Ime in priimek najemodajalca, naslov, davčna številka, EMŠO

(v nadaljevanju »najemodajalec«)

in

Ime in priimek najemnika, naslov, davčna številka, EMŠO

(v nadaljevanju »najemnik«)

skleneta

NAJEMNO POGODBO

I. Predmet pogodbe

Predmet pogodbe je stanovanje na naslovu _____________________________________, z

identifikacijsko oznako stavbe ___ in identifikacijsko oznako stanovanja ___, ki je v izključni
lasti najemodajalca in je kot nepremičnina v etažni lastnini vpisana v zemljiški knjigi pod
_____.

Stanovanje sestoji iz predsobe, kuhinje z jedilnico in dnevnim prostorom, spalnice, kopalnice

in balkona v skupni izmeri _______ m2. Opremljeno je s pohištvom, gospodinjskimi aparati
in drugo opremo. Popis pohištva, gospodinjskih aparatov in druge opreme sta pogodbeni
stranki ugotovili s primopredajnim zapisnikom, ki je priloga pogodbe.

* Zgolj naveden primer. Ob vsakem konkretnem primeru naj se ustrezno navede prostore.

* Zelo je priporočljivo, da se vsa oprema, ki jo ima stanovanje, čim bolj natančno popiše. Tu je mišljeno vse: od
postelje, kavča, števila pribora, luči, preprog, zaves, slik in podobno. Ob vselitvi najemodajalec in najemnik tako
skupaj pregledata, da je vsa oprema, ki je napisana na zapisniku, tudi dejansko v stanovanju. Namen tega je, da
po sklenitvi najemne pogodbe ne bi prišlo do nesporazumov v zvezi z morebitno »manjkajočo opremo«.

Glede na kategorijo najema gre za tržni najem stanovanja.

 II. Uporabniki stanovanja in pravica prijave prebivališča

Stanovanje bodo uporabljali najemnik in Ime in priimek, naslov, davčna številka, EMŠO.

* Tu se navedejo osebni podatki morebitnih souporabnikov (npr. soprog/a, otroci, brat, sestra...), v kolikor niso
sopogodbeniki. V primeru, da so sopogodbeniki, pa se jih mora kot take navesti že takoj zgoraj »v glavi«
pogodbe.

Najemodajalec soglaša, da imajo uporabniki v času trajanja najemnega razmerja lahko

prijavljeno [začasno/stalno] prebivališče v stanovanju, najetem po tej pogodbi.

* Če se prijavlja prebivališče osebno na upravni enoti ali krajevnem uradu, je potrebno priložiti veljaven osebni
dokument, opremljen s fotografijo, in dokazilo, da obstaja pravica do prebivanja na naslovu, ki se ga prijavlja.
Kot dokazilo o pravici do prebivanja na naslovu se šteje dokazilo o lastništvu oziroma solastništvu, najemna ali
podnajema pogodba ali pisno soglasje lastnika oziroma solastnikov stanovanja oziroma stanodajalca, pri čemer
soglasja lastnika ni potrebno overjati.

* Kadar je možno, se v pogodbo zapiše pravico do prijave stalnega prebivališča, sicer pa prijavo začasnega
prebivališča.

III. Čas trajanja najemnega razmerja

Opcija a)
Pogodba se sklene za določen čas in sicer od ___________ do ___________. Po preteku
pogodbenega roka se lahko najemno razmerje sporazumno podaljša s sklenitvijo aneksa o
podaljšanju najemnega razmerja, če se pogodbeni stranki tako dogovorita najmanj 30 dni
pred iztekom najemnega razmerja.

* Rok se lahko določi poljubno; 30 dnevni rok pa je v praksi pogost, saj na ta način stranki že en mesec vnaprej
vesta, ali bosta podaljšali najemno razmerje, ali pa se bo to z iztekom pogodbe končalo.

Opcija b)
Pogodba se sklene za nedoločen čas. Najemna pogodba lahko preneha z odpovedjo, ki jo
vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč odpovedni rok, določen s to pogodbo.

Najemno razmerje po tej pogodbi ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako
drugače od najemodajalca lastninsko pravico na stanovanju. Najemodajalec je dolžan novega
lastnika obvestiti, da stanovanje ni prosto oseb in stvari, saj je v času trajanja najemnega
razmerja oddano najemniku.

Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti najemodajalcu stanovanje v

stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni
uporabi stanovanja, in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z najemodajalcem.
 IV. Plačevanje najemnine

Najemnik se zaveže za najem plačevati mesečno najemnino v višini ____ EUR do vsakega __
dne v mesecu za tekoči mesec.

Če začetek ali konec najema ne sovpada s prvim oz. zadnjim dnem v mesecu, se prva oz.
zadnja najemnina sorazmerno zniža. V času najemnega razmerja se najemnina ne spreminja.

Najemnina se plačuje z nakazilom na transakcijski račun številka _____________, odprt pri

________ ali v gotovini. V primeru gotovinskega plačila najemodajalec izda ustrezno pisno
potrdilo o prejemu plačila najemnine. V primeru zamude najemnik dolguje najemnino z
zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude do plačila.

V. Plačevanje obratovalnih stroškov

Najemnik poleg najemnine plačuje tudi obratovalne stroške za stanovanje: elektrika, voda,
ogrevanje, komunala, stroški upravljanja, internet, televizija in prispevek za RTV.

* Stroški se navedejo za vsak konkreten primer posebej.

Najemnik sproti in redno plačuje vse stroške za pretekli mesec na podlagi računov ali
plačilnih nalogov, izdanih s strani dobaviteljev storitev, in sicer v rokih, ki so na teh navedeni
kot roki za plačilo. V primeru zamude s plačevanjem bremenijo najemnika morebitne
zamudne obresti in drugi stroški, povezani z zamudo.

* Druga možnost, ki bi lahko prišla v poštev v primeru, de je najemodajalec pripravljen sodelovati pri
plačevanju, je, da najemnik znesek, potreben za plačilo vseh stroškov, skupaj z računi izroči najemodajalcu (kar
je potrebno pisno notificirati), ta pa jih plača.
V praksi se, sicer redko, pojavljajo tudi primeri, ko vsi računi prihajajo neposredno na najemodajalčev naslov, ta
po opravljenem obračunu najemniku sporoči znesek, ki mu ga izkaže s fizično predložitvijo računov. Najemnik
mu izstavi potrebno vsoto (kar se zopet ustrezno notificira), račune pa plača najemodajalec sam.
Ti obliki sta primerni sploh v primerih, ko najemnik ni vešč plačevanja računov oziroma mu je to zaradi takšnih
ali drugačnih preprek oteženo.

Rezervni sklad je strošek najemodajalca.

 VI. Varščina

Varščina za stanovanje znaša _______EUR. S podpisom te pogodbe najemodajalec potrjuje

prejem zneska varščine.

Varščina bo ob prenehanju najemnega razmerja najemniku vrnjena brezobrestno v roku 15

delovnih dni po prenehanju najemnega razmerja. V kolikor stanovanje ne bo vrnjeno
najemodajalcu v pogodbenem roku in v stanju, v kakršnem ga je najemnik prevzel, ob
upoštevanju normalne obrabe, najemodajalec od varščine odšteje stroške popravil in
morebitne neplačane obratovalne stroške.

* Pogost rok je 15 dni, sploh zato, ker se najemodajalci želijo prepričati, da je najemnik poravnal vse stroške za
pretekli mesec, sicer pa morebitne neporavnane zneske odštejejo od varščine. Za najemnika pa je seveda bolje,
da je rok čim krajši, saj se na ta način izogne »ležečemu« denarju, ki mu bo vrnjen po preteku določenega roka.
Stranki se lahko seveda dogovorita tudi za najem brez varščine.

VII. Način uporabe

Stanovanje se uporablja za bivanje. Najemnik stanovanja ali dela stanovanja ne sme oddati v
podnajem brez predhodnega soglasja najemodajalca.

V predmetni nepremičnini najemnik lahko izvaja kakršnekoli spremembe ali dela le s pisnim
soglasjem najemodajalca. Najemnik se zavezuje, da bo v trajanju najemnega razmerja
uporabljal najete prostore s skrbnostjo dobrega gospodarja ter sam pisno obveščal
najemodajalca o morebitnih napakah v prostorih, ki so predmet te pogodbe.

* Skrbnost dobrega gospodarja je pravni standard. Pomeni, da mora oseba ravnati tako skrbno, kot bi v enakih
okoliščinah ravnala oseba povprečnih lastnosti.

Najemodajalec mora vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanovanjski ali večstanovanjski

stavbi v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves
čas trajanja najema.

Najemnik mora najemodajalcu ali od njega pooblaščeni osebi dopustiti vstop v

nepremičnino, da se opravijo nujna dela in popravila, ki jih drugače ni možno izvršiti ali pa jih
je mogoče izvršiti le z nesorazmernimi stroški.

Stroške popravila poškodb in okvar, ki bi nastale ob nepravilni oziroma malomarni rabi

stanovanja bo kril najemnik sam.
 VIII. Preverjanje pravilne uporabe

Najemnik dovoljuje najemodajalcu oziroma njegovemu pooblaščencu vstop v stanovanje za

preveritev pravilne uporabe stanovanja, vendar največ dvakrat letno, s tem, da se prej
najavi.

IX. Odpoved pogodbe

Najemnik lahko odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem

pisno obvesti najemodajalca, s 30 dnevnim odpovednim rokom.

* Stranki se lahko dogovorita tudi drugače. Odpovedni rok naj bo določen v dnevih, zaradi lažjega razumevanja.

Najemodajalec lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov, s 60

dnevnim odpovednim rokom:
1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja
povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske
stavbe;
2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja v skladu s pravilnikom iz 125. člena Stanovanjskega
zakona (SZ-1) v delu, ki se nanaša na najemnika;
4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki
ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto
grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z
načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez
poprejšnjega soglasja najemodajalca, razen v primerih iz 97. člena SZ-1;
7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba
ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja
najemodajalca;
8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja najemodajalca, kot to
določa 84. člen SZ-1;
9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje v primerih iz tretje alinee 94. člena in 99. SZ-
1;
10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične
prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in
brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem;
12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane
najemnine v skladu s 121. členom SZ-1.
Glede odpovedi velja tudi tretji odstavek 103. člena SZ-1 (zato tega ni potrebno pisati v pogodbo), ki pravi:
»Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši
najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za
odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.«

X. Reševanje sporov

Vsa nesoglasja rešujeta pogodbeni stranki sporazumno. Če sporazumna rešitev ni možna,

spore rešuje krajevno pristojno sodišče.

Kraj in datum

____________________

Podpis najemnika Podpis najemodajalca