Professional Documents
Culture Documents
آليات حماية الملكية العقارية خلال المرحلة الإدارية لمسطرة التحفيظ
آليات حماية الملكية العقارية خلال المرحلة الإدارية لمسطرة التحفيظ
عرض بعنوان :آليات حماية الملكية العقارية خالل المرحلة االدارية لمسطرة التحفيظ العقاري
الصفحة :ص
2
مقدمة:
إن العقار اليوم أصبح يلعب دورا هاما في حياة الفرد والجماعة ،فبه تكتمل أركان الدولة،
ومنه تنطلق المشاريع الكبرى ،وعليه تشيد كبرى الشركات ،وفيه يستقر اإلنسان ويأمن.
وارتباط اإلنسان باألرض مر بمراحل مختلفة تدل على متانة هذه الصلة ،هذا وقد اهتم
2
فقهنا اإلسالمي بتنظيم الملكية العقارية بأنظمة متعددة ،منها نظام اإلقطاع 1ونظام اإللجاء
ونظام الحمى 3كسبل لحماية الملكية العقارية ،انطالقا من قوله تعالىَ " :و َال تَأْكُلُوا أ َ ْم َوالَكُم
بَ ْينَكُم ِبا ْلبَ ِ
اط ِل "4وال شك أن العقار من األموال .كما سعت بعض التشريعات المقارنة إلى
حماية هذا الحق بأنظمة مختلفة منها نظام الشهر العيني ونظام الشهر الشخصي؛ وأهمية هذا
الحق دفعت بواضع الوثيقة الدستورية إلى جعله مبدأ دستوريا يجب مالئمة جميع القوانين
معه ،من خالل ما نص عليه في الفصل 35من الدستور المغربي الذي جاء فيه" :يضمن
القانون حق الملكية.
ويمكن الحد من نطاقها وممارستها بموجب القانون ،إذا اقتضت ذلك متطلبات التنمية
االقتصادية واالجتماعية للبالد .وال يمكن نزع الملكية إال في الحاالت ووفق اإلجراءات التي
ينص عليها القانون"...
ولما كان القانون أسمى تعبير عن إرادة األمة ،فإن حاجة الفرد لحماية ملكه مطلب أساسي
وضروري يجب تسخير اآللة التشريعية لخدمته ،وهو ما كان بسن أحكام ظهير التحفيظ
العقاري 5الذي يرمي إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا الظهير من غير
1اإلقطاع كان يمنح في اإلسالم للذين يقدمون خدمة لإلسالم ،أو لسد عوز ،أو لفقر المقطع إليه .ولقد اتخذ اإلقطاع في بداية اإلسالم
كوسيلة للدفاع عن البالد اإلسالمية.
محمد خيري ،العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي ،دار نشر المعرفة ،طبعة ،2018ص.44
2هو اضطرار أو حمل من لم يعد من الرعية قادرا على حماية ممتلكاته ،على نقلها باسم بعض ذوي القوة والنفوذ احتماء بهم،
وفرارا من ثقل بعض الضرائب.
محمد خيري ،المرجع السابق ،ص.46
3يقصد به لدى الفقهاء المسلمين فهو تخصيص مساحة من األرض ليكون كلؤها عاما للجميع.
محمد خيري ،المرجع السابق ،ص .47
4سورة البقرة ،اآلية .188
5الظهير الشريف الصادر في 9رمضان 12 (1331أغسطس ) 1913المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون
رقم 14.07الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم )2011نوفمبر 1432 (22الحجة ذي من 25في 1.11.177
3
أن يكون في اإلمكان إخراجه منه فيما بعد ،بعد مسطرة علنية تنتهي بتأسيس الرسم العقاري
وبطالن ما عداه من الرسوم.
وحماية لل ملكية العقارية للمالك الحقيقي ،اشترط المشرع على طالب التحفيظ أن يدلي
بأصل تملكه العقار محل مطلب التحفيظ –الفصل 13من ظهير التحفيظ العقاري -أي أن
يدلي بوجه مدخله إلى العقار بأن يكون مستندا في تملكه على تصرفات قانونية أو وقائع
مادية تخوله التصرف في العقار باالستعمال واالستغالل و التصرف ،فمن التصرفات
6
القانونية الهبات والوصايا واألشرية والكراء الطويل األمد ...ومن الوقائع المادية الحيازة
بشروطها وااللتصاق...7
وحيث إن مصطلح الحماية القانونية يراد به التدابير التي أقرها المشرع لدفع االعتداء
وفرض النظام العام ،فإنه يبقى مفهوم شامل تندرج تحته الحماية الزجرية والحماية اإلدارية
عن طريق مسطرتي االعتداء المادي 8ونزع الملكية ...والحماية المدنية والحماية القضائية،9
فإن دراستنا هاته ستقتصر على حماية حق الملكية من خالل مسطرة التحفيظ فقط دون
الخوض في الشق القضائي الذي قد يتخلل هذه المسطرة.
" 6إن المحكمة لما قضت بتأييد الحكم االبتدائي فيما قضى به من رفض الطلب مستندة في تعليل ذلك إلى أن الدعوى ولئن كانت
حيازية فإن المطلوبة عززت وجه مدخلها له بعقد شراء من الدولة الملك الخاص تم إيداعه بمطلب التحفيظ ،والطالب لم يعزز طلبه
بمقبول قانونا ،وأن الشهود ال مستمع إليهم بجلسة البحث خالل المرحلة االستئنافية صرحوا بأن العقار موضوع النزاع لم يسبق أي
أحد بأي نوع من أنواع التصرف واالستغالل إلى حدود 04سنوات إلى أن قامت المطلوبة ببناء معمل فوقه ،تكون قد عللت قرارها
تعليال سليما وكافيا دون أن تكون ملزمة بمزيد من تحقي ق الدعوى مادام قد توفر لها من العناصر ما مكنها من البت فيها بتا صحيحا".
قرار صادر عن الغرفة المدنية بمحكمة النقض بتاريخ 2011/06/21في الملف عدد .2008/4/1/1290منشور بالموقع الرسمي
لمحكمة النقض.
" 7لما كان االلتصاق سببا لكسب الملكية وصاحب األرض يصبح مالكا لما عليها من بناءات وأغراس أقامها الغير ،فإن له الحق في
المطالبة بإفراغ كل محتل لملكه ما دام ال يتوفر على أي سند للتواجد فيه ،ومحكمة الموضوع لما عللت رفضها إفراغ الباني من
الملك بكونه حسن النية ،وأن ه ليس باإلمكان طرده منه قبل تمكينه من التعويض طبقا للفقرة 2من الفصل 18من ظهير 1915/6/2
في حين أن الباني لم يتقدم بأية دعوى أصلية أو دعوى مقابلة لطلب التعويض عما بناه أو من ممارسة حق الحبس إلى حين استيفائه
قيمة التحسينات التي أنجزها مما يكون معه قرارها معلال تعليال فاسدا " .قرار صادر عن الغرفة المدنية بمحكمة النقض ،بتاريخ
،2011/03/22في الملف عدد ،2010/3/1/1669منشور بالموقع الرسمي لمحكمة النقض.
" 8لما كان االعتداء المادي على عقارات الخواص من طرف الدولة وغيرها من األشخاص المعنوية العامة يشكل واقعة مستمرة
لفعل غصب واعتداء على حق الملكية العقارية المضمون دستوريا ،فإن دعوى المطالبة بالتعويض عن الضرر الناتج عنه ال تسقط
بالتقادم ".قرار عدد 327الصادر عن الغرفة اإلدارية بمحكمة النقض بتاريخ ،2012/06/14منشور بالموقع الرسمي لمحكمة
النقض.
9كرس المشرع مجموعة من الدعاوى لحماية الحقوق العقارية عن طريق مسطرة قضائية تتجسد في دعوى االستحقاق ،دعوى منع
التعرض ،دعوى وقف األعمال الجديدة.
4
أهمية الموضوع :
يعد العقار بصفة عامة والملكية العقارية بصفة خاصة أهم الثروات التي يرتكز عليها
النظام االجتماعي واالقتصادي على السواء.
فمن هنا إذن تبرز األهمية التي يكتسيها حق الملكية العقارية ،واستحضار كذلك
لإلشكاالت التي تعترض هذا الحق وتعيقه ال سيما عند ترامي الغير عليه ،أو منع صاحبه من
االنتفاع به ،أو تقديم مطلب لتحفيظ العقار برسوم ملكية مزورة ،فيبرز دور المحافظ على
األمالك العقارية للتأكد من صحة الرسوم المدلى بها حماية للمالك الحقيقي ،ذلك أن انتهاء
مسطرة التحفيظ بتأسيس الرسم العقاري يطهر العقار وتصبح الرسوم العقارية عنوان
الحقيقة10واآللية الوحيدة المقبولة لالستدالل بصحة الملك وبطالن معداها من الرسوم كيفما
كانت ،وبالتالي يصبح للعقار وجود قانوني إلى جانب وجوده المادي يمكن من الدفاع عنه إن
هو تعرض لالعتداء.
إن تحصين الملكية العقارية وإحقاق األمن العقاري يعد رافعة أساسية للتنمية المستدامة
بمختلف أبعادها ،وال سبيل إلى ذلك إال بتحفيظ هذا العقار.11
اإلشكالية:
تتجسد اإلشكالية األساسية التي يحاول هذا البحث اإلجابة عنها في مدى نجاعة اإلجراءات
اإلدارية لمسطرة التحفيظ في تحصين الملكية العقارية وحماية المالكين العقاريين؟
10جاء في قرار لمحكمة النقض " :من المقرر قانونا أن رسم الملك له صفة نهائية وال يقبل الطعن ،وهو يكشف نقطة االنطالق
الوحيدة للحقوق العينية والتكاليف العقارية الكائنة على العقار وقت تحفيظه ،دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة ،وأنه ال يمكن
إقامة دعوى في العقار بسبب حق وقع اإلضرار به من جراء تحفيظ .ويمكن لمن يهمهم األمر وفي حالة التدليس فقط أن يقيموا على
مرتكب التدليس دعوى شخصية بأداء تعويضات ،والمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لما ثبت لها من وثائق الملف ،وخاصة
جواب المحافظ على األمالك العقارية أن القطعة األرضية محل الدعوى قد تأسس لها رسم عقاري في اسم الغير ،وأنه لم يبق
للطاعنين حق المنازعة في مسطرة تحفيظها وال في صحة الوثائق التي استند عليها المالك المسجل اسمه برسم الملكية ،وقضت بتأييد
الحكم وبرفض طلبهم استحقاقَها ،تكون قد بنت قضاءها على أساس قانوني ،وارتكزت في ذلك على ما توفر لديها من العناصر
الواقعية والقانونية للبت في جوهر القضية وعللت قرارها تعليال كافيا ".القرار عدد 129الصادر بتاريخ 12مارس 2019في الملف
المدني عدد 2018/4/1/3394منشور بالموقع الرسمي لمحكمة النقض.
وهذا في نظرنا يجسد أقوى حماية للملكية العقارية.
11وال أدل على أهمية الملكية العقارية من الرسالة الملكية التي وجهها الملك محمد السادس إلى المشاركين في المناظرة الوطنية
حول موضوع" :السياسة العقارية للدولة ودورها في التنمية االقتصادية واالجتماعية" المنعقدة يومي 9-8دجنبر 2015م.
5
وتتفرع عن هذه اإلشكالية مجموعة من األسئلة الفرعية:
منهج البحث:
إن هذه اإلشكالية وما تتضمنه من أسئلة سنحاول اإلجابة عنها وفق مقاربة قانونية واجتهادات
قضائية وآراء فقهية ،باالعتماد على المنهج التحليلي والوصفي ،وذلك بتحليل بعض
المقتضيات القانونية لمسطر التحفيظ ،وكذا المنهج النقدي إلبراز مكامن الخلل والنواقص
التي تشوب هذه المسطرة.
خطة البحث:
المبحث األول :اآلليات القانونية لحماية الملكية العقارية من خالل مسطرة التحفيظ
المبحث الثاني :مساطر إشهار الحقوق العينية العقارية أثناء مسطرة التحفيظ
6
المبحث األول :اآلليات القانونية لحماية الملكية العقارية من خالل مسطرة التحفيظ
إن التاريخ سوف يسجل لوقت طويل من الزمن الوضع القانوني الفريد من نوعه حيال النظام القانوني
ملسطرة التحفيظ العقاري و الذي من جملة ما حملته بين طياتها الصالحيات الواسعة للسيد املحافظ
على األمالك العقارية و التي اعتبرت في بعض األحيان مثيرة للجدل خاصة فيما يتعلق بالرقابة التي يمارسها
على مطلب التحفيظ و ما يأتي في أعقابه من إجراءات تتخلل مسطرة التحفيظ العقاري في املرحلة اإلدارية
حتى أسماه بعض الفقه بقاض ي التحفيظ ،و عليه و سعيا لإلحاطة بقدر اإلمكان بما أضحت تشكله هذه
الرقابة على مطلب التحفيظ باعتبارها آلية أساسية و العمود الفقري لتكريس حماية امللكية العقارية
تماشيا مع مبدأ األمن القانوني اللذان ما فتأت تنادي بهما الوثيقة الدستورية12 ،سنتطرق في الفقرة األولى
الختصاصات و صالحيات املحافظ على األمالك العقارية و للهيكلة اإلدارية للوكالة الوطنية للمحافظة
العقارية على ضوء القرار الوزاري الصادر بتاريخ 14يونيو 1915و الظهير الشريف الصادر بتاريخ 29
دجنبر 1953و القانون 14.07املغير و املتمم للظهير الشريف للتحفيظ العقاري الصادر سنة ،1913و
القانون 58.00املحدث للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و املسح العقاري و الخرائطية ،ثم نعرج في
الفقرة الثانية على خصوصيات مطلب التحفيظ و أحكامه باعتباره نقطة البداية ملسطرة التحفيظ و
الفقرة األولى :صالحيات املحافظ على األمالك العقارية و رقابته على مطلب التحفيظ
7
أوال -صالحيات املحافظ على األمالك العقارية و دوره في حماية امللكية العقارية :
يستمد السيد املحافظ على األمالك العقارية اختصاصاته و صالحياته من القرار الوزاري لسنة 1915
املشار له سلفا و كذلك من البنية التي تتميز بها الهيكلة اإلدارية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية
و حيث يعين املحافظ على األمالك العقارية بقرار للسيد املدير العام للمحافظة العقارية و املسح
العقاري و الخرائطية استنادا للفصل األول من القرار الوزاري ل 4يونيو 1915املشار له سابقا على رأس
كل وكالة وطنية للمحافظة العقارية املحدثة حسب الفصل 9من القانون 14.07و حيث نص هذا األخير
على أنه يعين في دائرة نفوذ كل عمالة أو إقليم محافظ أو أكثر على األمالك العقارية يمسك السجل
العقاري الخاص بالدائرة الترابية التابعة لنفوذه و القيام باإلجراءات و املساطر املقررة في شأن التحفيظ
العقاري ،و حيث كان يعين املحافظ قبل إحداث نضام الوكالة سنة 2002بموجب القانون 58.00من
طرف السيد وزير الفالحة بناءا على اقتراح السيد املحافظ العام لألمالك العقارية و لإلشارة فإن وزارة
الفالحة ما زالت تعتبر وصية على املحافظة العقارية كما أن صالحيات املدير العام للمحافظة العقارية
هذا و يمارس املحافظ على األمالك العقارية مهامه تحت سلطة مدير املحافظة العقارية و املحافظ
العام حسبما جاء في الفصل األول من ظهير سنة 1953و يساعده في ذلك محافظ مساعد وتتلخص مهام
املحافظ استنادا للفصل الرابع من القرار الوزاري الصادر بتاريخ 4يونيو 1915فيما يلي :
القيام بإجراء كل التقييدات بالسجل العقاري و املتعلقة بالحقوق العينية و التكاليف -
8
إعطاء عموم الناس املعلومات و الشهادات التي يطلبونها و املستمدة من السجالت -
املوجودة في عهدته
املحافظة على السجالت العقارية و السندات و التصاميم و الوثائق املتعلقة بالعقارات -
النظر في طلبات التحفيظ و القيام بجميع اإلجراءات املرتبطة بعملية التحفيظ -
تصفية وقبض الرسوم املثالية لجميع العمليات اليومية ما لم تستثن إحداها بنص خاص -
بناء على مقتضيات مرسوم تعريفة رسوم املحافظة على األمالك العقارية املؤرخ في 30يونيو
.1997
ثانيا -السلطة الرقابية للمحافظ على مطلب التحفيظ بين هاجس الحماية و الفراغ التشريعي
:
وفي ظل هذه الصالحيات الواسعة و املتسمة بتخصص دقيق و حصري للسيد املحافظ مناطه تعزيز
حماية امللكية العقارية سنهتم في هذه الفقرة بتسليط الضوء على السلطة الرقابية التي يمارسها املحافظ
على مطلب التحفيظ فاما يتعلق بالوثائق و املستندات املثبتة لحق طالب التحفيظ و لئن كانت صالحية و
سلطة الرقابة تجد مصدرها التشريعي في القانون 14.07املتمم و املعدل للظهير 1913الشهير خاصة
فيما نص عليه الفصل ،7213إال أن هذا األخير يتحدث عن الرقابة البعدية التي ال يمكن الحديث عنها إال
13الفصل : 72
يتحقق المحافظ على األمالك العقارية ،تحت مسؤوليته ،من هوية المفوت وأهليته
9
بعد تأسيس الرسم العقاري و التي ال تنصب إال على التقييدات الالحقة لتأسيسه ،إال أنه قد أثير نقاش
واسع أسال لعاب رجال القانون و أثار حفيظتهم حول حدود هاته الرقابة و طبيعتها ،فالشاهد أن
الترسانة التشريعية في مجال التحفيظ العقاري سواء قبل تعديل سنة 2011أو بعدها ال تحمل بين طياتها
أي مقتض ى يشرعن الرقابة القبلية للمحافظ على مطلب التحفيظ 14،اللهم نص الفصل 1415من
القانون 14.07و الذي اقتصر على دعوة طالب التحفيظ لتعزيز مطلبه بما يكفي من مستندات و حجج
ووثائق مثبتة ألصل تملكه حماية للملكية العقارية إال أن هذا النص و باملقابل لم يعطي للمحافظ صراحة
السلطة الرقابية القبلية على مطلب التحفيظ و هنا ظهر تياران فقهيان ،و القول عند أنصار االتجاه
األول هو أن رقابة املحافظ على مستندات مطلب التحفيظ و التي و إن بدت في ظاهرها تكريسا لحماية
امللكية العقارية و تشددا في بسط الرقابة على ما يتخللها من تصرفات إال أنها في ظاهرها ال تعدو أن تكون
تجاوزا للنص القانوني الذي لم يمنح أي سلطة في هذا الصدد كما أنها تعرقل تيسير تقديم مطلب
التحفيظ و تهدم بشكل غير مباشر آليات حماية امللكية العقارية ،فهم يرون بأن املحافظ غير ملزم
بإجبار طالب التحفيظ باإلدالء باملستندات و الوثائق و املؤيدات على أساس أن املحافظ ال يتوفر على
الوسائل التشريعية و العملية التي تسمح له بالتأكد من صحة الرسوم املدلى بها تأييدا ملطلب التحفيظ ،و
يعزز أنصار هذا االتجاه رأيهم بأن مطلب التحفيظ ال يعتبر في حد ذاته دليال على امللكية و إنما مجرد
الدكتور عبد العزيز إدزني أستاذ بجامعة القاضي عياض بمراكش ،صفحة 54
"يقدم طالب التحفيظ مع مطلبه أصــول أو نسخ رسمية للرســوم والعقود والوثائق التي من شأنها أن تعرف بحق الملكية والحقوق
العينية المترتبة على الملك".
10
افتراض لها و أن املحافظ على األمالك العقارية ال يعتبر سلطة قضائية و ال صفة له للحسم في املستندات
بينما ذهب أنصار االتجاه املقابل إلى اعتبار أن املحافظ ملزم بمعنى املخالفة بفحص و رقاب
املستندات املعززة ملطلب التحفيظ تفعيال آلليا حماية امللكية العقارية للحد من السطو و الترامي على
عقارات الغير كما أن هذه الرقابة تتم تحت مسؤوليته الشخصية و إذا اقتصرت الرقابة على شقها
البعدي فما الغاية من رسم عقاري نهائي غير قابل للطعن بني على مستندات غير صحيحة أو مزورة ،كما
أن املحافظ يعتبر مؤسسة مختصة و لها من الصالحيات القانونية الكافية للوقوف على صحة املستندات
و يبقى باب الطعن في قراره برفض مطلب التحفيظ مفتوحا على مصراعيه ليقول القضاء كلمته بحيث
يحق لكل من كان مطلبه محل رفض أن يطعن في قرار املحافظ أمام املحكمة االبتدائية في أجل شهر من
و بين هذا و ذاك و إن سمحنا ألنفسنا باإلدالء بموقفنا فإن التوجه الثاني يبقى األقرب للصواب و
األكثر نجاعة من حيث تنزيل أسس و آليات حماية امللكية العقارية ،و ردا على القائلين بأن مسطرة
التحفيظ في حد ذاتها كافية للوقوف على صحة املستندات املعززة ملطلب التحفيظ ملا تشمل من إجراءات
إشهار وإعالن ،فإنه يكفينا القول أن نشر مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية و حتى ما يليه من نشر
لتاريخ عملية التحديد بمقر الجماعة و املحكمة و السوق األسبوعي عند االقتضاء في املدار القروي تضل
آليات متجاوزة و منتقدة و ال تؤدي بما يكفي تبليغ كل من يدعي أن له حق على العقار موضوع املطلب و
خير مثال على ذلك املقيم خارج الوطن الذي ال تكفي هاته الطرق ليبلغ إلى علمه أن مطلب تحفيظ قد
16األستاذ محمد بن الحاج السلمي ،سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بين اإلشهار العقاري و التخطيط االجتماعي و االقتصادي
،صفحة 62و ما بعدها
11
كما أن مؤيدنا في توجهنا هذا من حيث االجتهاد القضائي الذي لم يسبق له أن أدلى بدلوه في هذه
املسألة إال بعد تفاقم مطالب التحفيظ التعسفية ،حيث أصدرت محكمة االستئناف بالرباط قرار17
بتاريخ 3يونيو 1964قضت فيه بضرورة إرفاق مطلب التحفيظ باملستندات املؤيدة له و بتمديد رقابة
املحافظ إلى هذه الوثائق ،كما أصدر السيد املحافظ العام مذكرة 18وجهها للسادة املحافظين يحثهم فيها
على تشديد الرقابة على املستندات والوثائق املؤيدة ملطالب التحفيظ و بإلزامية تفحصها تحت طائلة إثارة
مسؤوليتهم الشخصية في حالة إغفال ذلك على غرار مسؤوليتهم املترتبة عن الفصل 72من القانون
. 14.07
و قد أعقب السيد املحافظ العام هذه املذكرة األخيرة بأخرى تناول فيها بلغة اإللزام حثه للمحافظين
على الحرص أثناء معالجة مطالب التحفيظ و الوثائق املرفقة بها احترام التعليمات اآلتية و الوقوف على
توفر املستندات املؤيدة ملطلب التحفيظ على الشروط الشكلية و املوضوعية املتطلبة -
قانونا.
إيالء أهمية خاصة الرتباط العقود املذكورة بالعقار املطلوب تحفيظه -
االقتصار على السندات التي تفيد التملك كرسم استمرار امللك و عقود التفويت التي -
تنصيص هذه السندات على مساحة وحدود العقار املطلوب تحفيظه -
17قرار صادر عن محكمة االستئناف بالرباط بتاريخ 3يونيو 1964أورده األستاذ عبد العالي دقوقي في كتاب " :بعض مظاهر
االجتهاد القضائي في مادة التحفيظ " مجلة القسطاس ،العدد الثالث ،يناير ,2004الصفحة . 79
12
عدم التساهل في قبول إيداع مطلب التحفيظ بسندات أبعد ما تكون عن إثبات امللك، -
كرسم إراثة أو كإحصاء متروك بناء على تصريح الورثة أو رسم إثبات بيع بشهادة الشهود
تفادي قبول التزام طالب التحفيظ باإلدالء ببعض املستندات مستقبال. -
يتميز نظام التحفيظ القضائي باملغرب بازدواجية فريدة من نوعها تصب في خانة تعزيز حماية امللكية
العقارية تبنى من خالله املشرع املغربي ثنائية معتبرا أن املبدأ هو اختيارية التحفيظ العقاري حسب
الفصل 6إال أنه حدد استثناء حاالت التحفيظ اإلجباري مشيرا في الفصل 7أن التحفيظ يكون إجباري في
املناطق التي يحددها قرار وزاري صادر عن الوزارة الوصية بناءا على اقتراح من مدير الوكالة الوطنية
للمحافظة العقارية و املسح العقاري و الخرائطية ،و تجدر اإلشارة إلى أن مطالب التحفيظ املودعة في
املناطق التي يعينها القرار املذكور سلفا و املتعلق بإجبارية التحفيظ تستفيد من املجانية و لعله في هذا
كما أن التحفيظ يكون إجباريا إذا أمرت به املحكمة املختصة في إطار إجراءات الحجز العقاري.
و فيما يلي بعض حاالت التحفيظ اإلجباري حسب ما ورد في نصوص خاصة :
التحفيظ اإلجباري ألمالك الدولة الخاصة في حالة التعرض على تحديدها. -
13
التحفيظ اإلجباري لألراض ي الساللية في حالة تحديدها أو تقسيمها -
ينص الفصل 10من ظهير التحفيظ العقاري املعدل واملتمم بالقانون رقم 14-07على أنه ال يجوز
-)1املالك ،إذ قد يقدم مطلب التحفيظ من كل شخص طبيعي أو معنوي ،وإذا كان الشخص طبيعيا
فقد يقدم مطلب التحفيظ أصالة عن نفسه أو بالنيابة عن الغير بموجب وكالة صحيحة ،أما إذا كان
طالب التحفيظ شخصا معنويا ،فإن مطلب التحفيظ يقدم من طرف ممثله القانوني.
-)2الشريك في امللك ،إذ يحق لكل من يملك نصيب مشاع في العقار املراد تحفيظه ،أن يتقدم بمطلب
التحفيظ في اسمه وفي اسم باقي الشركاء ،مع ضرورة بيان حصة كل شريك على حدة ،وأخذ موافقتهم فإذا
رفض أحد املالك على الشياع تحفيظ حصته ،فمن حق الراغب في التحفيظ املطالبة بإنهاء حالة الشياع
-)3صاحب أحد الحقوق العينية اآلتية :حق السطحية ،الكراء الطويل األمد ،حق الزينة ،حق
14
-)4كل شخص يتمتع بارتفاقات عقارية ،سواء نشأت هذه االرتفاقات بحسب الوضعية الطبيعية
لألماكن ،أو بحكم القانون ،أو باتفاق املالكين ،شريطة موافقة صاحب امللك على تقديم مطلب
التحفيظ.
وقد أضاف الفصل 11من ظهير التحفيظ العقاري املعدل واملتمم بالقانون رقم 14-07أنه للدائن
الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله ،طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز
العقاري ضد مدينه ،كما يمكن طبقا للفصل 12للنائب الشرعي أن يقدم مطلبا للتحفيظ في اسم
املحجوز أو القاصر حين تكون لهذا املحجوز أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن
محجوزا أو قاصرا.
استلزم املشرع في الفصل ،13توافر مجموعة من البيانات في مطلب التحفيظ ،إذا يجب على طالب
التحفيظ أن يقدم ملحافظ امللكية العقارية لقاء وصل بذلك ،تصريحا موقعا منه أو من وكيل عنه يحمل
االسم الشخص ي والعائلي لطالب التحفيظ وصفته ،و محل إقامته ،وحالته املدنية و -
جنسيته ،و عند االقتضاء اسم زوجه و النظام املالي الذي يخضع له الزوجان و كل اتفاق أبرم
بينهما في إطار الشروط االتفاقية املنصوص عليها في املادة 49من مدونة األسرة .و إذا كان العقار
املراد تحفيظه مملوكا على الشياع بين عدة مالكين ،فيتعين ذكر نفس املعلومات بالنسبة لكل
بيان مراجع بطاقة التعريف الوطنية أو أي وثيقة أخرى تعرف بهويته عند االقتضاء. -
و هنا نسجل على املشرع في الفصل 13إغفاله ذكر تاريخ االزدياد من بين البيانات التي يجب أن
يتضمنها طلب التحفيظ ،و هو إغفال نأمل أن يتداركه املشرع عند أي تعديل ،نظرا لألهمية التي يكتسبها
15
تاريخ ازدياد طالب التحفيظ ،ملعرفة مدى كونه متمتعا باألهلية ،أم أن هذه األخيرة يعتريها نقصان ،أو أن
و في حالة كون طالب التحفيظ شخصا معنويا ،أي اعتباريا فيجب بيان اسمه ،و شكله -
اتخاذ موطن مختار في دائرة نفوذ املحافظة العقارية التي يوجد ضمنها العقار ،و ذلك -
عندما ال يكون لطالب التحفيظ موطن في هذه الدائرة ،وقد توخى املشرع من وراء إلزام طالب
التحفيظ على اتخاذ موطن مختار في دائرة املحافظة العقارية ،تسهيل إجراءات التبليغ لهذا
وصف العقار املطلوب تحفيظه مع بيان األبنية و األغراس القائمة عليه ،و مشتمالته و -
نوعه و موقعه ومساحته وحدوده ،و األمالك املتصلة و املجاورة له ،و إن اقتض ى الحال االسم
أسماء و عناوين املجاورين للعقار املراد تحفيظه ،و الذين يجب إعالمهم و تبليغهم بكافة -
اإلجراءات املسطرية لتحفيظ ،من تاريخ التحديد ،و ساعته ،و مدى موافقتهم على هذه العملية ،
وغيرها ،ونرى أن هذا اإلجراء مهم وينسجم أوال مع مبدأ اإلشهار و العالنية ،و يساهم في تسريع
وثيرة مسطرة التحفيظ ثانيا ،ذلك انه قبل التعديل كنا نصادف محاضر تحديد تنص على أن
مجاور مجهول للعقار املراد تحفيظه ،األمر الذي يجعل املحافظ يحجم عن اتخاذ أي قرار بنشر
اإلعالن عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية ،ويبادر إلى مراسلة طالب التحفيظ للتصريح باسم
و عنوان املجاور املجهول ،و هو إجراء من شأنه إطالة أمد املسطرة ،خاصة و انه بعد هذا
التصريح يتعين على طالب التحفيظ أداء الواجبات املنصوص عليها في مرسوم تعريفة رسوم
16
بيان ما إذا كان طالب التحفيظ يحوز العقار كال أو جزءا ،بصورة مباشرة أو غير -
مباشرة ،و إذا كان العقار منتزعا منه ،فيجب اإلشارة إلى الظروف التي تم فيها هذا االنتزاع.
تقدير قيمة العقار التجارية وقت تقديم املطلب ،وذلك حتى يتمكن املحافظ من -
تفصيل الحقوق العينية العقارية املترتبة على العقار مع ضرورة التنصيص على أصحاب -
هذه الحقوق وذلك بالتنصيص على أسمائهم الكاملة و صفاتهم و عناوينهم و حالتهم املدنية و
بيان أصل التملك ،أي بيان مصدر الحقوق املدعى بها ،فقد تكون امللكية انتقلت إلى -
طالب التحفيظ بسبب تصرف بين األحياء كالبيع أو الهبة ،أو انتقلت بسبب اإلرث ،إذ يجب على
هذا وقد اشترط املشرع في الفصل 14من ظهيرا التحفيظ العقاري املعدل واملتمم بالقانون رقم -07
14على طالب التحفيظ أن يقدم مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم والعقود والوثائق التي من
شأنها أن أن تعرف بحق امللكية ،والحقوق العينية املترتبة على امللك كما تمت اإلشارة له في الفقرة األولى
،فطالب التحفيظ يتعين عليه أن يعزز مطلبه بجميع الوثائق و سندات التمليك،و العقود و الصكوك
التي من شأنها أن تعرف بالحقوق العينية املترتبة على العقار املراد تحفيظه،و في حالة كون هذه
املستندات أو الوثائق ،محررة كلها أو بعضها بلغة أجنبية،أجاز املشرع في الفصل 15من ظهير التحفيظ
العقاري املعدل و املتمم بالقانون رقم 14-07للمحافظ على األمالك العقارية أن يطلب ترجمتها على نفقة
17
تبدأ مسطرة التحفيظ العقاري بعد تقديم طالب التحفيظ طلب يكون محال لعملية إشهار واسعة
النطاق تعقبه عملية التحديد املؤقت حتى يتسنى ملن يهمه أمر التحفيظ التصريح بتعرضه خالل آجال
من املعلوم أن نظام الشهر العيني ينبني على مبدأ العلنية أثناء التحفيظ و التقييد ,و الهدف من ذلك
ضمان وصول خبر التحفيظ إلى اكبر عدد ممكن من األشخاص تفاديا لالستيالء على عقارات الغير نظرا
لخطورة نتائج التحفيظ من تأسيس رسم عقاري نهائي ال يقبل أي طعن ماعدا في حاالت استثنائية .فمن
الوسائل التي اعتمدها املشرع املغربي لضمان مبدأ العلنية في التحفيظ :النشر في الجريدة الرسمية,
التعليق لدى املحكمة االبتدائية ,القيادات و الجماعات ,و التعليق لدى الوكالة الوطنية للمحافظة
يشير مضمون الفصل 17من القانون رقم 14-07على انه بمجرد تقديم مطلب التحفيظ يقوم
املحافظ داخل عشرة أيام من إيداعه بتحرير ملخص له لنشره بالجريدة الرسمية ,الن الهدف من النشر
بالجريدة الرسمية هو إعطاء الصبغة القانونية لعملية اإلشهار ألنها تعد من النظام العقاري ,وهذا كله
ونعتقد إلى جانب الفقه القانوني أن هذا خلل تشريعي كان على املشرع أن يتفاداه ،ألن النشر في
الجريدة الرسمية هو إجراء قانوني أكثر مما هو إجراء إشهاري وإخباري نظرا لعدم إطالع العموم عليها إما
18
لجهل القراءة أو لعدم الوعي و االهتمام ،و بالتالي ال يجب االعتماد على ما ينشر فيها لوحده للقول
بالرجوع لكن إلى مقتضيات املادة 18من مرسوم 10ديسمبر , 192018التي تؤكد على أن عمليات
إشهار جميع اإلعالنات املتعلقة بالتحفيظ العقاري التي تمت بالجريدة الرسمية ,و التي ال تزال آجالها
مفتوحة يتم اإلعالن عنها عبر املنصة االلكترونية ,و بالتالي يمكن لكل معني أن يطلع على إعالنات
ونص كذلك الفصل 18من ظهير التحفيظ العقاري ،كما عدل وتمم بالقانون رقم 14-07أنه يجب
على املحافظ على األمالك العقارية أن يوجه نسخا من ملخص مطلب التحفيظ ،و اإلعالن الذي يتضمن
تاريخ ووقت إجراء التحديد إلى الجهات و األشخاص املحددة في الفصل 18مقابل إشعار بالتوصل و هي
كاآلتي :
• رئيس املجلس الجماعي (الجماعة القروية أو الجماعة الحضرية) الذي يقع العقار املعني
و من املفيد اإلشارة إلى أن دور هذه املؤسسات في اإلشهار الزال محتشمة إن لم نقل باهثا وذلك لعدة
• عدم حرص هذه املؤسسات على تنظيم اإلعالنات املعلقة في اللوحات الخاصة بذلك.
19المرسوم 2.18.181المؤرخ في 2دجنبر 2018المتعلق بتحديد شروط و كيفيات التدبير االلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري و الخدمات
المرتبطة بها.
19
• عدم اهتمام املواطنين عموما بما يعلق بهذه اللوحات خصوصا داخل املحاكم مالم يكن
• بعد هذه املؤسسات أحيانا عن العقارات موضوع التحفيظ خصوصا املحاكم و بالتالي
استحالة معرفة األشخاص املجاورين للعقار بمثل هذا اإلعالن وحسنا فعل املشرع بإشراك
املجالس الجماعية في هذا األمر ملا تعرفه من حركية دؤوبة للمواطنين على مدار األسبوع وحتى
تحقق هذه األهداف املرجوة من إشهار مطالب التحفيظ ،يجيب عليها تخصيص لوحات خاصة
تعد عملية التحديد املرحلة الثانية بعد نشر مطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية و إشهاره لدى
الجهات املعنية ,حيث أن هناك من اعتبرها عملية تقنية باألساس ,لذلك هي من أهم مراحل التحفيظ و
هذه العملية أطرها املشرع من خالل ثالثة فصول في القانون 14- 07وهي 19و 20و 21
و في هذا اإلطار ورد في الفصل 19ما يلي :يستدعي املحافظ على األمالك العقارية شخصيا لهذه
العملية بواسطة عون من املحافظة العقارية أو بالبريد املضمون أو عن طريق السلطة املحلية أو بأي
20
املتدخلين و أصحاب الحقوق العينية و التحمالت العقارية املصرح بهم بصفة .3
قانونية
و تتضمن هذه االستدعاءات الدعوة لحضور عمليات التحديد شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة
صحيحة .
فضال عن هؤالء األشخاص ,يحق لكل من يهمه أمر التحديد املؤقت الحضور لإلدالء بأقواله و
شهاداته خاصة حول واقعة الحيازة لفائدة طالب التحفيظ و أحيانا لفائدة املتعرض ,حيث يقوم
املحافظ بتسجيلها رغم انه لم يتم استدعاؤه شخصيا .و يمكن للمحافظ العقاري أن يوجه الدعوة
لحضور التحديد املؤقت إلى كل املصالح العمومية التي لها عالقة بالعقار املطلوب تحفيظه كما يجوز له
إخبار السلطات املحلية بيوم إجراء التحديد املؤقت للحفاظ على األمن والنظام.
تتميما للفصل 19يتبين أيضا أن املحافظ هو الساهر على عمليات التحديد حيث ينتدب لهذه الغاية
مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز املسح العقاري ومقيدا في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين
الطبوغرافيين ,كما يمكن لهذا األخير أن يكلف احد العاملين املؤهلين التابعين له النجاز عمليات التحديد
ويحدد ذلك بنص تنظيمي , 20أو مهندسا مساحا ينتمي إلى القطاع الخاص مسجال بجدول الهيئة الوطنية
للمهندسين املساحين الطبوغرافيين للقيام بعملية التحديد في اليوم و الساعة املحددة لها .
إن املهندس املساح الطبوغرافي يضطلع بمهام قانونية جسيمة,كرسها املشرع املغربي بشكل واضح من
خالل مقتضيات الفصل 20من ظهير التحفيظ العقاري ,حيث يقوم باستفسار طالب التحفيظ
القانون رقم 57.12الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1-13-116بتاريخ 2013-12-30ج ر عدد ,6224ص .262 20
21
واملجاورين واملعارضين واملتدخلين أصحاب الحقوق العينية ,كما يقوم باستفسار أصحاب التحمالت
العقارية املصرح بها ,مع تضمينها في محضر التحديد ,كما انه يعاين حالة العقار ,و أول عمل يعمل
املهندس على انجازه هو ما سماه املشرع بالتصميم املؤقت للعقار موضوع مسطرة التحفيظ ,و للوصول
إلى هذا الغرض يعمل املهندس املساح الطبوغرافي املنتدب على وضع األنصاب سواء لتحديد املحيط الذي
عينه طالب التحفيظ أو لضبط القطع املشمولة به والتي تكون محل تعرضات من طرف الغير و يكتب
فوق األنصاب حرف "ت .ع" أو يكتبان بالصباغة الحمراء ويوجهان نحو خارج العقار ,كما تنحت كذلك
أرقام األنصاب أو تكتب بالصباغة الحمراء وتوجه نحو داخل العقار ,وإذا كان العقار مبنيا يستعمل
بعد هذه العملية يحرر املهندس املساح محضرا بكل ما تم ويبين من خالله تاريخ وقت العملية ,
األسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم ,ومختلف األحداث التي وقعت أثناء العملية وتصريحات
األطراف ,ويوقع املهندس املساح هذا املحضر كما يوقعه جميع األفراد الحاضرين ,وإذا كان احد هؤالء ال
يستطيع التوقيع أو يمتنع عنه فيشار إلى ذلك في املحضر وهذا ما أكدته ا)ملادة 21من ظ ت ع( ,لكن إذا
تخلف طالب التحضير شخصيا عن الحضور ولم ينب عنه احد ال تنجز إجراءات التحديد ويشهر إلى ذلك
في املحضر )املادة 22من ظ ت ع( ,وفي هذه الحالة اعتبر املشرع طلب التحفيظ كأنه لم يكن وال اثر له إذا
لم يدل بعذر مقبول داخل اجل شهر من تاريخ توصله باإلنذار ,ويعتبر كذلك الغيا إذا تعذر على املحافظ
على األمالك العقارية أو نائبه انجاز عملية التحديد ملرتين متتاليتين بسبب نزاع حول امللك) املادة 23من
ظ ت ع( .21
بعد انتهاء التحديد الذي يجب أن ينشر ويشهر وفقا للكيفية املنصوص عليها في الفصل 18من ظهير
تحفيظ العقاري داخل اجل أربعه أشهر املوالية للتحديد املؤقت ,يعلن من خالله املحافظ على املساحة
ذ .عبد العالي دقوقي '' نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية و التطبيق " ,ص 94 21
22
النهائية للعقار موضوع مطلب التحفيظ ويفتح النشر بالجريدة الرسمية اجل التعرضات محدده في
شهرين من تاريخ النشر املذكور ,باإلضافة إلى ضرورة توجيه إعالن بذلك لكل من السلطة املحلية ,رئيس
املحكمة االبتدائية ,ورئيس املجلس الجماعي على غرار خالصة مطلب التحفيظ .
و نود اإلشارة إلى انه قد ينتج عن عملية التحديد األولي للملك موضوع مطلب التحفيظ أحيانا رفض
مطلب التحفيظ ,حينما يظهر أن امللك يقع محله داخل رسم عقاري ,أو تحديد إداري تمت مباشرة
مسطرته ,أو مطلب تحفيظ انتهى اجل قبول التعرضات العادية به و لم يقبل املحافظ بعد ذلك أي
تعرض استثنائي به ,كما انه أحيانا قد يتم رفض مطلب التحفيظ لعلة تموقع محله داخل منطقة من
مناطق ظم األراض ي ,غير ا نهاته العلة األخيرة اعتبرتها املحكمة اإلدارية بوجدة قد تكون مشوبة بعيب
انحراف في استعمال السلطة حيث جاء في منطوق احد أحكامها انه :حيث يهدف الطعن إلى إلغاء قرار
املحافظ على األمالك العقارية ببركان القاض ي بإلغاء مطلب التحفيظ رقم 765/40استنادا إلى وسيلة
مخالفة القرار املطعون فيه للقانون ,وحيث انه بعد اطالع املحكمة على الوثائق املدرجة بامللف اتضح لها
ان القرار املطعون فيه استند إلى كون املطلب املذكور يوجد بأكمله داخل قطاع الظم 25ب و 27ب ,
لكن حيث أن الطاعن ملا أدلى بصورة من شهادة املطلب 2332/40الجاري في اسم املدعى فان املحافظ
أسس قبوله للمطلب أعاله على كونه يوجد داخل نفس منطقة الضم .
و حيث أن املحافظ ملا قرر إلغاء مطلب الطاعن للعلة املذكورة ,و قض ى بقبول املطلب عدد
2332/40لنفس العلة ,تكون الوسيلة املعتمدة في املنازعة مؤسسة بعد إعادة تكييفها من طرف املحكمة
من عيب مخالفة القانون إلى عيب االنحراف في استعمال السلطة ,وهو ما يستوجب التصريح بإلغاء
القرار املطعون فيه مع ترتيب اآلثار القانونية على ذلك22
الحكم عدد 625الصادر بتاريخ 2011/10/27في الملف االداري عدد 5/10/56 22
23
التحديد التكميلي
نشير كذلك إلى أن التحديد املؤقت قد يلحقه تعديل من خالل انجاز تحديد تكميلي وذلك في بعض
فقد أشار املشرع املغربي للتحديد التكميلي بشكل عابر في الفصلين 23و 31من ظ ت ع ,حيث أن
الفصل 23تحدث عن حالة إجراء تحديد تكميلي ناتج عن تمديد حدود العقار تم إجراؤه بعد نشر
اإلعالن عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية ,أما الفصل 31فانه يتناول الحالة التي يتم من خاللها تجزئة
مسطرة التحفيظ ,حيث يتم تأسيس رسم عقاري خاص بالجزء غير مشمول بالنزاع ,وذلك في حاله وجود
وهكذا فان التحديد التكميلي يكون الهدف من ورائه تمديد مساحة العقار بطلب من طالب التحفيظ
في الحالة التي يسفر فيها التصميم النهائي عن مساحته اقل من تلك املصرح بها أثناء إيداع مطلب
التحفيظ ,وال يمكن اتخاذ هذا اإلجراء إال بعد اإلدالء من الوثائق والحجج التي تبرر هذا الفرق في املساحة.
كما أن التحديد التكميلي يتم اللجوء إليه في حالة ما إذا كان العقار في طور التحفيظ موضوع تعرض
جزئي ,بحيث إن التحديد التكميلي يتم إجراؤه سواء تمت تجزئة مسطرة التحفيظ من اجل البث في الجزء
غير املتنازع عليه وهي الحالة املنصوص عليها في الفصل 31من ظ ت ع ,أو لم تتم تجزئة املسطرة ,إذ انه
كلما كان األمر يتعلق بتعرض جزئي يجب تحرير حيز التعرض ,على انه في هذه الحالة األخيرة إذ تعذر إجراء
24
تحديد تكميلي بسبب نزاع بين طالب التحفيظ واملتعرض يرسل امللف إلى املحكمة املختصة للبت في
ومن خالل ما سبق يتضح لنا أن عملية التحديد ذات طبيعة مركبة ,23فهي عمل طبوغرافي حيث يثبت
املهندس الذي يضطلع بعملية األنصاب لرسم الحدود ويضع خريطة ويصف العقار وصفا كامال وشامال,
ثم هي كذلك وسيلة إشهار فعالة ذلك أن التجمع الناتج عن عملية ,التحديث يلفت االنتباه ويثير السؤال
حول سبب هذا التجمع فيشع الخبر بين أبناء املنطقة األمر الذي يتيح الفرصة لكل من له مصلحة بذلك
أن يتعرض على مطلب التحفيظ ,لذلك فان هذه العملية هي من اخطر املراحل التي تمر بها مسطرة
التحفيظ الن املحضر والخريطة التي تفسر عنها قد يصبحان نهائيا بعد تأسيس الرسم العقاري.
إن املرسوم 2.18.181لم يدخل تعديالت جوهرية على كيفية إجراء عملية التحديد ,حيث يظهر عليها
املهندس املساح الطبوغرافي وفق ما رأيناه سابقا ,فقط إن املراسالت وتبادل العمليات تتم الكترونيا ,بين
املحافظ العقاري وباقي املتدخلين اآلخرين في عملية التحفيظ العقاري كإرسال خالصات مطلب التحفيظ
إلى مصلحة الهندسة أو توصل املحافظ العقاري بمحضر التحديد أو التصميم النهائي املعلن النتهاء
عملية التحديد وذلك بطبيعة الحال من اجل متابعة باقي اإلجراءات املسطرية .كما أن طلبات استئناف
التحديد وطلبات انجاز تحديد التكميلي يمكن أن تتم الكترونيا .بمعنى آخر أن املنصة االلكترونية
املحدثة تسمح بالتبادل االلكتروني للوثائق واملعلومات بين مختلف املتدخلين في مسطره التحفيظ
العقاري ,كما أن واجبات املحافظة العقارية وباقي الواجبات األخرى املتعلقة بالخدمات التي تقدمها الوكالة
يمكن تأديتها بكافه وسائل األداء االلكتروني املعتمدة من قبل الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية .24
ذ .عبد العالي دقوقي " نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية و التطبيق " ,ص 201 24
25
بعد نشر اإلعالن عن انتهاء التحديد ومرور اجل التعرضات يتعين اتخاذ القرار املناسب بشان
.2اتخاذ قرار التحفيظ الذي يعتبر نهائيا و غير قابل ألي شكل من أشكال
الطعون.
.3إلغاء مطلب التحفيظ لعدم كفاية اإلجراءات ,وذلك داخل ثالثة أشهر
من يوم تبليغه إنذارا من املحافظ على األمالك العقارية بواسطة إحدى وسائل
من املعلوم أن العقار غير املحفظ عقار قابل للتداول بمعنى يمكن أن يكون محال للتصرفات القانونية
على مختلفها ،كما ينتقل بباقي الوقائع املادية االخرى املقررة قانونا كالوفاة.
وملا كان لتأسيس الرسم العقاري من خطورة على حقوق الخف الخاص الذي تلقى الحق من صاحب
العقار محل مسطرة التحفيز منح املشرع ألصحاب الحقوق التي نشأت على العقار في طور التحفيظ من
ممارسة التعرض أو ممارسة مسطرة الخالصة االصالحية التي نص عليها املشرع في الفصل 83من ظ.ت.ع
26
ولقد قرر املشرع قاعدة الخيار بين مسطرة الخالصة االصالحية ومسطرة االيداع من غير قيد أو
شرط.25
ويطرح من الناحية العملية أن تقع املنازعة في االيداع الذي ضمن في مطلب التحفيظ ،ويطرح السؤال
ول مدى فعالية مسطرة التعرض على االيداع بوصفها من مستجدات ظ.ت.ع والتي تقيد حق كل شخص
في املنازعة عن طريق التعرض في القوق التي تم إشهارها عن طريق مسطرة االيداع املنصوص عليها في
تخول مسطرة االيداع املنصوص عليها في الفصل 84من ظ.ت.ع لصاحب حق قابل للتقييد في الرسم
العقاري نشأ على عقار في طور التحفيظ إيداع الوثائق املتعلقة بالحق لدى املحافظة على االمالك
العقارية ،وتسمح له هذه املسطرة في حفظ الرتبة في التقييد لحظة تأسيس الرسم العقاري والتمسك
فما هي إذن الكيفية التي تمارس بها هذه املسطرة ؟ وما هي إشكاالتها العملية ؟
25 عمر أزوكار"،مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون 14.07ومدونة الحقوق العينية؛ دراسة عملية ورصد للمواقف
القضائية لمحكمة النقض" ،منشورات دار القضاء بالمغرب ،الطبعة األولى ،2012 ،ص .164
عمر أزوكار ،م.س ،ص 26.164
27
حاء في الفصل 84من ظ.ت.ع ":إذا نشأ على عقار في طور التحفيظ حق خاضع لإلشهار أمكن
لصاحبه من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير أن يودع باملحافظة العقارية الوثائق الالزمة لذلك،
يقيد الحق املذكور عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له إذا سمحت إجراءات
املسطرة بذلك.
من خالل الفصل تتضح أحكام وقواعد ممارسة هذه املسطرة ويمكن إجمالها في النقاط التالية :
• كل حق نشأ على عقار في طور التحفيظ يمكن أن يكون حال لإليداع شريطة أن يكون هذا
الحق من الحقوق القابلة لإلشهار بمعنى القابلية للتقييد بالرسم العقاري ،ولقد حدد الفصل 65
• عدم ممارستها قبل تأسيس الرسم العقاري يؤدي الى سريان االثر التطهيري على الحقوق
التي تم تلقيها من طرف صاحب العقار ومن ثم ال يمكن املطالبة بها إال تعويضا ال عينا.
• انعدام إمكانية االحتجاج بالحق املنشأ إن لم يقم املعني باألمر بإيداعه أثناء سريان
وتعتبر مسطرة االيداع في مطلب التحفيظ أضمن وأحسن لصاحب حق نشأ أثناء سريان
التحفيظ وخاصة بعد انقضاء التعرضات باملقارنة مع الخالصة االصالحية حيث مكنة اعادة
االشهار وفتح باب التعرضات من جديد ومن التعرض ذاته .إذ يتحول املتعرض الذي قض ي
بصحة تعرضه إلى مسطرة الخالصة االصالحية ومختلف اجراءاتها املسطرة طبقا للفقرة االخيرة
28
• إذا تم اختيار مسطرة االيداع وفق الفصل 84ال يمكن سلك مسطرة الخالصة االصالحية
• سلك مسطرة االيداع وفق الفصل 84من ظ.ت.ع ال يمنح طالب التحفيظ للمودع وال
صفة املتعرض ،ومنه انعدام امكانية التدخل في املسطرة سواء إراديا أو هجوميا ألنه ليس طرفا
فيها.
إذ مركزه القانوني مرتبط بالحق املدعى فيه بوصفه خلفا خاصا لطالب التحفيظ.28
• املودع ال يعتبر طرفا في دعوى التحفيظ التي وقع إحالتها على املحكمة من طرف املحافظ
• ذهب بعض عمل بعض املحافظات إلى تسجيل االيداع في شكل تعرض وقد تحال على
محكمة التحفيظ في شكل تعرض للبت فيه .وذهب املجلس االعلى الى القول بصالحية محكمة
التحفيظ للفصل في النزاع بين طالب التحفيظ من جهة واملودع من جهة اخرى ما دامت االحالة
تمت في اطار التعرض على مطلب التحفيظ متجاوزة بذلك صالحية محكمة التحفيظ.
• قبول االيداع وتضمينه بسجل التعرضات بمطلب التحفيظ تمنع املحافظ على االمالك
العقارية من التشطيب عليه وذلك راجع الختالف مسطرة االيداع عن مسطرة التقييد التي ترد
• الحق في االيداع يلقى قائما منذ تقديم مطلب التحفيظ وأثناء إحالة امللف على محكمة
التحفيظ وبعد إحالة امللف على املحافظ ويطهر العقار بتأسيس الرسم العقاري بانتهاء اجراءات
29
• لكل مودع املنازعة في باقي االيداعات واملطالبة بالتشطيب عليها كما لكل واحد منهم الحق
يظهر إذن أن املستفيد من الحق العيني يقوم بإيداع مستنداته التي تثبت له حقه في سجل التعرضات
وتبقى مسطرة التحفيظ جارية في اسم املتصرف ،ويسجل حق املستفيد بالرتبة التي قيد عليها بكناس
التعرضات في الرسم العقاري الذي سيؤسس في اسم املتصرف (طالب التحفيظ) الفصل 84من ظهير 12
غشت .191329
كل مودع للحق الذي تلقاه من صاحب عقار في طور التحفيظ يتم حفظ رتبته حيث يقوم املحافظ
على االمالك العقارية بتقييد االيداعات بعد تأسيس الرسم العقاري سب االسبق تاريخا ،ومنه ال يمكن
مواجهة الغير وال طالب التحفيظ الذي أسس الرسم العقاري في اسمه أو كل شخص تلقى منه هذا الحق
بوصفه خلفا خاصا ،وذلك بسبب االثر التطهيري للرسم العقاري ،وعليه يعد كل متواجد بالعقار من غير
سند محتال بدون سند يمكن طرده منه عن طريق القضاء االستعجالي.
انعدام امكانية تقييد الحقوق التي نشات على عقار في طور التحفيظ بالرسم العقاري بعد استحالة
ايداعها بسبب تأسيس الرسم العقاري وفق الفصل 67من ظ.ت.ع الن هذا االخير ال يهم إال العقار
املحفظ.
29 محمد شنان"،عبثية االبقاء على االثر الطلق لقرار التحفيظ بعد االستقالل" ،مقال منشور بالندوة المشتركة حول نظام التحفيظ
العقاري بالمغرب ،الرباط في 5- 4ماي .1990
30
االيداع وان كان يحفظ الرتبة يوم تأسيس الرسم العقاري الى انه ال يحفظ الرتبة بين املودعين فيما
بينهم أو بينهم وبين شخص اخر يدعي حقا على نفس العقار إال أنه لم يبادر إلى تقييده أو لم يقله
املحافظ ،حيث في هذا املجال األسبقية لألسبق تاريخا من حيث ابرام العقد ال االسبق إيداعا.
كما أن الحجز العقاري بنوعيه – التحفيظ والتنفيذي – الالحق في تاريخه عن التصرف الناقل
للملكية يمنع صاحب العقار من التصرف فيه الن وكما سبق بيانه ال عبرة بتاريخ االيداع الن هذا االخير ال
ينشأ أي مركز قانوني لألسبق في االيداع بمعنى اخر ال عبرة لتاريخ االيداع حيث تطبق قواعد م.ح.ع على
أ) :سريان االثر التطهيري على حقوق املستفيد وفق الفصل 84من ظ.ت.ع
يقول أستاذنا محمد شنان ":فالجزاء الوحيد الذي يترتب عن عدم إيداع الوثائق بنكاش التعرضات
فقدان رتبة التسجيل وعدم إمكانية مواجهة به الغير ذلك أن االيداع املنصوص عليه في الفصل 84
املذكور هو بمثابة تقييد احتياطي من نوع خاص من أجل الحفاظ على الرتبة ومواجهة الغير به.
فيكفي مالحظة أن الفصلين 83و 84يدخالن في الباب املتعلق "بإشهار الحقوق العينية واملحافظة
عليها" ويليها مباشرة الفصل 85املتعلق بالتقييد االحتياطي وبعد الفصول 2و 62و 64من نفص القانون
أي أن هذه الفصول االخيرة تهم الحقوق املنشأة قبل وضع مطلب التحفيظ.
وأن التطهير ينصب على الحقوق العينية املنشأة قبل وضع مطب التحفيظ".30
ويضيف ":عندما يؤسس طالب التحفيظ حقا لفائدة الغير على العقار في طور التحفيظ فإن إرادته
صريحة في التخلي عن هذا الحق والسند الذي سيقام من طرف املحافظ لفائدته بل أكثر من ذلك فإن
31
طالب التحفيظ يمكن أن يتصرف في عقاره موضوع مطلب التحفيظ في يوم قبل تحفيظه وفي اليوم الثاني
وفي هذه الحالة كيف سيحافظ املستفيد من هذا التفويت على حقه إذا اعتبرنا أن التطهير يمس
الحقوق املنشأة في طور التحفيظ ؟ ذلك ما يعد خرقا واضحا للفصل 84املذكور ومادام ليست هناك أي
وسيلة قانونية للمستفيد قصد الوقوف ودون اتخاذ قرار التحفيظ قبل النظر في حقه بخالف أصحاب
الحقوق املؤسس قبل وضع مطلب التحفيظ الذين لهم إمكانية التعرض
ولهذا جاء الفصل 84في باب التقييد وبعد الفصول املتعلقة بأثر التطهير ليصرح أن الجزاء املترتب عن
عدم االيداع هو فقط عدم مواجهة الغير بالتصرف وإذا اعتبرنا منطق أثر التطهير املطلق نصبح أمام :
إنكار العدالة لكون املستفيد من حق على عقار في طور التحفيظ سيكون مجردا من أي وسيلة قانونية
لحماية حقه".31
من جانبنا نضم رأينا لألستاذ والفقيه محمد شنان الن العقار في طور التحفيظ عقار قابل للتداول
لذلك يجب أن تكون هذه القابلية مقرونة بالحماية القانونية حفاظا على استقرار املعامالت العقارية،
وإال كان على املشرع إذا لم يكن يرمي إلى حماية املستفيد وفق الفصل 84من ظ.ت.ع أن يجعل من العقار
في طور التحفيظ شيئا خارجا من دائرة التعامل حتى ال يقدم أحد على معاملة محلها عقار في طور
إذا ثبت هذا انتقلنا إلى التمييز بين الدعاوى الرامية الى تقييد حق عيني تمت االستفادة منه وفق
الفصل 84من ظ.ت.ع وبين الدعاوى الرامية الى إلغاء قرار التحفيظ.
ب) :دعوى املستفيد وفق الفصل 84من ظ.ت.ع الرامية إلى تقييد حقوقه
32
كما أشرنا سابقا دعوى املستفيد وفق الفصل 84الرامية الى تقييد حقوقه دعوى مشروعة وحرمانه
منه ال أساس قانوني له على اعتبار أنه ال يطالب بإلغاء الرسم العقاري.
تجدر اإلشارة إلى أنه ينبغي التمييز بين الدعاوى الرامية الى تقييد حق عيني والدعاوى الرامية الى إلغاء
قرار التحفيظ ،فالحقوق التي تتم االستفادة منها وفق الفصل 84من ظ.ت.ع غير مشمولة باألثر
التطهيري الن التصرفات التي يجريها طالب التحفيظ يواجه بها على اعتبار أن طرف في العقد وهذه
املطالبة ال ترمي الى الغاء قرار التحفيظ بل الى تقييد التصرفات الصادرة عن طالب التحفيظ والتي يواجه
بها أمام املحكمة على اعتبار أن املسطرة أمام املحافظ غير تواجهيه.
أضف إلى ذلك أنه لن تمس أي مصلحة عند مطالبة املستفيد من حقوق تم ايداعها وفق الفصل 84
من ظ.ت.ع سواء تعلق األمر بعقار محفظ أو غير محفظ الن وكما أشرنا إلى ذلك أن املطالبة هنا مطالبة
بتقييد حقوق وقعت قبل إصدار قرار التحفيظ ال إلغاء الرسم العقاري.
وقد سبق لقضاء النقض املغربي أن نص على عدم سريان األثر التطهيري للرسم العقاري على الخلف
الخاص ،جاء في قرار للمجلس األعلى ما يلي ":يعتبر مشتري العقار من نفس طالب التحفيظ الذي تحول
مطلبه إلى رسم عقاري خلفا خاصا ال يواجه كالخلف العام بقاعدة التطهير املنصوص عليها في الفصل 62
قضت محكمة النقض في قرار آخر على عدم سريان األثر التطهيري على الخلف الخاص حيث اعتبرت
":مبدأ التطهير املنصوص عليه في الفصل 62من ظهير 12/08/1913ال يحتج به في مواجهة الخلف
32 منير اليعقوبي ،دليل المحامي" ،مطبعة النجاح الجديدة ،الطبعة األولى ،2021 ،ص .75
33
قاعدة التطهير – سريانها على الجميع بمن فيهم خلف البائع – عدم جواز االحتجاج بالحقوق العينية
السابقة .ال يجوز االحتجاج بحق عيني سابق لم يسجل على الرسم العقاري خالل مرحلة التحفيظ
واملحكمة قضت بعدم قبول طلب صحة رسم الشراء بعلة أن قاعدة تطهير العقار بتحفيظه قاعدة
مطلقة تسري على الجميع بمن فيهم خلف البائع ،يكون قرارها مرتكزا على أساس قانوني وملال سليما".
إلى أن املتتبع لالجتهاد القضائي املغربي سيالحظ تضاربا في مواقف قضاء النقض املغربي حيث تارة
بأخذ بعدم سريان األثر التطهيري على الخلف الخاص وتارة أخرى يأخذ به ،إلى أنه وإلي غاية
2020/06/30استقر االجتهاد القضائي على عدم سريان هذا األثر على الخلف الخاص ،ولذلك ملا
أصدرت محكمة النقض اجتهادا بجميع غرفها حيث أصدرت قرارها عدد 2/189بتاريخ 2020/06/30
إذا ثبت هذا انتقلنا الى الحديث عن التعرض على االيداع كوسيلة للمنازعة في الحقوق املودعة.
فما الهدف منها ؟ وما هو نطاقها ؟ وهل لها اشكاالت عملية على مستوى الواقع ؟
كل من تلقى حقا من طالب التحفيظ يمكنه ايداع هذا الحق وفق الفصل 84من ظ.ت.ع فيقوم
املحافظ على االمالك العقارية بتضمينه بمطلب التحفيظ ،ويقبل االيداع على االيداع متى تخلى املودع
34
لفائدة خلفه عن حق وقع ايداعه وقد يأخذ االيداع صورة الحجز التحفظي أو التنفيذي على حقوق
تجدر االشارة الى انه ثار نقاش حول االيداعات املتعارضة كالحالة التي يبادر فيها الشخص الى ايداع
حق قد سبق ايداع كما لو تلقى شخصان من مالك العقار في طور التحفيظ نفس الحق.
استقر العمل على مستوى املحافظة العقارية على رفض املحافظ لطلب االيداع الذي يتعارض مع
االيداع االول الن من طبيعة االيداع املتعارض أن ال يقع تقييده في الرسم العقاري عند تأسيسه الن
اجراءات املسطرة ال تسمح بذلك ،لذلك وملا كان من غير املمكن القيام بايداع معارض لاليداع االول جاء
املشرع بوسلية التعرض على االيداع املنصوص عليها في الفصل 24من ظ.ت.ع.
وبالتالي يبقى السؤال املطروح هل للتعرض على االيداع خصوصية مقارنة مع التعرض على مطلب
التحفيظ ؟
• يختلف التعرض على مطلب التحفيظ عن التعرض على االيداع وخاصة وان املشرع
خص االول بتنظيم خاص دون الثاني وسوى بينهما في اجل ممارسته دون الجهة التي يقدم اليها.
• يختلف أطراف دعوى التحفيظ حيث طالب التحفيظ من جهة واملتعرض طبقا
لإلجراءات الخاصة بمسطرة التحفيظ ،حيث املتعرض في مركز املدعي في االثبات وال تناقش
حجج طالب التحفيظ إال إذا أثبت املتعرض ادعاءه بمقبول الستفادة طالب التحفيظ من قرينة
35
• تعتبر دعوى التعرض على االيداع دعوى استحقاقية عادية للمطالبة بالحق املودع،
وتنظر املحكمة االبتدائية طبقا لقواعد املسطرة املدنية خالف دعوى التحفيظ والمانع من
الفصل فيها من طرغ محكمة التحفيظ دون أن تعمل النظام القانوني الواجب االعمال للفصل في
• قد يعمد صاحب التحفيظ الى تفويت العقار موضوع العقار موضوع مسطرة التحفيظ
االول بيعا والثاني هبة ويعمد صاحب الهبة الالحق تاريخا في العقد الى ايداع الهبة ويعمد املشتري
الى التعرض على االيداع بوصف الهبة قد انصبت على ملك الغير.
• قد يعمد أد دائني طالبي التحفيظ على الى ايقاع الحجز التحفيظ والتنفيذي على العقار
موضوع مسطرة التحفيظ والحال انت هذا االخير قد فوت الى الغير وانتقل اليه بمقتض ى مرر
رسمي او عرفي ثابت التاريخ أنجزه محام مقبول لدى محكمة النقض.
ويحق ملن فوت اليه العقار في تاريخ سابق على ايداع الجز ان يتعرض على االيداع لوقوع على
ملك الغير من جهة والن االيداع النشأ أي مركز قانوني لالسبق في االيداع.
والعبرة في االيداع بقبوله من طرف املحافظ وتضمينه في سجل التعرضات وإال ينزل بمنزلة
• قد يعمد مشتري الحصة املشاعة الد طالبي التحفيظ الى ايداع حق التفويت في اطار
الفصل 84من ظ.ت.ع ويقوم طالب التحفيظ على الشياع بتقديم مقال استحقاق الشق املبيع
36
• قد يعمد طالب التحفيظ الى تفويت جزء من عقار الى مشتري يبادال الى ايداعه باملطلب
وفي وقت الحق يقوم بتفويت جزء ثان ممن نفس العقار الى شخص ثان ويبادر هو االخر الى ايداع
شرائه ويقوم الودع االول بالتعرض على االيداع الثاني على أساس ممارسته حق الشفعة للحصة
التي تصرف فيها طالب التحفيظ بيعا بوصفه مالكا معه على الشياع.
• قد يعمد طالب التحفيظ الى هبة العقار موضوع مطلب التحفيظ الى ابنه أو ابنته وأثناء
سريان مسطرة التحفيظ يرغب في االعتصار في الهبة ألنها لم تحتوي شرط عدم الرجوع فيها ،وله
أن يتعرض على االيداع وممارسته الدعوى لفسخ عقد الهبة قضاء بعد أن رفض املوهوب له ذلك
تراضيا.
• قد يعمد طالب التحفيظ الى تفويت العقار موضوع مطلب التحفيظ الى املشتري الذي
تراخى في االيداع الى حين أن يبادر الورثة الى ايداع االثتهم ويرفضون اجازة التفويت.
• قد يعمد طالب التحفيظ الى تفويت العقار موضوع مطلب التحفيظ ويبادر املفوت الى
ايداع عقد التفويت باملحافظة العقارية وقوم ورثته من بعده الى التعرض على االيداع لعدم
أثميته أو أميته أو لوقوعه التصرف في مرض املوت او ملوجب من موجبات فسخ العقد وإبطاله او
بطالن.
• قد يتعرض طالب التحفيظ على االيداع كحالة ادعاءه ان التفويت الذي وقع ايداع قد
• قد يعمد السنديك الى التعرض على ايداع التصرف الذي أجراه طالب التحفيظ بعد أن
قض ي بالحكم عليه بالتسوية أو بالتصفية إما الن التصرف اجري في فترة الريبة ويدخل ضمن
حاالت البطالن الوجوبي أو الجوازي أو الن التصرف أنجز بعد الحكم بالتصفية القضائية .مما
يفيد منع التفويت بقوة القانون وتدخل هذه االالت ضمن اختصاص املحكمة التجارية ال
37
املحكمة االبتدائية حفاظا على وحدة املساطر الجماعية املقررة في الكتاب الخامس من مدونة
التجارة.
• وقد يعمد طالب التحفيظ أو ذوي حقوقه الى التعرض على االيداع الن العقد الودع ال
يشمل العقار موضوع التفويت ،إذ سبق للقضاء أن فصل في مثل هذا النزاع.
• قد يعمد بعض الورثة الى التعرض على ايداع اراثة أسقطت صفتهم االرثية.
لم تحظى كيفية البت في التعرض على االيداع بتنظيم من طرف املشرع الى أن بعض الفقه حدد بعض
األولى :قد يبادر املودع الى تقديم مقال افتتاحي للدعوى الى املحكمة االبتدائية رام الى التشطيب على
وقد يقدم املتعرض على االيداع دعوة الى نفس الجهة للحكم باالستئناف والتشطيب تبعا لذلك على
االيداع.
الثانية :قد يحال امللف من طرف املحافظك بعد قبوله التعرض على االيداع والتأكد من بعض
شكلياته أما املحكمة االبتدائية للنظر في حدود النزاع بين املودع ن جهة واملتعرض أو املتعرضين من جهة
ثانية.
هناك من بعتبر أن الفصل في التعرض على االيداع ال يمكن أن يتم بعد إحالته من طرف املحافظ على
املحكمة وبالتالي كل دعوى بشأن التعرض أو التشطيب على االيداع مصيرها عدم القبول.
38
وفي املقابل يوجد بعض الفقه يرى أنه ال يمنع من تقديم دعوى في املوضوع معتبرا أنه الصعوبة تطرح
إن حكم في الدعوى العينية املستقلة عن دعوى االحالة من طرف املحافظ بحكم حائز لقوة الش يء
املقض ي به.
لكن ماذا لو قض ي في الدعوى بحكم تم استئنافه ومازال يروج أمام محكمة االستئناف وملف االحالة
من املحافظ على االمالك العقارية معروض أمام املحكمة االبتدائية ؟ هل يلزم القاض ي هنا إعمال الحكم
في هذه الحالة ما جدوى االحالة على القضاء من طرف املحافظ ؟ وإن فصلن خالف ما قض ى الحكم
هذا من جهة من جهة أخرى ثار النقاش ول مدى إمكانية التدخل االداري في الدعوى املعروضة أمام
القضاء للفصل بين املتعرض واملودع من قبل شخص يدعي الحق لنفسه موضوعه مسطرة االيداع أم
نميل الى عدم قبول التدخل االرادي في الدعوى الن التعرض على االداع التي قررها املشرع للمنازعة في
االيداع .ويعتبر ممارسته مسبقا أمام املحافظ شرطا من شروط قبول الدعوى الن امللف في نهاية املطاف
يحدث أن تتزامن دعوى التعرض على االيداع مع دعوى مسطرة التحفيظ وقد يحدث أن يتحقق
39
هنا هل بإمكان املحافظ على االمالك العقارية أن يباشر تأسيس الرسم العقاري قبل معرفة مآل
يتجاذب هذه االشكالية رأيان ،األول يرى أنه بإمكان املحافظ في هذه الحالة تأسيس الرسم العقاري ما
دامت جميع االجراءات ثم احترامها ومادامت مسطرة التحفيظ مستقلة عن مسطرة املنازعة في االيداع
عن طريق التعرض امام عن مآل االيداع والتعرض عليه هناك من يرى بأن املودع ال يقيد حسب الرتبة
أثناء تأسيس الرسم العقاري في الرتبة ويتحول التعرض على االيداع الى تقييد احتياطي بناءا على مقال
أما الرأي الثاني يذهب إلى منع املحافظ على االمالك العقارية من تأسيس الرسم العقاري ما دامت
املنازعة في االيداع لم تنته بعد ولذلك فإن التعرض على االيداع يمنع التأـسيس إذ ال يتصور تقييد
في نازلة دفع بتأسيس الرسم العقاري أما قضاة املوضوع إال أن محكمة النقض لم تساير هذا الطرح
وقضت بإبطال البيع املنصب على عقار كان موضوع االيداع من املشتري(قرار محكمة النقض عدد 313
مسطرة التعرض على االيداع لم تكن ضرورة ملحة ما دام بإمكان املنازع في االيداع ايداع دعواه
بوصفها دعوى عينية في املطلب طبقا للفصل 84من ظ.ت.ع على أساس أن الدعاوى العقارية من
40
ونعتقد أن التعرض على االيداع نص ولد ميتا ذلك أن أجل ممارسته حدده الفصل 24من ظ.ت.ع في
شهرين من تاريخ النشر في الجريدة الرسمية ،والحال أن التصرفات على العقار في طور التحفيظ تباشر في
وعليه فإن مسطرة التعرض على االيداع في نظرنا ال تجب مكنة ايداع دعوى املنازعة في االيداع أمام
القضاء حيث هذه املكنة تبقى مفتوحة وإال فال معنى لعمل املحافظة على االمالك العقارية.
كما هو معلوم أن التحفيظ العقاري مجموعة من اإلجراءات والعمليات التي ينبغي إتباعها لجعل
العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري وهذه اإلجراءات ترمي في النهاية إلى تأسيس رسم للملكية مسجل
بسجل عقاري اذ يتميز مجموعة من االجراءات من اجل حفظ الحق لصاحبه واالغلبية في وقتنا هذا ال
علم له ببعض االجراءات التي يجب اتباعها كي ال يضيع حقه عبثا فاملشرع قد أباح لطالب التحفيظ
العقاري خالل فترة سريان مسطرة التحفيظ العقاري التصرف في ملكه بكل التصرفات القانونية املمكنة
وفي مقابل ذلك منح كل شخص اكتسب حقا من الحقوق على هذا العقار إمكانية طلب نشره في الجريدة
الرسمية وفق الفصل 83من قانون التحفيظ العقاري – مسطر الخالصة االصالحية – أو إيداع الوثائق
يعتبر الفصل 83من ظهير التحفيظ العقاري األساس القانوني لتطبيق مسطرة الخالصة االصالحية
والتي عرفت تغيرا جدريا بعد صدور القانون 14.07حيث يسوغ لكل من شأنه حق عيني أو طالب
41
التحفيظ عند تغيير حقه األصلي أو ملن أعترف له طالب التحفيظ بحق عيني أثناء مسطرة التحفيظ ان
يطلب نشره بالجريدة الرسمية ويحل محل طالب التحفيظ في مواصلة إجراءات التحفيظ.
تعتبر مسطرة الخالصة االصالحية كما يعبر عنها بعض الفقهاء ومسطرة النشر طبقا للفصل 83من
أهم اآلليات القانونية التي أحدثها قانون التحفيظ العقاري من أجل حماية صاحب الحق املنشأ أو املعدل
أو املغير املقر به أثناء مسطرة التحفيظ وتمكن من انتقل إليه الحق املرتبط بوعاء مطلب من التدخل
خالل مسطرة التحفيظ ومواصلتها باسمه واستبداله باسم طالب التحفيظ في حدود الحق املنشأ أو املقر
به إلى أن مسطرة الخالصة االصالحية هي كذلك مجموعة من اجراءات التي يقوم بها ذوي الحقوق التي
يكون موضوعها تغيير أو إقرار أو انشاء على عقار يوجد في طور التحفيظ وذلك من خالل طلب نشرها
بالجريدة الرسمية بعد إيداع الوثائق املؤيدة لها على أن يتم تقييدها بالرسم العقاري بعد ثبوت صحتها.
مسطرة الخالصة االصالحية تعتبر آلية لحماية الحقوق املكتسبة أثناء سريان مسطرة التحفيظ وهي
تبقى شبيهة مسطرة االيداع التي تعتبر هي أيضا آلية اخرى لحماية الحقوق خالل مسطرة التحفيظ فان
مسطرة الخالصة االصالحية ومسطرة اإليداع تطبق نفس الحقوق املنصوص عليها في الفصل 65من
ظهير التحفيظ العقاري إن املستفيد الذي يختار سلوك مسطرة الخالصة االصالحية يحل محل طالب
التحفيظ في حدود الحق املعترف له به ..وذلك من خالل نشر الخالصة االصالحية بالجريدة الرسمية طبقا
ملقتضيات الفصل 83من ظهير التحفيظ العقاري .أما اذا اختار سلوك مسطرة االيداع فانه يقوم بإيداع
42
ما اكتسبه من حقوق لدى املحافظة العقارية بهدف حفظ الرتبة وعندها يتم تقييده في الرسم العقاري في
إن مسطرة الخالصة االصالحية تقنية قانونية يمكن بواسطتها ملكتسب حق قابل لإلشهار أثناء مسطرة
التحفيظ أن يشهره بالجريدة الرسمية وعبر التعليق املخلص لها بالجهات املنصوص عليها في الفصل 18
من قانون التحفيظ العقاري ؛فإن مسطرة الخالصة االصالحية تقوم على أساس إصالح التحفيظ عن
طريق إعادة النشر بالجريدة الرسمية وتمتاز الخالصة االصالحية بكونها تمنح صفة املدعى عليه
للمستفيد منها أمام محكمة التحفيظ في مواجهة املتعرض .؛أما التعرض فيعتبر آلية الحماية القانونية
التي تمكن املتعرض من املنازعة في مطلب التحفيظ بهدف ايقاف إجراءات التحفيظ من طرف املحافظ
العقاري وعدم االستمرار فيها الى ان يتم وضع حد للنزاع عن طريق املحكمة برفع التعرض او القول
إن الحقوق العينية العقارية القابلة لإلشهار أثناء سريان مسطرة التحفيظ هي ذاتها الحقوق العينية
التقييد بالرسم العقاري واملنصوص عليها في مدونة الحقوق ٌ
العينية بمقتض ى املادتين 9و 10وقد تكون
هذه الحقوق أصلية او تبعية ؛بالرجوع الى الفصل 65املذكور نجده يحدد التصرفات الخاضعة لإلشهار
في جميع الوقائع واالتفاقيات الناشئة بين األحياء وكذا جميع املحاضر واالوامر املتعلقة بالحجز العقاري
43
واألحكام التي اكتسبت قوة الش يء املفض ي به متى كان موضوعها تأسيس حق عيني أو نقله الى الغير أو
عرض املشرع املغربي في الفصل 65من التحفيظ العقاري إلى نوعين من الحقوق الواجبة التقييد في
السجل العقاري حقوق عينية وحقوق شخصية التي حدد في االكرية واإلجراءات والحواالت.
وهذا ما ينص عليه الفصل 65يجب أن تستمر بواسطة تقييد في الرسم العقاري بجميع الوقائع
والتصرفات واالتفاقيات الناشئة بين األحياء مجانية كانت أو بعوض وجميع املحاضر واالوامر املتعلقة
بالحجز العقاري وجميع االحكام التي اكتسبت قوة الش يء املقص ي به متى كان موضوع جميع ما ذكر
تأسيس حق عيني عقاري أو نقله الى الغير أو اإلقرار به أو تغييره أو إسقاطه وكذا جميع عقود أكرية
العقارات ملدة تفوق تالث سنوات وكل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار ملدة تزيد على السنة مستحقة
يترتب على مطلب التحفيظ العديد من التصرفات التي ترد عليه بمجرد ايداعه وهذه التصرفات
القانونية من شأنها أن تخضع ملجموعة من القواعد املوضوعية الشكلية املنصوص عليها في ظهير
التحفيظ العقاري ومن بين هذه التصرفات التي ترتب على مطلب التحفيظ أثناء سريان التحفيظ ندكر
البيع أو الهبة كما يمكن أن يكون هذا العقار محل رهن رسمي وغير من التصرفات القانونية.
44
أوال :األثر االيجابي ملسطرة الخالصة االصالحية
ان مسطرة الخالصة االصالحية من خالل تطبيقها تتميز بمجموعة من املزايا من بينها أنه بمجرد صدور
رسم عقاري نهائي باسم املستفيد يكتسب حجية قاطعة وتابته اتجاه الكافة وتمنحه صفة املدعى عليه
فالخالصة االصالحية لها عدة أدوار ومن بينها أن املشرع املغربي قد جعل منها وسيلة قانونية أساسية
إلشهار الحقوق التي ترد على العقار في طور التحفيظ هذا وان دل على ش يء فإنما يدل على املكانة التي
اعطاها لهذه التفويتات وباألسس القانونية التي تضبطها وذلك من اجل توفير ضمانات كافية الستقرار
املعامالت في امللك في التحفيظ العقاري بصفة خاصة وكذلك ازدهار عمليات التأمين لتمويل االنعاش
بصفة عامة.
يتبين ان مسطرة الخالصة االصالحية هي وسيلة مسطريه لحماية الحقوق املكتسبة أثناء مسطرة
التحفيظ من خالل عملية نشر واسعة عبر الوسائل التي اقرها املشرع املغربي في ظهير التحفيظ العقاري
غير انها ابانت على عدة سلبيات والتي من شأنها ان تعرقل امللكية العقارية وهذا ما نود االشارة آلية في
التالي.
بالرغم من اإليجابيات التي تتميز بها إال ان لها بعض السلبيات وتتمثل في غياب سجل خاص تقيد به
على خالف مسطرة االيداع الذي تقيد في سجل التعرضات الش يء الذي يجعلها ممهدة بالضياع خاصة أن
ملف التحفيظ يظل فترة طويلة باملحكمة قبل احالته على املحافظ العقاري .كما ساهمت مسطرة النشر
في عرقلة التحفيظ ملا ينطوي عليه آجال جديدة للتعرض ؛كما تتجلى كذلك بعض عيوب هذه املسطرة
عندما يتم عرض ملف التحفيظ على القضاء في حالة املنازعات عليه وبالتالي سوف يكون في حالة املدعي
45
عليه امام القضاء مع ذلك ال يستفيد من خدمات طالب التحفيظ اذا كان هذا االجير يملك حجج قوية في
مواجهة املتعرضين.
يتبين ان الخالصة االصالحية لها إيجابيات وسلبيات عندما يسلكها املستفيد من احد الحقوق
املكتسبة من اجل الدفاع عن حقوقهم والتمسك بها سواء كانت منشأة او معدلة .
46
خاتمة:
مادام أن العقار واالستثماروجهان لعملة واحدة ال يمكن فصل أحدهما عن اآلخر ،وبالتالي ال يمكن
تجميد امللكية العقارية ومنع التصرف فيها ،إال في الحاالت التي يحددها القانون ،ومن دونها يكون
العقار محل تصرف وتداول قصد تحقيق الغاية التي وجد من أجلها ،أال وهي األمن االجتماعي والنماء
االقتصادي.
ووعيا من املشرع بخطورة تأسيس الرسم العقاري الذي يطهرالعقار من جميع الحقوق الغيراملضمنة
به ولو كانت مشروعة ،وفي املقابل يعترف بجميع الحقوق املضمنة به ولو كانت غيرمشروعة ،نص على
مساطرتسعى إلى حماية املالكين الجدد للعقار خالل مسطرة التحفيظ تتمثل أساسا في مسطرتي
اإليداع والخالصة اإلصالحية املنصوص عليهما في الفصلين 83و 84من ظ ت ع ،وقبل ذلك سعى إلى
حماية امللكية العقارية عن طريق تأكد املحافظ على األمالك العقارية من صحة الوثائق املدلى بها من
أجل التحفيظ ومدى استيفاء مطلب التحفيظ للبيانات الواجبة قانونا ،وهذا إنما يعكس إرادة
املشرع إلحاطة حق امللكية بالعناية الواجبة ودفع إي اعتداء من الغيرعليه ولو كان من الدولة نفسها
لقدسية هذا الحق.
إن الهدف املنشود من مسطرة التحفيظ ،كما أوضحنا ذلك ،هو حماية امللكية العقارية بشكل يحقق
األمن العقاري على املستوى الوطني عموما ،لكن ذلك ال ينبغي أن يتم على حساب ملك الغيروالظهور
عليه بمظهراملالك خالفا للحقيقة ،لذلك منح املشرع للغيرعن مسطرة التحفيظ أن يتدخل ويوقف
مسطرة التحفيظ عن طريق الحق في التعرض على مطلب التحفيظ ،فكيف يتم ممارسة هذا الحق؟
وكيف يتعامل القضاء ،وهو الضامن للحقوق ،مع هذه اآللية؟
47
- الئحة املراجع:
-محمد خيري ،العقار وقضايا التحفيظ العقاري في التشريع املغربي ،دار نشر املعرفة،
طبعة ،2018
-محمد بن الحاج السلمي ،سياسة التحفيظ العقاري في املغرب بين اإلشهار العقاري و
التخطيط االجتماعي و االقتصادي .
- . -عبد العالي دقوقي '' نظام التحفيظ العقاري باملغرب بين النظرية و التطبيق "
-. -عبد العالي دقوقي " نظام التحفيظ العقاري باملغرب بين النظرية و التطبيق "
-عمر أزوكار"،مستجدات التحفيظ العقاري في ضوء قانون 14.07ومدونة الحقوق
العينية؛ دراسة عملية ورصد للمواقف القضائية"
-منير اليعقوبي ،دليل املحامي" ،مطبعة النجاح الجديدة ،الطبعة األولى،2021 ،
-محمد شنان"،عبثية االبقاء على االثر الطلق لقرار التحفيظ بعد االستقالل" ،مقال
منشور بالندوة املشتركة حول نظام التحفيظ العقاري باملغرب ،الرباط في 5- 4ماي
48
الفهرس
مقدمة3.......................................................................................................................................................... :
المبحث األول :اآلليات القانونية لحماية الملكية العقارية من خالل مسطرة التحفيظ6..............................................................
المطلب األول :رقابة المحافظ على مطلب التحفيظ 7...................................................................................................
الفقرة األولى :صالحيات المحافظ على األمالك العقارية و رقابته على مطلب التحفيظ 7.......................................................
أوال -صالحيات المحافظ على األمالك العقارية و دوره في حماية الملكية العقارية 8......................................................... :
ثانيا -السلطة الرقابية للمحافظ على مطلب التحفيظ بين هاجس الحماية و الفراغ التشريعي 9............................................... :
الفقرة الثانية :الشروط الشكلية و الموضوعية لمطلب التحفيظ 13 ....................................................................................
أوال -نظام التحفيظ العقاري بين االختيارية واإلجبارية 13 .......................................................................................... :
ثانيا -األشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ 14 ........................................................................................... :
ثالثا -الشروط و البيانات الواجب توافرها في مطلب التحفيظ 15 .................................................................................. :
المطلب الثاني :حماية الملكية من خالل الشهر العيني 17 .............................................................................................
الفقرة األولى :إشهار مطلب التحفيظ 18 ..................................................................................................................
الفقرة الثانية :عملية التحديد 20 ..........................................................................................................................
المبحث الثاني :مساطر إشهار الحقوق العينية العقارية أثناء مسطرة التحفيظ 26 .................................................................
المطلب األول :مسطرة االيداع والتعرض على االيداع 27 ...........................................................................................
الفقرة االولى :مسطرة االيداع27 ..........................................................................................................................
أوال :القواعد المؤطرة لمسطرة االيداع27 ...............................................................................................................
ثانيا :االثار القانونية لإليداع واالشكاالت المرتبطة به30 .............................................................................................
الفقرة الثانية :التعرض على االيداع34 ...................................................................................................................
أوال :مضمون التعرض على االيداع وصوره 34 ......................................................................................................
أ) :مضمون التعرض على االيداع 34 ....................................................................................................................
ثانيا :مختلف اإلشكاالت المسطرية والموضوعية للتعرض على االيداع 37 .....................................................................
المطلب الثاني :مسطرة الخالصة االصالحية 40 .......................................................................................................
الفقرة األولى :األساس القانوني لمسطرة الخالصة االصالحية 41 ..................................................................................
أوال :مفهوم مسطرة الخالصة االصالحية وتمييزها عن االنظمة المشابهة لها 41 ...............................................................
ثانيا :نطاق الحقوق الخاضعة لمسطرة الخالصة االصالحية 43 .....................................................................................
الحقوق العينية العقارية 43 ...................................................................................................................................
الفقرة الثانية :االثار المترتبة على مسطرة الخالصة االصالحية 44 ................................................................................
أوال :األثر االيجابي لمسطرة الخالصة االصالحية 44 .................................................................................................
ثانيا :األثر السلبي لمسطرة الخالصة االصالحية 45 ....................................................................................................
خاتمة46 ....................................................................................................................................................... :
49
50