2023.

CIVILISZTIKA II. - DOLOGI JOG

A DOLOGI JOG ALAPKÉRDÉSEI, BIRTOKTAN,
TULAJDONJOGVISZONYOK, TULAJDONJOG KORLÁTAI,
MEGSZERZÉSE, MEGSZŰNÉSE, KÖZÖS TULAJDON, TÁRSASHÁZ,
KORLÁTOLT DOLOGI JOGOK, INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS

BELLOVICZ MARTIN
NEMZETI KÖZSZOLGÁLATI EGYETEM
Államtudományi és Nemzetközi Tanulmányok Kar
 CIVILISZTIKA II. - DOLOGI JOG
I. fejezet – A dologi jog alapkérdései
1. A dologi jog helye a jogrendszerben
 A dologi jog klasszikus polgári jogi terület.
o A vagyonjogon belül jellemzően az uralmi jellegű státuszjogokat, az emberi
uralom alá hajtható vagyontárgyak feletti joggyakorlás módját, kereteit
határozza meg.
 A 2013. évi V. törvény az Ötödik Könyvben tárgyalja a dologi jog szabályait.
magában foglalja
o a birtok és a birtokvédelem szabályait,
o a tulajdonjog általános szabályait, a tartalmát és védelmét, megszerzését és a
közös tulajdon szabályait.
o A korlátolt dologi jogok között:
 zálogjog, használati jogok, szolgalom, közérdekű használat szabályai,
o Az ingatlan-nyilvántartás fontosabb anyagi jogi szabályai zárják a könyvet.
 A dologi jogi szabályokat külön törvények is tartalmaznak.
 A Ptk. indokolása: a dolgokra vonatkozó jogokat és azok korlátait egyre inkább
befolyásolják közjogi szabályok is.
o Közjogi szabályozás a dologi jogok keletkezését, változását, tartalmát és
védelmét közjogi engedélyezési, jóváhagyási feltételekhez köti, vagy a
magánjogi dologi jogok gyakorlásának közjogi aktussal való korlátozási
lehetőségét biztosítja, a dologi jogok magánjogi jellege háttérbe szorulhat, és
közjogi privilégium formáját öltheti (pl. közérdekű használati jog).
 A dologi jog uralmi jog, alapvetően nem a széles körű szabadság jellemzi.
o A dologi jogok zártkörűsége és a tartalmi kötöttség elvén nyugszik azon
megoldás, amely a dologi jog szabályait kógens normákkal határozza meg.
 A vagyonjogi szabályanyag alapvetően két pólus köré rendeződik:
 dologi jog és
 kötelmi jog.
o Ezek a pólusok egyre kevésbé éles ellentétei egymásnak.

2. A dologi jog fogalma, jellemzői

 (statiukus) dologi jog: meghatározza, mely javak hajthatók emberi uralom alá, a
vagyoni javak felett milyen módon és mértékben gyakorolható a jogi uralom,
 (dinamikus) kötelmi jog: a javak mozgásának, az áruforgalom szabályait adja meg.

BELLOVICZ MARTIN 2
  A dologi jogi jogviszonyok tárgyalásakor a dologi jogi jogviszonyok abszolút
szerkezetéből1 indulunk ki.
o Grosschmid: a tulajdonjogviszony negatív tartalmú sűrített kötelem.
 A dologi jogi jogviszony is polgári jogi jogviszony.
o Jogviszony csak személyek között lehet (személy és dolog között nincs).
 Az abszolút szerkezetű dologi jogviszonyoknak két pólusa van:
o a jogosított személy (tulajdonos, egyéb dologi jogi jogosult),
o mindenki más, aki tűrni köteles a jogosult joggyakorlását, tartózkodni köteles
zavarásától, ritkábban valamilyen tevőleges magatartásra köteles.
 A dologi jogok általánosan elfogadott megközelítéssel élve uralmi jogok.
o E jogviszonyok esetében a dolog, a vagyontárgy feletti jogi hatalom központi
kérdésnek minősül.
 A tulajdonjog esetében ez az uralmi hatás teljes (vagy a legteljesebb).
o A korlátolt dologi jogok esetében szűkebb mozgásteret biztosít, kötöttebb
joggyakorlást tesz lehetővé.
o A magánjog a tulajdonjogot sem tartja korlátlannak.
 Pl. dolog szükséghelyzetben való igénybevételének tűrése, szükségbeli
út szolgalma, öröklési jogi intézményként az utóöröklés.
 A tulajdonjog korlátozása nemcsak dologi jogi alapon állhat elő:
kötelmi úton is (pl. a birtoklás és használat jogát korlátozza, ha a dolog felett
valakinek bérleti joga áll fenn), de akár közjogi korlátozás által is (pl. adók,
közterhek, forgalomképességi korlátok).
 Lenkovics összegzése: a dologi jog a magánjognak az a része, amely a személyek
számára abszolút szerkezetű jogviszonyok keretében jogi uralmat biztosít a vagyoni
értékkel bíró javak felett.

3. A dologi jog felosztása

 A dologi jogok csoportosítása többféleképpen történhet.
 A régi magánjogi irodalomban a dologi jogi jogviszonyok két csoportba oszthatók:
o saját dolgon fennálló jogok (tulajdonjog)
 tulajdonjog
o más dolgára irányuló jogok (korlátolt dologi jog)
 azon jogviszonyok, melyek más személy tulajdonában álló vagyontárgyra
biztosítanak valamilyen dologi jogi jogosultságot egy jogalanynak.

1
A figyelem egy jogalanyra, a jogosultra (pl. tulajdonos, zálogjogosult, haszonélvező stb.) irányul, és a
jogviszony jellemzőit e személy szemszögéből vizsgálva írjuk le, azzal, hogy a jogosultra, mint védett
és uralmi pozíciót betöltő személyre tekintünk.
BELLOVICZ MARTIN 3
3.1. A tulajdonjog

 A lehető legteljesebb magánjogi hatalom, amelynek célja, hogy biztosítsa az emberi

uralom alá hajtható javaknak a szükségletek kielégítése céljából való felhasználását.
 Tulajdonjog a legteljesebb, legkizárólagosabb jogi uralom, melyet a tételes jog
korlátai között mások jogainak sérelme nélkül valamely dolog felett gyakorolni lehet.
 Ptk. 5:13. § (1): „A tulajdonost a tulajdonjoga tárgyán – jogszabály és mások jogai
által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg.”
 A tulajdonjog tartalmi elemeinek tételes felsorolása lehetetlen. Ptk.: A tulajdonost
megilleti különösen a
 birtoklás joga,
 használat joga,
 hasznosítás joga,
 hasznok szedésének joga,
 rendelkezés joga.

3.2. Korlátolt dologi jogok (idegen dologbeli jog)

 A korlátolt dologi jogok (teljes dologi jogként tételezett tulajdonjoghoz képest) szűkebb
tartalommal bírnak.
 A korlátolt dologi jogokat (törvényi meghatározásuk és tartalmi kötöttségük miatt) önálló
dologi jogi intézményként nevesítik, tartalmuk esetről esetre vizsgálandó.
o Nem a tulajdonjogból származó „részjogosítványok”.
 A korlátolt dologi jogok tartalma a tulajdonjoghoz képest sokkal jobban körülírható
(az érintett idegen tulajdonjog védelme érdekében garanciális okból körül is írandó).
 A korlátolt dologi jogokat hagyományos felfogás szerint 2 csoportba soroljuk:
o a szolgalmak (használati jogok)
 személyes szolgalmak,
 teleki szolgalmak
o az értékjogok (ma már csak zálogjog).
 Fogalmi rendezés: ha a tulajdonos megszerzi a zálogjogot vagy a zálogjogosult a
zálogtárgy tulajdonát, akkor a korlátolt dologi jognak meg kell szűnnie (consolidatio).

4. A dologi jog alapelvei

 A Ptk. (az 1959. évi IV. tv.-hez hasonlóan) nem tartalmaz a dologi jogra vonatkozóan
törvényben megfogalmazott alapelveket. A jogtudomány azonban kialakított és a
jogi közmeggyőződésbe mintegy bevezetett bizonyos alapvető jogi tételeket:
o zártkörűség elve,
o tartalmi kötöttség elve,
o abszolút hatály elve,
o nyilvánosság elve,
o egyediség elve.

BELLOVICZ MARTIN 4
4.1. A zártkörűség elve

 A dologi jogok zárt kört alkotnak (dologi jogok numerus claususa).

 A jogalanyoknak nincs lehetőségük arra, hogy a törvényben foglaltakon túlmenően
egyéb dologi jogokat létesítsenek.
o Dologi jogokat csak a jogalkotó határozhat meg, a felek magánautonómiája
erre nem terjed ki.

4.2. A tartalmi kötöttség elve

 A jogalkotó nemcsak a dologi jogok lehetséges körét határozza meg kizárólagosan,

hanem e jogok tartalmát is rögzíti.
o A jogalanyoknak nincs joguk arra, hogy például egy idegen dologbeli jogot
a törvényben kifejezetten nem szabályozott tartalommal alapítsanak.
 A felek ügyleti szabadsága csak odáig terjed, hogy az általuk létrehozni kívánt dologi
jogi formát a jogszabály adta kínálatból kiválasztják (megjelölik), e dologi jogi típus
tartalmát, a formával együtt járó jogosultságokat és kötelezettségeket azonban már a
törvény határozza meg.

4.3. Az abszolút hatály elve

 A dologi jogviszonyok legfontosabb sajátosságát, az abszolút szerkezetet juttatja

kifejezésre.
 A dologi jogosultságok dologi hatálya: az ilyen jogosultság harmadik személyekkel
szemben is érvényesíthető, arra harmadik személlyel szemben is lehet hivatkozni.

4.4. A nyilvánosság elve

 A dologi jogok esetében általános kívánalom, hogy a dologra vonatkozó jogok –

legalább nagy vonalakban – külsőre is felismerhetők legyenek:
o a jogosult általi birtoklás, a jog gyakorlása,
o a dologi jogot egy bárki számára elérhető nyilvántartásban feltüntetik
(ingatlan-nyilvántartás, cégjegyzék, egyéb lajstromok).

4.5. Az egyediség elve

 (Egyszerűbbnek tartottam kimásolni a könyvből)

 „A dologösszesség fogalmának említésekor szólunk róla, hogy az egyediség elve
alapján válik egyértelművé, hogy például „egy könyvtár eladására” kötött szerződés
csak technikailag egyszerűsíti az átruházó ügyletet, jogi értelemben az átruházás az
egyes darabokra külön-külön vonatkozik, minden egyed megőrzi a jogi önállóságát.
 Az egyediség elve zárja ki elvi szinten, hogy egy teljes vagyon felett dologi jogi
ügyletet joghatályosnak ismerjünk el.”

BELLOVICZ MARTIN 5
 II. fejezet – Birtoktan
1. A dologi birtokviszony
 A birtok ún. keretviszony, amely egyebek mellett azt jelenti, hogy a birtok igen
sokféle magánjogi jogviszony kísérője, kiegészítője vagy éppen a magánjogi
jogviszony lényegének a külvilágban való kifejezője.

1.1. A birtokról általában. A birtok alanyi jogként való felfogása

 Birtok: Azon állapot, amely alapján a személy(ek) egy dolgot hatalma, rendelkezése
alatt tart.
 Római jog: A birtok ténylegességét hangsúlyozta a tulajdonjog jogi jellegével
szemben.
o A birtok felfogható alanyi jogként is, amelynél fogva a jogosult (birtokos)
valamely dolog vagy arra alkalmas jogtárgy felett ideiglenes, korlátolt és
viszonylagos uralmat gyakorolhat.
 Grosschmid: A tulajdonjognak, mind a birtoknak lényegében ugyanaz a parancsa:
„jogilag védett állapot biztosítása, ha kell, megteremtése”.
 A birtok kapcsán említünk:
 dologi birtokviszonyt és
 egyéb birtokviszonyt.
 A birtoklás elemei:
o animus possidendi: a birtokos birtoklási (a birtokláshoz fűződő) akarata:
 Az az akarat, amellyel valaki a dolgot vagy annak valamely rész-
hasznavehetőségét hatalmi szférájába vonta és ott tartja.
 A birtokviszony fennállása alatt elméletileg állandó.
o corpus possidendi: ezen akaratnak a külvilágban, valamilyen formában
érzékelhető tényekben való megvalósítása.
 Állapot, amelynél fogva a dolog ténylegesen valakinél van, vagy
legalábbis az illető számára a ráhatás lehetősége adott.
 Ptk. 5:4. § (2): Nem szűnik meg a birtok (nem vész el) azzal, hogy a birtokos a
tényleges hatalom gyakorlásában időlegesen akadályoztatva van. A tényleges
birtoklás elvesztése viszont (akár meglévő animus, birtoklási akarat ellenére is) jogi
következménnyel járhat (pl. az elbirtoklás megszakad, vagy a kézizálogjog megszűnik).
o A polgári jogban szokás különbséget tenni a (dologi) birtokviszony tartalma,
terjedelme tekintetében az alábbiak között: tulajdonosi birtok, szolgalmi
birtok vagy zálogjogi birtok (zálogbirtok) között.
 Bírlalás: A dolog felett puszta tényleges hatalom, amelyet a bírlaló a saját nevében
ugyan, a birtokos javára, a birtokos érdekében és utasításai szerint gyakorol, ebben
az értelemben a birtokostól egyfajta függő viszonyban.

BELLOVICZ MARTIN 6
1.2. A birtok nemei

 A dologi jogban lényeges különbség áll fenn a saját és az idegen birtok között.
 Saját birtok: a birtokos a dolgot sajátjaként tartja a hatalmában.
o Itt a birtok elemei közül döntően az animust értékeljük.
o Sajátkénti birtokos a(z):
 tulajdonos (ezért szokás a saját birtok kapcsán tulajdonosi birtokról is beszélni),
 aki nem tulajdonos, de nem tud a birtoklása (tulajdonjoga) hiányáról,
vagy tudja, hogy nem tulajdonos, de a birtoklását véglegesnek tartja.
 Idegen birtokos: az a személy, aki a dolog feletti tényleges hatalmat más személytől
származtatja vagy valamilyen jogviszonyból fakadóan gyakorolja.
o Szoktuk az idegen birtokot nevezni használati birtoknak is.
 Használatra nem jogosító idegen birtok illeti meg a kézizálog
jogosultját, főszabályként a letéteményest.
 Különleges jogi helyzet, amikor valaki valamilyen dolog
visszatartására jogosult (pl. a bérlő használati jog nélküli birtoklása).
o Főbirtokos (másodlagos birtokos): Az a személy, aki a dolog birtokát
átengedi, akitől a másik személy birtoklási joga ered.
o Albirtokos (elsődleges birtokos): A ténylegesen birtokló személy.
 A dologi birtokviszony vizsgálata során gyakran kerül elő a birtoklás
jogszerűségének, jogosságának, a birtokos tudatállapotának (a birtokra vonatkozó
vélekedésének stb.) kérdése, de akár a békés birtoklás is lényeges kérdésnek minősülhet.
o Jóhiszemű birtokos: aki alappal feltételezheti, hogy birtoklásának jogszerű
alapja van, hogy a birtokláshoz vezető jogcíme érvényes.
 A jóhiszemű birtokos könnyen lehet jogellenes birtokos is egyben.
o Rosszhiszemű birtokos: aki tudja vagy kellő körültekintés tanúsítása mellett
tudnia kellene arról, hogy a birtokláshoz nincs jogcíme.
o Álbirtok: A rosszhiszemű birtoklás minősített esete. Azon az esetek, amikor
a birtokos a birtokba erőszakosan (vis) beletolakodik, vagy a birtoklásba
alattomos ravaszkodással becsúszik (clam), vagy állandó joggá igyekszik
változtatni azt, ami neki csak szívességből és állandó lekötelezettség nélkül
engedtetett meg (precarium).
 Közös birtok: Egy adott dolgot többen egyszerre, de egymást nem kizáróan
birtokolnak. A közös birtok megvalósulhat:
o mindegyik birtokos ténylegesen is egyszerre használja a dolgot,
o birtoklást időben és/ vagy térben megosztják, (nem érinti a birtoklás közös jellegét).

BELLOVICZ MARTIN 7
2. A birtok keletkezése, megszerzése és a birtokátruházás
2.1. A birtok megszerzése általában

 Ptk. 5:2. §: „A dolog birtokát megszerzi, akinek a dolog tényleges hatalmába jut.”
o A birtok megszerzése azzal történik meg, hogy a birtoklási akarat és a
tényleges birtok (animus és corpus) megvalósul.
o ipso iure beálló birtokszerzés: a jogszabály rendelkezése elegendő birtokszerzéshez.
 A birtokszerzés módjai:
o eredeti birtokszerzés,
o származékos birtokszerzés.

2.2. A birtokátruházás

 A birtokátruházás a kötelmi jog dinamikus, kétkomponensű jogügylet2:

 az érintett felek megállapodása és
 a birtok átadása.
 Ptk. 5:3. § (1): „A birtok átruházása a dolog feletti tényleges hatalomnak az erre irányuló
megállapodás alapján való átengedésével valósul meg. A birtokátruházásra a szerződés
létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.”
o A megállapodás érvényes jogcímet feltételez, mely alapján történik az átadás.
o Az átadás maga (traditio) dologi jogi ügylet.
A birtokátruházás lehetséges, törvény által elismert módozatai:
 Traditio: Az egyszerű kézből kézbe való átadás, amelynek következtében a korábbi
birtokos birtokjoga megszűnik, és egyidejűleg új birtokviszony keletkezik.
o Ptk. 5:3. § (1): „a dolog feletti tényleges hatalomnak az erre irányuló
megállapodás alapján való tényleges átengedéseként jellemezhetjük”.
 Brevi manu traditio: Ptk. 5:3. § (2) a): „A birtokátruházás megvalósulhat olyképpen
is, hogy a birtokot megszerző fél a dolgot albirtokosként (pl. bérlőként, haszonélvezőként
vagy szívességi használóként, esetleg kézizálog-jogosultként stb.) már birtokában tartja”.
 Constitutum possessorium: A birtokátruházás azzal valósul meg, hogy az átruházó
fél a dolgot albirtokosként továbbra is birtokában tartja. (A brevi manu traditio ellentéte.)
o A többet érő (pl. tulajdoni, saját) birtokból a birtokátruházásban való
megállapodással kevesebbet érő (idegen, használati) birtok lesz.
o (pl. az eladó a dolgot azonnal bérbe is veszi, vagy az adásvételi ügyletben a maga javára
holtig tartó haszonélvezeti jogot tart fenn).
 Longa manu traditio: A birtokot átruházó és a leendő birtokszerző megállapodnak
abban, hogy a birtokos felhagy a birtoklással (megszünteti a dolog feletti tényleges hatalmat)
annak érdekében, hogy a birtokszerző a dolog felett – a birtokba lépéssel – birtoklási
jogot szerezhessen.

2
A kettő együtt eredményezi a birtok átszállását.
BELLOVICZ MARTIN 8
  Cessio vindicationis: Ptk. 5:3. § (4) „Ha a dolog harmadik személy birtokában van,
a birtokátruházás a dolog kiadása iránti igénynek a birtokot szerző félre való
átruházásával is megvalósulhat.”
o Az átruházó és a birtokot megszerző között megállapodás van.
 Jelképes átadás (vitatott): A birtokátruházás a dolgot magát nem érinti, hanem a
felek megállapodása alapján egy másik dologra vonatkozik, amely utóbbi azután a
birtokba veendő dologhoz a hozzájutást, a rá vonatkozó rendelkezési lehetőséget
megnyitja, lehetővé teszi.
o (pl. könyvállomány birtokba bocsátása a könyvesszekrény kulcsának átadásával.)
 „Közvetett átadás”: Amikor a dolog feletti jogi uralmat (más tantárgy keretében
ismertetett szabályok szerint) értékpapír testesíti meg.
o (Pl. a közraktári jegy, amely a közraktárvállalatnál elhelyezett árukról kiállított értékpapír.)
o A közraktári jegy úgynevezett árujegy része dologi jogi értékpapír, amely a dolog feletti
rendelkezési jogot a papírba sűríti (inkorporálja).
 A birtokátruházás dologi jogi intézmény, szerepe és jelentősége a dologi jogon
messze túlmutat.
o A birtokátruházás szabályait hívja fel például az adásvétel, az ajándékozás,
anyagi értékpapírjog, pénzügyi lízingszerződés.

3. A birtok megszűnése
 A birtok megszűnésének kézenfekvő esete a birtok megszüntetése a tulajdonjoggal
való felhagyás szándéka.
o A birtoklási akarat megszűnésének kifejezésre juttatása is akkor jár a birtok
megszűnésével, ha a fizikai (tényleges) helyzet ezzel egybevág, de legalábbis
a külvilágban tanúsított magatartás ezzel nem ellentétes3.
 Birtokátruházás: A dolog birtokát a korábbi birtokos jogának megszűnése mellett
más birtokos szerzi meg.
 Véglegesség: Ptk. 5:4. § (1) „A birtokot a birtokos elveszti, ha a dolog feletti tényleges
hatalom gyakorlásával véglegesen felhagy, vagy ha a dolog birtokát más szerzi meg.”
 Ptk. 5:4. § (2): „A birtok nem vész el azzal, hogy a birtokos a tényleges hatalom
gyakorlásában időlegesen akadályoztatva van.”
 Az, hogy a birtokkal való felhagyás derelictiót vagy birtokátruházást valósít-e
meg, lényegében azonos corpus (corpusban beálló változás) mellett sok esetben csak a
birtokláshoz fűződő akaratban végbemenő változás, a birtoklási szándék mentén
dönthető el.
o Nem minden birtokátruházás jár egyúttal a birtok elvesztésével is (lsd.:
constitutum possessorium).
 A birtokos halálával vagy jogutódlással való megszűnésével a dolog birtoka a hagyaték
megnyílásával vagy a jogutódlással az örökösre vagy a jogutódra száll át.

3
(Nem lehet úgy a páncélszekrényben lévő értéket derelinkválni, hogy közben a kulcsát magunknál tartjuk.)
BELLOVICZ MARTIN 9
 4. A birtokvédelem
4.1. A birtokvédelemről általában

 A birtokvédelem eszköztára:
 az önhatalom,
 a birtokvédelem jegyzői úton,
 a birtokvédelmi per.
 A birtok jogintézményének jelentősége a birtokhoz fűződő joghatásokban áll,
azokban ragadható meg leginkább: az egyik ilyen birtokhoz fűződő jogi hatás a
birtokvédelem iránti igény.
 A birtokvédelem alapjának a kódex rendelkezései a birtoklás tényét tekintik.
o A Ptk. 5:5. § (1): Birtokától jogalap nélkül senki sem fosztható meg (a jogalap
nélkül birtokló sem) az önkényes beavatkozással szembeni védelemnek nem
előfeltétele a birtoklás jogosságának abszolút bizonyítása.
o A birtokvédelmet alapvetően a birtok maga teszi lehetővé, nem pedig a
tulajdonjog vagy a birtokos szerződésen alapuló jogai stb.
 A dologi jogi és a kötelmi jogi szabályok szerint birtoklásra jogosultak
birtokának védelmére szolgáló eszközök ugyanazok.
o Ha a birtokost birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában
zavarják, vagyis vele szemben tilos önhatalmat gyakorolnak, őt
birtokvédelem illeti meg.
o Ptk. 5:5. § (3) „Az albirtokos jogcíme szerint részesül birtokvédelemben a
főbirtokossal szemben.” Ez a származtatott birtok egyenes következménye.
 A birtokvédelem megilleti a bérlőt a bérbeadóval, a haszonbérlőt a
haszonbérbe adóval stb. szemben, ha a birtoklásra a közöttük fennálló
jogviszony a birtokost feljogosítja.
 Ha birtokost a birtoklásban zavarják, birtokvédelem illeti meg.
o A zavarás fogalomkörébe (állandó bírói gyakorlat szerint) beletartozik minden
olyan tevékenység, amely a birtok zavartalan használatát lehetetlenné teszi
vagy akadályozza.4
 Közös birtok: A birtokosok egymással szemben az egymás közötti jogviszonyuk
alapján részesülnek birtokvédelemben.
o Az egymás közötti viszony vagy annak rendezési módja határozza meg a
birtoklás terjedelmét, a birtokolt dolog használatának módját, jogszerűségét.

4
Ha a birtokos fél a birtokvédelmet a szomszédjogi szabályok alapján kéri, a bíróságnak abban kell
állást foglalnia, hogy a birtoklás zavarását a fél tűrni köteles-e.
BELLOVICZ MARTIN 10
4.2. Az önhatalom

 Ptk. 5:6. § (1) „A tilos önhatalom ellen a birtokos – a birtok megvédéséhez szükséges
mértékben – önhatalommal is felléphet.”
 Ptk. 5:6. § (2) „A birtokos önhatalommal az elveszett birtok visszaszerzése érdekében
is felléphet, ha más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a
birtokvédelmet meghiúsítaná.”
 Ptk. 1:6. §: „A Polgári Törvénykönyvben biztosított jogok érvényesítése – ha maga
a Polgári Törvénykönyv eltérően nem rendelkezik – bírói útra tartozik.”
 A birtokháborítás elhárításának saját erővel véghezvitt útja csak kivételes lehet,
(szélesebb körben való megengedése a jogállamiság elvének érvényesülésével lenne ellentétes).
o Az önhatalom a birtok megvédését, a birtoksértő feltartóztatását, az elveszett
birtok visszaszerzését szolgálhatja, amikor a birtokost megillető birtoklási
jog egyértelmű támadásnak van kitéve.
o A birtok elleni támadás fogalmi köre szűkebb, mint a birtokháborításé.
 Az önhatalom gyakorlásának feltételeiről a következőket állapíthatjuk meg:
o Jogos önhatalomról csak akkor lehet szó, ha azt a birtokos veszi igénybe, (a
birtokosi minőség a legtágabban értendő).
o A fizikai erővel való fellépés csak birtoksértés esetén lehet megengedett.
o A birtokát megvédő-visszaszerző birtokos a megvédéshez szükséges, a
visszaszerzést szolgáló szükséges mértéket ne lépje túl.
o A megengedett önhatalom sem szolgálhat önkényt.
o A jogos önhatalom a birtoksértő aktus idejére korlátozódik.
 Az önhatalommal való visszaszerzés csak kivételes (a folyamatban lévő
támadást fel lehet tartóztatni, a védekezéshez a szükséges mértékben fizikai erőt
lehet alkalmazni, az elveszett birtok visszaszerzését elsősorban és főszabály szerint
jegyzői úton vagy birtokperben kell megvalósítani).

4.3. A birtokper (petitórius birtokvédelem)

 Ptk. 5:7. § (1) „Tilos önhatalom esetén a birtokos az eredeti birtokállapot

helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését kérheti a bíróságtól.”
 A birtokperben a bíróság a birtokláshoz való jogosultság alapján dönt.
 Jogos birtok vélelme: A békés birtoklásban megzavart fél jogosultságát vélelmezni kell.
 A birtokvédelmi jogvita 3 esetben kerül birtokper formájában a bíróság elé:
o Birtokpert kell indítania a tilos önhatalmat elszenvedő birtokosnak, ha a
birtokháborítástól számítva egy év már eltelt:
 A Ptk. 5:8. § (1) 1 éven belül teszi lehetővé a birtokvédelem jegyzői
útjának igénybevételét.
o Ha (a tilos önhatalommal szemben) a birtokos a birtokvédelmet jogcíme alapján, a
birtokláshoz való jogára támaszkodva kéri.
 A birtokláshoz való jog elbírálása alapvetően a bíróság feladata.
BELLOVICZ MARTIN 11
 o Ha valamelyik fél a jegyző birtokvédelmi határozatát sérelmesnek tartva a
bíróságtól kíván birtokvédelmet kérni.
o A birtokper megindítására nézve a hatályos jog nem tartalmaz határidőt.
 Ok: Mivel a birtokvédelem iránti igény dologi jogi igény, nem pedig
kötelmi jogi követelés, nem vonatkozik rá a kötelmi igények általános
elévülési szabálya és az általános elévülési idő sem.
o A birtokperben a bíróság a birtokláshoz való jog összemérése alapján dönt.
 A birtoklásában megzavart fél birtoklásának jogosságát vélelmezni
kell.5
 A jogos birtok vélelme a Ptk. 5:7. § (2) bekezdése alapján csak a békés
birtoklásban megzavart felet védi, ez a vélelem nem szolgálja azon
birtokos érdekét, aki tilos önhatalommal került a dolog birtokába.

4.4. Birtokvédelem jegyzői úton (posszesszórius birtokvédelem)

 Ptk. 5:8. § (1) „a birtokos egy éven belül a jegyzőtől is kérheti az eredeti birtokállapot
helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését.”
 Ptk. 5:8. § (2) „a jegyző elrendeli az eredeti birtokállapot helyreállítását, és a
birtoksértőt a birtoksértő magatartástól eltiltja.
o Kivéve, ha nyilvánvaló, hogy az, aki birtokvédelmet kért, nem jogosult a
birtoklásra, vagy birtoklásának megzavarását tűrni volt köteles.”
 Ez csak akkor áll nyitva, ha a rendelkezésre álló tények alapján
egyértelműen eldönthető a jogcímösszemérés eredménye.
 A jegyző előtti birtokvédelem a birtokvédelem ún. possessorius útját jelenti, amelyet
úgy szokás jellemezni, hogy a birtokvédelem ilyenkor a birtoklás tényén alapul.
 A jogi irodalom és a gyakorlat is a jegyző előtti birtokvédelemben korlátozott
birtokvédelmet lát: a jogsegély a birtoklás tényén alapul.
o Nem vizsgálható a birtokláshoz való jogcím, a birtoklás jogalapja.
 A birtokvédelemnek ezt az eszközét gyakorlati, célszerűségi szempontok indokolják:
o Birtokviszonyt elsődlegesen jellemző „ténykérdések” eldöntése egyszerűbb,
kevesebb mérlegelést és jogi értelmezést igényel.
 A jegyző határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak helye nincs.
o A határozat kézbesítésétől számított 15 napon belül a bíróságtól a másik
féllel szemben indított perben kérhetik a felek a határozat megváltoztatását.
o A jegyző birtokvédelmi határozata meghozatalát követően az ellenérdekű
féllel szemben kezdeményezett birtokperben a bíróság nem jogszerűségi
felülvizsgálatot végez, hanem a birtokláshoz való jogosultság alapján dönti
el a birtoklás kérdését.
o Ha a jegyzőtől eltérően dönt a jegyző határozatát megváltoztatja.

5
A birtokperben az őt zavaró félnek kell bizonyítania a birtoklásra vonatkozó erősebb jogcímét.
BELLOVICZ MARTIN 12
  A jegyzőnek a birtoklás kérdésében hozott határozatát a meghozatalától számított
3 napon belül végre kell hajtani.
o A keresetindításnak a jegyző által hozott határozat végrehajtására nincs
halasztó hatálya.
o Ptk. 5:8. § (5) „A bíróság elrendelheti a birtoklás kérdésében a jegyző által
hozott határozat végrehajtásának felfüggesztését, ha a rendelkezésre álló
adatok alapján a határozat megváltoztatása várható.”
o 5:8. § (2) „A jegyző jogosult a hasznok, károk, költségek kérdésében határozni.”6

5. A jogalap nélküli birtoklás

5.1. A jogalap nélküli birtoklás általános megközelítése

 Ptk. 5:9. § (1) „aki jogalap nélkül van a dolog birtokában, köteles a dolgot a
birtoklásra jogosultnak kiadni”.
o Jogalap nélkül van a dolog birtokában, akinek nincs a jog által elismert
jogcíme arra, hogy a dolgot a birtokában tartsa.
 Lenkovics dologi jogi tankönyve: van törvényes és törvénytelen (jogalap nélküli) birtok.
o Törvénytelen, azaz jogalap nélküli birtokos az, akinek a birtokláshoz nincs
érvényes jogcíme.
 A birtoklási jogcím sokféle okból lehet érvénytelen vagy jogi értelemben hiányos.
Példák:
 Ha a birtokos nem létező szerződés alapján jutott a dolog birtokához, jogalap nélküli
birtokosnak minősülhet.
o A képviseltet nem köti, utólagos jóváhagyás hiányában ezért az álképviselő
által képviselt és a másik fél között szerződési kötelem nem jön létre.
o Szerződéshiányában az álképviselővel szerződő és a dolgot átvevő fél nem
szerzett érvényes jogcímet a dolog birtoklására, ennek következtében jogalap
nélküli birtokosnak tekintendő.
 Kúria: „a kamat nem része az érvénytelen szerződés alapján visszatérítendő
pénzszolgáltatásnak, hanem az eredeti állapot helyreállítása körén kívül eső olyan
járulékos igény, amely a visszatérítendő pénz adott időtartamon keresztül történt
használatán alapul.
o A kamat a visszajáró pénzszolgáltatás használati díja7.
 Nem vonjuk a jogalap nélküli birtoklás esetköre alá a túlépítést.

6
Ekkor a végrehajtás szabályai kissé módosulnak. Ha a jegyző ilyen határozatot hozott, és az érdekelt
fél ebben a kérdésben vagy a birtoklás kérdésében pert indított, akkor a Ptk. 5:8. § (4) bekezdése
értelmében a keresetindítás automatikus halasztó hatályú.
7
Megfizetésének dogmatikai alapja tehát nem a késedelem, hanem a jogalap nélküli birtoklás.
BELLOVICZ MARTIN 13
5.2. A kiadási kötelezettség

 Az alanyi jogként felfogott birtok egyik fontos következménye az, hogy a jogalap
nélküli birtokos a dolgot köteles a birtoklásra jogosult számára kiadni.
o A kiadás iránti jog a jogszerű birtokost nemcsak a dolgot jogellenesen
megszerző birtokossal szemben illeti meg, hanem azzal szemben is, aki a
dolgot jogszerűen szerezte ugyan, de a birtokláshoz való jogcíme megszűnt.
 A kiadási kötelezettség érvényesítésével szemben a jogalap nélküli birtokos
ellenvetéssel léphet fel.
o Ptk. 5:9. § (2) „a jogalap nélküli birtokos a dolog kiadását megtagadhatja,
amíg a birtoklással kapcsolatosan az őt megillető igényeket ki nem elégítik.”
 E jog a jóhiszemű, a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokost megilleti.
 A jogalap nélküli birtokosnak e jogát nem gyakorolhatja visszaélésszerűen.
o Nem tagadhatja meg a dolog kiadását az, aki a dolgot bűncselekménnyel vagy
egyébként erőszakos vagy alattomos úton szerezte meg.
 A feltétlen kiadási kötelezett követelheti a dologra fordított és a törvény szerint a
jogszerű birtokos által megtérítendő költekezések megtérítését.
 Ptk. 5:9. § (3) „a jogalap nélküli birtokos jogállására, ha e törvény eltérően nem
rendelkezik, a megbízás nélküli ügyvitel szabályai irányadók.”

5.3. A jogalap nélküli birtokos megtérítési igénye és elviteli joga

 Ptk. 5:10. § (1) „a jogalap nélküli birtokos követelheti a dologra fordított szükséges
költségei megtérítését.”
o Ez a jog a jó- és rosszhiszemű jogalap nélküli birtokost egyaránt megilleti.
o Kolosváry: szükséges kiadások azok, amelyek a dolog fenntartására
(conservatiójára) vonatkoznak (ezt az ész- és életszerűség mentél kell vizsgálni).
 Ius tollendi: A jogalap nélküli birtokos elviheti az általa létesített berendezési és
felszerelési tárgyakat.8
o Ptk. 5:10. § (3) „a jogalap nélküli birtokos az elvitel jogát az állag sérelme
nélkül gyakorolhatja.”
 Dologra fordított hasznos költségek: olyan kiadások, ráfordítások, amelyek általában
a dolog gyümölcsözőségét javítják, növelik.
 A jóhiszemű és rosszhiszemű jogalap nélküli birtokosok megtérítésre irányuló
kötelmi igényük nem azonos mértékben keletkezik.
o Ptk. 5:10. § (2) „a jogalap nélküli birtokos jóhiszeműsége esetén a hasznokkal
nem fedezett hasznos költségei megtérítését is követelheti.”
 E követelés akkor is megilleti, ha a hasznos ráfordítás nem
eredményezi a jogszerű birtokos gazdagodását.

8
Az elvitel jogának gyakorlását követően a birtokos az okozott állagsérelmet helyre kell állítsa.
BELLOVICZ MARTIN 14
 o A rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos a jogalap nélküli gazdagodás
szabályai szerint követelhet megtérítést.9

5.4. A hasznok kiadása és felelősség a dologban esett károkért

 A Ptk. a jogalap nélkül birtokban tartott dolog hasznainak sorsának ügyében

különbséget tesz a jó- és a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokos jogállása tekintetében.
 Ptk. 5:11. § (1) „a jogalap nélküli birtokos köteles a jogosultnak kiadni a dolog
meglevő hasznait, kivéve, ha ellenszolgáltatás fejében jutott birtokához, és jóhiszemű
volt.”
 A jóhiszemű jogalap nélküli birtokos főszabály szerint tulajdonszerző.
o A jóhiszemű, visszterhesen szerző birtokos annak ellenére, hogy a dolgot
birtoklásra feljogosító jogcím hiányában kiadni köteles, a dolog hasznait
megtarthatja.
o Ptk. 5:50. § (3) „A jóhiszemű birtokos addig az időpontig, amíg rosszhiszeművé
nem válik, vagy a dolgot tőle a bíróság vagy a jegyző előtt vissza nem követelik, az
elválással tulajdont szerez a terméken, terményen és a dolog szaporulatán.”
 A jóhiszemű jogalap nélküli birtokos az addig terjedő időre, amíg a birtokot tőle a
jegyző vagy a bíróság előtt vissza nem követelik, az elfogyasztott vagy beszedni
elmulasztott hasznok értékének megtérítésére sem köteles, és a dologban
bekövetkezett károkért sem felelős.
o Visszakövetelés után a deliktuális kárfelelősség rendelkezései alkalmazandók
rá (magatartásáért az általános kártérítési szabályok szerint felel).
o A visszaköveteléskor meglévő hasznokat az ingyen szerző kiadni köteles,
azokat csak a visszterhesen szerző tarthatja meg.
 Szigorúbban kezeli a Ptk. a rosszhiszemű jogalap nélküli birtokost.
o Az eleve rosszhiszemű birtokos mellett ilyen helyzetbe kerülhet az a jogalap
nélküli birtokos is, aki a visszaköveteléssel válik rosszhiszeművé.10
o Ptk. 5:11. § (3) „a jogalap nélküli birtokos rosszhiszeműsége esetében köteles
megfizetni azoknak a hasznoknak az értékét, amelyeket elfogyasztott vagy
beszedni elmulasztott, továbbá a szerződésen kívül okozott károkért való
felelősség szabályai szerint köteles megtéríteni a dologban bekövetkezett
mindazon károkat, amelyek a jogosultnál nem következtek volna be.”

9
E birtokosnak a birtoklásra jogosult csak azon összeget köteles megfizetni, amennyivel ő gazdagodott.
10
Pl. azért, mert a vele szemben előterjesztett kereseti kérelem tényelőadásaiból egyértelműen
látszik, hogy a birtoklásra nincs érvényes jogcíme.
BELLOVICZ MARTIN 15
5.5. A jogalap nélküli birtokos joga a dolog értékesítésére és felhasználására

 A jogalap nélküli birtokos egyik legfontosabb kötelezettsége a dolog kiadása a

birtoklásra jogosult személy részére.
o A jogalap nélküli birtokosnak nem kell az őrzés, az állagmegóvás költségeit
viselnie.
 Ptk. 5:12. § (1) „Ha a jogosult a dolgot megfelelő határidő alatt felszólításra nem
szállítja el, és annak máshol való elhelyezése aránytalan nehézséggel vagy a
költségek előlegezésével járna, a jogalap nélküli birtokos a dolgot értékesítheti vagy
felhasználhatja.”
o Az aránytalan nehézséggel párba állított költségelőlegezés azt jelenti, hogy
nagyobb költségről van szó, amelyet nem köteles a birtokos előlegezni.
o Jogi következménye: az elszállítás elmaradása esetére a tulajdonjog
elvesztését eredményező rendelkezési jogot nyer a jogalap nélküli birtokos:
 felhasználhatja vagy
 értékesítheti a dolgot.
o Mindkét eset a korábbi tulajdonos tulajdonjogának megszűnését eredményezi.
 Gyorsan romló vagy olyan dologok, melyeknél a birtok rendezésének (kiadás)
késedelme jelentős értékveszteséggel járna:
o Ptk 5:12. § (2) „A dolgot elsődlegesen értékesíteni kell, vagy fel kell azt használni.”
 Az értékesítésből befolyt összeg vagy a felhasznált dolog ellenértéke a jogosultat
illeti meg, a jogalap nélküli birtokos azonban az ellenérték megfizetésére vonatkozó
jogosulti követelésbe a saját, őrzési és értékesítési ellenkövetelését beszámíthatja.
 A jogalap nélküli birtokos helyzetére egyebekben a jogalap nélküli gazdagodás
szabályait kell alkalmazni.

BELLOVICZ MARTIN 16
 III. fejezet – A tulajdonjogviszony
1. Általában a tulajdonjogviszonyról
1.1. A tulajdonhoz való jog, mint alkotmányos alapjog és annak közjogi
korlátozása

 A tulajdonhoz való jog, mint alkotmányos alapjog modern kiformálása az 1990-

esévektől vette kezdetét.
o Segítette a folyamatot a társadalmi, magán-, szövetkezeti tulajdon
megkülönböztetésére vezető szabályok eltörlése11.
 A tulajdonjog szociálisan kötött tulajdont jelent.
o A tulajdon társadalmilag beágyazott és e szociális kötöttség jelenik meg a
köztulajdon létében és a magántulajdon közjogi korlátaiban is.
o A tulajdonjog, mint alkotmányos alapjog az alapjogi hierarchia alján áll, a
leginkább korlátozható (közérdekből és a szükségességi-arányossági teszt
alkalmazásával).
 A tulajdonhoz való jog nem terjed ki a tulajdonszerzéshez való jogra (ekkor még nincs
megszerzett tulajdonjog).
 Alaptörvény a Szabadság és felelősség részében, XIII. Cikk: „Mindenkinek joga van
a tulajdonhoz és az örökléshez. A tulajdon társadalmi felelősséggel jár.”
o indokolás: „a tulajdonhoz való jog nem egy eleve adott természetes állapot, hanem
az állam általi jogi szabályozás keretei között, annak előfeltételével létezik.”
 A tulajdonjog alkotmányos fogalma a polgári jogi fogalomtól eltér.
o Kiterjed a dolgokon kívül az egyéb dologi jogviszonyokra, a vagyoni jogok
és a társasági részesedések körére és a társadalombiztosítási igényekre is.
o a tulajdonjog, mint alapjog korlátozhatatlan tartalma nem azonos a
tulajdonjog polgári jogi tartalmával (birtoklás, használat, rendelkezés joga).
 Az alkotmányos védelemnek úgy kell követnie a tulajdon társadalmi szerepének
változását, hogy közben ugyanezt a védelmi feladatot elláthassa.

1.2. A tulajdonjog magánjogi fogalma: a tulajdonjog absztrakt felfogása és

társadalmi kötöttsége

 Ptk. 5:13. § „A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán […] teljes és kizárólagos jogi

hatalom illeti meg.”
o Lényege: a tulajdonjog részjogosítványai oszthatatlan.
 Egy dolog felett egyidejűleg csak egy tulajdonjog állhat fenn.

11
Nem alkotmányellenes a magán és köztulajdon eltérő szabályozása.
BELLOVICZ MARTIN 17
 o Ez nem zárja ki annak a lehetőségét, hogy e tulajdonjogon viszont eszmei
hányadrészek szerint több személy osztozzon (tulajdonközösség, mint jogközösség
keletkezik).
o Az idegen dologbeli jogok megszűntével a tulajdonjog visszanyeri korlátlanságát.
 Tulajdonjog: a dolog feletti teljes hatalmat (plena potestas) jelenti, a tulajdonosnak
jogában áll bármi, ami nem minősül rendeltetésellenes joggyakorlásnak, joggal
valóvisszaélésnek, illetve nem sérti mások jogát vagy törvényes érdekét.
o További magánjogi és közjogi korlátokat a jogszabályi rendelkezések állítanak fel.
o A tulajdonos cselekvési szabadsága kiterjed a nem cselekvés szabadságára is,
(a felállított magánjogi és közjogi jellegű korlátoktól eltekintve) nem kötelezhető a
dolog birtoklására, használatára vagy azzal való rendelkezésre.
 A tulajdonjogból fakadó jogosítványok köre felsorolhatatlan, de három csoport
alakítható, amit tulajdonosi triásznak nevezünk: .
o Ptk. az egyes jogosítványi körök exemplifikatív jellegű felsorolását adja. A
tulajdonost megilleti különösen:
 a birtoklás,
 a használat és a hasznok szedésének joga,
 a rendelkezés joga.
o Mindegyik jogosítvány átengedhető másnak, korlátozható, de egyik jog sem
engedhető át korlátlan ideig.
 Dolog feletti kizárólagos hatalmat a tulajdonjogviszony abszolút szerkezete biztosítja.
o A tulajdonos számára a kizárólagos joggyakorlást úgy biztosítja, hogy
másokat egyidejűleg kirekeszt abból.
o A jogosulatlan behatással szemben védelmi eszközöket ad a tulajdonos
kezébe: a tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására.
 Aosztott tulajdon (dominium divisum – haszonvevő tulajdonos és főtulajdonos között) mint a
feudális kor jellemzője jelenleg már csak jogtörténeti jelentőséggel bír.

2. A tulajdonjogviszony alanya
 A tulajdonjogviszony alanya lehet bármely polgári jogi jogképességgel rendelkező
jogalany (ideértve azzal akár csak részben bíró szervezeteket, például társasházat is).
 A tulajdonos szempontjából szokás megkülönböztetni:
 magántulajdont és
 köztulajdont.
 A köztulajdon egyes tárgyai valamely cél betöltésére hivatott és forgalomképtelen.
 Kizárólag állami vagy önkormányzati tulajdonban állhatnak mint:
 kincstári vagyon vagy
 önkormányzati törzsvagyon.
o A köztulajdon alanyai a polgári jogi jogviszonyokban többletjogosítvánnyal
nem rendelkeznek.

BELLOVICZ MARTIN 18
 Tulajdonjogviszony alanya lehet:
 az ember,
 a jogi személy (részjogképességgel felruházott egyéb jogalany) és
 az állam.
 Az ember általános jogképességéből fakadóan bármely jogviszony, akár a
tulajdonjogviszony alanya is lehet. Ez a „tulajdonosi képesség” absztrakt kategória,
ettől különböző kérdés az, hogy a konkrét esetben adott dolog felett tulajdonjog
megillethet-e valakit.
o Vannak olyan dolgok, amelyek esetében szerzőképességi korlátok
érvényesülnek (pl. termőföld, külföldiek ingatlanszerzése, lőfegyver stb.)
 A köztulajdon alanyai az állam (az állami szervek), önkormányzatok és más, a
magánjogi forgalom alanyaként is fellépő közjogi jogalanyok.
 A nemzeti vagyonon belül 2, a kincstári vagyonon belül 3 csoportot különít el:
o az üzleti vagyon,
o a kincstári vagyon vagy az önkormányzati törzsvagyon;
 a kizárólag állami/önkormányzati tulajdonba tartozó vagyontárgyak,
 a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű nemzeti vagyon,
 a korlátozottan forgalomképes vagyontárgyak.
 Az állam tulajdonosi jogait tipikusan a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt.
gyakorolja, ha törvény vagy miniszteri rendelet másként nem rendelkezik.
o A Nemzeti Földalap felett a tulajdonosi jogokat a Nemzeti Földalapkezelő
Szervezet gyakorolja.
 A központi költségvetési szerv önálló tulajdonjoggal nem rendelkezik.
 Bármely dolog tulajdonjogát, gazdálkodó szervezetben részesedést vagy valamely
vagyoni értékű jogot az állam javára szerez meg.
o Az állam tulajdonosi jogait törvény vagy miniszteri rendelet alapján más
személy (szervezet) is elláthatja.
 „Az állami vagyon meghatározott köre felett a tulajdonosi jogokat és
kötelezettségeket az állam nevében gyakorló személy e tevékenységét e
törvény és végrehajtási rendelete, valamint a törvény szerinti miniszteri
rendelet szabályai szerint végezheti azzal, hogy a tulajdonosi
joggyakorlással érintett állami vagyon tulajdonjogának átruházására, arra
vételi jog, elővásárlási jog szerződéssel történő alapítására, annak
biztosítékul adására és más módon való megterhelésére az MNV Zrt.
jogosult.”
 Az önkormányzat tulajdonosi jogkörének alapjait az Mötv. fekteti le.
 „A helyi önkormányzatot (törvényben meghatározott eltérésekkel) megilletik mindazok a
jogok és terhelik mindazok a kötelezettségek, amelyek a tulajdonost megilletik,
terhelik.
o A tulajdonost megillető jogok gyakorlásáról a képviselő-testület rendelkezik.”
o Önkormányzati tulajdon fő rendeltetése, hogy a közszolgáltatásokat biztosítsa.

BELLOVICZ MARTIN 19
 o Az önkormányzati tulajdon tekintetében a tulajdonosi jogokat a település
lakossága nevében a képviselő-testület gyakorolja.

3. A tulajdonjogviszony tárgya
 A tulajdonjogviszony közvetlen tárgya emberi magatartás:
o „A tulajdonos jogosult és köteles tulajdonjogát gyakorolni, mindenki más
köteles a tulajdonosi minőségét elismerni, tűrni, hogy a tulajdonos
tulajdonjogát gyakorolja, és köteles tartózkodni a jogellenes negatív
behatástól.”
o A tulajdonjogviszony közvetett tárgya a dolog.

3.1. A dolog fogalma

 Ptk.: „A birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet.”

o Birtokba vehetőség: az emberi uralom alá hajthatóság egyrészt a fizikai
lehetőséget, másrészt a jogi megengedettségét is magában foglalja.
 A vagyoni javak közül túlnyomó részben a dolognak minősülő vagyontárgyak azok,
amelyek a tulajdonjogviszony keretében nyernek jogi oltalmat, és a tulajdon
tárgyaiként biztosított a forgalomképességük.
o Nem minősül dolognak: a szellemi alkotás, a forgalomképes vagyoni jog, az
átruházható követelés és szerződési pozíció.
o Zálogjog, haszonélvezet tárgya is lehet vagyoni értékű jog vagy követelés.
o Vagyontárgynak minősül a Ptk. 8:1. § szerint a dolog, a jog, a követelés.
 Ptk.: a dolog fogalma kiterjed:
 a pénzre,
 az értékpapírokra és
 a dolog módjára hasznosítható természeti erőkre.
 A pénz és az értékpapír értéke nem tárgyi minőségükből, hanem a bennük foglalt
jogosultságból, a megtestesített értékből fakad.
o A pénz társadalmi konvenció eredménye. Értéke az általános
konvertálhatóságon és az általános bizalmon nyugszik, értéke nincs.
o Készpénz testi tárgy létéből fakadóan közelebb áll az ingó dolog fogalmához.
o A bankszámlapénzt a jelenlegi bírói gyakorlat nem tekinti dolognak.12
 Értékpapír: „olyan egyoldalú jognyilatkozat, amely papíralapú okiratként vagy
jogszabályban megjelölt más módon létrehozott, rögzített, nyilvántartott és továbbított
adatösszességként (dematerializált értékpapírként) a benne foglalt jogot úgy testesíti meg, hogy
azt a jogot gyakorolni, arról rendelkezni csak az értékpapír által, annak birtokában lehet.”

12
Végrehajtási igényper tárgya nemcsak dolog, de más vagyontárgy is lehet, így a bankszámlapénz
foglalás alóli feloldását is követelheti a jogosult.
BELLOVICZ MARTIN 20
 o Egy okirat értékpapírnak akkor minősül, ha a Ptk.-ban vagy más
jogszabályban meghatározott tartalmi kellékekkel felszerelt (pl. kibocsátó,
értékpapír-minőség, megtestesített jogosultság stb.).
 Az emberi test, szerv, holttest nem tartozik a dolog fogalma alá, nem lehet
tulajdonjog tárgya, hanem személyiségi, kegyeleti jogi védelem alatt áll.
 A dologra vonatkozó szabályokat a természetüknek megfelelő eltéréseket
megállapító törvényi rendelkezések figyelembevételével kell alkalmazni.
o Az állatok dolognak minősülnek.
 Az állatok feletti tulajdonjog alárendelt az állatvédelmi szabályoknak.
o A dolog módjára hasznosítható természeti erőket (szél, napenergia, áram)
megkülönböztethetjük az energiahordozóktól (kőolaj, földgáz, szén).
 Az energiahordozóktól esetében is a birtokba vehetőség különös
jelentőséggel bír (pl. csővezetékben tárolt kerozin, ún. csőkészletmennyiség
feletti tulajdoni vita esetében).

3.2. A dolgok osztályozása

 A dolgokat 3 fő szempont szerint csoportosíthatjuk:

 fizikai-természeti tulajdonságaik,
 más dolgokhoz való viszonyuk és
 forgalomképességük szempontjából.
3.2.1. Természeti tulajdonságuk szerint
Ingó és ingatlan
 Ingatlan: a földrészlet és mindaz, ami azzal alkotórészi kapcsolatban áll.
 Földrészlet: a föld felszínének körülhatárolt része.13
 Ingó: mindaz, ami nem ingatlan.
 Az ingó és ingatlan megkülönböztetése fontos a dologi jogi szabályok körében.
o Az átruházás, a jogszerzés eltérő feltételekkel jelentkeznek ingó és ingatlan
dolgok esetében.
o vannak olyan szerzésmódok, amelyek csak ingó vagy csak ingatlan
tulajdonjoga megszerzésére vezethetnek14.
Elhasználható és elhasználhatatlan dolgok
 Elhasználható dolog (elfogyasztható), amelynek nem lehet huzamosan hasznát venni.
 Ezek rendeltetésszerű használata az egyszeri felhasználás, azaz elfogyasztás,
feldolgozás vagy elidegenítés.
 Ha a haszonélvezet tárgya elhasználható dolog, az rendhagyó haszonélvezet.

13
Az ingatlan-nyilvántartási szabályok részletesebben kidolgozott ingatlanfogalmat használnak
(földrészlet és egyéb önálló ingatlanok).
14
A dologegyesülésre vonatkozó szabályok csak a több személy tulajdonában álló ingó dolgok
egyesülése esetén alkalmazhatók.
BELLOVICZ MARTIN 21
Helyettesíthető és helyettesíthetetlen dolog
 Helyettesíthető dolog: ha egyediesítése helyett szám, súly, mérték, illetve
mennyiség szerint meghatározott (gabona, szén, tűzifa).
o A helyettesíthetőség jogi relevanciát nyer például a rendhagyó letét esetében.
 A dologi jogi értelemben vett kötelmi szolgáltatás fajlagos meghatározása
helyettesíthetőségtől eltérő fogalom.
Oszthatóság és oszthatatlanság
 A dolgok fizikai és jogi értelemben vett oszthatósága nem mindig azonos.
o A jogi értelemben vett oszthatóságot nemcsak az zárja ki, ha a dolog jelentős
állagsérelmével jár, hanem az is, ha jelentős értékcsökkenést eredményez.
 A szolgáltatás szerződési, kötelmi jogi értelemben vett oszthatatlansága eltérhet a
dologi jogi fogalomtól.
 (A dolog oszthatósága releváns kérdés a közös tulajdon megszüntetésekor vagy az ingatlan
megoszthatósága vizsgálatakor, amely építésügyi szakkérdés, a bírósági eljárásban a peres fél
feladata a jogerős telekalakítási engedély és a megosztás ingatlan-nyilvántartási foganatosítására
alkalmas vázrajz beszerzése.)
Értékkel bíró és érték nélküli dolgok
 Olykor fontossá válik, hogy adott dolog értékkel bír, vagy érték nélküli, különösen
más dologhoz viszonyított értékessége kerül előtérbe.
o Pl. A ráépítés (mint tulajdonszerzésmód) jogkövetkezményei eltérően alakulnak,
ha a felépített épület értéke a föld vagy annak része értékét meghaladja.
 A dolog érték nélkülisége fakadhat abból, hogy:
o értéktelen, hasznavehetetlen, vagy
o értéke felbecsülhetetlen.
Élő és élettelen dolgok
 E megkülönböztetésére nem csak az állatok speciális dolgokként való kezelése miatt
van szükség (pl. fás szárú növényzet védelme).
 A növényzet zavaró hatása esetén (a bírói gyakorlat szerint) a növényzet eltávolítására,
a fa kivágására csak végső esetben kerülhet sor.
Az egységes és összetett dolgok
 Összetett: egyes alkotóelemei megőrizték viszonylagos önállóságukat, felismerhetők
és könnyen visszaalakíthatók eredeti formájukba (pl. kép és keret, ékkő és gyűrű foglalata).
o Alkotórészi vagy tartozéki kapcsolat keletkezik, amely a külön tulajdon
fennállását esetleg lehetővé teszi.
 Egységes dolog: ezek a részek már nem elkülöníthetők, természetes vagy
mesterséges úton állhatnak elő (pl. növedékként keletkeznek, vagy egyesülés útján).

BELLOVICZ MARTIN 22
3.2.2. Más dolgokhoz való kapcsolatuk szerint
 Alkotórész: „A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van
tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna,
illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.”
o Egyidejűleg jelent időbeli és fizikai tartós kapcsolódást.
o Pl.: épület esetében a nyílászárók, a fűtési rendszer alkotórészek, a kaputelefon tartozék.
o Az alkotórész osztja a fődolog jogi sorsát, a tulajdonos arról külön nem
rendelkezhet (nem idegenítheti el, nem terhelheti meg) anélkül, hogy megbontaná
ezt a fizikai, jogi kapcsolatot.
o Nem kizárt, hogy a később elváló alkotórészre (mint jövőbeli dologra) érvényes
szerződést kössön.
 Tartozék: „Az a mellékdolog, amely nem alkotórész, de a dolog rendeltetésszerű
használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti.”
o A tartozéki minőség megítélésekor nagy szerepet nyer a rendszeresség, a
tartósság, a forgalmi szokás és a közfelfogás annak megítélésében, hogy az
adott dolog tartozéki szerepet tölt-e be.
o Bírói gyakorlat: „A tartozék nem veszti el önálló dologi létét, így a fődolog és a tartozék
tulajdonjoga elválhat egymástól. Kétség esetén a fődolog tulajdonjoga kiterjed a tartozékra
is, amelynél fogva a fődolgon alapított zálogjog is kiterjed annak mindenkori tartozékaira.”
 Növedék az, ami a fődologhoz utóbb járult.
o Az alkotórészi kapcsolat rokonjelensége.
o A növedéki minőség arra koncentrál, hogyan kapcsolódott hozzá a fődologhoz
ez a mellékdolog, akár természetes úton, szerves fejlődéssel, mesterségesen,
emberi tevékenység által, akár vegyes módon.
o Eltérő fogalom az öröklési jogi területén a növedékjog: nem egy dolog,
hanem az örökrész utólagos megnövekedése értendő alatta.
 Gyümölcs lehet természetes (természeti) vagy jogi (polgári) gyümölcs.
o A természeti gyümölcs a dolog használata, hasznosítása során (a rendes gazdálkodás
körében, a dolog állagát nem befolyásoló módon) előálló hozadéka, mely lehet:
 termény (állatállomány vagy növényzet természetes szaporulata és egyéb
termék hozadéka, pl. termés, gyapjú, tej, fakivágás) vagy
 (korábban alkotórésznek minősülő dolgok elkülönítéséből eredő hozadék, pl.
gyógyforrás vize, mészkő, kavics, homok).
o Polgári gyümölcsnek minősül az, amit a dolog valamilyen jogviszonynál
fogva nyújt (pl. a bér, a haszonbér vagy a pénzkölcsön kamata).
o A gyümölcs osztályozása a tulajdonszerzésmódok esetében, illetve a jogalap
nélküli birtoklás szabályai körében lehetnek fontosak:
 függő vagy elválasztott,
 beszedett vagy beszedni elmulasztott,
 elfogyasztott vagy meglévő.

BELLOVICZ MARTIN 23
  Haszon: a dolog (vagy jog) használatával járó minden olyan további előny, amely nem
minősül gyümölcsnek (pl. a dologban bekövetkező értéknövekedés).
 Dologösszesség: A forgalom számára teremtett kategória, amelyben szereplő egyes
dolgok megőrzik jogi önállóságukat, de a könnyebb kezelhetőség érdekében egy
egységet képeznek a jogügyletben, a szerződéses megállapodásban (pl. nyáj, áruraktár).
o A felek a szerződésben több dolog tulajdonjogának, vagyoni értékű jognak,
illetve társasági részesedésnek az átruházásáról rendelkezhetnek, a vételárat
egy összegben határozhatják meg anélkül, hogy az egyes vagyonelemek
ellenértékét külön-külön is megjelölnék.
o Az egységes vagyonátruházás folytán a szerződő felek a fizikailag osztható
szolgáltatásokat jogilag oszthatatlannak minősítik.
 Vagyon: „Valamely jogalany értékben meghatározott javainak, azaz dolgokra
vonatkozó vagy más személlyel szemben fennálló jogainak, továbbá az őt terhelő
kötelezettségek összessége”.15
 Mivel a vagyonba és a dologösszességbe tartozó egyes dolgok önálló dologi
minőségüket nem veszítik el, nem sérül az egyediség dologi jogi alapelve, (miszerint
dologi jogviszony csak egyedileg meghatározott dolgok felett keletkezhet).
3.2.3. A dolgok forgalomképesség szerinti osztályozása
 Forgalomképesség szerint beszélhetünk:
o forgalomképtelen dolgokról,
o korlátozottan forgalomképes dolgokról és
o forgalomképes dolgokról.
 A forgalomképtelenséget (korlátozott forgalomképességet) eredményezheti:
 jogszabályi rendelkezés vagy
 tulajdonos által alapított magánjogi korlát (elidegenítési, terhelési tilalom).
 A forgalomképtelen dolgok kategóriáján belül van a köztulajdonban álló dolgok, a
közdolgok.
 Uratlan dolgok:
o A régi, magyar polgári jog forgalomképtelennek minősítette.
o Ptk.: A gazdátlan javak fogalmi köre nemcsak a derelinkvált dologra, hanem
arra a dologra is kiterjed, amely még senkinek sem volt tulajdona.
o az ilyen értelemben vett uratlan dolgok felett bárki birtokbavétellel tulajdont
szerezhet, emiatt nem forgalomképtelenek.
 A közdolgok:
o A köztulajdonban álló dolgok szabályozása a magyar jogban nem képez
önálló rendszerszintű egységet a magántulajdonban álló javakhoz képest.

15
Lenkovics meghatározása.
BELLOVICZ MARTIN 24
 o Vannak olyan tulajdoni tárgyak, amelyek rendeltetése az, hogy közvetve
vagy közvetlenül társadalmi célokat szolgáljanak, vagy bárki számára
hozzáférhetőek legyenek.
o 1959-es Ptk. az egyes közjogi korlátok (közérdekű szolgalom, közérdekű használati
jog) szabályozásán túlmenően „A köztulajdonra vonatkozó külön szabályok” cím
alatt többek között (kisajátítás, gazdálkodás állami tulajdonnal, állami tulajdon védelme)
felsorolását adta a kizárólag állami tulajdonba tartozó dolgoknak.
o Menyhárd: a köztulajdoni, illetőleg közdologi minőség a dolgoknak egy
meghatározott szempont szerinti kategorizálásán alapszik.
o A tulajdoni tárgyaknak ez a megközelítése a javakat 3 osztályba sorolja:
 1. res publica: azon a javak, amelyek nem lehetnek magántulajdon tárgyai;
 2. amelyek a magánjog tárgyai lehetnek, de a közjogi szabályozás a
magánjogi tulajdonos rendelkezési jogát azokon korlátozza, és
másoknak a dolog használatát biztosítja;
 3. amelyek a tulajdonnak magánjogi értelemben korlátlan (közjogi
korlátok nélküli) tárgyai.
 A közdolgok felett az államot sem illeti meg magánjogi értelemben vett tulajdonjog.
 A nemzeti vagyon:
o állami vagyon:
 üzleti (vállalkozói) vagyon
 kincstári vagyon (kizárólagos állami tulajdonba tartozó vagyon):
 nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű nemzeti vagyon
 egyéb, korlátozottan forgalomképes állami vagyon.
o önkormányzati vagyon:
 törzsvagyon,
 üzleti vagyon.
Az állami tulajdon kizárólagos tárgyait az alábbiak szerint sorolja fel a nemzeti vagyonról
szóló törvény 4. §-a:
 a) a Szent Korona és a hozzá tartozó jelvények, az Országház,
 b) a föld méhének kincsei természetes előfordulási helyükön,
 c) a felszín alatti vizek, a felszín alatti vizek természetes víztartó képződményei, a folyóvíz és
természetes tavak elhagyott medre és a folyóvízben, természetes tavakban újonnan keletkezett sziget,
 d) csatornák, tározók, árvízvédelmi fővédvonalak és egyéb vízi létesítmények, valamint az állami
tulajdonban álló vízi közművek,
 e) az országos közutak és azok műtárgyai, kivéve a közút tartozékát képező várakozóhely, pihenőhely
rendeltetésű ingatlanokat és útcsatlakozást,
 f) állami tulajdonban álló terek, parkok,
 g) országos törzshálózati vasúti pályák és azok tartozékai,
 h) az állami tulajdonban lévő nemzetközi kereskedelmi repülőtér, a hozzá tartozó légiforgalmi
távközlő, rádiónavigációs és fénytechnikai berendezésekkel és eszközökkel, továbbá a légiforgalmi
irányító szolgálat elhelyezését szolgáló létesítményekkel együtt,

BELLOVICZ MARTIN 25
  i) a barlang,
 j) a rádióspektrum, valamint az elektronikus hírközlő hálózat működéséhez, az elektronikus hírközlési
szolgáltatások nyújtásához vagy az elektronikus hírközlőhálózatok és szolgáltatások
együttműködéséhez szükséges, az információ vagy a jelzés célba juttatására szolgáló, annak címzettjét
meghatározó betűkből, számokból vagy jelekből álló karaktersorozat (frekvenciák),
 k) a biztonsági földgáztároló.
 A kizárólagos állami tulajdon hatékony működtetésének útja a vagyontárgyak
koncessziós szerződés alapján való átengedése.
 Ntv.: „Forgalomképtelen az a nemzeti vagyon, amely az e törvényben meghatározott kivétellel nem
idegeníthető el, vagyonkezelői jog, jogszabályon alapuló, továbbá az ingatlanra közérdekből külön
jogszabályban feljogosított szervek javára alapított használati jog, vezetékjog vagy ugyanezen
okokból alapított szolgalom, továbbá a helyi önkormányzat javára alapított vezetékjog kivételével nem
terhelhető meg, biztosítékul nem adható, azon osztott tulajdon nem létesíthető.”

4. Az ingatlan fogalma, a föld és az épület jogi helyzete

4.1. Az ingatlanon fennálló tulajdonjog terjedelme

 Ingatlan: a föld és mindaz, ami azzal alkotórészi kapcsolatban áll.

o Az ingatlan nem más, mint a földfelszín körülhatárolt területe.
 Az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld feletti légi térre és a föld alatti földtestre az
ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig terjed.
 Az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld méhének kincseire és a természeti
erőforrásokra nem terjed ki.

4.2. Ingatlan alkotórésze és tartozéka

 Ingatlan: a föld és mindaz, ami azzal alkotórészi kapcsolatban áll.

o Utóbbi alatt elsősorban a fás szárú növényzetet és a felül- és alulépítményeket értjük.
 Ptk.: az épületekre vonatkozó Ptk.-rendelkezéseket más építményekre is megfelelően
alkalmazni kell.
 Az építmények abban az esetben minősülnek alkotórésznek, ha:
o tartós fennmaradásra szántak, és
o jellemzően tartós fizikai kapcsolatba kerülnek a földdel (pl. szilárd alappal
ellátott, közműhálózatba bekapcsolt).
 Ráépítési megállapodás (és az ingatlan-nyilvántartási szabályok sz. építkezési célú földhasználati
jog létesítése) esetében a föld és épület tulajdonjoga az alábbi részletszabályok szerint
egymástól elválhat.
 Az ingatlan-nyilvántartás szempontjából állandó jellegű épületnek minősül:
o a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, vasbetonból
készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület;
o a faépületek vagy vasvázas épületek közül az, amelynek szilárd alapja van.

BELLOVICZ MARTIN 26
  Ingatlan alkotórésze például:
o a földön lévő felépítmények és alulépítmények (kiv. a közterületről nyíló pincét);
o a földben gyökerező növényzet, erdő, szőlőültetvény;
o sajátos építmények (pl. termálkút16, malom);
o az épület alkotórészei, a beépített berendezések, szerelvények, a nyílászárók.
 Aedificium solo cedit elve: Az épület a föld alkotórésze, ezért főszabályként a föld
tulajdonosát megilleti az épület tulajdonjoga is.
 Az ingatlan tartozéka kétség esetén osztja a fődolog, az ingatlan jogi sorsát.
o A fődolog tulajdonjoga a tartozékra is kiterjed, de az érdekelt bizonyíthatja
ennek ellenkezőjét (azt, hogy a tulajdonjog arra nem terjed ki, tehát a tulajdonos a
tartozékról az ingatlantól különválasztva is rendelkezhet).
 Ingatlan tartozéka például:
o föld tartozéka a faház, pajta, ha nem rendelkezik alappal (nincs szoros fizikai kapcsolódás)
o épület tartozéka a központi fűtés, a kaputelefon;
o a közterületen lévő pavilon megtartja ingó jellegét.
 A megvásárolt ingatlanon fekvő fel nem használt építőanyagok sem alkotórésznek,
sem tartozéknak nem minősülnek.

4.3. Föld és épület elváló tulajdonjoga

 A föld és épület tulajdonjoga egymástól elválhat, anélkül, hogy az épület fizikai

állagát ez érintené. (Ezek az esetek kivételt képeznek az aedificium solo cedit elve alól.)
 A föld és az épület tulajdoni viszonyai egymástól eltérhetnek például:
o osztott tulajdon:
 ha a földtulajdonos és az épület tulajdonosa így állapodnak meg
jogszabály felhatalmazása alapján;
 ha a ráépítés, mint tulajdonszerzésmód ezen következménye beáll.
o Ha a tulajdonos egyoldalú nyilatkozatával úgy rendelkezik, hogy a földet és
az épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.
 addig a földterület és az épület tulajdonjogi egységet képez.
 Ha az épületet az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként bejegyzik, külön
helyrajzi számon, külön tulajdoni lapon tartják nyilván.
o A föld és az épület a forgalomban önálló egységként jelentkezik (egymástól
függetlenül elidegeníthető, megterhelhető).
 Ha a föld és az épület tulajdoni viszonyai nem azonosak (a tulajdonos nem ugyanaz a
személy) , az épület mindenkori tulajdonosát a földre földhasználati jog illeti meg.
o E jog a törvény erejénél fogva keletkezik (az épület rendeltetésszerű használatát
biztosítja, és mértéke ahhoz igazodik).

16
A termálkút, mint vízi létesítmény az ingatlan alkotórészének minősül, ezért az ingatlan
tulajdonjogának átruházása esetén a felek nem minősíthetik az alkotórész átruházását önálló
szolgáltatásnak, és az elővásárlási jog sem gyakorolható pusztán az alkotórész nélküli ingatlanra.
BELLOVICZ MARTIN 27
 o A földhasználati jog nem személyhez kötött jogosultság, hanem az épület
mindenkori tulajdonosát illeti meg.
o Önállóan nem ruházható át, de az épület tulajdonjoga átruházásával
egyidejűleg a törvény erejénél fogva átszáll.
o Az épület megsemmisülésével (lebontják) a földhasználati jog is megszűnik.
 A földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa:
o az épülethasználathoz szükséges mértékben jogosult a föld használatára és
o hasznai szedésére,
o a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket.
 Földhasználati jog mellett a föld és az épület tulajdonosai megállapodhatnak abban,
hogy az épület létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogaikat és
kötelezettségeiket szerződésben szabályozzák.
o A szerződés az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető (deklaratív hatállyal).
 A földtulajdonos és az épület tulajdonosa megállapodhatnak (a föld tulajdonosa javára
keletkező) elidegenítési vagy terhelési tilalomban is17.
 A feleket kölcsönösen illeti meg az elővásárlási jog (tulajdon egyesítésére törekvés).

5. A tulajdonjogviszony tartalma
 A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán (jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok
között) teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg.
o A tulajdonost megillető jogosultságok köre felleltározhatatlan, de az alább
kifejtendő jogosultságokat tartalmazza, különösen:
 a birtoklást,
 a használat,
 hasznosítás jogát,
 a rendelkezési jogot.
 A tulajdonost a jogosultságokon túl kötelezettségek terhelik (e kötelezettségeket el kell
határolni a tulajdonjogot korlátozó egyéb intézményektől).
 A tulajdonost terhelik:
o a dolog fenntartásával kapcsolatos költségek és terhek,
o az ún. kárveszélyviselési kötelezettség.
 A (tulajdonjogviszony kizárólagosságából, abszolút, kirekesztő jellegéből adódóan) a tulajdonosi
részjogosítványok kizárólag a tulajdonost illetik meg, mások csak a tulajdonos vagy
jogszabály felhatalmazása alapján élhetnek ezen jogokkal.
o E kizárólagos hatalmat a dolog felett a minden jogosulatlan behatás
kizárására hivatott tulajdonvédelmi eszközök garantálják.

17
Az épület tulajdonosa az épületet a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el/ terhelheti meg.
BELLOVICZ MARTIN 28
  A tulajdon absztrakt felfogása a tulajdonjog oszthatatlanságát18 jelenti azonban nem
kizárt a tulajdonközösség keletkezése.
o A keletkező jogközösség már várományi pozícióban is fennáll19.
o A jogközösség tagja a többi tagtól igényelheti a közös használatú helyiségek
birtokba adását.

5.1. Birtokláshoz való jog és a birtokvédelem joga

 A tulajdonost megilleti a birtoklás joga.

o E joga nem szűnik meg, ha másnak a dolog birtokát átengedi (főbirtokos).
 Megilleti a birtok védelméhez való jog.

5.2. Használat és hasznosítás joga

 A tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dolog hasznait szedni.

 A tulajdonost is terhelő rendeltetésszerű joggyakorlás követelménye nem zárja ki a
dolog rendeltetésellenes, észszerűtlen fizikai vagy gazdasági használatát.
 Kivételesen törvény egyes dolgokra használati kötelezettséget vagy használati
korlátozást előírhat (pl. termőföld).
 A hasznok szedéséhez való joga alapján a tulajdonos a hasznok szedésének joga
keretében megszerzi a dologból keletkező mindazon hasznot, hozamot, előnyt, amely
jogszabálynál vagy szerződésnél fogva nem illet meg más személyt.
 Ha a tulajdonos helyett más gyakorolja a használat, hasznosítás jogát, a használó
használati díjat (többlethasználati díjat) köteles fizetni.

5.3. Rendelkezési jog

 A rendelkezési jog tartalmát a Ptk. kiterjeszti az azt kitevő részjogosítványokra is:

„A tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai
szedésének jogát másnak átengedje, azt biztosítékul adja, vagy más módon
megterhelje továbbá, hogy a tulajdonjogát másra átruházza, vagy azzal felhagyjon.”
 A rendelkezési jogban a tulajdonosi hatalom teljessége jelentkezik, és garantálja a
tulajdonjog kizárólagosságát.
o A rendelkezési jog (különösen az elidegenítés és a megterhelés joga) a tulajdonosi
hatalomnak olyan immanens része, belső magja, amelyet más személy
egyetlen korlátolt dologi joga alapján sem gyakorolhat.
o A tulajdonjoggal való felhagyás, a dolog megsemmisítése vagy egyszerű
derelinkválása kizárólag a tulajdonost illetheti meg.

18
Egyszerre, egymástól függetlenül ugyanazon dolog felett két személynek nem lehet tulajdonjoga.
19
A leendő tulajdonostársak, illetve a dolog feletti terhek leendő jogosultjai (mint dologi és kötelmi
jogi várományosok is) joguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzését megelőzően jogközösséget alkotnak,
egymás közti viszonyaikra a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezések megfelelően irányadók.
BELLOVICZ MARTIN 29
 o Az ingatlanforgalom biztonsága és az ingatlanok nyilvántartása fogalmilag
kizárják az ingatlan uratlanná válását.
 A tulajdonost megillető rendelkezési jog különös jelentőséget nyer az átruházás,
mint tulajdonszerzésmód és a zálogalapítás feltételeként.

5.4. Teherviselési és kárveszélyviselési kötelezettség

 A tulajdonost terhelő kötlezettségek nem valódi értelemben vett jogi kötelezettségek.

o A dolog használata során felmerülő költségeket, a dolog fenntartásából eredő
terheket a tulajdonos köteles viselni, ha jogszabály vagy szerződés alapján
erre más nem köteles.
 A dolog terheként számos tényező lehet, például.:
o a dolog természetéből fakadó karbantartási-felújítási költség,
o tulajdonos használati, rendelkezési jogosítványával szembeni magánjogi korlátokból
fakadó költség (szomszédjog, túlépítés, elidegenítési és terhelési tilalom, idegen dologbeli jogok),
o a közjogi korlát és a közteher (adó, felelősségbiztosítás stb.).
 Casus nocet domino: A tulajdonos köteles viselni a dologban beállott azt a kárt,
aminek megtérítésére senkit nem lehet kötelezni.
o A tulajdonost terhelő kárveszélyviselés csak akkor merül fel, ha szerződés (pl.
haszonbérleti-, biztosítási szerződés) vagy kártérítési felelősség alapján nem más
köteles a beállott károk viselésére, megtérítésére a tulajdonos irányába.
 Szükséghelyzet: Ha más dolga, testi épsége, élete van veszélyben, és e veszély
elhárításához (mert más lehetőség nincs), a tulajdonosnak tűrnie kell, hogy a dolgát a
veszély elhárításához szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják, abban
kárt okozzanak. A tulajdonosnak ebben az esetben:
 tűrési kötelezettség van,
 kártalanítási igénye áll fenn.
 Kárveszélyviselési-közösség: Mivel nemcsak a másé, hanem a saját élete,
vagyontárgya is veszélyben van a tulajdonos kárveszélyviselési és teherviselési
kötelezettségével is rokonítható.
o „Ha több személy életét, testi épségét vagy vagyonát fenyegető veszélyt egyes
veszélyeztetett tárgyak feláldozásával hárítanak el, az ebből eredő kárt, ha e tárgyak
feláldozása szükséges volt, veszélyeztetett érdekeik arányában valamennyien viselik.”

BELLOVICZ MARTIN 30
6. A tulajdonvédelem
6.1. A tulajdoni igényről általában

 A tulajdonvédelem elsődlegesen a tulajdonjogviszony kirekesztő jellegű, kizárólagos

jogokat biztosító, abszolút szerkezetű jogviszony.
o A tulajdonjog megsértésével tulajdoni igény keletkezik.
 Célja: a jogsérelem elhárítása, kiküszöbölése.
o A tulajdonjognak, mint kizárólagos (a priori abszolút) jognak nincs elévülése.
o A tulajdonjog megsértésekor keletkező igények már elévülnek, feltéve, hogy
elveszítik dologi jogi sajátosságaikat, és kötelmi arculatot öltenek.

6.2. A tulajdonvédelem egyes eszközei

6.2.1. Jogos önhatalom és egyéb birtokvédelmi eszközök
 A tulajdonos jogos önhatalommal élhet a birtokvédelem szabályai szerint:
„A tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy
elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely
tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.”
o A birtokvédelem a tulajdonost is megilleti:
 ha birtokától jogosulatlanul megfosztották vagy,
 ha a birtoklásában jogosulatlanul zavarták.
o A tulaj. birtokosi minőségét nem érinti, ha a dolog birtokát másnak átengedi.
 Főbirtokosként a birtokvédelem önálló igényként illeti meg.
 Ha az albirtokos helyett lép fel birtokvédelmi igénnyel azzal a
személlyel szemben, akinek az albirtokos jogosulatlanul engedte át a
dolog birtokát, akkor a dolog kiadását az albirtokos részére
követeli (kiv: ha az a dolog átvételét megtagadja, mert ekkor saját részére
követeli).
o A dolog kiadását követelheti az a tulajdonos is, akire a birtokátruházás
körében csak a dolog kiadása iránti igényt (cessio vindicationis) ruházták át, de
ekkor a dolog birtokosát mindazon kifogások megilletik, amelyeket a
tulajdonjogát átruházó eredeti birtokossal szemben is érvényesíthetett volna.
6.2.2. A tulajdon kizárólagossága iránti kereset (actio negatoria in rem)
 A tulajdonjog sérelme a tulajdonjog békés és zavartalan gyakorlásába való
beavatkozás is megvalósíthatja.
o E keresetet a tulajdonjog kizárólagossága iránti keresetnek nevezzük, míg
elterjedt a tulajdon háborítatlanságát védő kereset elnevezés is.

BELLOVICZ MARTIN 31
 o A tulajdonos követelheti e perben a jogellenes behatás vagy beavatkozás
megszüntetését20.
 Akkor is, ha a beavatkozás, behatás jogszerűtlen használattal valósul
meg (pl. telki szolgalmi jog esetén).
o Eltiltási keresetnek is nevezik: A tulajdonos keresete a jogtalan beavatkozás
megszüntetésére, a jogsértő magatartás jövőre való eltiltására és az okozott
károk megtérítésében való marasztalásra irányul.
 Tartalmát tekintve a békés birtoklásban való jogtalan zavarás miatti
birtokvédelmi igénnyel azonos, de e keresetben a tulajdonjog sérelme
miatt a tulajdonosi minőséget is bizonyítani kell.
 Szomszédjogi áthatások esetén a szükségtelen zavarással szemben gyakran a
tulajdon háborítatlanságát védő perrel lépnek fel.
6.2.3. Tulajdoni per (rei vindicatio)
 A tulajdonost megilleti a dolog birtoklásának joga. Ha nincs a dolog a birtokában,
a dolog kiadását követelheti attól, aki a dolgot a birtokában tartja.
 A per arra irányul, hogy:
 a felperes a tulajdonjogát állapítsa meg a bíróság, és
 az alperes hagyjon fel a dolog birtoklásával, vagy
 a felperest helyezzék vissza a dolog birtokába.
 Tartalmában e kereset megegyezik a birtokától megfosztott birtokosnak a
birtokháborítást megelőző eredeti állapot helyreállítására irányuló birtokvédelmi
igényével, (lásd birtokvédelem) viszont alapjában eltér, mert nem birtokosként,
hanem tulajdonosként (tulajdonjoga alapján érvényesíti a tulajdonos).
 A per során, ha az alperes vitatja, akkor a felperesnek kell bizonyítania, hogy:
o azt, hogy a dolog az alperes birtokában van,
o a dolgon a felperesnek tulajdonjoga áll fenn (mikor, milyen szerzésmóddal
szerezte a dolog tulajdonjogát, szükség szerint a jogelőd tulajdonjogát, ha tőle származtatja),
 (A származékos szerzések láncolatában a jogelődök tulajdonszerzését is be kell
bizonyítania, amíg eredeti szerzésmódra vagy a nem tulajdonostól való
tulajdonszerzés valamelyik esetére nem hivatkozhat.)
 Az alperes a per során bizonyíthatja azt, hogy:
o a felperes tulajdonjoga megszűnt;
o a dolog nincs a birtokában, vagy
o a dolgon olyan jogcíme áll fenn, amelynél fogva jogosan tartja birtokában
a dolgot. (Az alperesnek ezen birtokláshoz való joga származhat a tulajdonostól vagy
törvényen is alapulhat.)
 A tulajdonos addig követelheti e perrel a dolog kiadását, amíg a dolog megvan.
 Tulajdoni kereset kiterjed a dolog: időközi gyümölcseire és meglévő egyéb hasznaira is.

20
A dolog birtoklásában, használatában, hasznainak szedésében vagy valamely jogosultság
gyakorlásában zavarja, akadályozza vagy korlátozza.
BELLOVICZ MARTIN 32
6.2.4. Igényper
 Keresettel kérheti a lefoglalt vagyontárgy foglalás alóli feloldását az, aki a lefoglalt
vagyontárgyra a tulajdonjoga vagy más olyan joga alapján tart igényt, amely
akadálya a bírósági, közigazgatási vagy adóvégrehajtás során történő értékesítésnek.
o Igényper célja: Aki részben/ egészben a dolog tulajdonosa, követelhesse az
adós birtokában lévő, és ez okból lefoglalt dolgoknak a foglalás alóli
feloldását, mert az adós tartozásaiért ő helytállni e vagyontárgyakkal nem
köteles.
 Az igényper alapján a foglalás feloldását a bíróság csak akkor rendeli el, ha:
o A tulajdonos tulajdonjogát (vagy más végrehajtást kizáró jogot) bizonyítja,
o nem áll fenn olyan körülmény, jogi tény, amely miatt a végrehajtandó
tartozásért szintén felelne (pl.: a felperes készfizető kezes, házastárs).
 Nemcsak dolog, hanem más vagyontárgy foglalás alóli feloldására is érvényesíthető
e kereset.
6.2.5. Ingatlan-nyilvántartási igények
 A tulajdonost az ingatlanon fennálló tulajdonjoga védelmében további igények
illetik meg. Ezeket klasszikusan 3 csoportba soroljuk:
 bejegyzési igény,
 kiigazítási igény,
 törlési igény.
 Bejegyzési igény: A tulajdonost ingatlan esetében tulajdonvédelme körében
megilleti, hogy ha valamely szerzésmóddal ingatlan-nyilvántartáson kívüli
tulajdonjogot szerzett, annak ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetését
követelje.
o A bejegyzési igény mint tulajdoni igény időben korlátlanul érvényesíthető.
 Kivéve: ha az ingatlanon a tulajdonjog bejegyzését megelőzően
valamely jóhiszemű személy (visszterhesen) jogot szerzett.
o Ingatlan-nyilvántartási szempontból az ingatlannyilvántartáson kívüli
tulajdonos bejegyzési igénye is törlési keresetnek minősül21 és
szükségszerűen összekapcsolódik a tulajdonjoga megállapítása iránti
kereseti kérelemmel.
o A tulajdonost megilleti a jog, hogy ha valamely ingatlan-nyilvántartási
bejegyzés miatt sérelmet szenved, követelhesse annak törlését, kiigazítását.
 Kiigazítási igény illeti meg a tulajdonost, ha a téves bejegyzés folytán sérelmet
szenvedett.
o A kiigazítási per megindításának feltétele, hogy az ingatlanügyi hatóság előtti
eljárásban a téves bejegyzés nem törölhető (a sérelem nem orvosolható, vagy ha
azokat eredménytelenül kísérelték meg).

21
Hiszen a nyilvántartásbeli tulajdonos tulajdonjoga egyidejű törlését kéri.
BELLOVICZ MARTIN 33
 o A kiigazítási igény az ingatlan tulajdonjogát vagy az ingatlanra vonatkozó
valamely jogot közvetlenül szerzővel szemben nem évül el.
o A kiigazítási igény lehet kijavítási vagy pótlási tartalmú.
 Törlési igény: Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés/ feljegyzés törlésének van helye:
 a bejegyzés/ feljegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelen vagy
 a bejegyzés utólag helytelenné vált.
o Törlési per a bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt: A bejegyzés
utólag helytelenné válik, ha:
 a bejegyzett jog elévült/ megszűnt,
 a nyilvántartott tény megváltozott.
 A kereset benyújtásának a feltétele: a nyilvántartás helyesbítése az
ingatlanügyi hatósági eljárásban nem volt lehetséges/ eredménytelen
volt. Ekkor a törlési pert az érdekelt indíthatja meg azzal szemben,
akinek a javára bejegyzett jog vagy feljegyzett tény tartalmára
nézve helytelenné vált/ arra kihat az utólagos helytelenség.
 A törlési per megindításához való jog az ingatlan tulajdonjogát/ az
ingatlanra vonatkozó valamely jogot közvetlenül szerzővel szemben
nem évül el.
 Az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján, a bejegyzés
teljességében és helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték
fejében jogot szerző harmadik személlyel (közvetett jogszerző) szemben
a törlési kereset határidőhöz kötött: a közvetett jogszerző
bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított 6 hónap.
 Ha kézbesítés nem történt, a törlési keresetet a bejegyzés
hatályossá válásától számított 3 éves, jogvesztő határidő alatt
lehet megindítani.
 Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés kiigazítása iránti perek 2 fajtája:
 a kijavítási per,
 a pótlási per (megindítására akkor van jogi lehetőség, ha az
ingatlanügyi hatóság határozatán alapuló bejegyzés elmaradt/ a bejegyzés
hiányosan történt. A bejegyzés hiányosságát, illetve annak elmaradását az
arra hivatkozó félnek kell bizonyítania.)
o Törlési per a bejegyzés „eredeti” érvénytelensége miatt: A törlési
keresettel az anyagi jog szerinti jogosult az érvénytelen bejegyzés törlését és
az eredeti állapot helyreállítását kérelmezi.
 A törlési perben a tulajdonosnak az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzett jogosultnak, jelen esetben tulajdonosnak kell lennie.
 Széljegyzett vevő (tulajdoni várományos) bejegyzett jog
hiányában pert nem indíthat.
 A törlési igény főszabályként nem évül el (nemcsak a közvetlen, hanem a
rosszhiszemű vagy ingyenesen szerző közvetett jogszerzővel szemben sem).

BELLOVICZ MARTIN 34
 A törlési per a jogügylet érvénytelenségének megállapítását és az
érvénytelenség jogkövetkezményeként az eredeti állapot ingatlan-
nyilvántartási helyreállítását célozza.
 A törlési per előfeltétele: az érvénytelen bejegyzés alapjául szolgáló
okirat, jogügylet érvénytelensége megállapításának helye legyen.
 A jóhiszemű és visszterhesen szerző, közvetett jogszerzővel szemben
az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől
számított 6 hónap (jogvesztő határidő) alatt lehet törlési pert indítani.
 Ha kézbesítés nem történt, a bejegyzés hatályossá válásától számított
3 éves, jogvesztő határidő alatt lehet a pert megindítani.
 Inytv. 30. §: felsorolja, hogy tulajdonjog törlésére milyen
eljárás keretében, milyen okirat (ill. hatósági/ bírósági határozat)
alapján kerülhet sor.

BELLOVICZ MARTIN 35
 IV. fejezet – A tulajdonjog korlátai
1. A tulajdonjog korlátozásáról általában
 A tulajdonjog a legteljesebb dologi jogosultság, a legközvetlenebb jogi uralom,
amelynél fogva a tulajdonos a tulajdonjog tárgyát képező dologgal szabadon
rendelkezhet, azt birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti.
o Teljessége és kizárólagossága nem jelenti a tulajdonjog korlátlanságát.
o A dolog feletti jogi uralom minden esetben csak korlátok között érvényesül.
o A tulajdonjog gyakorlása nem terjedhet soha odáig, hogy más jogalanyok
tulajdonjogának gyakorlását lehetetlenné tegye.
 A tulajdonjognak szükségképpen korlátozásokat kell elszenvednie, amelyek lehetnek
 fizikai jellegű korlátozások és
 jogi jellegű korlátozások.
o Fizikai értelemben: Például ingatlan esetén a hasznosíthatóság határai (az,
hogy a tulajdonjog mennyiben terjed ki a föld feletti légtérre és a föld alatt talált dolgokra).
o Jogi értelemben: A tulajdonjog korlátai alatt értendő minden olyan tiltás,
korlátozás, jogintézmény vagy egyéb jelenség, amely valamilyen irányból és
módon megakadályozza, hogy a tulajdonjog a maga teljességében
érvényesülhessen.
 A tulajdonjog korlátozásának kérdése több irányból is megközelíthető:
o A tulajdonjogot korlátozó egyes tényezők között különbség tehető aszerint,
hogy az adott korlátozás a tulajdonjog tartalmát képező jogosultságok
(„tulajdonjogi triász”) melyikére vonatkozóan áll fenn.
 A használat korlátozásaként jelennek meg pl. a szomszédjogok és a
használati jogok (pl. földhasználat, telki szolgalom stb.),
 A rendelkezési jog gyakorlását az elidegenítési tilalom vagy más,
alapvetően kötelmi jogi jellegű intézmények, (pl. az elővásárlási/
visszavásárlási jog vagy ha jogszabály nyilvánítja forgalomképtelenné).
o A tulajdonjog korlátai között vannak olyanok, amelyek:
 jogszabályi rendelkezés (pl. tiltás) formájában öltenek testet vagy
 a tulajdonjog tárgyát képező dolgon más személy által szerzett jog
(pl. idegen dologbeli jog) eredményezi a tulajdonjog korlátozását.
o A tulajdonjog korlátai „jogterületi hovatartozásukat” szerint is csoportosíthatók:
 Közjogi jellegű korlátok: Hátterében a közérdek (salus publica)
húzódik meg (pl. termőföld tulajdonjogának megszerzését korlátozó szabályok).
 Magánjogi jellegű korlátok: Harmadik személyek érdekének
(magánérdek) védelmére szolgálnak, (közvetve közérdeket is szolgálnak).

BELLOVICZ MARTIN 36
 2. A tulajdonjog magánjogi korlátai
 A tulajdonjog magánjogi jellegű korlátai olyan korlátozó tényezők, amelyek a
tulajdonos személyén kívüli más meghatározott személyek, alanyi jogosultak
érdekeit szolgálják.
 Ptk. a tulajdonjog korlátait a tulajdonjog tartalmát képező egyes részjogosítványokhoz
kapcsolódóan tartalmazza.
o Szomszédjogi generálklauzula: Ptk. 5:23. § A tulajdonjog tárgyát képező
dolog használatának általános korlátja.
o az egyes szomszédjogi speciális tényállások,
o a szükséghelyzetre vonatkozó rendelkezések és a túlépítés szabályai,
o A rendelkezési jog Ptk.-ban rögzített magánjogi jellegű korlátozásaként az
elidegenítési és terhelési tilalom nyer szabályozást.

2.1. A szomszédjogok

 A társadalom valamennyi tagjának tulajdonjoga „azonos erősségű”.

o A tulajdonjog mindig a dolog feletti teljes hatalmat jelenti (plena potestas).
Emiatt mindig is lesznek olyan területek, ahol a tulajdonjogok „találkoznak”,
„érintkeznek”, és a két jogosultságnak „meg kell férnie egymással”22.
 A szomszédjogok a tulajdonjog leggyakoribb korlátozásának tekinthetők.
o A vonatkozó szabályozás alapja a Ptk. dologi könyve (általános és különös jellegű
rendelkezéseket is találunk).
o A Ptk. szabályanyagát kiegészíti a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak
különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. tv. (Tktv.).
 A Tktv. rögzíti a Ptk. mögöttességét, és kimondja, hogy az általa, mint
különös jogszabály (lex specialis) által nem szabályozott kérdésekben a
Ptk. (mint lex generalis) rendelkezései alkalmazandók.
2.1.1. A Ptk. szomszédjogi rendelkezései
 A Ptk. a szomszédjogokra vonatkozóan általános és különös rendelkezéseket is
tartalmaz.
 Szomszédjogi generálklauzula (általános): „a tulajdonos a dolog használata során
köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a
szomszédokat szükségtelenül23 zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné”.

22
Szladits: A szomszédjog a szomszédok közt felmerülő érdekellentétek kiegyenlítését célzó
szabályok összessége, amely kijelöli azokat a határokat, amelyek között a szomszédok az egymás
tulajdonosi érdekkörébe való szükségszerű áthatásokat tűrni kötelesek.
23
Az áruházi munkavégzéssel és az áruház működésével együtt járó gyalogos és járműforgalom
növekedését és ebből következően a zajszint emelkedését azonban az eljáró bíróság a városfejlődés
szükségszerű velejárójának tekintette, amelyet mint szükséges zavarást az áruház szomszédságában élő
ingatlantulajdonosok tűrni kötelesek, kártérítésre nem tarthatnak igényt.
BELLOVICZ MARTIN 37
 o A „zavarás”: minden esetben a tényállás pontos feltárásával, a körülmények
mérlegelésével lehet megadni.
o Nem létezik egy olyan általános mérce, amely pontosan kijelölné, hogy
meddig beszélünk „puszta” zavarásról, amelyet a szomszéd köteles eltűrni és
hol van az a pont, ahonnan a zavarást már szükségtelennek kell tekinteni.
o Példa: panorámavesztés miatti per, pihenéshez való jog csordbulása,
 Földtámasz joga: A tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a
szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék.
 Szomszédos telek igénybevételének joga: A szomszédos telek igénybevételére csak
akkor kerülhet sor, ha az közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az
áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából
vagy más fontos okból szükséges. (Célhoz kötött)
o Ha a tulajdonos a szomszédos telket igénybe veszi, és az igénybevétellel kárt
okoz, az ily módon (jogszerűen) okozott kárt köteles megtéríteni.
2.1.2. A Tktv.-ben szabályozott szomszédjogok
 Tktv. (Ptk. rendelkezéseit kiegészítve24) folytatja a szomszédjogi tényállások felsorolását.
 Tilosban talált állat: A tulajdonos az állatot befoghatja.
o Az állat tulajdonosa ismert: Az ingatlan tulajdonosa az állat befogását
követően köteles az állat tulajdonosát annak elszállítására felszólítani,
azonban az állatot mindaddig visszatarthatja, amíg az állat tulajdonosa az
állat által okozott kárt meg nem téríti.
o Nem ismert: Ptk. találásra vonatkozó szabályait rendeli alkalmazni.
 A Tktv. külön rendelkezést tartalmaz a kirepült méhrajra. Ha a
méhrajt a tulajdonosa két napon belül nem fogja be, akkor a méhraj
uratlanná válik, vagyis azon bárki tulajdonjogot szerezhet annak
puszta birtokbavételével.
 Áthullott termények: elsődlegesen a növény tulajdonosának van joga felszedni.
o Ha a növény tulajdonosa nem szedi fel az áthullott terményt, arra az ingatlan
tulajdonosa válik jogosulttá.
o Ha a termény közterületre hullik a növény tulajdonosának a felszedésre való
jogosultsága élvez elsőbbséget. Ha a lehullott terményt nem szedi fel, azt
bárki felszedheti.
 Kerítés: „A telek területét a közterülettől, a telek közhasználat céljára átadott
területétől, illetve a szomszédos telkek területétől vagy a telek különböző
rendeltetésű vagy használatú részeit térben elválasztó, lehatároló építmény.”
o Az elválasztás céljára szolgálhat kerítés, mezsgye vagy valamilyen növény
(pl. sövény, tujasor stb.), amelynek használatára az ingatlanok tulajdonosai
közösen jogosultak, gondozására (fenntartására) közösen kötelesek.

24
A korábbi Ptk. vonatkozó rendelkezéseit részben átvéve.
BELLOVICZ MARTIN 38
 o A kerítés létesítésére vonatkozó szabályokat az országos településrendezési
és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet
(OTÉK) tartalmazza.
o Kerítés létesítésének elrendelése esetén a telek tulajdonosa a telek
homlokvonalán, továbbá az útról nézve a jobb oldali telekhatáron és a hátsó
telekhatárnak ettől az oldaltól mért fele hosszán köteles megépíteni és
fenntartani.
 A jogszabályban meghat. létesítési (és ezzel fenntartási) szabályoktól a
felek a Tktv. felhatalmazása alapján megállapodásukkal eltérhetnek.
 Főszabály: A költségek a szomszédos ingatlanok tulajdonosait a
határolt földhosszúság arányában terhelik.
 Ha a telekhatáron álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza,
kárt okoz, vagy annak veszélyével fenyeget és ha az érdeksérelem más módon nem
hárítható el az ingatlan használatában akadályozott (vagy kárt szenvedett) tulajdonos
követelheti, hogy a növényt közös költségen távolítsák el.
 A szomszédos ingatlan rendes használatát a tulajdonos telkéről akadályozóan
áthajló ágak vagy átnyúló gyökerek:
o Főszabály: A szomszéd az áthajló ágak és átnyúló gyökerek létét önmagában
tűrni köteles.
o Ha az ingatlan rendes használatában ezek már akadályozó tényezőként
jelennek meg, sérül a tulajdonjog teljessége, így az ingatlan használatában
akadályozott tulajdonos követelheti, hogy a növény tulajdonosa vágja le az
áthajló ágakat, átnyúló gyökereket.
o Ha a növény tulajdonosa e felhívás ellenére sem tesz eleget, a szomszéd is
jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására.
o A növényzet kivágására csak kivételesen kerülhet sor, ha a szomszédnak a
szükségtelen zavarás által okozott érdeksérelme más módon (ágak levágásával,
a növény esetleges áttelepítésével), még kártérítés útján sem lenne elhárítható.
 Az előzőekben ismertetett szabályok akkor is alkalmazandók, ha az ingatlan közös
tulajdonban van, és a tulajdonostársak azt természetben megosztva használják.
 A szomszédjogok megsértésének jogkövetkezményei: Ha a szomszéd zavarása a
szükséges mértéket meghaladja, szükségtelen az jogellenes zavarás, melynek
jogkövetkezményeit előírja a jogalkotó.
o A Ptk.-ban rögzített egyes szomszédjogokhoz kártalanítási kötelezettség
kapcsolódik, hiszen a szomszédos ingatlan igénybevételére jogszerűen,
jogszabályi felhatalmazás alapján kerül sor. Ha az adott magatartás
következtében az ingatlan tulajdonosa kárt szenved, a tulajdonos az okozott
kár megtérítésére kötelezhető.
o A szükségtelen zavarás megvalósulását az igényérvényesítés során
bizonyítani kell. A szomszédjog megsértéséből eredő kártérítési felelősség

BELLOVICZ MARTIN 39
 alapját nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye képezi, hanem
az a magatartás, hogy a tulajdonos a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül
úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel a szomszédnak nem/ kisebb mértékben
okoz kárt.

2.2. A szükséghelyzet

 A szükséghelyzet a tulajdonos számára tűrési kötelezettséget keletkeztető sajátos

helyzet, a tulajdonjog korlátozásaként is felfogható, hiszen ilyen esetben a tulajdonos
tűrni köteles, hogy a dolgát igénybe vegyék (vesd össze: szomszédjogok), azt használják
(vesd össze: tulajdonjog használati jogok általi korlátozása), abban kárt tegyenek.
 Szükséghelyzetben, azaz másnak az életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül
fenyegető és másként el nem hárítható veszély fennállása esetén a tulajdonjog
korlátozására jogszerűen csak a veszély megszüntetése céljából kerülhet sor.
o Feltétel: A dolog igénybevétele indokolt legyen, és (vagyoni érdek veszélyeztetése
esetén) az ne terjedjen túl a veszély elhárításához szükséges mértéken.
 A tulajdonos dolgának a veszély elhárítása érdekében történő igénybevétele esetén a
tulajdonos (a szomszédjogi szabályoknál ismertetettekhez hasonlóan) a dolog igénybevételével
okozott károk megtérítését kártalanítás formájában a szükséghelyzetbe került
személytől követelheti.
o A szükséghelyzet kizárja a károkozás jogellenességét, amelynek hiányában
pedig a kár megtérítésének módja csak a kártalanítás lehet.
 Ha a szükséghelyzet elhárítása érdekében a tulajdonos dolgában indokolatlanul nagy
kárt okoztak, a tulajdonos már a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség
szabályai szerint követelhet kártérítést attól, aki (veszély megszüntetésekor) a kárt okozta.

2.3. A túlépítés

 A Ptk. a tulajdonjog korlátozásai között említi a túlépítést.

 Túlépítés: Azon jogi tény elismerése, hogy valaki az ingatlanának az ingatlan-
nyilvántartási térképi határain túlterjeszkedve, a szomszédos („idegen”) ingatlan
területére építkezett.
 Ptk: A tulajdonos földjének határain túl építkezett, vagyis az épület vagy az építmény
egy része a telekhatáron túlnyúlva a szomszédos telken helyezkedik el, ezzel
korlátozva a szomszédos telek tulajdonosát jogainak (pl. használat) gyakorlásában.
 A Ptk. értelmező rendelkezése: „Az épületekre vonatkozó rendelkezéseit más
építményekre is megfelelően alkalmazni kell.”
 Ennek megfelelően a túlépítés szabályai építmények esetén is irányadók.
o Az építmény fogalmát (nem a Ptk., hanem) az épített környezet alakításáról és
védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) határozza meg.

BELLOVICZ MARTIN 40
 o Építmény: Az építési tevékenységgel létrehozott, illetve késztermékként az
építési helyszínre szállított – rendeltetésére, szerkezeti megoldására,
anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül – minden olyan
helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti
talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre.
o Az építmény az épületnél tágabb fogalmat jelöl, ha előbbi magában foglalja
ez utóbbit, valamint az épületnek nem minősülő, ilyen funkciót nem
tartalmazó építményeket, ún. műtárgyakat is (pl. út, híd, torony stb.).
 (Bírói gyakorlat szerint építmény a betonkeverő, aszfaltsiló is, minthogy azt helyhez
kötött módon, a talaj természetes állapotát megváltoztatva, azzal betonalapokkal
tartósan egyesített módon létesítik.)
 A túlépítés tényállásához a Ptk. különböző jogkövetkezményeket rendel.
Alkalmazásukkor figyelembe kell venni a túlépítő tudatállapotát, amely lehet:
 rosszhiszemű vagy,
 jóhiszemű.
o Ha a túlépítő jóhiszemű volt (nem tudott, vagy kellő körültekintés mellett sem kellett
volna tudnia arról, hogy saját telekhatárain túl építkezik), úgy a szomszédos telek
tulajdonosa követelheti, hogy a túlépítő:
 adjon kártalanítást a beépített rész használatáért és a beépítéssel
okozott értékcsökkenésért,
 a beépített részt vásárolja meg (a föld megoszthatósága esetén), vagy
 a föld egészét vásárolja meg (az alábbi feltételekkel).
o Az egész föld megvásárlását a szomszéd tulajdonos csak olyan esetben
követelheti, ha a túlépítés következtében
 a föld fennmaradó része használhatatlanná válik, vagy
 a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása
lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.
o Ha a túlépítő rosszhiszemű volt (tudta, vagy kellő körültekintés mellett tudnia kellett
volna, hogy telekhatárain túl építkezik), a szomszéd tulajdonos követelheti, hogy a
túlépítő
 az épületet bontsa le25, vagy
 a saját földjét és az épületet bocsássa a szomszéd tulajdonába26.
 A rosszhiszemű túlépítővel azonos megítélés alá esik az a személy, akinek
magatartása, tevékenysége ellen a szomszéd még olyan időben tiltakozott, amikor az
eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást.

25
Az épület lebontásának és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik. A
túlépítőt megilleti az általa beépített anyag elvitelének joga.
26
A szomszéd köteles megtéríteni a föld és az épület értékét. (Ne legyen alaptalan gazdagodás.)
BELLOVICZ MARTIN 41
 o Ekkor a túlépítővel szemben a szomszéd ugyanazon igényeket támaszthatja,
mint a rosszhiszemű túlépítővel szemben.27
o A túlépítéshez kapcsolódó jogkövetkezmények alkalmazását a bíróságtól
csak a túlépítéssel érintett ingatlan tulajdonosa, (a szomszéd) kérheti, a túlépítő
tulajdonost (az ingatlan elváló tulajdonjoga esetén az építtetőt) ez a jogosultság nem
illeti meg, a túlépítés jogkövetkezményei az ő kérelmére nem alkalmazhatók.
 A bíróságot az alkalmazandó jogkövetkezmény tekintetében a szomszédos ingatlan
tulajdonosának kérelme nem köti, azaz az általa megjelölt jogkövetkezmény helyett
a fentiekben felsorolt más jogkövetkezmény alkalmazásáról is dönthet.
o A bíróság nem rendelkezhet olyan jogkövetkezmény alkalmazásáról, amely
ellen mindkét fél tiltakozik.

2.4. Az elidegenítési és terhelési tilalom

 Az elidegenítési tilalom által a tulajdonjog részjogosítványának, a rendelkezési jog

legfőbb megnyilvánulási formájának, a dolog elidegenítésének (átruházás) a
korlátozására kerül sor.
o Lányi Bertalan: „Az elidegenítés tilalma a tulajdon szabadságát és a vagyon
forgalmát „jelentékenyen megzsibbaszthatja”, így ilyen tilalom kikötésének csak
célhoz kötötten, kizárólag abban az esetben van helye, ha az a tulajdonjog tárgyára
vonatkozó valamely jog biztosítására irányul függetlenül attól, hogy a biztosítandó
jog dologi vagy kötelmi jogi jellegű-e. (Ilyen biztosítandó jog lehet például harmadik
személyt a jövőben megillető tulajdonjog biztosítása (dologi váromány), de a tilalom
szolgálhat a meglévő tulajdoni állapot rögzítésére is).”
o Sági János: „Ez a legszokottabb korlátozás. Vele azonban csak módjával szabad élni.
Valamikor derűre-borúra feljegyezték ezt a korlátozást. […] a Kúria kimondotta, hogy a
tilalom nem állapítható meg korlátlan és feltétlen magánakarattal. Rámutat arra a nagy
jogelvre, hogy a tulajdonjog teljességét csorbítani, a tulajdonjogot korlátozni lépten-nyomon
nem szabad.”
 Az elidegenítés tilalma általában összekapcsolódik a tulajdonjog tárgyát képező
dolog megterhelésének tilalmával is.28
o Lenkovics az elidegenítési és terhelési tilalmat szűkebb és tágabb értelemben
használja.
 Tágabb é. idesorolható a rendelkezés jogának mindennemű
korlátozása/ kizárása (elővásárlási-, vételi-, visszavásárlási jog).
 Szűkebb é. csak a tulajdonjog másra történő átruházásának vagy
biztosítékul adásának kizárására terjed ki.

27
A Ptk. a rosszhiszemű túlépítés esetére a fent ismertetett jogkövetkezmények mellett megengedi a
jóhiszemű túlépítésnél említett jogkövetkezmények alkalmazását is.
28
A korábbi Ptk. szerint kizárólag a két tilalom egyidejű kikötésére volt csak lehetőség, de az új Ptk.
már külön is nevesíti az elidegenítés tilalmát, amely a dolog átruházását kizárja, azonban annak
megterhelését (pl. biztosítékul adását) lehetővé teszi. Emellett az új Ptk. lehetővé teszi a rendelkezés
jogának más (a Ptk. által nem rögzített) módon történő korlátozását is. Ekkor is az elidegenítési és terhelési
tilalomra vonatkozó részletszabályok alkalmazandók.
BELLOVICZ MARTIN 42
Az elidegenítési és terhelési tilalom biztosítéki jellege:
 Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonjog magánjogi korlátozásának egyik
legfontosabb eszköze, komoly biztosíték jellegű. Rendhagyó szerződési biztosítékként
is felfogható (ezt a jogalkotó a polgári jogi szabályanyagban ily formában nem nevesíti).
o Ptk.: A tulajdonos a tulajdonjog tárgyára elidegenítési vagy elidegenítési és
terhelési tilalmat kifejezetten célhoz kötötten, mégpedig a tulajdon tárgyára
vonatkozó jog biztosítása érdekében alapíthat.
 A Ptk. nem nevesíti külön az ingót és az ingatlant terhelő elidegenítési és terhelési tilalmat.
o Az ingatlan feletti rendelkezési jog korlátozására irányuló tilalom alapítása
kapcsán többletfeltétel az ingatlan-nyilvántartásban a tilalommal biztosított
jog (zálogjog, vételi jog, tartási jog) feltüntetése.
o Ingatlan esetén ez konstitutív, ingó esetében deklaratív jogi tény.
 A tilalom konkrét célra irányul (valamilyen dologi vagy kötelmi jogi alapú jogosultság
biztosítására szolgál), ettől a jogosultságtól nem választható külön, hisz az a biztosított
jogosultsághoz képest járulékos jelleggel bír, vagyis a biztosított jogosultság „sorsa”
hatással van a tilalom sorsára is, annak megszűnése magának az elidegenítési és
terhelési tilalomnak, mint járulékos jellegű jogintézménynek a megszűnését is
eredményezi.
Az elidegenítési és terhelési tilalom alapítása és megszűnése:
 Az elidegenítési tilalom alapulhat egyrészről jogügyleten (szerződés).
o (Pl. akkor, ha föld és épület elváló tulajdonjoga esetén a földhasználat szerződéses
szabályozásakor a földtulajdonos és az épület tulajdonosa abban állapodik meg, hogy az
épület tulajdonosa az épületet csak a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el vagy
terhelheti meg.)
o Ptk.: az elidegenítési és terhelési tilalom alapítása bármikor lehetséges (nem
csak a tulajdonjog tárgyát képező dolog átruházásakor kerülhet sor).
 Az elidegenítési és terhelési tilalom alapítására jogszabály kifejezett rendelkezése
vagy bíróság határozata alapján is sor kerülhet.
o Ptk. 5:32. § (3): A szerződéssel létesített elidegenítési és terhelési tilalomra
vonatkozó rendelkezések alkalmazandók. A Ptk. több esetben is rögzít
elidegenítési és terhelési tilalmat.
o Pl. a találó a neki kiadott dolgot (állagának sérelme nélkül) használhatja, azonban
azt nem idegenítheti el, nem terhelheti meg, és használatát másnak nem
engedheti át.
 Öröklési szerződés: A Ptk. kifejezetten a semmisség joghatását kapcsolja az
örökhagyónak élők között vagy halála esetére az öröklési szerződéssel lekötött
vagyontárgyat elidegenítő vagy megterhelő rendelkezéséhez, feltéve, hogy a felek
eltérően nem állapodtak meg, és kimondja, hogy a felek eltérő megállapodásának
hiányában az örökhagyóval szerződő fél az öröklési szerződéssel lekötött ingatlanra
az örökhagyó bejegyzési engedélye nélkül jegyeztethet be elidegenítési és terhelési
tilalmat az ingatlannyilvántartásba.
BELLOVICZ MARTIN 43
  A Ptk. mellett egyéb különös jogszabályok is előírhatnak elidegenítési és terhelési
tilalmat.
o A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes
szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) például több helyen is rögzíti,
hogy adott lakás vagy helyiség elidegenítésére (például műteremlakás,
életvédelem céljára szolgáló helyiség, műemléképületben lévő lakás) csak a
jogosult hozzájárulásával kerülhet sor.
o A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. tv. (Vht.) a lefoglalt ingósághoz
kapcsolódóan rögzít elidegenítési és terhelési tilalmat, hozzátéve, hogy a
lefoglalt ingóság elhasználása, elzálogosítása, elidegenítése, megsemmisítése
a végrehajtás alól más módon való elvonása bűncselekménynek minősül.
o A természet védelméről szóló 1996. évi LIII. tv. (Tvt.) az állam tulajdonában álló
védett természeti területre vonatkozóan főszabályként elidegenítési tilalmat mond
ki, kivételek mellett (pl. természetvédelmi célok vagy közérdek szolgálata).
 Elidegenítési és terhelési tilalom alacsonyabb szintű jogszabályban is lehet.
o Pl. Adott dolog tulajdonjogának állami támogatás (CSOK, szerzési támogatás stb.)
segítségével történő megszerzése esetén.
o Ptk.: az elidegenítési, illetve az elidegenítési és terhelési tilalom a biztosított
jog megszűnésével megszűnik.29
Az elidegenítési és terhelési tilalomhoz kapcsolódó egyes joghatások:
 Az elidegenítési és terhelési tilalomhoz kapcsolódóan lényeges kérdések:
o A tilalom pusztán a felek viszonyában érvényesül-e (relatív vagy kötelmi
hatály), vagy érintheti-e harmadik, ellenérték fejében szerző jóhiszemű
személy jogszerzését is (abszolút vagy dologi hatály)?
o Milyen jogkövetkezményekkel jár, ha a tilalom kötelezettje a tilalom
fennállásának ideje alatt azzal ellentétes módon kíván a tulajdonjog tárgyát
képező dologgal rendelkezni?
 A tulajdonos a tulajdonjog tárgyára harmadik személlyel szemben hatályosan
alapíthat elidegenítési és terhelési tilalmat (a szerződéssel létesített elidegenítési és terhelési
tilalomhoz abszolút hatály kapcsolódhat).
 Az elidegenítési és terhelési tilalom az ellenérték fejében jogot szerző jóhiszemű
személyek jogszerzését nem korlátozza.
o Az ellenérték fejében jogot szerző jóhiszemű személy a tilalom fennállása
ellenére is jogot szerez, de jogszerzése hatálytalan azzal a személlyel
szemben, akinek jogát az elidegenítési és terhelési tilalom biztosította (relatív
hatálytalanság).
o Így a jogosult a dolgot a jogszerző harmadik személytől nem követelheti
vissza, de a tulajdonossal szemben (kötelezett) kártérítési igénnyel léphet fel.

29
A tilalom önmagában, absztrakt jellegű biztosíték formájában nem hozható létre, hanem az minden
esetben valamilyen másik joghoz kapcsolódik, járulékos jelleggel bír.
BELLOVICZ MARTIN 44
  Ptk. rögzíti az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes rendelkezés szabályait.
o Az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes rendelkezéshez a jogosult
személy hozzájárulása szükséges (akinek jogát a tilalom biztosítja). Hozzájárulás
hiányában az ilyen tartalmú rendelkezés a jogosulttal szemben hatálytalan.
o Ha a jogosult a tilalommal ellentétes rendelkezéshez hozzájárul, a
rendelkezés a nyilatkozat megtételével hatályossá válik.
 Ha a tulajdonjog tárgyával való rendelkezés az ingatlanon bejegyzett, illetve
jogszabály vagy bírósági határozat alapján ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
nélkül is fennálló elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes, úgy a
tulajdonjog változása vagy az ingatlan megterhelése csak az elidegenítési és
terhelési tilalom jogosultjának hozzájáruló nyilatkozata esetén jegyezhető
be az ingatlan-nyilvántartásba.

3. A tulajdonjog közjogi korlátai

 A tulajdonjog közjogi korlátozásának hátterében mindig a közérdek húzódik meg,
ezért ezekhez a korlátozó tényezőkhöz szükségképpen kapcsolódik az állami
kényszer útján történő kikényszerítés lehetősége is.
 A közjogi jellegű korlátozások „hatóköre” szerint korlátozhatja:
o a tulajdonjog megszerzését vagy
o csak a tulajdonjog valamely részjogosítványának gyakorlását.
 Kisajátítás: sajátos jogintézmény, amely a dologi jogon belül kettős funkciót tölt be:
o Az ingatlanon fennálló tulajdonjog jogszabályon alapuló, közjogi jellegű
korlátozása (magában rejti a tulajdonelvonás lehetőségét, ellene a tulajdonos nem tehet).
o A tulajdonjogot el is vonja a tulajdonostól.
o A kisajátítást a Ptk. a tulajdonszerzési módok körében helyezi el.

3.1. A tulajdonjog megszerzésének korlátozása

 A tulajdonjog közjogi jellegű korlátozásainak első csoportját azok az esetek képezik,

amelyek kifejezetten a tulajdonjog megszerzésére irányulnak.
 Lenkovics: „Minden olyan jogszabályi előírás, amely valamely dolog tulajdonba vételét
mindenki számára vagy bizonyos személyek számára tiltja meg, illetve a tulajdonszerzést
előzetes engedélyhez vagy más feltételhez köti.”
 A tulajdonjog megszerzése ebből a szempontból több irányból is korlátozás alá eshet.
o Egyes dolgok eleve nem vehetők birtokba, azokon senki nem szerezhet
tulajdonjogot (pl. napfény, levegő, eső stb.).
o Más dolgok esetén a tulajdonjog megszerzése lehetséges, de az csak bizonyos
személyi kör számára adott. Legfőbb eszköze a dolgok forgalomképtelenné
nyilvánítása, illetőleg forgalomképességének korlátozása.
o Célja: biztosítsa valamely közfeladat ellátása érdekében nélkülözhetetlen
vagyontárgy állami, önkormányzati tulajdon körében tartását.

BELLOVICZ MARTIN 45
 A forgalomképtelenséget és korlátozott forgalomképességet a nemzeti vagyonról szóló
2011. évi CXCVI. tv. (Nvt.) segít megérteni.
o Forgalomképtelen nemzeti vagyon: „Olyan nemzeti vagyon, amely nem
idegeníthető el, vagyonkezelői jog, jogszabályon alapuló, valamint az ingatlanra
közérdekből külön jogszabályban feljogosított szervek javára alapított használati
jog, vezetékjog vagy ugyanezen okokból alapított szolgalom, továbbá a helyi
önkormányzat javára alapított vezetékjog kivételével nem terhelhető meg,
biztosítékul nem adható, azon osztott tulajdon sem létesíthető.”
o Korlátozottan forgalomképes vagyon: „Olyan egyéb, a nemzeti vagyon körébe
eső vagyontárgyak, amelyek nem minősülnek forgalomképtelennek, de azokról csak
a törvényben vagy a helyi önkormányzat rendeletében meghatározott feltételek
szerint lehet rendelkezni.”
 Adott dolog forgalomképtelenségét az Nvt. mellett más jogszabály is rögzítheti.
o Tvt. 68. §: Kizárólagos állami tulajdon tárgyát képezi és forgalomképtelen
valamennyi barlang.
 Állami tulajdonban vannak a védett növény- és állatfajok egyedei,
valamint a védett ásványi képződmények, amelyek tulajdonjogáról
rendelkezni csak a Tvt. által előírt szabályoknak megfelelően lehet.
 A barlangok kivételével korlátozottan forgalomképesek a védett
természeti értékek és területek, amelyek tulajdonjogának
változásakor az államot elővásárlási jog illeti meg.
o A tulajdonjog megszerzését a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló
2013. évi CXXII. törvény (Fftv.).
 Ellenkező rendelkezés hiányában föld tulajdonjogát csak belföldi
természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg.
 Föld tulajdonjogát nem szerezheti meg külföldi természetes személy,
a magyar államon kívüli más állam, illetve annak tartománya,
helyhatósága vagy ezek bármely szerve, valamint (meghat. kivételtől
eltekintve) jogi személy sem.
 Az Fftv. korlátoz a föld tulajdonjogának megszerzésekor:
 a potenciális alanyi kör meghatározásával,
 ún. földszerzési maximum meghatározásával.
 A tulajdonszerzés feltételes esete az is, amikor a jogszabály az adott dolog
tulajdonjogának megszerzéséhez hatóság jóváhagyásának beszerzését írja elő.
o (Pl. Fftv.: A tulajdonjog megszerzéséhez a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés
mezőgazdasági igazgatási szerv általi jóváhagyását követeli meg.Védetté nyilvánított
kulturális javak tulajdonjogának átruházás útján történő megszerzésére csak írásbeli
szerződés alapján, hatóság előzetes hozzájárulása birtokában kerülhet sor.)

BELLOVICZ MARTIN 46
3.2. Az egyes tulajdonjogi részjogosítványok korlátozása

 Itt is különbség tehető azt figyelembe véve, hogy az adott korlátozás a tulajdonjog
mely részjogosítványára vonatkozik. Eszerint a közjogi korlátozások érinthetik:
 az adott dolog birtoklását,
 a dolog használatát vagy
 a dologgal való rendelkezés jogát.
 Birtoklás jogának korlátozására irányulnak: azok előírások, melyek egy adott dolog
birtoklását engedélyhez kötik.
 Használat és hasznosítás jogának korlátozása körében jellemző: a hasznosítási
kötelezettség előírása, a dolog használatától való távolmaradást, a tulajdonos tűrési
kötelezettség.
 A rendelkezési jog korlátozására két irányból is sor kerülhet:
o a jogszabály megtilthatja a dolog elidegenítését,
o a jogszabály tulajdonost a dolog elidegenítésére kötelezheti.
 A korlátozások többsége egyidejűleg a tulajdonjog több részjogosítványára is
kiterjedhet (a korlátozások nehezen elválaszthatók, különösen a birtoklására használatára vonatk.)
 A birtoklás és a használat, hasznosítás jogának korlátozása. Ezen korlátozások
hátterében mindig a tulajdonjog tárgyát képező dolog sajátos jellege, minősége áll,
amely egyúttal hatással van az adott dolog tulajdonjogának megszerzésére is.
o Adott dolgok birtoklását, használatát jogszabály azok veszélyességére
tekintettel feltételekhez köti, vagy kizárja.
 Pl.: lőfegyverek, lőszerek, pirotechnikai eszközök, egyéb veszélyes
anyagok, közbiztonságra különösen veszélyes eszközök. Egyes
eszközök esetén a birtoklás eleve tilos, míg más esetekben azok
közterületen történő birtoklását tiltja meg a vonatkozó jogszabály.
o Egyes dolog esetén a birtoklásának és használatának korlátozását az adott
dolog védett jellege indokolja. (Pl. műemlék)
 E dolgokat jogszabály meghatározott módon védetté nyilvánítja.
o A tulajdonost a dolog használatára, hasznosítására kötelezheti jogszabály.
 Pl.: Föld esetén kényszerhasznosításról rendelkezhet, jogszabály a
jogosult földhasználó által használható földterület maximális
nagyságát meghatározhatja.
 Jogszabály rendelkezési jogot is korlátozhat.
 Korlátozás lehet még:
o Az elidegenítési és terhelési tilalom, ha alapját jogszabályi előírás képezi.
(Ha a tilalmat a felek megállapodása keletkezteti, az a magánjogi jellegű korlátozások
sorába illeszthető.)
o Ha adott dolog elidegenítésének kötelezettségét jogszabály előírja.

BELLOVICZ MARTIN 47
 o Ha dolog elidegenítése nem tiltott, de arra csak akkor kerülhet sor, ha a
tulajdonos elidegenítési szándékát előzetesen bejelentette, vagy az
elidegenítéshez az illetékes hatóság engedélyét beszerezte.
 Más esetekben az ügylet érvényességéhez az illetékes hatóság
utólagos jóváhagyása kell.
 Példák:
o Mezőgazdasági földterület tulajdonjogának átruházásakor a szerződés érvényességéhez
szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, míg védetté nyilvánított
gyűjteményhez tartozó tárgy elidegenítése a hatóság hozzájáruló nyilatkozatával lehetséges.
o A nemzeti vagyon körébe tartozó műemlék tulajdonjogának átruházása vagy annak a nemzeti
vagyon köréből egyéb módon történő kikerülése esetén a jogügylet érvényességéhez a
kulturális örökség védelméért felelős miniszter előzetes jóváhagyása szükséges.
 Az állam (kivételesen települési önkormányzat) javára jogszabályban rögzített elővásárlási
jog szintén a tulajdonos rendelkezési jogának korlátozásaként jelenik meg.
o Az állami elővásárlási jog jogszabályi rögzítése általában olyan dolgok
esetén jellemző, amelyek állami tulajdonba kerüléséhez közérdek fűződik.
 Pl.: védetté nyilvánított kulturális javak tulajdonjogának ellenérték mellett történő
átruházásakor, a védett természeti érték és terület tulajdonjogának változásakor.
o Ez egyúttal a szerződési szabadság (azon belül a szerződéskötés és a partnerválasztás
szabadságának) korlátozását is jelenti.
o Helyi jelentőségű védett természeti terület: a települési önkormányzatot
elővásárlási jog illeti meg.
o A helyi önkormányzati tulajdonú ingatlan értékesítésekor az államot az
elővásárlási jog minden más jogosultat megelőzően illeti meg.
o A kulturális örökség védetté nyilvánított elemeire a magyar államot
főszabályként szintén elővásárlási jog illeti meg.
o Föld esetén az állam számára a jogszabály elővásárlási jogot biztosít.
 Az állam e jogával csak akkor éhet, ha arra a Nemzeti Földalapról szóló
törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítésére a
közfoglalkoztatás/ más közérdekű cél megvalósítása érdekében kerül sor.

3.3. A közérdekű használat

 Ptk. 5:164. §: „Ingatlanra közérdekből, a jogszabályban feljogosított személyek

javára (hatóság határozatával) szolgalmat vagy más használati jogot lehet alapítani.
A használati jog alapításáért a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás jár.
 (2) A használati jog alapításából eredő károkat a kisajátítási kártalanításra
vonatkozó szabályok szerint kell megtéríteni.”
 A Ptk. a dolog használatának különös esetei között említi a közérdekű használatot.
 A hivatkozott rendelkezés keretnorma formájában jelenik meg (nem rögzíti konkrétan,
hogy mely szervek, milyen esetben és feladatok elvégzése érdekében jogosultak a más tulajdonában
álló ingatlan igénybevételére).

BELLOVICZ MARTIN 48
 A közérdekű használat lehet a dolog: időleges-, tartós használata (ez utóbbi esetben
közérdekű használati jog alapításával), vagy egyéb közérdekből történő korlátozás.
o A közérdekű használat következményeként a tulajdonos használati joga
korlátozódik, a használatért, illetve az ilyen jogosultság alapításáért a
korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás jár.
 A 2 kérdéskör érdemel magyarázatot:
o hogyan viszonyul egymáshoz a közérdekű használat és a kisajátítás,
o hogyan kapcsolható ide a közérdekű használati jog, mint korlátolt dologi jogi
jogosultság.
 Mindkettő esetében a dolog tulajdonjogának korlátozására közérdekből kerül sor.
 Közérdekű használat: részleges és ideiglenes jellegű korlátozás.
 Kisajátítás: a tulajdonjog teljes és végleges elvonása.
o A használati jog alapításából eredő károk megtérítésére a Ptk. a kisajátítási
kártalanításra vonatkozó szabályokat rendeli alkalmazni.
 A Ptk. a közérdekű használat kérdésével a korlátolt dologi jogok körében is
foglalkozik, a közérdekű használati jog a Ptk. normaszövegében önálló nevesítést nyer.
 Közérdekű használati jog:
o Gyűjtőfogalom: beleértendő minden olyan használati jog és szolgalom,
amelyet az ingatlanra vonatkozóan a jogszabályban feljogosított személyek
javára közérdekből hatósági határozat keletkeztet.
o Alapvetően az ingatlan használatának korlátozásaként jelenik meg, de
érinti a rendelkezés jogát is, ha a jog ingatlan-nyilvántartásba való
bejegyzésére adott esetben a tulajdonos hozzájárulása nélkül, hatósági
határozat vagy jogszabály alapján is sor kerülhet.
o Egyik legjellemzőbb típusa a vezetékjog (amely maga is egy általánosabb kategória:
különböző, de jellegüket tekintve hasonló, rendszerint nyomvonalas létesítmény
üzemeltetéséhez kapcsolódó tevékenységek végzésére jogosít).
o Példák a vezetékjogot biztosító jogszabályokra:
 villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. tv. (Vet.): Vezetékjog alapján
a jogosult az idegen ingatlanon föld alatti és feletti vezetéket építhet, valamint ahhoz
tartozó távközlési összeköttetést helyezhet el, tartószerkezetet és azon elhelyezett
átalakító- és kapcsolóberendezést helyezhet el, nem tartószerkezeten elhelyezett
elosztóberendezést és külön jogszabályban meghatározott átalakító- és
kapcsolóberendezést helyezhet el, valamint az építés során a biztonsági övezetet
sértő növényzetet eltávolíthatja. A hálózati engedélyes továbbá – a vezetékjog vagy
a jogerős üzemeltetési engedély alapján – az említett építményeket üzemeltetheti,
karbantarthatja, kijavíthatja és átalakíthatja, felújíthatja, továbbá a közcélú
hálózat, termelői vezeték, magánvezeték vagy a közvetlen vezeték mentén lévő, a
biztonsági övezetet sértő növényzetet eltávolíthatja, és a felsorolt tevékenységek
elvégzése céljából a vezetékjoggal érintett ingatlanra beléphet.
 távhőszolgáltatásról szóló 2005. évi XVIII. törvény (Tht.) távhővezeték-
hálózat vagy annak részét képező vezeték elhelyezése és üzemeltetése érdekében van
lehetőség a távhőszolgáltató javára (jogosult), feltéve, hogy az ingatlan használatát

BELLOVICZ MARTIN 49
 ez lényegesen nem akadályozza. A vezetékjog a távhőszolgáltatás engedélyesét illeti
meg, és az ingatlan mindenkori tulajdonosát terheli. A vezetékjog mellett használati
jog is alapítható szolgáltatói hőközpont elhelyezése, üzemeltetése érdekében.
 bányászatról szóló 1993. évi XLVIII. törvény (Bt.) vezetékjog az
engedélyes vagy az elosztóvezeték tulajdonosa javára akkor létesíthető, ha az
idegen ingatlan használata elosztóvezeték elhelyezése és üzemeltetése érdekében
szükséges. A vezetékjog az engedélyesnek az ingatlan tulajdonosával kötött
megállapodása alapján keletkezik, vagy azt a bányafelügyelet engedélyezi. A Bt.
szabályait kell megfelelően alkalmazni a földgázellátásról szóló 2008. évi XL. tv.
szerinti, az idegen ingatlan tulajdon- és használati jogának korlátozása esetén is.
 vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. törvény vízvezetési szolgalmi jog
(közcélú vízi létesítmény elhelyezésére és üzemeltetésére) és vízhasználati szolgalmi
jog (vízi létesítményhez történő csatlakozás céljából) között tesz különbséget.
 vasúti közlekedésről szóló 2005. évi CLXXXIII. törvény A vasúti
pályával szomszédos ingatlan tulajdonosa (használója) tűrni köteles, hogy a vasúti
pályahálózat működtetője vagy a fejlesztési közreműködő az ingatlanon, az alatt
vagy felett gyengeáramú vezetéket, ehhez tartószerkezetet, jelzőkövet, egyéb jelzést
vagy ideiglenes eszközt helyezzen el, ezeket javítsa, karbantartásukat elvégezze. A
törvény lehetővé teszi továbbá felszín alatti vasútlétesítési jog alapítását.
 földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. tv.
az állam számára keletkeztet határozatlan időre szóló, ingyenes közérdekű
használati jogot az államhatár vonala határpontjainak és határjeleinek elhelyezése
érdekében, valamint ún. alapponthálózati pontok (Egységes Országos Magassági
Alapponthálózat és Országos GPS Hálózat pontjai) elhelyezése érdekében.
 elektronikus hírközlésről szóló 2003. évi C. törvény 94/A. §-a az
elektronikus hírközlési szolgáltató javára a meglévő fizikai infrastruktúra
elhelyezését biztosító érintett ingatlanra vonatkozóan hatósági határozat útján,
kártalanítás ellenében teszi lehetővé szolgalmi vagy más használati jog létesítését,
amelynél fogva a szolgáltató a szolgalmi vagy használati joggal terhelt ingatlanon
elektronikus hírközlési építményt helyezhet el és üzemeltethet, valamint az
elhelyezett építményeket karbantarthatja, kijavíthatja, átalakíthatja és
eltávolíthatja.

BELLOVICZ MARTIN 50
 V. fejezet – A tulajdonjog megszerzése és megszűnése
1. A tulajdonszerzés általános szabályairól


2. Egyes tulajdonszerzésmódok


2.1. Az átruházás

2.2. Tulajdonszerzés hatósági határozat vagy hatósági árverés útján

2.3. A kisajátítás


2.3.1. Alanyi kör

2.3.2. A kisajátítás alkalmazásának kivételes jellege

2.3.3. A kisajátítás terjedelme

2.3.4. A kártalanítás módja, összege


2.4. Elbirtoklás


2.4.1. Az elbirtoklás jellege, tárgya

2.4.2. Az elbirtoklás feltételei

2.4.3. Az elbirtoklási idő számítása

2.4.4. A jogcímes elbirtoklás


BELLOVICZ MARTIN 51
2.5. Tulajdonszerzés terméken, terményen és szaporulaton

2.6. A növedék

2.7. Tulajdonszerzés gazdátlan javakon

2.8. Vadak és halak tulajdonjogának megszerzése

2.9. A találás


2.9.1. A találás fogalma, jellege, feltételei

2.9.2. Eljárás találás esetén

2.9.3. A találót megillető jogok és kötelezettségek. A tulajdonos jogai

2.9.4. A kincstalálás


2.10. Feldolgozás, átalakítás, egyesülés, vegyülés

2.11. Ráépítés és hozzáépítés

2.12. A beépítés

3. A tulajdonjog megszűnése


BELLOVICZ MARTIN 52
3.1. A tulajdonjog megszerzése más által

 .

3.2. A tulajdonjog megszűnése elhagyás és megsemmisülés útján

3.3.

BELLOVICZ MARTIN 53
 VI. fejezet – A közös tulajdon és a társasház
1. A közös tulajdon


1.1. A közös tulajdon fogalma

1.2. A tulajdonostársak jogviszonyai


1.2.1. Birtoklás, birtokvédelem

1.2.2. Használat, hasznok szedése, hasznosítás

1.2.3. Megállapodás, döntés birtoklás, használat, hasznok szedése, hasznosítás kérdésében

1.2.4. A közös tulajdonú dolog fenntartása, dologgal járó terhek viselése, kárveszélyviselés

1.2.5. Tulajdonostárssal szembeni tulajdonvédelem


1.3. A tulajdonostársak külső jogviszonyai


1.3.1. Saját tulajdoni hányad feletti rendelkezés joga

1.3.2. Az egész dolog feletti tulajdonjoggal való rendelkezés

1.3.3. Tulajdonvédelem és birtokvédelem harmadik személyekkel szemben


1.4. A közös tulajdon megszüntetése


1.4.1. A közös tulajdon megszűnésének, megszüntetésének alapkérdései

1.4.2. A megszüntetéshez való jog és korlátai

BELLOVICZ MARTIN 54
1.4.3. A felek megállapodása, illetve a bíróság határozata

1.4.4. A közös tulajdon megszüntetésének formái


1.5. A közös tulajdon sajátos alakzatai

2. Társasháztulajdon


2.1. A társasháztulajdon alapkérdései

2.2. Társasház alapítása

2.3. Az alapító okirat tartalma

2.4. A társasház tulajdoni viszonyai


2.4.1. A külön és a közös tulajdon kapcsolódása

2.4.2. A társasház megszűnése, megszüntetése, a közöstulajdon részleges megszüntetése


2.5. Tulajdonostársak jogai és kötelezettségei


2.5.1. Birtoklás, használat, hasznosítás a külön tulajdon körében

2.5.2. Rendelkezés a külön tulajdonnal

2.5.3. A közös tulajdon birtoklása, használata, hasznosítása és a terhek viselése


BELLOVICZ MARTIN 55
2.6. A társasházközösség mint jogalany


2.6.1. A társasház névviselése, jogképessége, képviselője, szervei
 Pöttyös az igazi!

BELLOVICZ MARTIN 56
 VII. fejezet – Korlátolt dologi jogok
1. A földhasználat
 Aedificium solo cedit: Az épület osztja a fődolog (jellemzően a telekingatlan) jogi sorsát.
o A földön emelt épület (építmény) így a fődolog (a földrészlet) alkotórészévé
válik, azzal jogi értelemben egybeolvad.
o Ezen elv alól azonban kivételt enged a polgári jog.
 A földhasználati jog korlátolt dologi jog, idegen dologbeli jog, amely a jogosultat
(az épület mindenkori tulajdonosát) jogszabály által meghatározott körben illeti meg a más
személy tulajdonában álló ingatlanon.
o 5:145. § (1) „Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga nem ugyanazt a
személyt illeti meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig az épület
rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati
jog illeti meg.”
o (2) „Földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa az épület
használatához szükséges mértékben jogosult a föld használatára és hasznai
szedésére, valamint a használat arányában köteles viselni a föld
fenntartásával járó terheket.”
 A Ptk. a földhasználati jog tartalmát, a joggyakorlás terjedelmét és a terhek viselésére
vonatkozó kötelezettségeket kógens szabályokkal határozza meg.
 Az épület és a föld tulajdonosa megállapodással rendezhetik a földhasználati jog
gyakorlásának kérdéseit.
o Ptk. 5:19. § (1): „Ha a földtulajdonos és az épület tulajdonosa az épület
létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogaikat és kötelezettségeiket
szerződésben szabályozzák, e szerződés harmadik személyekkel szemben
akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték.”
 Ezzel szemben: A földhasználati jog a jogszabály erejénél fogva keletkező és
fennálló, ipso iure dologi jog, amelynek keletkezéséhez az érintett személyek
megállapodása nem szükséges.
 A földhasználati jogot adott esetben hivatalból is be kell jegyezni.
 Ahhoz, hogy a felek földhasználati jogot érintő megállapodásukat harmadik
személlyel szemben is hatályossá tegyék a szerződést az ingatlanügyi hatósághoz be
kell nyújtani.
o A megállapodásra azokkal a személyekkel szemben is lehet hivatkozni, akik
annak tartalmát ismerik (ez a Ptk. 1:3. § és 1:5. § szabályaiból is következik).
 Ptké. 44. §: A földhasználat szerződéses szabályozásának az ingatlan-nyilvántartásba
való feljegyzését a szerződő felek a Ptk. hatálybalépése előtt megkötött szerződések
esetén is kérhetik (a Ptk. 5:19. §-a alapján és joghatásával).

BELLOVICZ MARTIN 57
2. A haszonélvezeti jog
 A személyes szolgalmak leggyakoribb esete a haszonélvezet (usus fructus), mely a
szolgalmi jog alanyát arra jogosítja, hogy valamely idegen dolgot állagának
kimélése mellett korlátlanul használhasson és élvezhessen.
 Haszonélvezeti jog: egy korlátolt dologi jog (idegen dologbeli jog), személyes szolgalom.
 Ptk. 5:147. § (1): „Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy
tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és
hasznait szedheti.”
o Mivel a jogosult számára más személy dolgának használatát biztosítja, az
állagjogok közé tartozik.
 A haszonélvezőt megillető ezen jogosítványok felsorolásukban megegyeznek a
tulajdonost megillető jogosultságokkal.
 Ptk. 5:152. § (5) „A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a
használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a
haszonélvező e jogokkal nem él.”
o A haszonélvezeti jog fennállása alatt ezek a jogok elsősorban a haszonélvezőt
illetik: amíg ő él ezekkel a jogokkal, addig a tulajdonos számára ezek a
jogosultságok nem érhetőek el.
 A haszonélvezet korlátolt dologi jog, amely a dolgot a dolog tulajdonosának
személyében beállott változásra tekintet nélkül terheli.
o A tulajdonos rendelkezési joga alapján a dolgot szabadon átruházhatja, de a
haszonélvezeti jog fennmarad.
o Ez érvényes, ha a dolgot végrehajtás során értékesítik, megszűnik ellenben,
ha a dolog felett a jogszerző tehermentes tulajdont szerez.

2.1. A haszonélvezeti jog létrejötte

 A haszonélvezeti jog keletkezhet:

 szerződés alapján vagy
 jogszabály alapján
(bírósági vagy hatósági határozatnál fogva nem).
 A Ptk. 5:146. § (1) „A haszonélvezeti jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen
vagy más jogcímen felül a dolog birtokának átruházása szükséges.”
o (Nem azt jelenti, hogy el kell adni)
o A szerződés még önmagában nem hozza létre a dologi jogot, az csak kötelmi
jogcímet keletkeztet a haszonélvezeti jog létrehozására szolgáló dologi jogi
ügylet (a traditio) követelésére (kikényszerítésére).
 A haszonélvezet alapítása az átruházással való tulajdonszerzés szabályai szerint alakul.

BELLOVICZ MARTIN 58
  Az ingatlanon vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon alapított
haszonélvezeti jog esetén a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba való
bejegyzése szükséges.
o A bejegyzés konstitutív hatályú közhatalmi aktus.
 A szerződés csak előkészíti a haszonélvezeti jog keletkezését.
 Ilyenkor az ingatlan dolog átadása (a jog feletti rendelkezési jogosultság
biztosítása) nem a haszonélvezeti jog létrejöttének feltétele, hanem a
haszonélvezetet alapító személy szerződéses kötelezettsége.
 Legfelsőbb Bíróság: „A haszonélvezeti jog alapítására vonatkozó megállapodás szóban is
megköthető, de az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez írásbeli forma szükséges.”
 Az örökhagyó végintézkedésében rendelkezhet haszonélvezeti jog alapításáról.
o Az alapító szerződés ingyenes és visszterhes egyaránt lehet (a haszonélvezet
gyakorlása azonban mindig ingyenes, hiszen a létrejött korlátolt dologi jog alapján történik).
 Az ingatlanügyi hatóság a fenntartott haszonélvezeti jogot a tulajdonjog-bejegyzési
kérelem teljesítésével egyidejűleg, hivatalból jegyzi be.
 A haszonélvezeti jog létrejöhet jogszabály erejénél fogva is:
o Ptk. 5:146. § (2): „Ha az ingatlanon vagy az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzett jogon jogszabálynál fogva keletkezik haszonélvezet, a
haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez
elmarad, a haszonélvezeti jog a dolognak rosszhiszemű vagy ingyenes
megszerzőjével szemben érvényesíthető.”
 Ekkor a jogszabályi rendelkezés maga (és nem a bejegyzés) keletkezteti
a haszonélvezeti jogot.
 A bejegyzés ilyenkor deklaratív, tanúsító hatású, ám a bejegyzéshez
lényeges jogvédelmi hatások kapcsolódnak.
 A jogszabály alapján létrejövő haszonélvezeti jog legismertebb esete az örökhagyó
túlélő házastársát megillető holtig tartó haszonélvezeti jog (özvegyi jog).

2.2. A haszonélvezeti jogviszony alanyai

 Grosschmid: A haszonélvezet, a tulajdonjoghoz hasonlóan negatív tartalmú sűrített kötelem.

 A haszonélvezeti jog két dologi jogosultja:
 a tulajdonos és
 a haszonélvező.
o A tulajdonos elvileg és elméletileg teljes, kizárólagos tulajdonjogát szorítja
hátrébb, a törvény által meghatározott dologi jogi (kógens) szabályozás
keretein belül.
o E „kettősség” miatt a Ptk. rendelkezései is különleges figyelmet fordítanak a
jogosult és a tulajdonos kapcsolatának rendezésére.
 Az érintettek jogi kapcsolata dologi jogi alapú, relatív jogviszony.

BELLOVICZ MARTIN 59
 o A Ptk. rendelkezései (mintegy törvényes kötelemként) kógens szabályokkal
rendeznek.
o A kógens szabályok (a törvényben rögzítetteket leszámítva) nem korlátozzák a
haszonélvezőt és a tulajdonost abban, hogy kapcsolatukat egymással (kizárólag
egymás közti, inter partes hatállyal) szerződésben szabályozzák.
 A haszonélvezeti jog egyidejűleg több haszonélvezőt is megillethet.
o Ptk. 5:147. § (2): A birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a
közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni: ez az úgynevezett
közösen gyakorolható haszonélvezeti jog.30
o A dolgon több, egymástól független haszonélvezeti jog is fennállhat úgy, hogy:
 megállapodnak vagy
 az egyik (amely korábban jött létre) a sorban hátrébb állót megelőzi.

2.3. A haszonélvezeti jog időtartama

 A haszonélvezeti jog korlátozott időre jöhet létre. A haszonélvezeti jogot alapító

szerződésben határozott időt állapíthatnak meg a felek, amelynek elteltével a
haszonélvezeti jog megszűnik.
 Ptk. 5:147. § (4) „A természetes személyt megillető haszonélvezeti jog korlátozott
időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn.”
 Haszonélvezeti jog jogi személy javára is alapítható.
o Ptk. 5:147. § (5): A jogi személy javára haszonélvezeti jog az általános
szabályhoz hasonlóan ugyancsak korlátozott időre alapítható, azzal a
különbséggel, hogy jogi személy javára haszonélvezet határozott időben
kifejezett módon legfeljebb 50 évre engedhető, a határozatlan időre alapított
haszonélvezeti jog ötven évig áll fenn.
 Inytv. vhr. 10. § (2): A (haszonélvező személyére tekintet nélkül a) bejegyzésben fel kell
tüntetni a haszonélvezeti jog időtartamát is, illetőleg azt, hogy a haszonélvezeti jog
a jogosultat élete végéig megilleti (holtig tartó haszonélvezeti jog).

2.4. A haszonélvezet tárgya

 A törvény igen széles körben elfogadja a dologi jogviszonyok tárgyait (akár a dolognak
nem minősülő jogtárgyakat is, például követelés és jog) olyanként, amelyen haszonélvezeti
jog állhat fenn.
 Haszonélvezet a dolog egy részén is létesíthető.
o Inytv. vhr. 10. § (1): „Haszonélvezeti jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni
illetőségre vagy ezek eszmei hányadára, az ingatlan természetben
meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére, vagy az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzett jogra lehet bejegyezni.”

30
Tipikusan házastársak javára egyszerre bejegyzett haszonélvezeti jog esetében fordul elő.
BELLOVICZ MARTIN 60
  5:146. § (3) „A haszonélvezeti jog nem terjed ki arra, amivel a haszonélvezeti jog
tárgya a haszonélvezet keletkezését követően gyarapszik,
o kivéve; ha a gyarapodás a haszonélvezet tárgyának a rendes gazdálkodás
körében való hasznosításából származik.”
A haszonélvezet tárgyára nézve különleges szabályokat vonz a rendhagyó haszonélvezet.
 Ptk. 5:151. § (1): „A haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő,
természetüknél fogva elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és
állatállománnyal, árukészlettel és pénzzel a rendes gazdálkodás szabályai szerint
indokolt mértékben rendelkezhet. A haszonélvezet megszűnésekor köteles ezeket
pótolni; ha ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni.”
o Speciális, mert meghatározott vagyontárgyakra nézve és rögzített keretek
között rendelkezési jogot enged a haszonélvező számára a haszonélvezet
tárgyain.
 A rendelkezési jog a haszonélvezet fennállása alatt is a tulajdonost illeti meg.
o Oka: Olyan dolgokról van szó, amelyek esetében a rendelkezési jognak (ezen
belül az elhasználás, felhasználás, elfogyasztás jogi lehetőségének) a haszonélvező
számára való biztosítását az észszerűség, a szóban forgó dolgok természete,
a rendes (rendeltetésszerű) és okszerű gazdálkodás követelményei indokolják.
A pénz sajátos helyzete:
 A pénz kötelmi természete szerint korlátlanul helyettesíthető dolog, amelynek
rendeltetése kifejezetten az, hogy a forgalomban áruellenértékként vegyen részt (a
helyettesíthetőség forgalmi tulajdonság).
 A pénz haszonvétele elképzelhetetlen az átruházása nélkül. A haszonélvezet tárgyai
között található pénzen a haszonélvező ipso iure tulajdonjogot szerez.
 Ptk. 5:151. § (2) „Ha a haszonélvezettel terhelt és értékesített vagy elhasznált dolog
volt tulajdonosának a pótlás vagy az értékmegtérítés iránti követelése veszélyeztetve
van, a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet.”
o A tulajdonos számára biztosít garanciát.

2.5. A haszonélvezeti jog tartalma

 A haszonélvezeti jog személyes szolgalom. Szigorúan a jogosult személyéhez

kötődik, a haszonélvezeti jog át nem ruházható.
 5:148. § (1) „A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás,
a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti.”
 (2) „Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor
engedheti át, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára,
hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.”
 Az (1) bekezdés szerint az átengedés történhet ingyenesen, ekkor a tulajdonost
értesítenie sem kell, a (2) bekezdés esetén a tulajdonost előbérleti jog illeti meg.

BELLOVICZ MARTIN 61
2.5.1. A jog gyakorlása
 Az ingó és ingatlan dolog haszonélvezőjét e joga alapján széles körű dologi jogi
hatalom illeti meg a haszonélvezet tárgya felett.
o A haszonélvező a birtokviszony lényegét tekintve idegen birtokos.
o A tulajdonossal szemben albirtokosnak, a birtoklás ténye folytán pedig
elsődleges birtokosnak minősül.
 Ptk. 5:147. §: „Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában
álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.”
o A haszonélvező tipikusan olyan személy, akinek más dolgán a termékek stb.
elsajátítására vonatkozó (dologi) joga áll fenn (a fődologból keletkező, attól elvált
termékkel, terménnyel és szaporulattal már az elválás pillanatában a haszonélvező (nem a
tulajdonos) rendelkezik, méghozzá külön birtokba vétel nélkül is).
o Ekkor szaporulat alatt azokat az új dolgokat értjük, amelyek a dologból
természetes úton válnak el (megterem), vagy amelyek elválása (elválasztása) a
rendes gazdálkodás, a rendeltetésszerű használat körébe tartozik.
 Ptk. 5:149. § (1) „A haszonélvező jogának gyakorlása során a rendes gazdálkodás
szabályai szerint köteles eljárni.”
o A rendes (okszerű, észszerű) gazdálkodás, a rendeltetésszerű használat fogalmát
a kódex nem határozza meg. A joggyakorlásnak meg kell felelnie az alapelvi
követelményeknek is (elvárható magatartás, jóhiszeműség és tisztesség, joggal való
visszaélés tilalma).
 A haszonélvezeti jog nem terjed ki a dolog elpusztítására, elfogyasztására (rendelkezési
jogba tartozó jogosítvány).
o A haszonélvezet tartós jogviszonyt feltételez, így a haszonélvezet létesítése
után megváltozhat a dolog használatának, hasznosításának észszerű módja.
Igény lehet arra, hogy a haszonélvezeti jog gyakorlásában a haszonélvezeti
jogosult változást eszközöljön.
 Ptk. 5:149. § (2): „A haszonélvező a tulajdonos hozzájárulása nélkül a haszonélvezet
tárgyát képező dolog gazdasági rendeltetését annyiban változtathatja meg, illetve a
dolgot annyiban alakíthatja át vagy változtathatja meg lényegesen, amennyiben a
dolog gazdasági rendeltetésének fenntartása vagy eredeti formájában való hagyása
a rendes gazdálkodás követelményeivel ellentétes.”
2.5.2. A haszonélvező által viselt terhek, kötelezettségek
 A haszonélvezőnek terheket és bizonyos költségeket is viselnie kell.
 Ptk. 5:149. § (3) „A haszonélvező viseli (a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével)
a dologgal kapcsolatos terheket. A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával
kapcsolatos kötelezettségek.”
o Ez a haszonélvezeti jog természetével megférő és összefüggő szabály. Ha a
tulajdonos a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat felszólításra
nem végzi el, azokat a haszonélvező elvégezheti.

BELLOVICZ MARTIN 62
  Ptk. 5:150. § (2) „A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező a tulajdonostól a
saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok
következtében a dologban beállott értéknövekedés megtérítését a jogalap nélküli
gazdagodás szabályai szerint követelheti.”
 A haszonélvezőt a törvény alapján egyéb kötelezettség is terheli.
 Ptk. 5:149. § (4): „A haszonélvező köteles a tulajdonost a dolgot fenyegető veszélyről
és a beállott kárról értesíteni (ideértve azt az esetet is, ha őt harmadik személy a haszonélvezet
gyakorlásában akadályozza), köteles továbbá tűrni, hogy a tulajdonos a veszély
elhárításához vagy a kár következményeinek megszüntetéséhez a szükséges
intézkedéseket megtegye.”
2.5.3. A tulajdonos jogai a haszonélvezet fennállása alatt
 A tulajdonos és a haszonélvező között a dologi jog által szabályozott (bár sok
vonatkozásban kötelmi természetű) kapcsolat áll fenn.
 Ptk. 5:152. § (1): „A tulajdonos jogosult a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni.”
o E jogosultság a tulajdonjogból fakad, az ellenőrzés jogával csak a
haszonélvező érdekeit figyelembe véve élhet a tulajdonos. Tartózkodnia kell
a szükségtelen zavarástól. (Ha a haszonélvező a tulajdonost akadályozza a tulajdonos
a haszonélvezővel szemben az ellenőrzés tűrésére irányuló keresettel is élhet.)
 Ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja,
rongálja, meg nem engedett módon megváltoztatja, továbbá, ha a dolognak a
haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti, a tulajdonos
megfelelő biztosítékot követelhet, ha tiltakozása nem vezetett eredményre.
 Ptk. 5:152. § (2): Tiltakozás:
o Ha a tulajdonos jogellenes használatot észlel, köteles ezt a haszonélvezővel
közölni. Ha e jognyilatkozat nem vezet eredményre, a tulajdonos megfelelő
biztosítékot követelhet.
 Ez a biztosíték a lehetséges károk elhárításához, az eredeti állapot helyreállításához
szükséges vagyoni fedezet rendelkezésre bocsátására irányul, jellemzően óvadék
formájában (de más biztosítéki forma is elképzelhető, például kézizálogjog).
 Ptk. 5:152. § (4) „A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a
haszonélvező a haszonélvezetből fakadó jogok gyakorlását átengedte. Ebben az
esetben a megfelelő biztosíték elmaradása esetén a bíróság a harmadik személyt a
haszonélvező által a részére átengedett jog gyakorlásától eltiltja.”
o Ekkor a megfelelő biztosíték elmaradása esetén a bíróság a harmadik
személyt a haszonélvező által a részére átengedett jog gyakorlásától eltiltja.
o A bíróság ilyen tartalmú döntése esetén e harmadik személy birtoklási,
használati, illetve a hasznok szedésére irányuló kötelmi joga „szünetel”, s a
haszonélvező joggyakorlási lehetősége feléled.
o A tulajdonos nem nyer birtoklási és használati jogot, az továbbra is a
haszonélvezőt illeti.

BELLOVICZ MARTIN 63
2.5.4. A haszonélvezet tárgyának elpusztulása
 A haszonélvezet nemcsak személyes szolgalom, hanem alapvetően a dologhoz kötött
– szó szerint dologra vonatkozó jog. A Ptk. ezért külön szabályokat ad arra az esetre,
ha a haszonélvezet tárgya elpusztulna.
 Ptk. 5:153. § (1): „Ha a dolog vagy annak jelentős része elpusztul, a tulajdonos nem
köteles azt helyreállítani.”
o A haszonélvezeti jog a dolog elpusztulásával megszűnik.
o Ez csak akkor érvényesül, ha a tulajdonos a dolgot nem állítja helyre. Ha a
tulajdonos a dolgot helyreállítja, a haszonélvezeti jog feléled, (a tulajdonos
kérheti a haszonélvezeti jognak a helyreállításra fordított összeggel arányos korlátozását).
 Ha a haszonélvezet tárgya elpusztul, és helyébe más dolog vagy követelés lép
(kárpótlás, kártalanítás vagy kártérítés alakjában, biztosítási összeg formájában), a haszonélvezet
erre terjed ki.
o Ha a dolog helyébe pénzösszeg vagy követelés lépett, a haszonélvezet
elsősorban erre terjed ki, de akár a tulajdonos, akár a haszonélvező
követelheti ennek az összegnek a dolog helyreállítására vagy pótlására
fordítását, ha ez a rendes gazdálkodás követelményeinek megfelel.

2.6. A haszonélvezet megszűnése

 A haszonélvezet korlátozott időre állhat fenn.

 Ptk. 5:154. § (1): „A haszonélvezet megszűnik a határozott időtartam lejártával, a
jogosult halálával vagy jogutód nélküli megszűnésével.”
 Nulli res sua servit (Consolidatio): Senkinek nem lehet saját dolgán szolgalma.
o (Ha a haszonélvező megszerzi a dolog tulajdonjogát, a haszonélvezet megszűnik.)
 Ptk. 5:178. § (7): „Ha bejegyzés folytán az ingatlant terhelő jogok és a tulajdonjog
jogosultja ugyanaz a személy, az ingatlant terhelő jogok a rangsorban hátrább álló
jogosultak irányában fennmaradnak.”
 A haszonélvezetnek jogügylettel való megszüntetéséhez a haszonélvező lemondó
nyilatkozata szükséges.
o Ingatlanon, ingatlan-nyilvántartásba vagy más közhiteles nyilvántartásba
bejegyzett jogon fennálló haszonélvezet esetén a haszonélvezeti jognak a
nyilvántartásból való törlése is szükséges.
o A lemondó nyilatkozatot dolog haszonélvezete esetén a tulajdonoshoz, jog
haszonélvezete esetén a haszonélvezet tárgyát képező jog jogosultjához vagy
a jog megalapítójához kell intézni.
 Ingatlanon, ingatlannyilvántartásba vagy más közhiteles
nyilvántartásba bejegyzett jogon fennálló haszonélvezet esetén a
lemondó nyilatkozatot írásban kell megtenni.
 A haszonélvezet megszűnik akkor is, ha a dolog elpusztul (a tulajdonos nem állítja helyre).

BELLOVICZ MARTIN 64
  Ptk. 5:155. § (1) „A haszonélvezet megszűnése esetén a haszonélvező köteles a dolgot
a tulajdonosnak visszaadni.”
o Nincs kiadási kötelezettség, ha a dolog elpusztult, a haszonélvező szerezte
meg a dolog tulajdonjogát (consolidatio), ha a haszonélvezet azért szűnik
meg, mert a jogosult pl. meghal (a haszonélvezeti jog [és az abban benne rejlő
birtokjog] nem öröklődik).
 Ha a tulajdonos a dolgot visszakapja (tulajdonjoga a haszonélvezeti jogtól mentessé válik), a
korlátolt dologi jog megszűnése folytán a tulajdonjoga kiteljesedik: újra saját jogán,
korlátozástól mentesen gyakorolhatja a tulajdonjog tartalmát kitevő jogosítványokat.
o A haszonélvező (vagy jogutódja) a dologban bekövetkezett károkért a
szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint felel.
o (kiv.: a rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenés).
 Ptk. 5:155. § (2) „A haszonélvezeti jog megsértéséből eredő igényekre a tulajdonjog
védelmére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.”

2.7. A jog és követelés haszonélvezetére vonatkozó különös szabályok

 Sajátos szabályok vonatkoznak, ha haszonélvezeti jog közvetett tárgya nem valamely

dolog, hanem valamilyen hasznot hajtó jog vagy követelés.
 A haszonélvezet speciális szabályait adja az alábbi két viszony:
o a haszonélvező és a haszonélvezettel érintett jog (követelés) jogosítottja közötti
kapcsolat,
o a haszonélvező és a haszonélvezet tárgyát képező jog (vagy követelés alapján
kötelezett személy) viszonya.
 Ptk. 5:156. § (1): „A hasznot hajtó jog és követelés haszonélvezetére a dolgok
haszonélvezetének szabályait kell megfelelően alkalmazni.”
o (A lényeg a megfelelő alkalmazás, amely esetenkénti mérlegelést igényel.)
 Ptk. 5:156. § (2): „A haszonélvezettel terhelt jogot vagy követelést a haszonélvezetre
kiterjedő hatállyal a haszonélvező hozzájárulásával lehet szerződéssel megszüntetni
vagy a haszonélvező hátrányára megváltoztatni.”
 A haszonélvezettel terhelt jog vagy követelés jogosultjának rendelkezési joga (a
haszonélvező jogainak megóvása érdekében) sajátos korlátozást nyer:
o A joglemondás, a kötelezettnek a kötelemből való elengedése, magára a
haszonélvezeti jogviszonyra akkor hat ki, ha ehhez a haszonélvező hozzájárul.
o A jogosult rendelkezése érvényes ugyan, csupán nincs a haszonélvezőre
hatálya (olyan, mint ha az elengedő, lemondó stb. nyilatkozatot meg sem tette volna).
 A Ptk. külön szabályozza a jog, és külön a követelés haszonélvezete esetén irányadó
rendelkezéseket.

BELLOVICZ MARTIN 65
3. A használat
 Ptk. 5:159. § (1) „A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint
vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja,
és hasznait szedheti.
o Jogi személy a használat jogánál fogva a dolgot a létesítő okiratában
meghatározott céljával és tevékenységével összhangban használhatja, és
szedheti annak hasznait.
o A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át.”
 (2) „A használatra egyebekben a haszonélvezet szabályait kell alkalmazni.”
 A használat a haszonélvezethez hasonlóan személyes szolgalom.
 Különbség: a joggyakorlás tárgyi terjedelme (mértéke) a használat esetében szűkebb.
o A használót is megilleti a birtoklás, a használat, hasznok szedésének a joga
is, de e jogosultságokkal csak saját maga és a vele együtt élő családtagjai
szükségleteit meg nem haladó mértékben élhet.
o A hasznosítást a Ptk. a használó számára már nem biztosítja, hisz a
hasznosítás (a hasznok szedésével szemben) már a dologra vonatkozóan létesített
polgári jogi jogviszonyokat feltételez (bérlet, haszonbérlet), amelynek
közvetítésével a jogosult a dolog polgári jogi gyümölcseihez hozzájuthat.
o Ilyen irányú haszonszedésre a használónak nincs joga: a használat jogát még
ingyenesen sem engedheti át másnak.
 A használat joga a legszemélyesebb szolgalom (át nem ruházható, nem esik öröklés alá, és
a gyakorlása sem engedhető át).
 A használati jog abszolút szerkezetű dologi jog, annak tartalmát és időtartamát a
bíróság az 1959. évi IV. törvény 241. §-a alapján utólag nem módosíthatja.
 A szükségletek alatt a használó (dologi jogi jogosult) és családtagjai mindenkori
szükségleteit célszerű érteni.
o A használat jogára is irányadó az a szabály, amely szerint a korlátolt dologi
jog a használat tárgyának rendkívüli növekményeire nem terjed ki.
 A használat joga jogi személyt is megillethet.
o A jogi személy használó esetében nem beszélhetünk személyes szükségletről
és a jogosulttal együtt élő családtagokról, így a Ptk. a használat tárgyi
terjedelmét a létesítő okiratban meghatározott célhoz köti (és kimondja, hogy
a jogi személy e céllal és tevékenységével összhangban használhatja és szedheti a hasznokat).
 A használati jog keletkezésére, a joggyakorlás módjára és a használat megszűnésére
a haszonélvezet szabályait rendeli a jogalkotó alkalmazni.
 Használat tárgya csak dolog lehet, hasznot hajtó követelés vagy jog nem.

BELLOVICZ MARTIN 66
 4. A telki szolgalom
4.1. A telki szolgalom fogalma, jogi természete

 A telki szolgalom a korlátolt dologi jogok (idegen dologbeli jogok) közé tartozik, azon
belül is a szolgalmak egyik fajtája.
o Állagjog, mert a szolgalommal terhelt dolog birtoklásának és használatának
lehetőségét biztosítja a jogosult számára.
 Ptk. 5:160. § (1) „Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás,
vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület
megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más
hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy
követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó
valamely magatartástól tartózkodjék.”
o (A telki szolgalom szabálya egységes, így kell az egyes telkiszolgalom-fajtákat elkülönítve
kezelni, az egyes szolgalomformák közötti esetleges eltérést a jogviszony természete alapján
a gyakorlati alkalmazás során kell figyelembe venni.)
 A telki szolgalom tárgya csak ingatlan lehet.
o Egyéb vagyontárgyak felett „telkiszolgalom-szerű” jogokat legfeljebb
használati jog alapításával lehet dologi jogi formában létrehozni.
 A telki szolgalom jogi értelemben nem a jogosult személyéhez tapad, hanem
elsősorban az ingatlanhoz kötődik.31
 A telki szolgalom önálló forgalom tárgya nem lehet.
 A telki szolgalom az egyik ingatlan (uralkodó telek) mindenkori birtokosát jogosítja fel
egy másik ingatlan (szolgáló telek) mindenkori birtokosának tűrési kötelezettségének
kimondása mellett arra, hogy a szolgáló telket igénybe vegye.
o Praktikus, mert a tulajdonos helyett azoknak a személyeknek adja meg a
használat jogát, akik a dolgot birtokolják.
o Nem jelenti azt, hogy a telki szolgalmi jog „dolgok közötti viszony”. A telki
szolgalom is dologi jogi jogviszony, abszolút szerkezettel negatív és pozitív
tartalmi jellemzőkkel, vagyis személyek közötti jogviszony.

4.2. A telki szolgalom gyakorlása

 Ptk. 5:162. § (1): „A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a

szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez.”
 Tóth: A szolgalmi jogosult magatartásának mértéke az uralkodó telek jobb
kihasználása, „amint mondani szokás, az uralkodó teleknek az érdeke. Ezen
túlmenően a jogosult magatartás nem gyakorolható”.

31
A jogosult (birtokos, ingatlanhasználó) személyének változása közvetlenül általában nem hat ki a
szolgalomra, de a birtokosi érdek megváltozása a szolgalom jogi sorsában változást hozhat.
BELLOVICZ MARTIN 67
  A telki szolgalom soha nem öncélú.
o A szolgalom mögött valamilyen érdeknek fenn kell állnia. Ennek az érdeknek
a megszűnése, elenyészése kihat(hat) a telki szolgalom gyakorlására és akár
a szolgalom létére is (pl. szolgalom korlátozása, megszüntetése, szolgalommentesség
elbirtoklása).
o A telki szolgalmat tartalma szerint, de lehetőleg a szolgáló telek kíméletével
kell gyakorolni.
 A Ptk. 5:162. § (2) „Ha a telki szolgalom gyakorlása valamely berendezés vagy
felszerelés használatával jár, a fenntartás költségei a szolgalom jogosultját és
kötelezettjét (eltérő megállapodás hiányában) olyan arányban terhelik, amilyen arányban
a berendezést vagy felszerelést használják.”

4.3. A telki szolgalom keletkezése

 A telki szolgalom keletkezhet:

 szerződéssel, illetve
 egyoldalú nyilatkozattal.
 Ptk. 5:161. § (1) „A telki szolgalom szerződéssel való létesítésére az ingatlan
haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.”
o A telki szolgalom szerződéssel való létrehozásának folyamata
kétkomponensű:
 a jogszerzést a korábban ismertetett módon előkészítő jogi cím (titulus)
(ez a szerződés),
 a szerződés alapján megtörténik a szolgalom alapításának ingatlan-
nyilvántartásba való bejegyzése.
 Enélkül a „szolgalmi jogosult” javára dologi jog nem
keletkezik (de megállapodásuk, mint érvényes kötelmi jogi szerződés
egymás közötti jogviszonyukban köti a feleket).
 (2) „Telki szolgalmat az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára
is alapíthat.”
o Ebben a rendelkezésben a szolgalom ingatlanhoz kötődése jelenik meg.
o A telki szolgalom akkor is fennmarad, ha a szolgáló telek és az uralkodó telek
egy kézbe kerül.
 Ekkor a szolgalom gyakorlása legfeljebb evidens módon szünetel32,
de maga a dologi jog nem szűnik meg.
 A telki szolgalom elbirtoklással is keletkezhet.
 Ptk. 5:161. § (3) „Elbirtoklással szerzi meg a telki szolgalmat az ingatlan birtokosa,
ha a másik ingatlan használata ellen annak birtokosa tizenöt éven át nem tiltakozik.
Szívességből vagy visszavonásig engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.”

32
A tulajdonos a saját ingatlana használatát nem a szolgalom, hanem tulajdonjoga alapján gyakorolja
BELLOVICZ MARTIN 68
 o Feltétel a szolgalomszerű joggyakorlás. Szívességből vagy visszavonásig
engedett jog gyakorlása nem vezet elbirtoklásra.
o A telki szolgalom elbirtoklása dologi jogi szerzésmód (az elbirtoklás feltételei
mellett az elbirtoklási idő eltelte ipso iure dologi jogot biztosít a jogosult számára).
o Ha az uralkodó telek tulajdonosa a telki szolgalmat ingatlan-nyilvántartáson
kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy a bíróság:
 állapítsa meg a telki szolgalom létét, tartalmát, gyakorlásának
körülményeit és
 e szolgalmi jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.
 Szükségbeli út szolgalma: Ptk. 5:160. § (2): „Ha valamely föld nincs összekötve
megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori
birtokosa földjeiken átjárjon.”
o Jogszabály erejénél fogva jön létre a szolgalom.
o Ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is dologi hatályú.

4.4. A telki szolgalom megszűnése

 A Ptk. a „telki szolgalom megszűnése” címszó alatt tárgyalja azt az esetet, ha a telki
szolgalom az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának rendeltetésszerű
használatához már nem szükséges.
 Ptk. 5:163. § (1) „A bíróság a telki szolgalmat megszüntetheti, korlátozhatja vagy
gyakorlását felfüggesztheti, ha az az ingatlan mindenkori birtokosa ingatlanának
rendeltetésszerű használatához már nem szükséges.”33
o Rövid időre szóló állapotváltozás alapján nem kérhető a bírói jogalakítás.
o A bíróság ugyanezen jogszabályhely alapján dönthet a telki szolgalom
korlátozásáról vagy gyakorlásának felfüggesztéséről is.
o A szolgalom gyakorlásának felfüggesztése akkor lehetséges, ha az a Ptk.
5:163. § (1) bekezdése értelmében már nem szükséges, de ez az állapot
ideiglenesnek tűnik. Ilyenkor a szolgalom nem szűnik meg, csupán a
joggyakorlás lehetősége nem áll fenn. Értelemszerű, hogy a szolgalom ezen
indokból való „nem gyakorlása” az uralkodó telek birtokosára nézve
jogszűnést nem eredményezhet (a szolgáló telek tulajdonosa nem szerzi meg
elbirtoklással a szolgalommentességet, lásd alább).
 Szolgalommentesség elbirtoklása: Ptk. 5:163. § (2) „A szolgalom megszűnik, ha a
jogosult (bár ez módjában állt) tizenöt éven át nem gyakorolta vagy eltűrte, hogy
gyakorlásában akadályozzák.”
o Az idő múlása elenyészteti a dologi jogi joggyakorlás lehetőségét, az
elbirtoklási idő elteltével a szolgalom ipso iure megszűnik (alkalmazandó viszont

33
Lényeges eltérés ez a személyes szolgalmak mintapéldáját jelentő haszonélvezethez képest, hiszen
ott a szolgalmi jogosult (haszonélvező) körülményeiben, a jog tárgyának hasznosíthatóságában beálló
változások (kiv. melyek az állag pusztulását jelentik) nem eredményezik a haszonélvezeti jog megszűnését.
BELLOVICZ MARTIN 69
 az elbirtoklás nyugvásának szabálya), helye van az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzett szolgalom törlésének.
o E jogszabályhely alkalmazása szempontjából a jog nem gyakorlásának oka
döntő jelentőséggel bír.
 (Ha a szolgalom jogosultja azért nem gyakorolta a dolog feletti hatalmat, mert a
joggyakorlás akár e hosszú időn keresztül fizikai okból nem volt lehetséges, a
szolgalom nem szűnik meg.)
 (3) „A telki szolgalom jogügylettel való megszüntetéséhez az uralkodó telek
tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó
nyilatkozata és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.”
o A lemondó nyilatkozat megtételére nem a mindenkori birtokosnak, hanem
kizárólag az ingatlan tulajdonosának nyílik jogi lehetősége.
o Egyoldalú lemondó nyilatkozat mellett az érintettek kétoldalú ügylete alapján
is helye lehet a törlésnek.
 Megszűnik a telki szolgalom az ingatlanhoz való kötődése folytán akkor is, ha az
érintett ingatlan megsemmisül.
o Ilyennek kell tekinteni, ha a telki szolgalom nem az ingatlan egészéhez,
hanem annak valamely meghatározott részéhez kapcsolódott, és ez a
dologrész szűnik meg (veszti el véglegesen) eredeti funkcióját.
o (Pl. a kút, amely a vízvétel szolgalmának alapját képezte, végleg kiapad.)

5. Közérdekű használati jog

 A Ptk. a dolog használatának különös esetei között említi a közérdekű használatot,
amikor az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy a jogszabályban feljogosított
személyek a feladataik ellátásához szükséges mértékben időlegesen használják az
ingatlant, arra használati jogot szerezzenek, vagy az azon fennálló tulajdonjogot
egyébként korlátozzák.
 A közérdekű használat több konkrét korlátozási módot magában foglaló esetkör,
amelybe beleértendő:
 a dolog időleges használata,
 a dolog tartós használata (közérdekű használati jog alapításával) vagy
 egyéb más, közérdekből történő korlátozás.
 A közérdekű használat formájában megnyilvánuló tulajdonjogi korlátozás kizárólag
ingatlanok esetén állhat fenn.
 Közérdekű használat esetén az ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg,
amelynek mértéke a korlátozás mértékéhez igazodik.
 BDT2013. 2922.: „A tulajdonosi részjogosítvány korlátozása miatt kártalanításra
köteles „jogszabályban feljogosított szervek” körét nem lehet leszűkíteni a víz-, gáz-
, villamos, távközlési szolgáltatók, a bányavállalkozások korlátozó tevékenységére.”
 A kártalanítást rendelő törvényhely minden olyan korlátozásra alkalmazható, amely
jogszabályi felhatalmazáson alapuló közérdekű tevékenység eredménye.
BELLOVICZ MARTIN 70
  A jog alapítására külön jogszabályok által meghatározott esetekben kerül sor. Pl.:
o villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. tv.: a vezeték fektetése
érdekében vezetékjog létesíthető, míg például átalakító- és
kapcsolóberendezés építésére használati jog birtokában kerülhet sor.
o távhőszolgáltatásról szóló 2005. évi XVIII. tv.: A vezetékjog alapítására
biztosít lehetőséget, ha az távhővezeték elhelyezése és üzemeltetése miatt
szükséges, ugyanakkor lehetővé teszi használati jog alapítását is szolgáltatói
hőközpont elhelyezése, üzemeltetése és karbantartása érdekében.
o vízgazdálkodásról szóló 1995. évi LVII. tv.: A vízvezetési szolgalmi jog
(közcélú vízi létesítmény elhelyezésére és üzemeltetésére) és vízhasználati szolgalmi
jog (vízi létesítményhez történő csatlakozás céljából) intézményeiről tesz említést.

6. A zálogjog
6.1. A zálogjog elhelyezése a polgári jogban

 A zálogjogot a Ptk. az Ötödik Könyvben tárgyalja. Ez:

 hangsúlyozza a zálogjog dologi jogi természetét, és
 egyúttal alapvetően kógens szabályozást rendel el.
 A jogalkotó a dologi jogi részben helyezte el a zálogszerződésre vonatkozó
legfontosabb szabályokat is (a zálogszerződés joganyagát jogunk eddig jórészt diszpozitív
módon kezelte).
 A Ptk. alapvetően kétfajta zálogjogot említ:
 birtokátruházással alapított kézizálogjogot és
 megfelelő nyilvántartásba való bejegyzéssel alapítható jelzálogjogot
 Ezen belül az egyes zálogtárgyak vagy a zálogjoggal való megterhelés különleges
vonásai miatt számos altípussal találkozhatunk, ezek a kézi- és jelzálogjog sajátos
megjelenési formái, a törvényi szabályozás folytán nem önálló zálogfajták.
6.1.1. A zálogjog, mint dologi jogi jogintézmény
 A zálogjog dologi jog, a belőle fakadó jogosultságok mindenkivel szemben
hatályosak:
o a zálogtárgy tulajdonosa (zálogkötelezett) és harmadik személyek tűrni
kötelesek, hogy a zálogjogosult gyakorolja a zálogjogból fakadó jogait.
o E dologi jogi természet egyben a dologi hatály magyarázataként is szolgál.
 A zálogjog abszolút hatályú dologi jog, amelynek egyik pólusán áll a zálogjogosult,
akinek jogait mindenki más köteles tiszteletben tartani.
o A zálogjogból elsősorban a kielégítési jog fakad: a zálogtárgy mindenkori
tulajdonosa és a zálogtárgy tekintetében bármilyen egyéb joggal rendelkező
személy köteles tűrni, hogy a zálogjogosult a kielégítési jogát gyakorolja.
 „A zálogjog korlátolt dologi jog, amellyel egy abszolút szerkezetű dologi jogi
jogviszony jön létre.

BELLOVICZ MARTIN 71
 o A dologi jogi jellege (dologi jogi hatálya) alapján a zálogjog a felek közötti
jogviszonyán kívülálló irányában is joghatást vált ki.”
 Korábbi magánjogi irodalom: „A zálogjog, mint dologi jog absolut jogviszony:
o Negativ oldala: Olyan jogviszony, melyben egy ember a jogosult alany, alany, rajta
kívül mindenki kötelezett alany. Arra van kötelezve mindenki, hogy ne tegyen semmi
olyan, ami a zálogjog gyakorlásának útjában állana.
o Positiv oldala: A zálogtárgyat eladhatom és a vételárat követelésem kielégítésére
fordíthatom. A zálogjog gazdasági jelentősége nyilván a positiv oldalon van.”
 A zálogjog korlátolt dologi jog, tartalma kógens szabályokkal rendezetten kötött:
o az absztrakt értelemben felfogott tulajdonjoggal szemben csak bizonyos
jogosítványok illetik meg a zálogjogosultat, egyebek nem.
o Indokolás: „Tárgyi jogként dologi jogot csak törvény hozhat létre
(típuskényszer), és annak tartalmát is törvény határozza meg. […] A dologi
jogok zártkörűségének elvén nyugvó, kógens normákból álló dologi jogi
szabályozás szükségképpen merevebb, mint a szerződési szabadság
paradigmájára épülő szerződési jogi szabályok rendszere.”
 A zálogjog a jogi irodalom által is hangsúlyozott dologi jogi jellege ellenére
dinamikus, kötelmi jellemvonásokat is tartalmaz.
o A zálogjog alapján való joggyakorlást az zálogjogi igény teszi lehetővé, ez
pedig lényegadó alkati tulajdonságát tekintve egy kirekesztő alapú kielégítési
követelés.
o Nizsalovszky: „A zálogjog a korlátolt dologi jogoknak a kötelmek felé eső
szárnyán helyezkedik el, ami igen találó megközelítés, és jól tükrözi e dologi
jogi intézmény kötelmi joghoz való kapcsolódását.”
o Lenkovics is: „A tulajdonosi jogok csaknem teljes érintetlenül hagyása és az
értékjogok egyszeri gyakorlással (»teljesítéssel«) való megszűnése erősen
közelíti e jogokat a kötelmi viszonyokhoz és a kötelmi joghoz.”
6.1.2. A zálogjog, mint idegen dologbeli jog
 Jogi irodalom: A zálogjog fogalmilag idegen dologbeli (más dolgán fennálló) dologi jog,
amelynek kiindulópontja, hogy értékjogként való felfogása eleve a ki nem egyenlített
kötelmi követelés biztosítékaként szolgáló vagyoni értékből való kielégítést
(lényegében érték elvonását) célozza.
o A zálogjogosult zálogjoga idegen dologra irányul. A zálogjognak domináns
jellemvonása, hogy más személy, a zálogkötelezett vagyonát terheli.
6.1.3. A zálogjog, mint értékjog
 A zálogjog egy korlátolt dologi értékjog, amelynek a lényege, hogy a zálogjoggal
biztosított követelés jogosultját kielégítési elsőbbség illeti meg más hitelezőkkel
szemben. (Ez jelenik meg a Ptk. 5:86. § (1) bekezdésében is).”
 Kommentárirodalom: A zálogjog értékjog, mely a biztosított követelésnek
zálogtárgyból (általa megtestesített érték realizálása útján) való kielégítésére biztosít jogot.

BELLOVICZ MARTIN 72
  Tóth Lajos: „A zálogjog egy másik jogviszony (biztosított jogviszony) célját szolgálja,
önálló célja nincsen. A zálogjog lényege, hogy a dologból (a zálogjog tárgyából)
pénzérték elvonására jogosít: ez az érték pedig nem más, mint a jogosult igazolt
követelése (a biztosított követelés) és ennek járulékai (elsősorban kamatai).”
 Dezső Gyula: „A zálogjog nem más, mint valamely tárgy vagyoni értékéhez való jog.
Ezt az értékjogi tulajdonságot szolgálja a szó szoros értelmében maga a zálogjogi
igény, mint dologi alapú kötelmi követelés, a rangsor, a törvényi kielégítési
elsőbbségek, privilegizált zálogjogi igények egész sora.”
6.1.4. Kógens szabályozás
 A Ptk. zálogjogi szabályozása alapvetően a zálogjog, mint dologi jog tartalmának a
meghatározására irányul.
o A zálogjogból fakadó jogok és kötelezettségek nem a felek
megállapodásából, hanem a törvény rendelkezéseiből fakadnak.34
o Ptk. zálogjogi szabályai ezért alapvetően eltérést nem engedő kógens szabályok.
 A Ptk. a zálogjog abszolút hatályát erősíti, hogy (a korábbi szabályozástól eltérően) a
zálogjogi szabályokat a dologi jogi könyvben helyezi el.
o A dologi jogi szabályok kógens jellegűek, de a zálogjog esetén keverednek a
dologi jogi és a kötelmi jogi vonások.
6.1.5. Járulékosság
 A zálogjog járulékos jog, valamely követelés (a biztosított követelés) biztosítékául
szolgál, ezért fennállása és tartalma igazodik a biztosított követeléshez.
o A járulékosságból következően, a zálogjogosult:
 szükségképpen a biztosított követelés jogosultja (hitelező),
o a zálogkötelezett viszont lehet:
 akár maga a személyes kötelezett (adós),
 akár pedig attól különböző személy (dologi adós).
 A járulékos természet legfontosabb következménye, hogy a zálogjog érvényes fő
kötelezettséget feltételez: ha a biztosított követelés érvénytelen, akkor azt
zálogjoggal biztosítani sem lehet.
 Bírósági eljárásban nem érvényesíthető követelés biztosítására zálogjog nem
alapítható.
 A zálogtárggyal való helytállás terjedelme annak a követelésnek a mindenkori
terjedelméhez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál.
o Annak ellenére tehát, hogy pl. jelzálogjog bejegyzése esetében a szerződés
tartalmazza vagy tartalmaznia kell a biztosított követelés mértékét, amelyet a
zálogjog biztosít, a bejegyzésben szereplő összeghez képest a tényleges
kötelezettség a biztosított követeléssel együtt változhat.

34
A felek megállapodásával nem is alakíthatóak, azokat a törvény határozza meg.
BELLOVICZ MARTIN 73
 o Ugyanez van akkor is, ha a bejegyzés azt a legmagasabb összeget (keretösszeg)
rögzíti, amelynek erejéig a jogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.
 A biztosított követelés átruházásával vagy a követelés egyéb úton való átszállásával
a zálogjog is átszáll a követelés új jogosultjára (örökösre, engedményesre), a zálogjog
tehát (ellenkező kikötés hiányában) követi a követelést.
o A követelés egy részének átruházása vagy átszállása esetén a régi és az új
jogosultat a zálogjog által elfoglalt („eredeti”) ranghelyen, egymás között,
követeléseik arányában illeti meg a zálogjog.
 A zálogjog megszűnik (a járulékosság szempontjából [nem kimerítő felsorolás]):
o a biztosított követelés megszűnése esetében,
o ha az alapul szolgáló biztosított követelés elévül,
 Kivéve: követelés elévülése a kézizálogjog tárgyából való kielégítést
nem akadályozza.
 Ptk. 5:142. § (2): „A zálogjoggal biztosított követelés megszűnése ellenére is
fennmarad a zálogjog a követelést kielégítő személyes kötelezettet, zálogkötelezettet
vagy harmadik személyt megillető megtérítési követelés biztosítására akként, hogy a
fennmaradó zálogjog a megtérítési követelés jogosultját illeti meg.”
o Megtérítési zálogjog: Ha a követelést kielégítő személy javára megtérítési
igény keletkezik, a követelés megszűnése ellenére a zálogjog nem szűnik
meg, hanem fennmarad e megtérítési igény biztosítására.
 Ptk. 5:142. § (4): „Megszűnik a zálogjog, ha a követelés átruházása kifejezetten az
azt biztosító zálogjog átszállásának kizárásával történt. Ha azonban a zálogjog a
követelés átruházójának az átruházott követelését meghaladóan más követelését is
biztosítja, e követelés biztosítékaként a zálogjog fennmarad.”
o A biztosított követelés átruházható kifejezetten (egyértelműen) a zálogjog
nélkül, a zálogjog átszállásának kizárásával.
o Ilyenkor a zálogjog megszűnik, kivéve, ha a zálogjog az átruházónak más
követeléseit is biztosította (pl. keretbiztosítéki zálogjog, vagy a jogosult a követelésének
csak egy részét ruházza át). (Ilyenkor a zálogjog e követelések biztosítékaként fennmarad.)
 Nem járulékos zálogjogi intézmény a Ptk. által újraszabályozott önálló zálogjog is.

6.2. A zálogjog fogalma

 Ptk. 5:86. § (1) „zálogjoga alapján a zálogjogosult a követelésének biztosítására

szolgáló vagyontárgyból (zálogtárgy) más követeléseket megelőző sorrendben
kielégítést kereshet, ha a biztosított követelés kötelezettje (személyes kötelezett) nem
teljesít”.
 (2) „A kielégítési jogot (ha e törvény másképpen nem rendelkezik) a zálogtárgyra az
elzálogosítás után szerzett jogok nem érintik”.
 A zálogjog valamely követelés (biztosított követelés) biztosítékául szolgáló, elsőbbségi
kielégítési jogot nyújtó járulékos korlátolt dologi jog (értékjog).

BELLOVICZ MARTIN 74
 o A zálogjogból fakadó elsőbbségi kielégítési jog megelőzi az ilyen joggal nem
rendelkező hitelezők számára rendelkezésre álló kielégítési jogot, és
o megelőzi az olyan hitelezők kielégítési jogát is, amelyek később alapított
zálogjoggal rendelkeznek.
 Általánosságban igaz, hogy bármely dologi jog későbbi alapítása, illetve
megszerzése (pl. a tulajdonos személyének változása) nem érinti a zálogjog fennállását.

6.3. A zálogjog keletkezése

6.3.1. A zálogjog keletkezésének áttekintése
 5:87. § A zálogjog létrejön, ha
o a zálogjogosult és a zálogkötelezett megalapítja a zálogjogot; és
o a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy fölött.
 5:88. § Zálogjog megalapításához zálogszerződés és erre tekintettel
o (jelzálogjog) a zálogjog megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése; vagy
o (kézizálogjog) a zálogtárgy birtokának (zálogjogosult részére történő) átruházása
szükséges.
 A Ptk. szabályai szerint a zálogjog létrejötte (keletkezése) egy többlépcsős folyamat.
 „A zálogjog létrejön, ha:
o a zálog tárgy felett rendelkezési joggal bíró zálogkötelezett
o megalapítja a zálogjogot. A zálogjog alapítása is kétkomponensű:
 zálogszerződés és erre tekintettel
 (jelzálogjog) zálogjog megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése vagy
(kézizálogjog) a zálogtárgy birtokának a zálogjogosult részére való
átruházása szükséges.
 Kommentárirodalom: Ptk. nem változtat azon, hogy a zálogjog megalapításának – az
1959-es Ptk.- val egyezően – két eleme van: „szükséges hozzá:
o a biztosítéki jog alapítására irányuló ügyleti szándékot kifejező zálogszerződés és
o a zálogjog nyilvánosságának biztosítása.
 A birtokátruházással alapított zálogjog a kézizálogjog, a bejegyzéssel alapított
zálogjog a jelzálogjog.
6.3.2. A zálogszerződés jogi természete
 A zálogjog keletkezésének lényegében első lépcsője a zálogszerződés.
 A zálogjog alapításához zálogszerződés és erre tekintettel bejegyzés (jelzálogjog)
vagy birtokátruházás (kézizálogjog) szükséges.
o A fogalomban az „erre tekintettel” szót helyesen úgy értelmezendő, hogy a
zálogszerződés alapozza meg a további jogcselekményt: a bejegyzést vagy
a birtokátruházást.
 A zálogjog, mint dologi jogi jogviszony keletkezésének folyamatában a szerzést
előkészítő jogi tény a zálogszerződés, amely a zálogjogot alapító dologi ügylet
(birtokátruházás vagy bejegyzés) jogi címeként, (titulusaként) fogható fel.

BELLOVICZ MARTIN 75
 o A zálogjog megszerzését ilyen megközelítésben előkészítő jogi címet (titulust)
zálogszerződésen kívül jogszabály is szolgáltathatja.
 A zálogszerződésben a zálogkötelezett és a zálogjogosult zálogjognak meghatározott
zálogtárgyon meghatározott követelés biztosítása céljából való alapításában
állapodnak meg.
o Ez a megfogalmazás megfelel a kötelezettséget alapító (kötelmi kötelező) ügylet
általános formájának.
o A törvény szerint a szerződés kötelező elemei:
 a zálogtárgy és a biztosított követelés meghatározása,
 a szerződésnek meg kell határoznia az alanyokat, és
 tartalmaznia kell a zálogjog alapítására irányuló akaratkijelentést.
 (6) „A zálogszerződést írásba kell foglalni.
 Kézizálogjog esetén a zálogszerződést pótolhatja a zálogjogosult által kiállított
értékpapír, amely a zálogjogosulttal szemben feljogosítja az okirat birtokosát arra,
hogy az értékpapírban meghatározott összeg ellenében, az értékpapírban
meghatározott időtartamon belül megkapja a zálogtárgyat.”
o A kézizálogjog melletti hitelezés egyes eseteiben kivételt enged.
 A zálogszerződés legfontosabb joghatása abban áll, hogy a felek zálogjog alapítására
irányuló akaratát fejezi ki, ehhez kapcsolódóan állapítja meg a zálogkötelezettnek a
zálogszerződésen alapuló nevesített kötelezettségét:
o kézizálogjog: köteles a zálogtárgy birtokát (vagy az a feletti hatalmat) a
zálogjogosultra átruházni,
o jelzálogjog: köteles a zálogjog bejegyzéséhez szükséges hozzájárulást
megadni.
 A jogszabály a követelésen alapított jelzálogjog esetében további kötelezettséget
állapít meg, ez azonban már nem a zálogjog létrejöttéhez, hanem jellemzően a
zálogjogosult későbbi joggyakorlásához szükséges.
6.3.3. A zálogszerződés törvényi szabályozása
 Ptk. 5:89. § (1) „A zálogszerződésben a zálogkötelezett és a zálogjogosult
zálogjognak meghatározott zálogtárgyon és (ha e törvény eltérően nem rendelkezik)
meghatározott követelés biztosítása céljából való alapításában állapodnak meg.”
6.3.4. A zálogjoggal biztosított követelés
 Ptk. 5:89. § (3) „A zálogszerződés létrejöttéhez a zálogtárgy és a biztosított követelés
meghatározása szükséges.”
 Ptk. 5:89. § (5) „A zálogjoggal biztosított követelést annak azonosítására alkalmas
módon (az alapul fekvő egy vagy több jogviszonyra utalással és az összeg meghatározásával vagy a
biztosított követelés azonosítására alkalmas más hasonló módon) kell meghatározni.
 A meghatározás magában foglalhat olyan követelést is, amely még nem jött létre.”
o A pontos körülírás mindig ajánlott, az azonosításra alkalmasság azt jelenti,
hogy a biztosított követelés azonossága felől kétség ne merülhessen fel.
BELLOVICZ MARTIN 76
 o A fogyasztói zálogszerződés esetében a Ptk. 5:90. § b) pontja kimondja, hogy
„a biztosított követelés meghatározásának tartalmaznia kell a követelés
(járulékok nélküli) összegének megjelölését vagy azt az összeget, amelynek
erejéig a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.”
 A törvény később ezen általános elvárásokat részletezi.
 Ptk. 5:97. § (1) „Zálogjog egy vagy több, fennálló vagy jövőbeli, feltétlen vagy
feltételes, meghatározott vagy meghatározható összegű pénzkövetelés biztosítására
alapítható.”
 (2) „Ha a zálogjogot nem pénzkövetelés biztosítására alapították, a zálogjog a
követelés nemteljesítéséből eredő kártérítési igényt vagy egyéb pénzkövetelést biztosítja.
 (3) Bírósági eljárásban nem érvényesíthető követelés biztosítására zálogjog nem
alapítható.”
 Ptk. 5:98. § (1) „A zálogtárggyal való helytállás terjedelme annak a követelésnek a
mindenkori terjedelméhez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál.”
o A biztosított követelés a legegyszerűbb esetben is folyamatosan változik.
 (Pl. a kötelezett vagy harmadik személy részteljesítése (törlesztés) vagy nem fizetés
esetében a késedelmi kamatok felszaporodása következtében.)
 A járulékosság következménye az is, hogy a zálogtárggyal való helytállás kiterjed:
 a követelés kamataira,
 a követelés és a zálogjog érvényesítésének szükséges költségeire,
 a tényálláshoz képest a zálogtárgyra fordított szükséges költségekre.
6.3.5. A zálogjog közvetett tárgya. A zálogtárgy
 Ptk. 5:89. § „(4) A zálogtárgy fajta és mennyiség szerint vagy más, a zálogtárgy
azonosítására alkalmas körülírással is meghatározható.
o A meghatározás magában foglalhat olyan vagyontárgyat is, amely még nem
létezik, vagy amely felett a zálogkötelezettet nem illeti meg a rendelkezési jog.”
o (Ptk. 5:89. § (3): a zálogszerződés létrejöttéhez a zálogtárgy meghatározása is szükséges.)
 Ptk. 5:101. § (1) „zálogjog tárgya bármely vagyontárgy lehet.”
 (2) „Kézizálogjog tárgya ingó dolog lehet.”
 (3) „Közös tulajdonban álló dolognak a zálogkötelezett tulajdonában lévő tulajdoni
hányada, több személyt megillető jognak a zálogkötelezettet megillető hányada,
továbbá osztható követelés meghatározott része kivételével dolog vagy jog egy részén
nem lehet zálogjogot alapítani.”
o A (3) teszi lehetővé, hogy a zálogkötelezettet megillető rendelkezési jog
alapján (az egyediség elvét szem előtt tartva) a zálogjog, mint korlátolt dologi jog
a dolog egy része felett is alapítható legyen.

BELLOVICZ MARTIN 77
  Ptk. 5:102. § „Ha a hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzett zálogjog tárgyát
körülírással határozták meg, a zálogjog tárgyát mindenkor azok a körülírásnak
megfelelő dolgok, jogok, követelések alkotják, amelyek felett a zálogkötelezett
rendelkezési joggal bír.
 A rendelkezési jog megszűnése ellenére fennmarad a zálogjog, ha a zálogtárgy
elidegenítésére kereskedelmi forgalmon kívül vagy nem jóhiszeműen és ellenérték
fejében szerző részére került sor.”
o A zálogtárgyat általában konkrét megnevezéssel jelöli meg a zálogszerződés.
o Pl. ingatlan esetében az ingatlan adatainak rögzítése elegendő (a bejegyzés
érdekében meghatározott adatok közlése követelmény is) a zálogtárgy körülírásához.
o Vannak sajátos esetek is, amikor a meghatározás e módja nem lehetséges.
o (pl. amikor a zálogkötelezett meghatározott telephelyén fellelhető ingó vagyontárgyakat
jelölik meg (pl. árukészlet).
 Ptk. 5:103. § (1) „A zálogjog a dolgot mindenkori alkotórészeivel együtt terheli. A
zálogjog kétség esetén kiterjed a dolog mindenkori tartozékaira is.”
 (2) „A zálogjog kiterjed a dolog termékeire, terményeire, szaporulatára és a
zálogtárgy egyéb hasznaira.”
 (3) „A zálogjog nem terjed ki a kielégítési jog megnyílása előtt az ingatlantól a
rendes gazdálkodás szabályai szerint elvált alkotórészre, tartozékra és haszonra, ha
annak tulajdonjogát átruházták és azt az ingatlanról elvitték.”
 Ptk. 5:104. § (1) „A zálogtárgy értékcsökkenése vagy elpusztulása esetén járó
biztosítási összeg, kártérítés vagy más érték, illetve az ezekre vonatkozó követelés a
zálogtárgy helyébe lép vagy a zálogfedezet kiegészítésére szolgál.”
o Ugyanez lesz, ha a zálogkötelezett a zálogtárgy kisajátításáért kártalanítást
kapott.
o A kártalanításra vonatkozó követelés szintén a zálogtárgy helyébe lép.
o Ha a zálogjogosult károsodás elhárítása érdekében értékesíti a zálogtárgyat,
a befolyt vételár a zálogtárgy helyébe lép.
o A hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzett zálogjog tárgyát a zálogkötelezett
a rendes gazdálkodás körében értékesítheti.
 (Ekkor az értékesítésből származó bevétel az eredeti zálogtárgy helyébe lép.)
 Ptk. 5:104. § (5) „Ha a zálogkötelezett a zálogtárgyat feldolgozza, átalakítja, más
vagyontárgyakkal egyesíti vagy vegyíti, a feldolgozással, átalakítással, egyesüléssel
vagy vegyüléssel keletkezett új dolog az eredeti zálogtárgy helyébe lép.”
6.3.6. Egyetemleges zálogjog
 Az egyetemleges zálogjog a pluralis zálogjog klasszikus esete.
o A zálogjog (egyazon követelés biztosítékaként) több zálogtárgyat terhel úgy, hogy
az összes zálogtárgy az egész tartozást biztosítja (minden zálogtárgy az egész
követelés kiegyenlítésére szolgál).
o Fehérváry: „egy a követelés és több a jelzálog”.

BELLOVICZ MARTIN 78
 o Mai jogirodalom: „az egyetemes zálogjog sajátossága, hogy a követelés
egysége mellett (fedezet céljából) a zálogjogok többsége áll fenn. Több zálogjog
van egybefogva, melyeket a biztosított követelés egysége kapcsol össze.”
 Ha a kielégítési jog megnyílik, a jogosult bármelyik zálogtárgyat igénybe veheti,
a zálogjogosult határozhatja meg a zálogjog érvényesítésének sorrendjét.
o A kielégítési jog (mint a dologi jogból fakadó lényeges jogosultság) csupán annyi
zálogtárgyra terjed ki, amennyi a biztosított követelés kielégítéséhez kell.
 Ptk. 5:105. § (1) „Ha a zálogjog ugyanannak a követelésnek biztosítására több
zálogtárgyat terhel, a megfelelő nyilvántartásban fel kell tüntetni, hogy a jelzálogjog
egyetemleges.
 Nem kell az egyetemlegességre külön utalni, ha valamennyi zálogtárgy tekintetében
ugyanaz a zálogkötelezett, és a zálogjog a hitelbiztosítéki nyilvántartásba van
bejegyezve.”
o Az utóbbi szabály magyarázata: a hitelbiztosítéki nyilvántartás a bejegyzett
jogokat a perszonálfólium elve alapján tartalmazza.
 Egyetemleges zálogjog esetén minden zálogtárgy az egész követelés biztosítására
szolgál.
o A zálogjogosult határozhatja meg a zálogjog érvényesítésének sorrendjét.
 „Az egyetemleges jelzálogjogot a jelzálogjoggal biztosított követelés egysége teszi
egyetemleges jelzálogjoggá.
o Egyetemleges jelzálogjog az, amelyik ugyanannak a követelésnek a
biztosítására úgy terhel több zálogtárgyat, hogy mindegyik zálogtárgy az
egész követelésért felel.
o Ugyanaz a követelés a maga egészében nem terhelhet több zálogtárgyat
anélkül, hogy a terhelés egyetemleges lenne.
 (Egyetemleges zálogjog utólag is létrejöhet úgy, hogy az eredetileg egyetlen
zálogtárgyra létrehozott zálogjogot utóbb újabb zálogtárgyakra is kiterjesztik oly
módon, hogy ugyanaz a követelés a zálogjog kiterjesztése folytán a maga egészében
immár több zálogtárgyat terhel.)”

BELLOVICZ MARTIN 79
6.4. A zálogszerződés – és a zálogjog – különleges esetei
6.4.1. Kötelmi hatályú zálogjog
 Ptk. 5:91. § „A zálogszerződés alapján a feleket egymással szemben a zálogjog
megalapítása hiányában is megilletik mindazok a jogok, és terhelik mindazok a
kötelezettségek, amelyeket e törvény a zálogjogosult és a zálogkötelezett számára
megállapít.”
o Ez a jogi irodalomban „kötelmi hatályú zálogjogként” említett intézmény.
o Lényege, hogy a zálogszerződés alapján a felek egymás között (intern hatállyal)
minden jogot és kötelezettséget a zálogjogi szabályok szerint gyakorolnak,
mulasztás esetén az érintett fél akár bírói úton is rászorítható a teljesítésre.
o Az ilyen „zálogjogból” lényegében kizárólag a harmadik személyekkel
szembeni (extern) hatály hiányzik.
o (pl. létrejön, ha a zálogkötelezett a kézizálog tárgyát nem adja át a záloghitelezőnek, ha a
követelés feletti zálogjogot nem jegyzik be a hitelbiztosítéki nyilvántartásba).
 Kötelmi hatályú zálogjog: A zálogjogosult a kötelezett-tel szemben gyakorolhatja
mindazokat a jogokat, amelyeket a törvény a megalapított zálogjog jogosultja
számára biztosít;
o a zálogkötelezett köteles tűrni, hogy a zálogjogosult jogait gyakorolja;
o mindkét félnek teljesítenie kell mindazon kötelezettségeket, amelyeket
számára a törvény előír.
 A zálogkötelezett a zálogjogosult fellépése esetén nem hivatkozhat arra, hogy a
zálogjog megalapítására nem került sor.
o A zálogszerződés hatálybalépésével, a zálogtárgy birtoklására, használatára
és a zálogfedezet védelmére vonatkozó jogok és kötelezettségek megilletik,
terhelik a feleket, azokat egymással szemben bírói úton is érvényesíthetik.
o E zálogjog kötelmi jellege azt jelenti, hogy az abból fakadó jogok csak
annyiban gyakorolhatók, amennyiben azok nem az elsőbbségi kielégítési
joghoz kapcsolódnak, vagy egyébként nem jelentik más hitelező, dologi
jogosult (pl. egy új tulajdonos/ egy bejegyzett zálogjogosult) jogainak a korlátozását.
6.4.2. A fogyasztói zálogszerződés
 Ptk. 5:90. §: „Ha a zálogkötelezett természetes személy, és a zálogtárgy elsősorban
a zálogkötelezett szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körébe nem
tartozó célra használatos, továbbá a zálogjoggal biztosított követelés nem a
kötelezett szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körébe tartozó
jogviszonyból fakad, a zálogszerződésre vonatkozó rendelkezéseket az alábbi
eltérésekkel kell alkalmazni:
o a) zálogtárgy a zálogkötelezett tulajdonában álló, egyedileg meghatározott
vagyontárgy vagy olyan vagyontárgy lehet, amelynek tulajdonjogát a
zálogkötelezett a zálogjogosult által nyújtott kölcsön, illetve fizetési haladék
segítségével szerzi meg;

BELLOVICZ MARTIN 80
 o b) a biztosított követelés meghatározásának tartalmaznia kell a követelés -
járulékok nélküli - összegének megjelölését, vagy azt az összeget, amelynek
erejéig a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.”
 Fogyasztói zálogszerződés jön létre, ha:
o a zálogkötelezett természetes személy, és
o a zálogtárgy elsősorban (nem kizárólagosan) a zálogkötelezett szakmája, önálló
foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körébe nem tartozó célra használatos,
o továbbá a zálogjoggal biztosított követelés nem a kötelezett szakmája, önálló
foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körébe tartozó jogviszonyból fakad.
o Ha e feltételek adottak, a zálogszerződésre 2 speciális előírás vonatkozik:
 zálogtárgy csak olyan, egyedileg meghatározott vagyontárgy lehet,
amely már a zálogkötelezett tulajdonában áll, vagy amelynek
tulajdonjogát a zálogkötelezett a zálogjogosult által nyújtott kölcsön,
illetve fizetési haladék segítségével szerzi meg,
 a biztosított követelés meghatározásának tartalmaznia kell a követelés
(járulékok nélküli) összegének megjelölését vagy azt az összeget,
amelynek erejéig a zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.
6.4.3. Törvényes zálogjog
 Ptk. 5:92. § „A zálogszerződést pótolja a jogszabály olyan rendelkezése, amely
alapján valamely követelés jogosultját zálogjog illet meg.”
o Ilyenkor beszélünk törvényes zálogjogról.
o Ennek értelmében a jogszabályi rendelkezés csak a zálogszerződést (a felek
ügyleti akaratát) helyettesíti, de nem pótolja azon egyéb jogcselekményeket,
amelyeket a kódex a zálogjog létrejöttéhez egyébként megkíván.
o Törvényes zálogjog esetében is szükség van arra, hogy a felek a dolog
birtokát átruházzák (kivéve, ha az már a zálogjogosult birtokában van), vagy a
zálogjogot a megfelelő nyilvántartásba bejegyezzék.
 Ennek elmaradása esetén a felek jogviszonyára a Ptk. 5:91. §-a lesz
irányadó (ún. kötelmi hatályú zálogjog jön létre).
 Az új polgári jogi szabályok a jövőre nézve már nem teszik lehetővé,
hogy bírósági vagy hatósági határozat keletkeztessen zálogjogot.
 (Pl.: Törvényes zálogjog jön létre, ha a vállalkozó javára a megrendelő vagyontárgyain vállalkozói
díja és költségei biztosítása érdekében, az ingatlan bérbeadója javára a bérleti díj és költségei
biztosítására a bérlőnek a bérleményben lévő vagyontárgyain, a fuvarozó javára a fuvardíj és
költségei biztosítására azokon a dolgokon (nem feltétlenül a feladó vagyontárgyain), amelyek a
fuvarozással kapcsolatban kerültek a birtokába.)
o Ez a zálogjog abban is különleges, hogy a zálogjog horizontális kiterjesztésével biztosítékul
szolgál a fuvarozónak a feladóval szemben fennálló, egyéb fuvarozási szerződésekből eredő
(nem vitatott és lejárt) követelésekre is. Egyéb jogszabály is keletkeztet törvényes zálogjogot.

BELLOVICZ MARTIN 81
6.5. A zálogjog megalapítása. A zálogjogot keletkeztető dologi jogi ügylet
6.5.1. Bevezetés
 A zálogszerződés önmagában nem keletkeztet zálogjogot, nem hozza létre a
dologi jogot.
 A Ptk. 5:88. §-ában foglalt szabály szerint zálogjog megalapításához zálogszerződés
és erre tekintettel:
 zálogjog megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése (jelzálogjog) vagy
 a zálogtárgy birtokának a zálogjogosult részére történő átruházása
(kézizálogjog) szükséges.
o A bejegyzés és a birtokátruházás (együttesen traditio) lényegében a zálogjogot
alapító dologi jogi ügyletként fogható fel, vagyis a szerzésmód (modus)
körébe tartozó intézményről van szó, amely a szerzést előkészítő
zálogszerződéssel (vagy törvényi engedmény esetében a jogszabályi rendelkezéssel –
együttesen titulus) szoros kapcsolatban áll.
o (Érvényes zálogszerződés nélkül nem lehetséges a zálogjog megszerzése sem, és fordítva:
szabályos szerzésmód hiányában nem jön létre zálogjog sem.)
 Van olyan eset is, amikor a törvény a Ptk. 5:88. §-ában megfogalmazottakon túl
további követelményt is támaszt a zálogjog megalapításához, ezen keresztül annak
létrejöttéhez: ez az albirtokos értesítése.
o E jogcselekmény nem esik sem a bejegyzés, sem a birtokátruházás fogalma alá.
6.5.2. A jelzálogjog bejegyzése
 A zálogjog egyik formája a jelzálogjog.
 A jelzálogjog sajátossága, hogy a zálogjog alapításához nem birtokátruházás, hanem
a jelzálogjognak a megfelelő nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
o E bejegyzés a zálogjog, mint korlátolt dologi jog keletkezésének
folyamatában jellemzően a dologi jogi rendelkező ügylet (traditio) szerepét
tölti be, ugyanakkor a többnyire tényleges hatalmat jelentő birtokkal szemben
(kézizálogjog) egyfajta „jelbirtokként” is felfogható.
o A jelzálogjog esetében a bejegyzés lényegében kettős hatású:
 jelzálogjogot alapít, és
 harmadik személyek számára (birtokátruházás analógiájára) jelzi (mutatja)
az érintett vagyontárgy feletti rendelkezési jog megváltozását.
 A bejegyzés szabályai aszerint alakulnak, hogy milyen nyilvántartásról van szó:
 ingatlan-nyilvántartásba,
 hitelbiztosítéki nyilvántartásba vagy
 egyéb lajstromba kell a jelzálogjogot bejegyezni.
 A zálogjog bejegyzésére vonatkozó részletszabályokat az egyes lajstromokra
vonatkozó jogszabályi rendelkezések tartalmazzák.

BELLOVICZ MARTIN 82
 A jelzálogjog esetében tehát központi kérdés a zálogjog bejegyzése, ennek
legfontosabb anyagi jogi szabályairól ezért a Ptk.-nak is rendelkeznie kell. Így a
törvény kimondja, hogy a jelzálogjogot
o a) az ingatlan-nyilvántartásba ingatlant;
o b) a hitelbiztosítéki nyilvántartásba az ingó dolgot, valamint jogot és
követelést kell bejegyezni.
 Ha az ingó dolog tulajdonjogát vagy a jog fennállását közhiteles nyilvántartás
(összefoglalóan lajstrom) tanúsítja, a jelzálogjog megalapításához a megfelelő lajstromba
való bejegyzés szükséges. Pl.:
o az úszó létesítményeknek vízi közlekedésről sz. 2000. évi XLII. tv.-ben szabályozott
lajstroma,
o jogok körében a szabadalmi lajstrom (Szt.),
o a védjegylajstrom (Vt.), a mintaoltalmi lajstrom.
 Az ingatlan-nyilvántartásba és a lajstromba való bejegyzésre a zálogszerződés vagy
a zálogkötelezett bejegyzési engedélye alapján kerülhet sor, ha
o a) a zálogszerződés vagy a bejegyzési engedély egyedileg meghatározza a
zálogtárgyat; és
o b) a zálogkötelezett a dolognak vagy jognak az ingatlan-nyilvántartás vagy
lajstrom szerinti tulajdonosa vagy jogosultja.
o E kettős előfeltételhez természetesen további jogi követelmények
kapcsolódhatnak, amelyeket az adott nyilvántartást vagy lajstromot
szabályozó rendelkezések (külön említve Inytv. vagy Inytv. vhr.) szabályoznak.
 Hitelbiztosítéki nyilvántartásba (Hbny.) való bejegyzésre egyedileg vagy körülírással
meghatározott zálogtárgy tekintetében kerülhet sor.
 A bejegyzésnek nem akadálya, ha a bejegyezni kívánt zálogtárgy a bejegyzés
időpontjában még nem létezik, vagy azon a zálogkötelezettet még nem illeti meg a
rendelkezési jog.
o A hitelbiztosítéki nyilvántartás nem a reálfólium, hanem a perszonálfólium
elve alapján épül fel.
 Ptk. 5:112. § (1) „A hitelbiztosítéki nyilvántartás a zálogkötelezettek személyéhez
kapcsolódóan tartalmazza a nem lajstromozott ingó dolgokon, jogokon és
követeléseken alapított jelzálogjogokat, valamint az e törvényben meghatározott
egyéb biztosítéki jogokat.”
 (2) A hitelbiztosítéki nyilvántartás nyilvános, tartalmát az interneten bárki ingyen,
személyazonosítás nélkül megtekintheti.”
 Ptk. indokolása: „A hitelbiztosítéki nyilvántartás teljes mértékben internet alapú,
elektronikus nyilvántartássá alakul át. Ez a zálogjog és a többi ide bejegyzendő biztosítéki
jog megalapítását egyszerűvé, gyorssá és olcsóvá teszi, valamint a zálogjog teljes
nyilvánosságát szolgálja. Az új nyilvántartásba való bejegyzésre és törlésre az ellenérdekű
fél hozzájárulásával, elektronikus formanyomtatvány megfelelő kitöltése útján, emberi
(hatósági) közreműködés nélkül, automatikusan, lényegében azonnal sor kerül.”
BELLOVICZ MARTIN 83
6.5.3. Birtokátruházás kézizálogjog esetén
 A kézizálogjog a zálogjog másik, hagyományos formája, amikor a biztosítékul
szolgáló vagyontárgy zálogjoggal való terheléséhez birtokátruházás szükséges:
o Ebben az esetben tehát a zálogjogosultat megilleti a dolog birtoka.
o Itt a birtok többnyire valódi (tényleges) hatalmat jelent.
 Kézizálogjog tárgya ingó dolog lehet.
 A kézizálogjog alapításához szükséges dologi jogi ügylet tehát a birtokátruházás,
amely a korábban kifejtettek szerint kétkomponensű dologi ügylet:
 magában foglalja az érintettek megállapodását és
 erre tekintettel a traditio valamelyik módját, vagyis a dologra
vonatkozó tényleges hatalomnak az átengedését (vesd össze: Ptk. 5:3. §).
o Ebben a vonatkozásban a kézizálogjog kapcsán különleges szabályok vannak.
 Ptk. 5:94. § (1) „A birtokátruházást pótolja, ha a dolgot a zálogjogosult és a
zálogkötelezett közös birtokban tartja, vagy részükre harmadik személy mint
zálogtartó őrzi.”
o Ekkor a közös birtok vagy a zálogtartó birtoklása nem a birtokátruházást
egészében, hanem annak traditio komponensét pótolja.
 Ptk. 5:94. § (2) „Ha a dolog harmadik személy albirtokos birtokában van, és a birtok
átruházása a dolog kiadása iránti igénynek az átruházásával történik, a kézizálogjog
megalapításához az is szükséges, hogy a tulajdonos az albirtokost az elzálogosításról
értesítse.”
o Ptk. 5:94. § (3) „Nem jön létre a kézizálogjog, ha a birtokátruházás a
tulajdonos és a zálogjogosult erre irányuló megállapodásával megy végbe
oly módon, hogy a tulajdonos albirtokosként továbbra is a dolog birtokában
marad.”
 Constitutum possessorium: A tulajdonos a dolgot albirtokosként
továbbra is magánál tartja. (Ezt nem lehet a kézizálogjognál)

6.6. A zálogjog létrejötte

 Ptk. 5:87. §A zálogjog létrejön, ha

 a) a zálogjogosult és a zálogkötelezett megalapítja a zálogjogot; és
 b) a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy fölött.
o Bár rendelkezési jog hiányában zálogjog nem jöhet létre, a rendelkezési jog
időleges hiánya nem akadályozza sem a zálogszerződés megkötését, sem a
zálogjog megalapítását.
 Ptk. 5:121. § „A hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzett zálogjog tárgya felett a
rendelkezési jog korábbi jogosultja által alapított zálogjog megelőzi azt a
jelzálogjogot, amelyet e zálogjogot megelőzően alapítottak, de (a rendelkezési jog
hiányában) csak ezt követően jött létre.”

BELLOVICZ MARTIN 84
 o A zálogjog korlátolt dologi jogként való létrejöttéhez a kötelezett
rendelkezési joga elengedhetetlenül szükséges, de a rendelkezési jog hiánya
a zálogjog keletkezési folyamatát előfeltételként nem akasztja meg.35
 A rendelkezési jog intézménye a tulajdonjog tartalmán belül helyezhető el.
o A Ptk. 5:13. § (2) bekezdése és az 5:30. § (1) bekezdése tesz említést arról,
hogy a tulajdonost megilleti a rendelkezési jog, ennek keretében az a jog,
hogy a dolgot biztosítékul adja.
o Bár ezek a szabályok a tulajdonjog tartalmáról szólnak, de a rendelkezési jog
megfelelően átvihető és alkalmazható a zálogjog mint dologi jogi
jogviszony olyan tárgyaira is, amelyek tulajdonjog tárgyaiként nem
szerepelhetnek (jog, követelés).
o Ilyenkor a tulajdonos (mint rendelkezésre jogosult) alatt problémamentesen a jog
vagy követelés jogosultját érthetjük.
o A rendelkezési jog (a rendelkezési jogon belül a vagyontárgy megterhelésének jogi
lehetősége) azonban fennálló tulajdonjog esetében is hiányozhat (pl., ha a
vagyontárgyon elidegenítési és terhelési tilalom van).36
 Ptk. 6:216. § (4) b) „Ha a tulajdonjog-fenntartást nem jegyzik be a hitelbiztosítéki
(vagy egyéb) nyilvántartásba, ennek következménye lehet, hogy a tulajdonjog-
fenntartással vevőtől (aki még nem tulajdonos) harmadik jóhiszemű személy a
rendelkezési jog hiányában is zálogjogot szerez (a zálogjog létrejön).

6.7. Az önálló zálogjog

 Az önálló zálogjogot a Ptk. a jelzálogjog egyik különleges formájaként szabályozza.

o A zálogjog e típusának sajátossága, hogy a zálogtárgyat (szemben a klasszikus
járulékos zálogjoggal) a biztosított követeléstől függetlenül terheli.
o E korlátolt dologi jogot a járulékos zálogjoghoz képest forgalomképesebbé
teszi.
 Ptk. 5:100. § (1) „Pénzügyi intézmény javára ingatlanon jelzálogjog úgy is alapítható,
hogy az a zálogtárgyat a biztosított követeléstől függetlenül, meghatározott összeg
erejéig terhelje (önálló zálogjog).”
o Önálló zálogjogot csak ingatlanon lehet (jelzálogjogi formában) létrehozni.
o A zálogjogosult csak pénzügyi intézmény lehet.

35
Más kérdés, ha a tulajdonos az adott (pl. forgalomképtelen) vagyontárgy felett nem gyakorolhatja a
megterhelés jogát (pl. állam kizárólagos tulajdonában álló nemzeti vagyon).
36
Ilyenkor a rendelkezési jog megszerzése alatt értenünk kell azt is, ha a tilalom jogosultja a
rendelkezéshez hozzájárul. A polgári jog zálogjog „alapítását” kivételesen a rendelkezési jog hiányában
is lehetővé teszi: Ptk. 5:93. § (4) „a hitelbiztosítéki nyilvántartásba való bejegyzésnek nem akadálya, ha a
zálogtárgy a bejegyzés időpontjában nem létezik, vagy azon a zálogkötelezettet nem illeti meg a rendelkezési jog”
(ilyen esetben nézetünk szerint zálogjog nem keletkezik, a bejegyzés csupán a zálogkötelezettség vállalását
tanúsítja).
BELLOVICZ MARTIN 85
 o Az önálló zálogjog megszerzője is csak a hitelintézetekről és pénzügyi
vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. tv. (Hpt.) szerinti pénzügyi
intézmény lehet.
 (2) „Az önálló zálogjogot alapító zálogszerződés a zálogtárgy megjelölésén kívül azt
a meghatározott összeget tartalmazza, amelynek erejéig a zálogtárgyból kielégítés
kereshető. Ezt az összeget az ingatlan-nyilvántartásban is fel kell tüntetni.”
o Az önálló zálogjog alapításának is első lépése a zálogszerződés megkötése.
o Kötelező eleme:
 a zálogtárgy megjelölése és
 annak a meghatározott összegnek a rögzítése, amelynek erejéig a
zálogjogosult a zálogtárgyból kielégítést kereshet.
o Az önálló zálogjog nem járulékos intézmény, ezért ez a meghatározott összeg
nem kell, hogy a biztosított összeggel megegyezzen, ez az összeg a kielégítési
jog összegszerű terjedelmét (nem a biztosított követelés mértékét) határozza meg.
o Kötelező ennek az összegnek mint egyfajta „kielégítési felső határnak” az
ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése.
o Az önálló zálogjog létrejön, ha:
 a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy felett,
 a zálogszerződést a felek megkötötték, és
 a jelzálogjogot bejegyezték.
 Az önálló zálogjog érvényesítése nem a biztosított követeléshez kötődik (az önálló
zálogjog nem járulékos) rendelkezni kell: miként történik a zálogjog érvényesítése.
o Az önálló zálogjog és a biztosított követelés közötti kapcsolat közvetett:
 járulékos zálogjog: érvényesítésének feltétele a biztosított követelés
esedékessé váljon és ez a követelés kielégítésre kerülhessen a
zálogtárgyból
 önálló zálogjog: a feleknek kell meghatározniuk a kielégítés feltételeit
 Erre szolgál a biztosítéki szerződés: amely nem azonos a
zálogjog alapításában szerepet játszó zálogszerződéssel.
 Az önálló zálogjog tárgyából való kielégítés a biztosítéki szerződésben rögzítettek
szerint történhet meg: Ptk. 5:100. § (3) E megállapodás minimális eleme:
o az önálló zálogjog biztosítéki célja,
o a kielégítési jog megnyílása feltételei és terjedelme,
o ha a kielégítési jog felmondással nyílik meg: a megállapodásnak a felmondás
gyakorlásának módja és a felmondási idő.
 Ptk. 5:100. § (5) „Ha a biztosítéki szerződés eltérően nem rendelkezik, a
zálogjogosult kielégítése érdekében az önálló zálogjogot mind a zálogjogosult, mind
a zálogkötelezett írásban felmondhatja.
 A felmondási idő – a felek eltérő megállapodása hiányában – 6 hónap.
 Ha a kielégítési jog felmondással nyílik meg, annak kizárása semmis.”

BELLOVICZ MARTIN 86
 A biztosítéki szerződés megkötése nem a zálogjog létrejöttének, hanem a zálogjog
alapításának egyik jogi mozzanata, amely a zálogtárgyból való kielégítési jog
gyakorlásának rendjét szabályozza.
o Az önálló zálogjog nem járulékos természete az a tulajdonság, hogy a
kielégítési jog nem közvetlenül a biztosított követeléshez kapcsolódik,
hanem a biztosítéki szerződés feltételei szerint gyakorolható,
forgalomképessé teszi, és az önálló zálogjog jogosultjának
refinanszírozását segíti.
 A nem járulékos zálogjog (mint meghatározott összegig érvényesíthető értékjog)
átruházható, ami a jogosult számára is hitelszerzést tesz lehetővé.
 Ptk. 5:100. § (4) „Az önálló zálogjog más pénzügyi intézményre egészben vagy
részben, illetve részletekben átruházható.”
o Az átruházással az önálló zálogjogot megszerző fél nemcsak a zálogjogot
szerzi meg, hanem (a jogi konstrukcióból adódóan szükségszerűen) a biztosítéki
szerződésben is az átruházó helyébe lép.
o (Ez egy szerződésipozíció-átszállás: a kielégítési jog az önálló zálogjog új jogosultját a
jogelőddel azonos módon, a biztosítéki szerződésben rögzített feltételekkel [végső esetben ki
sem zárható, 6 hónapos felmondással] illeti meg.
o Ugyanez a pozíciócsere áll elő akkor is, ha más szerzi meg az önálló zálogjoggal terhelt
zálogtárgy tulajdonjogát, az új tulajdonos ugyanis a biztosítéki szerződés kötelezettjének
szerződési pozíciójába lép.)
 Az önálló zálogjog bármikori jogosultja nem a biztosítotti követelésre, hanem a
biztosítéki megállapodásra alapítja kielégítési jogát.
 A jogszabály garanciális rendelkezésekkel biztosítja a zálogkötelezett védelmét:
o (6) „A zálogkötelezett az önálló zálogjog mindenkori jogosultjával szemben
hivatkozhat azokra a kifogásokra is, amelyek a biztosítéki szerződésben
meghatározott követelés kötelezettjét megilletik.”
o (8) „Ha a biztosítéki szerződés nem jött létre, az önálló zálogjog
létesítésének a biztosítéki szerződésben megjelölt célja véglegesen
meghiúsult, vagy a biztosítéki szerződés, illetve a biztosítéki szerződés szerint
a zálogtárgyból kielégíthető követelés – ideértve a megtérítési követelést is –
megszűnt, továbbá ha a biztosítéki szerződésbe foglalt más, az önálló
zálogjog megszűnését eredményező ok vagy feltétel bekövetkezett, a
zálogjogosult a zálogkötelezett írásbeli felszólítására köteles hozzájárulni
ahhoz, hogy
 az ingatlan-nyilvántartásba az önálló zálogjog jogosultjaként a
zálogkötelezettet/ az általa megjelölt pénzügyi intézményt jegyezzék
be, vagy
 az önálló zálogjogot töröljék az ingatlan-nyilvántartásból.”

BELLOVICZ MARTIN 87
6.8. A zálogjog érvényesítése
6.8.1. Bevezetés
 A zálogjog élete is tartalmaz: nyugalmi szakaszt és dinamikus szakaszt.
 Lenkovics „a zálogjog érvényesítése jelenti valójában a zálogtárgyból való kielégítést, azaz
a zálogjoggal biztosított követelésnek megfelelő érték kivonását a zálogtárgy értékéből.”
o A zálogjog dologi jogi jellemvonásai között az értékjogi tulajdonság tükrözi
leginkább a zálogjog jogi természetét: a kielégítési jog gyakorlása a
zálogjogi szabályozás egyik központi kérdése.
 A Ptk.-ban nem rendezett kérdésekben a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli
érvényesítésének egyes szabályait a 66/2014. (III. 13.) Korm. rendelet szabályozza.
6.8.2. A kielégítési jog gyakorlásának általános szabályai
 Ptk. 5:126. § (1) „A zálogjogosult kielégítési joga a járulékos zálogjog esetében (tehát
az önálló zálogjogot kivéve) a zálogjoggal biztosított követelés esedékessé válásakor, a
teljesítés elmulasztása esetén nyílik meg.”
o Az esedékessé válás a kötelmi jog szabályai szerint alakul.
o E rendelkezés összhangban van a zálogjog fogalmával (Ptk. 5:86. § (1).
 Nem teljesítés alatt a részleges szerződésszegés is értendő.
o Ha a kötelezett a tartozásának csak egy részét fizeti meg, a követelés esedékessé válásával a
kielégítési jog is megnyílik.
o A zálogtárgyból való kielégítést a szerződésszerű teljesítéssel kerülheti el a
kötelezett.
o A részteljesítésnek a zálogjogra anyagi jogi szempontból fontos kihatása van:
 a járulékos természet folytán a követelés törlesztésével csökken a
zálogjog „tárgyi terjedelme”,
 megnyílhat a zálogkötelezett joga arra, hogy a túlzott biztosíték
arányos kiadását követelje [pl. több zálogtárgy közül a szükségtelenné vált
fedezet felszabadítását követelheti,].
 A kielégítési jog megnyílása harmadik személy (jogi érdekkel bíró, az
adós helyett jogszerűen teljesítő) fizetésével is elhárítható.
 Korábbi szabályok: A kielégítési jog gyakorlása elsődlegesen bírósági határozat
alapján, bírósági végrehajtás útján történt.
 Hatályos Ptk. 5:126. § (3) bekezdése csaknem kizárólag a zálogjogosultra bízza,
hogy a kielégítési jogát bírósági végrehajtás útján vagy bírósági végrehajtáson kívül
kívánja-e gyakorolni.
o A Ptk. egyensúlyt kíván teremteni a hitelezői és adósi érdekek között és megfelelő
módon védeni kívánja a zálogjogosulton kívüli, egyéb érdekeltek jogait is. A
„zálogjogosulti szabadság” alól kivétel: a fizetésiszámla-követelést terhelő
jelzálogjog érvényesítése bírósági végrehajtás útján történhet.
o Lényeges kivétel: a fogyasztónak tekintendő zálogkötelezettel szemben
főszabályként végrehajtási kényszereszközök igénybevételére szorul a hitelező.

BELLOVICZ MARTIN 88
6.8.3. A zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének közös szabályai
 A Ptk. 5:127. § (1) bekezdése a korábbi szabályozáshoz képest tovább bővíti a
jogosult választási lehetőségeit.
o Ha a zálogjogosult a zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének
lehetősége mellett dönt, választása szerint:
 a zálogtárgyat maga értékesítheti,
 megszerezheti a zálogtárgy tulajdonjogát (az alábbiakban szereplő
feltételekkel és eljárás mellett) vagy
 érvényesítheti az elzálogosított jogot/ követelést.
 Ptk. 5:127. § (2) „A zálogjogosult a kielégítési jog érvényesítésének választott
módjáról másikra térhet át.”
 Egy a zálogjogosult széles körű szabadságát korlátozó szabály:
 Ptk. 5:128. §: „A zálogjogosult a fogyasztóval szembeni kielégítési jogát bírósági
végrehajtáson kívül csak akkor gyakorolhatja, ha:
o a) az óvadék tárgyára vonatkozóan a közvetlen kielégítés jogával él,
o b) az elzálogosított jogot vagy követelést e törvény szerint érvényesíti, vagy
o c) a kielégítési jog megnyílása után a zálogkötelezettel a zálogtárgy
zálogjogosult által történő értékesítésének módjában írásban megállapodott.”
 E szabályok garanciális jellegűek, a fogyasztónak minősülő zálogkötelezett
érdekeit védik (akkor is, ha a zálogszerződés nem minősül a Ptk. 5:90. §-a szerinti fogyasztói
zálogszerződésnek).
6.8.4. A zálogjog érvényesítésének átvételéhez való jog
 Gyakran előfordul, hogy a zálogtárgyat egyszerre több jogosult zálogjoga terheli.
 A zálogjogosultak kielégítési joga a követeléseik esedékessé válásának
időpontjában nyílik meg, ezért előfordulhat, hogy a zálogjog érvényesítését egy
későbbi ranghelyű zálogjogosult kezdi meg.
o A kielégítési jog gyakorlásának időbeli elsőbbsége nem érinti a rangsort,
vagyis nem jelent „rangelsőbbséget.”
o A zálogtárgy értékéhez való hozzájutást az adott ranghelyekhez tartozó
értékzóna határozza meg (a korábbi ranghelyű zálogjogosult előnyösebb kielégítésre
számíthat).
 Ptk. 5:129. § (1): „A zálogjog érvényesítését megkezdő zálogjogosultat megelőző
ranghelyű zálogjogosult a zálogjogot érvényesítő zálogjogosultnak címzett írásbeli
nyilatkozattal átveheti a zálogjog érvényesítését, ha megtéríti az érvényesítést
megkezdő zálogjogosult felmerült költségeit.”

BELLOVICZ MARTIN 89
6.8.5. A kielégítési jog gyakorlásának felfüggesztése vagy korlátozása
 Ptk. 5:130. §: „Ha a zálogjogosult a kielégítési jogának gyakorlása során az e
törvényben meghatározott kötelezettségeit megszegi, a zálogkötelezett, a személyes
kötelezett vagy bármely más személy, akinek ehhez jogi érdeke fűződik, kérheti a
bíróságtól a kielégítési jog gyakorlásának felfüggesztését vagy a zálogjogosult
kötelezését a kielégítési jognak a bíróság által meghatározott feltételek szerinti
gyakorlására.”
 66/2014. (III. 13.) Korm. rendelet 14. § „A kérelmet a sérelmes intézkedésről vagy
kötelezettségszegésről (együtt: kifogásolt intézkedés) való tudomásszerzéstől
számított 15 napon belül lehet előterjeszteni a zálogkötelezett lakóhelye (székhelye)
szerint illetékes járásbíróságon.”
 A kérelmezőnek kifejezetten nyilatkoznia kell arról, hogy a bíróságtól:
o a kielégítési jog gyakorlásának felfüggesztését kéri-e, vagy
o a kielégítési jog meghatározott feltételekkel való folytatására kötelezést kér.
 Utóbbi esetben a kérelemnek azt is tartalmaznia kell, hogy a bíróság milyen
feltételek szerint kötelezze a zálogjogosultat a kielégítési jog gyakorlására.
6.8.6. A zálogtárgy zálogjogosult általi értékesítése
 A zálogjogosultat nagy szabadság illeti abban, hogy a zálogjog érvényesítésének
módját megválassza: dönthet úgy is, hogy a zálogtárgyat maga fogja értékesíteni.
 Ptk. 5:131. § „A zálogjogosult e szándékáról előzetesen köteles az érintetteket
írásban értesíteni.”
 (4) „A zálogjogosult előzetes értesítés nélkül jogosult a zálogtárgy értékesítésére, ha
a zálogtárgy
o a) gyorsan romló vagy egyéb olyan dolog, amelynek értéke a késedelem
hatására jelentősen csökkenne; vagy
o b) olyan dolog vagy jog, amellyel tőzsdén kereskednek.”
 5:132. § „A zálogjogosult a kielégítési jog megnyílása után jogosult a zálogtárgyat
értékesítés céljából birtokba venni és ennek érdekében felszólítani a
zálogkötelezettet, hogy a zálogtárgyat a felszólításban meghatározott időn belül
bocsássa a birtokába.”
 (3) „A zálogkötelezett – a kielégítési jog megnyílása után a zálogjogosult
felszólítására, a felszólításban meghatározott határidőn belül – köteles az értékesítés
céljából a zálogjogosult számára kiadni a birtokában lévő zálogtárgyat, lehetővé
tenni a zálogtárgy birtokbavételét és tartózkodni minden olyan magatartástól, amely
a zálogjogosultat az értékesítésben akadályozná.”
 (4) „A birtokba bocsátás elmaradása nem akadálya a zálogtárgy értékesítésének.”
o Ekkor a zálogjogosult a Ptk. 5:134. § (1) bekezdésének alkalmazása során a
tulajdonjogot megszerző félre a birtokot pl. cessio vindicationis ruházhatja
át [a dolog kiadására irányuló követelés átruházása, vesd össze: Ptk. 5:3. § (4) bekezdés].

BELLOVICZ MARTIN 90
 Ha a zálogjogosult a zálogtárgy értékesítéséről dönt, jogosult a zálogtárgy
tulajdonjogát a zálogtárgy tulajdonosa helyett és annak nevében eljárva harmadik
személyre átruházni.
o Ez egy célhoz kötött rendelkezési lehetőséget biztosít a zálogjogosult javára,
megadva számára a kielégítési jog gyakorlása érdekében az átruházáshoz
szükséges nyilatkozatok megtételének lehetőségét.
o Ezt a jogi felhatalmazást a zálogjogosult egy sajátos, jogszabályi képviseleti
jogosultság formájában (lásd általános tanok: képviselet) nyeri el:
 az átruházás során (a szerződés megkötése és a birtokátruházás tekintetében) e
jogszabályhely erejénél fogva képviselőként nyilatkozik.
o Ez a képviseleti felhatalmazás csak az értékesítésre terjed ki (némi
kiterjesztéssel), a zálogtárgy megterhelésére nem.
 A zálogtárgy értékesítésének jogi lehetőségei közül (a fogyasztóval szembeni, kielégítésre
irányuló joggyakorlást leszámítva) a zálogjogosult a zálogtárgyat illetően dönthet úgy:
o „magánúton” vagy nyilvánosan,
o a zálogtárgyat eredeti állapotában megtartva vagy annak kereskedelmi
szempontból észszerű feldolgozása után, illetve átalakítása után értékesíti.
 Magánúton való értékesítés: A „hétköznapi nyelvben „szabadkézi” eladás.
Amikor a zálogjogosult maga választja ki azt a személyt, akire a vagyontárgyat
átruházza – értve ez alatt azt is, akinek részére a feldolgozásra fel hatalmazást ad.
 Nyilvános értékesítés: azok a formák, amelyek segítségével előre meg nem
határozott számú, lehetséges vevő ajánlata alapján történik az értékesítés, de
legalábbis a vevő kiválasztása. (árverés, magánárverés, versenyeztetés.)
 Ha a zálogjog több zálogtárgyat terhel, azok értékesítése történhet:
 együtt vagy
 külön-külön.
o Nincs jelentősége, hogy a több zálogtárgy egyetemleges zálogjog formájában áll zálogjogi
terhelés alatt, vagy a hitelbiztosítéki nyilvántartásba való bejegyzés alkalmával körülírással
határozták meg a zálogtárgyakat (pl. ingó árukészlet).
 Ptk. 5:133. §: „A zálogjogosult a zálogtárgy értékesítése során a kereskedelmi
észszerűség követelményei szerint, a zálogkötelezett, illetve a személyes kötelezett
érdekeit is figyelembe véve köteles eljárni.
 (2) Az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a zálogtárgy értékesítése a
kereskedelmi észszerűség követelményei szerint történik, ha az értékesítésre
o tőzsdén, az értékesítés időpontjában érvényes áron; vagy
o a zálogtárgy kereskedelmi forgalma során általában alkalmazott, az adott
piacon szokásos módon kerül sor.”
 A zálogjogosult az értékesítést követően késedelem nélkül köteles írásbeli
elszámolást készíteni.
o Ezután a zálogjogosult köteles a befolyt vételárnak a beszedett hasznokkal
növelt és a zálogtárgy őrzésével, állagának fenntartásával, feldolgozásával,

BELLOVICZ MARTIN 91
 átalakításával és értékesítésével kapcsolatban felmerült költségekkel
csökkentett összegét (a zálogjogok rangsora és a zálogjoggal biztosított követelések
mértéke szerint) felosztani a zálogtárgyat terhelő zálogjogok jogosultjai között
és a fennmaradó összeget a zálogkötelezettnek kiadni.
6.8.7. A zálogtárgy tulajdonjogának a zálogjogosult által történő megszerzése
 Lex commissoria tilalma: Ptk. 5:136. §: „Semmis az olyan megállapodás, amely
szerint a zálogjogosult kielégítési joga megnyílásakor megszerzi a zálogtárgy
tulajdonjogát”.
o Célja: Megakadályozni, hogy a zálogjogosult a kielégítési joga megnyíltával
mintegy automatikusan, lényegében az elszámolási kötelezettséget
megkerülve jusson hozzá követelése fejében a zálogtárgy tulajdonához.
o Ez nem akadályozza meg, hogy a felek a kielégítési jog megnyíltát követően
állapodjanak meg a zálogtárgy tulajdonjogának a hitelezőre való
átruházásában.
 Ptk. 5:137. § (1) „A zálogjogosult a kielégítési jogának megnyílását követően írásban
felajánlhatja a zálogkötelezettnek, hogy a zálogtárgy tulajdonjogát elfogadja a
biztosított követelés teljes vagy részleges kielégítése fejében.”
o Az ajánlatnak (egyebek mellett) tartalmaznia kell:
 hogy a zálogtárgy tulajdonjogának megszerzése a biztosított
követelés milyen mértékű kielégítését eredményezné, illetve
 azt az összeget, amelyet a zálogjogosult (tulajdonjog megszerzése fejében,
a biztosított követelés elszámolásán felül) fizetne a zálogkötelezett részére.
 (2) Az ajánlatnak meg kell jelölnie
o a) a zálogjogosultat és a zálogkötelezettet;
o b) a zálogtárgyat, amelyre az ajánlat vonatkozik;
o c) a zálogjoggal biztosított, fennálló követelés összegét;
o d) a kielégítési jog megnyílásának okát és időpontját; és
o e) azt, hogy a zálogtárgy tulajdonjogának megszerzése a biztosított követelés
milyen mértékű kielégítését eredményezné, illetve azt az összeget, amelyet a
zálogjogosult (a tulajdonjog megszerzése fejében, a biztosított követelés elszámolásán
felül) fizetne a zálogkötelezett részére.”
o A zálogjogosult és a zálogkötelezett között adásvételi szerződés jön létre, ha:
 a kötelezett az ajánlatot elfogadja,
 az arra jogosult személyek [lásd: Ptk. 5:137. § (3)] a részükre megküldött
ajánlat ellen nem emelnek kifogást.
o Ennek alapján:
 a zálogkötelezett köteles a zálogtárgy birtokát átruházni, a
tulajdonjog bejegyzéséhez az engedélyt kiadni,
 a zálogjoggal biztosított követelés részben/ egészben megszűnik.

BELLOVICZ MARTIN 92
6.8.8. Az elzálogosított jog vagy követelés érvényesítése
 Ptk. 5:139. § „Ha a jelzálogjog tárgya követelés, a zálogjogosult teljesítési utasítást
adhat a követelés kötelezettje számára, és a követelés esedékessé válását követően az
eredeti jogosult helyett a követelés kötelezettjével szemben érvényesítheti is a
követelést.
o E szabályt megfelelően alkalmazni kell akkor is, ha a jelzálogjog tárgya jog.”
 Figyelemmel arra, hogy ez a szabály a zálogtárgyból való kielégítés módjára
vonatkozó rendelkezések sorába illeszkedik: a Ptk. 5:139. §-a alapján a zálogjogosult
a zálogtárgyból való kielégítési joga megnyílta után (nem előbb) érvényesítheti,
beszedheti a fedezetül szolgáló (a zálogkötelezettet mint jogosultat megillető) követelést.
o Ez idegen követelés saját név alatt való érvényesítése jogszabályi felhatalmazás alapján, a
követelésen fennálló korlátolt dologi jogra hivatkozással.
 Ezt a szabályt megfelelően alkalmazni kell akkor is, ha a jelzálogjog tárgya jog.
o Alzálogjog: A zálogjog tárgyaként szereplő követelés maga is zálogjoggal
(esetleg kezességgel) biztosított követelés.
o Ez a záloghitelező számára nagyobb biztonságot jelent, hiszen a követelése
biztosítékául szolgáló vagyontárgy maga is biztosítékkal bír.
o Ptk. 5:140. §: ha a zálogjog tárgyául szolgáló követelés zálogjoggal vagy
kezességgel van biztosítva, a zálogjogosult a követelés jogosultjának a
zálogjogból, illetve kezességből fakadó jogait is gyakorolhatja.
 Oka: a hitelező a javára „elzálogosított követelés” mellett annak
biztosítékaihoz is hozzájusson.
 Ha a követelést kézizálogjog biztosítja, a követelés jogosultja a zálogjogosult
kérésére köteles a zálogtárgy birtokát részére átruházni.
 Ebben az esetben több jogviszony kapcsolódik össze.
o A hitelezőt megillető zálogjog tárgya változatlanul maga az elzálogosított
követelés.
o A „biztosítékul szolgáló követelést megerősítő zálogjog” nem illeti meg a
hitelezőt, csupán annak gyakorlására jogosult (tehát el nem engedheti, nem mondhat
le róla stb.).

6.9. A zálogjog megszűnése

BELLOVICZ MARTIN 93
 Ptk. 5:142. § (1) értelmében a zálogjog megszűnik, ha:
o a zálogjogosult lemond a zálogjogáról, és a zálogtárgyat visszaadja a
zálogkötelezettnek, vagy ha a jelzálogjogot törlik a megfelelő
nyilvántartásból;
o a zálogjog tárgyául szolgáló dolog elpusztul, a zálogjog tárgyául szolgáló
követelés/ jog megszűnik anélkül, hogy más vagyontárgy lépne a helyébe;
o a kézizálogjog jogosultja elveszíti a zálogtárgy birtokát,
 kivéve, ha késedelem nélkül birtokvédelmi eljárást/birtokpert indított;
o a zálogjoggal biztosított követelés, illetve minden olyan jogviszony, amely
alapján a jövőben zálogjoggal biztosított követelés keletkezhet, megszűnik.
 Oka: a zálogszerződésben a felek a zálogjoggal biztosított követelést akár
jogviszonyra utalással is meghatározhatják, e követelések akár folyamatosan is
keletkezhetnek. Ilyenkor egészen addig fennáll a zálogjog, amíg a „biztosított
jogviszonyból” követelések keletkezhetnek.
o ha a zálogjoggal biztosított követelés elévül (kivéve a kézizálogjogot).
o ha a zálogjogosult a kielégítési jogát gyakorolva a zálogtárgyat értékesíti,
vagy a zálogtárgy tulajdonjogát megszerzi.
 A követelés kiegyenlítése (csakis) a záloghitelező kötelmi követelését megszünteti.
 A tartozás kiegyenlítése nem jelenti minden esetben azt, hogy a zálogjoggal
biztosított jogviszony teljesen lezárult.
o Előfordulhat, hogy a kiegyenlítés folytán bizonyos személyeknek megtérítési
követelése keletkezik a személyes kötelezettel szemben.
o Ptk. 5:142. § (2): a zálogjoggal biztosított követelés megszűnése ellenére is
fennmarad a zálogjog a követelést kielégítő személyes kötelezettet,
zálogkötelezettet vagy harmadik személyt megillető megtérítési követelés
biztosítására.
o Ez a rendelkezés kivételt képez a járulékosság főszabálya alól, hiszen a
követelés megszűnésével a zálogjognak is meg kellene szűnnie.
o A felsorolt személyek jogi érdekének elismerését is jelenti: a fizetéssel
keletkező megtérítési igényüket a fennmaradó zálogjog ernyője alá vonja.
(Szemléletesen szólva ilyenkor a zálogjog „követelést cserél”.)
 Megszűnik a zálogjog, ha a követelés átruházása kifejezetten az azt biztosító
zálogjog átszállásának kizárásával történt.
o Ilyenkor a zálogjog nem követi a követelést, és megszűnik.
o Ha a zálogjog az átruházónak más követelését is biztosította, a zálogjog
fennmarad e követelés(ek) biztosítékaként.
 Ptk. 5:143. §: „A kereskedelmi forgalomban jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző
személy hitelbiztosítéki nyilvántartásba bejegyzett zálogjogtól mentes tulajdonjogot,
jogot vagy követelést szerez.
 (2) Ha a zálogtárgy értékesítésére a zálogfedezet védelme érdekében kerül sor, a
vevő zálogjogtól mentes tulajdonjogot, jogot vagy követelést szerez.”

BELLOVICZ MARTIN 94
 VIII.fejezet – Az ingatlan-nyilvántartás
1. Az ingatlan-nyilvántartás fogalma, felépítése és alapelvei
1.1. Az ingatlan-nyilvántartás fogalma: a magánjogi joghatást kiváltó
lajstrom és közhitelű hatósági nyilvántartás kettőssége

 Ingatlan-nyilvántartás: „Az ingatlanokra vonatkozó jogok, valamint jogi

szempontból jelentős tények nyilvános és közhiteles nyilvántartása.
 Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanoknak és az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzett személyeknek a jogszabályban meghatározott adatait.”
 Az ingatlan-nyilvántartás:
 hatóság által vezetett nyilvántartás
 felruházva a teljesség és helyesség, a közhitelesség jegyeivel,
 településenként tartalmazza az ország összes ingatlanának az Inytv.
szerint meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és
jogi szempontból jelentős tényeket.
 E meghatározásokból fakadó alapvető jegyek, amelyekkel az ingatlan-nyilvántartást
jellemezhetjük, az alábbiak:
o Az ingatlan-nyilvántartás tárgya az ingatlan.
 Reálfólium elve: az ingatlanok (nem valamely bejegyzett jog jogosultjának
személye) szerint tartalmazza az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanra
vonatkozó jogokat, jogilag releváns tényeket és meghatározott
adatokat.
 A nyilvántartás teljes: kiterjed Magyarország összes ingatlanára.
 Egy ingatlan jogi szempontból csak akkor képezheti a forgalom
önálló egységét, ha önálló tulajdoni lappal rendelkezik (társasház,
szövetkezeti ház esetében önálló különlappal).
o Az ingatlan-nyilvántartást közigazgatási hatóság vezeti.
 Ingatlanügyi hatóságként jár el a vármegyei kormányhivatalok
földhivatali főosztályai.
o Az ingatlan-nyilvántartás vezetése olyan speciális közigazgatási-hatósági
eljárás, amelyre az Ákr. rendelkezései irányadóak (kivéve, ha felhatalmazás
alapján a külön jogszabályok speciális, eltérő vagy részletező eljárási szabályokat szabnak).
 Az ingatlan-nyilvántartás vezetése magánjogi jogváltozást eredményez, a
földhivatal az eljárása során a Ptk. rendelkezéseinek is alávetett.
o Az ingatlan-nyilvántartás alapvetően konstitutív hatással felruházott, ha az
adott tulajdonjog/ dologi jog a jogátruházásról szóló vagy a jogalapításról
szóló ügyleten alapszik.
 A jogkeletkeztető hatásról a bejegyzési alapelv rendelkezik.

BELLOVICZ MARTIN 95
  A jogátruházásról, jogalapításról szóló jogügylettel egy függő jogi
helyzet keletkezik: az átruházónak (vagy az ingatlanán más részére jogot
engedő személynek) ezt követően „telekkönyvileg” is szolgáltatnia kell
az ingatlant, sor kerül tehát a „telekkönyvi birtok” (jelbirtok)
átruházására is, amely végett a bejegyzett jogosultnak bejegyzési
engedélyt kell kiadnia.
 Ezen függő jogi helyzet (dologi váromány, hiányos magánjogi tényállás) a
bejegyzéssel (mint hatósági aktussal) teljesedik ki: ezen aktus a jogot a
bejegyzési kérelem iktatásának időpontjára visszaható hatállyal
keletkezteti.
 Ugyan közigazgatási hatóság határozattal bírálja el, és dönt a
bejegyzési kérelem tartalmáról, de nem maga a határozat, hanem a
lajstromba való bejegyzés keletkezteti a magánjogi jogviszonyt.
 „A bejegyzés alapjául szolgáló anyagi jogviszony nem közigazgatási,
hanem polgári jogi, és nem a bejegyzésről szóló határozaton, hanem a
bejegyzés alapjául szolgáló okiraton (pl. megállapodáson) alapul.”
 Magyar ingatlan-nyilvántartás: osztrák és német nyilvántartáshoz hasonlóan ún.
telekkönyvi típusú nyilvántartás:
o főszabályként a szerződésen/ átruházáson alapuló dologi jogváltozás
bekövetkezésének feltétele a nyilvántartásba való bejegyzés.
o Célja: nyilvántartás tartalma megfeleljen a tényleges anyagi jogi valóságnak
o A nyilvántartásba való bejegyzés nem absztrakt cselekmény, hanem a
létesítő ügylet jogcímén, méghozzá érvényes jogcímén kell alapuljon.
 Francia nyilvántartási rendszer ún. publikációs típusú:
o a megállapodás által végbement dologi jogváltozás regisztrálást szolgálja.
 Torrens-típusú ingatlan-nyilvántartások: (Ausztrália, „szelídített formában” az Egyesült
Királyság):
o Maga a nyilvántartásba való bejegyzés keletkezteti a tulajdonjogot,
függetlenül attól, hogy az átruházás alapjául szolgáló ügylet érvénytelen.
o (Ilyen absztrakt hatással a magyar ingatlan-nyilvántartás konstitutív hatálya nem bír, az
alapító ügylet érvénytelensége miatt a bejegyzés törlése megadott feltételek és határidők
mellett kezdeményezhető.)
 Az ingatlan-nyilvántartás egyben közhiteles hatósági lajstrom, amelyre a 2013. évi
LXXXIV. tv. rendelkezései is irányadóak.
o E törvény célul tűzte ki: a közhiteles hatósági nyilvántartásokra (így az ingatlan-
nyilvántartásra is) egységes és általános szabályokat alkosson.
o A közhiteles hatósági nyilvántartásokat e törvény elhatárolja az egyéb
hatóság által vezetett nyilvántartásoktól.
o Az ingatlan-nyilvántartás közjogi értelemben vett közhitelűsége (elsősorban
mint hatósági igazoló hatás) és a magánjogi értelemben vett közhitelessége nem
azonos kategóriák (a kifejezések szándékolt megkülönböztetésével is erre utalok).

BELLOVICZ MARTIN 96
  Az ingatlan-nyilvántartás nem csak polgári jogi szempontból releváns jogok, tények, adatok nyilvántartására való
 Nem egyenlőek:
 a (jelenlegi) ingatlan-nyilvántartás és a telekkönyv,
 az ingatlan-nyilvántartási jog és a telekkönyvi jog sem.
o (A továbbiakban a dologi jogi jogváltozást előidéző és a polgári jog szempontjából kiemelt
egyéb ingatlannyilvántartási szabályokról, elsősorban telekkönyvi jellemvonásokról lesz szó.

1.2. Az ingatlan-nyilvántartás felépítése: ingatlan, az ingatlannyilvántartás

részei – tulajdoni lap, ingatlan-nyilvántartás módja

 Az ingatlan-nyilvántartási adatbázis gépi adatfeldolgozású.

 2. § (1) „Az ingatlan-nyilvántartás
o a) településenként tartalmazza
 az ország összes ingatlanának e törvény szerint meghatározott adatait
 az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat, jogi szempontból jelentős tényeket
o b) tartalmazza továbbá az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz
szükséges, e törvényben meghatározott, személyazonosító és lakcímadatait.”
 18. § (1) „Az egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázis (ingatlan-nyilvántartás):
 olvasható formában megjeleníthető tulajdoni lapból,
 a tulajdoni lapról megszűnt bejegyzések adatainak adatbázisából,
 továbbá az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból,
 valamint az okirattárból és
 az analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisából áll.
o Az egyéb önálló ingatlanok alaprajza vagy egyéb ábrázolása az állami
ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis része.”
 A reálfólium elve alapján minden egyes ingatlannak (Inytv.: önálló és egyéb önálló
ingatlannak) saját tulajdoni lapja van.
 Önálló ingatlannak minősül (a vörös keretekben fejtem ki, hogy melyik mit jelent):
 a földrészlet és
 az egyéb önálló ingatlan.
 Inytv. 11. § (1) Az ingatlan-nyilvántartásban földrészlet (nem szó szerinti idézet):
o a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi
határ által meg nem szakított területe, amelynek minden részén azonosak a
tulajdoni vagy a vagyonkezelői (kezelési) viszonyok,
o a kialakított építési telek (a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül)
o „vonalas létesítmények”: utak, terek, vasutak, csatornák elágazással és
kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által (az
országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével) meg nem szakított részei,
amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos.
 (2) A földrészletet művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint további
részletekre kell bontani (alrészlet).

BELLOVICZ MARTIN 97
Inytv. 12. § A földrészleten kívül önálló ingatlanként kell nyilvántartani:
 az épületet, pincét, föld alatti garázst és más építményt, ide nem értve a
nyomvonal jellegű építményt, (csakis az alábbi két feltétel valamelyikével!)
o ha az nem/ csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona, vagy
o ha az a földrészlet tulajdonosának a tulajdona és a tulajdonos annak az
ingatlannyilvántartásban önálló ingatlanként való feltüntetését kérte,
 a társasházban levő öröklakást, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára
szolgáló helyiséget (továbbiakban: öröklakás) a közös tulajdonban levő részekből az
öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt,
 a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, illetőleg nem lakás céljára szolgáló
helyiséget,
 a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) (függetlenül annak rendeltetésétől).
 Állandó jellegű épület (ingatlan-nyilvántartás szerint): 12 m2-nél nagyobb, kőből,
téglából, vályogból, tömött falból, vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből
összeállított épület; a faépületek vagy vasvázas épületek közül pedig az, amelynek
szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van.
 A társasház és a szövetkezeti ház tulajdoni lapja áll:
 egy törzslapból és
 különlapokból.
 Társasházban az alábbiak szerint kell nyilvántartani:
o a közös tulajdon tárgyait társasházanként tulajdoni törzslapon,
o a külön tulajdonban álló öröklakásokat és nem lakás céljára szolgáló
helyiségeket tulajdoni különlapon.
 Szövetkezeti házban az alábbiak szerint kell nyilvántartani:
o a szövetkezeti tulajdon tárgyait szövetkezeti házanként tulajdoni törzslapon,
o a lakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket tulajdoni különlapon.
 Az ingatlan területét méterrendszerben kell nyilvántartani (hektár, négyzetméter).
 Az ingatlan-nyilvántartás részei:
 tulajdoni lap,
 okirattár,
 ingatlan-nyilvántartási térkép,
 törölt bejegyzések jegyzéke.
 A tulajdoni lap adattartalma 3 részre különül el (I., II. és III.).
o I. rész: Az ingatlanra vonatkozó adatok.
 (pl. jogi jellege, területe, művelési ága, természetbeni fekvése, az ingatlan
mindenkori birtokosát megillető telki szolgalom).
o II. rész: Az ingatlan tulajdonosára/ a vagyonkezelői jog jogosultjára
vonatkozó adatok.
o III. rész: Az ingatlan terhei, az ingatlanra vonatkozó egyéb jogosultságok,
jogilag releváns tények.

BELLOVICZ MARTIN 98
  (földhasználati-, haszonélvezeti-, zálog-, elővásárlási jog, elidegenítési és terhelési
tilalom, kisajátítási eljárás megindítása, épület létesítésének, lebontásának ténye).
Az ingatlan-nyilvántartás részei
 Okirattár tartalmazza:
o a bejegyzések alapjául szolgáló okiratokat és ezek hitelesített másolatait,
o a bejegyzés iránti kérelmeket, megkereséseket és
o az ügyben keletkezett más iratokat.
 Az állami földmérési alaptérkép ingatlan-nyilvántartási példánya:
o Ingatlan-nyilvántartási térképként a számítógépes adathordozón rögzített
földmérési alaptérképet kell használni, ha e térkép a településről elkészült, és
azt az erre előírt eljárás során előzetesen hitelesítették.
o Térkép tartalmazza:
 a település nevét, a térképszelvény számát, a település közigazgatási
határvonalát, a belterület, külterület határvonalát, a földrészlet
határvonalát és helyrajzi számát, épületet, építményt, alrészletet
(jelzését, megnevezését), határvonalát, a földminősítési mintateret,
dűlőnév, utcanév és házszám jelölését, közterületről, illetve más
ingatlanáról nyíló pince bejáratát.
o Az ingatlan-nyilvántartási térképpel egy tekintet alá esik: az egyéb önálló
ingatlanok 1:100 vagy annál nagyobb méretarányú alaprajza.
 A törölt bejegyzések jegyzéke:
o Egységes ingatlan-nyilvántartási adatbázisba foglalt adatállomány, amelyben
a földhivatal megőrzi a törölt bejegyzéseket és adatokat, valamint a törlésre
vonatkozó határozat számát, és amelynek alapján a törlés alapjául szolgáló
okirat az okirattárból visszakereshető.

1.3. Az ingatlan-nyilvántartás funkciói

 A magyar ingatlan-nyilvántartás (osztrákhoz és a némethez hasonlóan) telekkönyvi típusú

nyilvántartás. (Fontos a bejegyzés elvének, a rangsor elvének, a közhitelesség elvének összhatása).
 Nyilvánosság elve:
o A nyilvántartás alaphatása: a benne rögzített jogoknak, tényeknek és
adatoknak a nyilvánosság számára való hozzáférhetősége.
o Publicitási funkció:
 Regisztratív funkción keresztül biztosíthatja a lajstrom: a
nyilvántartást vezető hatóság elsődleges feladata az ingatlanra
vonatkozó releváns jogi állapot rögzítése.
 Igazoló hatása: A nyilvántartásba történő bejegyzés mindenkivel
szemben igazolhatóvá, érvényesíthetővé teszi a jogosultságot
(nemcsak az adott jog, tény, hanem annak ranghelye tekintetében is kizárólagos
pozíciót biztosít).

BELLOVICZ MARTIN 99
  Közhitelesség elve:
o Az ingatlan-nyilvántartás központi funkciója, a nyilvántartott adatok, tények
és jogok fennállásának, teljességének és helyességének tanúsítása.
o Vélelmi hatály: A megdönthető és a megdönthetetlen vélelmet teremtő
szabályok.
 Jójárt: „A bejegyzések jogkeletkeztető hatálya és ehhez kapcsolódva a tulajdoni
lapon lévő bejegyzések helyességének, illetőleg teljességének (hiánytalanságának) a
vélelmezése a bejegyzések állandóságát feltételezi.”
o E követelmény kihat a bejegyzési kérelmek tartalmára, elintézhetőségére,
magára az ingatlan-nyilvántartási eljárásra is, elsősorban a bejegyzések és a
bejegyző határozatok megváltoztathatatlanságára.
o E kívánalom nem érvényesül: a határozatok/ bejegyzések helyesbítésekor
(kijavítás, kiegészítés), a bejegyzési kérelmet elutasító földhivatali határozat
módosítása vagy visszavonása eseteiben.
 Az ingatlan-nyilvántartási anyagi jogi jelentőségű (Ptk.-ban is rögzített) alapelvek:
 nyilvánosság elve;
 okirati elv;
 bejegyzés és annak hatálya elve;
 rangsor elve és
 közhitelesség elve.

1.4. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

 Az ingatlan-nyilvántartási alapelvek anyagi és eljárási természetű általános érvényű

rendelkezéseket ölelnek fel.
o Alább az anyagi jogi elvek kerülnek kifejtésre.
 Az ingatlan-nyilvántartási alapelvek:
o megszabják a nyilvántartás vezetésére, jogi hatásaira vonatkozó alapvető
anyagi jogi és eljárásjogi feltételeket,
o meghatározzák a lajstrom természetét.
1.4.1. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága
 A Ptk. szerint az ingatlan-nyilvántartás nyilvános.
o Ez nem jelent korlátlan hozzáférhetőséget.
o Csak a tulajdoni lap és a térkép esetében biztosított, hogy:
 azt bárki megtekintheti,
 arról feljegyzést készíthet, vagy
 hiteles, illetve nem hiteles másolatot kérhet.
 A tulajdoni lap és térkép tartalmán túl a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló
okiratok tartalmát a nyilatkozattevő feleken kívül állók csak az alábbi feltételek
mellett ismerhetik meg:

BELLOVICZ MARTIN 100

 o ha a kérelmező igazolja, hogy a megismeréshez az okirat tartalma által
érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak, vagy
o hogy az okirat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon
vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges;
o ha az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények
és átvezetett adatok alapjául szolgáló okiratnak az érintett természetbeni rész
meghatározására vonatkozó tartalmáról van szó.
 Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap és térkép tartalmát (a különös védelem alá
tartozó személyes adatok kivételével) bárki megismerheti, arról feljegyzést készíthet,
továbbá hiteles másolat vagy tanúsítvány kiadását kérheti.
o A betekintés gyakorlását, a másolat kiadásának módjait az Inytv.
szabályozza részletesen.
o A tulajdoni lapról papíralapú vagy elektronikus okiratként az alábbi
hiteles másolatok kérhetők:
 teljes másolat: az összes bejegyzést tartalmazza, vagy
 szemle: a lekérdezés/ kiállítás időpontjában fennálló bejegyzéseket.
1.4.2. Az okirati elv
 Ptk 5:177 §: „Az ingatlan-nyilvántartásba jog és jogilag jelentős tény bejegyzésére,
feljegyzésére és adatok átvezetésére jogszabályban meghatározott okirat, továbbá
bírósági vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor.”
 Az Inytv. a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okiratokkal szemben
 tartalmi és
 alaki-formai követelményeket támaszt.
o Bírói gyakorlat: az alaki és tartalmi követelményeket nemcsak a magánokiratoktól
(szerződésektől) várjuk el, hanem ugyanígy a hatósági vagy bírósági határozatoktól is.
 Az okirati elv részletszabályait az Inytv. és az Inytv. vhr. tartalmazzák.
o Inytv. 29. §: „Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének (ha törvény másként
nem rendelkezik) olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy
ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (okirat) alapján van helye,
amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását,
illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést
megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy
közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély).”
o A kötelező tartalmi kellékek közül kiemeljük:
 az ügyfél természetes személyazonosító adatait stb.,
 a szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját stb.,
 az érintett ingatlan pontos megjelölését és a bejegyzéssel érintett
tulajdoni hányadot,
 a jog vagy tény pontos megjelölését,
 a jogváltozás jogcímét,

BELLOVICZ MARTIN 101

  érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő
(feltétlen és visszavonhatatlan) nyilatkozatát,
 a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.
o 32. §: A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor
szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha
 a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
 két, az okiraton névvel és lakcímmel37 megnevezett tanú aláírásával
igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta
alá (vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el), vagy
 az okirat aláírójának aláírását vagy kézjegyét az okiraton bíró vagy
közjegyző hitelesíti, vagy
 az okiratot ügyvéd/ kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el, vagy
 az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az
ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető
tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének
feltüntetésével szabályszerűen, nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták
 meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan
azonosítható aláírását tartalmazza.
o Az alábbi bejegyzésekre csak közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos
által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye:
 tulajdonjog,
 haszonélvezeti jog,
 használat joga,
 telki szolgalmi jog,
 vételi jog,
 eladási jog,
 jelzálogjog keletkezése, módosulása, illetve megszűnése.
o Jelzálogjog alapítására, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés
olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő
hitelintézet szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá.
o A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződés bejegyzés alapjául
csak akkor szolgálhat, ha annak eredeti példányán szerepel a mezőgazdasági
igazgatási szerv jóváhagyásáról szóló záradék is.
 Ezen tartalmi és alaki kellékek hiánya/ hibás volta a kérelem hiánypótlási felhívás
nélküli elutasítását eredményezi.

37
Vagy a 2013. évi CCXXXVII. tv. 6. § (1) bekezdés 108a. pontja szerinti esetben névvel és a munkáltató
címével, valamint a személyazonosításra alkalmas hatósági igazolvány típusával és számával.
BELLOVICZ MARTIN 102
  A jogosult megadhatja bejegyzési engedélyt a külön, a bejegyzés alapjául szolgáló
okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is.
 A bejegyzési engedély hiánya kivételesen nem eredményezi a bejegyzési kérelem
elutasítását, ha:
o a bejegyzett jogosult nyilatkozik arról, hogy a bejegyzési engedélyt a
benyújtástól számított 6 hónapon belül megadja, vagy
o ha társasházi tv. szabályai szerint nem szükséges valamennyi tulajdonostárs
részéről bejegyzési engedély.
 Bejegyzés alapjául szolgálhatnak a hatósági, bírósági határozatok is, ha bejegyezhető
jogra és tényre vonatkoznak.
 El kell választani:
o a felek közokiratba foglalt megállapodását (nyilatkozatát)
o a hatósági, bírósági eljárások során hozott határozatoktól.
 A bejegyzéshez az okiraton felül egyéb igazolások is szükségesek lehetnek, például:
 meghatározott hatósági engedély (jóváhagyás), igazolás,
 vázrajz,
 jogi személyek esetében: a képviseleti jogosultságot igazoló okirat.
1.4.3. A bejegyzés és annak hatályának elve
 A bejegyzés elve értelmezhető alaki és anyagi jogi szempontból.
o Alaki értelemben a bejegyzés kiterjed:
 Magyarország összes ingatlanára és az
 az ingatlanokra vonatkozó dologi, kötelmi jogosultságra, tényre.
 Az Inytv. által felsorolt jogokon és tényeken kívül más jog bejegyzését vagy tény
feljegyzését csak jogszabály rendelheti el.
o Az Inytv. felsorolása a jogok és a tények esetében taxatívnak tekinthető.
 Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok: (a bejegyezhető tények alább olvashatók)
 tulajdonjog, vagyonkezelői jog,
 a lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jog,
 megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog,
 haszonélvezeti jog és a használat joga,
 telki szolgalmi jog,
 állandó jellegű földmérési jelek, földminősítési mintaterek, valamint
villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog,
vezetékjog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog,
 tv. rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmak, használati jogok
 elő- és visszavásárlási, vételi, valamint eladási jog,
 tartási és életjáradéki jog,
 jelzálogjog (önálló zálogjog, ideértve az átalakításos önálló zálogjogot is),
 végrehajtási jog.

BELLOVICZ MARTIN 103

  Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények felsorolása rendkívül részletes,
alább csak a legfontosabbakat írtam le:
o a jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezése,
o kisajátítási eljárás megindítása vagy telekalakítási eljárás megindítása,
o az ingatlan jogi jellege,
o a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem/ megkeresés elutasítása,
o épület létesítése, lebontása,
o az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztése,
o szerződésen, végintézkedésen, bírósági vagy hatósági határozaton alapuló elidegenítési és
terhelési tilalom, elidegenítési tilalom, a rendelkezési jogot korlátozó egyéb tilalom,
o az e törvényben meghatározott perek, büntetőeljárás megindítása,
o árverés vagy nyilvános pályázat kitűzése,
o a tulajdonjog fenntartással történt eladása,
o a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása,
o lemondás jelzálogjog előzetesen biztosított ranghelyével való rendelkezés jogáról,
o a ranghely megváltoztatása,
o a földhasználati jog gyakorlása szerződéses szabályozásának ténye,
o a föld tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés benyújtása stb.
 Bejegyzés (mint tevékenység): jogok bejegyzése, tények feljegyzése, adatok átvezetése,
mindezek törlése.
 A bejegyzés elvéhez kapcsolódó jogtudományi elvek: a specialitás és a legalitás
követelményei.
o Specialitás elve (különlegesség/ egyediség): a dologi jogi zártkörűség és az
egyediség elvére támaszkodik. Lényege: a bejegyzésben pontosan meg kell
jelölni a jog tárgyát, tartalmát, terjedelmét, azaz
 azt a személyt, akinek javára szól;
 azt az ingatlant, amelyre vonatkozik; és
 azt a tényt (jogot/ korlátozást), amelyet a bejegyzés létrehoz/ tanúsít.
 Anyagi értelemben a bejegyzés elve: a joghatás létrejöttének feltétele a bejegyzés.
 A bejegyzés hatálya jogok esetében lehet:
o konstitutív (mert a törvényben meghatározott egyes jogok keletkezése, módosulása,
megszűnése az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapra történő bejegyzéssel megy végbe)
o deklaratív (ha az egyes „jogszabály erejénél fogva keletkező jogok” bejegyzésének
elmaradása a hozzájuk fűződő joghatást nem érinti).
 Az ingatlan-nyilvántartáson kívül keletkezett dologi jog38 jogosultjának a
bejegyzéssel megszűnik az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogállása, és így
megszűnik a jóhiszemű, visszterhesen jogot szerző személy vele szembeni védelme.

38
Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonjog, „naturál tulajdon”: öröklés, ráépítés, házastársi
vagyonközösség, kisajátítás, elbirtoklás.
BELLOVICZ MARTIN 104
 A jogátruházásról kiállított okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti:
 az átruházáson alapuló tulajdonjogot,
 a hatósági határozaton alapuló tulajdonjogot,
 árverésen alapuló tulajdonjogot.
 A jogalapításról kiállított okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti:
 a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot,
 a földhasználati jogot,
 a haszonélvezeti jogot és a használat jogát,
 a telki szolgalmi jogot,
 a jelzálogjogot.
 Egyes dologi jogok körén kívüli kötelmi (természetű) jogosultságok is bejegyezhetők.
o (Pl.: elő- és visszavásárlási, vételi, valamint eladási jog vagy tartási, életjáradéki jog)
o Ezen jogok bejegyzése az adott kötelmi követelést „dologi”, abszolút
hatályúvá, másképpen erga omnes hatályúvá változtatja.
o Ha a bejegyzett jog kötelmi jogosultság: a Ptk. rendelkezései alapján ún.
abszolút hatályt nyer (a jogosult mindenkivel szemben hivatkozhat fennálló jogára).
 Az egyes jogilag jelentős tények (mint jogosultságot keletkeztető helyzetek) feljegyzése
által kiváltott többlethatás aszerint oszlik meg, hogy a tény jogosultja a feljegyzés
elmaradása esetén jogosulti helyzetére hivatkozhat-e harmadik, jóhiszemű
szerzővel szemben:
o Egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének elmaradása a hozzájuk fűződő
joghatást nem érinti.
o Egyes jogilag jelentős tények feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult
azokat a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben nem érvényesítheti.
 Kivételesen adott tény feljegyzése ún. jogóvó-felfüggesztő hatályt is nyerhet.
o Pl.: ilyen hatállyal jár a perfeljegyzés vagy a föld tulajdonjogának átruházására irányuló
szerződés benyújtása tényének feljegyzése.
 A Ptk. (a bejegyzés hatályán túlmenően) meghatározza az egyes jogok bejegyzésének
időbeli és terjedelmi hatályát is:
o A bejegyzéssel a kérelem benyújtásának időpontjára visszamenőlegesen áll
be annak joghatása.
o A bejegyzések hatályának a kezdetét egészen pontosan nem a benyújtás,
hanem a kérelem iktatásának időpontja határozza meg.
 Az Inytv. és az Inytv. vhr. meghatározza azon szabályokat, hogy hogyan kell a
jogokat, tényeket az ingatlan-nyilvántartásba be-, és feljegyezni.

BELLOVICZ MARTIN 105

1.4.4. A rangsor elve
 A rangsor elvéről anyagi jogi és eljárásjogi értelemben is beszélhetünk:
o Anyagi jogi értelemben: az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-
nyilvántartási sorrendjét (ezt hívjuk rangsornak) a bejegyzések hatályának
kezdetére irányadó időpontok határozzák meg.
o Eljárási értelemben: a rangsor az iktatott kérelmek elintézésének sorrendje,
amely (bizonyos kivételek mellett) a kérelmek iktatási sorrendjéhez igazodik.
 Rangsor:
o Egymást kizáró jogok, tények esetében: a rangsorban hátrább álló, későbbi
jog a hatályos (pl. tulajdonjogok viszonylatában).
o Egymással megférő jogok, tények esetében: a rangsorban előrébb álló,
korábbi jog megelőzi a később szerzett jogot (pl. haszonélvezeti jogok gyakorlása).
 Később szerzett jogok: csak annyiban érvényesülhetnek, ha az nem
érinti hátrányosan a korábban (azaz előnyösebb ranghelyen) bejegyzett
jogokat (vesd össze jelzálogjogok rangsora).
 A rangsor alapesetben a jogok, tények bejegyzésének időrendi sorrendjét is jelenti.
o A bejegyzés ranghelyét (és ezek alapján a bejegyzések rangsorát) a bejegyzési vagy
feljegyzési kérelem iktatóhoz való érkezése (iktatási időpontja) határozza meg.
o Ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés
alapjául szolgáló okiratot is mellékelték.
 (A bejegyzésre alkalmatlan okirat ranghelyet sem keletkeztet.)
 Egyes eljárási szabályok a ranghely-alapítás szigorúságát oldják:
o (Pl.: az okiratok pótolható hiányossága esetében az elsőfokú eljárásban a hiánypótlás,
másodfokú eljárásban a fellebbezéshez csatolt hiánypótlás is az eredeti ranghely
megtartására szolgál.)
 Azok a jogok, amelyek bejegyzésének hatálya ugyanazon időpontban kezdődik,
azonos ranghelyen állnak.
o Azonos napon érkezett kérelmek bejegyzésének sorrendjét meghatározza:
 a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének időpontja vagy
 Ha az okirat alapján való bejegyzéshez ellenjegyzés szükséges:
ellenjegyzésének időpontja határozza meg.
 A rangsor elve alapján a korábban hatályosuló bejegyzés jogosultja védelmet nyer a
későbbi jogszerzőkkel szemben.
 Ptk. 5:118. § Zálogjog megalapításához kötődő rangsor elve: „Ha ugyanazt a
zálogtárgyat több zálogjog terheli, a kielégítési jog a zálogjogosultakat a zálogjogok
alapításának a sorrendjében illeti meg.”
o Ezen elv az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogot szerző és az őt rangsorban
kérelmével megelőző jóhiszemű szerző fél között is érvényesül.

BELLOVICZ MARTIN 106

A ranghely előzetes biztosítása:
 A bejegyzések rangsora meghatározza a jogok és tények hatályosulásának rendjét,
ezért egy bejegyzés ranghelyének előzetes biztosítása jelentős érdek, jelzálogjogok
ranghelye esetében pedig jelentős vagyoni érdek fűződik.
o A ranghely előzetes biztosításának közvetlen módjai a zálogjogi ranghelyek
viszonylatában jelentkeznek. Ezek:
 a jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítása és
 a ranghelyszerződés.
 Az összes érdekelt hozzájárulásával a bejegyzések rangsora egyéb esetekben is
megváltoztatható.
o 5:124. § Ranghely-szerződés: „A zálogjogok rangsora valamennyi érdekelt
hozzájárulásával megváltoztatható. A rangsor megváltozásához a ranghely
megváltozásának a bejegyzése, illetve feljegyzése szükséges.”
o 5:125. § Zálogjog ranghelyének előzetes biztosítása: „A tulajdonos a
megfelelő nyilvántartásba - meghatározott személy javára vagy a jogosult
megjelölése nélkül - feljegyeztetheti, illetve bejegyezheti, hogy valamely
vagyontárgyat zálogjoggal kíván megterhelni”.
 A ranghely közvetett biztosítását valósítja meg a hiányos tartalmú
kérelem benyújtása (ha a fentebb említett lehetőség fennáll arra, hogy a
fellebbezés során pótolja az ügyfél a kérelem [okirat] hiányosságait).
 Az eljárási értelemben vett rangsor elvét (a kérelmeknek az iktatásuk szerinti elintézésének
sorrendjét) használta ki a jogalkotó az ún. függőben tartás intézményének
kiterjesztésével arra az esetre is, amikor nem utasítja el a földhivatal a
tulajdonjogbejegyzési kérelmet a bejegyzési engedély hiánya miatt, bejegyzett
jogosult nyilatkozata folytán, miszerint ő a bejegyzési engedélyt egy későbbi
időpontban, de legkésőbb a tulajdonjog bejegyzése alapjául szolgáló okirat
(kérelem) benyújtásától számított 6 hónapon belül megadja.
o Mivel ezt a kérelmet a bejegyzési engedély benyújtásáig nem lehet elintézni, a földhivatal
addig az ügyet függőben tartja, ami az ingatlanra vonatkozó minden ezt követően benyújtott
kérelem elintézését is rendszerint akadályozza.
 Nem jelent kivételt a rangsor elve alól a soron kívüli eljárás iránti kérelem.
o Oka: ekkor az ingatlanra vonatkozó korábbi beadványokat el kell intézni, és
ha bármelyik elintézése akadályba ütközik, akkor a soronkívüliségre
vonatkozó kérelmet el kell utasítani.
o Bírói gyakorlat: A soron kívüli ügyintézés nem ad arra lehetőséget, hogy a
kérelmet ne az iktatószámának megfelelő rangsorban intézzék el, és a rangsor
elve alól a végrehajtási jog bejegyzése sem jelent kivételt.

BELLOVICZ MARTIN 107

1.4.5. A közhitelesség elve
 Inytv. 5. § (1) „Az ingatlan-nyilvántartás - az ingatlanok e törvényben meghatározott
adatai [továbbiakban: ingatlanadatok] kivételével - közhiteles hatósági nyilvántartás.
 Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességére és ennek anyagi jogi joghatásaira az
ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében - ha e
törvény eltérően nem rendelkezik - a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni.”
o A közhitelesség csak a bejegyzett jogokhoz és feljegyzett tényekhez
kapcsolódik, de nem járulhat a nyilvántartás egyéb adattartalmához.
 (2) „Az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanadatról
vélelmezni kell, hogy az fennáll, az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadatról
vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn.”
 Ptk.: „Az ingatlannyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását
hitelesen tanúsítja.”
o E rendelkezésből bontakozik ki az ingatlan-nyilvántartás igazoló hatása. Az
igazoló hatás teremti meg a kapcsolatot:
 a nyilvánosság elve (alaki nyilvánosság) és
 a közhitelesség elve (anyagi nyilvánosság, telekkönyvi publicitás) között.
 A közhitelesség tartalmi elemei a következők (lentebb ezeket egyenként kifejtem):
o a cognitio elve (ismertség vélelme),
o a teljesség és helyesség vélelme (pozitív és negatív vélelem),
o jóhiszemű, ellenérték fejében jogot szerzők védelme (látszatba vetett bizalom elve)
o az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogot szerző jogállása.
 Cognitio elve: 5:171. § „Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek,
vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak
fennállásáról nem tudott.”
o Ezen elv a leendő jogszerző „kutatási kötelezettségéből” fakad: a jóhiszemű
és gondos eljárás megköveteli: a nyilvántartás tartalmát megismerje.
o A jogszerző jóhiszeműségének a kérelme benyújtásának időpontjában kell
fennállnia.
 A kutatási kötelezettség kiterjed az olyan széljegyekre, amelyek
alapján bejegyzés, feljegyzés meg is valósul.
o A jogszerző nem hivatkozhat jóhiszeműségére, ha tudott (kellő körültekintés
mellett tudnia kellett volna) az ingatlannyilvántartási állapot helytelenségéről.
 Az ingatlan-nyilvántartás vélelmei általában megdönthetők.
o Lehetséges az ellenbizonyítás (csak bírósági eljárásban kerülhet sor, a nyilvántartást
vezető hatóság előtti eljárásban a helyesbítés eszközein [hivatalbóli eljárások, kiigazítás,
kijavítás, kiegészítés] kívül nem lehet hivatkozni: a nyilvántartás tartalma téves/ hiányos).
o A nyilvántartás teljességét támasztja alá a pozitív és a negatív vélelem.
 Pozitív vélelem áll fenn arra nézve, hogy az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzett jogok és feljegyzett tények fennállnak, és ezek jogosultja a
jogosultként feltüntetett személy (jogosult legitimálása).
BELLOVICZ MARTIN 108
  Negatív vélelem kapcsolódik a pozitív vélelemhez: az ellenkező
bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a nyilvántartásból törölt jogok és tények
nem állnak fenn.
 Jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelme: Az ingatlan-nyilvántartásban
bízó, jóhiszeműen és visszterhesen szerző védelmében a nyilvántartás helyességét és
teljességét vélelmezzük akkor is, ha annak tartalma a valódi anyagi jogi állapottól eltér.
o A teljességet és helyességet alátámasztó vélelmek megdönthetőségének
korlátja: a jóhiszemű és visszterhesen szerző védelme.
 Ingó dolgok esetében: A birtokállapothoz fűződő bizalom nyer
védelmet a forgalom biztonsága érdekében.
 Ingatlanok esetében: nem a valós, hanem az ún. jelbirtok (az ingatlan-
nyilvántartási állapotba vetett bizalom) érdemel védelmet.
o (2) „A jóhiszemű szerző az (1)39 bekezdésben foglalt védelemre nem
hivatkozhat azzal szemben, aki ellene az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
törlése iránt vagy az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett bejegyzési igény
alapjául szolgáló jogügylet érvénytelenségének vagy ezen igény elévülésének
megállapítása iránt pert indít.
o Ugyanez irányadó arra az esetre is, ha az ingatlan-nyilvántartásba a kérelem
benyújtása előtt a törlési vagy kiigazítási pert feljegyezték.”
 Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogot szerző jogállása:
o Az ingatlan-nyilvántartás közhitelességét alapvetően rombolja az a
lehetőség, hogy nyilvántartáson kívül is bekövetkezhet jogszerzés.
 Ezért szükséges több irányból is behatárolni a nyilvántartáson kívül jogot szerző
személy jogállását – amely korlátok részben a rangsor elvéből is következnek.
o A nyilvántartáson kívüli jogosult (azon kívül keletkezett jog/ feljegyezhető tény
jogosultja, vagy oda be nem jegyzett, fel nem jegyzett jogosult) a jogát (a javára feljegyzett
tényt) nem érvényesítheti:
 nyilvántartásba bejegyzett jogszerzővel szemben,
 őt rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel szemben,
 be nem jegyzett jóhiszemű és ellenérték fejében jogszerzővel szemben,
 őt bejegyzési igényével rangsorban megelőző jóhiszemű jogszerzővel
szemben.
o Ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonos a tulajdonjoga bejegyzésére
irányuló dologi jogi igényét csak a tulajdonszerzése időpontjában bejegyzett
tulajdonossal/ az attól nem jóhiszeműen szerzővel szemben érvényesítheti.
o Törlési per indítására csak az jogosult, akinek az ingatlanra bejegyzett joga
van, vagy bejegyzett jogát érvénytelen okirat alapján törölték, valamint az,
akinek jogát később jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba.

39
Ptk. 174. § (1) „A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás tartalmát
akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi jogállapottól eltér. Ennek
alapján a szerző az e törvény szerinti védelemben részesül.”
BELLOVICZ MARTIN 109
1.4.6. A kérelemhez kötöttség elve
 Az eljárás főszabályként indulhat:
 az ügyfél kérelmére vagy
 a hatósági megkeresésre.
 Az ingatlannyilvántartásba csak az a jog, jogilag jelentős tény jegyezhető be vagy
jegyezhető fel:
 amelyet a kérelem/ hatósági megkeresés megjelöl, vagy
 amit tv. alapján lefolytatott megfeleltetési eljárás során a bíróság
jogerős döntésében megjelöl.
 A földhivatal törvényi rendelkezés alapján konkrét kérelem hiányában is
lefolytathat eljárást és a nyilvántartás tartalmát megváltoztathatja:
o „Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban
kikötött haszonélvezeti jogot, használat jogát, tartási vagy életjáradéki jogot,
elő- vagy visszavásárlási jogot, telki szolgalmi jogot, vételárhátralék
biztosítására alapított jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat vagy
elidegenítési tilalmat akkor is, ha az, akire a tulajdonjogot átruházták csak a
tulajdonjog bejegyzését kéri.”
o „Az épület mindenkori tulajdonosát megillető földhasználati jogot a járási
hivatal az épület önálló ingatlanként való bejegyzése iránt megindított
eljárásban akkor is bejegyezheti, ha az épületre vonatkozó tulajdonszerzés
igazolásaként benyújtott okiratban a felek, vagy a határozatában a bíróság a
földhasználati jogról nem rendelkezett.”
o Hivatalból azokat a jogokat, tényeket kell törölni, amelyeknek a ranghelyére
vagy újabb ranghelyre abból eredő új jogot vagy tényt kell be-, illetve
feljegyezni.
 Pl.: a kisajátítási-, a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó feljegyzést,
jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának tényét vagy az elő- és visszavásárlási
jogot, a vételi vagy eladási jogot az ezeken alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével
egyidejűleg.
 Az ingatlan-nyilvántartás adattartalma körében is feloldható a kérelemhez kötöttség elve:
o Hivatalból vezeti át azt az adatváltozást a földhivatal, amelyről ellenőrzése
során vagy hivatalból tudomást szerez,
 Ilyenkor nem kötött a bejelentés tartalmához sem.

BELLOVICZ MARTIN 110

2. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás legfontosabb rendelkezései
 Ingatlan-nyilvántartási eljárás: „az ingatlannal kapcsolatos jogok bejegyzésére és
tények feljegyzésére, módosítására, illetve törlésére, valamint az ingatlan-
nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban (ide nem értve az ingatlan
címét) bekövetkezett változások átvezetésére irányuló közigazgatási hatósági
eljárás.”
o Az ingatlan-nyilvántartási eljárásra az Ákr. szabályai irányadóak, kivéve, ha
az eltérésre felhatalmazást ad.
 Inytv. 26. § „Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását,
megszűnését a miniszter e törvény felhatalmazása alapján kiadott rendeletében
meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre vagy megkeresés alapján kell az
ingatlan-nyilvántartásba átvezetni.
o A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságnál kell
benyújtani.”
 Inytv. 48. § „A beadvány iktatószámát a benyújtás napján a tulajdoni lapon fel kell
jegyezni (széljegy), és ennek megtörténtét a beadványra rá kell vezetni.”
o A széljegyzésben a széljegyzett beadvány tartalmára röviden utalni kell.”
 Inytv. 26. § (7) „A bejegyzést (ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából
más nem következik) annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik.
o Kérheti a bejegyzést az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti.”
 Formanyomtatvány használata kötelező (a kérelem szóbeli előterjesztésére nincs lehetőség).
o A kérelemhez a jogszabályban meghatározott mellékleteket (képviseleti jog
igazolása, hatósági engedély, változási vázrajz stb.) de elsősorban a jogváltozást
igazoló okiratot (2 eredeti és 1 másolati példányban) csatolni szükséges.
 Jogi képviselet kötelező olyan kérelemre induló eljárásokban, amelyekben a
jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat, illetve ügyvéd
vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat szolgál.
o Jogi képviselőnek tekintendő: ügyvéd, ügyvédi iroda, kamarai jogtanácsos, a
felek képviseletében eljáró közjegyző.
 51. § (1) „El kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló
okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan
érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az
okiratból megállapítható.
o (2) A határozatban utalni kell az elutasítás tényének a tulajdoni lapra történt
bejegyzésére.”
 Az ingatlanügyi hatóság, ha nem köteles a hiányosságok miatt a kérelmet elutasítani/
visszautasítani, ha szükséges, közbenső intézkedésekről dönt (hiánypótlás, ügyész
értesítése), és a beadványt a rangsor elve szerint és az iktatása szerinti időpontban
hatályos jogszabályi rendelkezések szerint elintézi.

BELLOVICZ MARTIN 111

 A nyilvántartás vezetése regisztratív eljárás: korlátozottan érvényesül a hatóság
tényállástisztázási kötelezettsége).
o Csak azt vizsgálhatja, hogy az eljárására vonatkozó jogszabályi előírások mentén a
bejegyzési kérelem teljesíthető-e, figyelemmel az okirat tartalmi, alaki megfelelőségére.
 A hatóság a határozathozatallal egyidejűleg az ingatlan-nyilvántartás tartalmában is
átvezeti a változást.
o A kérelemnek helyt adó határozat a tulajdoni lap másolatával is közölhető
(egyszerűsített határozat).
 A kézbesítés elmulasztása (mint szubjektív körülmény) a fellebbezés előterjesztésére és
törlési per megindítására is további határidőt biztosít.
 A határozattal szembeni jogorvoslatok alapvetően az Ákr. rendelkezései szerint
érvényesíthetők így:
 a fellebbezés,
 a közigazgatási per,
 a felügyeleti eljárás,
 az ügyészi fellépés és felhívás.
 A határozat módosítása, illetve visszavonása kérdésében az ingatlan-nyilvántartási
törvény hallgatása mellett az Ákr. általános rendelkezései érvényesülnek.
 Az Ákr. 3 körben érinti a döntés módosítását, visszavonását:
o a döntés elleni jogorvoslati formák:
 1. a közigazgatási per megindítása és a
 2. fellebbezés,
o 3. az eljáró hatóság jogorvoslati eljárás hiányában végzett felülvizsgálata.
 Fontosság, hogy a döntés módosítására, visszavonására milyen okból kerülhet sor.
o Mindhárom esetben a döntés jogszabálysértő jellege ad erre lehetőséget.
o A kérelemnek helyt adó döntés módosítására, visszavonására is lehetséges,
de általános korlátként csak 1 alkalommal. (A jogbiztonság érdekében)
o Fellebbezés, illetve közigazgatási per indítása hiányában a hatóság saját
döntési körben a döntés közlésétől számított 1 éven belül jogosult erre.
o Fellebbezéssel támadott döntés esetén: a nem jogszabálysértő döntés is
visszavonható/ módosítható, ha az ügyben nincs ellenérdekű ügyfél.
 Felülvizsgálati eljárás esetében az Ákr. biztosítja a döntés módosítását, visszavonását
viszont rögzíti: nem sértheti az ügyfél jóhiszeműen szerzett és gyakorolt jogait.
o A határozat módosításáról/ visszavonásáról az eredeti kérelem rangsorában
hozhat határozatot a földhivatal, ezen a ranghelyen fogja a hibás bejegyzést
törölni, kijavítani vagy pótolni.

BELLOVICZ MARTIN 112

2.1. Az ingatlan-nyilvántartás helyesbítése

 Ptk. 5:182. § Az ingatlan-nyilvántartás helyesbítése

o (1) „Ha az ingatlan-nyilvántartás tartalma a bejegyzés vagy feljegyzés
alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, az ingatlan-nyilvántartás
helyesbítésének van helye.
o (2) A helyesbítés a helytelen ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés
 törlésével vagy
 az ingatlan-nyilvántartás tartalmának kiigazításával történik.”
o 5:183. § „Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy feljegyzés törlésének a
bejegyzés vagy feljegyzés alapjául szolgáló jogügylet érvénytelensége vagy a
bejegyzés utólagos helytelenné válása miatt van helye.”
 A helyesbítés átfog olyan eseteket is, ahol a bejegyzés
érvénytelenségét az okirat érvénytelensége okozta (és nem az
ingatlanügyi hatóság eljárása) vagy ahol a helytelenség utólagos (mert a
nyilvántartott jog utóbb megszűnt/ elévült).
 5:174. § „A jóhiszemű és ellenérték fejében szerző javára az ingatlan-nyilvántartás
tartalmát akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valódi anyagi jogi
jogállapottól eltér.
o Ennek alapján a szerző az e törvény szerinti védelemben részesül.”
 A törlési igényen és a kiigazítási igényen kívül az előző fejezetben érintett saját
hatáskörbe tartozó korrekciós lehetőségek a Ptk.-ban:
 a kijavítás és
 a kiegészítés.
 5:186. § „A bejegyzésben/ feljegyzésben történt hibás névírást, szám- vagy számítási
hibát, más hasonló elírást és helytelen megjelölést az ingatlan-nyilvántartást vezető
hatóság saját hatáskörében kijavítja.
 Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóság kiegészíti a határozatát, ha az a bejegyzés
vagy feljegyzés iránti kérelem és az annak alapjául szolgáló okirat valamely részéről
nem rendelkezett, továbbá, ha a bejegyzés vagy feljegyzés az okiratban és a
kérelemben foglaltakhoz képest hiányos.”
 (2) Ha az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható, hogy az ingatlanra időközben
harmadik személy jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzett, és a kijavítás vagy
a kiegészítés az ő jogát sértené, a jogra és tényre vonatkozó kijavításnak vagy
kiegészítésnek akkor van helye, ha ehhez az érdekelt harmadik személy hozzájárul.
o Csak perindítással érhető el a helyesbítés (A jóhiszemű jogszerzés védelme érdekében).
o Ha a sérelmet szenvedett személy ily módon tulajdoni igényt kíván
érvényesíteni, úgy a tulajdoni igény ún. ingatlan-nyilvántartási igényként
jelentkezik: bejegyzési-, kiigazítási-, törlési igényként.

BELLOVICZ MARTIN 113

  Nem tisztázott: a bejegyzés kijavítása és kiegészítése milyen viszonyban áll a kiigazítással.
o Kiigazítási perre van szükség:
 ha a téves bejegyzés folytán valaki sérelmet szenvedett, és
 ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, a
sérelem nem orvosolható, ha azokat eredménytelenül kísérelték meg.
o Törlési per: az eredeti, illetve az utólag helytelenné vált ingatlan-
nyilvántartás helyesbítésére való.
Törlési és kiigazítási perek
 62. § Keresettel kérheti a bíróságtól
o a bejegyzés törlését és az eredeti állapot visszaállítását
 érvénytelenség címén az, akinek nyilvántartott jogát a bejegyzés sérti,
továbbá az ügyész,
 a felszámoló és a hitelező a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról
szóló törvény 40. §-ában meghatározott esetekben,
o a bejegyzés törlését
 az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült vagy
megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott,
o a bejegyzés kiigazítását
 az, aki a téves bejegyzés folytán sérelmet szenvedett.
 (2) Keresetindításnak az előző két pont alapján akkor van helye, ha az ingatlanügyi
hatósági eljárásban a bejegyzés nem törölhető, illetve a sérelem nem orvosolható,
továbbá ha azokat eredménytelenül kísérelték meg.
Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása
 Azzal szemben, aki közvetlenül a bejegyzés folytán szerzett jogot/ mentesült
kötelezettség alól (secundus), az érvénytelen bejegyzés törlése iránti pert addig lehet
megindítani, amíg a bejegyzés alapjául szolgáló jognyilatkozat érvénytelensége
megállapításának helye van.
o Megtámadható szerződés esetében tehát érvényesül az 1 éves határidő.
 Jóhiszemű és ellenérték fejében jogot szerző további személy (közvetett jogszerző, tertius)
esetében (közhitelesség elvéből következően) a perindítás további időbeli korlátok közé
szorított.
 „Az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy
(primus) a jogsértő vagy utólag helytelenné vált bejegyzés alapján, a bejegyzés teljességében
és helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel
(tertius) szemben a törlési keresetet az anyagi jog szerinti jogosult esetén az eredetileg
érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt, a
bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy esetén pedig az utólag helytelenné vált
bejegyzés alapján történt jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított
hat hónap alatt indíthatja meg, ha a határozatot a részére kézbesítették. Ha kézbesítés nem
történt, a törlési keresetet a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves határidő
alatt lehet megindítani.
BELLOVICZ MARTIN 114
 o E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár.”
 A törlési per megindítását a törvény csak a jóhiszemű közvetett jogszerző személy
tekintetében köti határidőhöz.
o Ha a további jogszerző nem minősül jóhiszeműnek, az eredetileg érvénytelen
bejegyzés és az azon alapuló, azt követő bejegyzések törlését a további
jogszerzés nem akadályozza.
 Primus a secundus javára szóló határozat kézbesítésétől számított 6 hónapon belül
(kézbesítés hiányában a secundus javára szóló bejegyzéstől számított 3 éves határidő alatt) jogosult
pert indítani tertius ellen.
o A 3 év elteltével a tertius jogszerzése megtámadhatatlanná válik.
 Emiatt ezt a szabályt telekkönyvi elbirtoklásnak nevezik.

BELLOVICZ MARTIN 115

 Irodalomjegyzék
Leszkoven, L., Pusztahelyi, R., Juhász, Á., Fézer, T., Ujváriné, A. E., Papp, T., . . . Barta, J.
(2019). Civilisztika II. Dologi jog - Felelősségtan. Budapest: Dialóg Campus Kiadó.

Ábrajegyzék
Nincs ábrajegyzék-bejegyzés.

BELLOVICZ MARTIN 116

 Tartalomjegyzék
I. fejezet – A dologi jog alapkérdései ................................................................................ 2
1. A dologi jog helye a jogrendszerben ....................................................................... 2
2. A dologi jog fogalma, jellemzői .............................................................................. 2
3. A dologi jog felosztása............................................................................................. 3
3.1. A tulajdonjog ........................................................................................................ 4
3.2. Korlátolt dologi jogok (idegen dologbeli jog)...................................................... 4
4. A dologi jog alapelvei .............................................................................................. 4
4.1. A zártkörűség elve ................................................................................................ 5
4.2. A tartalmi kötöttség elve ...................................................................................... 5
4.3. Az abszolút hatály elve ........................................................................................ 5
4.4. A nyilvánosság elve ............................................................................................. 5
4.5. Az egyediség elve................................................................................................. 5
II. fejezet – Birtoktan ....................................................................................................... 6
1. A dologi birtokviszony ............................................................................................ 6
1.1. A birtokról általában. A birtok alanyi jogként való felfogása .............................. 6
1.2. A birtok nemei ...................................................................................................... 7
2. A birtok keletkezése, megszerzése és a birtokátruházás .......................................... 8
2.1. A birtok megszerzése általában ............................................................................ 8
2.2. A birtokátruházás ................................................................................................. 8
3. A birtok megszűnése ................................................................................................ 9
4. A birtokvédelem ..................................................................................................... 10
4.1. A birtokvédelemről általában ............................................................................. 10
4.2. Az önhatalom ..................................................................................................... 11
4.3. A birtokper (petitórius birtokvédelem) .............................................................. 11
4.4. Birtokvédelem jegyzői úton (posszesszórius birtokvédelem) ............................ 12
5. A jogalap nélküli birtoklás ..................................................................................... 13
5.1. A jogalap nélküli birtoklás általános megközelítése .......................................... 13
5.2. A kiadási kötelezettség ....................................................................................... 14
5.3. A jogalap nélküli birtokos megtérítési igénye és elviteli joga ........................... 14
5.4. A hasznok kiadása és felelősség a dologban esett károkért ............................... 15
5.5. A jogalap nélküli birtokos joga a dolog értékesítésére és felhasználására ......... 16
III. fejezet – A tulajdonjogviszony .................................................................................. 17
1. Általában a tulajdonjogviszonyról ......................................................................... 17
1.1. A tulajdonhoz való jog, mint alkotmányos alapjog és annak közjogi korlátozása
17

BELLOVICZ MARTIN 117

 1.2. A tulajdonjog magánjogi fogalma: a tulajdonjog absztrakt felfogása és társadalmi
kötöttsége ........................................................................................................................... 17
2. A tulajdonjogviszony alanya.................................................................................. 18
3. A tulajdonjogviszony tárgya .................................................................................. 20
3.1. A dolog fogalma ................................................................................................. 20
3.2. A dolgok osztályozása ........................................................................................ 21
3.2.1. Természeti tulajdonságuk szerint ................................................................ 21
3.2.2. Más dolgokhoz való kapcsolatuk szerint .................................................... 23
3.2.3. A dolgok forgalomképesség szerinti osztályozása ..................................... 24
4. Az ingatlan fogalma, a föld és az épület jogi helyzete........................................... 26
4.1. Az ingatlanon fennálló tulajdonjog terjedelme .................................................. 26
4.2. Ingatlan alkotórésze és tartozéka........................................................................ 26
4.3. Föld és épület elváló tulajdonjoga ...................................................................... 27
5. A tulajdonjogviszony tartalma ............................................................................... 28
5.1. Birtokláshoz való jog és a birtokvédelem joga .................................................. 29
5.2. Használat és hasznosítás joga ............................................................................. 29
5.3. Rendelkezési jog ................................................................................................ 29
5.4. Teherviselési és kárveszélyviselési kötelezettség .............................................. 30
6. A tulajdonvédelem ................................................................................................. 31
6.1. A tulajdoni igényről általában ............................................................................ 31
6.2. A tulajdonvédelem egyes eszközei..................................................................... 31
6.2.1. Jogos önhatalom és egyéb birtokvédelmi eszközök ................................... 31
6.2.2. A tulajdon kizárólagossága iránti kereset (actio negatoria in rem)............. 31
6.2.3. Tulajdoni per (rei vindicatio) ...................................................................... 32
6.2.4. Igényper ...................................................................................................... 33
6.2.5. Ingatlan-nyilvántartási igények ................................................................... 33
IV. fejezet – A tulajdonjog korlátai ................................................................................. 36
1. A tulajdonjog korlátozásáról általában .................................................................. 36
2. A tulajdonjog magánjogi korlátai .......................................................................... 37
2.1. A szomszédjogok ............................................................................................... 37
2.1.1. A Ptk. szomszédjogi rendelkezései ............................................................. 37
2.1.2. A Tktv.-ben szabályozott szomszédjogok .................................................. 38
2.2. A szükséghelyzet ................................................................................................ 40
2.3. A túlépítés .......................................................................................................... 40
2.4. Az elidegenítési és terhelési tilalom ................................................................... 42
Az elidegenítési és terhelési tilalom biztosítéki jellege: .......................................... 43
Az elidegenítési és terhelési tilalom alapítása és megszűnése: ............................... 43

BELLOVICZ MARTIN 118

 Az elidegenítési és terhelési tilalomhoz kapcsolódó egyes joghatások:.................. 44
3. A tulajdonjog közjogi korlátai ............................................................................... 45
3.1. A tulajdonjog megszerzésének korlátozása........................................................ 45
3.2. Az egyes tulajdonjogi részjogosítványok korlátozása........................................ 47
3.3. A közérdekű használat ....................................................................................... 48
V. fejezet – A tulajdonjog megszerzése és megszűnése................................................. 51
1. A tulajdonszerzés általános szabályairól................................................................ 51
2. Egyes tulajdonszerzésmódok ................................................................................. 51
2.1. Az átruházás ....................................................................................................... 51
2.2. Tulajdonszerzés hatósági határozat vagy hatósági árverés útján ....................... 51
2.3. A kisajátítás ........................................................................................................ 51
2.3.1. Alanyi kör ................................................................................................... 51
2.3.2. A kisajátítás alkalmazásának kivételes jellege ........................................... 51
2.3.3. A kisajátítás terjedelme ............................................................................... 51
2.3.4. A kártalanítás módja, összege ..................................................................... 51
2.4. Elbirtoklás .......................................................................................................... 51
2.4.1. Az elbirtoklás jellege, tárgya ...................................................................... 51
2.4.2. Az elbirtoklás feltételei ............................................................................... 51
2.4.3. Az elbirtoklási idő számítása ...................................................................... 51
2.4.4. A jogcímes elbirtoklás ................................................................................ 51
2.5. Tulajdonszerzés terméken, terményen és szaporulaton ..................................... 52
2.6. A növedék .......................................................................................................... 52
2.7. Tulajdonszerzés gazdátlan javakon .................................................................... 52
2.8. Vadak és halak tulajdonjogának megszerzése.................................................... 52
2.9. A találás .............................................................................................................. 52
2.9.1. A találás fogalma, jellege, feltételei ............................................................ 52
2.9.2. Eljárás találás esetén ................................................................................... 52
2.9.3. A találót megillető jogok és kötelezettségek. A tulajdonos jogai ............... 52
2.9.4. A kincstalálás .............................................................................................. 52
2.10. Feldolgozás, átalakítás, egyesülés, vegyülés .................................................. 52
2.11. Ráépítés és hozzáépítés .................................................................................. 52
2.12. A beépítés ....................................................................................................... 52
3. A tulajdonjog megszűnése ..................................................................................... 52
3.1. A tulajdonjog megszerzése más által ................................................................. 53
3.2. A tulajdonjog megszűnése elhagyás és megsemmisülés útján........................... 53
VI. fejezet – A közös tulajdon és a társasház .................................................................. 54
1. A közös tulajdon .................................................................................................... 54

BELLOVICZ MARTIN 119

 1.1. A közös tulajdon fogalma .................................................................................. 54
1.2. A tulajdonostársak jogviszonyai ........................................................................ 54
1.2.1. Birtoklás, birtokvédelem ............................................................................. 54
1.2.2. Használat, hasznok szedése, hasznosítás .................................................... 54
1.2.3. Megállapodás, döntés birtoklás, használat, hasznok szedése, hasznosítás
kérdésében .................................................................................................................... 54
1.2.4. A közös tulajdonú dolog fenntartása, dologgal járó terhek viselése,
kárveszélyviselés .......................................................................................................... 54
1.2.5. Tulajdonostárssal szembeni tulajdonvédelem............................................. 54
1.3. A tulajdonostársak külső jogviszonyai ............................................................... 54
1.3.1. Saját tulajdoni hányad feletti rendelkezés joga ........................................... 54
1.3.2. Az egész dolog feletti tulajdonjoggal való rendelkezés .............................. 54
1.3.3. Tulajdonvédelem és birtokvédelem harmadik személyekkel szemben ...... 54
1.4. A közös tulajdon megszüntetése ........................................................................ 54
1.4.1. A közös tulajdon megszűnésének, megszüntetésének alapkérdései ........... 54
1.4.2. A megszüntetéshez való jog és korlátai ...................................................... 54
1.4.3. A felek megállapodása, illetve a bíróság határozata ................................... 55
1.4.4. A közös tulajdon megszüntetésének formái ............................................... 55
1.5. A közös tulajdon sajátos alakzatai...................................................................... 55
2. Társasháztulajdon .................................................................................................. 55
2.1. A társasháztulajdon alapkérdései ....................................................................... 55
2.2. Társasház alapítása ............................................................................................. 55
2.3. Az alapító okirat tartalma ................................................................................... 55
2.4. A társasház tulajdoni viszonyai .......................................................................... 55
2.4.1. A külön és a közös tulajdon kapcsolódása .................................................. 55
2.4.2. A társasház megszűnése, megszüntetése, a közöstulajdon részleges
megszüntetése............................................................................................................... 55
2.5. Tulajdonostársak jogai és kötelezettségei .......................................................... 55
2.5.1. Birtoklás, használat, hasznosítás a külön tulajdon körében ........................ 55
2.5.2. Rendelkezés a külön tulajdonnal ................................................................ 55
2.5.3. A közös tulajdon birtoklása, használata, hasznosítása és a terhek viselése 55
2.6. A társasházközösség mint jogalany.................................................................... 56
2.6.1. A társasház névviselése, jogképessége, képviselője, szervei ...................... 56
VII. fejezet – Korlátolt dologi jogok ............................................................................. 57
1. A földhasználat ...................................................................................................... 57
2. A haszonélvezeti jog .............................................................................................. 58
2.1. A haszonélvezeti jog létrejötte ........................................................................... 58
2.2. A haszonélvezeti jogviszony alanyai ................................................................. 59
BELLOVICZ MARTIN 120
 2.3. A haszonélvezeti jog időtartama ........................................................................ 60
2.4. A haszonélvezet tárgya....................................................................................... 60
2.5. A haszonélvezeti jog tartalma ............................................................................ 61
2.5.1. A jog gyakorlása ......................................................................................... 62
2.5.2. A haszonélvező által viselt terhek, kötelezettségek .................................... 62
2.5.3. A tulajdonos jogai a haszonélvezet fennállása alatt .................................... 63
2.5.4. A haszonélvezet tárgyának elpusztulása ..................................................... 64
2.6. A haszonélvezet megszűnése ............................................................................. 64
2.7. A jog és követelés haszonélvezetére vonatkozó különös szabályok .................. 65
3. A használat ............................................................................................................. 66
4. A telki szolgalom ................................................................................................... 67
4.1. A telki szolgalom fogalma, jogi természete ....................................................... 67
4.2. A telki szolgalom gyakorlása ............................................................................. 67
4.3. A telki szolgalom keletkezése ............................................................................ 68
4.4. A telki szolgalom megszűnése ........................................................................... 69
5. Közérdekű használati jog ....................................................................................... 70
6. A zálogjog .............................................................................................................. 71
6.1. A zálogjog elhelyezése a polgári jogban ............................................................ 71
6.1.1. A zálogjog, mint dologi jogi jogintézmény ................................................ 71
6.1.2. A zálogjog, mint idegen dologbeli jog........................................................ 72
6.1.3. A zálogjog, mint értékjog ........................................................................... 72
6.1.4. Kógens szabályozás .................................................................................... 73
6.1.5. Járulékosság ................................................................................................ 73
6.2. A zálogjog fogalma ............................................................................................ 74
6.3. A zálogjog keletkezése ....................................................................................... 75
6.3.1. A zálogjog keletkezésének áttekintése........................................................ 75
6.3.2. A zálogszerződés jogi természete ............................................................... 75
6.3.3. A zálogszerződés törvényi szabályozása .................................................... 76
6.3.4. A zálogjoggal biztosított követelés ............................................................. 76
6.3.5. A zálogjog közvetett tárgya. A zálogtárgy ................................................. 77
6.3.6. Egyetemleges zálogjog ............................................................................... 78
6.4. A zálogszerződés – és a zálogjog – különleges esetei........................................ 80
6.4.1. Kötelmi hatályú zálogjog ............................................................................ 80
6.4.2. A fogyasztói zálogszerződés ....................................................................... 80
6.4.3. Törvényes zálogjog ..................................................................................... 81
6.5. A zálogjog megalapítása. A zálogjogot keletkeztető dologi jogi ügylet ............ 82
6.5.1. Bevezetés .................................................................................................... 82

BELLOVICZ MARTIN 121

 6.5.2. A jelzálogjog bejegyzése ............................................................................ 82
6.5.3. Birtokátruházás kézizálogjog esetén ........................................................... 84
6.6. A zálogjog létrejötte ........................................................................................... 84
6.7. Az önálló zálogjog ............................................................................................. 85
6.8. A zálogjog érvényesítése .................................................................................... 88
6.8.1. Bevezetés .................................................................................................... 88
6.8.2. A kielégítési jog gyakorlásának általános szabályai ................................... 88
6.8.3. A zálogjog bírósági végrehajtáson kívüli érvényesítésének közös szabályai
89
6.8.4. A zálogjog érvényesítésének átvételéhez való jog...................................... 89
6.8.5. A kielégítési jog gyakorlásának felfüggesztése vagy korlátozása .............. 90
6.8.6. A zálogtárgy zálogjogosult általi értékesítése............................................. 90
6.8.7. A zálogtárgy tulajdonjogának a zálogjogosult által történő megszerzése .. 92
6.8.8. Az elzálogosított jog vagy követelés érvényesítése .................................... 93
6.9. A zálogjog megszűnése ...................................................................................... 93
VIII. fejezet – Az ingatlan-nyilvántartás ........................................................................ 95
1. Az ingatlan-nyilvántartás fogalma, felépítése és alapelvei .................................... 95
1.1. Az ingatlan-nyilvántartás fogalma: a magánjogi joghatást kiváltó lajstrom és
közhitelű hatósági nyilvántartás kettőssége ....................................................................... 95
1.2. Az ingatlan-nyilvántartás felépítése: ingatlan, az ingatlannyilvántartás részei –
tulajdoni lap, ingatlan-nyilvántartás módja ....................................................................... 97
Az ingatlan-nyilvántartás részei .............................................................................. 99
1.3. Az ingatlan-nyilvántartás funkciói ..................................................................... 99
1.4. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei .................................................................. 100
1.4.1. Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánossága .................................................. 100
1.4.2. Az okirati elv............................................................................................. 101
1.4.3. A bejegyzés és annak hatályának elve ...................................................... 103
1.4.4. A rangsor elve ........................................................................................... 106
A ranghely előzetes biztosítása: ............................................................................ 107
1.4.5. A közhitelesség elve ................................................................................. 108
1.4.6. A kérelemhez kötöttség elve ..................................................................... 110
2. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás legfontosabb rendelkezései ............................ 111
2.1. Az ingatlan-nyilvántartás helyesbítése ............................................................. 113
Törlési és kiigazítási perek .................................................................................... 114
Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása ......................................................... 114
Irodalomjegyzék ................................................................................................................ 116
Ábrajegyzék ....................................................................................................................... 116
Tartalomjegyzék ................................................................................................................ 117
BELLOVICZ MARTIN 122
BELLOVICZ MARTIN 123