[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Dalam Perkara Saman Pemula No: AA-24NCVC-427-08/2016

[Dalam Mahkamah Tinggi Malaya di Ipoh, Malaysia]

Dalam Perkara Notis Meminda

Senarai Nilaian (Seksyen 144, Akta
Kerajaan Tempatan 1976) (Akta
171) bertarikh 25.11.2015 bagi harta
milik Syarikat Cahaya Muda Perak
(Oil) Sdn Bhd

Dan

Dalam Perkara Bantahan Atas Notis

Meminda Senarai Nilaian (Seksyen
144, Akta Kerajaan Tempatan 1976)
(Akta 171) Bertarikh 15.12.2015
bagi Harta Milik Syarikat Cahaya
Muda Perak (Oil Mill) Sdn Bhd

Dan

Dalam Perkara Keputusan Bantahan

Atas Notis Meminda Senarai Nilaian
(Seksyen 144, Akta Kerajaan
Tempatan 1976) Akta (171)
bertarikh 08.08.2016 bagi Harta
Milik Syarikat Cahaya Muda Perak
(Oil) Sdn Bhd

Dan

Dalam Perkara Seksyen 137, 139,

141, 142, 143, 144 dan 145 Akta
Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171)

1
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Antara

Syarikat Cahaya Muda Perak (Oil) Sdn Bhd ... Plaintiff

Dan

Majlis Daerah Tapah ... Defendan

PENGHAKIMAN

Pengenalan

[1] Melalui Saman Pemula ini, Syarikat Cahaya Muda Perak (Oil
Mill) Sdn Bhd (plaintif) telah memohon perintah-perintah
berikut:

(a) deklarasi bahawa Notis Meminda Senarai Nilaian

bertarikh 25.11.2015 adalah batal dan tidak sah;

(b) deklarasi bahawa Keputusan Bantahan Atas Notis

Meminda Senarai Nilaian bertarikh 8.8.2016 dan Bil
Cukai Taksiran bertarikh 5.8.2016 adalah batal dan
tidak sah;

(c) Secara alternatif, satu deklarasi bahawa Keputusan

Bantahan Atas Notis Meminda Senarai Nilaian
bertarikh 8.8.2016 yang merupakan Nilai Tahunan
Hartanah Plaintif yang dikenali dengan alamat
Syarikat Cahaya Muda Perak, Jalan Bidor, 35000
Tapah, Perak pada RM4,143,320 (atau
RM4,153,320.00 dalam Bil Cukai Taksiran bertarikh
5.8.2016) telah menilai Hartanah Plaintif terlebih
daripada nilainya yang boleh dikenakan kadar;

2
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

(d) bahawa Nilai Tahunan Hartanah Plaintif harus

dikurangkan dari RM4,153,320.00 (atau
RM4,153,320.00 dalam Bil Cukai Taksiran bertarikh
5.8.2016) kepada RM217,000.00;

(e) selanjutnya, bahawa Cukai Tahunan dikurangkan dari

RM269,965.80 kepada RM14,105.00; dan

(f) kos;

[2] Permohonan plaintif disokong dengan afidavit yang diikrarkan

Soo Kim Huat bertarikh 30.8.2016. Majlis Daerah Tapah
(defendan) yang membantah permohonan plaintif telah
memfailkan Afidavit Jawapan Defendan yang diikrarkan
Muhamad Fauzi bin Abdul Jalal bertarikh 10.10.2016.
Kemudiannya pihak-pihak memfailkan satu afidavit balasan
masing-masing.

3
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Fakta Ringkas Tindakan

[3] Plaintif adalah tuan punya tanah yang dipegang di bawah Geran
112762 Lot No. 12339 Mukim Batang Padang, Daerah Batang
Padang, Negeri Perak dan juga tuan punya 3083/6477 bahagian
tanah yang dipegang di bawah Geran 112762 Lot No. 12340
Mukim Batang Padang, Daerah Batang Padang, Negeri Perak
(hartanah plaintif). Hartanah plaintif diusahakan sebagai ladang
kelapa sawit dan terdapat sebuah kilang memproses buah kelapa
sawit di atasnya.

[4] Pada 8.12.2015, plaintif telah menerima satu Notis Meminda

Senarai Nilaian bertarikh 25.11.2015 yang dikeluarkan defendan
di bawah s. 144 Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171)
(Notis Meminda tersebut). Berdasarkan Notis Meminda tersebut,
hartanah plaintif telah dimasukkan ke dalam pentadbiran
defendan melalui perluasan kawasan yang diisytiharkan di dalam
Warta Kerajaan bertarikh 19.11.2015 dan dikenakan satu kadar
cukai taksiran yang berjumlah RM288,837.00 setahun. Terkilan
dengan jumlah cukai taksiran tersebut, plaintif telah
mengemukakan bantahan melalui surat bertarikh 15.12.2015.

[5] Ekoran itu, defendan telah mengadakan pendengaran bantahan

plaintif pada 18.1.2016 dan di sambung pada 28.3.2016 dengan
dihadiri wakil dari kedua belah pihak. Melalui surat bertarikh
8.8.2016, defendan memaklumkan bahawa mesyuarat bersetuju
memberikan pengurangan cukai dengan mengeluarkan nilai
tanah dari perkiraan cukai. Nilaian Tahunan baru hartanah
plaintif ditetapkan pada harga RM4,143,320.00 dan cukai
taksiran yang dikira di atas kadar 6.5% adalah sebanyak
RM269,956.80 setahun.

4
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

[6] Plaintif yang tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut

mengemukakan rayuan melalui Saman Pemula ini.

Hujahan Plaintif

[7] Penghujahan peguam plaintif berteraskan tiga alasan utama.

Pertamanya berkaitan dengan kedudukan hartanah plaintif.
Tidak ada bukti yang konklusif menunjukkan bahawa hartanah
plaintif berada di luar kawasan pentadbiran defendan sebelum
Notis Meminda tersebut dikeluarkan. Sebaliknya terdapat
keterangan yang bercanggah apabila Notis Meminda tersebut
dihantar ke alamat plaintif dengan memasukkan poskod ‘35000
Tapah’ yang menunjukkan kawasan pentadbiran defendan.
Selain itu, keterangan juga menunjukkan bahawa sebelum
peluasan kawasan pentadbiran pada tahun 2015, defendan telah
mengarahkan IPC Island Property Consultants Sdn Bhd (IPC)
membuat nilaian ke atas hartanah plaintif melalui surat defendan
bertarikh 12.6.2014 dan laporan nilaian bertarikh 30.10.2014.
Semua tarikh tersebut adalah sebelum tarikh Warta pada
19.11.2015 dan di muka surat 3 laporan nilaian IPC menyatakan
hartanah plaintif “terletak di dalam kawasan Majlis Daerah
Tapah”. Oleh itu, defendan gagal buktikan hartanah plaintif baru
dimasukkan ke dalam kawasan pentadbiran defendan.

[8] Keduanya, defendan telah menggunakan prosedur yang salah di

bawah Akta 171 semasa memasukkan hartanah plaintif ke dalam
Senarai Nilaian. Memandangkan hartanah plaintif tidak pernah
dinilai sebelumnya, defendan perlu menyediakan satu senarai
baru atau senarai yang disemak semula di bawah s. 137 dan s.
141 Akta 171. Kegagalan defendan mematuhi kehendak
peruntukan a 141 Akta 171 berkaitan pemberian notis kepada
plaintif menyebabkan cukai taksiran yang dikenakan batal dan

5
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

tidak sah. Keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes

Tenaga Nasional Bhd v. Majlis Daerah Hulu Terengganu [2014]
9 CLJ 149 dirujuk.

[9] Akhirnya, nilai tahunan yang ditetapkan ke atas hartanah plaintif

adalah melebihi nilai sebenar. Defendan gagal mengambil kira
yang plaintif hanya tuan punya hanya sebahagian sahaja Lot
12340 dan dengan silapnya telah membuat penilaian ke atas
keseluruhan pegangan tersebut untuk pengenaan cukai taksiran
ke atas plaintif. Selain itu laporan penilaian defendan juga
defektif kerana gagal mengemukakan bukti nilaian yang tepat.
Dengan itu, mahkamah perlu mengguna pakai laporan penilaian
disediakan pihak plaintif. Nilai yang dicadangkan ke atas
hartanah plaintif adalah sebanyak RM217,000.00 dan Cukai
Taksiran Tahunan adalah sebanyak RM14,105.00 sahaja.

Hujahan Defendan

[10] Tindakan defendan selaras dengan peruntukan Akta 171.

Hartanah plaintif adalah pertama kali dinilai oleh defendan.
Melalui Warta Kerajaan Negeri Perak No. 3316, kawasan
pentadbiran defendan diperluaskan dan hartanah plaintif
termasuk di dalam perluasan tersebut. Kesemua pegangan di
bawah pentadbiran defendan telah dinilai pertama kalinya pada
tahun 1988 dan semenjak itu, tidak ada apa-apa kelulusan atau
arahan Kerajaan Negeri untuk defendan membuat penilaian
semula. Sebaliknya, Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri telah
melanjutkan pemakaian dan kuat kuasa Senarai Nilaian sedia ada
di bawah subseksyen 137(3) Akta 171. Setelah perluasan
kawasan berlaku, defendan telah mengeluarkan Notis Meminda
tersebut menurut s. 144 Akta 171 bagi memasukkan hartanah
plaintif untuk dikenakan cukai taksiran. Keputusan kes-kes

6
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Tropiland Sdn Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang [1984]

4 CLJ 229 dan Tenaga Nasional Bhd v. Majlis Daerah Hulu
Terengganu (supra) dirujuk.

[11] Berkait dengan nilai tahunan hartanah plaintif pula, nilai

tersebut ditetapkan setelah dilakukan lawat periksa dan laporan
penilaian yang disediakan defendan. Plaintif yang tidak berpuas
hati telah melakukan bantahan dan menyediakan laporan
penilaian sendiri. Namun begitu, laporan penilaian plaintif tidak
tepat dan tidak terperinci. Laporan tersebut gagal mengambil
kira jenis harta yang berbeza dan telah membuat pengiraan
secara pukal sahaja. Selain itu, penilaian yang dikemukakan
hanya bergantung kepada kaedah perbandingan semata-mata.
Perbandingan pula dengan kilang lain yang berada di luar
kawasan pentadbiran defendan tanpa perincian sewajarnya.
Sebaliknya, laporan penilaian defendan lebih tepat apabila
menggunakan kaedah kos bagi pegangan yang tidak ada
transaksi sewa dan kaedah perbandingan dalam menentukan nilai
tahunan hartanah plaintif. Keputusan kes-kes Majlis Daerah
Dungun v. Tenaga Nasional Bhd [2006] 2 CLJ 1078 dan Majlis
Perbandaran Subang Jaya v. The Alice Smith Schools
Association [2012] 9 CLJ 977 dirujuk.

[12] Selain itu, hartanah plaintif tidak pernah diselenggarakan

defendan dan sebagai pegangan yang baru dimasukkan hasil dari
peluasan kawasan pentadbiran defendan, plaintif tidak boleh
mengelak dari membayar cukai taksiran kepada defendan.
Tafsiran ‘Pegangan’ di bawah s. 2 Akta 171 dan keputusan kes
Shalimar Malay PLC v. Majlis Daerah Kuala Selangor [2015]
10 CLJ 766 dirujuk.

7
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Analisis dan Dapatan Mahkamah

[13] Akta 171 memberikan kuasa kepada pihak berkuasa tempatan

(PBT) mengenakan kadar bagi tujuan mengutip cukai taksiran
atau cukai pintu. Seksyen 127 Akta 171 memperuntukkan:

Kuasa untuk mengenakan kadar.

Pihak berkuasa tempatan boleh, dengan kelulusan Pihak

Berkuasa Negeri, dari semasa ke semasa sebagaimana
difikirkan perlu, mengenakan sama ada secara berasingan
atau sebagai suatu kadar yang disatukan, kadar atau kadar
tahunan dalam sesuatu kawasan pihak berkuasa tempatan
bagi maksud Akta ini atau bagi maksud lain yang mana
adalah kewajipan pihak berkuasa tempatan itu
menyempurnakannya di bawah mana-mana undang-undang
bertulis yang lain.

[14] Sebelum suatu kadar boleh dikenakan, PBT hendaklah

menyediakan Senarai Nilaian bagi menyenaraikan semua
pegangan yang tidak dikecualikan. Seksyen 137 Akta 171
memperuntukkan:

Menyediakan Senarai Nilaian

(1) Pihak berkuasa tempatan hendaklah menyebabkan

suatu Senarai Nilaian bagi segala pegangan yang tidak
dikecualikan daripada pembayaran kadar disediakan
mengandungi—

(a) nama jalan atau tempat di mana pegangan itu

terletak;

(b) perihal pegangan itu sama ada dengan nama

atau nombor yang cukup untuk mengenalinya;

8
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

(c) nama pemunya dan penduduknya, jika

diketahui;

(d) nilai tahunan atau nilai tambah pegangan itu.

(2) Senarai Nilaian itu bersama dengan pindaan yang

dibuat di bawah seksyen 144 hendaklah terus lagi berkuat
kuasa sehingga ia digantikan dengan suatu Senarai Nilaian
baru.

(3) Sesuatu Senarai Nilaian baru yang mengandungi

butir-butir yang sama seperti dalam subseksyen (1)
hendaklah disediakan dan disiapkan sekali tiap-tiap lima
tahun atau dalam tempoh yang dilanjutkan sebagaimana
ditentukan oleh Pihak Berkuasa Negeri.

[15] Setelah Senarai Nilaian disediakan, PBT perlulah memberi notis

kepada pihak semua pemunya pegangan atau penduduk
mengenainya. Seksyen 141 Akta 171 memperuntukkan:

Notis mengenai Senarai Nilaian baru hendaklah

disiarkan.

(1) Jika sesuatu Senarai Nilaian telah disediakan atau

diterima serta dipakai di bawah seksyen 137 pihak
berkuasa tempatan hendaklah memberi notis mengenainya
dan mengenai tempat di mana Senarai Nilaian atau
salinannya boleh diperiksa dalam Warta dan melalui iklan
dalam dua surat khabar tempatan sekurang-kurangnya satu
daripadanya ialah dalam bahasa kebangsaan.

(2) Seseorang yang mengaku sebagai sama ada pemunya

atau penduduk sesuatu pegangan yang termasuk dalam
Senarai Nilaian atau sebagai ejen mana-mana orang itu

9
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

boleh memeriksa Senarai Nilaian itu dan membuat cabutan

daripadanya tanpa bayaran.

(3) Pihak berkuasa tempatan hendaklah memberi notis

dengan cara yang sama mengenai hari yang tidak kurang
daripada empat puluh dua hari dari tarikh pemberitahuan
itu dalam Warta bila pihak berkuasa tempatan akan
bertindak menyemak Senarai Nilaian dan mengenai semua
hal dalam mana sesuatu pegangan adalah pada kali pertama
dinilai atau nilaian atasnya telah bertambah, pihak
berkuasa tempatan hendaklah juga memberi notis kepada
pemunya atau penduduknya.

[16] Setelah menerima notis, mana-mana orang yang terkilan dengan

kadar yang dikenakan boleh membuat bantahan berdasarkan
peruntukan s. 142 Akta 171. Selepas proses bantahan, PBT
dengan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) perlulah
mengesahkan Senarai Nilaian untuk dikuatkuasakan seperti
mana yang diperuntukkan di bawah s. 143 Akta 171.
Berdasarkan Senarai Nilaian yang disahkan tersebut, PBT
berkuasa mengenakan kadar atau cukai taksiran.

[17] Berbalik kepada rayuan plaintif, pertikaian sama ada hartanah

plaintif terlibat di dalam perluasan kawasan pentadbiran
defendan atau tidak seperti yang dihujahkan peguam plaintif di
bawah alasan pertama bukanlah isu sebenar yang perlu
diputuskan. Sekiranya hartanah plaintif baru dimasukkan atau
pun telah berada di dalam kawasan pentadbiran defendan tetapi
belum dikenakan kadar sekali pun, undang-undang menetapkan
prosedur sama yang perlu diikuti defendan bagi penetapan
kadar.

[18] Bagi alasan kedua hujahan peguam plaintif, peguam defendan

berhujah bahawa defendan hanya perlu mengeluarkan Notis

10
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Meminda tersebut di bawah s. 144 Akta 171 bagi memasukkan

hartanah plaintif ke dalam Senarai Nilaian sedia ada. Dengan
hormatnya, adalah didapati bahawa hujahan tersebut tidak kena
pada tempatnya. Jika diteliti peruntukan s. 144, defendan boleh
meminda Senarai Nilaian hanya untuk alasan-alasan yang
spesifik sahaja. Untuk memudahkan rujukan, keseluruhan
peruntukan tersebut diperturunkan seperti mana berikut:

Pindaan kepada Senarai Nilaian

(1) Jika oleh sebab -

(a) kesilapan, alpa atau fraud nama seseorang atau butir-

butir nama pegangan berkadar yang sepatutnya telah
dimasukkan dalam atau ditinggalkan dari Senarai
Nilaian telah ditinggalkan dari atau dimasukkan
dalam Senarai Nilaian, mengikut mana-mana yang
berkenaan, atau sesuatu pegangan berkadar telah
dinilai dengan tidak mencukupi atau dengan
berlebihan atau kerana apa-apa jua sebab lain,
sesuatu pegangan berkadar telah tidak dimasukkan
dalam Senarai Nilaian itu;

(b) apa-apa bangunan didirikan, diubah suai, diubah,

diruntuhkan atau dibina semula, atau kemajuan lain
dibuat pada sesuatu pegangan berkadar, nilainya
telah dinaikkan;

(c) apa-apa bangunan atau bahagian sesebuah bangunan

diruntuhkan atau apa-apa kerja lain dijalankan di atas
pegangan berkadar, nilainya telah diturunkan;

(d) apa-apa pegangan berkadar yang telah dimasukkan

dalam suatu nilaian bersama dan yang pada pendapat

11
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Pegawai Penilai sepatutnya telah dinilai secara

berasingan atau selainnya;

(e) dikeluarkan apa-apa hak milik baru mengenai sesuatu

pegangan;

(f) apa-apa perubahan pada pegangan berkadar

disebabkan oleh mana-mana undang-undang
berhubungan dengan perancangan, yang
mengakibatkan nilai pegangan itu naik atau turun,

Pegawai Penilai boleh pada bila-bila masa meminda

Senarai Nilaian itu dengan sewajarnya dan kadar
hendaklah kena dibayar mengenai pegangan yang
berkenaan itu mengikut Senarai Nilaian yang dipinda
sedemikian.

(2) Notis hendaklah diberi kepada semua orang yang ada

kena mengena dengan pindaan mengenai masa pindaan itu
akan dibuat, yang tidak kurang daripada tiga puluh hari
dari tarikh notis itu disampaikan.

(3) Seseorang yang terkilan dengan pindaan kepada

Senarai Nilaian atas mana-mana daripada alasan yang
dinyatakan dalam seksyen 142 boleh membuat bantahan
secara bertulis kepada pihak berkuasa tempatan tidak
kurang daripada sepuluh hari sebelum masa yang
ditetapkan dalam notis itu dan hendaklah diberi peluang
untuk didengar sendiri atau melalui seseorang ejen yang
diberi kuasa.

(4) Apa-apa pindaan yang dibuat di bawah seksyen ini

boleh, menurut budi bicara pihak berkuasa tempatan,
memberi perhatian kepada aras nilai-nilai tahunan atau

12
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

nilai tambah yang terdapat seperti pada atau lebih kurang

pada masa Senarai Nilaian semasa telah disediakan.

(5) Apa-apa pindaan yang dibuat dalam Senarai Nilaian

mengikut seksyen ini hendaklah disahkan oleh pihak
berkuasa tempatan.

(6) Jika oleh kerana sesuatu pindaan dalam Senarai

Nilaian kadar yang kena dibayar mengenai sesuatu
pegangan dinaikkan, dikurangkan atau dihapuskan, maka
kadar baru itu hendaklah kena dibayar, atau kadar itu
hendaklah terhenti daripada kena dibayar, mulai dari
permulaan setengah tahun yang berikut selepas saja
daripadanya atau sesuatu tarikh yang lebih awal mengikut
sebagaimana yang ditentukan oleh pihak berkuasa
tempatan. (penekanan ditambah)

[19] Jelasnya, jika berlaku apa-apa perkara yang disebut di

perenggan 144(1)(a) hingga (f) sahaja, barulah defendan boleh
membuat pindaan kepada Senarai Nilaian. Kesemua perkara
tersebut merujuk kepada ‘pegangan berkadar’ kecuali di
perenggan 144(1)(e). Di bawah s. 2 Akta 171 ‘pegangan
berkadar’ ditafsirkan sebagai “sesuatu pegangan yang
tertakluk kepada pembayaran sesuatu kadar yang dibuat
atau dilevi di bawah Akta”. Dari tafsiran tersebut, perkataan
‘tertakluk kepada pembayaran sesuatu kadar’ menunjukkan
bahawa pindaan Senarai Nilaian hanya boleh dibuat kepada
pegangan yang telah dikenakan kadar sebelumnya dan bukannya
suatu pegangan baru. Bagi perenggan 144(1)(e) pula, pindaan
juga merujuk kepada sesuatu pegangan yang telah dikeluarkan
apa-apa hak milik baru dan bukannya sesuatu pegangan baru.

[20] Dengan itu, perkara berkait dengan hartanah plaintif, tidak

kiralah sama ada akibat perluasan kawasan pentadbiran defendan

13
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

atau satu pegangan baru yang perlu dinilai pertama kali walau
pun telah berada di dalam kawasan pentadbiran defendan,
bukanlah alasan yang membolehkan defendan menggunakan
prosedur di bawah s. 144 Akta 171 bagi meminda Senarai
Nilaian untuk memasukkan hartanah plaintif.

[21] Berdasarkan skim yang diperuntukkan di bawa Akta 171, PBT

dikehendaki menyedia dan menyiapkan satu Senarai Nilaian
baru sekali setiap lima tahun. Itu adalah tugas hakiki PBT di
bawah undang-undang. Penggunaan perkataan ‘hendaklah’
sebelum perkataan-perkataan ‘disediakan dan disiapkan sekali
tiap-tiap lima tahun atau dalam tempoh yang dilanjutkan
sebagaimana ditentukan oleh Pihak Berkuasa Negeri’ di
bawah subseksyen 137(3) Akta 171 tidak boleh dipandang
ringan. Begitu juga dengan penetapan suatu tempoh tertentu oleh
undang-undang, sudah tentulah ianya mempunyai maksudnya
yang tersendiri. NS Bindras dalam bukunya, Interpretation of
Statute (Edisi ke 8) di muka surat 590 dan 591 menyatakan:

Whether a statute is mandatory or directory, depends upon

the intent of the Legislature and not upon the language in
which the intent is clothed. The meaning and intentions of
the Legislature are the governing factor, and these are to
be ascertained not only from the phraseology of the
provision but also by considering its nature, its design and
the consequences which would follow from construing it
one way or the other. In determination of the question
whether a provision of law is directory or mandatory the
prime object must be to ascertain the legislative intent,
from a consideration of the entire statute, its nature, its
object and the consequences that would result from
construing it in one way or the other, or from such statute
in connection with other related statutes, and the

14
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

determination does not depend on the form of the statute.

It appears to be well settled that in order to judge the
nature and scope of a particular statute or rule, i.e.,
whether it is mandatory or directory, the purpose for which
the provision has been made, and its nature, the intention
of the Legislature in making the provision, the serious
general inconvenience or injustice to persons resulting
from whether the provision is read one way or the other
have all to be taken into account in arriving at the
conclusion whether a particular provision is mandatory or
directory. Further to this end, an enquiry into the purpose
behind the enactment of the Legislature must always be
made. The mandatory language of an enactment by itself
affords no justification for the conclusion that its
provisions are always imperative in the sense that any act
done in violation will be invalid. No universal rule can be
laid down as to whether mandatory enactments shall be
considered directory only or obligatory with an implied
nullification for disobedience. It is the duty of the court to
get at the real intention of the Legislature by carefully
attending to the whole scope of the enactment. The
legislative mandate must be considered as mandatory not
merely because of the language employed therefore, but
also in view of the purpose behind the provision in
question. (penekanan ditambah)

[22] Jika diteliti peruntukan s. 137 Akta 171, Senarai Nilaian yang
disediakan di subseksyen 137(1) bersama pindaan di bawah s.
144 hendaklah berkuat kuasa sehingga ianya digantikan dengan
satu Senarai Nilaian baru seperti mana diperuntukkan di bawah
subseksyen 137(2). Disusuli pula selepas itu dengan kehendak
kepada penyediaan Senarai Nilaian baru bagi tempoh lima tahun

15
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

sekali di bawah subseksyen 137(3). Persoalannya, kenapakah

penggubal undang-undang mewajibkan penyediaan Senarai
Nilaian baru di dalam suatu tempoh yang telah ditetapkan
tersebut?

[23] Bagi menjawab soalan tersebut, keperluan untuk diadakan

Senarai Nilaian baru perlu dilihat. Secara semula jadinya,
setelah satu Senarai Nilaian disiapkan di bawah s. 137 dan mula
berkuat kuasa, sudah tentulah akan berlaku perubahan fizikal
kepada kawasan pentadbiran mana-mana PBT selepas itu.
Pembangunan baru perumahan atau bangunan komersial oleh
orang persendirian atau pemaju yang mewujudkan pegangan
baru sudah pastilah akan berlaku. Begitu juga jika ada keputusan
peluasan kawasan pentadbiran PBT oleh PBN. Sudah tentulah
akan melibatkan banyak pegangan baru yang perlu diberikan
perkhidmatan oleh PBT. Penambahan pegangan baru inilah yang
memerlukan PBT menyediakan satu Senarai Nilaian baru.
Sehubungan dengan itu, tempoh lima tahun yang ditetapkan
sangatlah relevan bagi mengambil kira perubahan yang berlaku
di samping dapat memberikan masa yang secukupnya kepada
PBT untuk menyediakan satu Senarai Nilaian baru.

[24] Di samping itu, setiap pemunya pegangan yang baru dinilai

semestinya diberikan hak untuk mendapatkan notis dan masa
untuk membuat bantahan seperti mana yang ditetapkan di bawah
s. 141 dan s. 142 Akta 171. Tidak adil sekiranya PBT
mengemukakan Notis Meminda Senarai Nilaian di bawah s. 144
Akta 171 kepada pemunya pegangan yang baru dinilai kerana
prosedur yang diperuntukkan bagi meminda Senarai Nilaian
adalah berbeza terutamanya notis yang diberikan adalah lebih
singkat. Oleh itu, sewajarnyalah undang-undang menetapkan
tanggung jawab ke atas PBT menyediakan satu Senarai Nilaian
baru di dalam suatu tempoh seperti mana yang ditentukan bagi

16
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

memastikan semua pemunya pegangan yang baru dinilai

diberikan hak sewajarnya sebelum ditetapkan kadar untuk
dikenakan cukai taksiran.

[25] Berhubung dengan Senarai Nilaian, defendan sendiri mengakui

bahawa Senarai Nilaian yang digunakan di dalam kawasan
pentadbirannya telah disiapkan sejak tahun 1988 lagi. Tidak ada
sebarang Senarai Nilaian baru yang disediakan selepas itu.
Tempoh lima tahun untuk defendan menyediakan satu Senarai
Nilaian baru seperti yang diperuntukkan undang-undang tidak
dipatuhi defendan. Peruntukan ‘atau dalam tempoh yang
dilanjutkan sebagaimana ditentukan oleh Pihak Berkuasa
Negeri’ di bawah subseksyen 137(3) Akta 171 tidak boleh
digunakan sebagai satu cara bagi mengelak penyediaan satu
Senarai Nilaian baru oleh PBT. Peruntukan tersebut hanya
merujuk kepada perlanjutan tempoh oleh PBN bagi defendan
menyediakan satu Senarai Nilaian baru sahaja dan bukannya
boleh digunakan untuk melanjutkan tempoh kuat kuasa Senarai
Nilaian sedia ada. Alasan ketiadaan kelulusan atau arahan dari
PBN untuk defendan menyediakan satu Senarai Nilaian baru
seperti mana yang dihujahkan peguam defendan, bukanlah satu
alasan kukuh yang boleh mengecualikan defendan dari
melaksanakan tanggung jawab menyediakan satu Senarai Nilaian
baru di bawah undang-undang.

[26] Akhirnya, bagi alasan ketiga penghujahan, peguam plaintif telah

mempertikaikan cara penentuan nilai tahunan hartanah plaintif
oleh defendan. Mahkamah tidak bercadang untuk memanjangkan
perbincangan isu tersebut kerana memadai dengan merujuk
kepada keputusan kes Mahkamah Rayuan di dalam kes Majlis
Daerah Dungun v. Tenaga Nasional Bhd (supra) yang
memutuskan:

17
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

... The Act lays down a duty to exercise a discretion which

is intended to be performed or exercised for the benefit of
the public. The said notice surely cannot be the subject of
such a declaration sought for merely on the basis that it is
the respondent’s opinion that the said holding was valued
beyond its rateable value. The Act defines what is “annual
value” of a holding and its definition contemplates a
tenancy agreement between two parties with the annual
rental that a landlord might reasonably be expected to let
the holding to the tenant being termed the “annual
value” for rating purposes. The appellant clearly has a
wide discretion to determine the annual value of any
holding by using whatever method of valuation that
appears appropriate to arrive at the annual value.
(penekanan ditambah)

Keputusan

[27] Berdasarkan analisis dan dapatan ke atas peruntukan undang-

undang tersebut, adalah didapati bahawa penetapan kadar bagi
sesuatu pegangan baru kendaklah dilakukan dengan mematuhi
kehendak s. 137, 141 dan 142 Akta 171. Tindakan defendan
mengeluarkan Notis Meminda tersebut di bawah s. 144 Akta 171
bagi tujuan memasukan hartanah plaintif, iaitu satu pegangan
baru ke dalam Senarai Nilaian sedia ada bagi penentuan kadar
adalah berlawanan dengan undang-undang. Kesannya,
pengenaan kadar ke atas hartanah plaintif yang dibuat melalui
penyerahan Notis Meminda tersebut adalah tidak sah. Defendan
seharusnya menyediakan satu Senarai Nilaian baru bagi
memasukkan hartanah plaintif di dalam senarai pegangan yang
hendak dikenakan cukai taksiran.

18
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

[28] Perintah diberikan kepada plaintif seperti mana berikut:

i. Perintah deklarasi bahawa Notis Meminda tersebut

bertarikh 25.11.2015 adalah batal dan tidak sah;

ii. wang yang dibayar plaintif sebagai cukai taksiran

sebanyak RM269,965.80 kepada defendan dikembalikan;
dan

iii. defendan membayar kos rayuan sebanyak RM10,000.00

kepada plaintif.

(CHE MOHD RUZIMA GHAZALI)

Hakim
Mahkamah Tinggi Ipoh

Tarikh: 6 JUN 2017

KAUNSEL:

Bagi pihak plaintif - Au Yong Wai Nyan & Liew Sau Harn Aimee; T/n
YH Teh & Quek

Bagi pihak defendan - Muhamad Khalil Khusairi Abdul Samad; T/n

Syamsir Nasrul Khalil & Shahidan

Kes-kes yang dirujuk:

Tenaga Nasional Bhd v. Majlis Daerah Hulu Terengganu [2014] 9

CLJ 149

Tropiland Sdn Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang [1984] 4 CLJ

229

19
[2017] 1 LNS 1213 Legal Network Series

Majlis Daerah Dungun v. Tenaga Nasional Bhd [2006] 2 CLJ 1078

Majlis Perbandaran Subang Jaya v. The Alice Smith Schools

Association [2012] 9 CLJ 977

Shalimar Malay PLC v. Majlis Daerah Kuala Selangor [2015] 10 CLJ

766

Perundangan yang dirujuk:

Akta Kerajaan Tempatan 1976, ss. 2, 127, 137, 141, 142, 143, 144

20