Chapter 01

Project delivery systems ระบบการส่งมอบโครงการ

1.1 บทนํา
การ ง มอบโครงการ อ ระบบ ห วย งานห อเ าขอใ ใน การ ด ระเ ยบ และ ดหา เ น น
A project delivery method is a system used by an agency or owner for organizing and
ส ห บ การ ออกแบบ อส าง ด เ น งาน กษา ง อ นวย ความ สะดวก โดยการ เ าใจใน อ ตกลง
financing design, construction, operations, andจ maintenance
ง
การ การ และ การ
services for a facility by entering
ทางกฎหมาย บห ง ห วย งานห อหลาย าย
into legal agreements with one or more entities or parties.
ห บ ประ ท ภาพ ไ ใน การ อส าง
เห ผล ส
Reason for Poor Performance in Construction

าทาย เ ม น
"" "
กษณะขอ โครงการ Industry ความ

Nature of Projects กษณะ เฉพาะ Increasing Challenges

Characteristics

ไ จ ใคร การ แยก วน มาก โดย ความ

• Unique & unrepeatable • Extremely fragmented, with • Global market
วคราว เ ก อย
เศษ เ ยว อง การ แ ง น ของ ด ลาโลก
• Temporary many small specialties
ๆ ๆ
competition
กจ ด วย กฎระเ ยบ เ ม น
• Constrained เวลา
by time, involved • Increasing regulations
เ น แ ง น นแรง
การ และ
ณภาพ
money, quality • Intense competition & high (EIA & safety)
ตรา มเหลว ง
ความ จ ด อย
เวลา

• Involve many conflicting failure rates งบ

• Tight budget, less time,
าย ดแ ง น กษา บ ไ ง องการ ก า
yet betterณภาพ
หลาย การ และ การ
• Confidentiality & lack of quality is
ความ

parties
ด นใจหลาย อ าง น อ บ แ ง น อ ล
การ
การ
• Many decisions are made information sharing demanded
ประสบการ
based solely on experience • Slow to adopt new • Rising cost น น เ ม น
ใ เทคโนโล ให
การ า ท พยากร กษะ
technologies
ขาด

• Lack of skilled resources

ชนิดของงานก่อสร้าง ขึ้นอยู่กับการแบ่งประเภท เช่น residential construction, building construction,

civil engineering work, process and power plant

1.2 ผู้ที่เกี่ยวข้องในงานก่อสร้าง (บทบาทและความรับผิดชอบ)

7
วิ
ที่
คื
จั
จั
ทุ
ก่
รั
กั
ข้
ฝ่
ที่
ก่
ดี
ที่
ท้
ำ
ลั
ลั
มี
ส่
มี
ที่
น้
พิ
ถู
ด้
ที่
คุ
สู
ล้
อั
ที่รุ
ที่ขั
ฝ่
น้
ลั
รั
กั
ที่ดี
คุ
ต้
มียั
ตั
กั
ข้
ต้
ที่
ช้
ที่มีทั
ข้
ล็
กี่
งิ
จ้
งิ
ชั่
ย่
ำ
ว่
สิ่
ำ
สั่
ำ
ำ
รื
ธี
ำ
ยู่
ม่
รุ
ข่
ข่
บ่
รื
ช้
น่
ำ
ม่
พึ่
ขึ้
น่
ม่
รั
ำ
ขึ้
ขึ้
ช้
ขึ้
พิ่
พิ่
พิ่
กั
กั
มู
ตุ
บี
ม่
ทุ
สิ
รั
นิ
ขั
สิ
ขั
รั
ปั
ย้
ร้
ร้
ข้
บี
ธิ
ยี
ณ์
 o เจ้าของงาน (Owner) หรือ ผู้ว่าจ้าง
o ผู้ออกแบบ (Designer)
 สถาปนิก
 วิศวกร
o ผู้รับเหมาก่อสร้าง (Contractor) หรือ ผู้รับจ้าง: ทําหน้าที่ทํางานให้เป็นไปตามเอกสารสัญญา
(Drawing&Specification&เอกสารแนบท้ายสัญญาอื่นๆ)
 ผู้รับเหมาช่วง (Subcontractor)
 Specialty Contractor
o กลุ่มที่ปรึกษา (Consultant)
 ผู้บริหารโครงการ
 ผู้จัดการงานก่อสร้าง
 ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง
 ผู้สํารวจปริมาณและราคา
1.3 วัฎจักรของโครงการ (The project life cycle)

ใน การ
ความ สามารถ ท พล อ น
น

o Concept (and Feasibility Studies): แนวคิด (และการศึกษาความเป็นไปได้)

o (Engineering and) Design: การออกแบบ (สถาปัตยกรรมและวิศวกรรม)
 Preliminary Engineering and Design (เบื้องต้น)
 Detailed Engineering and Design (รายละเอียด)
o (Procurement): การจัดซื้อจัดจ้าง
o Construction: การก่อสร้าง

8
มีอิ
ทุ
ต้
ต่
ธิ
 การเ ม น และ การด เ นการ
o (Start-up and Implementation)
การด เ นงานหลาการบ ง กษา
o Operation & Maintenance
1.4 กลยุทธ์ด้านสัญญาของโครงการ (Project Contract Strategy)

ในช่วงแรกของโครงการ และเมื่อผู้จัดการโครงการ (PM) ถูกเลือก เจ้าของโครงการจะต้องตัดสินใจเลือก กลยุทธ์สัญญา

(contract strategy: selecting organizational & contractual policies required for executing a specific project) ที่
# าน
ญญา เหมาะสมกับวัตถุประสงค์ของโครงการ
① ต ประสง และ อจ ด เอต
( น น และ ประ ท ภาพ
ความ ม น ระห าง
② งมอบโครงการ ( แบบ ง เ ม , ออก แนน - อส าง ,
การออกแบบ / การ อส าง
แม นครบวง จร, BOT, PCM (
การ ดตามอ างรวดเ ว
* ความ ม น ระห างการออกแบบ / อส าง
อย ป
ออกแบบเส จ 100%

↳ออกแขน ก วเสลอ"
ระมาน อส างแบบ อยเ น อยไป แบบ งเ ม การ อส างแบบ อยเ น อยไป
ความ ม น ทาง ญญา
การส างแนนแ งเท ส ( รวดเ ว (

ต และ อจ ดหลากหลาย
④ ญญาและแบบ ออกแบบ - ส าง
เ อก เ น เ น ญแจส ญ

าใ าย การ
การเสนอ ราคา ห ง น ,
เจรจา อรอง , การ
ผสมผสาน
( งมอบโครงการ
แบบครบวงจร
ต ประสง
การบ หารโครงการ

↓ ↓ A เอกสาร ญญา

⑤การบ หารโครงการ เจ ลา น น ประ ท ภาพ

เน
ญญา ,การเ อก โคลาส างอง กร >
7 ความ ม น ของ
ง)

ง ห อโครงส างอง กร (
เอกสาร ญญา ,
การเสนอ ราคา ห ง น าใ ายเจรจา อรอง

การผสมผสาน

ญญา / แบบ

ต ประสง และ อจ ด ของโครงการ

④ o Project objectives & constraints
เวลา ต ประสง
 Time Objective
ความจ เ นในการเ ม อส าง ก หนด เห
• A need for an Early Start to the construction phaseทางการเ อง ผล
for political reasons
ความ องการระยะเวลา น ของโครงการ
• A need for minimum project duration to maximize economic return
าต ประสง เวลา อ น บ
น ๆโดยเ าของกล ทธการท ญญา วยใ การ งมอบ โครงการเ ม
• If TIME objective is top-ranked by owner, the contracting strategies that
allow speedy project delivery
การออกแบบ และ การ อส าง บ อนน
• Overlapping design & construction

9
สั
ข้
ต้
ส่
ก่
ก่
ก่
น้
ค่
ค่
สั
วั
ข้
ผู้
ที่
กุ
ที่
ค่
วั
ส่
วิ
วั
ต่
ที่
ต้
สั
ผู้
ที่ดี
ผิ
พั
ค่
บิ
วั
สั
ต่
ที่
ข้
วั
ก่
วั
ถ้
อั
ธิ
ยุ
ต้
ช่
ส่
ที่ซั
กั
ป็
ลื
ำ
ธี
ขั้
นั
ดิ
จ้
ลั
ข่
ร้
ร้
ลั
รื
ยู่
ล่
คั
ย่
ห้
ำ
ริ่
ค์
ต่
ค์
ร็
ตั้
ล่
ถุ
ดั
ดั้
ถุ
ถุ
ทุ
ถุ
ตุ
ถุ
ริ่
ำ
ซ้
ช้
ำ
ช้
ำ
ติ
สั
ด้
ก่
ก่
ร็
ร้
ทุ
กั
สั
วั
สิ
จ่
ร้
ก่
กั
จ่
ร้
ป็
ำ
ร้
ำ
ว่
สั
สิ
ป็
ดิ
วิ
ริ
พั
ำ
สั
ร้
รุ
ริ่
ว่
ลื
ร้
ต้
กั
ำ
ธิ
ค่
ำ
ธ์
ร้
นิ
ต้
รั
ร้
ำ
พั
สั
สั
ธี
ค่
ร้
ค์
ถุ
ค์
ธิ
ป็
ค์
สั
นิ
ร็
ค์
ธ์
สั
พั
ริ
ธ์
มื
พั
ธ์
ค์
 Cost Objective
• A need for minimum project cost to ensure adequate economic return
• A need for minimum total cost incorporating operation & maintenance
costs
• A need to observe a maximum limit on monthly expenditures
• Selected contracting strategy should be flexible to the owner’s cost
requirement
 Performance Objective
• Appropriate functional performance of each component in a project can
be defined as the minimum acceptable to the owner & to society
• Value Engineering program may be adopted by the project management
team at the design stage to reevaluate the design components, thus
introducing changes that save cost without sacrificing performance
• Contracting strategy that accommodates changes & a teamwork approach
may become desirable
 Secondary Objectives
• Risk sharing b/w owner & contractor
• Project requirement of staff training or transfer of technology
• Involving contractor in design stage to reduce construction problems
• Involving owner in contract management
• Choice of labor-intensive construction
• Use of local materials & resources
• Protection of the environment
 Project Constraints
• Conditions of contract

10
 • Method of tender
• Project size & duration
• Project location
• Relationship to other projects
• Possession of land
• Number of work packages
• Target dates of the project
• Possibility of design changes
• Availability of construction resources
• Freedom to choose designers & contractors
• Adequacy of site investigation
• Seasonal working
20
• Access to the site
• Number of contractors willing to tender
• Inflation
• Exchange rate
• Union regulations
o วิธีการส่งมอบโครงการ (Project Delivery Methods)
 Traditional approach: The most common approach in civil engineering projects in
which design has to be completed before construction can start. Design &
construction are usually performed by two different parties who interact directly
& separately with owner
• Owner direct force
 Owner are responsible for design, construction,& management of
work using their own forces
11
 
 Mostly used by developers who utilize typical designs, then use
ข
employed labor, hired labor, subcontractors for the construction
 Despite cost saving by using direct force, it may result in a higher
total cost if owner lacks construction experience or managerial
skills GC

• General Contractor


 Most widely used (traditional) approach in construction
 A/E firm is hired by owner to complete design, then GC is hired by
owner for construction
 Most often, A/E firm will act as owner-representative in selecting &
further supervising GC who is usually selected based on a
competition among interested bidders
 Traditional Approach

+ -
+ Price competition -The approach takes a long time
+ Total cost is known before - Design does not benefit from
construction starts construction experience
+ Well-documented approach used - Conflicts b/w owner&GC and b/w
in most government projects done for A/E&GC
public works - Changes may lead to disputes & claims

12
 Design-Build

•
• A single organization is responsible for design&construction providing
know-how for project
• Parts of design may be subcontracted to specialist consultants
• Design-build contractor carries most of project risks, this can mean
additional cost to owner
• Minimal owner’s role, only to express objectives & specifications precisely
before detailed design is started
+ -
† One contract that may include – Cost may not be known until
know-how the end of design
† Minimum owner involvement – High risk to contractor & more
† Time can be reduced if the cost to owner
design-build company overlaps – Design-build company may
design & construction reduce quality to save cost
† Possible coordination b/w – Due to minimal owner
design & construction involvement, result may not be
† Easier implementation of to his satisfaction
changes
Less adversary relationships

 Turnkey

13
 •
• An organization is responsible for performing design, construction, know-
how, & project financing
• Owner payment is then made at completion (when contractor turns over
the “key”)
• Example: franchise projects in which a new branch of a restaurant chain
needs to maintain the same design, construction quality, and food-service
quality
 Build-Operate-Transfer (BOT)
• A business entity is responsible for performing design, construction, long-
term financing, & temporary operation
• At end of operation period (many years), operation of the project is
transferred to owner
• Example: express way & turnpikes & large infrastructure projects
• A consortium of companies shares cost (design, construction, financing,
operation & maintenance) & profits gained from user fees, for a stipulated
number of years
• Afterwards, project returns to government to become publicly owned
 Professional Construction Management
• Owner appoints a PCM organization to manage & coordinate the design &
construction phases of a project using a teamwork approach
• Design by specialist design firms (or PCM)

14
 • With a high level of coordination b/w participants, innovative approaches
of overlapping design & construction (fast-track) can be adopted
• PCM aims at holding a friendly position similar to that of the consultants
in the traditional approach
+ -
† Utilization of construction skill at – Higher owner involvement &
all stages with no conflict among responsibilities
participants – Need skilled construction
† Independent evaluation of cost managers
& schedule to the best owner – PCM fees (Thailand 2%&1.75%)
interest
† Time could be much less
† Principals such as “value
engineering” could be applied in
all phases

o③Design/Construction Interaction

 Separate
• Design is completed in full before bidding & construction of the whole
project starts
15
  Phased
• Design is divided into phases that are dealt with as a separate package
• Phases can be foundations, ground floor, repetitive floors, etc.
• These packages can overlap, some time can be saved since a contractor
for the foundation phase can be employed even before the design for
the remaining phases are completed
• Within each phase, the design of that phase is completed before bidding
& construction can begin
 Fast-Track
• A greater overlap is exercised b/w design & construction even with in
each phase
• A contractor can be employed early in each phase & is considered as an
important team member who can start the construction as soon as a
④ group of design details is finalized
o Construction Contract Form/Type: Specific contract types are classified according to the
method of payment to the contractor. Competitive bidding contracts: lump sum & unit
price. Negotiated cost-plus contracts: contractor is reimbursed for his cost (rather than
price)
o Construction contracts:
 Competitive bidding contracts (government)
 Negotiated cost-plus contracts
o Three basic factors that favor the use of a particular type of contract are
 The need to provide an adequate incentive for efficient performance
 The ability to introduce changes during construction
 The allocation of risks between owner & contractor & the cost implication

16
 Competitive Bidding Contracts (Government)
• Lump Sum (Buildings)
• Unit Price (Heavy)
 Negotiated Cost-Plus Contracts
• Cost + % of Cost
• Cost + Fixed Fee
• Cost + Fee + Profit Sharing
• Cost + Sliding Fee

• Cost + GMP
 Combination

17
  Level of risk associated with various contracts

o Project Administration Practices

 Contractual Relationships among parties
• Various arrangements, owner needs to make a decision regarding proper
arrangement that suits project & parties involved
• Two basic contractual relationships w owner
 Agent relationship: (A)
 Non-agent relationship: ($)
• Agent relationship is a contract, such as that b/w Owner & A/E firm
 Agent organization performs some service (design) in addition to
possibly representing the owner in front of other parties
(supervision over contractor)
• Non-agent relationship is a regular legally binding contract to perform a
service, such as contract b/w Owner & Contractor
• Contractual Relations in Traditional & Design-Build Projects

18
 • Various Forms of Construction Management (CM) Contracts

•
 Selecting Key Project Participants


 Contract Documents
• Once the parties that will be involved in a project are identified, their
legal binding is a set of contract documents.
• Main goals of the contract documents are to enable FAIR PAYMENT for
the WORK DONE by the contractors, to facilitate evaluation of changes,
and to set standards for quality control.
• Typical contract documents:

19
  Conditions of contract
 Specifications
 Working drawings
 Priced bills of quantities, or schedules of rates
 Signed form of agreement, which confirms the intent of the
parties
 Contract minutes of correspondence.
• Basis of a successful contract is the preparation of the conditions of
contract to clearly define the ‘responsibilities of the parties’. These
conditions form much of the legal basis of the contract on which any
decision by the “courts would be made”.
• “General conditions of contract” suitable for the majority of conventional
construction contracts relevant to the owner’s particular job.
• “Special conditions of contract” satisfy the owner’s special requirements,
including the legally binding aspects.
• The contract period, liquidated damages, and incentives
• If the contractors fails to complete the works within the contract period,
he will pay the liquidated damages.
• In case of early completion, the contractor is paid the incentive amount.
• A retention amount is an amount that is held back by the owner for each
certificate of payment due to the contractor.
• 5% of each payment as insurance against defective work and to ensure
the contractor has incentive to complete all aspects of work.
• Retention money is paid at the end of the contract.

20
 • Maintenance period is usually specified as 52 weeks after the contract is
completed, in which the contractor must remedy any defects that may
appear in the work.
• 2 types of Bonds are required from the contractor in the form of letters
of guarantee given by an approved surety, a bank, or a company that
agrees to discharge the legal duties of the contractor if he fails to do so.
• Bid bond: 0-10% of the tender price to ensure that the bidder is serious
and will maintain his offer when selected
• Performance bond is required from the selected contractor after award of
the contract to ensure that he faithfully performs his obligation under the
contract. 5-100% of the total contract price.
• Valid claim
 Project Organization Structures: At early stage, owners must decide on how best
to tie the project to the owner’s parent firm

• Functional organization structures

21
 • Matrix (mixed) organization structures
• Project organization structures

• Project-matrix is most suited to the dynamic nature of construction

projects

1.5 Trends
o Not only efficient tools to improve productivity, but also to consider the cultural &
political environments associated with projects.
o Growing design/build
o Growing BOT (includes financing)
o Project partnering
o Merges b/w contractors & engineering firms
o Internet use: send invitations to bidders, quotation or qualification requests, linking site
to head office
o Innovative contract practices:
o A+B bidding method for cost and time;
o Lane rental for highway construction; and
22
o Incentive/disincentive clauses for contractors

23
o Incentive/disincentive clauses for contractors

23