Professional Documents
Culture Documents
في أغسطس 2020
في أغسطس 2020
رقم 114لس نة 1946بتنظيم الش هر العق اري في مجم وع م واده ،عن تع ديل بعض أحك ام الق انون
طريق إضافة مادة مستحدثة برقم ( 35مكررًا) تقضي بأنه “إذا كان سند الطلب المقدم لمكتب الش هر
العقاري حكما نهائيا ،يثبت إنشاء حق من الحقوق العينيـة العقاريـة األص لية ،أو نقل ه ،أو تقري ره ،أو
تغييره ،أو زواله ،يجب على أمين المكتب إعطـاء الطلب رقما وقتي ا ش هرا أو قي دا فى س جل خ اص
.لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر
ويتحول الرقم الوقتى إلى رقم نهائى ،ويترتب عليه اآلثار المترتبـة علـى شهر المحرر أو قيده ،وذلك
عند عدم االعتراض عليه أو رفض االعتراض ويك ون االع تراض على ص دور ال رقم الوق تى أم ام
قاضى األمور الوقتية خـالل شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة االنتشار على نفقـة
صـاحب الش أن ،ويص در القاض ى ق راره مس ببا بقب ول االع تراض وإلغـاء الـرقم أو بـرفض
االعتراض ،وذلك خالل سبعة أيام من تـاريخ رفـع االعتـراض إليـه مقروًنـا بالمستندات المؤي دة ل ه،
ويكون القرار الصادر فى هذا الش أن نهائي ا وعلى ش ركات الكهرب اء والمي اه والغ از وغيرهـا مـن
الـشركات والجهـات وال وزارات والمص الح الحكومي ة ع دم نق ل المراف ق والخ دمات ،أو اتخـاذ أى
”.إجراء مع صاحب الشأن يتعلق بالعقار إال بعد تقديم السند الذى يحمل رقم الشهر أو القيد
وتم نشر هذا التعديل في الجريدة الرسمية بتاريخ 5س بتمبر 2020على أن يب دأ العم ل ب ه بع د س تة
.أشهر أي في 6مارس 2021
وفي 9سبتمبر 202صرح رئيس الوزراء مصطفى مدبولي “إن الحكومة تعك ف حالي ا على وض ع
منظومة رقمية ،لعمل شهادة ورقم قومي لكل شقة وعقار ،ولن يتم التعامل على الشقق إال به ا”[ ،]1في
السابع من ديسمبر 2020أعلن وزير العدل المصري أن %95من العقارات غير مسجلة في مص ر
.بسبب صعوبة اإلجراءات،
[ ]2
وفي 22فبراير 2021أكد الوزير أنه ال تعامل مع الجهات الحكومي ة على العق ارات غ ير المس جلة
بمعنى أنه لن يتم توص يل المراف ق لمث ل تل ك الوح دات غ ير المس جلة ]3[،وفي تل ك األثن اء انتش رت
شائعات حول توجه الحكومة لنزع ملكية الوحدات غير المسجلة وهو األمر الذي نفت ه الحكوم ة ع بر
.مركز معلوماتها وعبر بيانات للقنوات الدولية التي وصل إليها موضوع الجدل
[ ]4
وال شك أن تسجيل الحقوق العينية تمثل مشكلة عامة تحتاج لسياسة عام ة ال يض عها ال وزير فق ط أو
البرلم ان دون تش اور م ع أي ة جه ات تمث ل ماليين المواط نين المعن يين ،كم ا أن ه ومن الناحي ة
الموضوعية فإنه ال بد من حل لهذه المشكلة ،والبد من سياسة عامة بش أنها حيث ت تراكم في المح اكم
المصرية ماليين المنازعات العقارية ويترتب على عدم وجود مثل هذا الس جل الش امل للعق ارات في
مصر ضياع لحقوق ماليين المص ريين وج رائم أخ رى ترتب ط بمح اوالت اس تخالص تل ك الحق وق
خارج نطاق القانون سواء في ظاهرة مافيا األراضي وواضعي اليد أو تهرب المضاربين من ضريبة
.الثروة العقارية وغيرها من الرسوم والعوائد المستحقة للدولة
اإلشكالية التي تناقشها هذه الورقة مرتبطة بالجدل الذي حدث مع دخول التعديل الجديد حيز النف اذ في
6مارس ،2021ثم تصريحات السيسي حول تأجيل التنفيذ لمدة عامين ،والمهلة المح ددة للمواط نين
لتوفيق أوضاعهم والرسوم التي تتضمنها المادة ،ومناقشة س ياق التع ديالت واس تراتيجيات الحكوم ة
الحالية في فرض التشريعات والبحث عن بدائل لهذه االستراتيجية فيما يتعلق بتعديالت ق انون الش هر
.العقاري والتوثيق
لكن يقف خلف إثارة هذه اإلشكالية في هذا التوقيت أن على الحكومة المصرية أن تس دد قراب ة 21.4
ملي ار دوالر لل دائنين في ]5[2021ك انت ق د اقترض تها في األع وام الس ابقة حيث ش هدت الف ترة من
2014تراكما غير مسبوقا للدين الخارجي وفوائدة وخدمته[ ]6ومع ع دم توق ع ح دوث تغ ير كب ير في
مص ادر التموي ل الدولي ة لالقتص اد المص ري وبال ذات قط اع الس ياحة ،وم ع ع دم ق درة الحكوم ة
المصرية على إقناع دائنيها باالستمرار في إقراضها فإنها ستواجه مشكلة كبيرة في س داد التزااماته ا
الخارجية في توقيتاتها ،كذلك فإن هناك أرشيفا من إلحاح المؤسسات الدولية مرتب ط بتس هيالت من اخ
األعمال واالستثمار ونقد رئيس ي ح ول ه ذه المس ألة المرتبط ة ب إجراءات تس جيل العق ارات وع دم
رسملة الثروة العقارية المصرية الهائلة بعد ،وكذلك اشتراطات خاصة بالشفافية وتوفير قاعدة بيانات
.حيوية حول الثروة العقارية
أيضا من تحليل أزمة قانون مخالف ات البن اء يب دو أن الحكوم ة المص رية والجه از اإلداري المتكلس
الذي تم االعتماد عليه في التط بيق ،والض غط علي ه بالتهدي د بالت دخل المباش ر للجيش ،لم يكن يمل ك
قاعدة بيانات تتيح له تحديد المستهدفين بالغرامات وبالتالي تحصيلها منهم ،وأن لوبي القطاع العقاري
الرسمي وغير الرسمي كان عادة ما يجد آليات لاللتفاف على المخالفات سواء عبر آليات وإج راءات
غير رسمية أو بتس جيل بعض العق ارات بأس ماء أم وات في بعض األحي ان للته رب من المخالف ات،
فالواقع المصري شديد التعقي د ويتم يز بق درة ش ديدة على االلتف اف على الق وانين والتش ريعات ،كم ا
واجه ماليين المالك الج دد للوح دات أزم ة تتعل ق بمن يتحم ل رس وم التص الح ،والتج أت الحكوم ة
لتعديالت ش كلية لكنه ا لم تحص ل المس تهدفات ،وواجهت أزم ة ع دم تس جيل معظم ه ذه العق ارات،
.وبالتالي عدم القدرة على تحصيل الغرامات الخاصة بالتصالح من القائمين بها
وفي السياق الحالي الذي تش ير في ه تق ارير أجه زة المعلوم ات الرس مية أن %٣٢.٥من المص ريين
فقراء وفقا لبحث الدخل واالنفاق واالستهالك الصادر عام ،]7[2019وذلك قبل تأثيرات أزمة كورون ا
وأعبائها االضافية والتي تشير وفقا لتقرير الجهاز المركزي للتعبئة العامة واإلحصاء في مايو 2020
أن أغلبية المصريين ( )%73.5قد انخفضت دخولهم بنسبة كبيرة ج راء وب اء كورون ا وأن %61.1
منهم اضطر للعمل أيام أقل بأجور أقل ،وأن %70من األسر المصرية خّفضت من استهالكها للحوم
والطي ور واألس ماك لتتع ايش م ع نقص ال دخل الن اجم عن األزم ة ،وأن ح والي ثلث األس ر ال يكفي
دخلها احتياجاتها األساسية.
[ ]8
فمن غير المنطقي أن تفرض الحكومة عليهم رسوما إضافية في ظ ل جائح ة أث رت على دخ ول ك ل
المصريين وفقا لهذه التقارير الرسمية ناهيك عن أن تكون رسوم وضرائب مبالغا فيها ،وبالتالي تثور
عدة تساؤالت منطقية حول إلغاء ضريبة التصرفات العقارية عن د التس جيل ألول م رة أو على األق ل
أن تقوم الدولة بتحصيلها من الب ائع مباش رة على ف ترة زمني ة معقول ة ويعفى منه ا ط الب التس جيل،
وكذلك تساؤالت حول المنطق وراء دفع رسوم لنقابة المحامين من قبل طالبي التس جيل دون أن تق دم
لهم النقابة خدمة في المقابل ،ومع ذلك يقدم المواطنون والمحامون على منصات التواصل االجتماعي
حلوال للتعايش مع هذه التعديالت تتض من اقتراح ات بتقس يم تقس يط الرس وم المنطقي ة للتس جيل على
فواتير الكهرباء والمياه والغاز لمدة معين ة ،واعتم اد نم اذج للتق ديم إلكتروني ا على التس جيل في ظ ل
الجائحة ،وأن تحيل المحاكم مباشرة إلى مصلحة الشهر العق اري كاف ة أحكامه ا وأرش يفها واألوراق
المقدمة إليها بشأن المنازعات على حقوق عينية مرتبطة بالعقارات وملكيتها وتسجل بناء عليها وه و
.ما يوفر بعض اإلجراءات على المواطنين وموظفي الشهر العقاري على األقل
وال ينبغي قصر تأثير الوض ع الوب ائي في التعام ل م ع ه ذا الق انون على األث ر االقتص ادي فق ط ،إذ
يتطلب التعديل الجديد وإجراءات التسجيل المترتبة عليه قيام ماليين المواطنين بالحضور لمق ار ع دة
جهات حكومية في ثالثة أشهر بحسب الوضع الحالي أو ستة أشهر وفقا للتعديالت التي يق دمها بعض
النواب ،تبدأ من 6مارس وهذا يعني رس ميا تك دس ماليين المواط نين على مك اتب الش هر العق اري
وأماكن تحصيل الضريبة العقارية والمح اكم ومك اتب المحلي ات المختص ة ومك اتب المحام اة ،فنحن
[ ]9
.نتحدث عن مالك ما يقترب من 43مليون وحدة عقارية وفقا للبيانات الرسمية
وهو ما يزيد من احتمالية حدوث كارثة صحية كبيرة ،ف الفترة نفس ها هي ال تي ستش هد ذروة الموج ة
الثانية لفيروس كورونا والتي تالحظ آخر الدراسات اإلحصائية الرسمية أن معدل انتش ار اإلص ابات
بين المص ريين بف يروس كورون ا في الموج ة الثاني ة أس رع وأش رس من مع دل انتش ار اإلص ابات
بالموجة األولي ]10[.وبالت الي فاإلص رار على التط بيق الف وري م ع قص ر الف ترة الزمني ة للتط بيق ال
يتوافق هذا مع أي منطق علمي وإجراءات وقاية من الجائحة ،ويثير التساؤالت حول إمكانية وقدرات
نظامنا الصحي على أن تستوعب الكارثة التي يمكن أن تترتب على هذا اإلصرار؟
يعاني السوق العقاري المصري من أزم ة حقيقي ة إذ دائم ا هن اك فقاع ة عقاري ة متوقع ة لكنه ا تظ ل
مؤجلة ،ويعلم جميع المتعاملين في السوق أن األس عار مب الغ فيه ا بش دة لكنهم ال يج دون ب ديال جي دا
لالستثمار فيه إذ تتبنى الحكومة ورجال األعم ال المقرب ون منه ا مق والت “العق ار أفض ل اس تثمار”
والقطاع العقاري رافعة االقتصاد المصري ،وبرغم أن هذه المقوالت أصبحت تجد قبوال ومنطق ا بين
االقتصاديين وخبراء االستثمار إال أنها تعبر عن خلل في السياسات المالي ة واالقتص ادية ،ناهي ك عن
أن غالبية المواطنين العاديين ال يجدون سبيال للدخول لسوق العقارات بأوض اعهم المالي ة والمعيش ية
الحالية ونتيجة للمضاربات وعمليات السمسرة الواس عة في العق ارات ال تي أص بحت وس يلة رئيس ية
للثراء في السنوات األخيرة ،ويواجه المشترون الصغارة أزم ة في إع ادة ال بيع س وف تزي دها حتم ا
.المصروفات المبالغ فيها للتسجيل وفقا للمسار الحالي إذ قد تصيب السوق بركود ولو مؤقت
ال يخلو التوجه الجديد للحكومة من عملية رسملة كبيرة هدفها األساسي تحصيل أك بر ق در ممكن من
الضرائب والرسوم ،إذ يشير تحقيق صحفي لجريدة األهرام أن الثروة العقارية تقدر مب دئيا ب تريليون
دوالر او ما يعادل ١٦تريليون جني ه مص رى تض م ١٠ماليين عق ار بخالف العق ارات الحكومي ة،
وأن هذه اإلجراءات تأتي ضمن “المشروع القومى لرقمنة العقارات ووضع رقم قومى لك ل عق ار”،
يهدف المشروع الذى من المقرر االنتهاء منه خالل 3سنوات حسب الخبراء والمختصين إلى حص ر
وإدارة الثروة العقارية لتحقيق اإلدارة الرشيدة وتسهيل توفير الخدمات وإنهاء النزاعات حول الملكي ة
التى يجرى حصرها اآلن بمشاركة وزارات االتصاالت والعدل والتخطيط والتنمية المحلية وتم تنفي ذ
المشروع بشكل تجريبى فى محافظة بورسعيد وجار التنفي ذ الفعلى فى محافظ ة اإلس كندرية بتكلي ف
من رئيس الوزراء ،يتزامن ذلك مع إعداد مشروع قانون لتعميم عملية تكويد العق ارات على مس توى
الجمهورية بعد االنته اء من ص ياغة وتش ريع ق انون ينظم ه ذا البرن امج ال ذى يت ابع تنفي ذه ال رئيس
شخصيا.
[ ]11
ومن المفارقة أنه بالتوازي مع طرح هذا المش روع الق ومي ف إن مص لحة الش هر العق اري والتوثي ق
تعاني عجزا شديدا في أعداد الموظفين ،فقطاع الشهر العقارى يعانى من عجز شديد فى العمال ة بك ل
أنواعها ،إذ كان يبلغ تعداد العاملين به 7885موظفًا من كل الفئات خالل عام ،2016ونتيج ة لبل وغ
بعضهم سن التقاعد القانونية فقد تناقص عدد ه ؤالء الم وظفين ح تى بل غ تع دادهم 6201نهاي ة ع ام
،2019والذين يقع على عاتقهم عمليات التسجيل لماليين الوحدات غير المسجلة ضمن هذا ال رقم هم
الموثق ون والف نيون والب احثون الق انونيون ،ال ذين ك ان يبل غ تع دادهم 3146موثق ًا فى ع ام ،2016
وتناقص هذا العدد نتيجة النتهاء خدمة البعض وانتداب آخرين لجهات أخرى حتى بلغ تعدادهم بنهاية
عام 2019نحو 2444موثقًا ،وهي أزمة حقيقي ة خاص ة بع د إق رار ق انون الخدم ة المدني ة وتوق ف
التعيينات بالجهات الحكومية ،وهو ما اس تدعى أن يطلب وزي ر الع دل من رئيس ال وزراء نق ل ع دد
1102موظف من جهات عملهم األصلية للعمل بالمصلحة في ديسمبر .2019
[ ]12
لطالما اتبعت الحكومة المصرية نمط التعديالت المقتضبة للقوانين بحيث يتاح لها التفصيل في اللوائح
التنفيذية ال تي ال تأخ ذ ح يزا كب يرا من النق اش واالهتم ام الع ام ،فبينم ا روجت الحكوم ة ألن رس وم
التسجيل لن تتجاوز 2000جني ه[ ]13وأن ه دف الق انون اختص ار اإلج راءات ،ف إن مح امين وخ براء
قانونيين وتقارير صحفية أوضحت أنه وفقا لالئح ة الجدي دة ح تى يص ل الم واطن لمرحل ة التس جيل
حيث يتطلب األمر دفع رس وم إلى 5جه ات حكومي ة ،كش رط التم ام عملي ة التس جيل ،وهي رس وم
التس جيل في الش هر العق اري تختل ف حس ب المس احة وت تراوح بين 2000-500جم ،ورس م نقاب ة
المحامين %1من قيم ة العق ار ،ورس م ض ريبة تص رفات %2.5من قيم ة العق ار ،ورس م المس احة
يتراوح بين 570-290جم ،ورسم هندسي يتراوح بين 2000-1000جم ورسم دع وي ص حة ونف اذ
في حدود 500جنيه تقريبا ،ورسم األمانة القضائية وهو بمقدار 45( %4.5جنيها لكل أل ف جم من
ثمن الوحدة) ،وهذا باإلضافة ألتعاب المحاماة عن كل تلك اإلجراءات.
[ ]14
وبعد الضجة الكبيرة التي أثارها تعديل قانون الشهر العقاري والتوثيق بالمادة 35مك رر ،ف إن بعض
أعضاء مجلس النواب تق دموا بطلب لتع ديل الم ادة تالش يا لبعض ج وانب الغض ب الش عبي ال ذي تم
التعبير عنه على وسائل التواصل االجتماعي ]15[،وصوال لتعب ير بعض الن واب عن نق د الذع للق انون
والئحت ه التنفيذي ة باعتب اره ق انون جباي ة[ ،]16لكن مجم ل التع ديالت المقترح ة ال تمس ج وهر
االعتراضات المتداولة على مواقع التواص ل االجتم اعي والمتعلق ة بارتف اع الرس وم وتع دد الجه ات
واإلجراءات التي يجب المرور بها وصوال لعملية التسجيل وإنما بمد آج ال التس جيل واالعتراض ات
على الشهر من شهر إلى ثالثة أشهر ،أي أننا أصبحنا أمام مشروع لتعديل القانون المعدل قبل تطبيقه
بأقل من أسبوعين ،وهذا يشير الرتباك قانوني برغم أن البرلمان الذي أقر القانون والبرلم ان الح الي
كالهما تم اختيار أعضائه بعناية شديدة من قبل األجهزة التي تدير العملي ة السياس ية .كم ا أن ه وح تى
كتابة هذه اللحظة لم يطلع المحامون على نص هذه الالئح ة التنفيذي ة مث ار الج دل وال تي يف ترض أن
.يتعاملوا بها خالل أيام ولم يتم نشرها على أية مواقع حكومية بعد
إن الطريقة التي يتم بها تجريب هذه القوانين واختبارها على الناس أثبتت -على األقل في حالة ق انون
مخالفات البناء -أنه ا ت ؤدي الحتجاج ات غ ير متوقع ة وت راكم موج ات الغض ب وبعض التعب يرات
العفوية عنها ،وهذا التعبير العفوي عن الغضب المكتوم هو آخر ما تحتاجه أو تحبه هذه الحكوم ة ،إذ
يتطلب إما قمعا فوري ا أو تراجع ا فوري ا وفي ك ل م رة ينجم عن ه تقوي ة ش عور المواط نين بإمكاني ة
الض غط على ه ذه الحكوم ة وكس ب بعض التن ازالت منه ا .وإذا ك ان ش عار برن امج اإلص الح
االقتصادي المصري المفروض من قب ل مؤسس ات التموي ل الدولي ة ” باإلص الح الج ريء حنقص ر
الطريق” ،فإن هذا الطريق محفوف بالاليقين والمخاطر التي تجعل منه أقل جرأة مم ا توق ع ممه دوه
.والسائرين عليه
لكن ينبغي على أية حكومة مصرية أن تدرك أن هذا اإلجراء يتم في العديد من البلدان بشكل مج اني
تمام ا كم ا ه و الح ال في الس عودية[]17ويتم برس وم بس يطة مقاب ل قي ام الجه ات المختص ة ب التوثيق
للمتعاملين في مواقعهم عن طريق اعتماد خدمات التوقيعات الخارجية المس بوقة بطلب إلك تروني من
أصحاب الشأن كما هو الحال في قطر[]18ونفس الحال في اإلمارات حيث تتم الخدم ة إلكتروني ا مقاب ل
رسوم ال تتجاوز 300درهم ،وإذا كان معدل الدخول في هذه البلدان أضعاف نظيره في مص ر وه و
ضمن األعلى عالميا وتعتمد مثل تلك الرسوم المنخفضة ،فإن الرسوم المتداول ة في الحال ة المص رية
عالية جدا وأن التوقيت غير مناسب للفرض الوقتي لهذا القانون وبالتالي عليها أن تضع خطة تتواف ق
مع دخول المواطنين وتوقعات تعافي االقتصاد من تبعات جائح ة كورون ا وك ذلك تأخ ذ في الحس بان
مستويات الدخول والمدخرات الخاصة باألسر واألفراد المخاطبين به ذه الق وانين ومن ثم يمكنه ا من
وضع جداول زمنية بفئات دخل محددة بعضها يمكن تقسيط ه ذه الرس وم له ا وبعض ها من أص حاب
.الدخول األعلى يمكن أن يقوموا بالدفع أوال وهكذا
كما ينبغي أن ال تكون اإلجراءات معقدة وغير واضحة تماما ،فالحكوم ة ال تي تتعام ل م ع المس تثمر
بمنط ق الش باك الواح د أولى به ا أن تتعام ل م ع المواط نين بنفس المنط ق على األق ل وهي تتخ ذ
إجراءات من شأنها ضخ أموال ضخمة لخزينة الدولة تفوق أضعاف االستثمار األجنبي المباشر الذي
يض خه ه ؤالء المس تثمرون ،كم ا ينبغي في س ياق الجائح ة أن يتم تحوي ل ك ل م ا يمكن تحويل ه من
إجراءات إلى النظام اإللكتروني تيسيرا على المواطنين وحماية لهم وللدول ة من تبع ات تفش ي واس ع
ومحتمل بشدة حال تزاحم المواطنين على مكاتب الش هر العق اري والتوثي ق وعلى الجه ات اإلداري ة
التي تفترض اإلج راءات تواج دهم به ا ،وإذا ك ان ال ب د من حض ور المواط نين إلى بعض المك اتب
الستيفاء بعض اإلجراءات التي ال يمكن استيفاؤها إلكتروني ا هن ا ينبغي أن يتم تمدي د المهل ة المح ددة
في القانون بمعادالت رياضية واضحة تضمن عدم ال تزاحم على المك اتب وأن يتم توزي ع المواط نين
على هذه التوقيتات عبر خدمات حجز مواعيد مسبقة سواء عبر مواقع إلكتروني ة أو رس ائل تليفوني ة
.ومراكز خدمة عمالء وبطريقة أكثر احترافية من تلك الطرق المتبعة حاليا
إذا كان هناك مشروع قومي للرقمنة للعقارات فإن هذه الرقمنة تقتضى أوال أن تبدأ الحكومة بما لديها
من وثائق وأحكام محاكم وتقارير خبراء في ماليين القضايا التي رفعت أمامها فيم ا يخص العق ارات
واألراضي ،وعليها أن تبدأ بأرش فتها وتكوي دها إلكتروني ا واس تخراج م ا يمكن اس تخراجه منه ا من
بيانات ومعلومات وتقارير توضح تنوع ح االت الملكي ة والمنازع ات عليه ا في الواق ع ح تى يتس نى
للحكومة وضع قوانين أكثر دقة واس تيعابا لك ل الح االت ال تي أفرزه ا الواق ع ونظرته ا المح اكم في
العقود الماضية ،وبالتالي تك ون عملي ات التس جيل المزمع ة أدق وأك ثر حفظ ا للحق وق وااللتزام ات
.ويكون لديها ما يشبه الدليل المرجعي لما يستجد من منازعات
ينبغي على الحكومة المصرية أن تدرك أن منطق الترقيعات القانونية العاجلة من دون مناقشة موسعة
م ع الخ براء والم وظفين المعن يين وأخ ذ رأي المواط نين وأوض اعهم االقتص ادية واالجتماعي ة
المرص ودة في التق ارير الرس مية في الحس بان ،ه ذا المنط ق لن يق ود لتحقي ق حص يلة مرج وة وال
استقرار سياسي بل إلى سلسلة قوانين يتبعها تراجعات واستثناءات تفرغها من مضمونها وه ذا النهج
.ال ينتج استقرارا على المدى الطويل
:السيناريو الثاني
أن تنتبه الحكومة للتقارير الص ادرة عن أجهزته ا ح ول الفق ر وانخف اض ال دخول والوض ع الوب ائي
الح الي وتح اول التوفي ق بينه ا وبين المتحص الت المرج وة ،وبالت الي تفطن إلى ض رورة خفض
التك اليف واإلج راءات المرتبط ة بعملي ة التس جيل ،وتح اول اتب اع ط رق إلكتروني ة ق در اإلمك ان
والتوصل لتمديد عملية التطبيق ألك ثر من ع ام وتقس يم الجمهوري ة على مراح ل وفق ا لفئ ات ال دخل
والمحافظات ربما على غرار قانون التأمين الص حي الش امل وإن ك ان من المتوق ع أن تك ون الف ترة
المطلوبة لالنتهاء من التط بيق أق ل بكث ير من ق انون الت أمين الص حي ،يع زز ه ذا الس يناريو جزئي ا
المناقشات التي ما تزال جارية حول بعض البنود الجوهرية في قانون الشهر العق اري ومنه ا النق اش
حول إلغاء رسوم تصديق نقابة المحامين بنسبة %1مع احتمالية تقسيط ضريبة التص رفات العقاري ة
على عام ونصف وتأجيل التطبيق حتى نهاية .2021
[ ]19
:السيناريو الثالث
وهو األكثر عقالنية أن تلتزم الحكومة بما أعلنته في بداية الترويج للمشروع بشكل حرفي بأن ال تزيد
تكاليف التسجيل عن 2000جنيه لك ل وح دة ،على أن يتم إلغ اء الرس وم غ ير المنطقي ة كرس م %1
المخصص لنقابة المحامين ورسوم الشهر ألحكام التسجيل وهو اإلجراء ال ذي يمكنه ا تخفيض ه للح د
األدني وتجميع األحكام ونشرها في عدد إلكتروني من الجريدة الرس مية أو ملح ق إلك تروني إلح دى
الجرائد واسعة اإلنتشار ،وأن تق وم بتحص يل ض ريبة التص رفات العقاري ة %2.5بنفس ها بعي دا عن
المتقدمين بطلب التسجيل حتى ال تتسبب بأزمة ازدحام شديدة على المحاكم لرفع ماليين الدعاوى بين
المش ترين والب ائعين لتحص يلها وم ع مراع اة الظ روف االقتص ادية للمط البين بس داد تل ك الرس وم
والضرائب وتوزيعها على مدى زمني معقول ،وهو ما س يحقق له ا حص يلة مبدئي ة جي دة من رس وم
التحصيل ومن تحريك الدورة المستندية دون ضغوط وأعب اء جدي دة كب يرة على المواط نين ،ويحق ق
.إنفاذا للقانون مع مراعاة ظروف المخاطبين به
خالصة
من الناحية االقتص ادية البحت ة ،إذا ك انت ه ذه عملي ة رس ملة بقيم ة تريليون ات الجنيه ات والغ رض
األساسي منها تحويل جزء كبير من االقتصاد إلى النم ط الرس مي وحص ر قيمت ه الفعلي ة والتحكم في
التعامالت عليه ،فلو تمت بشكل مجاني كامل فالقائمون عليه ا والمس يطرون على الس وق مس تفيدون
تماما منها ،بالتالي ال معنى لإلصرار على فرض تلك الرسوم المرتفعة على المواطنين بهذه الطريق ة
وتحويلها لغاية جبائية قصيرة النظر وبخاصة أن الحكومة تستطيع تحليل تل ك البيان ات الض خمة عن
السوق وإعادة بيعها وتوظيفها بحيث تحصل على قيمة مضافة أعلى من المبتغى من عملي ة التس جيل
.بتلك الطرق المبتسرة
كم ا أن ه إذا تج اوزت المص روفات ح د المعق ول والمنطقي وه و فق ط تك اليف األوراق واالنتق االت
واإلجراءات بالحدود الدنيا وغالبا فإن عملي ة تس جيل ال ثروة العقاري ة في مص ر س تتوقف عن د س نة
1946والتي لم يتم تعديل المادة المذكورة وال نسبة التوثيق في الواقع من ذ ه ذا الت اريخ ،ولن يح دث
أي تطور حقيقي في منظومة التسجيل ،وق د ي ؤدي منط ق دول ة الجباي ة ه ذا إلى احتق ان كب ير م الم
يحدث تراجع وتقليص وتبسيط كبير وحقيقي لإلجراءات وتقسيط للرسوم ومض اعفة م وظفي الش هر
.العقاري وتأجيل معقول لفترات التطبيق ربما أكثر من قانون مخالفات البناء
ك ذلك يمكن الق ول إن تص ريحات السيس ي بش أن التأجي ل بق رار حك ومي ثم رئاس ي يف رغ العملي ة
التشريعية من مضمونها ويحول السياسات العامة لنموذج بالونات اختبار لق درة الش عب على التحم ل
وقدرة الحكومة على اإلنفاذ ،وهو ،على أهميته ،ما يعني غياب رؤية واضحة لحل المشكالت الملح ة
واتباع سياسة تأجيل وتوريث المشكالت