不動產估價理論TA課

地政碩二 吳欣怡
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◆ 本學期TA
✓ 地政碩二 吳欣怡
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有課程安排、課業問題或身心問題都可以來問

✓ 地政碩一 張雅喬
聯絡方式：108257025@nccu.edu.tw
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◆ TA課程內容與評分
✓ 正課複習、估價報告書製作
✓ TA講授為主、輔以問答(聊天?)或小考
✓ 占本課程總分10% (期中考、期末考、估價報告書各占30%)
✓ 時間：二C(綜270303) 12：15-13：00
五C(綜270205) 12：15-13：00
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◆ 不動產?
✓ 民法§66：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」
定著物：附著於土地而達一定經濟上目的不易移動其所
在之物。
✓ 不動產經紀業管理條例§4 I(一)：「不動產指土地、土地
定著物或房屋及其可移轉之權利……」
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◆ 不動產權利
✓ 所有權(民§773) ✓ 租賃權
✓ 地上權(普通/區分) (民§832/841-1) ✓ 耕作權(土§133)
✓ 農育權(民§850-1)
✓ 不動產役權(民§851)
✓ 抵押權(普通/最高限額)(民§860/881-1)
✓ 典權(民§911)
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◆ 不動產價值?價格?
✓ 價值：個人主觀(重視程度)
✓ 價格：買賣方公認

◆ 不動產估價要估甚麼價？

✓ 市場價值：價格的集合體(大家普遍認同的價格)
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◆ 估價三法：
✓ 成本法
不動產估價技術規則§48 ：「求取勘估標的於價格日期之重建
成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推
算勘估標的價格之方法。」

✓ 比較法
不動產估價技術規則§18：「比較法指以比較標的價格為基礎，
經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。」

✓ 收益法：透過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值。
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◆ 影響價格之因素：

✓ 一般因素
✓ 區域因素
✓ 個別因素
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目的 規範

估價成果呈現 不動產估價技術規則

估價方式說明 不動產估價師法…
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◆ 估價報告書格式
✓ 估價師公會全國聯合會-第二公報
→敘述式不動產估價報告書範本

✓ 估價師公會全國聯合會-第六公報
→臺北市都市更新權利變換不動產估價報告書範本

✓ 內政部地政司
→證券化不動產估價報告書範本

✓ 臺北市政府財政局
→臺北市市有非公用不動產估價報告書範本
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◆ 估價報告書基本內容(目錄)
壹、序言
貳、估價基本事項說明
參、價格形成之主要因素說明
肆、價格評估
伍、附件
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一、估價立場說明 一、委託人
二、估價報告書基本聲明事項 二、勘估標的之基本資料
三、估價報告書使用之限制條件 三、價格日期及勘查日期
四、價格種類及估價條件
五、估價目的
六、利益衝突之聲明
七、現況勘查情況說明
八、估價資料來源說明
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比較法評估過程
一、估價方法之選定
二、價格評估過程 2
三、價格決定理由 收益法評估過程
四、價格結論
3

成本法評估過程

土地開發分析法評估過程
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估價標的基本資料
一、土地建物所有權狀影本
二、土地建物登記謄本 1. 登記謄本
三、地籍圖謄本 2. 地籍圖/建物平面圖
四、建物平面圖 3. 現況勘查記錄
….

作業前瞭解估價標的性質!!
登記謄本 v.s 現況勘查
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◆ 本課程估價報告書進度要求
✓ 108-1 ✓ 108-2

1. 序言 4. 價格評估
(3)成本法/土地開發分析法
2. 估價基本事項
3. 價格形成之主要因素說明
----CH3結束時(約10月中)----
4. 價格評估
(1)比較法(11/17以前)
(2)收益法(1/19以前)
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◆ 製作估價報告書

請先蒐集以下資料：
1. 你/妳家 1. 登記謄本
2. 土地+建物
2. 地籍圖/建物平面圖
3. 現況勘查記錄(照片)