdolność kredy
tową, ponieważ tego rodzaju zapewnienie nie jest w ogóle wiążące.
Ufam tylko pisemnym zapewnieniom. W sierpniu tego roku, kiedy
rozważałem zakup nieruchomości, byłem w banku w celu obliczenia
wstępnej zdolności kredytowej. Kiedy znalazłem odpowiadającą mi
nieruchomość, wróciłem do tego banku po trzech tygodniach
(w międzyczasie wyjechałem na wakacje) i okazało się, że moja
zdolność kredytowa w tym banku zmniejszyła się w ciągu trzech
tygodni aż o prawie 20 tysięcy złotych. Akurat nastąpiła niekorzystna
dla kredytobiorców podwyżka stóp procentowych i jednocześnie
bank zmienił zasady obliczania zdolności kredytowej.

● str. 9
Nawyk systematyczności
Nawyk systematyczności
Kluczową kwestią przy poszukiwaniach nieruchomości jest systema

tyczność działania. Interesującą nieruchomość trudno znaleźć
w jednej chwili. Jest to bardzo czasochłonne działanie. Wymaga
wielu telefonów, wizyt w potencjalnych mieszkaniach, rozmów
z właścicielami, sąsiadami, konsultacji ze specjalistami. Planując za
kup, przygotuj systematyczny plan działania. Znalezienie odpowied
niej nieruchomości wymaga systematycznych poszukiwań – regu
larnego studiowania ogłoszeń w prasie, zarejestrowania się w biu
rach nieruchomości oraz regularnego kontaktu z nimi. Największe
prawdopodobieństwo pożądanego rezultatu uzyskasz dzięki połącze
niu kilku wyżej wymienionych sposobów poszukiwania. Regularnie
studiuję ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości, prze
chodząc, przeglądam witryny biur nieruchomości, otrzymuję au
tomatyczne powiadomienia dotyczące nowych ofert w wybranych
biurach nieruchomości. Zazwyczaj jest tak, że kiedy człowiek usilnie
czegoś poszukuje, to trudno znaleźć interesujące oferty. Pojawiają się
one niespodziewanie dzięki regularnemu i konsekwentnemu stu
diowaniu ofert.
Strategia na rynku nieruchomości
Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są

trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trudno jest znaleźć nieru
chomość spełniającą wszystkie wymagania klienta. Przy poszukiwa
niu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie,
czy kupuję jako inwestycję, czy też jako mieszkanie dla siebie. Najko

● str. 10
rzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu

przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykła
dzie. Osobiście wybierając nieruchomości, traktowałem je jako inwe
stycje. Dlatego przy inwestycjach kieruję się zasadą, że najważniejsza
jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w dobrej lokalizacji
niż dobrą nieruchomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo
„gorsze” w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniej
sze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji – mam na myśli nie tylko
dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę
miał wpływu jako właściciel pojedynczego lokalu. Mam tutaj na my
śli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości
i wygody związane z lokalizacją nieruchomości. Jako drobny inwe
stor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpływu na otoczenie.
Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urządzone zawsze
można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie poten
cjał. Zazwyczaj każde mieszkanie można zmodernizować czy też
zmienić tylko niektóre elementy wystroju, żeby po remoncie było
atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących. Z kolei nieciekawa
dzielnica czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie
czynnikiem odstraszającym. Ja osobiście widząc zaniedbaną klatkę
schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znajdującego
się w niej. Kiedy jako student praktykowałem w Niemczech w branży
nieruchomości, mój szef często powtarzał zdanie trafnie charaktery
zujące istotę nieruchomości: „Mit Ihren Immobilien sind Sie immo
bil”. W dosłownym tłumaczeniu oznacza to: „Z własnymi nierucho
mościami jest pan nieruchomy”. Otoczenie bardzo silnie oddziałuje
na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w otoczeniu
Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy
oczyszczalnia ścieków – nieruchomości nie da się przenieść w inne
miejsce. Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany oto
czenia. Wpływają one na zmianę wartości nieruchomości. Przykłado
wo: nieruchomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja

● str. 11
o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć infor

macja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ścieków, aby nieruchomo
ści znajdujące się w okolicy straciły na wartości.
Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z kupnem na użytek

własny. Jeżeli możesz nabyć małe mieszkanie, ponieważ inwestycja
w nie cechuje się najwyższą stopą zwrotu, postaw nacisk na lokaliza
cję. Z kolei głowa rodziny szukająca mieszkania na użytek własny,
jednocześnie posiadająca kilkoro dzieci, będzie miała trudności, na
stawiając się jednocześnie na inwestycję oraz użyteczność dla siebie,
związaną z nabywanym mieszkaniem. Powinna postąpić według
zasady: „Kupuję tam, gdzie mi wygodnie, gdzie ceny są przystęp-
niejsze, a nie w dzielnicy, która daje lepszą stopę zwrotu z zainwes-
towanych pieniędzy”. Postępując według tej zasady, ta osoba będzie
mogła nabyć większe mieszkanie, lepiej przystosowane dla całej
rodziny.

● str. 12
Pracuj nad zdolnością kredytową
Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć

odpowiednią zdolność finansową oraz dobrą historię kredytową.
Rozpoczynając pracę, zacznij budować historię finansową.
Opóźnienia w spłacie zobowiązań psują historię finansową. Jeżeli
pójdziesz po kredyt do banku w którym posiadasz konto, na które
wpływają Twoje miesięczne dochody, bank powinien wziąć to pod
uwagę na Twoją korzyść przy weryfikacji Twojej wiarygodności
kredytowej. Celowo użyłem słowa „powinien”. Brałem kredyty oraz
ubiegałem się o nie w różnych bankach. Spotkałem się z wieloma
absurdami, trudnymi do logicznego wytłumaczenia. Dotychczasowe
powiązanie klienta z bankiem oraz terminowość spłat zobowiązań są
zazwyczaj jednym z czynników branych pod uwagę przy
podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu. Jeżeli jesteś osobą,
która może wyłożyć sto procent ceny mieszkania bez korzystania z
kredytu, moja uwaga o historii finansowej Cię nie dotyczy. Zakładam
jednak, że przeważająca część osób zamierzających nabyć mieszkanie
będzie korzystała z kredytu. Wielu ludzi, którzy – w ocenie banku –
nie posiadają zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami ani
pozytywnej historii finansowej, nie może korzystać z systemu
bankowego. Korzystają z usług instytucji parabankowych
pożyczających pieniądze na wyższy procent lub płacą wysokie koszty
dodatkowe wpływające na cenę kredytu. Jeżeli już otrzymują
pieniądze, to zazwyczaj przy wyższym oprocentowaniu, które jest
premią dla instytucji pożyczającej za wyższe ryzyko wystąpienia
trudności z terminową spłatą zobowiązań. Piszę to wszystko,
abyś wiedział, że zdolność jest kluczową kwestią przy
finansowaniu nieruchomości. Z powodu jej braku wiele
osób nie mogło kupić planowanego mieszkania.

● str. 13
Jest kilka podstawowych czynników powodujących niekorzystną

ocenę klienta przez bank.
1. Jednym z nich jest nieterminowa spłata zobowiązań

w przeszłości. Z tego powodu klient mógł trafić do ewidencji
Biura Informacji Kredytowej.
2. Innym niekorzystnym czynnikiem mogą być dochody
niewystarczające na zaciągnięcie kredytu.
3. Może być i taka sytuacja, że klient zarabia pieniądze w „szarej
strefie”. Z tego powodu nie może udokumentować swoich do
chodów.
Kiedyś dyrektor oddziału jednego ze sprawdzonych przeze mnie

banków powiedział, że niekiedy zdarza się, że jakaś osoba przyjeżdża
do banku samochodem wartym kilkaset tysięcy złotych. Jed
nocześnie w celu minimalizacji podatku wykazuje dochód w grani
cach minimum socjalnego i dziwi się, że nie może otrzymać kredytu.
Wszystko dlatego, że nie potrafi wykazać swojej zdolności kredy
towej. Planując kredyt, buduj historię kredytową. Jednocześnie
pracuj wcześniej nad zdolnością kredytową. Bądź też świadomy, że
zaniżanie dochodów w celu zmniejszenia podatku często mści się
w momencie ubiegania się o kredyt bankowy. Wielu ludzi z biedy
wpadało w lichwiarskie odsetki, ponieważ byli zmuszeni brać nieko
rzystne pożyczki lub kredyty. Ich sytuacja stawała się jeszcze gorsza.
Oczywiście teraz prawo określa maksymalną wysokość dopuszczal
nego oprocentowania. Cóż z tego, jeśli mimo to instytucje oferujące
pieniądze pobierają dodatkowe opłaty, które w znaczny sposób po
trafią podnieść koszt całkowity kredytu lub pożyczki. „Zdesperowani
klienci biorą pożyczki w parabankach, a później szukają pomocy na
policji lub w prokuraturze” – taka sytuacja została opisana w portalu
Onet.pl2. Mechanizm oszustwa jest następujący:
2
P. Siwanowicz, Kredyty dla naiwnych, źródło: http://banki.onet.pl (stan na
dzień 02.11.2007).

● str. 14
Nieuczciwe biuro pośrednictwa finansowego reklamuje się, sprawia

jąc wrażenie męża opatrznościowego, pomagającego otrzymać środki
finansowe w sytuacji, kiedy inne instytucje odmówiły klientowi
kredytu. Klienci, traktując ofertę takiego biura czasem jako ostatnią
deskę ratunku, podpisują podsuniętą umowę zawierającą często
niedozwolone klauzule. Celem nieuczciwych biur jest pobranie
w formie różnych opłat wstępnych jak największej ilości gotówki od
klienta. Kiedy klient dokona wszystkich wpłat i jest przekonany
o tym, że spełnił wszystkie warunki, pośrednik mnoży dalsze trud
ności.
Piszę o tym, abyś miał to na uwadze!
Wiele osób podpisuje umowę przedwstępną na zakup mieszkania

i dopiero wtedy dowiaduje się, że nie może z jakichś tam względów
wziąć kredytu. Miej świadomość, że możliwość udokumen
towania pozytywnej historii kredytowej oraz jednocześnie
aktualnej zdolności kredytowej wpłynie pozytywnie – dla
Ciebie – na koszt kredytu.
Jak wybrać ofertę kredytową?
Nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej.
Najlepszy kredyt to kredyt pasujący do Twoich potrzeb.
Celem tego rozdziału jest pomoc w nabyciu umiejętności oceny ofer

ty kredytowej oraz pokazanie, czym powinieneś się kierować, aby
znaleźć ofertę dopasowaną do Twoich potrzeb. W tym rozdziale nie
będę przedstawiał oferty poszczególnych banków proponujących
kredyty hipoteczne. Tego typu informacje można bez trudu porów

● str. 15
nać w Internecie, skorzystać z aukcji kredytowych lub udać się do

pośrednika kredytowego. Działanie aukcji kredytowej polega na tym,
że potencjalny kredytobiorca otwierając aukcję, podaje informacje
na temat poszukiwanego kredytu hipotecznego. Określa kwotę
kredytu, liczbę rat itp., a banki uczestniczące w aukcji składają oso
bie poszukującej kredytu swoje oferty. Nie ma jednej najlepszej ofer
ty dla wszystkich.
Wybór oferty powinien zależeć nie tylko od Twojej zdol

ności kredytowej i od tego, ile dany bank jest Ci w stanie
pożyczyć, ale także od tego, jakie są Twoje zamierzenia
związane z nabywaną nieruchomością.
Czy będzie to inwestycja długoterminowa, czy może kupujesz z na

dzieją na szybką sprzedaż i zarobek związany ze wzrostem ceny nie
ruchomości? Niektóre osoby pytają, która oferta rynkowa jest naj
lepsza i który bank najlepiej wybrać.To zależy od wielu czynników.
Można znaleźć wiele rankingów kredytów hipotecznych.Problem po
lega na tym, że twórcy rankingu muszą się kierować pewnymi założe
niami.Wynika to z faktu, że produkt, jakim jest kredy hipoteczny,
jest bardzo złożony.
Dlatego nie kieruj się ślepo rankingami kredytów

hipotecznych.
W jednym rankingu twórcy mogli przyjąć założenie, że osoba bierze

kredyt na 30 lat przy zaangażowaniu własnym 20% ceny nieru
chomości. Z kolei inny ranking uwzględnia maksymalną kwotę
kredytu, jaki może uzyskać małżeństwo mieszkające w Warszawie
i nieposiadające dzieci. Być może nie będziesz mógł wyłożyć wkładu
własnego lub najważniejsza będzie dla Ciebie elastyczność oceny
zdolności kredytowej. Dana oferta jest lepsza od innych, ale za
zwyczaj tylko pod pewnym względem. Musisz wziąć pod uwagę swo

● str. 16
ją sytuację, zamierzenia związane z daną nieruchomością oraz naj

ważniejsze parametry kredytu, o których piszę, aby dobrać ofertę
pasującą do Twojej sytuacji. Np. dany bank elastycznie ocenia zdol
ność kredytową, ale w zamian za wyższe oprocentowanie kredytu.
W dodatku oprócz oprocentowania jest wiele innych kosztów
i uciążliwości związanych z otrzymaniem oraz spłatą kredytu. Nie
będę w tym rozdziale omawiał ofert poszczególnych banków, które
często się zmieniają. Celem tego rozdziału jest wskazanie Ci, na co
powinieneś zwrócić szczególną uwagę przy wyborze oferty kredy
towej. Największym kosztem kredytu jest oprocentowanie.
Zwróć szczególną uwagę na to, w jaki sposób naliczane jest

oprocentowanie.
Najczęściej jest ono określane na podstawie wskaźników WIBOR lub

LIBOR. WIBOR jest nazywany ceną pieniądza w Polsce. Oznacza on
stopę procentową, na jaką banki pożyczają sobie złotówki. Z kolei LI
BOR oznacza stopę procentową na rynku międzybankowym w Lon
dynie. LIBOR oznacza cenę pieniądza w Europie. Na podstawie LI
BOR-u banki określają oprocentowanie kredytów hipotecznych
w dolarach, euro czy też frankach szwajcarskich. Przejrzyste opro
centowanie to takie, które jest oparte na wskaźnikach WIBOR czy też
LIBOR. Konstrukcja oprocentowania dla złotówki powinna wyglądać
następująco: WIBOR 3M lub 6M (są to stopy, według których banki
pożyczają sobie nawzajem złotówki na okres 3 lub 6 miesięcy) +
marża banku. W przypadku kiedy WIBOR 3M wynosi np. 4,5%,
natomiast marża banku wynosi 1%, to oprocentowanie kredytu
hipotecznego wynosi w danym momencie 5,5%. Piszę „w danym mo
mencie”, ponieważ WIBOR jest zmienny i niezależny od banku,
natomiast marża powinna być stała w całym okresie kredytowania.
Jednocześnie zapis odnośnie do oprocentowania powinien znaleźć
się w umowie. W przypadku, kiedy bank odsyła do tabeli opłat

● str. 17
i prowizji – tak naprawdę nie będziesz miał wpływu na wysokość

oprocentowania w przyszłości. Natomiast kiedy konstrukcja opro
centowania oraz wysokość marży zostanie zapisana w umowie –
wysokość oprocentowania będzie zależała od sytuacji na rynku
międzybankowym, a nie od decyzji banku, który będzie mógł zmienić
tabelę opłat i prowizji. W takim przypadku oprocentowanie może
w ciągu okresu kredytowania zwiększyć się lub zmniejszyć zależnie
od okresowej zmiany ceny pieniądza w Polsce lub w Londynie (za
leżnie, czy masz kredyt zaciągnięty w PLN, CHF, USD czy też EUR).
Oprocentowanie pieniądza na rynku bankowym zmienia się codzien
nie. Natomiast banki aktualizują oprocentowanie co kwartał lub co
pół roku. Dlatego jeśli zechcesz porównać oprocentowanie kredytów
w różnych bankach, to może się okazać, że przy tej samej marży
oprocentowanie może się różnić. Jeden bank może konstruować
oprocentowanie na podstawie aktualnej stopy procentowej na rynku
międzybankowym, z kolei inny – na podstawie stopy procentowej na
rynku międzybankowym z 3 miesięcy.
Obecnie powoli rozwija się w Polsce rynek kredytów hipotecznych

typu subprime. Jest to kredyt udzielany osobom o słabszej historii
kredytowej. Mogły one mieć problemy ze spłatą kredytów
w przeszłości lub nie do końca były w stanie udokumentować swoje
dochody w celu obliczenia zdolności kredytowej3. Ceną za możliwość
wzięcia kredytu subprime jest jego wyższe oprocentowanie (średnio
o 2–4 punkty procentowe) w porównaniu do kredytów dla osób
o dobrej historii kredytowej, które jednocześnie są w stanie udoku
mentować wysokość swoich miesięcznych dochodów. Są już obecnie
dostępne oferty, w ramach których osoby z opóźnieniami w spłacie
zobowiązań finansowych mogą liczyć na uzyskanie kredytu (np.
DomBank). Osoby wykonujące zawód zaufania publicznego mogą już
liczyć na kredyt na tzw. oświadczenie, bez precyzyjnego dokumen
3
Źródło: http://www.ehipoteka.com (stan na dzień 08.10.2007).

● str. 18
towania dochodów (np. Fortis Bank). Dodatkowo Fortis Bank w swo

jej ofercie reklamowej dotyczącej kredytu hipotecznego zaznacza
możliwość zaliczenia środków z przyszłej sprzedaży mieszkania na
poczet wkładu własnego. Jeżeli planujesz kupno mieszkania ze z góry
powziętym zamiarem jego szybkiej odsprzedaży w celu zysku na
wzroście ceny mieszkania, wyższe oprocentowanie kredytu nie
będzie dla Ciebie wysokim kosztem w długim okresie. Zwróć za to
uwagę na możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez ponoszenia do
datkowych kosztów. Będzie to istotne, gdy planujesz kupno nieru
chomości w celu szybkiej odsprzedaży z zyskiem lub w przyszłości
chciałbyś nadpłacić kwotę ponad sumę wynikającą z harmonogramu
spłat. Wiele banków żąda w takim przypadku 2–2,5% od kwoty
wcześniejszej spłaty. Skomplikowany sposób naliczania opłat za
wcześniejszą spłatę kredytu posiada DomBank. Bank zastrzega so
bie, że jeżeli w okresie krótszym niż 1/3 umownego okresu kredy
towania kredytobiorca spłaci ponad 90% wypłaconej kwoty kredytu,
to bank pobiera opłatę, która jest naliczana według wzoru: wysokość
opłaty = kwota kredytu według wartości umowy x 0,1% x (liczba
miesięcy stanowiąca 1/3 okresu kredytowania – liczba miesięcy do
dnia dokonania 90% spłaty od dnia uruchomienia kredytu/I transzy
kredytu)4.
Rosnące ceny mieszkań spowodowały, że nabywcy musieli zaciągać

coraz wyższe kwoty kredytu. To spowodowało ich malejącą zdolność
kredytową. W odpowiedzi na rosnące ceny mieszkań część banków
zdecydowała się na wydłużenie maksymalnego okresu spłaty
kredytów. Rozłożenie spłaty kredytu na dłuższy okres przynajmniej
teoretycznie podwyższa zdolność kredytową osoby ubiegającej się
o kredyt na sfinansowanie budowy czy też zakupu mieszkania.
Dłuższy czas spłaty kredytu powoduje większe ryzyko wystąpienia
4
Opłata za wcześniejszą spłatę kapitału w przypadku umów kredytu zawartych
na podstawie wniosków kredytowych złożonych w banku po 30 czerwca 2006 r.,
źródło: www.dombank.pl (stan na dzień 29.10.2007).

● str. 19
trudności z jego spłatą. Dzięki dłuższemu okresowi spłaty wysokość

miesięcznej raty kredytu obniża się. Maksymalny czas kredytowania
przez bank jest ważnym czynnikiem, który powinien być brany pod
uwagę przez osoby mające trudności związane wykazaniem odpo
wiedniej zdolności kredytowej.
Istotnym kryterium jest także szybkość otrzymania kredytu. Według

portalu finansowego Bankier.pl banki rozpatrują wnioski średnio
przez 3–6 tygodni. Czas przyznania kredytu od momentu złożenia
wniosku do podpisania umowy kredytowej i wypłaty pieniędzy zależy
nie tylko od procedur bankowych, ale także od bieżącego obciążenia
banku wnioskami kredytowymi, które często wynika z aktualnie tr
wającej promocji.5 Śledząc oferty kredytowe, możesz natknąć się na
reklamy banków oferujących decyzję kredytową w jeden dzień. Jest
to zazwyczaj wstępna decyzja kredytowa udzielona na podstawie in
formacji deklarowanych przez osobę zainteresowaną kredytem. Tak
naprawdę jest to ustna decyzja i nie jest ona wiążąca. Można ufać je
dynie temu, co jest na piśmie. Później może się okazać, że części do
chodów bank nie weźmie pod uwagę, a jego pracownik odpowie Ci,
że jemu się wydawało, że wszystko jest w porządku. Aby móc otrzy
mać wiążącą decyzję, musisz zgromadzić zaświadczenia o zatrudnie
niu i osiąganych dochodach. Każdy bank posiada własne druki. Za
zwyczaj im mniej wymaganych jest zabezpieczeń, tym kredyt jest
droższy.
Wpływ na cenę kredytu wywiera także koszt ubezpieczenia braku

jącego wkładu własnego. Większość banków wymaga tego rodzaju
ubezpieczenia w przypadku, gdy udzielana kwota kredytu przekracza
80% wartości nieruchomości. Według serwisu eHipoteka.com dla
kredytu w kwocie 300 000 PLN przy wkładzie własnym wynoszącym
0 zł niektóre banki nie pobierają ubezpieczenia brakującego wkładu
5
Ranking kredytów hipotecznych: najlepszy Metrobank, źródło: www.bankier.pl
(stan na dzień 29.10.2007).

● str. 20
własnego. Jednocześnie dla tych samych parametrów inne banki po

bierają tytułem ubezpieczenia kwotę ponad 5 000 zł na pięć lat.6
Jeżeli masz co miesiąc duże wpływy na rachunek, które nie są od

razy wydawane, być może dobrym rozwiązaniem będzie dla Ciebie
mechanizm bilansujący. Mechanizm działa w ten sposób, że przy
podpisywaniu umowy kredytowej bank otwiera rachunek osobisty,
na który wpływają comiesięczne dochody kredytobiorcy oraz
rachunek bilansujący (offset). Jeżeli kredytobiorca posiada rachunek
z offsetem, to w przypadku, gdy po dokonaniu opłat zostają na jego
rachunku wolne środki, są automatycznie przelewane na rachunek
bilansujący.Tam bank traktuje je jako chwilowo spłacone, ponieważ
z rachunku bilansującego można je w każdej chwili wycofać.
Ponieważ ten rodzaj rachunku jest rozliczany codziennie, każdy
dzień „leżakowania” nadmiaru gotówki na offsecie sprawia, że odset
ki są naliczane od mniejszej kwoty7. Jednakże sprawdź, czy w przy
padku kredytu z rachunkiem bilansującym oprocentowanie tego
kredytu nie jest wyższe niż przy standardowej ofercie. Wtedy przy
nadwyżkach rzędu 1000 czy 2000 PLN opłaci się jednak skorzystać
ze standardowej oferty bez mechanizmu bilansującego.
Jeszcze jedna bardzo ważna uwaga. Gdy będziesz zaciągał kredyt,

bank zażąda od Ciebie wystawienia weksla in blanco, który powinien
być zabezpieczeniem spłaty kredytu do czasu uprawomocnienia się
wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W deklaracji wekslowej powinno
być precyzyjnie zapisane, że bank powinien zwrócić Ci weksel po
dostarczeniu odpisu z księgi wieczystej zawierającej prawomocny
wpis hipoteki.
6
Ubezpieczenie brakującego wkładu – ranking eHipoteka.com, źródło:
http://www.ehipoteka.com (stan na dzień 14.10.2007).
7
„Kiedy offset?” [w:] Przewodnik. Kredyty hipoteczne. Nowe zasady udzielania
pożyczek mieszkaniowych. Nr 2/2006, s. 41–42.

● str. 21
Możliwość uzyskania kredytu przewyższającego 100% ceny

nieruchomości będzie szczególnie istotna przy kredycie bu
dowlano-hipotecznym oraz kupnie mieszkania do remon
tu. Zaciągając kredyt budowlano-hipoteczny lub kupując mieszkanie
wymagające remontu, często będziesz miał trudności z przewidze
niem faktycznych kosztów remontu. Zawsze budowy oraz remonty
pochłaniają więcej czasu i pieniędzy niż wynika to ze sporządzonej
kalkulacji. W przypadku remontu zazwyczaj najbardziej kapi
tałochłonnym pomieszczeniem jest łazienka. Z kolei jeżeli chodzi
o zakup wyposażenia – najbardziej kosztownym pomieszczeniem
jest kuchnia. Oczywiście możesz na kupno sofy do pokoju przez
naczyć więcej niż na zabudowę kuchni. Jednak zazwyczaj kupno
mebli kuchennych pod wymiar, wraz ze sprzętem AGD, powoduje, że
to właśnie kuchnia jest najbardziej kosztownym pomieszczeniem.
W takiej sytuacji dowiedz się w banku, jak kształtują się koszty
związane z podwyższeniem kwoty kredytu. Jeszcze parę lat temu
banki nie były skłonne pożyczać pieniędzy przy braku wkładu włas
nego klienta. Obecnie w wielu bankach istnieje możliwość otrzyma
nia kredytu w kwocie przekraczającej wartość nabywanego mieszka
nia. Pieniądze te można przeznaczyć na koszty związane z nabyciem
nieruchomości lub urządzenie zakupionego mieszkania. Nie będę
reklamował, które to banki. Przeglądając rankingi w Internecie, bez
trudu je znajdziesz. Moim celem nie jest wskazywanie ofert konkret
nych banków. Wskazuję Ci, na co powinieneś zwrócić uwagę oraz
czego szczególnie pilnować. Może się tak zdarzyć, że bank na przy
kład będzie reklamował kredyt bez prowizji. Po wnikliwej analizie
oferty może się okazać, że zamiast tego bank zażąda od Ciebie obo
wiązkowego ubezpieczenia od utraty pracy albo ubezpieczenia na ży
cie. Cena obowiązkowego ubezpieczenia z łatwością pokryje utratę
prowizji.

● str. 22
Pamiętaj, że nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej dla wszyst

kich. Kredyt nie jest produktem uniwersalnym, tylko powi
nien być dopasowany do Twoich indywidualnych potrzeb.
Kredyt we frankach szwajcarskich
Osobiście trzymam się kredytów złotówkowych. Jest to związane

z przyjętą przeze mnie strategią. Nie wiem, czy będę dany kredyt
spłacał 30 lat. Jest to moja prywatna preferencja. W swoich kalku
lacjach liczę przede wszystkim na zarobek spowodowany wzrostem
wartości nieruchomości. Zależy mi na tym, aby dzięki opłatom z naj
mu kredyt sam się obsługiwał. Chcę, aby czynsz z najmu pokrywał
wyłącznie ratę kredytu oraz czynsz płacony spółdzielni. Ubiegając się
o kredyt we frankach, trzeba mieć większą zdolność kredytową niż
ubiegając się o taki sam kredyt w złotówkach. Tak jak wcześniej
wspomniałem, rozpatrzenie wniosku kredytowego według portalu
Bankier.pl trwa od 3 do 6 tygodni. W momencie składania wniosku
kredytowego jest zupełnie inny kurs franka niż w momencie uru
chomienia kredytu. W ciągu kilku tygodni kurs franka może się
zmienić na tyle, że po przeliczeniu franków na złotówki przed
wypłatą kredytu wypłacona kwota może być niższa niż potrzebna Ci
kwota, którą podałeś we wniosku kredytowym. Z kolei może być zbyt
późno na wycofanie się z kredytu, ponieważ jeżeli podpisałeś już
umowę przedwstępną, musisz uruchomić środki, aby nie stracić za
datku oraz upatrzonej nieruchomości. Zanim podejmiesz decyzje
dotyczące waluty – zastanów się, jakie masz zamierzenia związane
z nabywaną nieruchomością. Przy kredytach na 30 lat praw
dopodobnie opłaci Ci się kredyt walutowy. Osobiście wybrałbym
kredyt złotówkowy. Jeżeli zdecydujesz się na złotówki, wybierz raty
malejące, jeżeli pozwoli Ci na to zdolność kredytowa i jednocześnie
zechcesz płacić wyższe raty na początku. Wtedy w perspektywie cza
su poniesiesz mniejsze koszty kredytu. Istotna oprócz kursu franka

● str. 23
jest zasada przewalutowania takiego kredytu, stosowana przez bank.

Dowiedz się, czy w trakcie spłaty kredytu istnieje możliwość przewa
lutowania oraz jaki jest jego koszt. Ważne jest także, czy istnieje
ograniczenie ilościowe tego typu operacji. Niektóre banki pozwalają
raz bezpłatnie dokonać przewalutowania kredytu. Niezwykle istotna
jest różnica między kursem waluty, w której zaciągamy kredyt, a tej,
w której spłacamy kredyt (SPREAD). Jest to dla banków niekiedy
bardzo duży zarobek. W zależności od banku ta różnica może pod
nieść koszt kredytu od 2 do ponad 8%.8 Obok marży, prowizji i ubez
pieczeń stanowi to znaczący koszt kredytu. W przypadku kredytów
denominowanych we frankach szwajcarskich rozliczenia wyglądają
następująco:
Przy podpisaniu umowy kredytowej wartość kredytu jest przeliczana

na franki szwajcarskie według aktualnego kursu kupna danego ban
ku. Z kolei spłata kredytu dokonywana jest w walucie krajowej po
przeliczeniu według kursu sprzedaży franka szwajcarskiego w dniu
spłaty. Kurs kupna jest niższy niż kurs sprzedaży i to powoduje, że
osoba zaciągająca kredyt w walucie obcej ma do spłaty wyższą kwotę
niż faktycznie zaciągnęła.
8
T. Bednarek, „Kredyty hipoteczne: bank zarabia nawet 8% na różnicach kurso
wych”, Gazeta Prawna nr 2034, 24–26 sierpnia 2007, źródło: http://www.ga
zetaprawna.pl (stan na dzień 02.11.2007).

● str. 24
Co powinieneś wiedzieć, korzystając z biura nieruchomości?
Co powinieneś wiedzieć, korzystając

z biura nieruchomości?
Obecnie przeglądając oferty sprzedaży nieruchomości, często trudno

znaleźć odpowiednie oferty wystawiane bezpośrednio przez osoby
sprzedające. Zazwyczaj są to oferty ogłaszane przez biura nieru
chomości, które otrzymały od swoich klientów zlecenie znalezienia
nabywcy. Mechanizm działania biura jest następujący:
Sprzedający korzystając z pośrednictwa biura nieruchomości przy

sprzedaży nieruchomości, podpisuje z biurem umowę. Jednocześnie
zobowiązuje się, że w przypadku dokonania transakcji z kupującym
skojarzonym przez biuro uiszcza opłatę na rzecz biura nieruchomoś
ci. W różnych częściach kraju opłaty mogą być różne. W Lublinie
prowizje na rzecz biura nieruchomości, które się przyjęły, wynoszą
2% ceny transakcyjnej mieszkania, powiększone o podatek VAT od
kwoty prowizji, w wysokości 22%. Jednocześnie osoba poszukująca
mieszkania, w przypadku dokonania transakcji z kupującym skoja
rzonym przez biuro, ponosi taką samą opłatę. W ramach opłaty biuro
przedstawia oferty spełniające kryteria podane przez poszukującego,
takie, jak np.: lokalizacja, liczba pokojów, piętro, metraż, maksymal
na cena itd. Biuro zobowiązuje się pomóc w negocjacjach z kupują
cym i – co najważniejsze – ponosi odpowiedzialność za sprawdzenie
stanu prawnego nieruchomości przed zakupem. Dodatkowo pośred
nik powinien wyliczyć wszelkie opłaty notarialne i sądowe, skomple
tować wszystkie niezbędne dokumenty do przeniesienia własności.
Spisując umowę pośrednictwa, należy zwrócić szczególną uwagę na
zapisy informujące o posiadaniu licencji zawodowej przez pośredni
ka, informacje o obowiązkowym ubezpieczeniu od odpowiedzialnoś
ci cywilnej oraz określić procent wynagrodzenia należnego pośred

● str. 25
nikowi. Mimo że najczęściej jest to procent od wartości transakcji,

można też ustalić ściśle określoną kwotę9. Biura nieruchomości ko
rzystają z systemu MLS. Jest to komputerowa wymiana ofert
z wybranymi biurami współpracującymi. Wygląda to tak, że gdy
prosimy pośrednika o znalezienie np. dwupokojowego mieszkania
w cenie do 200 000 PLN, pośrednik szuka w systemie mieszkania
według podanych kryteriów. Może się zdarzyć, że nie posiada w tym
momencie we własnej ofercie mieszkania tego typu, którego szukasz.
Jednocześnie może się zdarzyć, że dzięki temu, że korzysta z systemu
MLS, znajdzie oczekiwane przez Ciebie mieszkanie, które zostało
zgłoszone do sprzedaży w innym biurze współpracującym w ramach
tej samej sieci. Jeżeli zdecydujesz się na transakcję, prowizja
sprzedającego trafi do biura, w którym sprzedający zgłosił chęć
sprzedaży mieszkania, natomiast Twoja prowizja trafi do biura, które
znalazło kupującego. Opisując schemat działania biura, chcę zwrócić
Twoją uwagę na jeden czynnik, którego być może nie jesteś do końca
świadom. Pośrednikowi będzie, a przynajmniej powinno, zależeć,
abyś to właśnie Ty kupił mieszkanie widniejące w systemie MLS.
Zwłaszcza jeżeli znajduje się w nim już jakiś czas. Jeżeli nie kupisz,
być może kupi ktoś za pośrednictwem innego biura będącego w sieci,
a wtedy Twoje biuro nie otrzyma żadnej prowizji. W przypadku,
kiedy zdecydujesz się po oględzinach na konkretne mieszkanie, pole
cam rozmowę na temat obniżenia prowizji. Kiedyś znalazłem intere
sujące mnie mieszkanie. Po konsultacji z fachowcem, dotyczącej
kwestii technicznych, zadeklarowałem chęć kupna mieszkania i za
proponowałem sprzedającemu szybką wpłatę przed notariuszem
sporządzającym umowę przedwstępną. Jednocześnie postawiłem
warunek obniżki ceny mieszkania. Zadzwoniła do mnie pośredniczka
z pytaniem: „Dlaczego zagrał pan va banque, oferując niższą cenę
9
Szczegółowe aspekty prawne związane ze współpracą z pośrednikiem znajdują
się w artykule: „Mieszkanie od pośrednika”, s. 16–22, [w:] „Wszystko o mieszka
niach. Rewolucja w Spółdzielniach”, Z ostatniej chwili, nr 1/2007, wydawnictwo
Infor

● str. 26
mieszkania? Jest kilku chętnych, a my walczymy jak lwy, bo chcemy,

żeby to właśnie Pan kupił sobie to mieszkanie”. Osoba nieznająca
specyfiki obrotu nieruchomościami nie będzie w stanie pojąć intencji
pośrednika. Kiedy nie kupisz Ty, może to oznaczać dla pośrednika
utratę prowizji stanowiącej kilka tysięcy złotych w przypadku, kiedy
mieszkanie kupi osoba za pośrednictwem innego biura działającego
w tej samej sieci. Dlatego negocjuj wysokość prowizji.
Może być taka sytuacja, że jeżeli będziesz w stanie samodzielnie

znaleźć odpowiadające Ci mieszkanie, możesz udać się do pośredni
ka, a on za nieproporcjonalnie mniejszą opłatę niż dwuprocentowa
prowizja powiększona o podatek VAT posprawdza za Ciebie wszys
tkie kwestie prawne dotyczące interesującego Cię mieszkania. Naj
prawdopodobniej zrobi to o wiele szybciej niż osoba nieposiadająca
doświadczenia w obrocie nieruchomościami.
Musisz mieć świadomość, że biuro nie sprawdzi za Ciebie wszystkich

informacji niezbędnych do podjęcia decyzji o transakcji. Kwestie
techniczne związane np. z remontem musisz sprawdzić sam lub przy
pomocy fachowca. W mieszkaniu nieświadomą osobę może czekać
wiele niespodzianek, tak jak chociażby instalacja elektryczna wyko
nana z aluminium (w starszych blokach). Jej wymiana jest kosztow
na i kłopotliwa. Jednocześnie musisz sprawdzić – na tyle, na ile to
możliwe – kwestie uciążliwości związane z nabywaną nieruchomo
ścią. Zwróć uwagę, czy w sąsiedztwie nie ma linii wysokiego napięcia
czy też nadajników wywołujących silne pole magnetyczne.
Pośrednik często w ogóle nie będzie miał świadomości

tego, jakie są uciążliwości oraz co będzie dla Ciebie szcze
gólnie uciążliwe.

● str. 27
Na przykład dla pewnych osób obecność topoli nie stanowi

uciążliwości lub nawet dodatkowy walor, natomiast dla osoby ma
jącej uczulenie na pyłki tego drzewa obecność tego drzewa będzie
uciążliwa.
Mając upatrzoną nieruchomość, staram się zawsze odwiedzić jej

sąsiedztwo w różnych porach. Obserwuję, czy działa domofon,
sprawdzam, czy na klatce pali się światło, czy też panuje „ciemnia fo
tograficzna”, czy na klatce nie ma jakichś pijackich krzyków. Kiedyś
oglądałem mieszkanie w dziesięcioletnim bloku. Pięćdziesiąt metrów
dalej znajdował się kompleks pawilonów handlowo-usługowych. Nad
wejściem do jednego z lokali znajdujących się w kompleksie wisiał
szyld charakterystyczny dla barów najniższego sortu. Właściciel
mieszkania twierdził, że lokal już dawno nie funkcjonuje, pozostała
po nim tylko reklama. Aby się o tym przekonać, pojechałem w tę
okolicę wieczorem. Faktycznie bar akurat nie funkcjonował. Jednak
mimo to okolica nie prezentowała się obiecująco. W okolicy prakty
cznie nie było żadnego czynnego oświetlenia. W dodatku na drodze
od głównej ulicy do oglądanego budynku znajdowało się pełno
różnych załomków. Podejrzewam, że osoba, która miałaby tę drogę
regularnie pokonywać pieszo, nie czułaby się komfortowo.
Aby się przekonać, czy okolica jest przyjazna, warto ją od

wiedzić o różnych porach. Na przykład w sobotę wieczo
rem.
Bardzo ważna uwaga. Może się tak zdarzyć, że sprzedający wskazany

przez biuro nieruchomości zaproponuje Ci dokonanie transakcji
z pominięciem biura. Nie zgadzaj się na pominięcie biura. Skąpstwo
i pomijanie należnego wynagrodzenia bardzo się mści. Niedoświad
czona osoba jest w stanie stracić na swojej niewiedzy więcej niż wy
nosi prowizja biura. W dodatku z dużym prawdopodobieństwem fakt

● str. 28
pominięcia biura wyjdzie na jaw, a wtedy pośrednik bez trudu doj

dzie swojej należności.
Pośrednik dokonując dużej liczby transakcji, współpracuje z wieloma

podmiotami, m.in. takimi jak bank czy notariusz. Korzystając z biura
nieruchomości, jesteś w stanie zmniejszyć uciążliwości związane
z ubieganiem się o kredyt. Pośrednik może pomóc Ci wypełnić wnio
sek, zanieść go razem z Tobą do banku itd. Niekiedy być może uda
mu się wynegocjować dla Ciebie lepsze warunki cenowe kredytu.
Niektóre banki zobowiązują się szybciej rozpatrywać wnioski klien
tów biur nieruchomości, z którymi współpracują. Podobnie jest
z opłatami notarialnymi. Notariusz ma pewną możliwość obniżki
ceny. Zazwyczaj stosuje ją wobec klientów biur nieruchomości, które
przyprowadzają klientów lub w stosunku do osób zawierających
umowę po raz kolejny.
Kiedy podpiszesz umowę z biurem nieruchomości, może się zdarzyć,

że pośrednik powie, że nie musisz już szukać w innych biurach nieru
chomości i tracić czasu, gdyż jego biuro działa w sieci, a dzięki temu
masz dostęp do oferty także z innych biur nieruchomości. Nie do
końca ma rację. Jeżeli będziesz zarejestrowany w wielu biurach nie
ruchomości, nawet tych działających w jednej sieci, Twoje prawdo
podobieństwo znalezienia odpowiedniej oferty się zwiększa. Zwróć
uwagę, aby nie wziąć z dwóch biur nieruchomości tej samej oferty.
Jeżeli pokwitujesz odbiór tej samej oferty w dwóch biurach i zdecy
dujesz się na skorzystanie z oferty kupna, wówczas może się zdarzyć
sytuacja, że dwa biura będą rościć sobie prawa do prowizji.
Różne biura w różnym stopniu troszczą się aktywnie o pozyskanie

klientów. Niekiedy w dwóch różnych biurach działających w tej sa
mej sieci spotkać się można z różnym podejściem odnośnie do postę
powania z klientem. W niektórych dzwonią codziennie, aby przed

● str. 29
stawić nowe oferty, inne wysyłają e-maile zawierające oferty, z kolei

inne nie wykazują się takim stopniem aktywności. Być może wynika
to z faktu, że są tak znane, że mają nadmiar zgłaszających się
klientów, których nie mogą obsłużyć. Rejestrując się w kilku poważ
nych biurach, nawet działających w jednej sieci, które pobierają pro
wizję wyłącznie w przypadku, gdy dojdzie do transakcji między
sprzedającym a kupującym, zwiększasz szanse znalezienia odpo
wiedniej oferty.
Zrozumienie transakcji
Nie postępuj ślepo, tak jak inni.
Spróbuj zrozumieć sposób myślenia sprzedającego. Jeżeli ktoś skłoni

Cię do kupienia czegoś, może się okazać, że jego cele nie będą
zbieżne z Twoimi. Kiedyś pośrednik zachęcał mnie do kupna
mieszkania w budynku z wielkiej płyty. Nie byłem przekonany do
tego mieszkania. „W Lublinie na mieszkaniach jeszcze nikt nie
stracił” – w ten sposób argumentował pośrednik. Warto się
przyjrzeć, jak długo dana oferta jest ogłaszana. Ostatnio spotkałem
się z poglądem, że mieszkania w blokach z wielkiej płyty stracą bar
dzo na wartości. Osoba wypowiadająca ten pogląd przytaczała przy
kład ze wschodnich Niemiec. We wschodnich landach mieszkania
z wielkiej płyty są bardzo tanio sprzedawane. Często nie ma zain
teresowania nimi. Tylko kto powiedział, że taka sytuacja wystąpi
u nas? Tak jak pisałem wcześniej – rynek nieruchomości ma lokalny
charakter. Zanim przeniesie się tamtą sytuację na nasz grunt, trzeba
znać sytuację panującą we wschodnich landach. Wiele osób wyjeżdża
ze wschodnich landów do Niemiec zachodnich, co sprawia, że we
wschodnich Niemczech jest dużo pustostanów. Jest więcej mieszkań
niż chętnych. Mieszkania z wielkiej płyty są tam niekiedy wyburzane.

● str. 30
Nie chcę w tym miejscu prognozować, jak będzie u nas. Chcę, żebyś
wziął pod uwagę sytuację lokalną – wtedy będzie Ci łatwiej zrozu
mieć rynek. Nie wiem dokładnie, jak wygląda rynek nieruchomości
w Twojej okolicy. Myślę jednak, że nie ma jednej generalnej zasady
dotyczącej zachowania się cen mieszkań z wielkiej płyty. Pewnie
stracą na wartości te w gorszych lokalizacjach, podczas gdy ceny tych
w lepszych lokalizacjach nadal będą wysokie. W Lublinie mamy dwa
uniwersytety, do tego cztery inne państwowe uczelnie wyższe oraz
uczelnie prywatne. Studenci muszą gdzieś mieszkać. Zazwyczaj oso
by planujące wynajem lub kupno mieszkania dla swoich dzieci kon
centrują się na mieszkaniach w promieniu 10 minut od uczelni. Nic
nie szkodzi, że są to bloki z wielkiej płyty. Dla studenta ważna jest
cena oraz bliskość uczelni, aby w czasie przerwy mógł pójść do
domu. Technologia wykonania budynku, standard mieszkania, obec
ność windy, kondygnacja – są czynnikami drugorzędnymi.
W Lublinie brakuje mieszkań, zwłaszcza tych w dogodnych lokalizac
jach, dlatego ich ceny, niezależnie od czasu powstania budynku,
nadal będą wysokie. Dlatego nie można uogólniać, zanim nie zrozu
mie się transakcji.
Zasada rozumienia transakcji dotyczy nie tylko nierucho

mości, ale wszelkich inwestycji, jak np. monety, obrazy itd.
W 2006 roku rekomendowano inwestycje w złote monety, sztabki

bulionowe. Niektórzy prognozowali, że moneta wyemitowana
przez NBP z okazji Mundialu będzie hitem. Na forach
dyskusyjnych dotyczących numizmatyki pojawiały się argumenty,
że w Niemczech będzie duże zainteresowanie, spekulanci wykupią
cały nakład, bo przecież w samych Niemczech jest tak dużo
amatorów tego widowiska, że cały nakład się rozejdzie. Chociaż
nie jestem amatorem Mundialu, kupiłem monetę zachęcony
możliwością zarobku.

● str. 31
Był to akurat czas, kiedy złote monety w ciągu roku zyskiwały od

50 do 100% wartości nominalnej. Jako osoba nieznająca arkanów
numizmatyki, nie zdawałem sobie sprawy, że tak duży nakład
spowoduje, że cena monety nie pójdzie w górę, przynajmniej
w najbliższym czasie. Wiele osób przekonywało, że ogromny
zasięg widowiska wpłynie na zainteresowanie, więc nie ma się co
przejmować wielkością nakładu. Nie była to dobra transakcja.
Należy zrozumieć schemat myślenia rekomendującego. Ci, którzy

wiedzą, jak i gdzie inwestować, nie chwalą się tym na prawo
i lewo. Czasami rozmawiam z osobami, które mówią, że inwestują
na giełdzie. Kiedy pytam: „Jaką masz strategię, według jakiego
planu inwestujesz?”, zazwyczaj odpowiadają: „Gram intuicyjnie”.
Słyszałem też takie odpowiedzi: „Obserwuję tę spółkę i ona od
dłuższego czasu idzie w górę, tak że jest duże prawdopo-
dobieństwo, że będzie szła dalej”. Jeżeli już wszyscy powszechnie
mówią u fryzjera, na przystanku czy w pubie o danym typie
inwestowania – jak na przykład giełda, nieruchomości – to znak,
że rynek jest blisko najwyższego punktu i niedługo nastąpi za
łamanie koniunktury.
Robert Kiyosaki, autor serii książek o Bogatym Ojcu, przestrzega

w swojej książce „Kto zabiera Twoje pieniądze”, że jeżeli już
kierowcy taksówek oraz pucybuci inwestują, to czas, żeby opuścić
giełdę. „Najgorszy czas, żeby inwestować, jest wtedy, kiedy na
rynku jest dobra koniunktura”10. Dotyczy to każdego typu
inwestycji. Mimo że wyżej wspomniany autor żyje w Ameryce, to
i w naszej rzeczywistości można zaobserwować coś, co on nazywa
„czynnikiem leminga”11.
10
R. T. Kiyosaki, S. L. Lechter, „ Kto zabiera Twoje pieniądze? Dlaczego
prawdziwi inwestorzy tracą? Co robią ci którzy zarabiają”, Instytut Praktycznej
Edukacji 2007, s. 260.
11
Tamże, s. 262.

● str. 32
Inwestorzy kupują dlatego, że inni kupują. Przed debiutem nowej

spółki na giełdzie mnóstwo ludzi oczekuje w kolejkach, aby
zapisać się na akcje. W większości są to ludzie, którzy na co dzień
nie zajmują się inwestowaniem. Wielu z nich bierze kredyty,
argumentując to tym, że na debiutach można dobrze zarobić.
Faktycznie – w przeszłości tak było, że cena akcji danej spółki na

wejściu była niższa niż późniejszy kurs rynkowy, który ukształ
tował się po jej debiucie. Podobnie jest z nieruchomościami. Kiedy
rynek jest już „wysoko”, wielu ludzi podejmuje decyzję: „Kupuję
nieruchomość, będę ją wynajmował”. Kiedy wszyscy podążają
w tym samym kierunku, zyski topnieją. Największy zarobek mieli
zawsze ci, którzy podążali w przeciwnym kierunku niż inni
uczestnicy rynku. Niezależnie, czy był to okres kryzysu, czy też
koniunktury.
Pozwól, że wyjaśnię to na przykładzie sztabek złota oraz złotych

monet. Kiedy nadchodzi inflacja, ludzie chętnie pozbywają się
pieniędzy, inwestując w złoto. Z powodu dużej liczby chętnych
ceny złota jeszcze bardziej idą w górę. Zarobek tych, którzy
zdecydowali się na kupno, coraz bardziej topnieje, być może nawet
stracą. W przypadku deflacji, kiedy pieniądze są coraz więcej
warte, aktywa takie jak złoto są zazwyczaj bardzo tanie i nie cieszą
się powszechnym zainteresowaniem. Wtedy jest najlepszy
moment na zakup, ponieważ wszyscy uczestnicy rynku podążają
w przeciwnym kierunku. Podobnie jest ze złotymi monetami.
Sklepy numizmatyczne reklamują inwestycje w monety.
Przedstawiają wysokie ceny transakcyjne monet sprzed paru lat.

Są to dane historyczne. Zarobili ci, którzy kupili wcześniej, teraz
realizując zyski i stopy zwrotu rzędu kilkaset procent.

● str. 33
Wiele osób licząc na zysk, wzięło kredyty i kupiło mieszkania na

wynajem. Między innymi dlatego ceny mieszkań poszły w górę, nato
miast czynsze najmu mieszkań są w miarę stałe (przynajmniej
w Lublinie). Pamiętaj, że im więcej osób podąża tym samym
tokiem rozumowania co Ty, tym trudniej Ci będzie osią
gnąć zysk.
Poszukiwania lokalu, czyli co biorę pod uwagę
Znając zdolność kredytową, wiesz, jakiego lokalu i w jakiej lokalizacji

możesz poszukiwać. Zbieram oferty sprzedaży i systematycznie
umawiam się na rekonesans. Niektóre lokale od razu wykluczam.
Następnie typuję te warte rozważenia. Kieruję się lokalizacją oraz
tym, na ile dane mieszkanie można uatrakcyjnić przez remont, zmia
nę aranżacji, ile należy w nie zainwestować. Wytypowane mieszkania
oglądam jeszcze raz, tym razem w kilka osób, ponieważ każdy jest
wyczulony na nieco inne aspekty. Biorę także fachowca, którego za
daniem jest ocenić stan techniczny lokalu oraz przewidywany koszt
remontu. Niekiedy zdarza się, że niektóre lokale są pięknie odmalo
wane, a w ścianach mają aluminiową instalację. Tego typu instalacja
jest bardzo awaryjna. Jej wymiana na instalację miedzianą jest kosz
towna i uciążliwa. Oglądając mieszkanie z kilkoma innymi osobami,
zwiększasz prawdopodobieństwo, że jedna z osób wyłapie jakieś nie
pokojące sygnały. Niekiedy jest tak, że właściciel próbuje ukryć pew
ne rzeczy przed potencjalnymi klientami. Tak jak wcześniej pisałem
– czasem po prostu nie wie o czymś lub nie ma świadomości pew
nych zagrożeń, takich jak na przykład azbestowe ocieplenie budyn
ku. Osobiście mam taką zasadę, że po wyjściu z lokalu proszę osobno
każdą z towarzyszących mi osób o opinię na temat mieszkania: zde
cydowanie tak, tak, nie mam zdania, nie, zdecydowanie nie. Dodat
kowo rozmawiam z osobami mieszkającymi w danym budynku. Nie
dawno, kiedy rozważałem zakup mieszkania w kamienicy blisko

● str. 34
dzielnicy uniwersyteckiej, miałem poważne wątpliwości związane

z koniecznością poniesienia dużych nakładów na remont elewacji. Po
rozmowie ze współwłaścicielami kamienicy okazało się, że tak na
prawdę koszty, które należy ponieść na remont, podane przez właści
ciela mieszkania, są tylko szacunkowe i nie wiadomo, ile będzie wła
ściwie ten remont kosztował. Oprócz elewacji problemem były nie
dawno założone rynny kwalifikujące się do wymiany. Fundamenty
wymagają wykonania izolacji przeciwwilgociowej. Po tej rozmowie
nie miałem wątpliwości. Zrezygnowałem z kupna mieszkania znajdu
jącego się w tej kamienicy. Jeżeli będziesz oglądał mieszkanie, lepiej
niech będzie nieumeblowane.
Kiedy otrzymasz puste mieszkanie po podpisaniu aktu notarialnego,

może się zdarzyć, że za szafą są ślady pleśni czy grzyb, a parkiet jest
zalany wodą. Całkowicie umeblowane mieszkanie utrudnia Ci ocenę
jego stanu technicznego.
Chcę zwrócić Twoją uwagę na możliwość pewnego zdarzenia. Kiedy

będziesz z właścicielem mieszkania negocjował cenę sprzedaży, może
się tak zdarzyć, że sprzedający będzie chciał, aby zaniżyć cenę
mieszkania. Zaproponuje Ci podanie w akcie notarialnym niższej
ceny mieszkania i nieformalne przekazanie reszty pieniędzy. Będzie
argumentował, że musi zapłacić wysoki podatek i że jeżeli zgodzisz
się na zaniżenie ceny mieszkania, wtedy on będzie skłonny obniżyć
rzeczywistą cenę mieszkania. Odradzam takie rozwiązanie. Po pier
wsze – w przypadku korzystania z kredytu, nawet gdyby kwota
zaniżenia była niewielka, bank uzna Twój mniejszy wkład własny, co
z kolei będzie skutkowało gorszymi warunkami kredytu. Załóżmy, że
właściciel wystawił do sprzedaży mieszkanie w cenie 160 000 PLN.
Ty jesteś w stanie wyłożyć 35 000 PLN. Stanowi to ponad 20% ceny
mieszkania. Właściciel proponuje zaniżenie ceny do 120 000 PLN.
Jednocześnie proponuje obniżenie rzeczywistej ceny do 150 000

● str. 35
PLN. Zatem pod stołem do ceny 120 000 PLN musiałbyś mu

dopłacić 30 000 PLN. Zostaje Ci 5 000 PLN. Na resztę planujesz
zaciągnąć kredyt. W takiej sytuacji w oczach banku posiadasz wkład
własny w granicach 5%. Banki podczas oceny zdolności kredytowej
biorą pod uwagę wkład własny kredytobiorcy. Przyznając kredyt, żą
dają często ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Ubez
pieczenie jest pobierane do czasu, kiedy klient spłaci 20% ceny
mieszkania, na które zaciągnął kredyt. Dodatkowo większy wkład
własny oznacza mniejsze oprocentowanie kredytu.
Jeżeli planujesz zaciągnąć kredyt na 100% ceny mieszkania,

wówczas problem zaniżenia ceny mieszkania nie wchodzi w rachubę.
Dodatkowo w przypadku zaniżenia ceny mieszkania ryzykujesz, że
urząd skarbowy zakwestionuje podaną cenę i wtedy będziesz musiał
dopłacić brakującą kwotę podatku.
W dodatku tak naprawdę nie wiesz, z kim masz do czynienia. Gdyby

kiedykolwiek po wpłaceniu pieniędzy zdarzyły się problemy ze
sprzedającym, np. gdyby wprowadził Cię w błąd przy sprzedaży
lokalu, a Ty musiałbyś oddać sprawę do sądu, wówczas będziesz
mógł dochodzić kwoty podanej w akcie notarialnym, a nie rzeczywis
tej kwoty zawierającej pieniądze przekazane nieformalnie. Nie pole
cam zaniżania ceny mieszkania.
Mieszkanie ze skosami
Nie tak dawno oglądałem w Lublinie mieszkanie w nowym budow

nictwie. Mieszkanie znajdowało się na ostatniej kondygnacji. Miało
skosy, ale mimo to było bardzo elegancko urządzone.
Powierzchnia użytkowa wynosiła 30 m2. Cena, nawet po wzięciu pod

uwagę eleganckiego wystroju, w przeliczeniu na metr kwadratowy

● str. 36
była wysoka. Właściciel uzasadniał podaną cenę tym, że co prawda

mieszkanie ma tylko 30 m2 powierzchni użytkowej, ale podłoga ma
aż ponad 40 m2, które kupujący dostaje za darmo. Jest to błędny tok
rozumowania.
Zaraz wyjaśnię Ci, dlaczego tak twierdzę. Metraż mieszkania, w któ

rym znajdują się skosy, ma inny przelicznik. Powierzchnia pomiesz
czeń, których wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, nie wlicza się do
powierzchni użytkowej. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej po
mieszczeń, których wysokość jest większa niż 1,40 m, a mniejsza niż
2,20 m, zalicza się do powierzchni użytkowej jedynie 50% ich po
wierzchni. Poniższy rysunek przedstawia schemat oglądanego miesz
kania o powierzchni użytkowej 30 m2.
Rys. Mieszkanie ze skosami o powierzchni użytkowej 30 m2. Metraż liczony

według powierzchni podłogi wynosi 42 m2.

● str. 37
Wbrew zapewnieniom sprzedającego – nie dostajesz w tym przypad

ku za darmo żadnych dodatkowych metrów. Co z tego, że są do
datkowe skosy, jeżeli mieszkanie nie posiada żadnych pełnowartoś
ciowych metrów. Zatem należy trzymać się tego, że mieszkanie ma
tylko 30 m2 i nie ma tutaj mowy o żadnych dodatkowych metrach
kwadratowych. Aby kupujący rzeczywiście zyskał dodatkowe metry,
mieszkanie musiałoby wyglądać następująco:
Rys. Mieszkanie o powierzchni użytkowej 30 m2. Kupujący zyskuje 12 m2

liczonych według powierzchni podłogi, a nie wliczanych do powierzchni
użytkowej.
Powyższy rysunek przedstawia schemat mieszkania o powierzchni

użytkowej 30 m2. Mieszkanie ma 30 m2 pełnowartościowych, a do
datkowo kupujący zyskuje 12 m2 liczonych według powierzchni
podłogi, a nie wliczanych do powierzchni użytkowej.

● str. 38
Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna
Jednocześnie strona zainteresowana kupnem zobowiązuje się kupić

lokal za określoną cenę w określonym terminie. Jeżeli zarówno właś
ciciel mieszkania, jak i osoba zainteresowana kupnem wyrażą zgodę,
to w umowie przedwstępnej można zawrzeć klauzulę, że warunkiem
podpisania umowy końcowej jest uzyskanie przez kupującego kredy
tu hipotecznego.
Ważne jest tutaj rozróżnienie pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Wpła

canie zaliczki i zadatku ma inne konsekwencje prawne. Gdy nie doj
dzie do zawarcia umowy końcowej, zaliczka zwracana jest w nomi
nalnej wartości. Korzystniejsze jest wpłacenie zadatku. Lepiej chroni
zarówno interes sprzedającego, jak i kupującego. Kiedy dochodzi do
podpisania umowy końcowej, zadatek ulega zaliczeniu w poczet ceny
mieszkania. W razie gdyby po wpłaceniu zadatku i podpisaniu
umowy wstępnej nie doszło do podpisania umowy końcowej z winy
kupującego, sprzedający ma prawo do zatrzymania zadatku. Z kolei
gdyby po przyjęciu zadatku i podpisaniu umowy przedwstępnej nie
doszło do podpisania umowy końcowej z winy sprzedającego, byłby
on zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Pojawia
się pytanie – jak duży powinien być zadatek? Wystarczająco duży,
aby sprzedającemu nie opłacało się nie wywiązać z umowy. Powinien
być tak duży, abyś zyskał wystarczającą nawiązkę w przypadku nie
wywiązania się z umowy przez sprzedającego. Załóżmy, że znalazłeś
odpowiednie mieszkanie. Stan prawny jest uregulowany. Mieszkanie
Ci się podoba. Jego cena rynkowa wynosi 190 000 PLN. Po negocja
cjach ze sprzedającym ustaliliście cenę 185 000 PLN. Wpłacasz jako
zadatek kwotę 1000 PLN. Spisujecie umowę przedwstępną. W mię
dzyczasie jedna z osób, które wcześniej, przed Tobą już oglądały

● str. 39
Umowa przedwstępna
mieszkanie, doszła do wniosku, że też chciałaby kupić to mieszkanie

i zaakceptuje cenę ofertową w wysokości 190 000 PLN. Wówczas
może się zdarzyć, że sprzedający dojdzie do wniosku, że nie podpisze
z Tobą umowy końcowej, bo bardziej opłaci mu się zapłacić dwukrot
ność zadatku i sprzedać drożej to mieszkanie. Sprzedając mieszkanie
Tobie – otrzymałby 185 000 PLN. Sprzedając osobie, która w mię
dzyczasie zaakceptowała wyższą ofertę, otrzymuje 190 000 PLN.
Kiedy odda Ci dwukrotność zadatku w kwocie 2000 PLN, zostanie
mu 188 000 PLN. Zatem zyskał 3000 PLN, nie wywiązując się
z umowy i sprzedając mieszkanie komu innemu. Ty z kolei masz
straty finansowe, takie jak: opłata u notariusza, opłata za wystawie
nie promesy, opłaty za telefony, opłaty za benzynę, a do tego straco
ny czas oraz brak mieszkania. Przy podanym przykładzie cenowym
odpowiednim zadatkiem będzie kwota 5000 PLN. Musisz znać aktu
alne ceny transakcyjne, wiedzieć, o ile taniej udało Ci się kupić, aby
skalkulować wielkość zadatku, tak aby nie był ani zbyt niski, ani zbyt
wysoki. Przestrzegam przed wpłacaniem zbyt wysokich kwot przed
podpisaniem umowy końcowej. Dotyczy to nie tylko mieszkań kupo
wanych na rynku wtórnym, lecz także tych niewybudowanych. Pro
blem kupna mieszkania od developera będzie tematem jednego z ko
lejnych rozdziałów. Jeżeli korzystasz z pomocy pośrednika, to wtedy
on powinien postarać się o odpis księgi wieczystej, nie starszy niż je
den miesiąc. Jeżeli zbywca nabył mieszkanie jako spadek – pośred
nik powinien skompletować postanowienie sądu o nabyciu praw do
spadku, zaświadczenie z urzędu skarbowego, że podatek od spadku
został całkowicie zapłacony, zaświadczenie ze spółdzielni lub wspól
noty mieszkaniowej, że zbywca nie ma żadnych zaległości w płatno
ściach (czynsz, opłaty eksploatacyjne oraz fundusz remontowy). Po
winno się sprawdzić księgę wieczystą nawet tuż przed dokonaniem
umowy sprzedaży. W ostatniej chwili pośrednik powinien także
sprawdzić, czy nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu. Księgę wie
czystą posiada każde mieszkanie, które stanowi odrębną własność.

● str. 40
Umowa przedwstępna
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma

obowiązku zakładania księgi wieczystej, chociaż jest taka możliwość.
Księga będzie założona np. w przypadku, jeżeli zakup mieszkania zo
stał przez poprzedniego właściciela sfinansowany kredytem hipo
tecznym. Każda księga zawiera cztery działy. Należy zwrócić szcze
gólną uwagę na dział III oraz IV. W pierwszym dziale opisana jest
nieruchomość oraz wpisane są tam prawa związane z jej własnością.
Dział drugi zawiera oznaczenie właściciela lub właścicieli. W dziale
III mogą być wpisane ograniczone prawa rzeczowe obciążające nie
ruchomość, ograniczenia w rozporządzaniu oraz inne prawa i rosz
czenia, na przykład służebność osobista mieszkania. Hipoteki wyka
zuje się w dziale IV ksiąg wieczystych. Księgi wieczyste są jawne
i każdy może sprawdzić ich stan. Księgi wieczyste prowadzą sądy re
jonowe właściwe dla miejsca, w którym znajduje się nieruchomość .
Po spisaniu umowy przedwstępnej musisz zanieść umowę do banku,

aby bank mógł przygotować umowę kredytową. Ustalając przy umo
wie przedwstępnej termin podpisania umowy końcowej, pamiętaj,
aby zagwarantować sobie duży margines bezpieczeństwa, żeby mieć
dużo czasu na załatwienie wszystkich spraw związanych z kredytem
bankowym. Gdyby sprawa kredytu zbyt długo wlokła się w banku,
nie narazisz się na niewywiązanie się z warunków umowy sprzedaży
zapisanych w umowie przedwstępnej. Kiedy już podpiszesz umowę
kredytową, masz w niej określony czas na uruchomienie kredytu. Za
dzwoń do sprzedawcy lub do biura nieruchomości, jeżeli kupujesz
przez biuro, w celu ustalenia terminu sporządzenia umowy sprzeda
ży u notariusza. Pośrednik powinien podać Ci dokładne koszty zwią
zane z nabyciem nieruchomości.
W warunkach lubelskich koszty zawierające prowizję biura nierucho

mości wraz z podatkiem, opłatę notarialną i podatek wynoszą około
6% ceny transakcyjnej.

● str. 41
Umowa przedwstępna
W różnych częściach Polski prowizje biur nieruchomości różnią się.

Po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarial
nego musisz wraz ze zbywcą udać się do zakładu energetycznego
oraz gazowego, aby przepisać umowę na dostarczenie energii elek
trycznej i gazu. Wcześniej musicie pospisywać stan liczników oraz
ich numery. Jeżeli korzystasz z kredytu bankowego, musisz udać się
do banku wraz z aktem notarialnym, aby dać zlecenie uruchomienia
kredytu. Jeżeli korzystasz z biura nieruchomości, to przy przejęciu
mieszkania od zbywcy powinien być obecny pośrednik.
Musicie wypełnić protokół zdawczo-odbiorczy, uwzględniający stan

licznika elektrycznego, gazowego, wodomierzy,stan techniczny urzą
dzeń znajdujących się w poszczególnych pomieszczeniach, stan wy
posażenia (np. zabudowy kuchni wraz ze sprzętem, jeżeli zostały za
warte w cenie) oraz innych urządzeń na trwałe związanych z miesz
kaniem.
Kupując mieszkanie na kredyt, będziesz musiał oświadczyć przed no

tariuszem przygotowującym umowę sprzedaży, że ustanawiasz na
nabytej nieruchomości hipotekę na rzecz banku na zabezpieczenie
spłaty kredytu oraz spłaty odsetek i innych należności ubocznych.
Notariusz prześle do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej, doty
czący ustanowienia hipotek. Jeżeli mieszkanie nie będzie posiadało
księgi wieczystej, a Ty będziesz korzystał z kredytu, notariusz po
bierze opłatę za założenie księgi wieczystej. Do czasu uprawomoc
nienia się wpisu do księgi wieczystej bank będzie od Ciebie pobierał
co miesiąc ubezpieczenie pomostowe. Jakiś czas po podpisaniu aktu
notarialnego przyjdzie do Ciebie z sądu, listem poleconym za
potwierdzeniem odbioru, zawiadomienie o dokonaniu wpisu
w księdze wieczystej. Poczekaj około dwóch tygodni i następnie udaj
się do niego jak najszybciej, aby wziąć odpis z księgi wieczystej i na
stępnie zanieś go do banku, aby nie ponosić kosztów ubezpieczenia.

● str. 42
Umowa przedwstępna
Odczekaj jednak te dwa tygodnie, ponieważ na wpis przysługuje

skarga w terminie tygodniowym od daty doręczenia pisma.
Zatem wpis nie jest jeszcze prawomocny. Natomiast bank będzie od

Ciebie oczekiwał prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
która jest zabezpieczeniem spłaty kredytu.
Po dokonaniu kupna mieszkania urząd skarbowy może w ciągu 5 lat

zakwestionować cenę mieszkania podaną przy akcie notarialnym.
W takim przypadku będziesz musiał dopłacić do początkowej kwoty
podatku pobranej przez notariusza. Najlepiej, aby urząd skarbowy
od razu wypowiedział się na temat ceny zakupionego przez Ciebie
mieszkania. Nie będziesz się musiał obawiać, że cena mieszkania
zostanie zakwestionowana. W tym celu powinieneś złożyć w urzędzie
skarbowym pismo z prośbą o weryfikację ceny zakupionego mieszka
nia.
Poniżej znajduje się wzór pisma, które powinieneś uzupełnić, wpisu

jąc własne dane, dane urzędu skarbowego właściwego dla miejsca,
w którym znajduje się nieruchomość oraz dane dotyczące transakcji.
Następnie wydrukuj dwie kopie i zanieś je do urzędu skarbowego.
Imię i nazwisko miejscowość,

data
Pełny adres
NIP
Urząd Skarbowy nr
Pełny adres

● str. 43
Umowa przedwstępna
Zwracam się z uprzejmą prośbą o weryfikację ceny zakupu lokalu

mieszkalnego położonego
(podaj miejscowość) przy ul. (podaj pełny adres), zgodnie z aktem

notarialnym kupna z dnia
(podaj pełną datę). (Podaj nr repetytorium znajdujący się na pierw

szej stronie aktu notarialnego).
Informuję, że ww. lokal mieszkalny nadaje się do remontu (tutaj wy

mień zakres prac, które należy wykonać przed zasiedleniem miesz
kania – może to być: malowanie, wymiana stolarki okiennej, stolar
ki drzwiowej, glazury i terakoty, armatury łazienkowej, cyklinowa
nia podłóg itd.).
Powierzchnia mieszkania wynosi (tutaj podaj powierzchnię miesz

kania widniejącą w akcie notarialnym).
W związku z tym kwota (tutaj wpisz cyframi i słownie kwotę zakupu

wynikającą z aktu notarialnego) jest kwotą rynkową za ww. nieru
chomość i sumą rzeczywiście przeze mnie zapłaconą.
Załącznik: ksero aktu notarialnego kupna ww. nieruchomości.
Ręczny podpis
Podpis drukowany

● str. 44
Umowa przedwstępna
Urząd skarbowy albo każe Ci dopłacić kwotę podatku, jeżeli stwier

dzi, że podana cena jest niższa niż jego rzeczywista wartość, albo
stwierdzi, że podana wartość odpowiada przeciętnym wartościom
rynkowym i umorzy postępowanie podatkowe wszczęte na Twój
wniosek. W jednym czy w drugim przypadku będziesz miał sprawę
jasną i szybko zamkniętą.

● str. 45
Kupno od developera
Kupno od developera
Pojawiło się wiele artykułów dotyczących nieetycznych, czy wręcz

rażąco naruszających prawo, działań developerów. Truizmem jest
pisanie, jak ważne jest sporządzenie właściwej umowy z develope
rem. Nie będę tutaj zajmował się tematem konstruowania poprawnej
umowy z developerem. Pojawiło się mnóstwo artykułów na ten
temat. Jest to zadanie radcy prawnego, który powinien pomóc Ci
przy umowie, uwzględniając daną sytuację, tak aby zminimalizować
ryzyko jakichkolwiek trudności w Twoich relacjach z developerem.
Niestety, wciąż zdarza się, że wiele osób podpisuje niekorzystne
umowy dostarczone przez developera, nie konsultując ich z radcą
prawnym. Bardzo tracą na tego rodzaju „oszczędnościach”. Ku prze
strodze chcę Ci opowiedzieć pewną historię. Jesienią 2005 roku za
interesowała mnie oferta jednego z developerów budujących miesz
kania w Lublinie. Planowany budynek miał składać się z kilkunastu
pięknych mieszkań oraz garaży. Budynek był położony w bardzo
atrakcyjnej lokalizacji, w pobliżu ogrodu botanicznego. Po przes
tudiowaniu wraz z radcą prawnym wzoru umowy przedłożonego
przez developera zaproponowałem kilkanaście zmian w umowie. De
veloper zgodził się na zmianę praktycznie wszystkich zakwestiono
wanych punktów z wyjątkiem jednego. Podpisaliśmy umowę i wpła
ciłem 10% wartości inwestycji. Reszta pieniędzy miała pochodzić
z kredytu bankowego. Planowany termin zakończenia inwestycji zo
stał zaplanowany na wiosnę 2006 roku. Nadeszła bardzo mroźna
zima. Budowa stanęła w miejscu. Nastąpiło opóźnienie terminu re
alizacji. Chciałem wstrzymać wpłatę kolejnych rat, ale developer za
pewniał, że wkrótce prace nabiorą tempa i budowa zakończy się
w terminie. Uspokajał klientów, że zatrudni przy tej budowie tylu
pracowników, ilu będzie trzeba, aby nadrobić opóźnienie, i że nie

● str. 46
Kupno od developera
muszą się obawiać o terminowe zakończenie inwestycji. Mimo zasto

ju w budowie prosił o regularne wpłaty, ponieważ ma kilka dużych
niesprzedanych mieszkań i z tego powodu ma zamrożoną gotówkę.
Pieniądze płaciłem regularnie. Developer potraktował to jako objaw
słabości. Mimo że postęp prac był wolniejszy niż pokazywany w se
rialu „Alternatywy 4”, developer posuwał się coraz dalej w swoich żą
daniach. Swoje żądania argumentował w ten sposób: „Dajcie pienią
dze, to wam wybuduję” – mimo że dostał więcej pieniędzy niż nale
żało mu się z racji postępu prac. Prace były strasznie rozgrzebane
i nie zanosiło się na rychłe zakończenie inwestycji. Z powodu opóź
nienia inwestycji developer miał coraz większe trudności z jej reali
zacją. W międzyczasie ceny materiałów bardzo poszły w górę. Mnó
stwo osób wyjechało do pracy za granicę. To spowodowało, że w kra
ju coraz trudniej było o fachowców i dlatego ich wynagrodzenia bar
dzo poszły w górę. Nie było mowy o zakończeniu inwestycji w po
czątkowo ustalonych z klientami cenach. Jednocześnie developer nie
kwapił się z oddaniem wpłaconych pieniędzy. Postanowiłem wystą
pić do sądu o nakaz zapłaty. Z uwagi na niestabilną sytuację develo
pera wystąpiliśmy o ustanowienie hipoteki przymusowej na działce
należącej do developera. Po wydaniu nakazu zapłaty sprawa została
skierowana do komornika. Dzięki temu odzyskałem wpłaconą kwotę
z odsetkami ustawowymi. Co prawda ceny mieszkań w tym czasie
bardzo poszły w górę, ale w tej sytuacji i tak nie można było liczyć na
mieszkania od tego developera. Wnioski z tej historii są następujące:
koniecznie skonsultuj treść umowy z radcą prawnym. Ludzie oszczę
dzając na poradzie specjalisty, ponoszą o wiele większe koszty oraz
niedogodności związane z problemami z developerem. Nie zgadzaj
się na niekorzystne zapisy. Nawet najlepiej przygotowana umowa nie
zabezpieczy Twoich interesów, jeżeli druga strona będzie wykazywa
ła złą wolę. Gdybym nie zaproponował zmian w umowie i podpisał tę
przygotowaną przez developera, nie odzyskałbym pieniędzy ani nie
dostał mieszkania. Niektórzy moi niedoszli sąsiedzi w dalszym ciągu

● str. 47
Kupno od developera
nie mają mieszkań, nie mają też pieniędzy, gdyż podpisali umowy,
w których zobowiązali się płacić regularnie, natomiast developer jest
w posiadaniu zapisów, dzięki którym praktycznie fakt podpisania
umowy końcowej i przeniesienia prawa własności na nowych właści
cieli może nigdy nie nastąpić. Dodatkowo w przypadku problemów
z nieterminowym zakończeniem inwestycji możesz narazić się na
problemy z bankiem, gdzie zaciągnąłeś kredyt budowlano-hipotecz
ny. W umowie kredytowej będziesz miał ostateczny termin zmiany
warunków kredytowania części budowlanej na warunki kredytowa
nia części hipotecznej. Jeżeli trafisz na developera przeciągającego
budowę, tak jak w wyżej opisanej historii i jednocześnie będziesz ko
rzystał z kredytu bankowego – narazisz się na kłopoty w relacji
z bankiem z racji niewywiązania się z warunku umowy, jakim jest
termin zmiany warunków kredytowania części budowlanej na wa
runki kredytowania części hipotecznej. Jeżeli budynek jest niewybu
dowany, bank nie ma zabezpieczenia w postaci hipoteki i ma prawo
wypowiedzieć umowę kredytową. Opóźnienie w budowie naraża
klientów korzystających z kredytu także na dodatkowe koszty kredy
tu, takie jak: wyższe oprocentowanie kredytu czy też obowiązkowa
składka ubezpieczeniowa pobierana każdego miesiąca. Te dodatko
we koszty ponosi kredytobiorca – aż do czasu uprawomocnienia wpi
su hipoteki do księgi wieczystej, która jest zabezpieczeniem spłaty
kredytu. Do tego dochodzą koszty nieprzewidzianych aneksów do
umów. Przesunięcie terminów wypłaty transz kredytu związane
z nieterminowym wydłużeniem prac powoduje dodatkowe koszty
związane ze sporządzaniem nowych aneksów. Banki pobierają
w przypadkach sporządzania aneksów do umów opłaty od kilkudzie
sięciu do nawet kilkuset złotych.
W celu mobilizacji developera do terminowego wywiązywania się

z umów powinieneś zastrzec w umowie odsetki karne za opóźnienia
w budowie.

● str. 48
Kupno od developera
Koniecznie zażądaj od developera odpisu z księgi wieczystej działki,

na której buduje, i aktu notarialnego zakupu działki. Poproś develo
pera o kopię wypisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub zaświad
czenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej. Powinien
także mieć pozwolenie na budowę. Znam przypadek, kiedy developer
pobierał zaliczki na poczet sprzedaży mieszkań, mimo że nie posia
dał prawomocnego pozwolenia na budowę. Dysponował tylko pro
jektem budynku i mieszkań oraz wizualizacją budynku. Dodatkowo
obejrzyj plan wraz z wyszczególnionymi terminami wykonania
poszczególnych prac. Sprawdź, jak długo developer działa na rynku.
Odwiedź dotychczasowe jego inwestycje i porozmawiaj z dotychcza
sowymi klientami. Koniecznie dowiedz się, kto jest prezesem firmy,
właścicielem, pełnomocnikiem zarządu. Jest to o tyle ważne, że
w przeszłości zdarzało się, iż niektóre firmy, kiedy pojawiały się trud
ności, zmieniały nazwy. Nie zmieniali się ludzie, którzy zaczynali
działalność pod nowym szyldem. Sprawdź w Internecie opinie na te
mat firmy. Problemem nie są mało pochlebne opinie. Problem pole
ga na tym, jaki jest odsetek zadowolonych oraz niezadowolonych
klientów.

● str. 49
Czy ceny nieruchomości spadną?
To pytanie pada często wśród osób, które planują zakup lub posiada
ją zaciągnięty kredyt hipoteczny. O ile planujący zakup chcieliby
kupić po niższej cenie, to z kolei dla osób, które zaciągnęły kredyt,
spadek cen byłby zjawiskiem niekorzystnym. Banki często zastrzega
ją sobie, że w przypadku spadku wartości nieruchomości będącej
zabezpieczeniem spłaty kredytu mają prawo podnieść oprocen
towanie lub zażądać dodatkowego zabezpieczenia na innej nieru
chomości. Tak naprawdę: jak zachowa się rynek – nikt tego nie wie.
Są to tylko przypuszczenia, na które nikt nie udzieli gwarancji. Mu
sisz obserwować rynek. Jest taka generalna zasada, że gdy na kup
no nieruchomości stać więcej ludzi, ceny nieruchomości
zaczynają rosnąć.12
W takim razie – co decyduje o dostępności mieszkań? Więcej osób

może sobie pozwolić na kupno mieszkania, kiedy kredyty są bardziej
dostępne. Przed pięcioma laty oprocentowanie kredytów w oparciu
o WIBOR oscylowało w większości banków w granicach 10–12%
rocznie. Przy czym minimalny wkład własny klienta wynosił około
20%.13
Tanie kredyty powodują, że mieszkania są bardziej przystępne. Żeby

nieruchomości przestały być atrakcyjne, musiałaby się zmniejszyć
dostępność kredytów. Wtedy ceny nieruchomości zaczęłyby spadać,
ponieważ zmniejszyłaby się liczba nabywców. Dopóki miesięczny
koszt obsługi dostępnego kredytu jest niższy lub taki sam jak koszt
wynajmu mieszkania, nieruchomości będą atrakcyjne dla nabywców.
12
Van K. Tharp, D. R. Barton Jr., S. Sjuggerud, Bezpieczne strategie inwestycyj
ne, Oficyna Ekonomiczna, Kraków 2005, s. 174.
13
Profit, 9/2002 „ Dossier Tani kredyt na dom”.

● str. 50
Wtedy nie grozi im spadek cen. Użyłem sformułowania „dostępnego

kredytu”, ponieważ oprócz tego, że kredyt jest tani, musi być jed
nocześnie łatwo dostępny. Aby to się zmieniło, musiałyby nastąpić
zmiany w polityce monetarnej. Polityka monetarna, inaczej nazy
wana pieniężną, polega na regulowaniu stopy ilości dostępnego na
rynku pieniądza. Jej podmiotem jest bank centralny. Bank centralny
kontroluje ilość pieniądza na rynku bankowym, decydując o jego
koszcie. Jeżeli zmniejszy on jego ilość, pieniądz ten będzie droższy
(tzn. będzie udzielany kredytobiorcom przy wyższej stopie procen
towej). Zmniejszyć może chociażby przez ograniczenie drogą admini
stracyjną wzrostu kredytów bankowych lub podnosząc stopę, według
której pożycza pieniądze bankom komercyjnym. Z kolei banki
komercyjne będą wtedy zmuszone pożyczyć Tobie pieniądze na
wyższy procent. Mniejsza ilość oferowanego pieniądza spowoduje, że
kredyty będą trudniej dostępne. To z kolei przełoży się na możliwość
wzięcia kredytu. W związku z tym w takiej sytuacji mniej ludzi
mogłoby nabyć mieszkanie. Mniejsza liczba chętnych
spowodowałaby, że sprzedawcy musieliby obniżać ceny, aby doszło
do transakcji. Wysoki popyt na mieszkania jest między innymi
skutkiem tego, że banki oferowały tanie kredyty. W dodatku dorosło
pokolenie wyżu demograficznego z końca lat siedemdziesiątych,
które potrzebuje mieszkań. Na ceny mieszkań mają także wpływ
ceny materiałów budowlanych oraz ceny robocizny. Obecnie brakuje
fachowców. Na rynku lubelskim w ostatnim czasie staniały
mieszkania, ale te osiemdziesięcio- czy stumetrowe. Nie dotyczyło to
małych mieszkań. W przypadku mieszkań małych ceny za metr
kwadratowy są wyższe niż w przypadku dużych mieszkań. Wiele
osób stwierdziło, że zamiast kupować duże mieszkanie, mogą wybu
dować dom przy niższej cenie jednostkowej za metr kwadratowy.
Prawdopodobnie z czasem zwiększy się różnica w cenie pomiędzy
mieszkaniami z wielkiej płyty a nowymi mieszkaniami. Obecnie na
rynku lubelskim różnica ceny metra kwadratowego między mieszka

● str. 51
niami z wielkiej płyty a mieszkaniami nowymi jest rzędu kilkuset zło

tych. Póki co brakuje terenów pod budowę nowych mieszkań.
Co do mieszkań z wielkiej płyty – słyszę niekiedy pytania: „Jak moż

na zaciągnąć kredyt na 30 lat na mieszkanie z lat 70., skoro być może
te budynki zostaną wcześniej rozebrane?”. Tak jak pisałem wcześniej
– należy zrozumieć transakcję. Rynek nieruchomości ma charakter
lokalny i często nie można porównywać bezpośrednio sytuacji
w danym mieście w Polsce do sytuacji z Berlina czy też Frankfurtu
nad Odrą, gdzie niekiedy bloki z wielkiej płyty zostają wyburzone.
Problemem nie wydaje się konstrukcja budynku, tylko standard14.
Autorka cytowanego artykułu podaje zupełnie inną tendencję –
właśnie z Niemiec. Polega na rewitalizacji blokowisk poprzez dobu
dowę zewnętrznych wind w blokach, loggii, balkonów, szklanych
łączników, przebudowę dachów na dwuspadowe, łączenie małych
lokali15. Wszystko będzie zależało od atrakcyjności lokalizacji. Jeżeli
rzeczywiście będzie więcej lokali niż chętnych – prawdopodobnie bu
dynki będą wyburzane. Z kolei te w lepszych lokalizacjach, znajdu
jące nabywców, będą prawdopodobnie utrzymywały lepszą cenę.
Z czasem będą modernizowane.
14
M. Stopa, „Wielka płyta nie do ruszenia”, źródło:
http://www.muratorplus.pl/biznes/budownictwo-mieszkaniowe/raporty-i-pro
gnozy/wielka-plyta-nie-do-ruszenia,17538_26650.htm (stan na dzień
03.11.2007).
15
Tamże.

● str. 52
Przykłady transakcji
Mieszkanie w starej kamienicy
Poprzez biuro nieruchomości znalazłem w sierpniu 2006 roku in

teresujące mieszkanie – o powierzchni 36 m2 – w kamienicy w cen
trum Lublina. Po oględzinach powiedziałem pośrednikowi, że jestem
nim zainteresowany – pod warunkiem, że okaże się, iż wszystkie
kwestie prawne są uregulowane. Jednocześnie muszę skonsultować
z fachowcem kwestie dotyczące stanu technicznego oraz kosztów re
montu. Jeszcze tego samego dnia w obecności pośrednika fachowiec
dokonał oględzin mieszkania. Cena mieszkania była atrakcyjna,
mimo że wymagało ono remontu. Właściciel mieszkał w Warszawie
i nie chciał zajmować się doglądaniem mieszkania. W czasie spotka
nia, w którym uczestniczyli sprzedający, pośrednik z biura, które
wskazało mi mieszkanie, oraz pośrednik z biura, w którym sprzeda
jący zgłosił mieszkanie, ustaliliśmy warunki płatności. Spotkaliśmy
się 23.08.2006 u notariusza w celu podpisania umowy przedwstęp
nej. Wpłaciłem sprzedającemu przed podpisaniem umowy przed-
wstępnej w formie aktu notarialnego zadatek w wysokości 1000 zł.
Zwykle nie polecam takiej niskiej sumy – zajrzyj do rozdziału,
w którym omawiam kwestie zadatku i zaliczki. Zobowiązaliśmy się
zawrzeć umowę przyrzeczoną najpóźniej 31.10.2006. Chciałem mieć
czas na załatwienie wszystkich formalności bankowych. Jednocze
śnie sprzedający przestawił odpis księgi wieczystej z tego samego
dnia, w którym podpisywana była umowa przedwstępna, oraz za
świadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej, dotyczące niezalegania
z płatnościami za czynsz oraz fundusz remontowy. Ponieważ sprze
dający nabyli mieszkanie w drodze spadku, przedstawili postanowie
nie sądu rejonowego dotyczące nabycia praw do spadku. Następnie
w ciągu kilku dni wypełniłem w biurze nieruchomości wniosek kre
dytowy i udałem się wraz z pośrednikiem do banku. Zabrałem ze

● str. 53
sobą dokumenty poświadczające uzyskiwane dochody oraz umowę

przedwstępną. Wcześniej w banku zbadałem wstępną zdolność kre
dytową. Procedura związana z przyznaniem kredytu bardzo się wy
dłużała. Poprosiłem biuro nieruchomości o interwencję w banku. Je
żeli transakcja posypałaby się z winy banku, wszystkie strony by na
tym straciły. Na samym początku pośrednik sam sugerował pomoc
przy kredycie. Miało to zmniejszyć szereg formalności, którymi sam
musiałbym się zająć, i przybliżyć termin, w jakim miałem otrzymać
kredyt. Biuro w zamian za przyprowadzenie klienta zdobywało od
banku punkty. Umowę kredytową podpisałem dopiero 14.09.2006,
mimo że w momencie składania wniosku miałem skompletowane
wszystkie potrzebne dokumenty. Zadzwoniłem do sprzedającego
i poinformowałem go, że jestem gotów do podpisania umowy sprze
daży. Spotkaliśmy się ze sprzedającymi 2.10.2006 – w tej samej kan
celarii notarialnej – w celu podpisania umowy końcowej. Sprzedają
cy okazał odpis z księgi wieczystej, jeszcze raz postanowienie o naby
ciu spadku, zaświadczenie z urzędu skarbowego stwierdzające, że po
datek od spadku został całkowicie zapłacony. W akcie notarialnym
zobowiązałem się uruchomić przyznany kredyt bankowy. Ustalona
kwota miała zostać przelana na konto bankowe należące do zbywcy,
wskazane przez niego w akcie notarialnym. Przed notariuszem otrzy
małem klucze do mieszkania. Po podpisaniu aktu udaliśmy się wraz
z pośrednikiem do mieszkania w celu sporządzenia protokołu zdaw
czo-odbiorczego. Uwzględniał on wyposażenie mieszkania oraz stan
liczników. Następnie pojechaliśmy do zakładu energetycznego oraz
do gazowni w celu przepisania umów na dostawę energii elektrycznej
i gazu. W zakładach został przedłożony protokół zawierający odpo
wiednio stan licznika elektrycznego oraz gazowego wraz z odpowia
dającymi im numerami seryjnymi.
Następnie udaliśmy się do banku, w którym wcześniej podpisałem

umowę kredytową. Przedłożyłem akt notarialny stwierdzający naby

● str. 54
cie praw do nieruchomości i wydałem dyspozycję przelewu środków

na rachunek sprzedającego. Kilka dni później udałem się wraz z ak
tem notarialnym do firmy zarządzającej budynkiem, w którym znaj
duje się kupione mieszkanie, w celu poinformowania o nabyciu loka
lu oraz naliczenia opłat za czynsz oraz fundusz remontowy.
Dnia 29.12.2006 otrzymałem z sądu rejonowego zawiadomienie

o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej potwierdzającej ustanowie
nie hipotek, a 24.01.2007 udałem się do sądu w celu otrzymania
odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego wpis hipoteki do księgi
wieczystej. Następnie zaniosłem go do banku. Na tej podstawie bank
przestał ode mnie pobierać składkę ubezpieczenia, ponieważ przed
stawiłem prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej, która jest
zabezpieczeniem spłaty kredytu. Jednocześnie odebrałem weksle in
blanco, które podpisałem w banku i które były zdeponowane
w banku do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi
wieczystej. I tak zakończyłem formalności związane z hipoteką.
A teraz dla odmiany podam inny przykład przeprowadzonej przeze
mnie transakcji.
Mieszkanie w nowym bloku
Po wielu poszukiwaniach w sierpniu 2007 znajduję trzy nieru

chomości – o podobnym metrażu i podobnych cenach – których za
kup mogę wziąć pod uwagę. Znam szacunkową zdolność kredytową
i w dwóch bankach składam wniosek kredytowy, aby zminimali
zować trudności związane z otrzymaniem kredytu. We wniosku
muszę wpisać adres oraz cenę nieruchomości, którą chcę kupić. Do
wniosku dołączam zaświadczenia o osiąganych dochodach. Wpisuję
adres jednej z typowanych nieruchomości. Ostatniego dnia sierpnia
dzwoni do mnie pracownica jednego z banków, w których złożyłem
wnioski, że mogę otrzymać kredyt na wskazaną nieruchomość po

● str. 55
przedstawieniu dokumentów stwierdzających stan prawny i wycenę

mieszkania oraz zaświadczeń o dochodach z aktualną datą. Zaświad
czenia są ważne jeden miesiąc. Jednocześnie bank chce, aby przynaj
mniej część dochodów była przelewana na rachunek w ich oddziale.
Powiedziałem, że zdecyduję się pod warunkiem otrzymania promesy
kredytu oraz jeżeli warunki kredytu będą nie gorsze niż poprzednim
razem, kiedy zaciągałem u nich kredyt. W międzyczasie spotkałem
się z jednym z właścicieli mieszkań, które brałem pod uwagę przy za
kupie. Mieszkanie było atrakcyjne, jednak jego cena wydawała mi się
zbyt wysoka. Powiedziałem mu o moich możliwościach dotyczących
ceny sprzedaży. Jednocześnie zapewniłem go o możliwości szybkiego
sfinalizowania transakcji. Po namyśle właściciel zdecydował się na
obniżkę ceny o 5000 zł. Zadzwoniłem do osoby, która obsługuje
mnie w banku, i powiedziałem, że decyduję się na inną nierucho
mość. Kwota kredytu, która mnie interesuje, pozostaje bez zmian.
Podpisaną promesę kredytu otrzymałem 03.09.2007, a 06.09.2007
wraz ze sprzedającymi udaliśmy się do notariusza w celu podpisania
umowy przedwstępnej sprzedaży. Przed podpisaniem umowy przed
wstępnej wpłaciłem sprzedającemu ustaloną wcześniej kwotę 5000
zł. Tego samego dnia akt notarialny oraz dokumenty dotyczące nie
ruchomości zostały przekazane do banku. Pracownica obiecała jak
najszybciej skontaktować się ze sprzedającym w celu sporządzenia
wyceny mieszkania na potrzeby kredytu. Tego samego dnia po połu
dniu wycena była wykonana. Następnego dnia, czyli 07.09.2007,
miałem podpisaną umowę kredytową. Skontaktowałem się ze sprze
dającym i 12.09.2007 spotkaliśmy się u notariusza w celu podpisania
umowy sprzedaży. Wcześniej przekazałem umowę kredytową oraz
otrzymany w banku dokument dotyczący kredytu oraz wymaganych
hipotek do notariusza, aby na spokojnie spisał informacje, które
będą podane w akcie notarialnym. Przed podpisaniem umowy sprze
daży, podobnie zresztą jak przed podpisaniem umowy przedwstęp
nej, sprzedający okazali notariuszowi przydział lokalu ze spółdzielni

● str. 56
mieszkaniowej oraz zaświadczenie ze spółdzielni, z którego wynika

ło, że nie występują zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploata
cyjnych. Z przedłożonych dokumentów ze spółdzielni wynikało, że
związany z lokalem wkład budowlany stanowi 100% wartości rynko
wej lokalu. Prawo do lokalu nie jest obciążone żadnymi długami,
ograniczone prawami rzeczowymi ani prawami i roszczeniami osób
trzecich. Jednocześnie notariusz stwierdził, że nie istnieją warunki
powstania hipoteki przymusowej. Po akcie standardowo udaliśmy
się wraz ze sprzedającym do zakładu energetycznego, gazowni, a na
stępnie do banku w celu przedłożenia aktu notarialnego stwierdzają
cego nabycie praw do nieruchomości oraz wydania dyspozycji prze
lewu kwoty stanowiącej cenę zakupu (pomniejszoną o zadatek) na
rachunek wskazany przez zbywcę w akcie notarialnym. Zgodnie
z ustaleniami, które zostały zapisane w akcie notarialnym, przejęcie
lokalu miało nastąpić najpóźniej do dnia 17.09.2007. Tego dnia spo
tkaliśmy się ze sprzedającym, który przekazał klucze, oraz spisaliśmy
protokół zdawczo-odbiorczy uwzględniający stan techniczny miesz
kania, jego wyposażenie oraz stan liczników na wodę, elektrycznego
oraz gazowego wraz z odpowiadającymi im numerami seryjnymi.

● str. 57
Podsumowanie
Podsumowanie
Sprawdzenie kwestii prawnych zlecam biurom nieruchomości. Kwe-

stie techniczne, a także uciążliwości związane z daną nieruchomością
sprawdzam niezależnie od biura. Przedstawione informacje stanowią
punkt wyjścia do Twojej pracy związanej z wyszukiwaniem oraz
działaniami doprowadzającymi do zawarcia transakcji na rynku
nieruchomości. Ważny jest plan działania oraz konsekwentna jego
realizacja. Decyzję dotyczącą wyboru nieruchomości oraz kredytu
hipotecznego musisz podjąć sam – w zależności od warunków,
w jakich Ci przyjdzie działać. Musisz wziąć pod uwagę specyfikę
miejsca, w którym zamierzasz nabyć nieruchomość, zamierzenia
związane z nieruchomością oraz swoją sytuację socjoekonomiczną.
Jednocześnie będziesz musiał wypatrywać zmian na rynku
nieruchomości, o których wspomniałem oraz zmian w prawie
dotyczących sposobu przydzielania kredytów, oraz czynników
wpływających na ich aktualne oprocentowanie, które będzie
szczególnie ważne w przypadku kredytów walutowych.
Przedstawiając swoje poglądy, nie namawiam Cię do

kupna nieruchomości ani wyboru konkretnej oferty kre-
dytowej. Sam musisz podjąć decyzję. Zadaniem publikacji
jest zwrócenie Twojej uwagi na najważniejsze aspekty
związane z decyzją dotyczącą zakupu nieruchomości czy
też wyboru kredytu hipotecznego. Nie zwalnia Cię ona
z konieczności konsultacji ze specjalistą kwestii prawnych,
technicznych oraz finansowych, zanim podejmiesz decyzję
dotyczącą kupna konkretnej nieruchomości.

● str. 58
Podsumowanie
Tomasz Szopiński jako student praktykował w Niemczech w firmie

Beamten Wohnungsgesellschaft Dr. Buschmann K.G., gdzie zdoby
wał pierwsze doświadczenia związane z tematyką funkcjonowania
nieruchomości i zarządzania nimi. Po studiach związany z sektorem
prywatnym. Obecnie jest pracownikiem naukowym, inwestorem, au
torem kilkudziesięciu artykułów o tematyce ekonomicznej, dotyczą
cych takich dziedzin jak: badania marketingowe, marketing usług, fi
nansowanie nieruchomości.

Jak Znaleźć I Kupić Mieszkanie - Tomasz Szopiński Full

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

You might also like

Jak Znaleźć I Kupić Mieszkanie - Tomasz Szopiński Full

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Jak Znaleźć I Kupić Mieszkanie - Tomasz Szopiński Full

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Niniejszy ebook jest własnością prywatną.

Przedstawione informacje stanowią prywatne opinie oraz doświadczenia.

© Copyright for Polish edition by ZloteMysli.pl

Tytuł: Jak znaleźć i kupić mieszkanie

Projekt okładki: Marzena Osuchowicz

Internetowe Wydawnictwo Złote Myśli Sp. z o. o.

Wszelkie prawa zastrzeżone.

Kupując mieszkanie po raz pierwszy, masz nikłe pojęcie o obrocie

Nie będę tutaj udzielał wskazówek, czy kupować nieruchomości

Ta książka ma na celu dostarczenie informacji, które pozwolą Ci

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

Będę koncentrował się na tym, na co zwrócić szczególną uwagę przy

W celu lepszego zobrazowania przestawionych problemów przedsta­

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

Kiedy już podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania na kredyt, na

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

rozczarowań. Sam byłem świadkiem sytuacji, gdy pewna instytucja

Jeżeli na podstawie przedstawionych dokumentów bank pozytywnie

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

opłatę, ale ta opłata jest potem odejmowana z prowizji pobieranej od

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

Kluczową kwestią przy poszukiwaniach nieruchomości jest systema­

Strategia na rynku nieruchomości

Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

rzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć infor­

Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z kupnem na użytek

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

Pracuj nad zdolnością kredytową

Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

Jest kilka podstawowych czynników powodujących niekorzystną

1. Jednym z nich jest nieterminowa spłata zobowiązań

Kiedyś dyrektor oddziału jednego ze sprawdzonych przeze mnie

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

Nieuczciwe biuro pośrednictwa finansowego reklamuje się, sprawia­

Piszę o tym, abyś miał to na uwadze!

Wiele osób podpisuje umowę przedwstępną na zakup mieszkania

Jak wybrać ofertę kredytową?

Nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej.

Najlepszy kredyt to kredyt pasujący do Twoich potrzeb.

Celem tego rozdziału jest pomoc w nabyciu umiejętności oceny ofer­

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

nać w Internecie, skorzystać z aukcji kredytowych lub udać się do

Wybór oferty powinien zależeć nie tylko od Twojej zdol­

Czy będzie to inwestycja długoterminowa, czy może kupujesz z na­

Dlatego nie kieruj się ślepo rankingami kredytów

W jednym rankingu twórcy mogli przyjąć założenie, że osoba bierze

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

ją sytuację, zamierzenia związane z daną nieruchomością oraz naj­

Zwróć szczególną uwagę na to, w jaki sposób naliczane jest

Najczęściej jest ono określane na podstawie wskaźników WIBOR lub

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

i prowizji – tak naprawdę nie będziesz miał wpływu na wysokość

Obecnie powoli rozwija się w Polsce rynek kredytów hipotecznych

Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński

W celu lepszego zobrazowania przestawionych problemów przedsta

Kluczową kwestią przy poszukiwaniach nieruchomości jest systema

o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć infor

Nieuczciwe biuro pośrednictwa finansowego reklamuje się, sprawia

Celem tego rozdziału jest pomoc w nabyciu umiejętności oceny ofer

Wybór oferty powinien zależeć nie tylko od Twojej zdol

Czy będzie to inwestycja długoterminowa, czy może kupujesz z na

ją sytuację, zamierzenia związane z daną nieruchomością oraz naj

towania dochodów (np. Fortis Bank). Dodatkowo Fortis Bank w swo

Wpływ na cenę kredytu wywiera także koszt ubezpieczenia braku

własnego. Jednocześnie dla tych samych parametrów inne banki po

Pamiętaj, że nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej dla wszyst

Aby się przekonać, czy okolica jest przyjazna, warto ją od

pominięcia biura wyjdzie na jaw, a wtedy pośrednik bez trudu doj

Zasada rozumienia transakcji dotyczy nie tylko nierucho

Nie tak dawno oglądałem w Lublinie mieszkanie w nowym budow