ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

(Tài liệu bổ sung Bài giảng Quy hoạch sử dụng đất đai)

Người tổng hợp:

PGS. TS. Nguyễn Thị Vòng

Tháng 1/2018

0
I. ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC
PHÁT TRIỂN CÓ LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN NGÀNH
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRONG 100 NĂM
Một số điển hình về những vấn đề cơ bản có liên quan đến quy hoạch sử
dụng đất (hệ thống quy hoạch, phân loại quy hoạch, mối liên hệ giữa quy hoạch
sử dụng đất với quy hoạch các ngành, lĩnh vực khác; nội dung, phương pháp quy
hoạch của một số quốc gia có lịch sử hình thành và phát triển ngành quản lý đất
đai hàng trăm năm trên thế giới.
1.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Hà Lan
Công tác quy hoạch ở Hà Lan được chia ra ở các cấp độ: toàn quốc, khu
vực, tỉnh và huyện. Tại Trung ương: quyền quyết định thuộc về Nghị viện và
Chính phủ. Giúp việc cho các cơ quan này có Uỷ ban Quy hoạch Không gian
Nhà nước, Cơ quan Quy hoạch không gian Nhà nước và Hội đồng tư vấn quy
hoạch không gian. Tại cấp tỉnh: thẩm quyền thuộc về Hội đồng tỉnh và Ban chấp
hành Hội đồng tỉnh với các cơ quan chuyên môn giúp việc là Uỷ ban Quy hoạch
không gian của tỉnh và Cơ quan quy hoạch không gian của tỉnh. Cấp địa phương
có Hội đồng huyện và Ban chấp hành Hội đồng huyện cùng Phòng Quy hoạch
của huyện.
Quy hoạch toàn quốc là một vấn đề lớn cần sự phối hợp kế hoạch của
nhiều Bộ, ngành với sự tham gia chính của Bộ Nhà cửa, Quy hoạch phát triển và
Môi trường. Sự điều phối của Chính phủ trong công tác quy hoạch thông qua Uỷ
ban Quy hoạch không gian nhà nước. Các Bộ ngành sẽ cử các chuyên gia đầu
ngành tham gia vào Uỷ ban. Ngoài ra còn có Hội đồng tư vấn Quy hoạch phát
triển gồm 40 thành viên đại diện cho các tổ chức xã hội, các chuyên gia chuyên
ngành cùng một số đại diện là các nhà quản lý ở địa phương. Sự phối hợp của
các Bộ, ngành trong công tác quy hoạch tự nhiên ở Hà Lan như sau:
- Thủ tướng Chính phủ: Chủ tịch Uỷ ban Quy hoạch không gian Nhà nước.
- Bộ Nhà cửa, Quy hoạch phát triển và Môi trường: chịu trách nhiệm điều
phối các chính sách của các Bộ nếu các chính sách này có thể gây các hậu
quả về môi trường và không gian tự nhiên. Chính sách về nhà cửa là một
công cụ quan trọng đại diện cho môi trường sinh sống của con ngườì. Tái
thiết đô thị, gồm cả xây dựng lại và tái phát triển là một nhiệm vụ chủ
yếu.
- Bộ Nội vụ có trách nhiệm đảm bảo một cơ cấu tổ chức Nhà nước phù hợp.
Đối với công tác quy hoạch thì nó thể hiện qua việc điều chỉnh các đường
địa giới hành chính.
- Bộ Giáo dục và Khoa học: chịu trách nhiệm về quy hoạch mạng lưới các
trường phổ thông, đại học. Vị trí của một trường đại học có thể tác động
đến việc xây dựng thêm các cơ sở vật chất, nhà cửa cho đội ngũ giáo viên
và học sinh.
1
 - Bộ Tài chính: rất quan trọng vì mọi kế hoạch đều cần kinh phí.
- Bộ Quốc phòng: nêu yêu cầu về đất đai cho mục đích quân sự: các bãi tập,
doanh trại, sân bay và các cơ sở quân sự khác.
- Bộ Kinh tế: có trách nhiệm về phát triển kinh tế của quốc gia và từng
vùng, do vậy rất quan trọng trong công tác quy hoạch vì một trọng điểm
của quy hoạch là phân bố lại dân cư và công ăn việc làm trên toàn quốc;
phải xác định chỗ nào cần khuyến khích phát triển công nghiệp, phát triển
loại hình công nghiệp gì và nó sẽ ảnh hưởng thế nào đến môi sinh. Quy
hoạch còn chịu tác động của phát triển du lịch - một ngành chịu sự quản lý
của Bộ này.
- Bộ Nông nghiệp, Thuỷ sản và Quản lý thiên nhiên: liên quan đến công tác
chuyển đổi ruộng đất, bố trí lại các thửa đất. Chính sách nông nghiệp sẽ
tác động tới quy hoạch ở những vùng nông thôn. Bộ này cũng quản lý về
lâm nghiệp, bảo tồn thiên nhiên và thể thao nên việc bố trí các cơ sở thể
thao, tập luyện đóng vai trò khá quan trọng. Chúng phải được xây dựng và
bố trí để phục vụ người dân thuận tiện và không gây ra các vấn đề ùn tắc
giao thông.
- Bộ y tế và xã hội: thực thi các chính sách về việc làm, dĩ nhiên là có tác
động đến quy hoạch phát triển. Ngành y tế còn liên quan đến vấn đề vệ
sinh môi trường, kiểm soát ô nhiễm nước, đất và không khí, ô nhiễm tiếng
ồn.
- Bộ ngoại giao: điều phối các vấn đề quốc tế liên quan đến môi trường.
Phòng quy hoạch cấp huyện chỉ có ở các huyện lớn. Các huyện khác thuê
các chuyên gia tư vấn tư nhân thực hiện các công việc quy hoạch như khảo sát,
tư vấn và lập kế hoạch. Huyện có 2 loại sơ đồ dùng cho chính sách quy hoạch là:
Sơ đồ bố trí tổ chức và Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất.
Sơ đồ bố trí tổ chức bao gồm:
- Mô tả về các trọng điểm phát triển của khu vực, các giai đoạn thực hiện
và các quan hệ với khu vực chung quanh.
- Một hoặc nhiều bản đồ minh hoạ các trọng điểm phát triển này.
- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các
thủ tục cần thiết của sơ đồ.
Hội đồng huyện sau khi thông qua Sơ đồ sẽ báo cáo lên Ban chấp hành
Hội đồng tỉnh và Cơ quan Quy hoạch không gian nhà nước.
Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất: gần như mỗi quyết định của huyện về công
tác quy hoạch đều liên quan đến Sơ đồ này. Đây cũng là cơ sở để huyện xem xét
cấp giấy phép xây dựng nhà cửa. Sơ đồ gồm:
- Mô tả về các khu vực sử dụng đất dự định trong Sơ đồ, mục đích của từng
2
 khu, khi cần thiết phải có thêm mô tả về cách thức thực hiện để đạt được
các mục đích này.
- Một hoặc nhiều bản đồ thể hiện các khu vực quy hoạch (tỷ kệ không nhỏ
hơn 1/10.000).
- Nếu cần, phải có thêm các quy định về sử dụng đất và xây dựng nhà cửa.
- Nếu cần, phải thêm quy định về việc Hội đồng huyện và Ban chấp hành
phải xem xét khi thành lập hoặc sửa đổi bản sơ đồ, quy định các ngoại lệ
và nhấn mạnh các nhu cầu trong tương lai.
- Thuyết minh ý đồ và kết quả các nghiên cứu khảo sát, ý kiến tư vấn và các
thủ tục cần thiết của sơ đồ.
Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất này là cơ sở pháp lý để:
- Cấp phép xây dựng;
- Quy định nghĩa vụ đóng góp của các Công ty xây dựng tư nhân vào giá
thành của các dịch vụ công cộng;
- Đền bù thiệt hại;
- Thu mua đất cưỡng chế.
Huyện thường thực thi một "chính sách đất đai tích cực" có nghĩa là thu
mua đất, xây dựng hạ tầng và đưa vào phát triển. Khi huyện cần đất để tiến hành
một dự án, có thể các chủ sở hữu đất từ chối không bán lại đất. Trong trường
hợp này, huyện có thể cưỡng chế thu mua đất (theo quy định của Luật Cưỡng
chế thu mua). Việc cưỡng chế thu mua có thể áp dụng khi:
- Thực thi Sơ đồ quy hoạch sử dụng đất hoặc bảo tồn nguyên trạng phù hợp
với sơ đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Thực hiện các kế hoạch xây dựng
- Giải phóng mặt bằng để phát triển nhà
- Dỡ bỏ các nhà bỏ trống hoặc đã xuống cấp nghiêm trọng.
Nói chung, trên thực tế việc cưỡng chế mua ít khi xảy ra. Huyện sẽ đề
xuất giá mua lại đất dựa trên giá đất phải trả khi cưỡng chế. Giá này vào khoảng
2 lần giá trị hiện tại của đất vì còn được tính thêm cả chi phí di chuyển, mất hoa
lợi ...
Thường thì khi công bố sơ đồ quy hoạch sử dụng đất, giá đất sẽ bị đẩy lên
cao do nạn đầu cơ. Huyện có quyền thu mua đất với giá trước khi công bố quy
hoạch. Điều này đã được quy định trong Luật. Giá đất có thể dựa theo giá thị
trường, giá thoả thuận hoặc do toà án quyết định. Nếu huyện tạo ra các dịch vụ
hoặc xây cơ sở hạ tầng, nhờ đó các chủ liên quan được hưởng lợi thì huyện có
quyền đòi hỏi các chủ sở hữu phải trả một phần hoặc toàn bộ các chi phí cho
việc phát triển dịch vụ và hạ tầng.
3
 Quy hoạch sử dụng đất nông thôn và thành thị
So với nhiều nước Tây Âu khác thì Hà Lan đã bắt đầu công việc quy
hoạch đô thị và nông thôn từ rất sớm. Truyền thống về công tác quy hoạch của
Hà Lan có bởi hai lý do: thứ nhất, cuộc đấu tranh không ngừng với biển để giữ
đất và mở rộng đất; thứ hai, đất đai Hà Lan ít, dân số đông và phân bố không
đều. Ý tưởng về một bản kế hoạch quốc gia dựa trên bản đồ quy hoạch tổng thể
toàn quốc đã xuất hiện vào những năm cuối của thập niên 30. Trong nhiều năm
qua, công tác quy hoạch đã thay đổi về cơ bản. Cho tới tận cuối những năm 50,
quy hoạch vẫn còn là một kế hoạch "phòng ngừa thảm hoạ" như khủng hoảng,
nạn thất nghiệp và chống lạm phát. Quy hoạch khi đó mang tính thống kê là chủ
yếu, phân định ranh giới giữa đô thị và nông thôn, tập trung các khu công nghiệp
khỏi ảnh hưởng tới các khu dân sinh, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên,… .Một
động lực mới xuất hiện trong công tác quy hoạch đã được phản ảnh trong các tài
liệu xuất bản của Văn phòng Quy hoạch Nhà nước và Phòng Quy hoạch Trung
ương, đó là: "Phía Tây và phần còn lại của đất nước Hà Lan" (1956), liên quan
đến việc phân bố lại dân cư và các cơ hội việc làm trên toàn đất nước. Biện pháp
tích cực này đã được Chính phủ Hà Lan phê chuẩn và thể hiện trong "Bản ghi
nhớ lần thứ hai về quy hoạch tự nhiên của Hà Lan" (1966). Trong bản ghi nhớ
này, mục tiêu của quy hoạch tự nhiên được xác định là thúc đẩy cơ cấu môi
trường để phục vụ tối ưu cho con người.
1.2. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Vương quốc Anh
Để quản lý tài nguyên đất và bất động sản trong pháp Luật Đất đai của
Anh có quy định về quy hoạch phân bổ sử dụng đất theo 03 cấp: Toàn quốc, cấp
tỉnh và cấp chính quyền địa phương (hệ thống hành chính 03 cấp). Về thời hạn
quy hoạch phân bổ sử dụng đất là 20 năm - tầm nhìn 50 năm. Điểm khác biệt so
với quy hoạch sử dụng đất của Việt Nam là quy hoạch phân bổ sử dụng đất của
Anh phải gắn liền với không gian xây dựng và các quy hoạch ngành trên nền
tảng nền của quy hoạch phân bổ sử dụng đất. Trong đó quy hoạch sử dụng đất
làm nền tảng cho mọi quy hoạch khác.
Về phương pháp sử dụng phương pháp từ quy hoạch tổng thể tới quy
hoạch chi tiết và lấy quy hoạch chi tiết để điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho
phù hợp và việc phê duyệt quy hoạch cũng tuân thủ theo nguyên tắc cấp trên phê
duyệt quy hoạch cấp dưới trực tiếp. Điểm khác nữa là tất các quy hoạch được
lồng ghép trên một cơ sở dữ liệu thống nhất (quy hoạch phân bổ sử dụng đất) và
được công bố công khai trên mọi phương tiện kể cả INTERNET. Các quy hoạch
mọi người dân được quyền truy cập miễn phí và gửi ý kiến đóng góp sau mỗi kỳ
điều chỉnh.
Trách nhiệm quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp nào chịu
trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá nhân chịu
trước pháp luật về bản quy hoạch.

4
 1.3. Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại Cộng hoà Liên bang Đức
Đức là một nhà nước liên bang, tại đây chính quyền trung ương có thẩm
quyền trong việc lập kế hoạch sử dụng đất. Luật quy hoạch không gian liên bang
đặt ra nguyên tắc, mục tiêu và hướng dẫn lập kế hoạch và phát triển ở Đức. Các
nguyên tắc hướng dẫn của quy hoạch không gian là để thúc đẩy sự phân bố bền
vững các chức năng về kinh tế, sinh thái và xã hội. Pháp luật quy định các loại
kế hoạch, nội dung và thủ tục, bao gồm cả việc tham gia của công dân.
Mỗi cơ quan đất đai tiểu bang (Länder) trong 16 tiểu bang có trách nhiệm
xây dựng kế hoạch phát triển đất đai, cung cấp hướng dẫn về quy hoạch phải
được thực hiện ở cấp địa phương. Những tài liệu này đóng vai trò là khuôn khổ
cho sự phát triển trong tương lai. Ở cấp độ vùng - có 114 vùng - là một kế hoạch
đưa ra chi tiết về các nguyên tắc trong kế hoạch của tiểu bang. Cấp quy hoạch
cao hơn không xây dựng những quy hoạch không gian có tính ràng buộc pháp
lý, nhưng đưa ra các chính sách và hướng dẫn cho kế hoạch cấp dưới, và đảm
bảo sự phối hợp giữa các ngành, các cấp. 14.000 chính quyền thành phố có vai
trò lớn nhất trong quy hoạch sử dụng đất, mặc dù kế hoạch địa phương của họ
phải được cơ quan khu vực phê duyệt. Kế hoạch vùng phải được sự chấp thuận
của Tiểu bang (Länder).
Có hai giai đoạn lập kế hoạch ở cấp địa phương. Đầu tiên là xây dựng kế
hoạch sử dụng đất ban đầu trong đó phân khu đất cho “hoạt động phát triển theo
mục đích của cộng đồng", đối với toàn bộ thành phố. Về bản chất đây là kế
hoạch tổng thể. Dưới đó là các quy hoạch sử dụng đất có tính ràng buộc, được
chuẩn bị cho các khu vực của thành phố có kế hoạch phát triển hoặc tái thiết.
Đây là những quy hoạch chi tiết hơn nhiều, xác định mục đích sử dụng và mật
độ được phép, chiều rộng của mảnh đất, nguyên tắc thiết kế đô thị, và vị trí của
cơ sở hạ tầng công cộng. Đó là những ràng buộc về mặt pháp lý, và tất cả các
đơn xin cấp phép thực hiện hoạt động phát triển phải tuân thủ theo đúng quy
hoạch này.
Quy hoạch sử dụng đất có tính ràng buộc chỉ được chuẩn bị cho các khu
vực mới được phát triển hoặc tái thiết. Hầu hết các khu vực đã được xây dựng
hiện hành chỉ có kế hoạch sử dụng đất ban đầu mang tính tổng quát hơn rất
nhiều. Các đơn xin cấp phép thực hiện hoạt động phát triển được đánh giá dựa
trên tính phù hợp với những mục đích sử dụng đất trong khu xung quanh, mật
độ, và thiết kế đô thị. Ở những vùng đất chưa phát triển, chẳng hạn như ở vùng
ngoại ô của thị trấn, luật liên bang rất nghiêm ngặt về những hoạt động phát
triển không có kế hoạch.
Từ năm 1993 sự tham gia của tư nhân trong việc lập kế hoạch được đẩy
mạnh, giúp cho quá trình này được tiến hành nhanh hơn và ít tốn kém hơn cho
thành phố. Giờ đây các nhà phát triển tư nhân chuẩn bị kế hoạch sử dụng đất có

5
tính ràng buộc cụ thể cho các dự án, trong đó tất nhiên phải được sự chấp thuận
của chính quyền thành phố.
Theo pháp luật cơ bản của Đức, tất cả mọi người có quyền để xây dựng
trên đất đai của mình miễn là không có những nguyên tắc rõ ràng chống lại việc
này. Điều này có nghĩa rằng một khi một khu vực đã được giao cho một cơ quan
quy hoạch nhất định, câu hỏi là liệu có được cấp phép hay không sẽ không còn
là một vấn đề mang tính quyết định. Miễn là đơn xin cấp phép thực hiện hoạt
động phát triển phù hợp với quy hoạch, nó sẽ được cấp phép. Nếu một cơ quan
quản lý từ chối cấp phép, tòa án sẽ đảo ngược lại quyết định.
1.4. Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại Canada
Canada là một liên bang có 10 tỉnh, trong đó mỗi tỉnh có độc quyền về đất
đai và tài nguyên, do đó chính phủ trung ương không có vai trò trong việc lập
quy hoạch sử dụng đất. Hầu hết các tỉnh đều rất lớn, nhiều tỉnh trong số đó còn
lớn hơn so với hầu hết các quốc gia, mặc dù dân số tập trung ở phía nam gần
biên giới với Mỹ. Mỗi tỉnh đều có hệ thống quy hoạch riêng. Các hệ thống này
có sự khác biệt, nhưng nguyên tắc là khá giống nhau.
Thành phố và chính quyền địa phương xây dựng kế hoạch phát triển (như
quy hoạch tổng thể) và các kế hoạch quy hoạch (zoning plan). Các chính quyền
cấp tỉnh xây dựng khuôn khổ pháp lý cho việc lập kế hoạch và quy hoạch đóng
vai trò hoạch định chính sách và giám sát. Trong trường hợp tỉnh có sự quan tâm
mạnh mẽ trong một vấn đề, tỉnh sẽ quy định các hoạt động một cách trực tiếp.
Ví dụ như bảo vệ đất nông nghiệp. Thông thường chính quyền cấp tỉnh kiểm
soát trực tiếp việc phân chia đất đai.
Công tác quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh bởi các quy định pháp
luật của cơ quan lập pháp tỉnh, với một đạo luật đặc biệt cho thành phố thủ đô và
một Luật Quy hoạch cho 200 thành phố còn lại. Theo Luật Quy hoạch chính
quyền tỉnh xây dựng chính sách sử dụng đất, khu quy hoạch hoặc mỗi thành phố
lập kế hoạch phát triển, các thành phố xây dựng bản quy hoạch đất đai (zoning
bylaw) trong đó bao gồm kế hoạch chi tiết và các quy định về sử dụng đất và các
tiêu chuẩn phát triển.
Quá trình tư vấn và phê duyệt kế hoạch phát triển được thiết kế để đảm
bảo phối hợp với các kế hoạch của các bộ và cơ quan khác. Thứ nhất, kế hoạch
phát triển phải tuân thủ các chính sách chính thức của tỉnh, mà một số trong đó
bảo vệ lợi ích của các Bộ khác. Thứ hai, các cơ quan khác phải được tham vấn
trong quá trình chuẩn bị kế hoạch. Thứ ba, nếu họ không đồng ý với một kế
hoạch phát triển được đề xuất, họ có thể khiếu nại đến một hội đồng đặc biệt.
Thứ tư, Chủ tịch Chính quyền địa phương phải phê duyệt kế hoạch, và thường
kế hoạch sẽ không được phê duyệt nếu có phản đối từ một cơ quan chính quyền
khác. Trong thực tế, xung đột giữa chính quyền địa phương và các cơ quan khác

6
trong nhiều trường hợp được giải quyết bằng thỏa thuận trong quá trình tham
vấn và thực hiện.
1.4.1. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất
Các chính sách sử dụng đất cấp tỉnh được áp dụng cho toàn bộ các tỉnh,
mục tiêu và chính sách nhằm giải quyết:
- Phát triển đô thị, nông thôn và khu vực trên địa bàn tỉnh, bao gồm cả
phát triển khu dân cư, nông nghiệp, thương mại, công nghiệp, thể chế và giải trí;
- Bảo vệ và tăng cường
(i) môi trường, bao gồm cả nguồn nước, vùng đất nhạy cảm, tài
nguyên tái tạo và các khu vực có ý nghĩa lịch sử hoặc tự nhiên
(ii) hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng khác
(iii) phát triển khoáng sản;
- Bất kỳ vấn đề nào khác mà Nội các coi là cần tư vấn.
Kế hoạch phát triển (của khu quy hoạch hay một thành phố):
- Đặt ra các kế hoạch và chính sách của thành phố hay khu quy hoạch về
các mục tiêu thể chất, xã hội, môi trường và kinh tế;
- Thông qua các bản đồ và tuyên ngôn về mục tiêu, chỉ đạo sử dụng đất
bền vững và phát triển trong khu vực quy hoạch;
- Đưa ra các biện pháp thực hiện kế hoạch;
- Bao gồm các vấn đề khác mà Chủ tịch Chính quyền địa phương hoặc cơ
quan quản lý địa phương coi là cần tư vấn.
Kế hoạch thứ cấp (mang tính tùy chọn): Quy hoạch chi tiết hơn về một bộ
phận của thành phố. Nó có thể giải quyết bất kỳ vấn đề nào được nêu ra trong kế
hoạch phát triển:
- Phân khu đất, thiết kế, các mô hình đường, tiêu chuẩn xây dựng hoặc sử
dụng đất và các vấn đề phát triển khác;
- Phát triển kinh tế, tăng cường hoặc bảo vệ đặc biệt tài nguyên di sản
hoặc các vùng đất nhạy cảm;
- Bản quy hoạch đất đai (zoning bylaw)
Phân khu cho các loại hình sử dụng đất, xây dựng quy định về những
mục đích sử dụng có thể được thực hiện theo từng khu quy hoạch và tiêu chuẩn
phát triển của mỗi khu, và bao gồm bản đồ cho mỗi khu quy hoạch trong toàn bộ
diện tích đất của thành phố.

7
 Mức độ Tài liệu quy Thủ tục và phê chuẩn
hoạch
Trung ương (Tỉnh) Các chính sách Có một quy định của Nội các.
sử dụng đất cấp Không có thủ tục được quy định cụ thể.
tỉnh
Khu vực (hai hay Chiến lược vùng Do các khu quy hoạch và thành phố cùng
nhiều hơn khu quy chuẩn bị.
hoạch hoặc thành Tham khảo ý kiến Chủ tịch Chính quyền
phố) - tùy chọn địa phương.
Họp công khai.
Được phê chuẩn bằng nghị quyết của khu
quy hoạch hoặc Hội đồng thành phố.
Khu quy hoạch Kế hoạch phát Do khu quy hoạch hay thành phố chuẩn bị.
hay một thành phố triển Nghiên cứu và khảo sát.
Tham vấn với các Bộ.
Họp công khai.
Trình Bộ trưởng phê duyệt.
Kế hoạch phát triển phải phù hợp với các
chính sách sử dụng đất cấp tỉnh.
Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết của
khu quy hoạch hoặc Hội đồng thành phố.
Khu quy hoạch Kế hoạch thứ Tương tự như bản quy hoạch đất đai
hay một thành phố cấp (zoning bylaw).
- tùy chọn
Thành phố Bản quy hoạch Do thành phố chuẩn bị.
đất đai Họp công khai.
Phê duyệt cuối cùng bằng nghị quyết Hội
đồng thành phố.
Những người phản đối có thể khiếu nại với
hội đồng khu quy hoạch hoặc một hội đồng
đặc biệt của tỉnh.
Bản quy hoạch đất đai phải phù hợp với kế
hoạch phát triển.
Nhiều khu quy hoạch và các thành phố nhỏ không đủ năng lực, cả về con
người và nguồn lực. Để giải quyết vấn đề này, Chủ tịch Chính quyền địa phương
chuẩn bị những mô hình kế hoạch phát triển và bản quy hoạch đất đai mà có thể

8
được điều chỉnh để sử dụng tùy theo hoàn cảnh địa phương và các lựa chọn
chính sách.
1.4.2. Kỳ quy hoạch
Luật quy hoạch không quy định khoảng thời gian này. (Cho đến năm
2005 khoảng thời gian này là năm năm, mà đã được chứng minh là không thực
tế.) Sau khi xem xét, Hội đồng có thể thay đổi kế hoạch, nhưng phải đi qua các
thủ tục phê duyệt quy định ở trên.
Lưu ý rằng kế hoạch phát triển không hết hạn sau một khoảng thời gian
mà vẫn có hiệu lực cho đến khi được thay thế bằng một kế hoạch mới.
1.5. Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại Hoa Kỳ
1.5.1. Về hệ thống pháp luật
Hoa kỳ đã ban hành đạo luật chính sách và quản lý đất đai liên bang năm
1976, trong đó có quy định trách nhiệm cho người có thẩm quyền cũng như
trách nhiệm phối kết hợp trong quá trình lập và triển khai quy hoạch sử dụng đất
như:
(a) Bộ trưởng Bộ Nội vụ cùng với sự tham gia của công chúng phải thống
nhất với các thuật ngữ và điều kiện trong đạo luật này, từ đó phát triển, duy trì,
và duyệt lại khi thích hợp các kế hoạch sử dụng đất ở các vùng hay diện tích sử
dụng đất công. Cần phát triển kế hoạch sử dụng đất công mà không cần tính tới
việc đất đai trước đó đã được phân loại, thu hồi, dành riêng hoặc chỉ cho một
hoặc nhiều lợi ích khác.
(b) Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, bộ trưởng Bộ
Nông nghiệp cần phối hợp kế hoạch sử dụng đất thuộc hệ thống rừng quốc gia
với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý dành cho các tộc người
Anh Điêng, cùng với các thứ khác, xét đến chính sách ủng hộ cho các chương
trình quản lý tài nguyên đất thuộc bộ lạc.
(c) Trong việc phát triển và duyệt lại kế hoạch sử dụng đất, bộ trưởng Bộ
Nội vụ nên:
- Sử dụng và tuân theo việc sử dụng cân đối và hài hòa cũng như duy trì
sản lượng liên tục đặt trước và luật pháp có thể áp dụng khác;
- Sử dụng cách tiếp cận đa ngành mang tính hệ thống có suy xét tích hợp
các yếu tố vật lý, sinh học, kinh tế và các khoa học khác;
- Ưu tiên chọn lựa và bảo vệ các diện tích có lợi ích môi trường thiết yếu;
- Dựa vào sự đánh giá sẵn có trong bản tóm tắt về đất công, tài nguyên đi
kèm cũng như các ý nghĩa khác;
- Xem xét việc sử dụng hiện tại và tiềm năng sử dụng đất công;

9
 - Xem xét tính khan hiếm tương đối của các giá trị liên quan và sự sẵn
sàng của các phương thức lựa chọn (bao gồm cả tái chế) cũng như nơi nhận thực
rõ được những giá trị đó;
- Cân nhắc ích lợi dài hạn so với ích lợi trong ngắn hạn;
- Tạo ra sự phục tùng theo các luật pháp kiểm soát ô nhiễm có thể áp dụng
bao gồm không khí, nước, tiếng ồn và các tiêu chuẩn ô nhiễm khác hoặc các kế
hoạch thực hiện của Liên bang;
- Trong chừng mực phù hợp với các luật quy định việc quản lý đất công,
phối hợp kiểm kê sử dụng đất, quy hoạch và các hoạt động quản lý đất công
cùng với quy hoạch sử dụng đất và các chương trình quản lý của các Bộ và cơ
quan Liên bang và của chính quyền các bang và địa phương.
Đây là vị trí đất nhưng không giới hạn ở kế hoạch nghỉ ngơi ngoài trời
được phát triển trong đạo luật ngày 3 tháng 9 năm 1964 (78 Stat. 897), được bổ
sung [chỉ dẫn 16 U.S.C. 460l- 4 et seq. ], và cho các tộc người Anh Điêng, cùng
với những tộc người khác, xem xét các chính sách của bang đã thông qua và các
chương trình quản lý tài nguyên đất thuộc bộ tộc. Để thực hiện chỉ thị này, bộ
trưởng Bộ Nội vụ cần được báo cáo về các kế hoạch sử dụng đất của bang, khu
vực hay bộ tộc trong phạm vi thực tiễn riêng; bảo đảm xem xét những kế hoạch
của bang, địa phương hay bộ tộc đó là phù hợp với sự phát triển của kế hoạch sử
dụng đất công; ở chừng mực nhất định hỗ trợ giải quyết mâu thuẫn giữa kế
hoạch của chính quyền Liên bang và không phải Liên bang, và tạo sự tham gia
đáng giá của các quan chức bang hoặc chính quyền địa phương, bao gồm cả
được bầu hay chỉ định trong việc phát triển các chương trình sử dụng đất, các
quy định về sử dụng đất, và các quyết định sử dụng đất công, gồm cả những
thông báo sớm về những quyết định đề xuất có thể ảnh hưởng đáng kể tới đất
không thuộc Liên bang. Những quan chức như vậy ở mỗi bang được phép tư vấn
với bộ trưởng Bộ Nội vụ về sự phát triển và xét lại kế hoạch sử dụng đất, các
nguyên tắc chỉ đạo, các quy tắc, quy định sử dụng đất công trong từng bang có
xét đến các vấn đề sử dụng đất khác khi được bộ trưởng đề cập đến. Kế hoạch
sử dụng đất của bộ trưởng Bộ Nội vụ trong mục này cần thống nhất với kế
hoạch của bang và địa phương trong phạm vi tối đa phù hợp với luật pháp Liên
bang và các mục đích của đạo luật.
(d) Bất kỳ sự phân loại đất công hay kế hoạch sử dụng đất công nào có
hiệu lực vào ngày ban hành đạo luật này đều phải được xem xét lại trong quá
trình quy hoạch sử dụng đất được tiến hành trong mục này, và mọi loại đất công
bất kể việc phân loại ra sao đều phải tính vào mọi kế hoạch sử dụng đất được
phát triển theo mục này. Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể sửa chữa hoặc hủy bất kỳ
phân loại nào cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất như trên.
(e) Bộ trưởng Bộ Nội vụ có thể đưa ra các quyết định quản lý để triển khai
các kế hoạch sử dụng đất đã phát triển hoặc sửa đổi lại trong mục này tuân theo

10
những điều sau:
- Những quyết định đó bao gồm (nhưng không giới hạn) ở việc loại trừ
(loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều hơn một quyền hoa lợi cơ bản hoặc chính
yếu (principal or major uses) thông qua một quyết định quản lý nằm dưới sự phê
duyệt lại, sửa chữa và thậm chí hủy bỏ liên quan đến kế hoạch sử dụng đất bởi
Bộ trưởng hoặc đại diện của Bộ trưởng Bộ Nội vụ.
- Bất cứ quyết định hay hành động quản lý nào đi theo một quyết định
quản lý loại trừ (loại bỏ hoàn toàn) một hoặc nhiều quyền hoa lợi cơ bản hoặc
chính yếu trong hai hoặc nhiều năm từ một trăm nghìn mẫu trở lên Bộ trưởng
Bộ Nội vụ cần báo cáo tới Hạ nghị viện và Thượng nghị viện. Nếu trong vòng
90 ngày kể từ ngày đưa ra thông báo (trừ những ngày nghị viện nghỉ làm hơn ba
ngày liên tiếp), quốc hội sẽ tiếp nhận một giải pháp nhất trí về việc không tán
thành các hành động hay quyết định quản lý, sau đó Bộ trưởng Bộ Nội vụ sẽ
nhanh chóng hủy bỏ các hành động hay quyết định quản lý đó. Nếu trong
khoảng thời gian 90 ngày nói trên, ủy ban tìm kiếm giải pháp không báo cáo
muộn nhất là 30 ngày làm việc sau khi được chuyển giao, cần giải tán ủy ban
không cho xem xét giải pháp đó sâu hơn nữa hoặc giải tán ủy ban không cho
xem xét thêm bất cứ giải pháp nào khác cho các hành động hay quyết định đã
nêu. Kiến nghị về việc giải tán có thể do cá nhân ủng hộ một giải pháp, và cần
được ban đặc quyền (ngoại trừ việc kiến nghị không được đưa ra sau khi ủy ban
đã báo cáo về giải pháp đó), và cần giới hạn việc tranh cãi trong thời gian tối đa
là một giờ, nhằm chia đều giữa bên ủng hộ và bên phản đối giải pháp. Không
nên đưa vào trình tự sửa đổi kiến nghị nhằm xem xét lại việc bỏ phiếu tán thành
hay không tán thành bản kiến nghị. Trường hợp bản kiến nghị giải tán được
chấp thuận hoặc không chấp thuận, sẽ không lập kiến nghị các giải pháp khác về
cùng hành động hay quyết định quản lý. Khi ủy ban tái bản, hoặc bị giải tán
không cho xem xét sâu hơn một giải pháp, vẫn cần đưa vào trình tự (bất kể việc
một bản kiến nghị trước đó cho cùng một vấn đề không được thông qua) đi đến
việc cân nhắc giải pháp. Bản kiến nghị cần được ban đặc quyền và không thể có
bàn cãi. Không nên đưa việc sửa đổi kiến nghị vào trật tự, và không nên tạo ra
tiền lệ dẫn tới việc xem xét lại mức bỏ phiến tán thành hay không tán thành kiến
nghị.
- Có thể sử dụng việc thu hồi nêu trong mục 204 trong đạo luật này để
thực hiện các quyết định quản lý, nhưng cần bỏ hoặc phục hồi đất công khỏi
Luật Mỏ 1872 (Mining Law of 1872) đã sửa đổi trong (R.S. 2318-2352; 30
U.S.C. 21 et seq.) hoặc chuyển tới một Bộ, vụ hoặc cơ quan khác chỉ bằng hành
động thu hồi thực hiện theo mục 204 hoặc các hành động khác theo luật: Từ đó
chỉ ra rằng, không gì trong mục này có thể ngăn một công ty sở hữu chính phủ
toàn bộ khỏi việc bị thu hồi và giữ các quyền giống như một công dân theo Luật
Mỏ 1872.
(f) Bộ trưởng Bộ Nội vụ cần tạo cơ hội cho công chúng tham gia và thông

11
qua quy định xây dựng các thủ tục bao gồm cả việc lắng nghe công chúng khi
phù hợp nhằm tạo đủ sự chú ý cho chính quyền Liên bang, bang và khu vực
cũng như tạo cơ hội phê bình và tham gia vào việc lập kế hoạch và chương trình
liên quan đến quản lý đất công.
1.5.2. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ở Hoa Kỳ
Sự tăng trưởng đô thị với tốc độ cao của nước Hoa Kỳ sau chiến tranh đã
sản sinh ra hiện tượng hai cực là tạo nên khu đô thị có nhân khẩu tập trung cao
và khu ngoại ô hoá. Mặt trái của ảnh hưởng này là sự lãng phí tài nguyên đất đai
và vấn đề tài chính không đủ để đảm nhận xây dựng thiết bị công cộng. Cho
nên, cơ quan chính phủ phải nghĩ làm thế nào để tác động vào khu vực khai thác
đất đai, tốc độ, tổng lượng và thông qua việc nội bộ hoá giá thành thiết bị công
cộng và bằng trình độ phục vụ để xác định được phương thức khai thác cho
phép, từ đó mà nâng cao việc sử dụng tài nguyên đất đai và hiệu quả xây dựng
thiết bị công cộng. Tiếp theo, các địa phương sẽ phát triển một bộ phận sách
lược quản lý tăng trưởng đa mục tiêu. Về cơ bản, những sách lược này là để đạt
được các mục tiêu quản lý tăng trưởng sau đây:
(1) Cung cấp đầy đủ thiết bị công cộng để hỗ trợ nhu cầu của tăng trưởng
kinh tế và nhân khẩu;
(2) Bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá và môi trường, tránh bị phá hoại do
khai thác không thoả đáng hoặc phát triển nhảy cóc;
(3) Bảo vệ và duy trì đời sống kinh tế mang tính địa phương, tính khu vực
và cơ hội việc làm;
(4) Duy trì sự cân bằng về nhà ở có tính địa phương và tính khu vực và sự
ổn định về giá cả nhà ở;
(5) Nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phối trí thiết bị công cộng, cải thiện
cảnh quan đô thị và chất lượng cuộc sống.
(6) Đất công vẫn thuộc quyền sở hữu của Liên bang chỉ khi thủ tục quy
hoạch sử dụng đất trong đạo luật này xác nhận việc bán/chuyển nhượng một
thửa đất là phục vụ cho lợi ích quốc gia;
(7) Lợi ích quốc gia được thừa nhận tốt nhất nếu đất công và các tài
nguyên đi kèm được kiểm kê định kỳ hoặc mang tính hệ thống, và việc sử dụng
hiện tại cũng như tương lai của chúng được bố trí thông qua một quá trình quy
hoạch sử dụng đất phối hợp với các nỗ lực quy hoạch khác của chính phủ và liên
bang;
(8) Thông qua luật pháp xác định mục đích, mục tiêu (nguyên tắc chỉ đạo)
cho quy hoạch sử dụng đất công, trong đó quản lý dựa trên cơ sở sử dụng hài
hòa, cân đối và sinh lợi bền vững trừ khi được quy định cụ thể trong luật.

12
 1.6. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Úc
Công tác quy hoạch sử dụng đất của Úc được quy định trong pháp luật về
đất đai, nhà ở, nhà chung cư, pháp luật về ngân hàng và thế chấp tài sản liên
quan đến đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất được lồng ghép trong quy hoạch tổng thể phát
triển địa phương và quy hoạch xây dựng.
Quy hoạch sử dụng đất được duyệt có vai trò rất lớn trong việc phát triển
kinh tế - xã hội:
- Được chính quyền các cấp (bang, vùng, hạt), đặc biệt là cơ sở công bố
công khai để thu hút đầu tư;
- Quy hoạch sử dụng đất, cùng với quy hoạch hệ thống hạ tầng (cấp điện,
cấp nước, vệ sinh môi trường,…) được tích hợp đồng bộ trên nền bản đồ địa
chính và khai thác phục vụ cho công tác quản lý đất đai nói chung, cụ thể như:
cung cấp thông tin, cấp giấy chứng nhận,…
Tại Úc, các đơn vị dịch vụ, tư vấn về quản lý đất đai bao gồm các hoạt
động: dịch vụ đo đạc, bản đồ, quy hoạch,… được quản lý chặt chẽ qua cơ quan
quản lý đất đai của bang, như: cấp mã số, cấp mã số thửa đất, quản lý chất lượng
bản đồ, sản phẩm dịch vụ,…
Các cơ quan quản lý đất đai của Úc (như Landgate ở Tây Úc) hoạt động
theo mô hình đơn vị hạch toán có thu và đã phát triển theo cơ chế thị trường,
phát triển các dịch vụ theo hướng: phát triển các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của thị
trường và đáp ứng với yêu cầu chất lượng cao nhất, đúng nghĩa là sản phẩm
hàng hoá theo hợp đồng. Landgate vẫn có các hoạt động, nghiên cứu phục vụ sự
nghiệp phát triển quản lý đất đai nói chung và đặc biệt công tác quy hoạch sử
dụng đất nói riêng của Chính phủ Úc.
Các đơn vị hoạt động tư vấn về quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển
trong đó có nội dung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển các thành phố
vệ tinh, … cũng đều xây dựng phương án quy hoạch trên một nền bản đồ chung
và được tích hợp lên cơ sở dữ liệu chung về đất đai để khai thác, sử dụng.
II. ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC
ĐANG PHÁT TRIỂN CÓ ĐIỀU KIỆN TƯƠNG ĐỒNG VỚI VIỆT NAM
Vấn đề quy hoạch sử dụng đất luôn là vấn đề nóng ở nhiều quốc gia trên
thế giới, đặc biệt là ở các nước đang phát triển vì một trong những nguồn lực
quan trọng để phát triển kinh tế chính là nguồn lực về đất đai. Việc phát triển
các quan hệ đất đai và phân chia lãnh thổ đã có từ khi các thị tộc sơ khai được
hình thành. Cho đến nay, các nước đang phát triển nhìn chung có chế độ chính
trị, cơ chế kinh tế và tổ chức xã hội khác nhau, nhưng với quá trình phát triển và
hội nhập thì các nước này có khá nhiều điểm tương đồng với nhau.

13
 2.1. Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại Rumani
Về quy hoạch: Thời hạn quy hoạch cấp Quốc gia, cấp vùng lớn hơn 20
năm; Cần thiết phải thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở cấp vùng, nhất là các
vùng kinh tế trọng điểm; Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp cần bổ sung
đánh giá phương án quy hoạch phù hợp với phát triển của khu vực.
2.1.1. Quan điểm và nguyên tắc
- Quan điểm của đất nước Rumani:
+ Chính trị hóa nền Nông Nghiệp ở một số vùng sản phẩm làm bằng 75%
trung bình của cộng đồng Châu Âu hoặc ở một số vùng khác có phát triển
hơn.
+ Những vấn đề liên quan xuyên quốc gia giữa các nước và nước láng giềng
không thuộc cộng đồng Châu Âu
1970: Ký hợp tác với các nước trong Hội đồng Châu Âu (Nghị viện)
1999: Ký hợp tác trong khu vực
2007: Ký Điều chỉnh 2011, kế hoạch tầm nhìn đến 2020:
+ Hiệp định song phương giữa các nước trong khu vực vùng: sự hợp tác lâu
dài từ những năm 70.
+ Hợp tác phát triển dựa trên quan điểm bền vững (cân bằng hài hòa) theo
chiến lược phát triển của Cộng đồng Châu Âu
- Nguyên tắc: Quyền sử dụng tài nguyên đất của Rumani thuộc về đất nước
Rumani (tự chủ) không thuộc cộng đồng Châu Âu
2.1.2. Các mục tiêu chính trong phát triển hài hòa Cộng đồng Châu Âu
+ Phát triển kinh tế trí thức
+ Phát triển bền vững
+ Phát triển xã hội
Trong quy hoạch vùng lãnh thổ đến 2020 có một số thách thức:
+ Sự thống nhất về mặt không gian nhưng cũng phải độc lập cho từng quốc
gia
+ Ảnh hưởng đến một nhóm số ít nhưng dễ bị xâm hại
+ Năng lượng, đa dạng sinh học và các nguồn tài nguyên bị xâm hại
+ Thay đổi về dân số, thị trường lao động hoặc khu đô thị phát sinh
Ví dụ: Các thành phố lớn hoặc trung tâm Châu Âu rất đông dân được tập
trung, phát triển giao thông hai chiều với nhau nhờ các tuyến giao thông rất đa

14
dạng: Hàng không, đường bộ. Các nước thuộc Đông Âu ít được liên kết, đi lại
khó khăn. Vấn đề di dân: Balan, Rumani sang Trung và Tây Âu.
2.1.3. Các giải pháp ưu tiên
Tạo nên các vùng phát triển đa trung tâm (đa tâm) khuyến khích phát triển
tập trung ở các thành phố, khu vực nông thôn các khu vực xuyên biên giới. Từ
những năm 2006 đã thực hiện: Phát triển năng lượng tái tạo và liên kết về chính
sách nhằm ưu tiên sự phát triển về kinh tế.
Cố gắng tạo sự cân bằng của Rumani trong toàn khu vực
Phát triển và quy hoạch lãnh thổ của Rumani trong Châu Âu. Trong nội khối
Châu Âu có sự khác biệt về sự liên kết.
Ưu tiên có Quy hoạch phát triển bền vững và không gian trong Cộng đồng
Châu Âu trong lãnh thổ và đất đai
2.1.4. Kế hoạch dự án ưu tiên trong phát triển thuộc cộng đồng châu Âu
ü Tạo được liên kết giữa Rumani và EU
ü Tạo các liên kết giữa các khu vực phát triển
ü Tạo mạng lưới đô thị
ü Đoàn kết giữa đô thị và nông thôn (Cấp thứ 3)
ü Liên vùng (phù hợp)
ü Bảo vệ và tôn tạo các di sản (truyền thống)
2.1.5. Cơ cấu tổ chức hành chính và các công cụ pháp lý cho lập quy hoạch
đô thị và quy hoạch không gian.
- Chức năng và phân cấp lập Quy hoạch, kế hoạch cụ thể cho từng cấp:
+ Quy hoạch cấp Quốc gia do Chính phủ xây dựng: chiến lược phát triển
về lãnh thổ, lập kế hoạch không gian quốc gia.
+ Quy hoạch cấp vùng: Khi có sự phát triển mang tính liên tỉnh (hạt), quy
hoạch vùng do trung ương (chính phủ) phê duyệt. Quy hoạch vùng hoặc quy
hoạch tỉnh, thành phố (các hạt) trong cùng một khu vực (vùng) có liên quan đến
nhau và được cấp trung ương (chính phủ) phê duyệt. Ưu tiên quy hoạch phát
triển bao giờ cũng có Bộ, ngành (cấp trung ương) chịu trách nhiệm về đàm phán
cùng phát triển; phát triển như thế nào để Rumani cũng được phát triển hài hòa
trong khu vực Đông Âu cũng như trong cộng đồng châu Âu (EU).
+ Quy hoạch cấp tỉnh (hạt) do Hội đồng địa phương (hội đồng Hạt) quản
lý, phê duyệt.
+ Quy hoạch cấp địa phương (xã) do hội đồng địa phương quản lý, phê
duyệt.

15
 Loại văn bản hành
Cấp quản lý Cơ cấu quản lý hành Mức độ quyền hạn
chính và những yếu tố
lãnh thổ chính (Thẩm quyền)
khác có liên quan

- Văn bản chiến

lược tổng hợp -
Chiến lược phát triển quyết định của
lãnh thổ Rumani 41 tỉnh và thủ đô chính phủ/luật
Quốc gia
Quy hoạch, kế hoạch Bucharest - Văn bản chiến
cấp quốc gia lược về một lĩnh
vực cụ thể -
Luật/Quốc hội

- Văn bản chiến

Quy hoạch, kế hoạch Một trong tám vùng lược theo định
cấp vùng đang phát triển hướng phát triển
Quy hoạch, kế hoạch Một hay nhiều đơn cấp quốc gia; quy
Vùng
liên tỉnh, (liên hạt), vị lãnh thổ hành định và giải pháp -
liên xã, liên khu ngoại chính (tỉnh, khu tự quyết định của hội
ô trị, thị trấn, làng) đồng địa phương;
hội đồng cấp tỉnh

- Các văn bản

Quy hoạch, kế hoạch chiến lược mang
Cấp tỉnh cấp tỉnh (hạt) tính định hướng
Cấp tỉnh
(hạt) phát triển cấp tỉnh
- Quyết định của
hội đồng cấp tỉnh

- Chiến lược địa

phương cho quy
hoạch đô thị quy
Quy hoạch, kế hoạch định về sử dụng
chung khu vực đô thị Một phần của đơn vị
đất - quyết định
lãnh thổ hành chính
Cấp địa Phân vùng quy hoạch của hội đồng địa
phương kế hoạch phát triển đô Một vài mô hình/ phương
(xã) thị đơn vị đại diện
- Văn bản hướng
(mang tính mô hình
Kế hoạch chi tiết phát dẫn thực hiện sử
trình diễn)
triển đô thị dụng đất và các
khu vực xây dựng-
quyết định của hội
đồng địa phương

16
 - Văn bản pháp lý
mang tính quy
phạm của cấp xây
dựng - quyết định
của hội đồng địa
phương

Quy hoạch lãnh thổ phải có chính sách phát triển trong đơn vị từng ngành
+ Việc phối hợp thực sự là không dễ dàng ngay cả ở cấp độ liên minh EU
+ Quy hoạch lãnh thổ được phê duyệt dưới dạng văn bản pháp luật: Coi
như một đạo luật được thông qua trước đó là quy hoạch các ngành bắt buộc phải
phù hợp với quan hệ lãnh thổ đã được thông qua kỳ quy hoạch. Và sẽ do Quốc
hội, Chính phủ + Hội đồng các tỉnh thông qua. Tầm nhìn quy hoạch phải trong
giai đoạn 20 năm, Quy hoạch vùng có kỳ thực hiện là 7 năm, Quy hoạch đô thị
có kỳ thực hiện là 5 năm. Trong kỳ này có thể được điều chỉnh: Mặc dù đã ở
dưới dạng luật, phê duyệt chiến lược phát triển mới của cả nước và các ngành do
vậy các quy hoạch khác có thể được điều chỉnh và thời hạn ≥ 20 năm. Để thay
đổi phải qua rất nhiều thủ tục vì vậy chính quyền các cấp cố gắng thực hiện theo
quy hoạch đã được phê duyệt. Quy hoạch lãnh thổ bao gồm các quy hoạch
ngành. Khi cần điều chỉnh thì nếu liên quan đến ngành nào thì điều chỉnh quy
hoạch của ngành đó.
+ Quy hoạch cấp địa phương nếu đủ điều kiện lập thành quy hoạch cấp
thành phố (mở rộng và phát triển), quy hoạch quốc gia được thành lập đầu tiên,
sau đó đến quy hoạch đô thị. Có ưu tiên về quy hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư có
thể xem xét, quy hoạch cấp xã thực hiện hoặc điều chỉnh.
2.1.6. Các thách thức
- Thách thức về lãnh thổ trong bối cảnh chung của cộng đồng chung
Châu Âu
+ Mối liên kết giữa Rumani với Châu Âu và mạng lưới phát triển các
cực liên lục địa và phát triển các hành lang qua lại giữa các nước trong
mạng lưới.
+ Tổ chức cấu trúc và phát triển hệ thống đô thị địa phương
+ Tăng cường và củng cố mối liên liên kết vững chắc giữa thành thị -
nông thôn và phát triển nông thôn.
+ Củng cố và phát triển mạng lưới liên vùng
+ Bảo vệ, phát triển và biến các yếu tố tự nhiên, di sản truyền thống
thành nguồn vốn.
- Thách thức về lãnh thổ trong bối cảnh Quốc gia

17
 + Thách thức về xã hội: phát triển dân số theo xu hướng giảm, dân số
01/01/2005 là 21.658.528 đến 01/01/2009 là 21.498.616 nhân khẩu
+ Xu hướng giảm dân số: giảm tự nhiên; giảm do di cư
+ Thách thức về kinh tế
+ Thách thức về môi trường: hầu hết lãnh thổ Rumani dễ có nguy cơ
gặp phải các tai biến của thiên nhiên như động đất, ngập lụt, sạt lở đất
- Các thách thức về đô thị: đối với các thành phố ở Rumani
+ Khủng hoảng kinh tế
+ Biến đổi khí hậu
+ Sự hỗn độn của đô thị
+ Biến động về dân số
+ Nguy cơ từ phát triển công nghiệp
Rõ ràng là các đô thị ở Rumani đang phải đối mặt với những vấn đề tương
tự các đô thị của Tây Âu: sự suy tàn không gian bên trong và suy giảm giá trị xã
hội, suy giảm về kinh tế, suy giảm về chính trị và suy giảm về cơ sở vật chất.
Bất chấp sự giống nhau của những vấn đề phải đối mặt trong ngữ cảnh
chung của các hiện tượng trên thì cơ sở vật chất của các đô thị ở Rumani cũng
có những sự khác biệt.
Phát triển đa trung tâm, các thành phố cạnh tranh, sự phục hồi của các đô
thị, phát triển tổng hợp các đô thị, quy hoạch tổng thể các đô thị, phát triển bền
vững các đô thị là một trong những chủ đề còn nhiều tranh luận nhất trong bối
cảnh chung phát triển đô thị hiện nay.
- Các thách thức hiện tại:
+ Những đổi mới trong các công cụ hỗ trợ quy hoạch và chính sách
quy hoạch đô thị.
+ Tăng cường khả năng nắm bắt các công cụ cho quản lý đô thị cho
các nhà quản lý địa phương.
+ Thực hiện có hiệu quả các chương trình hỗ trợ tài chính thông qua
cấu trúc ngân quỹ.
+ Công khai hóa quy hoạch tổng hợp đô thị và gắn kết với chính sách
đô thị.
+ Quản lý đa cấp
+ Phục hồi lại các khoảng không công cộng trong đô thị
+ Lưu giữ các giá trị truyền thống
+ Sáng tạo trong chính sách quản lý tổng hợp giao thông

18
 + Phục hồi lại các quỹ nhà ở
+ Phát triển mạng lưới các không gian xanh và hệ thống hỗ trợ cho thể
dục, thể thao
+ Tái cấu trúc công nghiệp bằng cách phục hồi và sử dụng tổng hợp
các khu đất bỏ hoang, các khu đất thương mại cũ chưa được sử dụng
trong các đô thị.
- Các đô thị của Rumani cần gì:
+ Những câu trả lời cho các thách thức được đề cập ở phần trên
+ Khuôn khổ pháp lý mới
+ Các phương pháp tiếp cận mới cùng với các công cụ mới
+ Hệ thống hợp tác liên kết ra quyết định
+ Các chiến lược phát triển cho các vùng chức năng không chỉ trong
biên giới quản lý hành chính
+ Các phương pháp tiếp cận đổi mới
- Các công việc chính cần thực hiện ở cấp độ quốc gia
+ Ứng dụng công nghệ mới cho đô thị và sự phát triển thể chế bền
vững ở Rumani.
+ Các hoạt động và chương trình được xây dựng đô thị được thực hiện
bởi bộ phát triển vùng và du lịch
- Các hoạt động chính:
ü Phục hồi các cơ sở vật chất
ü Cải thiện nền kinh tế địa phương
ü Hạn chế sự lộn xộn trong phát triển đô thị
ü Liên kết các cộng đồng dân tộc thiểu số
ü Chính sách giáo dục và đào tạo
- Các hoạt động phát triển và chương trình cụ thể của bộ phát triển vùng và
du lịch:
ü Chương trình phục hồi lại các nhà chung cư, tập thể
ü Chương trình nhà ở cho các gia đình trẻ
ü Phát triển các cực
ü Kế hoạch phát triển tổng hợp các đô thị
ü Dự án phát triển tổng hợp đô thị
ü Phương pháp triển khai thực hiện có sự tham gia của cộng đồng

19
 ü Xây dựng lại các khung và thủ tục pháp lý trên các lĩnh vực
phân bố không gian và quy hoạch đô thị.
2.2. Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại Trung quốc
Trung Quốc có diện tích tự nhiên 9,597 triệu km2, dân số 1.288 triệu người,
mật độ dân số 134 người/km2, dân số đô thị chiếm 39%.
Chính sách, pháp luật đất đai: Trung quốc thực hiện chế độ đất đai công
hữu bao gồm: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Luật Quản lý
Đất đai nước Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ ngày 01 tháng
01 năm 1987 quy định cụ thể chế độ quản lý và sử dụng đất đai; Luật sửa đổi, bổ
sung Luật Quản lý đai đai lần 1 (1988) đã cụ thể hóa các quy định của Hiến
Pháp về “Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể
chuyển nhượng theo đúng pháp luật”; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Quản lý đai
đai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý đất đai theo mục đích sử dụng và bảo
vệ đất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp sang các mục
đích sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế độ bảo hộ đất canh tác nông
nghiệp, chế độ bồi thường khi thu hồi đất.
Về tổ chức quản lý đất đai: năm 1986 Trung Quốc thành lập Cục Quản lý
Đất đai Quốc gia trực thuộc Quốc Vụ viện, chịu trách nhiệm quản lý thống nhất
đất đai trong toàn quốc và thực hiện các chính sách đất đai ở các vùng đô thị và
nông thôn. Cơ quan quản lý đất đai địa phương được thành lập tại các khu tự trị,
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (30) và các quận, huyện. Năm 1998,
Trung Quốc thành lập Bộ Đất đai và Tài nguyên, thống nhất quản lý về đất đai,
tài nguyên khoáng sản, biển và đo đạc bản đồ.
Quy hoạch sử dụng đất tại Trung Quốc là một hệ thống khá hoàn chỉnh,
được xây dựng trong mối quan hệ chặt chẽ, đồng bộ với quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế, xã hội của cả nước và nhu cầu sử dụng đất của các ngành và địa
phương; đã góp phần đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ đất canh tác, bảo vệ
rừng và tạo ra mô hình phát triển các đô thị, các khu công nghiệp, khu thương
mại và hệ thống công trình hạ tầng khá hợp lý. Điểm nổi bật trong công tác quy
hoạch sử dụng đất tại Trung Quốc thể hiện ở các mặt sau:
2.2.1. Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc
sau:
a) Phải bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác;
b) Sử dụng đất phải tiết kiệm, đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất;
c) Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các
ngành kinh tế, xã hội và các địa phương;

20
 d) Tăng cường bảo vệ môi trường, phát triển sinh thái tự nhiên nhằm duy
trì và nâng cao chất lượng sống cho người dân của cả nước;
đ) Tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
2.2.2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải xác định được 16 chỉ
tiêu thuộc 2 nhóm sau:
a) Nhóm các chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt: gồm 06 chỉ
tiêu: đất canh tác, đất lúa nước phải bảo vệ vĩnh cửu, đất phát triển đô thị, đất
xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác bị chuyển mục đích sang đất xây dựng,
đất khai thác mỏ. Các chỉ tiêu nêu trên được xác định trong quy hoạch sử dụng
đất cấp quốc gia và được phân bổ cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ tiếp đến từng huyện, quận và quy
hoạch của cấp huyện phân bổ tiếp đến từng xã.
Để đảm bảo tính chặt chẽ trong việc tuân thủ các chỉ tiêu trong quy hoạch,
pháp luật đất đai còn quy định: chỉ tiêu diện tích các loại đất canh tác trong quy
hoạch là diện tích tối thiểu phải bảo đảm. Chỉ tiêu diện tích đất canh tác chuyển
mục đích sang xây dựng trong kỳ quy hoạch là diện tích khống chế tối đa được
phép thực hiện.
b) Nhóm các chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt (có thể thay đổi giữa các
loại chỉ tiêu cùng nhóm trong quá trình thực hiện): thuộc nhóm này gồm 9 chỉ
tiêu sau: Đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ,
đất công nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm
cho xây dựng, đất thương mại - dịch vụ.
Hàng năm, căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất được duyệt, Chính phủ giao
chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng
tỉnh. Trên cơ sở đó, các tỉnh giao chỉ tiêu này cho từng huyện, xã để thực hiện.
2.2.3. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Để thực hiện nhiệm vụ trên, Trung quốc xây dựng các loại hình quy hoạch
sử dụng đất:
- Quy hoạch tổng thể (Master Plan), là quy hoạch có tính chất chiến lược,
tổng thể và chính sách;
- Quy hoạch chuyên đề (Thematic Plan), là quy hoạch đơn tính, chuyên biệt
(chuyên ngành);
- Quy hoạch chi tiết (thiết kế vị trí).
Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc được chia thành 5 cấp:
- Quy hoạch sử dụng đất đai quốc gia (quy hoạch cấp cao nhất).
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh (quy hoạch ở cấp cao).

21
 - Quy hoạch sử dụng đất đai cấp hạt - vùng (quy hoạch liên kết nằm giữa
cấp tỉnh và cấp huyện, là quy hoạch định hướng ở cấp địa phương).
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất đai thị trấn, làng (là quy hoạch cụ thể; đất được
phân vùng và việc sử dụng mỗi thửa đất được xác định, đưa ra các điều kiện sử
dụng đất). Đây là loại hình quy hoạch thực hiện, đất đai được khoanh vùng theo
từng thửa đất, rõ ràng cho sử dụng, bao gồm: Quy hoạch vùng trung tâm đô thị;
Quy hoạch nông thôn, đất đai được khoanh vùng theo mục đích sử dụng và được
thiết kế chi tiết; Quy hoạch chuyên đề (ví dụ: quy hoạch cải tạo đất); Quy hoạch
sử dụng đất chi tiết (dự án thực hiện cải tạo đất).
2.2.4. Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất tại Trung
Quốc được lập ở 5 cấp gồm: cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp thành phố trực thuộc
trung ương, cấp huyện (quận, thành phố thuộc tỉnh) và cấp xã; gắn với quy
hoạch sử dụng đất mỗi cấp là quy định về thời gian cụ thể bắt buộc phải hoàn
thành.
a. Chức trách của Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia
Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể
sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành khác; tham gia vào việc thẩm tra
quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ viện phê chuẩn, chỉ đạo và thẩm tra quy
hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương.
b. Chức trách của cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh
Tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, quy hoạch tổng thể
sử dụng đất và các hạng mục chuyên ngành khác trong khu vực hành chính của
mình; tham gia vào việc thẩm định quy hoạch tổng thể đô thị trình Quốc vụ
viện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, chỉ đạo và thẩm định quy hoạch tổng
thể sử dụng đất của thành phố (thuộc tỉnh - sau đây gọi là “thị xã”), huyện.
c. Chức trách của cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân 2 cấp
thị xã, huyện
Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên, tổ chức lập và
thực hiện quy quy hoạch tổng thể sử dụng đất và các quy hoạch chuyên ngành
có liên quan trong khu vực hành chính của mình.
d. Chức trách của phòng tài nguyên đất đai cấp xã (thị trấn)
Căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất của cấp trên tham gia vào việc
lập và thực hiện quy hoạch tổng thể sử dụng đất trong khu vực hành chính của
mình, hợp tác và hỗ trợ làm tốt công tác lấy ý kiến quần chúng đối với quy
hoạch.

22
 2.2.5. Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất
Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, các thành phố thuộc tỉnh nhưng có trên 1 triệu dân
(như: Nam Ninh, Quảng Châu), các đặc khu kinh tế (như: Thâm Quyến, Chu
Hải). Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị
hành chính cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất của cấp xã.
2.2.6. Kỳ quy hoạch sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất
của các cấp là 10 năm.
Hiện tại, Trung Quốc đã trải qua 3 kỳ Quy hoạch:
* Quy hoạch sử dụng đất vòng 1 -1987 (1987-2000)
a. Giảm đất canh tác, tăng đất xây dựng
b. Ban hành “Luật quản lý đất đai”
c. Thành lập Cục Quản lý đất đai Quốc gia
d. Thực hiện thống nhất quản lý đất đai đô thị nông thôn
* Quy hoạch sử dụng đất vòng 2 -1998 (1997-2010)
a. Sửa đổi “Luật quản lý đất đai”
b. Thành lập Bộ Đất đai và Tài nguyên
c. Chế độ quản lý mục đích sử dụng đất, bảo vệ tài nguyên và môi trường.
* Quy hoạch sử dụng đất vòng 3 - 2005 (2006/2020)
a. Năm 2002 nghiên cứu thí điểm các cấp, nghiên cứu chuyên đề, xây
dựng quy trình kỹ thuật.
b. Năm 2005 lập quy hoạch cấp quốc gia.
c. Năm 2008 Quốc vụ viện phê chuẩn thực thi Cương yếu quy hoạch toàn
quốc.
d. Năm 2009/2010 phê chuẩn Quy hoạch các cấp từ tỉnh trở xuống.
2.2.7. Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết
kiệm
Trong chiến lược bảo đảm an ninh lương thực cho trên 1 tỷ dân, Trung
Quốc đã thi hành nhiều giải pháp nhằm thực hiện chính sách bảo vệ đất nông
nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm, cụ thể:
a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:
- Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải xác định cho được 140
triệu ha đất canh tác cần phải bảo vệ nghiêm ngặt, trong đó phải chỉ rõ diện tích
đất canh tác cơ bản (chiếm 80% tổng diện tích canh tác) có chất lượng tốt nhất
23
cần được duy trì vĩnh cửu và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng
dưới bất cứ lý do gì.
- Hàng năm Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất của từng tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương, trong đó chỉ cho phép từng địa phương được sử dụng
một số diện tích đất canh tác nhất định cho mục đích xây dựng theo đúng quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phân bổ cụ thể cho từng đơn vị hành chính cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp
huyện phân bổ kế hoạch sử dụng đất đến từng đơn vị xã để thực hiện.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất canh tác sang sử dụng vào các mục
đích khác phi nông nghiệp phải được phê duyệt tại cấp tỉnh và Chính phủ.
- Trong kế hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương phải xác định cụ thể
diện tích đất canh tác được khai thác mới để bù đắp cho diện tích đất canh tác
phải chuyển mục đích sang đất xây dựng; các biện pháp để kế hoạch khả thi.
- Hàng năm ngành tài nguyên và đất đai tổ chức các đoàn kiểm tra, giám
sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại từng địa phương. Trường hợp quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất bị vi phạm thì từng mức độ vi phạm mà người đứng đầu địa
phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự; đất bị vi
phạm sẽ bị thu hồi (kể cả trường hợp đã đầu tư), người vị phạm phải nộp khoản
tiền đầu tư để tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp vào phần diện tích bị
mất.
b) Các giải pháp chủ yếu để sử dụng đất tiết kiệm:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án
phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy
định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư
và kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án
(tỉnh Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).
- Chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công
nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất
riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp đặc
biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có
vị trí ngoài khu công nghiệp.
Nhận xét
Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Trung quốc được tổ chức tương đối
giống quy hoạch sử dụng đất hiện nay ở nước ta. Việc quản lý thực hiện quy
hoạch ở Trung Quốc được quy định tương đối chặt chẽ, thể hiện ở các khía
cạnh: các quy hoạch phải xác định những nội dung có tính bắt buộc; quy định
chặt chẽ những trường hợp được phép thay đổi, điều chỉnh quy hoạch; nguyên

24
tắc bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ nguồn tài nguyên, di sản văn hóa, bảo vệ môi
trường…
II. ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ NƯỚC
PHÁT TRIỂN VÀ ĐANG PHÁT TRIỂN TRONG KHU VỰC.
Ở Việt Nam, với chủ trương tích cực, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế,
chúng ta đã mở rộng quan hệ kinh tế với nhiều nước và tổ chức quốc tế. Hiện
nay, Việt Nam đang là thành viên quan trọng trong khối ASEAN, tích cực thực
hiện các cam kết khu vực mậu dịch tự do ASEAN (AFTA). Đồng thời, là thành
viên tích cực của APEC, ASEM và nhiều tổ chức kinh tế quốc tế khác, tham gia
các hiệp định thương mại tự do (FTA) với các đối tác như Hàn Quốc, Ấn Độ,
Nhật Bản... Việt Nam cũng đã ký kết Hiệp định đối tác kinh tế (EPA) với Nhật
Bản, đang đàm phán Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và chuẩn
bị khởi động vòng đàm phán FTA với EU,… Tất cả những thay đổi này đã dẫn
tới nhiều khung pháp lý cũng cần đòi hỏi chúng ta phải thay đổi chiến lược,
chính sách cho phù hợp, hướng tới ổn định kinh tế vĩ mô và chuyển đổi mô hình
tăng trưởng theo và phù hợp với sự thống nhất chung của quốc tế.
Tuy nhiên, mỗi quốc gia đã tự có những định hướng cũng như hướng dẫn
riêng về công tác quy hoạch sử dụng đất cho quốc gia mình để phù hợp cho từng
giai đoạn. Tìm hiểu kinh nghiệm công tác quy hoạch sử dụng đất các nước phát
triển và đang phát triển trong khu vực có một số đặc điểm văn hóa, xã hội tương
đồng với Việt Nam như Malaysia, Đài Loan, Nhật Bản, Hàn Quốc,… nhằm có
cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như các bài học cho Việt Nam trong quá trình
hội nhập.
3.1. Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại Malaysia.
Trong một cộng đồng, khi nguồn tài nguyên đất đai bị hủy hoại chính là
sự hủy hoại tương lai của cộng đồng đó. Sử dụng đất đai phải được quy hoạch
cho toàn cộng đồng và xem như là một thể thống nhất bởi vì sự bảo vệ đất, nước
và các nguồn tài nguyên đất đai khác có nghĩa là bảo vệ tài nguyên đất đai cho
từng cá thể riêng biệt trong cộng đồng đó.
Trong các mục tiêu đề ra cho việc sử dụng đất đai, luôn luôn cho thấy có
sự đối kháng giữa các mục tiêu. Quá công bình thì thường đưa đến kém hiệu
quả. Trong giai đoạn ngắn không thể nào đáp ứng các yêu cầu hiện tại mà không
phá hủy một phần nguồn tài nguyên thiên nhiên, thí dụ như: phá rừng làm rẫy
hay phá rừng nuôi tôm vùng ven biển. Nhà lãnh đạo phải quan tâm đến sự tương
hợp giữa những mục tiêu khác nhau này, nhưng nếu hệ thống chung của xã hội
muốn được tồn tại thì việc sử dụng tài sản thiên nhiên này phải được đền bù
bằng sự phát triển của con người.
Thông tin tốt là rất cần thiết, trong đó cần thiết nhất là những thông tin về
nhu cầu của con người, về nguồn tài nguyên đất đai, về kết quả của môi trường

25
tự nhiên và kinh tế xã hội của những quyết định chọn lựa. Công việc của nhà
quy hoạch sử dụng đất đai là đảm bảo những quyết định được thực hiện trên cơ
sở của sự đồng ý nhất trí, nếu chuyện đó không xảy ra thì xem như là có sự bất
đồng ý kiến và tạo ra mâu thuẫn.
Trong nhiều trường hợp, quy hoạch có thể giảm chi phí sản xuẩt; thí dụ
như việc giới thiệu các kỹ thuật mới thích hợp. Quy hoạch cũng có thể giúp hóa
giải những mâu thuẫn bằng việc cần phải có sự tham gia của cộng đồng xã hội
trong tiến trình quy hoạch và bằng việc trình bày ra các cơ sở hợp lý và những
thông tin nền tảng cho việc ra quyết định.
Các Bang trên bán đảo Malaysia phải tuân thủ Luật 172 và theo các điều
khoản của Luật này thì các Uỷ ban quy hoạch Bang được thành lập để giúp Chính
quyền Bang về các công việc liên quan tới sử dụng, bảo vệ và phát triển đất đai
trong phạm vi của Bang. Các quyết định của Uỷ ban được tất cả các cơ quan quy
hoạch thuộc Bang thực hiện. Sơ đồ quy hoạch phát triển theo Luật 172, sau khi
được Uỷ ban phê duyệt, sẽ được đăng báo và mọi công trình xây dựng phát triển
đều phải tuân theo Sơ đồ quy hoạch này. Sơ đồ quy hoạch được xây dựng công
khai để lấy các ý kiến đóng góp của các cơ quan, tổ chức, nhân dân trong quá
trình hoàn chỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất là một công cụ rất quan trọng kết hợp việc quy
hoạch và quản lý nguồn tài nguyên đất thông qua việc sử dụng hợp lý, bảo vệ và
phát triển đất theo quy định của Luật quy hoạch đô thị và nông thôn 1976 (Luật
172). Cơ quan tư vấn chịu trách nhiệm quản lý là Vụ Quy hoạch Đô thị và Nông
thôn của Bộ Nhà cửa và Chính quyền địa phương.
Theo Kế hoạch Malaysia lần thứ 7 (1996-2000), đến cuối năm 1996, tất cả
các địa phương của Bán đảo Malaysia đã lập xong quy hoạch cho vùng lãnh thổ
của mình. Kết thúc Kế hoạch Malaysia lần thứ 7, mỗi địa phương của Malaysia sẽ
có ít nhất là một sơ đồ quy hoạch riêng của địa phương mình.
Luật 172 được tăng cường và cập nhật năm 1995 (Luật A933), đặc biệt chú
trọng đến bảo vệ môi trường trước ảnh hưởng của sự phát triển. Các sửa đổi bổ
sung bao gồm việc bảo vệ và trồng mới cây xanh, bảo tồn cảnh quan, tạo ra các
môi trường không gian thoáng đãng và phải đệ trình các báo cáo đề xuất phát
triển trong tất cả các đơn xin phép quy hoạch.
Quản lý đất đô thị cũng có một tầm quan trọng đặc biệt. Quản lý đất đô thị
chính là cơ sở để quản lý đô thị có hiệu quả và đặc biệt là thực hiện thành công
các chương trình, kế hoạch phát triển. Mục tiêu của quản lý đất đô thị là sử dụng
hợp lý, hiệu quả đất đô thị trong quan hệ với các mục tiêu phát triển để tăng
trưởng công bằng. Hành lang pháp lý phục vụ công tác quản lý đất đô thị là các
Bộ luật đất đai Nhà nước, Luật Chính quyền địa phương, Luật Quy hoạch Đô thị
và Nông thôn, Luật công trình xây dựng, thoát nước và đường phố, Luật chất
lượng môi trường.

26
 3.2. Thực trạng Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất tại Hàn Quốc
Sử dụng đất đai phải mang tính chất kinh tế, do đó một trong những mục
tiêu của quy hoạch để phát triển là mang lại tính hiệu quả và nâng cao sản lượng,
chất lượng trong sử dụng đất đai. Ở bất kỳ một hình thức sử dụng đất đai riêng
biệt nào thì nó cũng có tính thích nghi cho từng vùng riêng biệt của nó hay đôi
khi nó thích nghi chung cho cả các vùng khác. Hiệu quả chỉ đạt được khi có sự
đối chiếu giữa các loại sử dụng đất đai khác nhau với những vùng đất đai cho lợi
nhuận cao nhất mà chi phí đầu tư thấp nhất. Tuy nhiên, hiệu quả có ý nghĩa khác
nhau đối với các chủ thể khác nhau. Đối với những nông dân cá thể thì hiệu quả
là làm sao vốn thu hồi từ đầu tư lao động đến vật chất được cao nhất hay lợi
nhuận cao nhất từ các vùng đất có thể cho được. Còn mục đích của nhà nước thì
phức tạp hơn bao gồm cả việc cải thiện tình trạng trao đổi hàng hóa với nước
ngoài thông qua sản xuất cho xuất khẩu hay thay thế dần việc nhập khẩu.
Sử dụng đất đai cũng mang tính chấp nhận của xã hội. Những mục tiêu đó
bao gồm an toàn lương thực, giải quyết công ăn việc làm và an toàn trong thu
nhập của các vùng nông thôn. Cải thiện đất đai và tái phân bố đất đai cũng phải
được tính đến để giảm bớt những bất công trong xã hội hay có thể chọn lọc các
kiểu sử dụng đất đai thích hợp để giảm dần và từng bước xóa đi sự nghèo đói tạo
ra sự bình đẳng trong sử dụng đất đai của mọi người trong xã hội. Một cách để
thực hiện được những mục tiêu này là nâng cao tiêu chuẩn đời sống của từng
nông hộ. Tiêu chuẩn mức sống này bao gồm mức thu nhập, dinh dưỡng, an toàn
lương thực và nhà cửa. Quy hoạch là phải đạt được những tiêu chuẩn này bằng
cách thông qua việc phân chia đất đai cho các kiểu sử dụng riêng biệt cũng như
phân chia tài chính hợp lý và đồng thời với các nguồn tài nguyên khác.
Sử dụng đất đai bền vững là phải phù hợp với những yêu cầu hiện tại
đồng thời cũng phải bảo vệ được nguồn tài nguyên thiên nhiên cho các thế hệ kế
tiếp trong tương lai. Điều này đòi hỏi một sự kết hợp giữa sản xuất và bảo vệ:
sản xuất ra hàng hóa cho nhu cầu ở hiện tại kết hợp với bảo vệ tài nguyên thiên
nhiên. Tuy nhiên, trong quá trình sản xuất lệ thuộc vào tài nguyên nên việc bảo
vệ và sử dụng cân đối nguồn tài nguyên này là nhằm bảo đảm sự sản xuất được
lâu bền trong tương lai.
Để quản lý tài nguyên đất, Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử
dụng đất ở theo 03 cấp: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản. Kỳ quy hoạch đối cấp quốc
gia, cấp tỉnh là 20 năm; quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch
sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp
với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch sử dụng đất là nền tảng, căn cứ
cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông, xây dựng đô thị,…Quy
hoạch sử dụng đất chỉ khoanh định các khu vực chức năng: Đất đô thị, đất để

27
phát triển đô thị, đất nông nghiệp, đất bảo tồn thiên nhiên. Trên cơ sở các khu
chức năng sẽ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết. Quy hoạch
cấp tỉnh, vùng thủ đô phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch cấp quốc gia; quy hoạch
cấp huyện, vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch cấp quốc
gia do Bộ trưởng Bộ Đất đai, giao thông và Hàng hải phê duyệt, quy hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh do tỉnh phê duyệt, quy hoạch huyện hoặc quy hoạch đô thị cơ
bản do tỉnh trưởng phê duyệt. Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ lấy ý kiến của nhân dân theo hình thức nghị
viện nhân dân. Sau khi quy hoạch được duyệt sẽ công khai và phổ biến đến nhân
dân. Trách nhiệm thực hiện quy hoạch giao cho chính quyền. Chính quyền cấp
nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch cấp đó và trong đó có chỉ rõ trách nhiệm cá
nhân trước pháp luật về quy hoạch. Nhà nước có chính sách đảm bảo tính khả
thi của quy hoạch ví dụ: hỗ trợ đối với các khu vực bảo tồn, các khu vực cần bảo
vệ như miễn thuế, không phải thực hiện nghĩa vụ quân sự, được hỗ trợ đời
sống…

3.3. Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tại Nhật Bản
Nhật Bản là một nước đất chật người đông, có diện tích 378.000 km2, dân
số 127,5 triệu người, mật độ dân số bình quân 337 nguời/km2, trong đó dân số
đô thị chiếm 78%. Trong những năm gần đây, tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại
hoá và đô thị tăng đã tạo ra nhu cầu cạnh tranh đất trong các khu vực đô thị, dẫn
đến đầu cơ đất, mặc dù những nỗ lực đầu tiên về việc ban hành Luật cải tạo đất
đai năm 1949 và Luật khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp 1950, nhưng sự
chênh lệch về giá đất đã cản trở việc tạo ra một hệ thống sản xuất nông nghiệp
hiệu quả. Trong những thập kỷ vừa qua, cơ cấu sử dụng đất ở Nhật Bản đã có sự
thay đổi, bình quân mỗi năm chuyển đổi khoảng 30.000 ha đất sản xuất nông
nghiệp sang các mục đích khác.
Hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản bao gồm:
3.3.1 Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia (The National Land
Development Plan - NLDP)
Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia ở Nhật bản là quy hoạch định
hướng chính sách, chiến lược tổng thể phát triển đất quốc gia, định hướng
chung, dài hạn việc sử dụng đất nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội
lâu dài của Nhật Bản, được xây dựng theo quy định của Luật tổng thể phát triển
đất đai quốc gia (1950). Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia có 3 cấp: cấp
Quốc gia được quyết định bởi Thủ tướng; cấp vùng (quy hoạch Quốc gia phát
triển vùng Thủ đô cho vùng trung tâm Thủ đô và xung quanh Tokyo, Osaka,
Nagoia) được quyết định bởi Thủ tướng với sự tham vấn Hội đồng phát triển đất
28
quốc gia; cấp cơ sở được Tỉnh trưởng trình Thủ tướng xem xét quyết định sau
khi có ý kiến tham vấn của Hội đồng phát triển đất quốc gia và các Bộ trưởng
liên quan. Nhật Bản đã trải qua 4 lần thực hiện Quy hoạch tổng thể phát triển đất
quốc gia như sau:
Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia lần thứ nhất được Nội các Nhật
Bản thông qua tháng 10 năm 1962. Mục tiêu của quy hoạch này nhằm khắc phục
sự gia tăng dân số đô thị quá mức, sự chênh lệch thu nhập giữa các vùng nhằm
cân bằng về phát triển quốc gia. Để đạt được mục tiêu trên, Nhà nước Nhật Bản
đã ban hành các văn bản pháp quy về phát triển vùng xây dựng nhà ở đô thị mới
(1963); định giá bất động sản (1963); quy hoạch đô thị mới (1968); vùng khuyến
khích nông nghiệp (1969).
Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia lần thứ 2 được Nội các Nhật
Bản thông qua tháng 05 năm 1969; với mục tiêu mở rộng khả năng phát triển
các vùng địa phương trong sự cân bằng về cấu trúc quốc gia mạng giao thông,
thông tin liên lạc và xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp quy mô lớn ở các vùng
kém phát triển. Để đạt được mục tiêu này, Nhà nước Nhật Bản đã ban hành các
văn bản pháp quy về các biện pháp khẩn cấp đối với vùng dãn dân (1970);
khuyến khích giới thiệu công nghiệp đối với vùng nông thôn (1971); khuyến
khích di dời các cơ sở công nghiệp và xây dựng thị trấn Hàn lâm Tsukuba mới
(1972); quy hoạch sử dụng đất quốc gia (1974), thành lập Cơ quan Quản lý Đất
đai quốc gia (1974).
Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia lần thứ 3 được Nội các Nhật
Bản đã thông qua tháng 10 năm 1977. Quy hoạch này đề ra các mục tiêu: cung
cấp một môi trường tổng thể bền vững cho cuộc sống của con người với những
nhu cầu cơ bản như nhà ở lâu bền, sống thân thiện với môi trường tự nhiên, nâng
cao sức khỏe và văn hóa cho con người, cung cấp điều kiện sống nâng cao đối
với nhà ở nông thôn, hỗ trợ văn hóa và truyền thống. Để đạt được các mục tiêu
này, Nhà nước Nhật Bản đã ban hành nhiều văn bản pháp quy trong đó có Luật
sử dụng đất nông nghiệp (1980);
Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia lần thứ 4 được Nội các Nhật
Bản thông qua tháng 06 năm 1987. Mục tiêu của quy hoạch này là hướng dẫn
cho sự phát triển đất đai quốc gia đến thế kỷ 21, tạo ra các trung tâm phân tán đa
cực ở vùng nông thôn, điều chỉnh sự tập trung vào cực tổng hợp đối với vùng đô
thị Tokyo và các thành phố lớn của Nhật Bản. Để đạt được mục tiêu trên, Nhà
nước Nhật Bản đã ban hành các văn bản pháp quy về thiết lập đất quốc gia cho
cấu trúc đa cực (1988); phát triển vùng Nghỉ dưỡng; cải thiện các vùng cộng
đồng ngoại ô (1987) và Luật Đất đai cơ bản (1989).

29
 3.3.2. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (The National Land Use Plan -
NLUP)
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia ở Nhật Bản là quy hoạch dài hạn cho việc
sử dụng đất quốc gia, quy định khái quát, cơ bản về sử dụng đất quốc gia, quy
mô các mục tiêu, trách nhiệm rõ ràng đối với mục đích sử dụng đất quốc gia, và
đưa ra các biện pháp cần thiết để đạt mục tiêu. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia
được thiết lập ở 3 cấp: cấp quốc gia, cấp vùng và cấp cơ sở.
Cấp quốc gia: Chính phủ quy định khái quát, cơ bản, quy mô các mục tiêu
sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đồng cỏ, đất mặt nước, đất
giao thông, đất xây dựng, đất hỗn hợp). Thủ tướng với sự tư vấn của Hội đồng
phát triển đất quốc gia và các thành viên chính phủ trình Nội các Nhật Bản
thông qua.
Cấp vùng: Quy hoạch sử dụng đất được thiết chế trên cơ sở định hướng của
Quy hoạch sử dụng đất quốc gia đối với vùng. Tỉnh trưởng quy định cụ thể quy
mô các mục tiêu sử dụng đất (7 loại đất nêu trên) và tổ chức lập, trình Thủ tướng
xem xét quyết định cuối cùng sau khi đã có ý kiến thông qua của Hội đồng địa
phương.
Cấp cơ sở: Quy hoạch sử dụng đất cấp cơ sở (thành phố, thị xã) được xây
dựng trên cơ sở định hướng của Quy hoạch sử dụng đất vùng và Kế hoạch sử
dụng đất cơ bản theo quy định của Luật tự quản địa phương. Quy hoạch sử dụng
đất cấp cơ sở được công khai trước khi Hội đồng Đô thị thông qua; sau đó trình
lên Thị trưởng để thông báo với công chúng.
3.3.3. Quy hoạch tổng thể sử dụng đất (The Land Use Master Plan -
LUMP)
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất bao gồm hệ thống bản đồ, trong đó thể
hiện 5 vùng: đô thị, nông nghiệp, lâm nghiệp, công viên tự nhiên, bảo tồn tự
nhiên của vùng. Quy hoạch tổng thể sử dụng đất được thiết kế, quy định và xem
xét trong mối quan hệ liên quan đến sử dụng đất tổng thể; ranh giới các vùng
trong quy hoạch tổng thể được thiết kế theo quy định của Luật khuyến khích các
vùng nông nghiệp; Luật Lâm nghiệp; Luật Công viên tự nhiên; Luật Bảo vệ môi
trường tự nhiên. Quy hoạch tổng thể sử dụng đất được thiết lập bởi cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, sau khi tham vấn Hội đồng về quy hoạch sử dụng đất và
các thị trưởng, trình Thủ tướng phê duyệt và tỉnh trưởng công khai công bố sau
khi được duyệt.
3.3.4. Quy hoạch thành phố (City Plan - CP)
Luật quy hoạch thành phố đã quy định cho việc thiết kế quy hoạch thành
phố, xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng thành phố và các dự án phát triển đô thị.
Quy hoạch thành phố được thiết kế trong vùng hành chính đô thị, thậm chí vượt
ra ngoài ranh giới hành chính trong trường hợp cần thiết. Quy hoạch này được
Tỉnh trưởng phê chuẩn sau khi tham vấn hội đồng địa phương và phải công khai
30
trước dân chúng trước khi thông qua. Quy hoạch thành phố cũng có thể thiết lập
cho mỗi địa phương với sự tuân thủ quy hoạch khái quát cơ bản; chính quyền
địa phương quyết định sau khi được tỉnh trưởng chấp nhận.
3.3.5. Quy hoạch vùng ưu tiên phát triển nông nghiệp (Priority
Agriculturral Development Area Plan – PADAP)
Quy hoạch vùng ưu tiên phát triển nông nghiệp thực hiện theo quy định của
Luật vùng ưu tiên phát triển nông nghiệp. Quy hoạch này cần phù hợp với quy
hoạch định hướng các vùng khuyến khích phát triển nông nghiệp do Tỉnh trưởng
quy định và kế hoạch sử dụng đất cơ bản. Quy hoạch vùng ưu tiên phát triển
nông nghiệp được quyết định bởi chính quyền địa phương có liên quan với sự
chấp thuận của Tỉnh trưởng, sau đó trình lên Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp, Lâm
nghiệp và Thủy sản quyết định.
3.3.6. Quy hoạch cơ sở (The Fudamental Concep Plan- FCP)
Quy hoạch cơ sở được thiết kế theo quy định của Luật Tự quản địa phương
1947, là một công cụ chủ yếu cho quy hoạch ở cấp cơ sở.
3.3.7. Quy hoạch cải tạo các vùng cộng đồng ngoại ô (Plan of
Redevelopment Community Sububan Area - PRCSA)
Quy hoạch cải tạo các vùng cộng đồng ngoại ô được thực hiện theo Luật
cải tạo các vùng cộng đồng ngoại ô (1987) do Tỉnh trưởng phê duyệt quy hoạch
định hướng sau khi tham vấn chính quyền địa phương có liên quan và được Bộ
trưởng Bộ Nông nghiệp, Lâm nghiệp và Thủy sản và Bộ công trình công cộng
chấp thuận. Tỉnh trưởng hoặc chính quyền địa phương quyết định các quy hoạch
cộng đồng cấp huyện, quy hoạch phát triển các vùng khuyến khích nông nghiệp
cộng đồng phù hợp với Quy hoạch định hướng.
Nhận xét:
Quy hoạch sử dụng đất Nhật Bản có sự phối hợp chặt chẽ giữa Quy hoạch
tổng thể phát triển đất quốc gia (quy hoạch định hướng chính sách, chiến lược
phát triển đất quốc gia) với Quy hoạch sử dụng đất quốc gia (quy hoạch dài hạn
cho việc sử dụng đất quốc gia);
Quy hoạch sử dụng đất Nhật Bản thực hiện đồng bộ ở 3 cấp: Quốc gia,
vùng và cơ sở với mục tiêu, nội dung, thẩm quyền phê duyệt được xác định rõ
ràng, quy hoạch cấp trên định hướng cho cấp dưới trực tiếp và quy hoạch cấp
dưới tuân thủ quy hoạch cấp trên, quy hoạch được công khai minh bạch;
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất là cơ sở quan trọng cho việc lập Quy
hoạch thành phố, Quy hoạch vùng ưu tiên phát triển nông nghiệp, Quy hoạch cơ
sở và Quy hoạch cải tạo các vùng cộng đồng ngoại ô;

31
 Hình thành cơ chế phối hợp giữa quy hoạch đô thị và quy hoạch vùng ưu
tiên phát triển nông nghiệp cũng như điều chỉnh khi có sự thay đổi từ Quy hoạch
tổng thể phát triển đất quốc gia;
Tính hiệu quả quy hoạch sử dụng đất Nhật Bản thể hiện ở thành công của
Quy hoạch tổng thể phát triển đất quốc gia qua 4 kỳ thực hiện.
3.4. Thực trạng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Đài
Loan
3.4.1. Việc sử dụng đất đai và phát triển kinh tế của khu vực Đài Loan
Từ những năm 1940 trở lại đây, nền kinh tế Đài Loan có sự tăng trưởng với
tốc độ nhanh, giới công thương đã trở thành ngành nghề chủ lực của Đài Loan,
cũng là sức mạnh căn bản của đất nước; đồng thời, nông nghiệp cùng với sự
phát triển của kỹ thuật đã phát triển theo hướng thâm canh, chuyên sâu.
Thập kỷ 60 của thế kỷ XX, Đài Loan đề ra “Phương án chấn hưng kinh tế”.
Về phương diện đất đai, vì nguồn đất đai của Đài Loan có hạn, để phối hợp
chính sách quốc thổ đã mở cửa nông nghiệp hợp lý, loại bỏ đất nông nghiệp bị ô
nhiễm hoặc địa tầng không thể sử dụng, mở rộng hợp lý đất đai sử dụng có hạn
chế trong nông nghiệp để cung cấp cho nhu cầu của các ngành nghề và xây dựng
cơ sở hạ tầng.
Nông nghiệp Đài Loan tuy rất phát triển, nhưng cống hiến đối với phát
triển kinh tế vẫn dựa vào sự phát triển của nghề chế tạo. Đài Loan đã lấy nghề
chế tạo làm chủ lực, vì nó có thể sử dụng diện tích đất đai ít nhất, nhưng phát
huy hiệu quả kinh tế lớn nhất. Đối với phát triển nông nghiệp đã tích cực đưa
vào kỹ thuật sản xuất tiên tiến, nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp, giảm
bớt diện tích và nhu cầu nhân lực của nông nghiệp, chuyển một bộ phận nhân
lực và đất nông nghiệp đưa vào sản xuất trong nghề chế tạo, nâng cao hiệu quả
sử dụng đất, đồng thời tạo cơ hội việc làm, tiến tới nâng cao giá trị và thu nhập
quốc dân trong nước.
3.4.2. Kế hoạch sử dụng đất đai ở Đài Loan
Việc Đài Loan đề ra kế hoạch sử dụng đất đai là làm theo từng cấp khác
nhau, từng vùng khác nhau và tùy thuộc tính kế hoạch khác nhau để đề ra kế
hoạch sử dụng đất đai trong từng giai đoạn.
a. Kế hoạch phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan
Kế hoạch phát triển đất đai quốc gia là kế hoạch cao nhất của Đài Loan do
cơ quan chủ quản về quản lý quy hoạch đất đai soạn thảo với chức năng như
sau:
- Công bố triển vọng và mục tiêu phát triển lâu dài của đất nước (vùng lãnh
thổ).
- Khung không gian đất đai quốc gia.

32
 - Chỉ đạo đối với kế hoạch sử dụng đất đai của huyện, thành phố và khu
vực.
- Giải quyết những xung đột giữa phát triển sử dụng đất với các mục tiêu
phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường sinh thái.
b. Quy hoạch vùng
Căn cứ trên nền tảng lợi ích chung về địa lý, nhân khẩu, tài nguyên và hoạt
động kinh tế lấy vùng làm phạm vi quy hoạch để đề ra kế hoạch phát triển vùng
và thực hiện cơ sở của kế hoạch phát triển đất đai quốc gia. Cơ quan đặt ra quy
hoạch vùng chính là Chính quyền tỉnh hoặc Chính phủ Trung ương. Chức năng
chủ yếu gồm:
- Phân phối hợp lý sử dụng đất, tạo điều kiện cho nông nghiệp và công
nghiệp đều có đất sử dụng.
- Ngăn chặn hoặc giảm bớt tình trạng tiêu cực phương hại đến xã hội, đảm
bảo dân chúng có không gian sinh hoạt, công tác, vui chơi giải trí.
- Thúc đẩy sự phát triển cân bằng giữa thành thị và nông thôn.
- Giúp đỡ cho việc phát triển và bảo tồn nguồn tài nguyên thiên nhiên.
c. Kế hoạch phát triển tổng hợp của huyện, thành phố
Kế hoạch phát triển tổng hợp của huyện, thành phố là kế hoạch khu vực
của phạm vi hành chính cấp huyện, thành phố; là một trong các kế hoạch chi tiết
của kế hoạch tổng hợp quốc gia, là chương trình chung mục tiêu phát triển của
huyện, thành phố. Cơ quan đề ra kế hoạch này là huyện, thành phố; chức năng
là:
- Thực hiện kế hoạch phát triển tổng hợp của cả nước và kế hoạch có tính
khu vực.
- Đề ra mục tiêu, chính sách và chương trình phát triển thực chất dài hạn
của huyện, thành phố.
d. Quy hoạch đô thị
Phát triển có kế hoạch các công trình quan trọng trong đời sống các đô thị
như kinh tế, giao thông, y tế, trị an, quốc phòng, văn hóa giáo dục, vui chơi giải
trí... Quy hoạch đô thị gồm 3 loại: quy hoạch thành phố, thị trấn; quy hoạch
đường phố trong thôn xã; quy hoạch khu riêng biệt.
đ. Sử dụng đất phi đô thị
Hệ thống kế hoạch sử dụng đất đai của Đài Loan là do các cấp cơ quan dựa
trên chức năng của mình đề ra và từ cơ sở quy hoạch đô thị, quy hoạch khu vực
và các biện pháp quản lý để quy hoạch và chỉ đạo việc phát triển sử dụng đất
trong toàn quốc, hướng dẫn các hoạt động kinh tế phân bố hợp lý, đồng thời
quan tâm tới sự phát triển của nông nghiệp và bảo vệ môi trường sinh thái.

33
IV. ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA TỔ CHỨC FAO
Quy hoạch sử dụng đất đai có thể áp dụng ở 3 cấp theo FAO (1993): cấp
quốc gia, cấp tỉnh/thành phố và cấp địa phương (bao gồm cấp Huyện và Xã).
Không cần thiết phải theo thứ tự cấp độ nào, tùy theo từng quốc gia mà có thể sử
dụng cấp nào mà chính quyền nơi đó có thể quyết định được việc quy hoạch sử
dụng đất đai. Mỗi cấp có những quyết định cho việc sử dụng đất đai khác nhau,
do vậy mỗi cấp sẽ có phương pháp quy hoạch sử dụng đất đai cũng khác nhau.
Tuy nhiên ở mỗi cấp quy hoạch, cần phải có những chiến lược sử dụng đất đai,
chính sách để chỉ rõ các ưu tiên quy hoạch, từ đó trong mỗi đề án sẽ chọn lựa
các thứ tự ưu tiên theo chiến lược phát triển và thực hiện đề án quy hoạch theo
từng bước một cách nhịp nhàng và thích hợp.
Sự tác động qua lại ở 3 cấp này là rất cần thiết và quan trọng. Các thông
tin cho các cấp độ đều có thể theo cả hai chiều đi và ngược. Ở mỗi cấp độ được
quy hoạch thì mức độ chi tiết càng gia tăng theo chiều từ trên xuống và đặc biệt
khi xuống cấp độ địa phương thì sự tham gia của con người tại địa phương giữ
vai trò rất quan trọng.
Ở cấp độ quốc gia thì quy hoạch liên quan đến mục tiêu phát triển của
quốc gia đó và cũng liên quan đến khả năng phân chia nguồn tài nguyên. Trong
nhiều trường hợp, quy hoạch sử dụng đất đai không bao gồm sự phân chia thật
sự đất đai cho các sử dụng khác nhau, nhưng lại đặt thành dạng ưu tiên cho
những đề án cấp tỉnh. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp quốc gia bao gồm:
* Chính sách sử dụng đất đai: cân bằng giữa những sự canh tranh trong
nhu cầu về đất đai từ các ngành khác nhau của kinh tế - sản lượng lương thực,
cây trồng xuất khẩu, du lịch, bảo vệ thiên nhiên, nhà cửa, phương tiện công
cộng, đường xá, kỹ nghệ;
* Kế hoạch phát triển quốc gia và ngân sách: xác định đề án và phân chia
nguồn tài nguyên cho phát triển;
* Điều phối các ngành khác nhau trong việc sử dụng đất đai;
* Xây dựng luật cho từng chuyên ngành như: quyền sử dụng đất đai, khai
thác rừng, và quyền sử dụng nguồn nước.
Những mục tiêu của quốc gia thì phức tạp trong việc quyết định chính
sách, luật lệ và tính toán tài chính ảnh hưởng đến dân chúng và trong vùng rộng
lớn. Chính quyền không thể là những nhà chuyên môn để đối phó với tất cả các
vấn đề trong sử dụng đất đai, do đó, trách nhiệm của nhà quy hoạch là trình bày
những thông tin cần thiết có liên quan để chính quyền có thể hiểu rõ và có tác
động trong việc tiến hành thực hiện các quy hoạch.
Cấp độ tỉnh không cần thiết là do theo sự phân chia hành chính của tỉnh, tuy
nhiên trên tầm nhìn chung của cấp quốc gia đối với tỉnh thì khi quy hoạch không
phải cứng nhắc quá theo sự phân chia hành chính mà nó giữ vai trò là bậc trung

34
gian giữa quy hoạch cấp quốc gia và cấp địa phương. Những đề án phát triển
thường nằm ở cấp độ này vì đây là bước đầu tiên trong quy hoạch đa dạng hoá đất
đai và tính thích nghi của nó để phù hợp với những mục tiêu của đề án. Quy hoạch
ở cấp quốc gia, trong giai đoạn đầu cần có những thảo luận những ưu tiên phát triển
cấp quốc gia và được dịch giải ra các đề án cho tỉnh. Những mâu thuẫn trong ước
muốn giữa cấp quốc gia và tỉnh sẽ được hóa giải trong cấp này. Những vấn đề cần
quan tâm trong cấp này bao gồm:
* Xác định vị trí phát triển như khu đô thị, khu dân cư mới, phát triển
nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản; xây dựng hệ thống tưới hay hệ thống cung
cấp nước;
* Nhu cầu cho cải thiện và nâng cấp cơ sở hạ tầng như: hệ thống cung
cấp nước, thoát nước, hệ thống giao thông, thương mại và những hổ trợ trong thị
trường hàng hóa;
* Phát triển những hướng dẫn về quản lý đất đai, trong việc cải thiện sử
dụng đất đai cho mỗi loại đất đai khác nhau.
Cấp độ địa phương (huyện/xã): Đơn vị qui hoạch cấp địa phương có thể
là: huyện, hay một nhóm các xã hay một khu vực nằm trong vùng dự án. Ở cấp
độ này, quy hoạch thường dễ dàng phù hợp với mong ước của người dân, và
cũng kích thích sự đóng góp ý kiến của người dân địa phương trong quy hoạch.
Trong bước đầu khi thảo luận qui hoạch ở cấp độ tỉnh, chương trình thay đổi sử
dụng đất đai hay quản lý phải được thực hiện mang tính địa phương. Về mặt
chọn lựa, đây là mức độ đầu tiên của quy hoạch với những ưu tiên được đề ra
bởi những người dân địa phương. Quy hoạch cấp địa phương thường thực hiện
trong một vùng riêng biệt của đất đai với những gì sẽ được làm, nơi nào, khi nào
và ai sẽ chịu trách nhiệm, bao gồm:
* Lắp đặt hệ thống tưới, tiêu và những công việc bảo vệ;
* Thiết kế cơ sở hạ tầng: giao thông, vị trí chợ cho hàng nông sản, phân
phối phân bón, thu gom các sản phẩm nông nghiệp, hay những hoạt động khác
có quan hệ trực tiếp đến người dân;
* Vị trí các loại cây trồng chuyên biệt thích nghi cho từng vùng đất khác
nhau, phân chia sử dụng đất theo giải thửa.
Ở cấp địa phương này thường cũng phải đáp ứng với những đòi hỏi trực
tiếp từ thị trường; thí dụ như vùng thích nghi cho lúa, hay cây ăn trái phải phù
hợp với những đề nghị của các công ty có liên quan như: “đất này thích nghi, đất
này không thích nghi; cần thiết phải quản lý thực hành; chi phí đầu tư cao nhưng
thu hồi cũng cao...”
Nhìn chung, quy hoạch ở những cấp khác nhau cần có những thông tin ở
những tỉ lệ khác nhau cũng như những thông tin ở mức độ tổng quát hóa. Những
thông tin này có thể được xác định trong các bản đồ.

35
 * Tỉ lệ bản đồ thích hợp nhất cho quy hoạch cấp quốc gia mà trong đó
toàn quốc gia có được trong một tờ bản đồ có thể là 1/5.000.000, 1/1.000.000
hay lớn hơn.
* Trong khi đó thì quy hoạch cấp Tỉnh cần bản đồ tỷ lệ lớn hơn khoảng
1/50.000 hay 1/100.000, tuy nhiên ở cấp độ này có thể sử dụng những thông tin
tóm lược ở các tỉ lệ bản đồ 1/250.000.
* Ở cấp độ địa phương, bản đồ có thể ở tỉ lệ giữa 1/20.000 đến 1/5.000 là
tốt nhất.
Có thể sử dụng những bản đồ được tạo ra từ không ảnh để làm bản đồ nền
ở cấp độ địa phương, vì kinh nghiệm cho thấy người dân địa phương có thể nhận
diện ra từng khu vực nhà ở và ruộng đất của họ trên không ảnh.

V. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ KINH NGHIỆM QUY HOẠCH SỬ DỤNG

ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Qua nghiên cứu kinh nghiệm về công tác quy hoạch của một số nước và
vùng lãnh thổ trên thế giới, có thể rút ra một số nhận xét sau:
(1) Về loại hình quy hoạch: Các nước thường chú trọng đến quy hoạch tổng
thể lãnh thổ, quy hoạch vùng, có hệ thống phân cấp về quy hoạch rõ ràng. Hầu
hết các nước đều không hình thành các hệ thống quy hoạch riêng rẽ, độc lập
(quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng) mà chủ yếu các nội dung về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị là
nội dung của quy hoạch tổng thể lãnh thổ chung.
(2) Quy hoạch ở các nước đề cập khá toàn diện đến mọi mặt của đời sống
xã hội: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, dân cư, môi trường; rất quan tâm đến
các yếu tố phục vụ đời sống của con người, nhất là về kiến trúc cảnh quan và
không gian công cộng.
(3) Yếu tố tổ chức lập và thực hiện quy hoạch cũng là vấn đề rất quan
trọng; trong đó có sự phân cấp cụ thể, rõ ràng; đồng thời có sự tham gia không
chỉ của các cơ quan công quyền mà còn có sự tham gia đắc lực của các tổ chức,
các thành phần kinh tế và của người dân.
(4) Về mối quan hệ giữa các loại hình quy hoạch ở các nước về cơ bản có
sự thống nhất, phù hợp giữa các nội dung quy hoạch về phát triển kinh tế - xã
hội, sử dụng đất và phát triển đô thị, nông thôn (xây dựng). Điểm chung là các
nước chú trọng quy hoạch tổng thể không gian (định hướng phát triển tổng thể -
Master Plan), trên cơ sở quy hoạch không gian người ta tiến hành phân vùng sử
dụng đất, sau đó tiến hành quy hoạch chi tiết cho từng khu vực. Trong mối quan
hệ này, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng thường là quy hoạch bộ
phận của quy hoạch tổng thể nên về cơ bản giữa các loại quy hoạch có sự thống
nhất, đồng bộ với nhau về không gian, thời gian, nội dung quy hoạch; đều
hướng tới mục tiêu chung là phát triển kinh tế, xã hội, văn hóa, bảo vệ tài
nguyên, bảo vệ môi trường.

36
 Tùy theo điều kiện kinh tế - xã hội và cách thức tổ chức quy hoạch ở từng
nước mà mức độ chặt chẽ, thống nhất, đồng bộ trong mối quan hệ giữa các loại
quy hoạch có khác nhau nhưng nhìn chung giữa ba loại quy hoạch này cơ bản có
sự thống nhất, hỗ trợ lẫn nhau theo nguyên tắc quy hoạch xây dựng là sự cụ thể
hóa, chi tiết hóa của quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch tổng thể, cùng hướng
tới mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và môi trường.
Tuy nhiên, giữa các loại quy hoạch ở các nước cũng không tránh khỏi
những mặt chồng chéo nhất định cần phải giải quyết. Nguyên nhân chính là do
mâu thuẫn về lợi ích của các chủ thể tham gia quy hoạch (chủ yếu là giữa chính
quyền địa phương và các tổ chức, tập đoàn kinh tế).
Tóm lại, bước đi, cách làm và tổ chức bộ máy tiến hành quy hoạch của các
nước có khác nhau nhưng đều bảo đảm nguyên tắc chung là sử dụng hợp lý tài
nguyên thiên nhiên, phát triển bền vững và bảo vệ môi trường sống cho hiện tại
và thế hệ mai sau.

37
 TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Chiến lược phát triển kinh tế xã hội Việt Nam giai đoạn 2010-2020
2. Quyết định 432/QĐ-TTg ngày 12 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng Chính
phủ về Phê duyệt Chiến lược Phát triển bền vững Việt Nam giai đoạn 2011 –
2020.
3. Văn kiện thiết kế dự án “Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để
hoàn thiện hệ thống pháp luật và công cụ quản lý đất đai nhằm phát triển thị
trường bất động sản tại Việt Nam”.
4. http://www.anra.gov.au/topics/land/landuse/index.html
5. National Land-Use Planning In America: SomethingWhose Time Has Never
Come
6. Department of the Interior Bureau of Land Management of America, Land
Use Planning Handbook,
7. Intergrated Land use planing and canada’s new national forest strategy.
8. http://www.brucecounty.on.ca/services-health/planning-services/municipal-
land-use.php
9. The Hague: SDU Publishers, 2007, Barrie Needham, Dutch Land Use
Planning: Planning and Managing Land Use in the Netherlands, the
Principles and the Practice.
10. Ministry of Agriculture and Land Affairs of Neitherland, 2001,White Paper
on Spatial Planning and Land Use Management
11. Spatial Planning and Land-use Planning in Germany
12. Nguyễn Đình Bồng (2007), Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc, Hội thảo
khoa học về quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội tháng 8 năm 2007
13. Nguyễn Đình Bồng (2007), Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản, Hội thảo
khoa học về quy hoạch sử dụng đất tại Hà Nội tháng 8 năm 2007
14. Võ Tử Can (2001), Phương pháp luận cơ bản về quy hoạch sử dụng đất đai
(Dự án 3 - Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống
địa chính), Hà Nội.
15. FAO (1992), Quy hoạch sử dụng đất đai theo hệ thống của FAO, (Lê Quang
Trí)
16. Lê Quốc Khánh (2005), “Quy hoạch vùng ở Mỹ: Một số đặc điểm và bài
học”, Tạp chí Quy hoạch Xây dựng, số 12/2005.
17. Kinh nghiệm của một số nước Châu Á trong phát triển thị trường nhà đất,
http://www.kinhtehoc.com
18. Lý Phong, Trưởng phòng khu vực - Vụ Quy hoạch Bộ Xây dựng Trung

38
 Quốc (2008), “Tăng cường công tác quy hoạch thành phố và nông thôn -
Hướng dẫn sự đô thị hoá Trung Quốc đi vào đường lối lành mạnh”, Hội thảo
"Quy hoạch và quản lý đô thị Trung Quốc - Việt Nam", tại Nam Ninh –
Trung Quốc tháng 5/2007.
19. “Quản lý quy hoạch trong tiến trình thành thị hoá nhanh chóng Sở Xây
dựng khu tự trị dân tộc Choang - Quảng Tây”, Hội thảo "Quy hoạch và quản
lý đô thị Trung Quốc - Việt Nam", tại Nam Ninh – Trung Quốc tháng
5/2007.
20. Vũ Thị Vinh (2005), Kinh nghiệm của Trung Quốc về Quản lý đô thị có sự
tham gia của cộng đồng, Tạp chí Quy hoạch Xây dựng, số 7/2005
21. http://www.eoearth.org/article/Land_use_profile_of_China
22. University of Leipzig, 2011, Land and Landscape Management in Europe.
23. Land administration in Rumania.
24. J. Stahl, T. Sikor and S. Dorondel, Transparency in Albanian and Romanian
Land Administration
25. http://www.fao.org/fileadmin/user_upload/Europe/documents/Events_
2005/Land2005/Romania.pdf
26. Báo cáo tổng kết của Tổng cục Quản lý đất đai về một số chuyến đi khảo sát
tại Malaysia, Hàn Quốc
27. Hunud Abia Kadouf & Sharifah Z. Al Junid (2006) Land Use Planning And
Environment Sustainability In Malaysia: Policies And Trends

39
 MỤC LỤC

Thứ tự Tên mục Trang

ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT
SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN CÓ LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ
I 2
PHÁT TRIỂN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRONG 100
NĂM

1.1 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Hà Lan 2

1.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Vương quốc Anh 5

Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng

1.3 6
đất tại Cộng hoà Liên bang Đức

Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng

1.4 7
đất tại Canada

Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng

1.5 13
đất tại Hoa Kỳ

1.6 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Úc 14

ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT

II SỐ NƯỚC ĐANG PHÁT TRIỂN CÓ ĐIỀU KIỆN TƯƠNG 14
ĐỒNG VỚI VIỆT NAM
Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
2.1 đất tại Rumani 15

Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng

2.2 21
đất tại Trung quốc

ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI MỘT

III SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ ĐANG PHÁT TRIỂN 26
TRONG KHU VỰC
Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
3.1 26
đất tại Malaysia

Thực trạng Công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử

3.2 28
dụng đất tại Hàn Quốc

3.3 Thực trạng việc lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng 29
đất tại Nhật Bản

40
 Thực trạng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Đài
3.4 33
Loan
ĐẶC ĐIỂM QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA TỔ
IV CHỨC FAO 35

V MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ KINH NGHIỆM QUY HOẠCH 38

SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
TÀI LIỆU THAM KHẢO 39

41