‫الدعاوى العقارية الناشئة عن العقود والدعاوى الناشئة عن التقييد بالرسم العقاري‬

‫الدعاوى العقارية الناشئة عن العقود والدعاوى الناشئة‬

‫عن التقييد بالرسم العقاري‬
‫‪ B y‬ر ج ل ق ا ن و ن | ‪ 6‬م ا ي و ‪C o m m e n t s | 2 0 1 8 ,‬ت ع ل ي ق و ا ح د‬
‫الدكتـور حسـن فتوخ قاض بمحكمة النقض و أستاذ بالمعهد العالي للقضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫الجزء األول‪ :‬الدعاوى العقارية الناشئة عن العقود‬

‫ترتبط قيمة التقييد بالرسم العقاري بصفة عامة ارتباطا وثيقا بقيمة العمل والتصرف موضوع التقييد ويدور معه وجودا وعدما في‬
‫الحكم‪ ،‬وفي الصحة والبطالن‪ ،‬كما أن التقييد وإن كان يحفظ الحقوق المقيدة ويضمنها ويقوم حجة على صحتها بين األطراف‪ ،‬فإن‬
‫ذلك كله رهين بأن يكون التصرف الذي كان سببا له تصرفا صحيحا‪ .‬ومن ثم يمكن القول إن حجية التقييد ال‬
‫تطهر العقد المقيد بالرسم العقاري من العيوب التي تطاله بين طرفيه‪ .‬إذ يمكن ألي منهما أن يطالب بإبطاله‪ ،‬أو ببطالنه بناء‬
‫على األسباب القانونية الموجبة لذلك‪ ،‬والتشطيب على التقييد الذي تم بمقتضى العقد المصرح بإبطاله أو بطالنه بين طرفيه‬
‫غير أن هذا النوع من الدعاوى العقارية ال يكون له أي أثر على البيانات الواردة بالرسم العقاري‪ ،‬وال تسري بأثر رجعي إال إذا تم تقييدها احتياطيا‬

‫طبقا لنص المادة ‪ 13‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬ألنها دعوى عينية عقارية ترمي إلى إسقاط حق المالك المقيد بالرسم المذكور‪ ،‬في انتظار صدور‬
 ‫حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به‪.‬‬

‫ولعل أهم اإلشكاالت المطروحة في هذا الصدد تتعلق بتأسيس بطالن التصرف أو إبطاله على سبب إصابة أحد الطرفين بالجنون أو العته أو السفه‪،‬‬

‫ال سيما وأن الطرف اآلخر ال علم له بأتميته من عدمها عند التعاقد‪ ،‬الشيء الذي يطرح إشكالية تحديد تاريخ اإلصابة بالخلل العقلي أو السفه مثال من‬

‫طرف المحكمة بناء على تقرير الخبرة المنجزة في الموضوع‪ ،‬حتى يتأتى ترتيب اآلثار القانونية عن ذلك‪.‬‬

‫وإذا كان التقييد في حد ذاته ليس له تأثير على صحة التصرف‪ ،‬وال تترتب عليه إزالة العيوب التي تطال السند الذي تم على أساسه‪ ،‬فإنه ال ينشئ‬

‫لمصلحة صاحب الحق العيني المقيد بالرسم العقاري سندا قانونيا مجردا ومستقال عن التصرف القانوني الذي استند إليه ذلك التقييد‪ ،‬على اعتبار أن‬

‫حجية هذا األخير بين المتعاقدين تقوم على قرينة قانونية بسيطة قابلة إلثبات العكس‪.‬‬

‫أوال‪ :‬دعاوى البطالن واإلبطال والفسخ‪.‬‬

‫يمكن ألحد أطراف العقد دون غيرهمالمطالبة أمام المحكمة المختصة محليا ونوعيا إما ببطالن العقد المقيد بالرسم العقاري أو إبطاله‪ ،‬أو فسخه مع‬

‫ما يترتب عن ذلك قانونا من إبطال للتقييد المتعلق بالعقد المذكور عمال بمقتضيات الفقرة الثانية من الفصل ‪ 66‬من ظهير التحفيظ العقاري والفقرة‬

‫األولى من المادة ‪ 2‬من مدونة الحقوق العينية‪.‬‬

‫غير أن تحديد المركز القانوني الناتج عن التقييدات المؤقتة بالنسبة للمستفيد منها في مواجهة الطرف المتعاقد معه يفرض علينا بيان مدى الحجية‬

‫التي يتمتع بها الحق المراد المحافظة عليه بالرسم العقاري‪.‬‬

‫ذلك أن النتيجة المباشرة للتقييد االحتياطي أيا كان نوعه تتجلى في االستفادة من مزية األثر الرجعي في حفظ الحق منذ تاريخ إجرائه في حالة‬

‫االعتراف القضائي بالحق‪ ،‬أو عند التقييد النهائي‪ ،‬وذلك دون اعتبار ألية حجية للتقييدات الالحقة له طالما أن المفعول القانوني لهذه األخيرة يتوقف‬

‫على مآل التقييد االحتياطي السابق لها‪ .‬أما في حالة العكس فإن التقييد االحتياطي لن تكون له إال القيمة القانونية للتصرف المستند عليه‪ .‬فإذا ثبتت‬

‫زورية الوعد بالبيع موضوع دعوى إتمام إجراءات البيع المقيدة احتياطيا في الرسم العقاري فإن حجيته تزول طبعا في مواجهة المتعاقد المنسوب‬

‫إليه البيع بصدور حكم يقضي برفض الطلب‪ .‬إذ اعتبرت محكمة النقض في هذا اإلطار أن ثبوت زورية الوعد بالبيع المدلى به من طرف الموعود له‬

‫بالبيع‪ ،‬يجعل المحكمة في غنى عن البحث في التدليس والغش الذي يدعيه هذا األخير‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬دعوى إتمام إجراءات البيع‬

‫كما أن عدم أداء الثمن من طرف المشتري أو عرض ما تبقى منه على البائع‪ ،‬يجعل دعوى إتمام إجراءات البيع غير مرتكزة على أي أساس‪،‬‬

‫ويكون بالتالي التقييد االحتياطي المستند على مقالها غير منتج لمفعوله القانوني‪.‬‬

‫ذلك أن محكمة النقض اعتبرت في أحد قراراتها أنه ” ال يجوز ألحد أن يباشر الدعوى الناتجة عنااللتزام إال إذا أثبت أنه أدى أو عرض أن يؤدي ما‬

‫كان ملتزما به‪ .‬أو بعبارة أخرى‪ ،‬فإنه يجوز لكل متعاقد االمتناع عن الوفاء بالتزامه إال إذا وفى المتعاقد معه بالتزامه المقابل‪ ،‬ما لم يوجد شرط بسبق‬

‫أحدهما بالوفاء طبقا لمقتضى الفصلين ‪ 234‬و‪ 235‬من قانون االلتزامات والعقود‪ .‬وبذلك فإن المحكمة حين قضت على البائع بإتمام إجراءات البيع‬

‫دون أن يكون المشتري أدى أو عرض أداء ما تبقى بذمته من ثمن المبيع فإنها خالفت هذه القاعدة ولم تبن قرارها على أساس قانوني وعرضته‬

‫للنقض”‪.‬‬

‫ومن جهة أخرى‪ ،‬فإذا وقع بيع عقار بعد تحفيظه وأشير في عقد البيع إلى رقم المطلب بدل رقم الرسم العقاري الذي أصبح العقار المبيع يحمله بعد‬

‫تحفيظه‪ ،‬فإن ذلك يعد مجرد خلط بين رقم المطلب ورقم الرسم العقاري ال يعفي البائعة من وجوب تنفيذ التزامها بتسليم المبيع ونقل ملكيته إلى‬

‫المشتري وذلك بالعمل على تصحيح الخطأ المادي الوارد بعقد البيع‪ ،‬وتضمينه رقم الرسم العقاري للعقار المبيع‪ ،‬الشيء الذي يترتب عنه تباعا إنتاج‬

‫التقييد االحتياطي لمقال الدعوى المرفوعة ضد المالك أثره القانوني في حفظ الحق بأثر رجعي منذ تاريخ إجرائه بالرسم العقاري‪ .‬ومن ثم فقد‬

‫اعتبرت محكمة النقض أن ” القرار المطعون فيه معلال تعليال كافيا لما أشار إلى أن البيع ثابت بموجب عقد عدلي‪ ،‬وأن مجرد نفيه من طرف البائعة‬

‫ال أثر له على صحة العقد ووجوده‪ ،‬وأوضح أن البيع وقع بعد التحفيظ‪ ،‬وخلص إلى إلزامها بتنفيذ التزامها تجاه المشتري “‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬دعوى التحجير وأثرها على التصرفات العقارية‪.‬‬

‫يترتب عن ثبوت الخلل العقلي لدى الطرف المفوت بطالن عقود التفويت المبرمة من قبل هذا األخير‪ ،‬وبالتالي إبطال التقييد الوارد بالرسم العقاري‪،‬‬

‫وإرجاع المتعاقدين إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد‪ ،‬الشيء الذي يطرح إشكالية التاريخ المعتمد من طرف القضاء للتصريح بالبطالن‪ ،‬فهل‬

‫يعتد بتاريخ ثبوت الخلل‪ ،‬أم من تاريخ الحكم بالتحجير ؟ أو بعبارة أخرى فهل يكتسي الحكم بالتحجير طبيعة إنشائية أم كاشفة ؟‬
‫وجوابا عن ذلك‪ ،‬فإن التاريخ الواجب اعتباره لترتيب جزاء البطالن المنصوص عليه في الفصل ‪ 306‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ ،‬هو تاريخ اإلصابة بالخلل العقلي‬

‫أو السفه أو العته عمال بمقتضيات المادة ‪ 220‬من مدونة األسرة‪ .‬ومن ثم فإن الحكم الصادر بالحجر أو برفعه يعتبر كاشفا لحالة الشخص العقلية‬

‫وليس منشئا لها‪ ،‬طالما أن فقدان العقل والسفه والعته يكون لصيقا بالشخص المعني بها‪ ،‬وأن المحكمة تقتصر على معاينة الخلل والتأكد من تاريخ‬

‫ثبوته بناء على رأي أهل الخبرة وذوي االختصاص في هذا المجال‪ ،‬لترتيب أثر البطالن على التصرفات المنجزة بعد التاريخ المذكور حسب ما‬

‫استقر عليه قضاء محكمة النقض في هذا االتجاه‪.‬‬

‫وبديهي‪ ،‬أن حجية التقييد االحتياطي تسري بالنسبة للمستفيد منه في مواجهة ممن تلقى الحق منه فقط دون غيره‪ ،‬على اعتبار أن المشتري لعقار‬

‫محفظ ال يستطيع تقييده بالرسم العقاري إذا كان البائع له غير مسجل لعقد شرائه‪ ،‬الشيء الذي يستلزم وجوب تقييد البيوعات السابقة عمال بمبدأ تتابع‬

‫التسجيالت الذي يمنع انقطاع التسجيل‪ ،‬حتى يتأتى له تحويل تقييده االحتياطي إلى تقييد نهائي للحق في مواجهة خلفه المباشر‪ .‬وهو ما أكده محكمة‬

‫النقض حينما اعتبرت أن كل حق عقاري يراد تقييده بالرسم العقاري‪ ،‬يجب أن يكون مفوتا مباشرة من صاحب حق سبق تقييده بالرسم المذكور‪،‬‬

‫بحيث إذا كان حق عقاري محل تفويتات متعددة ومتوالية‪ ،‬فإن آخر تفويت ال يمكن تقييده قبل ما سبقه من تفويتات‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬المنع المؤقت من التفويت وأثره على التصرفات العقارية‬

‫غني عن البيان‪ ،‬أن البائع ال يمكنه المطالبة بإبطال العقد المبرم بينه وبين المشتري استنادا إلى شرط في عقد شرائه مقرر لمصلحة سلفه‪ ،‬وبالتبعية‬

‫إبطال التقييد الجاري بشأنه وأمر المحافظ بالتشطيب على اسم المشتري وتقييد اسم البائع كمالك للرسم العقاري‪ .‬أو بعبارة أخرى فإن قيام متلقي‬

‫الحق من الدولة ببيع العقار قبل مضي خمس سنوات المشترطة في العقد الرابط بينه وبينها والمقيدة للتصرف‪ ،‬ال يخوله إطالقا الحق في المطالبة‬

‫بإبطال العقد المبرم بينه وبين المشتري منه‪ ،‬طالما أن الحق المذكور مقرر لمصلحة غيره‪.‬‬

‫وقد اعتبرت محكمة النقض في هذا اإلطار أن ‪ ” :‬الشروط الواردة في عقد البيع المبرم بين طالب النقض والدولة المغربية تنظم العالقة بين هذه‬

‫األخيرة والمستفيد من البيع الذي التزم بمراعاة البنود التي ينص عليها عقد البيع وهي عالقة شخصية ومباشرة‪ ،‬ولذلك فإن البطالن الناتج عن‬

‫المخالفة لبنود العقد والذي هو حق للبائع يعتبر بطالنا نسبيا ال يهم عالقة المشتري طالب النقض مع الغير‪ .‬ومن تم فإن البيع المبرم بين طالب النقض‬

‫والمطلوب في النقض يبقى قائما وصحيحا بين المتعاقدين ما دامت اإلدارة التي يعنيها أمر المخالفة لم تستعمل حقها في بطالن البيع في مواجهة‬

‫طالب النقض…”‪.‬‬

‫وتأسيسا على هذا الموقف القضائي‪ ،‬فإنه ال يحق للمحافظ العقاري أن يرفض تقييد عقد المشتري بعلة أن البائع ليس من حقه إجراء البيع قبل مرور‬

‫خمس سنوات‪ ،‬وبالتالي ليس للبائع نفسه التمسك ببطالن هذا البيع‪ ،‬وذلك عمال بالقاعدة الفقهية القائلة أن ” من سعى لنقض ما تم من جهته‪ ،‬فسعيه‬

‫مردود عليه “‪ ،‬وإنما يحق للدولة في هذه الحالة أن تعمد إلى إقامة الدعوى إلبطال ذلك العقد استنادا للشرط المدرج في عقد البيع‪ ،‬على اعتبار أن هذا‬

‫األخير مقرر لمصلحتها وحدها دون غيرها‪.‬‬

‫خامسا‪ :‬مدى أحقية الكفيل العيني في مقاضاة المدين األصلي للتحلل من الكفالة‬

‫غني عن البيان أنه من الثابت طبقا للقواعد العامة‪ ،‬أن أحقية الكفيل في مقاضاة المدين األصلي للحصول على إبراء ذمته‪ ،‬ال تخوله إياه مقاضاته‬

‫للتحلل من الكفالة‪ .‬إال أن المحكمة االبتدائية بالخميسات ذهبت خالف ذلك حينما قضت ببراءة ذمة الكفيل العيني من التزام الكفالة والحكم على الدائن‬

‫المرتهن بتسليمه نظير الرسم العقاري تحت غرامة تهديدية‪ ،‬فألغته محكمة االستئناف بالرباط وبعد التصدي قضت برفض الطلب‪ ،‬وسايرتها في ذلك‬

‫محكمة النقض معتبرة أن ” المحكمة بتعليلها لقرارها أن الفصل ‪ 1141‬من ق‪.‬ل‪.‬ع يخول للكفيل مقاضاة المدين األصلي للحصول على إبراء ذمته‪،‬‬

‫أي ذمة المدين من التزامه‪ .‬أي التزام المدين بأداء الدين المكفول من طرف الكفيل إذا كان في حالة مطل في تنفيذ التزامه‪ .‬وال يخول للكفيل مقاضاة‬

‫المدين للتحرر من الكفالة كما قضى به الحكم المستأنف‪ .‬فأسباب انتهاء الكفالة منصوص عليها بالفصول ‪ 1150‬وما يليه من ق‪.‬ل‪.‬ع وهي نفس‬

‫األسباب التي تنقضي بها االلتزامات األخرى كالوفاء واإلبراء من الدين موضوع الكفالة الغير المتوفرة في النازلة‪ .‬وأن الحكم المستأنف لما قضى‬

‫ببراءة ذمة المدعي من االلتزام بالكفالة يكون قد وضع حدا لهذه باإلرادة المنفردة للكفيل في غياب طرف رئيسي في الكفالة‬

‫وهو الشركة المقرضة…” تكون قد أوضحت مدلول الفصل ‪ 1241‬ق‪.‬ل‪.‬ع وفسرته تفسيرا مطابقا لمدلوله وغير مشوب بأي خطأ”‪.‬‬

‫لجزء الثاني ‪ :‬الدعاوى الناشئة عن التقييد بالرسم العقاري‬

‫أوال‪ :‬أثر المنازعة في اإلنذار العقاري على مسطرة تحقيق الرهن‪.‬‬

‫تتوقف الحجية القانونية للحجز التنفيذي على العقار الذي يتم بناء على مسطرة تحقيق الرهن على عدم المنازعة فيه من طرف المدين الراهن‪ .‬أما إذا‬

‫نازع هذا األخير في اإلنذار العقاري وطلب بطالنه والتشطيب عليه من الرسم العقاري فإن الحجز أعاله يفقد الحجية التي يتميز بها في مواجهته إذا‬

‫قرر القضاء االستجابة إلى الطلب‪.‬‬

‫وقد سبق للمحكمة االبتدائية بمراكش أن أكدت ذلك من خالل حكم تتعلق وقائعه بكون المدعية تقدمت بمقال تعرض فيه أنها تطعن في اإلنذار‬

‫العقاري ومسطرته الصادر عن رئيس المحكمة االبتدائية بتاريخ ‪ 1994-7-15‬ملف عقود مختلفة عدد ‪ 4614/94‬والذي تم تحويله إلى حجز تنفيذي‬

‫على عقار عدد ‪ 287/00‬ملف مواصلة التنفيذ عدد ‪ 176/04‬وأن مسطرة تحقيق الرهن الرسمي تبدأ بتوجيه اإلنذار العقاري وتنتهي ببيع العقار‬

‫المرهون‪ .‬إال أنه يمكن أن تكون محل طعون ومنازعات سيما تلك التي تنصب على األداء وانقضاء الدين الستخالصه عن طريق مسطرة قانونية‪.‬‬

‫وأنه عمال بمقتضيات الفصل ‪ 484‬من ق م م يمكن أن تقام دعوى بطالن اإلنذار العقاري للمنازعة في أي إجراء يمس الحقوق‪ .‬وأنه انطالقا من‬

‫الفصل المذكور يمكن أن ترفع هذهالدعوى قبل إجراء السمسرة بل حتى بعد إرساء المزاد العلني‪ ،‬ال سيما وأن الفصل المذكور لم يحدد أي أثر فيما‬

‫يتعلق بالمدة الزمنية مما يكون معه الطلب مقبوال لجهة الشكل‪ .‬وموضوعا‪ ،‬فإن نازلة الحال تتمثل في كون العارضة سبق لها أن اقترضت من‬

‫المدعى عليه أمواال إلنشاء مشروع سياحي هو عبارة عن وحدة فندقية سياحية من الدرجة األولى الممتازة‪ ،‬وذلك بمقتضى عقود قرض حدد فيها‬

‫شروطا لضمان الدين وقبلت العارضة رهن عقارها المحفظ المسمى فندق‪ ..‬لفائدة المقرض – القرض العقاري والسياحي – كما قبلت إعطاء رهن‬

‫على أصلها التجاري المشيد فوق العقار‪ .‬وأن هذا ألخير قام بتحقيق الرهن‪ ،‬وتوصل إلى بيع األصل التجاري عن طريق المزاد العلني‪ ،‬ثم واصل‬

‫بعد ذلك إجراءات تحقيق الرهن بشأن العقار المحفظ المشيد فوقه األصل التجاري‪ ،‬والحظت المدينة الراهنة أن ديونه قد استنفدت ولم تعد بذمتها أي‬

‫دين لفائدته والتمست الحكم بإبطال اإلنذار العقاري وكذا إجراءات الحجز التنفيذي المترتبة عنه والتشطيب عليها‪ ،‬وعلى الرهون من الرسم العقاري‬

‫وأمر المحافظ بإجراء هذا التشطيب‪.‬‬

‫وبعد أمر المحكمة تمهيديا بإجراء خبرة حسابية في الموضوع تبث لها أن الدائن المرتهن قد استوفى جميع ديونه‪ ،‬وأنه هو المدين لها‪ ،‬فقضت وفق‬

‫طلب المدعية استنادا إلى الحيثية التالية‪:‬‬

‫” وبناء على المعطيات السالفة الذكر يكون البنك قد استوفى جميع ديونه وعليه يبقى مدينا للمدعية بمبلغ (‪ .)..‬وعليه يتعين القول والحكم أن اإلنذار‬

‫العقاري الصادر بتاريخ ‪15‬يوليوز‪ 94‬في إطار ملف الحجز العقاري عدد ‪ ،287/00‬وملف مواصلة التنفيذ عدد ‪ 176/04‬أصبح غير مستند على‬

‫أساس ويتعين بالتالي إبطاله‪ ،‬وإبطال إجراءات الحجز التنفيذي المترتبة عنه والتشطيب عليها من الصك العقاري عدد ‪ 24971/04‬وأمر السيد‬

‫المحافظ بإجراء هذا التشطيب‪.‬‬

‫وحيث إن طلب التشطيب على الرهون المسجلة بالصك العقاري ال مبرر له “‪.‬‬

‫ويالحظ من خالل حيثيات الحكم أعاله أن المحكمة رفضت االستجابة إلى طلب التشطيب على الرهون من الرسم العقاري بعلة أنه ال مبرر له‪ .‬في‬

‫حين أنها خلصت بما ثبت لديها من تقرير الخبرة الحسابية أن الدائن المرتهن قد استوفى كل ديونها من المدينة الراهنة‪ ،‬وأن هذه األخيرة هي التي‬

‫أصبحت دائنة له‪ ،‬الشيء الذي يشكل تناقضا بين الحيثيات المذكورة‪.‬‬

‫ذلك أن حجية اإلنذار العقاري‪ ،‬وباقي اإلجراءات التالية له من حجز عقاري وغيره تدور وجود وعدما مع بقاء الطرف الراهن مدينا للطرف‬

‫المرتهن‪ .‬أما إذا ثبت للمحكمة بشكل يقيني انقضاء المديونية وتحقق الوفاء‪ ،‬فإنه ليس من المنطقي في شيء اإلبقاء على الرهن مقيدا بالرسم العقاري‪،‬‬

‫وكان على المحكمة أن تستجيب بالتالي لطلب المدينة الرامي إلى التشطيب عليه‪ ،‬وأمر المحافظ العقاري المختص للقيام بهذا اإلجراء‪.‬‬

‫وبالموازاة مع ذلك‪ ،‬فإن حجية اإلنذار العقاري وتحقيق األثر المتوخى منه يتوقف على بقاء المدين الراهن في وضعية قانونية سليمة‪ .‬أما إذا صدر‬

‫بشأنه حكم بالتسوية القضائية فإن المحكمة التجارية لها صالحية إبطال كل تأسيس لضمان أو كفالة إذا قام به المدين بعد تاريخ التوقف عن الدفع‪،‬‬

‫الشيء الذي يمكن أن يفاجأ معه الدائن المرتهن بكون عقد الرهن المبرم مع المدين الراهن قد تم إبطاله بعلة أنه أبرم بعد تاريخ التوقف عن الدفع‪،‬‬

‫فتضيع بالتالي حقوقه في االستفادة من مزية استيفاء الدين المضمون عينيا باألولوية على باقي الدائنين مع مراعاة رتبته بالرسم العقاري‪ .‬إذ كيف‬

‫يتسنى للدائن المرتهن معرفة ما إذا كان المدين المرتهن في حالة توقف عن الدفع أم ال‪ ،‬طالما أن عقد الرهن يتم إبرامه استنادا إلى البيانات الواردة‬

‫بالرسم العقاري والتأكد فقط من عالقة المدين بمحل الضمان العيني‪ .‬بل إنه وحتى إذا حصل أن صدر حكم بالتسوية في حق المدين أثناء مباشرة‬

‫الدائن لمسطرة إجراءات تحقيق الرهن‪ ،‬فإن هذه األخيرة توقف بقوة القانون‪ ،‬ويتعين على الدائن المرتهن التصريح بدينه داخل األجل القانوني تحت‬

‫طائلة سقوط الحق بشكل نهائي تجاه المدين المحكوم عليه بالتسوية القضائية‪ ،‬وفقدان الضمان العيني المخول إياه لحجيتة القانونية في مواجهة‬

‫المتعاقد معه‪ ،‬وهو المدين الملتزم‪.‬‬

 ‫ثانيا‪ :‬األثر القانوني لتقييد مشروع نزع الملكية بالرسم العقاري‬

‫غني عن البيان أن التقييد المؤقت لمشروع نزع الملكية ألجل المنفعة العامة في الرسم العقاري طبقا للفصل ‪ 12‬من ظهير ‪ 6‬ماي ‪ 1982‬الذي أحال‬

‫على مقتضيات الفصلين ‪ 84‬و ‪ 85‬من ظهير ‪ 12‬غشت ‪ ،1913‬من شأنه تحديد األولوية فقط بين الحقوق المتعلقة بنفس العقار موضوع نزع‬

‫الملكية‪ ،‬وال يترتب عنه قانونا نقل ملكية العقار إلى السلطة المعنية‪ ،‬أي أنه ال يمنع المالك من التصرف في عقاره بالبيع مثقال بالتقييد أعاله طالما أن‬

‫هذا األخير يمكن أن ينتهي بنزع الملكية فعال وفق المقتضيات القانونية الجاري بها العمل في هذا اإلطار‪ ،‬أو قد تستنكف الجهة النازعة عن عدم‬

‫مواصلة إجراءات نزع الملكية فيؤول بالتالي التقييد االحتياطي لمشروع نزع الملكية بالرسم العقاري إلى الزوال‪.‬‬

‫وقد أكدت محكمة النقض هذا االتجاه‪ ،‬مكرسة بذلك القاعدة المنصوص عليها في الفصل ‪ 428‬م ن ق م م()‪ ،‬ومفادها أن األحكام القضائية تكون قابلة‬

‫للتنفيذ خالل أجل ثالثين سنة من يوم صدورها وتسقط بانصرام هذا األجل‪ ،‬معتبرة أن هذا الجزاء التشريعي ال يقتصر على األحكام الفاصلة في‬

‫الجوهر فقط‪ ،‬بل يسري حتى على األحكام التمهيدية‪ ،‬وذلك بمناسبة نزاع يتعلق بتحديد األثر القانوني لتقييد مشروع نزع الملكية على الرسم‬

‫العقاري‪ .‬إذ جاء في معرض حيثياته أحد قراراتها ما يلي‪:‬‬

‫” ‪..‬تقييد مشروع نزع الملكية على الرسم العقاري ليس من شأنه نقل ملكية العقار إلى السلطة المعنية وال يمنع المالك من التصرف في عقاره بالبيع‪.‬‬

‫وأن مفعول هذا القيد يقتصر على تحديد األولوية بين الحقوق التي قد ترد على العقار‪ .‬أن القرار الصادر بنزع الملكية والذي لم يقع تسجيله على‬

‫الرسم العقاري قد سقط مفعوله عمال بالفصل ‪ 428‬من ق م م‪ ،‬وبالتالي فإن التقييد االحتياطي المتعلق به والمقيد على الرسم العقاري يصبح غير ذي‬

‫موضوع…”‪.‬‬

‫ويالحظ من خالل حيثيات هذا القرار أنه ولئن كان طلب تقييد الحق بالرسم العقاري ال يخضع إجراؤه ألي أجل قانوني تحت طائلة تقادم الحق أو‬

‫سقوطه‪ ،‬فإن جميع األحكام التي تكتسب قوة الشيء المقضي به‪ ،‬متى كان موضوعها تأسيس حق عقاري أو نقله إلى الغير أو إقراره أو تغييره أو‬

‫إسقاطه – كما هو الشأن في نازلة القرار أعاله – تسقط بانصرام أجل ثالثين سنة على عدم تقييدها في الرسم العقاري‪ ،‬ويحق بالتالي للمحافظ على‬

‫األمالك العقارية االمتناع عن تقييدها طالما أنها أصبحت فاقدة لقوة الشيء المقضي به‪ ،‬وغير قابلة للتنفيذ بعد مضي األجل أعاله‪ ،‬وعدم احتفاظها‬

‫بماهيتها كسند تنفيذي‪.‬‬

‫وجدير بالذكر‪ ،‬أن المشرع تحدث عن أجل تقييد األحكام القضائية دون األوامر الرئاسية سواء كانت مبنية على طلب أو استعجالية‪ ،‬الشيء الذي يفيد‬

‫أنها غير مشمولة باألجل المنصوص عليه في الفصل ‪ 65‬مكرر‪ ،‬على اعتبار أنها مجرد تقييدات قضائية مؤقتة غايتها المحافظة على الحق إلى حين‬

‫إنجاز التقييد النهائي بالرسم العقاري‪ .‬ومن ثم فإن تنصيص المشرع على أجل ‪ 30‬سنة لتنفيذ األحكام القضائية طبقا لنص مسطري عام وهو الفصل‬

‫‪ 428‬من ق م م‪ ،‬يقيده أجل ‪ 03‬أشهر الوارد في النص الخاص وهو الفصل ‪ 65‬مكرر المعدل بمقتضى قانون ‪ ،14.07‬مع اإلشارة إلى أن الجزاء‬

‫مختلف في النصين المذكورين‪ ،‬فاألول يترتب عنه فقدان الحكم لقيمته القانونية كسند تنفيذي‪ ،‬وبالتالي سقوط حق المحكوم عليه في المطالبة‬

‫بتنفيذه()‪ .‬في حين أن الثاني ينتج عنه جزاء قانوني وهو أداء ذعيرة مالية‪.‬‬

‫ومن جهة أخرى‪ ،‬فالمشتري يحق له طلب إبطال عقد البيع العقاري الرابط بينه وبين البائع‪ ،‬وإبطال التقييد الذي استند عليه بالتبعية‪ ،‬بعلة أن القطعة‬

‫األرضية المبيعة المثقلة بارتفاق عدم البناء‪ ،‬وأن هذه الوضعية القانونية لم تنه إلى علمه بسبب عدم إشهار الخرائط الملحقة بالمقررات اإلدارية من‬

‫طرف اإلدارة المعنية‪.‬‬

‫ولعل الحق في المطالبة باإلبطال ناتج من الحجية التي تتمتع بها البيانات الواردة بالرسم العقاري‪ ،‬إذ إن قرينة العلم بالتقييد لم تتحقق في الواقع طالما‬

‫أن الجهة النازعة لم تبادر إلى تحيين وضعية العقار المحفظ موضوع نزع الملكية عن طريق إشهار الخرائط الملحقة بالمقررات اإلدارية‪ .‬ومن ثم‬

‫يبقى األصل في المتعاملين بشأن العقارات المحفظة هو عدم علمهم بالحقوق غير المقيدة من طرف أصحابها‪ ،‬وال يمكن لهؤالء مواجهتهم بها إال من‬

‫تاريخ التقييد‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬مدى أحقية المدين المحجوز عليه في المطالبة بتحيين دفتر التحمالت‬

‫كما أن المحجوز عليه يحق له المنازعة في اإلجراءات المسطرية والمطالبة بالتصريح ببطالن الحجز التنفيذي‪ ،‬أو بتحرير دفتر جديد للتحمالت من‬

‫طرف كتابة الضبط التي تباشر إجراءات البيع بالمزاد العلني ينسجم مع المواصفات والشروط الجديدة التي أصبح يتمتع بها العقار‪ ،‬والتي من شأنها‬

‫الرفع من قيمة العقار‪ ،‬وبالتالي طلب تعيين خبير لتحديد الثمن االفتتاحي للبيع الذي يتناسب مع المعطيات المشار إليها في دفتر التحمالت الجديد‪.‬‬

‫ومن ثم فإن التساؤل المطروح في هذا الشأن يتعلق بإمكانية استناد المحجوز عليه المدين‪ ،‬على رخصة إنجاز تجزئة عقارية بالعقار المحجوز‪،‬‬

‫للتدخل في إجراءات الحجز العقاري ومطالبته بتحيين دفتر التحمالت وكافة اإلجراءات السابقة المنجزة من طرف كتابة الضبط ؟‬
 ‫نعتقد أن االعتماد على مجرد مشروع إلحداث تجزئة عقارية ال يكفي للسماح للمحجوز عليه بتقديم دعوى ترمي إلى تغيير البيانات والمعطيات‬

‫المضمنة بدفتر التحمالت من طرف كتابة الضبط‪ ،‬على اعتبار أنه وحتى على فرض حصوله على الرخص والتصاميم‪ ،‬فإن ذلك لن يغير شيئا من‬

‫طبيعة العقار المحجوز طالما أن ذلك لن يتم فعال‪ ،‬وذلك بإحداث تغيير في هيأته من الناحية الواقعية‪ ،‬ألن التغيير الذي يطال وضعية العقار المبيع‪،‬‬

‫هو الذي يجعل هذا األخير يتحول من أرض عارية داخلة في المدار الحضري‪ ،‬إلى تجزئة عقارية‪ ،‬واستخراج رسوم عقارية فرعية خاصة بالقطع‬

‫األرضية وفقا القواعد والضوابط المنصوص عليها قانونا‪ ،‬الشيء الذي يتعين مع عدم االلتفات إلى ادعاءات المحجوز عليه لكونها غير جديرة‬

‫باالعتبار من الناحية القانونية‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬أثر النطام المالي للزوجين على العقارات المملوكة لألجانب بالمغرب‬

‫إذا كان الزوجين األجنبيين مالكين على الشياع لعقار محفظ في المغرب‪ ،‬وانفصمت العالقة الزوجية بينهما بموجب الطالق الواقع بفرنسا‪ ،‬فإن حجية‬

‫تملك كل منهما لنصيبه في العقار المذكور‪ ،‬ال تخوله الحق في طلب القسمة العينية أو التصفية أمام القضاء المغربي بعد الطالق‪ ،‬على اعتبار أن‬

‫تصفية وقسمة الذمة المالية للزوجين تجري تلقائيا من طرف القضاء الفرنسي الذي يعين في الحكم بالطالق رئيس غرفة الموثقين أو من ينتدبه‬

‫إلجراء عملية القسمة أعاله‪ .‬وقد سبق للمحكمة االبتدائية بمراكش أن قضت في نازلة بعدم قبول الدعوى معتبرة أن ” الطرفين معا فرنسيان وكانا‬

‫متزوجين في إطار قانونهما الوطني وبالتالي فإن مصير أموالهما العقارية والمنقولة يخضع للقانون المذكور”‪.‬‬

‫خامسا‪ :‬منع دعاوى القسمة العينية المتعلقة بأراضي الضم‬

‫خالفا للمبدأ العام المقرر في الفصل ‪ 978‬من ق‪.‬ل‪.‬ع()‪ ،‬فإن العقارات المحفظة الواقعة ضمن منطقة ضم األراضي‪ ،‬يمنع على المالكين لها على‬

‫الشياع‪ ،‬طلب قسمتها عينيا إذا كان سيترتب عنها تأسيس قطع تقل مساحتها عن خمسة هكتارات‪ .‬بل كل ما يمكن لهم هو طلب قسمة التصفية‪ ،‬وبيعها‬

‫بالمزاد العلني على أساس الثمن االفتتاحي الذي يحدد الخبير المعين من طرف المحكمة التي تقضي بالقسمة المذكورة‪ ،‬إن كان لذلك موجب قانوني‪.‬‬

‫وقد أكدت محكمة النقض هذا االتجاه معتبرة أن ” الحد من مقتضيات الفصل ‪ 978‬من ق‪.‬ل‪.‬ع تقرر بمقتضيات النصوص المتعلقة بميثاق‬

‫االسثتمارات الفالحية وباألخص منها المتعلق بضم األراضي الفالحية بعضها إلى بعض‪ ،‬والظهير الشريف رقم ‪ 16929‬الصادر في نفس التاريخ‬

‫‪ 10‬جمادى األولى ‪ 1389‬موافق ‪15‬يوليوز‪ 1969‬المتعلق بالحد من تجزئة األراضي الفالحية الواقعة داخل دوائر الري وأن مقتضيات هاته‬

‫النصوص متعلقة بالنظام العام وأن هذه المقتضيات تمنع مؤقتا بيع األراضي التي شملها مشروع الضم في انتظار إنجازه‪ ،‬والقسمة مثل البيع ترمي‬

‫إلى تفتيت األرض فهي ضد إرادة المشرع وكانت المحكمة وقد تحققت من أن أرض النزاع يشملها الضم ملزمة بتطبيق هذه المقتضيات ولو لم‬

‫يطلبها األطراف فتكون على صواب حين قضت بمنع القسمة في انتظار مشروع ضم األراضي “‪.‬‬

‫كما أن محكمة النقض قد اعتبرت أيضا أن منع التفويت المنصوص عليه في ظهير ‪ 30‬يونيو ‪ 1962‬ليس منعا مطلقا‪ ،‬وإنما يعد منعا مؤقتا فقط‬

‫ينتهي بالمصادقة على مشروع ضم األراضي السقوية‪ ،‬بهدف تفادي ما قد ينتهي إليه المشروع من تغيير في وضعية العقارات المضمومة‪ .‬ومن ثم‬

‫فقد رتب على هذا التأويل عدم جواز احتجاج الطرف البائع بجزاء البطالن في مواجهة المشتري‪ ،‬وأضحى بالتالي هذا األخير محقا في تقييد عقده‬

‫بالرسم العقاري المعني بالنزاع‪.‬‬

‫مقاالت وأبحاث‬
‫‪“ One Reply to‬الدعاوى العقارية الناشئة عن العقود والدعاوى‬
‫الناشئة عن التقييد بالرسم العقاري”‬

‫يقول إدريسي عبداللطيف‪:‬‬ ‫‪.1‬‬

‫‪ 27‬ديسمبر‪ 2020,‬الساعة ‪22:45‬‬

‫موقع جد رائع‬

‫اترك تعليقًا‬
‫لن يتم نشر عنوان بريدك اإللكتروني‪ .‬الحقول اإللزامية مشار إليها بـ *‬
 ‫التعليق *‬

‫االسم *‬

‫البريد اإللكتروني *‬

‫الموقع اإللكتروني‬
‫إرسال التعليق‬

‫اختيار المقاالت‬
‫السابق‬
‫دعوى التعويض عن التحفيظ التدليسي – إطارها القانوني – قواعد تقادمها‬
‫التالي‬
‫صعوبات التنفيذ – بين رئيس المحكمة والرئيس األول كقاضيين للمستعجالت ورئيس المحكمة كقاضي التنفيذ‬
‫ابحث‬

‫‪Search for:Search‬‬
‫أحدث المقاالت‬
‫المدعى عليه المحكوم عليه – استئنافه تبعا الستئناف المدعي أصليا – قبوله في جميع األحوال حتى ولو لم يقدم أي طلبات ابتدائيا‬ ‫‪‬‬
‫قضايا التحفيظ – تبليغ األحكام – الموطن المختار – ال – الموطن الحقيقي – نعم‬ ‫‪‬‬
‫تطليق بسبب التعدد – مخالفة للشريعة – الحكمين – دورهما وقراراتهما‬ ‫‪‬‬
‫تغيير الشغل لظروف اضطرارية‪ -‬رفض األجير القيام به‪ -‬طرد تعسفي – ال‬ ‫‪‬‬
‫عقد فتح االعتماد المستندي – أطرافه – االلتزامات المترتبة عليه‬ ‫‪‬‬
‫أحدث التعليقات‬

‫عبد هللا على البيع اإلجمالي لألصل التجاري – سلوك مسطرة التنفيذ – عدم وجود ما يحجز‬ ‫‪‬‬
‫د‪ .‬أحمد مخلوف على التحكيم الدولي ودوره في عولمة النظام القانوني لعقود التجارة الدولية‬ ‫‪‬‬
‫عبد هللا على المدعى عليه المحكوم عليه – استئنافه تبعا الستئناف المدعي أصليا – قبوله في جميع األحوال حتى ولو لم يقدم أي طلبات ابتدائيا‬ ‫‪‬‬
‫سعيد اليوسفي على جريمة التزوير – الجريمة الفورية – بداية حساب التقادم‬ ‫‪‬‬
‫سعيد اليوسفي على جريمة التزوير – الجريمة الفورية – بداية حساب التقادم‬ ‫‪‬‬
‫ابحث في الموقع‬

‫‪Search for:Search‬‬
‫أحدث المقاالت‬
‫المدعى عليه المحكوم عليه – استئنافه تبعا الستئناف المدعي أصليا – قبوله في جميع األحوال حتى ولو لم يقدم أي طلبات ابتدائيا‬ ‫‪‬‬
‫قضايا التحفيظ – تبليغ األحكام – الموطن المختار – ال – الموطن الحقيقي – نعم‬ ‫‪‬‬
‫تطليق بسبب التعدد – مخالفة للشريعة – الحكمين – دورهما وقراراتهما‬ ‫‪‬‬
‫تغيير الشغل لظروف اضطرارية‪ -‬رفض األجير القيام به‪ -‬طرد تعسفي – ال‬ ‫‪‬‬
‫عقد فتح االعتماد المستندي – أطرافه – االلتزامات المترتبة عليه‬ ‫‪‬‬
‫أحدث التعليقات‬

‫عبد هللا على البيع اإلجمالي لألصل التجاري – سلوك مسطرة التنفيذ – عدم وجود ما يحجز‬ ‫‪‬‬
‫د‪ .‬أحمد مخلوف على التحكيم الدولي ودوره في عولمة النظام القانوني لعقود التجارة الدولية‬ ‫‪‬‬
‫عبد هللا على المدعى عليه المحكوم عليه – استئنافه تبعا الستئناف المدعي أصليا – قبوله في جميع األحوال حتى ولو لم يقدم أي طلبات ابتدائيا‬ ‫‪‬‬
‫سعيد اليوسفي على جريمة التزوير – الجريمة الفورية – بداية حساب التقادم‬ ‫‪‬‬
‫سعيد اليوسفي على جريمة التزوير – الجريمة الفورية – بداية حساب التقادم‬ ‫‪‬‬