成都房地产市场年报

易居企业集团·四川克而瑞·研究中心
本报告数据统计口径说明
数据来源
CRIC中国房地产决策咨询系统

土地数据
 土地供应即可用于当期交易的量
 土地成交即当期出让成功的量
 统计范围一圈层/二圈层/三圈层；
 统计类别仅包含纯住宅、住兼商、纯商业、商兼住性质用地，（商业用地：不包括商服、教育、医疗、加油加气站、娱乐康体、商业服务业设施用地等用地）

商品房数据
 供应数据即当期新增预售的量；
 成交量、存量为网签口径；
 成交价格为网签口径；

统计范围
 一圈层（主城区）指锦江区、成华区、武侯区、金牛区、青羊区、高新区；
 二圈层（近郊区）指新都、郫都、温江、双流、龙泉、天府新区；

 三圈层（远郊区）指彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、新津、青白江、金堂；
 中心城区指一圈层和二圈层
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
 经济实力 疫情致增速下滑，排名跃升体现经济较强韧性
统计数据显示，2020年前三季度成都GDP总值12876.5亿元，总量排名跃升至全国第7；增速2.6%，高于全国1.9个百分点，增速排名第3。
2020年全国各地虽受新冠疫情冲击经济增速均有不同程度下降，但经济总量仍有所抬升，2020年前三季度成都GDP总量较去年也有提高。随着疫情影响逐渐减
弱，2季度开始成都社会经济活动逐步恢复，增速回正，体现出较强的韧性。截止3季度成都经济总量位列全国第七，较2019年上升1个名次；GDP增速2.6%仅次
于南京及杭州，为全国第三。
成都GDP及增速走势 表：城市GDP排名

成都GDP（亿元） 成都GDP增速（%） 全国GDP增速（%） 2020年三季度 2019年全年

18000 30
GDP增量
16000 25 排序 城市 GDP(亿元) GDP增速 GDP(亿元) GDP增速
14000
20
(亿元)
12000
10000
8000 15 1 上海 27301.99 -0.30% 1941 38155.32 6%
6000 10
4000
2000 5 2 北京 25759.50 0.10% 2636 35371.3 6.10%
0 0
3 深圳 19786.98 2.60% 1098 26927.09 6.70%

4 重庆 17707.10 2.60% 1634 23605.77 6.30%

2019-2020年成都GDP总量及增速季度走势
5 广州 17475.86 1% -393.13 23628.6 6.80%
成都GDP（亿元） 成都GDP增速（%） 全国GDP增速（%）
6 苏州 14208.19 2.40% 208 19235.8 5.60%
20000 10

15000 5 7 成都 12876.5 2.60% 382 17012.65 7.80%

10000 0 8 杭州 11567.31 3.20% 1056 15373 6.80%
5000 -5
9 南京 10601.61 3.30% 334 14030.15 7.80%
0 -10
1-3 1-6 1-9 1-12 1-3 1-6 1-9 10 武汉 10519.70 -10.40% -1228.39 16223.21 7.40%
2019 2020
数据来源：国家统计局
 经济实力 三大动能持续回升 ，重点领域加速回暖
投资：固定资产投资增速稳步加快 消费：消费回补成效显现 进出口：外贸增长逆势加速 规上工业：工业经济稳步回升
前三季度成都固投同比增长7.8%，增速较上半年提 前三季度成都社零总额5691.8亿元，同 截止11月成都进出口总额6566.4亿元，同比 1-11月规模以上工业增加值同比增长
高3.7个百分点。11月同比增长9.1%，较第三季度走 比下降4.7%；至11月社零总额增至 增长23.6%，增速较三季度略降1.7个百分 4.4%，连续9个月保持回升态势。
势上扬，下半年持续受房地产及基础建设投资增幅带 7278.4亿元，已超去年同期。 点；4月起全年维持20%以上的增速增长。

动，固定投资增幅稳定。

成都社会消费零售总额月度累计走势
成都固定资产投资增速走势（%）
社会消费品零售总额(累计) 社会消费品零售总额累计同比增速(%)
30

20 8000 15
7000 10
10 6000 5
5000 0
0 4000 -5
3000
2017.2
2017.4
2017.6
2017.8

2018.3
2018.5
2018.7
2018.9

2019.2
2019.4
2019.6
2019.8

2020.3
2020.5
2020.7
2020.9
2017.12

2018.11

2019.12

2020.11
2017.10

2019.10
-10
-10 2000
1000 -15
-20 0 -20

-30
成都进出口月度累计走势
成都规模以上工业增加值走势（%）
外贸进出口总额累计值(亿元) 外贸进出口总额累计同比增速 (%)

8000 100 10
80
6000
60 5
4000
40
2000 20 0
0 0
2017.2
2017.4
2017.6
2017.8

2018.3
2018.5
2018.7
2018.9

2019.2
2019.4
2019.6
2019.8

2020.3
2020.5
2020.7
2020.9
2017.12

2018.11

2019.12

2020.11
2017.10

2019.10

-5

数据来源：国家统计局
-10
 经济实力
分项投资：房投基建增幅平稳
自3月因疫情可控后，房地产投资增速迅速抬头，一举跃至6.3%，
较去年同期基本持平，后增速稳定于10-13%，表现成都房地产市场
全年较为稳定，热度较高；受成都多处新区建造及老城改造利好，
基础设施投资稳步上扬，至11月以12.4%的增幅超越房地产投资。
房产投资走势平稳 ，基建投资稳步上扬
区域投资：天府新区持续为投资高地 商品房投资：住宅投资热度高昂
自3月区域投资回升，因天府新区核心区的打造，各项招商引 受成都城市能级发展及疫情后市场对住宅产品需求更
资落位，投资增速持续高位；东进得益于大运会即将举办， 甚，商业、办公类产品在电商及疫情经济冲击下需求
各项基础设施的建设，投资增速较为稳定；东部新区因今年4 持续低位，因此在商品房投资方面住宅仍高速增长。
月设立，虽各项定位均为高标准，但因区域处起步阶段，部
分项目未就位，投资速度较慢。

2020年成都各项投资增速 2020年成都商品房投资增速
商业（商业营业用房） 办公 住宅

房地产投资 基础设施投资 新入库项目投资

-22
20
2020年11月 0.8
20.2
-20.7 10月
2020年-0.3
0 20.3
2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 -20.8
2020年9月 0.6
21.6
-20
-21.8
2020年成都重点区域投资增速 -3.6 年8月
2020
22.9
-40 -23.5
天府新区 “东进”区域 成都东部新区 -4.7
2020 年7月
24.9
-25.7
-60
20 -5.1
2020 年6月
21.7
-28
2020年5月 2.4
21.1
0 -30.9
2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年4月 0.9
21.2
-37.5
-20 2020年3月 3.6
17.5
-50.9
-12.8 2020年2月
-3.8
-40
数据来源：国家统计局
-60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30
 居民杠杆 受经济不确定性因素影响 ，居民储蓄意愿增强 ，负债率回落
统计数据显示，2020年前三季度成都住户存款余额16887.36亿元，住户贷款余额11019.43亿元，居民负债率65%。
受经济不确定性因素影响，居民储蓄意愿增强，头三季度住户存款余额增速走高，而贷款余额增速显著下降，居民负债率回落。
近年来，受经济高速发展及房地产市场的推动，成都居民存、贷款余额稳步提高。2019年成都住户人均存款9万元，住户人均贷款6万元，居民负债率为68%，较2018
年上升3个百分点；而今年因经济形势影响，居民负债率回落。与全国对比来看，负债率位列全国重点城市第二低位，人均存贷款结构相对合理。

近年成都住户存贷款余额及增速走势
重要城市2019年住户存贷款余额
住户存款余额（亿元） 住户贷款余额（亿元）
住户存款余额增速（%） 住户贷款余额增速（%） 住户存款余 人均住户存 住户贷款余 人均住户贷 住户存贷款人均住户存 居民负债
排名 城市 贷款（万元）率（%）
20000 20
额（亿元） 款（万元） 额（亿元） 款（万元）余额（亿元）

1 北京 38865 18 15630 7 23235 11 40

15000 15
2 成都 14901 9 10128 6 4773 3 68
10000 10
3 武汉 8993 8 6714 6 2279 2 75
5000 5
4 上海 33295 14 25280 10 8015 3 76
0 0
5 重庆 17860 6 14144 5 3717 1 79
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年前三季度

6 天津 10012 6 7927 5 2085 1 79

2020年成都住户存贷款余额月度走势 7 青岛 6755 7 5692 6 1064 1 84
住户存款余额（亿元） 住户贷款余额（亿元） 居民负债率（%） 8 苏州 10467 10 11432 11 -966 -1 109
20000 69.0
68.0 9 郑州 7957 8 9624 9 -1667 -2 121
15000 67.0
10 深圳 16361 12 22194 17 -5832 -4 136
66.0
10000
65.0 11 南京 8300 10 11448 13 -3149 -4 138
5000 64.0
12 杭州 11901 11 16518 16 -4617 -4 139
63.0
0 62.0 13 广州 18383 12 26060 17 -7677 -5 142
2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1 2020.11

数据来源：国家统计局
 人口发展 人口持续流入规模依旧，但增速放缓
统计数据显示，2019年成都常住人口1658.1万人，户籍人口1500.07万人，常住人口量居重要城市第四位。
近年，成都城市建设进程显著加快，城市实力飞跃，产业结构不断优化创新，助力城市人口吸纳能力提升。自2015年开始，常住人口及户籍人口呈现明显抬升，后期增
速虽有所放缓，但每年人口净流入量依旧不低；至2019年成都常住人口已达1658万人，户籍人口1500万人，相比2018年常住人口增加25.1万人，户籍人口增加24.02万
人，增量高于重庆。人口的稳步增长，一方面带动城市经济活力，另一方面是成都楼市长线走稳的重要动力。

表：重要城市2019年人口数据

2019年 2018年
成都常住/户籍人口变化趋势
排名 城市 常住人口 户籍人口 常住人口 户籍人口
常住人口（万人） 户籍人口（万人） 人口差额（万人）
1 重庆 3124.32 —— 3101.79 3403.64
1800.00 300.00
2 上海 2428.14 1450.43 2423.78 1447.57
1600.00
1400.00
250.00
3 北京 2153.60 1408 2154.2 1389.6
1200.00 200.00 4 成都 1658.1 1500.07 1633 1476.05
1000.00
150.00 5 天津 1561.83 1108.18 1559.6 1081.63
800.00
600.00 100.00 6 广州 1530.59 953.72 1490.44 927.69
400.00
50.00
7 深圳 1343.88 494.78 1302.66 454.7
200.00
8 武汉 1121.2 906.4 1108.1 883.73
0.00 0.00
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 9 苏州 1075 722.6 1072.17 703.55
10 杭州 1036 795.4 980.6 774.1

数据来源：国家统计局
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
 城市发展 成渝双城经济圈：发展战略地位提升至国家级，成都迎来时代新机遇
成渝地区双城经济圈凸显了新时代成都在全国区域发展版图的战略地位提升，赋予了成都做大做优做强内陆地区极核功能的时代机遇。
成渝地区双城经济圈建设，中国第四增长极高速发展，利于促进产业人口及各类生产要素合理流动和高效集聚，强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为
具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地。

四大领域布局
成渝城市群空间格局示意图

沿江城市带
绵阳
基础设施互联互通 川渝毗邻地区合作 开放平台建设 公共服务共建共享
南遂广城镇密集区
德阳
达万城镇密集区

万州 • 建设铁路运输干线 • 重点是推动两地教
南 网络
成都都市圈
成都 充
重点是推动国家级新
育协同发展、养老
• 推进水利能源设施 保险关系转移接
重点是总结推广川渝 区协同开放，以两江
涪陵 建设 续；
合作广安示范区经 新区、重庆高新区、
永川
• 统筹加强川渝地区 • 逐步完善异地就医
验，规划布局一批毗
重庆
乐山
天府新区、成都高新
电网规划建设 门诊费用的直接结
川南城镇密集区
邻合作示范区。 区等为重点打造内陆
• 建设现代信息基础 算；
重庆都市圈 开放门户。
泸州
设施，加快5G建 • 建立成渝两地工伤
宜宾
设 认定调查协作机制

成德绵乐城市带

2020年1月4日 2020年3月12日 2020年5月24日 2020年5月31日 2020年6月3日 2020年7月7日 2020年10月18日 2020年10月30日

中央首提成渝双城经 双城“双核”间1小 成渝地铁联盟，推动 城市政策共享：川渝 成资渝高速年底建成 启动成渝地区双城经 成渝地区双城经济圈 成渝地区区块链应用

济圈 时直达，实现交通一 城市推广营销、文旅 大学生将同享就业创 通车，链接川渝两大 济圈建设县域集成改 产业合作示范区启动 创新联盟成立
体化 共建共享、商家互推 业政策 机场和新区 革试点 申报

数据来源：CRIC公开资料整理
 城市发展 西部大开发：推进西南门户建设，助力成都加快建设国际门户枢纽城市
针对西部地区发展不平衡，实现社会主义现代化的短板和薄弱环节，促进区域协调发展，开启全面建设社会主义现代化国家新征程。大力
推进西部开发建设，国务院意图将成都打造成为整个内陆的亚欧门户，推动全面建设小康社会，利好西南地区，利好成都。

成都利好
财政 中央和地方收入划分改革
支持
组织 帮扶
保障 政策
强化党组织推进西部大开发形 基础设施建设 内陆开放平台 区际互动合作 区域综合治理
优秀干部至西部挂
成新格局进城中的领导作用
职任职
对西部的支
持和保障
产业 人才
政策 政策 鼓励重庆、成都、西
以汾渭平原、成渝地
加快川藏铁路、沿江 促进成渝、关中平原 区、乌鲁木齐及周边
安等加快建设国际门
支持西部地区就地加工转化的 高铁、渝昆高铁、西 城市群协同发展，打 地区为重点，加强区
工资待遇倾斜政策，基 户枢纽城市；研究按
能源、资源开发项目就低转化 （宁）成（都）铁路 造引领西部地区开放 域污染联防联控，提
金融 用地 层公务人员扎根西部， 程序设立成都国际铁
等重大工程规划建设 开发的核心引擎。 高重污染天气应对能
政策 政策 企业股权刺激 路港经济开发区。
力。

支持商业金融、合作金融等更好 差别化用地政策，新增建设用地
为西部地区发展服务 指标向西部倾斜

数据来源：CRIC公开资料整理
 城市发展 东部新区：城市空间格局实质突破，打开成都向西向南新门户，成渝双城协同新平台
定位：国家向西向南开放新门户+成渝地区双城经济圈建设新平台+成德眉资同城化新支撑+新经济发展新引擎+彰显公园城市理念新家园
• 有利于弥补天府新区先进制造业空间不足的问题，与天府新区高效联动、优势互补
• 东部新区位于成渝发展主轴主干，有利于带动成渝中部地区城市快速崛起，推动成渝相向发展
• 东部新区位于成德眉资中心腹地，有利于推动成都与德眉资三市同城化发展，推动经济和人口承载能力提升，打造高质量发展增长极和动力源。

东部新区主要任务

创新现代化城市发展新路径 强化营城思路创新

营造区域协同发展新格局 打造成渝相向发展先行示范区

构建现代化产业新体系 培育先进制造业新优势

建设国际开放合作新门户 加快建设国际空港门户枢纽

打造高品质生活宜居地 构建蓝绿交织、清新明亮的城市形态

数据来源：CRIC公开资料整理
 城市发展 成都港的建设是成都融入长江经济带重要一环

为促进成都平原区域协调发展、融入长江经济带，成都港将成为成都市综合交通运输体系的重要组成部分。成都港划分为锦江港区、沱江港
区、三岔湖港区，形成“两江一湖”港区为主，其它港点为补充的总体格局。
锦江港区是成都港的核心港区，主要发展旅游客运，兼顾发展水上公交，助力于成都建设国际旅游名城。沱江港区是成都港的重要港区，以旅游客运为主，货物运输为
辅，主要服务于当地人民群众生活需要和临港产业发展。三岔湖港区是成都港的重要港区，以发展游艇经济和水上运动为主。
成都港共规划168个码头（560个泊位），其中锦江港区51个，沱江港区53个（含货运码头7个），其他湖泊库区码头64个。到2025年，建成146个泊位，客运吞吐量
为190万人次，估算投资约1.9亿元；到2035年，随着沱江、岷江的航电枢纽的升级改造完成，建成560个泊位，客运吞吐量376万人次，货运吞吐量510万t，估算投资
约3.5亿元。
图：成都港总体布局图

港区名称 规划区域 重要码头 码头数量 建设定位

沿线串联起城市主要风景与核心
锦绣天府塔码头、城市阳台码头、
市中心-黄龙 区，着力发展旅游客运兼顾发展
沱江港区 锦江港区 望江楼码头、金融城码头、南湖码 7个
溪 水上公交，助力于成都建设国际
成都港重要港区 头、锦江生态带码头、黄龙溪码头
旅游名城
锦江港区
马鞍山码头、奥体中心码头、垂钓 以游艇经济和水上运动（赛事）
成都港核心港区 三岔湖港区 三岔湖区域 3个
中心码头 为主

三岔湖港区
将“ 东进 ”主战场串联以旅游
成都港重要港区 毗河码头、小三峡码头、淮州新城
客运为主，货物运输为辅；主要
沱江港区 金堂-简阳 码头、沱江第一湾码头、简州新城 6个
服务于当地人民群众生活需要和
码头、简阳码头
临港产业发展

数据来源：CRIC公开资料整理
 城市交通 年内“五线齐发”，跻身全国城市轨道交通“第四城”
2020年成都地铁“五线齐开”，轨道交通加速成网，是现代综合交通体系发展史
上的一个重要里程碑，成为全国城市轨道交通“第四城”。
2020年成都新开通地铁5条线路，新增地铁里程202.135公里，其中17号线、8号线为东西走向；
6号线，18号线为南北，9号线串联4条线路，填补原地铁网络上的空白区域，同时将大幅缓解成
都软件园及金融中心至各区域的交通压力。
值得一提的是地铁6号线及18号线；地铁6号线由西北往南，穿越城南中和新川空白区；18号线由
北一环串联至天府国际机场，为新机场航运做足准备。
9号线
状态 地铁线路 期数 起点 终点 覆盖范围 状态

1 —— 五根松/科学城 升仙湖 中心城区 2010年运营

2 —— 犀浦 龙泉驿 中心城区 2012年运营
3 —— 军区总医院 太平园 中心城区 2016年运营
17号线 4 —— 万盛 西河 中心城区 2016年运营
5 —— 华桂路 回龙 中心城区 2019年运营
7 —— 火车北 北站西二路 中心城区 2017年运营
已开通运营 10 1 新平 太平园 中心城区 2017年运营
蓉2 —— 成都西 仁和 中心城区 ——
6 1/2/3 望丛祠 兰家沟 中心城区 2020年运营
8 1 十里店 莲花 中心城区 2020年运营
9 1 成飞集团 金融中心东 中心城区 2020年运营
8号线
17 1 易园 机投镇 中心城区 2020年运营
18 1/2 火车南 三岔湖 中心城区+东部新区 2020年运营
10 2 空港二 南河 中心城区+新津 在建
8 2 人民塘 龙潭寺东 中心城区 未动工
10 3 人民公园 太平园 中心城区 在建
13 1 七里沟 龙华寺 中心城区 在建
6号线 13 2 青台山 吕家咀 中心城区+东部新区 未动工
18号线
13 3 城铁温江 邹家场 中心城区 未动工
短中期规划 17 2 阳公桥 高洪村 中心城区 在建
18 3 天府机场北 官堰 东部新区 在建
19 1 金星 明光 中心城区 在建
19 2 九江北站 合江 中心城区 在建
30 1 双流机场2航站楼 洪家桥 中心城区 未动工

数据来源：CRIC公开资料整理
 城市交通 成都天府国际机场即将进入民航班机试飞阶段

成都天府国际机场是4F级国际机场、国际航空枢纽、丝绸之路经济带中等级最高的航空港之一、成都国际航空枢纽的主枢纽，服务成渝城市群的核心机场。待明年
建成投用后，成都的民航运输迈入“一市两场”协同运营的格局，成为全国内地继北京、上海后第三座同时拥有双国际枢纽机场的城市。

而双流国际机场则定位为区域航空枢纽，截至2020年5月31日，成都双流国际机场已拥有通达欧、美、非、亚、大洋洲的便捷航线网络，开通航线363条，其中国
际（地区）128条，国内217条，经停国内转国际18条。

根据《成都国际航空枢纽战略规划》，成都天府国际机场定位为引领西部民航发展的国际航空枢纽、引领交通强国建设的国际性综合交通枢纽、引领西部开发开放高质量发展的新动力
源、引领全国民航创新发展的示范高地；预计到2025年，成都国际航空枢纽年旅客吞吐量达到1亿人次以上、货邮吞吐量达到190万吨;预计到2035年，年旅客吞吐量达到1.6亿人次、货邮
吞吐量达到350万吨。
2011.5 2013.6 2015.1 2015.6 2015.9 2016.5 2018.10 2019.52019.8 2019.122019.12 2020.5 2020.6 2020.9 2020.12 2020.12 2021

12
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数据来源：CRIC公开资料整理
 城市交通 高铁路网的建设，推动城际间高效交往
基于全国交通路网，以京津冀、长三角、粤港澳 “ 三极 ” 为主轴、辐射广大内地的 “ 弓 ” 形交通布局基础，成渝战略性综合运输通道建设助力全国形成 “ 钻石
型 ” 交通主轴布局，实现陆路交通由 “ 扇形开放 ” 向 “ 360度全方位开放 ” 转变的定位；基于全国交通路网战略需求，今年成都铁路网开始对外多面衔接，如“东
进北上”建设成达万高铁，“南下”建设成自、渝昆高铁，“西拓”川藏铁路等，呈现以成都为核心全面开花的交通格局。

项目名称 重要节点城市 现状 运营日期

成渝贵高铁 成都-重庆-贵阳 运营 2020.4

成昆铁路（米攀段） 成都-米易-攀枝花-昆明 运营 2020.5

天府新站

渝昆高铁（四川段） 宜宾-自贡-重庆 在建 预计2025年底

天府新站 成都市天府新区 在建 预计2023年底

西（宁）成铁路 西宁-成都 在建 ——

兰成铁路 兰州-成都 在建 ——

川藏铁路 成都-甘孜-林芝-拉萨 在建 预计2030年底

成达万铁路 成都-遂宁-南充-达州-万州 在建 预计2025年底

数据来源：CRIC公开资料整理 沪渝蓉高铁 上海-重庆-成都 规划 ——

 城市交通 城际高速路网的完善推动成渝经济圈紧密联系
为满足《成渝地区城际铁路建设规划（2015-2020年）》要求，定位4个 “ 1小时交通圈 ”：即成渝双核之间1小时通达，成渝主城都市区1小时通勤，成渝双核至周
边主要城市1小时通达，成渝地区相邻城市实现1小时通达的发展。高速路的扩充及提速同样不可或缺，本月成资渝高速、成宜高速及成雅高速通车，此三条高速的通
车，极大程度串联省内外如成渝、成安渝、成遂渝等多条高速路形成高速路网，提升成渝之间交通便捷度，促进成渝经济圈内各地的交通关联，进一步推动成渝经济
圈的紧密融合。

项目名称 现状 运营日期

蒲都高速 运营 2020.12

成资渝高速 运营 2020.12

成宜高速 运营 2020.12

成雅快速高速 部分运营 ——

南充至潼南高速 在建 ——

内江至大足高速 在建 ——

泸州至永川高速 在建 ——

开江至梁平高速 在建 ——

成渝高速 规划 ——

遂渝高速 规划 ——

达渝高速 规划 ——

数据来源：CRIC公开资料整理 泸渝高速 规划 ——
 城市影响力

《2020城市商业魅力排行 西部金融中心国际影响力
2020.5 榜》 2020.9 第28期指数发布，成都位列全球第
成都连续5年排名新一线城市榜首 43位，较上期跃升31位

2020年《世界城市名册》 《2020网红夜经济城市》
成都位列第9，唯一入选Beta+榜 2020.8 2020.10
成都入围2020网红夜经济城市
的中国城市

猎聘《2020中国互联网行业
中高端人才报告》 2020中国最具幸福感城市榜
2020.8 成都互联网行业职场人幸福感最 2020.11 单揭晓
高，成为全国互联网人认可的“最 成都再获第一，实现13连冠！
具幸福感”工作城市
数据来源：CRIC公开资料整理
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
政策环境 政策补丁不断，调控基调持续从严

2016年10月，成都开启本轮房地产调控周期，2017年陆续实施多条调控措施，成都楼市进入“四限时代”；2018年楼市政策完善升
级，坚持房住不炒定位，打击楼市投机行为；
2019年跟随中央政策精神“根据地方楼市情况，开展因城施策、一城一策”，成都 2019年依据市场情况对政策进行适度优化；
2020年继续响应中央政策指示“不将房地产作为短期刺激经济的手段，不作为复苏经济的主要手段，严格控制房价上涨幅度，维护刚需真实购房需求”，成都不
断对政策进行优化，重点在于保障刚需需求。

四限 限制 政策 政策
开启 升级 维稳 补丁

2017年 2018年 2019年 2020年

 规定摇号选房顺序，依次为棚改  部分远郊区开启人才政策，  限价规则调整，清水、精装均
 主城+近郊开启四限
-刚需-普通 购房一定程度可突破社保和 有限定；
 二手房纳入政策范围
 限购对象由个人升级以家庭为单 户籍限制  增值税免征年限由2年变为5年
 社保要求提高至12个月以上
位  主城区与天府新区可交叉购  摇号系统升级，支持刚需无房
 新房销售采用公证摇号销售 买，高新南单向输出 家庭
 社保要求24个月以上
 远郊纳入限购范围  远郊土拍实施最高限价，中心
 全川首付比例提高，贷款年限缩 城区出现房地价双限。
短
 政策措施 精准调控房价，重拳保障刚需

成都关键词：两次会谈，限价升级，无房倾斜
一季度疫情影响严重，国家与地方政府大力扶持市场经济，出台多条扶持楼市政策，但调控关键手段均未放松。此后，中央在多次重申房住不炒，对于房价快速
上涨城市进行会谈，强调因城施策，同时坚持资金严禁违规流入房地产行业，对房企融资实行“345新规”管制。成都也紧跟国家调控政策指示，多项政策进行
补丁，同时对于真实购房需求进行保护，打击市场投机现象。

六部门加强房
定向下调存款准 保持房地产调控
屋网签备案信
中央重申“房住 定力，引导规范
备金率1个百分点 中央发改委： 息共享机制
不炒”，落实稳 房地产市场平稳 中共中央政治
央行： 多城市放松落户 两会：坚持房 推动城市放 推进老旧小区 地价稳房价稳预 健康发展 局会议：促进
全面降准 机制 住不炒、因城 开、放宽落户 改造工作 加快建立租购并
建立房地产金 银保监： 期 多地升级“限购 房地产市场平
0.5个百分点 施策 限制 7.24多城市座 十四五规划明确举住房制度
融长效管理机 重申房住不炒 房企融资“345 限贷限售” 稳健康发展
重申房主不炒 制 名典法：住房 谈会 “房住不炒”，
全国 到期自动续期
新规”
促进住房消费健
康发展

2020年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

成都
成渝双城经济 政策十五条： 远郊土拍开启
规范楼市信息 网签备案、变 限价调整
圈建设 1.5+2区域清水单价 提高无房居民优 限价，溢价率 商品预售款监
传播，媒体纠
商品房交付实
更及注销1个工
不超过15% 1.摇号新政：
先比例。 管：
察，禁发敏感 作日完成 不超过3万元/㎡，首 资格审核后三倍
行不动产权证 个人住房转让增 专户存储、专款
多条政策扶持楼市： 词汇 开精装不超过4200 房源数截止报
制度，取得预 值税征免年限由2 专用、全程监
 案场管理，防控疫情 元/㎡。 名。
售证后10日公 年调整到5年。 管、节点控制、
 放宽社保、公积金缴纳 2.期房年度涨幅不超 无房按照顺位排
示全部房源 多方监督
 减缓土地出让金压力 过5%，现房年涨幅 序，优先选房；
 加大文旅产业支持 不超过10%。
2.中心城区出
 ······
现房地价双限
 政策对比 调控手段全面 ，严厉程度位列前茅
成都政策调控力度从严，限购限贷强度高于同级别城市
从2020年全国典型城市现行调控政策来看，除重庆、天津、武汉三个城市外，其它城市各类行政限制均有出台；就“限购”政策而言，成都限购条件严厉程度
仅次于一线城市和西安，对于户籍年限以及社保缴纳连续性要求严苛；此外，目前成都贷款利率远高于同级别城市，对落户政策、限售条件也是把控严格，整体
调控力度居于前列。
2020年典型城市楼市现行政策对比
城市群 城市名 限购 限价 限贷 限售 增值税 摇号 落户政策 调控力度

套数 条件 首套成数 首套利率 2套成数 2套利率（%） 2020年

（%） 调控基调
北京 本地户籍家庭2套 ★★★★☆
本地：不限 竞地价、限房
外地户籍家庭1套 3.5 5.20 6-8 5.39 企业房源3年 5年 公证摇号 待定 平稳
外地：连续5年社保 价
单身1套

上海 本地户籍家庭2套 本地：双户籍/单户籍+5年社保 ★★★★☆

外地户籍家庭1套 外地：63个月中缴纳60个月社 限地价、房价 3.5 4.65 5-7 5.25 企业房源3年 2年 公证摇号 待定 平稳
单身1套 保

广州 本地户籍家庭2套 ★★★★
本地：不限 个人房源2年
外地户籍家庭1套 限地价、房价 3-7 4.95 5-7 5.25 2年 公证摇号 本科+社保 平稳
外地：连续5年社保 企业房源3年
单身1套

深圳 本地户籍家庭2套 本地：户籍满3年且社保满3 加严 ★★★★★

竞地价、限房
外地户籍家庭1套 年 3-6 4.95 7-8 5.25 3年 5年 无房优选 大专+社保
价
一线城市 单身1套 外地：连续社保5年

成都 本地户籍家庭2 本地：连续社保1年/户籍2 竞地价、限 3 5.88 6-7 6.13 3年 5年 无房优选 本科 加严 ★★★★

套 年 房
外地户籍家庭1 外地：连续社保2年 价、精装限
套 价
单身1套

杭州 本地户籍家庭2套 人才购房5年 无房、人才优 加严 ★★★

本地：不限 竞地价、限房
外地户籍家庭1套 3-6 5.12 6 5.30 2年 选 专科+社保
外地：3年内社保满2年 价
单身1套

重庆 竞地价、限房 ★★
/ / 价、 3 5.25 4 5.45 2年 2年 公证摇号 大专 平稳
精装限价

武汉 本地户籍家庭2套 ★★☆
本地：不限
外地户籍家庭1套 限地价、房价 3 5.68 5-7 5.93 / 2年 刚需优先 大专 放宽
外地：社保2年
单身1套

苏州 本地户籍家庭2套 竞地价、限房 ★★★

本地：不限
外地户籍家庭1套 价、 3 5.12 5-8 5.30 3年 2年 公证摇号 大专+社保 放宽
外地：3年内社保满2年
单身1套 精装限价

西安 本地户籍家庭2套 本地：户籍1年/社保1年 加严 ★★★☆

备注：1.限购条件范围仅取决于城市核心区域；2.贷款利率仅代表城市主流银行最低贷款利率，时间截止于2020年10月；3.
外地户籍家庭1套 外地：无房5年社保
限地价、房价 3 5.44 5-7 增值税：商品房流转所产生的税费；4.限售年限起始依照当地具体限售时间为准；
5.64 2年 2年 公证摇号 中专

本地户籍家庭2套
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
供需规模 供需量周期性下滑，但规模仍在
2020年大成都土地供应面积16234.29亩、环比下降12%，成交面积16127.46亩，环比下降9%。
继2018、2019年土地供需高位后而周期性回落，全年土地市场供求规模双降，但对比多年来看，供求量仍旧较高。
全年成交土地累计可建住宅面积1578.92万㎡，占可建总面积67%，供地销售比为0.72；累计可建商业面积786.82万㎡，占总建面积
33%，供货销售比为1.45。

大成都商品房销售面积与土地可建面积走势
大成都土地市场供需走势 4000.00 商品房销售面积 土地可建面积
供应（亩） 成交（亩） 3500.00
30000 3000.00
2500.00
2000.00
25000 1500.00
1000.00
500.00
20000 0.00
2016年 2017年 2018年 2019年 2020年

15000
大成都成交土地可建面积结构走势
住宅可建面积(万㎡) 商业可建面积(万㎡)
10000 1578.92 786.82
2020年
2019年
5000
2018年

2017年
0
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2016年

0% 20% 40% 60% 80% 100%

 需求热度 流拍率触底，溢价率走稳，取地热度不减
2020年大成都土地市场流拍率0.85%，较2019年下降5个百分点，达到近10年来最低位，全年土地市场需求端取地积极；全年溢价率
14.01%，在起拍价走高、熔断机制、价格双限机制的作用下溢价率低位走稳。
具体概由：1.成渝双城经济圈及西部大开发战略深入，成都投资热度再度提升，叠加成都楼市表现佳，房企对蓉高度看好；2.锦江区、天府新区、龙泉，青白江
等市场热门区域供地积极，企业拿地热情较高；3.取地积极者多为土储见底或新进，拿地意愿迫切。

大成都土地需求热度走势
溢价率 表：2020年高溢价率地块
1 流拍率

排 区域 出让时间 净用地 成交地价 溢价率 拿地房企

序 面积 （元/㎡） （简称）
0 （亩）
龙泉驿 31.83 11000 96.43% 隆基泰和
1 区 2020.02.28
0
14.01% 2 新都区 2020.03.19 63.57 11800 124.76% 大发地产

0 0.85% 3 成华区 2020.05.19 68.80 14500 57.61% 隆基泰和

2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
4 天府新 2020.05.20 111.11 14780 56.35% 奥园集团
2020年大成都宅地溢价率走势 区

溢价率 线性 (溢价率) 天府新 42.65 17299 80.00% 德信地产

5 区 2020.05.28
50.0%
36.7% 6 崇州 2020.06.23 55.08 3167 80.97% 崇州市久合房地产
40.0%

30.0% 7 龙泉驿 2020.06.24 59.38 15950 62.76% 佳兆业

20.0% 区

10.0%
8 崇州 2020.09.23 75.22 5687 75.00% 广西建工
5.23%
0.0% 9 崇州 2020.09.27 94.99 5719 75.96% 隆腾+大发
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
供需结构 有利规划与市场热度，对区域土地供求作用明显
2020年成都分圈层土地供应及成交占比表现为一圈层供需均18%；二圈层供应40%，成交41%；三圈层供应42%，成交41%；
与上年对比看，一圈层供地量缩减，占比份额下降，三圈层持稳，因此二圈层供应及成交份额均有加大，其中成交占比增加了7个百分点。
从区域看，一圈层锦江区供地恢复，成交较上年大涨。二圈层借助城市“向南、向东、大运会”东风，天府新区成交量位于各区之首，龙泉驿区其次。三圈层青
白江、金堂、新津土地成交保持着较高规模和增速。整体来看，市场热度及利好规划加持，对区域土地市场供应与销售作用明显。

圈层 区域 成交面积（亩） 同比 可建面积（万平） 同比 大成都土地供应面积圈层占比

2020 18% 40% 42%
金牛区 698 -14% 95.92 2%
2019 23% 35% 42%
成华区 543 -59% 81.72 -63%

锦江区 517 ①662% 81.96 600% 2018

高新区 509 -45% 75.83 -55% 2017
青羊区 359 -43% 61.03 -30%
2016
一圈层 武侯区 281 -35% 50.27 -17%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
天府新区 ①2175 ②152% ①418.76 228%
一圈层 二圈层 三圈层
龙泉驿 ②1400 9% ②200.12 24%

双流 ⑤980 15% 122.48 7% 大成交土地成交面积圈层占比

新都 955 -7% ⑤132.41 -3% 2020 18% 41% 41%

温江 581 -58% 76.7 -64% 2019 24% 34% 42%

二圈层 郫都 458 -29% 61 -44%
2018
青白江 ③1222 11% ③196.02 5%
2017
金堂 ④1032 ③133% ④146.06 129%

彭州 876 5% 112.23 -9% 2016

新津 763 ⑤20% 108.89 12% 0% 20% 40% 60% 80% 100%

都江堰 612 -67% 62.50 -71% 一圈层 二圈层 三圈层

崇州 663 -4% 85.07 16%

邛崃 637 -7% 84.26 -15%

土地价格 多重因素助推中心城区地价持续走高

据克而瑞监测，2020年大成都涉宅地起拍楼面地价5554元/㎡，成交楼面地价6371元/㎡，均较19年分别上浮21%、19%。
随着城市建设升级及市场能级提升，成都土地起拍价顺势走高，水涨船高则成交价地价上涨。细看各区，一圈层成交地价涨幅最高，环比大涨60%，全年成交楼
面地价1.5万/㎡以上的地块占比高达47%，较上年增加28个百分点。二圈层在热区天府新区和龙泉驿区的助推下，1.5万以上的高价地新增7%的份额，带动整体
成交地价微幅上涨；三圈层楼市偏冷，房企拿地较为审慎，高价地占比收窄，成交地价环比走稳。
综上所述，因起拍价走高及前述因城市价值提升和市场热度佳致企业取地积极的因素叠加下，成都整体成交地价走高，再者算上地块配建部分，实际名义地价更
甚。

表：大成都涉宅土地成交楼面地价结构 大成都涉宅土地楼面地价走势
5000- 10000- 15000- 7234
圈层 年份 5000以下 20000以上
10000 15000 20000 6000

2019 19% 29% 33% 19% —

4000

一圈层 2020 2% 21% 29% 45% 2%

2000
2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020q4
涨幅 -16% -8% -5% 26% 2%
起拍楼面地价 成交楼面地价 线性 (起拍楼面地价) 线性 (成交楼面地价)
2019 26% 48% 26% — — 大成都各圈层涉宅土地成交楼面地价走势
二圈层 2020 20% 53% 20% 7% — 一圈层 二圈层 三圈层
12300 60%
10000
涨幅 -6% 6% -7% 7% —
6587
4%
2019 95% 5% — — — 5000
2932
0.4%
三圈层 2020 96% 4% — — — 0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
涨幅 1% -1% — — —
 出让条件 土拍玩法出新，取地难度空前
为抑制地市过热，实现控地价、稳预期的目的，2020年土拍规则再生变，取地要求持续趋严。起价走高叠加溢价空间受限、附加成本增
加，企业购地承压加码。
整体而言，今年成都政策性用地占比有所减少，土拍规则较为主流的方式是“限地价+竞配建”；后因抑制地市和楼市双热而土拍规则生变，试水“限房价+限地价+竞配建”，
土地市场“双限”被开启。又因精装市场诸多乱象，而有不严格要求成品房的迹象出现。
当前，成都市场开发端叠加限地价、限房价+限地价、限售价、限精装价、要求配建等一系列限制措施，企业利润空间承压，房企需寻求新的突破点。
大成都政策性涉宅用地占比走势 政策性 非政策性

2020 44% 排 行政区 出让时间 净用地 成交楼面 清水售价 竞得者 出价 溢价率 统筹住房
序 面积 地价（元/ （元/㎡） 房企 比例
2019 51% （亩） ㎡） 个数

2018 28% 1 成华区 2020.11. 33.34 11850 21000 锦城 11 14.4 68套

25 华创 9%
2017 44% 置业

0% 20% 40% 60% 80% 100% 2 新都区 2020.11. 42.41 6780 14500 炎华 4 14.9 8%
表：成都出让要求变化 25 置信 2%
出让要求 2019（宗） 2020年（宗） 特征变化 3 龙泉驿 2020.12. 44.30 11550 19619 保利 3 7.44 0%
区 17 发展 %
TOD 20 12 5线齐发，局部TOD补仓 4 双流区 2020.12. 52.27 6950 14500 空港 - 0.00 0%
产业地 15 15 趋势维持 22 兴城 %
置业
人才公寓用地 18 1 统筹住房替代人才公寓
18%
返迁+安置房 7 4 旧房改造主导，棚改放缓 2020.12. 万科 14.7 （17%
5 成华区 79.74 10900 21087 4
24 地产 4% 固
配建道路、公园 44 69 始于18年，公建盛行
定配建）
限地价+竞配建 28 89 遏制地市热度、10月起限地价 6 金牛区 2020.12. 39.52 14750 21731 电建 2 13.9 0%
覆盖全市宅地
24 地产 0%
无偿移交统筹住房比例 7 40 熔断机制升级、竞统筹住房比例 /交投
（含租赁住房） 决定成败 7 金牛区 2020.12. 32.68 13350 22580 新城 1 0.00 0%
限房价+限地价+竞配建 0 11 控房价稳预期，土拍升级 24 控股 %

成品房比例为0或不做强求 0 1 楼市精装调控，土拍出新 8 青羊区 2020.12. 33.01 16900 24112 德商 5 14.9 2%

24
注：1、政策性地不含配建道路、公园、小型公建配地，以及限地价宗地中，未达最高限价的宗地；2、出让要求分类表中各类型存在一定重复 置业 7%
 土拍现场 保守与积极并存，“黑马”屡战屡胜实力彰显

参拍次数TOP——头部房企保利、龙湖，川企德商、新希望跻进第一梯队；金地、、正荣、华宇、石榴等参拍较为活跃；
举牌能力TOP——川派房企德商出价能力最强，正荣次之，另头部房企保利、龙湖、新希望亦积极举牌；
拿地效率TOP——隆基泰和3战3捷，投资势头较猛，建信、荣盛、银生、渝太亦参拍即拿地，拿地果决；

综合来看，保利、龙湖土储较以往大幅降低，全年拿地表现积极，但风险意识较强，拿地保守，十次举牌十次陪跑；金科因在蓉项目多点开花，全年土拍多呈观望
态度；隆基泰和、北京天恒、渝太等新进或曾进驻房企则屡战屡捷，拿地迫切而实力彰显，可谓是今年成都土地市场的“黑马”。

参拍积极程度排名 举牌能力排名 拿地效率排名

第一梯队 保利、龙湖、德商、新希望、金科、卓越 第一梯队 德商、正荣、保利、佳兆业、龙湖、新希望 隆基泰和、合景富泰、炎华置信、中港、城

第一梯队
投、建信、荣盛、银生、渝太地产

金地、正荣、中海、万科、招商、华宇、佳兆 中海、人居、金茂、首开、招商、德信、华
第二梯队 第二梯队 金科、电建、龙光、奥园、合能、港龙、华
业、人居、石榴、中南、金茂 宇、中南 第二梯队
发、港中旅

邦泰、华润、建发、天投、平安、龙光、首开、 卓越、石榴、邦泰、建发、新城、大发、花 万科、旭辉、三聚亿、蓝光、三盛、万科、

第三梯队 第三梯队 第三梯队
新城、旭辉、德信、中梁、大发、中交、中粮 样年、香港置地、中梁、美的、绿城 人居、中梁、绿城

备注：1.仅统计的48宗热点地块土拍现场数据来看；2.联合拿地房企分别计入一次参拍
 拿地趋势 头部房企保守，投资策略转变，在蓉投资力度锐减
全国性头部企业中，仅保利和龙湖取地环比为正，其余8成房企拿地量均呈锐减态势；
具体概由：1、成渝双城经济叠加西部大开发提升成都热度，“黑马”以高姿态围猎，对成本把控较严的头部房企形成压制；2、地价走

高，无偿移交等附加成本增加，购地成本稳增，致投资战略转变或多元化取地；3.平台公司取地实力强劲，较难抗衡。
具体企业而言，因储粮不丰，德商、龙湖、保利、中海拿地积极性高涨，举牌热门宗地数过8次，但出价实力欠佳，多以陪跑收场；三圈层存量占比过7成的绿
地、融创、碧桂园等房企拿地积极性不高，全年公开市场无新增拿地，也未参与热门宗地举牌。万科、华润投资放缓，近2年公开拿地规模持续下降，联合开发
和产业拿地成主要扩储手段。
参考存销比及投资态度，德商、龙湖、保利当前可售货值或不足，明年拿地或较为迫切 。
头部房企拿地趋势
拿地体量（万㎡） 拿地销售比 热门地块参拍 存量圈层占比
存量面
2018 2019年 2020年 环比 2020年 趋势 举牌宗 拿地宗 积 一圈层 二圈层 三圈层
房企 年 数 数 （万/㎡） 投资态度
万科 54.63 26.73 15.95 -40% 0.09 -0.09 3 1 101.28 16% 66% 18% 强强联合、投资积极

中海 12.84 13.32 12.17 -9% 0.12 -0.11 8 1 79.86 15% 85% 0% 投资积极
华润 124.39 39.76 9.95 -75% 0.16 -0.24 0 0 148.48 31% 55% 14% 带产业拿地
龙湖 50.37 24.12 49.69 106% 0.21 0.05 10 0 46.76 26% 37% 37% 投资积极
保利 35.28 12.08 38.67 220% 0.13 0.02 12 1 86.26 13% 70% 17% 强强联合、投资积极
碧桂园 6.16 5.54 0.00 -100% 0.00 -0.19 0 0 14.94 0% 25% 75% 多以收并购
融创 0.00 17.17 0.00 -100% 0.00 -0.09 0 0 75.99 0% 26% 74% 多以收并购
绿地 0.00 22.34 0.00 -100% 0.00 -0.20 0 0 0.00 0% 0% 100% 投资转移
恒大 53.3 0.00 12.87 -100% 0.02 0.02 2 0 527.56 0% 28% 72% 多以收并购
蓝光 0 9.07 6.69 -26% 0.14 0.04 3 1 119.16 0% 25% 75% 投资转移
备注：1.头部房企指全国TOP10企业及成都本地龙头企业；2.仅统计土地招拍挂市场的涉宅数据。3. 存量=土地存量+项目待推存量。4.联合开发数值重复计算。5、仅统计48宗热门地块
德商 7.88 44.88 40.00 -11% 0.23 -0.93 17 3 34.36 16% 45% 39% 积极投资、战略扩张
 拿地排行 非主流房企大手笔布蓉，龙头房企市占率或被压缩
据克而瑞监测，轨交、招商、天投和轨交联合体分列成交金额、总建筑面积榜TOP2；产业拿地的人居、天投分别位列面积、金额榜第
三。
2020年大成都房企拿地排行榜特征显著。一是人居、轨交、天投等平台企业异军突起，双榜TOP10占据4席；二是产业取地特征突出，如招商蛇口、港中旅、华
侨城、五矿地产等；三是 “黑马”大手笔布蓉，壕取中心城区优质宅地，即渝太、北京天恒、隆基泰和、德信等非主流房企；四是前有国企，后有黑马，龙头房

企拿地倍感压力。 2020年大成都房企拿地金额TOP20 2020年大成都房企拿地可建面积TOP20

排序 企业 成交金额（亿元） 总建筑面积（万㎡） 净用地面积（亩） 宗数 排序 企业 总建筑面积（万㎡） 成交金额（亿元） 净用地面积（亩） 宗数
1 成都轨交 124.17 164.88 1053.61 111 招商蛇口、天投、 178.32 54.07 787.93 7
轨交
招商蛇口、天投、
54.07 178.32 787.93 72 成都轨交 164.88 124.17 1053.61 11
2 轨交
3 1
成都天投 94.75 25.53 455.89
3 兴城人居 48.28 41.48 295.58 4 4 华侨城 91.27 28.62 658.71 5
4 建发房产 46.82 23.65 130.89 5 1 港中旅地产 50.68 29.80 386.89 4
5 德商置业 36.15 40.00 290.90 6 4 龙湖集团 49.69 35.71 363.73 5
6 龙湖集团 35.71 49.69 363.73
7 5 兴城人居 41.48 48.28 295.58 4
7 8 德商置业 40.00 36.15 290.90 4
隆基泰和 30.93 27.81 208.59 3
9 深业泰然 35.26 18.03 204.70 2
8 港中旅地产 29.80 50.68 386.89 4
10 中国五矿 33.95 3.82 254.65 3
9 华侨城 28.62 91.27 658.71 5
11 花样年 33.09 19.74 207.05 3
10 26.39 14.58 109.36
锦江国资委
12 1 青白江国资 28.21 9.03 169.26 1
11 成都天投 25.53 94.75 455.89 13 1 隆基泰和 27.81 30.93 208.59 3
12 荣盛发展 23.51 23.54 156.76 14 1 中国南山 26.55 17.87 111.64 1
13 德信地产 22.83 13.72 104.71 15 2 保利/西汇 25.02 12.66 187.68 1
14 奥园集团 21.89 14.81 111.11 1
16 旭辉集团 24.70 18.77 145.08 1
15 花样年 19.74 33.09 207.05 3
16 中海地产 19.47 12.17 91.26 1 17 都江堰国资 23.74 9.12 178.07 3
17 旭辉集团 18.77 24.70 145.08 1 华夏幸福、花样年、
18 佳兆业 18.37 15.06 127.83 2
18 23.71 3.38 177.85 2
大悦城控股
19 深业泰然 18.03 35.26 204.70 2 19 建发房产 23.65 46.82 130.89 1
20 中国南山 17.87 26.55 111.64 1 20 荣盛发展 23.54 23.51 156.76 1
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
 商品住宅 疫情难阻置业热情 ，政策加码致成交微降

2020大成都商品住宅供应 2578万m2，环比+2.5%；成交2182万m2，环比-1.2%，全年供求比1.18
供应方面，在疫情与摇号新政的影响下，全年供应波动起伏。在高效的疫情防控下，市场得以恢复，3季度因受10月系统升级影响，多项目拿证提前，故供应陡升；虽
4季度对新房预售进行管控，但在快速恢复的楼市中，全年累计供应量也赶超去年。
成交方面，在疫情和政策严控之下，全年新房成交量未出现大幅下降，好于预期。成都战略地位深入提高城市热度、持续引入高端人才提升购买力、高价项目走量佳及
地市火热抬升客户预期、热盘频出带动置业热情等多重因素叠加，是成交市场重要推动力。
整体来讲，全年供销量均接近去年水平，市场韧性较强。年末政策不断出台，秉持房住不炒，有效维护真实购房需求，预计2021年，政策基调依旧严谨，保障

楼市健全运行，商品住宅供销水平或将持续企稳。
图：2016-2020年大成都商品住宅供销走势
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供需比

供应 2485 万 m2 供应 2578 万 m2(环比+2.5%）

供应 2514 万 m2 去化 2182万 m2 (环比-1.2%)
去化 3281 万 m2 去化 2209万 m2
供求比 0.76 供应 1842 万 m2 供求比 1.18
供应 2383万 m2 供求比 1.13
1200.00 去化 2688 万 m2 2.00
供求比 0.69 去化 2254 万 m2
1000.00 供求比 1.06
1.50
800.00

600.00 1.00

400.00
0.50
200.00

0.00 0.00
市场结构 区域分化明显，天府新区供求双高
全年一、二、三圈层供应占比分别为21%、41%、38%，其中二圈层供应连续2年缩减，共减少10个百分点，而一圈层连续2年共增加7个百分点；三圈层基本维稳。
一、二、三圈层成交占比分别为21%、43%、36%，同样呈现出一圈层持续回涨、二圈层份额持续减少，三圈层微降的特征。
随着近两年一圈层供地增加，凭借供应量加大及区位优势，成交份额再一步扩大；二圈层天府新区成交量孤高，郫都、温江等区域市场平平，去年凭借东部新区走热的
龙泉驿区也在高价项目入市后遇冷，二圈层整体供销份额被挤占；三圈层都江堰、大邑等旅游城市在疫情下楼市有所受挫，成交量均下滑3成，作为紧靠城南加上轨道
交通优势的新津区供销同涨40%。

图：2018-2020年各圈层供应/成交占比 图：2020年各区域供销量及供销增幅

22% 2 2020供应环比 2020成交环比

1.5
20%
38% 14% 1
一圈层
37%
36% 供应 二圈层 0.5

结构 三圈层 0

50% -0.5
43% -1

350.00 供应： 563万㎡ 供应： 1044万㎡ 供应： 971万㎡ 2.00

40%
下降2% 一圈层 二圈层 三圈层 1.80
300.00 成交： 446万㎡ 成交： 950万㎡ 成交： 787万㎡ 1.60
250.00 1.40
21% 上涨3% 200.00 1.20
1.00
18% 150.00 0.80
16% 一圈层 100.00 0.60
37%31% 0.40
二圈层
36% 成交 50.00 0.20
三圈层 0.00 0.00
结构
53%
45%
供应(万㎡) 成交(万㎡) 供需比
43%
 住宅价格 政策严控，全年价格走势平缓，区域差异明显
2020年大成都商品住宅成交均价14299元/m2；一圈层成交均价21616元/m2，二圈层成交均价15633元/m2，三圈层成交均价8434元/m2
自去年下半年高地价项目接连入市，各圈层成交价格皆上新台阶，其中一圈层货源稀缺加上区位条件优势，年度成交均价突破20000元/㎡；二圈层各区域价格差异明
显，其中天府新区价格居首，比肩“5+1区”，带动二圈层整体均价达到15600元/㎡；受限价政策影响，年内价格变化整体平缓，年末摇号新政触发性价比热盘集中
入市，致年末价格有下探趋势。

图：2020年各圈层价格走势

一圈层（元/㎡） 二圈层（元/㎡） 三圈层（元/㎡） 2020年各圈层住宅成交均价

30000 圈层 区域 年度成交 圈层 区域 年度成交

均 均
25000 22894 价（元/ 价（元/
㎡） ㎡）
20000 17243 青羊区 26074 新津 12218
高新区 23210 都江堰 11212
15000
武侯区 23170 邛崃 10781
9132 锦江区 23001 崇州 9606
10000 一圈层
均价 金牛区 21272 青白江 9018
21616元
5000 /㎡ 成华区 20023 蒲江 8066
天府新区 19146 彭州 7934
三圈层
0 17106 均价8434 7782
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
双流区 大邑
元/
龙泉驿区 15238 ㎡ 金堂 7717
2020年
郫都区 13413
二圈层
均价 新都区 12620
备注：1.数据来源与CRIC中国房地产决策咨询系统；2.其他城市数据截止时间2020年12月27日；3.统计口径商品住宅。 15633元 大成都
/㎡ 温江区 11385 均价14299元/㎡
 单盘产值 单盘冷热不均，高产值项目集中于城南
2020年成都市年度平均单盘产值约5.29亿。一圈层单盘平均产值8.54亿元，二圈层单盘平均产值5.91亿元，三圈层单盘平均产值3.14亿元
全年市场整体表现持稳，但在单盘层面极具分化，年度产值差异巨大。一圈层平均单盘产值远高于全市平均水平，最高无疑；二圈层平均单盘产值略高于全市平均
线；三圈层则远低于平均水平。
就单盘产值TOP10项目而言，特征显著。首先以大型品牌房企项目居多，如保利、中海、人居等；其次大部分项目推量巨大，例如人居东湖长岛一次性推出整盘上
千套房源，及保利时代年内数次推盘；再者项目基本位于核心区域，例如锦江、金牛、天府新区、武侯。

表： 2020年圈层单盘产值结构 表：2020年单盘产值TOP10 图：2020年单盘产值TOP10分布图

单盘产值P 销售面积 年度产值
圈层 占比 排名 项目名称 行政区
（亿） （万㎡） （亿元）
P≥10 28% 1 人居东湖长岛 锦江区 23.02 56.70
一圈层 融创文旅城
8.54亿元/盘 5≤P＜10 25% 2 麓湖生态城 天府新区 21.24 52.54 8
P＜5 47% 3 保利时代 金牛区 22.09 50.25

P≥10 17% 4 怡心湖岸 双流区 18.19 40.73

保利时代
3
二圈层
5≤P＜10 17% 18.92 39.16
5.91亿元/盘 5 中海天府里 天府新区 三环
P＜5 65%
.
6 当代璞誉 武侯区 12.61 30.12 当代璞誉 6 1 7
P≥10 4% 7 人居锦城峰荟 锦江区 16.05 29.62 二绕 人居东湖长岛 人居锦城峰荟

5≤P＜10 14% 中海云麓世家

三圈层 8 融创文旅城 都江堰市 25.75 29.35 10 麓湖生态城
3.14亿元/盘 2
1≤P＜5 47% 4
9 中粮观澜祥云 双流区 13.34 28.35 怡心湖岸 9 5 中海天府里
中粮观澜祥云
P＜1 35% 10 中海麓湖公馆 双流区 9.58 27.94

备注：1.数据口径为年度数据，时间截止12月27日；2.去除部分历史遗留项目。 5
 开盘表现 供应缩减 ，需求热度不减，认购率超六成
据克而瑞不完全统计：20年大成都截至12月27日开盘推货量总计97644套，成交58647套，认购率达60%，较去年上涨15个百分点。
特征1：开盘入市房源虽大幅减少，但摇号人次、认购率环比明显提升。疫后置业热情不减以及大量性价比热盘推出是开盘指标表现较佳的主要因素。
特征2：二圈层推售房源占比最大，其中天府新区市场热度高昂，全年17个项目开盘售罄，日光率达59%；一圈层整体认购率最高，受货源稀缺以及不定时“笋盘”
出现，各区域均有不少日光项目。

各圈层商品住宅开盘供需走势
8000 100%
大成都开盘供需趋势 平均认购率：63% 平均认购率：62%
80%
6000
平均认购率：45%
60%

60%
4000
40%
58647 2000
2020 20%
97644 0 0%

10月
11月
12月

10月
11月
12月

10月
11月
12月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
摇号人次：328687(次）

45%
二圈层 三圈层
76359 供应套数 去化套数 日光套数 认购率
2019 15000 100%
92% 90%
170845 83% 85%
12000 80%
摇号人次：307325(次） 66% 67% 66% 64%
70%
9000 61% 58% 58% 60%
51% 54% 50% 51%
71%
49% 50%
41% 44% 40% 40%
6000
145651 30%
2018 3000 22% 25% 20%
206101 10%
0 0%

龙泉驿…

天府新…
摇号人次：1341067 (次）

崇州

金堂

蒲江

彭州

邛崃

新津
成华区

高新区

金牛区

锦江区

青羊区

武侯区

郫都区

双流区

温江区

新都区

都江堰

青白江
0 50000 100000 150000 200000 250000

销售套数 供应套数 一圈层 二圈层 三圈层

平均认购率—%
日光数 5 3 4 2 3 2 1 2 17 0 3 4 1 1 0 0 0 2 2 1
备注：1.数据来源市场统计；2.仅统计部分开盘项目。 日光率 26% 60% 27% 67% 25% 22% 7% 18% 59% 0% 14% 29% 13% 9%0% 0% 0% 18% 50% 10%
 开盘表现 性价比是首因，顶级配套和产品力是王牌

①货源紧缺、②生态资源、③规划潜力、
置业门槛 项目名称 行政区 板块 建筑类型 面积区间（㎡） 成交价格 主力总价段 推出套数 中签率 ④产品力、⑤圈层、⑥地铁、⑦学区、
⑧性价比高、⑨得房率、⑩其它
青云阙 青羊区 内光华板块 小高层 188 34138 645 170 52% ①④⑦⑩（现房）
500万起
万科天府锦绣 天府新区 秦皇寺-天府CBD板块 高层 172-256 32200 550-820 290 59% ②③④⑤
融创国宾雅集 金牛区 华侨城板块 洋房 176-201 23286 420-520 308 40% ②④⑧
400万起
中洲锦城湖岸 高新区 大源板块 小高层 142-190 27224 420-500 182 24% ①②⑧
首开龙湖云著 天府新区 秦皇寺-天府CBD板块 超高层 160-175 23810 390-430 244 27% ②③
300万起 招商时代公园 天府新区 秦皇寺-天府CBD板块 高层 122-137 26542 310-360 276 16% ②③
金隅金成府 高新区 新川板块 小高层 102-165 28880 300-380 264 80% ②③⑥⑧
中国铁建青秀未遮山 成华区 八里庄-二仙桥板块 高层 150-161 18589 260-280 190 14% ②⑧
麓湖生态城 天府新区 麓山板块 高层 135-256 17858-32958 240-310 582 13% ②④⑤⑧
200万起
保利时代 金牛区 市中心板块 高层 109-132 21876-23536 240-300 288 11% ①③⑥
龙湖天境 天府新区 兴隆湖板块 小高层 106-128 21000-23000 240-290 355 25% ②③
万达华庭 天府新区 秦皇寺-天府CBD板块 高层 115-168 16381 190-260 296 6% ②③⑥⑧
远大中央公园 天府新区 南湖板块 高层 108-121 15041 180-250 652 3% ②⑦⑧
万科天府公园城 天府新区 麓山板块 高层 92-126 19260 170-230 891 17% ③⑧
100万起
川发天府上城 天府新区 锦江生态带板块 小高层 130-249 16523-17849 130-180 786 2% ⑥⑧
恒大滨河左岸 新都区 五龙山板块 高层 108-113 12000 125-140 128 18% ②⑧
恒大天府半岛 天府新区 锦江生态带板块 高层 91-126 10906-13660 120-150 1170 8% ⑧
恒大未来城 温江区 光华新城板块 高层 90-137 12500-13000 130-160 364 7% ⑧⑨
自在轩 锦江区 琉璃场板块 高层 70-106 13400-17197 104-150 418 3% ①⑧⑨
100万以下 95-104 9400-10920 90-110 196 1%
凯德卓锦万黛 龙泉驿区 大面板块 高层 ①⑧
光华瑞廷 温江区 温江老城板块 高层 80-109 6830 50-80 384 4% ①⑧
备注：节选部分开盘热销项目（开盘去化率≥90%）。
 面积特征 改善日益增多，各圈层面积扩大趋势收缓
2020年大成都商品住宅成交套均面积为122㎡，较2018年、2019年分别上涨10㎡、6㎡。
随着社会发展，楼市产品不断进步，客户对居住品质也有所提高，叠加改善产品溢价能力较高，当下楼市产品面积不断扩大；受17-19年二三圈层涉宅用地容积
率不断递减，导致这些地块入市产品套均面积不断加大，2020年一圈层成交套均面积达137㎡，除成华区外，其它区域套均面积均超过130㎡，二圈层天府新区
受较多别墅项目拔高，套均面积达138㎡，超过一圈层部分区域。随着市场改善横流，产品同质化严重，叠加今年度容积率有所提升，预计明年市场产品面积难
有较大涨幅。

圈层 涉宅用地容积率 圈层 成交套均面积

2017年 2018年 2019年 2020年 2018年（㎡） 2019年（㎡） 2020年（㎡）

一圈层 2.52 2.06 2.45 2.37 一圈层 124 137 137

二圈层 2.66 2.16 2.14 2.21 二圈层 111 122 125

三圈层 2.32 2.07 2.02 2.12 三圈层 107 109 111

大成都 2.54 2.11 2.17 2.20 大成都 112 116 122

160
150
140
130
120
110
100
90

80
成华区 高新区 金牛区 锦江区 青羊区 武侯区 龙泉驿区 郫都区 双流区 天府新区 温江区 新都区 崇州 大邑 都江堰 金堂 彭州 蒲江 青白江 邛崃 新津
一圈层 二圈层 三圈层
套均成交面积 122 145 137 143 149 148 118 124 127 138 117 113 108 103 108 106 109 114 109 123 124
总价特征 置业门槛被迫提高，购买实力得以彰显
2020年大成都商品成交总价段在200万以下占比50.42%，较2018年、2019年分别-10个百分点-6个百分点。
随着各圈层产品面积日渐增大及高价地不断入市，总价段200万以上的产品占比日益加大，新房购置门槛更高。在核心地段一圈层，2020年套均总价达到285万，其
中青羊区因受个别改善项目项目拉动，套均总价居首位，二圈层受天府新区高销量、高总价的拉动，套均总价接近200万，三圈层各区域也同步有所提升；
近2年，成都400万以上总价占比不断加大，侧面证明成都购买实力强劲。
高地价带来的高开发成本让不少开发商打造高端产品来实现项目溢价，新房市场改善化已成现状，不过在年末，政府不断对土地溢价进行管控及“双限地”手段出台
预计明年市场改善趋势将得以控制。

时间 成交套均总价 2018年（万元） 2019年（万元） 2020年（万元）

2018年 2019年 2020年
总价段（万）
一圈层 196 237 296
100以下 41.88% 31.31% 26.81% 二圈层 122 145 192

100-200 29.07% 25.94% 23.60% 三圈层 73 87 98

200-300 4.86% 7.84% 10.16% 大成都 111 144 174

500
300-400 0.91% 2.78% 4.10% 404
400

400-500 0.25% 1.20% 1.78% 300 246

200
500-6000.10% 0.37% 0.75% 124
100

600-7000.07%0.12% 0.37% 0

天府新区

龙泉驿区

新津

邛崃

崇州

蒲江

彭州

金堂

大邑
青羊区

武侯区

锦江区

高新区

金牛区

成华区

双流区

郫都区

新都区

温江区

都江堰

青白江
700以上0.13%0.12% 0.38%

一圈层 二圈层 三圈层

 业态特征 低密物业供需扩大，高层产品需求转变明显
2020年大成都中心城区高层商品住宅成交83% ，较2018年、2019年分别-7个百分点-3个百分点。
从传统房企开发模式来看，低密物业一向作为房企溢价手段，再加上当下客户对居住环境追求提高，低密物业需求量也日渐增大；在19年限墅令政策下，城市别墅日
益减少，洋房与小高层成为改善客户转向目标，年度成交占比增速也明显提升。
2020年中心城区高层商品住宅成交占比减少，但依旧占据市场主力，就当下改善趋势下，面积段100-150㎡，总价段200-400万的高层产品较2019年需求量明显加
大，除了与供应相关，客户的需求转变与购买能力也有明显影响。

2020年中心城区高层成交结构对比
2018-2020年中心城区成交结构对比
总价段 <100 100- 150- 200- 250- 300- 400- 500以 总计
面积段 150 200 250 300 400 500 上
0% 20% 40% 60% 80% 100%
<80 11%→ 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 6%
2020年 17% 79% 4% -11%

80- 15%→ 6% 3% 1% 0% 0% 0% 0% 15%

2019年 11% 84% 100 8%
+10%
100- 4% 10% 9% 2%→7 0%→3 1% 0% 0% 34%
2018年 8% 89% 120
% %
2018-2020年中心城区成交结构对比
120- 0% 5% 7% 5% 2%→6 1%→6 1% 0% 31%
150
0% 20% 40% 60% 80% 100% % %

2020年 13% 83% 150- 0% 0% 0% 1% 1% 3% 2% 1% 8%

180
2019年 9% 86% 180- 0% 0% 0% 0% 0% 1% 1% 1% 3%
200

2018年 8% 90% 200- 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 2%

250
别墅 洋房+小高层 高层
250- 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 1%
 商品住宅存量 年末库存翘尾 ，去化周期相继延长
据克而瑞监测数据显示，截止12月末大成都市场商品住宅可售存量面积2691万㎡，去化周期为15.40个月。
去化周期随着年度供应起伏而波动，自下半年供应整体大幅增加，去化速度相对稳定，导致去化周期有所延长；从各圈层来看，二圈层城区存量居高，其中龙
泉驿区、温江区年度供大于求趋势明显，存量上涨至去化周期延长；一圈层集中供地的成华区，年内大量推货，存量与周期均上涨明显；三圈层青白江、新津
区存量递增，但年度销量上涨，但去化周期明显减少。考虑到全年商品住宅去化稳定，年末集中加推房源，短期内库存去化周期仍有上扬的预期。

2020年三大圈层部分区域存量、去化周期
成都商品住宅存量及去化周期
圈层 城区
大成都（万/㎡) 二圈层（万/㎡)
存量 去化周期 存量环比 去化周期环比
三圈层（万/㎡)
一圈层（万/㎡) 大成都去化周期（月）
（万㎡） （月） （万㎡） （月）
截止12月末存量：
3000 2691万㎡ 18.00 成华区 169 18.5 +72 +9.6

16.00 一圈层
武侯区 90 15.1 +16 -19.7
2500
TOP3
14.00

2000
金牛区 114 13.2 +5 -8.2
12.00

10.00 龙泉驿区 178 20.9 +50 +10.9

1500
二圈层
8.00
郫都区 157 20.1 -5 +2.8
TOP3
1000 6.00
温江区 168 19.4 +36 +3.9
4.00
500
2.00 都江堰市 40 20.1 -117 +9.8
三圈层
0 0.00 新津区 75 19.9 -2 +4.1
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOP3
2019年 2020年 青白江区 98 19.1 +4 +6.1
 二手市场 疫情叠加新政，二手迈入下行盘整期
据克而瑞监测显示， 2020年1-11月成都中心城区二手房成交量64171套，同比下降21%；二手房成交价格15903元，同比上涨4.55%。
整体而言，二手市场降温明显，目前暂处下行盘整期。疫情使交易停摆、经济因素影响主力客群收入预期、二手价格上行，新房市场“热盘”不断而被分流、新
政策出台等多重因素叠加，促成二手市场转冷。
从走势来看，二手房销量经历低-高-低三个阶段。首先受疫情管控影响，市场交易短暂“休市”，1、2月销量触底；随后疫情影响持续减弱，市场逐渐回温，同
时价格一路上涨，直至8月；而后因二手价格的走高、新房热盘陆续推货分流、“914”增值税政策致挂牌房源量骤降、“1124”政策补丁促使刚需客群对“无
房房票”更为珍惜等诸多因素，二手自9月起处于新政转冷期。
从成交产品来看，二手市场仍以80+㎡功能型小三房为主，客群整体偏刚需。
2018-2020年中心城区新房二手套均面积走势
成都中心城区二手销售走势对比 150 新房 二手

100 87 78 88
二手房 新房 二手房均价
16000 17000
50
14000 16500
0
12000 16000 2018 2019 2020

10000 15500

8000 15000
40000 37797 35.00
29.44
6000 14500 35000 30.00
30000 26085 25.00
4000 14000 25000
20.00
20000 18.65 15.00
2000 13500
15000 8664
10000 二手新增 10.00
5000 带看量（万次） 5.00
0 13000 0 0.87 0.00
19.01
19.02
19.03
19.04
19.05
19.06
19.07
19.08
19.09

19.11
19.12
20.01
20.02
20.03
20.04
20.05
20.06
20.07
20.08
20.09
20.10
20.11
19.10

20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11
 二手市场 二手价格小涨，新旧房价倒挂现象基本消失
据克而瑞监测数据显示， 2020年1-11月成都中心城区二手房成交价格15903元/㎡，同比上涨4.55%。
整体来看，新旧房成交价格倒挂现象基本消失，新房价格远超二手。但从区域来看，局部存在剪刀差，例如温江新旧房价格“倒挂”，高新、锦江、天府新区
等区域仍存剪刀差；

一圈层新旧房价格走势 二手房圈层成交占比走势
各区域2020年新旧价格倒挂情况
新房 二手
二手价格 新房价格 二圈层 一圈层

成华区
5841
4014 3896 4595 4172 4015 4128 4396 30000 20.11 43.0%
2429 2037 3019 新都区 高新区
25000 20.10

20000 20.09

20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 温江区 15000 金牛区 20.08

10000 20.07

二圈层新旧房价格走势 5000 20.06 47.0%

天府新区 0 锦江区 20.05
新房 二手
20.04

20.03
双流区 青羊区 20.02
5828
3617 3218 3959 4083 4330
673 1941 1753 882 2279 20.01 41.2%

郫都区 武侯区 0% 20% 40% 60% 80% 100%

20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11
龙泉驿区
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
 商业市场 供求大幅下降，年内走势平缓，四季度成交价回落
2020年大成都商业供应面积205.55万㎡，同比下降22.8%；成交面积193.01万㎡，同比下降25.14%，供需比为1.06；
据克而瑞数据研究，近五年大成都商业季均成交62.86万㎡，自19年第三季度后，均低于均值线以下，商业供销有收缩趋势；从今年月度数据分析，除9月受天府
新区广汇御园集中供应3.16万㎡推高月度供应外，其余月份走势较为平缓，全年供销处低位运行；价格方面，今年成交均价约26207元/㎡，且10月后呈现持续下
降趋势；据分析，因商业受周边氛围，且区域居住成熟度影响较大，10月后成交项目多较为偏僻，成交价自然较主流商圈商业项目低；同时10月后成交主流区域
商业，因受楼层，昭示性，是否临主街等影响，部分较前期价格有所下降，商业价格走低势头明显。从成交区域看，天府新区以高供应转化，成交破20万㎡。

大成都商业供需走势
40000 2020年大成都商业价格走势（元/㎡）
150.00 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供需比 2.00

30000 26207元/㎡
成交62.86万㎡ 1.50
100.00
20000
1.00
50.00
0.50 10000

0.00 0.00
0
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
2020年大成都商业供需走势 表：TOP10成交区域排名

供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供需比 排 圈层 行政区 供应面积（万 成交面积（万㎡） 成交均价（元/

名 ㎡） ㎡）
50.00 2.50
1 二圈层 天府新 35 21 31043
40.00 2.00 区
30.00 1.50 2 一圈层 成华区 11 19 31246

20.00 1.00 3 三圈层 崇州 8 15 16289

10.00 0.50 3 二圈层 双流区 15 15 24707

0.00 0.00
5 一圈层 高新区 15 14 32486
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12 5 三圈层 青白江 12 14 19050
商业市场 年中集中供应，成交低位走稳
2020年一圈层供应53.13万㎡，成交58.8万㎡；二圈层供应91.68万㎡，成交77.61万㎡；三圈层供应60.74万㎡，成交56.59万㎡
据克而瑞数据分析，今年年中供应集中走高，受益于一圈层恒大曹家巷广场，二圈层万科公园传奇、北京城建龙樾熙城、广汇御园；三圈层恒大天府城邦、邛文
博创业产业示范区、万贯国际五金机电城等项目于集中供应；但成交并未受供应推高，全年均呈中低位走稳趋势；就成交价来看，一圈层2月因部分项目推售产品
影响，均价下跌；整体来看，受疫后整体经济冲击三大圈层价格均于第四季度有所下滑，三圈层因基数较低降幅较缓，一圈层降幅最大；

2020年三大圈层商业供应走势 2020年大成都三大圈层商业供需比走势

一圈层 二圈层 三圈层 一圈层 二圈层 三圈层

18.00
16.00 4.0

14.00
3.0
12.00
10.00
2.0
8.00
6.00 1.0
4.00
2.00 0.0
0.00 20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12 -1.0

2020年大成都三大圈层商业成交价走势（元/㎡）
2020年三大圈层商业成交走势 一圈层 二圈层 三圈层

一圈层 二圈层 三圈层 50000

15.00 45000
40000
35000
10.00 30000
25000
20000
5.00 15000
10000
5000
0.00
0
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
 商业热点成交板块
从热销板块分析，全年仅青白江、麓山板块商业销售破10万㎡，其中青白江板块受万贯国际五金机电城成交7.6万㎡及麓山板块受万科公园传奇成交3.27万㎡推动，本
年度成交量较为亮眼。
表：TOP10成交板块排名
1 排名 板块 供应面积（万㎡） 成交面积（万 均价（元/㎡）
㎡）

1 青白江板块 12.34 13.77 19050

7
2 麓山板块 13.53 11.70 29130

3 光华新城板 3.91 8.90 25216

块
6 4 邛崃板块 6.60 7.76 19685
3 10
9 5 羊马板块 1.77 7.56 16008
5
6 崇州板块 6.05 7.25 16551

4 7 都江堰板块 12.45 6.08 21734

8 新川板块 8.70 5.47 33675

8
9 市中心板块 6.03 5.16 46059
2
10 外光华板块 1.35 4.79 42439
 公寓市场 供销价走势平稳，国际城南持续为成交热门区域
2020年大成都公寓供应面积288.25万㎡，同比下降45.12%；成交面积307.4万㎡，同比下降14.14%，供需比为0.94；
据克而瑞数据研究，2017年起公寓产品受全国住宅市场走暖影响，呈高位供应状态；2016年下半年起受成都住宅限购影响，因公寓产品对住宅有一定替代性，部分
客户转至公寓市场，成交随之走高，今年2018年515住宅市场限购加严的基础上，供销虽有所下探，但仍高于16-17年 ；分月度来看，受锦江区创意山项目高位供
应10.55万㎡影响，9月供应陡然升高达年度最高位；但成交量走势仍然平稳。成交价格方面，受高新区、双流区、天府新区等主力成交区域影响，公寓成交价全年
走势平稳，全年维持于11000-13000元/㎡之间，价格多受成交产品影响继而波动。
2016-2020年大成都公寓供需走势 2020年大成都公寓价格走势（元/㎡）
16000
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供需比 14000
200.00 2.50
12000
2.00
150.00 10000

成交
1.50 8000
100.00 73.15万㎡ 6000
1.00
4000
50.00 0.50 2000

0.00 0.00 0
16…

17…

18…

19…

20…
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4
表：TOP10成交区域排名
2020年大成都公寓供需走势
排名 圈层 行政区 供应面积（万 成交面积（万㎡） 均价（元/㎡）
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供需比 ㎡）
80.00 4.00
1 一圈层 高新区 32 48 17230
60.00 3.00
2 二圈层 双流区 43 44 10659
40.00 2.00 3 二圈层 天府新区 39 30 13498
20.00 1.00 3 一圈层 成华区 22 29 14084

0.00 0.00 5 二圈层 温江区 22 28 8530

20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
5 二圈层 新都区 31 25 8715
公寓市场 一二圈层为供销绝对主力，成交价约直线走平
2020年一圈层供应101.07万㎡，成交128.7万㎡；二圈层供应157.86万㎡，成交158.76万㎡；三圈层供应29.32万㎡，成交19.94万㎡
据克而瑞数据分析，二圈层为公寓供销绝对热门区域，供应方面，双流区43.39万㎡，天府新区39.06万㎡及新都区31.27万㎡为三大供应巨头区域；成交方面，双流
区44.23万㎡，天府新区29.51万㎡占据主力；一圈层供销稍次，但高新区供应31.84万㎡，成交48.13万㎡成绩不俗，占一圈层供销近超3成。供销比来看，一二圈层
均处低位，三圈层因基数较小，略增供应则大幅提高供销比；二三圈层成交价格走稳，一圈层四季度略显下滑。

2020年三大圈层公寓供应走势
2020年大成都三大圈层公寓供需比走势
一圈层 二圈层 三圈层 一圈层 二圈层 三圈层
50.00 8.0

40.00 6.0

30.00 4.0

20.00
2.0
10.00
0.0
0.00 20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12

2020年大成都三大圈层公寓成交价走势（元/㎡）
2020年三大圈层公寓成交走势 20000 一圈层 二圈层 三圈层

一圈层 二圈层 三圈层

25.00 15000

20.00

15.00 10000

10.00
5000
5.00

0.00 0
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12 20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
 公寓热点成交板块
从热销板块分析，前8名成交面积超8万㎡，其中华阳板块、金融城板块及大源板块、海峡科技板块、麓山板块超15万㎡，其中华阳板块花样年家天下（4.9万㎡）及花
样年美年广场（3.9万㎡）等十多个公寓项目推高华阳板块成交，获成都公寓成交TOP1板块；金融城板块成都金融广场（8.9万㎡）、大源板块保利心荟中心（4.26万
㎡）、恒大君临阁（5.56万㎡）同样表现不俗促使板块成交走高。
表：TOP10成交板块排名
排名 板块 供应面积（万㎡） 成交面积（万 均价（元/㎡）
㎡）

1 华阳板块 0.00 18.66 14308

2 高新-金融城板 0.00 17.53 21165

块
8 3 大源板块 12.07 16.46 17615

4 海峡科技园板块 9.64 16.19 7165

4 5 麓山板块 12.76 15.90 10756

7 6
10 6 西河板块 5.15 14.43 7883

9 7 市中心板块 11.06 14.42 19968

2
3 8 大丰板块 10.46 10.02 8953
1
9 东升板块 12.05 8.97 9050

5 10 羊马板块 0.99 8.61 8419

 写字楼市场 高新区金融城为写字楼供需核心区
2020年大成都写字楼供应面积57.89万㎡，同比上涨14.68%；成交面积31.76万㎡，同比下降6.04%，供需比为1.82；
据克而瑞数据研究，大成都写字楼市场自2013-2016年集中爆发后，2017年走势趋淡，2018年下半年至今主要集中于成都主流商务办公区，今年新增供应主要为高
新区、成华区、天府新区；其中高新区供应高达37.5万㎡(招商大魔方16.28万㎡），占全城供应近7成；高新区成交15.62万㎡（复地金融岛6.28万㎡），占全城成交
近5成。写字楼成交价受项目等级及板块属性影响较大，波动明显；热门成交板块方面，金融城以绝对优势占据第一，为当前最热商务聚集区。

2016-2020年大成都写字楼供需走势 2020年大成都写字楼价格走势（元/㎡）
供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供需比 40000
35000
35.00 3.00 30000
30.00 2.50 25000

25.00 20000
2.00
20.00 15000
1.50 10000
15.00
1.00 5000
10.00 0
5.00 0.50 20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12

0.00 0.00 表：热销板块排名

16Q1

17Q1

18Q1

19Q1

20Q1
Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4

Q2
Q3
Q4
排名 板块 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 均价（元/㎡）
2020年大成都写字楼供需走势
1 高新-金融城板块 26.90 11.52 31189.68
25.00 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 供需比 15.00
2 建设路板块 5.28 5.32 12289.01
20.00
10.00 3 外光华板块 0.00 2.55 12101.05
15.00
4 大源板块 7.95 2.46 15191.81
10.00
5.00
5 华阳板块 0.00 1.50 26293.97
5.00
6 川师-东客站板块 0.00 1.26 12563.54
0.00 0.00
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12 7 崔家店板块 0.00 1.22 13890.40
8 攀成钢板块 0.00 0.99 14638.47
商办存量 商办产品去化压力大，公寓相对受捧

截止到2020年12月，商业存量1727.88万㎡，去化周期约107个月；公寓存量748.36万㎡，去化周期约29个月；写字楼存量334.44万
㎡，去化周期约126个月；
商办市场来看，商业存量最高，其次为公寓，写字楼因市场影响，近年持续低位，故存量最低。但从去化周期分析，公寓因门槛低，投资收益率较为稳定，同时可
作为过渡型居住场所，对住宅有一定的替代性，故去化周期最低，仅29个月（约2年半），商业及写字楼去化周期均超100个月。整体来说商办产品库存大，去化
压力高企，走量堪忧。

2020年大成都商办产品存量及去化周期

商业存量 公寓存量 写字楼存量 商业去化周期 公寓去化周期 写字楼去化周期

2000 140

1800
120
1600

1400 100

1200
80
1000

800 60

600
40
400
20
200

0 0
20.01 20.02 20.03 20.04 20.05 20.06 20.07 20.08 20.09 20.10 20.11 20.12
 营销分析 贝壳市占近4成，渠道依赖依旧较大
据克而瑞市场调研分析，大成都范围住宅在售项目拓客以渠道带客为主，线上线下营销为辅；渠道方面贝壳独占市场近4成；佣金方面3-4%占比最高。
据了解，一圈层多项目主以自媒体发声，后直接销售，营销方向较为单一，仅高总价且非主流区域项目在顺销阶段引入线下及渠道，佣金点数较低，多为1-3%；二圈层除天府新
区外，其余区域多项目进入顺销，顺销阶段渠道成必备手段，叠加线下线下营销手段，其中渠道佣金点数较一圈层高，约2-4%；三圈层受成都中心城区虹吸，全年走量较为艰
难，如新津、都江堰等区域渠道佣金点数已高达4.5%以上，部分总价稍高项目佣金高达5.5%，叠加佣金跳点，渠道费用几近占据营销全费用；整体来看，主城区高总价项目，中
心城区高总价或非主流板块项目，三圈层非明星项目均需渠道带客走量，整体市场受渠道绑架形势严峻。

2020年大成都渠道规模占比（%）
大成都营销方向分析 渠道佣金占比分析
房优优
线 房江湖 其他
中原 2%
上 2% 1% 5%以上 2.0%
5%
50%

40% 4%-5% 25.9%

30% 易居
贝壳 3%-4% 28.5%
8%
20% 35%

10% 南国 2%-3% 25.3%

13%
0%
1%-2% 17.7%

玛雅
0-1% 0.60%
渠 线 16% 大唐
道 下 18%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00%

数据说明：
1.线上：自媒体，网站、软硬广、公交站台、地铁灯箱小区灯箱等；线下：售楼部活动、摆展、派单、call客、全民营销、老带新等；渠道：分销，中介联动等
2.统计范围：大成都（一二三圈层）在售住宅项目
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
 市场逻辑 楼市平稳发展下的运转机制

注：1本轮市场逻辑选取时间段为2016-至今，2、节选部分重大调控措施，3、政策调控手段错综复杂，仅描述部分因果关系
01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
 板块诊断 整体模型及算法推演
克而瑞根据“市场表现+竞争环境+开发空间”三大主线进行推演，对未来楼市板块表现做出短期市场热度预测、并给到房企市场层面的进驻建
议：
正向指标 逆向指标 正向指标

供应量 15% 20% 价格涨跌幅 土地存量 15

25% 25% 产品竞争 套均总价 15
30% 15% 新房稀缺度

市场表现 竞争环境 开发空间

成交量 25% 25% 价格能级 项目存量 30% 20% 房企竞争 去化周期 20% 15% 新房剪力差
15% 20%

供需比 地房比

市场表现 竞争环境 竞争环境 开发空间

因素叠加 因素叠加

市场热度及趋势预判 市场层面的进驻建议

持续高热 短期高热 短期低温 持续低温 优先进入 重点关注 机会关注 谨慎进入

市场表现： 竞争环境： 开发空间：

1.供需比：以无限接近于1为健 1.房企竞争：各板块品牌房企项目数； 3.土地存量：近5年已拿地未呈现的住宅建面； 1.套均总价：板块成交房源的中位总价； 3.新房剪力差：二手均价-新房均价；
康值，分离度越小，得分越高。 2.产品竞争：成交主力总价段占比； 4.项目存量：已呈现项目待售及待推存量。 2.去化周期：板块广义存量/近半年月均销量； 4.新房稀缺度：新房成交套数/二手成交套数。

赋分法则：因板块总量较多，且部分板块数据过于突出，为将所有板块得分控制在10分制内，以便于比较，故此处放弃无量纲处理法，而采取固定步长赋分法，步长取决于单列数据总量，公式=(1-(Ri-1)/Rn)*9+1。
 板块诊断 市场热度及趋势预判-结果呈现
9.00
板块分类：
短期低温 持续高热
市场高热+高存高压=持续高热 市场高热+低存低压=短期高热 十陵

市场低温+高存高压=短期低温 市场低温+低存低压=持续低温
8.00
东安湖 秦皇寺-天府CBD

麓山
万年场
新川

7.00
洛带 光华新城
温江老城 红光东升 龙潭寺 武侯新城
华侨城新 都老城
毗
河
五
龙
山 6.00 东部新城 外金沙
五
牧马山 龙山
兴隆湖
斑竹园 攀成钢 锦江生态带
犀浦 市中心
柳林国色 龙泉 郫都老城
外光华 二仙桥

竞争环境
毗河 天乡 华府
天回
大面 八里庄-
中和
-
5.00
江安 德源 红牌楼 金融城 茶店子
金马
龙桥 世纪大道 机投
九江
新繁 西河崔家店 昭觉寺-驷马桥
内金沙
川师-东客站 三圣乡
南湖
北湖 华阳
国宾
4.00 外高新西

永宁 双楠 大丰 北部商贸城
三 郫筒 海峡科技园 成飞工业园 大源
阳光城 内光华
道堰 琉璃场 西部智谷
安靖 东湖-净居寺
金牛 建设路 航空港
钢材城 白家
包江桥
1 -
3.00 98

五 沙河
金花 车城
熊 猫基地 公兴
-桐梓林
团结镇 羊犀 神仙树
2.00

黄甲
内高新西
持续低温 短期高热
凤凰山
打分逻辑： 1.00
1.市场表现为正向指标，分值越高，量价表现越好，市场越热； 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00

市场表现
2.竞争环境为逆向指标，分值越高，货源储备越多、房企竞争越大，未来市场升温动能越足。
板块诊断 市场热度及趋势预判-典型板块展示
持续高热 短期高热
住宅供应 住宅供应
10 10
产品竞争 8 住宅成交 产品竞争 8 住宅成交
6 6
4 4
房企竞争 2 供需比 房企竞争 2 供需比
0 0

土地存量 价格能级 土地存量 价格能级

项目存量 价格涨跌幅 项目存量 价格涨跌幅

麓山 十陵 八里庄-二仙桥 三圣乡 怡心湖 茶店子

短期低温 持续低温
住宅供应 住宅供应
10.0 10.0
产品竞争 8.0 住宅成交 产品竞争 8.0 住宅成交
6.0 6.0
4.0 4.0
房企竞争 2.0 供需比 房企竞争 2.0 供需比
0.0 0.0

土地存量 价格能级 土地存量 价格能级

项目存量 价格涨跌幅 项目存量 价格涨跌幅

外光华 龙泉驿老城 大面 北湖 川师-东客站 五块石-沙河

 板块诊断 市场层面的进驻建议-结果呈现
首先剔除近3年没有供地的板块，默认未来一年也没有供地机会，不参与模 8.00
优先进入 重点关注
型研判。 内光华

板块分类： 7.50
大源 武侯新城
怡心湖
低存低压+开发空间大=优先进入 高存高压+开发空间大=重点关注 成飞工业园

低存低压+开发空间小=机会关注 高存高压+开发空间小=谨慎进入 7.00 国宾

茶店子
红牌楼
昭觉寺
-驷马桥市中心
华阳
6.50
华府 东安湖
崔家店川师-东客站 新城
东湖-净居寺 外光华 光华
三圣乡
航空港 锦 江生态带
八里庄-
二仙桥
6.00
机投 犀浦 外金沙 十陵
毗
河
外 中和 大面
五 北 东部新城 天回 新川
龙
山 西部智谷 部商贸城 郫都老城 万年场
牧马山

开发空间
5.50
兴隆湖 新都老城 麓山
五块石-沙河 大丰北湖
白家 国色天乡 龙潭寺
璃场
公兴 斑竹园 红光
郫筒琉 德源
毗河 温江老城
5.00
三道堰 东升 秦皇寺-天府C BD
龙泉驿老城

4.50
洛带
九江 五龙山
世纪大道
4.00
江安
柳林

3.50

3.00
石 板滩
机会关注 谨慎进入
打分逻辑： 2.50
2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00
1.竞争环境为逆向指标，分值越高，存量越大、房企竞争越激烈，开发难度越高。
竞争环境
2.开发空间为正向指标，分值越高，快销、溢价能力越足，开发空间越大。
板块诊断 市场层面的进驻建议-典型板块展示
优先关注 重点关注
项目存量 项目存量
10.00 10.00
新房稀缺度 8.00 土地存量 新房稀缺度 8.00 土地存量
6.00 6.00
4.00 4.00
新房剪力差 2.00 房企竞争 新房剪力差 2.00 房企竞争
0.00 0.00

地房比 产品竞争 地房比 产品竞争

去化周期 套均总价 去化周期 套均总价

三圣乡 茶店子 川师-东客站 麓山 十陵 八里庄-二仙桥

机会关注 谨慎进入
项目存量 项目存量
10.00 10.00
新房稀缺度 8.00 土地存量 新房稀缺度 8.00 土地存量
6.00 6.00
4.00 4.00
新房剪力差 2.00 房企竞争 新房剪力差 2.00 房企竞争
0.00 0.00

地房比 产品竞争 地房比 产品竞争

去化周期 套均总价 去化周期 套均总价

北湖 五块石-沙河 琉璃场 龙泉驿老城 东升 洛带

01 城市基本面
宏观经济 | 城市发展

02 市场特征
政策环境 | 土地市场 | 住宅市场 | 商办市场

03 市场剖析
市场逻辑 | 板块诊断 | 投资地图
 投资地图 板块能级研究方法论及数据说明

表：城市地图指标权重及数据来源 区位价值

一级指标 权重 二级指标 地段为房地产投资的核心要素，但不能仅从静态的眼光来看城市的发

三级指标 四级指标 数据来源 统计方法
展，城市发展规划与城市功能区定位决定了城市未来发展方向与模式。
10% 区位 地理位置 主城、新城、近郊 成都行政区划 按距离市中心距离赋分
因此选取地理位置、规划能级、板块定位这三个指标作为区位价值的
10% 评判标准。
区位价值 规划 规划能级 国家级、省级、市级 成都市政府网站 按规划能级赋分并求和

10% 定位 板块能级 核心、次级、普通 -- 按距离区域中心距离赋分

基础设施建设与生活配套
公共交通 公交站点数 成都公交 公交站点数量/板块面积
客户购买房产最关注生活便利度，从“生产、生活、生态”三个维度
20% 基建 轨道交通 地铁站点数 成都地铁 地铁站点数量/板块面积 来看，公共交通与路网密度决定通勤便利度，学校、商业、医院决定
生活便利度，公园与景区决定休闲娱乐便利度，因此选取以上指标作
城市干道 路网密度 OpenStreetMap 道路里程/板块面积 为基建配套的评判标准。

基建配套 教育配套 省市重点、优质私立 成都教育局 按教育水平赋分并求和

产业发展
医疗配套 三甲、三乙医院 四川卫建委 按医疗水平赋分并求和
15% 配套 产业为经济发展的核心，第三产业往往聚集在写字楼，第二产业多聚
商业配套 购物中心、大型超市 CRIC商办库 商业总建筑面积求和
集在产业园区。因此选取不同等级的写字楼以及产业园区这两个指标

环境配套 市政公园、自然资源 公园城市绿地规划 按资源质量赋分并求和 作为产业发展的评判标准。

写字楼集中度 超甲、甲级、乙级 CRIC商办库 按写字楼评级赋分并求和

产业发展 15% 产业规模
人口分布
产业聚集度 产业园区数量 产业功能区名录 按产业园区能级赋分并求和
地产开发最终要面向客户，挖掘潜在客群、制定精确营销策略需要人
人口分布 20% 人口密度 人口密度 人口密度 NASA(SEDAC) 每平方公里常住人口数量
口分布作为支撑，因此选取人口分布密度作为人口分布的评判标准。

计算方法：各指标进行归一化处理后再进行加权求和。
 投资地图
各类资源典型板块展示：
板块能级地图
区位 基建 产业 人口 区 基 产 人
方位 板块
价值 配套 发展 分布 位 建 业 口
板块
价 配 发 分
城中 市中心 1 1 1 1 五块石-沙河
方 值 套 展 布
位 1
高新-金融城 1 1 1
城
九里堤 1
毗河
北
五
大源 2 1 2
龙
山 昭觉寺-驷马桥 2

新川 2
内光华 2 2 3

神仙树-桐梓林 2 3 2
外光华 3

中和 3
成飞工业园 3 3

红牌楼 3 2
内金沙 2 2 2

石羊场 3
双楠 2 2 3

城 太平寺 3
南 茶店子 2 1

川师-东客站 2 2
国宾 3 3 3
一级板块 东湖-净居寺 2 3 2
外高新西 2
二级板块
三圣乡 3
城 内高新西 2
三级板块 西
攀成钢 2 3 3
四级板块 龙 十陵 3
泉
八里庄-二仙桥 3
五级板块 车城 2
备注：本处仅展示典型板块，框内数字代表板块所处梯队，1为最高，若未进入前3梯队，则此处不予展示。
 投资地图 板块属性分类研究方法论及数据说明

克而瑞构建板块属性分类模型，用以解决板块属性与产品适配的问题。
通过“板块类型定义与板块资源价值”两部分综合研判，对成都各板块的属性进行分类，以期对产品定位起到一定的参考，具体模型如下：

板块属性分类研究指标

板块类型定义 板块资源价值
核心、次级、新兴 品质、宜居、栖居

2 2 4
6
3 1 3
1 5
区位 规划 基建 教育 医疗 生态 商业 产业 人口

评 评 品质：板块内各项溢价资源占据优势，且各项资源具备均好性 指 强溢价资源：教育、生态
核心：区位、规划、基建均好
定 定 宜居：板块内个别溢价资源占据优势，且各项资源分值尚可 标 弱溢价资源：医疗、商业
新兴：规划能级较高，区位，基建分值较低 分
标 标
次级：规划能级较低，区位，基建分值中等 准 栖居：板块内各项快销资源占据优势，且各项资源分值一般 类 快销类资源：产业、人口
准

注：该模型指标与板块能级模型所用指标一致，处理方法为固定步长赋分法。
投资地图
典型板块数据展示：
板块属性分类 教育 核心品质板块 10
教育
核心宜居板块
10

人口 生态 人口 5 生态
5 市中心 三圣乡
0 琉璃场
0 神仙树-桐梓林
毗
东湖-净居寺
河 产业 医疗
五 产业 医疗 高新-金融城
龙
山

商业
商业

教育 新兴宜居板块
教育 新兴品质板块
10
10
兴隆湖 人口 生态
人口 5 生态 5
新川
八里庄-二仙 麓山
0 0
桥 怡心湖
产业 医疗 外光华
产业 医疗
新兴品质
商业
新兴宜居 商业

新兴栖居 教育
教育
10
10
核心品质 次级宜居板块 次级栖居板块
人口 5 生态 人口 5 生态
核心宜居 华府
华阳
0 0 航空港
核心栖居 犀浦
红光
产业 医疗 产业 医疗
次级宜居

次级栖居 商业
商业
 THE END

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