‫أساليب معالجة المدخالت في طرق التقييم العقاري‬

‫إعداد وتقديم‬
‫م‪ .‬محمد بن صالح الهندي‬
‫رئيس مجلس إدارة رشكة مفاز العربية للتقييم العقاري‬

‫‪ 15‬ديسمرب ‪2021‬م‬
 ‫قـائمـة المحـتـويات‬

‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬

‫‪01‬‬
‫أساليب وطرق التقييم العقاري‬
‫العوامل المؤثرة في تحديد طريقة التقييم‬
‫األساليب المثلى لتقييم العقارات حسب تصنيفها‬

‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬

‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬
‫‪02‬‬ ‫المدخالت األساسية في طريقة تكلفة اإلحالل المهلكة‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة‬

‫‪03‬‬ ‫مصادر المعلومات الموثوقة عالميا‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة محليا‬

‫‪2‬‬
 ‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬

‫‪01‬‬
‫أساليب وطرق التقييم العقاري‬
‫العوامل المؤثرة في تحديد طريقة التقييم‬
‫األساليب المثلى لتقييم العقارات حسب تصنيفها‬

‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬

‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬
‫‪02‬‬ ‫المدخالت األساسية في طريقة تكلفة اإلحالل المهلكة‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة‬

‫‪03‬‬ ‫مصادر المعلومات الموثوقة عالميا‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة محليا‬
 ‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬
‫أساليب وطرق التقييم العقاري‬

‫هناك ثالثة أساليب أساسية للتقييم العقاري ويندرج تحتها عدة طرق يمكن توضيحها على النحو التالي ‪:‬‬

‫أسلوب الدخل ‪:‬‬

‫أسلوب السوق ‪:‬‬
‫‪ o‬طريقة االستثمار‬
‫‪ o‬يقدم أسلوب السوق مؤرشا للقيمة من خالل مقارنة األصل مع أصول مطابقة أو‬
‫‪ o‬طريقة التدفقات النقدية‬
‫مقارنة ( مشابهة ) تتوفر عنها معلومات سعرية ‪.‬‬
‫‪ o‬طريقة القيمة المتبقية‬
‫‪ o‬طريقة األرباح‬

‫أسلوب الدخل ‪:‬‬

‫‪ o‬يقدم أسلوب الدخل مؤرشا للقيمة عن طريق تحويل التدفقات النقدية المستقبلية إلى‬
‫قيمة حالية واحدة ‪.‬‬

‫أسلوب التكلفة ‪:‬‬

‫أسلوب التكلفة ‪:‬‬
‫‪ o‬يقدم أسلوب التكلفة مؤرشا للقيمة باستخدام المبدأ االقتصادي الذي ينص على أن‬ ‫أسلوب السوق ‪:‬‬
‫‪ o‬طريقة اإلحالل المهلكة‬
‫‪ o‬طريقة المقارنة‬
‫المشرتي لن يدفع ألصل ما أكرث من تكلفة إنشاء أصل ذو منفعة مماثلة ‪.‬‬
‫‪ o‬طريقة إعادة اإلنتاج‬

‫عند التقييم يجب مراعاة المبادئ العامة للتقييم وأهمها ‪ ( :‬العرض والطلب ‪ ،‬االستبدال ‪ ،‬تعظيم األرباح ‪ ،‬التكافؤ ‪ ،‬التوقع ‪ ،‬التغيير ‪ ،‬المنافسة )‬

‫‪4‬‬
 ‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬
‫العوامل المؤثرة في تحديد طريقة التقييم‬

‫يتم تحديد األسلوب األمثل بناء على المعطيات التالية ‪:‬‬

‫‪03‬‬ ‫‪01‬‬

‫أساس القيمة‬ ‫نوع العقار‬

‫نوع القيمة المستهدفة‬

‫‪04‬‬ ‫‪02‬‬

‫توفر المعلومات‬ ‫الغرض من التقييم‬

‫‪5‬‬
 ‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬
‫العوامل المؤثرة في تحديد طريقة التقييم‬

‫تعتمد جودة نتائج تطبيق األساليب على المعطيات المستخدمة في تطبيق كل أسلوب واليت من الممكن تحديدها كالتالي ‪:‬‬

‫أسلوب الدخل‬ ‫أسلوب التكلفة‬ ‫أسلوب المقارنة‬

‫المعطيات المؤثرة‬ ‫المعطيات المؤثرة ‪:‬‬ ‫المعطيات المؤثرة ‪:‬‬

‫تقدير العوائد‬ ‫‪o‬‬ ‫‪---‬‬ ‫تحديد المسطحات المبنية‬ ‫‪o‬‬ ‫‪---‬‬ ‫توفر أدلة وشواهد كافية‬ ‫‪o‬‬

‫تقدير نسب اإلشغال‬ ‫‪o‬‬ ‫تقدير تكاليف تنفيذ المرت الرمبع‬ ‫‪o‬‬ ‫قابلية للمقارنة‬ ‫‪o‬‬
‫‪04‬‬ ‫‪02‬‬
‫تقدير مصاريف الصيانة والتشغيل‬ ‫‪o‬‬ ‫تقدير التكاليف األخرى‬ ‫‪o‬‬ ‫تسوية رشوط التمويل والسوق‬ ‫‪o‬‬

‫معدل الخصم والرسملة ‪.‬‬ ‫‪o‬‬ ‫معدالت اإلهالك والتقادم‬ ‫‪o‬‬ ‫تسويات الزمايا والعيوب‬ ‫‪o‬‬

‫المعيار ‪ 105‬أساليب وطرق التقييم ‪ ،‬فقرة ‪: 4.10‬‬

‫ال يطلـب مـن المقیـم اسـتخدام أکثـر مـن طریقـة لتقييـم األصـل ‪ ،‬خاصـة عندمـا يكـون المقيـم واثقا فـي دقـة ومصداقيـة طريقـة واحـدة ‪.‬‬

‫أن ينظـر المقيـم فـي أكثـر مـن أسـلوب أو طريقـة تقييـم واسـتخدامها للتوصـل إلـى مؤشـر للقيمـة ‪ ،‬ال سـيما عندمـا تكـون المعلومـات أو‬ ‫ومـع ذلـك ينبغـي‬
‫المدخـالت غيـر كافيـة لطريقـة واحـدة للحصول علـى نتيجـة موثوقـة ‪.‬‬

‫أن يكــون اســتنتاج القيمــة مــن تلــك األساليب أو الطــرق المتعــددة معقــول ‪ ،‬ويجــب أن يوضــح المقيــم‬ ‫وعندمـا يتـم اسـتخدام أكثـر مـن أسـلوب ‪ ،‬ينبغــي‬
‫فــي التقريــر عمليــة تســوية مؤشــرات القيمــة المختلفــة للوصول إلــى قيمــة واحــدة دون حســاب متوســطها ‪.‬‬ ‫‪6‬‬
‫‪Methods of real estate evaluation‬‬ ‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬
‫‪The best evaluation methods for real estate according to its classification‬‬ ‫األساليب المثلى لتقييم العقارات حسب تصنيفها‬

‫عندما يكون أساس القيمة ( القيمة السوقية ) يعترب أسلوب السوق " طريقة المقارنة " نهج مثالي لتنفيذ أعمال التقييم ‪ ،‬ولكن نجد أنه ال‬
‫يمكن تطبيقها في كافة الحاالت نظرا لعدم توافر المعلومات أو المدخالت الكافية لتطبيق الطريقة ‪.‬‬

‫طريقة التقييم المساندة‬ ‫طريقة التقييم األساسية‬ ‫التصنيف الفرعي للعقار‬ ‫تصنيف العقار‬

‫‪-‬‬ ‫أسلوب السوق " طريقة المقارنة "‬ ‫أرض سكنية‬

‫أسلوب الدخل " طريقة القيمة المتبقية "‬ ‫أسلوب السوق " طريقة المقارنة "‬ ‫أرض تجارية‬
‫أراضي‬
‫أسلوب الدخل " طريقة القيمة المتبقية "‬ ‫أسلوب السوق " طريقة المقارنة "‬ ‫أرض زراعية‬

‫أسلوب الدخل " طريقة القيمة المتبقية "‬ ‫أسلوب السوق " طريقة المقارنة "‬ ‫أرض خام‬

‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب الدخل " طريقة االستثمار ‪ /‬التدفقات النقدية المخصومة "‬ ‫مبنى تجاري ‪ /‬إداري‬

‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب الدخل " طريقة األرباح ‪ /‬التدفقات النقدية المخصومة "‬ ‫مبنى فندقي‬
‫عقارات مدرة للدخل‬
‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب الدخل " طريقة االستثمار ‪ /‬التدفقات النقدية المخصومة "‬ ‫مجمع سكني‬

‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب الدخل " طريقة االستثمار ‪ /‬التدفقات النقدية المخصومة "‬ ‫مستودعات‬

‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب السوق " طريقة المقارنة "‬ ‫فيالت سكنية‬
‫وحدات سكنية‬
‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب السوق " طريقة المقارنة "‬ ‫شقق سكنية‬

‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب الدخل " طريقة األرباح ‪ /‬التدفقات النقدية المخصومة "‬ ‫صحي‬

‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫أسلوب الدخل " طريقة األرباح ‪ /‬التدفقات النقدية المخصومة "‬ ‫تعليمي‬ ‫المرافق والخدمات‬

‫‪-‬‬ ‫أسلوب التكلفة " طريقة اإلحالل المهلكة "‬ ‫ديني‬

‫عند تطبيق طريقة المقارنة يجب التأكد من مالئمة وحدة القياس في عملية التقييم والتي على أساسها يتم عمل التسويات‬
‫‪7‬‬
 ‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬

‫‪01‬‬
‫أساليب وطرق التقييم العقاري‬
‫العوامل المؤثرة في تحديد طريقة التقييم‬
‫األساليب المثلى لتقييم العقارات حسب تصنيفها‬

‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬

‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬
‫‪02‬‬ ‫المدخالت األساسية في طريقة تكلفة اإلحالل المهلكة‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة‬

‫‪03‬‬ ‫مصادر المعلومات الموثوقة عالميا‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة محليا‬
‫أسلوب السوق ( طريقة المقارنة )‬
‫‪Basic Inputs in Evaluation Methods‬‬ ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫‪The best evaluation methods for real estate according to its classification‬‬ ‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬

‫مراحل تطبيق طريقة المقارنة ‪:‬‬

‫الرمحلة ‪8‬‬ ‫الرمحلة ‪6‬‬ ‫الرمحلة ‪4‬‬ ‫الرمحلة ‪2‬‬

‫إجراء تعديالت وتسويات‬ ‫التحقق من البيانات‬ ‫تحديد العوامل المؤثرة‬ ‫تحديد منطقة السوق‬
‫مقابل الفروق‬ ‫ومعالجتها‬ ‫على التسويات‬
‫الرمحلة ‪9‬‬ ‫الرمحلة ‪7‬‬ ‫الرمحلة ‪5‬‬ ‫الرمحلة ‪3‬‬ ‫الرمحلة ‪1‬‬

‫التسويات وتقدير القيمة‬ ‫تحليل المبيعات‬ ‫جمع بيانات المبيعات‬ ‫دراسة تفاصيل العقار‬ ‫تحديد إطار العمليات‬
‫السوقية‬ ‫القابلة للمقارنة‬ ‫محل التقييم‬ ‫الزمين‬

‫وسيتم التطرق لكل من هذه الرماحل بالتفصيل نظرا لكونها أهم الرماحل المؤثرة على عملية‬

‫تحديد القيمة السوقية للعقار محل التقييم‬

‫‪10‬‬
‫‪Basic Inputs in Evaluation Methods‬‬ ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫‪The best evaluation methods for real estate according to its classification‬‬ ‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬

‫تحديد العوامل المؤثرة على تطبيق طريقة المقارنة ‪:‬‬

‫نالحظ أن بعض عوامل المقارنة المهمة واليت تنطبق على جميع قطاعات العقارات قد تكون ذات طبيعة عامة أو محددة أو ذات طبيعة قانونية أو مادية وتتضمن ما يلي ‪:‬‬

‫أحكام ورشوط التنظيم والتخطيط‬
‫تتضمن أحكام ورشوط التنظيم‬
‫والتخطيط والتقسيم إلى‬
‫مناطق ‪ ،‬والكثافة السكانية ‪،‬‬
‫ونسبة البناء ‪ ،‬ويعرت التقسيم‬
‫إلى مناطق أحد المحددات‬
‫األساسية لالستخدام األفضل‬
‫واألمثل للعقار ألنه يحدد نوع‬
‫التطوير العقاري المسموح به ‪.‬‬
‫تواريخ المعامالت‬
‫تشهد معظم األسواق تقلبات‬
‫في األسعار يمكن أن تحدث‬
‫بوترية رسيعة للغاية ‪ ،‬وبالتالي‬
‫ينبغي أن تكون أدلة وشواهد‬
‫المقارنة محدَثة قدر اإلمكان ‪،‬‬
‫وعليه قد يكون من الصعب‬
‫الحصول على أدلة وشواهد‬
‫محدَثة في ظروف السوق‬
‫المتقلبة‬
‫الموقع ‪ /‬الخصائص المادية‬
‫معظم العقارات القابلة‬
‫للمقارنة في نفس المنطقة لها‬
‫نفس خصائص الموقع ‪ ،‬لكن قد‬
‫يكون هناك اختالف داخل‬
‫المنطقة نفسها أو على‬
‫مستوى العقار ‪ ،‬وبالتالي يجب‬
‫األخذ بعني االعتبار هذه‬
‫الفروقات على هيئة تسويات‬
‫عند تطبيق الطريقة‬
‫حالة وظروف السوق‬
‫غالبا ما تتم اإلشارة إلى‬
‫التسويات مقابل حالة وظروف‬
‫السوق بالتسوية «الزمنية » ‪،‬‬
‫وقد تتغري ظروف السوق مع‬
‫مرور الوقت ‪ ،‬ولكن إذا لم تتغري‬
‫ظروف السوق لن تكون هناك‬
‫حاجة إلجراء هذه التسوية حىت‬
‫مع انقضاء فرتة زمنية طويلة‬

‫مدخالت التقييم ‪:‬‬ ‫مدخالت التقييم ‪:‬‬ ‫مدخالت التقييم ‪:‬‬ ‫مدخالت التقييم ‪:‬‬

‫عبارة عن تسويات نسبية يتم تحديدها‬

‫تحديد أفضل و أعلى استعمال ممكن‬
‫لألرض وعليه يتم تحديد المقارنات‬
‫المناسبة للعقار محل التقييم‬
‫مراعاة أن تكون المقارنات اليت تم‬ ‫نسبة محددة لظروف السوق ‪ ،‬وتعترب‬
‫باالعتماد على خصائص المنطقة ككل‬
‫تحديدها عبارة عن صفقات تم تنفيذها في‬ ‫تسوية أساسية يتم تنفيذها قبل‬
‫والعقار بصفة خاصة وعلى معطيات‬
‫فرتة زمنية قريبة من تاريخ التقييم‬ ‫التسويات األخرى‬
‫السوق في المنطقة المحيطة‬

‫‪11‬‬
 ‫‪Basic Inputs in Evaluation Methods‬‬
‫‪Basic Inputs in the Comparison Method‬‬
‫على الرغم من كون طريقة المقارنة تعترب من أسهل طرق التقييم وأكرثها وضوحا إال أنه يوجد عدد من العوامل اليت يجب أخذها في عني االعتبار أهمها ما يلي ‪:‬‬
‫تاريخ ‪ /‬طبيعة المقارن‬
‫يجب تحديد طبيعة المقارن ( صفقة‬
‫منفذة ‪ ،‬عرض قائم ‪ ) .. ،‬والتحقق‬
‫من كون تاريخه قريب من تاريخ‬
‫التقييم ‪.‬‬
‫أمور يجب أخذها بعني االعتبار عند تطبيق طريقة المقارنة ( محاذير ) ‪:‬‬
‫إجمالي نسبة التسويات‬
‫يجب أن ال تزيد نسبة التسويات عن‬
‫‪ %40‬وفي حال تجاوز ذلك يعتبر‬
‫العقار المقارن ال يستوفي‬
‫متطلبات قابلية المقارنة ‪.‬‬
‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬
‫عدد التسويات‬ ‫قابلية المقارنة‬
‫يفضل أن ال يزيد عدد التسويات‬ ‫يجب أن يكون العقار المقارن‬
‫بين العقار محل التقييم‬ ‫مماث ً‬
‫ال قدر اإلمكان للعقار محل‬
‫والعقارات المقارنة عن ‪5‬‬ ‫التقييم من حيث الموقع‬
‫تسويات‬ ‫والخصائص المادية والتخطيطية‬
‫‪12‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬

‫مثال توضيحي ‪ :‬أهم التسويات على العقارات التجارية ‪:‬‬

‫مع وجود العديد من التسويات الممكن تطبيقها على العقارات التجارية وجب التطرق لعدد من التسويات المتخصصة الممكن تطبيقها على العقارات التجارية ‪:‬‬

‫معامل مسطح البناء ‪FAR‬‬ ‫سهولة الوصول للموقع‬ ‫نسبة الواجهة للعمق‬

‫العقار‬
‫المقارن‬

‫‪ 40‬م‬
‫محل‬
‫"‪"1‬‬
‫التقييم‬ ‫العقار‬
‫المقارن‬ ‫المقارن‬

‫‪ 20‬م‬

‫‪ 20‬م‬
‫محل‬
‫"‪"1‬‬ ‫"‪"2‬‬
‫التقييم‬

‫‪ 40‬م‬ ‫‪ 20‬م‬ ‫‪ 20‬م‬

‫مقارن " ‪" 2‬‬ ‫مقارن " ‪" 1‬‬ ‫العقار محل التقييم‬

‫‪2.4‬‬ ‫‪4.8‬‬ ‫‪3.6‬‬ ‫‪%200‬‬ ‫‪%50‬‬ ‫‪%100‬‬

‫تطبيق تسوية نسبة معامل مسطحات البناء‬ ‫تطبيق تسوية الوصولية للموقع‬ ‫تطبيق تسوية نسبة الواجهة للعمق‬

‫المقارن " ‪" 2‬‬ ‫المقارن " ‪" 1‬‬ ‫معيار المقارنة‬ ‫المقارن " ‪" 1‬‬ ‫معيار المقارنة‬ ‫المقارن "‪"2‬‬ ‫المقارن "‪"1‬‬ ‫معيار المقارنة‬

‫‪2.4‬‬ ‫‪4.8‬‬ ‫‪3.6‬‬ ‫العقار محل التقييم‬ ‫وصولية عالية‬ ‫وصولية متوسطة‬ ‫العقار محل التقييم‬ ‫‪%200‬‬ ‫‪%50‬‬ ‫‪%100‬‬ ‫العقار محل التقييم‬

‫‪%10‬‬ ‫‪%10-‬‬ ‫نسبة التسوية‬ ‫‪%5-‬‬ ‫نسبة التسوية‬ ‫‪%10-‬‬ ‫‪%10+‬‬ ‫نسبة التسوية‬

‫يتم خصم أو زيادة نسبة التسوية على قيمة المتر المربع األساسي لألرض ( وحدة القياس ‪ :‬ريال ‪ /‬م‪ ) 2‬وعليه يتم الوصول لقيمة المتر المربع النهائي لألرض بعد التسوية ‪.‬‬

‫‪13‬‬
‫أسلوب التكلفة ( طريقة اإلحالل المهلكة )‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طريقة اإلحالل المهلكة‬

‫عند استخدام طريقة تكلفة اإلحالل المُ هلكة ‪ ،‬وبعد تقدير قيمة األرض يتم حساب القيمة المباني الحالية‪:‬‬

‫تكلفة بناء مبىن جديد يمكن أن يقوم بوظيفة المبىن الحالي بعد إجراء تسويات مقابل تقادم وإهالك المبىن الحالي بناء على حالته المادية وعرمه االقتصادي ‪.‬‬

‫مراحل تطبيق طريقة اإلحالل المهلكة ‪:‬‬

‫حساب قيمة اإلهالك‬ ‫تقدير تكلفة البناء‬ ‫تحديد المسطحات المبنية‬ ‫تحديد قيمة األرض‬

‫يتم حساب االهالك باالستناد على‬
‫أحد الطرق التالية ‪:‬‬
‫‪ o‬طريقة القسط الثابت‬
‫‪ o‬طريقة القسط المتناقص‬
‫‪ o‬طريقة العرم الممتد‬
‫وذلك باالعتماد على خربة المقيم‬ ‫يجب االستعانة بأحد الوسائل التالية‬ ‫يمكن الوصول إلى قيمة األرض‬
‫ونوع العقار يتم التقدير ألحد الطرق‬ ‫لحساب المسطحات المبنية ‪:‬‬ ‫باستخدام أحد الطرق التالية أو‬
‫التالية ‪:‬‬ ‫‪ o‬رخصة البناء ‪ /‬المخططات‬ ‫كالهما ‪:‬‬
‫‪ o‬أسلوب وحدة المقارنة‬ ‫‪ o‬القياس من خالل المعاينة‬ ‫‪ o‬طريقة المقارنة‬
‫‪ o‬أسلوب تقييم كل بند على حدة‬ ‫‪ o‬تنظيم المنطقة‬ ‫‪ o‬طريقة القيمة المتبقية‬
‫‪ o‬أسلوب المسح الكمي‬ ‫‪ o‬المصورات الجوية‬

‫‪15‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طريقة اإلحالل المهلكة‬

‫مثال على تقدير تكلفة البناء ( أسلوب تقييم كل بند على حدة ) ‪:‬‬

‫إجمالي القيمة (ريال)‬ ‫قيمة المترالمربع (ريال)‬ ‫المسطحات المبنية‬ ‫أعمال تنفيذ المشروع‬
‫‪65,347,500‬‬ ‫‪1,500‬‬ ‫أعمال الهيكل االنشائي‬
‫‪152,477,500‬‬ ‫‪3,500‬‬ ‫األعمال المعمارية والتشطيبات‬
‫‪26,139,000‬‬ ‫‪600‬‬ ‫اعمال التكييف‬
‫‪21,782,500‬‬ ‫‪500‬‬ ‫االعمال الكهربائية‬
‫‪10,891,250‬‬ ‫‪250‬‬ ‫اعمال الصرف الصحي‬
‫‪43,565‬‬
‫‪8,713,000‬‬ ‫‪200‬‬ ‫اعمال شبكة الحريق‬
‫‪5,445,625‬‬ ‫‪125‬‬ ‫اعمال المصاعد‬
‫‪13,069,500‬‬ ‫‪300‬‬ ‫اعمال الموقع العام‬
‫‪32,673,750‬‬ ‫‪750‬‬ ‫أعمال ديكورات الغرف واألجنحة‬
‫‪21,782,500‬‬ ‫‪500‬‬ ‫أعمال ديكورات المناطق العامة‬
‫‪358,322,125‬‬ ‫‪8,225‬‬ ‫‪43,565‬‬ ‫اإلجمالي‬
‫أسلوب وحدة المقارنة‬

‫القيمة‬ ‫النسبة‬ ‫األعمال االستشارية‬

‫‪5,374,832‬‬ ‫‪%1.50‬‬ ‫أعمال التصميم‬
‫‪8,958,053‬‬ ‫‪%2.50‬‬ ‫أعمال اإلشراف الهندسي‬
‫‪17,916,106‬‬ ‫‪%5.00‬‬ ‫أعمال إدارة التطوير‬
‫‪35,832,213‬‬ ‫‪%10.00‬‬ ‫األرباح والمخاطر‬
‫‪68,081,204‬‬ ‫‪%19.00‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪426,403,329‬‬ ‫‪9,788‬‬ ‫‪43,565‬‬ ‫اإلجمالي‬

‫‪430,000,000‬‬ ‫القيمة السوقية للمباني الحالية بعد التقريب‬

‫‪16‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طريقة اإلحالل المهلكة‬

‫طرق تحديد عرم المبىن ‪:‬‬

‫• يتم تحديد عمر المبنى باالعتماد على أحد المصادر التالية ‪:‬‬

‫تاريخ اطالق التيار الكهربائي ‪ ،‬إن لم يتوفر ‪:‬‬ ‫‪o‬‬

‫تاريخ شهادة إتمام البناء ‪ ،‬إن لم يتوفر ‪:‬‬ ‫‪o‬‬

‫تاريخ إصدار رخصة البناء ‪ ،‬مع مراعاة خصم المدة الكافية لعملية التنفيذ ‪.‬‬ ‫‪o‬‬

‫• في حال عدم توفر أي من المصادر أعاله يتم الرجوع إلى المصورات الجوية التاريخية ‪.‬‬

‫يجب مراعاة أي أعمال ترميم تمت على المبنى والتي من شأنها أن تزيد في العمر المتبقي للمبنى‬
‫‪17‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طريقة اإلحالل المهلكة‬

‫تقادم وظيفي‬
‫طرق تقدير معدالت اإلهالك ‪:‬‬
‫‪Functional Obsolescence‬‬

‫تقادم خارجي‬ ‫تدهور مادي‬

‫اإلهالك ‪ :‬خسارة في قيمة المبنى نتيجة للعوامل التالية ‪:‬‬
‫‪External Obsolescence‬‬ ‫‪Physical deterioration‬‬

‫طريقة القسط الثابت ‪:‬‬

‫تستخدم ألغراض محاسبية ولكنها ال تعكس القيمة الحقيقية للمباني ‪ ،‬وتعتمد على قسمة عرم المبىن الفعلي عند التقييم على العرم االفرتاضي ‪ ،‬ولألسف هي‬

‫الطريقة األكرث شيوعا في السوق والمستخدمة من قبل جهات التمويل‬

‫طريقة القسط المتناقص ‪:‬‬

‫وتعترب أكرث منطقية في تحديد قيمة المباني من طريقة القسط الثابت ‪ ،‬وتعتمد في تحيد معدل اإلهالك على القيمة المتبقية من المبىن كل عام ‪.‬‬

‫طريقة العرم الممتد ‪:‬‬

‫حساب اإلهالك للمباني وفقا لنظرية العرم الممتد ‪ ، Extended Life Theory‬وتعتمد على تقدير العرم المتبقي السترمارية المبىن بناء على حالته مع مراعاة العوامل‬

‫أعاله دون األخذ في االعتبار عرم المبىن عند تاريخ التقييم ‪.‬‬
‫‪18‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طريقة اإلحالل المهلكة‬

‫طريقة العرم الممتد ‪:‬‬

‫‪ -1‬تحديد العمر االفتراضي للمبنى وفق ًا لنوعه وفئته ( يمكن االعتماد على دليل األسعار االسترشادي الصادر عن هيئة تقييم ) ‪.‬‬

‫‪ -2‬تحديد العمر الفعال للمبنى ‪ :‬ويتم تحديد العمر الفعال بنا ًء على المعادلة التالية ‪:‬‬

‫العمر الفعال = العمر االفتراضي – العمر المتبقي‬

‫ويلزم تحديد العمر المتبقي وقوف المقيم على العقار ويقدر وفق ًا لنظرته لحالة العقار ‪:‬‬

‫وليكن على سبيل المثال العمر المتبقي الذي قدره المقيم ‪ 20‬سنة ‪.‬‬

‫وبنا ًء عليه يكون العمر الفعال = ‪ 20 = 20 - 40‬سنة ‪.‬‬

‫‪ -3‬يمكن تحديد معدل اإلهالك بقسمة العمر الفعال ‪ /‬العمر االفتراضي‬

‫من الممكن أن يكون عمر المبنى الحقيقي عند التقييم ‪ 30‬سنة ‪ ،‬وبهذه الطريقة يكون المقيم قد منح المبنى ‪ 10‬سنوات إضافية في عمره االفتراضي ‪.‬‬ ‫•‬
‫( سيكون اإلهالك ‪ %50‬بد ً‬
‫ال من ‪ %75‬بطريقة القسط الثابت )‬
‫وقد يأتي السبب في ذلك نتيجة الهتمام المالك بأعمال الصيانة والتشغيل ‪.‬‬

‫على المقيم أن يراعي التقادم الوظيفي والخارجي للمبنى عند عملية التقييم والتي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على تقدير العمر المتوقع للمبنى في تاريخ التقييم ‪.‬‬ ‫•‬

‫‪19‬‬
‫أسلوب الدخل‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫أسلوب الدخل ‪:‬‬

‫يتم في هذا األسلوب تحديد القيمة باالستناد على قيمة اإليرادات أو التدفقات النقدية المستقبلية المتأتية من األصل موضوع التقييم ‪ ،‬ولها عدة طرق ‪:‬‬

‫( طريقة االستثمار ‪ ،‬طريقة القيمة المتبقية‪ ،‬طريقة التدفقات النقدية المخصومة ‪ ،‬طريقة األرباح )‬

‫المنهجية العامة لتطبيق أسلوب الدخل ( طريقة التدفقات النقدية المخصومة ) ‪:‬‬

‫الرمحلة ‪8‬‬ ‫الرمحلة ‪6‬‬ ‫الرمحلة ‪4‬‬ ‫الرمحلة ‪2‬‬

‫تحديد معدل الرسملة‬ ‫تحديد صافي الدخل‬ ‫تحديد الدخل الفعلي‬ ‫تقدير إجمالي الدخل‬

‫الرمحلة ‪9‬‬ ‫الرمحلة ‪7‬‬ ‫الرمحلة ‪5‬‬ ‫الرمحلة ‪3‬‬ ‫الرمحلة ‪1‬‬

‫بناء جدول التدفقات‬ ‫حساب معدل الخصم‬ ‫تقدير مصاريف الصيانة‬ ‫تحديد نسب اإلشغال‬ ‫تحديد المسطحات‬

‫النقدية‬ ‫والتشغيل‬ ‫التأجريية‬

‫‪21‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫ثانيا ‪ :‬تحديد القيمة اإليجارية ‪:‬‬ ‫أوال ‪ :‬تحديد المسطحات التأجريية ‪:‬‬

‫يمكن تحديد القيمة اإليجارية للعقار محل التقييم وفق ثالث مراحل أساسية‬ ‫يتم تحديد المسطحات التأجريية للعقار موضوع التقييم بعدة طرق يمكن‬

‫يمكن توضيحها على النحو التالي ‪:‬‬ ‫وصفها كالتالي ‪:‬‬

‫مراجعة العقود ‪ :‬ويتم هذه الرمحلة مراجعة كافة العقود ودراسة‬ ‫‪.1‬‬

‫االلزتامات على جميع األطراف وتحديد القيود والبنود ذات العالقة إضافة‬

‫لتفاصيل الدفعات والمستحقات وتواريخ استحقاقها ‪.‬‬ ‫مراجعة عقود اإليجار‬ ‫القياس المادي‬

‫وهي عملية مطابقة عقود اإليجار واالستناد‬ ‫ويقصد بها الزيارة الميدانية للعقار محل‬
‫دراسة مؤشرات السوق ‪ :‬باالعتماد على طريقة المقارنة ومن ثم عمل‬ ‫‪.2‬‬
‫عليها في تحديد المسطحات التأجريية‬ ‫التقييم ويكون القياس وفقا للطبيعة‬
‫التسويات كما سبق رشحه للوصول للقيمة التأجريية ‪.‬‬

‫مطابقة النتائج ‪ :‬يتم مقارنة نتائج دراسة السوق والقيمة التأجريية‬ ‫‪.3‬‬

‫المذكورة في العقود التأجريية و اليت يمكن من خاللها تحديد مدى‬

‫توافق النتائج ‪.‬‬ ‫رخصة البناء " تقديري "‬ ‫المساقط األفقية‬

‫وهي عملية تقديرية يتم فيها االستناد على‬ ‫وذلك من خالل الرجوع للرسومات‬

‫يجب أن تنعكس النتائج المستخلصة من التحليل أعاله على المدخالت في‬ ‫رخصة البناء في تحديد المسطحات التأجريية‬ ‫الهندسية وفقا لطوابق المرشوع‬

‫تطبيق أي طريقة من الطرق المندرجة تحت أسلوب الدخل ‪.‬‬

‫‪22‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫رابعا ‪ :‬مصاريف الصيانة والتشغيل ‪:‬‬ ‫ثالثا ‪ :‬تقدير نسب اإلشغال ‪:‬‬

‫ويتم تحديد مصاريف الصيانة والتشغيل عن طريق إحدى الفرضيات التالية ‪:‬‬ ‫يتم تحديد نسب االشغال عن طريق مراجعة العقود ومطابقتها مع مؤرشات‬

‫السوق ‪ ،‬وكذلك التحقق عند المعاينة من الوحدات المؤجرة ‪ ،‬وعليه يتم‬

‫توفري عقود الصيانة والتشغيل للعقار محل التقييم ‪:‬‬

‫الفرضية األولى‬
‫التوصل إلحدى الفرضيات التالية ‪:‬‬
‫ويتم في هذه الحالة االعتماد في عملية التقييم على التكاليف المذكورة في عقود‬

‫الصيانة والتشغيل بعد التأكد من سالمتها ‪.‬‬ ‫تأجري العقار محل التقييم مع وجود قائمة انتظار ‪:‬‬

‫الفرضية األولى‬
‫ويتم في هذه الحالة تقدير نسبة اإلشغال بـ ‪ %100‬وذلك يعود لكون العقار مؤجرا‬
‫عدم توفري عقود للصيانة والتشغيل للعقار محل التقييم ‪:‬‬

‫الفرضية الثانية‬
‫بالكامل وسيسترم في التأجري خالل الفرتة القادمة وذلك يعود لوجود مسجلني في‬
‫ويتم في هذه الحالة دراسة مؤرشات السوق وتحديد نسب الصيانة والتشغيل باالستناد‬
‫قائمة االنتظار ‪.‬‬
‫على مؤرشات السوق لعقارات مشابهة ‪.‬‬
‫تأجري العقار محل التقييم دون وجود قائمة انتظار ‪:‬‬

‫الفرضية الثانية‬
‫في هذه الحالة يتم تقدير نسبة اإلشغال بنسبة ترتاوح ما بني ‪ ، %95 - %90‬مع مراعاة‬

‫مؤرشات السوق ‪ ،‬وذلك يعود لكون العقار سيرم برمحلة دخول وخروج للمستأجرين ‪.‬‬

‫تأجري العقار مع وجود نسبة إشغار ‪:‬‬

‫الفرضية الثالثة‬
‫في هذه الحالة يتم تقدير نسبة اإلشغال للعقار وفق حالته في تاريخ التقييم مع رضورة‬

‫مراجعة مؤرشات السوق ‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫مثال توضيحي ‪:‬‬

‫توضح الخريطة نسب االشغال ونسبة الصيانة والتشغيل على طول شارع صاري في مدينة جدة ‪:‬‬

‫نسب الصيانة والتشغيل‬ ‫نسبة اإلشغال‬ ‫التسلسل‬

‫‪%15‬‬ ‫‪%80‬‬ ‫المقارن " ‪" 1‬‬

‫‪%20‬‬ ‫‪%75‬‬ ‫المقارن " ‪" 2‬‬

‫‪%25‬‬ ‫‪%85‬‬ ‫المقارن " ‪" 3‬‬

‫‪%25‬‬ ‫‪%90‬‬ ‫المقارن " ‪" 4‬‬

‫‪%15‬‬ ‫‪%70‬‬ ‫المقارن " ‪" 5‬‬

‫‪%15‬‬ ‫‪%85‬‬ ‫المقارن " ‪" 6‬‬

‫‪%25‬‬ ‫‪%75‬‬ ‫المقارن " ‪" 7‬‬

‫‪7‬‬
‫يتم عكس النسب أعاله على العقار موضوع التقييم باالعتماد على مقارنات تحقق مبدأ قابلية المقارنة‬

‫‪6‬‬
‫تحديد صافي الدخل ‪:‬‬

‫أوال ‪ :‬تحديد إجمالي الدخل ‪ x‬نسبة اإلشغال = الدخل الفعلي‬

‫‪4‬‬
‫‪5‬‬

‫‪2‬‬
‫‪1‬‬ ‫‪3‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الدخل الفعلي للعقار ‪ x‬النسبة المخصصة للصيانة والتشغيل = صافي الدخل‬

‫النسب الموضحة أعاله افرتاضية وتم وضعها بغرض التوضيح ‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫ثامنا ‪ :‬حساب معدل الرسملة‪:‬‬ ‫سابعا ‪ :‬حساب معدل الخصم ‪:‬‬

‫معدل الرسملة (‪ ) Capitalization Rate‬هو معدل يُستعمل لتحويل الدخل إلى قيمة واحدة ‪،‬‬ ‫معدل الخصم ( ‪ ) Discount Rate‬هو معدل العائد المطلوب والذي يستعمل لخصم التدفقات‬

‫ويوجد ‪ 3‬طرق لتحديد معدل الرسملة ‪.‬‬ ‫النقدية المستقبلية لتقدير القيمة الحالية للدخل ‪ ،‬ويوجد ‪ 3‬طرق أساسية لحساب معدل الخصم ‪.‬‬

‫طريقة االستخالص من السوق‬ ‫تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال‬

‫الطريقة األولى‬

‫الطريقة األولى‬
‫وتعتمد هذه الطريقة على تحديد عقارات مشابهة تم بيعها حديثا ومعرفة سعر بيعها‬ ‫تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال هو معدل العائد الذي يمكن أن يكسبه المستثرم في‬

‫باإلضافة إلى إجمالي الدخل أو صافي الدخل ويتم قسمة دخل العقار على سعر بيعه‬ ‫استثمارات مشابهة من حيث مبلغ االستثمار ودرجة المخاطر ‪ ،‬وهي تمثل الفرصة البديلة‬

‫للحصول على معدل الرسملة ‪.‬‬ ‫اليت من خاللها يتخلى المستثرم عن االستثمار في عقار محدد مقابل استثمار آخر ‪.‬‬

‫طريقة عائد المقرض‬ ‫معدل العائد الداخلي‬

‫الطريقة الثانية‬
‫الطريقة الثانية‬
‫تعتمد طريقة عائد المقرض على فرضية أن متطلبات اإلقراض الحالية يمكن أن تستعمل‬ ‫يمكن اعتبار معدل العائد الداخلي الستثمارات مشابهة كأحد خيارات تحديد معدل الخصم‬

‫لتقدير معدل الرسملة الكلي ومن الممكن حساب المعدل وفق المعادلة التالية ‪:‬‬ ‫ووفقا لمعايري التقييم الدولية ( ‪ ) 2020‬فإن معدل العائد الداخلي يعكس عائد رأس‬

‫المال المستثرم وعائد االستثمار األصلي ‪.‬‬

‫معدل الرسملة الكلي = نسبة تغطية الدين ‪ x‬ثابت القرض العقاري ‪ x‬نسبة القرض للقيمة‬

‫النموذج الرتاكمي‬
‫الطريقة الثالثة‬

‫طريقة المسح السوقي‬

‫الطريقة الثالثة‬
‫وتعترب أكرث الطرق استخداما في تحديد معدل الخصم ويتم حساب المعدل وفق‬
‫وتتمثل في مراجعة الدراسات المنشورة من مراكز اإلحصاء الوطنية المعتمدة أو من‬
‫المعادلة التالية ‪.‬‬
‫الرشكات العقارية الكربى أو البنوك‬
‫معدل الخصم = العائد على السندات الحكومية ‪ +‬عالوة المخاطر المنتظمة* ‪ +‬عالوة المخاطر الغير منتظمة*‬

‫* يقصد بالمخاطر المنتظمة المخاطر المرتبطة بالسوق ( مخاطر السوق ‪ ،‬التضخم ) في حين أن المخاطر الغير منتظمة هي المخاطر المرتبط بنوعية االستثمار العقاري ‪.‬‬
‫‪25‬‬
 ‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫تاسعا ‪ :‬تحديد مدة جدول التدفقات النقدية ‪:‬‬

‫يتم االعتماد على كافة المدخالت السابق ذكرها في تطبيق طرق أسلوب الدخل ويجب التنويه لوجود عدد من الضوابط والمحددات األساسية اليت يجب أخذها في‬

‫عني االعتبار عند تحديد مدة التدفقات النقدية يمكن تلخيص أهمها فيما يلي ‪:‬‬

‫التحقق من العقود‬ ‫المدة الزمنية‬

‫معدل الخصم‬ ‫تغري المدخالت خالل الفرتة‬

‫يجب أن تتم مراعاة العقود ووجود سندات‬ ‫يفضل تحديد الفرتة الزمنية بمدة ال تقل‬
‫يجب مراعاة عكس قيمة معدل الخصم على‬ ‫مراعاة الزيادة أو النقص في القيمة‬
‫ألمر وعكسها على نموذج التدفقات‬ ‫عن ‪ 10‬سنوات‬
‫طول فرتة التدفقات النقدية‬ ‫اإليجارية ‪ ،‬نسب الصيانة والتشغيل ‪ ،‬اإلشغال‬

‫تقدير القيمة االسرتدادية للعقار ‪:‬‬

‫تمثل قيمة اسرتداد العقار قيمة العقار في نهاية فرتة التأجري وتسمى كذلك بالقيمة النهائية ويمكن حساب القيمة االسرتدادية حسب المعادلة التالية ‪:‬‬

‫القيمة االسرتدادية للعقار = صافي الدخل التشغيلي للعقار في نهاية السنة ‪ /‬معدل الرسملة‬

‫‪26‬‬
 ‫مقدمة عن أساليب التقييم العقاري‬

‫‪01‬‬
‫أساليب وطرق التقييم العقاري‬
‫العوامل المؤثرة في تحديد طريقة التقييم‬
‫األساليب المثلى لتقييم العقارات حسب تصنيفها‬

‫المدخالت األساسية في تطبيق طرق التقييم‬

‫المدخالت األساسية في طريقة المقارنة‬
‫‪02‬‬ ‫المدخالت األساسية في طريقة تكلفة اإلحالل المهلكة‬
‫المدخالت األساسية في طرق أسلوب الدخل‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة‬

‫‪03‬‬ ‫مصادر المعلومات الموثوقة عالميا‬

‫مصادر المعلومات الموثوقة محليا‬
 ‫مصادر المعلومات الموثوقة‬
‫ محلي ًا‬- ‫مصادر المعلومات الموثوقة عالمي ًا‬

: ‫أهم الرماجع العالمية‬

https://data.worldbank.org/

https://www.bloomberg.com/middleeast

https://tradingeconomics.com/

https://www.statista.com/

28
 ‫مصادر المعلومات الموثوقة‬
‫مصادر المعلومات الموثوقة عالمي ًا ‪ -‬محلي ًا‬

‫أهم الرماجع المحلية ‪:‬‬

‫‪29‬‬
 ‫نشكر لكم اهتمامكم وحسن‬
‫استماعكم ‪،،‬‬

‫‪w w w . m f a z a r a b i a . c o m‬‬

‫‪30‬‬