HƯỚNG GIẢI QUYẾT CỦA TÒA ÁN VỀ LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ

Câu 3.12. Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải
quyết như Quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng
nhà không? Nêu rõ Quyết định mà anh/chị biết.
Đã từng có quyết định có hướng giải quyết như Quyết định số 23 liên
quan đến lấn chiếm đất và xây dựng nhà. Cụ thể là Quyết định số 02/2006/DS-
GĐT ngày 21/2/2006 của Tòa án nhân dân Tối cao:

Căn nhà bà Khanh có chiều rộng mặt tiền là 7,4m và được Sở Xây dựng
tỉnh ĐL cấp giấy phép xây nhà có chiều rộng mặt tiền là 7,4m vào ngày
8/2/1996 nhưng theo biên bản đo đạc của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL thì
thực tế bà Khanh đã xây dựng chiều rộng mặt tiền là 7,63m, sai với giấy
phép xây dựng, vượt quá diện tích đất mà gia đình bà Khanh được
quyền sử dụng là 23cm. Bà Khanh đã xây kiềng móng nằm đè lên 20cm
móng nhà ông Tùng. Bà Khanh khai báo rằng khi xây dựng đã thỏa
thuận bằng lời nói với ông Tùng nhưng không có chứng từ chứng minh
và ông Tùng cũng không thừa nhận điều này.

Theo luật định, bà Khanh đã lấn chiếm đất thuộc quyền sử dụng của ông
Tùng nên bà Khanh phải tháo dỡ công trình để trả lại đất cho ông Tùng.
Tuy nhiên, trong suốt quá trình xây dựng từ lúc khởi công (tháng
2/1996) đến khi hoàn thành (tháng 6/1996), ông Tùng không phản đối
hay có bất kỳ tố cáo nào. Xét thấy vì bà Khanh xây dựng công trình nhà
cao tầng, nếu buộc bà Khanh phải dỡ bỏ và thu hẹp lại công trình sẽ gây
thiệt hại rất lớn cho gia đình bà Khanh, nên Tòa án quyết định là không
buộc bà Khanh phải tháo dỡ phần tường nhà đè lên phía trên móng nhà
ông Tùng mà chỉ buộc thanh toán giá trị quyền sử dụng đất là hợp tình,
hợp lý.

Câu 3.13. Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng
thẩm phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây. (Linh)
Theo quan điểm nhóm, hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán trong Quyết
định số 23 là hợp lý.
Thứ nhất, Tòa đã xác định ông Hậu lấn đất của ông Trê và bà Thi nhưng ngay
tình qua việc giao ông Hậu sử dụng và thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho
ông Trê và bà Thi. Ông Hậu tuy đã mua quyền sử dụng đất từ anh Kiệt song lại
không có giấy tờ chứng minh phần diện tích mà qua anh Kiệt chỉ tay ranh giới.
Ngoài ra, lúc ông Hậu xây dựng nhà ở thì gia đình ông Trê không có ý kiến. Về
phần đất tranh chấp, ông Trê và bà Thi đã sinh sống ổn định trên mảnh đất đó,
có giấy chứng nhận quyền sử dụng Do đó, có căn cứ xác định việc ông Hậu lấn
phần đất của ông Trê và bà Thi là ngay tình. Tòa đã áp dụng Điều 128 BLDS
2005 để giải quyết về phần đất đã xây dựng nhà ở.
“ Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất
động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản
này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó
người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Thứ hai, Tòa đã buộc ông Hậu trả lại 132,8m2 đất trống cho gia đình ông Trê.
Do đây là phần đất trống, chưa có xây dựng nhà ở hay sử dụng cho mục đích
khác, việc ông Hậu trả lại nguyên trạng đất của ông Trê và bà Thi là hoàn toàn
hợp lý. Điều này phù hợp với điểm b khoản 2 Điều 9 BLDS 2005 về nguyên
tắc tôn trọng, bảo vệ quyền dân sự.
“Khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền
tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật này hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm
quyền:
a) Công nhận quyền dân sự của mình;
b) Buộc chấm dứt hành vi vi phạm;
c) Buộc xin lỗi, cải chính công khai;
d) Buộc thực hiện nghĩa vụ dân sự;
đ) Buộc bồi thường thiệt hại.”
Thứ ba, Tòa án xác định hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên
phần đất của ông Trê và bà Thi có diện tích 10,71m² chưa có quyết định giải
quyết cụ thể. Ở bản án sơ thẩm và phúc thẩm, các Tòa đã không có nhận định
rõ ràng về phần diện tích lấn này. Do đó, Tòa đã có gợi ý để các Tòa giải quyết
lại.

Câu 3.14. Đối với phần chiếm không gian 10,71m 2 và căn nhà phụ có diện
tích 18,57m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có
buộc tháo dỡ không? (Chi)
Đối với phần chiếm không gian 10,71m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,75m2 trên đất lấn chiếm. Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm không buộc
tháo dỡ.
Trích đoạn Quyết định số 23/2006/DS-GDT ngày 07/09/2006 của Hội
Đồng Thẩm Phán Tòa Án Nhân Dân Tối Cao:
"Tuy nhiên, ngoài diện tích 52,2m2 nêu trên, căn nhà của ông Hậu còn có
hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần đất của ông Trê và bà
Thi có diện tích 10,71m2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc
thẩm xem xét buộc ông Hậu phải tháo dỡ hoặc phải thanh toán giá trị quyền sử
dụng đất cho ông Trê và bà Thi là chưa đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông
Trê và bà Thi.
Mặt khác, theo báo cáo của Cơ quan Thi hành án và theo khiếu nại của
ông Trê, thì ngoài căn nhà nằm trên diện tích 52,2m 2 Tòa án các cấp giao cho
ông Hậu sử dụng, còn có một căn nhà phụ có diện tích 18,57m 2 của ông Hậu
xây dựng trên diện tích đất mà Tòa án các cấp buộc ông Hậu trả lại cho ông
Trê, bà Thi nhưng Tòa án các cấp cũng chưa xem xét giải quyết, gây khó khăn
cho việc thi hành án."

Câu 3.15. Theo anh/chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m2
và căn nhà phụ trên như thế nào?
Theo quan điểm của nhóm, có hai hướng xử lý phần lấn chiếm không
gian 10,71m2 và căn nhà phụ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ông Trê, bà
Thi:

Buộc ông Hậu phải trả lại phần đất đã lấn chiếm gồm hai máng xối đúc
bê tông và căn nhà phụ. Ông Trê và bà Thi có quyền yêu cầu ông Hậu
tháo dỡ những công trình đã xây và trả lại phần đất đó. Nếu ông Hậu
không chấp nhận thì ông Trê, bà Thi có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền khác buộc ông Hậu tháo dỡ. Cơ sở pháp lý:
khoản 2 Điều 169, Điều 255, Điều 256, Điều 259 BLDS 2005.




Tuy nhiên, trong trường hợp ông Trê, bà Thi không bắt buộc ông Hậu
phải trả lại đất và đồng ý nhận tiền thanh toán giá trị quyền sử dụng đất
từ ông Hậu; đồng thời để đảm bảo lợi ích của ông Hậu không bị xâm
phạm quá nhiều, Tòa án có thể giao cho ông Hậu tiếp tục sử dụng nhưng
phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi. Hướng
giải quyết này sẽ phù hợp và đảm bảo lợi ích cho hai bên. Tuy nhiên,
nếu lạm dụng hướng giải quyết này sẽ dẫn đến tình trạng tùy tiện khi lấn
chiếm tài sản. Do đó, theo nhóm chỉ nên sử dụng phương án này khi xác
định được những yếu tố khách quan mà không thể tháo dỡ được hay
khiến việc thi hành án bị khó khăn.

Câu 3.16. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 phù hợp với
BLDS 2015.
Vì tương tự Điều 259 BLDS 2005, Điều 169 BLDS 2015 quy định:
“Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản, chủ thể có quyền yêu
cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành đó hoặc có
quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người đó
chấm dứt hành vi vi phạm”. Theo đó, việc yêu cầu buộc tháo dỡ là có căn cứ
pháp lý và vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về hướng giải quyết không
buộc tháo dỡ mà thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền
sở hữu, quyền khác đối với tài sản.
 Do đó, việc Hội đồng thẩm phán đề cập đến căn nhà có diện tích
18,57m2, đề cập đến việc xem xét buộc ông Hậu tháo dỡ hay thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi ở phần chiếm không gian 10,71m2 và
việc Hội đồng thẩm phán đồng thuận với Tòa án cấp phúc thẩm là buộc ông
Hậu trả phần đất lấn chiếm nhưng là đất trống còn phần đất ông Hậu cũng
chiếm nhưng đã xây dựng nhà thì giao cho ông Hậu nhưng phải thanh toán giá
trị quyền sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi là thể hiện tính hợp tình, sáng tạo
và còn phù hợp với BLDS 2015.

3.17. Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với Bộ luật Dân sự 2015 không? Vì sao?
Trong Quyết định số 23 Tòa án quyết định buộc ông Hậu phải trả lại 132,8m2
đất đã lấn chiếm là đất trống, thanh toán giá trị quyền sử dụng 52,2m2 phần đất
ông Hậu đã xây nhà, ngoài ra tháo dỡ, hoàn trả 10,71m2 phần lấn chiếm trên
không và 18,57m2 phần căn nhà phụ lấn chiếm nhằm đảm bảo quyền lợi cho
ông Trê và bà Thi.
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có phù hợp với
BLDS 2015. Căn cứ theo khoản 2 Điều 164 BLDS 2015:
“Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền
phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện
quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.
Như vậy, ông Trê và bà Thi có quyền yêu cầu Tòa án buộc ông Hậu phải trả lại
phần đất 132,8m2 đã lấn chiếm, còn phần đất 52,2m2 đã xây dựng nhà thì giao
cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê, bà
Thi. Ngoài ra, đối với hai máng xối đúc bê tông có diện tích 10,71m2 và căn
nhà phụ 18,57m2, ông Trê và bà Thi có quyền yêu cầu ông Hậu phải tháo dỡ
hoặc phải thanh toán giá trị sử dụng đất sao cho phù hợp với quy định của pháp
luật.