Đất và sử dụng đất đô thị

• Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

diện chủ sở hữu
• Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết
định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước;
• Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào
mục đích quốc phòng, an ninh;

1
• Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với
đất đai như sau:
– Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất;
– Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng
đất;
– Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất;
– Định giá đất.

2
• Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn
lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài
chính về đất đai như sau:
– Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
– Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất;
– Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
• Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
3
• Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách
nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà
nước về đất đai
• Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền
giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại
địa phương
• Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước
về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy
định

4
• Đất đô thị là đất được các cấp có thẩm quyền
phê duyệt cho việc xây dựng đô thị.
• Đất đô thị là đất có mạng lưới hạ tầng cơ sở về
đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước
sạch, cấp điện….
• Trên phương diện hành chính đất đô thị chia
ra: đất nội thành, nội thị xã, thị trấn. Đất ngoại
thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát
triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị.

5
 Phân loại sử dụng đất
• Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất
trồng cây; Đất rừng; Đất nuôi trồng thuỷ sản; Đất
nông nghiệp khác;
• Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất
ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình
sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm
đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây
dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh...
• Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa
xác định mục đích sử dụng.

6
 Giá đất
• Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất)
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc được hình thành
trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

7
 Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
• Vị trí của lô đất
• Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất
• Chức năng của lô đất
• Tính chất hợp pháp
• Thông tin
• …

8
 Phương pháp định giá đất

• Phương pháp so sánh trực tiếp

• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp trừ dần
• …

9
Sử dụng đất trong đô thị 1trung tâm
• Giá thuê đất đô thị là giá phải trả cho việc sử
dụng đất trong một thời kỳ nhất định. Tính
theo khả năng người thuê có thể trả được.
• Tiền thuê đất sẽ trở thành một bộ phận trong
giá sản phẩm mà người thuê đất sản xuất.
• Giả sử thành phố phát triển theo mô hình làn
sóng với một trung tâm, giá thuê đất tại một vị
trí trong thành phố là một hàm số có biến số là
khoảng cách từ vị trí đó đến trung tâm thành
phố.

10
 Hàm định giá thuê đất công
nghiệp
• Để tiến hành các hoạt động SX, các hãng công
nghiệp cần đất để đặt máy móc thiết bị sản
xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, …ngoài
ra còn cần lao động, nguyên vật liệu.
• Để có đất các doanh nghiệp phải thuê mướn.
Giá thuê đất là một hàm số phụ thuộc nhiều
yếu tố.
• Trong một thành phố phát triển theo mô hình
làn sóng thì giá thuê đất biến thiên theo
khoảng cách giữa nơi đặt nhà máy và trung
tâm thành phố. Hàm số đó được gọi là hàm
định giá thuê đất của các doanh nghiệp. 11
• Ví dụ : công ty dệt may M chuyên sản xuất các
loại quần áo và có các giả định sau:
• công ty cần đất, lao động, vật liệu thô (vải,
sợi); mỗi năm sản xuất Q tấn hàng bán với giá
P (đ/tấn); tổng thu nhập là PxQ ; Diện tích đất
thuê là S (m2), giá thuê là R (đ/m2 ).
• Chi phí sản xuất không phải đất đai (gồm lao
động, vốn, nguyên vật liệu) là C; Giá của các
sản phẩm đầu ra và yếu tố đầu vào (không phải
đất đai) là cố định, và được xác định bởi thị
trường quốc gia.
• Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: các công ty
sản xuất tự do, tại điểm cân bằng mỗi công ty
đều tạo ra lợi nhuận kinh tế bằng 0.
12
• Vận chuyển sản phẩm bằng ô tô, từ công ty đến
trung tâm bán buôn thành phố khoảng cách k
(km) với đơn giá z (đ/tấn/km); chi phí vận chuyển
là
Qk  z
• Vật liệu thô vận chuyển về công ty bằng ô tô với
chi phí không đáng kể do người cung cấp chịu.
• Các yếu tố thay thế: nếu giá thuê đất cao công ty
có thể sử dụng các yếu tố khác (ví dụ lao động,
vốn) để thay thế ví dụ tăng ca làm việc, hiện đại
hoá & tự động hoá sản xuất.
13
• Lợi nhuận của công ty tại một địa điểm cách
trung tâm thành phố k (km) là:
LN = P  Q − C − Q  z  k − R  S

• Vì thị trường cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận

kinh tế bằng 0 nên các hãng sẵn sàng trả tiền
thuê đất gần bằng khoản chênh lệch giữa tổng
doanh thu trừ đi chi phí vận tải và chi phí đầu
vào không phải đất đai.

14
PQ −C −Q z k − R S = 0

PQ − C − Q z  k
R=
S

15
Tiền Hàm định giá thuê
thuê đất của hãng công
đất nghiệp

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

16
• Hàm định giá thuê đất chỉ rõ chi phí vận
chuyển tăng dần và giá thuê đất giảm dần khi
các công ty đặt xa trung tâm thành phố.
• Các công ty phải trả bao nhiêu cho 1 m2 với
các vị trí khác nhau trong thành phố.
• Hàm định giá thuê đất cho hãng công nghiệp
có độ dốc âm, dạng lồi vì hãng có khả năng
thay thế các yếu tố đất đai.

17
• Giả sử trong đô thị một trung tâm có hai ngành
công nghiệp sản xuất hàng hóa để xuất khẩu
tại vị trí trung tâm thành phố
• Ngành 1: giá hàng hóa ở điểm xuất khẩu là
40.000đ/đơn vị. Chi phí vận tải trong thành
phố là 1000đ/đơn vị/km và chi phí khác ( vốn
và lao động) là 20.000đ/đơn vị. Khối lượng
sản phẩm do doanh nghiệp trong ngành sản
xuất tính bình quân trên 1 ha là 400 đơn vị sản
phẩm
• Ngành 2: giá hàng hóa ở điểm xuất khẩu là
80.000đ/đơn vị. Chi phí vận tải trong thành
phố là 4000đ/đơn vị/km và chi phí khác ( vốn
và lao động) là 40.000đ/đơn vị. Khối lượng
sản phẩm do doanh nghiệp trong ngành sản
xuất tính bình quân trên 1 ha là 300 đơn vị sản
phẩm.
• Thị trường đất cạnh tranh hoàn hảo, nghĩa là
người sử dụng đất sẽ trả giá tới mức có thể
giảm lợi nhuận kinh tế xuống bằng 0.
• Yêu cầu:
• Xác định hàm định giá thuê đất cho mỗi
ngành tương ứng với lợi nhuận kinh tế bằng
0. Hai ngành nên đặt cách trung tâm thành
phố tối đa là bao nhiêu km?
• Tại vị trí nào thì hai ngành có giá thuê đất
bằng nhau?
• Giả sử giá thuê đất nông nghiệp là 1.000.000
đ/ha ở tất cả các điểm. Như vậy mỗi ngành
sản xuất nói trên nên đặt cách xa trung tâm là
bao nhiêu để giá thuê đất công nghiệp bằng
giá thuê đất nông nghiệp?
 Hàm định giá thuê đất văn
phòng
• Các công sở có các đặc trưng:
• Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông
tin một cách trung thực, kịp thời và đầy đủ.
• Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách
hàng để có thể đánh giá thái độ của họ, thẩm
tra lại thông tin và cho các quyết định tư vấn
đúng đắn.

21
• Sản phẩm của các hãng là những cuộc tư vấn;
giả sử mỗi hãng trong một năm thực hiện được
A cuộc tư vấn.
• Tổng chi phí thường xuyên (không phải đất )
là C ( gồm chi phí vốn, lao động).
• Các nhà tư vấn phải đi từ công sở của mình
đến trung tâm thành phố để tư vấn cho khách
hàng.
• Chi phí đi lại của hãng bằng chi phí cơ hội của
thời gian đi lại giữa văn phòng đến khách hàng
ở trung tâm thành phố của các nhà tư vấn.
22
• Giả sử 1 nhà tư vấn mất t phút để đi 1 km, và
tiền lương của ông ta cho 1 phút là W (đồng).
• Nếu công sở cách trung tâm thành phố k (km)
thì chi phí đi lại của 1 nhà tư vấn là:
t W  k
• Nếu mỗi năm có A cuộc tư vấn thì chi phí đi
lại của hãng là:
TC = A  t W  k

23
• Nếu giá thuê đất là R và hãng thuê S m2 thì lợi
nhuận sẽ là:
LN = Pa  A − C − R  S − t W  A  k
• Do thị trường cạnh tranh hoàn hảo nên lợi
nhuận kinh tế bằng 0 tại điểm cân bằng. Vì vậy
hãng sẵn sàng trả cho chủ đất khoản tiền thuê
gần bằng chênh lệch giữa tổng doanh thu và
chi phí không phải đất
Pa  A − C − A  k  t  W
R=
S

24
Tiền Hàm định giá thuê
thuê đất của hãng văn
đất phòng

Khoảng cách đến trung tâm thành phố

25
 Hàm định giá thuê đất dân cư
• Để có thể nghiên cứu về hàm định giá thuê đất
dân cư của các doanh nghiệp phát triển nhà ở,
trước tiên chúng ta cần tìm hiểu về mối quan
hệ giữa giá nhà và khoảng cách đến trung tâm
đô thị.
• Giả thiết người dân đến trung tâm thành phố
để làm việc, dịch vụ và thuế là giống nhau tại
mọi điểm trên thành phố, các hộ gia đình có
thu nhập và thị hiếu về nhà ở là giống nhau.
26
• Giá nhà được xác định là giá của mỗi m2 nhà
thuê/tháng. Nếu 1 hộ gia đình thuê 100 m2 nhà
với tiền thuê là 250$/tháng thì giá nhà là
2,5$/m2/tháng. Hàm giá nhà cho biết 1 hộ gia
đình sẵn sàng trả bao nhiêu cho các chỗ ở khác
nhau trong thành phố.
• Có 2 loại hàm giá nhà: dạng tuyến tính và dạng
phi tuyến tính.

27
 Hàm gía nhà tuyến tính (không
có hàng hóa tiêu dùng thay thế)
• Các giả định:
• Các chỗ ở có diện tích xác định: đều là 100 m2
• Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi
300$ cho nhà ở và chi phí đi lại.
• Chi phí đi lại: khoảng 20$/tháng nếu nhà cách
trung tâm thành phố 1km và 40$ nếu cách
trung tâm 2km.
• Vậy hộ gia đình sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại
các địa điểm khác nhau?
28
 3
Giá thuê
nhà/m2/
Hàm gía nhà
tháng ($)
1,8

0,6

6 12 15
Khoảng cách từ trung tâm TP (km)

29
• Tại trung tâm có chi phí đi lại là 0 nên 300$ được
giành cho nhà ở nên giá nhà là 3$/m2/tháng. Từ
khoảng cách trung tâm 15 km thì chi phí đi lại là
300$ nên chi phí nhà ở là 0.
• Nhà càng xa trung tâm thì giá thuê càng giảm do
chi phí đi lại cao và ngân sách cố định nên hàm
giá nhà có độ dốc âm.
• Hộ gia đình sẽ bàng quan giữa 2 địa điểm khi
lượng chi phí đi lại giảm xuống bằng lượng chi
phí nhà ở tăng lên. Khi gần trung tâm 1km thì chi
phí đi lại giảm t ( chi phí đi lại mỗi km), chi phí
nhà ở tăng lên P ( sự thay đổi giá nhà/m2) nhân
với H ( tiêu dùng nhà ở): t = −P  H
30
 Hàm gía nhà phi tuyến tính (có
hàng hóa tiêu dùng thay thế)
• Do trong trường hợp 1, các ngôi nhà có diện
tích giống nhau nên hàm giá nhà sẽ là đường
thẳng, nhưng trong thực tế diện tích các ngôi
nhà khác nhau nên tiêu dùng nhà ở phụ thuộc
vào giá nhà, nghĩa là hộ gia đình cũng tuân
theo luật cầu: khi giá nhà tăng thì khối lượng
giảm (diện tích nhà giảm).
• Khi giá nhà tăng lên thì hộ gia đình thay thế
bằng các hàng hóa khác.
31
• Khi HGĐ dịch chuyển nhà từ khoảng cách 12km
xuống 9km đến trung tâm thì nếu tiêu dùng nhà ở
là cố định 100 m2 thì hộ gia đình sẽ trả thêm 60$
cho nhà ở (vì giảm chi phí đi lại). Nhưng nếu tiêu
dùng nhà ở giảm xuống từ 100m2 xuống 75 m2
thì hộ gia đình sẵn sàng trả cao hơn 60$ để cân
bằng với việc giảm chi phí đi lại.
• Sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở
được biểu diễn như sau: u  t = −P(u )  H (u )
• Trong đó: P là giá nhà, H là tiêu dùng nhà, u là
khoảng cách đến trung tâm thành phố

32
• Tại điểm cố định u, sự thay đổi về chi phí đi
lại bằng thay đổi trong giá nhà nhân với tiêu
dùng nhà. Như vậy độ dốc hàm giá nhà là:
P(u ) t
=−
u H (u )

• Khi các hộ gia đình hướng về trung tâm thành

phố thì tiêu dùng nhà giảm xuống và tăng độ
dốc của hàm giá nhà.
• Độ dốc giá nhà được xác định như là phần
trăm thay đổi trên giá nhà trên 1km. Chia cả 2
vế cho P ta có: P(u ) P t
=−
u H (u ) * P(u )
33
 3
Hàm giá nhà không có
Giá thuê hàng hóa thay thế
nhà/m2/
tháng ($)
Hàm giá nhà có
hàng hóa thay thế

1,2

0,6

3 6 9 12 15

Khoảng cách từ trung tâm TP (km)

34
• Hàm định giá thuê đất dân cư cho biết các
doanh nghiệp phát triển nhà sẵn sàng trả giá
đất bao nhiêu cho vị trí đất tại các địa điểm
khác nhau trong thành phố. Có 2 dạng hàm
định giá thuê đất:
– Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu tố đầu vào
để xây nhà là cố định
– Hàm định giá thuê đất với khả năng thay thế các
yếu tố đầu vào.

35
 Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ
các yếu tố đầu vào cố định
• Ta coi nhà ở cũng như các hàng hoá khác, các yếu
tố đầu vào của sản xuất xây dựng không đổi, hàng
năm ngành xây dựng xây được Q m2 nhà ở
• giá P(k ) đ/ m2, tổng thu nhập là: Q P(k )

• Trong đó P(k ) là giá thuê 1 m2 nhà, hàm số phụ

thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố.
Lợi nhuận ngành xây dựng bằng tổng thu nhập trừ
đi các khoản chi phí: LN = Q  P(k ) − C − R  S
36
• Trong đó C là những chi phí không phải đất, R
là giá thuê đất tính cho 1m2, S là diện tích đất
thuê; là tổng chi phí thuê đất;
• Thị trường nhà cũng là thị trường cạnh tranh
hoàn hảo nên ở điểm cân bằng lợi nhuận kinh
tế cũng bằng 0 (do nhà sản xuất sẵn sàng trả
cho chủ đất khoản tiền thuê bằng khoản chênh
lệch giữa tổng chi phí và tổng doanh thu);
• Hàm thuê đất có dạng sau: Q  P(k ) − C
R=
S

37
Tổng doanh thu=P(k)*Q

Chi phí đầu vào

không phải đất

Hàm định giá

thuê đất

u*
Khoảng cách đến trung tâm

38
 Hàm định giá thuê đất với khả
năng thay thế các yếu tố đầu vào
• Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các công ty
xây dựng có thể xây dựng các ngôi nhà cao
hơn trong các trung tâm, với những kỹ thuật
hiện đại, vật liệu rẻ hơn do đó họ sẵn sàng trả
giá thuê đất cao hơn ở khu vực trung tâm và
vẫn đảm bảo lợi nhuận kinh tế bằng 0.
• Giá đất xa trung tâm sẽ giảm nhanh chóng, làm
cho hàm định giá thuê đất có độ dốc lớn hơn
và cong hơn theo kiểu hàm định giá thuê của
các hãng công nghiệp 39
 Hàm thuê đất
không có nhân tố
thay đổi
Tiền
thuê
đất Hàm thuê đất
/m2/ có nhân tố
tháng thay đổi

3 6 9 12

Khoảng cách đến trung tâm TP

40
Kết hợp các hàm định giá thuê đất
• Trong thành phố 1trung tâm thì các hãng sản xuất
và các văn phòng thường có xu hướng dịch
chuyển vào khu kinh doanh trung tâm ( vì các
hãng muốn gần nơi xuất khẩu hàng hóa, các văn
phòng muốn gần khách hàng). Như vậy thì đất ở
khu trung tâm được phân bổ giữa 2 hoạt động này
như thế nào?
• Các hoạt động được sắp xếp theo chi phí vận tải:
càng ở gần trung tâm thành phố thì có hàm định
giá đất càng dốc. Các đơn vị có chi phí vận tải
lớn vì thế càng muốn ở gần trung tâm để giảm chi
phí ( văn phòng, rồi đến nhà sản xuất, rồi HGĐ).
41
 Ro Hàm định giá đất VP
Hàm định giá thuê đất CN
Tiền
thuê Hàm định giá thuê đất dân cư
đất
Hàm định giá thuê đất NN

Uo Um Uh
Khoảng cách đến trung tâm TP

Khu VP
Khu SX
Khu dân cư

42
 Mật độ dân cư
• Mật độ dân số thay đổi như thế nào trong
thành phố 1 trung tâm? Diện tích lô đất tăng
lên khi khoảng cách đến trung tâm càng xa do
2 nguyên nhân sau:
– Hàng tiêu dùng thay thế. Giá nhà giảm khi
khoảng cách đến trung tâm tăng lên do đó
người tiêu dùng sẽ tăng tiêu dùng nhà (diện
tích nhà sẽ lớn hơn)
– Khi giá đất giảm do nằm ở vị trí xa trung
tâm thì các nhà phát triển sẽ dùng nhiều đất
hơn cho mỗi đơn vị nhà
43
Phân vùng và kiểm soát sử dụng đất
• Trong thực tế, chính quyền đô thị sử dụng một
số chính sách nhằm kiểm soát việc sử dụng
đất.
• Phần lớn các thành phố đều có cách phân vùng
để có thể hạn chế một số hoạt động sản xuất
kinh doanh theo khu vực.
• Một số thành phố sử dụng cách phân vùng và
các chính sách về thuê đất để có thể kiểm soát
được tăng trưởng dân số.

44
 Phân vùng và kiểm soát tăng
trưởng dân số
• Chính quyền đô thị có thể sử dụng các chính
sách về sử dụng đất để hạn chế sự tăng trưởng
dân số bởi vì tăng dân số sẽ gây ra các ngoại
ứng tiêu cực như ô nhiễm môi trường, tắc
nghẽn giao thông, tội phạm.......
• Hai chính sách nhằm kiểm soát tăng trưởng
dân số, đó là:
– Ranh giới dịch vụ đô thị
– Hạn chế số lượng giấy phép xây dựng
45
 Ranh giới dịch vụ đô thị
• Nếu một thành phố không cung cấp các dịch
vụ đô thị (ví dụ như hệ thống cấp thoát nước,
đường sá, trường học, công viên) ngoài ranh
giới dịch vụ đô thị, nó sẽ làm giảm sự tăng
trưởng của khu vực ngoài ranh giới.
• Giả sử thành phố không cung cấp các dịch vụ
đô thị ngoài khoảng cách 6km tính từ trung
tâm thành phố. Dẫn đến sự phát triển khu dân
cư ngoài ranh giới này là không thể xảy ra vì
người dân không thể tự mình xây dựng trường
học, và hệ thống cấp thoát nước.
• Vì vậy hàm định giá đất dân cư sẽ là 0 tại điểm
cách trung tâm thành phố 6km.
46
 Hàm định giá đất KD

Hàm định giá

đất dân cư
Tiền Ranh giới dịch vụ đô thị
thuê
đất Hàm định giá đất NN

2 6 8
Khoảng cách đến trung tâm TP (km)
47
 Tác động cân bằng tổng thể của
ranh giới dịch vụ đô thị
• Ranh giới dịch vụ đô thị làm giảm quy mô khu
vực dân cư nên làm giảm tổng cung lao động dẫn
đến làm tăng lương của thành phố.
• Tăng lương tạo ra sự hấp dẫn của thành phố nên
có dòng người di dân tới thành phố do đó làm
tăng giá nhà và giá đất.

48
• Tổng cung lao động tăng do 2 nguyên nhân:
– Tăng mật độ dân cư. Tăng giá nhà và giá đất
-> HGD sống trong các căn hộ nhỏ hơn, các
nhà xây dựng sẽ xây các căn nhà chiếm diện
tích đất ít hơn.
– Tăng quy mô khu dân cư. Hàm định giá đất
dân cư dịch chuyển lên phía trên: HGD trả
giá cao hơn cho khu đất kinh doanh gần
ranh giới CBD và khu dân cư>quy mô khu
đất dân cư được mở rộng hứơng về phía
trung tâm thành phố.

49
• Tăng lương -> các tác động lên thị trường đất
kinh doanh. Chi phí sản xuất tăng lên -> giảm sự
hấp dẫn của thành phố về địa điểm sản xuất ->
cầu về đất tại khu kinh doanh CBD giảm -> sự
dịch chuyển xuống phía dưới của hàm định giá
đất kinh doanh.
• Khối lượng cầu lao động giảm xuống do 2
nguyên nhân:
– Giảm mật độ việc làm. Việc tăng giá lao động
một cách tương đối so với các yếu tố khác làm
giảm mật độ việc làm thành phố
– Giảm quy mô khu kinh doanh. Khu kinh doanh
CBD bị co lại do bị giảm đất cho khu dân cư.
50
• Tiền lương thành phố tiếp tục tăng lên cho đến
khi điểm cân bằng tổng thể được thiết lập lại
(tổng cung lao động bằng tổng cầu lao động).
• Ranh giới dịch vụ đô thị có 2 tác động khác
nhau đến 2 thị trường đất thành phố. Tại khu
vực dân cư thì ranh giới dịch vụ đô thị làm
tăng giá đất và giá nhà vì thế làm tăng mật độ
dân cư. Ngược lại ranh giới dịch vụ đô thị làm
giảm giá thuê đất và giảm mật độ việc làm tại
CBD

51
 Hàm định giá đất KD khi tăng lương

Hàm định giá đất dân cư khi tăng lương

Tiền
thuê
đất Hàm định giá đất NN

1,5 6
Khoảng cách đến trung tâm thành phố (km)

52
 Tác động của ranh giới dịch vụ
đô thị
• Người sở hữu đất ngoài ranh giới bị thiệt: cho
đất nằm giữa bán kính 6km và 8km, đất thuê tại
khu vực này bị giảm xuống hàm định giá thuê
đất nông nghiệp, giảm giá trị thị trường của đất.
• Người sở hữu đất trong ranh giới có lợi: tăng
nhu cầu về đất dân cư ( do tăng lương) ->tăng
giá đất trong ranh giới.
• Người sở hữu đất trong CBD bị thiệt: giảm nhu
cầu thuê đất kinh doanh (do tăng giá lương) nên
làm giảm giá đất kinh doanh.
53
 Cấp giấy phép xây dựng
• Chính quyền thành phố có thể kiểm soát tăng
trưởng dân số bằng cách hạn chế số lượng giấy
phép xây dựng.
• Bằng cách hạn chế số lượng các căn hộ được
xây dựng trong mỗi năm thì thành phố có thể
kiểm soát tỷ lệ tăng trưởng dân số.

54
• Thành phố ban đầu không hạn chế số căn hộ
được xây dựng.
• Thị trường về nhà ở mới: đường cung AG cắt
đường cầu tại điểm F, điểm cân bằng là 100
căn nhà với giá cân bằng là 500 triệu đồng mỗi
căn nhà
• Thành phố ban hành 100 giấy phép xây dựng
mỗi năm. Các nhà phát triển có lợi nhuận kinh
tế bằng 0 nghĩa là chi phí để sản xuất ra 1 căn
nhà (gồm tổng chi phí về đất, nhân công, và
chi phí vốn) là 500 triệu.

55
 E Đường cung với 60 giấy phép

G
H
700 Đường cung ban
Giá F đầu
nhà ( 500
triệu
C
đồng) 400
Đường cầu
A

60 100
Số lượng nhà mới mỗi năm

56
• Giả sử thành phố hạn chế số lượng giấy phép
xây dựng mỗi năm là 60.
• Như vậy đường cung mới về nhà là ACE: điểm
tối đa về nhà mới là 60, vì vậy đường cung nhà
trở nên thẳng đứng tại điểm 60 căn nhà.
Đường cung mới cắt đường cầu tại điểm giá
cân bằng là 700 triệu đồng.
• Nghĩa là chính sách hạn chế giấy phép xây
dựng làm tăng giá cân bằng nhà ở lên 200 triệu
đồng.

57
• Chính sách hạn chế giấy phép XD cũng làm giảm
CF sản xuất nhà ở. Chính sách hạn chế giấy phép
XD làm giảm số lượng nhà được xây, nên làm
giảm nhu cầu về đất.
• Chẳng hạn, nếu mỗi căn nhà được XD có diện
tích 100 m2 thì chính sách giấy phép làm giảm
nhu cầu về đất từ 10.000 m2 mỗi năm (100
m2*100 giấy phép) xuống còn 6000 m2 mỗi năm
• Việc giảm nhu cầu về đất làm giảm giá thị trường
của đất nên làm giảm chi phí sản xuất nhà ở.

58
• nếu 100 căn nhà được xây thì giá sản xuất là
500 triệu đồng mỗi căn; nếu chỉ 60 căn nhà
được xây thì giá giảm xuống chỉ còn 400 triệu
đồng. Do chính sách hạn chế giấy phép xây
dựng làm giảm số căn nhà được xây nên giảm
giá đất điều này cho phép các nhà phát triển xây
nhà với chi phí thấp hơn.
• Thành phố phải quyết định làm thế nào để phân
bổ 60 giấy phép xây dựng cho rất nhiều nhà
phát triển. Cách thông dụng nhất đó là đấu giá
giấy phép xây dựng cho người trả giá cao nhất.
59
• Một người với 1 giấy phép xây dựng có thể tạo
ra một mức lợi nhuận bằng với khoản chênh
lệch giữa giá thị trường của căn nhà (700 triệu
đồng) và chi phí sản xuất ra 1 căn nhà (400
triệu đồng), vì vậy giá trị tiền tệ của 1 giấy
phép là 300 triệu đồng.
• Nếu thành phố cho đấu giá các giấy phép thì
giá trị của mỗi giấy phép là 300 triệu đồng.
• Thành phố cũng có thể cấp các giấy phép xây
dựng cho các dự án phát triển nhằm khuyến
khích các mục đích nhất định.
• Nếu thành phố khuyến khích phát triển nhà ở
mật độ cao thì thành phố sẽ cấp giấy phép cho
các dự án nhà ở mật độ cao.
60
 Phân vùng sử dụng đất
• Có nhiều cách phân vùng, mỗi cách có ít nhất
1 mục đích.Chúng ta chia ra làm 3 cách phân
vùng chủ yếu sau:
– Phân vùng ngoại ứng
– Phân vùng tài chính
– Phân vùng kiến trúc

61
 Phân vùng ngoại ứng
• Mục đích nhằm chia tách các khu đất có mục
đích sử dụng xung khắc nhau
• Ví dụ nhà máy sản xuất A thường tạo ra các ô
nhiễm không khí do đó cách đơn giản để giải
quyết ô nhiễm là chuyển nhà máy này vào khu
công nghiệp cách xa khu dân cư.
• Ngoại ứng do những người bán lẻ gây ra như
tiếng ồn, tắc nghẽn giao thông -> giải quyết
bằng cách tạo ra 1 khu bán lẻ.
• Ngoài ra nhà ở mật độ cao cũng tạo ra các
ngoại ứng tiêu cực như tắc nghẽn giao thông,
vấn đề về đậu xe, cản trở tầm nhìn, ánh sáng->
tạo ra 1 khu vực chỉ có nhà ở mật độ cao
62
• Ngoại ứng công nghiệp: hãng công nghiệp->
các ngoại ứng tiêu cực như tiếng ồn, khí thải,
khói, bụi….
• Phân vùng ngoại ứng tách khu dân cư và khu
công nghiệp giảm ô nhiễm tiếng ồn và không
khí.
• Chính sách này không làm giảm đi tổng lượng
ô nhiễm mà chỉ di chuyển ô nhiễm từ chỗ này
sang chỗ khác. Không khuyến khích các doanh
nghiệp giảm ô nhiễm.

63
• Biện pháp khác thay cho phân vùng công
nghiệp: Phí xả thải theo không gian
• Phí xả thải là 1 mức thuế đánh vào ô nhiễm.
Mức phí này bằng chi phí ô nhiễm ngoại ứng
cận biên có nghĩa là chi phí của xã hội cho mỗi
1 đơn vị ô nhiễm tăng lên. Ví dụ nếu 1 tấn
sulfur dioxit gây ra chi phí xã hội là 2$ thì phí
xả thải là 2$.
• Các hãng có động cơ để giảm ô nhiễm để giảm
bớt tiền trả phí xả thải. Nếu phí xả thải bằng
chi phí ô nhiễm ngoại ứng cận biên thì các
hãng đạt được mức ô nhiễm tối ưu.
64
• Theo học thuyết này thì phí xả thải tạo ra điểm
ô nhiễm tối ưu và điểm phân bổ ô nhiễm tối ưu
theo không gian. Nghĩa là phí xả thải có thể
thay đổi theo không gian, nghĩa là hãng sẽ phải
trả phí xả thải cao hơn nếu ở gần khu vực nhạy
cảm.
• Chẳng hạn, hãng sẽ trả 2$/ tấn ô nhiễm nếu
hãng nằm cách khu dân cư 10km, nhưng sẽ
phải trả 5$/tấn nếu hãng ở cách khu dân cư
4km.
• Vì thế hãng sẽ cân nhắc dựa trên các quyết
định về sản xuất cũng như về vị trí sản xuất do
tác động của phí xả thải theo không gian
65
• 1 thành phố hình chữ nhật có các đặc điểm :
• Người dân sống tại phía tây và đi làm tại 1 nhà
máy thép gây ô nhiễm ở phía đông. Khoảng
cách giữa khu dân cư và nhà máy càng xa thì
tiền lương công nhân càng cao: vì công nhân
cần có tiền cao hơn để bù đắp CF đi lại đến
nhà máy.
• Tổng CF lao động của hãng bằng tiền lương
mỗi công nhân *tổng số công nhân
• Khoảng cách giữa nhà máy và khu dân cư
càng xa thì phí xả thải càng nhỏ. Tổng phí xả
thải bằng phí xả thải (trên mỗi tấn) * số tấn
thải ra.
• Thành phố bắt đầu dùng chính sách phân vùng,
nhà máy thép cách khu dân cư 10km. 66
80$ Tổng chi phí

Chi phí lao động

60

53

20
Chi phí ô nhiễm

2 4,2 6 8 10
Khoảng cách đến khu dân cư (km)

67
• Đường CF ô nhiễm có độ dốc âm, giảm từ 60$
(nếu ở gần khu dân cư) xuống còn 5$ (nếu ở
trong khu công nghiệp). Sự biến đổi của CF ô
nhiễm do thay đổi của phí xả thải.
• Đường tổng CF có dạng hình chữ U, là tổng của
CF lao động và CF ô nhiễm, giảm từ 80$ (cho vị
trí gần khu dân cư) xuống 53$ (cho vị trí cách
khu dân cư 4,2km) và lại tăng lên 70$ (cho vị trí
ở trong khu công nghiệp).
• Nếu chính quyền dùng chính sách phí xả thải thay
cho chính sách phân vùng thì hãng sẽ di chuyển
từ khu công nghiệp đến vị trí cách khu dân cư
4,2km để giảm tổng chi phí từ 70$ xuống 53$.
68
• Phí xả thải có hiệu quả hơn chính sách phân
vùng do 2 nguyên nhân sau:
• Phí xả thải cho phép các hãng có thể lựa chọn
vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất. Trên
góc độ xã hội: vị trí địa điểm mới hiệu quả hơn
bởi vì lượng giảm chi phí đi lại cao hơn so với
lượng tăng lên trong chi phí ô nhiễm
• Chính sách phí xả thải buộc các hãng phải trả
phí ô nhiễm -> ô nhiễm sẽ giảm xuống đến
điểm tối ưu.

69
 Phân vùng tài chính
• Thành phố dùng cách phân vùng này để loại trừ
các HGĐ mà có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho
chính quyền đô thị
• Gánh nặng tài chính xảy ra có thể do 3 nguyên
nhân sau:
– Các HGĐ sống trong khu vực nhà ở mật độ cao
– Các HGĐ sống ở vùng ven thành phố
– Phát triển khu công nghiệp và thương mại mới
70
• Nhà ở mật độ cao:Thuế tài sản là nguồn thu
quan trọng nhất của chính quyền đô thị.1 hộ
gia đình trả thuế tài sản tùy thuộc vào sự tiêu
dùng nhà ở của họ, nếu họ sống trong các căn
nhà nhỏ hay sống ở chung cư thì chỉ phải trả
thuế tài sản thấp, do đó họ dường như tạo gánh
nặng tài chính cho chính quyền đô thị.
• Chính quyền dùng cách phân vùng nhà ở mật
độ thấp (giá trị cao) để loại trừ các hộ gia đình
này.
• Phân vùng lô đất lớn sẽ thiết lập quy mô lô đất
tối thiểu để phát triển nhà ở. Đất và nhà là
hàng hóa bổ trợ cho nhau nên thành phố có thể
dùng các hạn chế về quy mô lô đất để thiết lập
giá trị nhà tối thiểu một cách gián tiếp
71
 Sử dụng đất vùng ven
• Nhà ở mới xây thường nằm tại vùng ven đô thị
Nhưng chi phí để chính quyền cung cấp dịch
vụ đô thị tại các vùng ven thường cao do đó
khoản đóng góp từ thuế đánh vào nhà mới xây
thường thấp hơn các chi phí dịch vụ công cộng
này. Vì vậy nhà mới xây thường tạo ra gánh
nặng tài chính cho chính quyền địa phương.
• Để giải thích gánh nặng tài chính do nhà mới
xây ở vùng ven đô thị gây ra, chúng ta xem xét
1 thành phố có các đặc điểm sau đây:
72
• Chi phí để cung cấp dịch vụ đô thị trung bình cho
mỗi hộ gia đình là 500$/năm.
• 1 ngôi nhà có giá trị 50.000$ trả khoản thuế tài
sản là 500$( bằng 1% giá trị nhà)
• 1 nhà phát triển dự định xây dựng khu nhà dân cư
nằm ở vùng ven đô. Giá trị của các căn nhà này
cũng tương tự như trên (50.000$)
• Việc phát triển khu dân cư mới này đòi hỏi chính
quyền phải mở rộng hệ thống dịch vụ công cộng
(như hệ thống cấp thoát nước, tuyến đường xe
buýt…..). Và chi phí cho các dịch vụ công cộng
này cho các căn nhà mới giá 600$/năm.
73
• Mỗi căn nhà mới được xây dựng sẽ tạo ra 1
gánh nặng tài chính cho chính quyền là 100$
(bằng 600-500).
• Cách đơn giản để ngăn cản việc phát triển khu
dân cư mới cùng gánh nặng tài chính mà nó
tạo ra đó là phân vùng khu đất trống này giành
cho đất nông nghiệp.
• Một biện pháp khác là phân vùng nhà ở mật độ
thấp (nhà đơn lẻn, nhà cho người giàu) với 1
khoản thuế bổ sung.

74
• Giả sử chính quyền ban hành 1 khoản thuế bổ
sung là 100$/năm cho mỗi căn nhà.
• Như vậy thuế đánh vào ngôi nhà mới xây sẽ là
600$ ( 500$ là thuế tài sản +100$ thuế bổ
sung)
• Người sở hữu căn nhà mới xây phải trả toàn bộ
chi phí cho các dịch vụ công cộng mới được
cung cấp.
• Khoản thuế bổ sung này đã xóa bỏ gánh nặng
tài chính cho chính quyền,

75
• Một biện pháp khác thay thế đó là phí tác động
1 lần hay là thuế phát triển. Bằng việc thanh
toán một khoản phí tác động, thì nhà phát triển
đã bù đắp được khoản thâm hụt tại chính cho
chính quyền.
• Chẳng hạn chính quyền thu 1000$ từ phí tác
động do nhà phát triển trả rồi gửi tiết kiệm tại
ngân hàng với mức lãi suất là 10%, như vậy
chính quyền dùng khoản lãi hàng năm là 100$
cùng với thuế tài sản thu được (500$) để bù đắp
cho chi phí cung cấp dịch vụ công cộng (600$).
• Trên thị trường cạnh tranh thì các nhà phát triển
thu được lợi nhuận kinh tế bằng 0 vì thế khoản
phí này do người tiêu dùng trả (do giá nhà tăng
lên) và do chủ đất trả (do giá đất giảm xuống). 76
 Phát triển thương mại và công
nghiệp
• Tại một số thành phố thì việc phát triển mới
các khu thương mại và công nghiệp tạo ra
gánh nặng tài chính.
• Nếu chính quyền không đẩy được chi phí xây
dựng mới cơ sở hạ tầng cho các hãng mới và
người lao động thì chính quyền sẽ hạn chế việc
phát triển bằng cách:
– Hạn chế cung đất giành cho thương mại và
công nghiệp
– Hạn chế độ cao của các tòa nhà
77
• Việc hạn chế độ cao của các tòa nhà công sở
sẽ hạn chế được số lượng cán bộ, công nhân
viên của hãng và giảm được lưu lượng giao
thông trên đường và các tắc nghẽn giao thông,
và hạn chế được tổng số việc làm.

78
 Phân vùng kiến trúc
• Sắp xếp các hoạt động sao cho đạt được hiệu
quả của việc sử dụng cơ sở hạ tầng của thành
phố (đường sá, cấp thoát nước…)
• Nơi nào có cơ sở hạ tầng được cung cấp hiệu
quả sẽ định hướng phát triển dân cư và việc
làm.
• Ngoài ra phân vùng kiến trúc còn bảo vệ các
khu không gian mở

79