Các loại phí trong căn hộ và mục đích sử dụng

Các khoản phí phải nộp khi mua chung cư, ở nhà chung cư dựa trên các quy định,
cụ thể như sau:

Căn cứ pháp lý:

– Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

– Nghị định 20/2019/NĐ-CP;

– Thông tư 85/2019/TT-BTC;

– Thông tư 257/2016/TT-BTC;

– Thông tư 111/2017/TT-BTC.

1. Lệ phí trước bạ

Khi các cá nhân, hộ gia đình thực hiện thủ tục mua bán căn hộ chung cư thì sẽ
phải chịu khoản lệ phí trước bạ, tuy nhiên giữa người mua nhà và chủ đầu tư cũng
có thể thỏa thuận khác về việc chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là
người đóng lệ phí này.

Mức đóng lệ phí trước bạ đối với nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định
140/2016/NĐ-CP là 0.5% nhân với giá trị tài sản.

– Theo Điều 5 tại thông tư 124/2011/TT-BTC thì lệ phí trước bạ được tính như
sau:
– Khoản 1 điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định đối tượng chịu lệ phí trước
bạ bao gồm nhà, đất.
– Theo quy định tại điều 5, 6, 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ phải
nộp khi chuyển nhượng căn hộ chung cư là:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, được quy định tại thời điểm
tính lệ phí trước bạ).
Ví dụ: giá 1m2 sàn căn hộ được sở Tài chính xác định là 6tr/m2 và diện tích căn
hộ chung cư là 100m2, thì phí trước bạ được tính như sau: (100m2 x 6tr/m2) x
0,5% = 3tr.

Đối với giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị
định 20/2019/NĐ-CP áp theo mức giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương ban hành dựa trên các quy định của pháp luật về xây dựng tại
thời điểm thực hiện việc kê khai lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, một số trường hợp đặc
biệt sẽ áp theo mức giá khác cụ thể như sau:

+ Trường hợp nhà mua theo hình thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ được tính theo giá trúng đấu giá trên thực
tế được ghi nhận trên hóa đơn bán hàng.

+ Trường hợp mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước và người mua là người đang
thuê căn nhà đó theo các quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước thì giá tính lệ phí trước bạ được xác định dựa trên giá bán thực tế được ghi
nhận trên hóa đơn bán nhà dựa theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương.

+ Trong trường hợp mà giá trị của căn nhà được ghi nhận tại hợp đồng mua bán
nhà có mức giá cao hơn so với mức giá của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương đã ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định là giá
trị ghi nhận tại hợp đồng mua bán nhà.

2. Lệ phí cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư

Khi làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông
tư 85/2019/TT-BTC thì phần lệ phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định. Như vậy tùy theo việc bạn mua nhà tại khu vực
tỉnh nào thì sẽ áp dụng theo mức phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương đó quy định.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu cho căn hộ nhà chung cư
được thực hiện theo quy định tại Điều 49 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006,
tức là không quá 100.000 đồng một giấy đối với cá nhân, không quá 500.000 đồng
một giấy đối với tổ chức đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu
đối với nhà ở.

3. Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

– Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
phải nộp phí công chứng cho các tổ chức hành nghề công chứng theo mức phí
dựa trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng mua bán được quy định tại
Thông tư 257/2016/TT-BTC, cụ thể như sau:

+ Giá trị tài sản được xác định dưới 50 triệu đồng thì mức phí công chứng là
50.000 đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng thì mức phí
công chứng là 100.000 đồng.
+ Giá trị tài sản được xác định từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì mức phí công
chứng là 0,1% trên tổng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng thì mức phí công
chứng bằng 1.000.000 đồng + 0,06% trên phần giá trị tài sản hoặc phần giá trị hợp
đồng, giao dịch mà vượt quá 01 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng thì mức phí công
chứng bằng 2.200.000 đồng + 0,05% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,
giao dịch mà vượt quá 03 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng thì mức phí công
chứng bằng 3.200.000 đồng + 0,04% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng,
giao dịch mà vượt quá 05 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định từ 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng thì mức phí công
chứng bằng 5.200.000 đồng + với 0,03% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp
đồng, giao dịch mà vượt quá 10 tỷ đồng.

+ Giá trị tài sản được xác định là trên 100 tỷ đồng thì mức phí công chứng là
32.200.000 đồng + với 0,02% trên phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao
dịch vượt quá 100 tỷ đồng, tuy nhiên chỉ được thu tối đa cho một trường hợp là
70.000.000 đồng.

– Riêng đối với trường hợp mua căn hộ chung cư theo phương thức đấu giá thì
mức thu phí công chứng sẽ được quy định tại Điều 1 Thông tư 111/2017/TT-BTC,
cụ thể tính như sau:

+ Giá trị tài sản của căn hộ chung cư bán được ít hơn 5 tỷ đồng thì mức thu là
90.000 đồng;

+ Giá trị tài sản của căn hộ chung cư bán được từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng
thì mức thu là 270.000 đồng;

+ Giá trị tài sản của căn hộ chung cư bán được trên 20 tỷ đồng thì mức thu là
450.000 đồng.

4. Thuế thu nhập cá nhân

Đây là loại thuế đánh vào người bán căn hộ chung cư khi các bên thực hiện thủ tục
mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư cho nhau. Để có thể được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
hay còn gọi với ngôn ngữ thông dụng là sổ hồng thì bên bán, bên chuyển nhượng
phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức 2% tính trên giá trị hợp đồng, giá trị của
tài sản. Tuy nhiên trong một số trường hợp theo quy định của luật thì sẽ được miễn
loại thuế này.

5. Phí quản lý chung cư

Đây là loại phí người mua nhà phải nộp sau khi mua nhà và trong quá trình sinh
sống tại đây. Khoản phí này được xác định gồm tất cả các chi phí cho các hoạt
động về vận hành và quản lý tòa nhà chung cư.

Việc xác định định mức của chi phí này sẽ chỉ phụ thuộc vào các tiêu chuẩn và phụ
thuộc vào chất lượng của dự án chung cư đó.

Theo quy định tại Điều 31 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì kinh phí quản lý vận hành
nhà chung cư sẽ do các chủ sở hữu, những người sử dụng nhà chung cư có trách
nhiệm đóng theo tháng hoặc theo định kỳ do các bên thỏa thuận trong đó bao gồm
cả những trường hợp người mua nhà đã nhận bàn giao căn hộ, bàn giao phần diện
tích khác trong nhà chung cư nhưng chưa đưa vào sử dụng.

Mức đóng của kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng giá
dịch vụ quản lý vận hành nhân (x) với tổng số diện tích (m2) được sử dụng của căn
hộ hoặc nhân với phần diện tích khác mà không phải là căn hộ trong nhà chung
cư. Thông thường m ức đóng góp của chi phí này sẽ dao động từ 5.000 đến
18.000 đồng/m2/tháng tùy từng tỉnh thành và từng dự án nhưng sẽ tỉ lệ thuận với
giá bán căn hộ chung cư đó.

Mặc dù chi phí này ở mỗi chung cư sẽ khác nhau nhưng luật quy định không được
thu vượt quá so với mức quy định giá trần do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi có căn hộ đó ban hành trừ trường hợp người mua và người
bán có thỏa thuận khác. Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư bạn cần phải xem xét rõ mức thu tối thiểu theo quy định của Nhà nước là bao
nhiêu so sánh với mức thu của chủ đầu tư là bao nhiêu để có thể cân nhắc về việc
mua cũng như thỏa thuận với chủ đầu tư ngay từ đầu để tránh xảy ra tranh chấp
về sau.

6. Phí dịch vụ hàng tháng

Phí dịch vụ chung cư hay được xác định chính là chi phí mà người dân phải nộp
cho ban quản lý khu chung cư để họ chi trả vào các việc như sau: thu gom rác thải,
đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh và bảo dưỡng các khu vực chung, phí làm đẹp
cảnh quan tại các khu vực chung; phí bảo dưỡng sân vườn; trồng cây, chăm sóc
các cây nằm trong các khu vực trang trí của toà nhà chung cư,…

Mức thu phí này được xác định tùy thuộc vào từng loại chung cư khác nhau, có thể
hiểu rằng chất lượng chung cư càng cao, chung cư thuộc loại cao cấp thì phí dịch
vụ hàng tháng sẽ cũng sẽ cao.
Ngoài ra phí dịch vụ hàng tháng còn được xác định dựa trên tổng diện tích của căn
hộ chung cư, được thu theo tháng với mức thu hiện nay có thể dao động từ 2.500
đồng đến 16.000 đồng/m2/tháng. Ngoài ra tùy vào thỏa thuận giữa chủ căn hộ
chung cư với chủ đầu tư ở thời điểm ban đầu khi ký kết hợp đồng mà xác định
mức thu.

7. Các khoản chi phí khác sau khi vào ở tại căn hộ chung cư

Ngoài những khoản chi phí nêu trên thì chủ đầu tư còn yêu cầu các cư dân ở
chung cư phải chi trả những chi phí khi khác như:

– Phí gửi xe: Thông thường cũng sẽ được thu theo tháng, tùy từng khu chung cư
mà mức thu gửi giữ xe là khác nhau, sẽ dao động trong khoảng từ 50.000 đồng
đến 1.200.000 đồng/xe/tháng phụ thuộc loại xe bạn sử dụng mà áp dụng mức phí
khác nhau. Như vậy trung bình một hộ gia đình trong một tháng sẽ phải chi trả tổng
chi phí gửi xe từ khoảng 1.000.000 đồng cho đến gần 3.000.000 đồng/tháng.

– Chi phí điện, nước và chi phí internet: đây là những khoản chi phí người dân phải
chi trả theo phương thức trả theo tháng khi ở chung cư và được ấn định là khoản
chi phí bắt buộc phải đóng. Đối với chi phí này thì mức thu hoàn toàn phụ thuộc
vào số lượng tiêu thụ mỗi gia đình bạn theo bảng giá của nhà nước hoặc bảng giá
của đơn vị cung cấp dịch vụ.

8. Phí bảo trì chung cư

Kinh phí bảo trì chung cư là gì?

Điều 108 và 109 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa: Đây khoản phí được sử dụng để bảo
trì các hạng mục thuộc sở hữu chung tại tòa nhà bị xuống cấp trong quá trình sử
dụng.
Với đặc thù của tòa nhà ngoài các hạng mục căn hộ thuộc sở hữu riêng của từng
chủ hộ thì còn có các diện tích thuộc sở hữu chung như hành lang, hầm đỗ xe, hệ
thống phòng cháy chữa cháy, máy phát điện, hệ thống chiếu sáng…
Do vậy trong quá trình vận hành khi phát sinh các sự cố hỏng hóc, xuống cấp thì
cần thiết phải có nguồn kinh phí kịp thời khắc phục để hạn chế tối đa những ảnh
hưởng nghiêm trọng tới đời sống cư dân.

Phí bảo trì chung cư được dùng khi nào?

Theo quy định tại khoản 2, Điều 109 Luật Nhà ở 2014, kinh phí bảo trì chỉ được
sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử
dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
Các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung để bảo trì được quy định tại Điều 34 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà
chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Cụ thể,
- Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung, nhà sinh hoạt cộng
đồng của nhà chung cư;
- Bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn
hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm,
lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin
liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả..
- Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải
của nhà chung cư…
- Bảo trì các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo
thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về
nhà ở.