IZVEŠTAJ O PROCENI VREDNOSTI

Seminarski rad iz predmeta

Vrednovanje građevinskih objekata

PREDMET PROCENE: STAN U ULICI PERE VELIMIROVIĆA 72, BEOGRAD

KLIJENT/NARUČILAC: prof. dr Nenad Ivanišević, dipl.inž.građ. i dipl.prav.

SVRHA PROCENE: Seminarski rad iz predmeta Vrednovanje građevinskih objekata

DATUM PROCENE: 11. januar 2019. godine

Student:
BRANISLAV MILINKOVIĆ 166/11
 SADRŽAJ

1. REZIME IZVEŠTAJA ........................................................................................................ 3

2. METODOLOGIJA IZRADE PROCENE TRŽIŠNE VREDNOSTI ........................................ 6
3. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA I LOKACIJE ........................................................................... 8
4. FOTOGRAFIJE ............................................................................................................... 11
5. DOKUMENTACIJA ......................................................................................................... 13
6. KOMPARATIVNA MATRICA ........................................................................................... 13
7. ZAKLJUČAK U PROCENI VREDNOSTI ......................................................................... 14
8. LICENCE ........................................................................................................................ 15
9. PRILOZI .......................................................................................................................... 15

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 2

1. REZIME IZVEŠTAJA

INFORMACIJE O KLIJENTU
Klijent/Naručilac procene prof.dr Nenad Ivanišević
Građevinski fakultet u Beogradu,
Adresa
Bulevar kralja Aleksandra 73, 11000 Beograd, Srbija
MB/JMBG
INFORMACIJE O PREDMETU PROCENE

Troiposoban stan broj 15, na 3 spratu stambene zgrade,

Predmet procene
spratnosti Pr+5+Pk, korisne površine 92 m²

Vlasnik Bogdan Dekić, Beograd

Upisana prava nad predmetom

privatna svojina sa obimom udela 1/1
procene

Adresa predmeta procene Pere Velimirovića 72

Površina predmeta procene 92 m²
Broj lista nepokretnosti i
1344 KO Stara Rakovica
katastarska opština
Broj katastarske porcele 112
Nosilac prava na zemljištu vlasnici posebnih delova zgrade upisani u V2 list
privatna svojina sa obimom udela srazmerno površini
Upisana prava nad zemljištem
posebnog dela
Površina zemljišta 896 m²
Datum procene 11.01.2019.
Datum inspekcijskog pregleda 03.01.2019.
Namena procene/Svrha za potrebe izrade seminarskog rada

MIŠLJENJE O VREDNOSTI

Metodologija procene Komparativni metod

Devizni kurs na dan procene
118,4156
RSD/EUR
Tržišna vrednost 94.944 EUR

Branislav Milinković, student master studija,

Procenitelj
Građevinski fakultet, Beograd

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 3

 1. NAMENA IZVEŠTAJA I NARUČILAC
Izveštaj je pripremljen na zahtev prof.dr Nenada Ivaniševića, profesora na Građevinskom
fakultetu u Beogradu.

2. SVRHA IZVEŠTAJA

Svrha izveštaja je da obezbedi informacije o tržišnoj vrednosti predmeta procene na dan

posmatranja, u ovom slučaju za potrebe izrade seminarskog rada.

3. PREDMET PROCENE

Predmet procene je nepokretnost – stan broj 15 na trećem spratu stambene zgrade spratnosti
Pr+5+Pk, korisne površine 92 m² na KP broj 112, sa adresom u Ulici Pere Velimirovića 72.

4. PRAVNI STATUS PREDMETA PROCENE

Uvidom u izvod Lista nepokretnosti broj 1344 KO Stara Rakovica, koji je preuzet sa internet
stranice Republičkog geodetskog zavoda na dan 09.01.2019 u 11:06 časova, utvrđeno je da
se predmet procene nalazi u privatnoj svojini Bogdana Dekića sa obimom udela 1/1.

5. INSPEKCIJSKI PREGLED NEPOKRETNOSTI

Insprekcijski pregled nepokretnosti – predmeta procene – izvršen je u cilju sagledavanja njenih

karakteristika, u prvom redu tehničkih. Preduzeti koraci pre i tokom inspekcijskog pregleda su
sledeći: detaljna analiza objekta (kvalitet i način gradnje, struktura, stepen završenosti
izvedenih radova, ugrađeni materijali i oprema i sl.), a takođe je izvršeno i detaljno merenje
površina.

6. OSNOV PROCENE

Osnov procene je identifikovanje tržišne vrednosti zasnovano na metodološkim standardima i

smernicama propisanim Pravilnikom o Nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima
profesionalnog ponašanja procenitelja.

7. DATUM PROCENE

Datum procene je 11.01.2019. godine.

8. KONFLIKT INTERESA

Ne postoji nikakva prethodna, trenutna ili buduća povezanost procenitelja sa predmetom

procene. Procenitelj nastupa u svojstvu nepristrasnog i nezavisnog konsultanta.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 4

 9. Procenitelj se tokom rada oslonio na :
- javno dostupnu evidenciju Republičkog geodetskog zavoda https://geosrbija.rs/
- javno dostupnu evidenciju o kretanju cena nepokretnosti
- javno dostupnu evidenciju Katastra nepokretnosti http://katastar.rgz.gov.rs/KnWebPublic/PublicAccess.aspx

- obilazak predmeta procene, prikupljanje i analizu relevantnih podataka

10. ODRICANJE OD ODGOVORNOSTI

Prilikom izrade izveštaja procenitelj se rukovodio relevantnim standardima u proceni vrednosti

nepokretnosti, ali kako nisu nezavisno proveravane informacije dostavljene od strane trećih
lica, nikakva druga garancija se ne daje vezano za izradu procene i njenog sadržaja.
Procenitelj se ograđuje od bilo kakve odgovornosti u pogledu gubitka koji je nastao kao rezultat
greške, loše procene ili loše interpretacije od strane trećih lica.

Identifikacija, obilazak i interni i eksterni pregled tehničkih karakteristika predmeta procene,

izvršen je na dan 03.01.2019. godine.

Sve cene i finansijske procene iskazane u ovom izveštaju su iskazane neto, bez poreza na
dodatu vrednost.

IZJAVA PROCENITELJA

Ja, Branislav Milinković, izjavljujem, pod krivičnom i materijalnom odgovornošću, da ni na koji

način nisam povezan sa vlasnikom stvari koja je predmet procene i potvrđujem da sam u
potpunosti upoznat sa svojim dužnostima i odgovornostima koje proizilaze iz ovog izveštaja,
saglasan sam sa njima i nisam u sukobu interesa.

U svom radu u potpunosti i dosledno poštujem propise kojima se uređuje profesija procenitelja
vrednosti nepokretnosti i međunarodne standarde iz oblasti procene vrednosti nepokretnosti.

Procena tržišne vrednosti urađena je u skladu sa Pravilnikom o Nacionalnim standardima i

propisanim metodološkim standardima i smernicama, kodeksu etike i pravilima
profesionalnog ponašanja procenitelja.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 5

2. METODOLOGIJA IZRADE PROCENE TRŽIŠNE VREDNOSTI

Osnov procene je identifikovanje tržišne vrednosti zasnovano na metodološkim standardima i

smernicama propisanim Pravilnikom o Nacionalnim standardima i kodeksu etike.

Definicija tržišne vrednosti postavljena je od strane Ministarstva finansija Republike Srbije:

Tržišna vrednost nepokretnosti je procena najverovatnije tržišne cene koja bi bila ostvarena
na određeni dan u uslovima fer prodaje, kada su kupac i prodavac nezavisni i nepovezani,
informisani i ponašaju se savesno i promišljeno i pod pretpostavkom da ne postoji neki
neprikladan uticaj na cenu.

Procena vrednosti je data komparativnom metodom na osnovu trenutne ponude na tržištu,

koju smatram pouzdanom i relevantnom budući da sam tokom analize tržišta potvrdio tačnost
i pouzdanost komparativa koji su prilikom procene korišćeni.

U ponudi u oglasima česte su nepokretnosti čije su tražene cene veće od tržišnih cena.
Dodatno, očekivano je da će prilikom transakcije i direktne pogodbe doći do korekcije cene u
odnosu na traženu cenu. Imajući to u vidu, sve ponuđene komparativne cene su korigovane.

Pored komparativa dostupnih iz trenutne ponude na tržištu, imao sam uvid u registar
prometovanih nepokretnosti na zvaničnom internet sajtu Republičkog geodetskog zavoda.
Procenjena vrednost potvrđena je relevantnim dostupnim komparativima iz realizovanih
transakcija na predmetnoj lokaciji, uzimajući sve relevantne informacije radi adekvatne
procene vrednosti predmetne nepokretnosti. Za potrebe procene vrednosti urađena je najpre
korekcija jedniničnih cena komparativa, zbog gore navedene pretpostavke da je očekivano da
će prilikom direktne pogodbe doći do korekcije cene na niže. Nakon toga je izvršeno
procentualno usklađivanje poređenjem karakteristika predmetne nepokretnosti sa svakim
pojedinačnim komparativom.

Najznačajniji element koji utiče na ponudu i tražnju, odnosno tržišnu vrednost nepokretnosti,
je lokacija nepokretnosti.

Bitni elementi tržišne vrednosti su još i pravni status nepokretnosti, urbanističke mogućnosti,
kvalitet, površina, saobraćajna povezanost, infrastrukturna opremljenost i sl.

Procena vrednosti prikazana je u tabeli u okviru Komparativne matrice.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 6

Komparativi korišćeni prilikom izrade procene su sledeći:

1. 2.5-soban stan u ulici Pere Velimirovića, Stari Košutnjak, Opština Rakovica, površine
73 m², VPR/6, prodajne cene 79.000 €. (Izvor:https://imovina.net/nekretnina/prodaja/2-
5-soban_beograd_rakovica_stari-kosutnjak/822209/ )
2. 3.5-soban stan u ulici Pere Velimirovića, Stari Košutnjak, Opština Rakovica, površine
92 m², 2/5, prodajne cene 99.900 €.
(Izvor:https://www.halooglasi.com/nekretnine/prodaja-stanova/komforan-troiposoban-
stan-na-starom-kosutnjak/5425634386984?kid=3&sid=1545167154654 )
3. Republički geodetski zavod, Javni uvid u registar cena nepokretnosti: Opština
Rakovica, KO Stara Rakovica, Stan u stambenoj zgradi za kolektivno stanovanje,
prometovana površina 92 m², cena 87.000 €

Insprekcijski pregled nepokretnosti – predmeta procene – izvršen je u cilju sagledavanja njenih

karakteristika, u prvom redu tehničkih. Preduzeti koraci pre i tokom inspekcijskog pregleda su
sledeći: detaljna analiza objekta (kvalitet i način gradnje, struktura, stepen završenosti
izvedenih radova, ugrađeni materijali i oprema i sl.), a takođe je izvršeno i detaljno merenje
površina.

S obzirom na to da je za objekat izdata upotrebna dozvola, procenitelj zaključuje da su

poštovani svi nacionalni zakoni pri izgradnji objekta i standardi iz oblasti građevinarstva i
zaštite životne sredine.

Nema podataka da je došlo do naknadne kontaminacije zemljišta oko objekta.

Objekat je izdržao sva dosadašnja seizmička dejstva, te zbog svog položaja nije bio ugrožavan
od poplava.

S obzirom na to da je za objekat izdata upotrebna dozvola, procenitelj zaključuje da je objekat

građen od standardnih građevinskih materijala koji zadovoljavaju propise koji se odnose na
zaštitu zdravlja ljudi.

Kako se objekat nalazi u sklopu gradskog stambenog bloka, smatra se da ne postoje ostali
zdravstveni i bezbednosni rizici.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 7

3. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA I LOKACIJE

1. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA

Predmet procene nepokretnosti jeste posebni deo objekta – troiposoban stan ukupne korisne
površine 92 m², koji se nalazi na trećem (3) spratu stambene zgrade, spratnosti Pr+5+Pk, na
katastarskoj parceli 112. Objekat u kome se nalazi predmet procene je upisan u list
nepokretnosti broj 1344 KO Stara Rakovica i nalazi se u Ulici Pere Velimirovića br. 72, opština
Rakovica. U sledećem prilogu dat je prikaz pozicije parcele i objekta čiji je stan poseban deo:

Katastarska parcela broj 112 KO Stara Rakovica je parcela pravilnog oblika, ukupne površine
896 m², koja se duž severne strane graniči sa ulicom Pere Velimirovića, dok se na ostalim
stranama graniči sa katastarskom parcelom 106/1.

Objekat – stambena zgrada spratnosti Pr+5+Pk izgrađena je 1972. godine. Objekat je

konstruktivno izveden od armiranog betona (AB), skeletno, sa dvovodnim kosim krovom u više
nivoa. Fasada je većim delom od fasadne cigle, a na pojedinim mestima je malterisana i
okrečena fasadnom bojom. Stolarija objekta je PVC i od drveta. Objekat ima jedan ulaz koji je
od ALU profila, komunikacija je omogućena putem dvokrakog stepeništa i jednog lifta koji je
redovno održavan. Zgrada ima kompletne infrastrukturne priključke.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 8

Posebni deo – troiposoban stan na trećem spratu je stan uknjižene korisne površine 92 m²,
koja je potvrđena prilikom inspekcije. Ulazna vrata u stan su jednokrilna, sigurnosna vrata.
Stan se sastoji od predsoblja, dnevnog boravka, kuhinje, trpezarije, tri spavaće sobe, kupatila,
wc-a i dve zastakljene lođe. Kupatilo je obloženo pločicama do plafona, a kuhinja do polovine
visine zida. Kupatilo i kuhinja su u izvornom stanju. Zidovi i plafoni su malterisani i obojeni
poludisperzivnim bojama. Unutrašnja stolarija je duplošperovana, drvena sa drvenim
ramovima. Podovi su obloženi parketom u tzv. „šah polje“ načinu slaganja.

Stan ima priključke na gradski vodovod, kanalizaciju i električnu energiju.Grejanje je centralno.

Predmetni stan je orijentisan severoistočno. Pogled je sa jedne strane na predmetnu ulicu

Pere Velimirovića, a ostale dve strane gledaju na uređeni park koji okružuje predmetnu zgradu
i generalno ceo kompleks zgrada. Nisu vidljiva oštećenja konstrukcije u vidu pukotina na
zidovima i plafonima.

Kroz predmetnu ulicu Pere Velimirovića i okolne ulice, Borsku i Bahtijara Vagabzade
saobraćaju sledeće linije gradskog prevoza: 42, 47, 48, 50, 59, 94.

Detaljne slike zgrade i predmetnog stana priložene su u okviru poglavlja Fotografije.

U sledećem prilogu data je skica osnove predmetnog stana.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 9

2. ANALIZA MAKRO I MIKROLOKACIJE

LOKACIJA
Adresa Pere Velimirovića 72
Opština Rakovica
Koordinate 44.757853 N, 20.458752 E
Seizmička zona Zona 2 www.seismo.gov.rs

UDALJENOST
Uključenje na autoput E75 4,4 km
Beograd centar 7,4 km
Peta ekonomska škola „Rakovica“ 290 m

3. OKRUŽENJE
Predmetna lokacija nalazi se na prostoru rezidencijalnih blokova kolektivnog stanovanja, kao
i objekata u službi stanovanja. U neposrednoj blizini nalaze se Srednja ekonomska škola
Rakovica (Peta ekonomska škola), Dom zdravlja Kanarevo brdo, pijaca Banjica, pijaca
Kanarevo brdo i pošta. U blizini se nalazi novootvoreni lanac mešovite robe Lidl, kao i
Vojnomedicinska akademija (VMA) i sportski centar Banjica.

Generalno, stan je u dobrom stanju, redovno održavan, bez vidljivih mana i nedostataka.
Imajući u vidu da se predmetni stan nalazi na trećem spratu, kao i to da je zgrada projektovana,
izgrađena i uknjižena kao stambena zgrada za kolektivno stanovanje, namena koja je sa
navedenih građevinskih, pravnih i ekonomskih uslova najbolja na predmetnoj lokaciji i u
predmetnom stanu je kolektivno stanovanje, odnosno stanovanje.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 10

4. FOTOGRAFIJE

Slika 1. Zona, izvor Google Maps

Slika 2. Ulaz u zgradu Slika 3. Lift

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 11

 Slika 4. Ulazna vrata Slika 5. Dnevna soba

Slika 6. Kuhinja Slika 7. Trpezarija

Slika 8. Spavaća soba Slika 9. Hodnik

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 12

5. DOKUMENTACIJA

1. Tehnička dokumentacija nije bila dostupna

2. Imovinsko-pravna dokumentacija je bila dostupna na uvid i navedena je u okviru Priloga

Nisu vršene nezavisne provere dokumentacije, ali očekivanja su da je ista prezentovana kao
verodostojna i sveobuhvatna.

6. KOMPARATIVNA MATRICA

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 13

 Valuta Vrednost po m² Površina (m²) Ukupna vrednost
EUR 1.032 94.944
92
RSD 122.205 11.242.851

Datum procene je 11.01.2019. godine

Srednji kurs Narodne banke Srbije na dan procene iznosi 118.4156 RSD za jedan EUR

7. ZAKLJUČAK U PROCENI VREDNOSTI

Primenom komparativne metode, mišljenja sam da na dan 11.01.2019. godine vrednost

predmetne nepokretnosti – stambene jedinice iznosi:

TRŽIŠNA VREDNOST

94.944 €

u dinarskoj protivvrednosti

11.242.851 RSD

Procena je izvršena primenom Nacionalnih standarda iz oblasti procene vrednosti

nepokretnosti. Nad predmetnoj nepokretnosti ne postoje upisani tereti na osnovu podataka iz
Lista nepokretnosti dostupnog na internet stranici Republičkog geodetskog zavoda.

Mišljenja sam da je ovu nekretninu moguće prodati u relativno kratkom vremenskom roku, s
obzirom na dobro stanje objekta i predmetnog stana i relativno veliku potražnju na tržištu.

Procenu izvršio Branislav Milinković, student Građevinskog fakulteta,

11.01.2019.

u Beogradu.

________________________________________________________

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 14

8. LICENCE

U ovom delu se prilažu licence i rešenja procenitelja.

Kao student nemam licencu procenitelja.

Procena je rađena u svrhu seminarskog rada iz predmeta Vrednovanje građevinskih objekata.

9. PRILOZI

Imovinsko-pravna dokumentacija koja je bila dostupna jeste List nepokretnosti za predmet

procene, koji je preuzet sa internet stranice Republičkog geodetskog zavoda.

Kako nije proveravana tačnost i ažurnost preuzetih podataka, procenitelj ne garantuje za

verodostojnost podataka, ali očekivanja su da su isti prezentovani kao verodostojni i
sveobuhvatni.

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 15

Prilog 1. List nepokretnosti 1/2

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 16

 List nepokretnosti 2/2

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 17

Prilog 2. Komparativ 1

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 18

Prilog 3. Komparativ 2

Prilog 4. Komparativ 3

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 19

Izveštaj o proceni vrednosti stana u Ulici Pere Velimirovića 72, Beograd 20