Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Studia Podyplomowe

Wycena Nieruchomości

Dokumentacja procesu wyceny

Prowadzący:
Monika Szmidt

grudzieo 2019 r.
1
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Spis treści
1. Operat szacunkowy ............................................................................................................. 3
1.1. Funkcja operatu szacunkowego ............................................................................................... 3
1.2. Treśd i forma operatu szacunkowego ....................................................................................... 3
1.3. Wyciąg z operatu szacunkowego.............................................................................................. 8
1.4. Zasady potwierdzania aktualności operatu szacunkowego ....................................................... 8
1.5. Ocena poprawności sporządzenia operatu szacunkowego ........................................................ 9
2. Opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego ...................................... 10
2.1. Zakres tematyczny opracowao i ekspertyz ............................................................................. 10
2.2. Treśd i forma opracowao i ekspertyz ...................................................................................... 10

2
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

1. Operat szacunkowy
1.1. Funkcja operatu szacunkowego
Operat szacunkowy – dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy
majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające,
stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania
nieruchomości.
Operat szacunkowy powinien byd sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami
zawodowymi, zasadami dobrej praktyki zawodowej, powinien przedstawiad przejrzyście
i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwi korzystającemu zrozumienie
wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz jednoznaczną interpretację.

1.2. Treśd i forma operatu szacunkowego

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie
operatu szacunkowego (art. 156. 1 UoGN).
Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia
wartości nieruchomości. Sposób sporządzania, formę i treśd operatu szacunkowego szczegółowo
określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207, poz. 2109).
Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny
nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i
uwarunkowao dokonanych czynności, rozwiązao merytorycznych, przedstawienia toku obliczeo
oraz wyniku koocowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
Nieruchomośd stanowiącą przedmiot wyceny należy określid poprzez podanie:
a) rodzaju nieruchomości,
b) położenia adresu nieruchomości,
c) oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości),
d) numeru księgi wieczystej.
Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:
a) rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomośd, podlegających
wycenie,
b) określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena
dotyczy,
c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie
podlegały wycenie.
3
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

2) określenie celu wyceny;

Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat
szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może byd wykorzystany.

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub
innego organu.
Podstawy materialno – prawne określa się poprzez podanie przepisów prawa właściwych
ze względu na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany
jest powoład się w szczególności na przepisy:
a) z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości
i zakres wyceny,
b) określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,
c) definiujące rodzaj i treśd praw, których podmiotem jest wyceniana
nieruchomośd,
d) określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny.
W operacie szacunkowym należy podad źródła danych merytorycznych, z których korzystał
rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny.

Art. 155. 1. UoGN: Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne
i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
3b) rejestrach zabytków;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowao i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz
pozwoleniach na budowę;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Paostwa powierzył,
w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych,
dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
4
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do

ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;
8) świadectwie charakterystyki energetycznej.
2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę
majątkowego mogą mied formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których
mowa w ust. 1.
3. Właściwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spółdzielnie mieszkaniowe,
sądy oraz urzędy skarbowe są obowiązane udostępniad rzeczoznawcom majątkowym
rejestry i dokumenty, o których mowa w ust. 1, w tym umożliwiad sporządzenie kopii
dokumentów w dowolnej formie.

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

Daty określa się podając dzieo, miesiąc i rok.
Daty które winny byd wymienione w operacie szacunkowym:
a) data sporządzenia wyceny,
b) data, na którą określono wartośd przedmiotu wyceny,
c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,
d) data dokonania oględzin nieruchomości.

5) opis stanu nieruchomości;

Art. 4. pkt. 17) ilekrod w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości – należy przez to rozumied
stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopieo wyposażenia
w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkośd,
charakter i stopieo zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomośd jest położona;
W ramach opisu nieruchomości należy określid i scharakteryzowad w szczególności:
a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) lokalizację i czynniki środowiskowe,
c) stan i stopieo wyposażenia w urządzenia infrastruktury techniczną,
d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,
e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości,
f) stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.
W stosunku do budynków i urządzeo trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części
składowych gruntu należy określid w szczególności:
a) rodzaj i przeznaczenie obiektu,
b) parametry techniczno-użytkowe,
c) wiek obiektów,
d) rodzaj konstrukcji i wykooczenia,

5
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

e) sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę

remontowo-zapobiegawczą,
f) zgodnośd wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego,
g) stan techniczny i stopieo zużycia,
h) możliwości i warunki dalszej eksploatacji,
i) sposób użytkowania w stosunku do ustaleo wynikających z planu miejscowego.
Układ i szczegółowośd danych winna wynikad z rodzaju nieruchomości i byd dostosowana do
potrzeb przyjętego w operacie szacunkowym podejścia oraz metody i techniki szacowania
nieruchomości.

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego
planu miejscowego.
Art. 154. 2. UoGN: W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala
się na podstawie studium uwarunkowao i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny
sposób użytkowania nieruchomości.

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu

wyceny;
Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępnośd danych, rzeczoznawca
majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym
rynek nieruchomości oraz wyznacza okres jego analizy.
Analiza rynku powinna obejmowad:
a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych,
itp);
b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina);
c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok);
d) informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne czynniki
ekonomiczne, które uzna za istotne.

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do
wyłącznych uprawnieo rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie
obowiązującymi przepisami prawa.
Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia, metody i techniki
szacowania winien byd w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.
6
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

9) przedstawienie obliczeo wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz

z uzasadnieniem;
Operat szacunkowy winien zawierad obliczenia spełniające wymagania metodyczne
odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczegółowością pozwalającą sprawdzid, czy
wycena nie zawiera błędów merytorycznych i rachunkowych.
Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny byd objaśnione.
Wynik koocowy wyceny winien byd uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami
z dokonanych obliczeo i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku
nieruchomości.
Wynik wyceny nie może byd przedstawiony w operacie szacunkowym w postaci przedziału
wartości. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych.

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne

okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości, w szczególności:
a) o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami
zawodowymi,
b) o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu w jakim został on
sporządzony,
c) o tym, że oszacowana wartośd nie zawiera podatku VAT,
d) …itp.
W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierad dalsze klauzule, w szczególności:
a) o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-użytkowego budynków, budowli
i urządzeo a także, że czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej,
b) o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły
mied wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn,
c) o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu
wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony,
d) o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom
trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,
e) o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania
stanu techniczno-użytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli
dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowao szczególnych,
f) …itp.

Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione
w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie
szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych,
każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień
zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa powyżej.

7
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

Zawartośd i układ treści operatu szacunkowego mogą byd dostosowane do specyfiki

wyceny.
Do operatu szacunkowego dołącza się stosowne załączniki, w szczególności:
a) odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa
do nieruchomości,
b) wypis z katastru nieruchomości,
c) plany sytuacyjne, mapy,
d) dokumentację fotograficzną,
e) istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,
f) wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego,
g) protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony,
h) inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.

1.3. Wyciąg z operatu szacunkowego

Od 1 września 2017 r. wyciąg z operatu szacunkowego nie stanowił elementu opinii
o wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy nie musi przekazywad go organom
prowadzącym kataster nieruchomości.

1.4. Zasady potwierdzania aktualności operatu szacunkowego

Operat szacunkowy może byd wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony,
przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (Art. 156. ust. 3 UoGN), chyba że wystąpiły
zmiany uwarunkowao prawnych lub istotne zmiany czynników, takich jak: cel wyceny,
przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości.
Operat szacunkowy może byd wykorzystywany po upływie 12 miesięcy, po potwierdzeniu
jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu
szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez
rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy
potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowao prawnych lub
istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po
potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może byd wykorzystywany do celu, dla którego
został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa
w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowao prawnych lub istotne zmiany czynników,
o których mowa w art. 154.

8
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

1.5. Ocena poprawności sporządzenia operatu szacunkowego

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja
zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia
umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady (art. 157. 1 UoGN):
1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co
najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2) w ocenie nie mogą brad udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki
wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą
budzid uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.
 Wraz z nowelizacją Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dniem 1 września 2017 r.,
uchylony został przepis stanowiący o skutku wydania negatywnej oceny prawidłowości
sporządzenia operatu szacunkowego w postaci utraty przez operat szacunkowy charakteru
opinii o wartości nieruchomości. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, ostateczną
decyzję o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego decydował będzie
zainteresowany podmiot, np. organ prowadzący postępowanie administracyjne.
Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości
w formie operatu szacunkowego nie może stanowid podstawy oceny prawidłowości sporządzenia
operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione
przez sąd, o ocenę operatu może wnioskowad tylko sąd.
Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych
określających wartośd tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Art. 4 pkt 15) UoGN ilekrod w ustawie jest mowa o organizacjach zawodowych – należy
przez to rozumied organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych – należy przez to
rozumied stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi,
związki takich stowarzyszeo, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków
stanowią przedsiębiorcy, prowadzący we własnym imieniu działalnośd gospodarczą jednoosobowo
lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości.
Organizacje zawodowe powołują Komisje Opiniujące, które działają na podstawie
odrębnych Regulaminów opracowanych przez organizację.

9
 Wyższa Szkoła Bankowa w Poznaniu Wydział Ekonomiczny w Szczecinie

2. Opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego

2.1. Zakres tematyczny opracowao i ekspertyz
Art. 174 ust. 3a Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że rzeczoznawca
majątkowy może sporządzad opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego,
dotyczące:
1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

UWAGA! Rzeczoznawca majątkowy na mocy danych mu uprawnieo zawodowych dokonuje

określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeo trwale związanych z nieruchomością
(art. 174.3).
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174
ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze
szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki
zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

2.2. Treśd i forma opracowao i ekspertyz

Treśd i forma opracowao i ekspertyz nie została uregulowana w polskich przepisach prawa.
Domniema się, poprzez analogię do operatu szacunkowego, że powinny zostad sporządzone
w formie pisemnej, a ich układ i treśd powinny byd dostosowane do specyfiki danego opracowania
lub ekspertyzy.

10