Đề thi 2020:

LÝ THUYẾT (2 điểm)
Câu 1: Trình bày và phân tích nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
trong hoạt động thẩm định giả tài sản? (2 điểm)
BÀI TẬP (8 điểm)
Bất động sản cần thẩm định giá là nằm trên mặt tiền đường X, có diện
tích đất là 80m2 (5m x 16m); nhà cấp 2, gồm 1 trệt, 1 lầu, diện tích xây dựng là
80m, khung, sản bê tông cốt thép, mái lợp ngói, nền lát gạch ceramic, đơn giá
xây dựng mới nhà tương tự 5,5 triệu đồng/m2. Nhà được xây dựng và đưa vào
sử dụng từ năm 1999, tuổi đời kinh tế của nhà là 55 năm, năm 2019 chủ nhà
tiến hành sửa chữa, theo đánh giá của thẩm định viên, việc sửa chữa làm tăng
tuổi đời kinh tế còn lại của nhà thêm 5 năm. Vào thời điểm thẩm định giá, thẩm
định viên thu thập được thông tin giao dịch của các bất động sản nằm trên mặt
tiền đường X như sau:
- Bất động sản 1: có diện tích đất là 42m2 (3m x 14m); nhà trệt + 1 lầu có tổng
diện tích sàn xây dựng là 84m2; kết cấu khung, sản mái bê tông cốt thép, nền
lát gạch ceramic; nhà xây dựng năm 2010, tuổi đời kinh tế 50 năm; đơn giá xây
dựng mới nhà tương tự 5 triệu đồng/m2; đã bán với giá 1.615 triệu đồng.
- Bất động sản 2: có diện tích đất 54m2 (4,5m x 12m); diện tích xây dựng là
40m2, nhà cấp 4, nhà trệt, tường gạch, mái tole, nền lát gạch men; nhà xây
dựng năm 2004, tỷ lệ hao mòn là 25%; đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 4
triệu đồng/m2. BĐS 2 vừa được bán với giá 1.850 triệu đồng.
-Bất động sản 3: là một lô đất trống, có quy mô diện tích là 85m2 (5m x 17m);
được rao bán với giá 3.300 triệu đồng, qua thương lượng người bản đồng ý bớt
255 triệu đồng. Mối tương quan về đơn giá quyền sử dụng đất trên thị trường
theo các yếu tố vị trí, quy mô diện tích và hình dáng như sau:
* Về vị trí
+ Mặt tiền: 100%
+ Hẻm từ 5m trở lên: 80%.
+ Hẻm tử 3m — dưới 5m: 60%
* Về quy mô diện tích .
 +Từ 30m2 đến 50m2: 95%
+Trên 50m2 đến 80m2: 100%
+Trên 80m2 đến 100m2: 105% .
* Về chiều rộng.
+ <3m: 90%
+ Trên 3m — dưới 5m: 95%
+ Từ 5m trở lên: 100% .
Câu hỏi:
1. Theo dữ liệu đã cho, để ước tính giá trị của BĐS trên, anh (chị) sử sử dụng
phương pháp và cách tiếp cận thẩm định giá nào?
2. Ước tính giá trị của bất động sản trên cho mục đích mua bán vào thời điểm
tháng 6/2020.
Đề thi 2018
ĐỀ SỐ 02
Môn thi: NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ
Thời gian: 75 phút
Không được sử dụng tài liệu
Câu 1: 2 điểm): Anh (chị) hãy nêu các nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giả.
Theo anh (chị) nguyên tắc nào là quan trọng nhất đối với thẩm định viên và giải thích
ngắn gọn vì sao anh (chị) cho là quan trọng?
Câu 2: (2 điểm): Anh (Chị) hãy trình bày khái niệm phương pháp so sánh? Có bao
nhiêu bước tiến hành khi áp dụng phương pháp so sánh? Bước nào là quan trọng nhất?
Tại sao?
Câu 3: (6 điểm): Bất động sản cần thẩm định giá nằm trên mặt tiền đường X có thông
tin như sau:
- Diện tích đất: 80m2 (5m x 16m), diện tích xây dựng: 80 m2, nhà 1 trệt, 1 lầu.
- Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic.
- Nhà xây dựng năm 2010. Tuổi thọ nhà: 50 năm.
- Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng / m2
- Tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên thu nhập được các thông tin về tài
sản so sánh như sau:
- BĐS 1: nằm trong hẻm số 456 đường X, vừa được chuyển nhượng với giá
5.200 triệu đồng, có đặc điểm sau:
 Diện tích đất: 56m2 (3,5m x 16m), diện tích xây dựng: 56 m2, nhà 1
trệt, 3 lầu.
 Kết cấu khung bê tông, sàn má bê tông cốt thép, nền gạch ceramic.
 Nhà xây dựng năm 2015. Tuổi thọ nhà: 50 năm
 Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.700.000 đồng/ m2
- BĐS 2: nằm trong hẻm số 820 đường X, giá chào bán 6.500 triệu đồng, giá
thương lượng: 6.300 triệu đồng.
 Diện tích đất: 72m2 (4m x 18m), diện tích xây dựng: 72 m 2, nhà 1 trệt 2
lầu.
 Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic.
  Nhà xây dựng năm 2008. Tuổi thọ nhà: 50 năm
 Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.200.000 đồng/m2
- BĐS 3: nằm trên mặt tiền đường X, vừa được giao dịch với điều khoản liên
quan đến giá bán như sau: trả làm 3 lần, mỗi lần cách nhau một năm, trả ngay
lần đầu là 3.000 triệu đồng, 2 lần tiếp theo là 1.500 triệu đồng/ lần, lãi suất
12%/ năm.
 Diện tích đât: 63m2 (3.5m x 18m), diện tích xây dựng 63m 2; nhà 1 trệt 2
lầu.
 Kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, nền gạch ceramic.
 Nhà xây dựng năm 2012. Tuổi thọ nhà: 50 năm.
 Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự là: 4.200.000 đồng/m2
Tương quan về đơn giá quyền sử dụng đất trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá
như sau:
- Chiều rộng:
Dưới 4m 95%
Từ 4m đến dưới 5m 100%
Từ 5m đến dưới 6m 110%

- Quy mô diện tích:

Dưới 60m2 95%

Từ 60m2 đến dưới 80m2 100%
Trên 80m2 110%

- Vị trí:
Hẻm 456 đường X 85%
Hẻm 820 đường X 90%
Mặt đường tiền X 100%

Yêu cầu: Hãy xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định giá cho mục đích
chuyển nhượng tại thời điểm tháng 5/2019.
Chú ý:
- Một năm có 365 ngày
- Làm tròn số lẻ với 2 chữ số thập phân (ví dụ: 4.136% làm trên 4.14%; 5.732 trđ làm
tròn lên 5.73 trđ).
 Đề thi 2019
Câu 1: (2 điểm): Hãy trình bày khái niệm về nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất trong thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 4. Theo anh chị,
cần thực hiện bước nào để xác định việc sử dụng một tài sản là tốt nhất và hiệu quả
nhất?
Câu 2: (2 điểm): Trình bày các bước tiến hành khi áp dụng phương pháp so sánh để
thẩm định giá? Theo bạn bước nào là quan trọng nhất? Tại sao?
Câu 3: (6 điểm): Tháng 10/ 2019 khách hàng yêu cầu thẩm định giá thị trường của 1
khách sạn 3 sao, có phòng ngủ và 01 phòng hội nghị tọa lạc tại mặt tiền đường X, một
số thông tin tài sản thẩm định giá như sau:
- Phòng ngủ chia làm 3 loại phòng: Phòng loại 1 là 20 phòng; phòng loại 2 là 15
phòng; và phòng loại 3 là 10 phòng.
- Thông tin về đơn giá thuê phòng tại khu vực thẩm định giá tươn ứng khách sạn
3 sao được thu nhập như sau:

TSSS1 TSSS2 TSSS3

Phòng loại 1 700 650 680

Phòng loại 2 550 550 500
Phòng loại 3 400 450 400

- Thông tin về giá thuê phòng hội nghị trên thị trường là 5 triệu đồng/ ngày.
Được biết xác suất không có khách thuê phòng hội nghị trong năm là 40%.
- Thông tin về tỷ lệ tổn thất do phòng trống như sau:
+ Thị trường lân cận có 3 khách sạn tương tự có các tỷ lệ phòng nghỉ có khách
thuê, thống kê bình quân trong năm như sau:
TSSS4 TSSS5 TSSS6
Số phòng có khách thuê 40 38 27
Tổng số phòng nghỉ 55 50 38
- Thông tin về các khoản mục chi phí hoạt động khối phòng ngủ và phòng hội
nghị như sau:
+ Chi phí duy tu, vận hành sửa chữa: 10% thu nhập tiềm năng
+ Chi phí Quản lý: 10% thu nhập tiềm năng
 + Chi phí khấu hao công trình, máy thiết bị: 8% thu nhập tiềm năng.
+ Chi phí nguyên, nhiên liệu, nhân công phục vụ 15% thu nhập thực tế.
- Thu nhập trên thị trường có 3 tài sản cùng đặc điểm khách sạn 3 sao, có cùng
cách tính tổng thu nhập hiệu quả, chi phí hoạt động, các điều khoản tài chính cụ
thể như sau:
ĐVT: triệu đồng
TSSS TSSS7 TSSS8 TSSS9
Phòng hội nghị, Phòng hội nghị, Phòng hội nghị,
Đặc điểm khách sạn phòng nghỉ, tọa phòng nghỉ, tọa phòng nghỉ, tọa
lạc tại đường X lạc tại đường X lạc tại đường X
Giá bán bất động sản 91.000 85.000 100.000
Thu nhập hoạt động thuần 10.500 17.400 12.600

Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị khách sạn theo giá thị trường cho mục đích mua bán ?
(Chú ý: các % làm tròn 2 số lẻ (ví dụ: 10,163% làm tròn 10,16%; 10,166% làm tròn
10,17%); tiền làm tròn 2 số lẻ (ví dụ: 10,163trđ làm tròn 10,16trđ ; 10,166trđ làm
tròn 10,17trđ).
Đề thi 2021:
Câu 1. (4 điểm):
Anh (chị) hãy trình bày khái niệm về nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
trong thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 4. Theo anh chị, cần
thực hiện những bước nào để xác định việc sử dụng một tài sản là tốt nhất và hiệu quả
nhất.
Câu 2. (6 điểm):
Bất động sản cần thẩm định giá tại thời điểm tháng 11/2022 có diện tích thửa đất
112m2 (4m x 28m), hình dáng vuông vức, nhà 1 trệt, 1 lầu kết cấu khung bê tông; sản
mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; diện tích xây dựng 75m 2. Nhà xây dựng
năm 2012. Tuổi thọ nhà: 50 năm. Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000
đồng/m2.
Qua điều tra thị trưởng, thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao
dịch thành công như sau:
- Bất động sản 1 có đặc điểm: diện tích thửa đất: rộng 3m, dài 25m, hình dáng tốp
hậu, diện tích xây dựng 60m2, nhà 1 trệt 2 lầu kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái
ngói, tưởng gạch, tầng trệt lát gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2005. Tuổi thọ nhà: 50
năm. Vừa được rao bán với giá 2.300.000.000 đồng. Giá bán giảm 20% so với giá rao.
Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự là 6.000.000 đồng/m2.
- Bất động sản 2 có đặc điểm: diện tích thửa đất 90m2 (5m x 18m), hình dáng vuông
vức, diện tích xây dựng 90 mỉ, nhà 1 trệt 1 lầu, kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông
cốt thép, nền lát gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2015. Tuổi thọ nhà: 50 năm. Vừa
bán được với giá 2.500.000.000 đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 6.200.000
đồng/m2.
- Bất động sản 3 có đặc điểm: diện tích thửa đất 100m 2 (5m x 20m), hình dạng tóp
hậu, diện tích sàn xây dựng 200m 2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép,
tường gạch, mái ngôi, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, Nhà xây dựng năm
2013. Tuổi thọ nhà: 50 năm, vừa được bán thể chấp ngân hàng cho khoản vay giá trị
1970 triệu đồng, biết rằng ngân hàng chấp nhận cho vay với tỷ lệ 70% giá trị bất động
sản. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự là 7.500.000 đồng/m2.
 Điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được trong quan giả đất trên thị
trường tại khu vực lân cận về các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau:
- Chiều rộng:
o Từ 3m đến 3,8m: 95%
o Trên 3,8m đến 4m: 100%
o Trên 4m đến 6m: 105%
- Quy mô diện tích:
o Từ 60m² đến 90m²: 100%
o Trên 90m2 đến 150m2: 90%
- Hình dáng:
o Vuông vức: 100%.
o Tốp hậu: 95%
Yêu cầu: Ước tính giá trị tài sản cho mục đích mua bán bằng phương pháp thẩm định
giá thích hợp nhất.
Chú ý: các % làm tròn 2 số lẻ (ví dụ: 10,163% làm tròn 10,16%; 10,166% làm tròn
10,17%); tiền làm tròn 2 số lẻ (ví dụ: 10,163trđ làm tròn 10, 16trd; 10,166 đ làm tròn
10,17trd).
Đề thi 2022: Tiểu luận
LÝ THUYẾT (nhóm chọn các câu hỏi dưới đây để tổng điểm phần lý
thuyết là 6 điểm)
Câu 1: (3 điểm) Anh (chị) trình bày nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất trong thẩm định giá tài sản. Cho ví dụ minh hoạ thực tế và phân tích ví dụ.
Cho biết tài sản được cho ví dụ có thỏa nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
hay không?
Câu 2 (3 điểm): Anh/chị hãy trình bày khái niệm cơ sở giá trị thị trường và cơ
sở giá trị phi thị trường. Theo anh/chị, cơ sở giá trị có ảnh hưởng như thế nào
đến kết quả thẩm định giá. Anh/chị hãy mô tả 02 tình huống thẩm định giá lần
lượt sử dụng cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường (không sử
dụng lại ví dụ có trong giáo trình).
Phân tích sự khác biệt của 02 tình huống đã cho để chỉ ra các căn cứ lựa chọn
cơ sở giá trị trong hoạt động thẩm định giá.
Câu 3 (3 điểm): Anh/chị hãy trình bày các nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm
định giá.
Theo Anh/chị nguyên tắc nào là quan trọng nhất. Hãy giải thích vì sao?
Hãy lấy một ví dụ / tình huống pháp luật thực tế trong đó có hành vi vi phạm
đạo đức hành nghề thẩm định giá. Phân tích và nêu ý kiến nhận định của
anh/chị về tình huống đó.
Anh/chị có đề xuất giải pháp gì để ngăn chặn / phòng ngừa vi phạm đạo đức
hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên về giá.
BÀI TẬP (4 ĐIỂM)
Cần thẩm định giá một bất động sản vào tháng 10/2021 cho mục đích tư vấn
giá trị cho hoạt động bán tài sản. Đặc điểm tài sản thẩm định giá như sau: BĐS
cần thẩm định giá nằm ở mặt tiền đường X có diện tích 110 m (chiều rộng tiếp
giáp mặt tiền 8m, chiều rộng mặt sau 7m; chiều dài 13m), hướng Đông; đã có
giấy chứng nhận QSDĐ và QSH nhà hợp lệ.
Diện tích xây dựng 80m. Kết cấu công trình: tường gạch, sàn BTCT, mái
BTCT. Đặc điểm công trình: 1 trệt, 2 lầu. Chi phí xây dựng mới trên mỗi m2
diện tích xây dựng như sau: chi phí trực tiếp 4.000.000 đ/mỉ, chi phí gián tiếp
bằng 40% chi phí trực tiếp, lợi nhuận nhà xây dựng bằng 25% x (chi phí trực
tiếp + chi phí gián tiếp).
Khảo sát hiện trạng nhà tại thời điểm thẩm định giá có:
- Tỷ trọng các kết cấu chính trong căn nhà: móng khung cột 20%, tường
20%, nền sàn 18%, kết cấu đỡ mái 10%, mái 15%.
- Tỷ lệ hao mòn các kết cấu chính (móng khung cột, tường, nền sàn, kết
cấu đỡ mái, mái) lần lượt là 8%, 12%, 10%, 9% và 15%.
Theo ghi nhận của thẩm định viên, tại khu vực toạ lạc của tài sản thẩm định, có
một số giao dịch bất động sản như sau:
Bất động sản 1: nằm ở mặt tiền đường cách tài sản thẩm định 50m, chưa hoàn
thiện về mặt pháp lý. Diện tích đất 80m2 (chiều rộng mặt trước 4m; chiều rộng
mặt sau 3,5m; chiều dài 22m), hình dáng tóp hậu, hướng Đông-Nam. Nhà cấp
2, xây dựng năm 2010, gồm 1 trệt 1 lầu, diện tích xây dựng bằng 90% diện tích
đất. Trong quá trình sử dụng, công trình được bảo dưỡng tốt làm tuổi đời hiệu
quả giảm 3 năm. Giá thương lượng tại thời điểm tháng 10/2021 là “A” triệu
đồng.
Bất động sản 2: nằm ở mặt tiền cách tài sản thẩm định 140m. Pháp lý: chưa có
giấy chứng nhận QSDĐ. Tài sản có diện tích đất 80m2 (chiều rộng 4m; chiều
dài 20m), hình dáng vuông vức, hướng Tây-Bắc. Nhà cấp 4, có diện tích sàn
xây dựng 60m. Tỷ lệ hao mòn của công trình là 50%. Tài sản giao dịch thành
vào thời điểm 5/2020, với giá “0,9*A” triệu đồng.
Bất động sản 3: nằm ở mặt tiền đường cách tài sản thẩm định 20m, đã hoàn
thiện pháp lý. Diện tích đất 90m2 (chiều rộng tiếp giáp mặt đường 4,5m chiều
dài 20m), hình dáng vuông vức, hướng Đông-Nam. Nhà cấp 3, xây dựng năm
2000, có diện tích xây dựng 80m. Đặc điểm: 1 trệt, 1 lửng (biết sàn lửng bằng
phân nửa sàn các tầng) và 1 lầu. Trong quá trình sử dụng, công trình được sửa
chữa lớn năm 2018 là tuổi đời hiệu quả giảm 4 năm. BĐS vừa được bán với giá
“1,4*A” triệu đồng kèm điều kiện trả góp trong vòng 3 năm theo tiến độ lần
lượt là 50%, 30% và 20%, tỷ suất chiết khấu thị trường là 12%/năm.
Bất động sản 4: nằm ở mặt tiền cách tài sản thẩm định 60m, đã hoàn thiện
pháp lý. Diện tích đất 120m2 (chiều rộng 8m; chiều dài 15m), hình dáng vuông
vức, hướng Tây - Bắc. Nhà cấp 3, có diện tích sàn xây dựng 250m. Tỷ lệ hao
mòn của công trình được tính bằng trung bình cộng 2 số cuối của MSSV các
thành viên trong nhóm. Tài sản đang được cho thuê, kỳ vọng, mỗi tháng thu
nhập thực ổn định khai thác từ tài sản là 44 triệu đồng, tỷ lệ chi phí hoạt động
là 20%. Tỷ suất vốn hoá ước tính 8%.
Với A là trung bình cộng 4 số cuối trong mã số sinh viên của các thành viên
trong nhóm. A là số làm tròn, không lấy phần thập phân
Thông tin thị trường về đơn giá xây dựng công trình theo cấp nhà thu
thập được như sau:
Cấp nhà Tuổi đời kinh tế Đơn giá xây dựng
1 90 năm 8.000.000đ/m2
2 70 năm 7.500.000đ/m2
3 50 năm 6.800.000đ/m2
4 30 năm 6.000.000đ/m2

Phân tích tương quan của các yếu tố tác động đến đơn giá QSDĐ, thẩm
định viên ước tính như sau:
Qui mô diện tích: Từ 60 m2 - dưới 100 m2 : 100%
Từ 100 m2 - 200 m2: 95%
Hình dáng: Vuông vức: 100%
Tóp hậu: 95%
Chiều rộng lô đất: Từ 3,8 - 4m : 100%
Trên 4m - 6m: 105%
Trên 6m - 12m: 110%
Hướng: Tây - Bắc: 90%
Đông: 95%
Đông - Nam: 100%
Chi phí hoàn thiện pháp lý: 5 triệu đồng / m2.
Yêu cầu:
1. Căn cứ thông tin đã cho, anh/chị hãy phân tích lựa chọn cơ sở giá trị cho tình
huống thẩm định giá này. Trình bày khái niệm cơ sở giá trị đó
2. Căn cứ vào thông tin đã cho anh/chị hãy phân tích về việc cần vận dụng
những nguyên tắc nào trong tình huống thẩm định giá này.
3. Căn cứ vào thông tin đã cho, anh/chị hãy phân tích lựa chọn phương pháp
thẩm định giá. Trình bày khái niệm và trường hợp áp dụng phương pháp thẩm
định giá đó.
4. Hãy ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá tại tháng 10/2021 cho mục
đích tư vấn giá trị cho hoạt động bán tài sản.
Đề thi 2022 – 02 tiểu luận
Phần I: Lý thuyết
Câu 1: (4 điểm) Giả định cần thẩm định giá trị thị trường các tài sản dưới đây,
cho mục đích mua bán, tại thời điểm tháng 4/2022.
Tài sản 1:
Máy gặt đập liên hợp hãn YanMar. Thông tin kỹ thuật như sau:
- Công suất 70.HP
- Trọng lượng 3180 kg
- Dung tích thùng chứa lúa (L) 490 lít
- Tổng dung tích xi lanh (cc): 3. 319 cc
- Công suất/ Tốc độ [PS/vòng/phút] 70/2.500
- Động cơ diesel 4 xi lanh, 4 thì, làm mát bằng nước
- Năm sản xuất: 2020
- Hiện trạng sử dụng: Đã qua sử dụng
- Chất lượng còn lại: 80%
Theo điều tra thị trường, máy có chất lượng còn lại là 80% có giá giao dịch
bằng 70% giá của máy tương tự, cùng loại.
Tài sản 2:
01 căn hộ thương mại thuộc Khu đô thị Mizuki Park, Bình Chánh.
- Diện tích: 72 m2, 2 phòng ngủ 2WC
- Hướng Đông – Nam
- Vị trí: Tầng 10
- Nhà mới 100% chưa qua sử dụng
- Nội thất cơ bản
- Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở
Thông tin khác về Khu độ thị Mizuki Park: tọa lạc trên đại lộ Nguyễn Văn Linh
cách Phú Mỹ Hưng: 4km; chợ Lớn, Chợ An Đông: 3,5 km; chợ Bến Thành:
8km; sân bay Tân Sơn Nhất: 11km.
Tài sản 3:
Nhà phố tọa lạc tại hẻm X đường Lê Văn Việt. Đặc điểm bất động sản như sau:
- Đất: diện tích 50m2, chiều rộng 5m, dài 10m, hình dáng vuông vức
 - Công trình xây dựng: 1 trệt 2 lầu hướng Nam; Nhà được thiết kế 3
phòng ngủ + 3WC có sân thượng rộng rãi thoáng mát. Nhà được xây
dựng năm 2015.
- Hẻm xe hơi 5m, đường nhựa.
- Pháp lý đầy đủ.
- Hiện trạng sử dụng: đang được cho thể nguyên căn (để ở) với giá 12
triệu đồng/ tháng.
Yêu cầu: xác định các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá phù
hợp. Giải thích vì sao?
Câu 2: (2 điểm)
Theo anh chị, cơ sở giá trị có ảnh hưởng như thế nào đến kết quả thẩm định
giá.
Anh/chị hãy mô tả 02 tình huống thẩm định giá lần lượt sử dụng cơ sở giá trị
thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường. Phân tích sự khác biệt của 02 tình
huống đã cho để chỉ ra các căn cứ lựa chọn cơ sở giá trị thị trường trong hoạt
động thẩm định giá.
Phần 2: Bài tập
Câu 3: (4 điểm)
Khách hàng yêu cầu thẩm định giá thị trường của 1 khách sạn 3 sao, có 45
phòng ngủ và 02 phòng hội nghị tọa lạc tại quận 1, TP.HCM vào thời điểm
tháng 4/2022 cho mục đích mua bán. Một số thông tin về tài sản thẩm định giá
như sau:
1. Phòng ngủ chia làm 3 loại phòng: phòng loại standard là 20 phòng, phòng
loại superior là 15 phòng; và phòng loại deluxe là 10 phòng. Thông tin về
đơn giá thuê phòng tại khu vực thẩm định giá, tương ứng khách sạn 3 sao
được thu thập như sau: ĐVT: NGÀN ĐỒNG/ PHÒNG/ NGÀY

SS1 SS2 SS3

Phòng loại deluxe 1.000 1.200 1.400

Phòng loại superior 750 650 700
Phòng loại standard 400 450 410
 2. Khách sạn có 2 phòng họp. Trong đó: 01 phòng họp có sức chứa tối đa
20 người có giá thuê là 3 triệu đồng/ ngày. 01 phòng họp với sức chứa
tối đa là 50 người có giá thuê là 5 triệu đồng/ ngày.
3. Tỷ lệ thất thu do phòng trống, không thu hồi được nợ đối với khối
phòng ngủ và phòng họp lần lượt là X%, 60%.
4. Chi phí hoạt động của phòng ngủ và phòng họp gồm:
 Chi phí quản lý: Y% thu nhập tiềm năng từ phòng ngủ và phòng
họp
 Chi phí vận hành, sửa chữa: Z% thu nhập thực tế từ phòng ngủ và
phòng họp
 Chi phí khác: 5% thu nhập thực tế từ phòng ngủ và phòng họp.
5. Thẩm định viên thu nhập được thông tin của 6 khách sạn tương đồng với
khách sạn cần thẩm định tại các quận khác nhau trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh như sau:
Giá bán Thu nhập
Tình trạng – Thời điểm
Tài sản Vị trí (Triệu hoạt động
giao dịch
đồng) (Triệu đồng)
Đã giao dịch thành công,
Khách sạn 4 Quận 1 36.400 4.500
T3/2022
Đang được rao bán tại thời
Khách sạn 5 Quận 7 42.500 8.700
điểm thẩm định
Đã giao dịch thành công,
Khách sạn 6 Quận 6 50.000 6.300
T1/2022
Đã giao dịch thành công
Khách sạn 7 Quận 1 34.000 4.500
T9/2021
Đang được rao bán tại thời
Khách sạn 8 Quận 1 44.625 6.700
điểm thẩm định
Đã giao dịch thành công,
Khách sạn 9 Quận 1 45.000 6.000
T3/2019
Chú ý:
1. Làm tròn số lẻ với 2 số thập phân (ví dụ: 4,136% làm tròn 4,14%; 5,732 trđ
làm tròn 5,73 trđ).
2. Một năm có 365 ngày.
3. Các khoản doanh thu không bao gồm thuế giá trị gia tăng.
4. X: bình quân 2 số cuối MSSV của các thành viên trong nhóm; Y là bình quân
tháng sinh của các thành viên trong nhóm; Z là bình quân ngày sinh của các
thành viên trong nhóm.