Asjaõigusseadus

Asjaõigusseadus (korteriomandi- ja korteriühistuseadus, laeva asjaõigusseadus;

kommertspandiseadus, kinnistusraamatuseadus jt)

Asjaõiguse põhiprintsiibid:
 Absoluutsuse põhimõte – kõik peavad hoiduma mu territooriumile ehitamast.
Abs.õiguste rikkumine viib relatiivse õigussuhte tekkimiseni
 Avalikkuse e publitsiteedi printsiip – tegevus peab olema väljapoole nähtav (nt
kinnistusraamat)
 Määratletuse põhimõte – kõik AÕSlikud muudatused saavad toimuda piisavalt
määratletud esemete suhtes (nt müügis konkreetne maja vs tellid netipoest midagi)
 Numerus claususe printsiip ja tüübipiirang – kui mingi õigus kehtib kõigi suhtes, peab
selle õiguse sätestama seadus. AÕ on ainult need õigused, mis on seaduses AÕ-na
määratletud. Pooled ei saa ise AÕ liike juurde luua.
 Abstraktsiooniprintsiip ja lahutamispõhimõte – müügileping (ühe poole kohustus
võimaldada asja üleminek, teie poole kohustus maksta raha vm) ja asjaõigusleping
(lepime kokku, et omandiõigus läheb üle)

Jalgratta kaasus – näide.

Variant 1. Alaealine A ostab müüjalt M jalgratta 500 euro eest selliselt, et 100 eurot maksab A kohe ja
ülejäänud 400 eurot peab A maksma igakuiste 50-euroste osamaksetena. A saab ratta omale ja viib selle
koju. Kui A ratast kodus vanematele näitab, siis neil ei ole ratta vastu midagi, aga raha maksmisega nad
küll nõus ei ole. Seepeale teatab A M-le, et ta ratta eest rohkem raha ei maksa. M nõuab seepeale A-lt
ratta tagastamist. Kas õigustatult?

Kes saab kellelt nõuda mille alusel? AÕS § 80 lg 1 – omanikul on nõudeõigus. Kas M saab nõuda A-lt
vallasasja AÕS § 80 lg 1 alusel?
1. Kas M on ratta omanik?
M oli ratta omanik, sest AÕS § 90 lg 1 – eeldatakse, et asja otseseks valdajaks on asja omanik.
Kui M on omanik, saab asja nõuda, kui M ei ole omanik, ei saa asja nõuda. Peab kontrollima, kas
A omandas ratta.
2. Kas A omandas ratta AÕS § 92 lg 1 alusel? Eeldused (3):
1) Kas A sai ratta otsese valduse?
AÕS § 33 lg 1 – ütleb, kes on otsene valdaja. Metoodiliselt tuleb kontrollida asja abinormi
abil. Antud juhul jah.
2) Kas võõrandaja M oli asja omanik? Ehk kas võõrandajal oli käsutusõigus. Antud juhul jah.
3) Kas M ja A sõlmisid kokkuleppe jalgratta omandiõiguse üleminemiseks M-lt A-le?
3. Müügileping on tühine, sest A oli alaealine. Ka AÕlepingu kehtivust tuleb hinnata. AÕleping on
kehtiv, sest sellest ei teki tsiviilkohustusi A-le.
4. M ei ole enam omanik, seega ta ei saa nõuda jalgratta väljaandmist. Raha ei saa nõuda, sest
müügileping on tühine.
5. M võiks nõuda jalgratta väljaandmist VÕS § 1028 alusel. Automaatselt omand tagasi ei lähe,
selleks tuleks uuesti sõlmida AÕleping.
Variant 2. Kui A saab teada, et M nõuab talt ratta tagastamist, siis pöördub ta kiiresti oma sõbra S poole
ja pakub talle ratast 50 euro eest müüa. A seletab S-le, et müüb peaaegu uut ratast seepärast nii odavalt,
et pahane M tahab ratast tagasi saada. S ostabki ratta A-lt 50 euro eest ära. M-i vanemad on selle üle
väga rõõmsad. Peale seda, kui S saab ratta enda kätte nõuab M nüüd ratta tagastamist S-lt. Kas
õigustatult?

Kas M saab S käest jalgratast välja nõuda? AÕS § 80 lg 1 alusel.

Eeldused: kas M on omanik? – ei ole. S ja M vahel ei ole õigussuhet. Seega M ei saa S käest ratast välja
nõuda.
A-l oli võlaõiguslik kohustus ratas tagasi anda, aga sellest hoolimata oli ta omanik. Käsutas jalgratta S-le.
S sai rata omanikuks. See, et S teadis, et A soovib ratast ära kantida, ei võta A-lt käsutusõigust ära.

Asjaõigus vs võlaõigus
 Asjaõigused kui absoluutsed õigused;
 Võlaõiguslikud õigussuhted on relatiivsed

Eraõiguse normid jagunevad:

 Nõudenormid;
 Vastuväitenormid;
 Abinormid

Iga eraõiguslikku kaasust lahendav jurist küsib: kes nõuab mida, kellelt, mis alusel?

Asjaõigused on kaitstud põhiseadusega

 Omand on võrdselt kaitstud (PS § 32)
 Omandit võib omaniku tahte vastaselt võõrandada üksnes seaduses sätestatud alustel
ja korras, õiglase ja kohese tasu eest;
 Siia alla ei lähe võõrandamine täitemenetluses;
 Omandi (avalik-õiguslikud) kitsendused sätestatakse seadusega;
 Kitsendused peavad vastama kõikidele muudele põhiseadusest tulenevatele
piirangutele;
 Omandi mõiste põhiseaduse tähenduses on laiem kui eraõiguslik mõiste.

Tsiviilõigus jaguneb kolmeks:

 Esemed – õiguse objektid
o Asjad
 kehalised esemed
 seaduses sätestatud juhtudel kohaldatakse õigustele asjade kohta sätestatut;
 loomadele kohaldatakse asjade kohta käivaid sätteid.
o õigused,
o muud hüved, mis võivad olla õiguse objekt
 Isikud – õiguste ja kohustuste kandjad
 Tehingud – see, kuidas õiguseid ja kohustusi saab üle kanda
Kinnisasi vs vallasasi
 Kinnisasi on maapinna piiritletud osa – selleks et maatükki käsutada, peab see olema
kantud kinnistusraamatusse
 Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi.

ASJA OLULINE OSA:

 Asi ja selle oluline osa on tsiviilkäibes koos – asi (maatükk) ja asja oluline osa (maja)
 Asi ja asja oluline osa ei saa kuuluda eri isikute omandisse – va seaduses sätestatud
erandid
 Asja ja selle olulisi osasid ei saa koormata erinevate asjaõigustega;
 Kui vallasasi ühendatakse teise asjaga selliselt, et see muutub teise asja oluliseks osaks,
läheb ühendatud asja omandiõigus peaasja omanikule üle (AÕS § 107);
 Selleks, et teada, kellele kuulub asja oluline osa, tuleb välja selgitada, kellele kuulub
peaasi.
 Asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada ilma, et asi või selle
koostisosa ei hävine või oluliselt ei kahjustu (TsÜS § 53 lg 1);
 Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad nagu ehitised, kasvav mets,
muud taimed, koristamata vili;
 Ehitise olulised osad on osad, mida ei saa eraldada nii, et ehitis või eraldatav osa ei
hävineks või ei kahjustuks.

Osa ei ole:
 Kinnisasja osa ei ole võõrale maale asjaõiguse alusel püstitatud püsivalt ühendatud ehitis;
 Mööduvaks otstarbeks rajatud asi;
 Tehnovõrk allub eriregulatsioonile;
 Ehitise osa ei ole sellega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi.

PÄRALDISED
Päraldis on eraldiseisev vallasasi:
 mis ei ole peaasja osa;
 mis teenib peaasja;
 mis on peaasjaga seotud ühise majandusliku eesmärgi ja
 sellele vastava ruumilise seose kaudu.

 Peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad ka päraldistele;

 Eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi;
 Eelnevast on võimalik tehinguga kõrvale kalduda;
 Hüpoteek ulatub kinnisasja päraldistele, mis on kinnisasja omaniku omandis (AÕS § 343
lg 1).

Majandus- või kutsetegevuses kasutatava kinnisasja päraldised:

 Kinnisasjal kasutatavad masinad;
 Seadmed;
  Tööriistad;
 Muud vallasasjad, mis on vajalikud korrapäraseks majandus- või kutsetegevuseks
kinnisasjal.
Majandus- või kutsetegevuses kasutatava kinnisasja päraldised:
 Kinnisasjal kasutatavad masinad;
 Seadmed;
 Tööriistad;
 Muud vallasasjad, mis on vajalikud korrapäraseks majandus- või kutsetegevuseks
kinnisasjal.

Põllumajandusliku kinnisasja päraldised:

 Põllumajandusliku kinnisasja majandamiseks kasutatav põllumajandusinventar;
 Masinad;
 Loomad; maatüki saadused, mis on vajalikud majandamise jätkamiseks järgmise
saagini.

VALDUS
 Valdus ja omand on kaks täiesti erinevat kategooriat.
 Valduse juures on oluline TAHE ASJA VALLATA
 Omand on õigus, valdus on faktiline ehk tegelik võim asja üle ehk seisund, olukord;
 Valdus on oluline publitsiteedi tagamiseks vallasasjaõiguses
 Valduse üleminekuga vm on seadusandja sidunud mitmed asjaõiguslikud
õigusmuudatused vallasasjaõiguses – nt omandiõigus saab üle minna alles siis kui
omandaja on saanud asja enda valdusesse
 Kuigi valdus ei ole õigus, vaid faktiline olukord, näeb seadusandja ette mitmed
nõuded, mida saab esitada valduse rikkumise või valduse kaotuse korral –

Valduse liigid:
 Otsene valdus vs kaudne valdus, valduse teenija
Valduse teenija – nt bussijuht firmas, valdajaks on firma, sest juht teenib ettevõtet
Otsene valdaja – asja reaalne oma käes hoidja
Otsene ja kaudne valdaja – pastaka edasi andmise näide (omanik, valdaja 1 ja valdaja
2)
 Osavaldus, kaasvaldus, ainuvaldus;
 Seaduslik valdus vs ebaseaduslik valdus;
 Heauskne vs pahauskne valdus.

Valdusest tulenevad õigused:

 Omaabi (§ 41) – AÕS § 41 lg 1 sätestab, et valdaja võib oma valdust omavoli vastu
jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire. – Luud kondid tuleb terveks jätta.
Omaabi saab rakendada ainult omavoli korral. Puuküürnikke ei või füüsiliselt ise välja
tõsta. Kui avastad, et keegi elab suvilas sees, võid nad välja tõsta.
 Otsimisõigus (§ 42) – AÕS § 42 lg 1 sätestab, et kui vallasasi on valdaja võimu alt
sattunud teise isiku valduses olevale kinnisasjale, on selle valdaja kohustatud lubama
 asja otsida ja ära viia, kui asi ei ole vahepeal kellegi valdusse võetud. – pall satub
naabri hoovi, võid nõuda et ta annaks selle sulle tagasi.
 Valduse rikkumise lõpetamise nõue (§ 44) – nt keegi pargib auto kinni. AÕS § 44 lg 1
sätestab, et valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist
ja edasise rikkumise ärahoidmist. – valduse rikkumine võib toimuba ka väljaspool
kinnisasja piire, nt keegi pargib sinu hoovi värava ette
 Valduse tagastamise nõue (§ 45) – kui asi on sinu valduses, võid asja tagasi nõuda
sellelt, kes asja sinu käest ära võttis. Tuleb tõendada seda, et olid asja valdaja. AÕS
§ 45 lg 1 sätestab, et valduse äravõtmisel on valdajal õigus nõuda valduse taastamist
isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja.
 Kaudse valdaja õigus rakendada valduse kaitset (§ 47) –
 Vt ka VÕS § 1043 km § 1045 lg 1 p 5 alt 3 ja ka § 1055.

Valdusekaitse nõuete maksmapanek on piiratud:

 Nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on äravõtja või tema eelkäija suhtes omavoliline
ja omandatud ühe aasta jooksul enne valduse äravõtmist (§ 44 lg 2 ja § 45 lg 2);
 Kui valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja tal oli õigus valdust
rikkuda või asja vallata (§ 46)
 Aasta möödumine alates rikkumisest (§ 48 lg 1);
 Kui kohtuotsusega tuvastatakse, et omavoli toimepanijal oli asja suhtes õigus, mis
annab talle õiguse asja vallata (§ 48 lg 2)

KINNISTUSRAAMAT

 Kinnistusraamatut peetakse kinnisasjade ja kinnisasju koormavate piiratud asjaõiguste

kohta;
 Kinnistusraamaus on kirjas kõik kinnisasjad, mis on tsiviilkäibes;
 Kinnistusraamatu abil saab teada, kas isikule kuulub kinnisasju ning kas need on
piiratud asjaõigustega koormatud;
 Kinnistusraamatu abil saab teada, kellele iga konkreetne kinnisasi kuulub.

Kinnistusraamat laiemas ja kitsamas tähenduses:

 Kinnistusraamat laiemas tähenduses: kõiki Eesti kinnisasju ja neid koormavaid
piiratud asjaõigusi hõlmav andmekogu, mida peetakse maakohtu juures;
 Kinnistusraamat kitsamas tähenduses: ühe konkreetse kinnisasja; korteriomandi;
hoonestusõiguse ja korterihoonestusõiguse kohta peetav andmekogu.

Kinnistusraamat koosneb:
1) Kinnistuspäevik – pannakse kirja kinnistamisavaldused
2) Kinnistusregister – koosneb 4 jaost.
3) Kinnistustoimik – arhiiv, kus säilitatakse kinnisasjaga seotud dokumente

NB! Kinnistu ja kinnisasi ei ole sünonüümid.

KRS § 5¹. Kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud:
1) kinnisasi (maatükk);, 2) hoonestusõigus; 3) korteriomand; 4) korterihoonestusõigus.

NB! Kataster ja kinnistusraamat ei ole sünonüümid. Kinnistusraamat on kohtu poolt peetav

andmekogu, kataster on riigi maaameti poolt peetav tehniline andmekogu. Kinnisasja piirid
määratletakse katastriüksuste piiride kaudu. Üks kinnisasi võib koosneda ühest/mitmest
katastriüksusest.

Kinnistusregister koosneb neljast jaost:

I. Jagu
KRS § 13 lg 1 sätestab, et kinnistusregistriosa esimesse jakku «Kinnistu koosseis»
kantakse:
1) kinnistu katastritunnus;
2) kinnistu sihtotstarve;
3) kinnistu asukoht;
4) kinnistu kasuks seatud piiratud asjaõigused (§ 9 lg 3);
5) kinnistu pindala;
6) kinnistute ühendamine ja jagamine, samuti kinnistuga kinnistu osa liitmine ja
kinnistu osa eraldamine.

II. Jagu
KRS § 14 sätestab, et kinnistusregistriosa teise jakku «Omanik» kantakse:
1) omanik
2) kui kinnistu on ühises omandis – omanikud, see, kas kinnistu on ühis- või
kaasomandis, ning kaasomandi korral kaasomanike osade suurus.

III. Jagu
KRS § 15 lg 1 sätestab, et kinnistusregistriosa kolmandasse jakku «Koormatised ja
kitsendused» kantakse:
1) kinnistut koormavad piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek, kinnisomandi
kitsendused ja märked nende kohta;
2) kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused, samuti muud märked omandi kohta;
3) käesoleva paragrahvi punktides 1 ja 2 nimetatud kannete muudatused, sealhulgas
puudutatud isikute kitsendused oma õiguste käsutamisel;
4) käesoleva paragrahvi punktides 1–3 nimetatud kannete kustutamine.

IV. Jagu
KRS § 16 sätestab, et kinnistusregistriosa neljandasse jakku «Hüpoteegid» kantakse:
1) hüpoteegipidaja;
2) hüpoteegi rahaline suurus (hüpoteegi summa);
5) märked hüpoteegi kohta;
6) käesoleva paragrahvi punktides 1–5 nimetatud kannete muudatused;
7) käesoleva paragrahvi punktides 1–6 nimetatud kannete kustutamine.

Kinnistusraamatu registriosa number on nagu inimestel isikukood. Igal kinnisasjal ja

kinnistul on pikk number.
Kinnistusraamat on maailma parim register:
 Kinnistusraamatusse kantakse üksnes seaduses sätestatud andmed;
 Kinnisasja omandamiseks, kinnisasja võõrandamiseks, kinnisasja koormava piiratud
asjaõiguse tekkimiseks, muutmiseks või kustutamiseks on vaja teha kanne
kinnistusraamatus;
 Kinnistusraamatusse saab andmeid kanda ja andmeid muuta üksnes seaduses täpselt
sätestatud juhtudel;
 St, kinnistusraamatusse uute andmete tekkimine, andmete muutumine või andmete
kustutamine on täpselt etteennustatav;
 Kinnistusraamatusse saavad kandeid teha üksnes kohtunikud või erilise ettevalmistuse
saanud kohtuametnikud – kohtunikuabid;
 Kinnistusraamatusse kannete tegemine toimub kindlate ja detailsete menetlusreeglite
kohaselt;
 Kinnistusraamatut peetakse kohtu juures;
 Kinnistusraamatusse kannete tegemine on kohtumenetlus ja kinnistusraamatu kande
tegemine ja kande tegemisest keeldumine on kohtulahend
 Kinnistusraamatu kanded on alati tõesed ja õiged

Näide. Härra M tahab müüa kinnisasja O-le. Seadus näeb ette eeldused, kuidas kinnisasja
omandit üle kanda. Ostja-müüja käivad notari juures, vormistavad tehingud, mida on vaja
teha. Siis teeb kohtunikuabi kinnistusraamatu kande. Raha saab maksta alles siis, kui on
täidetud eeldused kinnistusraamatu kande tegemiseks/omandi üle kandmiseks. Phm võiks
notari juures raha ära maksta.

Omandi üleminekuks on vajalik:

1) Kehtiv AÕL
2) Müüja on kinnisasja omanik
3) Kinnistusraamatu avaldus, mille alusel tehakse kinnistusraamatu kanne, kui kõik
muud eeldused on täidetud

Praktikas kasutatakse tehingu kindlustamiseks ja usalduse tagamiseks notari deposiitarvet.

Ostja kannab notarile 300k, lepingus lepitakse kokku, et notar kannab raha üle müüjale, kui
M ja O on sõlminud AÕL, tehtud kinnistusraamatu kanne jne.

Kinnistusraamatu pidamist reguleerivad:

 Asjaõigusseaduse kinnistusraamatu ja kinnisasjade kohta käivad sätted;
 Kinnistusraamatuseadus;
 Tsiviilkohtumenetluse seadustiku hagita asjade erinormid- registrimenetluse sätted;
 TsMS-i hagita asjade üldsätted (TsMS § 591 jj)
 TsMS-i hagimenetluse sätted osas, mis ei ole hõlmatud hagita menetluse
erinormidega.
Kinnistusraamatusse teeb kandeid kohtuasutus. Kinnistusraamatusse kande tegemine on
hagita tsiviilkohtumenetlus.

Kinnistusraamat on tsiviilkäibe jaoks väga oluline:

 Reeglina ei saa kinnisasja omandada ega kinnisasja piiratud asjaõigusega koormata
ilma, et see ei oleks kinnistusraamatusse kantud;
 Selleks, et kinnisasja omandaja saaks veenduda selles, et ta saab kinnisasja
omanikuks, tuleb tal lihtsalt tutvuda kinnistusraamatuga ning omandada kinnisasi
isikult, kes on kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kantud;
 Juhul, kui kinnistusraamatu andmed on valed, saab heauskne isik ikkagi kinnisasja
omanikuks või piiratud asjaõiguse omajaks;
 Reeglina on kinnistusraamatu andmed õiged

Erandid sellest reeglist, et kinnistusraamatu andmed on õiged:

 Kui KR-i kantud isik on surnud – surma momendist läheb vara automaatselt üle
pärijale
 Kui on toimunud KR-i väline omandamine:
o PKS alusel ühisvara (nt abielu välismaal, KRsse pole aga abikaasat kantud, sest
riigil pole aimu abielust);
o seltsinglaste vara;
o pärijate ühisus jne;
 Kui kinnisasja omandamise eeldused ei olnud täidetud või kui omandamise alused
langevad hiljem ära.
Kinnisasja omandamise eeldused AÕS § 641

Kinnistusraamatu järjekohad:
 KR-i liikuv järjekohtade süsteem;
 Jrk-d määratakse läbivalt üle 3nda ja 4nda jao;
 Järjekohad on kõigil piiratud asjaõigustel ja järjekohasuhtega märgetel;
 Järjekohad määratakse kannete tegemise aja järgi, muutmiskanne saab sama
järjekoha;
 Eespool asuva kande muutmiseks on vaja tagapool asuval järjekohal oleva õiguse
järgi õigustatud isiku nõusolekut, kui muutmine kahjustab;
 Järjekohta võimalik reserveerida

Kohtulahendi alusel kannete tegemise võib tinglikult jagada kaheks:

1) Kui kanne tehakse otse kohtumääruse alusel;
2) Kui kohus asendab kostja tahteavalduse ja kanne tehakse üldises korras

Kohtumääruse alusel saab KR-i kanda:

 Eelmärke (hagi tagamise määruse alusel) (AÕS § 63¹ lg 2);
 Vastuväite (hagi tagamise määruse alusel) (AÕS § 63¹ lg 5);
  Keelumärke (hagi tagamise määruse alusel) (AÕS § 63¹ lg 6);
 Kohtuliku hüpoteegi (AÕS § 363 lg 1)

Kinnisasja omandamine
1) Tehinguline omandamine;
2) Heauskne omandamine;
3) Omandamine seaduse alusel

KINNISASJA TEHINGULINE OMANDAMINE

 Eeldused sätestatud AÕS §-s 64.1.

1) Kehtiv, vormikohane asjaõigusleping kinnisasja omandaja ja võõrandaja vahel;
2) Võõrandajal käsutusõiguse olemasolu;
3) Kinnistusraamatu kanne.

1) Asjaõigusleping
 Kinnisasja omandamisel ja piiratud asjaõigusega koormamisel ning piiratud
asjaõiguse omandamisel peab olema notariaalselt tõestatud vormis;
 On pelk kokkulepe selle kohta, et kinnisasja omandiõigus läheb ühelt isikult teisele
isikule üle või et kinnisasi koormatakse piiratud asjaõigusega või et piiratud asjaõigus
kantakse ühelt isikult teisele üle.
 Asjaõiguslepingule kohaldatakse lepingute kohta käivaid sätteid, mis ei lähe vastuollu
asjaõiguslepingu olemusega (näit asjaõiguslepingust ei saa taganeda)
 Asjaõiguslepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et käsutajal ei olnud käsutusõigust.

2) Võõrandajal käsutusõiguse olemasolu käsutamise eeldusena:

 Eristada tuleb asjaõiguslepingu kehtivust, st käsutustehingu kehtivust ja käsutuse
kehtivust;
 Kehtiva asjaõiguslepingu alusel ei ole võimalik kinnisasja tehinguliselt omandada
juhul, kui võõrandajal ei ole käsutusõigust (erandid heauskne omandamine, igamine,
õigustatud isiku poolne heakskiit);
 Reeglina on käsutusõigus omanikul (erand- kohtulik käsutuskeeld);
 Käsutusõigus võib olla ka mitteomanikul (vallasasjade puhul pandipidajal, kinnisasju
müüb täitur TMS-i alusel).

3) Kinnistusraamatu kanne kinnisasja tehingulise omandamise eeldusena:

 KR-i tehakse kandeid kinnistamisavalduse alusel (erandina seaduses sätestatud
juhtudel ka ametiülesande korras, st ilma avalduseta, kuid tehinguliseks
omandamiseks on vaja esitada kinnistamisavaldus);
 Kinnistamisavalduse võib esitada nii kinnisasja omanik kui ka isik, kes tahab
kinnisasja või piiratud asjaõigust omandada;
 Kui avalduse esitab muu isik, kui omanik, tuleb kinnistusraamatu pidajale esitada ka
puudutatud isiku nõusolek (KRS § 34.1.).
 Omand tekib alles siis, kui tehakse KR-i kanne, selle tegemise aega ei tea täpselt ette,
kuid peab olema võimalik prognoosida kande tegemise eeldusi.
Kandeavalduse esitamise protsess kohtus:
1) Kõik algab kinnistusraamatu kandeavaldusest. Registreeritakse kellaajaliselt ja
kuupäevaliselt. Asja hakkab üle vaatama kohtunikuabi. On kaks võimalust:
a) kõik on korras – kohtuniku abi kontrollib avalduse. Kas on nõutavad dokumendid (nt
kehtiv AÕL, kinnistamisavaldus, puudutatud isiku nõusolek registrikandeks) ja kas
dokumendid vastavad nõuetele (on korrektses vormis nt). Kui kõik korras, teeb
kohtunikuabi kinnistusraamatusse kande. Kinnistamismenetlus on hagita
kohtumenetlus, selle lahendiks on kohtumäärus. Erand – kui kõik eeldused on
täidetud, siis ei teha määrust vaid kanne.
b) Kõik ei ole korras – kohtunikuabi leiab eeldustes mõne puuduse. Puuduste puhul on
kaks võimalust:
1) Esinevad puudused, mida ei saa kõrvaldada – kohus teeb kinnistamisasjas
määruse, millega jätab kinnistamisavalduse rahuldamata, nö negatiivne
kandemäärus
2) Esinevad puudused, mida saab kõrvaldada – kohus teeb määruse, millega määrab
avaldajale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, nö puuduste kõrvaldamise määrus
(nt esitage abikaasa nõusolek, makske riigilõiv vm). Kinnistamisavalduse esitab
enamasti notar, kui pooled teisiti kokku ei lepi. Määrus antakse tagasi seega
samale notarile, et puudused koos pooltega lahendada. Kui pool leiab, et
puuduseid ei esine ja tahab vastu vaielda, esitab määruskaebuse puduuste
kõrvaldamise määruse kohta. Järgneb kaks varianti:
A) Puudused kõrvaldatakse tähtaja jooksul määratud tähtpäevaks – kohus teeb
kande
B) Puuduseid ei kõrvaldata tähtaja jooksul määratud tähtpäevaks / ei nõustuta
puudustega – kohus teeb määruse, millega jätab kinnistamisavalduse
rahuldamata, nö neg. kandemääruse. Saab esitada määruskaebuse.
 Kui määruskaebust ei esitata, siis neg.kandemäärus jõustub. Sellega
kinnistamismenetlus lõpeb.
 Kui määruskaebus esitatakse, läheb see sama kohtunikuabi lauale, kes
neg.määruskaebuse koostas.
• Kui ta rahuldab määruskaebuse, siis ta teeb kande.
• Kui ta seda määruskaebust ei rahulda, saab kohtunikuabi selle saata
maakohtu kohtunikule. Asi läheb menetlusse. Maakohtu kohtunik:
 võib vormistada määruse, annab juhised ja saadab asja tagasi
kohtunikuabile, kes vaatab avalduse uuesti läbi, olles
maakohtuniku juhistega seotud,
  võib jätta määruskaebuse rahuldamata, nüüd saadab maakohtu
kohtunik asja lahendamiseks edasi ringkonnakohtusse.
Ringkonnakohus vormistab ilusa määrus.
• Kui ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on
põhjendatud, siis annab juhised ja saadab asja koos
juhistega kohtunikuabile ja jätkub menetlus
kohtunikuabist alates
• Kui ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on
põhjendamatu, teeb asjas lõpplahendi (kohtumääruse).
Selle peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule. Kui
riigikohus menetlusse ei võta, siis neg.kandemäärus
jõustub. Kui Riigikohus võtab menetlusse, võib ta asja
saata menetlemiseks tagasi maakohtule
/ringkonnakohtule /kohtunikuabile.

Ne bis in idem põhimõte – samas asjas ei saa uuesti pöörduda kohtusse, kui lahend on tehtud.
NB! Kinnistusasjades saab sama asja osas uuesti pöörduda kohtusse. Ehk esitada uue
kandeavalduse.

Kandeavaldus võib koosneda mitmest palvest/osast, nt:

1) Kustutada Swedbanki hüpoteek
2) Kustutada omanikuna M
3) Kandke sisse omanikuna O
4) Kandke sisse LHV hüpoteek

Kande peale määruskaebusi esitada ei saa. On juhtunud, et tehakse vale kanne (nt kantakse
omanikuna sisse vale inimene, kogemata kustutatakse hüpoteeks vm; nt on 50k hüpoteek,
palutakse hüpoteek osaliselt kustutada, aga kohtunikuabi kustutab liiga suure osa, alles jääb
siis 5k). Selle pärast on oluline, et kandeavalduses oleks täpselt määratletud, mida kandes
soovitakse. Kui juhtub valekanne, peab nõusoleku andma see isik, keda see puudutab. Selleks
et kanne ära parandada, esitab pank uue kinnistamisavalduse + puudutatud isiku nõusoleku
(ehk omaniku) hüpoteegi muutmiseks. Kui nõusolekut ei anna, esitatakse hagi. Kui
puudutatud isik pidi andma nõusoleku, siis kohtuotsus ei otseses mõttes kande aluseks. Ehk –
kui mina olen kinnisasja omanik ja kogemata kustutatakse minu kinnisasja hüpoteek ja ma ei
anna nõusolekut uueks kandeks, siis pank läheb hagimenetluses kohtusse. Kohus teeb otsuse:
kohtuotsus asendab nõusolekut. Pank võtab nõusoleku, esitab kinnistamisavalduse ja
kohtunikuabi vaatab avalduse üle, võttes kohtuotsust arvesse kui puudutatud isiku
nõusolekut.