Câu hỏi: So sánh phạm vi kinh doanh bất động sản theo quy định Luật

kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm
2023

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Điều 11. Phạm vi kinh doanh bất
động sản của tổ chức, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài
Điều 10. Hình thức, phạm vi kinh
doanh nhà ở, công trình xây dựng
và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản,
chuyển nhượng dự án bất động sản
của tổ chức, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được 1. Tổ chức, cá nhân trong nước được
kinh doanh bất động sản dưới các kinh doanh bất động sản theo các hình
hình thức sau đây: thức sau đây:
a) Mua nhà, công trình xây dựng để a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình
bán, cho thuê, cho thuê mua; xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
b) Thuê nhà, công trình xây dựng để mua;
cho thuê lại; b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
c) Đối với đất được Nhà nước giao thì trong dự án bất động sản để chuyển
được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
cho thuê, cho thuê mua; chuyển sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật;
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình
thức phân lô, bán nền theo quy định xây dựng, phần diện tích sàn xây
của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng trong công trình xây dựng để
dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, bán, cho thuê, cho thuê mua;
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử d) Nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong
d) Đối với đất được Nhà nước cho dự án bất động sản để chuyển nhượng,
thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê;
để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng,
công trình xây dựng không phải là nhà phần diện tích sàn xây dựng trong
ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; công trình xây dựng để cho thuê lại;
đ) Đối với đất được Nhà nước công e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ
nhận quyền sử dụng đất thì được đầu
tư xây dựng nhà, công trình xây dựng tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
để bán, cho thuê, cho thuê mua; để cho thuê lại;
e) Đối với đất nhận chuyển nhượng g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì một phần dự án bất động sản để tiếp
được đầu tư xây dựng nhà, công trình tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thì được đầu tư xây
dựng nhà, công trình xây dựng để cho
thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản của chủ
đầu tư để xây dựng nhà, công trình
xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê
mua;
i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền
sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất
đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước 2. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được kinh doanh bất động sản ngoài là công dân Việt Nam theo quy
dưới các hình thức sau đây: định của pháp luật về quốc tịch được
a) Các hình thức quy định tại các phép nhập cảnh vào Việt Nam thì
điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này; được kinh doanh bất động sản theo
các hình thức quy định tại khoản 1
b) Đối với đất được Nhà nước giao thì Điều này.
được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua;
c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển
nhượng trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư
xây dựng nhà, công trình xây dựng để
kinh doanh theo đúng mục đích sử
dụng đất.

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 3. Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được kinh doanh bất động sản ngoài mà không phải là công dân Việt
dưới các hình thức sau đây: Nam theo quy định của pháp luật về
a) Các hình thức quy định tại các quốc tịch được phép nhập cảnh vào
điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản Việt Nam thì được kinh doanh bất
2 Điều này;
b) Đối với đất thuê trong khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế
thì được đầu tư xây dựng nhà, công
trình xây dựng để kinh doanh theo
đúng mục đích sử dụng đất.
động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng gắn với quyền sử dụng đất
để bán, cho thuê, cho thuê mua thông
qua dự án bất động sản thực hiện theo
đúng hình thức, mục đích và thời hạn
sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản để chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
thực hiện theo đúng hình thức, mục
đích và thời hạn sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
c) Các hình thức kinh doanh bất động
sản quy định tại điểm đ và điểm g
khoản 1 Điều này
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài thuộc diện phải đáp ứng các
điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư
quy định đối với nhà đầu tư nước
ngoài theo quy định của Luật Đầu tư
thì được kinh doanh bất động sản theo
các hình thức quy định tại khoản 3
Điều này.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài không thuộc trường hợp quy
định tại khoản 4 Điều này thì được
kinh doanh bất động sản theo các hình
thức quy định tại khoản 1 Điều này.

GIỐNG NHAU:
- Phạm vi kinh doanh ở mỗi Luật đều được chia làm 3 chủ thể kinh doanh.
- Xác định cụ thể trách nhiệm pháp lý của các bên tham gia giao dịch bất
động sản: bên mua, bên bán, bên cho thuê, bên chuyển nhượng, bên nhận
chuyển nhượng
- Xác định trách nhiệm pháp lý của quản lý Nhà nước về hoạt động kinh
doanh bất động sản
 - Về hình thức xử phạt vi phạm là giống nhau
KHÁC NHAU:
Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
+ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chia chủ thể kinh doanh thành 3
nhóm: tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
+ Hình thức và phạm vi chưa được quy định rõ ràng, cụ thể trong điều luật,
chỉ thông qua các cụm từ chung chung như "bất động sản" ở tiêu đề tại Điều 11
+ Phạm vi chỉ nằm gói gọn trong các nhà đầu tư Việt Nam và doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài
+ Giới hạn việc đầu tư: Điều này thể hiện thông qua việc xây dựng nhà ở,
công trình xây dựng để bán, cho thuê chỉ được thực hiện với phần đất được Nhà
nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất,…
+ Giới hạn phạm vi đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
+ Quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh
theo các hình thức nào
Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
+ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chia chủ thể kinh doanh thành 3
nhóm: tổ chức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ
chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
+ Cụ thể về phạm vi kinh doanh bất động sản gồm nhà ở, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản,
chuyển nhượng dự án bất động sản.
+ Không còn áp đặt việc đầu tư, xây dựng đối với các phần đất Nhà nước
giao, cho thuế; ngoài ra loại bỏ sự rườm rà, phức tạp theo quy định của luật cũ
 Cho thấy sự cải tiến đáng kể
+ Mở rộng phạm vi, không chỉ với tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mà còn là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước (tuân
thủ các quy định pháp lý và quản lý nhưng có thể áp dụng tùy vào loại hình và
mục đích kinh doanh) tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
+ Bãi bỏ quy định về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và thay vào
đó là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. (Vì tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài tuân thủ các quy định pháp lý và quản lý nhưng có thể áp dụng tùy
vào loại hình và mục đích kinh doanh, trong khi đó doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài vừa tuân thủ theo các quy định về đầu tư nước ngoài và pháp lý,
quản lý về doanh nghiệp trong nước)
+ Chia người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành các trường hợp cụ thể:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài không phải là công dân Việt Nam để đầu tư kinh doanh
sao cho phù hợp
+ Bổ sung quy định về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo từng
trường hợp cụ thể: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp
ứng đủ điều kiện của Luật Đầu tư thì được kinh doanh theo các hình thức tại
khoản 3; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc trường hợp tại
khoản 4 thì kinh doanh theo hình thức tại khoản 1
 Có thể thấy, việc thay đổi phạm vi kinh doanh bất động sản theo quy
định tại Luật kinh doanh bất động sản 2023 nhằm mục đích phát triển kinh tế thị
trường, tạo thêm nguồn thu nhập cũng như cơ hội việc làm cho cộng đồng người
Việt Nam. Ngoài ra, mang lại nguồn vốn cho thị trường bất động sản, tăng khả
năng tài chính và giảm thiểu rủi ro cho các dự án đầu tư. Chính sự hiện diện của
các nhà đầu tư nước ngoài cũng góp phần thúc đẩy cạnh tranh trong ngành dịch
vụ bất động sản, đồng thời cũng quy định nghiêm ngặt các yêu cầu phải tuân
thủ, minh bạch nhằm tăng cường độ tin cậy trong thị trường bất động sản, đảm
bảo hoạt động đầu tư này không tác động tiêu cực đến xã hội.