1

PSAK 73:
Akuntansi Sewa

Sewa
O l e h : S r i Ya n t o

SY
 2

Perubahan dalam PSAK 73

Lessee
• Perubahan signifikan pada akuntansi untuk penyewa (lessee)
• Tidak ada lagi pengklasifikasian operating lease dan finance lease
• Seluruh sewa harus dicatat pada laporan posisi keuangan
Akuntansi Sewa

• Pengecualian yang bersifat option hanya untuk sewa berjangka pendek (kurang 12
bulan) dan bernilai rendah.

Lessor
• Tetap melakukan pengklasifikasian operating lease dan finance lease
SY PSAK 73/SY/271121
 3

PSAK dan ISAK Terdampak

Referensi:
IFRS 16: Leases
(efektif per 1 Januari 2020)

PSAK • PSAK 30: Sewa

Akuntansi Sewa

• ISAK 8: Penentuan Apakah suatu Perjanjian Dicabut

Mengandung sewa (IFRIC 4 ) ; dengan
• ISAK 2 3 : Sewa Operasi-Insentif (SIC 15); PSAK 73
ISAK • ISAK 24: Evaluasi Beberapa Transaksi yang
Melibatkan suatu Bentuk Legal Sewa (SIC 27);
• ISAK 25: Hak atas Tanah

SY PSAK 73/SY/271121
 4
Akuntansi Sewa
Ruang lingkup

SY PSAK 73/SY/271121
 5
Akuntansi Sewa
Opsi untuk Penyewa (lessee)

SY PSAK 73/SY/271121
 6

Definisi Sewa
Akuntansi Sewa

SY PSAK 73/SY/271121
 7
Akuntansi Sewa
Aset Identifikasian

SY PSAK 73/SY/271121
 8
Akuntansi Sewa
Memisahkan Komponen Kontrak

SY PSAK 73/SY/271121
 9

Akuntansi Penyewa
Akuntansi Sewa

(LESSEE)

SY PSAK 73/SY/271121
 10
Akuntansi Sewa
Pengukuran

SY PSAK 73/SY/271121
 11
Akuntansi Sewa
Pengukuran Awal – Aset Hak Guna

SY PSAK 73/SY/271121
 12
Akuntansi Sewa
Pengukuran Awal – Liabilitas Sewa

SY PSAK 73/SY/271121
 13
Akuntansi Sewa
Pengukuran Awal – Liabilitas Sewa

SY PSAK 73/SY/271121
 14
Akuntansi Sewa
Pengukuran Selanjutnya

SY PSAK 73/SY/271121
 15
Akuntansi Sewa
Penyajian

SY PSAK 73/SY/271121
 16

Contoh Pencatatan Lessee

Pengakuan Awal

• Nilai wajar asset: 20.000

• Pembayaran setiap tahun selama masa sewa
Akuntansi Sewa

(dilakukan pada awal tahun): 4.500

• Masa sewa: 5 tahun
• Estimasi nilai residu yang tidak dijamin yang menjadi
hak lessor: 3.000
SY PSAK 73/SY/271121
 17

Tingkat bunga implisit lessor

4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 3.000
20.000
(1 + i%) ^0 (1 + i%) ^1 (1 + i%) ^2 (1 + i%) ^3 (1 + i%) ^4 (1 + i%) ^5

i = ?...... 11,646%
Aset hak guna: Rp18.271,00
Akuntansi Sewa

4.500 4.500 4.500 4.500 4.500 3.000

18.271
(1,11646)^0 (1,11646)^1 (1,11646)^2 (1,11646)^3 (1,11646)^4 (1 + i%) ^5

Liabilitas Sewa: Rp13.771,00

SY PSAK 73/SY/271121
 18

Akuntansi Pesewa
Akuntansi Sewa

(LESSOR)

SY PSAK 73/SY/271121
 19

Akuntansi Pesewa (Lessor)

Secara substansial perlakuan akuntansi lessor masih mengikuti
prinsip pengaturan dalam PSAK 30: Sewa.
Sewa
pembiayaan

YA
Uji Mengalihkan Hak milik pada
Akuntansi Sewa

Tanggal insepsi pengklasifikasian secara akhirnya dapat

substansial
(inception date) sewa
risiko dan dialihkan, dapat juga
manfaat tidak dialihkan.
TIDAK

Sewa operasi

SY PSAK 73/SY/271121
 20

Risiko dan Manfaat Kepemilikan

• Risiko
• Kinerja aset yang tak memuaskan
• Aset tidak dapat menyediakan manfaat atau layananpada tingkat dan kualitas yang diharapkan
• Keusangan
• Khususnya terkait dengan perkembangan secara teknis di masa depan
• Kapasitas menganggur (idle capa c ity )
• Penurunan nilai residu atau kerugian pada saat penjualan aset
Akuntansi Sewa

• Ketiadaan jaminan atas kerusakan dan pengapkiran (co n de m n atio n ) aset

• Manfaat
• Manfaat yang diperoleh dari penggunaan aset untuk menyediakan manfat dan layanan kepada entitas
• Kenaikan nilai residu atau keuntungan pada saat penjualan aset

SY PSAK 73/SY/271121
 Classification of Lease by Lessor
21

PSAK 73

Is the lease non-cancelable?

No Yes

Is ownership expected to be transferred by the end of lease term?

-Is there a bargain purchase option?
- Are the leased assets of a specialized nature?
Yes
No

Is the lease term a major part of economic life of the leased asset?
No
Akuntansi Sewa

Yes
Is the present value of MLP substantially all of the fair value of the leased asset?
- Do gains/losses relating to fair value changes accrue to the lessee?
- Is there an option to continue the lease at a rent lower than market?
No
Yes
Is the the substance of the leasing arrangement and any related arrangement such that
substantially all risks and rewards incident to ownership are transferred to the lessee?

No
Financial
Operating Lease Lease
SY PSAK 73/SY/271121
 22

Sales-Type Vs Direct Financing

Rp0 Cost of asset Gross investment

Direct
Financing Un e arn e d fin a n c e in c o m e
FMV & PV
Akuntansi Sewa

Rp0 Cost of asset Sales price of asset Gross investment

Sales-Type G ro s s pro fit Un e arn e d

fin a n c e in c o m e
= FMV & PV
PV
SY PSAK 73/SY/271121
 23

Accounting for
Finance Lease
Initial direct Yes Lessor is a
by a Lessor
costs charged to manufacturer
income immediately or dealer

No
Profit or loss which would result from outright sale of asset being leased
is recognised in accordance with the policy normally followed by
the enterprise for sales. Special provision apply for artificially
low rates of interest.

Gross investment Unearned income =

-
Akuntansi Sewa

+
R e c o r d ag g r e g ate
in lease = MLP +
as a re c e i v a b l e at
unguaranteed
in c e p ti o n o f le as e
residual value
Initial direct costs,
gross investment in lease,
if not charged against
less present value of gross
income immediately
investment in lease

Allocate to produce a
Du r i n g Reduce by Allocate to expense at constant periodic return on
th e le a s e rentals and same rate as outstanding net investment,
te r m residual value unearned income or net cash investment,
when received
in lease
SY PSAK 73/SY/271121
 24

Contoh Pencatatan Lessor

Sewa Pembiayaan - Pengakuan Awal

1. Nilai wajar asset: 20,000

2. Pembayaran selama masa sewa dilakukan pada awal
tahun: 4,500
Akuntansi Sewa

3. Masa sewa: 5 tahun

4. Estimasi nilai residu yang tidak dijamin yang menjadi hak
lessor: 3,000
5. Investasi sewa bruto: 25,500
6. Penghasilan pembiayaan tangguhan: 5,500
SY PSAK 73/SY/271121
 25

Penentuan Klasifikasi Sewa oleh Lessor

• PV MLP = Rp18.271,00
• Nilai investasi lessor Rp20.000,00
• Perbandingan
• PV MLP/Nilai Investasi = 18.271/20.000 = 91,355%
• Simpulan:
• “Nilai kini pembayaran sewa minimum secara substansial mencakup sebagian besar nilai wajar investasi
Akuntansi Sewa

lessor.”
• Klasifikasi sewa: sewa pembiayaan

SY PSAK 73/SY/271121
 26

Sewa Mencakup ElemenTanah dan Bangunan

Pesewa mengidentifikasi klasifikasi sewa atas tanah dan bangunan secara terpisah.
• Penyewa tidak perlu melakukan pengidentifikasian tersebut.

Pembayaran sewa minimum (termasuk pembayaran dimuka secara lumpsum)

dialokasikan antara elemen tanah dan bangunan secara proporsional sesuai dengan
Akuntansi Sewa

nilai wajar relatif bagian perjanjian sewa atas elemen tanah dan bangunan di dalam
perjanjian sewa pada saat awal kontrak.

Apabila pembayaran sewa tidak dapat dialokasikan secara andal seluruh sewa
diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan kecuali sangat jelas bahwa kedua elemen
tersebut adalah sewa operasi. Bila demikian maka seluruh sewa diklasifikasikan
sebagai sewa operasi.
SY PSAK 73/SY/271121
 27

Sewa Mencakup ElemenTanah dan Bangunan

Jika elemen tanah dianggap tidak material, maka:

• tanah dan bangunan dapat diakui sebagai unit tunggal untuk tujuan
klasifikasi sewa, dan
• diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi.
Akuntansi Sewa

Dalam kasus ini, umur ekonomik bangunan dianggap

sebagai umur ekonomik seluruh aset sewaan.

SY PSAK 73/SY/271121
 28

Illustration
• The Minor Company leased a freehold building for 20 years, the useful life of the building, with effect
from 1 January 20X7. At that date the fair value of the leasehold interest was CU7.5 million of which
CU6.0 million was attributable to the building. Annual rentals of CU800,000 are payable in advance on
1 January.
• Alocation rentals payment to land and building:
• Rental payment for land: 1.5/7.5 x 800.000 = 160.000 Operating lease
• Rental payment for building: 6/7.5 x 800.000 = 640.000 Financial lease
Akuntansi Sewa

SY PSAK 73/SY/271121
 29
Akuntansi Sewa

Penilaian Kembali
Liabilitas Sewa dan
Modifikasi Sewa
SY
 30

Penilaian Kembali Penyewa

(Lessee)

Pengakuan awal
Db. Kr.

Aset Hak Liabilitas

Guna Sewa

Liabilitas
sewa
Perubahan pembayaran
sewa
Diukur
Akuntansi Sewa

kembali

Penyesuai aset hak guna.

Selisih pengukuran
kembali liabilitas sewa
SY
Jika masih terdapat
kelebihan, maka diakui
dalam laba rugi.
 31

Teknis Penilaian Kembali

Penyebab perubahan Penyebab perubahan
pembayaran sewa: pembayaran sewa:
• Perubahan estimasi pembayaran
• Perubahan masa sewa guaranted residual value
• Perubahan penilaian opsi beli • Perubahan indeks atau suku bunga
penentu harga sewa.
Akuntansi Sewa

Pembayaran sewa Pembayaran sewa revisian

Suku bunga Suku bunga
Pendiskonto

Jika tidak dapat ditentukan:

revisian • Didiskontokan menggunakan tingkat
implisit pada pinjaman diskonto awal (origina l)
• Didiskontokan menggunakan tanggal inkremental
tingkat diskonto revisian penilaian penyewa pada
kembali tanggal
penilaian
kembali
SY
 32

Modifikasi Sewa
Perubahan ruang lingkup sewa, atau imbalan sewa, yang bukan merupakan bagian dari syarat dan kondisi sewa
orisinal (sebagai contoh, penambahan atau pengakhiran hak untuk menggunakan satu aset pendasar atau lebih,
atau perpanjangan atau pemendekan masa sewa kontraktual).
Akuntansi Sewa

Sewa
Penyewa Sewa terpisah
pembiayaan Bukan sewa
Pesewa terpisah
Bukan
Sewa
sewa Sewa operasi Sewa baru
terpisah
terpisah
SY
 33

modifikasi meningkatkan ruang lingkup sewa

Modifikasi dengan menambahkan hak untuk
menggunakan satu aset pendasar atau lebih;
sewa dan sewa dan

pembiayaan imbalan sewa meningkat sebesar jumlah

dicatat sebagai
Akuntansi Sewa

yang setara dengan harga tersendiri untuk

peningkatan dalam ruang lingkup dan
‘sewa terpisah’ penyesuaian yang tepat pada harga
tersendiri tersebut untuk merefleksikan
kondisi kontrak tertentu.

SY
34 34

Penyewa: Modifikasi Bukan SewaTerpisah

Pada tanggal efektif Pengukuran
kembali liabilitas
modifikasi sewa: sewa:

menurunkan jumlah tercatat aset hak-

mengalokasikan imbalan kontrak guna untuk merefleksikan penghentian
modifikasian, parsial atau penuh sewa untuk
modifikasi sewa yang menurunkan
ruang lingkup sewa. Penyewa mengakui
dalam laba rugi setiap laba rugi yang
Akuntansi Sewa

terkait dengan penghentian parsial atau

penuh sewa tersebut.
menentukan masa sewa dari sewa
modifikasian, dan

mengukur kembali liabilitas sewa membuat penyesuaian terkait dengan

aset hak-guna untuk seluruh modifikasi
dengan mendiskontokan sewa lainnya.
pembayaran sewa revisian
menggunakan tingkat diskonto
revisian.

SY
 35

Pesewa

Sewa Pembiayaan Sewa Operasi

Modifikasi bukan sewa terpisah
Modifikasi sewa
Akuntansi Sewa

Jika berubah menjadi sewa Jika tidak

operasi berubah

Catat sebagai sewa

baru
Mengukur aset
pendasar sebagai Terapkan PSAK 71 Catat sebagai sewa baru
investasi neto sewa

SY
 36
Akuntansi Sewa

Konsesi SewaTerkait Covid 19

SY IHT OJK/PSAK Update 2021/SY/220921
37

Konsesi SewaTerkait
Covid 19
Perlakuan
akuntansi

Penilaian • Tidak memenuhi

Covid 19 Dampak: kembali syarat

•Pembatasan Sosial •Pengurangan harga Modifikasi • Tidak mudah

Berskala Besar
(PSBB)
sewa sewa dilakukan
•Penundaan
•Pemberlakuan pembayaran
Pembatasan •Kombinasi dari dua
Kegiatan hal di atas • Ya, PSAK 73 par.
Cara lain?
Masyarakat (PPKM)
46A, 46B dan 60A
•Karantina wilayah
(Lockdown)
 38

Cara Praktis
Perlakuan
Syarat
akuntansi

perubahan pembayaran sewa

menghasilkan imbalan revisian untuk
sewa yang secara substansial sama
dengan, atau kurang dari, imbalan
sewa sesaat sebelum perubahan
tersebut;
Penyewa yang mengambil pilihan
segala bentuk pengurangan
ini mencatat setiap perubahan
timbul sebagai konsekuensi langsung
pandemi covid-19; dan

hanya jika semua kondisi berikut

terpenuhi:

pembayaran sewa hanya

Akuntansi Sewa

memengaruhi pembayaran yang dalam pembayaran sewa sebagai

semula jatuh tempo sebelum atau akibat dari konsesi sewa terkait
pada 30 Juni 2021 (sebagai contoh,
konsesi sewa memenuhi kondisi ini
covid-19 tersebut dengan cara
jika mengakibatkan pengurangan yang sama ketika penyewa
pembayaran sewa pada tahun 2020 mencatat perubahan tersebut
dan peningkatan pembayaran sewa
setelah tahun 2020); dan
dengan menerapkan PSAK 73 jika
tidak ada perubahan substantif pada
perubahan tersebut bukan
syarat dan ketentuan lain dari sewa merupakan modifikasi sewa.

SY
 39
Akuntansi Sewa

SY
3
 40

Transaksi Jual dan Sewa-Balik

Mengalihkan aset
Penjual – Penyewa Pembeli – Pesewa
Menyewa aset
Apakah pengalihan
aset memenuhi definisi TIDAK
YA penjualan dalam PSAK
72?
Akuntansi Sewa

SEWA PEMBIAYAAN

SY PSAK 73/SY/271121
 41
Akuntansi Sewa

ISAK 36:
Interpretasi atas Interaksi antara Ketentuan Mengenai Hak atasTanah dalam PSAK 16:Aset
Tetap dan PSAK 73: Sewa

SY
 42
Akuntansi Sewa

SY
 43
Akuntansi Sewa

SY
 44
PSAK 72, PAR. 33
… Pengendalian atas aset merujuk pada kemampuan untuk
mengarahkan penggunaan atas, dan memperoleh seluruh sisa
manfaat secara substansial dari, aset.
Pengendalian mencakup kemampuan untuk mencegah entitas lain
mengarahkan penggunaan atas, dan memperoleh manfaat dari, aset.
Manfaat atas aset adalah arus kas potensial (arus masuk atau
penghematan arus keluar) yang dapat diperoleh secara langsung atau
tidak langsung dalam berbagai cara, seperti dengan:
(a) menggunakan aset untuk memproduksi barang atau
menyediakan jasa (mencakup jasa publik);
(b) menggunakan aset untuk meningkatkan nilai aset lain;
Akuntansi Sewa

(c) menggunakan aset untuk menyelesaikan liabilitas atau

mengurangi beban;
(d) menjual atau mempertukarkan aset;
(e) menjaminkan aset untuk perolehan pinjaman; dan
(f) menguasai aset.

SY 44
 45
PSAK 73, DEFINISI DAN PAR. PP21
Sewa: Kontrak, atau bagian dari kontrak, yang memberikan hak
untuk menggunakan aset (aset pendasar) selama suatu jangka waktu
untuk dipertukarkan dengan imbalan.
Aset pendasar (underlying asset): Aset yang terikat pada suatu sewa,
di mana hak untuk menggunakan aset tersebut telah diberikan oleh
pesewa kepada penyewa.
Hak untuk Mendapatkan Manfaat Ekonomik dari Penggunaan
PP21. Untuk mengendalikan penggunaan aset identifikasian,
pelanggan disyaratkan untuk memiliki hak untuk mendapatkan secara
substansial seluruh manfaat ekonomik dari penggunaan aset selama
periode penggunaan (sebagai contoh, dengan memiliki penggunaan
eksklusif aset selama periode tersebut). Pelanggan bisa mendapatkan
Akuntansi Sewa

manfaat ekonomik dari penggunaan aset secara langsung atau tidak

langsung melalui berbagai cara, seperti dengan menggunakan,
menguasai, atau mensubsewakan aset. Manfaat ekonomik dari
penggunaan aset mencakup output utamanya dan produk
sampingan (termasuk potensi arus kas yang berasal dari item tsb.),
dan manfaat ekonomik lain dari menggunakan aset yang dapat
direalisasikan dari transaksi komersial dengan pihak ketiga.

SY 45
 46

PERBANDINGAN PENCATATAN PEROLEHANTANAH

Pembeli PEMBELIAN
Dapat diakui dan disajikan sebagai: properti investasi
atau aset tetap, sebagai aset hak guna (AHG)
Dapat diakui dan disajikan sebagai: persediaan, Tidak dapat dijual.
properti investasi, atau aset tetap.
Pengukuran sebesar nilai kini dari pembayaran di
Dapat dijual. masa depan dengan pendiskonto menggunakan:
Pengukuran sebesar nilai kini dari pembayaran di implisit interest rate lessor. Jika tidak diketahui maka
Akuntansi Sewa

masa depan dengan menggunakan tingkat bunga menggunakan increamental interest rate lessee.
pasar (market rate) sebagai pendiskonto. AHG disusutkan selama masa sewa.
Tidak disusutkan kecuali terdapat pembatasan masa
penggunaan tanah.
SEWA Lessee

SY 46
 47

PERBANDINGAN PENCATATAN
PENGALIHANTANAH Penghentian pengakuan tanah yang disewakan jika
memenuhi klasifikasi sewa pembiayaan. Namun,
tanah yang disewakan tetap diakui jika memenuhi
klasifikasi sewa operasi.
Penjual PENJUALAN Hak atas tanah yang disewakan tidak dikembalikan
jika sewa pembiayaan. Namun, Hak atas tanah yang
disewakan dikembalikan jika sewa operasi
Penghentian pengakuan tanah yang dijual Piutang diukur sebesar nilai kini dari pembayaran
sewa minimum di masa depan dengan pendiskonto
Hak atas tanah yang dijual tidak dikembalikan. menggunakan implisit interest rate lessor.
Piutang diukur sebesar nilai kini dari pembayaran di Pendapatan bunga diakui selama masa sewa jika
masa depan dengan menggunakan tingkat bunga
Akuntansi Sewa

klasifikasinya sewa pembiayaan. Namun, pedapatan

pasar (market rate) sebagai pendiskonto. sewa diakui selama masa sewa jika klasifikasi sewa
Pendapatan diakui sekaligus pada saat penjualan. operasi.

SEWA Lessor

SY 47
48 48

Contoh
No. Jenis Perolehan Pembelian Sewa
1 Perolehan tanah dengan hak atas tanah HGB Ya Tidak
bersifat primer.
2 Perolehan tanah dengan hak atas tanah HGB Ya, Jika tanah dapat Ya, Jika tanah tidak dapat
(bersifat sekunder) di atas HPL (bersifat primer). diperjualbelikan oleh diperjualbelikan oleh
pemegang HGB. pemegang HGB.
Akuntansi Sewa

3 Perolehan lahan pertambangan dengan hak atas Ya Tidak

tanah HGU yang dibatasi penggunaannya selama
masa konsesi. Pemegang konsesi dapat menjual
kepada pihak lain.
4 Perolehan apartemen dengan status hak pakai Ya Tidak
selama 30 tahun. Pemilik apartemen dapat menjual
kepada pihak lain.

SY PSAK 73/SY/271121
 49
Akuntansi Sewa

SY
THANK YOU