1.

Tên nhóm: Nhóm 6

2. Các thành viên trong nhóm:

STT Họ và tên MSSV LỚP Ghi chú

1 Huỳnh Việt Bách 222030036 K07203A Trưởng nhóm

2 Đỗ Nguyễn Khánh Vy 222030048 K07203A Thư ký

3 Phan Thu Hiền 222030052 K07203A Thành viên

4 Lê Thị Minh Thư 222030034 K07203A Thành viên

5 Trần Ánh Xuân 222030039 K07203A Thành viên

3. Câu hỏi thảo luận: Phân tích chủ thể, khách thể và nội dung của quyền sở hữu đất đai. Quan điểm khoa học về các
vấn đề này, những vướng mắc với quy định của pháp luật dân sự, những vấn đề chưa thống nhất lý luận, pháp lý với
thực tiễn, khuyến nghị các giải pháp?
BÀI LÀM
1. Chủ thể, khách thể và nội dung của quyền sở hữu đất đai
1.1. Chủ thể của quyền sở hữu đất đai
 Khái niệm chủ thể: Chủ thể là cá nhân, tổ chức tham gia vào một quan hệ xã hội nhất định. Trong mỗi mối quan hệ
xã hội thì chủ thể có những tên khác nhau nhưng điểm chung là đều tồn tại hiện hữu. Chủ thể tồn tại hiện hữu có
nghĩa là có trên thực tế chủ thể có thể được nhận diện hoặc nhận biết được thông qua các thông tin của chủ thể đó.
Những trường hợp như cá nhân là người đã mất, tổ chức không hiện hữu thì đó không phải là chủ thể.
 Khái niệm chủ thể pháp luật: Chủ thể pháp luật là những cá nhân, tổ chức có quyền và nghĩa vụ hợp pháp theo quy
định của pháp luật. Chủ thể pháp luật khác với chủ thể của quan hệ pháp luật.
 Khái niệm chủ thể của quan hệ pháp luật: Chủ thể của quan hệ pháp luật là cá nhân, tổ chức có năng lực chủ thể,
theo những điều kiện do pháp luật quy định, tham gia vào quan hệ pháp luật nhất định. Nếu chủ thể pháp luật chỉ cần
có năng lực pháp luật, thì để trở thành chủ thể của một quan hệ pháp luật cụ thể thì phải có năng lực pháp luật và
năng lực hành vi pháp luật, tức là phải có khả năng tự mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp
luật.
 Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai:
- Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai là các bên tham gia quan hệ pháp luật đất đai bao gồm nhà nước và người sử
dụng đất. Theo đó:
o Người sử dụng đất là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai. Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân trực tiếp tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có ý chí độc lập, có quyền và nghĩa vụ nhất định.
o Các chủ thể trong quan hệ đất đai bao gồm: Tổ chức trong nước: Cơ quan nhà nước, đơn vị kinh tế, tổ chức
chính trị – xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, …, cá nhân trong nước, hộ gia đình, cộng đồng dân cư trên địa bàn
hoặc cùng dòng họ, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài với có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đầu tư và hoạt động văn hóa, khoa học thường xuyên hoặc trở về sinh sống ổn định tại Việt Nam,
tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư.
o Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quan hệ pháp luật đất đai, Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
với tư cách là chủ sở hữu đại diện chủ hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Nhà Nước thường xuyên
tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai và luôn có tư cách chủ thể.
o Ngoài Nhà nước còn có các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo và cộng đồng dân cư. Nhưng không
phải mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đều là chủ thể của pháp luật đất đai
mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Đó là:
 - Có năng lực pháp luật đất đai: Năng lực pháp luật đất đai là khả năng của các chủ thể được hưởng quyền và
thực hiện nghĩa vụ pháp luật nhất định theo quy định của Nhà nước khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
- Có năng lực hành vi đất đai: Năng lực hành vi đất đai là bằng hành vi cụ thể để hưởng quyền và thực hiện
nghĩa vụ pháp lý nhất định.
- Có sự tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật đất đai: Các chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ pháp luật
đất đai bằng các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền.
- Các quyền và nghĩa vụ pháp lý.
o Căn cứ pháp lý: Điều 5 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018.
Điều 4 Luật Đất đai 2024.
 Chủ thể quyền sở hữu toàn dân về đất đai: Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà Nước Cộng
hoà XHCN Việt Nam thực hiện quyền định đoạt đất đai. Hay nói cách khác, Nhà nước là chủ thể đại diện của quyền
sở hữu toàn dân về đất đai. Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính chất duy nhất và tuyệt đối.
o Tính duy nhất thể hiện, pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở
hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là người đại diện. Điều này có nghĩa là đất đai luôn thuộc về chủ thể nhất
định là Nhà nước và pháp luật không cho phép có bất kì một hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai
của Nhà nước. Ở Việt Nam, ngoài Nhà nước ra không có bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác là người đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
o Tính tuyệt đối thể hiện qua toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao hay chưa được giao cho
bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Hơn nữa, dù đất đai do bất cứ ai sử dụng và sử dụng vào bất kỳ mục đích gì thì cũng đều phải tuân thủ
các quy định của Nhà nước.
o Căn cứ pháp lý: Điều 53 Hiến pháp 2013.

Điều 197 Bộ luật Dân sự 2015.

 Điều 4 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018.
Điều 12 Luật Đất đai 2024.
1.2. Khách thể của quyền sở hữu đất đai
 Khái niệm khách thể: Khách thể được hiểu theo phương diện pháp lý là những lợi ích vật chất hoặc tinh thần hoặc
lợi ích cả vật chất lẫn tinh thần mà các bên chủ thể trong quan hệ pháp luật nào đó hướng tới. Ngoài ra, khách thể
cũng có thể được hiểu là những đối tượng của nhận thức và tác động đến chủ thể là con người một cách có ý thức và
ý chí.
 Khái niệm khách thể của quan hệ pháp luật: Khách thể của quan hệ pháp luật là phạm trù pháp lý, là bộ phận hợp
thành của quan hệ pháp luật. Đó là những điều mà các chủ thể của quan hệ pháp luật hướng tới và có tác động vào.
Hay hiểu theo cách khác thì đó là những lợi ích vật chất và tinh thần mà pháp luật bảo vệ cho các chủ thể trong quan
hệ pháp luật.
 Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai: Khách thể của quan hệ pháp luật đất đai là toàn bộ vốn đất đai của đất
nước, một vùng đất hoặc một khoảnh đất cụ thể trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, bao gồm đất liền, hải đảo và lãnh
hải mà thông qua đó thiết lập một chế độ pháp lý nhất định.
- Trong quá trình quản lý sử dụng đất, các chủ thể đều hướng tới một lợi ích chung là quản lý đất đai có hiệu quả theo
quy hoạch chung, có đất để sản xuất nhằm đảm bảo đời sống phát triển.
- Nhu cầu sử dụng đất đai của con người là rất đa dạng, nhưng đất đai không phải nguồn tài nguyên vô tận mà là một
vốn đất được xác định, có kế hoạch sử dụng cụ thể. Vốn đất này được phân phối theo kế hoạch thành các vùng kinh
tế, kỹ thuật, các khu dân cư, các trung tâm công nghiệp.
- Trong hệ thống khoa học pháp lý của Việt Nam thì đất đai được coi là khách thể đặc biệt của quyền sở hữu nhà nước.
- Theo quy định chung của pháp luật đất đai, đất đai được phân loại như sau:
 1) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng
vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rùng phòng hộ;
đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính
phủ.
2) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây
dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử
dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo
dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cộng đồng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh ; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo
sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất
sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính
phủ.
3) Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Trên cơ sở các loại đất được quy định trong Luật Đất đai, có thể xây dựng các chế độ pháp lý như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất nông nghiệp.
- Nhóm đất phi nông nghiệp là khách thể của chế độ pháp lý đất phi nông nghiệp.
- Đất chưa sử dụng là là khách thể của chế độ pháp lý đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
Căn cứ pháp lý: Điều 10 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018.
Điều 9 Luật Đất đai 2024.
1.3. Nội dung của quyền sở hữu đất đai
 Sở hữu đất đai là gì ?

Đất đai được hiểu là một vùng đất có ranh giới và có vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn
định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và
tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn,
thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.

Tại Điều 4. Sở hữu đất đai Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định như sau:

” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo quy định nêu trên, có thể hiểu, sở hữu toàn dân đất đai là việc toàn thể nhân dân đều có quyền sở hữu đất
đai và quyền này không thuộc về riêng một cá nhân nào trong xã hội. Theo đó, Nhà nước sẽ đại diện làm chủ sở hữu
và thống nhất quản lý.

Theo đó mà luật quy định về sở hữu đất đai cũng cần được thực hiện theo các nguyên tắc nhất định để đảm bảo
thực hiện đúng về sở hữu đất đai.

Đất đai chính là thành quả của sự nghiệp giữ nước và dựng nước lâu dài của cả dân tộc, không thể để cho một số
người nào đó có quyền độc chiếm sở hữu nên đất đai phải thuộc sở hữu chung của toàn dân và sở hữu đât đai không
thể thuộc về bất cứ một cá nhân hay thuộc quyền sở hữu của bất kỳ một tổ chức nào. Sở hữu toàn dân sẽ tạo điều
kiện để những người lao động có điều kiện tiếp cận đất đai để tạo ra của cải và có thể tạo ra cuộc sống ngày càng tốt
hơn cho đời sống nhân dân nói chung riêng cũng như ổn định tình hình kinh tế-xã hội nói chung.
 Nhà nước đại diện cho nhân dân quản lý đất đai và là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để
nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện, là chủ thể của quyền lực chính trị, là tổ chức
chính trị thể hiện tập trung nhất quyền lực nhân dân, nhà nước có sức mạnh cưỡng chế toàn diện, ban hành và sử
dụng pháp luật để quản lý các quá trình xã hội và có thể thông qua pháp luật mà các chủ trương, chính sách của Nhà
nước được triển khai một cách rộng rãi và thống nhất trên quy mô toàn xã hội.
Trong lĩnh vực quản lý sở hữu đất đai thì Đảng và nhà nước ta luôn đề cao việc tiếp tục phát huy dân chủ, luôn
phát huy việc bảo đảm quyền lực nhà nước thuộc về nhân dân, bảo đảm quyền làm chủ của nhân dân là phương
hướng và mục tiêu bao trùm trong hoạt động xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Theo đó,
Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân có thể nói nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nhà nước ta
và thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai cũng là một phương diện để nhà nước ta tập trung đẩy mạnh các hoạt
động tổ chức thực hiện pháp luật, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ
nghĩa, thực sự là của dân, do dân và vì dân.
 Nội dung quyền sở hữu đất đai:
Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2013 quy định thì quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản đó là Chiếm giữ
(quyền nắm giữ tài sản và tiêu sản trong tay), sử dụng (quyền sử dụng tài sản và tiêu sản theo ý muốn), định đoạt
(quyền quyết định cho mượn, cho thuê, bán, cầm cố, thế chấp, phá hủy).
Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền chính: quyền sử dụng; quyền chiếm
hữu và quyền định đoạt
 Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, người không phải là
chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc
do pháp luật quy định.
 Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Người không
phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định.
 Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở
hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình
thức định đoạt khác đối với tài sản. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Định giá đất
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại…
 Quyền định đoạt được xem là quyền ‘tối thượng” trong nhóm 3 quyền có được từ quyền sở hữu, bởi vì ngoài
“định đoạt” trong việc trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tập thể và các cá nhân, tập thể đó có thể thực hiện các
hành vi sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn, tặng cho
theo quy định của pháp luật. Đồng thời Nhà nước cũng có quyền định đoạt trong việc thu hồi, quy hoạch sử dụng
đất, định giá đất, quyết định.
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai là khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong
đó toàn dân là chủ thể. Trong chế độ sở hữu này, tất cả công dân của một quốc gia đều là chủ thể được công nhận
trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai thông qua hoạt động trực tiếp hoặc gián tiếp. Chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai tạo cơ sở pháp lý cho mọi người có quyền sở hữu về đất đai một cách bình đẳng.
 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta lần đầu tiên được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1980: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công
nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh…đều thuộc sở hữu toàn dân”. Các bản
Hiến pháp sau này đều tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Cụ thể tại điều 17 Hiến pháp 1992 quy
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là
của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.” Điều 53 Hiến pháp năm 2013 tiếp tục quy định: Đất đai, tài nguyên nước,
tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu
tư, quản lý tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là chế độ sở hữu chung của toàn xã hội; các cơ quan nhà nước với tư cách là
đại diện pháp lý, được giao quyền thống nhất quản lý trên toàn bộ lãnh thổ quốc gia và giao cho người sử dụng đất
một số quyền quan trọng, phù hợp với định hướng XHCN của nền kinh tế thị trường nước ta.
2. Quan điểm khoa học về quyền sở hữu đất đai (Theo chủ nghĩa Mác – Lê-nin)
Sở hữu toàn dân về đất đai là một trong những nội dung quan trọng nhất của Hiến pháp và Luật Đất đai, được xác định
một cách liên tục và nhất quán ở nước ta qua các thời kỳ trước và trong đổi mới. Mặc dù Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất
đai năm 2013 tiếp tục khẳng định điều này nhưng vẫn còn không ít những ý kiến hoài nghi, thậm chí phản bác tính chất
đúng đắn của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Một số ý kiến còn cho rằng, chính sở hữu toàn dân về đất đai là nguyên
nhân dẫn đến những vụ khiếu kiện đông người kéo dài, gây mất ổn định xã hội ở một số địa phương. Họ đòi phải “đa dạng
hóa” sở hữu đất đai, trong đó có bao gồm sở hữu tư nhân về đất đai. Một số người, có cả những cán bộ, công chức,... có
những hiểu biết rất “mơ hồ” về khái niệm “toàn dân” với tư cách là chủ thể sở hữu đất đai. Thậm chí còn phủ nhận sự tồn
tại của khái niệm đó.
 Tất cả những điều nói trên cho thấy cần làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn của việc xác định sở hữu toàn dân về đất đai
nhằm đáp ứng các yêu cầu không chỉ về nhận thức mà còn cả về hành động trong thực thi Hiến pháp và các đạo luật liên
quan tới đất đai ở nước ta.

Trước hết, cần phải khẳng định rằng, phạm trù “sở hữu toàn dân về đất đai” không phải là sản phẩm riêng có của Đảng ta
mà là kết quả của sự vận dụng những nghiên cứu cả về lý luận và thực tiễn trong di sản kinh điển của chủ nghĩa Mác -
Lênin. Vào thời của mình, khi nghiên cứu về đất đai và địa tô dưới các chế độ phong kiến và tư bản chủ nghĩa, C. Mác đã
chứng minh một cách thuyết phục rằng, trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất
và quyền tư hữu về ruộng đất là hoàn toàn vô lý; nói đến quyền tư hữu về ruộng đất chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá
nhân đối với những người đồng loại của mình. Ông cho rằng, loài người không tạo ra đất đai, nó rõ ràng là có trước con
người. Vì thế không một ai có quyền sở hữu đất đai.

Quyền tư hữu về đất đai sinh ra địa tô tuyệt đối là một lực cản ghê gớm đối với sự phát triển lực lượng sản xuất trong nông
nghiệp, là nguồn gốc của sự đói khổ của số đông nhân loại trong lịch sử. C. Mác cho rằng, về mặt sở hữu thì đất đai thuộc
về sở hữu toàn nhân loại theo nghĩa rộng, tức là tất cả các thế hệ loài người đã, đang và sẽ sống trên trái đất. Mỗi thế hệ vừa
là bộ phận của chủ sở hữu vừa là chủ thể sử dụng đất. Với tư cách là chủ thể sử dụng đất, thế hệ đó phải có trách nhiệm
không chỉ tạo ra những của cải cho cuộc sống của mình mà còn phải tôn tạo, bảo vệ độ phì nhiêu của đất để bàn giao cho
đời sau. Người nào sử dụng đất mà làm cho đất bị ô nhiễm, sa mạc hóa là có tội. Ông kịch liệt lên án việc sử dụng đất theo
phương pháp tư bản chủ nghĩa bởi vì nó làm giảm độ phì nhiêu của đất,… Theo C. Mác, trong điều kiện còn tồn tại các
quốc gia, dân tộc thì đất đai thuộc về chủ quyền lãnh thổ của quốc gia đó và chỉ có toàn thể chủ nhân của quốc gia đó (chứ
không phải là chính quyền nhà nước) mới là chủ thể sở hữu lãnh thổ đó.

V.I. Lê-nin là người am hiểu sâu sắc cơ sở pháp lý của vấn đề sở hữu đất đai cũng như lý luận về đất đai và địa tô của C.
Mác. Khi nghiên cứu về hai con đường phát triển tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp, Lê-nin đã đi đến kết luận rất khoa
học về sự cần thiết phải quốc hữu hóa đất đai để xóa bỏ địa tô tuyệt đối nhằm mở đường cho sự phát triển lực lượng sản
xuất trong nông nghiệp. Lê-nin cho rằng: “Ruộng đất phải là sở hữu của toàn dân, và một chính quyền có tính chất toàn
quốc phải quy định điều đó”. Song “Người nông dân muốn sử dụng có hiệu quả đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì phải có
điều kiện, như phải có vốn và tư liệu sản xuất (TLSX) khác, phải có chuyên gia kỹ thuật và cuối cùng phải có tổ chức”. Sở
hữu là một phạm trù lịch sử, xu hướng khách quan của sở hữu là vận động theo hướng xã hội hóa và quyền sở hữu tách rời
quyền sử dụng... Chính V.I. Lê-nin từng viết báo lên án mạnh mẽ chính quyền Sa hoàng vì đã bán toàn bộ lãnh thổ Alaska
cho Mỹ (năm 1867), đồng thời, chỉ ra sự cam chịu của chính quyền Mãn Thanh dưới áp lực của Liên quân Anh, Pháp ký
hiệp định cho thuê 99 năm Hồng Kông (với Anh) và một phần Quảng Châu cùng đường sắt Côn Minh - Vân Nam (với
Pháp).
Với sự thấu hiểu về sở hữu đất đai như thế nên ngay vào ngày thứ hai sau khi Cách mạng Tháng Mười Nga thắng lợi, chính
V.I. Lê-nin đã soạn thảo và ban hành hai sắc lệnh đầu tiên của Chính quyền Xô-viết là Sắc lệnh về hòa bình và Sắc lệnh về
ruộng đất. Trong Sắc lệnh về ruộng đất đó, phạm trù “sở hữu toàn dân về đất đai” ở nước Nga Xô-viết đã được luật hóa.
Theo quan điểm của V.I. Lê-nin, thể hiện trong Sắc lệnh về ruộng đất, Nhà nước Xô-viết cũng như tất cả mọi nhà nước
không có quyền sở hữu đất đai, do vậy không được phép bán cho bất kỳ chủ thể nào dù chỉ một phần nhỏ đất đai. Nhà nước
Xô-viết chỉ là người quản lý, người giám đốc điều hành nhằm bảo vệ lợi ích của chủ thể sở hữu là “toàn dân”. Không làm
được điều đó là một nhà nước tồi. Để mất đất đai vào tay ngoại bang hay tư nhân cũng đều làm hại tới lợi ích của “toàn
dân” với tư cách là chủ thể sở hữu. “Toàn dân” cũng không phải chỉ là toàn thể nhân dân (tức là những người đang sống
trên đất) mà còn bao gồm cả những người đã khuất vì họ có kết tinh lao động vào trong đất và có công khai phá, bảo vệ đất
nước. Toàn Dân cũng còn bao gồm cả những thế hệ tương lai sẽ xuất hiện và sẽ tiếp tục sinh sống trên đất đai của tiền nhân.
Mở rộng ra hơn nữa, khái niệm “toàn dân” cũng còn bao gồm tất cả những ai (cho dù không có quốc tịch) coi vùng lãnh thổ
đó là Tổ quốc và sẵn sàng làm tất cả, kể cả hy sinh tính mạng để bảo vệ Tổ quốc.
3. Những bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai
 Một là, mâu thuẫn chồng chéo giữa Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 với các luật chuyên ngành khác.
 Luật Doanh nghiệp năm 2014 tồn tại khái niệm tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất còn Luật Đất đai năm 2013 thì
sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hai khái niệm chưa thống nhất và gây nhiều cách hiểu và áp
dụng khác nhau.
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa” mâu thuẫn với quy định về quyền thừa kế của pháp
luật dân sự. Khoản 2 Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “…quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. Nghĩa là Hiến
pháp văn bản có giá trị pháp lý cao nhất, không quy định cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp làm nông nghiệp thì
không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Mặt khác, Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định về tặng
cho bất động sản, như sau:“1.Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải
đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật; 2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ
thời điểm chuyển giao tài sản”. Như vậy có thể thấy,quyền để lại thừa kế và quyền thừa kế là những quyền cơ bản của công
dân được pháp luật bảo hộ. Điều 609 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài
sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc”. Theo quy định này, người thừa kế là cá nhân có
quyền hưởng di sản thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật, còn người thừa kế là pháp nhân hay tổ chức chỉ có thể được
hưởng thừa kế theo di chúc.
 Hai là, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các văn bản pháp luật về đất đai.
Tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính quy định
thời gian niêm yết là 15 ngày, quy định chồng chéo này đã gây khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục.
Cùng một nội dung cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất trước ngày 01/7/2014 nhưng khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP yêu cầu nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, còn khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT yêu cầu nộp đơn đăng ký biến động đất đai,
tài sản. Việc quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung dẫn đến khó khăn khi triển khai thực hiện trên
thực tế gây phiền hà cho các tổ chức, cá nhân.
Điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp
luật về đất đai đối với “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền”. Tuy nhiên, tại điểm d
Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 lại quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong
các trường hợp sau đây: “ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng
diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử
dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, tại khoản 5 Điều 87 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp
quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng
đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật”. Việc quy định này chưa rõ ràng, chưa thống nhất (trên quy định thu
hồi đất đối với truờng hợp đất giao, cho thuê không đúng đối tượng, dưới lại quy định không được thu hồi Giấy chứng nhận
đã cấp trái pháp luật đối với người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất).
Đối với giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với
phần diện tích đất trong hạn mức thì xác định theo giá đất UBND tỉnh quy định còn phần diện tích đất ở vượt hạn mức thì
xác định theo giá đất cụ thể. Thực tiễn tại địa phương có trường hợp hai thửa đất cạnh nhau, một thửa đất trong hạn mức thì
giá đất tính theo Bảng giá đất, 01 thửa có diện tích vượt hạn mức thì xác định theo giá cụ thể, 02 mức giá khác nhau. Tuy
nhiên theo quy định điểm d Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 thì cùng một thời điểm, các thửa đất
liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau như vậy các quy định nêu trên có sự chồng chéo không thống nhất.
 Theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao.Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường thực
hiện nhiệm vụ này khi được UBND tỉnh ủy quyền, nhưng điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy
định: “Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước
ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” là chưa phù hợp.
Khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP là chưa phù hợp với Điểm c Khoản 1 Điều 64 , Điểm d Khoản 2 Điều
106 của Luật đất đai (chỉ quy định trong trường hợp chuyển quyềnchứ không quy định trường hợp chuyển mụcđích) điều
này ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý và sử dụng đất tại địa phương, tạo cơ hội cho các đối tượng không thuộc trường
hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thành đối tượng nhận chuyển nhượng bằng cách chuyển mục đích sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể làm căn cứ để xác định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 không quy định giá đất cụ thể để tính giá khởi điểm trong trường hợp
đấu giá quyền sử dụng đất.
 Ba là, một số hành vi chưa được pháp luật đất đai điều chỉnh.
Điểm b khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp Nhà nước quyết định việc thu hồi đất do
vi phạm pháp luật đất đai. Tuy nhiên, điểm a khoản 2 Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 chỉ quy định
trường hợp cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư mà không quy định cưỡng chế đối với trường hợp thu hồi
đất do vi phạm pháp luật đất đai. Điều này gây khó khăn cho các địa phương bởi yêu cầu về cưỡng chế thu hồi đất do vi
phạm pháp luật đất đai là rất lớn.
Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định thời gian thực hiện các dự án thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất tối đa là 03 năm, sau 03 năm thì cơ quan có thẩm quyền phải công bố điều chỉnh, hủy bỏ; hoặc không
công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền. Như vậy, Luật chỉ quy định công bố thời
gian bắt đầu hạn chế quyền của người dân mà không quy định việc công bố kết thúc những hạn chế này. Tuy nhiên, trong
thực tế ít cơ quan nhà nước công bố hủy bỏ các quy hoạch, kế hoạch không thực hiện mà để kéo dài, ảnh hưởng rất lớn đến
quyền của người sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định về thu hồi đất do vi
phạm pháp luật đất đai: “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành
chính mà không chấp hành”, để thu hồi đất đối với hành vi này trước hết phải bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng chủ đầu
tư không chấp hành, nhưng trong Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai lại không quy định về hành vi này.
 Bốn là, một số quy định của Luật Đất đai chưa phù hợp với tình hình thực tiễn
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119 về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất quy định điều kiện để tổ chức
thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất“Đất đã được giải phóng mặt bằng”. Tuy nhiên,
thực tiễn cho thấy hiện nay có rất nhiều dự án đầu tư kinh phí giải phóng mặt bằng rất lớn trong khi Nhà nước không đủ
kinh phí để giải phóng mặt bằng, vì vậy phần lớn các tỉnh kêu gọi nhà đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và tiến hành
giao đất.
Khoản 2 Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị
trấn ở trung du, miền núi. Quy định như vậy là không phù hợp với bối cảnh hiện nay theo chủ trương xây dựng những cánh
đồng mẫu lớn, chuyên canh cây công nghiệp...
Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 quy định, đối tượng được phép nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng bị hạn chế, cụ thể là các tổ chức kinh tế không được
phép nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhu
cầu về sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có điều kiện về tài chính, kỹ thuật, mong muốn được đầu tư vào lĩnh vực nông
nghiệp.
4. Một số vướng mắc về nhận thức và thực tiễn trong thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai

Một là, về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở Việt Nam, trong quá trình thực hiện,
bên cạnh những kết quả đã đạt được còn không ít hạn chế, trong đó có cả trong nhận thức và tổ chức thực hiện. Về nhận
thức, vẫn còn một bộ phận chưa hiểu rõ mối quan hệ giữa sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý nhà nước về đất đai. Thực tế là, chủ sở hữu “toàn dân” tuy không hoàn toàn trùng với “đại diện” chủ sở hữu là
Nhà nước, nhưng không vì thế mà đất đai không có chủ và Nhà nước không thực quyền. Cho đến nay, các quyền đại diện
chủ sở hữu của Nhà nước đã được luật hóa, bảo đảm cho đất đai thực sự có chủ. Ngoài ra, còn có các chế định đối với Quốc
hội, Chính phủ, hội đồng nhân dân các cấp và 9 quyền đối với người được Nhà nước giao, cho thuê đất (khoản 1 điều 179
Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018); khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nhưng không phải là
quyền sở hữu. Các chế định này cơ bản đủ bảo đảm cho việc quản lý và sử dụng đất đai ổn định, hiệu quả. Về tổ chức thực
hiện, những hạn chế, yếu kém nêu trên chủ yếu liên quan đến thể chế hóa chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai, đến
công tác quản lý và thực hiện ở địa phương, cơ sở. Việc thực hiện chức năng của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu, với chức năng quản lý nhà nước về đất đai và trách nhiệm, nghĩa vụ của Nhà nước, với tư cách là một chủ thể sử dụng
đất đai còn nhiều lúng túng. Bên cạnh đó, còn có một số những bất cập khác trong tổ chức, quản lý và thực hiện cụ thể...

Hai là, vấn đề định giá đất, xử lý, giải quyết hài hòa các loại lợi ích, nhất là lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi
luôn là những vướng mắc lớn, thậm chí là “điểm nghẽn” trong thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai. Điều này làm ảnh
hưởng đến phát huy nguồn lực đất đai, đến sự công bằng, ổn định an ninh chính trị, trật tự, an toàn xã hội. Tình trạng thất
thu ngân sách nhà nước từ tiền thuê đất còn lớn. Giá đất không hợp lý, tạo ra sự phân biệt đối xử rất lớn giữa các chủ thể sử
dụng khác nhau, giữa các địa phương có đất liền kề, giữa nhà đầu tư nước ngoài và trong nước, gây ra sự bất bình đẳng,
thiếu minh bạch. Vấn đề giao, cho thuê, đấu thầu còn nhiều bất cập, chưa hợp lý, làm méo mó các giao dịch thị trường, xuất
hiện một loạt các hệ lụy khác đối với việc thu hồi, giải phóng mặt bằng, tạo ra xung đột giữa chính quyền và người sử dụng
đất khi bị thu hồi. Đây cũng là một nguyên nhân quan trọng, dẫn tới sự lãng phí đất cơ quan, công sở, doanh nghiệp nhà
nước khi cổ phần hóa, đất các doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, đất quốc phòng - an ninh, cũng như tình trạng tham nhũng,
lãng phí về đất đai,...

Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng với chi phí lớn làm cho đất tăng giá nhưng lợi ích từ giá trị tăng thêm của đất mà Nhà nước
thu được không tương xứng; thị trường bất động sản luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro, trong nhiều trường hợp ảnh hưởng lớn đến
ổn định kinh tế vĩ mô,... Việc xác định giá đất bộc lộ nhiều bất cập, như thông tin đầu vào hạn chế, thiếu tin cậy; một số loại
đất ít giao dịch; sự chồng chéo giữa các cơ quan trong xác định giá; cơ quan thẩm định giá đất chưa được kiện toàn, năng
lực chuyên môn hạn chế; công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất còn nhiều bất cập;
chưa có sự đồng bộ giữa thẩm quyền quyết định giá đất với thẩm quyền giao đất, cho thuê và thu hồi đất,... Không ít ý kiến
cho rằng, vấn đề giá đất, giải quyết lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư liên quan đến đất là nguyên nhân của mọi
nguyên nhân về những hạn chế, yếu kém vừa qua.

Ba là, bất cập trong hệ thống thể chế, chính sách về đất đai tạo ra những vướng mắc trong tổ chức thực hiện, cụ
thể: 1- Nhiều nội dung của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành mâu thuẫn, chồng chéo với các luật
khác, như Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch,... Có hiện tượng một số nội dung của luật ban hành sau
mâu thuẫn với luật ban hành trước, không xác định luật “gốc” trong sửa đổi các luật khác trong các nội dung liên quan đến
đất đai; 2- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thiếu thống nhất, có nội dung không phù hợp với thực tiễn, nhất là những vấn
đề mới nảy sinh, dẫn tới việc vận dụng khác nhau ở địa phương khi thực hiện, như các luật liên quan đến đấu thầu, đấu giá
dự án đầu tư có sử dụng đất; một số loại hình kinh doanh mới (kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng) phát triển
nhanh, như condotel, officetel, shophouse,... chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất, vẫn còn khoảng trống về pháp
lý, gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và hoạt động kinh doanh,...; 3- Một số nội dung của Luật Đất đai
thậm chí mâu thuẫn với luật chuyên ngành, như về sự tích hợp, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy
hoạch xây dựng, quy hoạch ngành; về tích tụ, tập trung đất đai, dồn điền đổi thửa; tài sản góp vốn; về quyền thừa kế trong
pháp luật dân sự;...

Hệ thống pháp luật chủ yếu quy định về quyền của Nhà nước, trong khi đó, chế tài thực thi quyền của người sử dụng đất
chưa được quy định đầy đủ, tính an toàn pháp lý cho người sử dụng đất cần được hoàn thiện. Mặc dù Đảng, Nhà nước rất
quan tâm nhưng đời sống, sinh kế của người dân sau khi bị thu hồi đất còn gặp nhiều khó khăn; số lượng các văn bản hướng
dẫn quá nhiều, nhưng không đủ, vẫn còn nhiều nội dung quy định trong luật nhưng chưa có văn bản hướng dẫn thực hiện;
một số quy định hiện hành trong chính sách, pháp luật về đất đai vẫn chưa rõ trách nhiệm trong phân cấp, phân quyền. Phân
cấp, phân quyền chưa thật sự gắn với thẩm quyền, trách nhiệm, chưa triệt để xóa bỏ cơ chế xin - cho, “tư duy nhiệm kỳ”
trong tổ chức thực hiện.

Bốn là, vấn đề đất quốc phòng - an ninh, đất ở và đất sản xuất của các dân tộc thiểu số, chủ thể sử dụng đất có yếu tố
nước ngoài,... nếu giải quyết không tốt không chỉ ảnh hưởng đến quốc phòng - an ninh, đại đoàn kết dân tộc, phát triển kinh
tế mà còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ khác.

Những hạn chế, “điểm nghẽn” nổi bật nêu trên do các nguyên nhân chủ quan, khách quan, chủ yếu là: Các nguyên nhân hạn
chế được chỉ ra trong Nghị quyết số 19-NQ/TW vẫn còn giá trị. Về khách quan, đất đai ở nước ta có lịch sử lâu đời, nguồn
gốc đa dạng; chính sách, pháp luật về đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ,... Tuy nhiên, nguyên nhân chủ quan vẫn là chủ
yếu, như một số chủ trương, chính sách, pháp luật đất đai còn chưa đủ rõ, việc thể chế hóa còn nhiều bất cập, dẫn đến
vướng mắc trong vận dụng; công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức xã hội còn kém hiệu quả; công tác kiểm tra, giám sát
xử lý sai phạm liên quan đến đất đai không kịp thời; tổ chức thực hiện vẫn là khâu yếu, hệ thống công cụ quản lý đất đai
như tổ chức bộ máy, cơ sở dữ liệu thông tin, công cụ tài chính, thuế và giá còn bất cập, một số công cụ, cách thức quản lý
không còn phù hợp; phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức xã hội và người dân còn nhiều hạn chế,...

5. Một số khuyến nghị và giải pháp

 - Một số kiến nghị về hướng đột phá chính sách, pháp luật về đất đai

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. Sửa đổi hệ thống pháp luật về đất đai nhằm khắc phục tình trạng
chồng chéo, thiếu thống nhất, đồng bộ; tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, bất cập và phát sinh trong thực tiễn, khắc phục
tình trạng thất thoát, lãng phí; tạo điều kiện để các luật đi vào cuộc sống, thuận lợi cho công tác tổ chức thi hành; phục vụ
cho phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm quốc phòng - an ninh, chủ quyền quốc gia. Sớm ban hành Luật Đất đai mới (sửa
đổi, bổ sung và hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013, theo đó, tiếp thu có chọn lọc những nội dung hợp lý của các luật khác về
những vấn đề liên quan đến đất đai bảo đảm sự thống nhất đồng bộ của hệ thống pháp luật về đất đai).

Thứ hai, xử lý, giải quyết tốt vấn đề kinh tế đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Phát
triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản thực sự vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước. Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo tinh thần Đại hội XIII của Đảng, nhất là giá đất, thực hiện công
khai, minh bạch, độc lập trong việc định giá đất. Xây dựng mạng lưới thửa đất chuẩn, “bản đồ” giá đất. Đổi mới phương
thức xác định giá đất khoa học, phù hợp với cơ chế thị trường là giải pháp đột phá quan trọng hàng đầu. Nghiên cứu ban
hành thuế bất động sản; thu hẹp hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Có chính sách hợp lý về đất
đai đối với vùng đồng bào dân tộc thiểu số, biên giới, hải đảo, bảo đảm sinh kế, giữ gìn bản sắc văn hóa. Xây dựng chính
sách điều tiết giá trị gia tăng từ đất do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất mang lại, bảo
đảm lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Thứ ba, hoàn thiện các công cụ quản lý nhà nước về đất đai, đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số quốc gia.
Trong đó, ưu tiên tập trung nguồn lực xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin, đăng ký đất đai đồng bộ, thống nhất từ
Trung ương đến địa phương, tích hợp đầy đủ các thông tin về nguồn gốc, diện tích, lịch sử các giao dịch,... Tăng cường sự
phối hợp đa ngành trên cơ sở một đầu mối quản lý tập trung, thống nhất. Nâng cao chất lượng đào tạo, bồi dưỡng cán bộ
làm công tác quy hoạch, quản lý đất đai, xây dựng chính sách, pháp luật. Đầu tư cơ sở vật chất đáp ứng yêu cầu quản lý đất
đai trong tình hình mới.
 Theo đó, cũng như khái niệm quyền sở hữu toàn dân về đất đai, QSDĐ là khái niệm cơ bản của Luật Đất đai, thể hiện sự
khác biệt của chế độ pháp lí về đất đai của Việt Nam so với nhiều nước khác trên thế giới. Vì vậy, Luật Đất đai 2024 phải
làm rõ được khái niệm, bản chất và mối quan hệ giữa quyền tài sản này với quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Để đạt được
mục đích này, các chuyên gia đưa ra một số kiến nghị sau:

Thứ nhất, tại Điều 3 Luật Đất đai 2024 (giải thích từ ngữ) phải có một khoản để định nghĩa về QSDĐ. Có thể định nghĩa về
khái niệm này như sau: “Quyền sử dụng đất là một loại quyền đối với tài sản do pháp luật quy định, cho phép các chủ thể sử
dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định đối với đất nhằm đáp ứng các nhu cầu vật chất, tinh thần của mình”.

Thứ hai, đất và QSDĐ là hai khái niệm khác nhau. Vì vậy, cần nghiên cứu để hoàn thiện hơn nữa nội dung các khái niệm
được trình bày ở Điều 3 (đặc biệt là các khoản 4, 19, 36, 39, 40...) để khắc phục sự nhầm lẫn giữa tài sản và quyền tài sản;
đất và QSDĐ.

Thứ ba, quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ là hai khái niệm khác nhau nhưng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, vì
vậy cần phải có Điều 13 để ghi nhận mối quan hệ này. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy Điều 13 còn có một số hạn chế,
trong đó đáng lưu ý nhất là tên gọi của Điều luật này không phản ánh được đầy đủ nội dung chứa đựng trong đó. Tên của
Điều 13 Luật là “sở hữu đất đai”, trong khi đó, nội dung Điều này lại không chỉ quy định về sở hữu toàn dân về đất đai mà
còn quy định về nhiều vấn đề quan trọng khác liên quan đến QSDĐ.

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua vào ngày 18/01/ 2024 tại kì họp bất thường lần 5, Quốc hội khóa XV. Gồm 260
điều có một số sửa đổi, cải tiến so với luật hiện hành. Dù vậy, một số kiến nghị nêu trên vẫn chưa được giải quyết một cách
triệt để. Ví dụ như ở Điều 3. Giải thích từ ngữ vẫn chưa có khoản mục nào giải thích cụ thể về khái niệm QSDĐ, việc quy
hoạch và lên kế hoạch thời kì sử dụng đất dài hạn (10 năm) hạn chế sự linh hoạt, không kịp đáp ứng được sự thay đổi nhanh
chóng của thị trường và xã hội.

- Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai
 o Đảm bảo tính nguyên tắc trong thiết kế hệ thống chính sách, pháp luật đất đai:

Để khắc phục những nhược điểm mang tính hệ thống, việc xây dựng một văn bản luật cần được thiết kế rất chi tiết để
sao cho số từ ngữ sử dụng ít nhất nhưng chuyển tải các quy định được nhiều nhất. Mặt khác, các quy định trong các điều
luật cũng phải dễ hiểu, rõ ràng, đơn nghĩa. Các quy định phải được thiết kế không có khoảng trống, không bị chồng chéo,
không có xung đột.

Theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, bước thứ nhất trong xây dựng pháp luật là thiết kế hệ thống
chính sách để được Quốc hội chấp thuận. Trên cơ sở này, bước thứ hai mới chuyển sang luật hóa các chính sách đã được
chấp thuận. Đây chính là cách tạo nên tính hệ thống cao trong một văn bản quy phạm pháp luật. Đối với bất kỳ luật nào
cũng cần có một “tổng công trình sư” cho quá trình xây dựng. Tổng công trình sư này có trách nhiệm chủ yếu là dàn dựng
văn bản để thể hiện tối ưu các chính sách đã được quyết định.

Đồng thời rà soát để loại bỏ các khoảng trống, khoảng xung đột pháp luật. Theo đó, cần rà soát lại toàn bộ Luật Đất đai năm
2013, các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành và so sánh với Hiến pháp, các luật có liên quan để định vị các quy định
có chứa đựng xung đột pháp luật hoặc các chính sách mà chưa có quy định.

o Sở hữu toàn dân về đất đai và vận hành trong cơ chế thị trường

Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cần đặt ra trước hết là cơ chế phân chia giá trị đất đai giữa toàn dân và người sử dụng
đất, nhất là khi xuất hiện giá trị đất đai tăng thêm. Đây chính là cơ sở để xây dựng một thể chế hợp lý về thu tiền thuê đất,
tiền sử dụng đất, thuế liên quan tới đất đai và việc xác định giá đất. Bên cạnh đó, việc xây dựng hệ thống hợp lý về quyền
quyết định của Nhà nước đối với đất đai cần được hoàn thiện với hai tư cách, một là người đại diện cho chủ sở hữu, hai là
người thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai.
 Thị trường quyền sử dụng đất với chế độ công hữu về đất đai được chia thành hai loại thị trường: Thị trường sơ cấp giữa
Nhà nước là người cung đất với những người có nhu cầu sử dụng đất, thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch đất đai giữa
những người sử dụng đất với nhau. Chương “Thị trường quyền sử dụng đất” trong Luật Đất đai năm 2003 đã bị loại bỏ
trong Luật Đất đai năm 2013. Mọi quan hệ đất đai không được nhìn nhận dưới lăng kính thị trường. Việc tiếp tục đổi mới
phải được hiểu là thể chế hóa cặn kẽ đối với cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, trong đó xác định rõ tài sản gắn với
đất đai là gì, quyền sở hữu đối với tài sản đó là gì và được vận hành trong cơ chế thị trường như thế nào? Mọi quy định
không rõ ràng đều chứa đựng nguy cơ tham nhũng rất cao.

o Vốn hóa đất công và bất động sản công

Tại tất cả các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường đều diễn ra quá trình chuyển một phần rất lớn
đất công, tài sản công từ khu vực nhà nước sang khu vực tư nhân. Đây là một quá trình mang tính tất yếu vì trong một nền
kinh tế bao cấp thì đất đai và hầu hết các tài sản trên đất đều thuộc sở hữu toàn dân. Khi vận hành nền kinh tế thị trường thì
Nhà nước từ chức năng chỉ huy tập trung chuyển sang chức năng điều tiết thị trường bằng chính sách. Quá trình chuyển đổi
đất công và tài sản công gắn liền như vậy gọi là quá trình chuyển đất công và tài sản công thành tiền để thu hồi vốn về ngân
sách nhà nước hay còn gọi là quá trình vốn hóa đất công và tài sản công. Các hình thức vốn hóa đã được thực hiện ở Việt
Nam gồm: (i) “Đổi đất lấy hạ tầng” hay còn gọi là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” và nay được ẩn dưới tên “dự án
BT”; (ii) “Giao đất công để thực hiện các dự án đầu tư” và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng;
(iii) Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, trong đó tài sản của doanh nghiệp bao gồm cả đất công và tài sản công gắn liền.

Nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý chặt chẽ thì luôn gắn với tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do
Nhà nước xác định và giá trị thị trường. Nếu thể chế vốn hóa chặt chẽ, cơ quan nhà nước có độ liêm chính cao thì tham
nhũng khó “len chân” vào.
 o Quy hoạch sử dụng đất đai, thực hiện quy hoạch thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư

[1] Quy hoạch sử dụng đất

Để quy hoạch sử dụng đất ngày càng đáp ứng mọi nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ quy hoạch và đảm nhận
chức năng là căn cứ để Nhà nước thực hiện các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất và gia hạn sử dụng đất thì nội dung quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các yêu cầu như sau:

(i) Chuyển hoàn toàn phương pháp luận về quy hoạch sử dụng đất từ quy hoạch theo nhu cầu sử dụng diện tích các loại đất
của các ngành, các địa phương sang quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất gắn với phân tích không gian cùng với phân tích
chi phí - lợi ích và bảo đảm các tiêu chí hiệu quả kinh tế - xã hội và môi trường.

(ii) Việc lấy ý kiến của người dân trong quá trình xây dựng quy hoạch sử dụng đất cần được chuyển thành quy trình thảo
luận về chia sẻ lợi ích và rủi ro của phương án quy hoạch giữa các bên có quyền và lợi ích liên quan, trong đó có Nhà nước
và người dân, từ đó tạo được sự đồng thuận của xã hội trong thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

(iii) Cần thống nhất cơ sở dữ liệu quốc gia phục vụ quy hoạch như một thành phần của Chính phủ điện tử để sử dụng thống
nhất. Đẩy mạnh việc áp dụng công nghệ hệ thống thông tin địa lý và đất đai vào phân tích phương án quy hoạch sử dụng đất
để lựa chọn phương án phù hợp.

Hiện nay, Quốc hội đang xem xét để thông qua Luật Quy hoạch, trong đó nguyên tắc chi phối là xây dựng quy hoạch tích
hợp thống nhất mà quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận của quy hoạch tích hợp. Những thách thức lúc này không phải là
chính sách mà là giải pháp công nghệ áp dụng để giải bài toán quy hoạch và giải pháp xã hội trong chia sẻ lợi ích từ quy
hoạch. Chúng ta cần lưu ý tới cách mạng công nghệ 4.0 đang tạo cơ hội phát triển cho Việt Nam, trong đó việc áp dụng vào
quy hoạch là một vấn đề có tính quyết định cho phát triển.