BÀI 1.

Ông A và bà B sống chung như vợ chồng có giấy xác nhận sống chung của Uỳ ban hành chính xã X, huyện Hốc
Môn, thành phố Hồ Chí Minh. Vợ chồng AB có 03 người con là AB1, AB2 và AB3 trong đó AB2 đi du học từ 2016 và có
thẻ thường trú nhân tại Mỹ từ tháng 1/2019. Vào năm 2015, hộ AB được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện
tích 2000m2 trong đó đất thổ cư là 200m 2 , đất trồng cây lâu năm là 1800m 2. AB1 và AB3 lập gia đình năm 2016 ở cùng với
ông bà AB. Vào tháng 1/2019, do tai nạn giao thông, ông bà AB cùng qua đời. AB2 yêu cầu AB1 và AB3 chia thừa kế là
nhà và đất nêu trên nhưng AB1 và AB3 từ chối vì cho rằng AB2 đã bỏ đi, không có công gìn giữ, tôn tạo và việc AB2 du
học đã làm gia đình tốn rất nhiều tiền.
Câu hỏi 1
Trường hợp AB2 khởi kiện, hãy xác định quan hệ pháp luật tranh chấp; xác định Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết;
xác định địa vị tố tụng của các đượng sự?
- Quan hệ pháp luật tranh chấp: Quan hệ tranh chấp thừa kế tài sản, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai
(khoản 5, 9 điều 26 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
Xác định tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết: Tòa án nhân dân cấp tỉnh Tp. Hồ Chí Minh (khoản 3 điều 35, khoản 1 điều
37 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, điểm b khoản 1 điều 7 Nghị quyết 03/2012/Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao)
- Xác định địa vị tham gia tố tụng của các đương sự:
Nguyên đơn: AB2
Bị đơn: AB1; AB3
(khoản 2, 3 điều 68 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015).
Câu hỏi 2
Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của AB2, hãy xác định kỷ phần của AB1, AB2 và AB3? AB2 cần phải
cung cấp những dữ liệu cá nhân nào để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất của hộ gia đình AB có 05 người bao gồm: A, B, AB1, AB2, AB3 (khoản 29 điều 3 Luật Đất đai 2013).
Bao gồm phần tài sản: Đất thổ cư: S = 200m2 /05 = 40m2
Đất nông nghiệp: S = 1800m2/05 = 3602
+ Dữ kiện cho biết AB tai nạn qua đời vì vậy di sản của AB để lại là đất nông nghiệp và đất thổ cử bao gồm
- Đất thổ cư = A + B = 80m2
- Đất nông nghiệp = A + B = 360 + 360 = 720m2
AB1 = AB2 = AB3 ( Kỷ phần thừa kế)
- Đất thổ cư = A + B = 80m2/3 = 26,(6)m2
- Đất nông nghiệp = A + B = 360 + 360 = 720m2/03 = 240m2
(điểm a khoản 1 điều 650, điểm a khoản 1 điều 651 Bộ Luật Dân sự 2015)
Tài liệu chứng minh AB2 cần cung cấp chứng cứ để chứng minh mình là chủ thể hợp pháp với quy định luật nhà nước và
luật đất đai bao gồm giấy tờ liên quan đến nhân thân như: giấy khai sinh, khai tử của AB, hộ khẩu (khoản 6 điều 4, điều 34
Luật Hộ tịch 2014). Giấy tờ có liên quan đến quyền thừa kế quyền sử dụng đất: chứng minh nhân dân, căn cước công dân,
hộ chiếu Việt Nam còn giá trị sử dụng, hộ chiếu nước ngoài có đóng dấu của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam cùng với
giấy xác nhận, có hay còn quốc tịch Việt Nam (khoản 1 điều 168, khoản 1 điều 169, khoản 1 điều 186, khoản 1 điều 183
Luật Đất đai 2013).
BÀI 2
Anh B và chị A là vợ chồng có đăng ký kết hôn. Chị A có một người con riêng là C. Tháng 1/2020, anh B nộp đơn lên Tòa
án nhân dân với yêu cầu ly hôn và chia đôi tài sản trong thời kỳ hôn nhân với chị A.
Tại bản tự khai, anh B xác định: tài sản trong thời kỳ hôn nhân bao gồm
+ Đất thổ cư diện tích sử dụng 240m2 mang tên AB, tại đường Nguyễn Gia Trí, quận Bình Thạnh
+ Đất nông nghiệp, diện tích 100m2 mang tên chị A, tại Củ Chi
Tổng giá trị nhà và đất được thẩm định là 20 tỷ đồng.
Tại bản tự khai, chị A xác định:
+ đất thổ cư là do mẹ chồng là bà D cho vợ chồng.
+ Phần đất 1000m2 là do mẹ chồng là bà D hùng 50%. Phần vốn còn lại do chị A có sạp buôn bán tại chợ Bến Thành nên
mới có tiền để hùn. Anh B là thư ký phường nên thu nhập không đủ để chi tiêu cho bản thân.
Câu hỏi 1
Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp; xác định Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết; xác định đương sự tham gia tố
tụng?
- Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp: Quan hệ tranh chấp hôn nhân, quan hệ quyền sở hữu tài sản.
- Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết: Tòa án Nhân dân cấp Huyện cụ thể Tòa án quận Bình Thạnh Tp. Hồ Chí Minh
( Vì nhà ở Bình Thạnh điểm a khoản 1 điều 35, điểm a khoản 1 điều 39 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
- Đương sự tham gia tố tụng:
Nguyên đơn: Anh B
Bị đơn: Chị A
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Anh C và Bà D
(khoản 2, khoản 3, khoản 4 điều 68 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
Câu hỏi 2
Tại phiên xét xử sơ thẩm, chị A có đưa ra một văn bản ghi nhận sự góp vốn của bà D với chị A để mua thửa đất đang tranh
chấp có diện tích 100m2 . Anh B không đồng ý và yêu cầu giám định chữ ký của bà D. Hãy cho biết Hội đồng xét xử cần
phải làm gì trong trường tình huống này?
1. Ra thông báo hoãn phiên tòa nếu chưa xử (khoản 4 điều 257 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
2. Nếu đang xử thì tạm ngưng phiên tòa (khoản 1 điều 259 Bộ Luật Tố tụng dấn sự 2015)

BÀI 3

Bà A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vào năm 2015, bà A có nhận chuyển nhượng một phần đất thổ cư có diện
tích 500m2 nhằm mục đích xây dựng nhà ở để an cư khi hồi hương.
Bà A thực hiện việc chuyển nhượng với sự chứng kiến của người bán là X , hàng xóm của người bán là Y và vợ chồng
người em ruột B và D (bà B là em gái ruột). Bà A thanh toán giá trị chuyển nhượng thông qua tài khoản ngân hàng.
Bà A có yêu cầu nhờ vợ chồng BD đứng tên và quản lý phần đất này.
Đầu năm 2019, khi bà A ngỏ lời chuẩn bị xây dựng căn nhà mới trên phần đất đã mua thì mới biết được rằng: phần đất nêu
trên đã được UBND Q.BT cấp GCN quyền sử dụng đất ở mang tên vợ chồng BD.
Bà A yêu cầu BD chuyển quyền sử dụng lại cho mình nhưng vợ chồng BD đã từ chối.
Bà A quyết định khởi kiện nhằm lấy lại quyền sử dụng đất về mặt pháp lý và thực tế.
CÂU 1.
Xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp, tư cách tham gia tố tụng của các bên?
- Xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp
Tòa án nhân dân cấp Tỉnh với 2 lý do
+ Tòa án có đương sự là người ở nước ngoài (bà A) vụ án có yếu tố nước ngoài (khoản 3 điều 35, điểm c khoản 1 điều 37
Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015).
+Vụ án có liên quan đến việc hủy một quyết định hành chính, giấy chứng quyền sử dụng đất là một quyết định hành chính
cấp trong trường hợp này bà A khởi kiện bắt buộc phải hủy giấy, cấp cho bà A giấy đó là do UBND quận Bình Thạnh cấp
nên Tòa án có thầm quyền theo tố tụng hành chính là cấp tỉnh (khoản 4 điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, khoản 4 điều
32 Bộ luật tố tụng hành chính 2015)
- Tư cách tham giá tố tụng của các bên
Nguyên đơn: Bà A
Bị đơn: Bà B và ông D
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: người chuyển nhượng X, người nhân chứng Y
(khoản 2,3,4 điều 68, điều 77 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
CÂU 2.
Bà A cần tiến hành các thủ tục, chuẩn bị tài liệu chứng và yêu cầu gì để Tòa án thụ lý và giải quyết.
Bà A cần thủ tục, chuẩn bị tài liệu và yêu cầu
Thủ tục: Làm đơn kiện
Các thủ tục gồm
- Làm đơn kiện (khoản 1 điều 189 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
- Gửi đơn khởi kiện kèm chứng cứ (khoản 1 điều 190 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
- Chuẩn bị tài liệu chứng cứ liên quan đến việc nhận chuyển nhượng ( khoản 1 điều 91 và điều 93 Bộ Luật Tố tụng dân sự
2015).
- Chuẩn bị giấy tờ chứng minh đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị và
có xác nhận của cơ quan xác nhập cảnh Việt Nam, có hộ chiếu nước ngoài còn giá trị có giá trị của xác nhận của cơ quan
xuất nhập cảnh kèm giấy tờ chứng minh, còn quốc tịch Việt Nam và giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam.
- Tài liệu, chứng cứ bao gồm giấy tờ chuyển tiền hoặc hợp đồng chuyển nhượng (khoản 1 điều 94 Bộ Luật tố tụng dân sự
2015). Lời khai người chuyển nhượng X và người làm chứng Y (khoản 3, 4 điều 94 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015). Tài liệu
về nhân thân theo quy định về quyền sử dụng đất (khoản 6 điều 5 Luật Đất đai 2013, khoản 3 điều 3 Luật quốc tịch 2014).
- Có 04 vấn đề sau đây cần giải quyết
+ Vì GCN quyền sử dụng đất cấp BD nên việc đầu tiên yêu cầu hủy GCN cho BD
+ Cấp giáy chứng nhận lại mảnh đất cho A
+ Nếu BD đang ở mảnh đất đó phải buộc BD phải dọn ra chỗ khác
+ Cập nhập quyền sử dụng đất thực tế cho bà A.
CÂU 3.
Trường hợp bà A thắng kiện, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, xác định điều kiện để bà A có quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở?
- Đầu tiên bà A nạp tài liệu chứng minh là người Việt Nam đang định cư nước ngoài theo khoản 6 điều 5 Luật Đất đai 2013,
khoản 3 điều 3 Luật Quốc tịch 2014.
- Thứ 2 thực hiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo điểm đ khoản 1 điều 99 Luật Đất đai 2013
- Thứ 3 phải xem quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo khoản 1 điều 186 Luật Đất đai 2013
- Thứ 4 việc công nhận quyền sở hữu nhà ở theo khoản 1 điều 8 Luật Nhà ở 2014
BÀI 4
Bà A có 3 người con riêng là A1, A2, A3 (không sống chung với A). Ông B có 2 người con riêng là B1, B2 (không sống
chung với B).
Bà A và ông B sống chung, có đăng ký kết hôn, có 5 người con chung là AB1, AB2, AB3, AB4, AB5, cà gia đình sống
chung với nhau.
Năm 2016, Hộ gia đình AB được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: 210m2 đất ờ nông thôn và 19.600 m2
là đất nông nghiệp.
Tháng 1/2017 Ông B mất, tháng 1/2018 bà A mất. Ông bà AB không để lại di chúc.
Tháng 12/2019, tất cả các con của A, B có yêu cầu chia di sản thừa kế.
CÂU 1.
Xác định người có quyền sử dụng đất theo hộ gia đình cùa AB và người được hưởng thừa kế?
- 1/2017 B mất thì tài sản của ông sẽ chia làm 8 phần (A, B1, B2, AB1, AB2, AB3, AB4, AB5)
- 1/2018 A mất thì tài sản bà sẽ được chia làm 8 phần (A1, A2, A3, AB1, AB2. AB3, AB4. AB5)
(điểm a khoản 1 điều điều 650, điểm a khoản 1 điều 651 Bộ Luật dân sự 2015).
CÂU 2.
Xác định diện tích đất mỗi người con có được sau khi phân chia di sản và hướng dẫn thủ tục để thực hiện phân chia di sản?
- Tài sản trong hôn nhân của ông B và A
Đất thổ cư: B = A = 210m2/2 = 105m2
Đất Nông nghiệp = B = A = 19.600m2/2 = 9800m2
Theo Luật Hôn nhân gia đình
- Tháng 1 năm 2017 ông B mất người được hưởng tài sản hợp pháp của ông là A, B1,B2, AB1, AB2, AB3, AB4, AB5
(điểm a khoản 1 điều 650, điểm á khoản 1 điều 651 Bộ luật dân sự 2015)
Đất thổ cư = A = B1 = B2 = AB1 = AB2 = AB3 = AB4 = AB5 = 105m2/8 = 13,125m2
Đất nông nghiệp = A = B1 = B2 = AB1 = AB2 = AB3 = AB4 = AB5 = 9800m2/8 = 1225m2
- Tài sản ước tính của Bà A Tổng số tài sản của bà cộng Thừa kế di sản của ông B bao gồm đất thổ cư 105m 2 + 13,125m2 =
118.125m2; đất nông nghiệp 1225m2 + 9800m2 = 11025m2
- Tài sản sau khi được thừa kế các con thuộc hàng thừa kế theo điểm a khoản 1 điều 651 Bộ luật dân sự 2015: B1 = B2 =
AB1 = AB2 = AB3 = AB4 = AB5 bao gồm đất thổ cư là 13,125m2, đất nông nghiệp là 1225m2
- Tháng 1 năm 2018 bà A mất người được hưởng di sản của bà A hợp pháp là A1, A2, A3, AB1, AB2, AB3, AB4, AB5
(điểm a khoản 1 điều 650, điểm a khoản 1 điều 651 Bộ luật dân sự 2015).
- Sau khi bà A mất tài sản được chia 8 người bao gồm A1, A2, A3, AB1, AB2, AB3, AB4, AB5.
Đất thổ cư: 118.125m2/8 = 14,765625m2
Đất nông nghiệp: 11025m2/8 = 1378.125m2
CÂU 3. (2.0 điểm)
Hãy tư vấn việc thực hiện phân chia di sản thừa kế, thủ tục thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại các cơ quan nào?
Phân chia di sản thừa kế:
- Theo điểm a khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự năm 2015, thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong các trường hợp sau:
không có di chúc; di chúc không hợp pháp; những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người
lập di chúc1.
Theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người thừa kế theo pháp luật được chia theo thứ tự 03
hàng thừa kế: hàng thừa kế thứ nhất (vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết); hàng thừa kế thứ
hai (ông bà nội, ngoại; anh, chị, em, ruột của người chết; cháu ruột gọi người chết là ông bà nội, ngoại); hàng thừa kế thứ ba
(cụ nội, ngoại; bác, chú, cậu, cô, dì ruột; cháu gọi người chết là bác, chú, cô, dì ruột; chắt gọi người chết là cụ nội, ngoại).
Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những
người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật.
- Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất:
Hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau: Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số
04a/ĐK; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản
gắn liền với đất (nếu có).
Nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có tài sản (xã, phường, thị trấn nơi có đất);
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện;
hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (bộ phận một cửa)3

BÀI 5
Ông X có 1 người con riêng X1 sinh năm 1980 (không sống chung với X), bà Y có 1 người con riêng Y1 sinh năm
1981 (sống tại Pháp). Ông X và bà Y sống chung, có đăng ký kết hôn vào tháng 2/1985, cùng sống chung với 2 người con
chung là: XY1 (1987), XY2 (1990).
Tháng 12/2016, hộ XY được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với diện tich 6.000m2.
Tháng 6/2018 bà Y chết, tháng 3/2019 ông X mất. Vợ chồng XY không để lại di chúc.
Tháng 8/2019, Y1 có yêu cầu XY1 và XY2 chia di sản thừa kế là phần diện tích đất 6.000 m2. Vì không thể thỏa thuận
được, nên Y1 đã tiến hành khởi kiện với yêu cầu được nhận di sản thừa kế theo pháp luật
CÂU 1.
Xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp, tư cách tham gia tố tụng của các bên?
- Xác định Tòa án giải quyết tranh chấp
Xác định tòa án có thẩm quyền thụ lý giải quyết: Tòa án nhân dân cấp Huyện (điểm a khoản 1 điều 35, điểm a khoản 1 điều
36 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015, khoản 3 điều 35 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015)
- Tư cách tham gia tố tụng của các bên:
Nguyên đơn: Y1
Bị đơn: XY1; XY
(khoản 2,3 điều 68 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)

CÂU 2.
Người con Y1 cần tiến hành các thủ tục, chuẩn bị tài liệu chứng và yêu cầu gì để Tòa án thụ lý và giải quyết. Xác định kỷ
phần của Y1.
Bà Y1 cần tiến hành các thủ tục, chuẩn bị tài liệu chứng và yêu cầu gì để Tòa án thụ lý và giải quyết.
Bà Y1 cần thủ tục, chuẩn bị tài liệu và yêu cầu
Thủ tục: Làm đơn kiện
Các thủ tục gồm
- Làm đơn kiện (khoản 1 điều 189 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
- Gửi đơn khởi kiện kèm chứng cứ (khoản 1 điều 190 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
- Chuẩn bị tài liệu chứng cứ liên quan đến việc nhận chuyển nhượng ( khoản 1 điều 91 và điều 93 Bộ Luật Tố tụng dân sự
2015).
- Tài liệu chứng minh Y1 cần cung cấp chứng cứ để chứng minh mình là chủ thể hợp pháp với quy định luật nhà nước và
luật đất đai bao gồm giấy tờ liên quan đến nhân thân như: giấy khai sinh, khai tử của Y, hộ khẩu (khoản 6 điều 4, điều 34
Luật Hộ tịch 2014). Giấy tờ có liên quan đến quyền thừa kế quyền sử dụng đất: chứng minh nhân dân, căn cước công dân,
hộ chiếu Việt Nam còn giá trị sử dụng, hộ chiếu nước ngoài có đóng dấu của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam cùng với
giấy xác nhận, có hay còn quốc tịch Việt Nam (khoản 1 điều 168, khoản 1 điều 169, khoản 1 điều 186, khoản 1 điều 183
Luật Đất đai 2013).

CÂU 3.
Trường hợp người con Y1 thắng kiện, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, hãy tư vấn thủ tục để Y1 được cấp GCN quyền
sử dụng đất?
BÀI 6
Ông X có 1 người con riêng X1. Bà Y, ông X sống chung, có đăng ký kết hôn, có 2 người con chung XY1, XY2.
Người con X1 cũng sống chung nhà với XY, trước khi XY có con chung và trong hộ khẩu thường trú có ghi: bà Y chủ hộ,
ông X là chồng và các con là X1, XY1, XY2.
Tháng 5/2017 ông bà XY mất do tai nạn giao thông, mẹ ruột của Bà Y là T còn sống. Tài sản riêng của bà Y là căn nhà
có diện tích 100m2 trong khuôn viên 300m2 trị giá tạm tính là 10 tỷ tại Q9, tp HCM.
Người con riêng X1 có yêu cầu được chia thừa kế từ di sản bà Y
CÂU 1.
Hãy xác định, X1 có tư cách khởi kiện tranh chấp thừa kế di sản của bà Y hay không?
- X1 có tư cách khởi kiện tranh chấp thừa kế di sản của bà Y tuy X là con riêng của ông X nhưng X sống chung nhà với XY
(điều 654 Bộ luật dân sự 2015). X1 cần cung cấp giấy tờ minh chứng mình có quan hệ nuôi dưỡng trong thời gian chung
sống một nhà với XY.
CÂU 2.
Xác định người thừa kế đối với di sản của bà Y. Xác định kỷ phần của từng người thừa kế
Người thừa kế hợp pháp của bà Y bao gồm XY1, XY2 và bà T (mẹ của Y) theo điểm a khoản 1 điều 650, điểm a
khoàn 1 điều 651 bộ luật dân sự 2015 và X1 căn cứ theo điều 654 Bộ Luật dân sự 2015.
- kỷ phần thừa kế là phần di sản thừa kế bằng nhau = T = XY1 = XY2 = X1 = 2,5 tỷ
CÂU 3.
Trường hợp mẹ ruột của Y đang định cư ở nước ngoài, các con chung không đồng ý phân chia cho con riêng, X1 khởi kiện
đòi phân chia di sản thừa kế. Hãy xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Xác định tư cách tham gia tố tụng?
- Thẩm quyền giải quyết Tòa án nhân dân quận 9 Tp. Hồ Chí Minh (điểm theo điểm a khoản 1 điều 35, theo điểm a khoản 1
điều 36 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015).
- Tư cách tham gia tố tụng
Nguyên đơn: X1
Bị đơn: XY1, XY2
Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: bà T
(căn cứ theo khoản 2,3,4 điều 68 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015)
BÀI 7
Ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị B là vợ chồng. Hai ông bà không có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nhưng trong
phần khai lý lịch, ông A có khai bà B là vợ và được Uỷ ban hành chính xã của chính quyền tại thời điểm đó xác nhận.
Vào năm 1960, hai ông bà có mua một thửa đất tại thành phố SG với diện tích là 300m2 để xây dựng nhà ở.
Bà B chết vào năm 1974 do tai nạn giao thông, ông A chết vào năm 1982 do bệnh già. Hai ông bà có 09 người con.
Hồ sơ chứng nhận về đất và nhà của ông bà AB đến thời điểm 2014 bao gồm các giấy tờ sau đây:
1- Giấy mua bán đất vào năm 1960 có chứng thực của Uỷ ban hành chính xã Đ, thành phố SG.
2- Bản đồ vị trí thửa đất và bản đồ cắm mốc tọa độ của thửa đất do ty Điền địa thành phố SG thực hiện.
3- Giấy phép xây dựng nhà ở do ty Kiến trúc thành phố SG cấp.
4- Xác nhận trước bạ nhà đất do ty Thuế gián thu thành phố SG cấp.
Vào năm 1993, 2003, 2014 các con ông bà AB đã tiến hành việc kê khai về nhà và đất này đồng thời vẫn thực hiện nghĩa vụ
đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm cho chính quyền phường Đ, quận G, tp H (SG) nhưng chưa xin cấp giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với đất.
CÂU 1.
Căn cứ vào quy định luật Đất đai 2013, hãy nhận xét về tính pháp lý của thửa đất và căn nhà do ông A bà B đã tạo lập và
đang tồn tại.
Giải:
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tính pháp lý của thửa đất và căn nhà mà ông A và bà B đã tạo lập và đang tồn tại có
thể được đánh giá như sau:
- Diện tích của thửa đất được ông bà AB mua để xây dựng nhà ở vào năm 1960 là 300m2. Và hồ sơ về đất và nhà ở của ông
bà B đến năm 2014 bao gồm các giấy tờ là:
1- Giấy mua bán đất vào năm 1960 có chứng thực của Uỷ ban hành chính xã Đ, thành phố SG.
2- Bản đồ vị trí thửa đất và bản đồ cắm mốc tọa độ của thửa đất do ty Điền địa thành phố SG thực hiện.
3- Giấy phép xây dựng nhà ở do ty Kiến trúc thành phố SG cấp.
4- Xác nhận trước bạ nhà đất do ty Thuế gián thu thành phố SG cấp.
Đồng thời vào những năm 1993, 2003 và 2014 thì các con của ông bà AB đã tiến hành kê khai về nhà ở và thửa đất hiện tại
và cũng thực hiện đúng nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm cho chính quyền phường Đ, quận G,
thành phố H (SG) nhưng chưa xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, đối thửa đất hiện tại của ông bà AB, thì bao gồm các hồ sơ có giấy mua bán đất vào năm 1960 có chứng thực của
Uỷ ban hành chính xã Đ, thành phố SG là một văn bản pháp luật chứng minh cho việc mua bán đất đai có hiệu lực và hợp
pháp, và cũng là văn bản quan trọng trong việc chứng minh quyền sử dụng đất đai đối với thửa đất của ông bà AB. Căn cứ
điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng
thực.
Ngoài giấy mua bán đất vào năm 1960 thì còn bản đồ vị trí thửa đất và bản đồ cắm mốc toạ độ của thửa đất do ty Điền địa
thành phố SG thực hiện, giấy phép xây dựng nhà ở do ty Kiến trúc thành phố SG cấp. Như vậy, ngoài văn bản mua bán đất
hì có văn bản quy định về vị trí, cắm mốc toạ độ của thửa đất và giấy phép xây dựng nhà ở hỗ trợ quyền sử dụng đối với
thửa đất của ông bà AB.
Lệ phí trước bạ là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản
thuộc đối tượng nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể căn cứ vào Khoản 2 Điều 3 Luật Phí và lệ phí 2015 quy định về lệ phí trước bạ
nhà đất:
Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục
vụ công việc quản lý nhà nước được quy định trong Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật này.
Như vậy, đối với xác nhận trước bạ nhà đất do ty Thuế gián thu thành phố SG cấp là một phần của hồ sơ chứng nhận về đất
đai và giúp xác thực về quyền sử dụng đối với thửa đất và nhà ở của ông bà AB.
=> Tổng cộng, dựa vào các văn bản chứng minh và hành vi thực tế của ông bà AB và các con, thì thửa đất và căn nhà này
có tính pháp lý khá chắc chắn, mặc dù không có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Tuy nhiên, việc xin cấp giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn với đất vẫn cần phải được thực hiện để tạo điều kiện pháp lý
hoàn chỉnh cho tài sản này.
CÂU 2.
Năm 2015, các con của ông bà AB tiến hành việc phân chia di sản thừa kế là thửa đất và căn nhà này. Trong số 09 người
con có 04 người đang định cư tạị nước ngoài, 04 người đang sinh sống tại Việt Nam và 01 người đã qua đời do tai nạn giao
thông (khi qua đời chưa kết hôn và không có con). Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, hãy tư vấn điều kiện để
các người con ông bà AB được hưởng thừa kế.
Theo quy định pháp luật hiện hành về thừa kế, các con của ông bà AB có điều kiện để được hưởng thừa kế như sau:
- Có đủ điều kiện theo pháp luật:
Là người thuộc diện thừa kế theo pháp luật (vợ/chồng, con, cha mẹ, anh chị em ruột, ông bà, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi).
Có đủ năng lực thừa kế (không bị mất năng lực hành vi dân sự).
- Thỏa thuận chia di sản:
Có thể thỏa thuận chia di sản bằng văn bản hoặc bằng miệng. Nếu không thỏa thuận được, có thể yêu cầu tòa án giải quyết.
- Trường hợp con đã qua đời:
Con của con đã qua đời (cháu) được hưởng di sản thay cha mẹ mình.
Điều kiện trên có thể áp dụng đối với 04 người con đang sinh sống tại Việt Nam và 01 người con đã qua đời do tai nạn giao
thông (khi qua đời thì chưa kết hôn và không có con cái). Như vậy, đối với người con đã qua đời do tai nạn giao thông thì
có thể không được hưởng di sản do chưa kết hôn khi qua đời và cũng không có con cái để kế thừa di sản của người chết.
Đối với 04 người con định cư tại nước ngoài cần có điều kiện để hưởng thừa kế như sau:
Căn cứ tại Điểm đ Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013 quy định: “Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu
không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó”.
Theo đó, Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 có nội dung như sau: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối
tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.” Như vậy, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền ở hữu
nhà ở nếu có đủ điều kiện để nhập cảnh vào Việt Nam.
CÂU 3.
Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, hãy tư vấn các điều kiện cần thiết để các con của ông bà AB tiến hành việc
xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đối với di sản này.
* Để các con của ông bà AB tiến hành việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
gắn liền với đất đối với di sản này, họ cần phải thực hiện các điều kiện sau:
- Chứng minh quan hệ hôn nhân và quan hệ thừa kế: Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1 và Khoản 2, Điều 651 Bộ luật Dân
sự năm 2015, người thừa kế theo pháp luật ở hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người chết. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Như vậy, các con của ông bà AB
cần phải cung cấp các chứng cứ chứng minh quan hệ hôn nhân của ông bà AB (ví dụ như xác nhận của Uỷ ban hành chính
xã), cũng như chứng minh quan hệ thừa kế của mình đối với tài sản của ông bà AB (nếu có). Trong trường hợp này, các con
của ông bà AB có thể sử dụng trích lục gia đình hoặc trích lục khai sinh để có thể chứng minh quan hệ nhân thân trong gia
đình. Theo đó, cần có các giấy tờ khác như giấy khai sinh, giấy tờ chứng minh ông bà AB đã qua đời (nếu có).
- Chứng minh về tài sản: Các con cần thu thập và cung cấp các văn bản chứng minh về tài sản, bao gồm giấy mua bán đất,
bản đồ vị trí thửa đất, giấy phép xây dựng nhà ở và xác nhận trước bạ nhà đất. Đây là các tài liệu quan trọng để chứng minh
quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
- Đóng thuế đất: Các con cần chứng minh rằng họ đã thực hiện nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất đối với tài sản này theo quy
định của pháp luật thuế. Theo đó, các người con của ông bà A và B đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp đối với thửa đất của ông bà AB cho chính quyền địa phương hằng năm.
- Thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận: Sau khi thu thập đầy đủ các văn bản và chứng cứ cần thiết, các con cần nộp
đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Uỷ ban nhân dân quận (huyện), tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai 2013. Theo đó, cần các
giấy tờ để hoàn thành hồ sơ bao gồm: Tờ trình đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Bản vẽ nhà (nếu có), các
giấy tờ có trong hồ sơ của thửa đất từ năm 2014, giấy tờ nộp thuế liên quan, và các loại giấy tờ khác....
Đối với 04 người con đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, thì các người con của ông bà AB có thể tiến hành thực hiện
các điều kiện như trên để có thể xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất
đối với di sản này. Nhưng đối với 04 người con ở nước ngoài, muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần
phải có các điều kiện và thủ tục khác để có thể xin được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở đối
với thửa đất và nhà ở của ông bà A và B.
Điều kiện đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài muốn xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài nhưng có quốc tịch nuớc ngoài, đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam thì phải có
giấy xác nhận là người gốc Việt Nam. Phải được nhập cảnh vào Việt Nam và thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa
kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển
nhà ở. Trường hợp Việt kiều không đủ các điều kiện như trên thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được quyền định
đoạt (chuyển nhượng hoặc được tặng cho) quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Đối với người Việt Nam cư trú tại nước ngoài nhưng có quốc tịch Việt Nam, chưa từ bỏ quốc tịch Việt thì phải chứng
minh quan hệ thừa kế của mình đối với người để lại di sản là ông A và bà B. Phải chứng minh cá nhân đó đủ điều kiện pháp
lý để nhận di sản. Chứng minh được là quốc tịch Việt Nam và người thừa kế cần phải tiến hành thủ tục pháp lý tại cơ quan
có thẩm quyền để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất. Thủ tục
này thường được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Uỷ ban nhân dân quận (huyện) theo quy định
của Luật Đất đai 2013.
CÂU 4.
Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành hãy tư vấn thủ tục thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất được thực hiện tại các cơ quan nào.
Việc hợp pháp hóa lãnh sự: cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam tại nước ngoài: Nghị định 111/2011 ngày 05/12/2011
Tường trình quan hệ nhân thân, thực hiện phân chia di sản thừa kế: cơ quan Công chứng: Luật Công chứng 2014
Thực hiện thủ tục đăng ký QSDĐ, QSHNO và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Uỷ
ban nhân dân quận (huyện): Luật Đất đai 2013
- Văn Phòng Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất: Đây là cơ quan chịu trách nhiệm xử lý hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Tùy theo địa điểm, bạn cần nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thuộc Uỷ ban nhân dân cấp
huyện hoặc quận.
- Cơ Quan Nhà Đất Địa Phương: Cơ quan này có thể là Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi
trường, tùy theo địa phương. Bạn cần liên hệ với cơ quan này để biết thông tin cụ thể về thủ tục và yêu cầu hồ sơ.
- Cơ Quan Quản Lý Đất Đai: Trong một số trường hợp, cơ quan quản lý đất đai cấp cao hơn như Bộ Tài nguyên và Môi
trường cũng có thể tham gia vào việc xem xét và cấp giấy chứng nhận.
- Cơ Quan Đăng Ký Nhà Ở: Đối với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, bạn cũng cần liên hệ với cơ quan
đăng ký nhà ở địa phương để thực hiện thủ tục.
- Cơ Quan Thuế Địa Phương: Cơ quan thuế địa phương cũng có thể liên quan đến việc xác định và xác nhận các tài sản gắn
liền với đất trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận.
- Cơ Quan Công Chứng (Tùy Trường Hợp): Trong một số trường hợp, các văn bản pháp lý cần phải được công chứng. Do
đó, bạn có thể cần phải liên hệ với cơ quan công chứng để thực hiện các thủ tục liên quan.
Việc hợp pháp hóa lãnh sự: cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam tại nước ngoài: Nghị định 111/2011 ngày 05/12/2011
Tường trình quan hệ nhân thân, thực hiện phân chia di sản thừa kế: cơ quan Công chứng: Luật Công chứng 2014
Thực hiện thủ tục đăng ký QSDĐ, QSHNO và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Uỷ
ban nhân dân quận (huyện): Luật Đất đai 2013
BÀI 8
Năm 2006, vợ chồng ông A bà B, có đăng ký kết hôn, mua 02 căn nhà cấp 4 trên diện tích đất thổ cư là 200m 2 (có GCN
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) bao gồm: phần nhà phía trước giáp mặt tiền đường và
phần nhà phía sau của gia đình ông X bà Y tại xã XL, huyện TL, thành phố HN. Việc mua bán hai bên có tự lập hợp đồng,
có ghi rõ những tài sản, nhà trên đất và các mặt tiếp giáp của thửa đất. Giá chuyển nhượng là 2 tỷ đồng. Vợ chồng AB đã trả
đủ tiền cho vợ chồng XY và gia đình XY đã giao nhà, đất cho gia đình AB quản lý, sử dụng.

Sau khi giao dịch nhà đất, ông bà XY đã chia cho các con 1 tỷ đồng và sử dụng phần còn lại để xây căn nhà mới trên phần
đất còn lại phía sau hai căn nhà đã bán. Trong quá trình xây nhà mới, ông bà XY có ký giấy mượn vợ chồng AB phần nhà
(phía sau) đã bán để sử dụng và chứa nguyên vật liệu. Phần diện tích nhà (ngang 7m, rộng 5m) giáp mặt đường thì AB đã
cho cháu của AB ở nhờ để đi học. Khi gia đình ông XY làm nhà xong đã trả lại nhà cho AB. Vợ chồng AB đã phá dỡ nhà
phía sau, tôn nền và xây nhà mới như hiện nay để các cháu ở nhờ; năm 201 1, AB cho thuê làm xưởng mộc, sau đó AB
không cho thuê nữa, đóng cửa không sử dụng.

Đầu năm 2016 , khi ông bà AB làm thủ tục xin cấp giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở thì vợ chồng ông
XY đã gây khó khăn, vì cho rằng vợ chồng ông chỉ bán nhà (phía sau), còn nhà giáp mặt đường vẫn là đất của gia đình ông.
Tháng 9/2016, ông X đã tự ý phá cửa phần nhà phía trước để vào ở và xây một bức tường ngăn giữa 02 phần nhà trước và
sau. Ông bà XY sử dụng phần nhà giáp mặt đường cho người khác thuê làm quán ăn. Tháng 12/2016 ông A bà B đã có đơn
khởi kiện ông X bà Y tại TAND với yêu cầu Tòa án buộc ông X bà Y phải trả lại nhà và đất cho mình.
CÂU 1.
Căn cứ vào quy định luật Đất đai 2013, hãy nhận xét về tính pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
mua bán nhà ở của XY với AB.
Căn cứ vào quy định luật Đất đai 2013, hãy nhận xét về tính pháp lý của thửa đất và căn nhà do ông A bà B đã tạo lập và
đang tồn tại.
- Tính pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở của XY với AB: Theo khoản 1 Điều 188
Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau: Có Giấy
chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật
Đất đai năm 2013. Đất không có tranh chấp. Trong trường hợp này, vì AB và XY đã có hợp đồng mua bán rõ ràng và AB đã
thanh toán đủ số tiền cho XY, giao dịch này có tính pháp lý.
- Tính pháp lý của thửa đất và căn nhà do ông A bà B đã tạo lập và đang tồn tại: Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị
của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Do đó, thửa đất và căn nhà do ông A bà B đã tạo
lập và đang tồn tại có tính pháp lý.
CÂU 2.
Xác định quan hệ pháp luật của vụ tranh chấp giữa AB và XY? Nêu địa vị pháp lý của các bên trong quan hệ tranh chấp
này? Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?
- Quan hệ pháp luật của vụ tranh chấp giữa AB và XY: Tranh chấp này là tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
- Địa vị pháp lý của các bên trong quan hệ tranh chấp này: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi
ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Trong trường hợp này, AB và XY
đều là các chủ thể có quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất
đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Do đó, thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án nhân dân (khoản 1 điều 203 Luật Đất đai 2013)
CÂU 3.
Trong trường hợp bà Y vợ ông X không ký tên trên hợp đồng bán nhà với AB, do đó XY cho rằng hợp đồng trên là vô hiệu.
Hãy nêu quan điểm để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của AB.
- Trong trường hợp bà Y vợ ông X không ký tên trên hợp đồng bán nhà với AB, do đó XY cho rằng hợp đồng trên là vô
hiệu. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của AB, chúng ta cần lưu ý rằng, theo quy định của pháp luật, khi ký vào hợp
đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của cả vợ hoặc chồng trừ trường hợp hai vợ chồng có ủy quyền. Tuy nhiên, nếu hợp
đồng mua bán đã được thực hiện (AB đã thanh toán đủ số tiền cho XY và XY đã giao nhà, đất cho AB quản lý, sử dụng), thì
có thể xem xét việc công nhận hợp đồng này là hợp lệ.
Để chứng minh bạn đã thanh toán nhưng bên kia chưa ký hợp đồng, bạn có thể thực hiện theo các bước sau:
- Kiểm tra lại giao dịch: Đảm bảo rằng bạn đã chuyển đúng số tài khoản, tên ngân hàng, họ tên người nhận.
- Mang theo giấy tờ tùy thân tới chi nhánh giao dịch của ngân hàng: Yêu cầu nhân viên kiểm tra giao dịch.
- Thông báo với giao dịch viên tình trạng vấn đề đang gặp phải: Để họ tìm hướng giải quyết.
- Lưu giữ các bằng chứng liên quan: Bao gồm biên lai chuyển tiền, hóa đơn, email hoặc tin nhắn xác nhận giao dịch, hoặc
bất kỳ tài liệu nào khác có thể chứng minh bạn đã thực hiện thanh toán.
CÂU 4.
Trong trường hợp ông bà AB thắng kiện, bên thua kiện ông bà XY gây khó khăn cho việc cung cấp hồ sơ để tiến hành thủ
tục xin cấp giấy chứng nhận cho AB. Căn cứ vào các quy định pháp luât hiện hành, hãy tư vấn thủ tục để AB được cơ quan
có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ trên.
Phần nhà mà XY đã xây dựng trên phần đất của AB sẽ giải quyết như thế nào?
- Trong trường hợp ông bà AB thắng kiện, bên thua kiện ông bà XY gây khó khăn cho việc cung cấp hồ sơ để tiến hành thủ
tục xin cấp giấy chứng nhận cho AB. Căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, AB cần thực hiện theo trình tự, thủ tục
đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-
CP10.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định:
Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký;
trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp
quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc
trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng
nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp
xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính
thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng
đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải
quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban
nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính
nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp
(nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư
cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy
định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản
đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả
lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không
thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài
nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào
hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình
cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi
người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn
phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4
Điều này.
- Phần nhà mà XY đã xây dựng trên phần đất của AB sẽ giải quyết như thế nào? Theo quy định của pháp luật, căn nhà mà
XY xây dựng hoàn toàn là tài sản của XY. Tuy nhiên, do công trình này được xây dựng trên đất của AB (Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mang tên AB) nên việc xây dựng này được xác lập trên quyền sử dụng mảnh đất của chính AB11. Trong
trường hợp này, có thể yêu cầu XY phải di dời công trình hoặc bồi thường cho AB.
BÀI 9
Công ty ABC là một công ty có 100% vốn trong nước, dự định đầu tư xây dựng nhà ở để bán tại một khu đất có diện tích 2
ha tại tỉnh ĐN. Công ty ABC đã được UBND tỉnh ĐN cấp quyết định chủ trương đầu tư cho Dự án tại khu đất này với các
lưu ý như sau:
- Khu đất sẽ được giao cho Công ty ABC theo hình thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Khu đất này đang có dân cư sinh sống và chưa thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; tuy nhiên, khu đất này
đã được quy hoạch xây dựng làm nhà ở và khu dân cư.
- Khu đất không thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất.
Câu hỏi 1.
Hãy tư vấn cho khách hàng những trình tự, thủ tục để Công ty ABC được ghi nhận là người sử dụng đất hợp pháp đối với
khu đất theo quy định pháp luật?
Đầu tiên, công ty ABC phải thực hiện trình tự là đăng ký đầu tư tại UBND tỉnh ĐN đối với dự định đầu tư xây dựng nhà ở
để bán tại một khu đất có diện tích 2 ha tại tỉnh ĐN. Theo tình huống đã cho, thì Công ty ABC đã được UBND tỉnh ĐN cấp
quyết định chủ trương đầu tư cho Dự án tại khu đất này. Sau đó, tiến hành ký kết hợp đồng đồng theo các điều kiện về đất
đai đối với dự án đầu tư tại khoản 3 điều 58 và khoản 2 điều 55.
Đối với công ty ABC nếu được ghi nhận là người sử dụng đất hợp pháp thì cần lưu ý những vấn đề đã nêu ở trong tình
huống trên, đầu tiên là việc khu đất sẽ được giao cho công ty ABC dưới hình thức nhà nước có thu tiền sử dụng đất. Đối với
việc này thì công ty ABC phải nộp phí sử dụng đất cho nhà nước theo khoản 2 điều 55 Luật đất đai 2013 có quy định rằng
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Điều kiện để được nhà nước giao đất cho phép chuyển mục đích để sử dụng đất cho dự
án đầu tư được quy định tại điều 58 Luật đất đai 2013 tại khoản 3 quy định chi tiết về việc Nhà nước giao đất cho cá nhân,
tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư, theo đó công ty ABC phải thực hiện đủ các điều kiện trong luật này quy định
bằng các loại văn bản hay minh chứng khác. ( Nêu các điều kiện tại điểm a, b và c khoản 3 điều 58)
Thẩm quyền được cho phép công ty ABC đủ điều kiện sử dụng đất để đầu tư là UBND tỉnh ĐN theo điểm a khoản 1 điều
59 Luật đất đai 2013.
Lưu ý thứ hai là khu đất này đang có dân cư sinh sống và chưa thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng; tuy
nhiên, khu đất này đã được quy hoạch xây dựng làm nhà ở và khu dân cư. Vậy, công ty ABC phải tiến hành bồi thường cho
dân cư sinh sống tại đây theo quy định của nhà nước và tái định cư dân cư trong khu vực diện tích đất này. Nhưng khu đất
này lại không thuộc trường hợp nhà nước ra quyết định thu hồi, vậy nên công ty ABC phải có các biện pháp để tái định cư
hoặc bồi thường đối với dân cư sinh sống trong khu vực dự án. Luật quy định về việc hỗ trợ bồi thường và tái định cư tại
mục 2 chương VI luật đất đai 2013.
Công ty ABC có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất diện tích 2 ha tại tỉnh ĐN tại UBND tỉnh
ĐN theo các quy định trong luật đất đai 2013 về đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại khoản 1, 2 và 3 điều 95 Luật
này quy định.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định đối với quyết định giao đất cho công ty ABC cần tiến hành kiểm tra và cấp quyền sử
dụng đất cho dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Công ty ABC phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người được nhà nước giao quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư
xây dựng nhà ở thu tiền sử dụng đất tại điều 174 Luật đất đai 2013.
- Câu hỏi 2.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất đối với khu đất, Công ty ABC không
đủ nguồn vốn để phát triển Dự án và mong muốn tìm kiếm đối tác nhằm hợp tác thực hiện Dự án. Một nhà đầu tư nước
ngoài H tại Hàn Quốc muốn hợp tác với Công ty ABC để thực hiện dự án thông qua việc thành lập một công ty mới.
Theo đó, Công ty ABC sẽ góp vốn bằng trị giá quyền sử dụng đất của Khu đất và Công ty Hàn Quốc sẽ góp vốn bằng tiền
mặt vào Công ty mới
Hãy tư vấn cho công ty Hàn Quốc những thủ tục gì để thành lập Công ty mới (chỉ cần nêu các bước và các chấp thuận,
không cần nêu các hồ sơ tài liệu phải nộp) và chuyển quyền sử dụng khu đất từ Công ty ABC sang Công ty mới?
Trả lời:
Căn cứ vào điều 194 Luật đất đai 2013 có quy định về việc chuyển quyền sử dụng khu đất từ công ty ABC sang công ty
mới, và quy định về việc thành lập công ty mới đối với công ty Hàn Quốc tại Luật doanh nghiệp và đầu tư về việc công ty
nước ngoài đầu tư cho doanh nghiệp Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Đầu tiên, về vấn đề thành lập công ty mới, những thủ tục cần phải thực hiện bao gồm các thủ tục như sau:
Đăng ký thành lập công ty: Công ty Hàn Quốc cần tiến hành đăng ký thành lập công ty mới tại cơ quan quản lý doanh
nghiệp của ĐN. Thủ tục này bao gồm việc lập và nộp hồ sơ đăng ký thành lập công ty, bao gồm thông tin về tên công ty, địa
chỉ, ngành nghề kinh doanh, vốn điều lệ, và danh sách các cổ đông.
Ký kết hợp đồng góp vốn: Công ty ABC và công ty Hàn Quốc cần ký kết hợp đồng góp vốn, trong đó Công ty ABC góp
vốn bằng trị giá quyền sử dụng đất của khu đất, và công ty Hàn Quốc góp vốn bằng tiền mặt.
Xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp: Sau khi hợp đồng góp vốn được ký kết, công ty Hàn Quốc cần nộp hồ sơ
xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp tại cơ quan quản lý doanh nghiệp. Hồ sơ bao gồm các thông tin về công ty
mới, hợp đồng góp vốn, và các giấy tờ liên quan khác.
Sau khi công ty mới được thành lập và đã nhận được Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Công ty ABC cần thực hiện
thủ tục chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất đối với mảnh đất có diện tích 2 ha tại tỉnh ĐN từ Công ty ABC sang
công ty mới. Thủ tục này bao gồm việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty ABC và công ty mới,
sau đó nộp hồ sơ yêu cầu chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất địa phương theo điều kiện về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đối với mục đích đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại khoản 1 điều 194 và tại khoản 1 điều 88 Luật
đất đai 2013. (trích luật)
Ngoài các bước trên, công ty mới cần thực hiện các thủ tục pháp lý khác như pháp luật về thuế, lao động, kế toán và các lĩnh
vực khác liên quan đến hoạt động kinh doanh./.