‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫املسؤولية الخاصة‬
‫في ميدان البعث العقاري‬
‫في التشريع التونس ي‬

‫من إعداد الطالب في الدكتوراه‬

‫زيتوني زكريا‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫جامعة املنار‪ ،‬تونس‬
‫تحت إشراف‬
‫الدكتور محمد سعيد‬
‫أستاذ محاضر بكلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫جامعة املنار‪ ،‬تونس‬

‫‪682‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫المسؤولية الخاصة في ميدان البعث العقاري‬

‫في التشريع التونسي‬
‫من إعداد الطالب في الدكتوراه زيتوني زكريا‬
‫كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫جامعة المنار‪ ،‬تونس‬
‫تحت إشراف الدكتور محمد سعيد‬
‫أستاذ محاضر بكلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫جامعة المنار‪ ،‬تونس‬

‫ملخص ‪:‬‬

‫اهتمت هذه الدراسة حول تحديد اآلليات التي وضعها المشرع‬

‫التونسي لتنظيم المسؤوليات الخاصة في ميدان البعث العقاري‪.‬‬
‫فقد عرف نضام المسؤولية في ميدان البناء عدة مراحل‪ ،‬فقد كان هذا‬
‫النظام في بادئ األمر خاضعا للمادة ‪ 678‬من مجلة االلتزامات‬
‫والعقود‪ ،‬والذي كان يتمثل في النص العام‪ ،‬ثم الغية هذه المادة بموجب‬
‫المرسوم رقم ‪ 40‬لسنة ‪ ،68‬المؤرخ في ‪ 04‬أكتوبر ‪ ،0868‬المتعلق‬
‫بالمسؤولية والتامين في ميدان البناء‪ ،‬والذي يحمل المتدخلين أو‬
‫المتعهدين في ميدان البناء بمسؤولية مفترضة اتجاه صاحب المبنى‪ ،‬أو‬
‫تمس من عناصر تجهيزه أو تكوينه‪ ،‬ويحملهم تأمينا إجباريا للمسؤولية‪.‬‬
‫ولكن نظرا لغموض المفاهيم‪ ،‬وقابليتها لتأويالت عديدة‪ ،‬أدى إلى‬
‫عزوف من قبل شركات التامين‪ ،‬ورفضها تامين مخاطر تهدد وضعها‬
‫االقتصادي‪ ،‬فصدر القانون رقم ‪ 48‬المؤرخ في ‪ 10‬جانفي ‪0880‬‬
‫والمتعلق بالمسؤولية والمراقبة الفنية في ميدان البناء‪ ،‬والذي احتفظ‬
‫بالمسؤولية من حيث المبدأ‪ ،‬وألغى نظامها القانوني وأحدث نظام قانوني‬
‫جديد وضع قرينة المسؤولية على كاهل كل المتدخلين في العمل بمجرد‬
‫حدوث الضرر‪ ،‬دون حاجة إلثبات الخطأ‪.‬‬

‫‪682‬‬
‫ الجزائر‬،2‫ جامعة البليدة‬،‫مخبر القانون والعقار‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

Résume :
Cette étude considère l’identification des
mécanismes établis par le législateur tunisien
pour organiser la responsabilité particulière dans
le domaine de promoteur immobilier.
L’organisation de la responsabilité dans le
domaine de la construction a connu plusieurs
étapes. Ce système a été soumis à l’article 876
de la revue des obligations et des contrats,
initialement, sous forme d’un texte général mais
qui a été annulé par le décret N° 04, le 10 octobre
1986, celui-ci concerne la responsabilité et
l’assurance dans le domaine de la construction. Il
dit que les intervenants et les entrepreneurs dans
le domaine de la construction sont responsable
envers le propriétaire de l’immeuble ou qui affecte
les éléments de ca composition ou ses
équipements et les faire assumer une assurance
obligatoire de la responsabilité.
Toutefois, l’ambiguïté de concepts et la
possibilité de plusieurs interprétations ont conduit
à une réticence de la part des compagnies
d’assurance qui refusent d’assurer les risques qui
menacent leur situation économique. Par
conséquent la loi 09 a été décrétée le 31 janvier
1994 qui concernait la responsabilité et la
surveillance technique dans le domaine de la
construction et qui a conservé la responsabilité
comme un principe et a annulé son système
juridique et qui a crée un nouveau système qui
fait assurer tout les intervenants la responsabilité

688
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫‪une fois les dégâts ont lieu sans le besoin de‬‬

‫‪démonter l’erreur.‬‬

‫مقــــدمــة ‪:‬‬
‫أمام التضخم السكاني وتفاقم أزمة السكن‪ ،‬والتي باتت تشكل‬
‫هاجسا حقيقيا من جميع النواحي‪ ،‬والتي زادت حدتها باتساع المتاجرة‬
‫في السكنات دون مراعىات للمقاييس الالزمة من ناحية الجودة‪ ،‬أو من‬
‫الناحية الجمالية‪ ،‬إلى جانب دخول أساليب ومواد حديثة في البناء تجعل‬
‫العديد من األطراف على صلة بانجاز المنشات‪ ،‬وبالتبعية يتحملون جزء‬
‫من المسؤولية في حالة وجود أي ضرر نتيجة ما ساهموا به‪ ،‬إضافة إلى‬
‫هذا فقد أصبح المجال العقاري ميدانا خصبا لالغتناء‪ ،‬والمتاجرة‬
‫والمضاربة في األسعار على حساب النوعية والمواصفات القانونية‬
‫خاصة وان مهنة الباعث العقاري باتت ذات طابع تجاري بمقتضى‬
‫القوانين والتعديالت‪ ،‬إلى جانب عمل المقاول الذي يكتسي طابعا ماديا‪،‬‬
‫ويعد تاجرا أيضا‪،‬على خالف المهندس الذي يقوم بعمل ذو طابع فكري‪،‬‬
‫ذهني وفني‪.‬‬
‫وعليه لكل طرف دور وجزء ومرحلة يتكفل بانجازها على المنشاة‪،‬‬
‫وعلى هذا األساس كرس المشرع التونسي المسؤولية العشرية بموجب‬
‫المرسوم رقم ‪ 40‬لسنة ‪ 6891‬المتعلق بالمسؤولية والتامين في ميدان‬
‫البناء‪ ،‬والذي يحمل الباعث العقاري والمتدخلين في البناء مسؤولية عن‬
‫األضرار التي تمس بمتانة المبنى‪ ،‬أو بأحد عناصر تكوينه‪ ،‬وتحملهم‬
‫تأمينا إجباريا‪ ،‬ولكن نظرا لغموض المفاهيم وقابليتها لتأويالت عديدة‬
‫أدى إلى عزوف من قبل شركات التامين‪ ،‬ورفضها تامين مخاطر تهدد‬
‫وضعها االقتصادي فصدر القانون رقم ‪ 48‬المؤرخ في ‪16‬‬
‫جانفي‪ 6880‬جريدة رسمية رقم‪ 48‬المؤرخة في ‪ 46‬فيفري ‪،6880‬‬
‫والذي احتفظ بالمسؤولية من حيث المبدأ وألغى نظامها القانوني واحدث‬
‫نظام قانوني جديد وضع المسؤولية على كاهل كل المتدخلين في عملية‬
‫البناء بمجرد حدوث أي ضرر‪.‬‬
‫وعلى ضوء ما سبق ذكره نحاول اإلجابة على اإلشكالية التالية‪:‬‬
‫ماهية شروط قيام الضمان العشري؟ وماهية اآلثار الناجمة عن هذه‬
‫المسؤولية؟‪.‬‬
‫‪682‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫ولإلجابة عن هذه اإلشكالية تم تقسيم الموضوع إلى مبحثين‪ ،‬المبحث‬

‫األول يعالج شروط قيام الضمان العشري‪ ،‬والمبحث الثاني تناولنا فيه‬
‫آثار قيام المسؤولية العشرية‪.‬‬
‫الضمان العشري‬
‫المبحث األول ‪ :‬شروط قيام ّ‬
‫يتحمّل الباعث العقاري وكل المتدخلين في البناء مسؤوليّة‬
‫خالل عشر سنوات من استالم البناية‪ ،‬كانهيار جزئي أو كلّي أو ظهور‬
‫مس بمتانتها‪ ،‬ونصّ على ذلك أحكام الفصل األوّ ل من قانون عدد ‪8‬‬
‫لسنة ‪ .6880‬ولئن يقوم الضّمان في حاالت فا ّنه ينتفي في أخرى‪.‬‬
‫الضمـان‬
‫المطلب األول ‪ :‬قيـام ّ‬
‫يمكن المطالبة بضمان المسؤوليّة العشرية إذا كان العيب‬
‫يمس بمتانة المنشأة‪ ،‬ويتم في م ّدة معينة ‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬المساس من متانة المنشأة‬
‫لقد ح ّدد المشرّ ع بالفصل األوّ ل من القانون الحالتين على سبيل‬
‫الحصر لتحقيق الضمان وهما انهيار المنشأة كال أو بعض المسّ‬
‫الواضح بمتانتها‪.‬‬
‫الضرر بالمنشأة ‪:‬‬
‫ا‪ -‬تعلق ّ‬
‫بالرّ جوع للفصل األوّ ل من القانون‪ 31‬جانفي ‪ 6880‬الذي‬
‫ينصّ على أنّ "المهندس المعماري والمهندس والمقاول ومكتب‬
‫الدراسات ومكتب المراقبة الفنية وكل شخص مرتبط مع صاحب المنشأة‬
‫بعقد إجارة على الصنع أو الخدمات مسؤولون قانونا خالل عشر سنوات‬
‫من استالم المنشاة التي كلفوا بتصورها أو بانجازها أو بتسيير أو مراقبة‬
‫األشغال المتعلّقة بها وذلك في حالة انهيار المنشاة كلّها أو بعضها أو‬
‫تداعيها‪ ...‬وتسحب هذه المسؤوليّة أيضا على الباعثين العقاريين وك ّل‬
‫شخص يبيع على سبيل العادة أو االحتراف مبنى بعد االنتهاء من انجازه‬
‫تولى تشييده بنفسه أو عن طريق الغير‪ "...‬ويتضح من خالل هذا الفصل‬
‫أنّ الضّرر الموجب للضمان هو الضرر الواضح الذي يمس بمتانة‬
‫المنشاة وعرف الفصل ‪ 1‬من قانون ‪ 31‬جانفي ‪ 1994‬المنشاة بأ ّنها‬
‫"كل ما أقيم على سبيل القرار باستعمال مواد بناء سواء كان ذلك فوق‬
‫األرض أو في مستواها أو في باطنها أو فوق الماء " وهو يعني أنّ‬
‫الضمان يتعلق بالمباني مهما كان مكانها تحت األرض أو فوقها‪(1‬الهادي‬
‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫سعيد‪ ،6881 ،‬تطور الملكية العقارية وأثره في تونس‪ ،‬مركز‬

‫الدراسات القانونية و القضائية بوزارة العدل‪ ،‬قسم ثالث‪ ،‬الملكية‬
‫الخاصة‪ ،‬ص‪ 113،‬وما بعدها) ولكن يشترط أن تكون هذه المباني‬
‫ثابتة ال يمكن نقلها أو تفكيكها وهو ما عبّر عنه المشرّ ع "القرار"‪ .‬وقد‬
‫اعتبر الفقه البناء قارا عندما يكون متصال باألرض بحيث ال يمكن نقله‬
‫وتفكيكه دون تلف‪ ،‬وال يعتبر قارا مثل األكشاك والمباني الوقتية‬
‫والخفيفة والمنازل المتحركة‪(2‬مداوالت مجلس النواب عدد ‪69 ، 38‬‬
‫جانفي ‪ ،6880‬مداخلة السيد وزير التجهيز واإلسكان) ويفهم من‬
‫الفصل ‪ 3‬المذكور سابقا أنّ مجال المنشأة يمت ّد فوق األرض أو في‬
‫مستواها أو في باطنها أو فوق الماء يعني أنّ المشرّ ع أعطى مجاال‬
‫واسعا للمنشأة وذالك تعبيرا عن رغبته في توفير أكبر قدر من الحماية‬
‫للمشتري وحتى يكرس الرأي السائد فقها وقضاء والقائل بواجب األخذ‬
‫بالمفهوم الواسع للمبنى‪Bernard Boubli, « La ( 3‬‬
‫‪responsabilité et l’assurance des architectes‬‬
‫‪،)1 p. 228.8entrepreneurs », édition du JNA 19‬‬
‫والذي انتهجه أيضا المشرّ ع الفرنسي حينما استبدل مصطلح "المبنى"‬
‫الذي أورده قانون ‪ 1‬جانفي ‪ 6811‬بمصطلح "المنشأة"‪( 4‬يرادف‬
‫بالفرنسية كلمة مبنى » ‪ « édifice‬وكلمة منشأة » ‪)« ouvrage‬‬
‫وذلك بمقتضى قانون ‪ 0‬جانفي ‪.6819‬‬
‫الضرر ‪:‬‬
‫ب‪ -‬الجسامة في حصول ّ‬
‫يفترض قيام هذه المسؤوليّة أن يكون الضّرر الذي لحق‬
‫بالمنشاة جسيم وقد ح ّدد المشرّ ع حاالت الضّرر في الفصل األوّ ل من‬
‫قانون ‪" 6880‬وهي انهيار المنشأة والمساس الواضح بمتانتها أو‬
‫تداعيها للسقوط ويقصد بانهيارها تهدمها وتفككها وانفصالها عن‬
‫األرض سواء كليا أو جزئيا هذا إضافة إلى الضّرر الذي يمسّ بمتانة‬
‫المبنى على مستوى األساس والهياكل والسقوط ويجب أن يكون مصدر‬
‫هذا الضّرر ناتج اإلخالل بقواعد الفن والصناعة كان يكون نتيجة عن‬
‫غلط في الحساب أو التصميم أو عيب في المواد أو في كيفية البناء أو‬
‫‪5‬‬
‫في األرض" كأن تكون عبارة عن ربوة أرضيتها متكوّ نة من حجارة‬
‫(قرار تعقيبي (قرار المحكمة العليا)‪،‬عدد ‪ ، 16439‬بتاريخ ‪ 61‬جوان‬
‫‪( 3466‬غير منشور))‪.‬‬

‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫ويعفى المشتري من عبء إثبات تلك المسؤوليّة بافتراض‬

‫وجودها فاستعمل المشرّ ع لذلك في الفصل األول من الفقرة األولى‬
‫"مسؤولون" وفي فقرة ثانية من نفس الفصل "تنسحب هذه المسؤوليّة"‬
‫فيكفي إذن أن يثبت حصول الضرر الجسيم الذي يؤدي إلى المس بمتانة‬
‫المنشاة أو انهيارها أو تداعيها‪ .‬ويبقى للمحكمة وحدها تقدير جسامة‬
‫الضرر مستعينة بأهل الخبرة في ذلك‪.‬‬
‫وفي كل الحاالت فان جسامة الضّرر غير كافية لقيام‬
‫المسؤوليّة فهي تتوقف على اجل معين لضمان األضرار‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬المـدّ ة المعينـة‬
‫ح ّدد المشرّ ع بمقتضى الفصل األوّ ل من قانون‪ 31‬جانفي ‪ 6880‬قيام‬
‫المسؤوليّة الباعث العقاري وبقية المتدخلين في قطاع البناء ب‪64‬‬
‫سنوات‪ ،‬وهو ما نصّت عليه عديد التشريعات األخرى‪( 6‬ينصّ الفصل‬
‫‪ 6183‬مدني فرنسي "أنّ المهندس المعماري والمقاول يكونان‬
‫مسؤولين عن ‪ ....‬خالل ‪ 64‬سنوات"‪ .‬وكذلك الفصل ‪ 156‬من المجلة‬
‫المدنية المصرية "يضمن المهندس المعماري والمقاول متضامنين ما‬
‫يحدث خالل ‪ 64‬سنوات") وتعتبر هذه المدة كافية الختبار وتجربة‬
‫صالبة العقار والوقوف على مدى حسن تنفيذ األعمال المتعلّقة بالبناء‬
‫من عدمها وبالتالي فإنّ ظهور الضّرر بعد هذه الم ّدة يعفي الباعث‬
‫العقاري وكذالك المتدخلين من المسؤوليّة العشرية‪ .‬وهذه الم ّدة ال‬
‫تخضع لما يخضع له التقادم من وقف أو انقطاع‪( 7‬محمد المرسي‬
‫زهرة‪ ،‬بيع المباني تحت اإلنشاء‪ ،‬دراسة مقارنة في القانون المصري‬
‫والكويتي‪ ،‬القاهرة سنة ‪ ،6891‬ص ‪ ،)350‬فهذه المدة المحددة هي‬
‫أجل السقوط‪ ،‬فهي م ّدة تجربة واختبار لمتانة العقار‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬حاالت انتفاء المسؤول ّية‬
‫ح ّدد المشرّ ع الحاالت التي تنتفي فيها المسؤوليّة في ميدان‬
‫البناء وهي حالة تدخل صاحب المنشاة‪ ،‬أو في حاالت أخرى ناجمة عن‬
‫عوامل خارجية ‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬حالة تدخل صاحب المنشأة‬
‫نصّ الفصل الثاني من قانون ‪ 16‬جانفي ‪ 6880‬على أ ّنه‬
‫"تنتفي هذه المسؤوليّة في مواجهة كل متدخل يثبت أنّ األضرار الالحقة‬
‫‪626‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫بالمنشاة ترجع إلى القوّ ة القاهرة أو خطا الغير أو إصرار صاحب‬

‫المنشاة بتطبيق تعليماته القطعية بالرّ غم من تحذره من مخاطرها‬
‫بواسطة عدل منفذ (محضر قضائي)"‪.‬‬
‫وهو ما يعني أنّ تدخل صاحب المنشاة في العمل وإصراره بالتقييد‬
‫بتعليماته ال يكفي وحده النتفاء مسؤوليّة بل على الباعث العقاري أن‬
‫يثبت أ ّنه نبّهه بواسطة عدل منفذ على تبعات تعليماته‪( 8‬قرار تعقيبي‬
‫مدني عدد‪ 61027‬بتاريخ ‪ 16‬جوان ‪( 2011‬غير منشور)) وما‬
‫يمكن أن يتسبّب فيه من مخاطر‪ .‬وهذا التنبيه يكون حجّ ة للبائع ال يمكن‬
‫الزور على انتفاء مسؤوليته من المخاطر التي قد‬ ‫دحضها إال ّ بدعوى ّ‬
‫تتعرض أو تعرضت لها المنشاة‪ .‬وقد أبرز السيّد وزير التجهيز‬
‫واإلسكان خالل مناقشة المشروع لقانون ‪ 94‬أنّ اللّجوء إلى محضر‬
‫عدل تنفيذ للتنبيه على المشتري جاء لمنع المشتري من التفصّي من‬
‫مسؤوليته بأن يتحجّج بعدم وصول الرسالة المضمونة الوصول إليه أو‬
‫أ ّنه غير عنوانه خاصّة أنّ التنبيه بواسطة عدل منفذ يمكن أن يبلغ إلى‬
‫المشتري في منشاته أو في منزله أو في مقرّ عمله‪( 9‬مداوالت مجلس‬
‫النواب عدد ‪ 38‬بتاريخ ‪ 69‬جانفي ‪ 6880‬ص ‪)63‬‬
‫وبالتالي فإنّ الباعث العقاري يبقى ضامنا لألضرار الالحقة بالمبنى‬
‫والناتجة عن ّ‬
‫تدخل المشتري رغم تحذيره إذا لم يت ّم هذا األخير بواسطة‬
‫عدل تنفيذ‪.)B. Boubli, ouvrage précité, p. 88( 10‬‬
‫الطارئ بالفصل‬ ‫لكنّ السّؤال يبقى قائما حول عدم ذكر األمر ّ‬
‫الثاني من قانون ‪ 16‬جانفي ‪ 6880‬كحالة من حاالت انتفاء المسؤوليّة‪.‬‬
‫الطارئ‬‫ي ّتضح أنّ المشرّ ع التونسي أصبح ال يميل لل ّتفرقة بين األمر ّ‬
‫والقوّ ة القاهرة وربّما يرجع ذلك إلى أ ّنه تب ّنى الرّ أي السّائد فقها وقضاء‬
‫في عدم الجدوى في التفرقة‪ ،‬ففي هذا اإلطار يعتبر األستاذ محمّد ّ‬
‫الزين‬
‫الطارئ ال يختلف من حيث المفهوم واآلثار‬ ‫أنّ القوّ ة القاهرة واألمر ّ‬
‫مستندا إلى ما توصّل إليه األستاذ محمد الشريف في كون المشرّع‬
‫تعرّ ض لهاتين الحالتين في قرابة ‪ 14‬فصال من مجلة االلتزامات‬
‫والعقود دون أن يميّز صراحة أو ضمنيا بينهما‪( 11‬محمد ّ‬
‫الزين‪،‬‬
‫النظرية العامة لاللتزامات‪ ،‬العقد‪ ،‬مطبعة الوفاء‪ ،‬الطبعة الثانية‪ ،‬تونس‪،‬‬
‫‪ ،6881‬ص ‪ - .388‬محمّد الحبيب الشريف‪" ،‬حول الدفع بالقــوة‬
‫القاهرة في قضايا حوادث المرور"‪ ،‬مجلـة القضاء والتشريع ‪،6883‬‬
‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫عدد ‪ ،5‬ص ‪ 38‬وما بعدها) ‪ ،‬كذلك على مستوى فقه القضاء اعتبرت‬
‫محكمة التعقيب بأنّ كالهما ينتج نتائج قانونية واحدة بدون ميز أو‬
‫تفرقة‪( 12‬قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 1181‬في ‪ 38‬أفريل ‪ ،6816‬نشرية‬
‫محكمة التعقيب لسنة ‪ ،6816‬قسم مدني‪ ،‬ص ‪.)10‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬الحالة ال ّناجمة عن عوامل خارجية‬
‫وهي التي نصّ عليها الفصل الثاني من القانون المذكور‪ ،‬هذه‬
‫الحالة هي األضرار التي يمكن أن تلحق بالمنشاة من جراء قوّ ة قاهرة أو‬
‫خطا الغير ولم يتعرض الفصل المذكور لتعريف القوّ ة القاهرة‬
‫وبالرجوع إلى النصوص العامة من ذالك الفصل ‪ 391‬من م‪.‬ا‪.‬ع الذي‬
‫يعرف القوة القاهرة بأنها "هي التي ال يتيسّر معها الوفاء بالعقود‪ ،‬هي‬
‫كل ما ال يستطيع اإلنسان دفعه كالحوادث الطبيعية من فيضان الماء‬
‫وقلّة األمطار وزوابع وحريق وجراد كغزو أجنبي أو فعل األمير"‪.‬‬
‫وتو ّفر القوّ ة القاهرة يؤ ّدي إلى انتفاء المسؤوليّة و هي كل شيء ال‬
‫يستطيع اإلنسان توقعه واستحالة دفعه أو االحتراز منه‪( 13‬قرار تعقيبي‬
‫مدني عدد ‪ 61851‬مؤرّ خ في ‪ 35‬أفريل ‪ 6898‬ن م ت‪ .‬لسنة‬
‫‪ ،6898‬القسم المدني‪ ،‬ص ‪ .)6898‬وقد أضاف بعض الفقهاء بعض‬
‫العناصر للقوّ ة القاهرة وهي أن يكون الحادث خارج عن المنشأة والحقا‬
‫لفترة إنجازها‪Ph. Malinvaud et Ph. Jestaz, Droit de ( 14‬‬
‫‪la promotion immobilière précis Dalloz., n° 132, p.‬‬
‫‪120 et 121.ed 1998- B. Boubli, op. cit., n° 335 et‬‬
‫‪ )336, p. 205.‬وحسب هؤالء فإنّ تسوّ س األخشاب أو تآكل الحديد‬
‫بسبب بكتيرية ال يمكن كشفها بالوسائل الفنية الحديثة أو تعيب األرض‬
‫بشكل يُخفى عن الفحص الدقيق كالتحركات األرضية تعتبر أيضا بمثابة‬
‫القوّ ة القاهرة‪ .‬أما بالنسبة لخطا الغير فهو الشخص األجنبي عن عملية‬
‫البناء فال يمكن للباعث التقصي من المسؤوليّة باالحتجاج بأنّ األخطاء‬
‫الصّادرة كانت من المهندسين أو المقاولين أو ممن استعان بهم الن‬
‫األخطاء الصّادرة من قبلهم تعتبر كما لو صدرت منه‪ .‬وذلك حسب‬
‫مقتضيات الفصل ‪ 305‬م‪.‬ا‪.‬ع‪ ،.‬وهذا ما أ ّكدته محكمة التعقيب في قرار‬
‫لها أنّ استعانة الباعث العقاري بالغير إلنجاز مشاريعه ال يعفيه من‬
‫واجب ضمان عيوب مبيعاته وال من واجب الوقوف على سالمة‬
‫األشغال ومطابقتها للمواصفات قبل تسليم المبيعات ألصحابها‪( 15‬قرار‬

‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫تعقيبي مدني عدد ‪ 9311‬مؤرّ خ في ‪ 6‬فيفري ‪ ،3445‬م‪.‬ق‪.‬ت‪ .‬ص‬

‫‪.)10‬‬
‫أمّا على مستوى خطأ الغير فيجب أن يكون من األهمية بمكان‬
‫يؤثر على إنجاز الباعث العقاري بشكل ال يمكن معه لهذا‬ ‫مما يجعله ّ‬
‫األخير تجاوزه وتفادي اآلثار الناشئة عنه مثلما يجب أن يكون غير‬
‫‪16‬‬
‫متو ّقع الحدوث وإال ّ فإنّ الباعث يساءل عن األضرار الناتجة عنه‬
‫(سامية ال ّدنداني بن سالم‪ ،‬عقد البعث العقاري ‪،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الدراسات المعمقة في القانون الخاص‪،‬كلية الحقوق و العلوم السياسية‬
‫بتونس‪،‬سنة ‪ ،6885‬ص ‪ .)610‬ويعتبر من قبيل خطأ الغير قيام أحد‬
‫األجوار بحفريات أ ّدت لتصدع أو المسّ من متانة المبنى أو قيام‬
‫مستأجر بتغيرات في العقار من شأنها أن تسبب عيوب ته ّدد متانته‬
‫وخطأ الغير يعفي الباعث العقاري من المسؤولية وال يُبقى للمشتري‬
‫سوى القيام على الجار بمطالبته بالتعويض عن األضرار الالحقة به‪.‬‬
‫وأمّا الحالة الثالثة فتتمثل في تدخل صاحب المنشأة‪.‬‬
‫الفرع الثالث ‪ :‬منع اال ّتفاق على مخالفة ّ‬
‫الضمان‬
‫لقد منع المشرّ ع اتفاق األطراف على مخالفة الضّمان ويعد كل‬
‫اتفاق موضوعه اإلعفاء من الضّمان أو الح ّد منه باطال مطلقا وذلك‬
‫حسب ما نصّ عليه أحكام الفصل ‪ 8‬من قانون عدد ‪ 8‬لسنة ‪6880‬‬
‫وهذه الصيغة اآلمرة للنصوص ته ّم النظام العام فالمشرّ ع حريصا ليس‬
‫فقط لحماية المستهلك الضعيف وإ ّنما توفير حماية قانونية للمباني‬
‫والمنشئات ضد المخاطر التي يمكن أن تتر ّتب عن عيوب في البناء وما‬
‫يمكن أن ينجر عنها من آثار على المستوى االجتماعي واالقتصادي‪.‬‬
‫لهذا السبب فان البطالن ينسحب على كل ا ّتفاق من شأنه التنقيص من‬
‫الم ّدة أو التضييق من نطاقها في المقابل فان االتفاق الذي من شأنه‬
‫إعطاء أكثر ضمانات للمشتري من ذلك الزيادة في مدة الضمان ألكثر‬
‫من ‪ 64‬سنوات تكون صحيحة ونافذة‪ .‬أو على تحمل الباعث العقاري‬
‫تبعة القيام باإلصالحات الناتجة عن تهدم العقار المبيع جرّ اء حادث‬
‫مفاجئ أو قوّ ة قاهرة‪ .‬وبحصول الضّرر الموجب للضّمان وثبوت‬
‫مسؤوليّة الباعث العقاري تقوم المسؤوليّة العشرية وتنتج أثارها‪.‬‬

‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬آثار قيام المسؤول ّية العشرية‬

‫تقوم مسؤوليّة الباعث العقاري بضمان المسؤوليّة العشرية في‬
‫أجل سنة من ثبوت انهيار المنشاة أو المسّ من متانتها‪ ،‬وذلك متى لم‬
‫يتو ّفر سبب من أسباب اإلعفاء‪ ،‬فسعى المشرّ ع لحماية الطرف‬
‫المتضرّ ر بإقرار ضمان الوفاء بالية ال ّتأمين العشري تتجسد بإتباع جملة‬
‫من اإلجراءات التعويضيّة‪.‬‬
‫المطلب األول ‪ :‬آلية ال ّتأمين العشـري‬
‫لم يكتف المشرّ ع التونسي بإقرار المسؤوليّة العشرية ليحمي‬
‫المتعاقد من القائم بالبناء والمتدخلين معه ببسط رقابته على كامل‬
‫عمليات التشييد بل قام بإصدار قانون ال يقل أهمية عن األول وهو‬
‫قانون عدد ‪ 64‬المؤرخ في ‪ 16‬جانفي ‪ 6880‬والمتعلّق بإدراج عنوان‬
‫ثالث بمجلّة ال ّتأمين‪( 17‬صدرت مجلّة التأمين بمقتضى القانون عدد ‪30‬‬
‫لسنة ‪ 6893‬المؤرّ خ في ‪ 8‬مارس ‪ 6883‬الرائد الرّ سمي عدد ‪ 61‬ص‬
‫‪ )165‬يسمّى ال ّتأمين في ميدان البناء‪ ،‬فال ّتأمين لم يعد مقتصرا على‬
‫حوادث الشغل بل امتد ليشمل عديد المجاالت السيما البناء فأضحى‬
‫إجباريا ‪،‬وذو صبغة تضامنية‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬إجبارية ال ّتأميـن‬
‫يعود األصل في إقرار إجبارية ال ّتأمين العشري إلى التشريع‬
‫الفرنسي من خالل القانون عدد ‪ 63‬لسنة ‪ 6819‬الصادر في ‪ 0‬جانفي‬
‫‪ ،6819‬وقد استلم محرّ رو المرسوم عدد ‪ 0‬لسنة ‪ 6891‬المؤرخ في‬
‫‪ 64‬أكتوبر ‪ 6891‬ج ّل أحكام هذا القانون‪ .‬وفي هذا نالحظ أنّ ال ّتأمين‬
‫العشري لم يكن قد وجد فقط كمجرّد تأمين على المسؤولية لتغطية‬
‫المدينين بالضمان تجاه المشتري المتضرّ ر بل سعى محرّ رو هذا‬
‫المرسوم إلى إيجاد تأمين مضاعف‪.‬‬
‫لقد كرّ س الفصل ‪ 85‬من مجلّة ال ّتأمين وجوبيه ال ّتأمين إذ نصّ أنّ‬
‫"على صاحب المنشاة أن يؤمن مسؤوليّة كل المتدخلين المشار إليهم‬
‫بالفصل األول من القانون المتعلّق بالمسؤوليّة والمراقبة الفنية في ميدان‬
‫البناء بمقتضى عقد تامين وحيد لكل حظيرة يبرم قبل افتتاحها مع‬
‫مؤسّسة تامين ويخصم صاحب المنشاة من اجر كل متدخل في الحظيرة‬
‫حصته من قسط ال ّتأمين بعد تسليمه نسخة من عقد ال ّتأمين" وعقد ال ّتأمين‬
‫هذا يبقى قائما طول فترة المسؤوليّة حسب الفصل ‪ 81‬من مجلّة ال ّتأمين‬
‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫وهو استثناء للمبدأ العام الذي ينظم عقد ال ّتأمين والذي يخول الفسخ‬
‫السنوي للعقد بين المؤمن والمؤمن له حسب الفصل ‪ 5‬من مجلّة‬
‫ال ّتأمين‪.‬‬
‫غير أنّ هناك استثناءات لمبدأ إجبارية ال ّتأمين والتي جاءت بالفصل ‪88‬‬
‫من مجلّة ال ّتأمين والذي بمقتضاه استثنى المشرّ ع انطباق ال ّتأمين‬
‫الوجوبي في ميدان البناء على ‪:‬‬
‫"أوال ال ّدولة والجماعات العموميّة المحلية والمؤسسات العموميّة ذات‬
‫الصبغة اإلدارية والمنشات العموميّة كما عرفها القانون عدد ‪ 8‬لسنة‬
‫‪ 6898‬المؤرخ في ‪ 6‬فيفري ‪.6898‬‬
‫ثانيا الشخص الما ّدي الذي تقدم ببناء مسكن باللجوء إلى متدخلين أو‬
‫بدونه وذلك ليشغله شخصيا أو ليشغله زوجه أو أصوله أو فروعه أو‬
‫فروع زوجه‪.‬‬
‫ثالثا األشخاص الطبيعيين أو المعنويين أصحاب المنشات التي تضبط‬
‫قائمة فيها تآمر باقتراح من الوزيرين المكلفين بالمالية وبالتجهيز‬
‫واإلسكان "‪.‬‬
‫إنّ مبدأ وجوبيّة ال ّتأمين تكتسي طابع حمائي للباعث العقاري‬
‫الذي عادة ما يكون صاحب المنشاة فأصبح المستفيد من ال ّتأمين في‬
‫الرجوع على المتعهدين بالبناء‪ .‬وكذالك المشتري المتضرّ ر من تصدع‬
‫أو انهيار عقاره فيكون مستفيدا من ال ّتأمين‪ .‬وما يمكن التأكيد عليه هو‬
‫أهمية وجوبيّة ال ّتأمين المشتري خاصّة من تسهيالت وسرعة في‬
‫ّ‬
‫المستحق‪.‬‬ ‫الحصول على ال ّتعويض‬
‫الصبغة التضامنية لل ّتعويض‬
‫الفرع الثاني ‪ّ :‬‬
‫يقوم الباعث بدفع أقساط ال ّتأمين على المسؤوليّة العشرية‬
‫باعتباره مدين للمشتري لكنه ال يتحمّل لوحده أعباء التعويضات فيساهم‬
‫في دفعها ك ّل المتدخلين في البناء من أجورهم تضامنا مع باقي‬
‫المتدخلين‪ .‬وهذا ما نصت عليه أحكام الفصل ‪ 85‬من مجلّة ال ّتأمين‬ ‫ّ‬
‫متدخل في الحظيرة حصته من‬ ‫ّ‬ ‫"يخصم صاحب المنشاة من أجر كل‬
‫قسط ال ّتأمين بعد تسليمه نسخة من عقد التأمين "‪.‬‬
‫ّ‬
‫ولقد اعتبر األستاذ محمّد ّ‬
‫الزين أنّ اختيار العقد الوحيد للحظيرة الذي‬
‫يجمع في وثيقة واحدة كل عقود ال ّتأمين التي تربط المؤمن بكل متدخل‬

‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫في ميدان البناء على حده من شأنه أن يساعد على عقلنه قطاع ال ّتأمين‬
‫والتحكم في تكلفته الباهظة الن اختبار عقد وحيد للحظيرة يؤدي إلى‬
‫تخفيض في تكاليف التصرّف وذلك بتفادي تعدد عقود ال ّتأمين وتعدد‬
‫االختبارات عند حدوث األضرار ففي هذه الحالة سوف يتم االلتجاء إلى‬
‫خبير وحيد يتكلف بتحديد قيمة الضّرر وتمويل إصالحه ثم بعد ذلك‬
‫يقسم على كل متدخل قسطه في التعويض‪Mohamed Ezzine, ( 18‬‬
‫‪« La nouvelle législation en matière d’assurance-‬‬
‫‪)construction », p 244‬‬

‫هذه الصبغة التضامنية في التعويض تساهم في تخفيف العبء‬

‫الذي قد يتحمله طرف واحد كما أنها أيضا تساهم في سرعة تمكين‬
‫المتضرر من حقوقه الذي يكون في أمس الحاجة إليها‪.‬‬
‫المطلب الثاني ‪ :‬إجراءات الحصول على تعويض‬
‫يقتضي القيام بإجراءات الحصول على تعويض تحديد أطراف‬
‫ال ّدعوى‪ ،‬وطريقة القيام بهذه ال ّدعوى‪.‬‬
‫الفرع األول ‪ :‬أطـراف الدّ عــوى‬
‫ح ّدد الفصل األوّ ل من قانون ‪ 16‬جانفي ‪ 6880‬أطراف‬
‫ال ّدعوى المتمثلين في الباعث العقاري والمتدخلين معه في البناء والتشييد‬
‫في مقابل المشتري الذي يصبح الدائن بالتعويض منذ تسلمه للعقار‬
‫ويصبح من ذالك الوقت مستحق للضمان وبالتالي القيام ض ّد الباعث‬
‫العقاري ومطالبته بالتعويض عن األضرار التي لحقت بالعقار لكن‬
‫المشتري ال يقوم بهذه ال ّدعوى ض ّد المتعهدين بالبناء فالمشرّ ع الزم‬
‫الصمت في قانون ‪ 6880‬رغم أن مرسوم ‪ 6891‬أقرّ إمكانية القيام‬
‫ض ّد المتدخلين في البناء بالتضامن فيما بينهم وهو ما يعني أنّ كل‬
‫متدخل في عملية البناء ال يمكنه أن يثبت براءته باعتبار قرينة‬
‫المسؤوليّة الموكولة عليهم وهذا من شأنه أن يضرّ بالطرف أو‬
‫األطراف الغير مسؤولة حقيقة عن الضّرر‪ .‬وفي كل األحوال فإنّ غياب‬
‫التضامن لن يضر بالمشتري بما أنّ المشرّ ع خول له مطالبة شركة‬
‫ال ّتأمين مباشرة بالتعويض‪ .‬فالباعث العقاري هو المسؤول المباشر أمام‬
‫المشتري عن األضرار ويجوز له الرجوع على المتعهدين بالبناء‬
‫الستخالص ما دفعه وذالك تطبيقا للفصل ‪ 331‬و‪ 331‬من مجلّة‬
‫االلتزامات والعقود‪ .‬وإذا انتقلت حقوق المشتري إلى خلفه الخاصّ أو‬
‫‪628‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫العام فإنّ لهم حق الرجوع على الباعث العقاري والخلف الخاصّ هو كل‬
‫من يخلف السلف في حق عيني على شيء محـ ّدد كالمـشـتــري الذي‬
‫يخلف البائع في ملكيّته للمبيع أو المـوهــوب لـه الــذي‬
‫وهبه المالك األصلي هذا الحق‪( 19‬محمد المالقي‪ ،‬محاضرات في شرح‬
‫القانون المدني التونسي‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية واالقتصادية‪،‬‬
‫مركز الدراسات والبحوث ص ‪.315‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬العقود التي تقع على الملكية –البيع‬
‫والمقايضة‪ ،‬المجلد الرابع‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان‪،‬‬
‫الطبعة الثالثة الجديدة سنة ‪ ،6889‬ص ‪ ،)141‬وممارسة دعوى‬
‫الضمان العشري انطالقا من أنّ االلتزامات ال تجري أحكامها على‬
‫المتعاقدين فقط بل على كل من تر ّتب له ّ‬
‫حق منهم عمال بأحكام الفصل‬
‫‪ 241‬من مجلّة االلتزامات والعقود‪.‬‬
‫الفرع الثاني ‪ :‬القيام بدعوى ال ّتعويض‬
‫عند حصول الضّرر بالمنشاة فإنّ للمشتري المتضرّ ر أن يقوم‬
‫مباشرة على الباعث العقاري بدعوى ال ّتعويض لك ّنه غالبا ما يقوم على‬
‫مؤسّسة ال ّتأمين لتمكينه من التعويض لثقته في عدم إعسارها عند إذن‬
‫يتعين عليه أن يعلم مؤسّسة ال ّتأمين بمجرد حصول ضرر في ظرف ‪5‬‬
‫أيام من تاريخ علمه‪ .‬عند ذالك يقوم خبير بطلب من مؤسّسة ال ّتأمين‬
‫لمعاينة األضرار وتقديرها ويقدم تقريرا أولي يتضمن معلومات عن‬
‫الظروف التي أ ّدت لحصول الضّرر وتقييمها ويجب أن يقوم بهذا‬
‫التقرير في اجل ‪ 14‬يوما من إعالم بحصول الضّرر من طرف‬
‫المتضرّ ر على أن يقوم التقرير النهائي لالختبار في أجل مائة وعشرون‬
‫يوما من يوم اإلعالم‪ .‬وتقوم عند إذن مؤسّسة ال ّتأمين بتقدير قيمة‬
‫التعويضات المقترحة وإعالم المشتري بها الذي له أن يقبل أو أن‬
‫يرفض االقتراح‪ .‬في صورة قبول التعويضات المقترحة‪( 20‬عبد الرزاق‬
‫أحمد السنهوري‪ ،‬العقود التي تقع على الملكية‪-‬البيع والمقايضة‪ ،‬المجلد‬
‫الرابع‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان‪ ،‬الطبعة الثالثة الجديدة‬
‫سنة ‪ ،6889‬ص ‪.141‬‬
‫(‪Mohamed Ezzine, Colloque précité, page 246‬‬

‫‪622‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫من طرف المتضرّ ر فإنّ مؤسّسة ال ّتأمين تمكنه من ذالك المبلغ "في‬
‫أجل مائة يوم من تاريخ معاينة األضرار من طرف الخبير المنتدب‬
‫للغرض حسب ما نصّ عليه الفصل ‪ 89‬من مجلّة ال ّتأمين‪.‬‬
‫وفي صورة عدم القبول من أحد الطرفين فإنّ مؤسّسة ال ّتأمين تصرف‬
‫للمتضرر في نفس األجل ‪ %15‬من هذا المبلغ على أن يح ّدد المبلغ‬
‫النهائي من طرف المحكمة المختصة‪.‬‬
‫مؤسّسة ال ّتأمين ال يمكنها الرّ جوع على األطراف المتدخلة في البناء‬
‫المسببة في الضرر السترجاع ما دفعته إالّ متى قامت بتنفيذ التزامها‬
‫بالتعويض للمتضرر وال يمكنها أن تطالب بأكثر مما دفعته حسب‬
‫الفصل ‪ 89‬من مجلّة ال ّتأمين وعموما فان آجال القيام بدعوى الضمان‬
‫تسقط بمرور سنة كاملة من اكتشاف العيب الجسيم للمنشاة أو تهديمها‬
‫حسب ما نصّ عليه الفصل ‪ 5‬من قانون ‪ 16‬جانفي ‪.6880‬‬
‫ومن أجل القيام بدعوى الضّمان يقبل الوقف والتعليق تطبيقا لمقتضيات‬
‫الفصلين ‪ 183‬و‪ 181‬من مجلّة االلتزامات والعقود كما يقبل االنقطاع‬
‫في صورة إقرار المدين مسؤوليته بضمان الضّرر وال ّتعويض للمتضرّ ر‬
‫ويبدو أنّ أجل العام المح ّدد يرمي من ورائه المشرّ ع إلى عدم إطالة‬
‫المطالبة بالحقوق وليمكن المتضرّ ر من الحصول في أقرب اآلجال على‬
‫التعويض‪ ،‬وبصفة سريعة قبل الخوض في تحديد المسؤول عن‬
‫الضّرر‪( 21‬قرار تعقيبي عدد ‪ 16439‬مؤرّ خ في ‪ 61‬جوان ‪3466‬‬
‫(غير منشور))‪.‬‬

‫‪222‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫خاتمة ‪:‬‬
‫يرتب عقد البعث العقاري على أطرافه التزامات إذ ولئن كان‬
‫التزام المشتري هو تسلم المبيع فان التزام البائع هو تسليم المبيع‬
‫وضمان العيوب واألضرار‪ ،‬ففيما يتعلق بضمان العيوب لقد تميز عقد‬
‫البعث العقاري بضمان العيوب الظاهرة وهي خاصة بالبيع على مثال‬
‫على أن تظهر هذه العيوب خالل ثالثة أشهر األولى من تاريخ التسليم‬
‫وهو ما اقره الفصل ‪ 61‬من قانون عدد ‪61‬لسنة ‪ 6884‬وكذلك ضمان‬
‫العيوب الخفية على حد السواء والتي عرفت نوع من التشدد مع البائع‬
‫زاد في ترسيخه فقه القضاء الذي دأب دائما على إلحاق الباعث العقاري‬
‫بالباعث المحترف سيء النية‪.‬‬
‫هذا إضافة لضمان األضرار وهو واجب محمول على الباعث‬
‫والذي نظمه المشرع بقانون عدد ‪ 8‬لسنة ‪ 6880‬ويقوم الضمان‬
‫العشري وفقا ألحكام هذا القانون على أساس قرينة المسؤولية والتي ال‬
‫يمكن دحضها إال بإثبات تدخل صاحب المنشأة أو القوة القاهرة أو خطأ‬
‫الغير‪ .‬ولضمان حق المشتري في تعويض آلي وسريع تم إقرار مبدأ‬
‫التأمين الو جوبي في ميدان البناء‪ ،‬كل ذلك يرجع لتدعيم الحماية لفائدة‬
‫الطرف المذعن في هذا العقد لكن رغم هذه المجهودات المبذولة من‬
‫طرف المشرع فهي تبدو قاصرة على الحماية خاصة وأن الفصل ‪155‬‬
‫م‪.‬ا‪.‬ع لم يقبل طلب الحط من الثمن في صورة قبول المشتري للمبيع‬
‫المعيب‪.‬‬

‫الهـوامــــش ‪:‬‬

‫‪ - 1‬الهادي سعيد‪ ،6881 ،‬تطور الملكية العقارية وأثره في تونس‪،‬‬

‫مركز الدراسات القانونية والقضائية بوزارة العدل‪ ،‬قسم ثالث‪ ،‬الملكية‬
‫الخاصة‪ ،‬ص‪ 113،‬وما بعدها‬
‫‪ - 2‬مداوالت مجلس النواب عدد ‪ 69 ،38‬جانفي ‪ ،6880‬مداخلة السيد‬
‫وزير التجهيز واإلسكان‬

‫‪222‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫‪Bernard Boubli, « La responsabilité et - 3‬‬

‫‪l’assurance des architectes entrepreneurs »,‬‬
‫‪1 p. 228.8édition du JNA 19‬‬
‫‪ - 4‬يرادف بالفرنسية كلمة مبنى » ‪ « édifice‬وكلمة منشأة‬
‫» ‪« ouvrage‬‬
‫‪ - 5‬قرار تعقيبي (قرار المحكمة العليا)‪،‬عدد ‪ ،16439‬بتاريخ ‪61‬‬
‫جوان ‪( 3466‬غير منشور)‬
‫‪ - 6‬ينصّ الفصل ‪ 6183‬مدني فرنسي "أنّ المهندس المعماري‬
‫والمقاول يكونان مسؤولين عن ‪ ..‬خالل ‪ 64‬سنوات"‪ .‬وكذلك الفصل‬
‫‪ 156‬من المجلة المدنية المصرية "يضمن المهندس المعماري والمقاول‬
‫متضامنين ما يحدث خالل ‪ 64‬سنوات"‬
‫‪ - 7‬محمد المرسي زهرة‪ ،‬بيع المباني تحت اإلنشاء‪ ،‬دراسة مقارنة في‬
‫القانون المصري والكويتي‪ ،‬القاهرة سنة ‪ ،6891‬ص ‪350‬‬
‫‪ - 8‬قرار تعقيبي مدني عدد‪ 61027‬بتاريخ ‪ 16‬جوان ‪( 2011‬غير‬
‫منشور)‬
‫‪ 9‬مداوالت مجلس النواب عدد ‪ 38‬بتاريخ ‪ 69‬جانفي ‪ 6880‬ص ‪63‬‬
‫‪B. Boubli, ouvrage précité, p. 88 - 10‬‬
‫‪ - 11‬محمد ّ‬
‫الزين‪ ،‬النظرية العامة لاللتزامات‪ ،‬العقد‪ ،‬مطبعة الوفاء‪،‬‬
‫الطبعة الثانية‪ ،‬تونس‪ ،6881 ،‬ص ‪ - .388‬محمّد الحبيب الشريف‪،‬‬
‫"حول الدفع بالقــوة القاهرة في قضايا حوادث المرور"‪ ،‬مجلـة القضاء‬
‫والتشريع ‪ ،6883‬عدد ‪ ،5‬ص ‪ 38‬وما بعدها‬
‫‪ - 12‬قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 1181‬في ‪ 38‬أفريل ‪ ،6816‬نشرية‬
‫محكمة التعقيب لسنة ‪ ،6816‬قسم مدني‪ ،‬ص ‪10‬‬
‫‪ - 13‬قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 61851‬مؤرّخ في ‪ 35‬أفريل ‪،6898‬‬
‫م ت‪ .‬لسنة ‪ ،6898‬القسم المدني‪ ،‬ص ‪6898‬‬
‫‪Ph. Malinvaud et Ph. Jestaz, Droit de la - 14‬‬
‫‪promotion immobilière précis Dalloz., n° 132, p.‬‬
‫‪226‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫‪- B. Boubli, op. cit., n° 335 et 120 et 121.ed 1998‬‬

‫‪336, p. 205‬‬
‫‪ - 15‬قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 9311‬مؤرّ خ في ‪ 6‬فيفري ‪،3445‬‬
‫م‪.‬ق‪.‬ت‪ .‬ص ‪10‬‬
‫‪ - 16‬سامية ال ّدنداني بن سالم‪ ،‬عقد البعث العقاري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الدراسات المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫بتونس‪ ،‬سنة ‪ ،6885‬ص ‪610‬‬
‫‪ -17‬صدرت مجلّة التأمين بمقتضى القانون عدد ‪ 30‬لسنة ‪6893‬‬
‫المؤرّ خ في ‪ 8‬مارس ‪ 6883‬الرائد الرّ سمي عدد ‪ 61‬ص ‪165‬‬
‫‪Mohamed Ezzine, « La nouvelle législation - 18‬‬
‫‪-construction », p 244 en matière d’assurance‬‬
‫‪ - 19‬محمد المالقي‪ ،‬محاضرات في شرح القانون المدني التونسي‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية واالقتصادية‪ ،‬مركز الدراسات والبحوث ص‬
‫‪.315‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬العقود التي تقع على الملكية –البيع‬
‫والمقايضة‪ ،‬المجلد الرابع‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان‪،‬‬
‫الطبعة الثالثة الجديدة سنة ‪ ،6889‬ص ‪141‬‬
‫‪ - 20‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬العقود التي تقع على الملكية‪-‬البيع‬
‫والمقايضة‪ ،‬المجلد الرابع‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان‪،‬‬
‫الطبعة الثالثة الجديدة سنة ‪ ،6889‬ص ‪.141‬‬
‫(‪Mohamed Ezzine, Colloque précité, page 246‬‬
‫‪ - 21‬قرار تعقيبي عدد ‪ 16439‬مؤرّ خ في ‪ 61‬جوان ‪( 3466‬غير‬
‫منشور)‬

‫‪222‬‬
‫مخبر القانون والعقار‪ ،‬جامعة البليدة‪ ،2‬الجزائر‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫المراجع ‪:‬‬

‫‪ -‬الهادي سعيد‪ ،6881 ،‬تطور الملكية العقارية وأثره في تونس‪ ،‬مركز‬

‫الدراسات القانونية والقضائية بوزارة العدل‪ ،‬قسم ثالث‪ ،‬الملكية‬
‫الخاصة‪.‬‬
‫‪ -‬عبد الرزاق أحمد السنهوري‪ ،‬العقود التي تقع على الملكية ‪-‬البيع‬
‫والمقايضة‪ ،-‬المجلد الرابع‪ ،‬منشورات الحلبي الحقوقية بيروت لبنان‪،‬‬
‫الطبعة الثالثة الجديدة‪ ،‬سنة ‪.6889‬‬
‫‪ -‬محمد ّ‬
‫الزين‪ ،‬النظرية العامة لاللتزامات‪ ،‬العقد‪ ،‬مطبعة الوفاء‪ ،‬الطبعة‬
‫الثانية‪ ،‬تونس‪.6881 ،‬‬
‫‪ -‬محمد المرسي زهرة‪ ،‬بيع المباني تحت اإلنشاء‪ ،‬دراسة مقارنة في‬
‫القانون المصري والكويتي‪ ،‬القاهرة سنة ‪.6891‬‬
‫‪ -‬محمّد الحبيب الشريف‪" ،‬حول الدفع بالقــوة القاهرة في قضايا حوادث‬
‫المرور"‪ ،‬مجلـة القضاء والتشريع ‪ ،6883‬عدد ‪.5‬‬
‫‪ -‬محمد المالقي‪ ،‬محاضرات في شرح القانون المدني التونسي‪ ،‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية واالقتصادية‪ ،‬مركز الدراسات والبحوث‪.‬‬
‫‪ -‬سامية ال ّدنداني بن سالم‪ ،‬عقد البعث العقاري‪ ،‬مذكرة لنيل شهادة‬
‫الدراسات المعمقة في القانون الخاص‪ ،‬كلية الحقوق والعلوم السياسية‬
‫بتونس‪ ،‬سنة ‪.6885‬‬
‫‪ -‬مجلّة التأمين عدد ‪ 30‬لسنة ‪ 6893‬المؤرّخ في ‪ 8‬مارس ‪6883‬‬
‫الرائد الرّ سمي عدد ‪.61‬‬
‫‪ -‬قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 1181‬في ‪ 38‬أفريل ‪ ،6816‬نشرية محكمة‬
‫التعقيب لسنة ‪ ،6816‬قسم مدني‪.‬‬
‫‪ -‬قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 61851‬مؤرّ خ في ‪ 35‬أفريل ‪،6898‬‬
‫نشرية محكمة التعقيب لسنة ‪ ،6898‬القسم المدني‪.‬‬
‫‪ -‬قرار تعقيبي مدني عدد ‪ 9311‬مؤرّ خ في ‪ 6‬فيفري ‪ ،3445‬نشرية‬
‫محكمة التعقيب‪.‬‬
‫‪ -‬قرار تعقيبي (قرار المحكمة العليا)‪ ،‬عدد ‪ ،16439‬بتاريخ ‪ 61‬جوان‬
‫‪( 3466‬غير منشور)‪.‬‬
‫‪222‬‬
‫ الجزائر‬،2‫ جامعة البليدة‬،‫مخبر القانون والعقار‬ ‫مجلة القانون العقاري‬

‫ مداخلة السيد‬،6880 ‫ جانفي‬69 ،38 ‫ مداوالت مجلس النواب عدد‬-

.‫وزير التجهيز واإلسكان‬

- Bernard Boubli, « La responsabilité et

l’assurance des architectes entrepreneurs »,
édition du JNA 1981 p. 228.
- Mohamed Ezzine, « La nouvelle législation en
matière d’assurance -construction », p 244
- Ph. Malinvaud et Ph. Jestaz, Droit de la
promotion immobilière précis Dalloz., n° 132, p.
120 et 121.ed 1998 - B. Boubli, op. cit., n° 335 et
336, p. 205

222