‫ماستر القانون المدني والتحوالت االقتصادية‬

‫الفوج الثالث‬

‫وحدة‪ :‬القانون التجاري المعمق‬

‫عرض تحت عنوان‪:‬‬

‫عقد الكراء التجاري على ضوء القانون‬

‫‪61.24‬‬
‫من إعداد الطلبة الباحثين‪:‬‬
‫محمد بوناب‬

‫حسن بوجلفي‬

‫حسن خالص‬
‫تحت إشراف الدكتور‪ :‬عبد العالي‬
‫رشيد المكناسي‬
‫أغباشي‬
‫فرح الزين‬

‫أحمد أهالل‬

‫حسناء الغلبزوري‬

‫وداد تملكوتان‬

‫وسيم عقيل‬
‫السنة الجامعية‪0200-0202:‬‬

‫‪1‬‬
 ‫الئحة فك الرموز‬

‫قانون االلتزامات والعقود‬ ‫ق‪ .‬ل‪ .‬ع‬

‫مدونة التجارة‬ ‫م‪.‬ت‬

‫قانون المسطرة المدنية‬ ‫ق‪ .‬م ‪ .‬م‬

‫مدونة األسرة‬ ‫م‪ .‬أ‬
‫الصفحة‬ ‫ص‬
‫الطبعة‬ ‫ط‬
‫عدد‬ ‫ع‬
‫مرجع سابق‬ ‫م‪ .‬س‬
‫ظهير‬ ‫ظ‬

‫الجزء‬ ‫ج‬

‫‪2‬‬
 ‫مقدمة‬
‫كان عقد الكراء التجاري في المغرب خاضعا ألحكام الفقه اإلسالم ولألعراف المحلية‬
‫المأخوذة من الفقه المالكي‪ ،‬وبعد بسط سلطات الحماية الفرنسية يدها على المغرب عملت‬
‫على استصدار مجموعة من القوانين عرفت بظهير ‪ 21‬غشت ‪ ،2121‬أخضعت بموجبها‬
‫تنظيم عقو د الكراء لقانون االلتزامات والعقود في الفصول من ‪ 716‬إلى ‪ ،611‬فكانت هي‬
‫المطبقة على عقود األكرية المتعلقة بمحالت السكنى أو المحالت المعدة للتجارة والصناعة‬
‫والحرف‪ ،‬وكذا كراء المنقوالت‪ ،‬وقد ظل المشرع المغربي وفيا للقواعد العامة في تنظيم‬
‫عقد الكراء‪ ،‬وبقيت عالقة المكري بالمكتري خاضعة للحرية التعاقدية بين الطرفين‪ ،‬غير‬
‫أنه وبعد سنوات من االحتكام في عقد الكراء التجاري للقواعد العامة تبين أنها عاجزة عن‬
‫ضبط وتنظيم كراء المحالت التجارية والصناعية والحرفية بفعل الدينامية التجارية‬
‫المتسارعة وما تفرضه من تطوير للترسانة القانونية المؤطرة‪ ،‬فكان أول ظهير نظم كراء‬
‫المحالت التجارية والصناعية والحرفية هو ظهير ‪ 12‬مارس ‪ 2111‬الذي أقر أحقية‬
‫المكتري التجاري في التعويض حالة رفض المكري التجديد‪ ،‬واإلخالء على أساس قيمة‬
‫األصل التجاري‪ ،‬وبعد هذا الظهير صدر ظهير ‪ 26‬يناير ‪ 2191‬الذي جاء لضبط العالقات‬
‫بين المكرين والمكترين‪ ،‬كما اهتم بتنظيم موضوع تجديد عقود كراء العقارات أو المحالت‬
‫ذات االستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬وقد أعقبه ظهيرا ‪ 1‬ماي ‪ 2192‬و ‪11‬‬
‫يناير ‪ 2191‬اللذان جاءا بقواعد أخرى إضافية تتعلق بمسطرة طلب تجديد عقد الكراء‬
‫بطريقة أكثر ليونة من القوانين السابقة‪ ،‬وبتاريخ ‪ 19‬يناير ‪ 2191‬صدر ظهير بشأن‬
‫المراجعة الدورية ألثمان كراء األماكن المستعملة للتجارة أو الصناعة أو الحرف أثناء‬
‫سريان العقد‪ ،‬وبتاريخ ‪ 11‬ماي ‪ 2199‬صدر ظهير ينظم كراء المحالت التجارية‬
‫والصناعية والحرفية والقواعد الواجب سلوكها في تجديد العقود وتولية الكراء واسترجاع‬
‫المحل إلى غير ذلك مما يدخل في نطاق تطبيق هذا القانون‪.‬‬

‫كما صدر بتاريخ ‪ 19‬ماي ‪ 2199‬ظهير بشأن أكرية األماكن المخصصة للتجارة أو‬
‫الصناعة أو االستغالل الحرفي‪ ،‬الذي كان الهدف األساسي من سنه تفادي كل ما من شأنه‬
‫أن يمس استقرار المؤسسات التجارية ومن خاللها االقتصاد الوطني‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫ومواكبة للتطورات االجتماعية المتسارعة عرف الكراء التجاري بالمغرب تطورا‬
‫تشريعيا جديدا مهما بصدور القانون رقم ‪ 91.27‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت‬
‫المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬الذي دخل حيز التنفيذ بعد انصرام‬
‫أجل ستة أشهر ابتداء من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية ‪ 1127/1/22‬لتطبق أحكامه على‬
‫عقود الكراء الجارية بغية تحقيق أهداف تتمثل في إيجاد توازن بين تحقيق االستقرار‬
‫للمكتري من جهة‪ ،‬ومن جهة ثانية الحفاظ على الملكية العقارية وكل ما تخوله للمكري‪ ،‬هذا‬
‫الهدف تمت ترجمته على مستوى جميع المواد التي جاء بها هذا القانون‪ ،‬كما سيتجلى ذلك‬
‫في ثنايا هذا العرض‪.‬‬

‫أهمية الموضوع‪:‬‬

‫تحظى العالقة الكرائية بحضور قوي في األنشطة التجارية‪ ،‬وهي عالقة تجمع بين صاحب‬
‫الملك ( المكري ) وهو في الغالب ال يحبذ تأطير العالقة الكرائية قانونيا خوفا أو تهربا من‬
‫التبعات واآلثار القانونية المترتبة على هذا التأطير القانوني‪ ،‬وبين المستغل للمحل موضوع‬
‫العالقة الكرائية (المكتري) الذي يسعى دائما للتأطير القانوني لهذه العالقة حماية لنشاطه‬
‫التجاري‪.‬‬

‫لذلك كان لزاما على المشرع أن يتدخل لتنظيم وتأطير هذه العالقة حماية لمصالح الطرفين‬
‫من خالل عدد من المقتضيات القانونية‪ ،‬وآخرها قانون ‪ 91.27‬الذي وفر لطرفي العقد‬
‫وخاصة المكتري مجموعة من المداخل القانونية لضمان حقوق والتزامات الطرفين‪،‬‬
‫باإلضافة الى اآلليات المسطرية الالزمة لتدبير المنازعات القضائية بين أطراف العالقة‬
‫الكرائية‪.‬‬

‫المنهجية المعتمدة‪:‬‬

‫سلكنا في إعداد هذا العرض مجموعة من المناهج؛ كالمنهج االستقرائي من خالل‬

‫استقرائنا للنصوص القانونية المؤطرة للموضوع حتى صدور قانون ‪،94 .61‬‬
‫والمنهجين الوظيفي والتحليلي من خالل تحليل مواد هذه النصوص القانونية سياقيا‬

‫‪4‬‬
‫لرصد نطاق إعمالها ومدى استجابتها لتطلعات أطراف العالقة الكرائية وما قد‬
‫يعتري تطبيق هذه البنود من عقبات عند التفعيل والتنزيل‪.‬‬

‫إشكالية الموضوع‪:‬‬

‫إذا كان الكراء التجاري قد عرف تطورا في تحديث ترسانته القانونية وصوال الى‬
‫القانون ‪ 91.27‬الذي بدوره يطرح مجموعة من التساؤالت واإلشكاالت التي يمكن‬
‫صياغة بعضها كاالتي‪:‬‬

‫‪ -2‬إلى أي حد استطاع قانون ‪ 91.27‬أن يستجيب لتطلعات طرفي العقد من‬

‫خالل ضمان حقوق والتزامات طرفي العالقة الكرائية‪ ،‬وبالتالي خلق توازن في‬
‫العالقة الكرائية‪.‬‬
‫‪ -1‬هل اآلليات المسطرية التي تضمنهما قانون ‪ 91.27‬كفيلة بتدبير المنازعات‬
‫القضائية بين طرفي العقد‪.‬‬
‫لإلجابة عن التساؤالت السابقة ارتأى أعضاء المجموعة تناول الموضوع في‬
‫فصلين‪:‬‬

‫الفصل األول‪ :‬االحكام العامة لعقد الكراء التجاري‪.‬‬

‫الفصل الثاني‪ :‬اآلليات المسطرية المتبعة في المنازعات القضائية على ضوء‬

‫القانون ‪.94-61‬‬

‫‪5‬‬
‫الفصل األول‪ :‬األحكام‬
‫العامة لعقد الكراء التجاري‬

‫‪6‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬مفهوم عقد الكراء التجاري وأركانه وفق القانون ‪94-61‬‬
‫عرف الكراء التجاري تطورات تشريعية ومستجدات قانونية مهمة‪ ،‬كان لها الفضل‬
‫في تجاوز مجموعة من اإلشكاالت التي كانت مطروحة في هذا النوع من العقود‪،‬‬
‫ولعل من أبرز هذه القوانين القانون رقم ‪ 94.61‬المعروف بالقانون المنظم لكراء‬
‫المحالت والعقارات المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي؛ حيث‬
‫جاء بمستجدات قانونية كان الهدف منها تفادي اإلشكاالت التي كانت مطروحة على‬
‫وجه الخصوص في ظهير ‪ 49‬ماي ‪6411‬؛ إذ يحظى هذا القانون بأهمية كبيرة؛‬
‫لكونه يشكل أبرز اآلليات الداعمة والمحفزة لألنشطة التجارية‪ ،‬باإلضافة إلى ما له‬
‫من خصوصيات تميزه عن غيره من عقود الكراء األخرى‪ ،‬وعليه فإنه في هذا‬
‫المبحث سنحاول الحديث عن مفهوم عقد الكراء التجاري‪ ،‬وكذا الخصائص المميزة‬
‫له ( المطلب األول )‪ ،‬ثم الحديث عن أركانه باعتبارها من المستجدات التي جاء بها‬
‫القانون ‪ ( 94.61‬المطلب الثاني )‪.‬‬

‫المطلب األول‪ :‬مفهوم عقد الكراء التجاري‪ ،‬وخصائصه‬

‫يعد عقد الكراء من أهم العقود المسماة‪ ،‬وذلك راجع لكثرة تداوله بين الناس‬
‫والتعامل به‪ ،‬وكذا كونه ينظم أهم األنشطة الحيوية؛ فبواسطته يتمكن المالك من‬
‫استغالل واستعمال ما لديهم من ممتلكات‪ ،‬كما يمكن في نفس الوقت للغير من‬
‫االنتفاع بهذه الممتلكات أي ً‬
‫ضا‪ ،‬ونظرا لهذه األهمية التي يحظى بها عقد الكراء فإن‬
‫األمر يقتضي منا الحديث عن أهم التعريفات التي أعطيت له (الفقرة األولى)‪ ،‬ومن‬
‫خالل الحديث عن هذه األخيرة يمكن استنباط أهم الخصائص التي يتميز بها هذا‬
‫العقد (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬تعريف عقد الكراء التجاري‬
‫باستقرائنا لمواد القانون ‪ 94-61‬يمكن القول أن المشرع المغربي لم يتطرق إلى‬
‫مفهوم عقد الكراء التجاري على اعتبار أن هذا القانون جاء لتعديل القواعد القانونية‬
‫التي تحكم هذا النوع من العقود‪ ،‬ذلك أن مقتضيات ظهير‪ 49‬ماي ‪ 6411‬أبانت عن‬
‫عجزها في ضبط العالقة التعاقدية الرابطة بين مالك الملكية العقارية‪ ،‬ومالك الملكية‬
‫التجارية‪. 1‬‬
‫وأمام غياب تعريف لعقد الكراء التجاري من طرف المشرع فإنه يلزم الحديث عن‬
‫عقد الكراء‪ ،‬وكذا العقود التجارية قصد الوصول إلى تعريف يوضح معناه‪ ،‬وعليه‬
‫فبالرجوع إلى التشريع المغربي والتشريع المقارن نجد أنه تم ايراد مجموعة من‬

‫‪ 1‬الدكتور عمر أزوكار‪ ،‬الكراء التجاري الثابت والمتغير في ضوء القانون رقم ‪ ، 94-61‬طبعة ‪. 4162‬ص ‪7‬‬

‫‪7‬‬
‫التعاريف بمناسبة تنظيم عقد الكراء؛ إذ عرفه المشرع المغربي في الفصل ‪147‬‬
‫من ق‪.‬ل‪.‬ع بقوله " الكراء عقد يمنح أحد طرفيه لآلخر منفعة منقول أو عقار خالل‬
‫مدة معينة في مقابل أجرة يلتزم الطرف اآلخر بدفعها له"‪ ،‬في حين ذهب المشرع‬
‫الفرنسي إلى أن عقد الكراء "هو عقد بمقتضاه يلتزم أحد طرفيه بأن يمكن الطرف‬
‫اآلخر من االنتفاع بالشيء لمدة معينة وبثمن محدد يلتزم هذا األخير بدفعه" وذلك‬
‫طبقا للمادة ‪ 6714‬من القانون المدني الفرنسي‪ ،‬بينما المشرع األردني نص في‬
‫المادة ‪ 112‬من القانون المدني على أن "عقد اإليجار هو تمليك المؤجر للمستأجر‬
‫منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء عوض معلوم " ‪،‬وفي نفس‬
‫السياق عرفت المادة ‪ 142‬من القانون المدني المصري عقد اإليجار بالقول "اإليجار‬
‫هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من االنتفاع بشيء معين لمدة‬
‫معينة لقاء أجر معلوم"‪.‬‬
‫من خالل هذه التعاريف يمكن القول أن جميع التشريعات أجمعت على أن عقد‬
‫الكراء هو عقد يرتب آثارا قانونية بحيث يمكن المكتري من منفعة شيء مقابل أجرة‬
‫محددة يدفعها للمكري‪.‬‬
‫أما العقود التجارية فلم يخصها المشرع بتعريف دقيق في حين أن الفقه المغربي‬
‫أعطاها عدة تعريفات‪ ،‬أهمها تعريف الفقيه بوعبيد عباس قائال "العقد التجاري هو‬
‫الذي يكون موضوعه أحد األعمال التجارية األصلية أو بالتبعية متى اتخذت الشكل‬
‫القانوني للعقد‪ ،‬وال يهم بعد ذلك إن كان العقد منظما بمقتضى القانون التجاري أو‬
‫المدني أو األعراف "‪.2‬‬
‫من خالل ما سبق يمكن القول أن عقد الكراء التجاري هو عقد بمقتضاه يمنح أحد‬
‫طرفيه آلخر منفعة عقار دون منقول قصد ممارسة نشاط تجاري‪ ،‬خالل مدة معينة‬
‫في مقابل أجرة محددة‪ ،‬يلتزم الطرف األخر بدفعها له ‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أنه في معرض حديثنا عن القانون ‪ 61.94‬وبالضبط المادة‬
‫األولى والثانية منه‪ ،‬والمتعلقة بنطاق تطبيق القانون كما سبقت اإلشارة إليه‪ ،‬يتضح‬
‫أن المشرع قد قام بوضع تفرقة دقيقة بين العقارات والمحالت الخاضعة للقانون‬
‫‪ 94.61‬والعقارات والمحالت الخارجة عن نطاق تطبيقيه‪.‬‬

‫فالخاضعة هي التي حددتها المادة األولى من القانون السالف الذكر والمتمثلة في‪:‬‬

‫‪ - 2‬د‪ .‬الشواي محمد‪ ،‬العقود التجارية ‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬تاريخ الطبع ‪ 4162‬ص‪3 :‬‬

‫‪8‬‬
‫‪ . 6‬عقود كراء العقارات أو المحالت التي يستغل فيها أصل تجاري في ملكية‬
‫تاجر أو حرفي أو صانع؛‬
‫‪ .4‬عقود كراء العقارات أو المحالت الملحقة بالمحل الذي يستغل فيه األصل‬
‫التجاري في حالة تعدد المالكين‪ ،‬فإن ضم استغالل المحل الملحق بالمحل األصلي‬
‫يجب أن يكون بموافقة مالكي العقار الملحق واألصلي؛‬
‫‪ .3‬عقود كراء األراضي العارية التي شيدت عليها إما قبل الكراء أو بعده بنايات‬
‫الستغالل أصل تجاري بشرط الموافقة الكتابية للمالك؛‬
‫‪.9‬عقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي‬
‫أو الحرفي التي تدخل في نطاق الملك الخاص للدولة أو الجماعات الترابية أو‬
‫المؤسسات العمومية‪ ،‬مع مراعاة االستثناء الوارد في البند الثاني من المادة الثانية‬
‫بعده؛‬
‫‪.1‬العقارات أو المحالت التي تمارس فيها مؤسسات التعليم الخصوصي‬
‫نشاطها؛‬
‫‪.1‬العقارات أو المحالت التي تمارس فيها التعاونيات نشاطا تجاريا؛‬

‫‪.7‬العقارات أو المحالت التي تمارس فيها المصحات والمؤسسات المماثلة لها‬

‫نشاطها؛‬
‫‪ .2‬العقارات أو المحالت التي يمارس فيها النشاط الصيدلي والمختبرات‬
‫الخاصة للتحاليل البيولوجية الطبية وعيادات الفحص باألشعة‪.‬‬
‫أما العقود المستثناة فقد حددها المشرع في المادة الثانية من القانون ‪:94.61‬‬

‫‪ .6‬عقود كراء العقارات أو المحالت التي تدخل في نطاق الملك العام للدولة أو‬
‫الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية؛‬
‫‪.4‬عقود كراء العقارات أو المحالت التي تدخل في نطاق الملك الخاص‬
‫للدولة أو في ملك الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية حينما تكون تلك‬
‫األمالك مرصودة لمنفعة عامة؛‬
‫‪ .3‬عقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي‬
‫أو الحرفي التي تدخل في نطاق األوقاف؛‬

‫‪9‬‬
‫‪.9‬عقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي‬
‫أو الحرفي التي تبرم بناء على مقرر قضائي أو نتيجة له؛‬
‫‪3‬‬
‫‪.1‬عقود كراء العقارات أو المحالت الموجودة بالمراكز التجارية؛‬

‫‪.1‬عقود كراء العقارات أو المحالت الموجودة بالفضاءات المخصصة الستقبال‬

‫مشاريع المقاوالت التي تمارس نشاطها بقطاعي الصناعة وتكنولوجيا المعلوميات‪،‬‬
‫وكذا جميع الخدمات ذات الصلة‪ ،‬بما في ذلك ترحيل الخدمات‪ ،‬والتي تنجزها الدولة‬
‫‪ ،‬أو الجماعات الترابية‪ ،‬أو المؤسسات العمومية‪ ،‬أو المقاوالت التي تملك فيها الدولة‬
‫أو شخص من أشخاص القانون العام مجموع أو أغلبية رأسمالها بهدف دعم وتطوير‬
‫أنشطة مدرة للدخل ومحدثة لفرص العمل؛‬
‫‪.7‬عقود الكراء الطويل األمد؛‬

‫‪.2‬عقود االئتمان اإليجاري العقاري؛‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬خصائص عقد الكراء التجاري‬

‫إذا كان عقد الكراء عقدا يولي به شخص وهو المكري شخصا آخر هو المكتري‬
‫منفعة شيء مقابل أجرة معينة يلتزم هذا األخير بدفعها‪ ،‬فإنه بذلك يمتاز بالخصائص‬
‫التالية‪:‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬عقد الكراء عقد رضائي ‪:‬‬

‫األصل أن عقد الكراء مبدئيا هو عقد رضائي يكفي النعقاده توافق إرادتي‬
‫المكري والمكتري‪ ،‬بحيث إنه يمكن أن ينعقد كتابيا أو شفهيا شريطة اتجاه عزم‬
‫المتعاقدين إلى قيام أحدهما بتمكين اآلخر من االنتفاع بالشيء مقابل أجرة محددة‬
‫ولمدة معينة‪ ،‬غير أن الشكلية أصبحت مفترضة بالنسبة للكراء التجاري وفق القانون‬
‫الجديد رقم ‪ 94.61‬بحيث نصت على ذلك المادة الثالثة منه‪.4‬‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬الكراء من العقود الزمنية ‪:‬‬

‫يعتبر الكراء من العقود الزمنية؛ ألن المدة تعتبر من العناصر األساسية التي يقوم‬

‫‪ 3‬ويقصد بالمركز التجاري‪ ،‬في مفهوم القانون‪ ،94.61‬كل مجمع تجاري ذي شعار موحد مشيد على عقار مهيأ ومستغل‬
‫بشكل موحد‪ ،‬ويضم بناية واحدة أو عدة بنايات تشتمل على محالت تجارية ذات نشاط واحد أو أنشطة متعددة‪ ،‬وفي ملكية‬
‫شخص ذاتي أو عدة أشخاص ذاتيين أو شخص اعتباري أو في عدة أشخاص اعتباريين‪ ،‬ويتم تسييره بصورة موحدة إما‬
‫مباشرة من طرف مالك المركز التجاري أو عن طريق أي شخص يكلفه هذا األخير‪.‬‬
‫ويقصد بالتسيير كل التدابير التي تتخذ لتحسين سمعة وجاذبية المركز التجاري والرفع من عدد زواره كاإلشهار أو‬
‫التنشيط أو التسويق أو ضمان احترام المميزات والخصائص التقنية والهندسية للمركز أو تنظيم ساعات العمل أو الحراسة‬
‫أو النظافة‪.‬‬
‫‪ 4‬المادة الثالثة من القانون ‪94.61‬‬

‫‪10‬‬
‫عليها هذا العقد‪ ،‬كما أنها تعد عنصرا حاسما في تنفيذ التزامات طرفيه‪ ،‬فالمكتري‬
‫يدفع األجرة على أساس المدة التي شغل فيها العين المؤجرة‪ ،‬والمكري ال يستحق‬
‫األجرة إال عن المدة التي انتفع بها المكتري‪5‬؛ بمعنى أن أداء الكراء واستحقاقه يكون‬
‫خالل دورية منتظمة‪ ،‬على أساس الشهر أو األسبوع أو السنة حسب اتفاق طرفي‬
‫العالقة الكرائية‪.‬‬
‫‪ ‬ثالثا‪ :‬الكراء من العقود الملزمة لجانبين‪:‬‬
‫يعتبر عقد الكراء من العقود الملزمة لطرفيه (المكري والمكتري)؛ فالمكري‬
‫يلتزم بتمكين المكتري من منفعة الشيء موضوع الكراء وضمان المنفعة‪ ،‬وبالمقابل‬
‫يلتزم المكتري بدفع الوجيبة الكرائية‪ ،‬والمحافظة على العين المكتراة‪ .6‬إذن‪ :‬فعقد‬
‫الكراء التجاري عقد تبادلي‪ ،‬كل طرف فيه يأخذ مقابل ما يعطي‪ ،‬فالسومة الكرائية‬
‫هي مقابل االنتفاع بالعين المؤجرة‪.‬‬

‫‪ ‬رابعا ‪ :‬الكراء من عقود اإلدارة ‪:‬‬

‫باعتبار الكراء من العقود التي ترد على المنفعة فقط‪ ،‬فحق المكتري على‬
‫الشيء المكترى حق شخصي يخول له إمكانية االنتفاع به فقط دون إمكانية‬
‫التصرف فيه بالبيع أو الكراء أو الرهن أو غيرها من التصرفات التي ترد على‬
‫األشياء‪ . 7‬لذلك يعد الكراء من أهم عقود اإلدارة على عكس البيع الذي يعتبر من‬
‫أهم عقود التصرف‪.‬‬

‫‪ ‬خامسا‪ :‬الكراء من عقود المعاوضة‪:‬‬

‫يعتبر عقد الكراء من عقود المعاوضة بحيث يحمل كال الطرفين التزامات متقابلة‬
‫خالفا لعقود التبرع كالهبة والصدقة والوقف؛ حيث يحصل كل من طرفيه على‬
‫مقابل لما يعطي‪ ،‬فالعقد يوضع لمصلحة جميع المتعاقدين‪ ،‬فينالون منافع تعد متعادلة‬
‫على وجه محسوس‪ ،‬وبما أن عقد الكراء هو من عقود المعاوضة وجب أن تحدد له‬
‫‪8‬‬
‫أجرة‪ ،‬فإذا كان االنتفاع من الشيء دون مقابل ال يجوز تسمية العقد كراء‬

‫‪ 5‬د‪ .‬الخلدي نزهة‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة‪ ،‬طبعة ‪ ،4164‬الصفحة ‪641‬‬

‫‪ 6‬د‪ .‬الخلدي نزهة المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ 7‬د‪.‬الخلدي نزهة‪ ،‬المرجع السابق‪.‬‬
‫‪ 8‬الدكتور ابراهيم أحطاب "الوسيط في العقود المدنية الخاصة " طبعة ‪ 4146‬الصفحة ‪476‬‬

‫‪11‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬شروط عقد الكراء التجاري‬
‫يحتاج عقد الكراء كباقي العقود‪ ،‬لقيامه صحيحا للشروط العامة من رضا وأهلية‬
‫ومحل وسبب‪ ،‬والتي تتجلى في قانون االلتزامات والعقود باعتباره الشريعة العامة‪،‬‬
‫إال أن له شروطا خاصة تميزه عن غيره من العقود‪ ،‬وتتمثل هذه الشروط أساسا في‬
‫شرط الكتابة (الفقرة األول) وشرط المدة (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة االولى‪ :‬شرط الكتابة‬
‫يعتبر عقد الكراء من العقود الرضائية كما تم التنصيص عليه في الفصل ‪142‬‬
‫من قانون االلتزامات والعقود" يتم الكراء بتراضي الطرفين على الشيء واألجرة‬
‫وعلى غير ذلك مما عسى أن يتفقا عليه من شروط العقد "‪.‬‬
‫لذلك فاألصل أن عقد الكراء عقد رضائي‪ ،‬ويخضع مثله مثل باقي العقود إلى‬
‫القواعد العامة من حيث نشوؤه‪ ،‬وبالنظر إلى ظهير ‪ 49‬ماي ‪ ،6411‬فإنه يالحظ أنه‬
‫حافظ على الرضائية‪ ،‬وسمح لألطراف باالتفاق على بنود العقد‪ ،‬مع عدم تطلبه ألي‬
‫شكلية معينة على األطراف احترامها‪ ،‬مما ترك الواقع العملي تطغى فيه العقود‬
‫الشفوية على العقود الموثقة‪ ،‬وهذا لم يكن يشكل حماية للمكري صاحب الملكية‬
‫العقارية ‪...‬‬
‫لكن نظرا للدور الذي أصبحت تقوم به األصول التجارية ولألهمية التي‬
‫عرفتها وتأثيرها عن التقدم االقتصادي واالجتماعي والتجاري‪ ،‬باإلضافة إلى‬
‫المشاكل المطروحة خاصة أمام القضاء‪ ،‬دفع بالمشرع إلى التدخل بموجب القانون‬
‫‪ 94.61‬وفرض مجموعة من القواعد والمقتضيات التي من شأنها أن تشكل ضمانة‬
‫حمائية لكال طرفي العقد وخاصة المكري كي ال يفقد سيطرته على الملك العقاري؛‬
‫حيث انتقل من مبدأ الرضائية إلى نظام الشكلية‪ ،‬وهذا ما يستشف صراحة من‬
‫مضمون المادة الثالثة التي نصت على أن "عقود كراء العقارات أو المحالت‬
‫المخصصة لالستعمال التجاري والصناعي والحرفي تبرم وجوبا بمحرر كتابي‬
‫ثابت التاريخ ‪ .‬كما أنه وعند تسليم المحل يجب تحرير بيان بوصف حالة األماكن‬
‫يكون حجة بين األطراف ‪" ...‬‬
‫من خالل مضمون المادة أعاله يتبين أن المشرع المغربي ألزم أن تبرم عقود‬
‫الكراء كتابة وفق محرر رسمي ثابت التاريخ‪ ،‬فشرط الكتابة الوارد بها يجب أال‬
‫يفهم على أنه شرط انعقاد العقد أو شرط إثباته‪ ،‬بل إن األمر هنا يتعلق بشرط تطبيق‬
‫مقتضيات قانون رقم ‪ ،94.61‬وأن تخلف الكتابة ال يفيد أن العالقة الكرائية غير‬

‫‪12‬‬
 ‫قائمة‪ ،‬بل إن عقد الكراء يظل قائما ومرتبا لجميع آثاره القانونية‪ ،‬غير أنه لن يخضع‬
‫في حالة نشوء نزاع بشأنه إلى مقتضيات قانون ‪ ،9 94.61‬بل تطبق في حقه القواعد‬
‫العامة الواردة في ظهير االلتزامات والعقود المغربي‪ ،‬وذلك وفقا لما نصت عليه‬
‫المادة ‪ 37‬من قانون ‪. 1094.61‬‬
‫كما نجد أن المشرع المغربي أغفل إعطاء تعريف محدد للمحرر الثابت التاريخ‬
‫مما دفع بالبعض‪ 11‬إلى اعتبار تسمية المحررات الثابتة التاريخ هي تسميات جديدة‬
‫للمحررات العرفية‪ ،‬وهو األمر الذي أكدته محكمة النقض في إحدى قراراتها" أن‬
‫العقد الذي رفض المطلوب بالرسم العقاري ليس محررا رسميا‪ ،‬وإنما هو مجرد‬
‫محرر ثابت التاريخ صادر عن محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض "‪.12‬‬
‫كما أن الفقرة الثانية من المادة ‪ 3‬أشارت الى" تحرير بيان وصفي لحالة‬
‫األماكن عند تسليم المحل ليكون حجة بين األطراف ورفضا لكل نزاع عند إرجاع‬
‫المحل لصاحبه "‪.‬‬
‫ويأتي التنصيص على هذا األمر بعدما نص المشرع على نفس المقتضى في قانون‬
‫الكراء السكني والمهني ‪ 17.64‬لكن بضوابط مختلفة‪ ،‬فإذا كان المشرع قد أفرد لهذا‬
‫األخير عدة مواد وضح فيها طريقة إعداد البيان الوصفي والعناصر التي يجب أن‬
‫يتضمنها‪ ،‬فإن كل ما قام به في القانون ‪ 94.61‬هو التنصيص على وجوب تحريره‪،‬‬
‫دون أن يبين طريقة إنجازه‪ ،‬وال الجهة التي تتولى ذلك‪ ،‬وال الجزاء المترتب عن‬
‫عدم القيام بذلك ‪.‬‬

‫لذلك يرى البعض‪ 13‬أن البيان الوصفي إنما هو تابع لعقد الكراء ويجب أن يتم‬
‫بالطريقة التي يتم بها هذا األخير؛ أي أن يتم بدوره في محرر كتابي ثابت التاريخ‬
‫ومن جانبنا نرى أن المشرع كان لينا بخصوص التعامل مع البيان الوصفي في‬
‫قانون الكراء التجاري الجديد‪ ،‬وترك لألطراف الحرية في إنجازه‪ ،‬فقد يسندون هذه‬
‫المهمة لمفوض قضائي‪ ،‬وقد يقومون بها بأنفسهم‪ ،‬وال نرى مانعا من إسقاط أحكام‬

‫‪ -9‬جواد الرفاعي‪ -‬الكراء التجاري الثابت و المتغير في ضوء القانون ‪ ، - 94.61‬ص‪. 19‬‬
‫‪ - 10‬نصت المادة ‪ 37‬من قانون رقم ‪ 94.61‬على أنه " تطبق مقتضيات ق‪.‬ل‪.‬ع على عقود الكراء التي ال تتوفر فيها‬
‫الشروط المنصوص عليها في الباب األول من هذا القانون ما لم تخضع لقوانين خاصة‪.‬‬
‫‪ - 11‬الكراء التجاري بين ظهير ‪ 6411‬و القانون رقم ‪ - 94.61‬الدكتور مصطفى بونجة ‪ -‬ص‪. 33‬‬
‫‪ -12‬قرار محكمة النقض رقم ‪ 144‬الصادر بتاريخ ‪ 61‬دجنبر ‪ - 4169‬مأخوذ عن مصطفى بونجة ‪ -‬مرجع سابق‪ ،‬ص‬
‫‪. 33‬‬
‫‪ 13‬حسن فتوخ‪ ،‬مداخلة بعنوان "قراءة في قانون الكراء التجاري" بندوة "مستجدات قانون ‪ 62‬يوليوز ‪ 4161‬المتعلق‬
‫بكراء العقارات والمحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي " التي نظمت من طرف سلسلة‬
‫االجتهاد القضائي بكلية اللغة العربية يوم الجمعة ‪ 69‬أكتوبر ‪.4161‬‬

‫‪13‬‬
‫المادة ‪ 2‬من القانون ‪ 17.64‬على البيان الوصفي الذي تحدث عنه المشرع باقتضاب‬
‫شديد في المادة ‪ 3‬من القانون ‪ 94.61‬والتي جاءت على ما يلي ‪ ":‬يجب أن ينجز‬
‫البيان الوصفي في محرر ثابت التاريخ‪ ،‬وأن يتضمن وصف المحل بكيفية مفصلة‬
‫ودقيقة ‪ ،‬مع تجنب استعمال الصيغ من نوع "حالة جيدة" أو "حالة متوسطة "‬
‫في حالة عدم إعداد البيان الوصفي من قبل األطراف‪ ،‬يفترض‪ ،‬بمجرد التوقيع على‬
‫عقد الكراء أن المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة لالستعمال‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬شرط المدة‬
‫إن المشرع المغربي وحد المدة المتطلبة قانونا لنشوء الحق في الكراء (أوال)‪،‬‬
‫غير أنه أوجد استثناء عن ذلك حينما أعفى المكتري من شرط المدة متى قدم مبلغا‬
‫ماليا مقابل الحق في الكراء‪ ،‬أو في الحالة التي يكون فيها المكتري يمارس النشاط‬
‫الصيدلي (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬مدة االنتفاع من المحل‬

‫من بين الشروط التي أقرها المشرع المغربي لضمان حماية أطراف العقد‬
‫وضمان استدامة المشروع االقتصادي وعدم اندثاره‪ -‬باإلضافة إلى شرط الكتابة‪-‬‬
‫نجده قد تطرق إلى شرط المدة‪ ،‬وذلك ضمن مقتضيات المادة ‪ 9‬من قانون ‪94.61‬‬
‫والتي تنص على أنه" يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل‬
‫بصفة مستمرة لمدة سنتين على األقل‪ .‬ويعفى من شرط المدة إذا كان قد ق ّدم مبلغا‬
‫ماليا مقابل الحق في الكراء ويجب توثيق المبلغ المالي المدفوع كتابة في عقد الكراء‬
‫أوفي عقد منفصل"‪.‬‬
‫من خالل مقتضيات المادة ‪ 9‬من القانون السالف الذكر يتضح أن المكتري‬
‫يمتلك الحق في تجديد عقد الكراء إذا أثبت انتفاعه بالمحل لمدة سنتين‪ ،‬ولعل الوسيلة‬
‫الوحيدة التي تمكنه من إثبات انتفاعه هو عقد الكراء المكتوب الذي قام بإبرامه مع‬
‫المكتري‪ ،‬أما بالنسبة للعقود الشفوية فهي غير خاضعة لمقتضيات هذا القانون كما‬
‫سبقت اإلشارة إليه‪ ،‬وكما يؤخذ من تنصيص المادة ‪ 37‬من القانون ‪.94.61‬‬
‫ف العبرة حسب مضمون هذه المادة ليست بمرور سنتين على إبرام عقد الكراء فقط‪،‬‬
‫بل العبرة باالنتفاع بالمحل لمدة سنتين ‪. 14‬‬
‫فعلى خالف ظهير ‪ 49‬ماي ‪ 6411‬الذي نص في المادة ‪ 1‬منه ‪ 15‬على أن‬
‫المكتري يمتلك الحق في تجديد عقد الكراء في حالتين حيث قام بتمييز ما إذا كان‬

‫‪ -14‬مصطفى بونجة – الكراء التجاري بين ظهير ‪ 6411‬و قانون ‪ - 94.61‬مرجع سابق ‪ -‬ص ‪. 39‬‬

‫‪14‬‬
‫العقد كتابيا بحيث يشترط فيه االنتفاع من المحل لمدة سنتين‪ ،‬أما إذا كان العقد شفويا‬
‫فيشترط فيه مرور أربع سنوات من انتفاعه بالعين المؤجرة؛ أي أن المدة كانت‬
‫تختلف بحسب طبيعة العقد‪.‬‬
‫و عليه فمتى أثبت المكري أن المكتري لم ينتفع بالعين المؤجرة لمدة سنتين‪ ،‬فإنه‬
‫وا لحالة هاته ال تطبق في حق مالك العقار مقتضيات قانون رقم ‪ ،94.61‬بل تخضع‬
‫العالقة التعاقدية للقواعد العامة المنصوص عليها بظهير االلتزامات والعقود‬
‫المغربي‪ ،‬وذلك حسب ما أشارت إليه المادة ‪ 37‬السالفة الذكر‪ ،‬فشرط المدة يعتبر‬
‫من الشروط المنصوص عليها في الباب األول من هذا القانون‪ ،‬والتي تجعل إغفالها‬
‫من األسباب التي تجعل عقود الكراء غير خاضعة للقانون ‪ 94.61‬ولن يكون‬
‫بمقدور المكتري حينها االستفادة من حماية هذا القانون‪ ،‬ولن يكون بمقدوره أيضا‬
‫اكتساب الحق في تجديد العقد‪ ،‬وكذا التصرف في حق الكراء ‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬االستثناءات الواردة على شرط المدة‬

‫عمل المشرع المغربي على منح بعض المكترين الحق في الكراء منذ لحظة إبرام‬
‫عقد الكراء‪ ،‬وذلك اعتبارا لبعض النصوص الخاصة(‪ ،)6‬واحتكاما إلى عرف سائد‬
‫أصبح منظما بمقتضى نص خاص(‪.)4‬‬

‫‪ .1‬استثناء بنص خاص‬

‫من خالل ما سبق يمكن القول أن القاعدة العامة تفيد بأن للمكتري الحق في تجديد‬
‫عقد الكراء متى ثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على األقل‪ ...‬إال أن‬
‫قاعدتنا هاته تحتوي بعض االستثناءات‪ ،‬ولعل أبرز هذه االستثناءات تتجلى أساسا‬
‫فيما تم التنصيص عليه ضمن مقتضيات القانون ‪ 19.67‬المتعلق بمدونة األدوية‬
‫والصيدلة؛ حيث نجده قد منح للصيدلي الصفة التجارية‪ ،‬وكذا الحماية القانونية التي‬
‫تقدمها عقود الكراء التجاري‪.‬‬
‫فقد نصت الفقرة األولى من المادة ‪ 16‬من القانون السالف الذكر على أن كراء‬
‫المحالت التي تقام بها الصيدليات تخضع ألحكام ظهير‪ 49‬ماي ‪ 6411‬بشأن عقود‬
‫األمالك واألماكن المستعملة للتجارة والصناعة أو الحرف؛ حيث جاء فيها "واستثنا ًء‬
‫من أحكام الفصل الخامس من الظهير الشريف المذكور يطبق حق تجديد عقد الكراء‬
‫ابتدا ًء من تاريخ فتح الصيدلية" ‪.‬‬
‫‪ -15‬انظر الفصل ‪ 1‬من ظهير ‪ 49‬ماي ‪ " : 6411‬ال يحق ألي فرد بأن يطالب بتجديد العقدة ما عدا المكترين والمتخلى‬
‫عنهم عن عقدة الكراء أو ذوي حقوقهم ممن يأتونهم أو موروثهم بما يثبت به إما حق االنتفاع لمدة سنتين متتابعتين حصلوا‬
‫عليه بمقتضى عقدة أو عدة عقود خطية متوالية و إما ما لهم من انتفاع مسترسل لمدة أربع سنوات عمال بعقدة أو بعدة‬
‫عقود شفوية متتابعة أو بمقتضى عقود متوالية مكتوبة كانت أو شفوية "‪.‬‬
‫‪15‬‬
 ‫من خالل مضمون المادة أعاله يتضح أن المشرع قد فرض تجديد عقد الكراء ابتداء‬
‫من يوم فتح الصيدلية في وجه العامة؛ أي الشروع في استغاللها دون االحتكام‬
‫لمقتضيات الفصل الرابع من قانون ‪ 94.61‬في فقرته األولى؛ أي مرور سنتين‬
‫الكتسابه الحق في الكراء‪.‬‬
‫لكن ما تنبغي اإلشارة إليه في هذا المجال أن العبرة في اكتساب الحق في الكراء‬
‫بالنسبة للصيدالني هي فتح الصيدلية في وجه العموم وليست بمجرد إبرام عقد‬
‫الكراء ‪.‬‬
‫ومن ثم فإن عدم فتح الصيدلية في وجه العموم ال يخول للصيدلي اكتساب الحق في‬
‫الكراء‪ ،‬وال يخضع لمقتضيات قانون ‪ 94.61‬كليا في حالة ما إذا نشأ نزاع بينه وبين‬
‫مالك العقار أو المحل التجاري‪ . 16‬ففي حكم صادر عن المحكمة االبتدائية بالفقيه بن‬
‫صالح‪ 17‬اعتبرت فيه" أن الدفع بعدم االختصاص النوعي المثار أمامها غير مستند‬
‫على أساس قانوني سليم‪ ،‬على اعتبار أن المكتري لم يقم بعد بفتح الصيدلية حتى يسند‬
‫االختصاص بشأن العقد المبرم بينه وبين المكري للمحاكم التجارية‪ ،‬مما يجعل القواعد‬
‫العامة المنصوص عليها في قانون االلتزامات والعقود هي الواجبة التطبيق "‪.‬‬
‫استثناء بعرف نظم بمقتضى نص قانوني‬ ‫‪.2‬‬
‫باإلضافة إ لى حالة الصيدالني التي سبق اإلشارة اليها‪ ،‬فقد جاء المشرع باستثناء‬
‫آخر كضمانة حمائية منه للمكتري تحت غطاء القواعد القانونية المنظمة للكراء‬
‫التجاري‪ ،‬وذلك في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون ‪94.61‬؛ حيث جعل‬
‫من تقديم مبلغ مالي من طرف شخص للمكري أو للمكتري األصلي إعفاء من شرط‬
‫المدة المتطلبة قانونا‪ ،‬ومن ثم يعتبر حينها مكتسبا للحق في تجديد عقد الكراء منذ‬
‫الخطوة األولى؛ حيث نجد أن هذه الفقرة عملت على تقنين الممارسة السائدة‬
‫والمتمثلة في شراء المفتاح‪. 18‬‬
‫وقد عرف الفقه‪ 19‬شراء المفتاح‪ ،‬أو حق الخطوة األولى نحو الدخول إلى المحل بأنه‬
‫ذلك المبلغ أو غيره الذي يدفعه المكتري الجديد الى مكتر سابق أو قديم مقابل‬
‫مغادرته للمحل أو العقار المعد للتجارة‪ ،‬أو الصناعة‪ ،‬أو الحرفة‪ ،‬وإما إلى مالك‬

‫‪16 -‬جواد الرفاعي – الكراء التجاري الثابت و المتغير‪ -‬مرجع سابق – ص ‪. 19‬‬
‫‪ -17‬حكم رقم ‪ 472‬صدر بتاريخ ‪ ,4161/14/64‬في ملف عدد ‪ ،4161/413‬حكم غير منشور‪ -‬مأخوذ عن جواد‬
‫الرفاعي‪-‬الكراء التجاري الثابت و المتغير – مرجع سابق ص‪. 11‬‬
‫‪ -18‬مصطفى بونجه ‪ -‬الكراء التجاري على ضوء القانون ‪ - 94.61‬مرجع سابق ‪ -‬ص‪. 39‬‬
‫‪ -19‬أحمد شكري السباعي ‪ -‬الوسيط في األصل التجاري ‪ -‬الجزء األول‪ -‬مرجع سابق ‪ -‬ص ‪. 97‬‬

‫‪16‬‬
‫العقار أو المحل مقابل الحق في استخدامه ألول مرة في التجارة أو الصناعة أو‬
‫الحرفة كذلك‪.‬‬
‫وعليه يجب التمييز بين حالتين يتم فيهما تقديم المبلغ المالي مقابل الحق في الكراء‪،‬‬
‫األولى تتجلى في بيع المفتاح من طرف مكتري العقار أو المحل التجاري‪ ،‬والثانية‬
‫تتمثل في الخلو نحو باب الدخول إلى المحل أو العقار‪.‬‬
‫الحالة األولى‪ :‬تقديم مبلغ المال (مقابل الحق في الكراء) لمكتر سابق‬
‫يعتبر بيع (الساروت) ذلك المقابل المادي الذي يدفعه المكتري الجديد إلى المكتري‬
‫الذي يعتمر العقار أو المحل المخصص للتجارة أو الصناعة أو الحرفة مقابل إخالئه‬
‫من المكان‪ ،‬ويعد هذا التفويت أو البيع جائز قانونيا‪ ،‬سواء تم التفويت رفقة األصل‬
‫التجاري أو انفراديا‪ ،‬لكن تعتبر ممارسة بيع المفتاح باطلة في حالة ما إذا تمت عملية‬
‫التفويت من دون أن يكون هناك نشاط تجاري أو صناعي أو حرفي ممارس بالمحل‬
‫المكتري‪ ،‬وهو ما أكده المجلس األعلى في أحد قراراته‪ 20‬التي جاء فيها" إن المقابل‬
‫يتسلمه المكري صاحب المحل الذي هو عبارة عن (ساروت) ليس لسبب مشروع ما‬
‫دام لم يمارس به أي نشاط‪ ،‬مما يتعين معه إرجاع ذلك المقابل لمكتري المحل‬
‫المكرى استنا ًد إلى مقتضيات الفصل ‪ 71‬من قانون االلتزامات والعقود والفصول ‪6‬‬
‫و ‪ 4‬و ‪ 3‬من ظهير ‪ 49‬ماي ‪. " 6411‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬تقديم مبلغ المال (مقابل الحق في الكراء) لمالك العقار‬
‫يعتبر الخلو أو مقابل الحق في الخطوة األولى نحو العقار أو المحل ذلك المبلغ‬
‫الذي يدفع إلى مالك العقار أو المحل‪ ،‬وذلك لتعويضه عن الخسارة التي ستلحق‬
‫مكتر تاجر سيملك الحق‬‫ٍ‬ ‫القيمة االقتصادية للمحل جراء إخالله أو اعتماره من طرف‬
‫في تجديد عقد الكراء دون حدود‪ ،21‬وال يمكن إفراغه منه إال مقابل تعويض عن‬
‫فقدانه الحق في الكراء‪ ،‬كما يمكن أن يكون ذلك المبلغ تسبيقا للوجيبة الكرائية‪.‬‬
‫وبال رجوع إلى العمل القضائي المغربي نجد أن بعض القرارات قد أقرت‬
‫مشروعية بيع الساروت أو المفتاح؛ ففي قرار صدر عن محكمة االستئناف بالرباط‬
‫اعتبرت فيه‪ " 22‬أن المبالغ المدفوعة تنفيذا لعقد الكراء مقابل االنتفاع من األماكن‬
‫تشكل أجرة كراء‪ ،‬سواء كان األداء دوريا أو في شكل مبلغ إجمالي‪ ،‬وأن القانون ال‬

‫‪ - 20‬قرار عدد ‪ 743‬صدر بتاريخ ‪ 6443-11-64‬في ملف تجاري عدد ‪ 9697-6441‬مأخوذ عن جواد الرفاعي الثابت‬
‫و المتغير في عقد الكراء التجاري – مرجع سابق ص ‪. 11‬‬
‫‪ -21‬أحمد شكري السباعي‪-‬الوسيط في األصل التجاري‪-‬الجزء األول‪ -‬مرجع سابق – ص ‪. 11‬‬
‫‪ -22‬قرار أورده إبراهيم زعيم و محمد فركت في مؤلفهما نصوص و اجتهادات ‪ , 6421-6463‬ص ‪. 444‬‬

‫‪17‬‬
‫يحدد أجرة الكراء التجاري‪ ،‬ومن حق األطراف االتفاق على تكملة أو إضافة لفائدة‬
‫المكري تقيه من إجراءات اللجوء إلى المطالبة بمراجعة الكراء المحتملة في كل‬
‫مرة‪ ،‬ومن الجائز أن ال يكون خلو (أو بيع المفتاح) تكملة للكراء‪ ،‬وإنما يشكل في‬
‫بع ض الحاالت اتفاقا مستقال ال يهدف بالضرورة إلى أداء سابق لألوان ألجرة الكراء‬
‫بل يكون نوعا من ثمن العقد" ‪.‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬حقوق والتزامات أطراف عقد الكراء التجاري وفق القانون‪-61‬‬
‫‪94‬‬
‫يعد عقد الكراء التجاري من العقود التي تنصب على كراء المحالت المعدة‬
‫لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬والذي يمكن تعريفه بأنه عقد يجمع بين‬
‫متعاقدين يلتزم بمقتضاه الطرف األول (المکري) بتوفير محل أو عقار معد‬
‫لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي مقابل أجرة يلتزم الطرف‬
‫الثاني(المكتري) بأدائها له‪.‬‬
‫انطالقا من هذا التعريف يتبين أن عقد الكراء التجاري عقد ملزم لجانبين يرتب‬
‫حقوقا والتزامات في ذمة كل طرف وذلك بمجرد إبرامه‪ ،‬لكنه أمام تداخل وتشعب‬
‫هذه الحقوق وااللتزامات وما كانت تطرحه من إشكاالت قانونيه وواقعيه كان من‬
‫الالزم إيجاد إطار قانوني منسجم مع طبيعة عقد الكراء التجاري يواكب التطورات‬
‫االقتصادية‪ ،‬ويحقق التوازن بين أطراف العالقة التعاقدية‪ ،‬ويضمن حقوق المكري‪،‬‬
‫وهو ما تحقق فعال من خالل مسار تشريعي طويل ومتميز انتهى بصدور القانون رقم‬
‫‪ 91.27‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت المعدة لالستعمال التجاري أو الصناعي‬
‫أو الحرفي‪ ،‬والذي ينسخ جميع مقتضيات ظهير ‪ 19‬ماي ‪.2199‬‬
‫ومن خالل القراءة الشاملة للمواد التي حملها هذا القانون‪ ،‬والتي تسعى في مجملها‬
‫إلى تحقيق نوع من التوازن وتوفير ضمانات أكبر لطرفي العالقة التعاقدية‬
‫بخصوص هذا النوع من الكراء‪ ،‬وكذلك خلق نوع من التوازن بين الملكية العقارية‬
‫والملكية التجارية يمكننا أن نقف بشكل مفصل على حقوق والتزامات المكري‬
‫(المطلب األول) وكذلك حقوق والتزامات المكتري (المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب االول‪ :‬حقوق والتزامات المكري والضمانات المخولة له‬
‫أورد القانون رقم ‪ 91.27‬جمله من الحقوق المخولة للمكري المتمثلة أساسا في حقه‬
‫في المطالبة بإنهاء عقد الكراء (الفقرة األولى) وفي مقابل ذلك وحتى يستفيد من هذه‬
‫الحقوق فإن المشرع قيده بمجموعة من االلتزامات (الفقرة الثانية) ‪ ،‬أضف إلى ذلك‬
‫بعض الضمانات في صالحه (الفقرة الثالثة)‬

‫‪18‬‬
 ‫الفقرة االولى‪ :‬حقوق المكري‬
‫تتمثل صور حقوق المكري التي جاء بها القانون رقم ‪ 91.27‬في حقه المطالبة‬
‫باإلفراغ للهدم وإعادة البناء (أوال) ‪ ،‬وكذا حقه في المطالبة بإفراغ المحل متى كان‬
‫آيال للسقوط (ثانيا) ‪ ،‬وحقه في طلب اإلفراغ المؤقت لتوسعه المحل أو تعليته (ثالثا(‪،‬‬
‫وحقه في طلب إفراغ السكن الملحق بالمحل (رابعا) وحقه في طلب اإلفراغ‬
‫لالستعمال الشخصي (خامسا) كما أن من حقه مراجعة السومة الكرائية (سادسا)‬
‫باإلضافة إلى ممارسه حق األفضلية )سابعا(‪.‬‬

‫‪ ‬أوال ‪ :‬حق المكري في المطالبة باإلفراغ للهدم وإعادة البناء‬

‫هذا الحق كرسه المشرع في المادة التاسعة من القانون رقم ‪ 91.27‬ونظمه ضمن‬
‫المواد الواردة في الفرع األول من الباب الرابع‪ ،‬وعليه فإنه يحق للمكري المطالبة‬
‫باإلفراغ لرغبته في الهدم وإعادة البناء‪ ،‬لكن شريطة إثبات تملكه لهذا المحل لمدة ال‬
‫تقل عن سنة‪ ،‬باإلضافة إلى إدالئه برخصة البناء سارية المفعول مسلمة من لدن‬
‫الجهة المختصة‪ ،‬وبالتصميم مصادق عليه من طرفها‪. 23‬‬
‫هذا مع إلزامه بالشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ اإلفراغ ما لم يثبت‬
‫أن سبب التأخير خارج عن إرادته‪ ، 24‬كما يتعين عليه إشعار المكتري بتاريخ تمكينه‬
‫من المحل الجديد‪ ،‬والذي يجب أن ال يتعدى ثالث سنوات من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬مع‬
‫إشعاره داخل أجل شهر من تاريخ الحصول على شهادة المطابقة من كون المحل‬
‫رهن إشارته‪ 25‬وقد جاء في قرار صادر عن محكمة االستئناف التجارية بالدار‬
‫البيضاء قضت فيه بتأييد الحكم المستأنف عدد ‪ 21171‬ملف عدد ‪. 117 . 9911‬‬
‫‪ ،26 1126‬كما سبق لمحكمة االستئناف التجارية بمراكش أن قضت بأنه " حيث إن‬
‫اإلنذار باإلفراغ الموجه إلى المستأنفة معلال بالرغبة في هدم المحل وإعادة بنائه‪ ،‬وقد‬
‫أدلت المكرية من أجل ذلك بتصميم البناء ورخصته‪ ،‬وأن استمرار المستأنفة في‬
‫مطالبة المستأنف عليها باإلدالء باإلذن بالهدم غير مستند على أساس قانوني‪ ،‬وإذ‬
‫يكفي المكري في هذه الحالة اإلدالء بتصميم ورخصة البناء المتعلقين بالبناء‬
‫المطلوب إفراغه إلثبات السبب‪ ،‬كما أن حق األسبقية في الرجوع إلى المحل بعد‬

‫‪ 23‬نظم المشرع مساله هدم واعاده بناء العقار او المحل في القانون رقم ‪ .64 . 41‬المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه ظهير‬
‫رقم ‪1.92.31‬بتاريخ ‪ 61‬ذو الحجه ‪ 67( 6964‬يونيو ‪ )6444‬المنشور بالجريدة الرسمية عدد ‪ 9614‬بتاريخ ‪6444‬‬
‫‪ 61/ 17/‬صفحه ‪.227‬‬
‫‪ 24‬المادة ‪ 61‬من قانون رقم ‪. 94.61‬‬
‫‪- 25‬وزاره العدل والحريات القانون رقم ‪ 94 61‬المتعلق بكراء العقارات او المحالت المخصصة لالستعمال التجاري‬
‫او()‪ 6‬الصناعي او الحرفي في شروح‬
‫‪- 26‬قرار الرقم ‪ 6979‬صادر بتاريخ ‪ 4162 .13. 46‬الملف عدد ‪2018/8206/913‬‬

‫‪19‬‬
‫بنائه محفوظ قانونا للمكتري تحت قيد الشروط المنصوص عليها في الفصلين ‪ 21‬و‬
‫‪ 29‬من ظهير ‪. 19 .9 .99‬‬
‫وحيث إنه فيما يتعلق بإجراء خبرة لتحديد التعويض عن فقدان األصل التجاري في‬
‫حالة عدم إعادة البناء أو الحرمان من الرجوع فإن هذه المحكمة ال ترى مانعا من‬
‫األمر بها طالما أن األمر يتعلق بخبرة احتمالية تحتفظ بها المكترية للرجوع إليها‬
‫عند الحاجه وتتحمل مصاريفها"‬

‫‪ ‬ثانيا ‪ :‬حق المكري في طلب افراغ المحل اآليل للسقوط‬

‫نصت المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 91.27‬على أنه يحق للمكري مطالبة المكتري‬
‫بإفراغ المحل إذا كان آيال للسقوط مع مراعاة التشريع المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط‬
‫وتنظيم عمليات التجديد الحضري‪.‬‬
‫ويقصد بالمبنى اآليل للسقوط كل مبنى أو منشأة كيفما كان نوعها يمكن النهيارها‬
‫الكلي أو الجزئي أن يترتب عنه مساس بسالمة شاغليها أو مستغليها أو المارة أو‬
‫البنايات المجاورة وإن كانت غير مرتبطة بها‪ ،27‬وكل مبنى ينطوي على خلل في‬
‫إنشائه مما يستدعي ترميمه إذا كان قابال للترميم أو إزالته في عكس ذلك من أجل‬
‫الحفاظ على سالمة الناس‪ ،‬وبالخصوص شاغل العقار‪ ،‬سواء كان مالكا أو مكتريا‬
‫‪28‬‬
‫فهو يدخل في حكم المبنى اآليل للسقوط ‪.‬‬
‫وبحسب المادة الخامسة من قانون ‪ 19.21‬المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط‬
‫وتنظيم عمليات التجديد الحضري فإنه يقع على عاتق المكتري أو المشتغل أو‬
‫المستعمل للمحل اآليل للسقوط اشعار مالك المبنى أو رئيس المجلس الجماعي‬
‫والسلطات المحلية بكل وسائل التبليغ المعتمدة قانونا بالخطر الذي يشكله المبنى‬
‫المذكور إال أن مسؤولية صيانتها تقع على عاتق مالكها‪ ،‬سواء كانوا أشخاصا ذاتيين‬
‫أو اعتباريين عموميين أو خواص‪ ،‬كما يسألون عن الضرر الذي يحدثه انهيارها أو‬
‫تهدمها الجزئي وكذلك في حاله وقوع ذلك بسبب عيب في البناء أو عدم الصيانة أو‬
‫التالشي مع مراعاة الفصل ‪ 671‬من قانون االلتزامات والعقود ‪.29‬‬

‫‪- 27‬المادة الثانية من القانون رقم ‪ 49.64‬المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد الحضري الذي صدر‬
‫بتنفيذه ظاهر رقم ‪ 61. 92‬واحد الصادر بتاريخ ‪ 64‬رجب ‪ 47 )6937‬ابريل ‪ ( 4161‬المنشور بالجريدة الرسمي عدد‬
‫‪ 1911‬بتاريخ ‪ 4‬شعبان ‪ 61 )6937‬ماي ‪ ( 4161‬الصفحة ‪3774‬‬
‫‪- 28‬جواد الرفاعي الكراء التجاري الثابت والمتغير في قانون رقم ‪ 61.94‬مرجع سابق ‪،‬صفحه ‪24‬‬
‫‪- 29‬يمكن االطالع على مضامين الفصل ‪ 714‬من القانون االلتزامات والعقود‪.‬‬

‫‪20‬‬
‫وفي كل األحوال يتعين على مالك البناية اآليلة للسقوط مباشرة كل التدابير‬
‫الضرورية واالستعجالية لدفع الخطر‪ ،‬وتجديدها وصيانتها وإعادة تأهيلها بما يضمن‬
‫متانتها وسالمه الجوار‪.‬‬

‫‪ ‬ثالثا‪ :‬حق المكري في طلب اإلفراغ المؤقت لتوسعة المحل أو تعليته‬

‫ورد في المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ 91.27‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت‬
‫المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي على أنه إذا رغب المالك في‬
‫توسعة المحل أو تعليته وكان ذلك يستوجب إفراغ المحل أو المحالت المكتراة فإن‬
‫اإلفراغ المؤقت للمكتري يتم لمدة يحددها المكري‪ ،‬شريطة أن ال تتجاوز سنة واحدة‬
‫من تاريخ اإلفراغ ما لم يطلب المكري تمديد األجل لمدة مماثلة‪.‬‬
‫وإذا كان قانون رقم ‪ 91.27‬وعلى غرار ظهير ‪ 2199.9.19‬ميز بين طلب اإلفراغ‬
‫للهدم وإعادة البناء‪ ،‬وبين طلب اإلفراغ لتوسعة المحل أو تعليته فإن هذا األخير هو‬
‫كذلك مشروط بضرورة احترام المادة ‪ 21‬من قانون ‪ 91.27‬والتي نصت على أنه‬
‫يتعين على المالك الراغب في إفراغ المحل للهدم وإعادة البناء أو إفراغه أو توسعته‬
‫وتعليته اإلدالء برخصة بناء ‪ 309‬سارية المفعول مسلمة من السلطة المختصة‬
‫وبالتصميم مصادق عليه من طرفها‪ ،‬كما أنه يعتد برخصة البناء طيلة سريان‬
‫المسطرة أمام المحكمة ما لم يثبت المكتري أن الجهة المختصة قد سحبتها أو ألغتها‬
‫‪ 31‬رغم أن مقتضيات المادة ‪ 91‬من القانون رقم ‪ 121 .11‬المتعلق بالتعمير تنص‬
‫على أن رخصة البناء تسقط إذا لم يتم الشروع في األشغال المتعلقة بأسس المبنى‬
‫داخل أجل سنة من تاريخ تسليمها بما أن حكم السقوط ليس له أي آثر على صالحية‬
‫‪32‬‬
‫الرخصة طيلة سريان مسطرة اإلفراغ‬

‫‪ ‬رابعا ‪ :‬حق المكري في طلب إفراغ السكن الملحق بالمحل‬

‫نظمت المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 91.27‬مسطرة إفراغ السكن الملحق بالمحل‬
‫األصلي‪ ،‬ونصت على أنه يجوز للمالك المطالبة بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن‬
‫الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي ليسكن فيه بنفسه أو زوجه أو أحد‬
‫أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة األولى‪ ،‬أو المستفيدين من الوصية الواجبة‬

‫‪- 30‬تنظم رخصه البناء بموجب المادة ‪ 91‬وما يليها من الظهير الشريف رقم ‪ 64 .43 .36‬السالف الذكر‬
‫‪- 31‬مصطفى بونجه مرجع سابق الصفحة ‪14‬‬
‫‪- 32‬وزاره العدل والحريات مرجع سابق الصفحة ‪92‬‬

‫‪21‬‬
‫طبقا لمقتضيات المادة ‪ 171‬من القانون ‪ 61.11‬بمثابة مدونة االسرة‪ 33‬أو الشخص‬
‫المكفول المنصوص عليه في القانون رقم ‪ 92.12‬المتعلق بكفالة األطفال المهملين‪،34‬‬
‫وقد اشترط المشرع صراحة على الشخص المطلوب اإلفراغ لفائدته إثبات عدم‬
‫توفره على سكن في ملكه أو أنه يتوفر عليه لكنه غير كاف لحاجياته العادية‪ ،‬وفي‬
‫هذه الحالة يكون ملزما بأداء تعويض المكتري يوازي كراء ثالث سنوات حسب‬
‫أخر سومة كرائية للمحل الملحق‪.‬‬
‫كما يتعين على المستفيد من إفراغ السكن الملحق بالمحل أن يعتمر المحل‬
‫شخصيا داخل أجل أقصاه ستة أشهر من تاريخ مغادرته من طرف المكتري‪ ،‬ولمدة‬
‫ال تقل عن ثالث سنوات ما لم يوجد عذر مقبول‪.35‬‬
‫هذا باإلضافة إلى أن المادة ‪ 11‬من نفس القانون حددت وبكل وضوح الحاالت التي‬
‫يمنع فيها استرجاع المحل المخصص للسكن الملحق بالمحل األصلي‪ ،‬وذلك حماية‬
‫لألصل التجاري ونوعية بعض األنشطة االقتصادية‪ ،‬كمؤسسات اإليواء السياحي‬
‫والقطاع الطبي أو الستحالة الفصل بين الجزء المخصص للسكن‪ ،‬والجزء المستعمل‬
‫لممارسة النشاط الرئيسي للمقاولة ‪.‬‬

‫‪ ‬خامسا ‪ :‬حق المكري في طلب إفراغ المحل من أجل االستعمال الشخصي‬

‫المالحظ أن المشرع لم يتناول هذا الحق بشكل مستقل‪ ،‬ولم يستعمل عبارة‬
‫اإلفراغ لالستعمال الشخصي كما هو عليه الحال بالنسبة لإلفراغ للهدم وإعادة البناء‪،‬‬
‫أو اإلفراغ للتوسعة‪ ،‬أو التعلية أو إفراغ المحالت اآليلة للسقوط وترك األمر كما كان‬
‫عليه سابقا في ظهير ‪ 19‬ماي ‪. 2199‬‬
‫واستنادا إلى المادة ‪ 7‬وطبقا لمقتضيات المادة ‪ 17‬من قانون ‪ 91.27‬فهو حق مقرر‬
‫بشكل عام يخول المكري طلب اإلفراغ لالستعمال الشخصي بغض النظر عن نوعية‬
‫هذا االستعمال‪.36‬‬
‫وحتى يستفيد المكري من هذا الحق فقد ألزمه المشرع بضرورة توجيه إنذار إلى‬
‫المكتري يبين فيه رغبته في استرجاع المحل لالستعمال الشخصي‪ ،‬ومنحه أجل ثالثة‬

‫‪- 33‬القانون رقم ‪ 71.13.‬بمثابة مدونة األسرة الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 6.19 .44‬بتاريخ ‪ 64‬من ذي الحجه‬
‫‪ 3 ( 6949‬فبراير‪ ) 4119‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 1629‬بتاريخ ‪ 69‬ذو الحجه‪ 11 ( 6949‬فبراير ‪ ) 4119‬الصفحة‬
‫‪ 962‬كما تم تغييره وترميمه‬
‫‪ - 34‬القانون رقم ‪ 16 . 16‬المتعلق بكفالة االطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم ‪ 6. 14. 674‬بتاريخ فاتح‬
‫ربيع االخر ‪ 63 ( 6943‬يونيو ‪ ) 4114‬الجريدة الرسمي عدد ‪ 1136‬بتاريخ ‪ 61‬جمادى األخرة ‪ 64 ( 6943‬غشت‬
‫‪) 4114‬الصفحة ‪4314‬‬
‫‪- 35‬الفقرة األخيرة من المادة ‪ 64‬من قانون رقم ‪61 .94‬‬
‫‪ - 36‬وزاره العدل والحريات مرجع سابق الصفحة ‪37‬‬

‫‪22‬‬
‫أشهر لإلفراغ‪ ،‬وقد سبق لمحكمة االستئناف التجارية بالدار البيضاء أن أصدرت‬
‫عددا من القرارات تؤيد فيها األحكام المستأنفة مع بعض التعديالت‪ ،‬أذكر منها القرار‬
‫رقم ‪ 2969‬ملف رقم ‪ 1121 / 8206 /791‬بتاريخ ‪ 1126 /11 /0 2‬تحت عدد‬
‫‪ 9870‬ملف عدد ‪ 1126 / 8206 / 2189‬القاضي بالمصادقة على اإلنذار‬
‫باإلفراغ المبلغ المدعى عليه بتاريخ ‪ 1127 /22 / 1‬والحكم بإفراغه هو ومن يقوم‬
‫‪37‬‬
‫مقامه من المحل التجاري‬

‫‪ ‬سادسا ‪ :‬حق المكري مراجعة الوجيبة الكرائية‬

‫أكد المشرع على مبدأ الرضائية كأساس للمعامالت التعاقدية‪ ،‬وأسند تحديد‬
‫الوجيبة الكرائية كأصل إلى إرادة الطرفين دون أي قيد‪ ،‬كما استبعد أمر الزيادة في‬
‫السومة الكرائية كسبب يمكن أن يؤسس عليه توجيه اإلنذار‪ ، 38‬وأحال ذلك إلى‬
‫مقتضيات القانون رقم ‪ 16 .11‬المتعلق بكيفية مراجعة أثمان كراء المحالت المعدة‬
‫للسكنى واالستعمال المهني أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬مع مراعاة الحاالت المستثناة‬
‫من ذلك والواردة في المادة ‪ 21‬من قانون ‪ ،91.27‬والتي تتعلق بحالة الهدم وإعادة‬
‫البناء‪ ،‬وحالة إفراغ المحل اآليل للسقوط‪ ،‬وفي حالة الكراء من الباطن‪ ،‬وفي حالة‬
‫ممارسة أنشطة مكملة‪.‬‬
‫‪ ‬مراجعة السومة الكرائية في حالة الهدم وإعادة البناء‬
‫بعد أن أقرت المادة التاسعة من قانون رقم ‪ 91.27‬حق المكري في طلب اإلفراغ‬
‫من العقار‪ ،‬أو المحل التجاري لرغبته في هدمه وإعادة بنائه وفقا لمجموعة من القيود‬
‫مثل أدائه تعويضا للمكتري وإشعاره بعد انتهاء األشغال وحصول المكري على‬
‫شهادة المطابقة برغبته في الرجوع إلى العين المكتراة بعد إصالحها‪ ،‬وإعادة بنائها‪،‬‬
‫وفي حالة موافقته على ذلك يكون المكتري ملزما وفق ما نصت عليه المادة ‪ 21‬من‬
‫القانون نفسه أن يدفع الوجيبة الكرائية القديمة كما كانت محددة سلفا في انتظار تحديد‬
‫الشروط الجديدة للعقد إما اتفاقا‪ ،‬أو بواسطة المحكمة مع مراعاة العناصر الجديدة‬
‫المستحدثة بالمحل ودون التقيد بمقتضيات القانون رقم ‪ 16 .11‬المتعلق بمراجعة‬
‫أثمان كراء مختلف المحالت بما فيها المحالت التجارية ويقصد بالعناصر الجديدة‬
‫المستحدثة بالمحل كل التحسينات واإلضافات التي ادخلها المكري على العين‬
‫المكتراة‪ ،‬كما أن اإلختصاص للبت في طلب تحديد السومة الكرائية الجديدة ينعقد‬
‫‪39‬‬
‫للمحكمة التجارية التابع لها المحل التجاري‬

‫‪- 37‬قرار محفوظ بكتابه الضغط لمحكمه االستئناف التجارية بالدار البيضاء‬
‫‪- 38‬المادة ‪ 1‬من قانون ‪94 .61‬‬
‫‪- 39‬جواد الرفاعي مرجع سابق صفحه ‪23‬‬

‫‪23‬‬
 ‫‪ ‬مراجعه السومة الكرائية في حاله إفراغ المحل اآليل للسقوط‬
‫بالعودة إلى الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من قانون رقم ‪ ،19 .21‬نجد أنها‬
‫أجازت للمكري الذي قام بإصالح أو ترميم أو إعادة بناء عقاره أن يحدد وجيبة‬
‫كرائية جديدة بناء على الصوائر التي أنفقها جراء عمليه الترميم واإلصالح‪ ،40‬غير‬
‫أن المشرع لم يحدد هذه الصوائر التي أنفقها المكري مما قد يثير إشكالية تحديد‬
‫السومة الكرائية الجديدة‪.‬‬
‫‪ ‬مراجعه السومة الكرائية في حاله الكراء من الباطن‬
‫لما أجاز القانون رقم ‪ 91.27‬في مادته ‪ 19‬للمكتري أن يكري للغير المحل المكترى‬
‫كال أو بعضا ما لم ينص العقد على خالف ذلك‪ ،‬وباعتبار الكراء من الباطن عقدا‬
‫بموجبه يحدد طرفه المكتري األصلي والمكتري الفرعي مبلغ السومة الكرائية‪ ،‬فإن‬
‫قيمتها ستنعكس على قيمة السومة الكرائية المحددة بين المكتري األصلي ومالك‬
‫العقار أو المحل التجاري‪ ،‬وهو ما انتبه له المشرع من خالل ما أقره في الفقرة‬
‫األخيرة من المادة ‪ 19‬من قانون ‪ 91.27‬حيث أقر إمكانية المطالبة بالزيادة في‬
‫الكراء األصلي إذا كانت قيمة الكراء الفرعي تزيد عن الكراء األصلي‪ ،‬وتتم هذه‬
‫المراجعة إما بالتراضي‪ ،‬أو بااللتجاء إلى القضاء الذي له السلطة التقديرية الواسعة‬
‫‪41‬‬
‫لتقرير الزيادة مع إمكانية االستعانة بالخبرة‬
‫‪ ‬مراجعة السومة الكرائية في حاله ممارسة األنشطة المكملة‬
‫خول المشرع للمكتري حق ممارسة أنشطة مكملة للنشاط األصلي المزاول بالعقار‬
‫أو المحل التجاري األصلي‪ ،‬شريطة أن تكون غير منافية للغرض الذي خصصت‬
‫ألجله العين المكتراة أو خصائص وموقع البناية التي ليس من شأنها التأثير على‬
‫سالمتها‪ ،‬وإذا كان الغرض من هذا الحق هو إتاحة الفرصة للمكتري لتنميه نشاطه‬
‫التجاري او الصناعي أو الحرفي وخلق فرص لالستثمار بالعقار أو المحل التجاري‪،‬‬
‫فإن المشرع حاول إقامة نوع من التوازن العقدي حينما منح للمكري حق المطالبة‬
‫بمراجعه السومة الكرائية الجديدة ومن دون التقيد بمقتضيات القانون رقم ‪. 16.11‬‬

‫‪- 40‬نصت الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من القانون ‪12 94‬على ان تعطى األسبقية للمكري للمكتري أن يرجع إلى‬
‫المبنى المكتري بعد اصالحها أو ترميمه أو إعادة بنائه‪ ،‬وفي هذه الحالة تؤخذ بعين االعتبار عند تحديد الوجيبة الكرائية‬
‫الجديدة جميع الصوائر التي صرفها لتدعيم وصيانه المبنى اآليل للسقوط أو إعادة بنائه‪.‬‬
‫‪- 41‬جواد الرفاعي مرجع سابق ص‪81‬‬

‫‪24‬‬
 ‫‪ ‬سابعا ‪ :‬حق األفضلية‬
‫إذا كان قانون الكراء التجاري قد اعترف للمكتري صاحب األصل التجاري بالملكية‬
‫التجارية مما يمنحه حق التصرف في هذه الملكية بالتفويت للغير دون أن يستطيع‬
‫صاحب الرقبة أن يمنعه من ذلك فإنه قد خول للمكري أن يمارس حق األفضلية‪،‬‬
‫وذلك باسترجاع المحل المكترى مقابل عرضه لمجموع المبالغ المدفوعة من طرف‬
‫المكتري الفرعي (المشتري) وإيداعه لها عند االقتضاء‪ ،‬وذلك داخل أجل ‪ 11‬يوما‬
‫من تاريخ تبليغه وإال سقط حقه‪.42‬‬
‫وخالصة القول أن حق المكري في وضع حد للعالقة الكرائية يستند أساسا على‬
‫توجيه إنذار للمكتري يتضمن وجوبا السبب الوجيه الذي يؤسس عليه طلبه وأن‬
‫يمنحه أجل االفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل‪ ،‬وباإلضافة إلى ما سبق ذكره من‬
‫‪43‬‬
‫دواعي طلب اإلفراغ فقد ذكر المشرع سببا آخر يتمثل في عدم أداء واجبات الكراء‬
‫الذي يتيح للمكري من خالله إنهاء العالقة الكرائية‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬التزامات المكري‬
‫عقد الكراء من العقود التبادلية يرتب على عاتق المكري مجموعة من االلتزامات في‬
‫مقابل حصوله على حقوقه‪ ،‬وانطالقا من مقتضيات القانون رقم ‪ ،91.27‬يمكن‬
‫اختزال هذه االلتزامات في التزام أساسي يتمثل في أدائه تعويضا مناسبا للمكتري‪،‬‬
‫وذلك تبعا للسبب الموجب لهذا التعويض‪.‬‬

‫‪ ‬التعويض عن اإلفراغ للهدم وإعادة البناء‬

‫في هذه الحالة يتعين على المكري أداء تعويض مؤقت يوازي كراء ثالث سنوات مع‬
‫احتفاظ للمكتري بحقه في الرجوع‪ ،‬وذلك إذا اشتملت البناية المعاد بناؤها على‬
‫محالت معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة انطالقا من التصميم المصادق‬
‫عليه من الجهة اإلدارية المختصة‪ ،‬على أن يكون مطابقا مع المحل السابق والنشاط‬
‫الممارس فيه‪ ،‬وإضافة إلى التعويض المؤقت يمكن للمحكمة بناء على طلب المكتري‬
‫تحميل المكري جزءا من مصاريف االنتظار طوال مدة البناء التي ال تقل عن‬
‫نصفها‪ ،‬ويقصد بمصاريف االنتظار حسب المادة ‪ 1‬من قانون رقم ‪ 91.27‬الضرر‬
‫الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي حققها حسب التصريحات‬

‫‪- 42‬الفقرة األخيرة من المادة ‪ 19‬يمكن ان يمارس حق األفضلية وذلك باسترجاع المحل المكتري مقابل عرضه لمجموعة‬
‫المبالغ المدفوعة من طرف المشتري وإيداعه لها عند االقتضاء‪ ،‬وذلك داخل اجل ‪ 11‬يوما من تاريخ تبليغه واال سقط حقه‪.‬‬

‫‪- 43‬المادة ‪ 17‬من قانون ‪... ‘’ 91.27‬اذا كان الطلب مبنيا على عدم اداء واجبات الكرائية…’’‬

‫‪25‬‬
‫الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة‬
‫والضرائب والرسوم المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل‪.‬‬
‫أما إذا لم تشتمل البناية الجديدة على المحالت المذكورة استحق المكتري تعويضا‬
‫كامال‪ ،‬كما أن المحكمة تحدد تعويضا احتياطيا كامال بطلب من المكتري يستحقه في‬
‫حال حرمانه من حق الرجوع ‪.‬‬
‫ويخضع تحديد هاذين التعويضين للمعايير المحددة بمقتضى المادة ‪ 6‬من القانون رقم‬
‫‪ 91.27‬ويشتمالن على قيمة األصل التجاري المحددة انطالقا من التصريحات‬
‫الضريبية للسنوات األربعة األخيرة باإلضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات‬
‫وإصالحات‪ ،‬وما فقده من عناصر األصل التجاري كما يشمل مصاريف االنتقال من‬
‫المحل‪ ،‬وفي حالة ما إذا كان المكتري قد دفع مقابل الحق في الكراء فيجب أن ال يقل‬
‫هذا التعويض عن المبلغ المدفوع ‪.44‬‬

‫‪ ‬التزام المكري بالتعويض عن إفراغ المحل اآليل للسقوط‬

‫إذا تم بناء المحل وإصالحه داخل أجل ثالث سنوات الموالية لتاريخ اإلفراغ فإنه‬
‫يجب على المكتري المطالبة بالتعويض داخل هذا األجل‪ ،‬وذلك إذا أبدى رغبته في‬
‫الرجوع أثناء سريان دعوى اإلفراغ‪ ،‬أما إذا لم يعرب عن هذه الرغبة فإن المكري‬
‫يكون ملزما تحت طائلة التعويض عن فقدان األصل التجاري بإخبار المكتري بتاريخ‬
‫الشروع في البناء ومطالبته إياه بإبداء رغبته استعمال حق الرجوع داخل األجل‬
‫المحدد‪ .‬ويختص رئيس المحكمة بصفته قاضيا لألمور المستعجلة بالبث في دعوى‬
‫اإلفراغ وبتحديد تعويض احتياطي كامل وفق مقتضيات المادة ‪ 6‬من القانون رقم‬
‫‪ 91.27‬بطلب من المكتري يستحقه في حالة حرمانه من حق الرجوع‪.‬‬

‫‪ ‬التعويض عن إفراغ المحل للتوسعة أو التعلية‬

‫يستحق المكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له دون أن‬
‫يتجاوز مبلغ األرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية‬
‫المنصرمة مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم المستحقة‬
‫خالل مدة حرمانه من المحل‪ ،‬وفي جميع األحوال أن ال يقل التعويض الشهري عن‬
‫قيمة السومة الكرائية‪ ،‬هذا في حالة اعادة تسليم المحل داخل أجله المحدد في سنة‬
‫واحدة‪ ،‬وإن كان للمكري حق طلب تمديد هذه المدة لسنة أخرى إذا كانت أسباب‬

‫‪- 44‬مصطفى بونجة مرجع سابق صفحه ‪91‬‬

‫‪26‬‬
‫التأخير خارجة عن إرادته‪ 45‬وفي حالة العكس فإن للمكتري إن يطالب بتعويض‬
‫‪46‬‬
‫كامل وفق مقتضيات المادة ‪ 6‬من نفس القانون رقم ‪91.27‬‬

‫‪ ‬التعويض عن إفراغ السكن الملحق بالمحل‬

‫نظم المشرع في المادة ‪ 21‬من القانون رقم ‪ 91.27‬هذا النوع‪ ،‬وميز فيه بين نوعين‬
‫من التعويض؛ حيث يمثل تعويضا يوازي كراء ثالث سنوات ويكون في حالة إثبات‬
‫أن الشخص المراد اإلفراغ لفائدته ال يتوفر على سكن في ملكه‪ ،‬أو يتوفر على سكن‬
‫في ملكه إال أنه غير كاف لحاجياته العادية‪.‬‬
‫ومن حسنات القانون رقم ‪ ،91.27‬أنه نص في المادة ‪21‬على أنه إذا كان المكتري‬
‫يؤدي سومة كرائية إجماليه تشمل المحل المستعمل للتجارة ومحل السكنى الملحق به‬
‫فإنه يتم تحديد السومة الكرائية للمحل الملحق إما باتفاق الطرفين‪ ،‬أو اللجوء إلى‬
‫المحكمة حسب قيمة آخر وجيبة كرائيه‪ ،‬بينما يستحق المكتري تعويضا يوازي كراء‬
‫‪ 21‬شهر إذا ما ثبت أن الشخص المطلوب اإلفراغ لفائدته لم يعتمر المحل شخصيا‬
‫داخل اجل أقصاه ستة أشهر من تاريخ مغادرته من طرف المكتري‪ ،‬ولمدة ال تقل‬
‫عن ثالث سنوات ما لم يكن هناك عذر مقبول‪.47‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪ :‬الضمانات القانونية للمكري على ضوء قانون‪49.16‬‬
‫لقد جاء القانون ‪ 94.61‬المتعلق بكراء العقارات والمحالت المخصصة لإلستعمال‬
‫التجاري أو الصناعي أو الحرفي بمجموعة من الضمانات المخولة للمكري‪ ،‬ولعل‬
‫أبرزها استرجاع المحل (أوال) وفسخ العقد (ثانيا)‪.‬‬
‫أوال‪ :‬استرجاع المحل‬
‫خول القانون ‪ 94.61‬في المادة ‪ 34‬منه‪ ،‬للمكري استرجاع محله المكترى عند‬
‫توقف المكتري عن أداء الكراء وهجر المحل لوجهة مجهولة لمدة ستة أشهر‪ ،‬وذلك‬
‫بعد تقديم طلب معزز بالوثائق المشار إليها في الفقرة الثانية من المادة المذكورة‬
‫آنفا‪ ،48‬لرئيس المحكمة بصفته قاضيا لألمور المستعجلة وإصدار هذا األخير أمره‬
‫بفتح المحل واإلذن للمكري باسترجاع محله‪.‬‬

‫‪- 45‬مصطفى بونجة مرجع سابق صفحة ‪66‬‬

‫‪- 46‬المادة ‪ 66‬من القانون رقم ‪61.66‬‬

‫‪- 47‬الفقرة األخيرة من المادة ‪ 61‬من قانون رقم ‪61.66‬‬

‫‪ 48‬تنص الفقرة الثالثة من المادة ‪ 23‬من القانون ‪ "61.66‬يجب أن يكون الطلب المشار إليه أعاله معززا بعقد الكراء‪،‬‬
‫وبمحضر معاينة واقعة اإلغالق أو الهجر مع تحديد المدة‪ ،‬وبإنذار موجه للمكتري ألداء واجبات الكراء ولو تعذر تبليغه"‪.‬‬
‫‪27‬‬
 ‫ثانيا‪ :‬فسخ العقد‬
‫يمكن للمكري طبقا للمادة ‪ 33‬من القانون ‪ ،94.61‬متى تبين أن المكتري لم يقم‬
‫بأداء الكراء لمدة ثالثة أشهر مع ممارسته أنشطته التجارية في المحل أن يتقدم‬
‫بطلب لرئيس المحكمة قصد فسخ عقده المحرر كتابة مع المكتري‪ ،‬والمتضمن‬
‫لشرط فسخ العقد لعدم األداء أو ما يفيد ذلك‪ ،‬واسترجاع حيازة العقار أو المحل‪ ،‬لكن‬
‫شريطة أن يكون المكري قد أنذر المكتري‪.‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬حقوق والتزامات المكتري والضمانات المخولة له‬
‫إ لى جانب الحقوق والضمانات القانونية التي رتبها المشرع لصالح المكري‬
‫وااللتزامات التي أوجب عليه التقيد بها‪ ،‬نجده كذلك قدم مجموعة من الحقوق‬
‫وااللتزامات‪ ،‬وكذا الضمانات لصالح المكتري‪ ،‬حماية لعقد الكراء التجاري باعتباره‬
‫عقدا ملزما للجانبين‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬حقوق المكتري‬
‫إن قانون رقم ‪ 94.61‬جاء ليكمل مجموعة من القضايا كان قد أغفلها المشرع‬
‫من خالل تنظيمه لعقد الكراء التجاري في ظهير ‪ ،6411‬وهي مجموعة من الحقوق‬
‫أقرها المشرع للمكتري والقيود القانونية المسطرة على ممارستها‪ ،‬ولعل من أهم‬
‫هذه الحقوق‪ :‬الحق في تجديد عقد الكراء وكذا التعويض (أوال) والحق في التعويض‬
‫على نزع ملكية العقار المستغل فيه األصل التجاري (ثانيا) والحق في ممارسة‬
‫أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة (ثالثا) والحق في كراء المحل المؤجر من‬
‫الباطن (رابعا) والحق في تفويت الحق في الكراء (خامسا)‪.‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬الحق في تجديد عقد الكراء وكذا التعويض‬

‫رجوعا إلى المادة السادسة‪ 49‬من قانون رقم ‪ 94.61‬نجدها تنص على أنه للمكتري‬
‫الحق في تجديد عقد الكراء‪ ،‬وال ينتهي العمل بعقود كراء المحالت والعقارات‬
‫الخاضعة لهذا القانون إال طبقا لمقتضيات المادة ‪ 41‬من نفس القانون‪ ،‬وكل شرط‬
‫مخالف لذلك يعتبر باطال‪ ،‬ووقوفا على أحكام المادة ‪ 1‬فإن حق المكتري في تجديد‬

‫‪ 49‬ـ المادة ‪ 1‬من قانون رقم ‪ :94.61‬يكون المكتري محقا في تجديد عقد الكراء متى توفرت مقتضيات الباب األول من‬
‫هذا القانون وال ينتهي العمل بعقود الكراء المحالت والعقارات الخاضعة لهذا القانون إال طبقا لمقتضيات المادة ‪ 41‬بعده‪،‬‬
‫ويعتبر كل شرط مخالف لذلك عديم األثر‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫عقد الكراء يبقى مرهونا بمجموعة من الشروط المنصوص عليها في الباب األول‬
‫‪50‬‬
‫من نفس القانون‪.‬‬

‫إن أحكام المادة الرابعة من هدا القانون فصلت لنا في شرط المدة‪ ،‬ومنه يمكن‬
‫للمكتري أن يستفيد من تجديد عقد الكراء متى أثبت انتفاعه بالمحل المكترى لمدة ال‬
‫تقل عن سنتين وبصفة مستمرة‪ ،‬ويمكنه أن يعفى من شرط المدة في حالة ما قدم‬
‫مبلغا ماليا كمقابل الحق في الكراء بعد توثيق المبلغ المالي المدفوع كتابة إما في عقد‬
‫الكراء نفسه‪ ،‬أو في عقد آخر منفصل عن عقد الكراء األصلي‪ ،‬ولعل هذا ما يعبر‬
‫عن فلسفة المشرع في تقديم حماية فعلية للمكتري‪ ،‬عندما يكون مقبال على إنهاء عقد‬
‫‪51‬‬
‫الكراء الذي يربطه بالمكتري‪.‬‬

‫وبالوقوف على مقتضيات المادة ‪ 41‬من قانون رقم ‪ 94.61‬التي أحالت عليها‬
‫المادة ‪ 1‬من نفس القانون فإنها تنص على أنه إذا رغب المكري في وضع حد‬
‫للعالقة الكرائية أن يوجه إنذارا للطرف الثاني في هذه العالقة (المكتري)‪ ،‬متضمنا‬
‫هذا اإلنذار وجوبا السبب الدي دفع به إلى إنهاء هذه العالقة‪ ،‬وكما يجب أن يمنح‬
‫للمكتري أجال معقوال لإلفراغ تحتسب من تاريخ التوصل باإلنذار‪ ،‬ويحدد هذا األجل‬
‫في‪:‬‬

‫‪-‬خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون‬
‫المحل آيال للسقوط‪.‬‬

‫‪-‬ثالثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل لالستعمال‬
‫الشخصي أو لهدمه وإعادة بنائه أو توسعته‪ ،‬أو تعليته أو على وجود سبب جدي‬
‫يرجع لإلخالل المكتري ببنود العقد‪.‬‬

‫أما في حالة عدم استجابة المكتري لإلنذار الموجه إليه‪ ،‬يحق للمكري اللجوء إلى‬
‫الجهة القضائية المختصة للمصادقة على اإلنذار ابتداء من تاريخ انتهاء األجل‬
‫‪50‬مصطفى بونجة‪ ،‬الكراء التجاري بين ظهير ‪ 6411‬و القانون رقم ‪ ،94.61‬الطبعة اأولى‪ ،‬الصفحة ‪.72‬‬
‫‪51‬الحق في تجديد عقد الكراء التجاري )‪(elkanounia.com‬‬

‫‪29‬‬
‫المحددة فيه‪ ،‬ويسقط حق المكري في طلب المصادقة على اإلنذار بمرور ستة أشهر‬
‫من تاريخ انتهاء االجل للمكتري في اإلنذار‪.‬‬

‫هذا ويبقى للمكتري دائما الحق في التعويض جراء إنهاء عقد الكراء‪ ،‬وهذا ما‬
‫أقره المشرع من خالل المادة ‪ 527‬من قانون رقم ‪ 94.61‬إال أننا نجد المادة ‪ 2‬بعده‬
‫حددت الحاالت التي يعفي فيها المكري من أداء التعويض لفائدة المكتري‪ ،‬والمادة‬
‫السابعة اعتبرت أن كل شرط أو اتفاق من شأنه أن يحرم المكتري من حقه في‬
‫التعويض عن إنهاء الكراء يعتبر باطال‪ ،‬والتعويض يحتسب بحجم الضرر الناجم‬
‫عن اإل فراغ والذي لحق بالمكتري‪ ،‬وهذا التعويض يشمل قيمة األصل التجاري‬
‫والنفقات التي أنفقها المكتري من تحسينات وإصالحات على المحل وكذا مصاريف‬
‫االنتقال إلى محل آخر‪ ،‬والتعويض دائما ال يمكن أن يقل عن قيمة المبلغ المدفوع‬
‫كمقابل الحق في الكراء‪ ،‬هذا ونجد المادة ‪ 5364‬من نفس القانون نصت على حالة‬
‫أخرى يكون فيها المكتري يستحق التعويض‪ ،‬وهي حالة إفراغ جزء من السكن‬
‫الملحق بالمحل التجاري‪.‬‬

‫وقد يحدث أحيانا أن يبقى المكري معفيا من أداء التعويض لصالح المكتري وهي‬
‫حاالت ذكرها المشرع على سبيل الحصر في المادة ‪ ،2‬كأن لم يؤد المكتري الوجيبة‬
‫الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله باإلنذار‪ ،‬وكان بذمته ثالثة‬
‫أشهر من الكراء لم يؤد وجيبتها‪ ،‬أو إذا أحدث تغييرات أو إصالحات بالمحل دون‬
‫موافقة صاحبه بشكل يضر بالبناية‪ ،‬أو كأن يقوم بتغيير نشاطه التجاري دون موافقة‬
‫المالك‪ ،‬أو إذا هلك المحل موضوع الكراء‪ ،‬أو لحق به هالك جراء قوة قاهرة‪ ،‬أو‬
‫كأن يقوم المكتري بكراء ذلك المحل من الباطن دون موافقة صاحب المحل‪ ،‬أو كأن‬

‫‪52‬المادة ‪ 7‬من قانون رقم ‪ :94.61‬يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء‪ ،‬مع مراعاة االستثناءات الواردة في‬
‫هذا القانون‪.‬‬
‫يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن اإلفراغ ‪.‬‬
‫يشمل هذا التعويض قيمة األصل التجاري التي تحدد انطالقا من التصريحات الضريبية لسنوات األربع األخيرة باإلضافة‬
‫الى ما انفقه المكتري من تحسينات واصالحات وما فقده من عناصر األصل التجاري‪ ،‬كما يشمل مصاريف االنتقال من‬
‫المحل‪.‬‬
‫‪53‬المادة ‪ 64‬من قانون رقم ‪94.61‬‬

‫‪30‬‬
‫يفقد األصل التجاري عنصر الزبناء أو السمعة التجارية بفعل إغالق المحل لمدة‬
‫سنتين على األقل‪.54‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬الحق في التعويض عن نزع ملكية العقار المستغل فيه األصل التجاري‬

‫إن المادة ‪ 46‬من قانون رقم‪ 94.61‬تنص على أنه إذا وقع نزع ملكية عقار‬
‫يستغل فيه أصل تجاري من أجل المنفعة العامة‪ 55،‬تطبق مقتضيات القانون رقم‬
‫‪ 7.26‬المتعلق بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة‪ ،56‬وهذا القانون هو اإلطار القانوني‬
‫لنزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪ ،‬ويمتاز بخصوصية مسطرية؛ أي يخضع‬
‫لمساطر إدارية وأخرى قضائية‪ ،‬فالمسطرة اإلدارية تبدأ من اإلعالن عن المنفعة‬
‫العامة وإخضاع مقرر التخلي للبحث اإلداري وإبرام االتفاق بالتراضي بين المالك‬
‫والنازع للملكية‪ ،‬أما المرحلة القضائية وما يصاحبها من مساطر تبتدئ بعد صدور‬
‫مرسوم نزع الملكية ويتعين على نازع الملكية داخل أجل سنتين من إيداع مقالي‬
‫الحيازة ونزع الملكية لدى المحكمة اإلدارية‪ ،‬حتى تصدر حكما قضائيا بنزع الملكية‬
‫وما يترتب عنه من آثار قانونية مهمة‪ ،‬وتحديد التعويض المناسب عن نزع الملكية‬
‫ال بمقتضيات المادة ‪ 7‬من قانون رقم ‪ 94.61‬وإنما وفقا لمقتضيات القانون المتعلق‬
‫بنزع الملكية‪ ،‬ذلك استنادا الى الخبرة القضائية في تحديد التعويض وتقديره‪.‬‬

‫‪ ‬ثالثا‪ :‬الحق في ممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة أو مختلفة‬

‫إن ممارسة المكتري لهذه األنشطة المكملة أو المرتبطة أو المختلفة أخضعها‬

‫المشرع لمجموعة من الشروط يجب أن يحترمها المكتري وهو في صدد ممارستها‪،‬‬

‫‪54‬المادة ‪ 2‬من قانون رقم ‪94.61‬‬

‫‪ 55‬المادة ‪ 46‬من قانون رقم ‪ 94.61‬تنص على ما يلي‪ " :‬إذا وقع نزع ملكية عقار يستغل فيه األصل التجاري من اجل‬
‫المنفعة العامة‪ ،‬تطبق مقتضيات القانون رقم‪ 7.26‬المتعلق بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة وباالحتالل المؤقت‪"...‬‬
‫‪56‬قانون رقم‪ 7.26‬المتعلق بنزع الملكية ألجل المنفعة العامة‪ ،‬واالحتالل المؤقت المنشور في الجريدة الرسمية تحت عدد‬
‫‪ 3121‬بتاريخ ‪ 3‬رمضان ‪ 61( 6913‬يونيو‪ )6423‬ص‪ 11.‬كما تم تعديله بالقوانين األخرى‪.‬‬

‫‪31‬‬
‫وهذا ما نظمه المشرع في المادة ‪ 5744‬من قانون الكراء التجاري حيث نجدها‬
‫فصلت لنا في حالتين‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬بالرجوع الى أحكام الفقرة األولى من المادة ‪ 44‬من قانون رقم‬
‫‪ 94.61‬نجد المشرع يسمح للمكتري بممارسة أنشطة مكملة أو مرتبطة بالنشاط‬
‫األصلي المزاول بالمحل‪ ،‬شريطة أن تكون هذه األنشطة غير منافية لغرض‬
‫وخصائص وموقع المحل‪ ،‬وليس من شأنها التأثيرعلى سالمتها‪ ،‬وهكذا نجد محكمة‬
‫النقض قضت بأنه‪ ":‬لكنه حيث إن المحكمة لما ثبت لها من مراجعة عقد الكراء‬
‫المبرم بين الطرفين أن الشركة المالكة للمحل تأذن للمكتري بتحويل المحل إلى‬
‫مشروع سياحي؛ أي مقهى ومطعم ومثلجات وكل ما يدخل في مفهوم المقهى‬
‫والمطعم‪ ،‬اعتبرت عن صواب أن وضع األلعاب اإللكترونية بجزء من المحل‬
‫المكترى المقهى والمطعم يدخل ضمن المشروع السياحي المتفق عليه بموجب عقد‬
‫الكراء‪ ،‬وال يشكل تغييرا للنشاط التجاري‪ ،‬وبالتالي ال يعد سببا مبررا للمصادقة‬
‫على اإلنذار باإلفراغ‪ ،‬وهي بذلك تكون قد قدرت الواقع بما لها من سلطة في ذلك‪،‬‬
‫وجعلت قرار محكمة النقض معلال بما يكفي لتبريره وركزته على أساس ولم تخرق‬
‫‪58‬‬
‫في ذلك أي مقتضى قانوني وكان ما استدلت به الطاعنة عديم األساس"‬

‫الحالة الثانية‪ :‬تغيير المكتري للنشاط المزاول بالمحل‪ ،‬هذا ونجد الفقرة األخيرة من‬
‫المادة ‪ 44‬من القانون رقم ‪ 94.61‬تقضي بأنه ال يمكن للمكتري ممارسة نشاط‬
‫بالمحل المكترى مختلف عما تم االتفاق عليه في عقد الكراء‪ ،‬إال إذا وافق المكري‬
‫كتابة على ذلك‪ ،‬وبهذا الصدد نجد محكمة االستئناف التجارية بالدار البيضاء قضت‬

‫‪57‬المادة ‪ 44‬من قانون رقم‪ 94.61‬تنص على ما يلي‪" :‬يمكن السماح للمكتري بممارسة نشاط او أنشطة مكملة أو مرتبطة‬
‫بالنشاط األصلي‪ ،‬متى كانت هذه األنشطة غير منافية لغرض وخصائص وموقع البناية ‪ ،‬وليس من شأنها التأثير على‬
‫سالمتها وفي هذه الحالة يجب على المكتري ان يوجه طلبا الى المكري يتضمن اإلشارة الى األنشطة التي يريد‬
‫ممارستها‪.‬‬
‫يجب على المكري اشعار المكتري بموقفه بخصوص هذا الطلب‪ ،‬وفي حالة الرفض يمكن للمكتري اللجوء الى رئيس‬
‫المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور المستعجلة ‪ ،‬لألذن له بممارسة النشاط او األنشطة الجديدة‪.‬‬
‫ال يجوز للمكتري ممارسة نشاط بالمحل المكترى‪ ،‬مختلفا عما تم االتفاق عليه في عقد الكراء‪ ،‬اال اذا وافق المكري كتابة‬
‫على ذلك‪.‬‬
‫‪58‬قرار محكمة النقض عدد‪ ،176‬المؤرخ في ‪ 36/11/4111‬الملف تجاري عدد ‪ 131/3/4/4111‬المتضمن في كتاب‬
‫"الكراء التجاري بين ظهير ‪ 6411‬وقانون رقم ‪ " 94.61‬لمصطفى بونجة‪.‬‬

‫‪32‬‬
‫بأنه‪ ":‬وحيث من جهة فإنه لوجود تغيير في النشاط التجاري المزاول يجب أن يكون‬
‫هناك عقد كراء يلتزم فيه المكتري على تحديد نشاطه في نوع معين عندئذ يمكن‬
‫القول بأن هناك إخالال ببنود العقد‪ ،‬إذا غير المكتري النشاط المضمن بعقد الكراء‬
‫دون ترخيص من المكري األمر منعدم في النازلة الحال‪.‬‬

‫ومن جهة أخرى فإن المقصود بتغيير النشاط التجاري دون موافقة المالك هو الذي‬
‫يرهق كاهل المكري بالتزامات تلحق به ضررا‪ ،‬وحيث ألجله فإن تغيير النشاط‬
‫التجاري من خياط إلى بائع التمور حتى على فرض ثبوته فإنه ال ينهض سببا‬
‫‪59‬‬
‫لإلفراغ ما دام أن النشاط الجديد ال يلحق ضررا بالمحل وبالجوار"‬

‫‪ ‬رابعا‪ :‬حق كراء المحل المؤجر من الباطن‬

‫إن حق كراء المحل من الباطن هو اآلخر لم يغفل عنه المشرع وضمنه في القانون‬
‫رقم ‪ ،94.61‬وذلك وفق شروط يجب أن يتقيد بها المكتري‪ ،‬وهذا ما نجده مكرسا‬
‫في المادة ‪ 49‬من القانون نفسه‪ 60‬؛ حيث أجازت للمكتري أن يؤجر للغير المحل‬
‫المؤجر كال أو بعضا‪ ،‬ما لم ينص العقد على خالف ذلك‪ ،‬وهذا ما جاء مخالفا‬
‫لمقتضيات الفصل ‪ 44‬من ظهير ‪ 6411‬والذي كان يمنع تولية الكراء إال إذا تضمن‬
‫عقد الكراء شرطا مخالفا أو وافق رب الملك على التولية‪.‬‬

‫وطبقا لمقتضيات المادة ‪ 49‬السالفة الذكر فإن العالقة بين المكري والمكتري‬
‫األصلي تبقى قائمة‪ ،‬كما أنه ال يكون لهذا الكراء أي أثر تجاه المكري إال من تاريخ‬
‫إخباره به‪ ،‬وعلى هذا المكري الذي أخبر بالكراء من الباطن أن يشعر المكتري‬

‫‪59‬قرار محكمة االستئناف التجارية بالدار البيضاء رقم ‪ 9119/4163‬الصادر بتاريخ ‪ 49/17/4163‬في الملف عدد‬
‫‪ 3614/4164/61‬المتضمن في كتاب‪ :‬الكراء التجاري بين ظهير ‪ 6411‬والقانون رقم ‪ 94.61‬لمصطفى بونجة‪.‬‬
‫‪60‬المادة ‪ 49‬من قانون رقم ‪ :94.61‬يجوز للمكتري أن يؤجر للغير المحل المكترى كال أو بعضا‪ ،‬ما لم ينص العقد على‬
‫خالف ذلك‪ ،‬وتبقى العالقة قائمة بين المكري والمكتري األصلي‪.‬‬
‫ال يكون لهذا الكراء أي أثر تجاه المكري إال من تاريخ إخباره به‪.‬‬
‫على المكري الذي أخبر بالكراء من الباطن أن يشعر المكتري الفرعي بكل إجراء يعتزم القيام به تجاه المكتري األصلي‪،‬‬
‫تحت طائلة عدم مواجهته به‪.‬‬
‫ال يمكن للمكتري الفرعي التمسك بأي حق تجاه المكتري األصلي مع مراعاة الفقرة السابقة‪.‬‬
‫يبقى المكتريان األصلي والفرعي متضامنان تجاه المكري في جميع االلتزامات المنصوص عليها في عقد الكراء األصلي‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫الفرعي بكل إجراء يعتزم القيام به تجاه المكتري األصلي تحت طائلة عدم مواجهته‬
‫به‪ ،‬كما أنه ال يمكن للمكتري الفرعي التمسك بأي حق تجاه المكتري األصلي‪.‬‬

‫ومنه يترتب مجموعة من االلتزامات لفائدة المكري في حالة قيام المكتري بكراء‬
‫المحل المكري من الباطن‪ ،‬ومنها اإلفراغ دون المطالبة بالتعويض في بعض‬
‫األحيان‪ ،‬وكذلك الحق في مراجعة السومة الكرائية للمحل‪.‬‬

‫‪ ‬خامسا‪ :‬حق المكتري في تفويت الحق في الكراء‬

‫المادة ‪ 41‬من قانون رقم ‪ 6194.61‬تطرقت إلى حق المكتري في تفويت الحق في‬
‫الكراء وحقه في تفويت األصل التجاري برمته‪ ،‬لكن ذلك بشروط يجب أن يتقيد بها‬
‫وحقوق ستترتب مباشرة للمكتري في حالة القيام بهذا الحق‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى المادة ‪ 74‬من مدونة التجارة نجد المشرع يعرف لنا من خاللها‬
‫األصل التجاري بأنه مال معنوي منقول يشمل جميع األموال المنقولة المخصصة‬
‫لممارسة نشاط تجاري أو عدة أنشطة تجارية‪ ،‬ولهذا يمكن للمكتري أن يفوت الحق‬
‫في الكراء إما مستقال أو مع بقية عناصر األصل التجاري المذكور في المادة ‪21‬‬
‫من م‪.‬ت بعده‪ 62،‬ولعل من شروط ممارسة حق التفويت أن يكون عقد التفويت إما‬
‫الحق في الكراء أو األصل التجاري في عقد رسمي أو عرفي ثابت التاريخ‪.‬‬

‫الفقرة الثانية‪ :‬التزامات المكتري‪:‬‬

‫من االلتزامات المترتبة على عاتق المكتري األصلي تضامنه من المكتري‬
‫الفرعي في مواجهة المكري صاحب العين المكتراة دون أن يواجهه كل‬
‫مكتري ٍلوحده ويبقيان متضامنان تجاهه في جميع االلتزامات‪ ،‬هذا في الحالة التي‬
‫يقوم فيها المكتري بكراء المحل موضوع عقد الكراء‪.‬‬

‫‪61‬المادة ‪ 41‬من قانون رقم ‪ 94.61‬تنص على مايلي‪" :‬يحق للمكتري تفويت حق الكراء مع بقية عناصر األصل التجاري‬
‫أو مستقال عنها دون ضرورة الحصول على موافقة المكري‪ ،‬وبالرغم من كل شرط مخالف‪.‬‬
‫يتعين على كل من المفوت والمفوت له إشعار المكري بهذا التفويت‪ ،‬تحت طائلة عدم سريان آثاره عليه‪.‬‬
‫ال يحول هذا التفويت دون ممارسة المكري لحقه في المطالبة باإلفراغ‪"....‬‬
‫‪62‬المادة ‪ 21‬من مدونة التجارة تنص على أنه ‪ ":‬يشتمل األصل التجاري وجوبا على زبناء وسمعة تجارية‪.‬‬
‫ويشمل أيضا كل األموال األخرى الضرورية الستغالل األصل كاالسم التجاري‪"....‬‬
‫‪34‬‬
‫هذا ونجده ملزما دائما بأداء الوجيبة الكرائية لفائدة المكري ذلك حسب ما تم‬
‫االتفاق عليه في العقد‪ ،‬و إذا تم تفويت حق الكراء‪ ،‬فيجب أن تراجع السومة الكرائية‬
‫دون أن تقل عن السومة الكرائية في الكراء الثاني‪ ،‬وعدم التقيد بمقتضيات القانون‬
‫‪ 17.13‬المتعلق بمراجعة أثمان كراء المحالت المعدة للسكنى أو االستعمال المهني‬
‫أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪.‬‬
‫ويجب أن تؤدى هذه الوجيبة الكرائية كمقابل انتفاع المكتري بالمحل أو العقار‬
‫موضوع عقد الكراء التجاري في التوقيت المحدد اتفاقا بين طرفين في العقد‪ ،‬إما‬
‫‪63‬‬
‫على أساس أسبوع أو شهر أو سنة‬
‫الفقرة الثالثة‪ :‬الضمانات المخولة للمكتري‬
‫كما هو معروف أن العالقة التي تربط بين المكري والمكتري هي عالقة صراع‬
‫بين المصالح‪ ،‬فالمكري يسعى إلى استرجاع محله‪ ،‬والمكتري يحرص دائما على‬
‫االحتفاظ بالمحل لمدة أطول‪ ،‬واستقبال الزبناء‪ ،‬هذا ونجد المشرع تدخل من جديد‬
‫من خالل قانون رقم ‪ 94.61‬لسد الفراغ والقصور الذي وقع في‪ :‬ق‪.‬ل‪.‬ع المعروف‬
‫بمبادئه ونظرياته التقليدية‪ ،‬لذلك أعطى المشرع مجموعة من الضمانات للمكتري‬
‫كذلك ال للمكري فقط‪ ،‬ومن بين هذه الضمانات نجد الضمان في حالة اإلفراغ للهدم‬
‫وإعادة البناء(أوال) والضمان في حالة اإلفراغ المؤقت لتوسيع المحل أو‬
‫‪64‬‬
‫تعليته(ثانيا)‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬الضمانات المخولة للمكتري في حالة االفراغ المؤقت للهدم وإعادة البناء‬

‫يحق للمكري المطالبة بإفراغ المحل مؤقتا بهدف هدم المحل وإعادة بنائه بعد‬
‫إثبات هذه المطالبة‪ ،‬وذلك ما يستشف من المادة ‪ 4‬من قانون الكراء التجاري الجديد‬
‫والتي تنص على أنه" يحق للمكري المطالبة باإلفراغ لرغبته في هدم المحل وإعادة‬
‫بنائه شريطة إثبات تملكه إياه لمدة ال تقل عن سنة من تاريخ اإلنذار وأدائه للمكتري‬
‫تعويضا مؤقتا يوازي كراء ثالث سنوات مع االحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت‬
‫البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خالل‬
‫‪ 63‬مصطفى بونجة ‪.‬م س ‪.‬ص ‪661‬‬
‫‪"64‬ضمانات إنهاء عقد الكراء الوارد على المحالت المعدة لإلستعمال التجاري‪ ،‬دراسة في ضوء قانون رقم ‪"94.61‬‬
‫للطالب أحمد الدرقاوي‪ ،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‪ ،‬السنة الجامعية ‪ 4162/4167‬الصفحة ‪646‬‬

‫‪35‬‬
‫التصميم المصادق عليه من الجهة االدارية المختصة على أن يكون قدر اإلمكان‬
‫متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه"‬

‫وفي حالة ما إذا استجابت المحكمة لطلب المكري الرامي إلى استرجاع محله‬
‫مؤقتا لمدة ال تتعدى ثالث سنوات من تاريخ اإلفراغ قصد الهدم وإعادة البناء‪ ،‬ففي‬
‫مقابل ذلك تلزمه المحكمة بأداء تعويض للمكتري يوازي كراء ثالث سنوات مع‬
‫احتفاظه بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط‬
‫مماثل‪ 65.‬أما إذا تبين للمحكمة أن البناية لم تشمل على المحالت المعدة لممارسة‬
‫نشاط مماثل فإنها تقضي مباشرة باإلفراغ بصفة نهائية طبقا لمقتضيات الفقرة‬
‫الرابعة من المادة التاسعة‪ ،‬والحكم بتعويض كامل وفقا لمقتضيات المادة السابعة من‬
‫نفس القانون‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬الضمانات المخولة للمكتري في حالة االفراغ المؤقت لتوسيع المحل أو‬
‫التعلية‬

‫رجوعا إلى المادة ‪ 61‬من قانون رقم ‪ 94.61‬نجدها تنص على ما يلي‪ " :‬إذا‬
‫اعتزم المالك توسيع أو تعلية البناية وكان ذلك ال يتأتى إال بإفراغ المحل أو‬
‫المحالت المكتراة‪ ،‬فإن اإلفراغ المؤقت للمكتري يتم لمدة يحددها المكري‪ ،‬على أن‬
‫ال تتعدى سنة واحدة ابتداء من تاريخ اإلفراغ‪.‬‬

‫يستحق المكتري تعويضا عن مدة إفراغه يساوي الضرر الحاصل له‪ ،‬دون أن‬
‫يتجاوز مبلغ األرباح التي يحققها‪ ،‬حسب التصريحات الضريبية للسنة المالية‬
‫المنصرمة‪ ،‬مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة والضرائب والرسوم‬
‫المستحقة خالل مدة حرمانه من المحل وفي جميع الحاالت يجب أن ال يقل‬
‫الـتعويض الشهري عن قيمة السومة الكرائية‪.‬‬
‫يمكن تمديد مدة اإلفراغ ألجل ال يتعدى سنة بطلب من المكري‪.‬‬
‫ال يحق للمكري استيفاء الوجيبة الكرائية طيلة مدة اإلفراغ‪.‬‬
‫‪65‬الفقرة األولى من المادة ‪ 4‬من قانون الكراء التجاري الجديد‪.‬‬

‫‪36‬‬
‫يجب على المكري إعادة تسليم المحل داخل األجل المشار إليه في الفقرة األولى‬
‫أعاله‪ ،‬وإال حق المكتري المطالبة بالتعويض الكامل وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪،‬‬
‫ما لم تكن أسباب التأخير خارجة عن إرادة المكري"‬
‫نستشف من المادة أعاله أنه يمكن للمكري المطالبة بإفراغ المكتري مؤقتا لمدة ال‬
‫تتعدى سنة قابلة للتجديد لمدة سنة أخرى مرة واحدة‪ ،‬إذا قرر توسيع أو تعلية البناية‪،‬‬
‫وكان ذلك ال يتنافى مع إفراغ المحل أو المحالت المكتراة‪.‬‬

‫وبخصوص التعويض المؤقت المستحق للمكتري عن اإلفراغ المؤقت فإنه يساوي‬

‫الضرر الحاصل له‪ ،‬دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي يحققها‪ ،‬حسب التصريحات‬
‫الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة‬
‫‪66‬‬
‫والضرائب‪...‬‬

‫‪66‬ضمانات إنهاء عقد الكراء الوارد على المحالت المعدة لالستعمال التجاري‪ ،‬مرجع سابق‪ ،‬ص‪.636‬‬

‫‪37‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬اآلليات‬
‫المسطرية المتبعة في‬
‫المنازعات القضائية على‬
‫ضوء القانون ‪94-61‬‬

‫‪38‬‬
 ‫المبحث األول‪ :‬اإلنذار والفسخ‬
‫إ ن ممارسة نشاط تجاري أو صناعي أو حرفي أو حق االنتفاع في عقار أو‬
‫محل تجاري حسب المدة المتطلبة قانونا وبموجب عقد الكراء ينشئ عنصرا جديدا‬
‫أو قيمة جديدة تضاف إلى األصل التجاري‪ ،‬وتزيد من مكانته وهو الحق في الكراء‬
‫الذي يضمن االستقرار واالستمرار في ممارسة نشاطه التجاري‪ ،‬وبما أن الحق في‬
‫الكراء يكتسي أهمية في تحديد وتثبيت موقع أو مكان األصل التجاري لجلب‬
‫الزبناء‪ ،‬فإن المشرع المغربي وعلى غرار باقي التشريعات المقارنة عمل على‬
‫وضع وسائل للحفاظ عليه عند نهاية عقد الكراء‪ ،‬فاعتبر أن هذا األخير ال يمكن‬
‫إنهاؤه بطريقة تلقائية‪ ،‬بل استوجب إتباع مجموعة من اإلجراءات المسطرية أمام‬
‫القضاء‪ ،‬عن طريق ضرورة توجيه اإلنذار للمكتري(المطلب األول)إلنهاء أو فسخ‬
‫العالقة الكرائية(المطلب الثاني)‪.‬‬
‫المطلب األول‪ :‬االنذار ودعوى المصادقة عليه‬
‫تم تنظيم مسطرة اإلنذار كآلية لتبليغ المكتري برغبة المكري في إنهاء عقد‬
‫الكراء التجاري بمقتضى المادة ‪ 41‬من القانون ‪ ،49.16‬والتي عمل من خاللها‬
‫المشرع على تجديد مجموعة من الشكليات واآلجال الواجب احترامها (الفقرة‬
‫األولى) كما نظمت دعوى المصادقة عليه أيضا (الفقرة الثانية)‬
‫الفقرة األولى‪ :‬االنذار كآلية مسطرية‬
‫اإلنذار هو عبارة عن تنبيه من المكري موجه للمكتري بإخالء العين المكتراة‬
‫لسبب من األسباب الموجبة لإلنذار والتي سنفصل فيها في الفقرات اآلتية‪.‬‬
‫وطبقا للمادة ‪ 26‬من القانون ‪ 49.16‬يجب لألخذ باإلنذار استيفاء مجموعة من‬
‫الشكليات (أوال) وأن يتم تبعا لألجل المحدد قانونيا للغرض من االفراغ(ثانيا)‪.‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬شكليات اإلنذار‬

‫نصت المادة ‪ 26‬من القانون ‪ 49.16‬على أنه يجب على المكري الذي يرغب‬
‫في وضع حد للعالقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب‬
‫الذي يعتمده إلفراغ وتبليغ هذا اإلنذار(‪ )6‬وفق الطرق المحددة قانونيا(‪)4‬‬
‫‪ -1‬تسبيب اإلنذار‬
‫إن إنهاء عقود كراء العقارات أو المحالت الخاضعة ألحكام قانون رقم ‪49-16‬‬
‫ال يتم إال بتوجيه إنذار باإلفراغ يتضمن أجال إلخالء العين المكتراة‪ ،‬وكذا بيان‬
‫األسباب الداعية إليه‪ ،‬بحيث نصت الفقرة األولى من المادة ‪ 26‬من القانون أعاله‬
‫على أنه يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعالقة الكرائية أن يوجه‬

‫‪39‬‬
 ‫للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده‪ ،‬وأن يمنحه أجال لإلفراغ‬
‫اعتبارا من تاريخ التوصل‪.‬‬
‫والمالحظ أن المشرع قيد حرية المكري في استرجاع ملكه بضرورة بيان‬
‫السبب الذي يدعيه قصد إفراغ المكتري من العقار أو المحل التجاري‪ ،‬وذلك من‬
‫أجل السعي إلى استمرار العالقة التعاقدية وإحداث نوع من التوازن بين طرفي‬
‫عقد الكراء‪ ،‬لذلك يكون إلزام المكري بذكر سبب اإلخالء ضمن األسباب القانونية‬
‫‪67‬‬
‫القصد منها الحد من التصرفات االرتجالية للمالك باختالف المكتري‬
‫ويثار في هذا الصدد تساؤل محوري حول مدى اعتبار تلك األسباب التي يجب أن‬
‫يوردها المكري باإلنذار محددة من طرف المشرع حصرا‪ ،‬بحيث ال يمكنه‬
‫المطالبة بإفراغ المكتري من المحل المتكرى إال باالستناد عليها‪ ،‬أم أن له الحق في‬
‫استرداد عقاره أو محله التجاري ألي سبب كان؟‬
‫نعتقد أن المشرع وبمقتضى قانون رقم ‪ 49-16‬تولى تحديد األسباب التي يمكن‬
‫للمكري أن يستند عليها للمطالبة بإفراغ المكتري من العين المكتراة‪ ،‬غير أن بعض‬
‫الفقه اعتبر أنه يحق للمكري أن يخلي عقاره من المكتري ألي أسباب أراد‪ ،‬إال أنه‬
‫يجب عليه أن يعوض المكتري في هذه الحالة عن الضرر الذي سيتعرض له بسبب‬
‫استعمال هذا الحق ‪.68‬‬
‫فسندنا في اعتبار أن األسباب الداعية إلى اإلفراغ مقيدة هو ما أقرته المادة ‪ 27‬من‬
‫قانون رقم ‪ 49-16‬حينما اعتبرت أن الجهة القضائية المختصة إذا تبين لها عدم‬
‫صحة السبب المبني عليه اإلنذار قضت برفضه‪ ،‬ومن تم فإنه يتبين أن مسألة‬
‫تسبيب اإلنذار الرامي إلى إفراغ المكتري غير مطلقة على عواهنها‪ ،‬بل قيدها‬
‫المشرع المغربي في أسباب على سبيل الحصر ال ينبغي التوسع فيها‪ ،‬وذلك تماشيا‬
‫مع الضمانات التي نص عليها قانون رقم ‪ 49-16‬والتي جاءت في مجملها في‬
‫صالح المكتري‪ ،‬والتي تشترط لقبول طلب اإلفراغ أن يكون السبب المستند عليه‬
‫جديا وصحيحا‪ ،‬وما تنبغي اإلشارة إليه في هذا الصدد أنه يجب على المكري أن‬
‫يرتكز على سبب واحد باإلنذار‪ ،‬ويمنع عليه أن يقوم بتضمين سببين مختلفين‬
‫باإلنذار‪ ،‬وذلك بغية تحقيق نتيجة اإلفراغ في حالة ما إذا تأكدت المحكمة من عدم‬
‫جدية أحد السببين‪.‬‬

‫‪ 67‬محمد بونبات‪ :‬الكراء التجاري بين ظهير ‪ 49‬ماي ‪ 6411‬و مدونة التجارة‪،‬ص‪.71‬‬
‫‪ 68‬أحمد عاصم ‪ :‬الحماية القانونية للكراء التجاري‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪57 .‬‬

‫‪40‬‬
 ‫‪-2‬طرق تبليغ االنذار‬
‫نصت المادة ‪ 34‬من القانون رقم ‪ 49.16‬على أنه يجب أن تتم اإلنذارات‬
‫واإلشعارات وغيرها من اإلجراءات‪ ،‬المنجزة في إطار هذا القانون بواسطة‬
‫مفوض قضائي‪ ،‬أو طبق اإلجراءات المنصوص عليها في قانون المسطرة‬
‫المدنية‪ ،‬والتنصيص على إمكانية التبليغ بواسطة المفوض القضائي جاء لوضع‬
‫حد للتضارب الذي عرفه العمل القضائي بخصوص مدى صحة تبليغ اإلنذار في‬
‫إطار ظهير ‪ 1955‬بواسطة المفوضين القضائيين‪.‬‬

‫فبالرجوع إلى بعض األحكام والقرارات نجدها قد اعتبرت ب أنه "ثبت من‬
‫الرجوع إلى الفقرة الثالثة من المادة ‪ 15‬من القانون رقم ‪ 81.03‬لسنة ‪2003‬‬
‫المتعلق بتنظيم مهنة المفوضين القضائيين أنها تخول للمفوض القضائي تبليغ‬
‫اإلنذارات بطلب المعني باألمر مباشرة ما لم ينص القانون على طريقة أخرى‬
‫للتبليغ‪ ،‬وما دام أن الفقرة األخيرة من الفصل السادس من ظهير ‪24/05/1955‬‬
‫أوجبت توجيه اإلنذار باإلفراغ‪ ،‬إما طبقا للكيفيات المنصوص عليها في الفصول‬
‫‪ 31‬و ‪ 37‬و‪ 38‬و‪ 39‬من قانون المسطرة المدنية‪ ،‬وإما بواسطة رسالة مضمونة مع‬
‫اإلعال م‪ ،‬فإنها تكون بذلك قد نصت على طريقة معينة للتبليغ‪ ،‬وبذلك يكون دفع‬
‫المدعى عليه بخصوص مخالفة التبليغ الذي تم به اإلنذار موضوع الدعوى دفعا‬
‫جديرا بالمناقشة‪ ،‬ويشكل منازعة جدية تقتضي التصريح بعدم االختصاص وبتحميل‬
‫المدعي الصائر‪.69‬‬
‫وفي قرار آخر اعتبرت محكمة النقض بأنه " حيث إن الثابت من أوراق الملف‬
‫خاصة محضر تبليغ اإلنذار باإلفراغ أن مهمة تبليغ هذا األخير أسندت إلى العون‬
‫القضائي من المعني باألمر في إطار القانون رقم ‪ 41/80‬الصادر بتاريخ‬
‫‪ 25/12/21‬الذي أوكل لألعوان القضائيين صالحية بتبليغ اإلنذارات بطلب من‬
‫المعني ب األمر مباشرة وأن تكليف المشرع العون القضائي بتبليغ اإلنذار يقتضي‬
‫بالضرورة تكليفه بإعداد الصورة المادية لذلك التبليغ والذي يتجلى في المحضر‬
‫المنجز من طرفه‪ ،‬والذي يشهد على التبليغ‪ ،‬وهو يقوم مقام شهادة التسليم التي‬
‫تستعمل إلجراء التبليغ الذي يتم عن طريق المحكمة‪ ،‬وأنه باالطالع على محضر‬
‫التبليغ يتبين أن العون أشار إلى كونه انتقل إلى عنوان المحل المكترى وخاطب‬
‫المبلغ إليه شخصيا آيت الحاج محمد الذي وجده بعنوانه المذكور‪ ،‬وصرح له‬
‫بصفته المعني بالتبليغ شخصيا‪ ،‬ورفض التوقيع واإلدالء ببطاقته الوطنية وأنالبيانات‬

‫‪ 69‬األمر االستعجالي عدد ‪ 491‬الصادر عن المحكمة التجارية بمراكش بتاريخ ‪) 46/19/4114‬مرجع أورده مصطفى‬
‫بونجة في مؤلفه الكراء التجاري بين ظهير ‪٥٥١١‬والقانون رقم ‪ ٥١-٩٥‬الطبعة األولى‪ ،‬ص ‪.)٥٣١‬‬
‫‪41‬‬
 ‫المضمنة بمحضر التبليغ جاءت منسجمة مع مقتضيات الفصل‪ 39‬من ق ‪.‬م‪ .‬م‪،‬‬
‫وأن المحكمة لما اعتبرت أن إجراءات تبليغ اإلنذار غير قانونية اعتمادا على العلة‬
‫المنتقدة المشار إليها في الوسيلة لم تجعل لقضائها أساسا من القانون فعرضت بذلك‬
‫قرار محكمة النقض‪"،70‬كما أنها اعتبرت بأنه " حقا حيث إن المادة ‪ 15‬من القانون‬
‫رقم ‪ 81.03‬المنظم لمهنة المفوضين القضائيين منحت اختصاص القيام بعمليات‬
‫التبليغ للمفوض القضائي والمادة ‪ 18‬من القانون المذكور حددت الطريقة التي‬
‫يتبعها في التبليغات‪ ،‬وذلك بوجوب إنجازها في ثالثة أصول‪ ،‬والقرار لما اعتبر‬
‫لصحة عملية التبليغ إنجاز شهادة التسليم باعتبارها هي المعتبرة لصحته ومحضر‬
‫العون القضائي ليس كافيا للقول بثبوت تبليغ االنذار‪ ،‬رغم إشارة المفوض المبلغ‬
‫إلى البيانات الضرورية التي ضمنها به‪ ،‬لم يركز قضاءه على أساس قانوني سليم‬
‫مما يتعين معه نقضه أما فيما يتعلق باإلجراءات المنصوص عليها في قانون‬
‫المسطرة المدنية والمتعلقة بالتبليغ تتحدد خصوصا في الفصول ‪ 37‬و‪ 38‬و ‪ 39‬من‬
‫ق‪ .‬م‪ .‬م حسبما تم تعديلها‪ ،‬هاته الفصول التي تنص على أنه يوجه االستدعاء‬
‫بواسطة أحد أعوان كتابة الضبط‪ ،‬أو أحد األعوان القضائيين‪ 71‬أو عن طريق البريد‬
‫برسالة مضمونة مع اإلشعار بالتوصل أو بالطريقة اإلدارية‪ ،‬وإذا كان المرسل إليه‬
‫يقيم خارج المغرب‪ ،‬يوجه االستدعاء بواسطة السلم اإلداري على الطريقة‬
‫الدبلوماسية أو بواسطة البريد المضمون‪ ،‬عدا إذا كانت مقتضيات االتفاقيات الدولية‬
‫تقضي بغير ذلك‪ ،‬كما أن الفصلين ‪ 38‬و‪ 39‬من ق م‪ .‬م‪ .‬ينصان على أنه يسلم‬
‫االستدعاء والوثائق إلى الشخص نفسه أو في موطنه أو في محل عمله أو في أي‬
‫مكان آخر يوجد فيه‪ ،‬ويعتبر محل اإلقامة موطنا بالنسبة لمن ال موطن له بالمغرب‪،‬‬
‫ويجوز أن يتم التسليم في الموطن المختار ‪ ،72‬ويجب أن يسلم االستدعاء في غالف‬

‫‪ 70‬قرار محكمة النقض عدد‪ 741 :‬الصادر بتاريخ‪ 14/11/4166 :‬في الملف التجاري عدد‪6133/3/4/4161 :‬‬
‫(مصطفى بونجة مرجع سابق ‪،‬ص‪)٥٣٣‬‬
‫‪ 71‬انظر القانون رقم ‪ 81.03‬بتنظيم مهنة المفوضين القضائيين‪ ،‬الصادر األمر بتنفيذه بمقتضى الظهير الرشيف رقم‬
‫‪ 1.06.23‬بتاريخ ‪ 15‬محرم ‪ 14(1427‬فبراير ‪،) 2006‬الجريدة الرسمية عدد ‪ 5400‬بتاريخ فاتح صفر ‪ 2(1427‬مارس ‪)4111‬‬

‫ويسري مفعول هذا القانون بعد ثالثة أشهر من نشره بالجريدة الرسمية‪ ،‬وتنسخ بموجبه مقتضيات القانون رقم‬
‫‪ 96.21‬بإحداث هيئة لألعوان القضائيين وتنظيمها (مرجع سابق مصطفى بونجة‪،‬ص‪)٥٣١‬‬

‫‪ 72‬تم تعديل الفصل ‪ 38‬أعاله بموجب القانون رقم ‪ ،33.11‬الصادر بالجريدة الرسمية عدد ‪ 5975‬بتاريخ ‪6‬‬
‫شوال‪ 1(6934‬سبتمبر ‪،)4166‬ص ‪9324‬؛ إلى أن هذا التعديل شمل الفقرة األولى فقط دون باقي الفقرات كما بني ذلك‬
‫استدراك الخطأ المادي الصادر بالجريدة الرسمية عدد ‪ 1144‬بتاريخ ‪ 47‬ذو الحجة ‪ 64(6933‬نوفمبر ‪ ،)4164‬ص‬
‫‪(1299‬مرجع سابق مصطفى بونجة)‬

‫‪42‬‬
‫مختوم ال يحمل إال االسم الشخصي والعائلي وعنوان سكنى الطرف وتاريخ التبليغ‬
‫متبوعا بتوقيع العون وطابع المحكمة‪.‬‬
‫كما ترفق باالستدعاء شهادة يبين فيها من سلم له االستدعاء وفي أي تاريخ‪ ،‬ويجب‬
‫أن توقع هذه الشهادة من الطرف أو من الشخص الذي تسلمها في موطنه‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬آجال اإلنذار‬

‫للمكري الحق في إنهاء العالقة الكرائية التي تربطه بالمكتري‪ ،‬وذلك عن‬
‫طريق توجيهه إنذار للمكتري يرمي إلى إفراغه من العين المكتراة‪ ،‬شريطة أن‬
‫يمنحه أجال لإلفراغ اعتبارا من تاريخ توصله باإلنذار‪.‬‬
‫والمالحظ أن قانون رقم ‪ 49-16‬لم يتحدث عن احترام مدة عقد الكراء كشرط‬
‫إلنهائه بواسطة اإلنذار ‪ ،73‬ذلك أن الفصل السادس من ظهير ‪ 24‬ماي ‪6411‬‬
‫الملغى كان يوجب على المكري أن يوجه التنبيه باإلخالء قبل نهاية مدة العقد‬
‫بستة أشهر على األقل‪ ،‬وإال فإن العقد يسترسل إلى ما بعد التاريخ المحدد فيه‪.‬‬
‫وبالرجوع إلى الفقرة الثانية من المادة ‪ 26‬من قانون رقم ‪ 49-16‬نجد أنها حددت‬
‫أجلين مختلفين وذلك حسب السبب المعتمد من لدن المكري باإلنذار‪ ،‬ففي حالة تم‬
‫تسبيب اإلنذار في عدم أداء الوجيبة الكرائية أو في حالة ما إذا كان الطلب مبنيا على‬
‫كون المحل آيال للسقوط فإنه ينبغي على المكري احترام أجل خمسة عشر يوما من‬
‫تاريخ توصل المكتري باإلنذار‪ ،‬أما في حالة ما إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في‬
‫استرجاع المحل لالستعمال الشخصي‪ ،‬أو لهدمه وإعادة بنائه‪ ،‬أو توسعته أو تعليته‪،‬‬
‫أو لوجود سبب جدي يرجع إلى إخالل المكتري ببنود العقد كإحداث تغييرات‬
‫جوهرية في المحل المكري أو تغيير النشاط الممارس به أو توليته للغير بدون‬
‫موافقة المكري فإنه يجب على هذا األخير أن يمنح للمكتري أجل ثالثة أشهر من‬
‫تاريخ التوصل باإلنذار قصد إفراغه من العين المكتراة‪.‬‬
‫وتثار في هذا الصدد إشكالية تتعلق بضرورة تضمين أجل خمسة عشر يوما أو‬
‫ثالثة أشهر حسب الحاالت باإلنذار من أجل االستجابة للطلب الوارد به‪ ،‬أم أن‬
‫المشرع قد تكفل بتحديد األجل‪ ،‬ومن ثم فال داعي للتنصيص عليه باإلنذار؟‬

‫‪ 73‬إن المشرع المغربي لم يعتبر احترام مدة العقد شرطا أساسيا لصحة التنبيه بمقتضى قانون رقم ‪ 49-16‬وذلك بغية‬
‫حماية الملكية التجارية وضمان التوازن بينها وبين الملكية العقارية‪ ،‬وخير دليل على ذلك أنه قلص من مدة اكتساب‬
‫الحق في الكراء إلى سنتين بعدما كانت تختلف حسب نوعية العقد‪ ،‬بحيث إذا كان عقد الكراء مكتوب فإن مدة‬
‫اكتساب الملكية التجارية تتحدد في سنتين‪ ،‬أما إذا كان عقد الكراء شفوي‪ ،‬فإن المدة تتحدد في أربع سنوات‪.‬‬

‫‪43‬‬
‫نعتقد جازمين أنه ما دامت المدة قد احترمت باإلنذار حسب التفصيل أعاله‪ ،‬فإنه‬
‫لن يرتب جزاء عدم قبول اإلنذار إشكاال في حالة ما إذا أغفل المكري اإلشارة إلى‬
‫مدة التنبيه باإلنذار‪ ،‬وبما أن المشرع قد تولى تحديدها من تلقاء نفسه‪ ،‬وبالتالي فإنه‬
‫من حق المكتري أن يتمتع بها سواء أشار إليها اإلنذار أو لم يشر إليها‪ ،‬فال بطالن‬
‫بدون نص‪ ،‬وأن المشرع لو أراد ذلك لنص على ذلك صراحة‪.‬‬
‫والجدير بالذكر أن المدد الخاصة باإلنذار هي عبارة عن قواعد آمرة‪ ،‬ال يجوز‬
‫االتفاق على إسقاطها أو تعديلها بالزيادة أو النقصان‪ ، 74‬وهو ما كرسه العمل‬
‫القضائي في العديد من قراراته‪ ،‬بحيث جاء في قرار صدر عن محكمة االستئناف‬
‫التجارية بالدار البيضاء‪" 75‬حيث إن المستأنف نازع في األجل المضروب له في‬
‫اإلنذار المبلغ له بالتاريخ أعاله‪ ،‬وفعال باالطالع على مضمونه تبين أن المكري‬
‫منحه فقط أجل ‪ 48‬ساعة من أجل إبراء ذمته من مبلغ ‪ 18200‬درهم وهو مبلغ ال‬
‫يستهان به‪ ،‬وأن االجتهاد القضائي استقر على أن األجل المعقول يقدر في ‪ 15‬يوما‪،‬‬
‫وأن الطاعن توصل باإلنذار في ‪ 2009 /11/17‬وبادر إلى عرض الكراء على‬
‫دفاع المستأنف عليه بتاريخ ‪ 2009/12/02‬أي داخل األجل أعاله‪ ،‬وأن العرض‬
‫هو الذي ينفي حالة المطل"‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دعوى المصادقة على اإلنذار‬
‫تدخل المشرع المغربي بمقتضى القانون رقم ‪ 94.61‬لفك تنازع االختصاص‬
‫الذي كان سائدا في ظل ظهير ‪ 1955‬الملغى؛ أي بمعنى أوضح جاء هدا األخير‬
‫لحل اإلشكاالت التي كان يطرحها الواقع العملي لعقد الكراء التجاري بحيث نصت‬
‫المادة ‪ 35‬من نفس القانون على أنه تختص المحاكم التجارية بالنظر في النزاعات‬
‫المتعلقة بتطبيق هذا القانون غير أنه ينعقد االختصاص للمحاكم االبتدائية طبقا‬
‫للقانون المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة‪ ،‬وبذلك يكون المشرع قد حدد الجهة‬
‫المختصة للبت في نزاعات األكرية التجارية (أوال) كما عمل على تحديد نطاق‬
‫اختصاصها (ثانيا)‪.‬‬

‫‪74‬محمد كشبور‪ :‬الكراء المدني والكراء التجاري‪ ،‬م س‪ ،‬ص‪) 103 .‬ذكره جواد الرفاعي في مؤلفه الكراء التجاري‬
‫الثابت والمتغير في ضوء القانون ‪،٥١-٩٥‬ص‪)٥٩‬‬
‫‪ 75‬قرار رقم ‪ 2012/120‬صدر بتاريخ ‪ 2012/01/05‬في ملف تجاري عدد ‪ ،2015/2011/3029‬قرار أورده‬
‫عمر ازوكار في مرجعه‪ :‬الكراء التجاري في ضوء ظهير ‪ 24‬ماي ‪ 1955‬وقضاء محكمة النقض‪ ،‬م س‪ ،‬ص ‪.‬‬
‫‪.135‬‬

‫‪44‬‬
 ‫‪ ‬أوال‪ :‬المحكمة المختصة‬
‫إن مقتضى المادة ‪ 35‬من القانون رقم‪ 94.61‬التي حددت المحكمة المختصة‬
‫بالنظر في المنازعات المتعلقة بتطبيق هذا القانون يشوبها نوع من الغموض‪،‬‬
‫فالمحكمة التجارية تختض بالبت في المنازعات المتعلقة بتطبيق هذا القانون‪ ،‬وما‬
‫يخرج عن مجال تطبيق هذا القانون تختص به المحكمة االبتدائية‪ ،‬كالمنازعة‬
‫المتعلقة بطلب الوجيبة الكرائية من المكتري‪ ،‬أو طلب إصالح العقار إذا كانت تلك‬
‫اإلصالحات تقع على عاتق المكري‪ ،‬وهذا النوع من االحتياط قام به المشرع ربما‬
‫للتعديل الذي سيدخل على القانون المتعلق بالتنظيم القضائي للمملكة الرامي إلى‬
‫إحداث غرف تجارية لدى المحاكم االبتدائية‪.76‬‬
‫ولقد جاءت المادة ‪ 35‬من القانون رقم ‪ 94.61‬تكريسا للموقف القضائي الذي‬
‫استقر عليه القضاء المغربي بخصوص إسناد االختصاص للقضاء التجاري‬
‫للنظر في المنازعات المتعلقة بالكراء التجاري‪ ،‬وذلك بعد طول تضارب بين‬
‫عمل المحاكم في هذا الشأن وخصوصا مع بداية عمل المحاكم التجارية‪ ،‬بعدما‬
‫كان االختصاص يعود للمحاكم االبتدائية بموجب المادة ‪ 33‬من ظهير ‪ 1955‬إال‬
‫ما استثني بمقتضى الفصلين ‪ 27‬و‪ 30‬منه‪ ،‬وهكذا فمحكمة االستئناف بفاس كانت‬
‫تعتبر" أن عقد كراء المحل التجاري وإن كان يتصف بصفة تجارية فهو ال يدخل‬
‫ضمن العقود التجارية التي تولت مدونة التجارة تحديدها وتعريفها وبالتالي جعلت‬
‫تطبيقها أمام المحاكم التجارية وأن سكوت المادة ‪ 20‬من القانون المنظم للمحاكم‬
‫التجارية عن إسناد االختصاص في دعوى كراء المحل التجاري إلى رئيس‬
‫المحكمة التجارية‪ ،‬وتصريح ظهير ‪ 1955‬إلعطاء هذا االختصاص لرئيس‬
‫المحكمة التجارية االبتدائية‪ ،‬وكذا الطابع المدني المعترف به تقليديا لعقد الكراء‪،‬‬
‫وكذا الصفة التخصصية التي تتمتع بها المحاكم التجارية‪ ،‬كل ذلك يجعل المحاكم‬
‫‪77‬‬
‫المدنية هي المختصة للنظر في الدعاوي المتعلقة باألكرية المدنية "‬
‫‪ ‬ثانيا‪ :‬نطاق اختصاص المحكمة‬
‫حدد القانون رقم ‪ 94.61‬نطاق اختصاص المحكمة بخصوص طلب اإلفراغ‬
‫(‪ ،)6‬وكذلك طلب المكتري للتعويض (‪ ،)4‬كما أنه نص على حماية األغيار وذلك‬
‫من خالل تنظيم مسطرة إعالم الدائنين (‪.)3‬‬

‫‪ 76‬عبد الواحد بن مسعود‪ :‬القانون المتعلق بكراء العقارات و المحالت لإلستعمال التجاري والحرفي والصناعي مجلة‬
‫المحاكم المغربية(أورده عبد الغاني الراوي في مرجعه في مقاله المسطرة القضائية إلنهاء عقد الكراء )‬
‫‪ 77‬قرار محكمة االستئناف التجارية بفاس رقم ‪29‬الصادر بتاريخ‪ 1998\08\19‬في الملف عدد‪ .98\70‬ذكره مصطفى‬
‫بونجه‪ ،‬ص‪148‬‬

‫‪45‬‬
 ‫‪-1‬البت في طلب االفراغ‬
‫نصت المادة ‪ 27‬من القانون رقم ‪ 94.61‬على أنه إذا تبين للجهة القضائية‬
‫المختصة صحة السبب المبني عليه اإلنذار قضت وفق طلب المكري الرامي إلى‬
‫المصادقة على اإلنذار وإفراغ المكتري‪ ،‬وإال قضت برفض الطلب‪.‬‬
‫ويشكل هذا المقتضى تطورا نوعيا من شأنه حسم التضارب الحاصل في العمل‬
‫القضائي فيما بين محاكم الموضوع من جهة‪ ،‬ومقارنة مع ما استقر عليه اجتهاد‬
‫محكمة النقض من جهة أخرى‪ ،‬بشأن الجزاء المترتب عن عدم جدية السبب المعتمد‬
‫في اإلنذار‪ ،‬فكان اتجاه يقضي ببطالن اإلنذار‪ ،‬وآخر يقضي بالتعويض الكامل عن‬
‫اإلفراغ تمسكا بالتفسير الضيق للقانون‪ ،‬باعتبار أن تسبيب اإلنذار في إطار ظهير‬
‫‪ 24‬ماي ‪ 1955‬هو فقط لتقدير أحقية المكتري في التعويض من عدمه‪ ،‬وليس‬
‫لتبرير اإلفراغ ‪. 78‬‬
‫وفي حالة ثبوت السبب المعتمد في اإلنذار‪ ،‬وإذا قضت الجهة القضائية المختصة‬
‫بإفراغ المكتري مع التعويض فإنه يجب على المكري إيداع مبلغ التعويض المحكوم‬
‫به داخل أجل ثالثة أشهر من التاريخ الذي يصبح فيه الحكم قابال للتنفيذ‪ ،‬وإال اعتبر‬
‫متنازال عن التنفيذ‪ ،‬ويتحمل حينئذ جميع المصاريف القضائية المترتبة عن هذه‬
‫المسطرة ‪.79‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن المكري يسقط حقه في طلب المصادقة على اإلنذار بعد‬
‫مرور ستة أشهر من تاريخ انتهاء األجل الممنوح للمكتري في اإلنذار‪ ،‬وبما أن‬
‫األمر يتعلق بأجل سقوط ال يخضع لالنقطاع وال للوقف‪ ،‬وهو من النظام العام‬
‫تثيره المحكمة تلقائيا‪.80‬‬
‫والجدير بالذكر أن اإلفراغ تتعد أسبابه وحاالته حيث نجد من أبرزها‪:‬‬
‫‪ ‬حالة اإلفراغ لعدم أداء واجبات الكراء‪.‬‬
‫‪ ‬حالة إحداث تغييرات جوهرية بالمحل دون موافقة المكري‪.‬‬
‫‪ ‬حالة تغيير نشاط األصل التجاري دون موافقة المالك‪.‬‬
‫‪ ‬حالة وجود المحل في وضعية آيلة للسقوط‪.‬‬

‫‪ 78‬القانون رقم ‪ 16-49‬في شروح‪ .‬ص ‪56‬‬

‫‪ 79‬مصطفى بونجة مرجع سابق‪ ،‬ص ‪٥١١‬‬

‫‪ 80‬وزارة العدل والحريات‪ ،‬القانون ‪ 49.16‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو‬
‫الصناعي أو الحرفي في شروح‪ .‬فبراير ‪، 2017‬ص‪( 55‬ذكر في أحد مراجع رسالة لنيل دبلوم الماستر‪ ،‬الحماية‬
‫القانونية لعقد الكراء التجاري)‬

‫‪46‬‬
 ‫‪ ‬حالة الكراء من الباطن‪.‬‬
‫‪ ‬حالة الهدم وإعادة البناء‪.‬‬
‫‪ ‬حالة اإلفراغ للرغبة في استرجاع المحل لالستعمال الشخصي‪.‬‬
‫‪ ‬حالة هالك المحل بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي‪.‬‬
‫‪-2‬البت في طلب التعويض‬
‫خول المشرع للمكتري في المادة ‪ 27‬من قانون ‪ 94.61‬الحق في أن يتقدم‬
‫بطلب التعويض أثناء سريان دعوى المصادقة على اإلنذار‪ ،‬وإذا لم يقم بذلك أثناء‬
‫سريان الدعوة فله أن يرفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ‬
‫تبليغه بالحكم النهائي القاضي باإلفراغ‪.‬‬
‫إال أن السؤال الذي يطرح بهذا الخصوص‪ ،‬هو هل يسقط حق المكتري في‬
‫المطالبة بالتعويض في حالة عدم احترامه لهذا ألجل قياسا على ما جاءت به المادة‬
‫‪ ، 26‬التي رتبت جزاء سقوط حق المكري في طلب المصادقة على اإلنذار بمرور‬
‫أجل ستة أشهر؟‬
‫لم يرتب المشرع هنا أي جزاء على مخالفة المكتري لهذا المقتضى‪ ،‬والجواب‬
‫على هذا السؤال نجده في المادة ‪ 31‬حينما نصت في فقرتها الثانية على أنه يبقى‬
‫من حق المكتري إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد التعويض المذكور المطالبة به‬
‫أمام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة السابعة‪ ،‬دون التقيد باألجل‬
‫المنصوص عليه في المادة ‪ 27‬من هذا القانون؛ أي أجل الستة أشهر‪ ،‬إال أن‬
‫ا إلشكال الذي تطرحه هذه المادة هو أنها تتحدث فقط عن التعويض االحتياطي في‬
‫حالة حرمان المكتري من حق الرجوع‪ ،‬دون باقي أنواع التعويضات‪ ،‬وبالتالي فإن‬
‫التساؤل نفسه يظل مطروحا ما دام المشرع لم يرتب أي جزاء على إخالل المكتري‬
‫باألجل المنصوص عليه‪ ،‬ومما يزيد األمر تعقيدا هو أن المحكمة التي يمكنها إقرار‬
‫‪81‬‬
‫جزاءات لم يتم التنصيص عليها في القانون‬

‫‪ 81‬نضام سفيان‪ :‬اإلفراغ على ضوء القانون ‪،61-94‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص قانون األعمال‪.‬‬

‫‪47‬‬
‫وقد نص المشرع في المادة ‪ 30‬على أنه عندما تقضي المحكمة بالتعويض الكامل‬
‫وفق المادة السابعة‪ ،‬فإنه ال يمكن استخالص المبلغ المحكوم به إال بعد إدالء‬
‫المكتري بشهادة مسلمة من كتابة الضبط تثبت خلو األصل التجاري من كل تقييد‪،‬‬
‫وإذا كان األصل التجاري مثقال بالتقييدات‪ ،‬فإن المكتري يكون ملزما باإلدالء بما‬
‫يفيد إشعار الدائنين المقيدين بوقوع اإلفراغ ووجود تعويض مستحق له‪ .‬وهنا يتبين‬
‫بأن المشرع أراد بهذا المقتضى حماية الدائنين‪ ،‬وبالتالي حماية مصالح اقتصادية‬
‫أخرى غير المكري والمكتري‪.‬‬
‫وفي هذا الصدد يمكن إثارة إشكالية أخرى تتعلق بمدى االلتزام باإلدالء بهذه‬
‫الشهادة‪ ،‬بالنسبة لممارسي بعض األنشطة الداخلة في نطاق تطبيق هذا القانون‬
‫‪82‬‬
‫والتي ال تخضع للتسجيل في السجل التجاري‪ ،‬كحالة المقاول الذاتي مثال‬
‫عمل القانون رقم ‪ 16.49‬على نسخ مقتضيات المادة ‪ 112‬من مدونة التجارة‬
‫وذلك بموجب المادة ‪ 38‬منه‪ ،‬فخالفا لمقتضيات المادة ‪ 112‬من مدونة التجارة‬
‫والتي كانت ال تشترط لقبول دعوى اإلفراغ إعالم المكري للدائنين المقيدين في‬
‫السجل التجاري‪ ،‬وذلك انطالقا من أن هذه المادة كانت الغاية منها إعالم المكري‬
‫لدائني المكتري باإلنذار الموجه لهذا األخير من أجل إفراغه‪ ،‬باتخاذ ما يرونه‬
‫ضروريا للحفاظ على مصالحهم‪.‬‬
‫وجاء القانون رقم ‪ 16.49‬بمقتضيات مغايرة للغاية المرجوة بموجب المادة ‪112‬‬
‫من مدونة التجارة‪ ،‬ذلك أن المادة ‪ 29‬من القانون رقم ‪ 16.49‬نصت على وجوب‬
‫تبليغ المكري طلبه الرامي إلى وضع حد لكراء المحل الذي يستغل فيه أصل‬
‫تجاري مثقل بتقييدات إلى الدائنين المقيدين سابقا ‪ 83‬ومن مستجدات هذا القانون‬
‫المهمة ‪،‬تعريفه للدائن المقيد (الدائن الذي يتوفر على امتياز البائع أو رهن على‬
‫األصل التجاري)‪ ،‬وذلك قصد تفادي التضارب الحاصل على مستوى العمل‬
‫القضائي‪ ،‬وبالتالي استبعاد باقي أصناف الدائنين من إلزامية إشعارهم كما هو‬
‫الحال بالنسبة ألصحاب الحجوز التحفظية‪.‬‬

‫‪ 82‬وزارة العدل والحريات مرجع سابق‪.‬‬

‫‪ 83‬مصطفى بونجة ‪:‬مرجع سابق ص‪163‬‬

‫‪48‬‬
‫وفي نفس سياق حماية الدائنين‪ ،‬فإن المكتري بدوره ال يمكنه استخالص مبلغ‬
‫التعويض الكامل المحكوم به وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬إال بعد اإلدالء بشهادة مسلمة‬
‫من كتابة الضبط تثبت خلو األصل التجاري من كل تقييد‪ ،‬وفي حالة وجود تقييدات‬
‫وجب عليه اإلدالء بما يفيد إشعار الدائنين المقيدين بوقوع اإلفراغ وبوجود تعويض‬
‫مستحق له‪ ،‬وذلك طبقا للمادة ‪ 30‬التي منحت للدائنين المذكورين إمكانية التعرض‬
‫على أداء ثمن التعويض المودع بكتابة الضبط؛ إذ ال يمكن للمكتري استخالص‬
‫التعويض المحكوم به لفائدته إال بعد انصرام أجل التعرضات ‪ 84‬المحدد في ‪15‬‬
‫يوما من تاريخ التوصل باإلشعار‪.‬‬
‫ولم ينص المشرع على طريقة توجيه ذلك اإلشعار‪ ،‬لذلك قد يكون بواسطة البريد‬
‫المضمون المصحوب باإلشعار بالتوصل‪ ،‬أو بواسطة مفوض قضائي أو بإشعار‬
‫يسلم مباشرة للدائن مع التوقيع على نسخة من ذلك اإلشعار بما يفيد التوصل‪ ،‬كما‬
‫أن المشرع لم ينص على الصيغة التي يحرر بها ذلك اإلشعار والبيانات الواجب‬
‫ذكرها والتي من شأنها أن تسهل على الدائن اقتضاء حقوقه ‪.85‬‬

‫‪ 84‬القانون رقم ‪ 16-49‬في شروح‪ .‬مرجع سابق ص ‪58‬‬

‫‪ 85‬عبد الواحد بن مسعود مرجع سابق ص ‪16‬‬

‫‪49‬‬
 ‫وفي نفس سياق حماية الدائنين‪ ،‬فإن المكتري بدوره ال يمكنه استخالص مبلغ التعويض‬
‫الكامل المحكوم به وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬إال بعد اإلدالء بشهادة مسلمة من كتابة الضبط‬
‫تثبت خلو األصل التجاري من كل تقييد‪ ،‬وفي حالة وجود تقييدات وجب عليه اإلدالء بما‬
‫يفيد إشعار الدائنين المقيدين بوقوع اإلفراغ وبوجود تعويض مستحق له‪ ،‬وذلك طبقا للمادة‬
‫‪ 30‬التي منحت للدائنين المذكورين إمكانية التعرض على أداء ثمن التعويض المودع‬
‫بكتابة الضبط؛ إذ ال يمكن للمكتري استخالص التعويض المحكوم به لفائدته إال بعد‬
‫انصرام أجل التعرضات ‪ 86‬المحدد في ‪ 15‬يوما من تاريخ التوصل باإلشعار‪ ،‬ولم ينص‬
‫المشرع على طريقة توجيه ذلك اإلشعار‪ ،‬لذلك قد يكون بواسطة البريد المضمون‬
‫المصحوب باإلشعار بالتوصل‪ ،‬أو بواسطة مفوض قضائي أو بإشعار يسلم مباشرة للدائن‬
‫مع التوقيع على نسخة من ذلك اإلشعار بما يفيد التوصل‪ ،‬كما أن المشرع لم ينص على‬
‫الصيغة التي يحرر بها ذلك اإلشعار والبيانات الواجب ذكرها والتي من شأنها أن تسهل‬
‫على الدائن اقتضاء حقوقه ‪.87‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الفسخ كآلية مسطرية‬
‫ا لفسخ هو الجزاء الذي يرتبه القانون على إخالل أحد طرفيه بالتزاماته العقدية تجاه‬
‫الطرف الثاني‪ ،‬فيلجأ الطرف اآلخر للقضاء طالبا الحكم بفسخ العقد الذي يربطه بالطرف‬
‫األول‪ ،‬بخطأ من هذا األخير وتحميله كافة نتائج هذا اإلخالل‪ ،‬فالمتعاقد عندما يطالب بالفسخ‬
‫فهو يقصد غاية أخرى وهي الرغبة في التخلص من العقد‪ ،‬أو التخلص من مدين ال يحترم‬
‫‪88‬‬
‫التزاماته التعاقدية‪.‬‬
‫ويدخل الفسخ ضمن الحاالت العامة الموجبة النتهاء الكراء لوجود سبب من األسباب‬
‫التي تحول دون استمرارية هذا العقد‪ ،‬ويعتبر هالك المأجور من أهم حاالت االنفساخ التي‬
‫تبرر انحالل العالقة العقدية متى أصبحت العين غير صالحة لالستعمال الذي أعدت له‪ ،‬ال‬
‫فرق في ذلك بين الهالك الكلي أو الجزئي‪ ،‬وهذا ما ورد النص عليه في الفصل ‪ 114‬من‬
‫ق‪.‬ل‪.‬ع "إذا هلكت العين المكتراة أو تعيبت‪ ،‬أو تغيرت كليا أو جزئيا بحيث أصبحت غير‬
‫صالحة لالستعمال في الغرض الذي اكتريت من أجله‪ ،‬وذلك دون خطأ أي واحد من‬
‫المتعاقدين فإن عقد الكراء ينفسخ من غير أن يكون ألحدهما على اآلخر حق في التعرض‪،‬‬
‫وال يلزم المكتري من الكراء إال بقدر انتفاعه"‪.89‬‬

‫‪ 86‬القانون رقم ‪ 16-49‬في شروح‪ .‬مرجع سابق ص ‪58‬‬

‫‪ 87‬عبد الواحد بن مسعود مرجع سابق ص ‪16‬‬
‫‪ 88‬محمد الكشبور ‪،‬الكراء بين اإلنهاء و الفسخ ‪ ،‬مقال منشور بمجلة القضاء و القانون العدد ‪ 6446 ، 693‬ص ‪.66 -61‬‬
‫‪ 89‬عبد القادر العرعاري ‪ ،‬أستاذ القانون المدني كلية الحقوق ‪-‬أكدال‪ -‬الرباط ‪ ،‬الوجيز في النظرية العامة للعقود المسمات ‪ ،‬الكتاب‬
‫األول‪ ،‬عقد الكراء المدني‪، 6444 ،‬ص ‪.614‬‬
‫فهو ذلك الجزاء الذي ال يمكن تصوره إال في العقود الملزمة للجانبين تمكن المتعاقد من‬
‫التحلل من التزاماته نظرا إلخالل المدين بما ترتب في ذمته من التزامات‪ ،‬وعلى غرار‬
‫ظهير ‪ 6411‬فقد نظم القانون ‪ 94.61‬الفسخ مع إضفاء بعض التعديالت عليه‪ ،‬ومن خالله‬
‫سنحاول رصد تنظيم المشرع للفسخ من خالل بيان شروطه (الفقرة األولى) واإلجراءات‬
‫المتبعة في فسخ عقد الكراء التجاري (الفقرة الثانية )‪.‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬شروط فسخ عقد الكراء‬
‫نص القانون رقم ‪ 49.16‬على إمكانية فسخ عقد الكراء‪ ،‬وإذا كانت هذه اإلمكانية ال‬
‫تعتبر من مستجدات القانون رقم ‪ 94.61‬فإن التنصيص عليها في ظهير‪ 6411‬كان قد ولد‬
‫الكثير من اإلشكاالت القضائية‪ ،‬وقد حاول القانون الجديد اإلجابة عليها‪ ،‬وذلك بموجب‬
‫تحديد الشروط الواجب احترامها للحكم بفسخ عقد الكراء التجاري‪.‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬الشرط الفاسخ في ظل قانون ‪.61.14‬‬

‫نصت المادة ‪33‬من القانون ‪ 49.16‬على أنه في حالة عدم أداء المكتري لواجبات الكراء‬
‫لمدة ثالث أشهر يجوز للمكري ‪ -‬كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا‪ ،‬وبعد توجيه إنذار‬
‫باألداء يبقى دون جدوى بعد انصرام أجل ‪ 61‬يوما من تاريخ التوصل‪ -‬أن يتقدم بطلب أمام‬
‫قاضي األمور المستعجلة لسماع معاينة تحقق الشرط الفاسخ وإرجاع العقار أو المحل‪.‬‬
‫وانطالقا من هذه المادة فإن معاينة تحقق الشرط الفاسخ من طرف قاضي األمور المستعجلة‬
‫متوقف على شرطين وهما‪:‬‬

‫‪ ‬عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالثة أشهر‪.‬‬

‫‪90‬‬
‫‪ ‬سبق تضمين عقد الكراء للشرط الفاسخ‪.‬‬
‫والمالحظ من المادة ‪ 33‬المذكورة أعاله هو أن المشرع لم يبق على المقتضى الذي كان‬
‫في الفصل ‪ 41‬من ظهير ‪ 49‬ماي ‪ 6411‬الذي كان يتحدث على أن المحكمة في وسعها أن‬
‫توقف عمل بنود العقد القاضية بفسخه لعدم أداء واجب الكراء وقت حلول التاريخ المتفق‬
‫عليه‪ ،‬وأن تعطي للمكتري أجال ألداء ما عليه‪ ،‬تحدد مدته القصوى في سنة واحدة‪ ،‬وهذا قد‬
‫يضر كثيرا بمصالح المكتري الذي قد يمر بوضعية صعبة‪ ،‬ومع ما يمكن أن يترتب عن‬
‫ذلك من تبعات اجتماعية خطيرة خصوصا بالنسبة للمقاوالت التي تشغل عددا كبيىرا من‬
‫األجراء‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬فسخ عقد الكراء لعدم أداء الوجيبة الكرائية‬

‫‪90‬الدكتور مصطفى بونجة ‪ :‬الكراء التجاري بين ظهير ‪ 6411‬والقانون رقم ‪ ، 94.61‬ص‪.676 :‬‬

‫‪51‬‬
‫في مقابل االلتزامات التي يتحملها المكري إزاء المكتري فإن هذا األخير يتحمل بدوره‬
‫إزاء الطرف األول جملة من االلتزامات التي ال يكتمل الكراء إال بوجودها كااللتزام بأداء‬
‫الوجيبة الكرائية والتعهد بالحفاظ على العين المكتراة واستعمالها وفقا للغرض الذي‬
‫خصصت له بمقتضى الطبيعة أو االتفاق‪ ،‬وعند انتهاء مدة الكراء أو الحكم بفسخ العقد فإنه‬
‫‪91‬‬
‫يتعين عليه رد هذه العين المكتراة لصاحبها‪.‬‬
‫غير أن المكري قد يتقاعس عن الوفاء بهذا االلتزام وهي أداء الوجيبة الكرائية ألسباب‬
‫عديدة مما يجعله في حالة مطل‪ ،‬وقد ذكر لنا المشرع المغربي حالة المطل في الفصل ‪419‬‬
‫من ق‪.‬ل‪.‬ع بقوله‪ ":‬يكون المدين في حالة مطل إذا تأخر عن تنفيذ إلتزامه كليا أو جزئيا من‬
‫غير سبب معقول" ‪.‬‬
‫إن استقراء مقتضيات الفقرة األولى من المادة ‪ 2‬من قانون ‪ 94.61‬المنظم للعالقات‬
‫الكرائية التجارية والصناعية والحرفية يقودنا إلى استنتاج العديد من الشروط التي اشترط‬
‫المشرع ضرورة تحققها للقول بوقوع المكتري في حالة تماطل في أداء الوجيبة الكرائية‬
‫والذي يتمثل في أن يكون المكتري لم يؤد الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من‬
‫تاريخ توصله باإلنذار‪ ،‬وكان مجموع ما بذمته على األقل ثالثة أشهر من الكراء‪ ،‬ومن ثم‬
‫قيام حق المكري في مطالبته باإلفراغ بناء على ذلك‪ ،‬وعليه فإن المطل ال يتحقق من جانب‬
‫المكتري إال بتحقق تلك الشروط‪.‬‬
‫وعموما يشترك الكراء التجاري مع غيره من العقود األخرى في الخضوع لنتائج‬
‫انحالل العالقة العقدية بالفسخ متى توافرت شروط تطبيق هذا الجزاء القانوني‪ ،‬ويندرج‬
‫ضمن هذا الوضع كل مظاهر اإلخالل بااللتزامات العقدية سواء تعلق ذلك بالطرف المكري‬
‫أو المكتري إذ يحق لكل منهما أن يجبر الطرف اآلخر على تنفيذ االلتزام ما دام ذلك ممكنا‬
‫فإن لم يكن ممكنا جاز للد ائن أن يطلب فسخ العقد وله الحق في التعويض إن كان له مبرر‬
‫قانوني في الحالتين‪.‬‬
‫و تطبيقا لما سبق فإنه يحق للمكري أن يطالب المكتري بالوفاء بالتزاماته القانونية تجاهه‬
‫كالوفاء بالوجيبة الكرائية‪ ،‬والمحافظة على العين المكتراة وعدم إهمالها أو هجرها مثال‪،‬‬
‫وفي مقابل ذلك فإنه يتعين على المكري أن يضع العين المكتراة تحت تصرف المكتري وأن‬
‫يمكنه من استعمالها‪ ،‬وأن يضمن له صالحية هذا االستعمال بالتعهد بإصالحها وصيانتها‬
‫وضمان عيوبها ودفع كل تعرض قد يهدد باستحقاق العين كليا أو جزئيا من حوزة‬
‫المكتري‪ ،92‬ففي مثل هذه األحوال إذا لم يتم إصالح العيب أو تدارك الخطأ العقدي فإنه‬

‫‪91‬عبد القادر العرعاري ‪ ،‬م‪-‬س ‪ ،‬ص ‪.616‬‬

‫‪ 92‬انظر نص الفصل ‪( 414‬ق‪.‬ل‪.‬ع) للمزيد من التعمق في مضمون النص‬
‫‪52‬‬
‫يكون بإمكان الدائن أن يطلب الفسخ وفقا لما هو منصوص عليه في النظرية العامة النحالل‬
‫‪93‬‬
‫العقد‪.‬‬

‫‪ ‬ثالثا‪ :‬الفرق بين الفسخ واإلفراغ للتماطل‬

‫يعتبر إخالل المكتري بواجب أداء السومة الكرائية في أجلها المتفق عليه مع المكري‬
‫بموجب عقد الكراء سببا من األسباب التي تمنح هذا األخير الحق في مطالبة المكري بإفراغ‬
‫المحل حسب ما يستشف من صراحة الفقرة األولى من المادة ‪ 2‬من القانون ‪.94.61‬‬

‫كما جعل المشرع في القانون ‪ 94.61‬تماطل المكتري في أداء السومة الكرائية من‬
‫األسباب الجدية التي تجيز للمكري طلب إفراغ المحل بغض النظر عما إذا كان العقد‬
‫يتضمن الشرط الفاسخ أو ال‪ 94‬فإذا كان فسخ عقد الكراء قد نظمته المادة ‪ 33‬من القانون‬
‫المذكور وأن معاينة تحقق الشرط الفاسخ من طرف قاضي األمور المستعجلة متوقفة على‬
‫تحقق شرطين متمثلين في عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالث أشهر‪ ،‬وسبق‬
‫تضمين عقد الكراء للشرط الفاسخ فإن اإلفراغ للتماطل منظم بموجب المادة ‪ 41‬من نفس‬
‫القانون‪.‬‬
‫وقد نصت المادة ‪ 41‬من القانون ‪ 94.61‬على أنه يجب على المكري الذي يرغب في‬
‫وضع حد للعالقة الكرائية أن يوجه للمكري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده‪ ،‬وأن‬
‫يمنحه أجال لإلفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل بهذا األجل الذي حددته نفس المادة في‬
‫خمسة عشر يوما‪ ،‬إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحل‬
‫آيال للسقوط‪.‬‬
‫وزيادة على ما نصت عليه المادة ‪ 41‬فقد نصت المادة ‪ 2‬من نفس القانون على أنه ال‬
‫يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل اإلفراغ إذا لم يؤد المكتري الوجيبة الكرائية‬
‫داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله باإلنذار‪ ،‬وكان مجموع ما بذمته على األقل‬
‫ثالثة أشهر من الكراء‪.‬‬
‫و بالرغم من وجود التمييز بين حالة وجود الشرط الفاسخ و حالة اإلفراغ للتماطل‪ ،‬فإنه‬
‫وفي اعتقادنا في كلتا الحالتين فإننا ال نكون أمام حالة ثبوت التماطل وحالة تحقق الشرط‬
‫الفاسخ إال إذا كان مجموع ما بذمة المكتري على األقل ثالثة أشهر من الكراء‪ ،‬غير أنه إذا‬

‫‪93‬عبد القادر العرعاري ‪ ،‬م‪-‬س ‪ ،‬ص ‪616‬‬

‫‪ -94‬أبو القاسم الطيبي ‪،‬إفراغ المحالت التجارية – دراسة على ضوء القانون ‪ 94.61‬ط ‪ 4162‬ص ‪49‬‬

‫‪53‬‬
‫كان المشرع قد أسند االختصاص لقضاء االمور المستعجلة لمعاينة الشرط الفاسخ‪ ،‬فإن‬
‫‪95‬‬
‫اإلفراغ للتماطل يرجع االختصاص للبث فيه إلى قضاء الموضوع ‪.‬‬

‫‪ ‬رابعا ‪ :‬فسخ عقد الكراء التجاري في إطار معالجة صعوبات المقاولة‬

‫إن استمرار نشاط المقاولة سواء تلك التي تعاني من صعوبات دون التوقف عن الدفع‪ ،‬أو‬
‫مقاولة أخرى ال تعاني من صعوبات رهين باستمرار عقد الكراء التجاري‪.‬‬
‫غير أن المشرع وعلى الرغم من أهمية هذا العقد المتعلق باستمرار المقاولة إال أنه لم‬
‫يعطه األهمية الكافية من خالل القانون رقم ‪ 73.67‬المتعلق بمساطر صعوبات المقاولة‪،‬‬
‫والدليل عل ى ذلك تنظيمه كأي عقد جاري وفق نظام صعوبات المقاولة التي تضفي هذه‬
‫الصفة على العقود التي يستمر إنتاج آثارها بعد الحكم بفتح هذه المساطر في مواجهة‬
‫المقاولة‪ ،‬كما يستشف ذلك من مقتضيات المادة ‪ 122‬من مدونة التجارة رقم ‪.61.41‬‬

‫غير أنه بالرجوع إلى القانون ‪ 94.61‬المتعلق بالكراء التجاري نجده قد استثنى من نطاق‬
‫تطبيق عقود الكراء التي تخص مقاولة خاضعة لمسطرة التسوية أو التصفية القضائية بل‬
‫وأخضعهما المشرع في الباب الخامس من مدونة التجارة الخاص بمساطر صعوبات‬
‫المقاولة‪.‬‬
‫وبالتالي فهنا سؤال يطرح نفسه حول التوازن الذي من المفترض أن يقيمه المشرع‬
‫المغربي بين القانونين؛ أي بين القانون ‪ 73.67‬المتعلق بمساطر صعوبات المقاولة‪ ،‬وكذا‬
‫القانون ‪ 94.61‬المتعلق بالكراء التجاري؟‬
‫وكجواب على ذلك نقول إن عقد الكراء التجاري خالفا لجل العقود الجارية في إطار‬
‫صعوبات المقاولة يتميز بخصوصية فريدة‪ ،‬وهي أنه وعلى الرغم من كونه قد يكتسب صفة‬
‫العقد الجاري‪ ،‬إال أنه يختلف عن باقي العقود الجارية بكونه ينشئ مؤسسة قانونية مهمة‪،‬‬
‫وهي مؤسسة الحق في الكراء‪ ،‬أو الملكية التجارية بمفهوم آخر‪ ،‬هذه الملكية الحاضنة في‬
‫جوهرها لمؤسسة مهمة في تجارة التاجر وهي األصل التجاري‪.‬‬
‫و في إطار الفلسفة العالجية التي تقوم عليها مساطر صعوبات المقاولة وتحقيقا لمبدأ‬
‫المساواة بين الدائنين الناشئة ديونهم قبل فتح المسطرة ورغبة المشرع القوية في مساعدة‬
‫المقاولة للتخلص من مشاكلها واإلسهام من جديد في االقتصاد الوطني جعلته يسند‬

‫‪95 -‬مصطفى بونجة مرجع سابق ص ‪674_676‬‬

‫‪54‬‬
‫صالحيات خطيرة لجهاز السنديك والمتمثلة أساسا في تقرير مواصلة تنفيذ العقود الجارية‬
‫من ضمنها عقد كراء العقارات المخصصة لنشاط المقاولة‪ ،‬إال أن هذه اإلمكانية تتعرض‬
‫لمجموعة من القيود التي أتى بها نظام صعوبات المقاولة المتمثل في قاعدة تخويل حق‬
‫تقرير مصير عقد الكراء بيد السنديك‪ ،‬هذا الدور الذي من شأنه أن يعطل إمكانية الفسخ عند‬
‫‪96‬‬
‫تحقق الحاالت القانونية للفسخ‪.‬‬
‫قد يتعرض المكتري صاحب المقاولة لمسطرة التسوية أو التصفية القضائية‪ ،‬مما يدفع‬
‫المكري صاحب المحل التجاري الذي يمارس فيه نشاط المقاولة إلى فسخ عقد الكراء الذي‬
‫يربطه بالمكتري‪.‬‬
‫وجاء في المادة ‪ 113‬من م‪.‬ت‪ .‬على أنه لمجرد صدور الحكم القاضي بفتح المسطرة في‬
‫مواجهة المقاولة المتوقفة عن الدفع يمنع على الدائنين اللذين نشأت ديونهم قبل فتح المسطرة‬
‫أن يقيموا دعاوى قضائية للحصول على حكم يقضي بأداء مبلغ من المال‪ ،‬أو فسخ العقد‬
‫لعدم أداء هذا األخير‪ ،‬الذي يعتبر االلتزام الملقى على صاحب المقاولة بموجب العقد المراد‬
‫‪97‬‬
‫فسخه ‪.‬‬
‫فالمشرع ومن خالل سنه لقاعدة وقف المتابعات فهو يهدف إلى تفادي استنزاف أموال‬
‫المقاولة التي هي في أمس الحاجة إليها‪ ،‬وتفادي ضياع أجهزة أو أدوات أو منقوالت أو‬
‫عقارات‪ ،‬أو عقود قد تكون ضرورية لمتابعة نشاط المقاولة وإجراء التسوية أيضا‪.98‬‬
‫يعتبر السنديك حسب القانونين القديم والجديد ‪ 73.67‬الجهة الوحيدة المختصة في تحديد‬
‫مصير عقد الكراء التجاري بالموازاة مع سلطته في تحديد مصير جل العقود الجارية‬
‫األخرى (العقود في طور التنفيذ )‪ 99‬وتتراوح الصالحية المتاحة لهذا الجهاز( السنديك) بين‬
‫أمرين إما اختياره مواصلة عقد الكراء التجاري‪ ،‬أو اختياره عدم مواصلته كلما اقتضت‬
‫المصلحة لذلك ‪.‬‬
‫حسبما إذا كان هذا التنفيذ نافعا أو ضارا للمقاولة فاإلشكال الذي يثير شيئا من الجدل‬
‫فيرتبط بالحالة التي يختار فيها السنديك مواصلة عقد كراء المحل التجاري‪ ،‬فهل هذا القرار‬

‫‪96‬فاطمة الزهراء مغوس ‪،‬عقد الكراء التجاري في ظل نظام صعوبات المقاولة ‪،‬رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص‬
‫تخصص قانون األعمال و المقاوالت ‪ ،‬جامعة محمد الخامس كلية العلوم القانونية واإلقتصادية‪ ،‬و اإلجتماعية‪،‬السويسي‪ -‬الرباط ‪،‬‬
‫ص‪. 14-12‬‬
‫‪97‬محمد لفروجي ‪،‬صعوبة المقاولة و المساطر القضائية الكفيلة بمعالجتها‪ ،‬الطبعة األولى ‪،‬فبراير ‪، 4111‬مطبعة النجاح ‪،‬ص‪.379‬‬
‫‪98‬أحمد شكري السباعي ‪ ،‬الوسيط في مساطر الوقاية التي تعترض المقاولة و مساطر معالجتها ‪ ،‬الجزء الثالث‪ ،‬مطبعة المعارف‬
‫الجديدة الرباط ‪،‬الطبعة األولى ‪،4111‬ص‪.413‬‬
‫‪99‬يقصد بالعقود الجارية ‪ contrat en cours‬تلك العقود التي أبرمها رئيس المقاولة مع األغيار المتعاقدين معه و التي لم تنقضي‬
‫آثارها الرئيسية بعد صدور حكم فتح مسطرة المعالجة ‪ ،‬أو بمعنى آخر هي تلك العقود التي تستمر أو تجري آثارها حتى بعد حكم‬
‫فتح المسطرة مثل عقود التوريد‪ ،‬عقود الكراء ‪....‬‬

‫‪55‬‬
‫الذي اتخذه السنديك يعطل سريان دعوى فسخ عقد الكراء التجاري المثار من قبل المكري‬
‫مالك العقار؟‬
‫من المعلوم أن عقد كراء المحالت التجارية ال يتم فسخه بمجرد فتح مسطرة التسوية‬
‫القضائية‪ ،‬حتى ولو كانت لشخصية المكتري اعتبار في إبرام عقد الكراء التجاري ‪ ،100‬بل‬
‫يظل العقد جاري التنفيذ؛ ألنه ال ظهير ‪ 49‬ماي‪ 101 6411‬وال مساطر معالجة صعوبات‬
‫المقاولة يرتب جزاء الفسخ بمجرد سقوط المكتري في الصعوبات وفتح المسطرة في‬
‫مواجهته‪.‬‬
‫وهكذا وفي حالة ترتيب جزاء الفسخ على عقد الكراء التجاري فإن آثاره تبدأ في السريان‬
‫من تاريخ توافق إرادة طرفي العالقة الكرائية على فسخه بشكل رضائي‪.‬‬
‫ومن المعلوم أن المطالبة في الفسخ أو التعويض‪ ،‬أو الفسخ والتعويض ال تثبت سوى‬
‫للمتعاقد الطرف في العقد‪ ،‬أما السنديك فال يملك هذا الحق باعتباره ليس طرفا في العقد‪ ،‬فما‬
‫يملكه السنديك هو الوقوف موقفا إيجابيا وأن يطالب بتنفيذ العقد‪ ،‬أو أن يتخذ موقفا سلبيا من‬
‫عقد الكراء حيث يحق للمكري آنذاك أن يوجه إليه إنذارا ليعبر عن اختياره خالل مدة‬
‫الشهر‪ ،‬وذلك إما االستمرار في تنفيذ عقد الكراء‪ ،‬أو التقاعس عن الجواب لمدة تتجاوز‬
‫شهرا فينفسخ عقد الكراء التجاري بقوة القانون ‪.102‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬اإلجراءات المتبعة في فسخ عقد الكراء التجاري‬
‫إن المشرع المغربي قد توفق حينما أسند لمؤسسة الرئيس أو القضاء االستعجالي‬
‫معالجة العديد من بنود نصوص قانون ‪ ،94.61‬وذلك بغية االستفادة من تجربة رئيس‬
‫المحكمة أو من ينوب عنه من أقدم القضاة‪ ،‬وكذلك ما تتميز به المساطر االستعجالية‪،‬‬
‫كشمولها بالتنفيذ المعجل وهو ما يساهم قضائيا في اندثار كتلة من القضايا وتصفية وحسم‬
‫النزاعات في مهدها ولو مع وجود الحق في الطعن باالستئناف أو اثارة صعوبة في التنفيذ‪.‬‬
‫ذلك أن رئيس المحكمة المختص يبت في دعوى معاينة تحقق الشرط الفاسخ‪ ،‬في إطار‬
‫مسطرة استعجالية بين طرفي النزاع (أوال) هذا ويعتبر تحقق الشرط الفاسخ من أهم أسباب‬
‫الفسخ االتفاقي التي تتميز بإجراءات خاصة تكفل المشرع بتنظيمها (ثانيا)‪.‬‬

‫‪ ‬أوال ‪ :‬دعوى معاينة تحقق الشرط الفاسخ‬

‫‪100‬عمر أزوكار فسخ الكراء التجاري و مساطر معالجة الصعوبات ‪ ،‬دراسة مقارنة ‪ ،‬مجلة المحاكم المغربية العدد ‪، 44‬ص ‪ 44‬و‬
‫ما بعدها‬
‫‪101‬تراجع المادة ‪ 32‬من ظهير ‪ 49‬ماي ‪ 6411‬المتعلق بكراء لألماكن المخصصة لإلستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪.‬‬
‫‪102‬أحمد شكري السباعي ‪ :‬الوسيط في مساطر الوقاية من الصعوبات التي تعترض المقاولة و مساطر معالجتها ‪ ،‬الجزء الثاني ‪،‬‬
‫مطبعة المعارف الجديدة الرباط ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ 4111‬ص‪.334‬‬
‫‪56‬‬
‫يعد الشرط الفاسخ بندا تعاقديا يتفق عليه األطراف أثناء تحريرهم لعقد الكراء التجاري؛‬
‫إذ بتحققه الحقا يمكن ألحدهم اللجوء إلى فسخ العقد دون التوقف على موافقة الطرف‬
‫اآلخر‪.‬‬
‫فالعقد ينفسخ بقوة القانون‪ 103‬بمجرد إخالل أحد المتعاقدين بالتزاماته دون حاجة لتدخل‬
‫القاضي‪ ،‬بل يقوم بذلك انطالقا من سلطان إرادته فقط‪ ،‬وحتى في حالة اللجوء إلى القضاء‬
‫فإن الشرط الفاسخ يسلب القاضي سلطته التقديرية؛ حيث ال يستطيع أن يمنح للمدين مهلة‬
‫لتنفيذ التزامه‪ ،‬فالقاضي في هذه الحالة ال يملك سوى الحكم بالفسخ فيكون هذا الحكم معلنا له‬
‫ال منشأ له‪.‬‬
‫ينص الفصل ‪ 411‬من ق‪ .‬ل‪ .‬ع على ما يلي " إذا اتفق المتعاقدان على أن العقد يفسخ‬
‫عند عدم وفاء أحدهما بالتزاماته وقع الفسخ بقوة القانون بمجرد عدم الوفاء"‪.‬‬
‫وما يالحظ من مضمون الفصل أعاله أنه لم يقيد الشرط الفاسخ بعبارات أو شكليات‬
‫معينة‪ ،‬وعليه فإن أي عبارة تصلح ألن تقيم للشرط القاضي بوقوع الفسخ من تلقاء نفسه‬
‫وبقوة القانون طالما أنها تنم على حقيقة حكمه ومضمونه على نحو واضح يبتعد كل البعد‬
‫‪104‬‬
‫عن الشك او الغموض‪.‬‬
‫وقد أكد المجلس األعلى هذا األمر في العديد من قراراته‪ ،‬نستشهد بأحدها الذي جاء فيه‬
‫"إذا تحقق الشرط الفاسخ أصبح العقد مفسوخا بقوة القانون‪.‬‬
‫لما كان مكتري األصل التجاري يقر بتحقق الشرط الفاسخ فإن قاضي المستعجالت يكون‬
‫مختصا بطرده دون أن يكون في ذلك مساس بالجوهر ما دام لم يواجه بأي نزاع جدي حول‬
‫تحقق الشرط الفاسخ وال فصل في هذه المسألة وإنما عاين وجودها"‪.105‬‬
‫إال أنه قد يحصل ويتفق األطراف عند إدراجهم للشرط الفاسخ في العقد الرابط بينهم أن‬
‫يشترطوا ضرورة اللجوء إلى المحكمة من أجل إضفاء الصبغة الرسمية على الفسخ‪.‬‬

‫‪103‬اعتبر بعض الفقه أن إشكالية العقود المفسوخة بقوة القانون معضلة أرهقت القضاء ‪،‬ذلك أن المسائل المتعلقة بفسخ العقود‬
‫وانفساخها وإنهاء هذه العالقات عادة ما تكون من مهام محاكم الموضوع وال عالقة لها بالعناصر االستعجالية ألنه ليس هناك ما‬
‫يدعى إال أن نقوم بعملية فسخ العقد بطريقة تلقائية ‪ ،‬ومن طرف رئيس المحكمة الذي ال يملك بدوره اإلمكانية التي تؤدي إلى إنهاء‬
‫العقد و فسخه بقوة القانون ‪.‬‬
‫‪-‬للمزيد من التوسع في الموضوع يراجع في هذا الصدد‪:‬‬
‫‪-‬عبد القدر العرعاري عقد الكراء المدني ‪ ،‬دار األمان الرباط ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ 4166‬ص‪ 91‬وما يليها‪.‬‬
‫‪ 104‬جواد الرفاعي "لكراء التجاري الثابت و المتغير على ضوء القانون ‪ " 94.61‬دراسة نظرية تطبيقية للنصوص في ضوء‬
‫قرارات محكمة النقض وأحكام محاكم الموضوع ‪ ،‬تقديم الدكتور عمر أزوكار ‪ ،‬محامي بهيئة المحامين بالدار البيضاء و باريس‬
‫‪ 4162‬ص‬
‫‪105‬قرار عدد ‪ 4441‬صدر بتاريخ ‪ 6/66/6424‬مجموعة قرارات المجلس األعلى المادة المدنية ‪ ،‬الجزء الثاني ص ‪ 171‬وما بعدها‬
‫(اوردته الدكتورة نزهة الخلدي ‪ ،‬أستاذة بكلية المتعددة التخصصات ‪،‬تطوان ‪ ،‬الموجز في النظرية العامة لاللتزامات ‪،‬مصادر‬
‫االلتزام ‪،‬الكتاب األول ‪،‬الطبعة الثانية مزيدة و منقحة ‪ 4161-6931‬ص ‪.617-611‬‬

‫‪57‬‬
‫وعلى خالف الشرط الفاسخ المنصوص عليه في القواعد العامة‪ ،‬فإنه وبالرجوع إلى قانون‬
‫‪ 94.61‬المتعلق بعقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري وعلى‬
‫غرار ما كان معموال به في ظهير ‪ 49‬ماي ‪ 6411‬الملغى‪ ،‬نجد أن المشرع المغربي قد‬
‫نظم مسألة الشرط الفاسخ واعتبره سببا من أسباب الفسخ‪ ،‬وذلك حين نص في المادة ‪ 33‬منه‬
‫على أنه في حالة عدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثالثة أشهر يجوز للمكري كلما‬
‫تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا وبعد توجيه إنذار باألداء يبقى دون جدوى بعد انصرام‬
‫أجل ‪ 61‬يوما من تاريخ التوصل‪ ،‬وأن يتقدم بطلب أمام قاضي األمور المستعجلة لمعاينة‬
‫‪106‬‬
‫تحقق الشرط الفاسخ وإرجاع العقار أو المحل ‪.‬‬
‫والمالحظ أن المشرع المغربي سمح بإقحام الشرط الفاسخ ضمن عقد الكراء الرابط بين‬
‫الطرفين‪ ،‬إال أنه قيده في حدود حالة عدم أداء الوجيبة الكرائية دون غيرها‪ ،‬وهو ما نصت‬
‫عليه الفقرة األولى من المادة ‪ 33‬من قانون ‪ 49.16‬بصريح العبارة‪ ،‬غير أن سريان‬
‫مفعول هذا الشرط ال ينتج آثاره إال بعد مضي أجل خمسة عشر يوما تبتدئ من تاريخ تبليغ‬
‫‪107‬‬
‫اإلنذار يوجهه المكري للمكتري و يبقى بدون جواب‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن مسألة اختصاص رئيس المحكمة لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ ال‬
‫يعني دائما أن المكري ملزم بسلوك المسطرة االستعجالية‪ ،‬بل يمكنه اللجوء إلى قضاء‬
‫الموضوع قصد معاينة تحقق الشرط الفاسخ؛ ألن إسناد هذا االختصاص لرئيس المحكمة‬
‫يعتبر استثناء من القواعد العامة‪ ،‬ويجوز للمكري الخيار في سلوك إحدى المسطرتين‪.‬‬
‫بقي أن نشير إلى أن المشرع الفرنسي نظم مؤسسة الشرط الفاسخ بصفة عامة في‬
‫القانون التجاري الفرنسي؛ حيث لم يميز بين الشرط المتعلق بعدم أداء الوجيبة الكرائية‬
‫وباق ي الشروط األخرى‪ ،‬كما فعل نظيره المغربي إذ جعل نفاذ الشرط الفاسخ وإنتاجه لجميع‬
‫آثاره متوقفا على ضرورة توجيه إنذار للمكري ‪.108‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬إجراءات الفسخ االتفاقي‬

‫ينفسخ العقد بشكل تلقائي وتنقضي االلتزامات المترتبة في ذمة طرفيه بقوة القانون‬
‫بمجرد إخالل أحدهما بالتزاماته‪ ،109‬فبالرجوع إلى المادة ‪ 33‬من قانون رقم ‪94.61‬‬
‫المتعلق بعقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري وما في حكمه‬
‫نجدها تتحدث عن الفسخ االتفاقي؛ حيث أعطى المشرع المغربي للمكري الحق في طلب‬

‫‪106‬الكراء التجاري الثابت و المتغير على ضوء القانون ‪ 94.61‬لجواد الرفاعي ‪ ،‬م‪-‬س ‪،‬ص‪694:‬‬
‫‪107‬نجاة الكص‪ :‬الحق في الكراء ومدى الحماية المقررة له في ضوء ظهير ‪ 49‬ماي ‪ ، 6411‬أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في‬
‫الحقوق ‪ ،‬كلية العلوم القانونية و االقتصادية و االجتماعية بالدار البيضاء ‪ 4111-4119‬ص ‪. 679‬‬
‫‪108‬الكراء التجاري الثابت و المتغير على ضوء القانون ‪ ، 94.61‬لجواد الرفاعي ‪ ،‬م‪-‬س ‪ ،‬ص ‪.699‬‬
‫‪109‬الدكتورة نزهة الخلدي ‪،‬م‪-‬س ‪،‬ص‪.617‬‬
‫‪58‬‬
‫الفسخ في حالة تحقق الشرط الفاسخ المرتبط بعدم أداء السومة الكرائية عند حلول التاريخ‬
‫المتفق عليه‪ ،‬إال أن فك العالقة الكرائية في هذه الحالة رهين بسلوك المكري مجموعة من‬
‫الشروط اإلجرائية والمتمثلة في ‪:‬‬

‫‪ -6‬ضرورة توجيه إنذار مكتوب إلى المكتري لمطالبة بأداء الواجبات الكرائية‪.‬‬
‫‪ -4‬وجوب النص في اإلنذار على منح المكتري أجل ‪ 61‬يوما ألداء وذلك تحت طائلة‬
‫بطالن اإلنذار‪.‬‬
‫‪ -3‬وجوب انصرام األجل المبين أعاله من غير أن يستجيب المكتري لمقتضيات اإلنذار‬
‫الموجه إليه ‪.‬‬
‫وذلك قصد تمكينه من آلية مسطرية فعالة وسريعة ومرنة تخول له الحق في استرجاع‬
‫محل الكراء بدون أداء أي تعويض في حالة تماطل المكتري في أداء واجبات الكراء لمدة‬
‫ثالثة أشهر‪ ،‬وهذا خالفا للمسطرة المنصوص عليها في الفصل ‪ 41‬من قانون ‪94.61‬‬
‫المتعلق بحالة االفراغ للتماطل الذي أسند المشرع المغربي االختصاص فيها لقضاء‬
‫الموضوع عكس المادة ‪ 33‬من القانون ‪ 94.61‬التي يعود االختصاص فيها لقضاء األمور‬
‫المستعجلة من أجل معاينة تحقق الشرط الفاسخ من عدمه ألن الفسخ هنا مقرر قانونا ‪.110‬‬
‫فالمكري ال يعفى من إجراء هام وهو إنذار المدين وتنبيهه بالوفاء بما ترتب بذمته من‬
‫وجيبة كرائية أو إثبات امتناعه عن التنفيذ‪ ،‬واإلنذار الذي يتم االعتداد به هو ذلك الذي‬
‫يتوصل به المدين‪ ،‬فالمادة ‪ 33‬من القانون المذكور أعاله تحد نسبيا من مفعول تطبيق البند‬
‫الفاسخ‪ ،‬بحيث إذا كان عقد الكراء يتضمن بندا من هذا النوع يجب على المكري الذي يعتزم‬
‫االعتداد به أن يقوم بتوجيه إنذار للمكتري قصد أداء الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة‬
‫عشر يوما‪.‬‬
‫فهو إنذار من أجل األداء تحت طائلة إعمال الشرط الفاسخ وليس إنذارا يؤدي إلى‬
‫تحريك مسطرة تجديد العقد‪ ،‬أما إذا لم يحترم المكري أجل خمسة عشر يوما‪ ،‬أو لم يضمنه‬
‫باإلنذار‪ ،‬فإن المحكمة ستقضي ببطالن اإلنذار الموجه للمكتري‪.‬‬
‫فتماطل المكتري بناء على المادة ‪ 33‬من قانون ‪ 94.61‬ال يتحقق إال إذا قام المكري‬
‫بتوجيه إنذار للمكتري وبقي هذا اإلنذار بدون جدوى‪ ،‬ومن ثم فإن المكتري متى امتنع عن‬
‫الوفاء بالتزامه بعد أن توصل باإلنذار وبدون عذر مقبول‪ ،‬فال يكون حينها جديرا بالحماية‬

‫‪110‬فسخ عقد الكراء التجاري بين ظهير ‪ 49‬ماي‪ 6411‬و قانون ‪ ، 94.61‬دراسة مقارنة ‪ ،‬بقلم الباحث نعمان عز الدين ‪ ،‬باحث في‬
‫قانون المقاولة جامعة الحسن الثاني ‪-‬المحمدية ‪.‬‬

‫‪59‬‬
‫المقررة ضمن مقتضيات القانون المذكور أعاله‪ ،‬وبالتالي يكون تحقق واقعة تماطله سببا‬
‫موجبا إلفراغه من العقار أو المحل التجاري المعتمر من لدنه ‪.111‬‬
‫فأهم ما يالحظ على المادة المذكورة أعاله المنظمة لمقتضيات الفسخ االتفاقي (الشرط‬
‫الفاسخ) أن المشرع لم يمنح المكتري أي أجل للوفاء عما ترتب بذمته من واجبات كرائية‪،‬‬
‫وذلك على عكس ما كان معموال به في ظل ظهير ‪ 49‬ماي ‪ 6411‬الملغى؛ حيث كانت‬
‫الفقرة الثانية من الفصل ‪ 41‬من الظهير المذكور تعطي لقاضي الموضوع الحق في أن‬
‫يوقف األثر القانوني الشرط الفاسخ‪ ،‬وذلك بمنحه أجال معينا للمكتري المدين قصد الوفاء‬
‫بالتزامه دون أن يتعدى ذلك سنة واحدة‪ ،‬وهي إمكانية منحت للقضاء إلعمال سلطتها‬
‫التقديرية في منح مهلة الميسرة‪ ،‬التي تعتبر حالة من ضمن الحاالت التي يعمد فيها المشرع‬
‫‪112‬‬
‫إلى وضع حل أو عدة حلول لواقعة معينة‪.‬‬
‫وفي األخير فإذا كانت دعوى معاينة تحقق الشرط الفاسخ من بين المساطر القضائية‬
‫االستعجالية لفسخ عقد الكراء التجاري‪ ،‬هناك أيضا دعوى الحرمان من حق الرجوع ودعوة‬
‫استرجاع حي ازة المحالت المهجورة أو المغلقة والتي سنخصص الحديث والتفصيل فيها في‬
‫(المبحث الثاني)‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬دعوى الحرمان من حق الرجوع‪ ،‬وآلية استرجاع حيازة‬

‫المحالت المهجورة أو المغلقة في عقد الكراء التجاري‬
‫يعتبر قانون رقم ‪ 61.66‬من القوانين المواكبة للتحوالت التي عرفها المغرب سواء‬
‫على المستوى االقتصادي أو االجتماعي ذلك ما يستشف من خالل قراءة مقتضيات هذا‬
‫القانون والذي عمل بمناسبته المشرع على إعادة بلورة األحكام المتعلقة بعقد الكراء‬
‫التجاري‪ ،‬في محاولة منه لمعالجة اهم اإلشكاالت التي يطرحها الواقع العملي في هذا النوع‬
‫من العقود ‪.‬‬

‫هذا وقد عمل أيضا على تنظيم مجموعة من الدعاوى التي قد تثار بشأن العالقة الكرائية‬
‫بين المكري والمكتري‪ ،‬ولعل أبرزها دعوى الحرمان من حق الرجوع (المطلب األول)‪،‬‬
‫ودعوى استرجاع حيازة المحالت المهجورة (المطلب الثاني) ‪.‬‬

‫‪111‬جواد الرفاعي ‪ ،‬الكراء التجاري الثابت و المتغير في ضوء القانون رقم ‪ ، 94.61‬م‪-‬س ‪ ،‬ص ‪.692‬‬
‫‪112‬محمد الكشبور ‪ :‬رقابة المجلس األعلى على محاكم الموضوع في المواد المدنية ‪ ،‬محاولة التمييز بين الواقع و القانون ‪ ،‬مطبعة‬
‫النجاح الجديدة ‪ ،‬الطبعة األولى ‪ ،‬سنة ‪ 4116‬ص‪ 316‬وما يليها‪.‬‬
‫‪60‬‬
 ‫المطلب األول‪ :‬دعوى الحرمان من حق الرجوع‬

‫لقد أقر المشرع للمكتري الذي يتم إفراغه ألحد األسباب المشار إليها في المواد ‪ 4‬و‪63‬‬
‫و‪ ،67‬الحق في الرجوع إلى المحل عند نهاية األشغال‪ ،‬ومن الضمانات التي أقرها المشرع‬
‫للمكتري هو حق هذا األخير في المطالبة بالتعويض االحتياطي الكامل عن طريق تقديم‬
‫دعوى التعويض (الفقرة األولى)‪ ،‬كما خول له القانون حق تنفيذ التعويض االحتياطي متى‬
‫تبث حرمانه من حق الرجوع )الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫‪61‬‬
 ‫الفقرة األولى‪ :‬تقديم دعوى المطالبة بالتعويض‬
‫تقضي المادة ‪ 36‬من قانون ‪ 94.61‬المتعلق بكراء العقارات والمحالت المخصصة‬
‫لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي بأنه "يحق للمكتري‪ ،‬متى ثبت حرمانه من‬
‫حق الرجوع المحكوم به في الحاالت المنصوص عليها في المواد ‪ 4‬و‪ 63‬و‪ 67‬طلب‬
‫تنفيذ التعويض االحتياطي وفق المبلغ الذي سبق الحكم به‪.‬‬
‫يبقى من حق المكتري إذا لم يسبق له أن تقدم بطلب تحديد التعويض المذكور المطالبة‬
‫به أمام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله‪ ،‬دون التقيد باألجل المنصوص‬
‫عليه في المادة ‪ 47‬من هذا القانون‪".‬‬

‫انطالقا من مضمون المادة أعاله نستنتج أن المشرع أبدى تساهال على مستوى التقيد‬
‫باألجل المذكور في المادة‪( 47‬أوال)‪ ،‬كما يحق للمكتري من جهة المطالبة بالتعويض‬
‫اإلحتياطي أمام المحكمة المختصة في حالة عدم التقدم بهذا الطلب سابقا (ثانا)‪ ،‬ونشير في‬
‫هذا الصدد أن تقدير التعويض االحتياطي يخضع لضوابط متعددة (ثالثا)‪.‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬إعفاء المكتري من األجل المنصوص عليها في المادة ‪22‬‬

‫بالرجوع لمضمون المادة ‪ 11347‬من قانون ‪ ،94.61‬التي أناط المشرع بمقتضاها للجهة‬
‫القضائية المختصة مستعينة بسلطتها التقديرية قصد الوقوف على صحة السبب المبني‬
‫عليه اإلنذار‪ ،‬وبموجب ما توصلت إليه تقضي وجوبا إما بالمصادقة على اإلنذار ومن ثم‬
‫إفراغ المكتري‪ ،‬أو رفض الطلب‪ ،‬ويحق للمكتري تقديم طلب التعويض أثناء سريان‬
‫دعوى المصادقة على اإلنذار‪.‬‬

‫غير أنه استثناء يمكن للمكتري في حالة عدم تقديم طلب مقابل للتعويض في األجل المحدد‬
‫رفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تبليغه الحكم النهائي القاضي‬
‫باإلفراغ‪.‬‬

‫‪113‬نصت المادة ‪ 72‬من قانون ‪ 61.94‬على ما يلي "إذا تبين للجهة القضائية المختصة صحة السبب المبني عليه اإلنذار‪ ،‬قضت‬
‫وفق طلب المكري الرامي إلى المصادقة على اإلنذار وإفراغ المكتري‪ ،‬وإال قضت برفض الطلب‬
‫يجوز للمكتري أن يتقدم بطلب التعويض أثناء سريان دعوى المصادقة على اإلنذار ‪ .‬إذا لم يتقدم المكتري بطلب مقابل للتعويض‬
‫أثناء سريان هذه الدعوى‪ ،‬فإنه يجوز له‬
‫أن يرفع دعوى التعويض داخل أجل ستة أشهر من تاريخ تبليغه بالحكم النهائي القاضي‬
‫باإلفراغ‬
‫ال تتم إجراءات تنفيذ الحكم القاضي باإلفراغ إال بعد إيداع التعويض المحكوم به‪ .‬غير‬
‫أنه ينفذ الحكم القاضي باإلفراغ عندما يتعلق األمر بالحالة المنصوص عليها في الفقرة الثالثة‬
‫أعاله‪.‬‬

‫‪62‬‬
‫ومن البديهي هنا التساؤل حول إمكانية التقيد باألجل الوارد في هذه المادة‪ ،‬أم أن هناك‬
‫أحكاما خاصة في حالة حرمان المكتري من الرجوع؟‬

‫تنص الفقرة الثانية من المادة ‪ 36‬على انه "يبقى من حق المكتري‪ ،‬إذا لم يسبق له أن تقدم‬
‫بطلب تحديد التعويض المذكور المطالبة به أمام المحكمة المختصة وفق مقتضيات المادة‪7‬‬
‫أعاله‪ ،‬دون التقيد باألجل المنصوص عليه في المادة ‪ 47‬من هذا القانون‪".‬‬

‫وصفوة القول في ذلك هو أنه خالفا لألجل المحدد للمكتري لطلب التعويض الناتج عن‬
‫اإلفراغ الوارد في المادة ‪ ،47‬فإن التعويض عن الحرمان من حق الرجوع يبقى غير‬
‫خاضع لهذا األجل‪ ،‬وذلك بصريح الفقرة الثانية من المادة ‪.36‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬الجهة القضائية المختصة في الحكم بالتعويض في دعوى الحرمان من حق‬

‫الرجوع‬
‫إن تحديد الجهة القضائية المختصة في الحكم بالتعويض عند حرمان المكتري من‬
‫الرجوع يختلف باختالف الحاالت المشار إليها في المادة ‪ ،36‬وهي على التوالي حكم‬
‫القاضي باإلفراغ لهدم المحل وإعادة بنائه‪ ،‬حكم القاضي بإفراغ المحالت اآليلة للسقوط‪،‬‬
‫باإلضافة لحالة حكم القاضي بإفراغ المحالت للتوسيع أو التعلية‪.‬‬

‫‪ .1‬حالة حكم القاضي باإلفراغ لهدم المحل وإعادة بنائه‬

‫طبقا لما ورد في المادة ‪ 4‬من قانون ‪ ،94.61‬فإن الجهة القضائية المختصة في تحديد‬
‫التعويض االحتياطي الذي يستحقه المكتري في حالة حرمانه من حق الرجوع‪ ،‬هي محكمة‬
‫الموضوع‪ ،‬وتحدد هذه األخيرة التعويض بطلب من المكتري إذا لم تشتمل البناية الجديدة‬
‫على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل للنشاط الذي يزاوله المكتري‪ ،‬من خالل تصميم‬
‫مصادق عليه من لدن جهة مختصة في ذلك‪ ،‬شريطة أن تكون متطابقة قدر اإلمكان مع‬
‫المحل السابق والنشاط الممارس فيه‪.‬‬

‫‪ .2‬حالة حكم القاضي باإلفراغ المحالت اآليلة للسقوط‬

‫تقضي المادة ‪ 63‬من قانون ‪ ،94.61‬بحق المكتري في المطالبة بتعويض عن اإلفراغ‬

‫إذا كان المحل آيال للسقوط‪ ،‬وينظر في هذا النوع من الدعاوى رئيس المحكمة‪ ،‬وبهذا فإن‬
‫االختصاص في هذه الحالة يناط بهذا األخير بصفته قاضيا لألمور المستعجلة‪ ،‬ويختص‬

‫‪63‬‬
‫أيضا بتحديد التعويض االحتياطي كامال وفق المقتضيات المادة‪ ،7‬وذلك بطلب من‬
‫المكتري في حالة حرمانه من الرجوع‪.‬‬

‫‪ .3‬حالة الحكم القاضي باإلفراغ لتوسيع المحل أو التعلية‬

‫حسب المادة ‪ 67‬من القانون رقم ‪ ،94.61‬فإن رئيس المحكمة له صالحية البت في‬
‫الطلبات الرامية لإلفراغ‪ ،‬وكذا تحديد قيمة التعويض الذي يستحقه المكتري طيلة مدة‬
‫اإلفراغ‪ ،‬وباإلضافة لذلك يبت في طلبات تمديد مدة اإلفراغ وتقدير التعويضات المستحقة‬
‫إثر ذلك‪ ،‬ويختص في تحديد التعويض االحتياطي الكامل طبقا لمقتضيات المادة ‪ ،7‬بعد‬
‫تقديم طلب من طرف المكتري في حالة حرمانه من الرجوع‪.‬‬

‫‪ ‬ثالثا‪ :‬معايير تحديد التعويض‬

‫يتم تقدير التعويض عن حالة حرمان المكتري من الرجوع‪ ،‬استنادا لمجموعة من‬
‫المعايير عددها المشرع في المادة‪ ،114 7‬وهي تشمل قيمة األصل التجاري والذي تحدد‬
‫انطالقا من التصريحات الضريبية للسنوات األربع األخيرة‪ ،‬باإلضافة للنفقات التي يمكن‬
‫أن يكون المكتري قد أنفقها إثر إدخاله تحسينات أو إصالحات على المحل التجاري‪،‬‬
‫ويمكن أن يشمل كذلك ما فقده من عناصر األصل التجاري ومصاريف االنتقال من‬
‫المحل‪.115‬‬

‫ومما ال يفوتنا أن ننوه به أن المشرع قد كان سديدا باعتماده على التصريح الضريبي‬
‫الذي يتقدم به المكتري في تحديد قيمة األصل التجاري‪ ،‬والذي على أساسه سيتم تعويضه‬
‫في حالة اإلفراغ‪.‬‬

‫‪114‬ـ نصت المادة ‪ 2‬من قانون ‪ 61.94‬على انه "يستحق المكتري تعويضا عن إنهاء عقد الكراء‪ ،‬مع مراعاة االستثناءات الواردة في‬
‫هذا القانون‪.‬‬
‫يعادل التعويض ما لحق المكتري من ضرر ناجم عن اإلفراغ‬
‫يشمل هذا التعويض قيمة األصل التجاري التي تحدد انطالقا من التصريحات‬
‫الضريبية للسنوات األربع األخيرة باإلضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصالحات‬
‫وما فقده من عناصر األصل التجاري‪ ،‬كما يشمل مصاريف االنتقال من المحل‬
‫غير أنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة‪.‬‬
‫يعتبر باطال كل شرط أو اتفاق من شأنه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء‬
‫في الحالة المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة ‪ 6‬اعاله ‪ ،‬ال يمكن أن يقل التعويض عن اإلفراغ عن المباغ المدفوع مقابل‬
‫الحق في الكراء‪.‬‬
‫‪ 115‬سكينة العمري ‪"،‬التعويض عن إنهاء عقد الكراء التجاري على ضوء القانون ‪ 61.94‬المتعلق بكراء العقارات أو المحالت‬
‫المخصصة لالستعمال التجارب أو الصناعي أو الحرفي"‪ ،‬مجلة المهن القانونية والقضائية ‪ ،‬سلسلة قانون األعمال و الممارسة‬
‫الدار البيضاء ‪،‬القضائية ‪ ، 8\2‬منازعات الكراء التجاري بين القانون واالجتهاد القضائي‪ ،‬مطبعة النجاح الجديد )‪(CTP‬طبعة‬
‫األولى‪ ،‬سنة ‪ 7279‬ص‪.979‬‬

‫‪64‬‬
 ‫الفقرة الثانية‪ :‬تنفيذ التعويض االحتياطي‬
‫إن مسألة تعويض المكتري في حالة حرمانه من حقه في الرجوع تشكل أهمية كبرى‬
‫ذلك لكونه يعد بمثابة إصالح للضرر الذي يصيب المكتري جراء فقدانه ألصله التجاري‪،‬‬
‫وهذا ما يفسر اهتمام المشرع لهذا المقتضى‪ ،‬وبذلك فالمكتري يحق له طلب تنفيذ التعويض‬
‫االحتياطي في الحاالت المنصوص عليها في المواد ‪ 4‬و‪ 63‬و‪ 67‬وهي حرمان المكتري‬
‫من الرجوع في حالة الهدم وإعادة البناء (أوال)‪ ،‬وحرمان المكتري من الرجوع في حالة‬
‫المحالت اآليلة للسقوط (ثانيا)‪ ،‬ثم حالة حرمان المكتري من الرجوع لتوسيع المحل أو‬
‫تعليته (ثالثا) ‪.‬‬

‫‪ ‬أوال ‪ :‬تنفيذ التعويض االحتياطي المحكوم به بموجب الحكم القاضي للهدم وإعادة‬
‫البناء باإلفراغ‬

‫تعد المادة ‪ 4‬من القانون ‪ 94.61116‬اإلطار المنظم لحالة الهدم وإعادة البناء‪ ،‬فبموجبها‬
‫منح المشرع المغربي للمكتري تعويضا مؤقتا يعادل كراء ثالث سنوات مع احتفاظه بحق‬
‫الرجوع في حالة كانت البناية الجديدة تشتمل على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل‬
‫تحددها المحكمة من خالل التصميم المصادق عليه من الجهة اإلدارية‪ ،‬على أن يكون‬
‫متطابق قدر اإلمكان مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه‪.117‬‬

‫كما يمكن للمحكمة تحت طلب المكتري تحميل المكري جزءا من مصاريف االنتظار‬
‫لمدة البناء على أن ال تقل عن نصفها‪ ،‬غير أنه إذا أعيد البناء وفق معايير غير متناسبة‬
‫والنشاط الذي يزاوله المكتري أمكن له طلب تعويض احتياطي كامل من المحكمة حسب‬
‫المادة ‪ 7‬متى تم حرمانه من حقه في الرجوع‪.‬‬

‫‪ 116‬ـنصت المادة ‪ 4‬من قانون ‪ 94.61‬على أنه يحق للمكري المطالبة باإلفراغ لرغبته في هدم المحل و إعادة بنائه‪ ،‬شريطة إثبات‬
‫تملكه إياه لمدة ال تقل عن سنة من تاريخ اإلنذار و أدائه للمكتري تعويضا مؤقتا يوازي كراء ‪ 3‬سنوات مع االحتفاظ له بحق‬
‫الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محالت معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خالل التصميم المصادق عليه من‬
‫الجهة اإلدارية المختصة على أن يكون قدر اإلمكان ‪ ،‬متطابقا مع المحل السابق و النشاط الممارس فيه ‪.‬‬
‫إضافة إلى التعويض المؤقت المشار إليه في الفقرة أعاله‪ ،‬يمكن للمحكمة‪ ،‬بناء على طلب المكتري‪ ،‬تحميل المكري جزءا من‬
‫مصاريف االنتظار طوال مدة البناء ال تقل عن نصفها إذا أثبت المكتري ذلك‪.‬‬
‫و يقصد بمصاريف االنتظار الضرر الحاصل للمكتري دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي حققها حسب التصريحات الضريبية‬
‫للسنة المالية المنصرمة مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة و الضرائب و الرسوم المستحقة خالل مدة الحرمان من المحل‬
‫إذا لم تشمل البناية الجديدة على المحالت المذكورة‪ ،‬استحق المكتري تعويضا وفق مقتضيات المادة ‪ 7‬أعاله ‪.‬‬
‫‪ 117‬مصطفى بونجة ‪ ،‬الكراء التجاري بين ظهير ‪6411‬والقانون رقم ‪ 94.61‬مطبعة ليتوغراف ‪-‬طنجة‪ ،‬الطبعة األولى‪ ،‬سنة‬
‫‪ ،4161‬ص‪.679‬‬

‫‪65‬‬
‫‪ ‬ثانيا‪ :‬تنفيذ التعويض اإلحتياطي المحكوم به بموجب حكم القاضي بإفراغ المحالت‬
‫اآليلة للسقوط‬

‫باستقرائنا للمادة ‪ 63‬من قانون ‪ 94.61‬والتي أطرت حالة المحالت اآليلة للسقوط‪،‬‬
‫يتبين لنا أن حق الرجوع المخول للمكتري والذي ال يمكن التمتع به إال إذا تحقق الشرط‬
‫الجوهري وهو إعادة إصالح المحل داخل أجل ثالث سنوات الموالية لتاريخ اإلفراغ‪.118‬‬

‫في حالة ما إذا رغب المكتري في العودة لمحله يتعين عليه حينها التعبير الصريح عن‬
‫رغبته في الرجوع أثناء سريان دعوى اإلفراغ‪ ،‬فإن لم يعبر عن ذلك‪ ،‬فإن المكري يكون‬
‫ملزما تحت طائلة التعويض عن فقدان األصل التجاري بإشعار المكتري بتاريخ الشروع‬
‫في البناء‪ ،‬مع منحه أجال ال يتعدى ثالثة أشهر لإلفصاح عن رغبته في استعمال حقه في‬
‫الرجوع‪ ،‬ومتى انقضت هدة المدة دون أن يعرب عن غبته في استعمال حقه‪ ،‬فإن هذا‬
‫األخير يسقط حقه في التعويض‪.‬‬

‫‪ ‬ثالثا‪ :‬تنفيذ التعويض االحتياطي المحكوم به بموجب الحكم القاضي بإفراغ المحل‬
‫لتوسيعه أو تعليته‬
‫تقضي المادة ‪ 61‬من قانون ‪ 94.61‬على أن المكري الذي قرر توسيع المحل أو تعلية‬
‫البناية‪ ،‬وكان ذلك ال يأتي إال بإفراغ المحل أو المحالت المكراة‪ ،‬فإن هذا اإلفراغ ال يعدو‬
‫إال أن يكون مؤقتا ال يتجاوز سنة واحدة ابتداء من تاريخ اإلفراغ‪ ،‬مقابل تعويض يساوي‬
‫الضرر الحاصل له‪ ،‬دون أن يتجاوز مبلغ األرباح التي يحققها‪ ،‬حسب التصريحات‬
‫الضريبية للسنة المالية المنصرمة مع األخذ بعين االعتبار أجور اليد العاملة خالل مدة‬
‫حرمانه من المحل وفي جميع الحاالت يجب أال يقل التعويض الشهري عن قيمة السمة‬
‫الكرائية‪.‬‬

‫هذا ويجب على المكري تسليم المحل داخل األجل المشار إليه في الفقرة األولى من‬
‫المادة ‪ ، 61‬وإال حق للمكتري المطالة بالتعويض طبقا لما ورد في المادة‪ ،7‬ما لم تكن‬
‫أسباب التأخير خارجة إرادة المكري‪.‬‬

‫أما فيما يخص مسألة إثبات التوسعة أو التعلية‪ ،‬فالمكري ملزم باإلدالء رخصة البناء‬
‫المسلمة من الجهة اإلدارية المختصة وبالتصميم المصادق عليها‪.‬‬

‫‪ 118‬سكينة العمري‪ ،‬مرجع سابق ‪ ،‬ص ‪. 641‬‬

‫‪66‬‬
 ‫المطلب الثاني‪ :‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة كآلية مسطريه‬
‫نص المشرع المغربي على مسطرة استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة في‬
‫المادة ‪ 34‬من القانون ‪ ،94.61‬وذلك في شقين؛ الشق األول تطرق فيه إلى استرجاع‬
‫المحل من طرف المكري‪ ،‬بينما في الشق الثاني تطرق إلى ارجاع الحالة إلى ما كانت‬
‫عليه‪.‬‬
‫لذلك ارتأينا أن نتناول دعوى استرجاع المحل من طرف المكري (الفقرة األولى)‬
‫ودعوى ارجاع الحالة إلى ما كانت عليه (الفقرة الثانية)‬
‫الفقرة األولى‪ :‬دعوى استرجاع المحل من طرف المكري‬
‫تعتبر مسطرة استرجاع المحل من طرف المكري من الحقوق التي خولها القانون‬
‫‪ 94.61‬للمكري‪ ،‬متى تبين تعسف المكتري في استعمال حقه‪.‬‬

‫لكن هذه المسطرة ال يتم سلوكها من طرف المكري إال إذا كانت مبنية على أسباب (أوال)‬
‫ومعززة بشروط (ثانيا)‪ ،‬وما يترتب عنها من آثار (ثالثا)‪.‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬أسباب استرجاع المكري لمحله‬

‫لقد تناول المشرع أسباب استرجاع المحل المكترى من طرف المكري في الفقرة‬
‫األولى من المادة ‪ 34‬من القانون ‪ 94.61‬والمتمثلة في التوقف عن األداء وهجر المحل‬
‫لوجهة مجهولة لمدة ستة أشهر (‪ )6‬وتقديم طلب لرئيس المحكمة (‪.)4‬‬

‫‪ )1‬التوقف عن األداء‪ ،‬وهجر المحل لوجهة مجهولة لمدة ستة أشهر‪.‬‬

‫إن من األسباب التي تخول للمكري استرجاع حيازة المحل المكترى على غرار األسباب‬
‫التي تطرق لها القانون ‪ ،94.61‬وهي توقف المكتري عن أداء الكراء وهجر المحل‬
‫لوجهة مجهولة لمدة ستة أشهر‪ ،‬لكن ال يتم ذلك إال بعد تقديم المكري طلب لرئيس‬
‫المحكمة واصدار هذا األخير امره بذلك‪.‬‬
‫وإذا كان ما سبق ذكره ال يثير أي مشكلة‪ ،‬فإنه تجب اإلشارة إلى إشكال مهم وهو إذا‬
‫كان توقف المكتري عن أداء الكراء لمدة ستة أشهر بسبب قوة قاهرة كجائحة كرونا هل‬
‫تطبق نفس المقتضيات التشريعية المنصوص عليها في المادة ‪ 34‬من القانون ‪.94.61‬‬

‫إ ذا كان المشرع قد أغفل اإلشارة إلى هذا المقتضى في القانون المتعلق بكراء العقارات‬
‫والمحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي‪ ،‬فإنه تناوله في‬
‫مرسوم قانون رقم ‪ 444.41.4‬الصادر بتاريخ ‪ 43‬مارس ‪ 4141‬والمتعلق بسن أحكام‬
‫خاصة بحالة الطوارئ الصحية؛ حيث جاء في مادتها السادسة ما يلي "يوقف سريان‬

‫‪67‬‬
‫مفعول جميع اآل جال المنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها‬
‫العمل خالل فترة حالة الطوارئ الصحية المعلن عنها ويستأنف احتسابها ابتداء من اليوم‬
‫الموالي ليوم رفع حالة الطوارئ المذكورة "‬
‫ومن تم يبدو من خالل هذه المادة وكما هو واضح من داللة منطوقها أنها تحدد نطاق‬
‫تطبيقها من حيث الموضوع في اآلجال المنصوص عليها في النصوص التشريعية‬
‫والتنظيمية الشيء الذي يستغرق معه موضوع الكراء التجاري ويوقف كل اآلجال‬
‫المنصوص ‪119‬عليها في قانون ‪ ،94.61‬بما فيها توقف المكتري عن أداء الكراء لمدة‬
‫ستة أشهر ويبدأ احتساب هذه المدة إلى حين رفع حالة الطوارئ الصحية‪.‬‬
‫‪ )2‬تقديم طلب لرئيس المحكمة‬

‫يستوجب المشرع السترجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة تقديم طلب لرئيس‬
‫المحكمة بصفته قاضيا للمستعجالت الذي تبقى له سلطة منح اإلذن باسترجاع المحل‬
‫المكت رى من عدمه‪ ،‬وذلك بعد دراسة الطلب الذي تقدم به المكري وهل هو مستوفي‬
‫لشروطه أم ال‪.‬‬
‫أما في حالة قام المكري باسترجاع حيازة المحل المكترى بعد توقف المكتري عن أداء‬
‫الكراء وهجره للمحل إلى وجهة مجهولة لمدة ستة أشهر‪ ،‬دون تقديم طلب لرئيس‬
‫المحكمة‪ ،‬فإنه يكون قد ألحق ضررا بالمكتري ويجب عليه تعويضه‪.‬‬
‫وجدير بالذكر أن المشرع من خالل المادة ‪ 34‬من القانون المذكور قد منح االختصاص‬
‫للسيد رئيس المحكمة بصفته قاضيا لألمور المستعجلة دون أن يحدد هل رئيس المحكمة‬
‫التجارية أو رئيس المحكمة االبتدائية‪ ،‬كما أن المادة ‪ 31‬من القانون ‪ 94.61‬لم يرفع‬
‫االشكال عن هذا المقتضى إذ تطرق لقضاة الموضوع دون القضاء االستعجالي‪.‬‬
‫لكن برجوعنا إلى بعض مواد القانون ‪ 13.41‬المحدث للمحاكم التجارية خاصة‬
‫المستعجالت‪ 120‬ومسطرة األمر باألداء‪ ،121‬وكذلك الفصل ‪ ،122692‬من قانون المسطرة‬

‫‪ 119‬اآلجال المددة بمقتضى القانون ‪ : 94.64‬أجال تجديد عقد الكراء سنتين‬

‫اآلجال المنصوص عليها في المادة ‪ 41‬من القانون ‪.94.61‬‬
‫آجال اإلنذار‪.‬‬
‫‪. ........................................‬‬
‫‪ 120‬تنص المادة ‪ 46‬من القانون ‪ :13.41‬يمكن لرئيس المحكمة التجارية بصفته قاضيا لألمور المستعجلة وفي حدود اختصاص‬
‫المحكمة أن يأمر بكل التدابير التي ال تمس أية منازعة جدية‪.‬‬
‫إذا كان النزاع معروضا على محكمة االستئناف التجارية‪ ،‬مارس هذه المهام رئيسها األول‪.‬‬
‫يمكن لرئيس المحكمة التجارية ضمن نفس النطاق ‪ -‬رغم وجود منازعة جدية‪ -‬أن يأمر بكل التدابير التحفظية أو بإرجاع الحالة‬
‫إلى ما كانت عليه لدرء ضرر حال أو لوضع حد الضطراب ثبت جليا أنه غير مشروع‪.‬‬

‫‪68‬‬
‫المدنية نجدها قد أجابت عن هذا االشكال إذ فتحت المجال أمام رئيس المحكمة االبتدائية‬
‫للنظر فيما كان يدخل أصال في اختصاص المحاكم التجارية ورؤسائها‪ ،‬ومن تم يمكن‬
‫القول أنه يمكن للمكري تقديم طلبه أمام رئيس المحكمة االبتدائية أو رئيس المحكمة‬
‫التجارية على حد سواء‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬شروط استرجاع المكري لمحله‬

‫متى تبين أن المكتري توقف عن أداء الكراء وهجر المحل لوجهة مجهولة لمدة ستة‬
‫أشهر جاز للمكري تقديم طلب لرئيس المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور المستعجلة بإصدار‬
‫أمر يأذن فيه له باسترجاع حيازة محله‪.‬‬
‫لكن ال يتم ذلك إال إذا كان طلبه معززا بوثائق تثبت صحة طلبه‪ ،‬أال وهي وجوب اإلدالء‬
‫بعقد الكراء (‪ )6‬وبمحضر معاينة واقعة اإلغالق مع تحديد المدة (‪ )4‬كما أنه يجب عليه‬
‫أن يدلي بما يفيد أنه قد أنذر المكتري بأداء وجيبة الكراء ولو تعذر تبليغه (‪.)3‬‬

‫‪ )1‬وجوب اإلدالء بعقد الكراء‬

‫ألزم المشرع المغربي المكري الراغب في سلوك مسطرة استرجاع حيازة محله‬
‫المهجور أو المغلق إرفاق طلبه بعقد الكراء يثبت العالقة الكرائية‪ ،‬وهو ما نصت عليه‬
‫الفقرة ‪ 6‬و‪ 1234‬من المادة ‪ 34‬من قانون ‪ " 94.61‬يجب أن يكون الطلب الرامي إلى‬
‫إصدار أمر بفتح المحل واإلذن باسترجاع حيازته ‪ ...........‬معززا بعقد الكراء ‪." ....‬‬

‫‪ 121‬تنص المادة ‪ 44‬من القانون ‪ : 13.41‬يختص رئيس المحكمة التجارية أو من ينوب عنه بالنظر في طلب األمر باألداء الذي‬
‫يتجاوز مبلغه المالي عشرين ألف درهم (‪ 41.111‬درهم) والمبني على ورقة تجارية‪ ،‬أو سند رسمي أو اعتراف بدين ناتجين عن‬
‫المعامالت التجارية‪.‬‬
‫يمكن للمدين في حالة قبول الطلب كليا أو جزئيا أن يتعرض على األمر الصادر في مواجهته‪.‬‬
‫يقبل الحكم الصادر عن المحكمة في إطار التعرض‪ ،‬االستئناف داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ التبليغ‪.‬‬
‫تطبق أمام المحاكم التجارية ومحاكم االستئناف التجارية المسطرة المنصوص عليها في الباب الثالث من القسم الرابع من قانون‬
‫المسطرة المدنية‪.‬‬
‫‪ 122‬ينص الفصل ‪ 692‬من قانون المسطرة المدنية ‪ :‬يختص رؤساء المحاكم االبتدائية وحدهم بالبت في كل مقال يستهدف‬
‫الحصول على أمر بإثبات حال أو توجيه إنذار أو أي إجراء مستعجل في أية مادة لم يرد بشأنها نص خاص وال يضر بحقوق‬
‫األطراف‪ .‬ويصدرون األمر في غيبة األطراف دون حضور كاتب الضبط بشرط الرجوع إليهم في حالة وجود أية صعوبة‪.‬‬
‫يكون األمر في حالة الرفض قابال لالستئناف داخل خمسة عشر يوما من يوم النطق به عدا إذا تعلق األمر بإثبات حال أو توجيه‬
‫إنذار‪ .‬ويرفع هذا االستئناف أمام محكمة االستئناف‪.‬‬
‫إذا عاق الرئيس مانع ناب عنه أقدم القضاة‪.‬‬
‫يقوم عون كتابة الضبط المكلف بإنذار أو بإثبات حالة بتحرير محضر يثبت فيه باختصار أقوال ومالحظات المدعى عليه‬
‫االحتمالي أو ممثله ويمكن تبليغ هذا المحضر بناء على طلب الطرف الملتمس لإلجراء إلى كل من يعنيه األمر‪ ،‬ولهذا األخير أن‬
‫يطلب في جميع األحوال نسخة من المحضر ‪.‬‬
‫إذا لم يكن القيام بالمعاينة المطلوبة مفيدا إال بواسطة رجل فني أمكن للقاضي تعيين خبير للقيام بذلك‪.‬‬
‫‪ 123‬تنص الفقرة ‪6‬و ‪ 4‬من قانون‪ : 94.61‬يمكن للمكري‪ ،‬في حال توقف المكتري عن أداء الكراء وهجره للمحل المكترى إلى‬
‫وجهة مجهولة لمدة ستة أشهر‪ ،‬أن يطلب من رئيس المحكمة‪ ،‬بصفته قاضيا لألمور المستعجلة‪ ،‬إصدار أمر بفتح المحل واإلذن له‬
‫باسترجاع حيازته‪.‬‬

‫‪69‬‬
‫لكن السؤال الذي يطرح هنا ماذا يقصد المشرع بعقد الكراء واألصل في العقود‬
‫الرضائية‪ ،‬هل العقد المحرر كتابة أو العقد الشفوي؟ ‪.‬‬
‫لإلجابة على هذا السؤال يقتضي منا الرجوع إلى الفقرة ‪ 6‬من المادة ‪ 1243‬من القانون‬
‫‪ 94.61‬والتي تنص على أنه تبرم عقود الكراء التجاري وجوبا في محرر ثابت التاريخ‪،‬‬
‫األمر الذي يفهم منه أنه يجب على المكري تعزيز طلبه بعقد كراء يأخذ شكل محرر ثابت‬
‫التاريخ‪ ،‬أما العقود الشفوية فتخرج عن نطاق القانون ‪ 94.61‬وتبقى خاضعة لقانون‬
‫االلتزامات والعقود‪ ،‬وهو ما أكده المشرع في المادة ‪ 37‬من القانون السابق الذكر‪ ،‬ومن‬
‫ثم ال يمكن للمكري سلوك مسطرة استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة عن‬
‫طريق إدالئه بعقد شفوي؛ ألن القانون ‪ 94.61‬جاء لحماية كل من المكري والمكتري‬
‫وإلثبات حقوقهم ال بد لهم من التقيد بمقتضياته‪.‬‬
‫‪)2‬وجوب االدالء بمحضر معاينة واقعة اإلغالق مع تحديد المدة‬

‫إن عقد الكراء المقدم من طرف المكري غير كاف لوحده لتعزيز طلبه أمام رئيس‬
‫المحكمة‪ ،‬بل ال بد له كذلك من اإلدالء بمحضر معاينة واقعة اإلغالق مع تحديد المدة‪،‬‬
‫هذا المحضر يتم إنجازه من طرف المفوض القضائي‪ 125‬وذلك بعد أداء األتعاب له من‬
‫طرف المكري‪.‬‬
‫وجدير بالذكر أنه يمكن إجراء معاينة واقعة هجر المحل التجاري أو إغالقه عن طريق‬
‫أمر قضائي مبني على طلب‪ ،‬وهناك من يقوم بتقديم طلب مباشر إلى المفوض القضائي‪،‬‬
‫فكلتا الحالتين جائزتين على اعتبار أن المادة ‪ 61‬من قانون رقم ‪ 26.13‬المنظم لمهنة‬
‫المفوضين القضائيين نصت صراحة على إمكانية انتداب مفوض قضائي من لدن القضاء‬
‫للقيام بمعاينات مادية محضة ومجردة من كل رأي لطرف في الخصومة‪ ،‬كما سمحت له‬
‫أيضا القيام بمعاينات من نفس النوع مباشرة بطلب من طالب اإلجراء‪.‬‬
‫ومن األجدر أن يتم تقديم طلب مباشر إلى المفوض القضائي قصد إجراء معاينة واقعة‬
‫هجر المحل وإغالقه لما في ذلك من سرعة في اإلجراءات‪ ،‬فالواقع العملي أثبت أنه لكي‬
‫يتم إنجاز محضر المعاينة بناء على أمر قضائي يستوجب األمر مرور أكثر من أسبوع‪،‬‬
‫بدءا من إ صدار أمر من طرف رئيس المحكمة وبعدها الحصول على نسخة منه وفتح‬

‫يجب أن يكون الطلب المشار إليه أعاله معززا بعقد الكراء‪ ،‬وبمحضر معاينة واقعة اإلغالق أو الهجر مع تحديد المدة‪ ،‬وبإنذار‬
‫موجه للمكتري ألداء واجبات الكراء ولو تعذر تبليغه‪.‬‬

‫‪ 124‬المادة ‪ : 3‬تبرم عقود كراء العقارات أو المحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي وجوبا بمحرر‬
‫كتابي ثابت التاريخ‪.‬‬
‫‪ 125‬المحضر المنجز من طرف المفوض القضائي يتم بمقتضى أمر مبني على طلب في إطار مقتضيات الفصل ‪ 692‬من قانون‬
‫المسطرة المدنية‪.‬‬

‫‪70‬‬
‫ملف التنفيذ واألداء عنه بصندوق المحكمة‪ ،‬وانتهاء بتسليم المفوض القضائي الطي المراد‬
‫تنفيذه من قسم التنفيذ‪ ،‬ودرءا لكل هاته التعقيدات فال ضير على المكري في أن يتقدم‬
‫بطلبه مباشرة إلى مفوض قضائي قصد القيام بمعاينة واقعة اإلغالق لما في ذلك من‬
‫نجاعة وسرعة في اإلجراءات ونقصان من المصاريف القضائية ‪.‬‬
‫ونعتقد أن المحضر المنجر من طرف المفوض القضائي غير كافي إلثبات أن المكتري‬
‫قد غادر المحل وتركه مغلقا لمدة معينة ولم تؤد عنه مبالغ الكراء؛ لكون هذا المحضر‬
‫ينجز عادة بناء على تصريحات طالب االجراء وأشخاص أحضرهم هذا األخير قصد‬
‫اإلدالء بتصريحاتهم أمام المفوض القضائي‪ ،‬وهذا ما يدفع رئيس المحكمة إلى عدم األخذ‬
‫به‪ ،‬باستثناء بعض رؤساء المحاكم التجارية الذين يستندون عليه للتأكد من واقعة الهجرة‬
‫أو االغالق ومن دون إجراء أي بحث في الموضوع‪ ،‬ففي أمر صدر عن رئيس المحكمة‬
‫التجارية بمكناس‪ 126‬جاء فيه " « أنه تبين من محضر المعاينة واالستجواب المنجز على‬
‫يد مفوض قضائي والمؤرخ في ‪ 4161/66/61‬بأن المحل مغلق منذ أكثر من سنة‪،‬‬
‫وحيث إن استمرار الوضع على ما هو عليه من شأنه اإلضرار بالمحل بما ال يمكن‬
‫سيؤدي إلى حرمان المكتري من االنتفاع‪ ،‬وحيث ارتأينا بذلك االستجابة إلى‬
‫تداركه‪ ،‬كما ِ‬
‫الطلب»‪.‬‬
‫هذا وينبغي على المفوض القضائي أن يبين في محضره مدة إغالق المحل المهجور‬
‫وذلك بعد استفسار طالب اإلجراء والجيران إن وجدوا‪ ،‬وأن عدم ذكر مدة اإلغالق لن‬
‫يترتب عنه أي آثر ما دام أن المشرع لم يرتب أي جزاء عن ذلك‪ ،‬كما أن رئيس المحكمة‬
‫ال يستند بدوره على ذلك المحضر فحسب للحكم باسترجاع حيازة المحل وفتحه‪ ،‬بل يعتمد‬
‫باألساس على البحوث التي تنجز من طرف السلطة المحلية والشرطة لمعرفة هل فعال‬
‫المحل المطلوب فتحه مغلق‪ ،‬وما هي مدة إغالقه‪ ،‬وهل هناك من يتفقده‪ ،‬وهل تؤدى مبالغ‬
‫الكراء‪ ،‬ومنذ متى لم تؤد؟ فيتم تحرير كل ذلك في محضر يتم توجيهه إليه‪.‬‬
‫‪ )3‬وجود انذار ألداء واجبات الكراء ولو تعدر تبليغه‬

‫إلى جانب الشروط التي سبق اإلشارة لها‪ ،‬يجب على المكري كذلك أن يدلي بما يفيد أنه‬
‫قد أنذر المكتري ألداء واجبات الكراء ولو تعذر تبليغه‪ ،‬تحث طائلة عدم القيام بأي اجراء‬
‫من طرف رئيس المحكمة‪ ،‬وهو ما تم التأكيد عليه في أمر صادر عن رئيس المحكمة‬

‫‪ 126‬أمر عدد ‪ 974/4161‬صدر بتاريخ ‪ 4161/64/69‬في ملف استعجالي عدد ‪ 4161/2616/911‬أمر غير منشور‪.‬‬

‫‪71‬‬
‫التجارية بمراكش‪ 127‬جاء فيه " إن المكري لم يدلي بإنذار ألداء الكراء طبقا لمقتضيات‬
‫المادة ‪ 34‬من القانون رقم ‪ 94.61‬مما يستوجب عدم قبول الطلب " ‪.‬‬

‫فالمشرع استوجب سلوك هذا اإلجراء‪ ،‬ليس من أجل إثبات تماطل المكتري ومنحه أجال‬
‫للوفاء‪ ،‬وإنما إلثبات ما ترتب بذمته من واجبات الكراء‪ ،‬كما أنه لم ينص على طريقة‬
‫معينة لتوجيه اإلنذار‪ ،‬بل ترك للمكري الحرية في اختيار الطريقة التي تناسبه في توجيه‬
‫اإلنذار‪ ،‬سواء عن طريق رسالة بالهاتف أو المفوضين القضائيين أو البريد أو باقي‬
‫الوسائل المنصوص عليها في الفصول ‪37‬و‪12832‬من قانون المسطرة المدنية‪.‬‬

‫وتجدر اإلشارة إلى أن المشرع في القانون ‪ 94.61‬لم يفرض ضرورة توصل المكتري‬
‫باإلنذار الموجه من طرف المكري ألداء واجبات الكراء لبت رئيس المحكمة في طلب‬
‫استرجاع المحل المهجور أو المغلق مؤكدا ذلك بعبارة "ولو تعذر تبليغه" ‪ ،‬بل من أجل‬
‫إثبات ما بدمة المكتري‪ ،‬والتأكد من جدية الطلب المقدم من طرف المكري‪ ،‬وأن نيته‬
‫حسنة‪ ،‬وأنه قام بكافة الوسائل المتاحة للحصول على حقه في الوجيبة الكرائية ‪.‬‬
‫وختاما‪ ،‬فإنه وبعد إطالع رئيس المحكمة على جميع الوثائق الالزمة للتأكد من جدية‬
‫الطلب وصفة ومصلحة المدعي في الدعوى‪ ،‬فإنه يقوم بإصدار أمر إلنجاز بحث عن‬
‫طريق السلطة المحلية والشرطة‪129‬التابع لنفوذها المحل التجاري موضوع الطلب وذلك‬
‫بشكل دقيق وسري لبيان ما إذا كان المحل مغلقا أم ال‪ ،‬مع تحديد مدة إغالقه‪ ،‬ومكان‬
‫إقامة المطلوب ضده عند االقتضاء‪.‬‬
‫وما يسجل على المستجدات التي جاء بها القانون رقم ‪ 94.61‬الشق المتعلق بمسطرة‬
‫استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة أنه لم يلزم رئيس المحكمة بإحالة الملف‬
‫على النيابة العامة لتقديم مستنتجاتها‪ ،‬وذلك باعتبار أن المكتري من األشخاص المفترض‬
‫غيبتهم حسب ما تنص عليه الفقرة الرابعة من الفصل التاسع من قانون المسطرة المدنية ‪،‬‬
‫والمشرع حينما أعفى رئيس المحكمة من القيام بذلك‪ ،‬على اعتبار أن السادة رؤساء‬

‫‪ 127‬أمر رقم ‪ 114‬صدر بتاريخ ‪ 4167/17/66‬في ملف استعجالي عدد ‪ 4167 /2616 /119‬أمر غير منشور ‪.4‬‬
‫‪ 128‬ينص الفصل ‪ 37‬من ق‪ .‬م‪ .‬م ‪:‬يوجه االستدعاء بواسطة أحد أعوان كتابة الضبط‪ ،‬أو أحد األعوان القضائيين أو عن طريق‬
‫البريد برسالة مضمونة مع اإلشعار بالتوصل أو بالطريقة اإلدارية‪.‬‬
‫إذا كان المرسل إليه يقيم خارج المغرب‪ ،‬يوجه االستدعاء بواسطة السلم اإلداري على الطريقة الدبلوماسية أو بواسطة البريد‬
‫المضمون‪ ،‬عدا إذا كانت مقتضيات االتفاقيات الدولية تقضي بغير ذلك‪.‬‬
‫ينص الفصل ‪ 32‬من قانون المسطرة المدنية ‪ :‬يسلم االستدعاء والوثائق إلى الشخص نفسه أو في موطنه أو في محل عمله أو في‬
‫أي مكان آخر يوجد فيه‪ ،‬ويجوز أن يتم التسليم في الموطن المختار‪.‬‬
‫يعتبر محل اإلقامة موطنا بالنسبة لمن ال موطن له بالمغرب‪.‬‬
‫يجب أن يسلم االستدعاء في غالف مختوم ال يحمل إال االسم الشخصي والعائلي وعنوان سكنى الطرف وتاريخ التبليغ متبوعا‬
‫بتوقيع العون وطابع المحكمة‪.‬‬
‫‪ 129‬ان البحوث التي تنجز عن طريق السلطة المحلية عادة ما تثبت هوية المكتري‪ ،‬وهل فعال قاما بهجر المحل‪ ،‬وما هي مدة‬
‫هجره‪ ،‬أما البحوث التي تنجز عن طريق الشرطة فهي تمكن المحكمة من اإلطالع على مكان تواجد المكتري أو أحد فروعه أو‬
‫أصوله ‪.‬‬

‫‪72‬‬
‫المحاكم وقبل صدور القانون ‪ 61.66‬كانوا يحيلون الملف برمته على النيابة العامة قصد‬
‫إبداء رأيها في الموضوع‪ ،‬ويتم تأخير الملف إلى أسبوعين أو أكثر‪ ،‬وفور توصلهم‬
‫بملتمسات النيابة العامة حينها يبتون في الطلب‪ ،‬وهذا ما كان يؤدي إلى طول مسطرة‬
‫استرجاع حيازة المحالت المهجورة وإفراغ المسطرة االستعجالية من محتواها‪.‬‬
‫غير أنه وبصدور قانون رقم ‪ 94.61‬فإنه وبعد األداء عن مقال الدعوى يتم توجيه‬
‫استدعاء للمكتري مباشرة قصد الحضور إلى الجلسة‪ ،‬وفي حالة تعذر تبليغه يتم إيراد‬
‫مالحظة بشهادة التسليم على أن المحل مهجور وأن المكتري غير موجود به‪ ،‬بعدها‬
‫يشرع رئيس المحكمة في القيام باإلجراءات الالزمة لتحقيق الدعوى‪.130‬‬
‫وجدير بالذكر أنه يتم تسليم إعالن بفتح مسطرة استرجاع المحل للمكري صاحب‬
‫الدعوى قصد تعليقه عن طريق مفوض قضائي بباب المحل التجاري المراد استرجاعه‬
‫وتحرير محضر إخباري لواقعة التعليق‪ ،‬كما يمكن أخذ صور فوتوغرافية تؤكد أنه فعال‬
‫تم تعليق الملصق‪ 131‬بالمحل‪ ،‬فهذا اإلجراء يعتبر من القواعد التي استقر عليها معظم‬
‫رؤساء المحاكم لإلعالن على أن هناك مسطرة السترجاع حيازة محل مهجور تروج بهذه‬
‫المحكمة‪ ،‬وعلى من يهمه األمر االتصال حاال بمكتب السيد الرئيس أو بالقسم‬
‫االستعجالي‪.‬‬
‫ثالثا‪ :‬اآلثار المترتبة على األمر القاضي باسترجاع المكري لمحله‬
‫بعد اصدار رئيس المحكمة أمره بفتح المحل واسترجاع حيازته للمكري‪ ،‬واستمرار غيبة‬
‫المكتري لمدة ستة أشهر بعد اصدار األمر تصبح آثار التنفيذ نهائية‪ ،‬ويترتب عنها فسخ‬
‫العقد (‪ )6‬وبيع منقوالت المكتري بالمزاد العلني (‪.)3‬‬
‫‪ -1‬فسخ عقد الكراء‬
‫نصت المادة ‪ 23‬من القانون ‪ 61.66‬على أنه إذا استمرت غيبة المكتري لمدة ال تقل‬
‫عن ستة أشهر من تاريخ تنفيذ األمر االستعجالي القاضي بإرجاع المحل تصبح آثار‬
‫التنفيذ نهائية‪ ،‬ويترتب عنها فسخ عقد الكراء‪ ،‬وهذا من المستجدات التي جاء بها القانون‬
‫‪ 61.66‬والتي يرمي من خاللها إلى وضع توازن بين العالقة الكرائية الرابطة بين‬
‫المكري والمكتري وعدم التعسف في استعمال الحق من كال الجانبين‪.‬‬
‫والمالحظ أن المشرع عمل على تقنين مسطرة استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو‬
‫المغلقة فخالف ما استقر عليه االجتهاد القضائي في هذا الصدد‪ ،‬فكما هو معلوم أن‬
‫‪130‬ومن بينها إجراء بحث‪ ،‬أما باقي اإلجراءات فإن رئيس المحكمة يلجأ إليها على اعتبار أن هذه المسطرة ال تتسم بالطابع‬
‫التواجهي‪.‬‬
‫‪ 131‬يعتبر أخذ صور فتوغرافية للمحل من طرف المفوض القضائي اجتهاد يقوم به بعض السادة المفوضين القضائيين وهو إجراء‬
‫غير إلزامي‪.‬‬

‫‪73‬‬
‫األوامر الوالئية أو القضائية ال تعدو أن تكون مجرد إجراءات وقتية يمكن في أي وقت‬
‫العدول عنها إذا تغيرت األسباب والظروف التي صدرت من أجلها‪ ،‬وأنها ال تعتبر إال‬
‫سببا مِؤقتا لعقد الكراء وال تنهيه‪ ،‬وأن ظهور المكتري وإبداء غبته في استرجاع محله‬
‫يبرر سببا موقفا لعقد الكراء وال تنهيه‪ ،‬وأن ظهور المكتري وإبداء رغبته في استرجاع‬
‫محله يبرر تدخل القاضي االستعجالي لحماية المركز القانوني للمكتري‪ ،‬ورد الحيازة‬
‫التي يجد مدخلها القانوني في عقد الكراء الذي لم يطله الفسخ بعد ‪.132‬‬
‫‪ -2‬بيع منقوالت المكتري بالمزاد العلني‬
‫بعد اجراء رئيس المحكمة بحثا حول واقعة هجر المحل من طرف المكتري وعدم أداء‬
‫واجبات الكراء‪ ،‬إما عن طريق الشرطة أو الدرك الملكي أو السلطة المحلية أو باالستناد‬
‫إلى محضر المفوض القضائي يصدر أمره بفتح المحل واسترجاع حيازته‪ ،‬وينفذ هذا‬
‫على األصل‪ ، 133‬فيقوم المكلف بالتنفيذ بتحرير محضر وصفي لألشياء والمنقوالت‬
‫الموجودة بالمحل كي ال تتعرض للتلف‪ ،‬الشيء الذي يترتب عنه بيع منقوالت المكتري‬
‫بالمزاد العلني إذا استمر غيابه لمدة ال تقل عن ستة أشهر‪ ،‬وذلك على نفقة المكري ووفقا‬
‫لقواعد المسطرة المدنية‪ ،‬كما أن الثمن الصافي يودع بكتابة ضبط المحكمة‪.‬‬
‫والمالحظ أن قانون رقم ‪ 61.66‬لم يشر إلى مدى إلزام المكري بحراسة منقوالت‬
‫المكتري والحفاظ عليها إلى حين مرور مدة ستة أشهر حتى يتم بيعها بالمزاد العلني‪،‬‬
‫فمسطرة استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة وقبل تقنينها بمقتضى هذا القانون‬
‫كان السادة رؤساء المحاكم يأمرون بوضع منقوالت المكتري تحت حراسة المكري‪ ،‬وبعد‬
‫مرور مدة ثمانية أيام على عملية التنفيذ يتقدم هذا األخير بطلب في إطار األوامر المبنية‬
‫على طلب يلتمس بمقتضاها إصدار أمر ببيع األشياء المحروسة لديه مع وضع ثمنها‬
‫بصندوق المحكمة لفائدة من له الحق فيها‪ ،‬ويتم االستجابة إلى ذلك تطبيقا لمقتضيات‬
‫الفصل ‪ 664‬من قانون المسطرة المدنية‪.134‬‬
‫فالمشرع وبمقتضى قانون رقم ‪ 61.66‬وإن كان لم يلزم المكري بحراسة منقوالت‬
‫المكتري إلى حين بيعها بالمزاد العلني‪ ،‬فقد أعفاه من ضرورة استصدار أمر جديد من‬
‫طرف رئيس المحكمة يقضي بموجبه بيع هذه المنقوالت ووضعها بصندوق المحكمة‪،‬‬
‫فالمكري ملزم فقط وبعد مرور مدة ستة أشهر من تاريخ تنفيذ األمر القاضي باسترجاع‬

‫‪ 132‬قرار صدر عن المجلس األعلى تحت عدد ‪ 6724‬بتاريخ ‪ 4114/66/41‬في ملف تجاري عدد ‪. 4112/4/3/641‬‬
‫قرار منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد مزدوج ‪ 641-649‬يناير فبراير السنة ‪ 4161‬ص ‪ 44‬و ما يليها ‪.‬‬
‫‪ 133‬أي أنه يتم تنفيذ األمر بدون تبليغ المكتري وانتظار سريان أجل الطعن باالستئناف ولسلوك مسطرة تبليغ األمر عن طريق‬
‫القيم‪ ،‬فاألمر القاضي باسترداد حيازة المحل المهجور يكون مشمول بالنفاذ المعجل بقوة القانون‪ ،‬وينفذ على األصل‪.‬‬
‫‪ 134‬ينص الفصل ‪ 997‬من قانون المسطرة المدنية ‪ :‬إذا كان المنفذ عليه ملزما بتسليم عقار أو نقل ملكيته أو التنازل عنه نقلت‬
‫حيازته إلى الدائن‪ ،‬ويجب أن ترد األشياء المنقولة التي ال يشملها هذا التنفيذ إلى المنفذ عليه‪ ،‬أو أن توضع تحت تصرفه خالل‬
‫أجل ثمانية أيام‪ ،‬فإذا رفض تسلمها بيعت بالمزاد وأودع الثمن الصافي في كتابة الضبط‪.‬‬

‫‪74‬‬
‫حيازة محله المهجور أن يتقدم بطلب إلى المحكمة قصد مواصلة التنفيذ بعد أداءه الرسوم‬
‫القضائية المستحقة‪ ،‬ووضع طلبه لدى قسم التنفيذ‪.‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دعوى إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‬
‫يعتبر حق المكتري في إقامة دعوى ارجاع الحالة إلى ما كانت عليه من الضمانات‬
‫الممنوحة له في إطار القانون ‪ 61.66‬وذلك بعد اصدار رئيس المحكمة أمره بفتح المحل‬
‫واسترجاع حيازته إلى المكري‪ ،‬إذ أن هذه الدعوى تأخذ منحى مختلف بحسب الحالة التي‬
‫يكون فيها المكتري‪.‬‬
‫لذلك سوف نتناول حالة ظهور المكتري أثناء عملية التنفيذ (‪ )6‬وحالة ظهور المكتري‬
‫بعد صدور األمر بالتنفيذ (‪ )3‬والحالة التي يطالب فيها المكتري المكري بالتعويض‬
‫والرجوع إلى المحل (‪.)2‬‬

‫‪ ‬أوال‪ :‬حالة ظهور المكتري أثناء التنفيذ‬

‫نصت الفقرة السابعة والثامنة من المادة ‪ 23‬من قانون رقم ‪ 61.66‬على أنه‪ ":‬إذا ظهر‬
‫المكتري أثناء تنفيذ األمر المشار إليه أعاله تتوقف إجراءات التنفيذ تلقائيا‪.‬‬
‫يمكن للرئيس في هذه الحالة أن يحدد للمكتري أجال ال يتعدى خمسة عشر يوما لتسوية‬
‫مخلف الكراء‪ ،‬تحت طائلة مواصلة إجراءات التنفيذ في حقه"‪.‬‬
‫انطالقا من هذه المادة يتضح لنا أن المشرع منح للمكتري فرصة استرجاع المحل الذي‬
‫سبق له أن هجره إلى وجه ة مجهولة وتركه عرضة لإلهمال شريطة أداء مخلف الكراء‬
‫المترتب بذمته على إثر اإلنذار الذي بعثه المكري له إبان فترة إغالق المحل‪.‬‬
‫فرئيس المحكمة له السلطة التقديرية في منح أجال للوفاء سواء ليوم أو يومين أو عشرة‬
‫أيام شريطة أال تتجاوز مدة خمسة عشر يوما المنصوص عليها قانونا‪ ،‬كما أنه يمكن‬
‫لرئيس المحكمة عدم منح هذا األجل إطالقا لفائدة المكتري‪ ،‬ما دام أن المشرع لم يضع‬
‫قاعدة آمرة بمقتضاها ال يجوز لرئيس المحكمة مخالفتها‪ ،‬بحيث له الخيار في منح أجل‬
‫للمكتري من عدمه‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬حالة ظهور المكتري بعد التنفيذ‬

‫تطرق المشرع لحالة ظهو ر المكتري بعد التنفيذ في الفقرة التاسعة من المادة ‪ 23‬من‬
‫القانون موضوع الدراسة‪ ،‬والتي جاء فيها " إذا ظهر المكتري بعد تنفيذ األمر القضائي‬
‫باسترجاع الحيازة‪ ،‬قبل مرور أجل ستة أشهر من تاريخ تنفيذ األمر المذكور‪ ،‬أمام رئيس‬

‫‪75‬‬
‫المحكمة بصفته قاضيا لألمور المستعجلة بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‪ ،‬شريطة إثبات‬
‫أداء ما بدمته من دين الكراء"‬
‫من خالل استقرائنا لهذه الفقرة يتضح لنا أن المشرع خول المكتري حتى بعد اصدار‬
‫رئيس المحكمة أمره بفتح المحل واسترجاع حيازة المحل وقبل مرور ستة أشهر من‬
‫تاريخ تنفيذ األمر إمكانية مطالبة رئيس المحكمة بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه‪ ،‬لكن‬
‫شريطة إدالئه بما يفيد أنه قام بأداء ما بذمته من دين الكراء‪.‬‬

‫‪ ‬ثالثا‪ :‬مطالبة المكتري المكري بالتعويض عن الضرر‬

‫رأينا سابقا أنه وبعد صدور األمر القاضي باسترجاع المكري لمحله المهجور واستمرار‬
‫غيبة المكتري عنه لمدة ال تقل عن ستة أشهر من تاريخ تنفيذ هذا األمر تصبح آثار التنفيذ‬
‫نهائية‪ ،‬وينتج عنها فسخ عقد الكراء وبيع منقوالت هذا األخير بالمزاد العلني‪. 135‬‬
‫غير أنه قد يحدث أن يعلم المكتري في وقت الحق بأن المحل التجاري الذي كان يكتريه‬
‫من المكري قد أرجعت حيازته لفائدة هذا األخير رغم أنه كان يؤدي له واجبات الكراء‬
‫بطريقة مسترسلة وبدون انقطاع‪ ،‬فهنا أجاز المشرع المغربي للمكتري وطبقا لمقتضيات‬
‫الفقرة الثامنة من المادة ‪ 23‬من قانون رقم ‪ 61.66‬أن يطالب المكري أمام المحكمة‬
‫بالتعويض عن جميع األضرار التي لحقت به بسبب المسطرة التي يباشر هذا األخير‬
‫ضده‪.‬‬
‫وهكذا يتبين لنا من الفقرة أعاله بأنه متى ثبت سوء نية المكري في سلوك مسطرة‬
‫استرجاع حيازة محله المهجور‪ ،‬وذلك بسبب كذبه أو كتمانه لبعض الوقائع التي وإن تم‬
‫التصريح بها أمام رئيس المحكمة لما تم الحكم له باسترجاع حيازة محله‪ ،‬وهذا ما تم‬
‫تأكيده في قرار صادر عن محكمة النقض‪ 136‬اعتبرت فيه "أن قيام المكري في إطار‬
‫مسطرة فتح المحالت المهجورة بهدم المحل أو بعد فتحه من طرفه‪ ،‬يعد اعتداء على حق‬
‫المكتري في االنتفاع بالعين المكتراة إن ظهر بعد التنفيذ ‪،‬ويحرمه المكري من االستفادة‬
‫من عناصر أصله التجاري‪ ،‬وبالتالي يكون من حق المكتري الحصول على تعويض عن‬
‫العناصر المعنوية خاصة حق الكراء والسمعة التجارية والزبائن دون العناصر المادية‪.".‬‬

‫‪ 135‬الكراء التجاري الثابت والمتغير ‪ ،‬جواد الرفاعي‪ ،‬تقديم عمر أزوكار ‪ ،‬ص ‪. 673‬‬
‫‪ 136‬قرارعدد‪ 964‬صدر بتاريخ ‪ 4169/11/69‬في ملف تجاري عدد ‪ 4163 /941‬قرار غير منشور‪.‬‬

‫‪76‬‬
 ‫خاتمة‪:‬‬
‫وكخالصة لما سبق‪ ،‬يمكن القول أن القانون ‪ 94.61‬المتعلق بكراء العقارات والمحالت‬
‫المخصصة لممارسة نشاط تجاري أو حرفي أو صناعي‪ ،‬قد جاء بمقتضيات جديدة‪ ،‬يروم‬
‫من خاللها المشرع حماية الحق في الكراء‪ ،‬واستقرار األصل التجاري‪ ،‬وتوفير الحماية‬
‫المطلوبة‪ ،‬وخلق نوع من التوازن بين طرفي العالقة الكرائية‪ ،‬وتجاوز المشاكل التي كان‬
‫يعرفها تطبيق ظهير ‪ 49‬ماي‪ 6411‬وكذا مواكبة التطورات االقتصادية واالجتماعية التي‬
‫تعرفها بالدنا‪ ،‬ورغم كل هاته المستجدات التي أتى بها القانون المذكور إال أنه مازال‬
‫يعرف بعض النواقص والغموض‪.‬‬
‫وما يحسب للمشرع أنه جاءنا بنص تشريعي مغربي صرف‪ ،‬على اعتبار أن معظم‬
‫ترسانتنا القانونية هي أجنبية باألساس‪.‬‬

‫‪77‬‬
 ‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫المؤلفات‪:‬‬
‫‪ -6‬جواد الرفاعي الكراء التجاري الثابت والمتغير في قانون رقم ‪94- 61‬‬
‫الطبعة األولى نونبر ‪ 4162‬مطبعه األمنية الرباط‪.‬‬
‫‪ -4‬د‪ .‬الخلدي نزهة‪ ،‬الوجيز في العقود المسماة‪ ،‬طبعة ‪.4164‬‬
‫‪ -3‬د‪ .‬ابراهيم أحطاب "الوسيط في العقود المدنية الخاصة " طبعة ‪4146‬‬
‫الصفحة ‪.476‬‬
‫‪ -9‬د‪ .‬عمر أزوك ار‪ ،‬الكراء التجاري الثابت والمتغير في ضوء القانون رقم‬
‫‪ ،94-61‬طبعة ‪. 4162‬ص ‪.7‬‬
‫‪ -1‬محمد بونبات الكراء التجاري بين ظهير ‪ 6411‬ومدونة التجارة‪.‬‬
‫‪ -1‬مصطفى بونجه الكراء التجاري ‪ 92‬بين ظهير ‪6411‬والقانون رقم ‪94.61‬‬
‫الطبعة األولى ‪.4161:‬‬
‫‪ -7‬وزاره العدل والحريات‪ ،‬القانون رقم ‪ 94. 61‬المتعلق بكراء العقارات او‬
‫المحالت المخصصة لالستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي في شروح‪.‬‬
‫‪ -2‬جواد الرفاعي‪ ،‬الكراء التجاري الثابت والمتغير‪ ،‬تقديم عمر أزوغار‪.‬‬
‫األطروحات والرسائل‪:‬‬
‫‪ -6‬أحمد الدرقاوي‪ " ،‬ضمانات إنهاء عقد الكراء الوارد على المحاالت المعدة‬
‫لالستعمال التجاري"‪ ،‬دراسة في ضوء القانون رقم ‪ .94.61‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر في القانون الخاص‪ ،‬السنة الجامعية ‪٥١-٩١ .4162/4167‬الطبعة األولى‬
‫‪.١١٥١‬‬
‫‪ -4‬أحمد عاصم "الحماية القانونية للكراء التجاري" ( رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر)‪.‬‬
‫‪ -3‬فاطمة الزهراء مغويس "عقد الكراء التجاري في ظل نظام صعوبات‬
‫المقاولة " ‪ ،‬بحث لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص تخصص األعمال‬
‫والمقاوالت ‪ ،‬السنة الجامعية ‪، 4164‬الصفحة ‪.4‬‬
‫‪ -9‬نضام سفيان "اإلفراغ على ضوء القانون‪(" 94.61‬رسالة لنيل دبلوم‬
‫الماستر)‪.‬‬

‫‪78‬‬
 ‫المجالت‪:‬‬
‫‪ -6‬حساني عبود‪ ’’:‬قراءة في قانون ‪ 17.13‬المتعلق بمراجعة أثمان الكراء ’’‬
‫مجلة القضاء والقانون‪ ،‬العدد‪ ،612‬الصفحة ‪.614،616‬‬
‫‪ -4‬عبد الواحد بن مسعود القانون المتعلق بكراء العقارات والمحالت‬
‫المخصصة لالستعمال التجاري والصناعي والحرفي‪ ،‬مجلة المحاكم المغربية‬
‫‪،‬عدد ‪.١١٥١ ،٥١٩‬‬
‫‪ -3‬حساني عبود‪ ’’:‬قراءة في قانون ‪ 17.13‬المتعلق بمراجعة أثمان الكراء ’’‬
‫مجلة القضاء والقانون‪ ،‬العدد ‪.612‬‬
‫القوانين‪:‬‬
‫‪ 94.61 -6‬المتعلق بكراء العقارات والمحالت المخصصة لالستعمال التجاري أو‬
‫الصناعي أو الحرفي‪.‬‬
‫‪ -4‬القانون رقم ‪164. 41‬المتعلق بالتعمير الصادر بتنفيذه ظهير رقم‬
‫‪6.44.36‬بتاريخ ‪ 61‬ذو الحجه ‪ 67( 6964‬يونيو ‪ )6444‬المنشور بالجريدة‬
‫الرسمية عدد ‪ 9614‬بتاريخ ‪ 61/ 17/ 6444‬صفحه ‪.227‬‬
‫‪-3‬القانون رقم ‪ 64.49‬المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد‬
‫الحضري الذي صدر بتنفيذه ظهير رقم ‪ 6. 61. 92‬الصادر بتاريخ ‪ 64‬رجب‬
‫‪ 1911‬بتاريخ ‪4‬‬ ‫‪ 6937‬ابريل ‪( 4161‬المنشور بالجريدة الرسمي عدد‬
‫شعبان ‪ 61 ) 6937‬ماي ‪.) 4161‬‬
‫‪ -9‬القانون رقم ‪ 71.13.‬بمثابة مدونة األسرة الصادر بتنفيذ الظهير الشريف‬
‫رقم ‪ 6.19 .44‬بتاريخ ‪ 64‬من ذي الحجه ‪ 3 ( 6949‬فبراير‪ ) 4119‬الجريدة‬
‫الرسمي عدد ‪ 1629‬بتاريخ ‪ 69‬ذو الحجه‪ 11 ( 6949‬فبراير ‪ ) 4119‬الصفحة‬
‫‪ 962‬كما تم تغييره وتتميمه‪.‬‬
‫‪-1‬القانون رقم ‪ 16 . 16‬المتعلق بكفالة االطفال المهملين الصادر بتنفيذه الظهير‬
‫الشريف رقم ‪ 6. 14. 674‬بتاريخ فاتح ربيع االخر ‪ 63 ( 6943‬يونيو ‪) 4114‬‬
‫الجريدة الرسمي عدد ‪ 1136‬بتاريخ ‪ 61‬جمادى األخرة ‪ 64 ( 6943‬غشت‬
‫‪.) 4114‬‬
‫‪ -1‬ظهير شريف بمثابة قانون رقم ‪ 6.79.997‬بتاريخ ‪ 66‬رمضان ‪42( 6349‬‬
‫شتنبر ‪ )6479‬بالمصادقة على نص قانون المسطرة المدنية‪.‬‬
‫‪ -7‬مرسوم قانون رقم ‪ 444.41.4‬الصادر بتاريخ ‪ 43‬مارس ‪ 4141‬والمتعلق‬
‫بسن أحكام خاصة بحالة الطوارئ الصحية‪.‬‬

‫‪79‬‬
‫‪ -2‬قانون االلتزامات والعقود ‪ 4‬رمضان ‪ 66( 6336‬أغسطس‪ ) 6463‬ظهير‬
‫صيغة محينة بتاريخ ‪ 66‬فبراير ‪.4161‬‬
‫القانون رقم ‪ 64.49‬المتعلق بالمباني اآليلة للسقوط وتنظيم عمليات التجديد‬
‫الحضري الذي صدر بتنفيذه ظهير رقم ‪ 6. 61. 92‬الصادر بتاريخ ‪ 64‬رجب‬
‫‪ 6937‬أبريل ‪( 4161‬المنشور بالجريدة الرسمي عدد ‪ 1911‬بتاريخ ‪4‬‬
‫شعبان ‪ 61 ) 6937‬ماي ‪. 4161‬‬

‫األوامر واألحكام‪:‬‬
‫‪ -6‬قرار رقم ‪6979‬صادر بتاريخ ‪ 4162 .13. 46‬الملف عدد‬
‫‪.2411/913416‬‬
‫‪ -4‬أمر عدد ‪ 974/4161‬صدر بتاريخ ‪ 4161/64/69‬في ملف استعجالي‬
‫عدد ‪ 4161/2616/911‬أمر غير منشور‪.‬‬
‫‪ -3‬أمر رقم ‪ 114‬صدر بتاريخ ‪ 4167/17/66‬في ملف استعجالي عدد ‪/119‬‬
‫‪ 4167 /2616‬أمر غير منشور ‪.4‬‬
‫‪ -9‬قرار صدر عن المجلس األعلى تحت عدد ‪ 6724‬بتاريخ ‪4114/66/41‬‬
‫في ملف تجاري عدد ‪.4112/4/3/641‬‬
‫‪ -1‬قرارعدد‪ 964‬صدر بتاريخ ‪ 4169/11/69‬في ملف تجاري عدد ‪/941‬‬
‫‪ 4163‬قرار غير منشور‪.‬‬
‫‪ -1‬قرار منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد مزدوج ‪ 641-649‬يناير فبراير‬
‫السنة ‪.4161‬‬
‫‪ -7‬قرار رقم ‪ 6979‬صادر بتاريخ ‪ 4162 .13. 46‬الملف عدد‬
‫‪/2411/4162/913‬‬
‫‪ -2‬قرار محفوظ بكتابه الضبط لمحكمه االستئناف التجارية بالدار البيضاء‪.‬‬

‫‪80‬‬
 ‫فهرس الموضوعات‬
‫مقدمة ‪3 .........................................................................................‬‬
‫الفصل األول‪ :‬االحكام العامة لعقد الكراء التجاري‪5 ....................................... .‬‬
‫المبحث األول‪ :‬مفهوم عقد الكراء التجاري وأركانه وفق القانون ‪2 ......... 61-14‬‬
‫المطلب األول‪ :‬مفهوم عقد الكراء التجاري‪ ،‬وخصائصه ‪2 ..............................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬تعريف عقد الكراء التجاري‪2 .............................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬خصائص عقد الكراء التجاري ‪11 ........................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬شروط عقد الكراء التجاري ‪21 .............................................‬‬
‫الفقرة االولى‪ :‬شرط الكتابة ‪12 ...............................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬شرط المدة‪16 .................................................................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬حقوق والتزامات أطراف عقد الكراء التجاري وفق القانون‪61-14‬‬
‫‪11 ............................................................................................‬‬
‫المطلب االول‪ :‬حقوق والتزامات المكري والضمانات المخولة له ‪11 ....................‬‬
‫الفقرة االولى‪ :‬حقوق المكري ‪11 ..........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬التزامات المكري ‪22 ......................................................‬‬
‫الفقرة الثالثة ‪:‬الضمانات القانونية للمكري على ضوء قانون‪22 .............. 49.16‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬حقوق والتزامات المكتري والضمانات المخولة له ‪21 ..................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬حقوق المكتري ‪21 ...........................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬إلتزامات المكتري ‪36 .........................................................‬‬
‫الفقرة الثالثة‪ :‬الضمانات المخولة للمكتري ‪32 .............................................‬‬
‫الفصل الثاني‪ :‬اآلليات المسطرية المتبعة في المنازعات القضائية على ضوء القانون‬
‫‪31 ...................................................................................... 61-14‬‬
‫المبحث األول‪ :‬اإلنذار والفسخ ‪31 ...........................................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬االنذار ودعوى المصادقة عليه ‪31 .........................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬االنذار كألية مسطرية ‪31 ....................................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دعوى المصادقة على اإلنذار ‪66 ............................................‬‬

‫‪81‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬الفسخ كآلية مسطرية ‪55 ....................................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬شروط فسخ عقد الكراء التجاري ‪21 ......................................‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬اإلجراءات المتبعة في فسخ عقد الكراء التجاري ‪24 ....................‬‬
‫المبحث الثاني‪ :‬دعوى الحرمان من حق الرجوع‪ ،‬وآلية استرجاع حيازة المحالت‬
‫المهجورة أو المغلقة في عقد الكراء التجاري ‪41 ..........................................‬‬
‫المطلب األول‪ :‬دعوى الحرمان من حق الرجوع ‪41 .......................................‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬تقديم دعوى المطالبة بالتعويض ‪42 ........................................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬تنفيذ التعويض اإلحتياطي ‪42 ................................................‬‬
‫المطلب الثاني‪ :‬استرجاع حيازة المحالت المهجورة أو المغلقة كآلية مسطريه ‪42 .....‬‬
‫الفقرة األولى‪ :‬دعوى استرجاع المحل من طرف المكري ‪42 .............................‬‬
‫الفقرة الثانية‪ :‬دعوى إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه ‪22 ................................‬‬
‫فهرس المصادر والمراجع‪22.................................................................‬‬

‫فهرس الموضوعات‪11 .......................................................................‬‬

‫‪82‬‬