Paulina Tobiasz-Lis

3. OSIEDLA GRODZONE W ŁODZI. PRZYCZYNY

I KONSEKWENCJE ZJAWISKA

3.1. Wprowadzenie

Proces gettoizacji przestrzeni i powstawanie tzw. osiedli grodzonych

(gated communities) jest jednym z najczciej i najszerzej dyskutowanych
problemów współczesnych miast. Wzrastajce poczucie zagroenia w metro-
poliach, szczególnie wród zamoniejszych warstw społeczestwa, staje si
jedn z przyczyn coraz czstszego „grodzenia si”. Stanowi ono jedno ze
zjawisk indukowanych przez procesy metropolizacji, które powoduj
radykalne przekształcenia przestrzeni miejskiej, w tym istotne ograniczenie
przestrzeni publicznej, charakterystycznej dla tradycyjnego miasta (Jało-
wiecki, 2007)1. Powstawanie osiedli typu gated communities ma charakter
globalny, jednak z uwagi na swoj powszechno zjawisko to naley równie
interpretowa wskazujc na lokalne podłoe społeczno-kulturowe.
Publikacje, których autorzy poruszaj problem osiedli grodzonych,
akcentuj konsekwencje procesu grodzenia przestrzeni, ujawniajc przy tym
wieloaspektowo i złoono tego zjawiska. Wikszo z nich podkrela
negatywny wymiar stawiania murów nie tylko w postaci fizycznych zmian
przestrzeni miasta, ale take zmian na płaszczy
nie społecznej. Przykładem
zmian w sferze przestrzennej najczciej wskazywane s: fragmentacja
miasta, prywatyzacja przestrzeni publicznej, w sferze społecznej natomiast:
1
Proces metropolizacji wpływa na trzy niezalene zjawiska radykalnie prze-
kształcajce przestrze, w tym istotne ograniczenie przestrzeni publicznej, charakte-
rystycznej dla tradycyjnego miasta:
1. Zmiana wielofunkcyjnych centralnych dzielnic miast we wzgldnie jednorodn
przestrze biurow, budowa peryferyjnych dzielnic biznesowych,
2. Zmiana organizacji handlu, który skupia si w specjalnie zaaranowanych
obiektach, połoonych poza centralnymi obszarami metropolii,
3. Wzrost poczucia zagroenia, szczególnie wród zamoniejszych warstw
społeczestwa, co stanowi jedn z przyczyn powstawania osiedli grodzonych
(gated communities).
100 Paulina Tobiasz-Lis

segregacja, dyskryminacja, homogenizacja, formalizacja stosunków ssiedz-

kich, spadek zaangaowania społecznego (Owczarek, 2007).
Celem niniejszego opracowania jest prezentacja łódzkich osiedli typu
gated communities, wskazanie przyczyn i konsekwencji „grodzenia si”
deklarowanych zarówno przez mieszkaców tych osiedli, jak i przez miesz-
kaców osiedli otwartych zlokalizowanych w ich najbliszym ssiedztwie.
Przyjto, i okrelenie „osiedla grodzone” dotyczy wszystkich typów
budownictwa mieszkaniowego, które postrzegane s jako fizycznie
odizolowane od swojego otoczenia w przestrzeni miejskiej.
Opracowanie składa si z czterech czci. Pierwsza stanowi przegld
definicji oraz pogldów na temat przyczyn powstawania osiedli typu gated
communities na wiecie oraz w Polsce, co jest podyktowane bardzo
rónorodn interpretacj zarówno pojcia, jak i genezy osiedli grodzonych,
które dotychczas pojawiły si w literaturze przedmiotu. W czci drugiej
zaprezentowano typy łódzkich osiedli grodzonych, a w czci trzeciej
przyczyny i konsekwencje „zamykania si” w tych osiedlach deklarowane
przez ich mieszkaców. W czci czwartej przedstawiono opinie na temat
osiedli grodzonych oraz ich mieszkaców uzyskane od respondentów
pochodzcych z osiedli otwartych zlokalizowanych w ssiedztwie inwestycji
typu gated communities.
Na potrzeby opracowania przeprowadzono wywiady kwestionariuszowe
wród 50 mieszkaców łódzkich osiedli grodzonych oraz wród 250
mieszkaców ssiadujcych z nimi osiedli o charakterze otwartym. W obu
przypadkach dobór próby miał charakter celowy i był oparty na dostpnoci
respondentów. Dokonano take analizy treci ofert zamieszczonych na
stronach internetowych łódzkich deweloperów oraz przeprowadzono
kwerend prasow analizujc treci artykułów dotyczcych grodzenia
przestrzeni polskich miast. Zwracano szczególn uwag na wypowiedzi
mieszkaców osiedli typu gated communities oraz ich ssiadów „zza bramy”
na temat przyczyn i konsekwencji omawianego zjawiska.

3.2. Osiedla grodzone – definicje i geneza

W ostatnich latach zaznaczył si wyra
ny wzrost zainteresowania roz-

wojem osiedli grodzonych oraz innych form prywatyzowanej przestrzeni
publicznej miast. Zainteresowanie to uwidacznia si w pracach socjologów
i antropologów, którzy swoj uwag skupiaj na mieszkacach tych osiedli,
a take geografów i urbanistów, którzy łcz powstawanie i rozwój osiedli
typu gated communities z szerszymi procesami ekonomicznymi, czy
restrukturyzacj miast, zwizanymi przede wszystkim z procesem globali-
zacji (Smith Bowers, Manzi, 2006).
 Osiedla grodzone w Łodzi. Przyczyny i konsekwencje zjawiska 101

Przegld literatury naukowej, która powstała dotychczas na temat osiedli

typu gated communities, prowadzi do wniosku, i istniej róne, mniej lub
bardziej restrykcyjne definicje tego zjawiska. Jest ono najczciej defi-
niowane jako przestrze wydzielona z otoczenia poprzez odpowiednio
zaprojektowan fasad budynków oraz form, układ i rozkład elementów ich
najbliszego otoczenia, takich jak: pasy wysokiej zieleni, ogrodzenia (mury,
płoty) i bramy, które stwarzaj fizyczn barier uniemoliwiajc wejcie na
teren osiedla osobom z zewntrz. Obok bariery fizycznej osiedla typu gated
communities s czsto kontrolowane przez firmy ochroniarskie oraz system
monitoringu. Dostp jest ograniczony nie tylko do prywatnych posesji, ale
take do ulic, chodników i infrastruktury społecznej zlokalizowanej
wewntrz tych osiedli (Low, 2003). E. Blakely i M. Snyder take pod-
krelaj, i nie pisz o „wielorodzinnym, zwartym typie zabudowy,
kondominiach z systemami zabezpiecze i portierami”, lecz o osiedlach
„których mury i płoty wykluczaj publiczny dostp do ulic, chodników,
parków, pla, rzek i placów zabaw (...) wszystkich zasobów, które bez tych
bram i murów byłyby otwarte i uywane przez wszystkich obywateli”
(Gdecki, 2007 za: Blakely, Snyder, 1997). Mniej restrykcyjne definicje
obejmuj bardziej zrónicowane formy osiedli i wydaje si, i łatwiej
zaadoptowa je do polskich uwarunkowa. E. McKenzie (2003) rozpatruje
osiedla typu gated communities w ramach szerszej kategorii tzw. inwestycji
wspólnych zainteresowa (common interest housing developments), jednak
mimo istnienia cech, które umoliwiaj taki zabieg wydaje si, i fizyczne
zabezpieczenia (mury, płoty, ochrona) czyni z nich odrbn kategori
fragmentaryzacji i prywatyzacji przestrzeni publicznej.
W niniejszym opracowaniu przyjto moliwie szerok definicj osiedli
typu gated communities i załoono, i termin ten odnosi si do osiedli
mieszkaniowych, które róni si od innych rodzajem i intensywnoci
swojej fizycznej izolacji wzgldem otoczenia. Ich główn cech jest
wyodrbnienie z ogólnodostpnej przestrzeni miasta, przez co staj si
prywatnymi przestrzeniami o wyra
nie zaznaczonych chronionych granicach,
uzupełnionych przez cisłe reguły dostpu dla osób z zewntrz. Wobec
powyszej definicji wydaje si, i najtrafniejszym tłumaczeniem omawia-
nego zjawiska na jzyk polski s „osiedla grodzone” i tak te bd one
nazywane w dalszej czci niniejszego opracowania.
W literaturze przedmiotu pojawiaj si dwie pozornie rywalizujce z sob
próby wyjanienia kwestii przyczyn i dynamiki powstawania i rozprzestrze-
niania si na całym wiecie osiedli grodzonych. Według pierwszej, osiedla te
s efektem rosncego lku i strachu w społeczestwie ponowoczesnym,
druga pojmuje osiedla typu gated communities jako rezultat zmian klasowych
i potrzeby prestiu. Według drugiej koncepcji, osiedla grodzone staj si
kolejnym ucielenieniem utopii klasy redniej (Gdecki, 2007). Wydaje si,
e oba wyjanienia nie tyle rywalizuj, co uzupełniaj si wzajemnie.
102 Paulina Tobiasz-Lis

Dotychczasowe badania dowodz, e zjawisko grodzenia przestrzeni

miejskiej naley rozwaa w kategorii zjawisk globalnych (Gsior-Niemiec,
Glasze, Putz, Sinz, 2007). Róne formy osiedli grodzonych mona obserwo-
wa na całym wiecie, gdzie jak ju wspomniano wyej, reprezentuj one
dwie najbardziej podane cechy społeczne: bezpieczestwo i presti.
Niemniej jednak, w kadym regionie na genez, kształt i dynamik rozwoju
tych osiedli wpływ ma szereg uwarunkowa o charakterze lokalnym.
W niektórych obszarach s one odbiciem tradycyjnych wzorców segregacji
o charakterze religijnym, w innych regionach odzwierciedlaj specyficzne
podziały na tle ideologicznym czy ekonomicznym; w wielu czciach wiata,
zwłaszcza w krajach Ameryki Południowej osiedla grodzone s przejawem
kryzysu instytucji pastwa. W krajach okrelanych jako postkomunistyczne,
do których zalicza si take Polsk, osiedla typu gated communities mona
uzna za form reakcji na lata komunistycznej przeszłoci, kiedy potrzeba
własnoci prywatnej była tłumiona, a teraz ujawnia si w przesadnej formie
warownych domów (Jałowiecki, 2000). Jednoczenie, gwałtowne wyłonienie
si i szybki sukces ekonomiczny nowej klasy redniej, take znajduje wyraz
w znacznie silniejszym ni na Zachodzie nacisku na wyznaczanie i ozna-
czanie granic grup społecznych w przestrzeni miast. To z kolei stanowi
odpowied
na tendencj mieszania warstw społecznych w mieszkaniach
komunalnych w Polsce w latach 60. XX wieku, czego skutkiem była rosnca
frustracja społeczestwa. Szukajc
ródeł dynamicznego rozwoju osiedli
grodzonych w Polsce po 1989 r., L. Michałowski (2007) odwołał si do
pewnych tradycji kulturowych, które ukształtowały współczesne społecze-
stwo polskie. Autor wskazuje na tradycje chłopsk i szlacheck, poniewa
obie przywizywały du wag do zachowa terytorialnych. Nie bez
przyczyny wiele miejsca w polskiej kulturze zajmowały spory o miedz czy
wznoszone midzy ssiadami mury graniczne. Współczesne polskie
społeczestwo nie było kształtowane w tradycji mieszczaskiej, z kamienic
bdc symbolem współistnienia rónych grup społecznych, zlokalizowan
przy ulicy, bdcej symbolem tradycyjnej przestrzeni publicznej − dobra
wspólnego (Michałowski, 2007).
Podsumowujc, przyczyny bdce podstaw dynamicznego rozwoju
osiedli grodzonych w Polsce, podobnie jak wszdzie w wiecie, s złoone
i wyróni wród nich mona zarówno czynniki globalne, jak i lokalne.
Pozostaj one w cisłym powizaniu z przemianami politycznymi, ekono-
micznymi i kulturowymi, które zachodz w rónym tempie zarówno
w porzdku globalnym, jak i lokalnym.
 Osiedla grodzone w Łodzi. Przyczyny i konsekwencje zjawiska 103

3.3. Typy osiedli grodzonych w Łodzi

Na podstawie inwentaryzacji terenowych, w zalenoci od przyjtego

kryterium, wród osiedli grodzonych mona wyodrbni róne typy
i kategorie. W ramach najczciej cytowanej typologii osiedli typu gated
communities opartej na kryterium genealogicznym, E. Blakely i M. Snyder
(1997) wyrónili trzy typy tych osiedli, wskazujc jednoczenie na
najwaniejsze motywy powstawania tego rodzaju nieruchomoci: osiedla
wspólnego stylu ycia (lifestyle communities), osiedla prestiu (prestige
communities) i strefy bezpieczestwa (security zones). R. Chabowski (2007)
w celu klasyfikacji osiedli grodzonych w Warszawie przyjł szereg kryteriów
tj.: obszar zamknitego osiedla, jego wiek, skala i okres zamknicia,
wysoko budynków, rodzaj architektury, cena i standard budynków oraz ich
otoczenie.
W badaniach prowadzonych na potrzeby niniejszego opracowania na
terenie Łodzi, gdzie zjawisko grodzenia przestrzeni nie obejmuje skali
porównywalnej z Warszaw, a tym samym zrónicowanie inwestycji
mieszkaniowych o charakterze strzeonym jest mniejsze, tak dua liczba
kryteriów dla ich klasyfikacji wydawała si niepotrzebna std te, przyjto
typologi zaproponowan przez G. Glaszego (Gsior-Niemiec, Glasze, Putz,
Sinz, 2007). Autor ten stosujc kryterium w postaci fizycznych atrybutów
osiedli typu gated communities oraz cech architektonicznych projektu, na
podstawie którego s budowane, wyodrbnił w ramach tych osiedli
zamknite apartamentowce, tzw. kondominia i zamknite, zindywidualizo-
wane wielobudynkowe zespoły mieszkalne. To w odniesieniu do tej drugiej
kategorii miało pierwotnie powsta okrelenie „osiedla grodzone”. Te tzw.
właciwe osiedla grodzone dziel si na zespoły wolnostojcych domów
jednorodzinnych, zespoły domów szeregowych oraz zespoły wielopitro-
wych budynków mieszkalnych. Spotyka si take mieszane typy zabudowy
w ramach jednego osiedla. Na podstawie bada warszawskich osiedli
grodzonych ustalono, e kondominia znajduj si przewanie w centralnej,
najgciej zaludnionej i zabudowanej czci miasta, gdzie trudno o wolne
przestrzenie pod nowe inwestycje. Wielobudynkowe zespoły, złoone
zarówno z domów jednorodzinnych, jak i wielorodzinnych bloków wystpuj
z kolei niemal wyłcznie na obrzeach miasta (Gsior-Niemiec, Glasze, Putz,
Sinz, 2007). Prawidłowo t zaobserwowano take w trakcie bada
prowadzonych na terenie Łodzi.
Łódzkie osiedla grodzone typu kondominiów, lokalizowane s w centrum
miasta bd
wewntrz istniejcych osiedli mieszkaniowych o charakterze
otwartym (rys. 1). S to obiekty o prostej, funkcjonalnej konstrukcji, czsto
przyjmujce kształt litery „U”, gdzie zamknita cz budynku bezporednio
przylega do ulicy, a cz otwarta tworzca swego rodzaju „dziedziniec”
104 Paulina Tobiasz-Lis

zostaje odizolowana od otoczenia za pomoc płotów, murów bd
pasów

zieleni. Pierwsza kondygnacja przeznaczona na cele mieszkalne jest czsto
podniesiona o jeden poziom, za pod ni znajduj si garae, bd
lokale
uytkowe o charakterze komercyjnym. Powierzchnia mieszka w tego typu
budynkach jest mocno zrónicowana, cho wyra
nie przewaaj mieszkania
o rednim metrau (60−80 m2). Róne s take ceny, lecz ich zrónicowanie
nie wynika jedynie z wielkoci mieszka, ale take z ich połoenia na
kondygnacji i wystawy okien wzgldem otoczenia budynku oraz stron
wiata. W konsekwencji prowadzi to do zrónicowania populacji pod
wzgldem demograficznym i ekonomicznym tych rzekomo homogenicznych
kompleksów mieszkalnych.

Rys. 1. Osiedle grodzone przy ul. Przemysłowej 44 w Łodzi.

Typ kondominium zlokalizowanego w centrum miasta
ródło: oprac. własne na podstawie www.mapy.lodz.pl

Zindywidualizowane osiedla mieszkaniowe typu gated communties loka-

lizowane na obrzeach miasta dziel si pod wzgldem charakteru zabudowy
na osiedla domów szeregowych oraz kwartały domów jedno- czy dwu-
rodzinnych. Ulice w obrbie osiedli tego typu s bardzo czsto zbiorow
własnoci rezydentów, a ograniczenie ich dostpnoci dla innych miesz-
kaców miasta wzmacnia zjawisko fragmentacji oraz prywatyzacji jego
przestrzeni (rys. 2). Najwiksze osiedla tego typu zlokalizowane s w Łodzi
w okolicach ulicy Wycieczkowej (osiedle domów jednorodzinnych), na
Rudzie w okolicach ulicy Beczkowej (osiedle domów dwurodzinnych,
apartamentowce), na Janowie (osiedle bloków wielorodzinnych) oraz na
Smulsku przy ulicach Kolarskiej i Ływiarskiej (osiedle domów dwu-
rodzinnych, zabudowa szeregowa). Osiedla domów jedno- czy dwurodzin-
nych charakteryzuje tzw. „podwójne grodzenie” − wystpuje fizyczna bariera
w postaci ogrodzenia nie tylko wokół całego osiedla, ale take wokół
poszczególnych posesji. Ponadto osiedla te czciej ni kondominia
 Osiedla grodzone w Łodzi. Przyczyny i konsekwencje zjawiska 105

wyposaone s w stranice oraz system monitoringu. Reasumujc, mona

stwierdzi, e ich konstrukcja i rozkład przypominaj „oryginalne”
północnoamerykaskie gated communities cho nie stanowi ich wiernego
odwzorowania. Róni si przede wszystkim społeczn infrastruktur
rozrywkowo-rekreacyjn, która w polskim wydaniu zindywidualizowanych
osiedli grodzonych jest duo ubosza.

Rys. 2. Osiedle grodzone przy ul. Wycieczkowej w Łodzi.

Typ zindywidualizowanego osiedla na obrzeach miasta
ródło: oprac. własne na podstawie www.mapy.lodz.pl

3.4. Osiedla grodzone w Łodzi z perspektywy deweloperów

i mieszka ców

Wraz z rozwojem rynku nieruchomoci rosn oczekiwania co do

oferowanego standardu domów i mieszka. Na wysok jako nieruchomoci
zasadniczy wpływ maj czynniki zwizane z poczuciem bezpieczestwa
i zachowaniem prywatnoci. Naley zauway, i kwestia bezpieczestwa,
podobnie jak kwestie ładu i pewnoci siebie, czy satysfakcji, naley do tej
grupy potrzeb, które maj uniwersalny charakter i s wspólne wszystkim
ludziom bez wzgldu na rodowisko społeczne, w którym yj (Karwiska,
2008). Jak wynika z bada prowadzonych przez CBOS, u progu procesów
transformacji systemowej poczucie bezpieczestwa Polaków było niskie.
W 1993 r. Polsk za kraj bezpieczny uznawało tylko 26% respondentów,
67% bezpiecznie czuło si w okolicy miejsca zamieszkania. Tak sytuacj
mona zatem traktowa jako wyjanienie procesu grodzenia przestrzeni,
który pojawił si w polskich miastach w latach 90. ubiegłego stulecia.
Z najnowszych bada CBOS wynika‚ e 69% Polaków czuje si bezpiecznie
w swoim kraju, a a 88% za bezpieczne i spokojne uwaa miejsce swojego
106 Paulina Tobiasz-Lis

zamieszkania2. Jednak strzeonych osiedli na rynku nieruchomoci nie

ubywa. Wrcz przeciwnie, na rynku pierwotnym s obecnie oferowane
jedynie mieszkania i domy zlokalizowane w osiedlach typu gated
communities. Tymczasem deweloperzy broni si, twierdzc, e ich
inwestycje s odgradzane od wiata, bo takie s oczekiwania klientów. Poza
bezpieczestwem, wanym elementem staje si take zagospodarowanie
powierzchni wspólnych elementami małej architektury czy nasadzeniami
zieleni. Odgradzanie sprzyja wzbogacaniu tej infrastruktury (place zabaw,
alejki, fontanny, korty tenisowe, baseny), cho z bada prowadzonych wród
mieszkaców osiedli grodzonych w Łodzi wynika, i mimo bogatej oferty
elementów zagospodarowania przestrzeni wspólnych, s one czsto niewyko-
rzystywane.
Z analizy treci ofert zamieszczonych na stronach internetowych łódzkich
deweloperów wynika, i próbuj oni przycign klientów do swoich
inwestycji eksponujc elementy zabezpieczenia mieszka, budynków
i całych osiedli, garae w parterach budynków, presti i zalety lokalizacji
zwizane z łatwym dojazdem do centrum miasta, ziele, estetyk
i wyjtkow architektur, a take elementy infrastruktury rekreacyjno-
-rozrywkowej, tj.: sauna, kryty basen, nowoczesne place zabaw. Treci ofert
deweloperów zawieraj najczciej nastpujce hasła:
„osiedle jest ogrodzone i strzeĪone”, „zapewniamy całodobowy
monitoring”, „budynek jest wyposaĪony w kamery i czujniki ruchu”, „wjazdu
do garaĪu strzeĪe brama otwierana na pilota oraz ochrona”, „przewidzie-
liĞmy pomieszczenie przeznaczone na straĪnicĊ”, „drzwi antywłamaniowe
w standardzie posiadają wszelkie atesty respektowane przez towarzystwa
ubezpieczeniowe”, „miĊdzy budynkami zaprojektowane zostały trawniki,
rabatki i alejki spacerowe”, „osiedle bĊdzie enklawą ciszy i spokoju”,
„w zieleĔ zostaną wkomponowane elementy małej architektury”,
„aranĪowane tereny zielone oraz plac zabaw dla najmłodszych”3.
Badania społeczne realizowano na terenie czterech osiedli grodzonych
rónego typu. Podstawowym czynnikiem w doborze przestrzennym
jednostek była ich lokalizacja w pobliu starszych osiedli o charakterze
otwartym (tab. 1).
Mieszkaców łódzkich osiedli typu gated communities, z którymi prowa-
dzono wywiad pytano o nastpujce kwestie:
− jaki był najwaniejszy powód zamieszkania w osiedlu grodzonym,

2
Poczucie bezpieczeĔstwa i opinie o pracy policji, komunikat z bada Centrum
Badania Opinii Publicznej, maj 2009, Warszawa, BS 74/2009. Badanie przeprowa-
dzono w dniach 2−8 kwietnia 2009 r. na 1 094-osobowej reprezentatywnej grupie
losowej dorosłej ludnoci kraju.
3
http://www.brelocum.pl/, http://www.treedevelopment.com/, http://www.
uscheiblera.pl/
 Osiedla grodzone w Łodzi. Przyczyny i konsekwencje zjawiska 107

− czy s zadowoleni z miejsca zamieszkania,

− czy ich zdaniem mieszkanie na osiedlu grodzonym sprzyja nawizywaniu
kontaktów ssiedzkich,
− jak oceniaj kontakty z innymi mieszkacami osiedla,
− czy na osiedlu istniej miejsca spotka, kontaktów ssiedzkich,
− czy powstawanie osiedli grodzonych prowadzi do podziałów społecznych?
Tabela 1
Zakres przestrzenny bada społecznych
Skala
Dzielnica Osiedla zamknite Typ osiedla Ssiedztwo
zamknicia
Osiedle Kaczecowe Osiedle
ul. Kaczecowa 6 zespoły bloki S. eromskiego
Bałuty
Osiedle Słoneczny Park mieszkalne wielorodzinne Osiedle
ul. Lniana 1 M.Konopnickiej
zabudowa
szeregowa
ul. Mieszczaska 11 zespoły Chojny
Górna apartamentowce
Osiedle Ruda Beczkowa mieszkalne Osiedle 1 Maja
zabudowa
bli
niacza
zabudowa
Osiedle
ul. Ływiarska 70–88 szeregowa
zespoły Retkinia Północ
Polesie ul. Kolarska 50/56 wolnostojce
mieszkalne Osiedle
ul. Kolarska 80–92 domy
Balonowa
jednorodzinne
ul. Oleki Billewiczówny 1/3
Olechów
ul. Kazimierza Odnowi-
Widzew kondominia apartamentowce Osiedle
ciela 14/16
Słowiaskie
ul. Zakładowa 76/78
ródło: oprac. własne.

Respondenci wród powodów, dla których wybrali mieszkanie na osiedlu

grodzonym na pierwszym miejscu stawiali bezpieczestwo (52%), na drugim
cisz i spokój jakie gwarantuje lokalizacja osiedla i izolacja od otoczenia
(42%). Tylko 6% badanych wskazywało na presti jako główny czynnik
wyboru osiedla. Zdecydowana wikszo respondentów (90%) deklarowała
zadowolenie z miejsca zamieszkania. Mieszkacy ceni sobie przede
wszystkim bezpieczniejsze miejsca parkingowe, obecno zadbanych
terenów zieleni, a take fakt, i wobec stałego zamknicia osiedla mona
zostawi dziecko na placu zabaw, bo wiadomo, e nie wyjdzie na ulic
i pozostanie w towarzystwie znanych sobie dzieci.
„(...) mieszkam na osiedlu strzeĪonym i z tego powodu jestem szczĊĞliwa,
bo: od czasu zamkniĊcia osiedla nie giną samochody z parkingu, kołpaki itp.;
o kaĪdej porze dnia i nocy moĪna wyjĞü na spacer; osiedle jest czyste,
zadbane, klatki nie poniszczone. AĪ bojĊ siĊ myĞleü o tym, jak to wszystko by
108 Paulina Tobiasz-Lis

wyglądało, gdyby osiedle miało byü otwarte. Mieszkając na parterze,

musiałabym mieszkaü jak w wiĊzieniu za kratami (...)4.
„BezpieczeĔstwo. ĝwiadomoĞü, Īe ktoĞ chroni moje „M” i nie pozwala
intruzom wkroczyü na teren, na którym ĪyjĊ. Ponadto jest zadbane, bo mają
do niego dostĊp jedynie mieszkaĔcy, bądĨ ich goĞcie. DziĊki temu
nienaruszone są klatki, elewacje i zieleĔ”5.
Jedyne wady, jakie mieszkacy dostrzegaj w osiedlach grodzonych
dotycz sfery społecznej, a mianowicie kontaktów z ssiadami. Jako dobre
oceniło je jedynie 5% respondentów, a za złe uwaało je a 20% miesz-
kaców, z którymi prowadzono wywiad. Fakt ten moe mie zwizek
z wiekiem respondentów i prowadzonym przez nich trybem ycia, typowym
dla rodzcej si w Polsce klasy metropolitalnej – tzw. „z garau do garau” –
polegajcym na codziennym przemieszczaniu si midzy sprywatyzowanymi
przestrzeniami miast: osiedlem grodzonym, biurowcem i centrum handlo-
wym. Wracajc pó
no do domu, mieszkacy osiedli typu gated communities
nie zwracaj uwagi na zaaranowane specjalnie dla nich przez dewelopera
przestrzenie wspólne i nie maj czasu na nawizywanie kontaktów
ssiedzkich. Potwierdza to wczeniejsze wyniki bada prowadzonych
w Stanach Zjednoczonych przez E. Blakely’a i M. Snyder (1997), którzy
wykazali, i zamieszkiwanie w osiedlach typu gated communities wpływa na
osłabienie wizi społecznych Pytani o ewentualne podziały społeczne, do
których moe prowadzi powstawanie osiedli grodzonych, ich mieszkacy
zaprzeczaj twierdzc, i izolacja od reszty społeczestwa nie jest najwa-
niejszym powodem wyboru ich miejsca zamieszkania.

3.5. Osiedla grodzone w Łodzi w opiniach mieszka ców osiedli

otwartych

Badania prowadzone w osiedlach otwartych miały na celu poznanie opinii

ich mieszkaców na temat zlokalizowanych w ssiedztwie osiedli grodzo-
nych, przyczyn i konsekwencji zjawiska grodzenia przestrzeni miasta oraz
okrelenie wizerunku osób, które w nim uczestnicz i wybieraj mieszkanie
w osiedlach typu gated communities.
Wyniki bada zaprezentowane na rys. 3 pokazuj, i znakomita wikszo
respondentów (85%) w osiedlach grodzonych widzi popraw bezpieczestwa
mimo, e okolic swojego miejsca zamieszkania ocenia wysoko pod tym
wzgldem. Podobna zaleno dotyczy estetyki osiedli. Mimo, i osiedla
otwarte s oceniane przez mieszkaców pozytywnie, 80% respondentów

4
SzczĊĞliwa za płotem, „Gazeta Stołeczna”, wydanie z dnia 14.09.2006.
5
Ludzie cenią prywatnoĞü, M. Miłosz, „Rzeczpospolita”, wydanie z dnia
10.09.2008.
 Osiedla grodzone w Łodzi. Przyczyny i konsekwencje zjawiska 109

uwaa, e przestrze osiedli grodzonych jest lepiej zorganizowana i zadbana.

Duo gorzej oceniany jest wpływ grodzenia przestrzeni na sfer społeczn,
zarówno wewntrz osiedli, jak i w skali ssiedztwa czy całego miasta. A
45% respondentów twierdzi, e osiedla typu gated communities nie sprzyjaj
umacnianiu wizi społecznych, a ponad połowa (55%) uwaa, e zjawisko to
moe prowadzi do podziałów społecznych. Jednake eskalacji problemów
o charakterze społecznym do postaci konfliktów z innymi mieszkacami
miasta, wynikajcych z powstawania osiedli grodzonych, spodziewa si
jedynie 11% respondentów. Ponisze wypowiedzi mieszkaców osiedli
otwartych dowodz istnienia wyra
nej dezintegracji w sferze społecznej
wywołanej grodzeniem przestrzeni.

konflikty z mieszkaĔcami miasta

podziały społeczne
zdecydowanie tak
raczej tak
umacnianie wiĊzi sąsiedzkich
raczej nie
osiedla zamkniĊte ładniejsze od otwartych zdecydowanie nie
trudno powiedzieü
wysoka zamoĪnoĞü

poprawa bezpieczeĔstwa
0% 20% 40% 60%
80% 100%

Rys. 3. Osiedla grodzone w opiniach mieszkaców osiedli otwartych

ródło: oprac. własne

„Mają tam place zabaw, na które nasze dzieci nie mają wstĊpu. A oni na
nasze huĞtawki chodzą i niszczą. Przechodzą przez furtkĊ, a ich pieski
załatwiają siĊ dokładnie pod naszymi oknami”6.
„(...) Znam ludzi, do których domów muszĊ przejĞü przez troje drzwi
z domofonami. Osiedla, w których całe ulice są odciĊte od Ğwiata, a ochro-
niarzowi na wejĞciu trzeba siĊ wylegitymowaü dowodem. MieszkaĔcy
przestrzegają zasad o czystoĞci (wyrzucanie Ğmieci i niedopałków na ulicĊ)

6
Psy nie siusiają na ogrodzonym osiedlu, J. Wojtczak, „Gazeta Wyborcza”,
Łód
, wydanie z dnia 10.08.2009.
110 Paulina Tobiasz-Lis

na terenie swoich osiedli, ale wychodząc poza ich mury, zachowują siĊ zgoła
odmiennie (...)”7.
Mieszkacy osiedli otwartych, biorcy udział w prowadzonym badaniu,
zdecydowanie negatywnie wypowiadali si na temat dodatkowych elemen-
tów tzw. infrastruktury bezpieczestwa, które obok murów, płotów czy bram
podkrelaj fizyczn izolacj osiedli o charakterze gated communities, która
wpływa zarówno na dezintegracj przestrzeni, jak i dezintegracj społeczn
miasta. Wymieniali stranice, znaki zakazu wjazdu i/lub wejcia, tablice
zabraniajce wstpu (fot. 1 i 2). Zapytani o korzystanie z punktów komercyj-
nych zlokalizowanych w parterach niektórych osiedli typu kondominiów,
udzielali zdecydowanej odpowiedzi przeczcej (83% respondentów).

Fot. 1 i 2. Przykłady wizualnej demonstracji elementów infrastruktury

bezpieczestwa w osiedlach grodzonych
ródło: zdjcia wykonane przez autora

Respondenci najczciej dostrzegali heterogeniczno osiedli otwartych

pod wzgldem społecznym i okrelali je jako bardzo lub umiarkowanie
zrónicowane. Tymczasem zarówno powszechna opinia o tym, e miesz-
kacy osiedli grodzonych s zamoni (84% respondentów), jak i zamieszczo-
ny poniej (rys. 4) za pomoc dyferencjału semantycznego ich bardziej
dokładny wizerunek wskazuj, i osiedla typu gated communities uwaane s
za enklawy homogeniczne pod wzgldem społecznym.
Mieszkacy osiedli grodzonych s oceniani przez swoich ssiadów „zza
bramy” jako „ludzie sukcesu” − dobrze wykształceni, prowadzcy własn

7
ZamkniĊci ludzie z zamkniĊtych osiedli, „Gazeta Stołeczna”, wydanie z dnia
14.09.2006.
 Osiedla grodzone w Łodzi. Przyczyny i konsekwencje zjawiska 111

działalno gospodarcz, młodzi, zamoni. Cz tych opinii znalazła swoje

potwierdzenie w trakcie bada społecznych prowadzonych w osiedlach
grodzonych. redni wiek respondentów wynosił 36 lat, 75% deklarowała
posiadanie wykształcenia wyszego, pozostałe 25% redniego. Zdecydo-
wanie gorzej mieszkacy osiedli grodzonych oceniani s pod wzgldem
predyspozycji do nawizywania kontaktów midzyludzkich. Na pytanie
o ch zamieszkania na osiedlu grodzonym, gdyby istniała taka moliwo,
mieszkacy osiedli otwartych równie czsto odpowiadali twierdzco (45%),
jak i przeczco 45%.

0â2'< '2-5=$â<

=$02=1< %,('1<

72:$5=<6., 7<3´6$0271,.$µ

35=('6,(%,25&$ 35$&2:1,.1$-(01<

'2%5=(:<.6=7$â&21< 6â$%2:<.6=7$â&21<

Rys. 4. Wizerunek mieszkaca osiedla grodzonego w opinii mieszkaców

osiedli otwartych
ródło: oprac. własne

3.6. Podsumowanie

Osiedla grodzone, które pojawiły si w Polsce w latach 90. ubiegłego

stulecia na stałe wpisały si w krajobraz polskich miast, take Łodzi.
Stanowi one zjawisko o charakterze globalnym, jednak lokalne
uwarunkowania społeczno-kulturowe decyduj o ich specyfice w zalenoci
od miejsca wystpowania. Wród czynników, które wpływaj na polski obraz
osiedli typu gated communities wyróni naley tradycje szlacheck
i chłopsk, które przez wieki kształtowały nasze społeczestwo oraz proces
transformacji systemowej, która trwa w Polsce ju od ponad dwudziestu lat.
Powoduj one, e zjawisko grodzenia osiedli, typowe przede wszystkim dla
miast Ameryki Północnej i Południowej, w Polsce zachodzi na szerok skal
i stanowi pewien ewenement w Europie, której społecznoci rozwijały si
przede wszystkim w tradycji mieszczaskiej kamienicy.
112 Paulina Tobiasz-Lis

Łódzkie osiedla grodzone powstaj i rozwijaj si zarówno w czciach

centralnych, jak i na obrzeach miasta, cho ich skala oraz charakter
architektury róni si w zalenoci od lokalizacji. Bez wzgldu na to, czy
przybieraj posta pojedynczych budynków, czy całych zespołów zabudowy,
s hermetycznie odizolowane od otoczenia. Ich izolacja przestrzenna
zaznaczana jest wyrazistymi granicami ustanawianymi za porednictwem
licznych zabiegów architektonicznych, systemów znaków i symboli oraz
systemów kontroli przejawiajcych si zarówno w postaci technicznej, jak
i obsługiwanej przez człowieka. W wietle tradycyjnej typologii osiedli typu
gated communities opracowanej przez E. Blakely’a i M. Snyder (1997)
według kryterium genealogicznego, łódzkie osiedla grodzone nale do typu
tzw. security zones, których głównym motywem powstawania jest zaspoka-
janie potrzeby bezpieczestwa mieszkaców metropolii.
Z przeprowadzonych bada wynika, i oferty deweloperów prezentujce
ich najnowsze inwestycje wychodz naprzeciw wymaganiom klientów rynku
nieruchomoci, zapewniajc dwie najwaniejsze potrzeby: bezpieczestwa
i spokoju. Akcentuj take presti zamieszkiwania w osiedlach typu gated
communities, który w wietle literatury ma by drugim obok bezpieczestwa
motywem grodzenia si, o charakterze globalnym. Ich mieszkacami maj
by przedstawiciele rodzcej si w Polsce tzw. klasy metropolitalnej, a wic
ludzie młodzi, wykształceni, dobrze zarabiajcy i posiadajcy potrzeby,
których nie zaspokoi blokowisko doby socjalizmu. Taki wizerunek rezy-
dentów osiedli grodzonych ujawnia si take w opiniach mieszkaców
osiedli o charakterze otwartym.
Zarówno mieszkacy osiedli grodzonych, jak i ich ssiedzi „zza bramy”
w zamykaniu nieruchomoci upatruj wzrostu poczucia bezpieczestwa,
uwaaj, e grodzenie przestrzeni sprzyja podniesieniu jej walorów
estetycznych oraz wzbogaceniu infrastruktury rekreacyjno-rozrywkowej. le
oceniany jest natomiast wpływ osiedli grodzonych na wizi społeczne.
Reasumujc, pojawienie si osiedli typu gated communities w przestrzeni
polskich miast, spowodowało powstanie wyra
nej granicy midzy tym co
publiczne, a tym co prywatne (chodnik przy prywatnym obiekcie jest równy,
dobrze owietlony, a ziele zadbana, porzdku pilnuje ochrona). Obok
dezintegracji o charakterze przestrzennym, zjawisku towarzysz negatywne
procesy w sferze społecznej miast − powstawanie podziałów społecznych,
konfliktów, osłabienie wizi społecznych. W tym miejscu naleałoby si
zastanowi nad alternatyw dla powstajcych osiedli typu gated communi-
ties, która mogłaby zaspokoi potrzeb bezpieczestwa mieszkaców bdc
podstawowym czynnikiem grodzenia si, nie rozrywajc tkanki miasta na
małe, „warowne fortece”. Szans tak stwarza program secure by design,
oparty na teorii defensible space O. Newmana, którego podstawowym
załoeniem jest takie aranowanie przestrzeni w fazie projektu, aby była
przestrzeni bezpieczn (Zaborska, 2007).
 Osiedla grodzone w Łodzi. Przyczyny i konsekwencje zjawiska 113

Wobec rozwijajcego si trendu grodzenia przestrzeni miast, rozpoczyna

si w Polsce publiczna debata na temat osiedli typu gated communities.
Urbanici, architekci − wszystkie osoby odpowiedzialne za kształtowanie
przestrzeni, powinni si do niej dobrze przygotowa tak, aby przekona
opini publiczn, e grodzenie osiedli nie jest jedynym sposobem na popraw
bezpieczestwa i spełnienie oczekiwa mieszkaców.

LITERATURA

Blakely E., Snyder M., 1997, Fortress America, Washington: Brookings Institution.
Chabowski R., 2007, Kwestia klasyfikacji i nazewnictwa osiedli zamkniĊtych
w Warszawie, [w:] Gettoizacja polskiej przestrzeni miejskiej, red. B. Jałowiecki,
W. Łukowski, Wydawnictwo SWPS Academica, Wydawnictwo Naukowe
Scholar, Warszawa.
Gdecki J., 2007, „Za murami” − krytyczna analiza dyskursu na temat osiedli typu
gated communities w Polsce, [w:] Gettoizacja polskiej przestrzeni miejskiej, red.
B. Jałowiecki, W. Łukowski, Wydawnictwo SWPS Academica, Wydawnictwo
Naukowe Scholar, Warszawa.
Gsior-Niemiec A., Glasze G., Putz R., Sinz D., 2007, Grodzenie miasta: casus
Warszawy, „Studia Regionalne i Lokalne”, nr 4(30).
Jałowiecki B., 2000, Społeczna przestrzeĔ metropolii, Wydawnictwo Naukowe
Scholar, Warszawa.
Jałowiecki B., 2007, Fragmentacja i prywatyzacja przestrzeni, [w:] Gettoizacja
polskiej przestrzeni miejskiej, red. B. Jałowiecki, W. Łukowski, Wydawnictwo
SWPS Academica, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa.
Karwiska A., 2008, Gospodarka przestrzenna. Uwarunkowania społeczno-kulturo-
we, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.
Low S., 2003, Behind the gates: life security and the pursuit of happiness in fortress
America, London, Routledge.
McKenzie E., 2003, Common-Interest Housing in the Communities of Tomorrow,
”Housing Policy Debate”, No 14. 1/2.
Michałowski L., 2007, Granice bezpieczeĔstwa, czyli krótka historia pewnego bloku,
[w:] Gettoizacja polskiej przestrzeni miejskiej, red. B. Jałowiecki, W. Łukowski,
Wydawnictwo SWPS Academica, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa.
Owczarek D. A., 2007, ĩycie społeczne zamkniĊtych osiedli warszawskich − czyli co
siĊ dzieje za bramą?, [w:] Gettoizacja polskiej przestrzeni miejskiej, red.
B. Jałowiecki, W. Łukowski, Wydawnictwo SWPS Academica, Wydawnictwo
Naukowe Scholar, Warszawa.
Smith Bowers B., Manzi T., 2006, Private Security and Public Space: New Approa-
ches to the Theory and Practice of Gated Communities, “European Journal of
Spatial Development”, No 22.
Zaborska K., 2007, PrzestrzeĔ miejska – dobro wspólne czy ziemia niczyja?, [w:]
Gettoizacja polskiej przestrzeni miejskiej, red. B. Jałowiecki, W. Łukowski,
Wydawnictwo SWPS Academica, Wydawnictwo Naukowe Scholar, Warszawa.
114 Paulina Tobiasz-Lis

ABSTRACT

THE REASONS AND CONSEQUENCES OF THE GATED COMMUNITIES

PHENOMENON IN THE CITY OF ŁÓD

Gated communities appeared in Poland at the beginning of the 1990s and since
then they have played an important role in the social landscape of Polish cities,
including Łód
. Although they are a global phenomenon, local socio-cultural
conditions determine their final shape; in Poland these conditions are: the
nobleman’s-peasant’s tradition as well as the recent political and economic
transition.
This research shows that the property developers’ offers presenting their recent
investments emerge towards two basic needs of the real estate market clients: safety
and peace. They also underline the prestige of living in gated communities which
according to the literature on the subject is, apart from safety, the most important
reason for “gating”. The offer is directed at the representatives of the metropolitan
class which is now rising in Poland, i.e. young, well-educated, well-earning people
whose needs cannot be satisfied by existing housing estates of the socialist era. Such
an image of the residents of gated communities has been revealed from the opinions
of people living in open housing estates located in their neighbourhoods. Both
inhabitants of gated communities and their neighbours from “outside the gate” see
the increase in the safety of housing estates and aesthetic values as the positive
consequence of gated communities. The main negative consequence within public
opinion is the influence of this phenomenon on social relations.
This article outlines, on the example of Łód
, a clear boundary between the
public and private space which appeared within modern Polish cities together with
the gated communities phenomenon. Apart from the disintegration of space, there
have been some negative processes within the social relations such as social
divisions, conflicts and weakening social ties.
One should bear in mind an alternative for gated communities flourishing in
Polish cities; the alternative which could ensure the basic need of the safety of
housing estates residents, as it is the main reason for “gating”. Urbanists, architects,
all those who are responsible for the shape of urban space should prepare well for the
debate on gated communities in Poland and be ready to convince the public opinion
that they are not the only way to improve security and fulfill the expectations of their
residents.