NOK Entheto 2014 Web

C
MY
Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ - ΕΝΘΕΤΟ ΝΟΚ 1
Με το παρόν ενθέτο επιχειρείται η αναλυτική καταγραφή
των αλλαγών που επήλθαν στην μονογραφία «Νέος Οι-
κοδομικός Κανονισμός. Κωδικοποίηση και Ανάλυση του
Ν.4267/12 (ΝΟΚ)» με βάση τον Ν.4258/14 (94Α/14.4.14).
Εξετάστηκαν ένα προς ένα τα άρθρα που επηρεάζονται, επι-

σημάνθηκαν οι αλλαγές για κάθε μία παράγραφο του ΝΟΚ
που τροποποιείται, έγινε η κωδικοποίηση των διατάξεων
του ΝΟΚ καθώς επίσης και η επικαιροποίηση των σχολίων
του βιβλίου.
Με τον τρόπο αυτό αναδεικνύεται το μέγεθος της επιχειρού-

μενης επέμβασης, το οποίο αποτυπώνεται αναλυτικά στο
παρόν ένθετο με στόχο την αρτιότερη μελέτη και αξιοποίη-
ση του βιβλίου.

Έκδοση «ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ Α.Ε.»
Γραφεία: Ζαΐμη 1 - 106 82 Αθήνα, Τηλ.: 210 6009103, 210 8216859, 210 8227531, Fax: 210 8003417
Κεντρική διάθεση: Ζαΐμη 1 - 106 82 Αθήνα
Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: info@domiki.gr
Ηλεκτρονική διεύθυνση: www.domiki.gr
Ειδικά για την έκδοση:

Ηλεκτρονικό ταχυδρομείο: nok@domiki.gr
Ηλεκτρονική διεύθυνση: www.domiki.gr/nok
Επιμέλεια, σχεδιασμός: «ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ A.E.»

Κωδικοποίηση, ευρετήρια: «ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ A.E.»
Τεχνικοί σύμβουλοι συγγραφέως: Ιωάννης Λεμπέσης, Σωτήριος Λεμπέσης
Διορθώσεις: «ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ A.E.»
Εξώφυλλα: Παναγιώτης Χαρατζόπουλος
Σελιδοποίηση: Ναταλία Κατσίκα
Το παρόν έργο πνευματικής ιδιοκτησίας προστατεύεται κατά τις διατάξεις της ελληνικής και ενωσιακής νομοθεσίας περί
πνευματικής ιδιοκτησίας. Απαγορεύεται απολύτως άνευ γραπτής άδειας του εκδότη η κατά οποιονδήποτε τρόπο ή μέσο
(ηλεκτρονικό, μηχανικό ή άλλο) αντιγραφή, φωτοανατύπωση και εν γένει αναπαραγωγή, εκμίσθωση ή δανεισμός, μετά-
φραση, διασκευή, αναμετάδοση στο κοινό σε οποιαδήποτε μορφή και η εν γένει εκμετάλλευση του συνόλου ή μέρους
του έργου.
Λόγω του όγκου και της πολυπλοκότητας του Έργου και του πλήθους των πηγών που χρησιμοποιήθηκαν για τη δημιουργία του
Έργου και οι οποίες δεν είναι δυνατό να ελεγχθούν στο σύνολό τους για την ορθότητα και την πληρότητά τους και λόγω του ότι το
αντικείμενο του έργου αφορά σε νέο νομοθετικό πλαίσιο το οποίο για την εφαρμογή του υπόκειται και σε ενδεχόμενη διαδικασία
συμπλήρωσης ή τροποποίησης, ούτε οι Συγγραφείς ούτε ο Εκδότης ευθύνονται για οποιαδήποτε υλική ζημία ή ηθική βλάβη ενδέ-
χεται να προκληθεί σε τρίτους, χρήστες του Έργου, από παραλείψεις ή από μη ακριβείς / ατελείς πληροφορίες που περιέχονται στο
Έργο, και στις οποίες οι χρήστες απέκτησαν πρόσβαση. Οι χρήστες είναι οι μόνοι υπεύθυνοι για τον τρόπο χρήσης των πληροφοριών
αυτών και οφείλουν να προβαίνουν σε έλεγχο πριν τη χρήση και αξιοποίηση κάθε πληροφορίας, διασταυρώνοντας και επιβεβαιώνο-
ντας τις αξιοποιηθείσες πηγές.

2 ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ - ΕΝΘΕΤΟ ΝΟΚ
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ
Ε Ν Θ Ε Τ Ο Γ Ι Α Τ Ο Ν Ν Ε Ο Ο Ι Κ Ο Δ Ο Μ Ι Κ Ο Κ Α Ν Ο Ν Ι Σ Μ Ο
σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

ΝΟΚ και παραγράφου και μεταβολές σχολιασμών ενθέτου
Οι αλλαγές στο Νέο Οικοδομικό Κανονισμό ν.4067/12

βάσει του Ν.4258/14,
παρουσίαση κατ’ άρθρο και κατά παράγραφο του ΝΟΚ.
Ανασκόπηση των σελίδων του βιβλίου που διαφοροποιούνται.
Άρθρο 1
Πεδίο εφαρμογής
• Tροποποιήσεις στο κείμενο του άρθρου 1
σελ. 42 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 25
παρ.2 Πεδίο εφαρμογής του ΝΟΚ σε περιοχές εκτός σχεδίου
–– παρ.2α: συμπλήρωση διάταξης για την περιορισμένη εφαρμογή
των ορισμών του άρθ.2 σε περιοχές εκτός σχεδίου,
–– παρ.2β: διόρθωση παροράματος, διαγραφή
πλεονάζοντος στοιχείου,
–– παρ.2δ: προσθήκη διάταξης για την επέκταση του πεδίου
εφαρμογής των διατάξεων του άρθ.5 στην εκτός σχεδίου
και αναρίθμηση των υπόλοιπων περιπτώσεων της παρ.2,
–– παρ.2η: διόρθωση παροράματος, απαλοιφή φράσης,
–– παρ.2ι: συμπλήρωση διάταξης για τις εξαιρέσεις κατασκευής
στοιχείων του άρθ.16 στις όψεις των κτιρίων σε περιοχές
εκτός σχεδίου,
–– παρ.2ια: συμπλήρωση διάταξης, εξαίρεση των εργασιών επίχωσης
ακάλυπτων χώρων σε περιοχές εκτός σχεδίου,
παρ.3 Πεδίο εφαρμογής του ΝΟΚ σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς
εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο
–– παρ.3: διόρθωση παροράματος, διαγραφή
πλεονάζοντος στοιχείου,
• Mεταβολές στα σχόλια και στις επισημάνσεις άρθρου 1
σελ. 45 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 26
παρ.2 Πεδίο εφαρμογής του ΝΟΚ σε περιοχές εκτός σχεδίου
–– παρ.2: επικαιροποίηση σχολιασμού για την εφαρμογή διατάξεων
του ΝΟΚ σε περιοχές εκτός σχεδίου,
σελ. 50 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 27
παρ.5 Ειδικές πολεοδομικές διατάξεις κατισχύουν του ΝΟΚ
–– παρ.5: επιπρόσθετα σχόλια, περιπτώσεις που δεν έχει εφαρμογή
ο ΝΟΚ, επιβεβαίωση σχολιασμού για τα διατηρούμενα ύψη
και την δυνατότητα υπέρβασης του μέγιστου ύψους (βλέπε
και στο άρθ.15).


Περιεχόμενα

Άρθρο 2
Ορισμοί
• Τροποποιήσεις στο κείμενο του άρθρου 2
σελ. 55 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 28
–– Εξώφυλλο: συμπλήρωση διάταξης για την έκταση
εφαρμογής του άρθ.2
– – Προσθήκη γενικής διάταξης, αποσαφήνιση της έκτασης εφαρμογής των
ορισμών του άρθ.2 σε περιοχές εκτός σχεδίου. Περαιτέρω αλλαγές στο
κείμενο δεν προβλέπονται από τις νέες διατάξεις, παρόλα αυτά όμως οι
τροποποιήσεις που επέρχονται στα υπόλοιπα άρθρα του ΝΟΚ συνέπεια του
άρθ.20 του Ν.4258/14, επηρεάζουν τον σχολιασμό σε αρκετούς από τους
ορισμούς. Συγκεκριμένα κατά παράγραφο όπως ακολουθούν,
• Μεταβολές στα σχόλια και στις επισημάνσεις άρθρου 2
σελ. 81 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 29
–– παρ.8: αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία,
αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου,
σελ. 84, 85 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 30, 31
–– παρ.12: δημιουργία γηπέδων, κατάτμηση, εφαρμογή κάθετης
συνιδιοκτησίας σε περιοχές εκτός σχεδίου, τίτλοι
ιδιοκτησίας αποδεκτές αποκλίσεις, διαφοροποίηση
στα συμβόλαια,
σελ. 91 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 32
–– παρ.12: γήπεδα, επιτρεπόμενες χρήσης σε περιοχές γεωργικής γης
υψηλής παραγωγικότητας (ΓΓΥΠ),
σελ. 105 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 33
–– παρ.20: ρυμοτομικά σχέδια που εγκρίθηκαν με άλλες διοικητικές
πράξεις, δυνατότητα και διαδικασίες για την επανέγκρισή
τους με προεδρικά διατάγματα,
σελ. 113, 114 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 34, 35
–– παρ.34: κάλυψη του οικοπέδου, αλλαγή στις επιφάνειες που δεν
προσμετρούν στη κάλυψη, κλίμακες κινδύνου (βλέπε
άρθ.11 και άρθ.13),
σελ. 116 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 36
–– παρ.38: κλειστός εξώστης («έρκερ»), υπολογισμός των
επιτρεπόμενων έρκερ,
σελ. 121 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 37
–– παρ.40: κοινωφελείς χώροι, δημιουργία ανοικτών χώρων
στάθμευσης σε δημοτικά ακίνητα και ακίνητα ΝΠΔΔ,
σελ. 123 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 38
–– παρ.41: κορυφογραμμή, υπέρβαση,
σελ. 125 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 39
–– παρ.42: κτίριο, επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης και
αναδιατύπωση στο λεκτικό του σχήματος 2-22,
(βλ. και άρθ.11),


σελ. 131 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 40

–– παρ.50: οικόπεδο, αρτιότητα, προϋποθέσεις για τη δόμηση
στους οικισμούς, μέχρι την κύρωση του δικτύου των
κοινόχρηστων χώρων,
σελ. 132 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 41
–– παρ.50: οικόπεδα οριστικών διανομών του Υπ. Γεωργίας (βλέπε
και στο άρθ.8),
σελ. 134 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 42
–– παρ.55: όροφοι βιομηχανικών κτιρίων εκτός σχεδίου,
σελ. 135 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 43
–– παρ.56: όψεις του κτιρίου, διαμπερή ανοίγματα, κατασκευές του
άρθ.16 που δεν επιτρέπονται (βλέπε άρθ.11 και άρθ.16),
παράνομες επιγραφές στις όψεις των κτιρίων,
σελ. 137 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 44
–– παρ.60: πέργκολα στο δώμα ή στον ακάλυπτο,
σελ. 138 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 45
–– παρ.62: περίφραξη, απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας,
σελ. 142 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 46
–– παρ.72: κινητά προστεγάσματα,
σελ. 149 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 47
–– παρ.79: στέγαστρο, κατακόρυφα στηρίγματα κινητών
προστεγασμάτων, τέντες,
σελ. 150 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 48
–– παρ.80: στέγη και συντελεστής όγκου (βλέπε και στο άρθ.13),
σελ. 153 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 49
–– παρ.82: συντελεστής δόμησης, προσθήκη καθ΄ ύψος, δήλωση
αυθαιρέτων (βλέπε και στο άρθ.15),
Άρθρο 3
Ορισμοί συντελεστών και μεγεθών
• 1) τροποποιήσεις στο κείμενο του άρθρου 3
σελ. 170 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 50
–– περ.Η: συμπλήρωση ορισμού για το μέγιστο πραγματοποιούμενο
ύψος του κτιρίου (Η),
• 2) μεταβολές στα σχόλια και στις επισημάνσεις άρθρου 3
σελ. 174 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 51
–– περ.Η: σχόλια για το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του
κτιρίου σε περίπτωση που προβλέπεται να εξαντληθεί
μελλοντικά ο σδ, όπως απεικονίζεται στο διάγραμμα
δόμησης της άδειας δόμησης.


Άρθρο 4
Άδειες Δόμησης
σελ. 180 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 52
παρ.1. Πότε απαιτείται Άδεια Δόμησης
–– παρ.1β: επανατροποποιείται η διάταξη για εκσκαφές ή επιχώσεις
μεγαλύτερες του συν/πλην 0,80 μ., επαναφέρεται
ουσιαστικά στην πρότερα κατάσταση πριν την
αντικατάσταση της με τον ν.4178/13 (παρ.1 άρθ.48),
–– παρ.1στ: αναρίθμηση της τέως περιπτ.ζ σε περιπτ.στ χωρίς
περαιτέρω αλλαγές,
–– παρ.1ζ: αναρίθμηση της τέως περιπτ.η σε περιπτ.ζ χωρίς
–– παρ.1η: αναρίθμηση της τέως περιπτ.στ σε περιπτ.η και εκ΄
νέου παράθεση αυτής με την ίδια φιλοσοφία, (βλέπε και
παρ.3 τελ. εδάφιο)
–– παρ.1 τελ. εδάφια: βελτιώνεται η διάταξη της παρ.1 με την
προσθήκη νέας επεξηγηματικής περιόδου,
σελ. 185 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 57
παρ.3. Εργασίες χωρίς Άδεια ή Έγκριση, μόνο με ενημέρωση της υπηρεσίας
–– παρ.3: επανεισάγεται το πρώτο εδάφιο της παρ.3 και απαιτείται
για το σύνολο των αναφερόμενων εργασιών της εν
λόγω παραγράφου η έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας
Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ),
–– παρ.3στ: συμπλήρωση διάταξης για τη δυνατότητα
εργασιών συντήρησης, επισκευής δωμάτων χωρίς
χρήση ικριωμάτων,
σελ. 186 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ.58
–– παρ.3ι: τακτοποιείται κάθε παρερμηνεία που είχε εντοπισθεί στην
αρχική διατύπωση και είχε διευκρινιστεί με την παρ.1
του Εγγρ.780/14,
–– παρ.3 τελ. εδάφιο: αντικαθίσταται η αρμοδιότητα καθορισμού
των επιπλέον περιπτώσεων που δεν θα απαιτείται άδεια
δόμησης, αλλά έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή
ενημέρωση της αρμόδιας ΥΔΟΜ.
σελ. 187 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 59
–– παρ.6: προσθήκη διάταξης, δυνατότητα νομιμοποίησης
αυθαιρέτων μετά από έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής
κλίμακας για τις εργασίες των παρ.2 κ΄ 3 του άρθ.4,
παρ.1. Πότε απαιτείται Άδεια Δόμησης και εξαιρέσεις
σελ. 190, 191 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 62, 63
–– παρ.1: σχολιάζονται και παρατίθενται περιπτώσεις που
εξαιρούνται από την υποχρέωση έκδοσης Άδειας Δόμησης
σύμφωνα με το άρθ.4,
–– παρ.1: αναφορές για τις αρμοδιότητες των Συμβουλίων
Αρχιτεκτονικής σε κάθε περίπτωση έκδοσης άδειας
δόμησης ή έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, ή
εργασιών χωρίς άδεια,


σελ. 192 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 64

–– παρ.1: γενικά σχόλια, αποσαφήνιση ισχυουσών διατάξεων
εκκλησιαστικών έργων, Εκκλησίας της Ελλάδος, της
Εκκλησίας της Κρήτης, των Ιερών Μητροπόλεων
Δωδεκανήσου καθώς και των Ιερών Μητροπόλεων της
Πατριαρχικής Εξαρχίας Πάτμου,
–– παρ.1: γενικά σχόλια, εργασίες βελτίωσης εγκ/σεων Ποδοσφαίρου
αρμοδιότητα έγκρισης δόμησης,
σελ. 195 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 65
–– παρ.1: γενικά σχόλια για τον έλεγχο έργων και εργασιών δόμησης,
ενημέρωση για την έκδοση νεότερης απόφασης σχετικά
με τις εν λόγω διαδικασίες ελέγχου καθώς και για τις
αρμοδιότητες των ελεγκτών δόμησης,
σελ. 196 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 66
–– παρ.1: γενικά σχόλια, μεταβατικές διατάξεις, παράταση
προθεσμιών έκδοσης αδειών με τις προϊσχύουσες
διατάξεις, παράταση προθεσμιών ισχύς οικοδομικών
αδειών καθώς και η ισχύς των αδειών επισκευής σε
σεισμόπληκτες ή πυρόπληκτες περιοχές,
σελ. 199 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 67
–– παρ.1γ: σχολιασμός για τον έλεγχο νομιμότητας υπαρχόντων
κτιρίων και κατασκευών, αυθαίρετα συνιδιοκτήτη κατά την
έκδοση άδειας δόμησης,
σελ. 201 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 186
–– παρ.1β: σχολιάζεται η διαφοροποίηση του νόμου για τις εκσκαφές
ή επιχώσεις και η αντίφαση με άλλες διατάξεις,
σελ. 203 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 68
–– παρ.1η: συμπεράσματα για το πότε απαιτείται άδεια δόμησης,
(βλέπε γενικά σχόλια στην αρχή της παρ.1 και
παρ.3 τελ. εδάφιο),
–– παρ.1 τελ. εδάφια: σχολιάζονται και παρατίθενται εξαιρέσεις
συγκεκριμένων εργασιών για τις οποίες δεν απαιτείται
άδεια δόμησης ούτε έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας ούτε ενημέρωση προ 48 ωρών, συσχέτιση μ΄
άλλες διατάξεις,
σελ. 204 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 69
–– παρ.1: γενικά σχόλια, συσχέτιση με άλλες διατάξεις καταγραφή
περιπτώσεων για τις οποίες απαιτείται ή δεν απαιτείται
η έκδοση άδειας δόμησης, έργα ΟΤΑ, διαχωρισμός
ιδιοκτησιών, εσωτερικές διαρρυθμίσεις,
σελ. 207 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 70
παρ.2 Εργασίες χωρίς άδεια με Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας
–– παρ.2: γενικά σχόλια για την δυνατότητα νομιμοποίησης
εργασιών των παρ.2 και 3 εκ των υστέρων,
–– παρ.2β: επιπρόσθετη διευκρίνιση για την τοποθέτηση
προκατασκευασμένων κατοικιών,
σελ. 210 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 71
–– παρ.2ιστ: πέργκολες, επιτρεπόμενες εργασίες και απαγορεύσεις,


σελ. 212 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 72

–– παρ.2κα:τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών
ηλιακών συστημάτων στις εξωτερικές όψεις
υφιστάμενων κτιρίων,
σελ. 214 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 73
–– παρ.2: γενικά σχόλια για επιπλέον εργασίες που απαιτούν
την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας και
προβλέπονται από άλλες διατάξεις,
σελ. 215 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 74
παρ.3 Εργασίες χωρίς Άδεια ή Έγκριση, μόνο με ενημέρωση της
υπηρεσίας
–– παρ.3: γενικά σχόλια, παράθεση συγκεκριμένων εργασιών
επισκευής που δεν απαιτούν την έγγραφη ενημέρωση
της υπηρεσίας, διάρκεια αποπεράτωσης κατασκευών,
(ολοκλήρωση εργασιών),
σελ. 216 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 75
–– παρ.3: γενικά σχόλια, αποσαφήνιση αρμοδιοτήτων ΣΑ για
εργασίες σε διατηρητέα κτίρια ή σε παραδοσιακούς
οικισμούς, ή για ειδικά κτίρια,
σελ. 218 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 76
–– παρ.3: γενικά σχόλια, συσχέτιση με άλλες διατάξεις καταγραφή
περιπτώσεων για τις οποίες δεν απαιτείται η έγγραφη
ενημέρωση της υπηρεσίας, κινητά ή σταθερά συστήματα
σκίασης, τέντες, κατασκευή θερμοκηπίων,
σελ. 219 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 77
–– παρ.3: συσχέτιση με άλλες διατάξεις και καταγραφή περιπτώσεων
για τις οποίες δεν απαιτείται η έγγραφη ενημέρωση της
υπηρεσίας, παράνομες επιγραφές στις όψεις κτιρίων,
–– παρ.3 τελ. εδάφιο: επισημαίνεται η διαφοροποίηση της
διαδικασίας καθορισμού των επιπλέον περιπτώσεων πέραν
των ήδη προβλεπόμενων με τις παρ.2, 3 και 4 του άρθ.4,
σελ. 223 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 78
παρ.5 Ορισμός Αυθαίρετων Κατασκευών
–– παρ.5: επισημάνσεις για τη διαφορετική διαμερισμάτωση
ορόφου σε περίπτωση που επιφέρει τροποποίηση των
μηχανολογικών εγκαταστάσεων,
παρ.6 Δυνατότητα νομιμοποίησης Αυθαιρέτων
σελ. 226 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 79
–– παρ.6: επισημαίνεται η δυνατότητα νομιμοποίησης μετά από
έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για τις
εργασίες των παρ.2 κ’ 3 του άρθ.4,
σελ. 228 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 80
–– παρ.6: σχολιάζεται η περίπτωση νομιμοποίησης και ταυτόχρονη
εκτέλεση εργασιών για αυθαίρετη κατασκευή,
σελ. 231 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 81
–– παρ.6: συσχέτιση μ΄ άλλες διατάξεις για την δυνατότητα
αναστολής κατεδάφισης κτισμάτων, εξαίρεση αυθαιρέτου
που ανακλήθηκε η άδειά του χωρίς υπαιτιότητα,


σελ. 235 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 82

–– παρ.6: σχόλια για την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών
σε οικόπεδο ή γήπεδο που ζητείται η χορήγηση
έγκρισης ή άδειας δόμησης, εργασίες επισκευής και
αποπεράτωσης αυθαιρέτων,
Άρθρο 5
Χρήση κτιρίων
σελ. 277 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 83
–– Εξώφυλλο: συμπλήρωση διάταξης για την έκταση εφαρμογής του
άρθ.5, η ρύθμιση αποτελεί συμπλήρωση και εναρμόνιση με
τους προηγούμενους ΓΟΚ,
σελ. 278 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 84
παρ.1. Απαγόρευση αλλαγής χρήσης
–– παρ.1: βελτιώνεται η διάταξη της παρ.1 με τη συμπλήρωση
στοιχείων που προσδιορίζουν και αποσαφηνίζουν τον
γενικό κανόνα της αλλαγής χρήσης,
παρ.2. Προϋποθέσεις για την αλλαγή χρήσης
–– παρ.2: εναρμόνιση διάταξης στα δεδομένα της παρ.1,
παρ.3. Αλλαγή χρήσης ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων
δόμησης
–– παρ.3: συμπλήρωση διάταξης για τη δυνατότητα εφαρμογής του
άρθ.5 σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό προϋποθέσεις,
παρ.1. Απαγόρευση αλλαγής χρήσης
σελ. 279 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 85
–– παρ.1: γενικά σχόλια για την αλλαγή χρήσης, ορισμός
χρήσης κτιρίου
σελ. 281 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 86
–– παρ.1: προϋποθέσεις που απαιτούνται για την αλλαγή χρήσης,
τήρηση της ισχύουσας ρυμοτομίας,
σελ. 289 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 87
–– παρ.1: βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης χρήσεις, τυποποίηση
βεβαίωσης, αρμοδιότητα μηχανικού,
σελ. 293, 294 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 88, 89
–– παρ.1: δεσμευτικότητα των χρήσεων γης
παρ.3. Αλλαγή χρήσης ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων
δόμησης
σελ. 296 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 90
–– παρ.3: δυνατότητα αλλαγής χρήσης σε νομίμως υφιστάμενα
κτίρια εκτός σχεδίου.



Άρθρο 7
Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα
σελ. 351 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 91
παρ.9 Τακτοποίηση για την απόκτηση αρτίου προσώπου,
–– παρ.9β: συμπλήρωση διάταξης με επιπλέον περίπτωση οικοπέδων
που δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό,
σελ. 354 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 92
παρ.1-4 Γενικά σχόλια για την Αρτιότητα και Οικοδομησιμότητα,
–– παρ.1-4: εφαρμογή ρυμοτομικών σχεδίων που είναι εγκεκριμένα
με τις διατάξεις του Ν.1337/83, δυνατότητα
κύρωσης Πράξεων Εφαρμογής που κυρώθηκαν από
αναρμόδια όργανα,
σελ. 364 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 93
– – ερμηνεία για την έκδοση οικοδομικής άδειας σε τυφλά οικόπεδα,
αρμοδιότητα έγκρισης,
παρ.9 Τακτοποίηση για την απόκτηση αρτίου προσώπου,
σελ.365 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 94
–– παρ.9β: οικοδομησιμότητα αποκλεισμένων οικόπεδων, απόφαση
χαρακτηρισμού,

Άρθρο 8
Ειδικές περιπτώσεις
παρ.1. Οικοδόμηση οικοπέδων στα ακραία σημεία εγκεκριμένων σχεδίων
σελ. 397 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 95
–– παρ.1:
περίπτωση οριστικών διανομών του Υπ. Γεωργίας που
εγκρίθηκαν πριν το 1975, οικοδόμηση οικοπέδων,
παρ.3. Οικοδόμηση γηπέδων εκτός σχεδίου που έχουν πρόσωπο σε δρόμους
που βρίσκονται στο όριο του σχεδίου
σελ. 400 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 96
–– παρ.3: σχόλιο για την κατά παρέκκλιση δυνατότητα οικοδόμησης
σε περιοχές που απαγορεύεται η δόμηση,



Άρθρο 10
Κίνητρα για την περιβαλλοντική αναβάθμιση
παρ.1. Προϋποθέσεις παροχής κινήτρων
σελ. 420 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 97
–– παρ.1: συμπλήρωση παράλειψης, διόρθωση της
διάταξης με νέα πόλη,
παρ.1. Προϋποθέσεις παροχής κινήτρων
σελ. 425 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 98
–– παρ.1: ένταξη της πόλης των Χανίων στη διαδικασία του άρθ.10
από τη δημοσίευση του ΝΟΚ,
σελ. 427 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 99
–– παρ.1: διόρθωση παροράματος στο λεκτικό του σχήματος 10-1
σελ. 428 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 100
–– παρ.1: επισήμανση δυσλειτουργίας του άρθ.10 σε οικόπεδα άρτια
όπως παραχωρήθηκαν,
σελ. 429 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 101
–– παρ.1: διόρθωση παροράματος στο παράδειγμα εφαρμογής της
παρ.1α
διόρθωση παροράματος στο παράδειγμα
εφαρμογής της παρ.1β
σελ. 430 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 102
–– παρ.1: διόρθωση παροράματος στο παράδειγμα
εφαρμογής της παρ.1γ
διόρθωση παροράματος στο παράδειγμα
εφαρμογής της παρ.1δ


Άρθρο 11
Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ)
• Τροποποιήσεις στο κείμενο του άρθρου 11 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
παρ.6. Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ.
σελ. 445 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 103
–– παρ.6δ: γενίκευση διάταξης πρώτου εδαφίου με την απαλοιφή
λέξης, προσδιορίζεται διαφορετικά το δεύτερο εδάφιο και
αντικαθίσταται,
–– παρ.6ε: εναρμονίζεται το δεύτερο εδάφιο και αντικαθίσταται
–– παρ.6ζ: εισάγεται με γενικότερη πρόβλεψη,
–– παρ.6η: επιχειρούνται τεχνικές βελτιώσεις,
σελ. 446 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 104
–– παρ.6ιβ1: συμπλήρωση παράλειψης, προστίθενται νέες χρήσεις,
σελ. 447, 448 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 105,106
–– παρ.6ιδ: εισάγεται το δεύτερο εδάφιο με μειωμένες απαιτήσεις,
–– παρ.6ιε: αναμορφώνεται τεχνικά αποσαφηνίζεται,
–– παρ.6ιζ: επαναφέρεται βελτιωμένη, συμπληρώνεται,
–– παρ.6ιθ: διορθώνεται συντακτικά,
σελ. 449 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 107
–– παρ.6λα:συμπληρώνεται η παρ.6 με νέα περίπτωση,
παρ.6. Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ.
σελ. 454 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 108
–– παρ.6:
γενικά σχόλια, επεξήγηση περιπτώσεων που ορίζουν ως
προϋπόθεση να υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης,
ελάχιστο μέγεθος,
–– παρ.6: γενικά σχόλια, προσθήκες, διευκρινίσεις στην περίπτωση
ύπαρξης αυθαίρετων κατασκευών,
σελ. 455, 456, 457 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 109, 110, 111
–– παρ.6: επικαιροποίηση συνοπτικού πίνακα παράθεσης
επιφανειών που δεν προσμετρούν στο ΣΔ, (περιπτώσεις
4, 5, 7, 8,12, 14, 15, 19 και 31), διόρθωση στο λεκτικό του
σχήματος 11-3,
σελ. 461, 462, 463 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 112, 113, 114
–– παρ.6δ: σχόλια για την επέκταση διάταξης του πρώτου εδαφίου
σε ένα ευρύτερο σύνολο χρήσεων και όχι μόνο
για την κατοικία,
– – εναρμονίζεται το δεύτερο εδάφιο, συμπορεύεται με τις μεταβολές
που επήλθαν στη πολεοδομική νομοθεσία με τον μεταγενέστερο
ν.4178/13 και συμπεριλαμβάνονται αυθαίρετες κατασκευές που
νομιμοποιούνται, αφορά σε κοινόχρηστα κλιμακοστάσια,


σελ. 464 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 115

–– παρ.6ε: σχόλια και για το δεύτερο εδάφιο που όμοια συμπορεύεται
με τις μεταβολές που επήλθαν με τον ν.4178/13
και συμπεριλαμβάνονται αυθαίρετες κατασκευές
που νομιμοποιούνται, αφορά σε κοινόχρηστα ή
μη κλιμακοστάσια και εσωτερικές κλίμακες σε
ανεξάρτητες ιδιοκτησίες,
σελ. 465 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 116
–– παρ.6ζ: απαλείφεται ο περιορισμός και οι κλίμακες κινδύνου
αφαιρούνται και από τα νέα κτίρια, σχόλια για
τα υφιστάμενα,
σελ. 466 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 117
–– παρ.6η: συμπεράσματα για τα διαμπερή ανοίγματα,
σελ. 473 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 118

–– παράθεση νέου σχήματος 11-13
σελ. 474 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 119
–– παρ.6ιβ1: συμπλήρωση διευκρινίσεων για τον πρώτο υπόγειο
όροφο κύριας χρήσης ειδικών κτιρίων,
σελ. 476 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 120
–– παρ.6ιδ: αντίστοιχη εναρμόνιση με το ν.4178/13 επανασχολιασμός,
εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) σε περίπτωση
προσθήκης καθ’ ύψος,
σελ. 477 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 121
–– παρ.6ιε: επεξήγηση του χώρου που αφαιρείται για της σοφίτες,
σελ. 481 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 122
–– παρ.6ιζ: επιβεβαίωση σχολιασμών για την κλιμάκωση της PILOTIS
σελ. 483 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 123
–– παρ.6ιθ: επισημάνσεις για την επιφάνεια θερμομόνωσης,
σελ. 484 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 124
–– παρ.6κ: εισαγωγή επισημάνσεων για τα παθητικά ηλιακά
συστήματα που λόγω παράλειψης δεν είχε ενταχθεί στην
έκδοση του βιβλίου,
σελ. 487 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 125
–– παρ.6κδ: κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων επανατοποθέτηση για τις
επιτρεπόμενες εκσκαφές,
σελ. 491 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 126
–– παρ.6λα: κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση
αρχαίων μνημείων.



Άρθρο 12
Ποσοστό Κάλυψης
παρ.4. Χώροι που δεν προσμετρούν στην κάλυψη
σελ. 501 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 127
–– παρ.4β: ολοκλήρωση διάταξης, συμπλήρωση παράλειψης,
–– παρ.4γ: εισάγεται εκ νέου, διαγραφή και προσθήκη νέου στοιχείου,
–– παρ.4ε: ανασυντάσσεται, αντικατάσταση της τελευταίας πρότασης,
–– παρ.4η: συμπληρώνεται με νέα περίπτωση η παρ.4,
παρ.4. Χώροι που δεν προσμετρούν στην κάλυψη
σελ. 508, 509 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 128, 129
–– παρ.4β, παρ.4γ, παρ.4ε, παρ.4η: επικαιροποίηση συνοπτικού
πίνακα παράθεσης του συνόλου των επιφανειών που
προβλέπονται και από άλλα άρθρα του ΝΟΚ και δεν
προσμετρούν στο ποσοστό κάλυψης, συγκεκριμένα:
αφαιρούνται οι κλειστοί εξώστες, καθώς και οι κλίμακες
κινδύνου για τα υφιστάμενα, το σύνολο τις επιφάνειας
θερμομόνωσης άνω 6 εκ. και συμπληρώνεται με τις
κατασκευές για την ανάδειξη αρχαίων ευρημάτων,

Άρθρο 13
Συντελεστής Όγκου
παρ.2α. Χώροι που προσμετρούν για τον υπολογισμό του συντελεστή
όγκου
σελ. 516 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 130
–– παρ.2α: επαναπροσδιορίζεται, συμπληρώνεται η μία από τις πέντε
περιπτώσεις της περιπτ.α
παρ.2. Χώροι που προσμετρούν ή δεν προσμετρούν για τον υπολογισμό του
συντελεστή όγκου
σελ. 519 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 131
–– παρ.2α: προσμετρά ο χώρος της στέγης όταν δεν είναι
υποχρεωτική,
σελ. 520 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 132
–– παρ.2β: αντίστοιχα όταν είναι υποχρεωτική, ο χώρος της στέγης
δεν προσμετρά.



Άρθρο 15
Ύψος κτιρίου - αφετηρία μέτρησης υψών - πλάτος δρόμου
παρ.1. Μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων
σελ. 542 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 133
–– παρ.1α’ εδάφιο: αποδοχή της διόρθωσης που είχε κοινοποιηθεί
με την παρ.1 άρθ.15 της Αποφ.63234/12, προστίθεται
σύνδεσμος προς βελτίωση της διάταξης του πρώτου
μέρους της παρ.1, δεν υπάρχουν περαιτέρω αλλαγές,
–– παρ.1β’ εδάφιο: ανατρέπεται η αρχική διάταξη, το δεύτερο μέρος
της παρ.1 προσδιορίζεται διαφορετικά,
παρ.2. Παρεκκλίσεις ως προς το ύψος ειδικών κτιρίων και περίπτωση
προσθήκης
–– παρ.2α: προστίθεται σύνδεσμος προς βελτίωση της διάταξης
του πρώτου μέρους της παρ.2, δεν υπάρχουν
παρ.3 Αφετηρία μέτρησης ύψους και οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους
κοινόχρηστους χώρους.
–– παρ.3: απαλείφεται η τελευταία πρόταση από το πρώτο εδάφιο,
χωρίς περαιτέρω αλλαγές,
παρ.4 Διαμόρφωση του εδάφους, εκσκαφή ακάλυπτων, ανηφορικά
οικόπεδα.
σελ. 543, 543α . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 134, 135
–– παρ.4:
αποδέσμευση αρμοδιότητας στο πρώτου εδαφίου,
αυξάνεται το μέγεθος, το δεύτερο εδάφιο
συμπληρώνεται νομοτεχνικά,
Παρ.7 Υψομετρική μελέτη οδού.
–– παρ.7: επαναπροσδιορίζεται ως προς την αρμοδιότητα,
παρ.8 Υπέρβαση ύψους για δημιουργία χώρων στάθμευσης στο ισόγειο.
–– παρ.8: επιλύει, συμπλήρωση του άρθ.15 με νέα παράγραφο,
παρ.1. Μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων.
σελ. 544 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 136
–– παρ.1: διόρθωση παροράματος στα γενικά σχόλια και σύντομο
σχόλιο για τα διατηρούμενα ύψη,
σελ. 545 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 137
–– παρ.1β΄ εδάφιο: επιβεβαίωση και προσαρμογή σχολίων για τα
διατηρούμενα ύψη, σημαντικές επισημάνσεις για την
δυνατότητα υπέρβασης του ύψους, σχόλια που αφορούν
και την νέα παρ.8,
παρ.2 Παρεκκλίσεις ως προς το ύψος ειδικών κτιρίων και περίπτωση
προσθήκης
σελ. 550 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 138
–– παρ.2: επιπρόσθετη διευκρίνιση για παρεκκλίσεις σε κτίρια
Δημοσίου ενδιαφέροντος και στο ύψος μεμονωμένων
στοιχείων αυτών,


παρ.4. Διαμόρφωση του εδάφους, εκσκαφή ακάλυπτων, ανηφορικά

οικόπεδα,
σελ. 553 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 139
–– παρ.4: οδηγίες κατά την εκσκαφή και επίχωση, αύξηση της
τεχνικής παρέμβασης στη διαμόρφωση του φυσικού
εδάφους από ±1,00 μ. σε 1,50 μ, απεμπλοκή του Συμβούλιο
Αρχιτεκτονικής από τις εργασίες αυτές,
παρ.7 Υψομετρική μελέτη οδού,
σελ. 556 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 140
–– παρ.7: επιβεβαίωση επισημάνσεων για την αρμοδιότητα έγκρισης
της υψομετρικής μελέτης οδού,
παρ.8 Υπέρβαση ύψους για δημιουργία χώρων στάθμευσης στο ισόγειο.
–– παρ.8: επιλύεται το ζήτημα μη εφαρμογής της παρ.3 άρθ.2
του ΠΔ/3.8.87 (749Δ) περί διαμόρφωσης των χώρων
στάθμευσης αυτοκινήτων, λόγω προσαύξησης ύψους
που είχε τεθεί με το Εγγρ.2671/5.2.13. Περαιτέρω σχόλια
βλ. σελ. από 544.
Άρθρο 16
Λειτουργικά, ενεργειακά και διακοσμητικά στοιχεία στις όψεις του κτιρίου
σελ. 575 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 141
–– Εξώφυλλο: συμπλήρωση διάταξης, περιορίζεται η έκταση
εφαρμογής του αρθ.16 στις εκτός σχεδίου περιοχές. Υπό
προϋποθέσεις η εφαρμογή της παρ.5, η περιπτ.γ αυτής
καθώς και η παρ.6 εξαιρούνται και δεν εφαρμόζονται
παρ.1. Αρχιτεκτονικές προεξοχές, Αρχιτεκτονικά στοιχεία, συστήματα
σκίασης.
σελ. 576 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 142
–– παρ.1:
εισάγεται βελτιωμένη, διατηρεί την αρχική διατύπωση,
εμπλουτίζεται με τεχνικά στοιχεία, αποσαφηνίζεται,
παρ.2. Εξώστες, στεγασμένοι χώροι, κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας
–– παρ.2: διαγραφή αναφοράς, χωρίς περαιτέρω αλλαγές,
παρ.3. Εξώστες ανοικτοί, διαστάσεις έξω από τη ρυμοτομική γραμμή
–– παρ.3: επαναπροσδιορίζεται με σαφήνεια το πρώτο εδάφιο,
συντακτικές παρεμβάσεις στο τρίτο εδάφιο,
παρ.5. Εξώστες κλειστοί (έρκερ) προϋποθέσεις κατασκευής
–– παρ.5γ: δεν έχει εφαρμογή η περιπτ.γ στις εκτός σχεδίου περιοχές,
–– παρ.5ε: συμπλήρωση παράλειψης, αποδοχή παροράματος
σύμφωνα με την διευκρινιστική παρ.5ε άρθ.16 της
Αποφ.63234/19.12.12,
παρ.6. Διαφοροποίηση προϋποθέσεων σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας
κυκλοφορίας
σελ. 577, 577α . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 143, 144
–– παρ.6: αφαιρείται περιορισμός, απλοποιείται το πρώτο εδάφιο και
προστίθεται διάταξη που ισχυροποιεί την προβλεπόμενη
αρμοδιότητα, το δεύτερο εδάφιο καταργείται,


παρ.10. Κλιματιστικά στοιχεία και επίτοιχοι λέβητες αερίου

–– παρ.10: ανασυντάσσεται το πρώτο εδάφιο και τίθεται με όμοιο
περιεχόμενο, διαφοροποίηση εννοιών στο δεύτερο εδάφιο
χωρίς περαιτέρω μεταβολές και ακριβείς φραστικές
προσθήκες στο τρίτο εδάφιο,
παρ.1. Αρχιτεκτονικές προεξοχές, Αρχιτεκτονικά στοιχεία, συστήματα
σκίασης.
σελ. 579 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 145
–– παρ.1:
αναδιτύπωση σχολιασμών, εισάγεται νέος ορισμός «το
κέλυφος κτιρίου», παράθεση πρόσθετων στοιχείων και
κατασκευών που επιτρέπονται στις όψεις, δυνατότητα
παρέκκλισης, συσχέτιση με διαμπερή ανοίγματα,
ενημέρωση για επιγραφές,
παρ.2. Εξώστες, στεγασμένοι χώροι, κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας
–– παρ.2: διόρθωση για τους εξώστες και τα κινητά συστήματα
ηλιοπροστασίας, σχόλια εξασφάλιση απόστασης όταν
κατασκευάζονται εξώστες μέσα σε αίθριο,
παρ.3. Εξώστες ανοικτοί, διαστάσεις έξω από τη ρυμοτομική γραμμή
σελ. 580 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 146
–– παρ.3:
διαπιστώσεις για τους ανοικτούς εξώστες εντός των
υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ,
παρ.5. Εξώστες κλειστοί (έρκερ) προϋποθέσεις κατασκευής
σελ. 583 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 147
–– παρ.5: αποτελεί εξαίρεση η περίπτωση (γ) και δεν εφαρμόζεται
–– παρ.5: φραστική διόρθωση σχολίου, έρκερ σε αίθριο,
σελ. 587 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 148
–– παρ.5ε: επαναξιολόγηση, δυνατότητα κατασκευής ανοιχτών
εξωστών σε επαφή ή σε απόσταση από κλειστό εξώστη,
παρ.6. Διαφοροποίηση προϋποθέσεων σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας
κυκλοφορίας
σελ. 588 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 149
–– παρ.6:
αναδιατύπωση σχολίου, δυνατότητα τοποθέτησης
στοιχείων του άρθρ.16, βεβαίωση του Δήμου, εξαιρείται
στο σύνολο η παρ.6 και δεν εφαρμόζεται εκτός σχεδίου,
παρ.7. Μόνιμα προστεγάσματα σε εισόδους και καταστήματα
–– παρ.7: σχόλια για κινητά και μόνιμα προστεγάσματα
μέσα στις αποστάσεις Δ/δ, διόρθωση σχηματικού
παροράματος σχήμα 16-8,
παρ.10. Κλιματιστικά στοιχεία και επίτοιχοι λέβητες αερίου
σελ. 589 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 150
–– παρ.10: προσαρμογή αναφορών για κλιματιστικά στοιχεία
στις όψεις του κελύφους του κτιρίου και των
τεχνικών συστημάτων.



Άρθρο 17
Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και περιφράξεις
σελ. 593 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 151
–– Εξώφυλλο: περιορίζεται η έκταση εφαρμογής του αρθ.17, η
περιπτ.β της παρ.3 εξαιρείται δεν έχει εφαρμογή σε εκτός
σχεδίου περιοχές,
παρ.5 Ελαφρές κατασκευές για στέγαση Δημόσιων κολυμβητικών
δεξαμενών.
σελ. 595 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 152
–– παρ.5: στη διαδικασία εντάσσεται και νέα χρήση,
• Μεταβολές στα σχόλια και στις επισημάνσεις άρθρου 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
παρ.3 Διαμορφώσεις των ακάλυπτων χώρων και επιτρεπόμενες
κατασκευές.
σελ. 602 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 153
–– παρ.3α: επανασχολιασμός, εργασίες τροποποίησης φυσικής
στάθμης του εδάφους των ακαλύπτων χώρων, αύξηση της
παρέμβασης, διαφοροποίηση σε εντός και εκτός σχεδίου,
–– παρ.3β: περιορίζεται μόνο σε εντός σχεδίου περιοχές και σε
οικισμούς χωρίς σχέδιο η περιπτ.β,
σελ. 603 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 154
–– παρ.3γ: συμπεράσματα για τις κατασκευές που επιτρέπονται στους
ακάλυπτους, αλλαγή στο λεκτικό του σχήματος 17-2,
παρ.5 Ελαφρές κατασκευές για στέγαση Δημόσιων κολυμβητικών
δεξαμενών
σελ. 605 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 155
–– παρ.5: ομοίως επιτρέπεται και σε ιδιωτικά εκπαιδευτήρια,
παρ.7. Κατασκευές που επιτρέπονται πάνω στους ακάλυπτους χώρους
σελ. 608 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 156
–– παρ.7: διαπιστώσεις για πέργκολες και διαφοροποίηση σχολίων
για κινητά και μόνιμα προστεγάσματα, συσχέτιση με
κτιριοδομικό κανονισμό (παρ.7α κ΄ 7ι)
σελ. 609 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 157
–– παρ.7: διόρθωση παροράματος στα στέγαστρα (παρ.7ια),
σελ. 610 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 158
–– παρ.7:
γενικές επισημάνσεις, επιπλέον αναφορές για κατασκευές
που επιτρέπονται στους ακάλυπτους,, σχόλια για αδόμητα
οικόπεδα, Γεφυροπλάστιγγες, Γερανογέφυρες,
παρ.9. Περιφράγματα
σελ. 614 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 159
–– παρ.9: επαναπροσδιορισμός εργασιών που απαιτούν έγκριση
μικρής κλίμακας (ΕΕΜΚ)
σελ. 615 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 160
–– παρ.9: ολοκλήρωση διευκρίνισης για περίφραξη ειδικών χρήσεων
κοντά στην ακτή.



Άρθρο 19
Κατασκευές πάνω από το κτίριο
παρ.2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και μέσα στο ιδεατό
στερεό
σελ. 636 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 161
–– παρ.2γ: γενίκευση διάταξης, διαγραφή πρότασης από το
πρώτο εδάφιο,
παρ.2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και μέσα στο ιδεατό
στερεό
σελ. 638 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 162
–– παρ.2γ: επανασχολιασμός για την κατασκευή απόληξης και στάσης
ανελκυστήρα που γίνεται πλέον σε κάθε περίπτωση,
σελ.639 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 163
–– παρ.2γ: αφαίρεση και προσαρμογή σχολιασμού, αντιμετώπιση της
γενικής απαγόρευσης για την τοποθέτηση κατασκευών
πάνω στην απόληξη, περίπτωση κεραιών τηλεφωνίας,
σελ. 640, 641 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 164, 165
–– παρ.2στ: εισαγωγή νέων δεδομένων για τις πέργκολες,

Άρθρο 23
Υφιστάμενα κτίρια
παρ.1 Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο
σελ. 688 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 166
–– παρ.1δ: απαλοιφή διάταξης, προσθήκη, εναρμόνιση με τις
διατάξεις του ν.4178/13,
παρ.2 Όροι, προϋποθέσεις και εξαιρέσεις για τις προσθήκες
–– παρ.2γ: διόρθωση φραστικής ασάφειας, ανασυντάσσεται η
περιπτ.γ αποσαφηνίζεται,
παρ.3 Προσθήκη κατ΄ επέκταση και καθ΄ ύψος
σελ. 689 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 167
–– παρ.3α: αναγκαστική συμπλήρωση, προσθήκη διάταξης
συγκερασμού,
–– παρ.3β: εξειδικεύεται θέτει προϋπόθεση για την καθ΄ ύψος
προσθήκη, επιτάσσει,
παρ.5 Λειτουργική ενοποίηση ομόρων ιδιοκτησιών, στατική επάρκεια
–– παρ.5: άρση περιπλοκών, προσθήκη διάταξης, επίλυση
ζητημάτων συνιδιοκτησίας,



παρ.1 Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο
σελ. 690 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 168
–– παρ.1δ: αναδιατύπωση συμπερασμάτων για το νόμιμα
υπάρχον περίγραμμα,
σελ. 691 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 169
– – επανασχολιασμός για την αλλαγή χρήσης σε προ του ΄55,
παρ.2 Όροι, προϋποθέσεις και εξαιρέσεις για τις προσθήκες
σελ. 692 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 170
–– παρ.2α: επικαιροποίηση σχολίων, συνιδιοκτησία, υπολογισμός
πολεοδομικών μεγεθών και αυθαίρετες κατασκευές,
βασική προϋπόθεση για την προσθήκη καθ΄ ύψος,
σελ. 693 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 171
–– παρ.2α: συσχέτιση με την νομολογία του ΣτΕ, υπέρβαση
συντελεστή αυθαίρετα που δηλώθηκαν, υποχρεώσεις
της Διοίκησης, αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσματα με
οικοδομική άδεια,
σελ. 694 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 172
–– παρ.2α: επιλύονται αντιρρήσεις σε περίπτωση προσθήκης και
αυθαίρετα συνιδιοκτήτη,
–– παρ.2γ: σχολιάζεται η δυνατότητα παρέκκλισης από την περιπτ.α,
κατασκευές που δεν προβλεπόντουσαν κατά το χρόνο
κατασκευής του κτιρίου, εφαρμογή κανονισμών,
σελ. 695 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 173
–– παρ.2γ: γενικές υποδείξεις για τις προσθήκες τι πρέπει
να γνωρίζετε,
σελ. 696 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 174
–– παρ.2γ: σύνοψη ιδιαιτεροτήτων που ισχύουν για τις προσθήκες,
παρ.3 Προσθήκη κατ΄ επέκταση και καθ΄ ύψος
σελ. 697, 697α . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 175, 176
–– παρ.3α: επίλυση ζητημάτων, αυθαίρετα συνιδιοκτήτη, έκδοση
οικοδομικής άδειας,
–– παρ.3β: υπόδειξη ενεργειών κατά την επέκταση καθ΄ ύψος,
αυθαίρετα συνιδιοκτήτη, αλλαγή στο λεκτικό του
σχήματος 23-5,
σελ. 698 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 177
–– παρ.3β: επικαιροποίηση σχολιασμών και μετακίνηση στη σελ. 693,
σελ. 699 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 178
–– παρ.3β: διόρθωση στο λεκτικό του σχήματος 23-7,
παρ.5 Λειτουργική ενοποίηση ομόρων ιδιοκτησιών, στατική επάρκεια
σελ. 700 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 179
–– παρ.5: με αυξημένη πλειοψηφία η ενεργοποίηση της παρ.5,
σελ. 701 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 180
– – συμπλήρωση κωδικοποίησης,



Άρθρο 28
Εξουσιοδοτικές διατάξεις
παρ.1. Όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα
σελ. 757 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 181
–– παρ.1: αναγκαία ανασύνταξη σχολιασμών και συμπληρώσεις
μετά την ισχύ του Κεφ.Α του Ν.4258/14, σχόλια για
την κατάργηση της παρ.2 άρθ.6 του Κτιριοδομικού
(Αποφ.3046/89), προσωρινή και οριστική οριοθέτηση
υδατορεμάτων, εξαιρέσεις από την οριοθέτηση μικρών
ρεμάτων, αποστάσεις δόμησης, ακροβασία της νέας
διάταξης σε σχέση με την νομολογία του ΣτΕ,
σελ. 758 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 182
–– παρ.1: σχηματικό παράδειγμα για τις αποστάσεις δόμησης από
τις γραμμές πλημμύρας, αντικατάσταση σχήματος 28-1
με νέο σχήμα,

Άρθρο 31
Ρύθμιση Πολεοδομικών θεμάτων
παρ.1. Αρμοδιότητες Έγκρισης, τροποποίησης ή αναθεώρησης Ρυμοτομικών
Σχεδίων
σελ. 770 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 183
–– παρ.1: ανάδειξη ασυμφωνιών, κατασκευές σε
κοινόχρηστους χώρους που δεν απαιτούν την έγκριση
προεδρικού διατάγματος,

Άρθρο 34
Μεταβατικές διατάξεις
Ισχύς και Αναθεώρηση οικοδομικών αδειών - Εφαρμογή προϊσχυουσών
διατάξεων
σελ. 798 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 184
–– διαγραφή και μετακίνηση σχολιασμών στη σελ. 799,
σελ. 799 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 185
–– επικαιροποίηση, ανανέωση προθεσμιών χρόνου έκδοσης και ισχύς
οικοδομικών αδειών, Μεταβατικές διατάξεις ΓΟΚ/85, σεισμόπληκτες
και πυρόπληκτες περιοχές, συσχέτιση διατάξεων περί τρόπου
έκδοσης πδ 8.7.93 και αδειών δόμησης ν.4030/11.


Νόμος 4067/2012(*)
Ν
ΝόμοςΕΟΣ Ο
ΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ
4067/2012(*)
ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ
(ΦΕΚ 79/Α της 9.4.2012)
ΝΕΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ
(ΦΕΚ 79/Α της 9.4.2012)
Τ ΟΟΚ
Ε του Ν .4.14
Θ ηση
Ν ικοπ 14 9
οί
ς
4 Α /14
Εγασίες κωυδΝ.4258/
Ερ το
τ ω ση
ωμά
Ενσ
(*) Οι οικοδομικές και κτιριοδομικές διατάξεις του παρόντος Νόμου, άρθρα 1 έως
και 27 (πλην της παρ.4 του άρθ.27) εφαρμόζονται από τις 4.7.2012. Οι υπόλοι-
πες διατάξεις αυτού από της δημοσιεύσεως στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Στις σελίδες που ακολουθούν ο νόμος αναλύεται και σχολιάζεται κατ’ άρθρο και
κατά παράγραφο.
(*) Οι οικοδομικές και κτιριοδομικές διατάξεις του παρόντος Νόμου, άρθρα 1 έως
και 27 (πλην της παρ.4 του άρθ.27) εφαρμόζονται από τις 4.7.2012. Οι υπόλοι-
πες διατάξεις αυτού από της δημοσιεύσεως στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Στις σελίδες που ακολουθούν ο νόμος αναλύεται και σχολιάζεται κατ’ άρθρο και
κατά παράγραφο.
Νέος Οικοδομικός Κανονισμός 39

ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
1 Άρθρο 1 παρ.1–3
1. Σε περιοχές εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται

όλες οι διατάξεις του παρόντος.
σελ. 45
2. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται οι

ακόλουθες διατάξεις του παρόντος:
α) το άρθρο 2, «εξαιρουμένων των παραγράφων που αναφέρονται στην
εντός σχεδίου δόμηση,»(1)
β) οι παράγραφοι (2,)(2) 4 και 5 του παρόντος άρθρου,
γ) το άρθρο 4,
«δ)(3) το άρθρο 5»,
«ε») το άρθρο 6,
«στ») η παράγραφος 3 του άρθρου 8,
«ζ») το άρθρο 11 εκτός από την παράγραφο 2 και τις παραγράφους 6ιγ, 6ιζ,
6ιστ για το άρθρο 19 όπως αναφέρεται σε αυτήν,
«η») οι παράγραφοι 3 και 4 του άρθρου 12, (η παράγραφος 14η όταν δεν
ορίζεται διαφορετικά από άλλες διατάξεις)(4),
«θ») το άρθρο 13,
«ι») το άρθρο 16, «εκτός των παραγράφων 5γ, 6,»(5)
«ια») το άρθρο 17 εκτός από την παράγραφο 2α, 2β, 2στ, «3β»(6) 6β και 8,
«ιβ») το άρθρο 21,
«ιγ») το άρθρο 23,
«ιδ») το άρθρο 25,
«ιε») το άρθρο 26,
«ιστ») το άρθρο 28,
«ιζ») τα άρθρα 29 έως 37.
σελ. 45
3. Σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό

σχέδιο εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος:
α) το άρθρο 2,
β) οι παράγραφοι (3,)(7) 4 και 5 του παρόντος άρθρου,
δ) το άρθρο 5,
ε) το άρθρο 6,
στ) το άρθρο 9,
ζ) το άρθρο 11, εκτός από την παράγραφο 6ιζ,
η) οι παράγραφοι 3 και 4 του άρθρου 12,
θ) το άρθρο 13,
ι) το άρθρο 14, με τη διευκρίνιση ότι η αναφερόμενη απόσταση Δ ορίζεται
42 Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
παρ.4–5 Άρθρο 1
1
σε 2,50 μ. ανεξάρτητα από το ύψος,

ια) το άρθρο 16,
ιβ) το άρθρο 17,
ιγ) το άρθρο 18,
ιδ) το άρθρο 19,
ιε) το άρθρο 23,
ιστ) το άρθρο 25,
ιζ) το άρθρο 26,
«ιη)(8) το άρθρο 27 παρ.4»
«ιθ)» τα άρθρα 29 έως 37.
σελ. 45
4.(9) Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νό-
μου θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα.
σελ. 45
5.(9)
α) Οι ειδικές πολεοδομικές διατάξεις, με την επιφύλαξη της επόμενης πα-
ραγράφου, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στον πα-
ρόντα νόμο.
β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της
Διοίκησης (όπως αποφάσεις Νομάρχη, πράξεις Δημοτικού Συμβουλίου κ.λπ.),
με τις οποίες θεσπίζονται όροι δόμησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθ-
μός ορόφων, θέση υπογείου κ.λπ.), εκτός από:
1) οποιουδήποτε είδους διατάγματα και
2) πράξεις, με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις
(όπως για διατηρητέα κτίρια, μνημεία, ειδικά κτίρια κ.λπ.).
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλα-
γής μπορεί να διαπιστώνεται η μη εφαρμογή των παραπάνω κανονιστικών
πράξεων της διοίκησης.
σελ. 46
(1) Οι εντός «…» λέξεις στο τέλος της περιπτ.α της παρ.2 προσετέθησαν με την παρ.1α άρθρο 20 του Ν.4258/14
(ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(2) ΠΡΟΣΟΧΗ: Από την περιπτ.β της παρ.2 απαλείφεται η εντός (…) αναφορά σύμφωνα με την παρ.1β άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(3) Η περιπτ.δ προστίθεται στην παρ.2 και οι υπόλοιπες περιπτώσεις της ίδιας παραγράφου αναριθμούνται σύμφωνα
με την παρ.1δ άρθρο 20 του Ν.4258/14.
(4) Η τέως περιπτ.ζ νυν περιπτ.η της παρ.2 επαναφέρεται λόγω παροράματος και τίθεται όπως διορθώθηκε με την
παρ.1η άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(5) Η εντός «…» αναφορά στο τέλος της τέως περιπτ.θ νυν περιπτ.ι της παρ.2 προσετέθησαν με την παρ.1ι άρθρο 20
του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(6) Το εντός «…» στοιχείο στην τέως περιτπ.ι νυν περιπτ.ια της παρ.2 προστέθηκε με την παρ.1ια άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(7) ΠΡΟΣΟΧΗ: Από την περιπτ.β της παρ.3 απαλείφεται η εντός (…) αναφορά σύμφωνα με την παρ.2 άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(8) Η περίπτ. ιη προστίθεται στην παρ. 3 του άρθρου 1 με την παρ. 3 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174/Α της 8.8.13)
και η υπάρχουσα περίπτωση αναριθμείται σε περίπτ. ιθ.
(9) Οι παρ.4 και 5 εφαρμόζονται εντός και εκτός σχεδίου και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο.

Εντός και εκτός σχεδίου και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο Πεδίο εφαρμογής
1
Ανώτατα επιτρεπόμενα αριθμητικά μεγέθη Σχόλια | παρ.1, 2, 3, 4 Άρθ. 1
ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ, ΣΧΟΛΙΑ ΚΑΤΑ ΠΑΡΑΓΡΑΦΟ ΚΑΙ ΣΥΣΧΕΤΙΣΗ ΜΕ ΑΛΛΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Παρ.1. Σε περιοχές εντός σχεδίου.

 Ορίζεται ότι όλες οι διατάξεις του ΝΟΚ/12 ισχύουν για τις εντός εγκεκριμένου ρυ-
μοτομικού σχεδίου περιοχές, αλλά φυσικά με τις διαφοροποιήσεις που προκύπτουν
από τα οριζόμενα στην παρ.5 του άρθρου 1, όπως αναλύονται στην παράγραφο αυτή,
για τις περιοχές όπου ισχύουν ειδικά διατάγματα και ρυθμίσεις.
Παρ.2. Σε περιοχές εκτός σχεδίου.

 Ορίζεται το πεδίο εφαρμογής (η ισχύς) των διατάξεων του ΝΟΚ/12, κατ' άρθρο και παρά-
γραφο, για τις εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου περιοχές.
y Μετά την τροποποίηση της παρ.2 με το Ν.4258/14 εφαρμόζεται εκτός σχεδίου και
το άρθ.5 του ΝΟΚ για την αλλαγή χρήσης, ενώ δεν ισχύουν πλέον οι παρ.5γ και 6 του
άρθ.16 και η παρ.3β του άρθ.17.
Παρ.3. Σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.

 Ορίζεται το πεδίο εφαρμογής (η ισχύς) των διατάξεων του ΝΟΚ/12, κατ’ άρθρο και παρά-
γραφο, για τις περιοχές εντός οικισμών, οι οποίοι δεν έχουν εγκεκριμένο ρυμοτομι-
κό σχέδιο.
– Για διάφορες κατηγορίες οικισμών βλ. και στην παρ.50 του άρθ.2.
Παρ.4. Τα οριζόμενα αριθμητικά μεγέθη του ΝΟΚ.

(Εφαρμόζεται εντός και εκτός σχεδίου και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο)
Με την παρ.4 του άρθρου 1 ορίζεται ότι:

 Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του Ν.4067/12 θεωρούνται
ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα. (Επιπρόσθετα σχόλια βλ. και στην παρ.5 πιο κάτω).
y Στο Έγγρ.38490/31.7.2012 της ΔΟΚΚ αναφέρεται ότι: σύμφωνα με την παρ.4 του άρ-
θρου 1 «Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου
θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα» και
«…κάθε πράξη που ορίζει μεγαλύτερα μεγέθη, θεωρείται καταργηθείσα,
εκτός εάν εμπίπτει στις περιπτώσεις 1) και 2) της παρ.5β…»
y Επίσης και στο τελευταίο εδάφιο της παρ.Β της Εγκ.2/13 ορίζεται ότι: «Μέχρι την έκδο-
ση των νέων σχετικών Προεδρικών Διαταγμάτων, εξακολουθούν κατ΄ οικονομία να
εφαρμόζονται οι κανονιστικές πράξεις, εφόσον θεσπίζουν μικρότερα πολεοδομι-
κά μεγέθη σε σχέση με τα οριζόμενα στο Ν.4067/12.»
y Η διάταξη εφαρμόζεται κυρίως για τα μεγαλύτερα ποσοστά κάλυψης, εκτός εάν εμπίπτει
στις περιπτ.1 και περιπτ.2 της παρ.5β, ενώ τυχόν αποφάσεις Νομαρχών που εκδόθηκαν
προ ΓΟΚ/85, π.χ. για τυφλά οικόπεδα με προγενέστερη μεγαλύτερη κάλυψη, δεν ισχύουν
μετά την ισχύ του ΝΟΚ και πρέπει να εκδοθούν νέες αποφάσεις (Περιφερειάρχη).
45 Νέος Οικοδομικός Κανονισμός 45

Πεδίο εφαρμογής Περιπτώσεις που δεν έχει εφαρμογή ο ΝΟΚ
1
Άρθ. 1 παρ.5 | Σχόλια, Κωδικοποίηση Διατηρούμενα ύψη, Χρήσεις γης
– Επισημαίνεται ότι δεν τεκμηριώνεται η άποψη της ΔΟΚΚ, που αναφέρεται στο
Έγγρ.2671/5.2.2013, ότι μετά την ισχύ του Ν.4067/12 καταργείται το άρθ.9 παρ.9
του ΓΟΚ/85, δεδομένου ότι ο ΝΟΚ δεν καταργεί ρητά καμία διάταξη. Αντίθετα,
επειδή στο ΝΟΚ δεν γίνεται καμία συγκεκριμένη αναφορά για τα διατηρούμενα
ύψη, σύμφωνα με το άρθ.1 παρ.5 του ΝΟΚ, προκύπτει ότι στις διατηρούμενες ρυθ-
μίσεις περιλαμβάνονται αναμφισβήτητα οι κανονιστικές πράξεις που καθορί-
ζουν χαμηλότερα ύψη, που εκδόθηκαν έχοντας στο προοίμιό τους την παρ.9
του Άρθ.9 του Ν.1577/85, όπως και όσες εμπίπτουν στη διάταξη αυτή. Επομέ-
νως, σαφέστατα για τις περιπτώσεις, αυτές εξακολουθεί να ισχύει η παρ.3 του
άρθ.2 του ΠΔ 3.8.1987 ΦΕΚ 749/Δ/87, η οποία εξάλλου αποτελεί ειδική διάταξη
για τη διαμόρφωση των χώρων στάθμευσης, που εκδόθηκε με εξουσιοδότηση του
άρθ.8 παρ.1 του Ν.960/79. Συνεπώς, με βάση το άρθ.1 παρ.5 και το άρθ.35 του ΝΟΚ,
ουσιαστικά εξακολουθούν να ισχύουν η παρ.8 και η παρ.9 του άρθ.9 του Ν.1577/85.
– Ήδη το ως άνω ζήτημα ρυθμίσθηκε όμοια με τα ως άνω, με την παρ.8 που προ-
στέθηκε στο άρθρο 15, με το άρθ.20 παρ.13 του Ν.4258/14 ΦΕΚ 94/Α/14.4.2014.
– Εξάλλου τα αναφερόμενα στην παρ.Δ.3 της Εγκ.2/13, είναι ταυτόσημα με την παρ.9
του άρθ.9 του ΓΟΚ/85, εκτός από τη λέξη «αριθμητικά», η οποία σωστά δεν αναφέρε-
ται, δεδομένου ότι τα ύψη που καθορίστηκαν αριθμητικά εξακολουθούν να ισχύ-
ουν μόνο εφόσον θεσπίζουν μικρότερα ύψη σε σχέση με τα οριζόμενα στο ΓΟΚ/85
ή στο Ν.4067/12, όπως ορίζεται και στο τελευταίο εδάφιο της παρ.Β της Εγκ.2/13.
y Για τα Διατηρούμενα ύψη, σε εντός σχεδίου περιοχές και σε ορισμένες ειδικές κα-
τηγορίες οικισμών, βλ. εκτεταμένη ανάλυση και Κωδικοποίηση στο άρθρο 15 και
τις διευκρινίσεις που δόθηκαν με την Εγκ.2/13.
y Χρήσεις γης: Δεν καθορίζονται από τις διατάξεις του ΝΟΚ και φυσικά εξακολουθούν να
ισχύουν, όπως έχουν οριστεί κατά περιοχή. Για τις χρήσεις κτιρίων και την αλλαγή χρήσης
βλ. σχετικά στο άρθ.5.
ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΕΓΚΥΚΛΙΩΝ ΚΑΙ ΟΔΗΓΙΩΝ ΠΟΥ ΙΣΧΥΟΥΝ ΓΙΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 1

Εγκ.2/13 Εγκ.28271/2/30.4.2013 Εφαρμογή των παρ.4 και 5 του άρθρου 1 του Ν.4067/12
(ΝΟΚ/12) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» (ΦΕΚ 79 Α): Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσι-
ών δόμησης και πολιτών διευκρινίζουμε τα εξής για τη γενικότερη αντιμετώπιση της εφαρμο-
γής των διατάξεων του θέματος:
Α. Γενικό Πεδίο Εφαρμογής.
Κατά τη διάταξη της παρ.4 του άρθρου 1 του Ν.4067/12 προβλέπεται ότι όλα τα αριθμητι-
κά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του Ν.4067/12 θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπό-
μενα. Καθορίζεται δηλαδή η σημασία των αριθμητικών μεγεθών και συντελεστών του ΝΟΚ,
τα οποία θεσπίζονται ως ανώτατα επιτρεπτά όρια. Επομένως κατά την αναθεώρηση, επέκτα-
ση ή έγκριση ρυμοτομικών σχεδίων ή τροποποίηση των όρων δόμησης περιοχής ή σε τμήμα
της, δεν μπορούν να καθορίζονται αριθμητικά μεγέθη (κάλυψη, ύψος κ.λπ.) μεγαλύτερα από
τα οριζόμενα στο Ν.4067/12.
Πρόκειται, λοιπόν, για γενική ρύθμιση, η οποία κατισχύει των Διαταγμάτων που καθορί-
ζουν πολεοδομικά μεγέθη μεγαλύτερα από τα οριζόμενα στο Ν.4067/12, με την επιφύλαξη
των αναφερομένων στην Ενότητα Γ της παρούσας. Επομένως όταν τα ΠΔ/τα ορίζουν πολεο-
Άρθρο
ΟΡΙΣΜΟΙ 2
2
(ΓΟΚ/85 άρθ.2, ΚΒΠΝ άρθ.242)
Εφαρμόζεται εντός σχεδίου και εκτός σχεδίου

(εξαιρουμένων των παραγράφων που
αναφέρονται στην εντός σχεδίου)
και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο
Το άρθρο αυτό περιλαμβάνει τους Ορισμούς των εννοιών

που χρησιμοποιούνται στο ΝΟΚ και οι οποίοι αποτελούν το
απαραίτητο «γλωσσάρι» για την ορθή ανάγνωση και εφαρμο-
γή των πολεοδομικών ρυθμίσεων, που αναλύονται στα επό-
μενα άρθρα του Κανονισμού.
Συνοπτική παρουσίαση του άρθρου που αναλύεται και σχολιάζεται στις επόμενες σελίδες.
y Το κείμενο του άρθρου σελ. 58
y Γενικές Επισημάνσεις – Σχόλια και Παρατηρήσεις σελ. 67
– Η σημασία των ορισμών
– Αντιστοίχιση με ΓΟΚ/85 και Ορισμοί του ΓΟΚ/85 που εξακολουθούν να ισχύουν
– Η έννοια της απόστασης (Σχήμα 2–1)
y Κωδικοποίηση εγκυκλίων και οδηγιών που ισχύουν κατά παράγραφο με επισημάνσεις,
σχόλια και συσχέτιση με άλλες διατάξεις σελ. 53
Παρ.1. Αίθριο (Σχήματα 2–2, 2–3, 2–4) σελ. 69
Παρ.2. Αιολικά ενεργειακά συστήματα σελ. 72
Παρ.3. Ακάλυπτος χώρος σελ. 72
Παρ.4. Ανοίγματα χώρου κτιρίου σελ. 72
Παρ.5. Ανοικτός Εξώστης (μπαλκόνι) σελ. 74
Παρ.6. Ανοικτοί ημιυπαίθριοι χώροι (Σχήματα 2–5, 2–6, 2–7, 2–8, 2–9, 2–10) σελ. 76
Παρ.7. Απόσυρση κτιρίου σελ. 80
Παρ.8. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία σελ. 80
Παρ.9. Αστικός σχεδιασμός σελ. 81
Παρ.10. Βιοκλιματικός σχεδιασμός κτιρίου σελ. 81
Παρ.11. Βιοκλιματικό κτίριο σελ. 82
Παρ.12. Γήπεδο (Σχήματα 2–11, 2–12, 2–13, 2–14) σελ. 82
– Η αστική παράμετρος της ιδιοκτησίας σελ. 82
– Τρόποι δημιουργίας οικοπέδων και γηπέδων σελ. 84
– Αρτιότητα εκτός σχεδίου σελ. 89
Παρ.13. Δεξαμενή αποχέτευσης σελ. 97
Παρ.14. Διάγραμμα Εφαρμογής (ΔΕ) ή Τεχνική Έκθεση (ΤΕ) σελ. 98
Παρ.15. Διπλά κελύφη σελ. 98
Παρ.16. Δομικό έργο σελ. 99
Παρ.17. Δρόμοι ή Οδοί (Σχήμα 2–15) σελ. 99
Παρ.18. Δρόμοι Ήπιας Κυκλοφορίας σελ. 103
Παρ.19. Εγκατάσταση σελ. 103
Παρ.20. Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο σελ. 104
Παρ.21. Ειδικά κτίρια, Χρήση σελ. 106
Παρ.22. Ειδικά κτίρια δημοσίου ενδιαφέροντος σελ. 107
Παρ.23. Εκσκαφή, Επίχωση ή Επίστρωση σελ. 107

Αρχιτεκτονικές προεξοχές • Αστικός σχεδιασμός Ορισμοί
2
Βιοκλιματικός σχεδιασμός κτιρίου Σχόλια | παρ.8, 9, 10 Άρθ. 2
y Επιτρέπονται στις όψεις του κτιρίου τόσο για τα νέα κτίρια, όσο και για προσθήκες,
εφόσον δεν δημιουργούν χώρους χρήσης του κτιρίου μέγιστου πλάτους ίσου με
1/4 Δ ή 1/4 δ, δηλαδή όσο και οι εξώστες – Άρθ.16 παρ.1.
y Επιτρέπονται μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου–
και η απόστασή τους από τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να είναι μικρότερη από
1,00 μ. – Άρθ.17 παρ.4.
y Επιτρέπεται να είναι και φέροντα στοιχεία.
y Δεν προσμετρούν στο συντελεστή δόμησης – Άρθ.11 παρ.6ιστ.
y Δεν προσμετρούν στην κάλυψη – Άρθ.12 παρ.4δ.
y Δεν περιορίζονται από το ιδεατό στερεό – Άρθ.16 παρ.1.
Παρ.9. Αστικός σχεδιασμός είναι η ρύθμιση του φυσικού (χερσαίου και θαλάσσιου) και
δομημένου χώρου μέσα από τον έλεγχο των αντιθέσεων/ανταγωνισμού στην κα-
τασκευή του οικιστικού ιστού, όπως προκύπτει από πολεοδομική μελέτη. Αποδίδει
ογκοπλαστικά μοντέλα της προσδοκώμενης εικόνας του χώρου και σχεδιασμό της
ροής – αλληλουχίας των στοιχείων του δημόσιου χώρου, όπως πλατείες, εστιακά ση-
μεία, χώροι πρασίνου, υδάτινα στοιχεία των διατηρητέων οικιστικών συνόλων και
των χώρων πολιτιστικού ή ιστορικού – αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.
y Στις διατάξεις του ΝΟΚ ο ορισμός απαντάται ευθέως μόνο στο άρθ.6 παρ.2γ, για την προ-
στασία, αποκατάσταση, διατήρηση και ανάδειξη του παραδοσιακού πολεοδομικού ιστού
των παραδοσιακών οικισμών, που γίνεται μετά από μελέτες Αστικού σχεδιασμού. Προ-
φανώς ο όρος μπορεί να χρησιμοποιηθεί και σε κάθε περίπτωση που εξουσιοδοτείται ο
Υπουργός ΠΕΚΑ για πολεοδομικές ρυθμίσεις, όπως π.χ. στις περιπτώσεις που ορίζονται
στο Άρθρο 10 και ειδικότερα:
– της παρ.1η για οικόπεδα ελάχιστου εμβαδού 3.000 τ.μ. ή
– της παρ.7γ για δημιουργία μητροπολιτικού πόλου πολλαπλών λειτουργιών ή στην
εφαρμογή πρότυπων προγραμμάτων αστικής ανάπτυξης ή ανασυγκρότησης.
Παρ.10. Βιοκλιματικός σχεδιασμός κτιρίου είναι ο σχεδιασμός του κτιρίου που αποσκοπεί
στη βέλτιστη εκμετάλλευση των φυσικών και κλιματολογικών συνθηκών με σκοπό
να επιτυγχάνονται οι βέλτιστες εσωτερικές συνθήκες θερμικής άνεσης και ποιότητας
αέρα κατά τη διάρκεια όλου του έτους με την ελάχιστη δυνατή κατανάλωση ενέργειας.
y Αφορά στο σχεδιασμό κτιρίων και χώρων (εσωτερικών και εξωτερικών – υπαίθριων) με
βάση το τοπικό κλίμα.
y Βασικά στοιχεία του βιοκλιματικού σχεδιασμού αποτελούν τα παθητικά συστήματα
που ενσωματώνονται στα κτίρια με στόχο την αξιοποίηση των φυσικών πηγών ενέρ-
γειας (π.χ. ήλιο, αέρα – άνεμο, βλάστηση, νερό, έδαφος, ουρανό) για θέρμανση, ψύξη και
φωτισμό των κτιρίων.
y Ο βιοκλιματικός σχεδιασμός ενός κτιρίου συνεπάγεται τη συνύπαρξη και συνδυασμένη
λειτουργία όλων των παθητικών συστημάτων, ώστε να συνδυάζουν θερμικά και οπτικά
οφέλη σε όλη τη διάρκεια του έτους.
Πηγή ιστοσελίδα ΚΑΠΕ.

Ορισμοί Γήπεδο
2
Άρθ. 2 παρ.12 | Σχόλια Τρόποι δημιουργίας οικοπέδων, γηπέδων
ως ενιαίο. Δεν ισχύει σε εκτός σχεδίου περιοχές (απαγορεύεται). Κάθετη συνιδιο-

κτησία, που δημιουργείται εκτός σχεδίου μετά το Ν.2052/5.6.1992, είναι αυτοδί-
καια και εξ αρχής άκυρη (σχετικά και το άρθ.27 παρ.2 Ν.2831/00). Εξαίρεση ορίζεται
μόνο εάν υπάρχουν αυθαίρετα προ της 28.7.2011 και οι προϋποθέσεις του άρθ.5 του
Ν.4178/13. Επιπλέον σχόλια και στη σελ. 697.
– Οριζόντια συνιδιοκτησία συστήνεται συμβολαιογραφικά, μόνο σε κτίριο ενιαίο
στατικά, με σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών (επί του κτιρίου – κατ΄ ορόφους).
Ν.3741/29: Κοινόχρηστα (αδιαίρετα) είναι το έδαφος (του οικοπέδου), τα θεμέλια, ο φέ-
ρων οργανισμός και οι όψεις, η στέγη, το δώμα, οι καπνοδόχοι, οι αυλές (ακάλυπτος),
τα φρέατα, οι ανελκυστήρες, οι βόθροι, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης κ.λπ.
Ο ιδιοκτήτης μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας (π.χ. ενός διαμερίσματος ή ενός καταστήμα-
τος), είναι απόλυτος κύριος για το εσωτερικό της και μπορεί να κάνει εργασίες χωρίς
συναίνεση των συνιδιοκτητών, εφόσον δεν θίγει τα κοινόχρηστα μέρη του κτιρίου (φέ-
ροντα οργανισμό, όψεις κ.λπ.) και δεν παραβιάζει τις δεσμεύσεις του κανονισμού (π.χ.
ως προς τη χρήση).
Απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών για επέμβαση στις όψεις, που είναι κοινόχρη-
στα μέρη του κτιρίου, σύμφωνα με την σύσταση και τον κανονισμό Έγγρ.56023/2002
και για αλλαγή χρήσης αν δεν καλύπτεται ή αν απαγορεύεται από τη σύσταση.
Για να εγκριθεί η αξιοποίηση του ακινήτου με σχέδιο που έχει κατατεθεί σε συμβολαιο-
γράφο, απαιτείται πλειοψηφία του 60% και Δικαστική Απόφαση (άρθ.9 Ν.1562/85).
ΤΡΟΠΟΙ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑΣ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ ΚΑΙ ΓΗΠΕΔΩΝ:

y Η δημιουργία του γηπέδου ή του οικοπέδου, με την Νομική έννοια, προκύπτει από τον
Αστικό Κώδικα και προϋποθέτει, οπωσδήποτε, την ύπαρξη συμβολαιογραφικού εγγρά-
φου. Χρόνος δημιουργίας είναι ο χρόνος μεταγραφής του συμβολαίου στο Υποθηκοφυ-
λακείο.
y Κατάτμηση γίνεται μόνο με συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης, που αφορά με-
ταβίβαση μέρους ή του συνόλου των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων σε άλλον ιδιοκτήτη
Εγκ.74/89.
y Απαγόρευση κατάτμησης επιβάλλεται:
– εντός σχεδίου κάτω της αρτιότητας και
– εκτός σχεδίου με ΖΟΕ ή ΓΠΣ ή ΕΖΔ ή ΖΕΠ – άρθ.9 παρ.2 Ν.3937/11 ΦΕΚ 60/Α.
y Όμορα οικόπεδα ή γήπεδα, μπορούν να συνενωθούν, αν δεν απαγορεύεται από άλλες δι-
ατάξεις. Από τις ισχύουσες διατάξεις δεν προκύπτει απαίτηση ύπαρξης ελάχιστου μήκους
του ευθύγραμμου τμήματος επαφής δύο συνεχόμενων ακινήτων, ώστε όταν συνενωθούν
να θεωρούνται ενιαίο ακίνητο. Πλην όμως το μήκος επαφής είναι δυνατόν να προκύπτει
έμμεσα από την εφαρμογή των πολεοδομικών διατάξεων και των επιμέρους κανονισμών
δόμησης (Σχετ. Έγγρ.34394/5.9.2003).
y Υπάρχουν διάφοροι τρόποι δημιουργίας οικοπέδων ή γηπέδων, εκείνο όμως που έχει
σημασία είναι ο χρόνος δημιουργίας τους, ο οποίος λαμβάνεται υπόψη για την
εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας (αρτιότητα, παρέκκλιση, οικοδομησιμότητα).
y Για την αρτιότητα ελέγχεται η πραγματική κατάσταση (τα υλοποιημένα όρια) των
οικοπέδων ή γηπέδων και όχι η κατά τους τίτλους, όταν δεν προέρχονται από πράξη
εφαρμογής και εφόσον δεν υπάρχει αμφισβήτηση (Γνωμ. ΝΣΚ 1051/76). Τυχόν αμφι-
σβήτηση, αποτελεί αστική διαφορά που υπάγεται στην Δικαστική αρμοδιότητα και δεν
επηρεάζει ευθέως τη διακοπή ή τη συνέχιση των οικοδομικών εργασιών (Εγκ.52/99 και
Απόφ.85746/440/99).

Γήπεδο Ορισμοί
2
Τρόποι δημιουργίας οικοπέδων, γηπέδων Σχόλια | παρ.12 Άρθ. 2
y Αυτονόητα η πραγματική κατάσταση, δεν μπορεί να διαφέρει ριζικά από τα συμβόλαια

που συντάχθηκαν με Δήλωση του Ν.651/77 (με διαφορά μεγαλύτερη του + ή – 2% ενδέ-
χεται να υπάρχει ακυρότητα του συμβολαίου) – Μεγαλύτερη αποδεκτή απόκλιση, μόνο
επί του εμβαδού, ορίζεται με το άρθ.4 του Ν.4178/13, χωρίς τυχόν διαφοροποίηση για
συμβόλαια προ ή μετά το Ν.651/77, βλ. και σχόλια στη σελ. 697.
y Στις κατατμήσεις θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη και να αναφέρονται τυχόν συσταθεί-
σες δουλείες διόδου.
y Σε περίπτωση αμφισβήτησης της κυριότητας τμήματος οικοπέδου, η διακοπή ή όχι
των οικοδομικών εργασιών γίνεται κατά την κρίση της υπηρεσίας, μετά από παρεμπί-
πτοντα έλεγχο, αλλά μόνο εφόσον επηρεάζεται η δόμηση και η αρτιότητα [Εγκ.52/99 και
Εγκ.85746/440/99 (Γνωμ. 643/98), Απόφ.85890/52/99 (Γνωμ. 516/97)].
y Σε περίπτωση κτήσεως άρτιων όμορων οικοπέδων ή γηπέδων με διαφορετικό συμ-
βόλαιο από τον ίδιο ιδιοκτήτη, διατηρείται η αυτοτέλειά τους, ενώ αντίθετα σε περί-
πτωση κτήσεως όμορων οικοπέδων ή γηπέδων με ένα ενιαίο συμβόλαιο, δεν δια-
τηρείται η αυτοτέλειά τους και θεωρείται ότι συνενώθηκαν και αποτελούν ένα ενιαίο
ακίνητο, έστω και αν καθένα περιγράφεται ξεχωριστά στο συμβόλαιο – ΣτΕ.2845/94 και
ΑΠ 1296/06, Εγκ.39/95, Εγκ.34/91 Γνωμ. 430/91 και Έγγρ.19950/4906/10.8.2001 ΔΝΕ.
y Σε περίπτωση που τα όμορα οικόπεδα ή γήπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι
άρτια, έστω και αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμβόλαια, δεν διατηρούν την αυ-
τοτέλειά τους (εξετάζονται ως ενιαία ιδιοκτησία – ΣτΕ.4257/79). Τυχόν γεωμετρι-
κή μεταβολή στο Κτηματολόγιο μπορεί να γίνει μετά την έκδοση της άδειας με τη σύ-
σταση ή πριν με τη δήλωση γκαράζ.
– Παρά την μέχρι τώρα ισχύουσα νομολογία, η πλειοψηφία της ολομέλειας του ΝΣΚ,
διαφοροποιείται εν μέρει, με τη Γνωμ. 67/11 (*) και αποφαίνεται ότι τα όμορα οι-
κόπεδα ή γήπεδα του ίδιου ιδιοκτήτη χάνουν την αυτοτέλειά τους και αποτελούν
ενιαία έκταση γης ανεξάρτητα από το αν αποκτήθηκαν με διαφορετικά συμ-
βόλαια και η περαιτέρω μεταβίβαση ή οικοδόμηση τμήματος είναι επιτρεπτή
μόνο εφόσον δεν παραβιάζεται το ισχύον στην περιοχή πολεοδομικό καθε-
στώς αρτιότητας.
– Επομένως από τη γνωμοδότηση του ΝΣΚ 67/11 προκύπτει ότι εφόσον τα όμορα ακί-
νητα του ίδιου ιδιοκτήτη είναι ενιαία έκταση γης και δεν διατηρείται η αυτοτέλειά
τους, για την περαιτέρω μεταβίβαση και για να είναι άρτια και οικοδομήσιμη
η ιδιοκτησία, πρέπει να υπάρχει η κατά κανόνα αρτιότητα σε κάθε περίπτωση
κατάτμησης και να τηρούνται οι τυχόν ισχύουσες απαγορεύσεις κατάτμησης
(από ΖΟΕ κ.λπ.).
– Επισημαίνεται πάντως ότι η Γνωμ. 67/11 του ΝΣΚ δεν έχει γίνει αποδεκτή από
τον υπουργό μέχρι σήμερα(*) και κανονικά δεν ελέγχεται κατά την έκδοση Δι-
οικητικών πράξεων (όπως π.χ. κατά τη χορήγηση αδειών), είναι όμως ζήτημα
που χρειάζεται προσοχή, δεδομένου ότι υπάρχουν και ανάλογες αποφάσεις του ΣτΕ.
Επιπλέον, σε απάντηση επί σχετικού ερωτήματος συλλόγων Συμβολαιογράφων, δια-
τυπώνεται αντίθετη γνώμη με τη Γνωμ. 8/12 του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου.
(*) Σχετικά με την ισχύ χωρίς αποδοχή βλ. το Έγγρ.19995/09 στην Κωδικοποίηση
άρθ.5 σελ. 301.
y Αυτοδίκαια άκυρες μεταβιβάσεις: με τις διατάξεις του ΝΔ 690/48, απαγορεύεται και
είναι απολύτως και εξ αρχής άκυρη η κατάτμηση που γίνεται με μεταβίβαση, όταν δη-
μιουργούνται μη άρτια οικόπεδα ή αν μειώνονται οι ελάχιστες υποχρεωτικές απο-

Γήπεδο Ορισμοί
2
Τρόποι δημιουργίας οικοπέδων, γηπέδων Σχόλια | παρ.12 Άρθ. 2
αποστάσεως διακοσίων μέτρων από τον άξονα αυτών, κατά τα ανωτέρω.

y Οι ως άνω ρυθμίσεις εφαρμόζονται μέχρι την έκδοση της προβλεπόμενης ΚΥΑ
του άρθ.56 παρ.2 του Ν.2637/98 και σύμφωνα με το άρθ.51 παρ.11 Ν.4178/13 ΦΕΚ
174/Α/13.
y Διοικητικές πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί μέχρι 8.8.2013, ημερομηνία δημο-
σίευσης του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και
ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω
ακίνητα επιτρέπεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση,
τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων καθώς και η ανανέωση πε-
ριβαλλοντικών όρων
y Για όσες αιτήσεις είχαν υποβληθεί πλήρεις φάκελοι μέχρι 31.3.2011 για έκδοση
αδειών σε βάθος 600 μ. εκατέρωθεν του άξονα εθνικών οδών δεν εφαρμόζεται η παρ.4
του Άρθ.31 του Ν.3937/11, σύμφωνα με το Άρθ.42 παρ.14 του Ν.4030/11 ΦΕΚ 249/Α.
y Για την έκδοση αδειών Δόμησης απαιτείται ως δικαιολογητικό, άδεια της οικείας
Δ/νσης Αγροτικής Ανάπτυξης, ως προς το χαρακτηρισμό της αγροτικής γης υψηλής
παραγωγικότητας, για την εκτέλεση οποιονδήποτε ιδιωτικών έργων, σε όλες τις
εκτός σχεδίου περιοχές, με εξαίρεση τις οικιστικές περιοχές που βρίσκονται εντός
εγκεκριμένου ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ του Ν.2508/97, καθώς και Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου
(ΖΟΕ) του άρθ.29 του Ν.1337/83.
y Επίσης δεν εφαρμόζονται αν πρόκειται για εκτέλεση στρατιωτικών έργων, που αφο-
ρούν την εθνική άμυνα της χώρας, καθώς και για την εκτέλεση μεγάλων αναπτυξιακών
έργων του Δημοσίου και των ΟΤΑ.
y Επιτρέπονται εκτροφεία σαλιγκαριών και η καλλιέργεια αυτών στις καθορισμένες από
ειδικές διατάξεις ή ΖΟΕ ή ΓΠΣ περιοχές ως Γεωργικές ή Αγροτικές Γαίες ή περιοχές
αποκλειστικά γεωργικής καλλιέργειας, καθώς και σε όλες τις περιοχές στις οποίες επι-
τρέπεται η χρήση και η κατασκευή θερμοκηπίων. Άρθ.11 παρ.7 Ν.4258/14 προσθήκη
παρ.6 στο άρθ.2 του ΠΔ 24.5.1985 (ΦΕΚ 270/Δ).
 Κληροτεμάχια: Με το Ν.4061/12 ΦΕΚ 66/Α/12 καταργούνται πλήθος συναφών δι-
ατάξεων. Με το άρθ.37 παρ.1β του Ν.4061/12 και την κατάργηση του ΑΝ 431/1968
ΦΕΚ 115/Α, αίρονται οι περιορισμοί στις μεταβιβάσεις κληροτεμαχίων και επιτρέπε-
ται η κατάτμησή τους σύμφωνα με τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις (σχετ. και
η Εγκ.1204/51539/12). Εφόσον δεν έχουν ενταχθεί σε ρυμοτομικό σχέδιο και δεν έχουν
καθοριστεί όροι δόμησης, υπάγονται στις διατάξεις του εκτός σχεδίου. Οι δρόμοι της δι-
ανομής, που προέρχονται από αναδασμό του Υπ. Αγροτικής Ανάπτυπτυξης (πρώην Υπ.
Γεωργίας) είναι εγκεκριμένοι και κοινόχρηστοι δρόμοι (σχετικά Έγγρ.1256/05 παρ.2β).
Μέχρι την έκδοσή του Ν.4061/12 ίσχυαν τα εξής: Άρθ.1 παρ.5 Ν.3147/03 και για τις Με-
ταβιβάσεις αγροκτημάτων (δασωθέντες αγροί) το άρθ.12 του Ν.3208/03 ΦΕΚ 303/Α και
οδηγίες με την Εγκ.1099/26.10.2004 και ειδικότερες οδηγίες για την κληρονομική διαδο-
χή με την Εγκ.117017/622/11.
 Αρτιότητα εντός της ζώνης των 500 μ.: Οι διατάξεις του άρθ.14 του ΝΔ 17.7.1923
έχουν εφαρμογή σε οικισμούς προ του ΝΔ/23, σε ρυμοτομικά σχέδια εγκεκριμένα με τις
προ του Ν.1337/83 διατάξεις, ρυμοτομικά σχέδια διανομών του Υπ. Γεωργίας (Αγροτικοί
οικισμοί), άρθ.37 του Ν.1337/83 (παραχωρηθέντα Υπ. Κοιν. Υπηρ.) και ρυμοτομικά οικο-
δομικών συνεταιρισμών – Άρθ.14 ΝΔ/23, Εγκ.58/90 και άρθ.25 παρ.6 Ν.2508/97, όπως
αντικαταστάθηκε με άρθ.9 παρ.3 Ν.3044/02 (δεν ισχύει η Εγκ.1/99).
y Η ζώνη των 500 μ. είναι εκτός σχεδίου περιοχή γύρω από τα όρια των οικισμών προ
του ΝΔ/23, τα ρυμοτομικά τα εγκεκριμένα με το ΝΔ/23 κ.λπ. ως άνω.

ή πολεοδομικό σχέδιο ή εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη Ορισμοί
2
Σχόλια, Κωδικοποίηση | παρ.20 Άρθ. 2
το επιβάλλει, των οποίων οι διατάξεις (ο πολεοδομικός κανονισμός – οι όροι

και περιορισμοί δόμησης) κατισχύουν των διατάξεων του ΝΟΚ, σύμφωνα με
το άρθ.1 παρ.5 του ΝΟΚ – αναλυτική καταγραφή γίνεται με την Εγκ.73/86 – βλ.
στο άρθρο 15.
y Εντοπισμένες τροποποιήσεις ρυμοτομικού σχεδίου, εκτός Βασικού οδικού δικτύου
και εκτός προστατευόμενων περιοχών, γίνονται με Απόφαση Περιφερειάρχη, χωρίς μεί-
ωση των κοινόχρηστων χώρων και χωρίς τροποποίηση των όρων δόμησης.
y Στην Εγκ.55/88, περιλαμβάνονται Συμβολισμοί Οδηγίες και προδιαγραφές για τροπο-
ποιήσεις, επεκτάσεις, ρυμοτομικών σχεδίων και
y Με την Απόφ.10788/04 ΦΕΚ 285/Δ/04 καθορίζεται η «Έγκριση πολεοδομικών στα-
θεροτύπων (standards) και ανώτατα όρια πυκνοτήτων που εφαρμόζονται κατά την
εκπόνηση των γενικών πολεοδομικών σχεδίων (ΓΠΣ), των σχεδίων χωρικής και οικι-
στικής οργάνωσης «ανοικτής πόλης» (ΣΧΟΟΑΠ) και των πολεοδομικών μελετών».
Στο παράρτημά της περιλαμβάνονται μεθοδολογία και αρχές σχεδιασμού.
y Οι μεταβατικές διατάξεις που θεσπίζονται για την έκδοση αδειών Δόμησης, με το
άρθ.26 του Ν.2831/00, δεν έχουν εφαρμογή σε ότι είναι συνέπεια ρυμοτομίας, δη-
λαδή δεν ισχύουν όταν τροποποιούνται ή εγκρίνονται νέες ρυμοτομικές και οικοδομικές
γραμμές, καθώς και στα διατάγματα που εκδίδονται για την προστασία των παρα-
δοσιακών ή ιστορικών τόπων ή κτιρίων ή για την προστασία του περιβάλλοντος –
Βλ. άρθρο 34.
y Για την χορήγηση των όρων δόμησης, αποκλειστικά αρμόδια είναι η πολεοδομι-
κή υπηρεσία της περιοχής του ακινήτου (άρθ.27 παρ.1 του ΓΟΚ/85). Απαραίτητη είναι
η ακρίβεια των όρων δόμησης και των τυχόν ειδικών ρυθμίσεων και περιορισμών που
ισχύουν στην περιοχή (ένα μόνο κτίριο, υποχρεωτική διάσπαση κ.ά.). Σχετική οδηγία δό-
θηκε προς τις πολεοδομίες με την Εγκ.14/04, για την κωδικοποίηση των όρων δόμη-
σης και την έγγραφη χορήγησή τους στους ενδιαφερόμενους – σχετικές είναι και οι
Εγκύκλιοι 22/93, 78/00 και 2/05 – βλ. σχετικά στο άρθρο 7.
Εγκ.10/12 Εγκ.29829/10/14.6.2012: Αρμοδιότητες ΣΥΠΟΘΑ Περιφερειών, για θέματα πο-
λεοδομικού σχεδιασμού.
Ν.3937/11 ΦΕΚ 60/Α άρθ.31: Δυνατότητα και διαδικασίες για την επανέγκριση ΠΔ ρυμο-
τομικών σχεδίων που εγκρίθηκαν με άλλες Διοικητικές πράξεις – όπως αντικαταστάθηκε
με το άρθ.22 παρ.15β του Ν.4258/14. Βλ. και στο άρθ. 31.
ΣτΕ.945/10 (Τμήμα Ε) Ανέγερση κτιρίου πλησίον αρχαίου μνημείου: Για την ανέγερση κτιρί-
ου επί ή πλησίον αρχαίου μνημείου, απαιτείται έγκριση του Υπουργού Πολιτισμού ο οποίος
έχει αρμοδιότητα να απαγορεύσει τη δόμηση ή να επιβάλει περιορισμούς σε σχέση με τους
ισχύοντες όρους δόμησης, ώστε το εγκρινόμενο έργο να οικοδομείται, με τις διαρρυθμίσεις
που είναι απαραίτητες προκειμένου να μην προκληθούν βλάβες στις αρχαιότητες αλλά αυ-
τές να διατηρηθούν και να αναδειχθούν. Ειδικότερα οι παραπάνω περιορισμοί και συναφείς
απαγορεύσεις και υποχρεώσεις, εφόσον δεν συνιστούν υπέρβαση των ισχυόντων στην περι-
οχή όρων δόμησης, επιβάλλονται με απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού, δεν απαιτείται
δε η έκδοση προεδρικού διατάγματος με τη σύμπραξη του Υπουργού ΠΕΧΩΔΕ, η οποία
προβλέπεται κατά νόμο προκειμένου να θεσπιστούν ειδικοί όροι δόμησης αναγκαίοι για την
προστασία του μνημείου, οι οποίοι έρχονται σε αντίθεση με τους γενικώς ισχύοντες όρους
δόμησης. Εξάλλου, στις περιπτώσεις δόμησης υποκείμενης στην έγκριση του Υπουργού Πο-

Κάλυψη του οικοπέδου Ορισμοί
2
Σχόλια | παρ.33, 34 Άρθ. 2
υφίστανται νόμιμα, εάν δεν είχαν οριστεί αντίστοιχες διατάξεις κατά το χρόνο κατα-
σκευής του υφισταμένου κτίσματος – Άρθ.23 παρ.2γ.
– Ο ανελκυστήρας για ΑμεΑ ήταν υποχρεωτικός για τετραώροφα κτίρια από 18.2.1986
έως 19.8.1989 και από 19.8.1989 έως και 3.7.2012 με τα οριζόμενα στο άρθ.29 του κτι-
ριοδομικού Απόφ.3046/89 (είσοδος μέχρι 9,00 μ. – που δεν ισχύει μετά το ΝΟΚ).
Παρ.34. Κάλυψη του οικοπέδου είναι η επιφάνεια που ορίζεται πάνω σε οριζόντιο επίπεδο
από τις προβολές όλων των περιγραμμάτων των κτιρίων του οικοπέδου, εξαιρουμέ-
νων των χώρων που ορίζονται στο άρθ.12.
y Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου προσμετρά: η επιφά-

νεια που ορίζεται από τις προβολές των περιγραμμάτων όλων των κτιρίων, όπως αυτά
ορίζονται από τους κλειστούς και τους στεγασμένους χώρους των κτιρίων, όπως
αναφέρονται στην παρ.5β του άρθ.11 και από τους ανοικτούς ημιυπαίθριους χώ-
ρους, πάνω σε οριζόντιο επίπεδο – Άρθρο 12 παρ.3.
y Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου δεν προσμετρούν οι
εξής επιφάνειες των ορθών προβολών σε οριζόντιο επίπεδο:
α. Τμήματα του ακάλυπτου που εισέχουν στο κτίριο, ανεξάρτητα από το πλάτος
και το βάθος τους, ακόμη και εάν περιλαμβάνουν φέρον στοιχείο – βλ. σχ. 12–6 της
Απόφ.63234/12 άρθ.12, σελ. 511.
β. Οι Ανοικτοί εξώστες.
γ. Χώροι και κατασκευές που αναφέρονται στις περιπτώσεις ιγ, ιθ, κ, κα, κβ, κε, κστ, κη,
λα της παρ.6 του άρθ.11, που αναλυτικά είναι οι εξής:
1. Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση αρχαίων μνημείων, για προ-
στασία και ανάδειξη αυτών από τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟΑ – Άρθ.11 παρ.6λα.
2. Ενιαίος χώρος στάθμευσης στεγασμένος με ελαφρά κατασκευή, μέγιστου
ύψους 2,60 μ., ανοιχτός από όλες τις πλευρές, εκτός της επιφάνειας του προκηπίου
και σε επαφή με τα πλάγια ή πίσω όρια του οικοπέδου – Άρθ.11 παρ.6ιγ.
3. Η επιφάνεια θερμομόνωσης σε νέα κτίρια – Άρθ.11 παρ.6ιθ.
4. Η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης σε
υφιστάμενα κτίρια και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και φωτο-
βολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15 εκ., έστω και αν δεν τηρούνται
οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η ΟΓ σε περίπτωση ύπαρξης προκηπίου – Άρθ.11 παρ.6κ.
5. Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού όπως προβλέπεται από τις διατάξεις – Άρθ.11
παρ.6κα.
6. Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή ο περιμετρικός
φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του από φυσικά υλικά – Άρθ.11 παρ.6κβ.
7. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, με συμβολαιογραφική
δέσμευση – Άρθ.11 παρ.6κε.
8. Διπλά ενεργειακά κελύφη σε νέα και υπάρχοντα κτίρια ή κατασκευές για τη δημι-
ουργία φυτεμένων τοίχων, μέγιστου πλάτους μέχρι 0,70 μ. – Άρθ.11 παρ.6κστ.
9. Χώρος τοποθέτησης μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων φυσικού αερίου –
Άρθ.11 παρ.6κη.
δ. Χώροι και κατασκευές όπως ορίζονται στα άρθ.16 και άρθ.17, στις όψεις και
στους ακάλυπτους χώρους, με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά.
ε. Αίθρια και οποιασδήποτε μορφής διαμπερή ανοίγματα του κτιρίου, κάθετα ή ορι-

Ορισμοί Κάλυψη του οικοπέδου
2
Άρθ. 2 παρ.34 | Σχόλια
ζόντια ή και με τεθλασμένες ή καμπύλες διαδρομές, ανεξαρτήτως διαστάσεων και

εφόσον η στάθμη τους αρχίζει από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος – βλ. σχόλια
στο άρθ.12 παρ.4.
στ. Το 50% της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων για χρήση
κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις, με την επισήμανση ότι σε περίπτωση κα-
τασκευής υπόσκαφου κτιρίου το ποσοστό κάλυψης δύναται να αυξάνεται, χωρίς
όμως να υπερβαίνει το 70%, δηλαδή δεν μπορεί να εκτείνεται σε όλο τον ακάλυπτο.
ζ. Η επιφάνεια της στοάς, όταν κατασκευάζεται χωρίς υποστυλώματα και χωρίς την
κατασκευή ορόφου πάνω από την επιφάνεια αυτή.
η. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή του εκάστοτε ισχύοντος κανο-
νισμού πυροπροστασίας και μόνο σε υφιστάμενα πριν την ισχύ του κανονισμού
κτίρια στα οποία έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οι-
κοπέδου – Άρθ.12 παρ.4η προσθήκη με το άρθ.20 παρ.21 Ν.4258/14.
y Για τα γήπεδα εκτός σχεδίου, δεν καθορίζεται ευθέως από τη νομοθεσία η έννοια
της οικοδομησιμότητας, προκύπτει όμως έμμεσα, κυρίως από την υποχρέωση τήρησης
ορισμένων υποχρεωτικών αποστάσεων.
y Στις εκτός σχεδίου περιοχές η επιτρεπόμενη κάλυψη τοποθετείται στην περιοχή
που ορίζεται από τις μεγαλύτερες από τις υποχρεωτικές αποστάσεις και τυχόν δη-
μόσια δασική έκταση αφαιρείται από την ιδιοκτησία, ενώ η ιδιωτική δασική έκταση προ-
σμετρά για την αρτιότητα της ιδιοκτησίας.
Το ποσοστό της
επιτρεπόμενης
κάλυψης
τοποθετείται στην
περιοχή που
απομένει αφού
εφαρμοσθούν όλες
οι υποχρεωτικές
αποστάσεις
(ισχύουν οι
δυσμενέστερες).
Στο γήπεδο
Α΄Β΄ΓΔΕΑ΄, το Έκταση
επιτρεπόμενο θεωρούμενη
ποσοστό κάλυψης ωσ πρασιά
θα τοποθετηθεί
μέσα στο τμήμα
ΖΗΘΙΖ του
γηπέδου. Για την
αρτιότητα ελέγχεται
η επιφάνεια
Α΄Β΄ΓΔΕΑ΄. Η
κάλυψη και ο
συντελεστής
υπολογίζονται
στην επιφάνεια
Α΄Β΄Γ΄Δ΄Ε΄ΕΑ΄. (Σχήμα 2–17)

Ορισμοί Κλειστός εξώστης («έρκερ»)
2
Άρθ. 2 παρ.38, 39 | Σχόλια Κοινόχρηστοι χώροι
Παρ.38. Κλειστός εξώστης («έρκερ») είναι η κλειστή από όλες τις εξωτερικές πλευρές ορι-
ζόντια προεξοχή δαπέδου τμήματος ορόφου χώρου κύριας ή βοηθητικής χρήσης
που προβάλλει πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και εξέχει του περι-
γράμματος κάλυψης.
y Δεν προσμετρούν στο ΣΔ, στην κάλυψη και στο ΣΟ και δεν περιορίζονται από το ιδε-
ατό στερεό – Άρθ.11 παρ.6ιστ, άρθ.12 παρ.4δ και άρθ.13 παρ.2β.
y Τα έρκερ εξ ορισμού αποτελούν χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης των κτιρίων
και δεν ισχύει γι΄ αυτά η απαγόρευση χρήσης της παρ.1 του άρθ.16.
y Τμήμα του έρκερ που εμπίπτει εντός του Δ ή του δ και έρκερ που κατασκευάζεται
μέσα σε αίθριο, περιορίζονται στο 1/4Δ ή 1/4δ, σύμφωνα με την παρ.1 του άρθ.16 και
την Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.1.
Άρθ.16 παρ.5. Ν.4067/12: Οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται στις κύριες όψεις και
εντός των πλαγίων υποχρεωτικών ακάλυπτων, σε ύψος άνω των 3,00 μ.
Κλειστοί εξώστες (έρκερ) κατασκευάζονται με τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α) Το άθροισμα των επιφανειών των ορθών προβολών σε κατακόρυφο επίπεδο των κλει-
στών εξωστών που κατασκευάζονται στις όψεις των κτιρίων δεν μπορεί να υπερβαίνει
το 20% της αντιστοίχου επιφάνειας όψεως. (*)
β) Η μέγιστη προεξοχή να μην υπερβαίνει το 0,80 μ.
γ) Σε περίπτωση που η οικοδομική γραμμή συμπίπτει με τη ρυμοτομική γραμμή και το κτί-
ριο τοποθετείται σε αυτήν οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται μόνο για πλάτος δρόμου
άνω των 8 μέτρων και σε κάθε περίπτωση πρέπει να βρίσκεται πάνω από 5,00 μέτρα
από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου.
δ) Οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται εντός των πλαγίων και πίσω, υποχρεωτικών ακάλυ-
πτων, σε ύψος άνω των 3,00 μ.
ε) Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοιχτών εξωστών σε συνέχεια κλειστών εξωστών.
– Βλ. σχήματα Απόφ.63234/12 στο άρθ.16 παρ.5δ σελ. 590.
(*) Επισημαίνεται ότι από το σχήμα του πολυγωνικού κτιρίου του άρθ.16 παρ.5δ, προ-
κύπτει ότι για τον υπολογισμό του 20% των επιτρεπόμενων έρκερ, περιλαμβάνεται η
προβολή της στέγης, αλλά δεν συμπεριλαμβάνεται η επιφάνεια της όψης της πι-
λοτής και του τυχόν στηθαίου.
Παρ.39. Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που καθορίζονται
από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση με οποιονδή-
ποτε νόμιμο τρόπο.
– Είναι αυτούσια η παρ.2 του άρθ.2 του ΓΟΚ/85 –
y Κοινόχρηστοι χώροι του οικισμού ή της πόλης, είναι: οι δρόμοι, οι πεζόδρομοι, οι
πλατείες, τα άλση, οι κήποι κ.ά.
y Οι ΚΧ καθορίζονται από το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή με οποιονδήποτε άλλο νό-
μιμο τρόπο και ανήκουν στους Δήμους ή στο Δημόσιο, που έχουν την ευθύνη και αρμοδι-
ότητα για τη διαμόρφωση και συντήρησή τους.

Κοινωφελείς χώροι Ορισμοί
2
– Σε δημοτικά ακίνητα και ακίνητα ΝΠΔΔ εντός εγκεκριμένου σχεδίου που έχουν χα-
ρακτηριστεί για ανέγερση κοινωφελών κτιρίων επιτρέπεται η χρήση ανοιχτών χώ-
ρων στάθμευσης έως την έκδοση της άδειας δόμησης ανέγερσης των κοινωφελών
κτιρίων και σε κάθε περίπτωση έως 14.4.2017 – Άρθ.22 παρ.17 Ν.4258/14.
– Δεν προκύπτει ότι τα Ειδικά κτίρια και οι εγκαταστάσεις δημόσιου ενδιαφέρο-
ντος, που προβλέπονται με το άρθ.2 παρ.22, εντάσσονται στα Κτίρια Κοινής Ωφέ-
λειας, χωρίς να αποκλείεται ότι μπορεί να εντάσσονται ορισμένα από αυτά. Πάντως
η αρμοδιότητα για το χαρακτηρισμό τους ορίζεται διαφορετικά στο άρθ.27 παρ.1,
για τις παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του ΝΟΚ, ενώ στον ορισμό της παρ.22 του άρθ.2
ο χαρακτηρισμός τους προβλέπεται με βάση την αρμοδιότητα χορήγησης της άδειας
δόμησης, που είναι διαφορετική και αυτό θα δημιουργήσει αντιφάσεις και ερωτήματα.
y Προβλέπεται η δυνατότητα παρεκκλίσεων μόνο σε εντός σχεδίου περιοχές:
– για κτίρια, κτιριακές υποδομές και εγκαταστάσεις που χαρακτηρίζονται ως ειδικά κτί-
ρια δημόσιου ενδιαφέροντος επιτρέπονται παρεκκλίσεις από τις διατάξεις του ΝΟΚ,
μετά από αιτιολογημένη τεχνική έκθεση και έγκριση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχι-
τεκτονικής – Άρθ.27 παρ.1,
– για κτίρια του Δημόσιου τομέα και των ΟΤΑ για μεμονωμένα στοιχεία τους – Άρθ.21
του ΓΟΚ/85, το οποίο πιθανόν εξακολουθεί να ισχύει και τέλος,
– για τα κτίρια του Δημόσιου τομέα και των ΟΤΑ α΄ και β΄ βαθμού, εφόσον τούτο επιβάλ-
λεται για λειτουργικούς λόγους και επίσης για τα κτίρια αυτά επιτρέπεται παρέκκλιση
από το συντελεστή δόμησης χωρίς αύξηση του ποσοστού κάλυψης και από το
μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, εφόσον δεν υποβαθμίζεται το φυσικό και πολιτιστι-
κό περιβάλλον. Οι παρεκκλίσεις αυτές εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού ΠΕΚΑ,
ύστερα από γνώμη του Κεντρικού ΣΧΟΠ (νυν ΣΥΠΟΘΑ) – Άρθ.27 παρ.16 Ν.2831/00, το
οποίο πιθανόν εξακολουθεί να ισχύει.
– Προφανώς πρέπει να αποσαφηνισθεί από το υπουργείο η συνάφεια και η ισχύς των
ως άνω διατάξεων.
Έγγρ.29139/12 της ΔΠΣ Αρτιότητα κοινωφελούς χώρου: Θεωρούνται άρτιοι στο μέγεθος που
δεσμεύονται για τη συγκεκριμένη χρήση.
Έγγρ.22084/23.5.2008 της ΔΝΕ: Οι Σταθμοί Μεταφόρτωσης Απορριμάτων (ΣΜΑ) είναι Εγκα-
ταστάσεις Εξυπηρέτησης Δημοσίου συμφέροντος, αλλά δεν αποτελούν κοινωφελείς εγκατα-
στάσεις και δεν απαιτείται τοπικό ρυμοτομικό.
Ν.2882/01: Κώδικας Απαλλοτριώσεων.
y Για τις Απαλλοτριώσεις ακινήτων για πολεοδομικούς σκοπούς ισχύουν τα άρθρα 276 ως
και 299, του μέρους ΙΙΙ κεφ.Β του ΚΒΠΝ ΠΔ 14.7.1999 ΦΕΚ 580/Δ/99.
Εγκ.19033/6594/99 Αποδοχή Γνωμ. 444/99 του ΝΣΚ Αστικό Πράσινο: Σύμφωνα με τη γνω-
μοδότηση αυτή, είναι δυνατόν να οικοδομηθούν οι χώροι που προβλέπονται από το ΓΠΣ ως
«Αστικό Πράσινο, Ελεύθεροι Χώροι» και από ιδιώτη, εφόσον το επιτρέπουν οι ισχύοντες, για
τη συγκεκριμένη εκτός σχεδίου περιοχή, όροι δόμησης και οι πολεοδομικές διατάξεις, με τις
χρήσεις γης που προβλέπονται στο άρθ.9 του ΠΔ 23.2.1987 ΦΕΚ 166/Δ/87.
Εγκ.53/97 Εγκ.7872/53/31.12.1997: Αναφέρονται ως κοινωφελή τα κτίρια, τα οποία ανήκουν
στον ευρύτερο Δημόσιο τομέα, στα ΝΠΔΔ ή ΝΠΙΔ και στους ΟΤΑ, είτε σε ιδιώτες: Κτίρια τη-

Κορυφογραμμή Ορισμοί
2
μένων υπ’ αυτού προς τον σκοπόν τούτον. …επιβάλλεται η προηγουμένη τροποποίησις του
σχεδίου προς καθορισμόν των καταλλήλων θέσεων. Μη υπάρχοντος εγκεκριμένου σχεδίου,
απαιτείται… η προηγουμένη έγκρισις αυτού.
ΝΔ 17.7.1923 Άρθ.2 παρ.1β: Χώροι προς ανέγερσιν δημοσίων, δημοτικών και θρησκευτικών
κτιρίων και τα προς εκτέλεσιν οιωνδήποτε ετέρων κοινής ωφελείας έργων αναγκαιούντα οι-
κόπεδα (για την απαλλοτρίωση άρθ.32 ως 34).
Παρ.41. Κορυφογραμμή είναι η νοητή γραμμή, που σχηματίζουν οι διαδοχικές κορυφές και
οι αυχένες μιας οροσειράς, όπως αυτή προβάλλεται στον ορίζοντα, στο τμήμα του
ορίου της λεκάνης απορροής με τα μέγιστα υψόμετρα.
 Κορυφογραμμή καλείται η νοητή γραμμή, η οποία διαχωρίζει τα νερά της βρο-

χής και ενώνει διαδοχικές κορυφές (ορέων, βουνών, λόφων) μέσω αυχένων, η οποία
δεν διακόπτεται από βαθιά γραμμή ή ποταμό. Η τοπογραφική απόδοση μίας κο-
ρυφογραμμής φαίνεται στο επόμενο σχήμα 2–21 – για την επεξήγηση των όρων βλ.
Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.41 πιο κάτω και παρ.86.
y Με παρεμφερή ορισμό είναι: «η νοητή γραμμή που περνάει από τα ψηλότερα ση-
μεία ενός ανάγλυφου, ενώνοντας τις κορυφές μέσω των αυχένων» – Βιβλίο «Γεω-
λογίας Μηχανικού» των καθηγητών του ΕΜΠ Μαρίνου και Διαμαντή (σελ. 26).
y Συνεπώς η ύπαρξη ενός μεμονωμένου λόφου δεν δημιουργεί κορυφογραμμή.
y Σημαντικός, για την κατανόηση του θέματος σχετικά με τη λεκάνη απορροής, είναι
και ο ορισμός της παρ.86: «Υδροκρίτης είναι το όριο, το οποίο ορίζει την έκταση που
καταλαμβάνει η λεκάνη απορροής ανάντη μιας δεδομένης διατομής Α υδατορεύματος».
y Με το Έγγρ.ΔΤΕ/α/5979/162/07 δίνονται διευκρινίσεις ως προς τη μη υπέρβαση κορυ-
φογραμμών.
y Στις διατάξεις του ΝΟΚ δεν γίνεται χρήση των ορισμών της κορυφογραμμής και της Λε-
κάνης απορροής, αλλά υπάρχει σε διατάξεις για εκτός σχεδίου περιοχές.
y Για τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές, ίσως θα έπρεπε να ορισθούν οι στάθ-
μες ή οι υψομετρικές διαφορές που δημιουργούν δέσμευση δόμησης, δεδομένου
ότι ισχύει η διάταξη του άρθ.1 παρ.9 του ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ, όπως αντικαταστάθη-
κε με το άρθ.10 παρ.2 του Ν.3212/03 και στη συνέχεια συμπληρώθηκε με το άρθ.22 παρ.3
Ν.4258/14, που ορίζει ότι:
«9. Σε γήπεδα που βρίσκονται σε κορυφογραμμές το ανώτατο υψόμετρο των κτισμά-
των απαγορεύεται να υπερβαίνει την κορυφογραμμή. Εξαιρούνται οι κεραίες ραδιο-
επικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας με τις απαραίτητες κτιριακές υποδομές για τη λει-
τουργία τους, οι εγκαταστάσεις και υποδομές σταθμών ηλεκτροπαραγωγής ανανεώσιμων
πηγών ενέργειας, καθώς και οι εγκαταστάσεις και υποδομές αστεροσκοπείων ιδιοκτησίας
Δημόσιων φορέων ή φορέων του ευρύτερου Δημόσιου τομέα που εξυπηρετούν τη λει-
τουργία τους.»
– Σχετικές ρυθμίσεις υπάρχουν και για διάφορες άλλες περιοχές (στις Κυκλάδες, όπως
π.χ. στη Σίφνο, σε οικισμούς της Φθιώτιδας κ.λπ.).
y Δεν ρυθμίζονται αυθαίρετα εκτός σχεδίου εφόσον το ανώτατο ύψος τους υπερβαί-
νει το ύψος της κορυφογραμμής, ενώ επιτρέπεται η ρύθμισή τους όταν έχουν κατα-
σκευαστεί προ της 31.12.2003 – Άρθ.2 παρ.2στ Ν.4178/13.

Κορυφογραμμή Ορισμοί
2
Κτίριο Κωδικοποίηση, Σχόλια | παρ.41, 42 Άρθ. 2
Τα ακριβή υψόμετρα για το παραπάνω τμήμα κορυφογραμμής θα προκύπτουν από το τοπο-

γραφικό διάγραμμα του γηπέδου το οποίο θα αποτυπώνει με υψομετρικές καμπύλες και την
όμορη ανάντι λωρίδα μέχρι την κορυφογραμμή. Το μικρότερο υψόμετρο του τμήματος της
κορυφογραμμής που αντιστοιχεί στο γήπεδο σύμφωνα με τα παραπάνω, θα είναι και το ανώ-
τατο του προς ανέγερση κτιρίου.
Λόγω της ιδιαιτερότητας των περιπτώσεων συμφωνούμε με την άποψη της Δ/νσης Πολεοδο-
μίας Κυκλάδων να ελέγχονται από την αρχιτεκτονική επιτροπή.
Παρ.42. Κτίριο είναι η κατασκευή που αποτελείται από χώρους και εγκαταστάσεις και προο-
ρίζεται για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή του χρήστη.
y Κύριο στοιχείο των κτιρίων αποτελεί η χρήση τους, όπως προκύπτει από την αναφο-
ρά που γίνεται στον ορισμό για τον προορισμό τους.
y Επισήμανση: Οι διαστάσεις του κτιρίου καθορίζονται από τον φέροντα οργανισμό
του και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσής του, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται:
– τα υλικά επένδυσης του κτιρίου (σοβάδες, διακοσμητική λιθοδομή, μεταλλικές και
ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες κ.λπ.), μέγιστου πάχους έως 15 εκ., καθώς και
– η επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης, στο σύνολό της εφόσον έχει πάχος άνω
των 6 εκ., όπως προκύπτει από τις επιμέρους μελέτες – Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.42.
Τα υλικά επένδυσης και η θερμομόνωση δεν μπορούν να προεξέχουν από την ΟΓ,
επομένως το περίγραμμα των κτιρίων πρέπει να τοποθετείται εσώτερα.
Το άρθ.11 δεν αναφέρεται πλέον σε εξωτερική. Εμμέσως όμως προκύπτει από τον ορι-
σμό του περιγράμματος του κτιρίου άρθ.2 παρ.61 σε συνδυασμό με το Άρθ.2 παρ.42 της
Απόφ.63234/12 που διευκρινίζει ότι: οι διαστάσεις του κτιρίου καθορίζονται από τον φέ-
ροντα οργανισμό και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσης.
y Με βάση τα ανωτέρω προκύπτει ότι στο Διάγραμμα δόμησης:
– αρκεί να υπολογίζεται το περίγραμμα του κτιρίου, όπως καθορίζεται από τον φέροντα
οργανισμό του και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσης, προσαυξημένος κατά το πά-
χος της θερμομόνωσης ως άνω.
– πρέπει να τεκμηριώνεται η μη προσμέτρηση στο συντελεστή όλων των περιπτώ-
σεων της παρ.6 του άρθ.11 και ειδικότερα οι περιπτώσεις 6ιθ, 6κβ και 6κστ του άρθ.11.
Το γ και το δ αποτελούνται από το σύνολο τησ

εξωτερικήσ θερμομόνωσησ, εφόσον έχει πάχοσ
άνω των 6 εκ. συν τα υλικά επικάλυψησ μέχρι 15 εκ.,
όπωσ προκύπτουν από τη μελέτη του κτιρίου.
Από τη διάσταση β του τελειωμένου κτιρίου, θα

αφαιρείται το άθροισμα (γ + δ), τόσο στο διάγραμμα
δόμησησ όσο και κατά τον τελικό έλεγχο των οικοδομών,
ενώ στο εξαρτημένο τοπογραφικό περιλαμβάνεται η
τελική διάσταση β.
(Σχήμα 2–22)

Οικόπεδο Ορισμοί
2
Σχόλια | παρ.50 Άρθ. 2
y Στον ορισμό των Οικοπέδων εμπεριέχεται η διάσταση του Αστικού Δικαίου, όπως
και στον ορισμό των Γηπέδων:
– Βλ. στην παρ.12 του άρθ.2, όπου αναλύονται τα ιδιοκτησιακά ζητήματα και τα γε-
νικότερα ζητήματα κατατμήσεων και κωδικοποιείται η σχετική νομοθεσία.
– Βλ. και στον ορισμό της παρ.73 για το πρόσωπο, σε σχέση με το χαρακτηρισμό των
οικοπέδων σε μεσαία, γωνιακά και διαμπερή, όπως και στον ορισμό της παρ.64, για
τον χαρακτηρισμό των πλαγίων ορίων, που επηρεάζει την εφαρμογή του άρθρου14
για την τοποθέτηση των κτιρίων.
y Για την αρτιότητα και τις τακτοποιήσεις των οικοπέδων εντός σχεδίου βλ. στο άρθ.7
και για τα οικόπεδα στα ακραία σημεία του σχεδίου στο άρθ.8.
y Για την τακτοποίηση και προσκύρωση οικοπέδων σε παλιά ρυμοτομικά (εγκεκριμέ-
να με το ΝΔ/23) ισχύουν επίσης τα άρθρα 300 ως και 309, του μέρους ΙΙΙ κεφάλαιο Γ΄ του
ΚΒΠΝ ΠΔ 14.7.1999 ΦΕΚ 580/Δ/99.
y Για την έκδοση αδειών σε οικόπεδα που βαρύνονται με αποζημιώσεις λόγω ρυμο-
τομίας βλέπε στο άρθ.7 και την Εγκ.25/87 στην Κωδικοποίηση του άρθ.15 σελ. 567.
y Για οικόπεδα που παραχωρήθηκαν από το κράτος (προσφυγικά) απαιτείται έγκριση
από το ΥΚΥ και σχετικά βλ. άρθ.8 παρ.4.
 ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ ΕΝΤΟΣ ΟΙΚΙΣΜΩΝ.

Γενικά: τα όρια των οικισμών δεν δημιουργούν κατάτμηση των ιδιοκτησιών.
 ΕΝΤΟΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ κάτω των 2.000 κατοίκων, ορίζεται αρτιότητα με τα άρθρα 5 και
6 ΠΔ 24.4.1985 (ΦΕΚ 181/Δ/3.5.1985) όπως αντικαταστάθηκαν με την παρ.1 άρθ.1 του
ΠΔ 4.11.2011 ΦΕΚ 289/ΑΑΠ και την παρ.2 άρθ.35 του Ν.3937/11 ΦΕΚ 60/Α, μετά την
ΣτΕ.1828/08, προβλέπεται δε, η κύρωση δικτύου κοινόχρηστων χώρων με απόφαση
του ΓΓ της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, μετά από σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος
σύμφωνα με τις προδιαγραφές που καθορίζονται με απόφαση Υπουργού ΠΕΚΑ και την
εξέταση της καταλληλότητας των χώρων αυτών από τη Διεύθυνση Περιβάλλοντος και
Χωρικού Σχεδιασμού της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, η οποία θέτει τους όρους για τη δι-
αμόρφωσή τους και κρίνει κατά περίπτωση την αναγκαιότητα υποβολής συμπληρωματι-
κών μελετών – βλ. ΣτΕ.1828/08.
– Βλ. σχετικά περίπτ. β και ε της παρ.1 άρθ.35 του Ν.3937/11 ΦΕΚ 60/Α/31.3.2011.
– Οι προϋποθέσεις για τη δόμηση στους οικισμούς, μέχρι την κύρωση του δι-
κτύου των κοινόχρηστων χώρων, καθορίστηκαν με το άρθ.10 του Ν.4164/13 ΦΕΚ
156/Α/9.7.2013 όπως ισχύει μετά το άρθ.36 του Ν.4258/14 που συμπληρώνει το
άρθ.35 του Ν.3937/11.
– Βλ. Απόφ.39608/11 ΦΕΚ 2200/Β/30.9.2011, Έγκριση Τεχνικών Προδιαγραφών σύ-
νταξης διαγραμμάτων, στοιχεία που αποτυπώνονται για την εφαρμογή της παρ.1
άρθ.35 Ν.3937/11.
– Σχετ. Έγγρ.6923/196/14.2.2003 ΔΤΕ για οικόπεδο που τέμνεται από το όριο.
y Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο
χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση πλάτους τουλάχιστον 4,00 μ.
Σε περίπτωση παραχώρησης έκτασης για δημιουργία κοινόχρηστου χώρου, η έκταση
προσμετράται μόνο για την αρτιότητα (άρθ.5 παρ.1), αλλά δεν προσμετράται στη
δόμηση, δεδομένου ότι με το άρθ.35 παρ.2 του Ν.3937/11 ΦΕΚ 60/Α καταργήθηκε η
παρ.4 του άρθ.6 του ΠΔ 25.4.1985 ΦΕΚ 181/Δ, με βάση την οποία προβλεπόταν η αύ-
ξηση της δομήσιμης επιφάνειας σε περίπτωση παραχώρησης κοινόχρηστου χώρου.

Ορισμοί Οικόπεδο
2
y Με το Άρθ.7 παρ.1 του ΠΔ 24.4.1985 ΦΕΚ 181/Δ/85 ορίζεται ότι: «Εάν ιδιοκτησία
εμπίπτει εν μέρει εντός του ορίου οικισμού και εν μέρει εκτός αυτού, τότε στην
περίπτωση που το εντός του ορίου τμήμα δεν έχει την αρτιότητα που ορίζεται με την
απόφαση του Νομάρχη, θεωρείται ότι εντός του ορίου περιλαμβάνεται τμήμα της
ιδιοκτησίας μεγέθους που αντιστοιχεί στην αρτιότητα αυτή» Και σύμφωνα με το
Έγγρ.48228/08 (ΔΟΚΚ): δεδομένου του ενιαίου του γηπέδου και του γεγονότος ότι η
γραμμή του ορίου του οικισμού δεν δημιουργεί κατάτμηση αλλά χωρίζει την ιδιοκτη-
σία σε δύο τομείς (εντός οικισμού και εκτός σχεδίου), ανάλογα με το πού τοποθετεί-
ται η οικοδομή, εφαρμόζονται όλοι οι όροι, περιορισμοί δόμησης και χρήσεις,
που ισχύουν στον τομέα αυτόν.
 ΕΝΤΟΣ ΟΙΚΙΣΜΟΥ προ του ‘23, ορίζονται αρτιότητες με το άρθ.4 του ΠΔ 13.3.1981
ΦΕΚ 138/Δ. Δεν απαιτείται ελάχιστο πρόσωπο για τα κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα.
Τμήμα οικοπέδου που εμπίπτει εντός των ορίων του είναι άρτιο με οποιοδήποτε εμβα-
δόν της παρέκκλισης (300 τ.μ. προ του ‘81, 150 τ.μ. προ 25.7.1979 και με όποιες διαστά-
σεις έχουν τα προϋφιστάμενα της 2.7.1968). Η διαπίστωση για το όριο του οικισμού κατά
την έκδοση των αδειών γίνεται από την Υ.ΔΟΜ, με βάση τα στοιχεία που υπάρχουν στην
υπηρεσία ή και με όσα προσκομίζονται και μετά από αυτοψία 2 υπαλλήλων (Εγκ.117/82
και 124/82), ενώ η διαπίστωση για την ύπαρξη δρόμων γίνεται με βάση την πραγματική
κατάσταση που είναι διαμορφωμένη στο έδαφος και δεν υπάρχει δυνατότητα διάνοιξης
νέων οδών (Εγκ.38/84). Τυχόν «εμβασίες» ή «καλντερίμια» που αναφέρονται σε συμβό-
λαια, ενδέχεται να αποτελούν δρόμους όταν αποδεικνύεται ότι δεν είναι δουλείες και
εφόσον είναι διαμορφωμένες στο έδαφος.
Αρτιότητα οικοπέδου που τέμνεται από τα όρια οικισμού προ του 23: Από τη δι-
ατύπωση του άρθ.10 του ΠΔ 13.3.1981 ΦΕΚ 138/Δ, όπως αντικ/κε με το ΠΔ 19.8.1981
(άρθ.107 ΚΒΠΝ), προκύπτει ότι οικόπεδα που τέμνονται από το όριο του οικισμού εί-
ναι άρτια με όποιο εμβαδόν εμπίπτει εντός του οικισμού, αλλά με την προϋπόθεση
ότι είχαν καθορισθεί τα όρια με αποφάσεις Νομαρχών ή πράξεις των Πολεοδομικών
Υπηρεσιών, που δεν ακυρώθηκαν μεταγενέστερα. Άρα, λαμβάνοντας υπόψη το άρ-
θρο 2 του ΠΔ 13.3.1981 ΦΕΚ 138/Δ, σε συνδυασμό με το άρθ.10 του ΠΔ 24.4.1985 ΦΕΚ
181/Δ/3.5.1985 (Οικισμοί κάτω από 2.000 κατοίκους), προκύπτει ότι η διάταξη ισχύει
εφόσον υπάρχουν νόμιμα καθορισμένα όρια πριν την 3.5.1985.
 ΕΝΤΟΣ ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΟΥ ΟΙΚΙΣΜΟΥ. Εάν το οικόπεδο εμπίπτει εν μέρει εντός των ορίων
του οικισμού και εν μέρει εκτός αυτών, θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο το εντός των
ορίων τμήμα, εφ’ όσον έχει τα ελάχιστα όρια εμβαδού και διαστάσεων τα ισχύοντα στην
περιοχή του οικισμού που βρίσκεται το οικόπεδο (150 τ.μ. ή 300 τ.μ.).
 Αγροτικοί οικισμοί – Διανομές: Ισχύει ο Ν.4061/12 ΦΕΚ 66/Α/22.3.2012 (καταργεί το
άρθ.3 του Ν.3399/05 και το άρθ.38 του Ν.1337/83) άρθ.19 παρ.1 ΝΔ 3958/59 ΦΕΚ 133/Α.
y Για οικόπεδα οριστικών διανομών του Υπ. Γεωργίας βλ. άρθ.8 παρ.1.
y Ισχύουν επίσης οι διατάξεις που κωδικοποιούνται στο άρθ.109 του ΚΒΠΝ ( ΒΔ
25.8.1969), για τους οικισμούς με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, κάτω των 5.000
κατοίκων ή κάτω των 2.000 κατοίκων εφόσον δεν έχουν οριοθετηθεί, στους οποί-
ους εντάσσονται και οι Αγροτικοί οικισμοί, με την επιφύλαξη που διατυπώνεται στην
παρ.3ε αυτού, δηλαδή δεν ισχύουν για τους οικισμούς αυτούς η παρ.1 και η παρ.3α και
3β του άρθ.109 (δηλαδή άρθρα 1, 2, 3 και 5 του ΒΔ 25.8.1969), αλλά οι διατάξεις που
ίσχυαν πριν το ΓΟΚ/85, δηλαδή αυτές του ΓΟΚ/73, ως προς το επιτρεπόμενο ποσο-
στό κάλυψης και ως προς το σύστημα δόμησης. Για τα ύψη των οικισμών αυτών

Ορισμοί Όρια οικοπέδου ή γηπέδου • Όρια οικοδομικού τετραγώνο
2
Άρθ. 2 παρ.52, 53, 54, 55 | Σχόλια Οριστική στάθμη εδάφους • Όροφοι
Παρ.52. Όρια οικοπέδου ή γηπέδου είναι οι γραμμές που το χωρίζουν από τα όμορα οικό-
πεδα ή γήπεδα και τους κοινόχρηστους χώρους ή μόνο από όμορα οικόπεδα ή γή-
πεδα. Τα όρια του οικοπέδου με τους κοινόχρηστους χώρους συμπίπτουν με τα όρια
του οικοδομικού τετραγώνου στις εντός σχεδίου περιοχές.
y Το όριο κάθετης συνιδιοκτησίας δεν εντάσσεται στα όρια του οικοπέδου και κατά
την έκδοση Αδειών θα πρέπει να συμβολίζεται διαφορετικά από τα όρια (με απλή διακε-
κομμένη γραμμή και όχι με αξονική).
Παρ.53. Όρια οικοδομικού τετραγώνου είναι οι γραμμές που το χωρίζουν από τους κοινό-
χρηστους χώρους ή την εκτός σχεδίου περιοχή.
y Έχουν διαφοροποιηθεί οι ορισμοί των παρ.48, 49, 53 και 76, έχοντας συμπεριλάβει
ως όριο του ΟΤ, εκτός από τις εγκεκριμένες οικοδομικές και ρυμοτομικές γραμμές, επι-
πλέον και το όριο του σχεδίου προς την εκτός σχεδίου περιοχή, αλλά παρόλα αυτά
στο άρθρο 8 διατηρείται η διατύπωση «κατ΄ εξαίρεση των ορισμών του άρθρου 2», όπως
ήταν και στο άρθ.29 του ΓΟΚ/85, ενώ οι ορισμοί φαίνεται να έχουν τροποποιηθεί ακριβώς
για να είναι συμβατοί με τις ρυθμίσεις του άρθ.8.
Παρ.54. Οριστική στάθμη εδάφους οικοπέδου ή γηπέδου είναι η στάθμη του εδάφους,
όπως αυτή διαμορφώνεται τελικά με εκσκαφή, επίχωση ή επίστρωση, ύστερα από
έκδοση άδειας δόμησης.
y Ο ορισμός αφορά στην οριστική στάθμη του εδάφους, όπως διαμορφώνεται με την
κατασκευή του κτιρίου μετά από άδεια και όχι στη στάθμη του φυσικού εδάφους.
– Σχετικά βλ. και στους ορισμούς των παρ.23 και 78.
Παρ.55. Όροφοι είναι τα τμήματα του κτιρίου, στα οποία διαχωρίζεται καθ’ ύψος από διαδο-
χικά δάπεδα, με μεταξύ τους ελάχιστη απόσταση, όπως ορίζεται από τις σχετικές δι-
ατάξεις.
y Δεν προβλέπεται ο έλεγχος του αριθμού των ορόφων από τις διατάξεις του ΝΟΚ,
όπως δεν προβλεπόταν και από το ΓΟΚ/85.
y Ο αριθμός των ορόφων ελέγχεται μόνο σε παραδοσιακούς οικισμούς ή κέντρα πόλεων,
εφόσον καθορίζεται ο αριθμός των ορόφων από ειδικά διατάγματα.
y Ο έλεγχος αριθμού ορόφων διατηρείται στις εκτός σχεδίου περιοχές – Άρθ.1 παρ.7
ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ, εκτός των Βιομηχανικών κτιρίων του άρθ.4 του ίδιου διατάγμα-
τος, τα οποία δεν υπόκεινται στον περιορισμό του αριθμού των ορόφων σύμφωνα με το
άρθ.22 παρ.19 Ν.4258/14.
Έγγρ.29195/6.5.1991 Σε περίπτωση που από το Διάταγμα των όρων δόμησης της περιο-
χής καθορίζεται μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός ορόφων, ο έλεγχος του αριθμού των
ορόφων γίνεται από την οριστική στάθμη του εδάφους, σε κάθε σημείο των όψεών του, κατ’
ανάλογη εφαρμογή της παρ.7 του άρθ.9 του Ν.1577/85.

Όψεις του κτιρίου • Παθητικά ηλιακά συστήματα ψύξης ή θέρμανσης Ορισμοί
2
Παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση χώροι του οικοπέδου Σχόλια | παρ.56, 57, 58 Άρθ. 2
Παρ.56. Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή και
ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και ορίζονται σύμφωνα με τον προσανατολισμό
τους. Ως όψεις του κτιρίου θεωρούνται και οι στέγες.
y Στις όψεις των κτιρίων επιτρέπονται οι κατασκευές του άρθ.16.

y Όψεις είναι και οι επιφάνειες που προκύπτουν από κλιμακώσεις του κτιρίου που βλέπουν
σε υπαίθριους χώρους του κτιρίου (βεράντες) ανοικτές προς ΚΧ ή προς υποχρεωτικούς
ακάλυπτους χώρους.
y Προσοχή στις όψεις προς ακάλυπτους, οι οποίοι δεν έχουν τις προϋποθέσεις των
υποχρεωτικών ακάλυπτων (όπως τα διαμπερή ανοίγματα), δεν επιτρέπονται εξώστες,
Η/Χ και Έρκερ, και πιθανότατα δεν επιτρέπονται ούτε οι άλλες κατασκευές του άρθ.16
παρ.1 του ΝΟΚ, όπως ισχύει μετά το άρθ.20 παρ.24 του Ν.4258/14 – βλ. άρθ.16 σελ. 579.
y Επισημαίνεται ότι τα ύψη δεν ελέγχονται στην προβολή των όψεων.
y Όσοι έχουν τοποθετήσει επιγραφές σε όψεις κτιρίων, όπως ορίζονται στην παρ.56
του άρθ.2 του ΝΟΚ πλην των στεγών, κατά παράβαση του άρθ.6 του Ν.2946/2001 (224/Α)
και της κατ΄ εξουσιοδότησής του εκδοθείσας απόφασης, εντός δύο (2) ετών από
14.4.2014, πρέπει να τις προσαρμόσουν στο περιεχόμενο των ρυθμίσεων αυτών,
όπως ισχύουν κατά το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα. Κατά το διάστημα αυτό δεν
επιβάλλονται οι διοικητικές και ποινικές κυρώσεις που προβλέπονται για τις προα-
ναφερθείσες παραβάσεις – Άρθ.75 παρ.1 Ν.4257/14 ΦΕΚ 93/Α/14.4.14.
Παρ.57. Παθητικά ηλιακά συστήματα ψύξης ή θέρμανσης είναι οι κατασκευές ή οι εγκα-

ταστάσεις που αξιοποιούν την ηλιακή ενέργεια και αποτελούν συστατικά μέρη του
κτιρίου. Οι βασικές κατηγορίες είναι:
α. Συστήματα άμεσου ηλιακού οφέλους, όπως σε νότια ανοίγματα.
β. Συστήματα έμμεσου ηλιακού οφέλους (όπως ηλιακός χώρος – θερμοκήπιο, ηλι-
ακός τοίχος, θερμοσιφωνικό πέτασμα, ηλιακό αίθριο).
γ. Συστήματα δροσισμού (όπως ο ηλιακός αγωγός, τα σκίαστρα, οι ενεργειακοί υα-
λοπίνακες).
y Για την κατασκευή τους προβλέπονται ευνοϊκές διατάξεις από το ΝΟΚ, όπως αναφέ-
ρονται στην παρ.26 του άρθ.2.
Παρ.58. Παραχωρημένοι σε δημόσια κοινή χρήση χώροι του οικοπέδου είναι οι χώροι,
που έχουν αποδοθεί ανταποδοτικά σε δημόσια χρήση με συμβολαιογραφική πράξη,
χωρίς να χάνονται τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα των παραχωρητών.
y Η έννοια του χώρου που τίθεται σε κοινή χρήση αλλά παραμένει στην ιδιοκτησία
είναι καινοφανής και θα κριθούν στο μέλλον οι προϋποθέσεις της και το αν ευσταθεί.
– Σχετικές οι ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στα άρθρα 10, 21 παρ.1 και 25.
– Με το άρθ.10 παρ.2 προβλέπεται ότι μπορεί να εκδοθεί ΠΔ (δυνητικά), με το οποίο
θα καθορίζεται «η διαδικασία απόδοσης σε κοινή χρήση, καθώς και κάθε λεπτομέ-
ρεια» για την εφαρμογή των παρ.1 και παρ.2 του άρθ.10.
– Στο μεταξύ όμως, για τη συμβολαιογραφική δέσμευση, δίνονται οδηγίες εφαρ-
μογής με την Απόφ.63234/12 άρθ.10 παρ.2 και 3 – βλ. στο άρθ.10.

Πέργκολα • Περίγραμμα κτιρίου Ορισμοί
2
Σχόλια, Κωδικοποίηση | παρ.60, 61 Άρθ. 2
νός ότι μέχρι τώρα με τον όρο πέργκολα οριζόταν ελαφρά και μόνο διάτρητη κατασκευή
για τη στήριξη φυτών, χωρίς κανενός είδους υλικό επικάλυψης. Δηλαδή έχουμε πλέον
δύο ειδών πέργκολες, τις ασκεπείς (διάτρητες με φυτά) και τις σκεπασμένες με διάφορα
προσωρινά υλικά, ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές ή και με φω-
βολταϊκά πανέλα μόνο στο δώμα (και μόνο σε οριζόντια θέση).
y Για κατασκευή πέργκολας σε ισόγειους υπαίθριους χώρους κατοικιών ή στον περιβάλ-
λοντα ακάλυπτο χώρο ή στην πρασιά ή στο δώμα ή στους ανοιχτούς εξώστες ή σε βε-
ράντες ισογείων και ορόφων απαιτείται ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας μετά από
έγκριση ΣΑ, όταν απαιτείται έλεγχος ΣΑ για το κτίριο – βλ. άρθ.4 παρ.2ιστ.
y Από τη διατύπωση «σε ισόγειους ακάλυπτους χώρους ή στον περιβάλλοντα ακάλυ-
πτο χώρο» του άρθ.4 παρ.2ιστ, προκύπτει ότι ΔΕΝ μπαίνουν πέργκολες σε αδόμητο
οικόπεδο ή ότι απαιτείται άδεια.
– Από 17.2.2004 απαιτείτο έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και προγενέστερα ίσχυε
η Εγκ.39/98 «Διευκρινίσεις για τις εγκαταστάσεις στήριξης φυτών (πέργκολες)», με
βάση την οποία δεν απαιτείτο άδεια για κατασκευή πέργκολας, απαιτείτο όμως Άδεια
σε περίπτωση που κατασκευάζεται πάνω στο κτίριο και από δομικά υλικά όπως
οπλισμένο σκυρόδεμα, λιθοδομή κ.λπ. είτε στατικά εξαρτημένες από το υπόλοιπο κτί-
ριο είτε στατικά ανεξάρτητες, προκειμένου να ελεγχθεί αν παραβιάζεται το ιδεατό
στερεό – ζήτημα που ισχύει και σήμερα με βάση το άρθ.19 παρ.2στ και έτσι το θέμα
αυτό θα πρέπει να εξετάζεται επίσης με την έκθεση του Μηχανικού
y Σε πέργκολα νόμιμα υφιστάμενη, μετά από έγκριση ΕΠΑΕ, προ του Ν.4067/12(*), μπο-
ρεί να αντικαθίσταται η εγκεκριμένη κάλυψή της με ανάλογο υλικό, του οποίου το
πάχος δεν μπορεί να υπερβαίνει το πάχος της στέψης του εγκεκριμένου σκελετού
της – άρθ.20 παρ.32 Ν/Σ
(*) Προ του Ν.4067/12 απαιτείτο έγκριση ΕΠΑΕ για τις πέργκολες σε κάθε περίπτωση που
για το κτίριο, στο οποίο κατασκευαζόταν πέργκολα (στο δώμα ή στον ακάλυπτό του),
απαιτείτο έλεγχος ΕΠΑΕ σύμφωνα με την Απόφ.31252/1530/87 ΦΕΚ 482/Δ, όπως για
ειδικά κτίρια ή για κτίρια σε προστατευόμενες περιοχές και σε ζώνες εμφανίσεως (πλα-
τείες κ.λπ.).
ΣτΕ.3407/1995: Η κατασκευή πέργκολας επί δοκών από σκυρόδεμα κατ’ επέκταση των δοκών
του πρώτου ορόφου δεν αντίκειται στα άρθρα 2, 7, 16 και 17 του ΓΟΚ/85, διότι δεν προβλέ-
πουν ούτε τον τρόπο ούτε τα υλικά κατασκευής της πέργκολας.
Παρ.61. Περίγραμμα κτιρίου αποτελεί η προβολή επί του εδάφους όλων των χώρων του
που προσμετρώνται στην κάλυψη.
y Στο διάγραμμα Δόμησης για την έκδοση της Έγκρισης Δόμησης, με βάση το άρθ.9
παρ.4γ του Ν.4030/11, περιλαμβάνονται: «Τα περιγράμματα όλων των επιπέδων του
κτιρίου, υπόγειων και υπέργειων, οι διαστάσεις τους, η θέση τους σε σχέση με τις οικο-
δομικές γραμμές και τα πλάγια όρια του οικοπέδου και όποιο άλλο βασικό στοιχείο είναι
απαραίτητο για τον υπολογισμό της κάλυψης, της δόμησης, του ύψους κ.λπ. του κτιρίου.
Σε περιπτώσεις προσθήκης, περιέχονται και τα παλαιά κτίσματα με όλα τα παραπά-
νω στοιχεία, οι αριθμοί των αδειών τους ή των τίτλων ή των αποφάσεων εξαίρεσης ή
αναστολής κατεδάφισης αν είναι αυθαίρετα».

Ορισμοί Περίφραξη ή Περίφραγμα
2
Άρθ. 2 παρ.62, 63, 64 | Σχόλια Πίσω και πλάγια όρια μεσαίου οικοπέδου
Παρ.62. Περίφραξη ή Περίφραγμα είναι η κατασκευή με την οποία διαχωρίζονται μεταξύ

τους όμορα οικόπεδα ή γήπεδα, καθώς και οικόπεδο ή γήπεδο από κοινόχρηστο
χώρο.
y Για τα Περιφράγματα εφαρμόζονται οι διατάξεις: της παρ.9 του άρθ.17 του ΝΟΚ και
εξακολουθούν να ισχύουν οι διατάξεις για τους Μεσότοιχους, όπως ρυθμίζονται με το
άρθ.10 παρ.3 ως 11 του ΚΚ, σε συνδυασμό και με τις διατάξεις για τη λειτουργική συνέ-
νωση των κτιρίων όπως ρυθμίστηκαν με το άρθ.10 παρ.10 του ΚΚ και το άρθ.23 παρ.5 για
τη λειτουργική συνένωση καταστημάτων.
– Απαιτείται Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για: απλή περιτοίχιση από λιθοδομή
μέχρι ύψους ενός μέτρου (1,00 μ.) ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό, χωρίς χρήση σενάζ,
γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και για οριοθέτηση με πασσάλους των κορυ-
φών οικοπέδου ή γηπέδου, σύμφωνα με το άρθ.4 παρ.2κγ.
– Απαιτείται όμως να προηγείται έγκριση Δασαρχείου και Αρχαιολογίας (αφορά σε
εκτός σχεδίου περιοχές).
y Άρθ.1 παρ.13 ΠΔ 24.5.1985 (ΦΕΚ 270/Δ) – περίφραξη εκτός σχεδίου.
y Άρθ.23 παρ.1 Ν.1337/83 – απαγόρευση περίφραξης σε απόσταση 500 μ. από την ακτή.
y ΠΔ 236/84 ΦΕΚ 95/Α – κατ’ εξαίρεση περίφραξη σε απόσταση 500 μ. από την ακτή.
y ΠΔ 143/93 – ΠΔ 209/98 – υποχρεωτικές αποστάσεις από το Βασικό Οδικό Δίκτυο.
Παρ.63. Πίσω όριο μεσαίου οικοπέδου είναι αυτό που δεν έχει κανένα κοινό σημείο με τη
ρυμοτομική γραμμή, βρίσκεται στην πιο απομακρυσμένη απόσταση από το πρόσω-
πο του οικοπέδου και δεν είναι πλάγιο όριο.
y Από το πίσω όριο απαιτείται απόσταση Δ, Άρθρο 14 παρ.1α. Ν.4067/12: Η όψη του
κτιρίου στο πίσω όριο του οικοπέδου απέχει κατ’ ελάχιστο απόσταση Δ από αυτό. Σε πε-
ρίπτωση που δεν υφίσταται πίσω όριο, λόγω σχήματος του οικοπέδου, δεν είναι υποχρε-
ωτική η απόσταση αυτή, όπως π.χ. στα διαμπερή οικόπεδα ή στα γωνιακά οικόπεδα.
y Γενικά προκύπτει ότι, όταν απαιτείται τήρηση απόστασης, το Δ εφαρμόζεται μόνο
στα πίσω όρια, ενώ στα πλάγια όρια εφαρμόζεται το δ.
Παρ.64. Πλάγια όρια μεσαίου οικοπέδου είναι αυτά που το ένα άκρο τους βρίσκεται επί της
ρυμοτομικής γραμμής ή έχουν κοινό άκρο με το τμήμα πλάγιου ορίου που βρίσκεται
επί της ρυμοτομικής γραμμής και δεν είναι πίσω όριο. Πλάγια όρια γωνιακού, δισγω-
νιαίου ή διαμπερούς οικοπέδου είναι όλα τα όρια των οικοπέδων αυτών με τις όμο-
ρες ιδιοκτησίες.
y Επισημαίνεται ότι ο χαρακτηρισμός όλων των ορίων των γωνιακών και των δισγω-
νιαίων οικοπέδων ως πλαγίων ορίων, επηρεάζει την εφαρμογή του άρθρου 14 για

Ορισμοί Προστέγασμα
2
Άρθ. 2 παρ.72, 73 | Σχόλια Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου
Παρ.72. Προστέγασμα είναι το μη προσβάσιμο σταθερό ή κινητό στοιχείο σε συνέχεια των

όψεων του κτιρίου και πέρα από την επιφάνειά τους.
y Το προστέγασμα είναι σταθερό ή κινητό και συνδέεται με τις όψεις του κτιρίου, χω-
ρίς κατακόρυφα στηρίγματα.
y Δεν μπορεί να είναι βατό (προσβάσιμο) και διαφοροποιείται από τους εξώστες στους
οποίους επιβάλλεται να κατασκευάζονται στηθαία ή κιγκλιδώματα ασφαλείας, σύμφωνα
με το άρθ.15 του ΚΚ. Σχετικά βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.19 παρ 2δ (σε συνδυασμό με παρ.5
άρθ.2) στο άρθ.19.
y Παρεμφερής είναι ο ορισμός της παρ.79, για το στέγαστρο, με τη διαφορά ότι το
στέγαστρο μπορεί να είναι ανεξάρτητη κατασκευή ή να στηρίζεται σε υποστυλώματα και
υπόκειται σε άλλους περιορισμούς.
y Άρθρο 17 παρ.7ι και Άρθρο 16 παρ.7: Σε καταστήματα και εισόδους κτιρίων πάνω
από κοινόχρηστους χώρους επιτρέπεται να κατασκευάζονται μόνιμα προστεγάσματα
χωρίς κατακόρυφα στηρίγματα. Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από
άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου τα παραπάνω προστεγάσματα επιτρέπεται να κατα-
σκευάζονται με πλάτος μέχρι 1/2 Δ ή 1/2 δ – βλ. στα ως άνω άρθρα 16 παρ. 7 και 17
παρ.7ι.
– Αντίθετα τα κινητά προστεγάσματα, επιτρέπονται με μέγιστο πλάτος 1/4 Δ ή
1/4 δ, σύμφωνα με την παρ.1γ του άρθ.16, όπως ισχύει μετά το άρθ.20 παρ.24 του
Ν.4258/14.
y Για κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων (τέντες σε εσοχές – βεράντες
και εξώστες) εάν είναι σύμφωνα με το άρθ.17 του ΚΚ, λογικά δεν απαιτείται άδεια αφού
δεν αποτελούν κατασκευές και είναι παράλειψη που δεν αναφέρονται στο άρθ.4
παρ.3, εκτός αν θεωρείται ότι απαιτείται έκδοση άδειας, ζήτημα που πρέπει να διευ-
κρινίσει το υπουργείο.
– Αντίθετα για τα στέγαστρα και τα προστεγάσματα, που επηρεάζουν σημαντικά
τις όψεις ή τον ακάλυπτο, προκύπτει ότι απαιτείται έκδοση άδειας, προκειμένου
να ελεγχθούν οι προϋποθέσεις κατασκευής τους.
Παρ.73. Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριό του προς τον κοινόχρηστο χώρο.
– Είναι αυτούσια η παρ.15 του άρθ.2 του ΓΟΚ/85, ωστόσο δημιουργείται πρόβλημα
εφαρμογής λόγω του ορισμού των γωνιακών οικοπέδων με την παρ.50 –
y Πρόσωπο του οικοπέδου είναι το όριό του προς τον κοινόχρηστο χώρο και για την
οικοδομησιμότητα του οικοπέδου, θα πρέπει οι κοινόχρηστος χώρος να είναι διανοιγμέ-
νος σε όλο το μήκος του προσώπου και όχι μόνο στο άρτιο τμήμα του.
– Με την παρ.50 ως γωνιακά ή διαμπερή οικόπεδα, ορίζονται τα έχοντα πρόσωπο σε
διαφορετικούς κοινόχρηστους χώρους.
– Για την αρτιότητα γωνιακού ή διαμπερούς οικοπέδου, αρκεί να είναι άρτιο το ένα
πρόσωπο.

Στέγαστρο Ορισμοί
2
y Οι επιτρεπόμενες διαμορφώσεις γίνονται σε σχέση με το φυσικό έδαφος και προ-

βλέπονται από άρθ.15 παρ.4 και άρθ.17 παρ.2ε και παρ.3.
– Βλ. και παρ.23 εκσκαφή, επίχωση ή επίστρωση.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.2 παρ.78: Ως φυσικό έδαφος θεωρείται το υφιστάμενο έδα-

φος στο οποίο δεν έχουν γίνει πρόσφατες ανθρωπογενείς επεμβάσεις και η διαπίστωση αυτή
προκύπτει μακροσκοπικά με την κοινή εμπειρία και πρακτική (30171/10.1.1995 έγγραφο
ΔΟΚΚ).
Έγγρ.250/22.1.2004: Είναι αυτονόητο ότι δεν τίθεται κανένα θέμα χαρακτηρισμού των τεχνι-
κών διαμορφώσεων ως φυσικού εδάφους, όσα χρόνια και αν περάσουν.
Έγγρ.30171/10.1.1995 (ΔΟΚΚ): Έννοια του φυσικού εδάφους, εκσκαφή ή επίχωση εδάφους:
Ως φυσικό έδαφος οικοπέδου θεωρείται το υφιστάμενο έδαφος στο οποίο δεν έχουν γίνει
πρόσφατες ανθρωπογενείς επεμβάσεις και η διαπίστωση αυτή προκύπτει μακροσκοπικώς με
την κοινή εμπειρία και πρακτική. … Επισημαίνεται ότι η στάθμη του φυσικού εδάφους μετα-
βάλλεται με την πάροδο του χρόνου εξαιτίας διαφόρων φυσικών παραγόντων (υδατικές δια-
βρώσεις, πλημμύρες, κατολισθήσεις κ.λπ.).
Παρ.79. Στέγαστρο είναι η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή, σε πρόβολο ή επί υποστυ-

λωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή
του, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης.
y Παρεμφερής ο ορισμός της παρ.72, για το προστέγασμα, με τη διαφορά ότι το προ-

στέγασμα συνδέεται οπωσδήποτε με το κτίριο, ενώ το στέγαστρο είναι πρόσθετη ή ανε-
ξάρτητη κατασκευή.
y Τα στέγαστρα αναπτύσσονται ελεύθερα στον ακάλυπτο και στην πρασιά, σε οποια-
δήποτε θέση, στηρίζονται σε υποστυλώματα και εφόσον αναπτύσσονται εντός των υπο-
χρεωτικών ακάλυπτων (*), μπορούν να κατασκευάζονται με πλάτος μέχρι 1/4 Δ ή δ, αλλά
με τον περιορισμό ότι το σύνολο των κατασκευών των περιπτώσεων α και ια της παρ.7
του άρθ.17 δεν μπορεί να υπερβαίνει το εμβαδόν της επιτρεπόμενης κάλυψης.
(*) Ο υποχρεωτικός ακάλυπτος, προφανώς αναφέρεται με την έννοια των υποχρεωτικών
αποστάσεων από τα όρια, δηλαδή ο περιορισμός για το πλάτος των στεγάστρων σε
1/4Δ ή 1/4δ, ισχύει μόνο για το τμήμα τους που κατασκευάζεται εντός των υποχρεω-
τικών πλαγίων αποστάσεων Δ ή δ.
y Εμπίπτει στις κατασκευές για τις οποίες απαιτείται άδεια, δεδομένου ότι αλλάζει τη
διαμόρφωση του ακαλύπτου και αφού δεν αναφέρεται στις κατασκευές για τις οποίες δεν
απαιτείται έγκριση ή άδεια και αναφέρεται στα εξής άρθρα: 11 παρ.6ιγ, 17 παρ.7ια και ιβ
και παρ.8Βδ, 26 παρ.6.
y Ειδικά τα κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων (π.χ. τέντες) – τα
οποία διαφοροποιούνται από τα στέγαστρα, για την κατασκευή των οποίων προφα-
νώς δεν απαιτείται άδεια, δεν αναφέρονται στο άρθ.4 παρ.3 – βλ. στο άρθ.16 παρ.4.

Ορισμοί Στέγη
2
Παρ.80. Στέγη είναι η κατασκευή κάλυψης του κτιρίου, η οποία περιλαμβάνει τη φέρουσα
κατασκευή και την επικάλυψή της και μπορεί να αποτελείται από επιφάνειες διαφό-
ρων μορφών, κλίσεων και υλικών.
y Με βάση τις διατάξεις που ισχύουν για τη Σοφίτα, προκύπτει ότι επιτρέπεται η εν-
σωμάτωση του ύψους της στέγης ανεξάρτητα από τη στάθμη που εξαντλείται ο συ-
ντελεστής και χωρίς την απαίτηση των 2,00 μ. που έθετε η προϊσχύουσα Απόφ.80851/90
και τα Έγγρ.45186/01 και 84821/00 και ουσιαστικά γενικεύεται η ρύθμιση του διατάγμα-
τος της Κεφαλονιάς (σχετ. το Έγγρ.84821/16.11.2000).
y Σχετικός και ο ορισμός της παρ.91 για το Ύψος στέγης και τα αναφερόμενα στην
επόμενη παρ.81 για τη Σοφίτα.
y Στην περίπτωση κατασκευής Σοφίτας, προφανώς το σημείο έδρασης της στέγης είναι
στη χαμηλότερη στάθμη όπου εξαντλείται ο συντελεστής, όπως ακριβώς ορίζεται στο
δεύτερο εδάφιο του άρθ.2 παρ.91 της Απόφ.63234/12 βλ. σελ. 161 και φυσικά ο φέρων
οργανισμός της δεν μπορεί να είναι δοκάρι ύψους 3 ή 3,50 μέτρων, αλλά είναι οι κολώνες
και τα λοιπά φέροντα στοιχεία, εφόσον η σοφίτα μπορεί να έχει και ανοίγματα.
y Στις περιπτώσεις που από τους όρους δόμησης της περιοχής εκτός της επιβολής της στέ-
γης επιτρέπονται και άλλες κατασκευές και εγκαταστάσεις (εκτός της στέγης) από τις
προβλεπόμενες στο άρθ.16 του ΓΟΚ/85, (στο άρθ.19 του ΝΟΚ), μπορεί να μην κατασκευ-
άζεται στέγη σε ολόκληρη την έκταση του κτιρίου, εφόσον αυτό απαιτείται για λόγους
κατασκευαστικούς των πιο πάνω εγκαταστάσεων – Εγκ.7/98 βλ. άρθ.19 σελ. 644.
y Στα εκτός σχεδίου γήπεδα σε περίπτωση κατασκευής στέγης το επιτρεπόμενο
ύψος προσαυξάνεται κατά 1,20 μ. – Άρθ.1 παρ.7 ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ.
y Δεν απαιτείται Άδεια Δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για Συντήρηση
ή επισκευή στεγών χωρίς χρήση ικριωμάτων – Άρθ.4 παρ.3στ.
y Η στέγη προσμετρά στο συντελεστή όγκου, εκτός των περιπτώσεων που είναι υπο-
χρεωτική από τους όρους δόμησης – τροποποίηση με το άρθ.20 παρ.22 Ν.4258/14 –
Άρθ.13 παρ.2α.
y Ως όψεις του κτιρίου θεωρούνται και οι στέγες – Άρθ.2 παρ.56.
– Ακολουθούν τα σχήματα 2–26 και 2–27 που συνοδεύουν τις οδηγίες για την ερμηνεία
της παρ.91 του ΝΟΚ με την Απόφ.63234/12, οι διευκιρινίσεις καταχωρούνται σελ. 160.
– Σημειώνουμε ότι το σχ. 2–26 είναι όμοιο με το σχήμα 2 της Εγκ.55/00.
(Σχήμα 2–26)

Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ) Ορισμοί
2
τους, όπως π.χ. στο σχήμα 2–27 που βγαίνει από 0 έως 1,53 μ.
y Με τις διατάξεις που ισχύουν για τη Σοφίτα, επιτρέπεται η ενσωμάτωση του ύψους
της στέγης ανεξάρτητα από τη στάθμη που εξαντλείται ο συντελεστής, που έθετε η
προϊσχύουσα Απόφ.80851/90 και τα Έγγρ.45186/01 και 84821/00 και έτσι ουσιαστικά γε-
νικεύεται η ρύθμιση του δ/τος της Κεφαλονιάς (σχετ. Έγγρ.84821/00).
– Βλ. και διάφορες κατασκευές σοφίτας που επιτρέπονται άρθ.11 παρ.6ιε.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.2 παρ.81 (σε συνδυασμό με το άρθ.11 παρ.6ιε και άρθ.9 παρ.2ζ):
Ο χώρος της σοφίτας μπορεί να είναι ανοιχτός ή κλειστός. Έχει μέσο ελεύθερο ύψος κάτω
από την επιφάνεια τις στέγης μικρότερο του 2,20 μ. και συνολικό εμβαδόν έως και το μισό
του χώρου τις υποκείμενης κάτοψης. Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, δηλαδή δεν προ-
σεγγίζεται από εξωτερική κλίμακα. Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα τις υποκείμενης επιφά-
νειας και σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετεί-
ται μέσα στα όρια τις υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη.
Δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας ή βοηθητικής χρήσης που είναι απαραίτη-
τοι για τη λειτουργία της αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας του κτιρίου στην οποία ανήκει.
Επιτρέπονται ανοίγματα στη στέγη που ακολουθούν τη στερεομετρία της, όσο και ανοίγματα
στους τυχόν τοίχους που συμμετέχουν σε αυτήν, για τον φωτισμό και αερισμό του χώρου.
Παρ.82. Συντελεστής δόμησης (ΣΔ) είναι ο αριθμός, ο οποίος πολλαπλασιαζόμενος με την

επιφάνεια του οικοπέδου ή γηπέδου, δίνει τη συνολική επιτρεπόμενη επιφάνεια δό-
μησης.
y Στον ορισμό παραλείπεται η φράση «όλων των ορόφων των κτιρίων που μπορούν
να κατασκευαστούν στο οικόπεδο, σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις» που υπήρχε
στον προηγούμενο ορισμό του ΓΟΚ/85, η οποία εμπεριέχεται στη λέξη «επιτρεπόμενη»
που την αντικαθιστά, αλλά αόριστα. Η έλλειψη αυτή του ορισμού καλύπτεται σε ένα βαθ-
μό με την παρ.4 του άρθ.11.
y Στο άρθρο 11 καθορίζεται:
– γενικά τι προσμετρά στο συντελεστή και
– ειδικά τι δεν προσμετρά ενώ ενσωματώνονται ορισμένες διατάξεις του κτιριοδομικού.
y Στην παρ.3 του άρθ.11 περιλαμβάνεται και η διάταξη για το συντελεστή δόμησης
σε περίπτωση συνιδιοκτησίας.
 Ειδικά σε περίπτωση προσθήκης, με την παρ.2γ του άρθ.23, που ρυθμίζει τη δυνατότη-
τα εφαρμογής των διατάξεων του ΝΟΚ στις προσθήκες, προκύπτει ότι οι ρυθμίσεις της
παρ.6 του άρθ.11, ως προς το ΣΔ:
– εφαρμόζονται όλες για το τμήμα του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης που
προστίθεται, ενώ
– για το υπάρχον εφαρμόζονται μόνο οι περιπτώσεις των παρ.6δ, 6ε και 6ιδ του άρθ.11
και μόνο εφόσον στο υπάρχον δεν υπάρχει αυθαίρετη δόμηση ή αν τα αυθαίρετα είναι
προ της 28.7.2011 και μπορούν να νομιμοποιηθούν. Ειδικά για τα κοινόχρηστα κλιμα-
κοστάσια απαιτείται υπόλοιπο σδ τουλάχιστον 10 τ.μ. – βλ. άρθ.23.
y Εξαίρεση από τη ρύθμιση αυτή προβλέπεται για την εφαρμογή όλων των ευνοϊκών δι-

ΟΡΙΣΜΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΩΝ ΚΑΙ ΜΕΓΕΘΩΝ
3 Άρθρο 3
Οι συντελεστές και τα μεγέθη που χρησιμοποιούνται στις διατάξεις του παρό-

ντος ορίζονται ως ακολούθως:
Α: ο συντελεστής επιρροής της μείωσης της κάλυψης ή αύξησης του συντε-
λεστή δόμησης στην περίπτωση παροχής κινήτρων για την περιβαλλοντική
αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστι-
κές περιοχές και παίρνει τις ακόλουθες τιμές για κάθε λόγο Β: Α=0.5 για 1<Β≤2,
Α=0.8 για 2<Β≤3, Α=0.9 για 3<Β≤5, Α=1 για Β>5.
σελ. 171
Β: o λόγος της επιφάνειας οικοπέδου προς την επιφάνεια της κατά κανόνα
αρτιότητας της περιοχής και υπολογίζεται στην περίπτωση παροχής κινήτρων
για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυ-
κνοδομημένες και αστικές περιοχές.
σελ. 171
Όμοια με την Δ: είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου, κατά περί-
παρ.1 άρθ.9
ΓΟΚ/85 πτωση και ορίζεται σε: 3,00 μ. + 0,10 Η,
σελ. 172
Όμοια με την δ: είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου, κατά περί-
παρ.2Αβ άρθ.18
ΓΟΚ/73 πτωση και ορίζεται σε: 2,50 μ. + 0,05 Η,
σελ. 174
Προβλεπόταν Η: είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση

και στην παρ.1
άρθ.9 ΓΟΚ/85 που εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης «ή αυτό στο οποίο προβλέπεται να
εξαντληθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης, όπως απεικονίζεται στο διά-
γραμμα δόμησης της άδειας δόμησης»(1) ή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σε
περίπτωση που δεν εξαντλείται ο συντελεστής αυτός.
σελ. 174
Αυτούσια με την Π σε ορισμένο σημείο του προσώπου του οικοπέδου: θεωρείται το μήκος
παρ. 1 άρθ.10
ΓΟΚ/85 της καθέτου στην οικοδομική γραμμή στο σημείο αυτό έως την τομή της με
την απέναντι εγκεκριμένη οικοδομική γραμμή του ίδιου δρόμου ή την προέ-
κτασή της. Αν το οικοδομικό τετράγωνο βρίσκεται στα όρια του εγκεκριμένου
ρυμοτομικού σχεδίου και απέναντι υπάρχει μόνο ρυμοτομική γραμμή, για τον
υπολογισμό του Π λαμβάνεται υπόψη η γραμμή αυτή αντί της οικοδομικής.
σελ. 176
(1) Η εντός «…» φράση προστίθεται με την παρ.3 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Ορισμοί συντελεστών και μεγεθών Ελάχιστες υποχρεωτικές αποστάσεις από τα όρια των οικοπέδων
3
Άρθ. 3 | Σχόλια Μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος κτιρίου
y Με βάση τα ανωτέρω προκύπτει ότι στο Διάγραμμα δόμησης αρκεί να υπολογίζε-

ται το περίγραμμα του κτιρίου, όπως σχηματίζεται από τον φέροντα οργανισμό του και
τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσης, με προσαύξηση κατά το πάχος της θερμομόνω-
σης, μέχρι 6 εκ.
y Στην έννοια του Δ συμπεριλαμβάνεται και το δ, καθώς και η μικρότερη διάσταση
που προκύπτει από την κατασκευή κτιρίου με διάσταση 9,00 μ. (Άρθ.14 παρ.1στ), με
την προϋπόθεση ότι είναι μεγαλύτερη του 1,00 μ. Διάσταση μικρότερη του 1,00 μ.
δεν θεωρείται απόσταση (και το κτίριο εφάπτεται ή απέχει τουλάχιστον 1,00 μ., σε βά-
ρος της διάστασης των 9,00 μ.).
y Οι κατασκευές που επιτρέπονται μέσα στο Δ αναφέρονται στο άρθ.17 παρ.4.
– Βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.17 παρ.4 σελ. 616.
 δ: Είναι η απόσταση του κτιρίου από τα όρια οικοπέδου ή κτιρίου, κατά περίπτωση
και ορίζεται σε: 2,50 μ. + 0,05 Η.
– Το μέγεθος δ αποτελεί, κατά κάποιο τρόπο, νέο ορισμό, αν και απαντάται όμοια
στον παλαιότερο ΓΟΚ/73, σε όλα τα συστήματα – π.χ. βλ. άρθ.18 παρ.2Αβ ΓΟΚ/73.
y Η απόσταση δ εφαρμόζεται μόνο προς τα πλάγια όρια και στα γωνιακά οικόπε-
δα, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 14.
3. Μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος κτιρίου.

 Η: είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του κτιρίου, σε περίπτωση που εξα-
ντλείται ο συντελεστής δόμησης «ή αυτό στο οποίο προβλέπεται να εξαντληθεί
μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης, όπως απεικονίζεται στο διάγραμμα δόμησης της
άδειας δόμησης»(*) ή το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σε περίπτωση που δεν εξα-
ντλείται ο συντελεστής αυτός.
(*) Αποτελεί συμπλήρωση με το άρθ.20 παρ.3 του Ν.4258/14 ΦΕΚ 94/Α/14.4.2014.
y Στον υπολογισμό του Η συμπεριλαμβάνεται η μόνωση και η τελική επίστρωση του δώ-
ματος, αλλά δεν συμπεριλαμβάνεται το ύψος της στέγης.
y Σε περίπτωση κατασκευής στέγης το Η προκύπτει από το μέγιστο πραγματοποιούμενο
ύψος, μείον το ύψος των 2,00 μ. που ορίζεται για ύψος της στέγης, εκτός αν από τους
όρους δόμησης της περιοχής ορίζεται διαφορετικό ύψος στέγης ή ορίζεται ότι στο επι-
τρεπόμενο ύψος συμπεριλαμβάνεται το ύψος της στέγης.
– Βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.3 και σχήματα 2–26 και 2–27 σελ. 150 και 151 για την
παρ.91 άρθ.2 σελ. 160. Ενδεικτικό και το σχήμα 3–4 που ακολουθεί – αποτελεί επι-
καιροποίηση του αρχικού σχήματος 10 της Εγκ.55/00.
y Το μέγιστο ύψος του κτιρίου μετράται σε κάθε σημείο των όψεών του από την οριστι-
κή στάθμη του εδάφους – από τη στάθμη του πεζοδρομίου ελέγχεται μόνο όταν δεν
υπάρχει πρασιά ή οπισθοχώρηση από την ΟΓ και το ιδεατό στερεό.
y Για τον τρόπο ελέγχου των υψών σε όλα τα κτίρια και σε κτίρια με κλιμάκωση,
καθώς επίσης και για την αφετηρία μέτρησης ύψους σε οικόπεδα με πρόσωπα σε πε-
ρισσότερους κοινόχρηστους χώρους βλ. στο άρθ.15 παρ.3.
y Σε κτίριο που εφάπτεται στα όρια του οικοπέδου το μέγιστο ύψος ελέγχεται από την
οριστική στάθμη του εδάφους σε κάθε σημείο των όψεών του, δηλαδή των επιφανει-
ών που βλέπουν σε κοινόχρηστο χώρο ή στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου
και σε καμία περίπτωση δεν ελέγχεται από την στάθμη των όμορων οικοπέδων – Έγγρ.
80655/99 και 59313/02 και σχετικά ΣτΕ.5010/1997 – βλ. το σχήμα 3–4.

ΑΔΕΙΕΣ ΔΟΜΗΣΗΣ
4 Άρθρο 4 παρ.1
Συμμετέχουν 1. Άδεια Δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1 του Ν.4030/2011, απαιτεί-
τροποποιημένα
τα τρία πρώτα ται για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως: σελ. 199
εδάφια της
παρ.1 άρθ.22 α. Κατεδάφιση κατασκευών. «Στην περίπτωση που κατεδαφίζεται ολόκλη-
ΓΟΚ/85
ρο κτίριο και όχι τμήμα αυτού, δεν απαιτείται να υποβληθεί διάγραμμα δό-
μησης.».(1) σελ. 200
«β.(2) Εκσκαφές ή επιχώσεις μεγαλύτερες του συν/πλην 0,80 μέτρα, «καθώς

και» επιστρώσεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων «με σκοπό τη δό-
μηση»». σελ. 201
(γ.(3) Τοποθέτηση ικριωμάτων.)
«γ».(4) Ανέγερση, προσθήκη, επισκευή, κτιρίων και των παραρτημάτων

τους. σελ. 201
«δ.(5) Κατασκευή πισίνας.». σελ. 201
(ε.(6) Τροποποίηση ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων.)
«ε».(7) Αλλαγή χρήσης, σε περίπτωση που επέρχεται αλλαγή προς το δυ-

σμενέστερο, «στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδι-
ασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως
προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.».(7)
σελ. 201
«στ».(8) Περιτοιχίσεις και περιφράξεις που δεν ορίζονται με την παράγρα-

φο 2κγ.
«ζ».(8) Κατασκευή υπόγειων δεξαμενών.
«η.(9) Οποιαδήποτε νέα κατασκευή ή και προσθήκη που δεν ορίζεται με τις
παραγράφους 2, 3 και 4».
«(10)Δεν απαιτείται άδεια δόμησης νέας κατασκευής ή και προσθήκης ή και
εγκατάστασης εφόσον από ειδικότερες διατάξεις ορίζεται διαφορετικά. Δεν
απαιτείται άδεια δόμησης, έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή ενημέρω-
ση κατά το παρόν για τις περιπτώσεις εργασιών εσωτερικών χρωματισμών,
μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για
λόγους χρήσης και υγιεινής, ιδίως μεμονωμένης επισκευής μικρού τμήματος
υδρορροής, επισκευή επικόλλησης διακοσμητικών στοιχείων κ.ά.».(10)

παρ.2 Άρθρο 4
4
2. Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, απαιτείται για τις ακόλουθες εργασί- Συμμετέχει η
Απόφ. 5219/04
ες σε κτίρια που υφίστανται νόμιμα: σελ. 205
α. Δοκιμαστικές τομές του εδάφους και εκσκαφή μετά από έγγραφο της Απόφ.5219/04
άρθ.1 παρ.3στ
αρμόδιας αρχαιολογικής υπηρεσίας.
β. Τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών για αυτοστέγαση μειονε- Απόφ.5219/04

άρθ.1 παρ.3η1
κτικών και ειδικών ομάδων πληθυσμού όπως εκάστοτε ορίζονται. και η2
γ. Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με τις απολύτως απαραίτητες δι- Απόφ.5219/04

άρθ.1 παρ.3θ
αστάσεις για τη στέγασή τους σύμφωνα με το άρθρο 3 του ΠΔ 24.5.1985 (Δ΄
270), εκτός της περίπτωσης που επιβάλλεται η κατασκευή υποστυλωμάτων
και εφόσον έχουν την απαιτούμενη έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωρ-
γίας.
δ. Γεωτρήσεις νερού σε ιδιόκτητα οικόπεδα εντός σχεδίου ή εντός οικι- Απόφ.5219/04

άρθ.1 παρ.3ι
σμού ή σε γήπεδα εκτός σχεδίου, μετά από έγκριση του δήμου της περιοχής
και της αρμόδιας Διεύθυνσης της περιφέρειας. σελ. 207
ε. Οι εργασίες που απαιτούνται για γεωτεχνικές έρευνες, σύμφωνα με τον Απόφ.5219/04

άρθ.1 παρ.3ια
ΕΑΚ 2003, χωρίς εργασίες αντιστήριξης.
στ. Εγκατάσταση προσωρινών κατασκευών που συνοδεύεται με πιστοποι-

ητικό στατικής επάρκειας. σελ. 208
ζ. Η κατασκευή ανελκυστήρα σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου Απόφ.5219/04

άρθ.1 παρ.3ιστ
27 που απαιτείται για τη μετακίνηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζό-
μενων ατόμων σε υφιστάμενα κτίρια «ή σε κτίρια που διαθέτουν ανελκυ-
στήρα με εσωτερικές διαστάσεις θαλάμου εκτός προδιαγραφών ΕΛΟΤ – ΕΝ
81–70 ή σε κτίρια όπου πρέπει να γίνει επέκταση των στάσεων του ανελκυ-
στήρα προκειμένου να εξυπηρετηθούν άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα
άτομα.».(11) σελ. 208
η. Κοπή δένδρων μέσα σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή τις ΖΟΕ που Ν.1337/83
άρθ.40 παρ.2
δεν προστατεύονται από τις διατάξεις για την προστασία των δασών και των και
δασικών γενικά εκτάσεων ή από διατάξεις της αρχαιολογικής νομοθεσίας ή Ν.4030/11
άρθ.9 παρ.8
της νομοθεσίας για τις προστατευόμενες περιοχές ή άλλης συναφούς νομο-
θεσίας. (Για την κοπή δένδρων, στο περίγραμμα της εκσκαφής δεν απαιτείται
οποιαδήποτε άδεια κατά τις διατάξεις του παρόντος, με την εξαίρεση των
αδειών και εγκρίσεων που απαιτούνται από τις ειδικές διατάξεις του προη-
γούμενου εδαφίου.)(12) σελ. 208
θ. Υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου.

«ι.(13) Τοποθέτηση ικριωμάτων. Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται κατά-

θεση Σχεδίου και Φακέλου ασφάλειας και υγείας του έργου με ορισμό του
υπεύθυνου συντονιστή σύμφωνα με τα οριζόμενα στο ΠΔ 305/1996 (Α 305)
και δήλωση ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη του έρ-
γου. σελ. 209
ια.(13) Τοποθέτηση εργοταξιακών οικίσκων. σελ. 209
ιβ.(13) Εκσκαφές καναλιών οδεύσεως καλωδίων εντός των γηπέδων ή οικο-

πέδων πρατηρίων υγρών καυσίμων για την εγκατάσταση των συστημάτων
εισροών – εκροών.
ιγ.(13) Εργασίες τοποθέτησης υπόγειων, προκατασκευασμένων δεξαμενών

αερίου καυσίμου σε πρατήρια καυσίμων.
ιδ.(13) Εξωτερικούς χρωματισμούς ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή

επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων ή/και σε
περιοχές χαρακτηρισμένες ως παραδοσιακοί οικισμοί, περιοχές φυσικού
κάλλους, αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί, πα-
ραδοσιακά τμήματα πόλεων ή/και σε κτίρια χαρακτηρισμένα ως μνημεία, δι-
ατηρητέα κτίρια και στις ζώνες προστασίας τους αυτών. σελ. 210
ιε. (13) Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων. σελ. 210
ιστ.(13) Κατασκευή πέργκολας σε ισόγειους ακάλυπτους χώρους ή στον πε-

ριβάλλοντα ακάλυπτο χώρο ή στην πρασιά ή στο δώμα ή στους ανοιχτούς
εξώστες ή σε βεράντες ισογείων και ορόφων.
(Σ.Σ. Η περιπτ.ιστ είναι η τέως περιπτ.η της παρ.3 του παρόντος, η
οποία μεταφέρθηκε και εντάσσεται τροποποιούμενη στις εργασίες μι-
κρής κλίμακας της παρούσας παρ.2).
σελ. 210
ιζ.(13) Τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού ή πισίνας, μέγιστης επιφά-

νειας 50 τ.μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασί-
ου τύπου compact και δεν απαιτείται για την εγκατάστασή τους τοιχίο από
οπλισμένο σκυρόδεμα και με την προϋπόθεση ότι το ύψος όλων των κατα-
σκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει περισσότερο από ένα (1,00) μέτρο
από την οριστική στάθμη εδάφους και εφόσον δεν απαιτούνται εκσκαφές ή
επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από ένα (1,00) μέτρο για την
τοποθέτησή της και τηρείται η απαιτούμενη φύτευση του υποχρεωτικώς
ακάλυπτου χώρου. Για την εγκατάσταση απαιτείται δήλωση αρμόδιου μηχα-
νικού που αναλαμβάνει την ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής
ασφάλειας της κατασκευής και των εγκαταστάσεων.
(Σ.Σ. Η περιπτ.ιζ είναι η τέως περιπτ.θ της παρ.3 του παρόντος, η οποία
μεταφέρθηκε και εντάσσεται αυτούσια στις εργασίες μικρής κλίμακας
της παρούσας παρ.2).
σελ. 210

4
ιη.(13) Τοποθέτηση κεραιών. σελ. 211
ιθ.(13) Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, εφόσον δεν θίγονται τα στοιχεία του φέ-

ροντος οργανισμού του κτιρίου. σελ. 211
κ.(13) Η κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών.

(Σ.Σ. Η περιπτ.κ είναι η τέως περιπτ.ιγ της παρ.3 του παρόντος, η οποία
μεταφέρθηκε και εντάσσεται αυτούσια στις εργασίες μικρής κλίμακας
της παρούσας παρ.2).
σελ. 211
κα.(13) Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συ-

στημάτων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, εφόσον δεν αλλοιώ-
νονται οι όψεις.
(Σ.Σ. Η περίπτ.κα είναι η τέως περίπτ.ιδ της παρ.3 του παρόντος, η
οποία μεταφέρθηκε και εντάσσεται αυτούσια στις εργασίες μικρής κλί-
μακας της παρούσας παρ.2. Απαιτείται τεκμηρίωση της αναγκαιότητας
επέμβασης, η οποία πρέπει να προκύπτει από Πιστοποιητικό Ενεργεια-
κής Απόδοσης του Κτιρίου, βλ. υποσημ.(22)).
σελ. 211
κβ.(13) Συντήρηση, επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων. σελ. 212
κγ.(13) Απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός (1,00) μέτρου ή
περίφραξη από ελαφρύ υλικό, γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και η πε-
ρίφραξη με πρόχειρη κατασκευή (όπως συρματόπλεγμα) σε οικόπεδα μη
ρυμοτομούμενα σε εντός σχεδίου περιοχές. Επίσης, επιτρέπεται οριοθέτηση
με πασσάλους των κορυφών οικοπέδου ή γηπέδου.
(Σ.Σ. Η περιπτ.κγ είναι η τέως περιπτ.ζ της παρ.3 του παρόντος, η οποία
μεταφέρθηκε και εντάσσεται τροποποιούμενη στις εργασίες μικρής
κλίμακας της παρούσας παρ.2, βλ. σχόλια υποσημ.(17)).
σελ. 212
κδ.(13) Η κατασκευή λιθόκτιστης αποθήκης στα καλλιεργούμενα αγροκτή-

ματα, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ. 4 του ΠΔ 24/31.5.1985 (Δ 270), με επιφά-
νεια μέχρι δεκαπέντε (15) τετραγωνικά μέτρα και συνολικό ύψος με τη στέγη
έως και τρία (3,00) μέτρα εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισμένου σκυροδέμα-
τος στην οροφή του και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα
κύρια οικοδομή μία φορά για κάθε γήπεδο και μετά από έγκριση της αρμό-
διας Διεύθυνσης Γεωργίας.
κε.(13) Κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών όταν αυτά δεν επηρεάζουν
τη στατική επάρκεια του φέροντος οργανισμού ανεξάρτητων ιδιοκτησιών.
(Σ.Σ. Η περιπτ.κε είναι η τέως περιπτ.η της παρ.3 του παρόντος, η
οποία μεταφέρθηκε και εντάσσεται τροποποιούμενη στις εργασίες μι-
κρής κλίμακας της παρούσας παρ.2)
σελ. 212

κζ.(13) Αντικατάσταση στέγης, στις ίδιες διαστάσεις, χωρίς μεταβολή στον

όγκο και χωρίς αύξηση στο τελικό ύψος του κτιρίου και της στέγης.».
σελ. 212
Η έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας εκδίδεται από την αρμόδια υπηρεσία

δόμησης, μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, η οποία
συνοδεύεται από τεχνική έκθεση μηχανικού.
Ν.3212/03 Με απόφαση του «αρμόδιου»(14) Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλι-
άρθ.7 παρ.1
ματικής Αλλαγής καθορίζεται η διαδικασία έκδοσης της έγκρισης εργασιών μι-
κρής κλίμακας και κάθε σχετικό θέμα.

4
3. «Απαιτείται, προ 48 ωρών, έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας Υπηρεσίας

Δόμησης η οποία γνωστοποιείται και στο οικείο αστυνομικό τμήμα, για την εκτέ-
λεση των ακόλουθων εργασιών»(15). σελ. 215
α. Μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν μεταβάλ-

λουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου ή τις όψεις του, συμπεριλαμβανο-
μένων των κατασκευών που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορ-
φής εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Δεν
συμπεριλαμβάνεται η κατασκευή ανελκυστήρα της παραγράφου 2 του άρ-
θρου 27. σελ. 216
β. (Εσωτερικούς και)(16) Εξωτερικούς χρωματισμούς ή αντικατάσταση κι-

γκλιδωμάτων «ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων» (16) χωρίς χρήση
ικριωμάτων. σελ. 216
γ. Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων «και επενδύσεων τοίχων ή οροφών».(17)
δ. Συντήρηση, επισκευή ή διασκευή «ή τμηματική αντικατάσταση» (18)

εγκαταστάσεων και αγωγών κτιρίων.
ε. Αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων «και υαλοπινά-

κων»(19) στο ίδιο άνοιγμα. σελ. 217
στ. Συντήρηση, επισκευή στεγών «ή δωμάτων»(20) χωρίς χρήση ικριωμάτων.
(ζ.(21) Απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός μέτρου (1,00 μ.) Απόφ.5219/04
άρθ.1 παρ.3α
ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό χωρίς χρήση σενάζ, γηπέδων σε εκτός σχε-
δίου περιοχές. «(Προσοχή: Δεν επιτρέπεται στη ζώνη 500 μ. από τη θάλασ-
σα)»(21). Επίσης, επιτρέπεται οριοθέτηση με πασσάλους των κορυφών οικο-
πέδου ή γηπέδου.)
(η.(22) Κατασκευή πέργκολας σε ισόγειους υπαίθριους χώρους κατοικιών Απόφ.5219/04

άρθ.1 παρ.3ιβ
ή στον περιβάλλοντα ακάλυπτο χώρο. Κατασκευή εστιών, φούρνων και τζα-
κιών σε εσωτερικούς χώρους.)
(θ.(23) Τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού η πισίνας, μέγιστης επι-

φάνειας 50 τ.μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστα-
σίου τύπου compact και δεν απαιτείται για την εγκατάστασή τους τοιχίο
από οπλισμένο σκυρόδεμα και με την προϋπόθεση ότι το ύψος όλων των
κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει περισσότερο το ένα μέτρο
(1,00 μ.) από την οριστική στάθμη εδάφους και εφόσον δεν απαιτούνται εκ-
σκαφές ή επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από 1,00 μ. για την
τοποθέτησή της και τηρείται η απαιτούμενη φύτευση του υποχρεωτικώς
ακάλυπτου χώρου. Για την εγκατάσταση απαιτείται δήλωση αρμόδιου μηχα-
νικού που αναλαμβάνει την ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής
ασφάλειας της κατασκευής και των εγκαταστάσεων.)

Απόφ.5219/04 «ζ».(24) Μικρές διαμορφώσεις του εδάφους (με πέτρα) μέχρι συν/πλην
άρθ.1 παρ.3ιγ
προβλεπόταν ± 0,30 «0,80»(24) μέτρων από το φυσικό έδαφος. σελ. 217
Απόφ.5219/04 «η».(25) Τοποθέτηση κλιματιστικών και επίτοιχων λεβήτων αερίου για θέρ-
άρθ.1 παρ.3ιδ
και παρ.1ε μανση και παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, σε υφιστάμενα κτίρια σύμφωνα
άρθ.22 ΓΟΚ/85 με την παράγραφο 10 του άρθρου 16, εγκατάσταση συστοιχίας επίτοιχων
λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης σε ισόγει-
ους υπαίθριους χώρους κατοικιών, εγκατάσταση συστημάτων τροφοδοσίας,
ρύθμισης και μέτρησης φυσικού αερίου (ρυθμιστές, μετρητές, παροχετευ-
τικοί αγωγοί), εγκατάσταση συστημάτων Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και
Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (ΣΗΘΥΑ), υπέργειοι σταθμοί διανομής
ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου σύμφωνα με το άρθρο 17.
«θ».(25) Τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων σύμφωνα με την παράγραφο
2β΄ και γ΄ του άρθρου 19.
(ιγ.(26) Η κατασκευή φυτεμένων δωμάτων και φυτεμένων επιφανειών.)
Απόφ.5219/04 (ιδ.(26) Τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών συ-
άρθ.1 παρ.3ιζ
στημάτων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, εφόσον δεν αλλοιώ-
νονται οι όψεις. «(Προσοχή: Στην περίπτωση αυτή απαιτείται η υποβολή Πι-
στοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης)»)
«ι.(27) Στο πλαίσιο του προγράμματος "Εξοικονόμηση κατ’ οίκον", εργασίες
τοποθέτησης εξωτερικής θερμομόνωσης ή θερμομόνωση στεγών ή τοπο-
θέτηση παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάσταση εξωτερικών κου-
φωμάτων ή τοποθέτησης/αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις
υφιστάμενων κτιρίων χωρίς χρήση ικριωμάτων.
σελ. 217
Για τις ανωτέρω εργασίες απαιτείται, προ 48 ωρών, έγγραφη ενημέρωση για
την εκτέλεσή τους, της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, που γνωστοποιείται στο
οικείο αστυνομικό τμήμα.
Για τις ανωτέρω εργασίες της παρούσας περίπτωσης όπου απαιτείται η
χρήση ικριωμάτων απαιτείται:
α) κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου ασφάλειας και υγείας του έργου με
ορισμό του υπεύθυνου συντονιστή σύμφωνα με τα οριζόμενα στο ΠΔ
305/1996 (Α΄305) και δήλωση ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για
την επίβλεψη του έργου και
β) έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας της παραγράφου 2».
σελ. 217
Με «απόφαση»(28) του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλ-

λαγής, μπορούν να καθορίζονται επιπλέον των παραπάνω και σε άλλες περι-
πτώσεις, όπου δεν απαιτείται άδεια δόμησης, αλλά έγκριση εργασιών μικρής κλί-
μακας ή ενημέρωση της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ. με την επιφύλαξη των περιπτώσεων
των παραγράφων 1 και 3.(28)

4
4. Για τις ακόλουθες περιπτώσεις οι εργασίες εκτελούνται χωρίς άδεια δόμη- Συμμετέχουν
αυτούσιες οι
σης σύμφωνα με τους όρους που ορίζει η αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και ύστε- περιπτ. α, β και
ρα από δήλωση ανάληψης επίβλεψης από αρμόδιο μηχανικό, που γνωστο- γ του 5ου εδα-
φίου της παρ.1
ποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα: άρθ.22 ΓΟΚ/85
α) κατεδάφιση κατασκευών ή κτιρίων, που χαρακτηρίζονται επικινδύνως
ετοιμόρροπα σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις περί επικίνδυνων οικοδο-
μών, με την επιφύλαξη της παραγράφου 8 του άρθρου 6 του παρόντος νόμου,
β) εφαρμογή των μέτρων ασφαλείας που καθορίζονται από την αρμόδια
Υπηρεσία Δόμησης, σε κτίριο ή κατασκευές που έχουν χαρακτηρισθεί επι-
κίνδυνες, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις,
γ) κατεδάφιση ή αποκατάσταση κατασκευών που έχουν κριθεί οριστικά
αυθαίρετες κατά τις ισχύουσες περί αυθαιρέτων διατάξεις. σελ. 220
5. Αυθαίρετη και κατεδαφιστέα είναι κάθε κατασκευή που εκτελείται ή έχει Αυτούσιο το
1ο εδάφιο της
εκτελεστεί: παρ.3 άρθ.22
α) χωρίς οικοδομική άδεια ή άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής ΓΟΚ/85
κλίμακας ή έγγραφη ενημέρωση, όπως ορίζονται στο παρόν άρθρο,

β) καθ’ υπέρβαση της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης
γ) με βάση άδεια που ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε και
δ) κατά παράβαση γενικών ή ειδικών διατάξεων και των μέγιστων ανοχών
όπως αυτές καθορίζονται. σελ. 222
6. Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, που τηρεί τις ισχύουσες πολεο- Αυτούσιο το

δομικές διατάξεις ή αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, αυτή εί- παρ.3 άρθ.22
ναι δυνατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώρηση της άδειας ΓΟΚ/85
δόμησης «είτε μετά από την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για τις
εργασίες των παραγράφων 2 και 3 του παρόντος άρθρου. Στις περιπτώσεις νομι-
μοποίησης αυθαιρέτων εργασιών της παραγράφου 3 εκδίδεται έγκριση εργασιών
μικρής κλίμακας μόνο με την υποβολή τεχνικής έκθεσης»(29).
Μετά την έκδοση ή αναθεώρηση της παραπάνω άδειας δόμησης, η κατασκευή Όμοιο με το
παύει να είναι αυθαίρετη και κατεδαφιστέα. παρ.3 άρθ.22
ΓΟΚ/85
Πρόστιμο αυθαίρετης κατασκευής δεν επιβάλλεται σε περίπτωση αναθεώρη- Αυτούσιο το
σης άδειας δόμησης, που βρίσκεται σε ισχύ, εφόσον τηρείται το περίγραμμα της παρ.3 άρθ.22
οικοδομής, ο συντελεστής δόμησης και ο συντελεστής όγκου. ΓΟΚ/85
σελ. 226
7. Με απόφαση των Υπουργών Εθνικής Άμυνας και Περιβάλλοντος, Ενέργειας Αυτούσιο το

και Κλιματικής Αλλαγής καθορίζονται οι όροι και η διαδικασία έκδοσης άδειας παρ.2 άρθ.22
δόμησης για την εκτέλεση στρατιωτικών έργων ή εγκαταστάσεων. σελ. 235 ΓΟΚ/85
8. Με απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλ- Αναδιατυπω-

μένα τα 2ο και
λαγής και Υποδομών, Μεταφορών και Δικτύων καθορίζονται οι όροι και η διαδι- 3ο εδάφια της
κασία έκδοσης άδειας δόμησης, για την εκτέλεση έργων ή εγκαταστάσεων στους παρ. 2 άρθ.22
ΓΟΚ/85
χώρους των πολιτικών αεροδρομίων, των εγκαταστάσεων ραδιοβοηθημάτων
της Υπηρεσίας Πολιτικής Αεροπορίας και των χώρων των ζωνών λιμένων, ως και
κάθε σχετική λεπτομέρεια. σελ. 235

4 Άρθρο 4
(1) Το εντός «…» τελευταίο εδάφιο στη περιπτ. α της παρ. 1 προστίθεται σύμφωνα με την παρ.1 Άρθρο 48 του
Ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013).
(2) Η περιπτ. β της παρ. 1 τίθεται ως αντικατεστάθη με την παρ.1 Άρθρο 48 του Ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174 Α της
8.8.2013). Συμπληρώνεται εκ νέου και τα εντός «…» στην περιπτ.β της παρ.1 αποτελούν νομοθετική βελτίωση
σύμφωνα με την παρ.4β άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
Η περιπτ.β πριν την αντικατάσταση με τον Ν.4178/13 προέβλεπε («Εκσκαφές, επιχώσεις, επιστρώσεις, διαμορφώ-
σεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση»).
(3) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η περιπτ. γ απεντάσσεται από τις εργασίες της παρ.1 σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 48 του
Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013). Για την περίπτωση αυτή, προβλέπεται πλέον έγκριση εργασιών μικρής κλί-
μακας και όχι έκδοση οικοδομικής άδειας. Σχετικές εργασίες που απαιτούν τοποθέτηση ικριωμάτων αφορούν
οι περιπτώσεις (ι), (ιδ) και (κβ) της παρ. 2 του παρόντος άρθρου, όπως τροποποιούνται. Για τις εργασίες που δεν
απαιτούν τη χρήση αυτή βλέπε παρ.3 περιπτώσεις (β) και (ι).
Παρατηρούμε ότι η τοποθέτηση ικριωμάτων, καθώς και οι εργασίες για την τροποποίηση ή επισκευή των όψεων
με χρήση ικριωμάτων, μέχρι την έκδοση του άρθρου 48 του Ν.4178/8.8.13, αποτελούσαν ενδεικτικά παραδείγμα-
τα εργασιών που απαιτούσαν την έκδοση οικοδομικής άδειάς, υπάρχουν αναφορές από το ΝΔ της 17.7.23, στη
συνέχεια σχετικές αναφορές βρίσκουμε σε όλους του Οικοδομικούς Κανονισμούς ΓΟΚ/55, ΓΟΚ/73, ΓΟΚ/85 καθώς
και στο ΝΟΚ/12 όπως αρχικά είχε δημοσιευθεί. Από την ισχύ όμως του Ν.4178/13 αποτελούν μέρος των εργασιών
της παρ. 2. Σημειώνουμε, το άρθ. 9 παρ. 6 και άρθ. 23 του ΝΔ 17.7.1923, το άρθ. 67 του ΓΟΚ/55 (ΒΔ 9.8.1955), το
άρθ. 118 του ΓΟΚ/73 (ΝΔ 8/73), το άρθ. 22 του ΓΟΚ/85 (Ν. 1577/85) και το άρθ. 4 του ΝΟΚ/12 (Ν. 4067/12).
(4) Η πρώην περιπτ.δ αναριθμείται σε περιπτ.γ της παρ.1 σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ
174 Α της 8.8.2013).
(5) Η περιπτ.δ προστίθεται στην παρ.1 σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της
8.8.2013). Η κατασκευή αυτή προβλεπόταν ήδη και εξαγόταν έμμεσα, βλέπε και στη παρ. 2 όπως συμπληρώνεται
με την περιπτ.ιζ.
(6) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η περιπτ.ε απεντάσσεται από τις εργασίες της παρ.1 σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 48 του
Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013). Για την περίπτωση αυτή ισχύουν όμοια τα σχόλια της υποσημείωσης 3.
(7) Η πρώην περιπτ. στ αναριθμείται σε περιπτ. ε της παρ.1 και οι εντός «…» λέξεις τίθενται ως ανωτέρω αντικαθι-
στώντας τις λέξεις ["στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή στον αριθμό απαιτουμένων θέσεων στάθ-
μευσης."] σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013).
(8) Οι τέως περιπτώσεις η και θ της παρ.1 αναριθμήθηκαν σε περιπτώσεις ζ και η της παρ. 1 σύμφωνα με την παρ. 1
του άρθρου 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013), επαναριθμούνται αντίστοιχα σε περιπτώσεις στ και ζ της
παρ.1 σύμφωνα με τις παρ.4στ και ζ άρθρου 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(9) Η τέως περίπτωση ζ αναριθμείται σε περιπτ.στ της παρ.1 σύμφωνα με την παρ.1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ
174/Α της 8.8.13), επαναριθμείται σε περιπτ.η της παρ.1 και τίθεται όπως βελτιώθηκε νομοθετικά με την παρ.4η
άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Η αρχική περιπτ.ζ είχε ως εξής (Κατασκευή και προσθήκη
οποιασδήποτε μορφής εγκατάστασης, που δεν ορίζεται με τις παρ.2 και παρ.3).
(10) Τα εντός «...» δύο τελευταία εδάφια στη παρ.1 προσετέθησαν με την παρ.4 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α
της 14.4.14).
(11) Οι εντός «…» λέξεις στο τέλος της περιπτ. ζ της παρ. 2 προστέθησαν με την παρ.1 του άρθρου 48 του Ν.4178/13
(ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013). Ενημερωτικά οι εσωτερικές διαστάσεις θαλάμου εντός προδιαγραφών ΕΛΟΤ – ΕΝ 81–
70, είναι 1,10x1,40.
(12) ΠΡΟΣΟΧΗ: Το τελευταίο εδάφιο της περιπτ. η της παρ.2 διαγράφεται σύμφωνα με την παρ.1 του άρθρου 48 του
Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013).
(13) Οι περιπτώσεις (ι) έως και (κζ) προσετέθησαν και αποτελούν εργασίες της παρ. 2 σύμφωνα με την παρ.1 Άρθρο
48 του Ν.4178/2013 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.2013). Βλέπε και παρατηρήσεις κατά περίπτωση.
(14) Η εντός «…» λέξη στο τελευταίο εδάφιο της παρ. 2 προστίθεται με την παρ.1 του άρθρου 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ
174 Α της 8.8.2013).
(15) Το εντός «…» πρώτο εδάφιο της παρ.3 τίθεται ως αντεκατεστάθη με την παρ.5 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ
94/Α της 14.4.14). Το αρχικό πρώτο εδάφιο είχε ως εξής: (Δεν απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μι-
κρής κλίμακας.)

Άρθρο 4
4
(16) ΠΡΟΣΟΧΗ: Οι εντός (…) λέξεις στην αρχή της περιπτ. β της παρ. 3 διαγράφονται και οι εντός «…» λέξεις συπλη-
ρώνουν την ίδια περίπτ. β σύμφωνα με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.13). Οι εσωτερικοί
χρωματισμοί εντάσσονται στις εργασίες της προυγούμενης περιπτ. α.
(17) Οι εντός «…» λέξεις στην περιπτ. γ της παρ. 3 προσετέθησαν με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α
της 8.8.13)
(18) Οι εντός «…» λέξεις στην περιπτ. δ της παρ. 3 προσετέθησαν με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α
της 8.8.13)
(19) Οι εντός «…» λέξεις στην περιπτ. ε της παρ. 3 προσετέθησαν με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α
της 8.8.13)
(20) Η εντός «…» φράση στην περιπτ.στ της παρ.3 προστίθεται με την παρ.6 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της
14.4.14).
(21) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η περιπτ.ζ δεν αποτελεί πλέον εργασία της παρ.3 και μεταφέρεται τροποποιούμενη, λαμβάνοντας νέα
αρίθμηση (κγ), στην ανωτέρω παρ.2 του παρόντος άρθρου, ήτοι στις εργασίες που απαιτείται έγκριση εργασιών
μικρής κλίμακας, όπως τροποποιείται με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.13). Οι εντός «…»
απαγόρευση είχε προβλεφθεί από το κείμενο που συνόδευε το Υπόδειγμα (Αίτηση και Υπεύθυνη δήλωση) της έγ-
γραφης ενημέρωσης των εργασιών της παρ. 3 που είχε κοινοποιηθεί με την Απόφ. 63234/19.12.12. Ήδη προβλέ-
πεται όμοια και από τη νέα Απόφ.55174/13 (ΦΕΚ 2605/Β/15.10.2013) άρθρ. 2 περιπτ. κγ.
(22) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η περιπτ. η δεν αποτελεί πλέον εργασία της παρ.3 και μεταφέρεται τροποποιούμενη, λαμβάνοντας
νέα αρίθμηση περιπτώσεις ιστ και κε, στην ανωτέρω παρ.2 του παρόντος άρθρου, ήτοι στις εργασίες που απαι-
τείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.13)
(23) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η περιπτ.θ δεν αποτελεί πλέον εργασία της παρ.3 και μεταφέρεται αυτούσια, λαμβάνοντας νέα αρίθ-
μηση ιζ, στην ανωτέρω παρ.2 του παρόντος άρθρου, ήτοι στις εργασίες που απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας, σύμφωνα με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.13)
(24) Η τέως περιπτ. ι αναριθμείται ως περιπτ. ζ της παρ. 3 και από τις εργασίες αυτές διαγράφεται το εντός (…) υλι-
κό και αυξάνεται η εντός «…» αριθμητική τιμή από 0,50 ως ανωτέρω σύμφωνα με την παρ. 1 άρθρο 48 του
Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.13)
(25) Οι τέως περιπτ. ια και ιβ αναριθμούνται ως περιπτ. η και θ αντίστοιχα της παρ. 3 σύμφωνα με την παρ. 1 άρθρο 48
του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της 8.8.13)
(26) ΠΡΟΣΟΧΗ: Οι περιπτ. ιγ και ιδ δεν αποτελούν πλέον εργασίες της παρ.3 και μεταφέρονται αυτούσιες, λαμβάνο-
ντας νέα αρίθμηση (κ) και (κα) αντίστοιχα στην ανωτέρω παρ.2 του παρόντος άρθρου ήτοι στις εργασίες που
απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με την παρ. 1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 (ΦΕΚ 174 Α της
8.8.13). Ως προς την περιπτ. ιδ η εντός «…» στο τέλος πρόσθετη απαίτηση είχε προβλεφθεί από το κείμενο που
συνόδευε το Υπόδειγμα (Αίτηση και Υπεύθυνη δήλωση) της έγγραφης ενημέρωσης των εργασιών της παρ. 3
που είχε κοινοποιηθεί με την Απόφ. 63234/19.12.12. Σημειώνουμε ότι για τα κτίρια μετά τις 4.7.1979 απαιτεί-
ται τεκμηρίωση της αναγκαιότητας επέμβασης, η οποία πρέπει να προκύπτει από Πιστοποιητικό Ενεργειακής
Απόδοσης του Κτιρίου, που εκδίδεται από Ενεργειακό Επιθεωρητή, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρ. 15 του
ΚΕΝΑΚ και συνοδεύεται από αναλυτική καταγραφή των συντελεστών θερμοπερατότητας ανά δομικό στοιχείο
που θα επιτευχθούν μετά την υλοποίηση της παρέμβασης. Πάντως από τη νέα διάταξη της Απόφ.55174/13 (ΦΕΚ
2605/Β/15.10.2013) παρ. 1 περιπτ. (κα) άρθρο 2 δεν προβλέπεται όμοια.
(27) Η περιπτ.ι όπως προστέθηκε στην παρ.3 με την παρ.1 άρθρο 48 του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α της 8.8.13, επαναδι-
ατυπώνεται και τίθεται σύμφωνα με την παρ.7 Άρθρο 20 του Ν.4258/14 ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14. Με την αντικα-
τάσταση αυτή, θεραπεύεται η παρερμηνεία που είχε διαπιστωθεί στην αρχική διατύπωση της παρ.1 άρθ.48 του
ν.4178/13 και είχε διευκρινιστεί με την παρ.1 του έγγρ.780/14. Ενώ αντίθετα δεν έχει προβλεφτεί, διόρθωση πα-
ροραμάτων που είχαν κοινοποιηθεί με την παρ.2 του ίδιου εγγράφου της ΔΟΚΚ. Στην παρούσα κωδικοποίηση
έχουν ληφθεί υπ΄ όψιν.
(28) Αντί πδ/τος που εκδίδεται με πρόταση Υπουργού και με την επιφύλαξη των προβλεπόμενων στην τελευταία πρό-
ταση που απαλείφεται, απλουστεύεται η διαδικασία της διάταξης του τελευταίου εδαφίου της παρ.3 και τίθεται
ως ανωτέρω σύμφωνα με την παρ.7 Άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(29) Τα εντός «…» στο τέλος του πρώτου εδαφίου της παρ.6 προσετέθησαν με την παρ.8 Άρθρο 20 του Ν.4258/14
(ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Άδειες δόμησης Απαιτήσεις κατά την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας
4
Άρθ. 4 | Σχόλια Εξαίρεση από τιην υποχρέωση έκδοσης
ΓΕΝΙΚΕΣ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΕΙΣ – ΣΧΟΛΙΑ ΚΑΙ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 4

 Με το άρθ.4 του ΝΟΚ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με το άρθ.48 του
Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/8.8.2013, ορίζεται ότι απαιτείται Άδεια Δόμησης για την εκτέ-
λεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης – παρ.1.
– Τα ως άνω τονίζονται και με τη νέα παρ.1η, όπως προστέθηκε με το άρθ.20 παρ.4
του Ν.4258/14.
y Σύμφωνα με το άρθ.327 του ΚΒΠΝ (άρθ.52 παρ.1 ΝΔ/23), ορίζεται ότι: «Κάθε οικοδομή
και η εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας δόμησης και γενικά κάθε… κατασκευή ή εγκα-
τάσταση, εντός ή εκτός σχεδίου πόλης, υπόκειται ως προς τη μελέτη, την εκτέλεση και
χρησιμοποίηση της από άποψη υγιεινής, ασφαλείας, αισθητικής και γενικά τήρησης
των διατάξεων του παρόντος κωδικοποιητικού διατάγματος (σε όλα τα στάδια κατα-
σκευής και μετά από αυτή) στον έλεγχο που ασκείται από την αρμόδια υπηρεσία.».
y Επιπρόσθετα για την κατασκευή κάθε εργασίας δόμησης και τη διαμόρφωση του πε-
ριβάλλοντος χώρου κτιρίου πρέπει να τηρούνται και τα προβλεπόμενα μέτρα εναλλα-
κτικής διαχείρισης αποβλήτων από εκσκαφές, κατασκευές και κατεδαφίσεις – βλ. σχετ.
παρ.1 άρθ.17.
 Εξαίρεση από την υποχρέωση έκδοσης Άδειας Δόμησης, έως τώρα γινόταν μόνο με
νομοθετική διάταξη πλην όμως δίνεται ευρεία εξουσιοδότηση στον Υπουργό ΥΠΕΚΑ να
ορίσει και άλλες εργασίες για τις οποίες θα αρκεί η Έγκριση Εργασίων Μικρής Κλίμακας
(ΕΕΜΚ) ή ενημέρωση προ 48 ωρών- τέλος της παρ.3. Επιπλέον για ορισμένες συγκεκρι-
μένες κατασκευές ή εργασίες, με το άρθ.4 προβλέπεται ότι αντί Άδειας Δόμησης:
y Απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας – παρ.2.
y Δεν απαιτείται Άδεια Δόμησης ή ΕΕΜΚ ή ενημέρωση – βλ. τέλος της παρ.1 σελ.219
y Δεν απαιτείται ούτε Άδεια Δόμησης ούτε Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, απαιτεί-
ται όμως έγγραφη ενημέρωση της Υ.ΔΟΜ και του ΑΤ 48 ώρες νωρίτερα – παρ.3.
y Δεν απαιτείται Άδεια Δόμησης ή Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, απαιτείται όμως
ορισμός επιβλέποντος Μηχανικού και όροι από την υπηρεσία (κατεδάφιση επικίν-
δυνων και αυθαιρέτων και για κατασκευή μέτρων ασφαλείας) – παρ.4.
 Σε κάθε περίπτωση έκδοσης Άδειας Δόμησης ή Έγκρισης Εργασιών Μικρής Κλίμα-
κας ή εργασιών χωρίς άδεια, όπως προβλέπονται στις παρ.3 και 4 του άρθρου 4, απαι-
τείται να προηγούνται:
y Η Έγκριση του ΥΠΠΟΑ, για όσες περιπτώσεις απαιτείται – βλ. και άρθ.6
y Η Έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΣΑ) ή του ΚΕΣΑ ή του ΚΕΣΑΑ (Αιγαί-
ου) ή του ΚΕΣΑΜΑΘ (Μακεδονίας Θράκης), όπως καθορίζονται με το άρθ.49 παρ.2 και
6 Ν.4178/13 είναι απαραίτητη για τις περιπτώσεις που ορίζονται στο άρθ.21 και
27 του Ν.4030/11, όπως τροποποιήθηκαν εκ νέου με το Ν.4258/14 και καταργείται ο
έλεγχος των αρχιτεκτονικών μελετών που προβλέπεται από ισχύοντες νόμους
και άλλες κανονιστικές πράξεις της διοίκησης, εφόσον δεν περιλαμβάνονται στις
αρμοδιότητες των ΣΑ, όπως ισχύουν – άρθ.21 παρ.2 Ν.4258/14 ΦΕΚ 94/Α/14.4.2014.
Με την αντικατάσταση του άρθ.21 παρ.1 του Ν.4030/11 με το άρθ.21 παρ.1 του
Ν.4258/14, περιπτώσεις που ίσχυαν προγενέστερα ως αρμοδιότητα της ΕΠΑΕ, εισάγο-
νται όμοια στις αρμοδιότητες των ΣΑ, ως εξής:
– η διάσπαση του άρθ.6 παρ.1α των εκτός σχεδίου (όπως αντικατ. με το άρθ.22
παρ.1.1 του Ν.4258/14)

Απαιτήσεις κατά την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας Άδειες δόμησης
4
Προϋποθέσεις, Αρμοδιότητες ΣΑ Σχόλια | Άρθ. 4
– η οικοδόμηση σε μη άρτια οικόπεδα του άρθ.25 του Ν.1337/83, όπως ισχύει,

– η οικοδόμηση με τις διατάξεις της οικογενειακής στέγης του άρθ.41 του Ν.1337/83.
Δεν απαιτείται έλεγχος από ΣΑ όταν γίνονται εργασίες στο εσωτερικό των κτιρίων της
παρ.1α του άρθ.21 Ν.4030/11, οι οποίες δεν τροποποιούν τις όψεις του.
– Είναι σημαντικό ότι τα ΚΕΣΑ αποφασίζουν, μεταξύ άλλων, επί των ενστάσεων που
υποβάλλονται κατά των αποφάσεων των ΣΑ για τις περιπτώσεις του άρθ.21 παρ.1ε.
– Επισημαίνεται ότι για μεμονωμένο κατάστημα, εφόσον δεν αποτελεί ειδικό
κτίριο κατά την έννοια του άρθ.2 παρ.21 του ΝΟΚ, δεν απαιτείται έγκριση λει-
τουργικότητας από τα ΣΑ.
– Όσες αιτήσεις έκδοσης αδειών είχαν υποβληθεί πριν την ισχύ του Ν.4030/11,
για τις οποίες απαιτείτο έγκριση ΕΠΑΕ, από ειδικές ή γενικές διατάξεις, εξετάζονται
και ολοκληρώνονται μετά από έγκριση Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, σύμφωνα
με το έγγρ.2365/1.11.2012 του ΓΓ ΥΠΕΚΑ.
y Όλες οι κατά περίπτωση απαιτούμενες Εγκρίσεις, ανάλογα με την περιοχή, τη
θέση, το είδος ή τη χρήση του κτιρίου.
 Στην έννοια «κτίριο» ή «κατασκευή» συμπεριλαμβάνεται κάθε κατασκευή ή εγκα-
τάσταση, που προορίζεται για βοηθητική ή κύρια χρήση, επαγγελματική ή μη, οπότε σε
κάθε άδεια θα πρέπει να προσδιορίζεται με σαφήνεια η χρήση του κτιρίου ή της κα-
τασκευής, ώστε να ελέγχονται όλες οι απαιτούμενες προϋποθέσεις και η εφαρμογή:
y του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.4067/12, όπως ισχύει κάθε φορά),
y των γενικών και ειδικών όρων δόμησης αρτιότητας και χρήσεων γης, όπως ισχύουν
κατά περιοχή και κατά χρήση κτιρίου,
y των κτιριοδομικών διατάξεων που περιέχονται στο ΝΟΚ ή στον Κτιριοδομικό κανονι-
σμό, σύμφωνα με την ΥΑ 3046/304/89,
y των ειδικών διατάξεων για τη διευκόλυνση των ΑμεΑ, όπως καθορίζονται με το άρθρο
26 του ΝΟΚ και τις σχετικές Αποφάσεις,
y των απαιτούμενων εγκρίσεων και
y των διοικητικών διαδικασιών και αρμοδιοτήτων, όπως ισχύουν κατά περίπτωση, κατά
περιοχή και κατά υπηρεσία (π.χ. είναι σημαντικό ότι άδεια που εκδίδεται από πρόσωπο
ή υπηρεσία που δεν έχει τη νόμιμη αρμοδιότητα, είναι ανυπόστατη – δηλαδή είναι σαν
να μην υπάρχει).
 Συνοπτικά για την έκδοση των Αδειών Δόμησης ισχύουν τα εξής:
y Για Έκδοση Έγκρισης και Άδειας Δόμησης και τις αναθεωρήσεις αυτών ισχύουν:
– οι διαδικασίες και οι προϋποθέσεις που ορίζονται με το Ν.4030/11 και
– η Απόφ.7533/12 ΦΕΚ 251/Β/12 «Διαδικασία έντυπης υποβολής Έγκρισης Δόμησης
και Άδειας Δόμησης».
y Ως Άδεια Δόμησης δεν νοείται μόνο το έντυπο, αλλά και όλες οι μελέτες που το
συνοδεύουν. Στην άδεια συμπεριλαμβάνονται και όλες οι απαιτούμενες εργασίες
και κατασκευές (εκσκαφές και επιχώσεις, περιτοιχίσεις, περιφράξεις, βόθροι), αλλά
μόνο εφόσον εμπεριέχονται στις μελέτες.
 Η έγκριση και η άδεια Δόμησης εκδίδονται από τις Υ.ΔΟΜ των Δήμων, με βάση το
άρθ.2 του Ν.4030/11 και το άρθ.27 παρ.1 ΓΟΚ/85 – βλ. άρθ.35 Απόφ.63234/12 σελ. 818.
 Για έργα ιδιαίτερης περιβαλλοντικής και οικιστικής σημασίας επιφάνειας άνω των
3000 τ.μ., οι ως άνω εγκρίσεις και διοικητικές πράξεις εκδίδονται από τη ΔΟΚΚ
του ΥΠΕΚΑ, κατ' εφαρμογή του άρθ.2Α του Ν.4030/2011 (Α 249) όπως προσετέθη με το
Άρθ.69 του Ν.4146/13 ΦΕΚ 90/Α/13, υπό τις προϋποθέσεις και τους όρους που τίθενται.

Άδειες δόμησης Εκκλησιαστικά έργα
4
Άρθ. 4 | Σχόλια Τουριστικές εγκαταστάσεις
 Για κάθε οικοδομική εργασία σε Ιερούς Ναούς, Μητροπολιτικά μέγαρα (1 σε κάθε

Μητρόπολη), που ανήκουν αποκλειστικά και μόνο σε εκκλησιαστικά νομικά πρό-
σωπα του Ν.590/77 ΦΕΚ 146/Α και σε ιερές μονές ειδικά όσον αφορά τον περίβολο
και ότι περικλείεται εντός αυτού και εξυπηρετεί την κοινοβιακή ζωή, σύμφωνα με το
άρθ.53 παρ.2.Β του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/8.8.2013 ισχύουν τα παρακάτω:
y Η έγκριση δόμησης εκδίδεται από την Διεύθυνση Οικοδομικών και Κτιριακών Κα-
νονισμών (Δ.Ο.Κ.Κ.) του ΥΠΕΚΑ. Μέχρι τη συγκρότηση των προβλεπόμενων συλ-
λογικών οργάνων εφαρμόζονται τα προϊσχύοντα (αρμοδιότητα ΣΑ και ΥΔΟΜ) –
Έγγρ.51147/17/9/13 βλέπε και πιο κάτω σχόλια.
y Γνωμοδότηση επί των αρχιτεκτονικών μελετών εκδίδεται πριν την έγκριση δόμησης
από το Κεντρικό Συμβ. Εκκλησιαστικής Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Ε.Α.) του άρθ.53 παρ.2.Δ
του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13 κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη.
y Μετά την έγκριση δόμησης, η άδεια δόμησης και η άδεια καθιερώσεως, για
όλους τους χώρους λατρείας ή της άδειας χρήσης, για τους μη λατρευτικούς χώ-
ρους των ανωτέρω κτιρίων, εκδίδεται από την Υ.ΔΟΜ της Εκκλησίας της Ελλάδος,
η οποία ασκεί τις αρμοδιότητες των Υ.ΔΟΜ του Ν.4030/11, όπως ισχύουν και εκδίδει
την άδεια δόμησης αποκλειστικά και μόνο για:
α) Μητροπολιτικά μέγαρα.
β) Τους Ιερούς Ναούς, εφ’ όσον ανήκουν αποκλειστικά και μόνο σε εκκλησιαστικά νομι-
κά πρόσωπα και τα προσκτίσματά τους. Η ανέγερση προσκτίσματος επιτρέπεται μό-
νον σε Ιερούς Ναούς, που ανήκουν σε εκκλησιαστικά νομικά πρόσωπα του Ν.590/77
και αποτελούν ενιαίο αρχιτεκτονικό σύνολο με τον Ιερό Ναό και τον εξυπηρετούν.
γ) Τις Ιερές Μονές, ειδικά όσον αφορά τον περίβολο και ότι περικλείεται εντός αυτού
και εξυπηρετεί την κοινοβιακή ζωή.
– Τα ως άνω είναι ειδικά κτίρια δημόσιου ενδιαφέροντος και επιτρέπονται παρεκκλί-
σεις με απόφαση Υπουργού ΥΠΕΚΑ κατά το άρθ.27 του ΝΟΚ, όπως εκάστοτε ισχύει,
μετά από γνώμη και ΚΕ.Σ.Ε.Α. σύμφωνα με το άρθ.53 παρ.ΙΒ του Ν.4178/13.
y Η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης για ιδιωτικούς ιερούς ναούς και παρεκ-
κλήσια εκδίδονται από τις αρμόδιες κατά τόπους Υ.ΔΟΜ των δήμων.
y Μέχρι την συγκρότηση των προβλεπόμενων συλλογικών οργάνων και υπηρεσιών βά-
σει των διατάξεων του άρθ.53 παρ.2Β του Ν.4178/13, για την έκδοση της άδειας δόμη-
σης και έγκρισης δόμησης ακινήτων των νομικών προσώπων του Ν.590/77 εφαρμόζε-
ται το προϊσχύον καθεστώς, ήτοι έγκριση Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΣΑ) και έγκριση
– άδεια δόμησης από τις κατά τόπους Υπηρεσίες Δόμησης – Έγγρ. 51147/17.9.2013
(ΔΟΚΚ). Ήδη από 4.12.2013 συγκροτείται ΥΔΟΜ της Εκκλησιάς και ΚΕΣΕΑ σύμφωνα με
τον Κανονισμό 247/13 της Ιεράς Συνόδου ΦΕΚ 258/Α/4.12.2013.
y Επισημαίνεται ότι όλες οι ως άνω ρυθμίσεις αφορούν μόνο στην χωρική δικαι-
οδοσία της Εκκλησίας της Ελλάδος και δεν αφορούν στις περιοχές του Αγίου
Όρους, ενώ για την Εκκλησία της Κρήτης, των Ιερών Μητροπόλεων Δωδεκανήσου
καθώς και των Ιερών Μητροπόλεων της Πατριαρχικής Εξαρχίας Πάτμου προβλέπονται
όμοιες ρυθμίσεις με το άρθ.12 του Ν.4258/14.
 Για όλες τις εργασίες Εγκ/σεων Ποδοσφαίρου (άρθ.13 ως 18 Ν.4258/14), αρμόδια για
έκδοση της έγκρισης δόμησης είναι η ΔΟΚΚ του ΥΠΕΚΑ και για την άδεια δόμησης η Γ.Γ.
Αθλητισμού – άρθ.19 Ν.4258/14.
 Στην αρμοδιότητα του πολεοδομικού γραφείου της Ειδικής υπηρεσίας προώθησης και
αδειοδότησης Τουριστικών επενδύσεων ανήκει η έκδοση και αναθεώρηση αδειών δόμη-
σης, ο έλεγχος μελετών για την έκδοσή τους και συναφείς πολεοδομικές αρμοδιότητες
για Τουριστικές εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής (συνεδριακός, θαλάσ-

Περιπτώσεις που δεν επιτρέπεται χορήγηση άδειας Άδειες δόμησης
4
Έλεγχος Οικοδομών • Μεταβατικές διατάξεις έκδοσης αδειών Σχόλια | Άρθ. 4
 Περιπτώσεις που δεν επιτρέπεται χορήγηση άδειας:

y Σε μη άρτια και μη οικοδομήσιμα οικόπεδα, με εξαίρεση τα οικόπεδα του άρθ.25
του Ν.1337/83 και τα τυφλά οικόπεδα – Άρθ.7 ΝΟΚ.
y Σε οικόπεδα που δεν έχουν διανοιγμένο όλο το πρόσωπο και σε όλο το πλάτος
της εγκεκριμένης οδού, με εξαίρεση περιπτώσεις διαπλάτυνσης υφιστάμενων οδών
σε εγκεκριμένα σχέδια του ΝΔ/23 – βλ. στο άρθ.7 σελ. 361, 362 και την Εγκ.25/87 στο
άρθ.15 σελ. 567.
y Εάν δεν μπορεί να γίνει νομιμοποίηση ή εξαίρεση όλων των αυθαιρέτων του
υπάρχοντος κτιρίου ή αν δεν έχουν αναστολή κατεδάφισης, με τις προϋποθέσεις που
προσδιορίζονται – βλ. στο άρθ.23 σελ. 690-693.
y Σε ρυμοτομούμενο κτίριο (επιτρέπονται μόνο επισκευές για λόγους χρήσεως και υγιει-
νής, εφόσον είναι νομίμως υφιστάμενα ή προ του ΄55 ή προ του ΝΔ/23 και σε ρυμοτομι-
κά εγκεκριμένα με το ΝΔ/23, με έγκριση του Δήμου – Άρθ.36 παρ.4 Ν.1337/83, άρθ.247
ΚΒΠΝ και Απόφ.55017/98) – βλ. και στις σελ. 204, 266, καθώς επίσης, με την ίδια διαδι-
κασία επιτρέπεται και άδεια αλλαγή χρήσης, εφόσον έχει παρέλθει δεκαετία χωρίς να
έχει συντελεσθεί η απαλλοτρίωση – άρθ.25 παρ.15 Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13.
y Όταν δεν έχει γίνει διάνοιξη της προβλεπόμενης στοάς – Άρθ.22 ΝΟΚ.
y Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας του ΠΔ 13.4.1929 περί Επικίνδυνων οι-
κοδομών, πριν ληφθούν τα υποδειχθέντα μέτρα για την άρση του κινδύνου
(Απόφ.27125/6573/84 και Γνωμ. 349/84).
y Σε εκτός σχεδίου περιοχές και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο, για ακίνητα που εμπί-
πτουν στα 100 μ. από την ακτογραμμή, πριν γίνει ο καθορισμός του Αιγιαλού και
της παραλίας (άρθ.8 παρ.1 Ν.2971/01 και Εγκ.32/02 και Εγκ.5/11).
 Έλεγχος Οικοδομών.
y Ισχύουν οι ρυθμίσεις του Ν.4030/11 όπως τροποποιήθηκαν με το Ν.4067/12 και το
Ν.4178/13 και η Απόφ.299/14 ΦΕΚ 57/Β/14 Έλεγχος έργων και εργασιών δόμησης
(αντικατ. της Απόφ.9875/12).
«3. Ο έλεγχος είναι υποχρεωτικός για κάθε έργο που εκτελείται με άδεια δό-
μησης, όπως καθορίζονται περαιτέρω με την απόφαση της παραγράφου 5 του άρ-
θρου 7. Οι έλεγχοι διενεργούνται από διαφορετικό κάθε φορά Ελεγκτή Δόμησης
με αυτοψία και έλεγχο της εφαρμογής των μελετών βάσει των οποίων εκδόθηκε η
άδεια δόμησης. Η μη τήρηση του παραπάνω ελέγχου αποτελεί λόγο άμεσης δι-
ακοπής οικοδομικών εργασιών, για τη συνέχιση των οποίων απαιτείται έλεγ-
χος από Ελεγκτή Δόμησης, κατά τον οποίο αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατά-
σταση των εργασιών» – άρθ.50 παρ.2 Ν.4178/13.
 Μεταβατικές διατάξεις(*) έκδοσης αδειών:
y Γενικά σε περίπτωση αλλαγής των όρων δόμησης ισχύει η προθεσμία των 6 μη-
νών του άρθ.26 του Ν.2831/00.
y Επιπλέον Μεταβατικές διατάξεις ορίζονται με το άρθ.5 και το άρθ.6 του Ν.4030/11 σε
σχέση με την ισχύ της Έγκρισης Δόμησης και την έκδοση της Άδειας Δόμησης και
άλλες οδηγίες για τις άδειες που έχουν τακτοποιημένους χώρους.
(*) Διεξοδικότερη ανάλυση για τις Μεταβατικές δ/ξεις και το Έγγρ.12065/19.9.2013
βλέπε στο άρθ.34 (σελ. 800) καθώς και στο άρθ.5 (σελ. 286, 287, 292) για τις περι-
πτώσεις αλλαγής των χρήσεων γης, όπως και τις νέες ρυθμίσεις και μεταβατικές

Άδειες δόμησης Μεταβατικές διατάξεις
4
Άρθ. 4 | Σχόλια Εφαρμογή προϊσχυουσών διατάξεων
διατάξεις σε περίπτωση ΓΠΣ ή ΣΧΟΑΠ ή άλλων σχεδίων χρήσεων γης που εκ-
δόθηκαν μετά το Ν.3852/10 ΦΕΚ 87/Α/7.6.2010, που ορίζονται με το Ν.4164/13
και το άρθ.51 του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α.
y Ειδικά εάν μέχρι τη δημοσίευση του Ν.4030/11 (25.11.2011) έχει υποβληθεί φά-
κελος για την έκδοση οικοδομικής άδειας ορίζεται ότι:
– η προθεσμία έκδοσής της είναι δύο έτη από 25.11.2011 και σε περίπτωση κη-
ρυγμένων παραδοσιακών οικισμών, ιστορικών διατηρητέων οικισμών και οικι-
στικών συνόλων, που έχουν χαρακτηριστεί ως ιστορικά διατηρητέα μνημεία, η προ-
θεσμία είναι τέσσερα έτη από 25.11.2011 και
– δεν εφαρμόζεται η προθεσμία των 9 μηνών, για επιστροφή του φακέλου μέχρι
την 1η Μαρτίου 2012 (Εγκ.1/12 παρ.Β.7α) και μεταγενέστερα, εφόσον δεν έχει μεσο-
λαβήσει αλλαγή όρων δόμησης. Άρθ.45 παρ.3 του Ν.4030/11, άρθ.29 παρ.7 του
Ν.4067/12 και Εγκ.1/12 παρ.Β.7α.
 Ήδη πάντως με το άρθ.47α του ΝΟΚ/12, το οποίο προστέθηκε με το άρθ.27 του
Ν.4122/13 ΦΕΚ 42/Α και ήδη με το άρθ.11 παρ.1 και 2 του Ν.4258/14 ρυθμίζονται τα εξής:
– Η προθεσμία έκδοσης αδειών με τις προϊσχύουσες διατάξεις παρατείνεται έως
8.2.2015, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη, εφόσον έχει υποβληθεί αίτηση
προ της 1.3.12, με τον προ της ισχύος του Ν.4030/11 τρόπο έκδοσης αδειών ή προ της
4.7.12 με τις διατάξεις του ΓΟΚ/85 που ίσχυαν προ του ΝΟΚ. Η παράταση αυτή είναι
γενικού περιεχομένου χωρίς τον περιορισμό των 9 μηνών, και υπερισχύει.
y Επίσης με το άρθ.11 παρ.3 και 4 του Ν.4258/14 ρυθμίζονται τα εξής:
– Παρατείνεται κατά 3 έτη η ισχύς των Οικοδομικών Αδειών οι οποίες δεν είχαν λή-
ξει την 1.3.11 και λήγουν εντός του 2014, 2015 και έως 29.2.2016. Η νέα παράταση
ισχύει και για τις Άδειες που είχαν παραταθεί για 3 έτη με το άρθ.29 παρ.5α του
ΝΟΚ και λήγουν μέσα στο 2014 ή στο 2015 ή στους δύο πρώτους μήνες του 2016.
– Παρατείνεται έως 8.2.2015 η ισχύς των αδειών επισκευής σε σεισμόπληκτες ή πυρό-
πληκτες περιοχές που είχαν εκδοθεί με ειδικές Υπ. Αποφάσεις και δεν είχαν λήξει την
1.3.2011.
 Για τις προγενέστερα εκδοθείσες οικοδομικές άδειες ισχύουν πρόσθετα και οι εξής
Μεταβατικές ρυθμίσεις:
y Παρατείνεται έως και τις 31.12.2014 η ισχύς των οικοδομικών αδειών, οι οποίες
είχαν εκδοθεί με το ΠΔ 8.7.1993 και είχαν λήξει χωρίς να έχουν αναθεωρηθεί για παρά-
ταση της ισχύος τους, αν μέχρι τη λήξη ισχύος τους είχε περατωθεί ο φέρων οργανι-
σμός της οικοδομής και προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις(*) και η τυχόν
στέγη του κτιρίου, ώστε να μπορούν να αναθεωρηθούν για αόριστο χρόνο (άρθ.6
παρ.4γ Ν.4030/11). Για τις εργασίες αυτές δεν απαιτείται αναθεώρηση της οικοδομικής
άδειας, παρά μόνον έγγραφη ενημέρωση της Υπηρεσίας Δόμησης, η οποία γνω-
στοποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα – Άρθρο 29 παρ.6 Ν.4067/12.
(*) σχόλιο για τον προσδιορισμό ολοκλήρωσης των όψεων βλ. στο άρθ.34.
y Προφανώς, όμως, εξακολουθούν να ισχύουν οι οικοδομικές άδειες που έχουν
αναθεωρηθεί πριν την 1.3.2012 και μάλιστα για αόριστο χρόνο, οι οποίες δεν
εμπίπτουν στα ως άνω οριζόμενα, με την παρ.6 του άρθ.29 του Ν.4067/12.
y Παρατείνεται κατά τρία (3) έτη η ισχύς των οικοδομικών αδειών, οι οποίες δεν είχαν
λήξει την 1.3.2011 και παρατείνεται αυτόματα για τρία έτη και η προσωρινή σύνδεση
(το εργοταξιακό ρεύμα) που είχαν οι ανεγειρόμενες οικοδομές, χωρίς περαιτέρω ενέρ-
γειες των Υπηρεσιών Δόμησης – Άρθρο 29 παρ.5α Ν.4067/12. Πλην όμως, η παράταση
αυτή δεν ισχύει για τις άδειες κατεδάφισης, σύμφωνα με το Έγγρ.10914/19.2.2013.
 Προθεσμίες έκδοσης οικοδομικών αδειών με προϊσχύουσες διατάξεις βλ .
Εγκ.5086/13 σελ. 803.

Πότε απαιτείται Άδεια Δόμησης Άδειες δόμησης
4
Παρ.1. Πότε απαιτείται Άδεια Δόμησης.

 Ορίζεται ότι απαιτείται Άδεια Δόμησης για την εκτέλεση οποιασδήποτε εργασίας
δόμησης και αναφέρονται ενδεικτικά μόνο ορισμένες εργασίες.
y Σημειωτέον ότι γενικά στις εργασίες δόμησης εντάσσεται και οποιαδήποτε κατα-
σκευή ανεξάρτητα από το αν προσμετρά ή όχι στη δόμηση και
y απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης: για οποιαδήποτε κατασκευή ή εγκατάσταση,
οπουδήποτε και αν βρίσκεται (εντός ή εκτός σχεδίου), ανεξάρτητα σε ποιον ανήκει (αν
είναι ιδιοκτησία του Δημοσίου ή ιδιώτη) και ανεξάρτητα αν πρόκειται για κατασκευή
μικρή ή μεγάλη, συναρμολογούμενη ή όχι, λυόμενη ή προκατασκευασμένη και από
οποιοδήποτε υλικό με εξαίρεση μόνο για τις ειδικές περιπτώσεις που ορίζονται
στις παραγράφους 2 και 3 του άρθρου 4, για τις οποίες δεν απαιτείται Άδεια Δό-
μησης ή άλλες ειδικές περιπτώσεις για τις οποίες προβλέπεται ειδική διαδικασία έκδο-
σης της άδειας, όπως είναι οι περιπτώσεις των παραγράφων 7 και 8.
 Για την έκδοση οποιασδήποτε άδειας Δόμησης, είναι απαραίτητη προϋπόθεση ο
έλεγχος νομιμότητας όλων των υπαρχόντων κτιρίων και κατασκευών στο οικόπεδο,
εκτός από τις άδειες κατεδάφισης και:
y Δεν επιτρέπεται έκδοση άδειας δόμησης σε ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές
που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν, δεν έχουν εξαιρεθεί από κατεδάφιση, δεν έχει
ανασταλεί η κατεδάφισή τους με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις αυθαιρέτων ή δεν
έχουν κατεδαφιστεί – βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.4 παρ.6 σελ. 262.
y Ειδικά τα αυθαίρετα κτίσματα που ανήκουν στον ιδιοκτήτη που ζητά την έκδοση
της άδειας πρέπει οπωσδήποτε να νομιμοποιηθούν ή να εξαιρεθούν της κατεδάφι-
σης (ή συνδυασμός και των δύο), πριν την έκδοση της νέας άδειας ή συγχρόνως με
αυτή, εκτός αν είναι σε μη νόμιμη θέση, αλλά έχει ανασταλεί η κατεδάφισή τους με τις
εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις αυθαιρέτων και εφόσον προσμετρηθούν στην κάλυψη,
όπου είναι δυνατόν και σε κάθε περίπτωση στο συντελεστή δόμησης – βλ. στο άρθ.23
την Απόφ. ΣτΕ.1971/12, ενώ κατά τα λοιπά ισχύει το άρθ.23 παρ.2α.
y Εξαίρεση προβλέπεται για αυθαίρετα, σύμφωνα με το άρθ.25 του Ν.4178/13:
– του συνιδιοκτήτη που δηλώθηκαν με το Ν.3843/10 ή το Ν.4014/11 και του
Ν.4178/13, σύμφωνα με το άρθ.25 παρ.2 αυτού – Εγκ.4/13 παρ.52 και άρθ.23 παρ.3α
του ΝΟΚ προσθήκη με το άρθ.20 παρ.27 του Ν.4258/14: δεν εμποδίζεται η χορήγη-
ση άδειας δόμησης από την ύπαρξη αυθαιρέτων των συνιδιοκτητών, που εμπίπτουν
στην παρ.2 του άρθ.1 του Ν.4178/13 δηλαδή που έχουν δηλωθεί και μόνο για τα
έχοντα σύσταση προ της 28.7.2011. Αν δεν έχουν δηλωθεί επιτρέπεται άδεια
μόνο για αλλαγή χρήσης ή για επισκευές και όχι για προσθήκη. (Σχετικές σελ.
252 και 697.)
– που δεν έχουν λειτουργική σχέση με τα νόμιμα τμήματα – άρθ.25 παρ.1 του
Ν.4178/13,
– που έχουν περαιώσει τη διαδικασία με βάση τις διατάξεις των Ν.3775/09,
Ν.3843/10, καθώς και όσες έχουν ενταχθεί στις ρυθμίσεις Ν.4014/11 και του
Ν.4178/13 ή έχει εξοφληθεί ποσοστό 30% του συνολικού ποσού προστίμου.

Πότε απαιτείται Άδεια Δόμησης Άδειες δόμησης
4
Αρμοδιότητες μεταξύ ΥΠΕΚΑ και ΥΠΠΟ Σχόλια | παρ.1στ–1η Άρθ. 4
 Περίπτ.1στ: Περιτοιχίσεις και περιφράξεις που δεν ορίζονται με την παρ.2κγ.

 Περίπτ.1ζ: Κατασκευή υπόγειων δεξαμενών.
y Επιτρέπονται στους ακάλυπτους οι εγκαταστάσεις πρατηρίων, οι δεξαμενές, στις
θέσεις που εγκρίνονται από την αρμόδια υπηρεσία Μεταφορών της Περιφέρειας,
με βάση με το άρθ.17 παρ.7ιβ του ΝΟΚ. Για τις δεξαμενές απαιτείται άδεια Δόμη-
σης – άρθ.4 παρ.1η. Η φράση «χωρίς έγκριση άλλης αρχής» του άρθ.10 παρ.2α του
Ν.3710/08 όπως τροποπ. με το άρθ.185 του Ν.4070/12 και οι οδηγίες ότι δεν απαιτείται
η προσκόμιση οικοδομικής άδειας σε περίπτωση μετατροπών κ.λπ., δεν σημαίνει ότι
δεν απαιτείται η έκδοσή της. Ενδεχόμενα εξαιρούνται οι εργασίες τροποποίησης
ή αντικατάστασής τους.
 Περίπτ.1η: Οποιαδήποτε νέα κατασκευή ή και προσθήκη που δεν ορίζεται με τις παρα-
γράφους 2, 3 και 4.
y Δεν απαιτείται άδεια δόμησης, έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή ενημέρωση
κατά το άρθ.4 του ΝΟΚ για τις περιπτώσεις εργασιών εσωτερικών χρωματισμών,
μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για λόγους
χρήσης και υγιεινής, ιδίως μεμονωμένης επισκευής μικρού τμήματος υδρορρο-
ής, επισκευή επικόλλησης διακοσμητικών στοιχείων κ.ά.
– Οι εργασίες αυτές περιλαμβάνονται εν μέρει στις εργασίες των παρ.3α, 3γ και 3δ,
αλλά είναι μεμονωμένες και πιο περιορισμένες δεδομένου ότι αφορούν μόνο σε
μεμονωμένες επισκευές και όχι σε αντικατάσταση εγκαταστάσεων ή σε διασκευές.
Ανάλογη διάταξη υπήρχε και στο ΓΟΚ/85 (άρθ.22 παρ.1).
 Αρμοδιότητες μεταξύ ΥΠΕΚΑ και ΥΠΠΟ – βλ. και στο άρθ.6 σελ.334.
y Απαιτείται να αποσαφηνισθούν τα ζητήματα αρμοδιοτήτων μεταξύ ΥΠΕΚΑ και
ΥΠΠΟ για την έκδοση Αδειών Δόμησης, για διατηρητέα κτίρια ή όμορά τους και
σε παραδοσιακούς οικισμούς ή κέντρα πόλεων, σε σχέση με τα εξής προβλήματα:
– ότι καθίσταται ανεφάρμοστη η διάταξη του άρθ.4 παρ.6 για νομιμοποίηση,
αφού το ΥΠΠΟ, δεν εγκρίνει εκ των υστέρων τις μελέτες, με βάση τη γνωμοδότηση
του ΝΣΚ 341/05 που έγινε αποδεκτή το 2006 από τον υπουργό πολιτισμού,
– ότι η δυνατότητα που παρέχεται στις αρχαιολογικές υπηρεσίες να διακόπτουν
τις οικοδομικές εργασίες, ενώ η άδεια δόμησης χορηγείται από άλλη υπηρεσία
(γνωμοδότηση ΝΣΚ 341/05), αποτελεί «Διοικητικό παράδοξο» αφού αντίκειται στο
άρθ.21 του Ν.2690/99 περί Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας,
– ότι η έγκριση όρων δόμησης με πρόταση μόνο του υπουργού Πολιτισμού, χω-
ρίς σύμπραξη του ΥΠΕΚΑ (ΣτΕ.945/10), αντίκειται στις διατάξεις του πολεοδομικού
σχεδιασμού,
– αν απαιτείται ή όχι έγκριση από τα ΣΑ στις περιπτώσεις δόμησης που υπόκει-
νται στην έγκριση του Υπουργού Πολιτισμού (ΣτΕ.945/10),
– αν οι υπηρεσίες Νεωτέρων Μνημείων έχουν αρμοδιότητα να ελέγχουν πλήρως
τις μελέτες (διάγραμμα κάλυψης, αρχιτεκτονικά, στατικά) για κτίρια τα οποία δεν εί-
ναι κηρυγμένα ως διατηρητέα, όπως κάνουν σήμερα και τέλος,
– εάν θεωρούνται ως αρχαιολογικοί χώροι με την έννοια προστασίας των άρ-
θρων 12, 13 και 14 (ιδίως η παρ.6) του Ν.3028/02, από τα οποία προκύπτει ότι αρ-
χαιολογικοί χώροι είναι μόνο όσοι οριοθετούνται με ΠΔ που καθορίζουν ει-
δικές διατάξεις. Εκτός εάν με την έννοια αυτή θεωρούνται όλες οι περιοχές
στις οποίες έχει καθορισθεί απλά η υποχρέωση έκδοσης έγκρισης εκσκαφών
για την έκδοση άδειας δόμησης ανέγερσης ή νομιμοποίησης κτιρίου. Επιπλέ-
ον, εάν οι αρχαιολογικοί χώροι στους οποίους αναφέρεται η γνωμοδότηση
341/05 του ΝΣΚ και η απόφαση του ΣτΕ.945/10, είναι μόνο εκείνοι για τους
οποίους έχουν εκδοθεί ΠΔ, με τα οποία καθορίζονται ειδικοί όροι δόμησης ή
απαγορεύσεις δόμησης.

Άδειες δόμησης Καθεστώς συνιδιοκτησίας
4
Άρθ. 4 παρ.1 | Σχόλια Επιπλέον περιπτώσεις που απαιτείται άδεια
y Για τα ως άνω υπαρκτά προβλήματα που επηρεάζουν σημαντικά την έκδοση αδει-
ών δόμησης, δεν υπάρχει καμία αναφορά σε όλο το Ν.4067/12, ούτε στο άρθρο 6
αυτού, ούτε στην Απόφ.63234/12, ενώ είναι θέματα που πρέπει να απασχολήσουν τα
δύο υπουργεία και κυρίως το ΥΠΕΚΑ, εφόσον έχει την αρμοδιότητα και κάνει τις
σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις εφαρμογής της πολεοδομικής νομοθεσίας.
 Δόμηση σε καθεστώς συνιδιοκτησίας.
y Σε περίπτωση κάθετης ή οριζόντιας συνιδιοκτησίας που έχει συσταθεί κατά τις δι-
ατάξεις του ΝΔ 1024/71 και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή
ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση ή την επιτρεπόμενη
κάλυψη, για την έκδοση Άδειας Δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί:
– το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί, σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης
που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης – Άρθ.11 παρ.3,
– το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί, σύμφωνα με την επιτρεπόμενη κάλυψη
που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης – Άρθ.12 παρ.2.
 Δεν απαιτείται έγκριση Δασαρχείου για την κοπή δένδρων για ακίνητο που βρίσκε-
ται μέσα σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή σε ΖΟΕ:
– Για άλλες περιπτώσεις βλ. στη συνέχεια
στην παρ.2η σελ. 208
και άρθ.8 παρ.2 σελ. 398.
 Επιπλέον περιπτώσεις που απαιτείται Οικοδομική άδεια και εξαιρέσεις:
y Κατά παρέκκλιση των πολεοδομικών διατάξεων, τεχνικά έργα και εγκαταστάσεις που
εξυπηρετούν την ύδρευση και αποχέτευση δήμων ή κοινοτήτων, την άρδευση περιο-
χών τους, καθώς και την κατασκευή και λειτουργία χώρων υγειονομικής ταφής απορ-
ριμμάτων (ΧΥΤΑ) και Σταθμών Μεταφόρτωσης Απορριμμάτων, τα οποία προβλέπονται
από τεχνικές μελέτες, δεν υπόκεινται στους όρους και περιορισμούς των διατάξεων
αυτών και για την κατασκευή τους δεν απαιτείται η έκδοση άδειας δόμησης. Όσα
έχουν μεγάλο όγκο ή ύψος εκτελούνται ύστερα από γνωμοδότηση ΣΑ – Άρθ.22 παρ.8
Ν.4258/14. Άδεια απαιτείται μόνο για άλλες χρήσεις που συμπληρώνουν το έργο (π.χ.
γραφεία ή ενδιαιτήματα προσωπικού) – Άρθ.31 παρ.2 Ν.1416/84, Εγκ.6453/10/98.
y Για κτίριο υδροηλεκτρικού σταθμού (για τα υδραυλικά έργα την ευθύνη έχουν εξ ολο-
κλήρου ο μελετητής, ο κατασκευαστής και ο φορέας υλοποίησης).
y Για επισκευές ρυμοτομούμενων κτιρίων (όχι για προσθήκη ή ανέγερση νέων κτιρίων),
που επιτρέπονται με τη διαδικασία των άρθ.1 ως και άρθ.5 του Ν.5269/31 μόνο στα προ
του 1337/83 εγκεκριμένα σχέδια, με έγκριση του Δήμου (σχετ. Άρθ.36 παρ.4β Ν.1337/83,
Απόφ.55017/98, Εγκ.85/98 και Άρθ.247 ΚΒΠΝ) και για αλλαγή χρήσης με όσα ορίζονται
στο άρθ.25 παρ.15 του του Ν.4178/13 πλην των εργασιών των παρ.2ιδ και 2ιθ.
y Όταν εκτελούνται εργασίες για συμμόρφωση με Δικαστική Απόφαση – Έγγρ.45790/01
y Για διαχωρισμό οριζόντιας ιδιοκτησίας ή μονοκατοικίας σε δύο, είτε λόγω διαφο-
ρετικών εγκ/σεων, είτε λόγω επιπλέον θέσεων στάθμευσης, που αλλάζουν το διάγραμ-
μα δόμησης, απαιτείται Άδεια Δόμησης επειδή ισχύουν δ/ξεις μόνο:
– για συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών εντός του ιδίου κτιρίου, αλλά όχι για δι-
αχωρισμό τους – Απόφ.63234/12 άρθ.23 παρ.5 και άρθ.4 παρ.3
– για Εσωτερικές διαρρυθμίσεις, μέσα σε μία οριζόντια ιδιοκτησία, στις οποίες
δεν εντάσσεται η διαμερισμάτωση – άρθρο 4 παρ.2ιθ.

Εργασίες χωρίς άδεια με Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας Άδειες δόμησης
4
Σχόλια | παρ.2α–2ε Άρθ. 4
περιλαμβάνεται κτίριο «δ) αν προϋφίσταται του ΒΔ/9.8.55 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις

του Ν.1337/83 ή εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του 4178/2013». Έτσι
προκύπτει ότι για κτίρια που είναι προ του ΄55 ή σε αναστολή με το Ν.1337/83, δεν
μπορούν να γίνουν εργασίες μικρής κλίμακας εκτός αν δηλωθούν με το Ν.4178/13.
3. Ορίζεται πλέον η δυνατότητα νομιμοποίησης των εργασιών των παρ.2 και 3 με
έκδοση Έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας εκ των υστέρων – άρθ.4 παρ.6 ΝΟΚ,
αντικατ. με το άρθ.20 παρ.8 του Ν.4258/14.
Σε περίπτωση έκδοσης άδειας νομιμοποίησης και ταυτόχρονα εκτέλεσης εργασιών
της παρ.5 του άρθ.25 του Ν.4178/13 (σελ. 200) σε αυθαίρετη κατασκευή είναι δυνατή
η έκδοση ενιαίας πράξης – Εγκ.4/13 περίπτ.39 σελ 252.
 Έγκριση Εργασιών Μικρής κλίμακας απαιτείται για τις εργασίες, που ορίζονται με
το άρθ.4 παρ.2 του ΝΟΚ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθ.48 του Ν.4178/13, με τα ειδι-
κά στοιχεία που απαιτούνται κατά περίπτωση όπως καθορίζονται με το άρθ.2 της Απόφ.
55174/13 και με ορισμένα επιπλέον, ως εξής:
2Α. Με βάση τα οριζόμενα στο άρθ.4 παρ.2 του ΝΟΚ:
– Ακολουθείται ίδια αρίθμηση με την διάταξη.
2α. Δοκιμαστικές τομές του εδάφους και εκσκαφή μετά από έγγραφο της αρμόδιας
αρχαιολογικής υπηρεσίας. – Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1α σελ. 239
2β. Τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών για αυτοστέγαση μειονεκτικών και
ειδικών ομάδων πληθυσμού, όπως εκάστοτε ορίζονται με σχετικές αποφάσεις.
– Αφορά μόνο σε ειδικές περιπτώσεις μειονεκτικών και ειδικών ομάδων πληθυ-
σμού όπως εκάστοτε ορίζονται και όχι γενικά τα λυόμενα, για τα οποία ισχύει το
ΠΔ/29.8.96 ΦΕΚ 1032/Δ/96 και η Εγκ.66/96.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1β σελ. 239
2γ. Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα με τις απολύτως απαραίτητες διαστά-
σεις για τη στέγασή τους, σύμφωνα με το άρθ.3 του ΠΔ 24.5.1985 (ΦΕΚ 270/Δ/85), εκτός
της περίπτωσης που επιβάλλεται η κατασκευή υποστυλωμάτων και εφόσον έχουν την
απαιτούμενη έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1γ σελ. 239
2δ. Γεωτρήσεις νερού σε ιδιόκτητα οικόπεδα εντός σχεδίου ή εντός οικισμού ή σε γή-
πεδα εκτός σχεδίου, μετά από έγκριση του οικείου δήμου και της αρμόδιας Διεύθυνσης
της Περιφέρειας.
y Επισημαίνεται ότι για τις Γεωτρήσεις νερού απαιτείται έγκριση η οποία εκδί-
δεται από την Αποκεντρωμένη Διοίκηση ή και περιβαλλοντική αδειοδό-
τηση – σχετ. Απόφ.43504/05 ΦΕΚ 1784/Β και Απόφ.150559/11 ΦΕΚ 1440/Β/11,
Εγκ.150977/11 και Εγκ.150895/11 (Ε.Γ. Υδάτων).
y Για αδειοδότηση παλαιών υφιστάμενων γεωτρήσεων και φρεατίων, με την
Εγκ.110680/10.8.2012 της Ειδικής Γραμ. Υδάτων, διευκρινίζεται ότι, οι γεωτρήσεις
που εντάχθηκαν εντός ΡΣ και εντός ορίων οικισμών πολλά έτη αργότερα από την
αρχική κατασκευή τους και από την εξέταση των φακέλων τους υπάγονται στη
κατηγορία των υφιστάμενων δικαιωμάτων χρήσης νερού, εξετάζονται προς αδει-
οδότηση με την ΚΥΑ 150559/16.6.2011, όπως τροπ. με την Απόφ.190255/13 ΦΕΚ
1137/Β/13, κατά παρέκκλιση τυχόν κανονιστικής απόφασης που απαγορεύει την
ανανέωση της άδειας τους. – Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1δ σελ. 240
2ε. Εργασίες που απαιτούνται για γεωτεχνικές έρευνες, σύμφωνα με τον ΕΑΚ 2003, χω-
ρίς εργασίες αντιστήριξης. – Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1ε σελ. 240

Άδειες δόμησης Εργασίες χωρίς άδεια με Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας
4
Άρθ. 4 παρ.2ιδ–2ιη | Σχόλια
2ιδ. Εξωτερικούς χρωματισμούς ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή

επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων με χρήση ικριωμάτων ή/και σε περιοχές χαρακτη-
ρισμένες ως παραδοσιακοί οικισμοί, περιοχές φυσικού κάλλους, αρχαιολογικοί χώροι,
ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί, παραδοσιακά τμήματα πόλεων, ή/και σε κτίρια χα-
ρακτηρισμένα ως μνημεία, διατηρητέα κτίρια και στις ζώνες προστασίας τους αυτών, όπως
και για ειδικά κτίρια, μετά από έγκριση ΣΑ.
– Επιτρέπονται και σε ρυμοτομούμενα κτίρια.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1ιδ σελ. 242
2ιε. Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων.
y Η αντικατάσταση υαλοπετασμάτων αναφέρεται σε όψεις γυάλινων κτιρίων (εξω-
τερικό περίβλημα), ενώ η αντικατάσταση τζαμαρίας π.χ. ενός μικρού καταστήμα-
τος δεν εμπίπτει στην περίπτωση αυτή, αλλά στην περίπτωση της παρ.3.ε (αντικα-
τάσταση κουφωμάτων). – Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1ιε σελ. 242
2ιστ. Κατασκευή πέργκολας σε ισόγειους ακάλυπτους χώρους ή στον περιβάλλο-

ντα ακάλυπτο χώρο ή στην πρασιά ή στο δώμα ή στους ανοιχτούς εξώστες ή σε βε-
ράντες ισογείων και ορόφων.
y Για κατασκευή πέργκολας σε Ειδικά κτίρια απαιτείται και έγκριση ΣΑ.
y Από τη διατύπωση «σε ισόγειους ακάλυπτους χώρους ή στον περιβάλλοντα ακά-
λυπτο χώρο», προκύπτει ότι ΔΕΝ μπαίνουν πέργκολες σε αδόμητο οικόπεδο ή ότι
απαιτείται άδεια.
y Σε πέργκολα που υφίσταται νόμιμα μετά από έγκριση της ΕΠΑΕ(*) και πριν την ισχύ
του ΝΟΚ δύναται να αντικαθίσταται η εγκεκριμένη κάλυψή της με προστατευτικό
υλικό του οποίου το πάχος δεν δύναται να υπερβαίνει εκείνο της στέψης του εγκε-
κριμένου σκελετού της.– άρθ.20 παρ.32 Ν.4258/14.
(*) Για το πότε απαιτείτο έγκριση ΕΠΑΕ βλ. άρθ.2 παρ.60 σελ.137.
y Για την κατασκευή πέργκολας από 17.2.2004 απαιτείτο έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας και προγενέστερα ίσχυε η Εγκ.39/98 «Διευκρινήσεις για τις εγκαταστά-
σεις στήριξης φυτών (πέργκολες)», με βάση την οποία δεν απαιτείτο άδεια για κα-
τασκευή πέργκολας, απαιτείτο όμως Άδεια σε περίπτωση που κατασκευάζεται
πάνω στο κτίριο και από δομικά υλικά όπως (οπλισμένο σκυρόδεμα, λιθοδομή
κ.λπ.), είτε στατικά εξαρτημένες από το υπόλοιπο κτίριο, είτε στατικά ανεξάρτη-
τες, προκειμένου να ελεγχθεί αν παραβιάζεται το ιδεατό στερεό – ζήτημα που
ισχύει και σήμερα, αφού με βάση το άρθ.19 παρ.2στ μπορούν να κατασκευάζονται
μέσα από το ιδεατό στερεό και το θέμα αυτό θα πρέπει να εξετάζεται επίσης, με
την έκθεση του Μηχανικού που προβλέπεται από την Απόφ.63234/12 άρθ.4 παρ.3η.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1ιστ σελ. 243
2ιζ. Τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού η πισίνας, μέγιστης επιφάνειας 50
τ.μ., που εξυπηρετούνται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου τύπου compact, δεν
απαιτείται για την εγκατάστασή τους τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα, με την προϋπόθε-
ση ότι το ύψος όλων των κατασκευών σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει περισσότερο από
1,00 μ. την οριστική στάθμη εδάφους και εφόσον δεν απαιτούνται εκσκαφές ή επιχώσεις
του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από 1,00 μ. και τηρείται η απαιτούμενη φύτευση του
υποχρεωτικώς ακαλύπτου χώρου.
y Για την εγκατάσταση απαιτείται δήλωση αρμόδιου μηχανικού που αναλαμ-
βάνει την ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής ασφάλειας της

4
Άρθ. 4 παρ.2κα–2κζ | Σχόλια
τις διατάξεις του Άρθ.15 του ΚΕΝΑΚ και συνοδεύεται από αναλυτική καταγραφή
των συντελεστών θερμοπερατότητας ανά δομικό στοιχείο που θα επιτευχθούν
μετά την υλοποίηση της παρέμβασης.
y κατατίθεται βεβαίωση του μηχανικού ότι δεν αλλοιώνονται οι όψεις, ότι δεν θίγο-
νται τα φέροντα στοιχεία των όψεων και του κτιρίου και ότι τηρούνται οι πολεο-
δομικές διατάξεις σε ύψος Η >3.00 μ. από το πεζοδρόμιο άρθ.11 παρ.6κ ΝΟΚ.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1κα σελ. 244
2κβ. Συντήρηση, επισκευή στεγών με χρήση ικριωμάτων, όπως προβλέπεται στην
ως άνω παρ.2ι.
– Επιτρέπεται και σε ρυμοτομούμενα κτίρια.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1κβ σελ. 244
2κγ. Απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους 1,00 μ. ή περίφραξη από ελαφρύ
υλικό, γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και η περίφραξη με πρόχειρη κατασκευή
(όπως συρματόπλεγμα) σε οικόπεδα μη ρυμοτομούμενα σε εντός σχεδίου περιοχές.
Επίσης, επιτρέπεται οριοθέτηση με πασσάλους των κορυφών οικοπέδου ή γηπέδου.
y Δεν επιτρέπεται στη ζώνη 500 μ. από τη θάλασσα
y Πρέπει να προηγείται έγκριση Δασαρχείου και Αρχαιολογίας.
y Επισημαίνεται ότι ο προσδιορισμός του μη ρυμοτομούμενου τμήματος και ο
καθορισμός των ΟΓ και ΡΓ θα γίνεται με την τεχνική έκθεση του Μηχανικού.
y Επίσης η διάταξη ισχύει και για γήπεδα όπου προβλέπεται η λειτουργία
κέντρων κράτησης λαθρομετανασ τών, έσ τω και αν η περίφραξη γίνε-
ται με χρήση οποιουδήποτε υλικού και σενάζ – σύμφωνα με το Άρθ.1 της
Απόφ.18908/12 ΦΕΚ 121/ΑΑΠ/17.4.2012.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1κγ σελ. 244
2κδ. Η κατασκευή λιθόκτιστης αποθήκης στα καλλιεργούμενα αγροκτήματα, σύμ-
φωνα με το άρθρο 6 παρ. 4 του ΠΔ 24/31.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ, με επιφάνεια μέχρι 15 τ.μ. και
συνολικό ύψος με τη στέγη έως και 3,00 μ., εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισμένου σκυρο-
δέματος στην οροφή του και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα κύρια οι-
κοδομή, μια φορά για κάθε γήπεδο και μετά από έγκριση της αρμοδίας Δ/νσης Γεωργίας.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1κδ σελ. 245
2κε. Κατασκευή εστιών, φούρνων και τζακιών όταν αυτά δεν επηρεάζουν τη στατι-
κή επάρκεια του φέροντος οργανισμού ανεξάρτητων ιδιοκτησιών.
y Από τη διατύπωση της διάταξης προκύπτει ότι όταν επηρεάζεται η στατική επάρ-
κεια ή όταν πρόκειται για οριζόντιες συνιδιοκτησίες, απαιτείται έκδοση άδειας.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1κε σελ. 245
2κζ. Αντικατάσταση στέγης, στις ίδιες διαστάσεις, χωρίς μεταβολή στον όγκο και
χωρίς αύξηση στο τελικό ύψος του κτιρίου και της στέγης.
y Δεν ορίζεται καμία άλλη προϋπόθεση, όμως αυτονόητα απαιτείται: το κτίριο
να είναι νόμιμο, να υπάρχει έγκυρη αποτύπωση (με υπογραφή Μηχανικού) και
φωτογραφίες και επίσης να τηρείται η Εγκ.40/97 – βλ. άρθ.23 παρ.4 σελ. 706.
y Επισημαίνεται ότι αν πρόκειται μόνο για ισόγειο κτίριο, με την αποξήλωση της
στέγης δεν υφίσταται το νόμιμο περίγραμμα (καταλύεται η έννοια του υπάρ-
χοντος) – βλ. Εγκ.40/97 παρ.1 στο άρθ.23 σελ. 706.
– Για τα ικριώματα ισχύουν επιπλέον τα οριζόμενα στην ως άνω παρ.2ι.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.1κζ σελ. 245

4
ες δα, καθώς αποτελούν κατασκευές που χρησιμοποιούνται για την άμεση ή

λι- έμμεση εξυπηρέτηση των κτιρίων ή της λειτουργικότητάς τους και εντάσ-
σονται στα ενεργητικά συστήματα εξοικονόμησης ενέργειας.
ρί- 3. Εγκατάσταση Φ/Β και ηλιακών συστημάτων ψύξης και θέρμανσης χώρου,
ης μετά από έγκριση Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής:
α) σε χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικά τμήματα πόλε-
πε- ων και διατηρητέα κτίρια, εφόσον δεν απαγορεύεται η εγκατάστασή τους
από τα σχετικά διατάγματα και αποφάσεις προστασίας τους και υπό τον
όρο ότι τοποθετούνται στους ακάλυπτους χώρους των κτιρίων και σε ση-
μεία μη ορατά από κοινόχρηστους χώρους και
β) σε περιοχές ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους, εφόσον δεν απαγορεύεται η
εγκατάστασή τους από τη σχετική νομοθεσία προστασίας και εναρμονίζο-
νται κατά το δυνατόν οι εγκαταστάσεις με τον περιβάλλοντα χώρο.
– Άρθ.2 της Απόφ.36720/10 ΦΕΚ 376/ΑΑΠ.
– Για εγκ/ση Φ/Β στο δώμα κτιρίων βλ. παρ.3 άρθ.4 σελ. 215.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.2a σελ. 245
Γ. Εικαστικές παρεμβάσεις παρεμβάσεις στις όψεις κτιρίων, μη εμπορικού χαρακτή-
ρα, οι οποίες μπορεί να γίνουν σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 2.Γ του άρθ.4 της
Απόφ.52138/03 ΦΕΚ 788/Β, χωρίς να είναι απαραίτητο να εντάσσονται σε χρηματοδο-
τικό πρόγραμμα του ΥΠΕΚΑ.
Για την εκτέλεση των εικαστικών παρεμβάσεων, εφόσον απαιτούνται ικριώματα εκ-
δίδεται Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας, με έγκριση του ΣΑ και απαραίτητα τη συ-
ναίνεση των συνιδιοκτητών του κτιρίου.
– Όταν εντάσσονται σε χρηματοδοτικό πρόγραμμα του ΥΠΕΚΑ ισχύει το άρθ.2 παρ.2γ
της Απόφ. 55174/13 ΦΕΚ 2605/Β/15.10.2013.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.2γ σελ. 246
Δ. Για έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας για αλλαγή χρήσης κατά παρέκκλιση των επι-
τρεπόμενων χρήσεων γης, κτιρίων εκτός σχεδίου έως 15.000 τ.μ. σε Κέντρο ή Μονά-
δα Πρώτης Υποδοχής παράνομων μεταναστών (άρθ.14 Ν.3907/2011 ΦΕΚ 7/Α όπως
συμπλ. με το άρθ.25 Ν.3922/2011 ΦΕΚ 35/Α) κατατίθενται:
α) τεχνική έκθεση μηχανικού όπου θα περιγράφεται η τήρηση των προϋποθέσεων
του άρθρου 14 του Ν.3907/2011 (ΦΕΚ 7/Α),
β) αντίγραφα των οικοδομικών αδειών ή των αδειών δόμησης,
γ) κάτοψη και τομή σε κλίμακα 1:100,
δ) αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος της οικοδομικής αδείας ή της άδειας δό-
μησης εφόσον υφίσταται ή του προσαρτώμενου σε δικαιοπραξία,
ε) δήλωση στατικής επάρκειας από αρμόδιο μηχανικό,
στ) μελέτη παθητικής πυροπροστασίας.
– Απαιτούμενα δικαιολογητικά άρθ.2 παρ.3 σελ. 246
Ε. Για προσωρινά καταλύματα εργατών γεωργικής γης – άρθ.24 παρ.11 Ν.4258/14. Με
την ίδια παρ.11 καθορίζονται και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Στ. Καθορισμός ελάχιστων υποχρεωτικών απαιτήσεων για την κατάθεση φακέλων επι-
σκευής κτιρίων από φέρουσα τοιχοποιία που έχουν υποστεί βλάβη από σεισμό με την
Απόφ.4212/Β11/13 ΦΕΚ 2661/Β/18.10.2013, σε περιοχές που οριοθετούνται ως σει-
σμόπληκτες και εκδίδεται από την υπηρεσία που ορίζεται. Αφορά μόνο σε εργασίες
επισκευής, ενώ για εργασίες ενίσχυσης εκδίδεται άδεια από την Υ.ΔΟΜ.

Εργασίες χωρίς Άδεια ή Έγκριση, μόνο με ενημέρωση της υπηρεσίας Άδειες δόμησης
4
Παρ.3. Εργασίες χωρίς Άδεια ή Έγκριση, μόνο με ενημέρωση της υπηρεσίας.

y Καθορίζονται συγκεκριμένες εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται ούτε Άδεια
ούτε Έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.
y Απαιτείται όμως η προ 48 ωρών έγγραφη ενημέρωση της αρμόδιας Υπηρεσίας Δό-
μησης, που γνωστοποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα από τον ενδιαφερόμε-
νο. Δεν έχει ορισθεί χρόνος ισχύος για την αποπεράτωση των εργασιών της προ 48
ωρών ενημέρωσης, αλλά αυτονόητα δεν ισχύει στο διηνεκές.
y Δεν απαιτείται άδεια δόμησης ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή ενημέρωση
για εργασίες εσωτερικών χρωματισμών, μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή με-
μονωμένων επισκευών για λόγους χρήσης και υγιεινής, ιδίως μεμονωμένης επισκευής μι-
κρού τμήματος υδρορροής, επισκευή επικόλλησης διακοσμητικών στοιχείων, κα, όπως
σωστά ορίζεται με το τελευταίο εδάφιο της παρ.1 του άρθ.4, όπως αντικαταστάθηκε με
το άρθ.20 παρ.4 του Ν.4258/14.
– Θα έπρεπε όμως να έχουν συμπεριληφθεί και άλλες εργασίες, όπως π.χ. για την αντικα-
τάσταση υαλοπινάκων της περ.3ε, αφού είναι αδύνατον ένας ιδιοκτήτης να γνωρίζει
ότι όταν πχ σπάσει ένα τζάμι θα πρέπει να περιμένει 48 ώρες για να προχωρήσει στην
αλλαγή του.
– Έτσι, δεν θα προέκυπτε θέμα αυθαιρέτων, για τις εργασίες επισκευής της παρ.3. Πλην
όμως στην παρ.5 αναφέρεται ότι η παράλειψη της προ 48 ωρών ενημέρωσης καθιστά
αυθαίρετε τις εργασίες της παρ.3 και η νομιμοποίησή τους μπορεί να γίνει με έγκριση
εργασιών μικρής κλίμακας– άρθ.20 παρ.8 Ν.4258/14.
y Με την έγγραφη ενημέρωση συνυποβάλλονται προς την ΥΔΟΜ και:
– οι τυχόν κατά περίπτωση απαιτούμενες εγκρίσεις άλλων φορέων (π.χ. Συμβούλιο
Αρχιτεκτονικής, Αρχαιολογική υπηρεσία, Δασαρχείο κ.λπ.), ειδικά σε περιπτώσεις δι-
ατηρητέων κτιρίων ή σε παραδοσιακούς οικισμούς ή για τα προϋφιστάμενα των εκά-
στοτε τελευταίων 100 ετών ή και σε κάποιες περιπτώσεις για ειδικά κτίρια,
– συναίνεση των συνιδιοκτητών της οικοδομής, εφόσον οι κατασκευές βρίσκονται σε
κοινόχρηστους χώρους (ακάλυπτοι χώροι του οικοπέδου) ή κοινόκτητα τμήματα του
κτιρίου (όψεις, φ.ο. κ.λπ.),
– όσα ειδικότερα αναφέρονται κατά περίπτωση.
– Υπόδειγμα έγγραφης ενημέρωσης για τις εργασίες της παρ.3 του άρθ.4 κοινοποιείται
με την Εγκ.4/13 βλ. σελ. 252.
y Σε περίπτωση που γίνεται επέμβαση στο στατικό φορέα (π.χ. διάνοιξη οπής), απαι-
τείται έκδοση άδειας με συναίνεση των συνιδιοκτητών και
y Επισημαίνεται ότι σε κάθε περίπτωση που απαιτείται χρήση ικριωμάτων για τις ερ-
γασίες της παρ.3, δεν ισχύει η προ 48 ωρών ενημέρωση και απαιτείται:
α) κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου ασφάλειας και υγείας του έργου με ορισμό του
υπεύθυνου συντονιστή σύμφωνα με τα οριζόμενα στο ΠΔ 305/1996 και δήλωση ανά-
ληψης της ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη του έργου και
β) έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας της παρ.2.
y Η εκτέλεση εργασιών με την διαδικασία της έγγραφης ενημέρωσης της αρμόδιας
ΥΔΟΜ αφορά κυρίως σε εργασίες επισκευής σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια ή νομί-
μως υφιστάμενες αυτοτελείς οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες(*), βλ. και περίπτ.39
και 52 στην Εγκ.4/13 σελ. 252.

Άδειες δόμησης Εργασίες χωρίς Άδεια ή Έγκριση, μόνο με ενημέρωση της υπηρεσίας
4
Άρθ. 4 παρ.3α–3β | Σχόλια
(*) Όταν οι εργασίες επισκευής γίνονται σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία δεν εξε-
τάζονται τυχόν αυθαίρετα των συνιδιοκτητών σύμφωνα με το άρθ.25 παρ.1
και 2 του Ν.4178/13. Δεν ελέγχεται η νομιμότητα ολόκληρου του κτιρίου, ελέγχεται
μόνο η νομιμότητα της οριζόντιας ή της κάθετης ιδιοκτησίας, όπως προκύπτει και
από την Υπεύθυνη Δήλωση – έντυπο της Έγγραφης Ενημέρωσης, όπως τροποποιήθη-
κε με την Απόφ.9070/13.2.2013 – βλ. και σελ. 199.
y Στα αυθαίρετα που δηλώθηκαν, οι εργασίες της παρ.3 γίνονται μόνο με την έγκρι-
ση του άρθ.25 παρ.5 του Ν.4178/13 και όχι με την προ 48 ωρών ενημέρωση και
στα αυθαίρετα που έχουν περαιώσει τη διαδικασία με τους νόμους 3775/09 και
3843/10 ή έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις του Ν.4014/11 ή του Ν.4178/13 και έχουν
εξοφλήσει το 30% του προστίμου – βλ. σελ. 200.
– Η δυνατότητα μικρών εργασιών χωρίς άδεια ή έγκριση και χωρίς την προ 48 ωρών
ενημέρωση ίσχυε προγενέστερα, αλλά πάντα ίσχυε για νόμιμα υφιστάμενα κτίρια.
– Ο έλεγχος νομιμότητας δεν αποτελεί αντικείμενο ελέγχου από τις Υ.ΔΟΜ και
η ενημέρωση του ΑΤ θα γίνεται απευθείας από τους ενδιαφερόμενους, με βάση το
έντυπο υπόδειγμα βλ. σελ. 256.
y Για εργασίες σε Διατηρητέα κτίρια ή σε παραδοσιακούς οικισμούς ή για ειδικά κτί-
ρια απαιτείται η έγκριση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, ακόμη και όταν για τις ερ-
γασίες αυτές δεν απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης ή Έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας
– Έγγρ.29418/1.8.2012 ΥΠΕΚΑ. Δεν απαιτείται όμως για εργασίες που δεν τροποποιούν τις
όψεις – Άρθ.21παρ.1α Ν.4030/11 όπως ισχύει μετά την τροπ. με το άρθ.21 του Ν.4258/14.
y Ομοίως απαιτείται και η έγκριση της κατά περίπτωση αρμόδιας Εφορείας Αρχαιο-
τήτων και του Δασαρχείου για τα εκτός σχεδίου.
 Εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται ούτε άδεια, ούτε έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας
αλλά μόνο Έγγραφη Ενημέρωση της ΥΔΟΜ και του Αστυνομικού Τμήματος (AT) 48
ώρες νωρίτερα:
3Α. Με βάση τα οριζόμενα στο άρθ.4 παρ.3 του ΝΟΚ:
– Ακολουθείται ίδια αρίθμηση με την διάταξη.
3α. Μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν μεταβάλλουν τη
φέρουσα κατασκευή του κτιρίου ή τις όψεις του, συμπεριλαμβανομένων των κατα-
σκευών που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορφής εξυπηρέτηση των
ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων.
y Δεν συμπεριλαμβάνεται η κατασκευή ανελκυστήρα της ως άνω παρ.2ζ
και της παρ.2 του Άρθ.27, για την οποία απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας – Απόφ.63234/12 Άρθ.27 παρ.2.
y Η έννοια της διασκευής περιλαμβάνει κυρίως την τροποποίηση της εσω-
τερικής διακόσμησης και ίσως μικρές τροποποιήσεις ενός χώρου, ενώ για
τη διαφορετική διαρρύθμιση απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας
– βλ. ως άνω παρ.2.ιθ και πιο κάτω σχόλια στην παρ.5.
3β. Εξωτερικούς χρωματισμούς ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων «ή επισκευή
επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων» χωρίς χρήση ικριωμάτων.
y Πρόκειται για κτίρια που δεν ελέγχονται από ΣΑ και εφόσον αλλάζει το
χρώμα ή το σχέδιο των κιγκλιδωμάτων, θα πρέπει να γίνεται για όλο το κτίριο.

Άδειες δόμησης Εργασίες χωρίς Άδεια ή Έγκριση, μόνο με ενημέρωση της υπηρεσίας
4
Άρθ. 4 παρ.3 | Σχόλια Επιπλέον περιπτώσεις
– Προσοχή εάν απαιτείται χρήση ικριωμάτων ή εάν οι εργασίες αυτές δεν

εντάσσονται στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ’ οίκον»,
απαιτείται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας της ως άνω παρ.2κα.
– Σε κάθε περίπτωση απαιτείται η συναίνεση των συνιδιοκτητών.
3Β. Επιπλέον εξαιρέσεις από την υποχρέωση έκδοσης άδειας Δόμησης, από τις
αναφερόμενες στο άρθ.4 παρ.3, προβλέπονται από άλλες διατάξεις για τα εξής:
y Για τοποθέτηση φωτοβολταϊκών συστημάτων πάνω σε κτίρια και για ισχύ
μέχρι 100 kW δεν απαιτείται οικοδομική άδεια, ούτε έγκριση εργασιών δόμησης
μικρής κλίμακας – Άρθ.3 παρ.6 της Απόφ.36720/10 ΦΕΚ 376/ΑΑΠ, όπως αντικατα-
στάθηκε με το άρθ.6 παρ.4 της Απόφ.9154/11 ΦΕΚ 583/Β.
Για την εγκατάσταση ηλιακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων ισχύουν:
– για εντός σχεδίου περιοχές και οικισμούς η Απόφ.36720/10 ΦΕΚ 376/ΑΑΠ,
– για εκτός σχεδίου περιοχές η Απόφ.40158/10 ΦΕΚ 1556/Β και
– τροποποίηση των άνω αποφάσεων με τις Απόφ.9154/11 ΦΕΚ 583/Β και
Απόφ.52911/11 ΦΕΚ 14/Β/11.1.2012.
y Θερμοκήπια, αλλά μόνο σε εκτός σχεδίου περιοχές – απαιτείται όμως έγκριση
Δασαρχείου και Αρχαιολογίας – με βάση το άρθ.2 παρ.2α του ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ
270/Δ/85, ως αντικατεστάθη με το άρθ.11 παρ.6 του Ν.4258/14 .
y Για κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων (τέντες σε εσοχές – βε-
ράντες και εξώστες) εάν είναι σύμφωνα με το άρθ.16 παρ.1γ του ΝΟΚ και το άρθ.17
του ΚΚ, λογικά δεν απαιτείται άδεια αφού δεν αποτελούν κατασκευές και εί-
ναι παράλειψη που δεν αναφέρονται στο άρθ.4 παρ.3, εκτός αν θεωρείται ότι
απαιτείται έκδοση άδειας, ζήτημα που πρέπει να διευκρινίσει το υπουργείο.
– Αντίθετα για τα σ τέγασ τρα και τα προσ τεγάσματα, που επηρεάζουν
σημαντικά τις όψεις ή τον ακάλυπτο, προκύπτει ότι απαιτείται έκδοση
άδειας, προκειμένου να ελεγχθούν οι προϋποθέσεις κατασκευής τους.
y Τοποθέτηση φούρνων βαφής αυτοκινήτων, αεροσυμπιεστή κ.λπ. σε βοηθητι-
κούς χώρους συνεργείων αυτοκινήτων (άρθ.23 παρ.7 Ν.3185/03 και άρθ.8 παρ.3
Ν.3710/08).
y Τοποθέτηση σταθμών του Ελληνικού Συστήματος Εντοπισμού (HEPOS), στο
δώμα κτιρίων και υπηρεσιών του Δημοσίου και του ευρύτερου δημόσιου τομέα,
μετά από σύμφωνη γνώμη του αρμόδιου φορέα διαχείρισης ή σε άλλες θέσεις
που παραχωρούνται από το Δημόσιο (αφορά στο Εθνικό Κτηματολόγιο – εκκρε-
μεί η έκδοση Απόφασης, άρθρο 3 παρ.1 και 2 Ν.3481/06).
y Η εγκατάσταση συστήματος ασφάλειας και συναφών προς αυτό στοιχείων,
όπως τυχόν αναγκαίας περίφραξης, ακινήτων ευρισκόμενων σε εκτός εγκε-
κριμένου σχεδίου πόλεως περιοχές, εφόσον εγκριθεί η κατασκευή της με την
ΚΥΑ που προβλέπεται στο άρθ.51 παρ.12 του Ν.4178/13 η οποία αποστέλλεται
στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ για την έναρξη της διαδικασίας ελέγχου των κατασκευ-
ών κατά τα οριζόμενα στο Ν.4030/11.
y Μηχανές, εργαλεία και λοιπά εξαρτήματα λειτουργίας βιομηχανικών και γενικά
μηχανολογικών και ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων (όπως ορίζεται από ει-
δικές ως προς τα ζητήματα αυτά διατάξεις), καθώς και για άλλα αντικείμενα που
εγκαθίστανται στους χώρους αυτούς και δεν μπορούν να θεωρηθούν ως εξαρτή-
ματα των κτιρίων (όπως π.χ. τα έπιπλα, τα σκεύη, τα εμπορεύματα).

Εργασίες χωρίς Άδεια ή Έγκριση, μόνο με ενημέρωση της υπηρεσίας Άδειες δόμησης
4
Επιπλέον περιπτώσεις Σχόλια | παρ.3 Άρθ. 4
y Για προσωρινή τοποθέτηση διχτυού τένις σε υποδοχές που τοποθετούνται

στον ακάλυπτο και δέχονται τα κινητά κατακόρυφα στοιχεία που συγκρατούν το
δίχτυ, εφ΄ όσον πρόκειται για αποκλειστική χρήση των ενοίκων (Έγγρ.58922/02
και άρθ.17 παρ.7β ΝΟΚ).
y Για τις κατασκευές του άρθ.20 σε κοινόχρηστους χώρους, εκτός από τις προσωρι-
νές κατασκευές, για τις οποίες μετά το ΝΟΚ εκδίδεται πλέον ΕΕΜΚ.
y Για τις επιγραφές που τοποθετούνται στις όψεις των κτιρίων, ζήτημα που εί-
ναι εντελώς διαφορετικό από την υπαίθρια διαφήμιση, η οποία γίνεται σε κοινό-
χρηστους χώρους, ισχύουν τα εξής:
– Εάν έχει προβλεφθεί η τοποθέτηση επιγραφών με την άδεια δόμησης,
σύμφωνα με τις προδιαγραφές του άρθ.2 της ΚΥΑ 38110/02, δεν απαιτείται
έκδοση άλλης άδειας για την τοποθέτησή τους. Σε κάθε άλλη περίπτωση
και ειδικά η τοποθέτηση επιγραφής άνωθεν του ισογείου, επιτρέπεται μόνο
μετά από έγκριση Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής (ΣΑ, πρώην ΕΠΑΕ) και σε ορισμέ-
νες περιπτώσεις του αρμόδιου Συμβουλίου του ΥΠΠΟΤ, με βάση το άρθ.5 παρ.2
του Ν.2946/01. Βλ. και νέα ρύθμιση στο άρθ.2 παρ.56.
– Στις αρμοδιότητες των ΣΑ πρέπει να συμπεριληφθεί και η αρμοδιότητα έγκρι-
σης – τοποθέτησης επιγραφής σε όψεις κτιρίων, όταν είναι σε Ιστορικά κέντρα
ή σε ζώνες εμφανίσεως (μεγάλοι οδικοί άξονες, πλατείες κ.λπ.). Για τα παραδο-
σιακά γενικά δεν υπάρχει πρόβλημα γιατί συνήθως υπάρχουν σχετικές απαγο-
ρευτικές διατάξεις.
– Χαρακτηρισμός ως αυθαίρετης ή όχι επιγραφής η οποία τοποθετείται σε
όψη κτιρίου: κανονικά είναι αυθαίρετη κατασκευή, αλλά μετά το Ν.2946/01
το θέμα είναι ασαφές και αδιευκρίνιστο – Σχετικά υπάρχουν 2 αποφάσεις του
ΣτΕ, η 552/08 που αφορά σε διαφημιστική επιγραφή σε ΚΧ και ακυρώνει την
έκθεση και η 320/06 που δεν ακυρώνει την έκθεση, επειδή κρίθηκε ότι απαι-
τείται οικοδομική άδεια, πλην όμως αφορά σε διαδικασία προ του 2946/01.
y Για την τοποθέτηση εγκαταστάσεων κεραιών ραδιοεπικοινωνίας, κινητής
τηλεφωνίας και συναφών κατασκευών ή ήδη εγκατεστημένων κεραιών,
δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής άδειας, αλλά έγκριση, που χορηγείται
από την αρμόδια Πολεοδομική Υπηρεσία, ύστερα από έλεγχο των δικαιολο-
γητικών που καθορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας
και Κλιματικής Αλλαγής, σύμφωνα με την παρ.2Η του άρθ.1 του Ν.2801/00 (ΦΕΚ
46/Α/00). Για την αδειοδότηση κατασκευών κεραιών ακολουθούνται τα αναφερό-
μενα στο άρθ.30 παρ.17 του Ν.4070/12.
– Μέχρι την έκδοση της εν λόγω απόφασης εφαρμόζονται οι διατάξεις του
άρθ.24Α του Ν.2075/92 (ΦΕΚ 129/Α/92) και οι εγκύκλιοι 32342/93,
Εγκ.34/93 και Εγκ.12/94. Επιπλέον δικαιολογητικά θα ζητούνται μόνο εφόσον
προβλέπονται από ισχύουσα διάταξη – Εγκ.1/13 και Έγγραφα 17098/3.5.2012
και 40763/4.9.2012 ΔΟΚΚ.
– Οι εγκαταστάσεις κατασκευών κεραιών χαμηλής ηλεκτρομαγνητικής πε-
ριβαλλοντικής όχλησης (ΕΚΚΧΟ) εξαιρούνται από τη διαδικασία αδειο-
δότησης του Άρθ.1 του Ν.2801/00 και του Άρθ.30 του Ν.4070/12 και από την
υποχρέωση οποιασδήποτε έγκρισης ή άδειας από τις αρμόδιες πολεοδο-
μικές υπηρεσίες, με την επιφύλαξη της νομοθεσίας που ισχύει για προστατευ-
όμενες περιοχές, αεροδρόμια και αεροπορικές εγκαταστάσεις, παραδοσιακούς
οικισμούς, αρχαιολογικούς χώρους, ιστορικούς τόπους και ακίνητα μνημεία –
Απόφ.27217/505/13 ΦΕΚ 1442/Β/14.6.2013.
 Επιπλέον μπορούν να καθορίζονται και άλλες περιπτώσεις για τις οποίες δεν απαι-
τείται άδεια δόμησης, αλλά έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή ενημέρωση της
Υ.ΔΟΜ, με απόφαση του Υπουργού ΥΠΕΚΑ, αντί ΠΔ που προβλεπόταν αρχικά- άρθ.20
παρ.7 Ν.4258/14.

Ορισμός Αυθαίρετων Κατασκευών Άδειες δόμησης
4
– Τα πρόστιμα επιβάλλονται με το άρθ.26 παρ.1α, β και γ του Ν.4178/13.

– Σε κάθε περίπτωση τα πρόστιμα δεν μπορεί να είναι μικρότερα των 500 ευρώ και
ειδικότερα επιβάλλεται:
α. Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως υπο-
λογίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει
στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του
Υπουργείου Οικονομικών και τα οριζόμενα στο άρθ.22 του Ν.4178/13, κατά το
χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.
β. Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας του αυθαιρέτου, όπως υπολο-
γίζεται με βάση την επιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης, ως άνω,το οποίο
επιβάλλεται για κάθε έτος διατήρησης του κτιρίου, από την ανέγερσή του ή την
εγκατάσταση της χρήσης μέχρι την κατεδάφιση των κατασκευών και την επαναφο-
ρά της χρήσης ή την έκδοση άδειας δόμησης ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.
γ. Για κάθε αυθαίρετη εγκατάσταση ή εργασία που λόγω της φύσεώς της δεν αντι-
στοιχεί σε επιφάνεια χώρου η αξία του αυθαιρέτου υπολογίζεται αναλυτικά με τι-
μές Προϋπολογισμού κατά το Παράρτ.Β του Ν.4178/13.
y Επισημαίνεται ότι κατά τον έλεγχο των οικοδομών θα πρέπει να αφαιρούνται από
τις διαστάσεις τελειωμένου κτιρίου, τα υλικά επικάλυψης μεγίστου πάχους έως 15 εκ.,
καθώς και η άνω των 6 εκ. επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης και αυτές είναι οι μόνες
ανοχές που προβλέπονται, με βάση το ΝΟΚ και τα αναφερόμενα στην Απόφ.63234/12
άρθ.2 παρ.42 βλ. σελ. 126.
y Επισημαίνεται επιπλέον ότι ισχύουν και οι αποκλίσεις, που δεν επιτρέπεται να είναι
μεγαλύτερες του 2% με μέγιστο τα 10 εκ. όσον αφορά το κτίσμα ή μεγαλύτερες του 2%
με μέγιστο τα 20 εκ. όσον αφορά τα μήκη των πλευρών του οικοπέδου, εφόσον με τις
αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται οι διατάξεις που καθορίζουν την επιτρεπόμενη κά-
λυψη, το συντελεστή δόμησης και το συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης ή τις υποχρε-
ωτικές αποστάσεις του κτιρίου από τα όρια του οικοπέδου, με βάση το άρθ.6 παρ.9γ, του
Ν.4030/11, (όπως όριζε το άρθ.6 παρ.4β και 4γ του ΠΔ 8.7.1993 ΦΕΚ 795/Δ καθώς και το
άρθ.6 παρ.4δ του ΠΔ 3.9.1989 ΦΕΚ 394/Δ).
y Και τέλος η διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης
ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας
δεν συνιστά αυθαίρετη κατασκευή, όπως και η διαφορετική διαμερισμάτωση ορό-
φου, εφόσον δεν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων,
με βάση το Άρθ.50 παρ.7 του Ν.4042/12 ΦΕΚ 24 Α/12 και ήδη με το άρθ.23 παρ.9 και 10
του Ν.4178/13. Για τις περιπτώσεις αυτές πρέπει να γίνει ενημέρωση της άδειας ή και της
ταυτότητας του κτιρίου (Άρθ.6 παρ.9β και γ του Ν.4030/11). Ειδικά για τη διαφορετική δι-
αμερισμάτωση, αν έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, πριν
την ενημέρωση προηγείται υπαγωγή με εφάπαξ ειδικό πρόστιμο 500 ευρώ. Η διάταξη
δεν έχει καταληκτική ημερομηνία, αλλά μετά την 7.2.2015 θα επιβάλλεται πρόστιμο σύμ-
φωνα με το άρθ.26 του Ν.4178/13 - άρθ.23 παρ.10 Ν.4178/13 και παρ.ΣΤ.62 Εγκ.3/13.
y Για το χαρακτηρισμό αυθαιρέτου αρκεί να συντρέχει μία από τις οριζόμενες προϋ-
ποθέσεις της παραγράφου 5 του άρθρου 4 ή του άρθ.38 παρ.1 του Ν.4178/13.
y Οι προϋποθέσεις α, β και γ της παρ.5 του άρθ.4 γενικά εντάσσονται σε τυπική παρανο-
μία της κατασκευής, που συνιστά επαρκή λόγο χαρακτηρισμού της ως αυθαίρετης, ενώ η
παράβαση της περίπτωσης δ αποτελεί ουσιαστική παράλειψη. Η τυπική νομιμότητα, η
οποία πιστοποιείται με την έκδοση άδειας, δεν αρκεί για να μην εφαρμοσθεί η νομοθεσία

Άδειες δόμησης Ορισμός Αυθαίρετων Κατασκευών
4
Άρθ. 4 παρ.5, 6 | Σχόλια Δυνατότητα νομιμοποίησης Αυθαιρέτων
νω δαπάνης καταλογίζεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης

Διοίκησης, βεβαιώνεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Ει-
σπράξεως Δημοσίων Εσόδων – άρθ.38 παρ.5 Ν.4178/13.
– Οι αποφάσεις απομάκρυνσης ή κατεδάφισης που αφορούν σε δάση, δασικές και
αναδασωτέες εκτάσεις εκτελούνται από την αρμόδια υπηρεσία Αποκεντρωμένης
Διοίκησης, με την παρακολούθηση της ΕΥΕΚΑ (Ειδική Υπηρεσία Επιθεώρησης και Κα-
τεδάφισης Αυθαιρέτων), όπου αυτή απαιτείται – άρθ.38 παρ.7 Ν.4178/13.
– Επίσης σύμφωνα με το άρθ.38 παρ.9 του Ν.4178/13, με ευθύνη της Αποκεντρω-
μένης Διοίκησης εκτελούνται οι αμετάκλητες αποφάσεις κατεδάφισης που αφο-
ρούν αυθαίρετα κτίσματα των περιπτώσεων του άρθ.2 παρ.2 του Ν.4178/13,
όταν η αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης βρίσκεται στους χώρους
που αναφέρονται, με τις κατά περίπτωση εξαιρέσεις.
Παρ.6. Δυνατότητα νομιμοποίησης Αυθαιρέτων.

– Βλ. και τις διατάξεις που κωδικοποιούνται στην παρ.5.

y Ορίζεται η δυνατότητα νομιμοποίησης εάν το κτίριο είναι σύμφωνο με τις διατά-
ξεις είτε τις σημερινές είτε του χρόνου κατασκευής του, με έκδοση ή αναθεώρηση άδειας
(εφόσον υπάρχουν οι προϋποθέσεις για αναθεώρηση της άδειας) μετά από έκδοση
έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για τις εργασίες των παρ.2 και 3 του άρθ.4
y Μετά την έκδοση ή αναθεώρηση της παραπάνω άδειας δόμησης, η κατασκευή
παύει να είναι αυθαίρετη και κατεδαφιστέα. Βλ. σχήματα 23–5 έως και 23–7 στο
άρθ.23 σελ. 698 έως 699.
y Για τη νομιμοποίηση επιβάλλεται πρόστιμο αυθαίρετης κατασκευής, το οποίο δεν
επιβάλλεται σε περίπτωση αναθεώρησης άδειας δόμησης, που βρίσκεται σε ισχύ, εφό-
σον τηρείται το περίγραμμα της οικοδομής, ο συντελεστής δόμησης και ο συντελε-
στής όγκου της άδειας – για τον τρόπο υπολογισμού και καταβολής των προστίμων
βλ. στη συνέχεια σελ….
– Σύμφωνα με το άρθ.23 παρ.3 του Ν.4178/13, σε περίπτωση αυθαιρέτων κατασκευών
ή χρήσεων προ 28.7.2011, για τις οποίες έχει εκδοθεί προ της 8.8.2013 οικοδομική
άδεια νομιμοποίησης, με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, αν καταβληθεί το παρά-
βολο της παρ.10 του άρθ.11 του Ν.4178/13 και υποβληθούν στο πληροφοριακό
σύστημα τα στοιχεία νομιμότητας, δεν οφείλεται άλλο πρόστιμο και εφαρμόζε-
ται η διαδικασία διαγραφής ανείσπρακτων βεβαιωθέντων προστίμων κατά τις δι-
ατάξεις του Ν.4178/13.
– Επίσης στις ρυθμίσεις του Ν.4178/13, σύμφωνα με το άρθ.23 παρ.6 αυτού, υπάγονται
και κτίσματα που έχουν ανεγερθεί με άδεια που εκδόθηκε από αρμόδια αρχή και η
οποία μεταγενέστερα ανακλήθηκε ή ακυρώθηκε για οποιονδήποτε λόγο, εκτός
εάν η ανάκληση ή η ακύρωση οφείλεται σε υποβολή αναληθών στοιχείων ή ανακριβείς
αποτυπώσεις της υπάρχουσας κατάστασης, με καταβολή μόνο του παράβολου της
παρ.10 του άρθ.11 για κάθε ιδιοκτησία και απαλλαγή από την καταβολή του ενι-
αίου ειδικού προστίμου.
y Στις πολεοδομικές διατάξεις, που εξετάζονται για τη νομιμοποίηση, εκτός από τους
όρους δόμησης περιλαμβάνονται και όλοι οι κανονισμοί (ΕΑΚ–ΕΚΩΣ, ΚΕΝΑΚ, ΠΥΡΑΣΦΑ-
ΛΕΙΑ κ.λπ.). Για νομιμοποίηση με τις διατάξεις του χρόνου κατασκευής εφαρμόζο-
νται οι προϊσχύουσες διατάξεις και κανονισμοί.

Άδειες δόμησης Δυνατότητα νομιμοποίησης Αυθαιρέτων
4
Άρθ. 4 παρ.6 | Σχόλια Μικροπαραβάσεις
εδάφιο της διάταξης αυτής: «Σε περίπτωση παραβάσεων που δεν πληρούν τις προϋ-
ποθέσεις των διαστάσεων που τίθενται με την παρούσα κατηγορία εφαρμόζεται η παρ.5
του άρθρου 18 του παρόντος», δηλαδή ουσιαστικά εξαιρούνται με επιπλέον πληρωμή
του προστίμου, που υπολογίζεται ανάλογα με τον προϋπολογισμό τους.
y Επιτρέπεται η έκδοση άδειας νομιμοποίησης στην οποία προβλέπεται ταυτόχρο-
να και η εκτέλεση των εργασιών για αυθαίρετη κατασκευή, της παρ.5 του άρθ.25 του
Ν.4178/13 σελ. 200 και της Εγκ.4/13 περίπτ.39 άρθ.23 παρ.1 σελ. 253.
y Επίσης η άδεια νομιμοποίησης μπορεί να συνδυασθεί με προσθήκη κατ΄ επέκτα-
ση, σύμφωνα με το άρθ.23 παρ.3α του ΝΟΚ και με εφαρμογή των διατάξεων του ΝΟΚ,
εφόσον με την προσθήκη αυτή αίρεται η υπάρχουσα αυθαιρεσία, με την προϋπόθεση ότι
προηγείται η καταβολή του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου για το τμήμα που
παραβιάζει τις διατάξεις, κατ΄ εφαρμογή των άρθρων 23 παρ.2 και του άρθ.24 παρ.7
του Ν.4178/13. Μετά την υλοποίηση της προσθήκης ολοκληρώνεται η νομιμοποίη-
ση, επομένως δεν απαιτείται άλλο πρόστιμο.
– Για παράδειγμα σε περίπτωση παραβίασης των υποχρεωτικών αποστάσεων από το όριο,
εφόσον επιτρέπεται η επαφή σε αυτό, μπορεί να γίνει προσθήκη βοηθητικών ή κύριων
χώρων σε συνδυασμό με μη προσβάσιμες επιφάνειες, οι οποίες προκύπτουν από εσο-
χές στο σώμα του κτιρίου, ανεξάρτητα από τις διαστάσεις τους (άρθ.11 παρ.6γ ΝΟΚ), με
προσθήκη οριζόντιων ή κατακόρυφων διαμπερών ανοιγμάτων (άρθ.11 παρ.6η και κθ
ΝΟΚ) τα οποία, ανεξαρτήτως διαστάσεων, δεν μετρούν στο συντελεστή, ούτε στην κάλυ-
ψη, εφόσον η στάθμη τους αρχίζει από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος.
y Δεν είναι δυνατή η νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, νέων ή παλαιών, που
εμπίπτουν στις απαγορεύσεις των άρθρων 2, 13 και 15 παρ.2 και 3 του Ν.1337/83 (άρθ.22
παρ.3 του ΓΟΚ/85 προσθήκη με το άρθ.8 παρ.4 του Ν.3044/02), αν κατά το χρόνο που
ζητείται η νομιμοποίηση τα κτίσματα βρίσκονται:
α) σε κοινόχρηστους χώρους της πόλης (οδούς, πλατείες κ.λπ.),
β) μέσα στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών και δημοτικών ή κοι-
νοτικών, οδών σύμφωνα με το ΠΔ 209/98, για την ασφάλεια της υπεραστικής συ-
γκοινωνίας,
γ) μέσα στον Αιγιαλό και τη Ζώνη Παραλίας με βάση τις διατάξεις του Ν.2971/01,
δ) σε δημόσια κτήματα,
ε) σε δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις,
στ) σε αρχαιολογικούς χώρους,
ζ) σε ρέματα ή αν απαγορεύεται η χρήση τους στην περιοχή για λόγους ασφαλείας
ή προστασίας του περιβάλλοντος, με την υπουργική απόφαση που εκδίδεται με το
άρθ.15 παρ.3
ή στους λοιπούς χώρους με τις εξαιρέσεις που ορίζονται για τα δηλωθέντα και κατά πε-
ρίπτωση με το άρθ.2 παρ.2 του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13.
 Η Εξαίρεση από κατεδάφιση μικρών παραβάσεων, με το άρθ.9 παρ.8 του Ν.1512/85 ή
με την Απόφ.7587/04(*) ΦΕΚ 372/Β/04, γίνεται εφόσον «συντρέχουν οι προϋποθέσεις
νομιμότητας του υπόλοιπου κτιρίου», όπως αναφέρεται και στο Έγγρ.88/8.3.2012 της
ΔΟΚΚ, με την επισήμανση ότι δεν εφαρμόζεται σε κτίρια με χώρους που έχουν υπα-
χθεί στο Ν.3843/10 ή στο Ν.4014/11, δεν πρέπει να εγκρίνεται με προϋποθέσεις και
δεν μπορεί να αφορά σε αυτοτελείς χώρους – σχετ. και η παρ.Β.6.Ι.γ της Εγκ.1/12.
y Δεν απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης για τις μικρές παραβάσεις που εξαιρού-
νται με το άρθ.9 παρ.8 Ν.1512/85 ή την Απόφ.7587/04 ΦΕΚ 372/Β/04.

Δυνατότητα νομιμοποίησης Αυθαιρέτων Άδειες δόμησης
4
y Για τον τρόπο υπολογισμού των προστίμων αυθαιρέτων κατασκευών και άλλες
οδηγίες σχετικά με αυθαίρετες κατασκευές, δόθηκαν διευκρινίσεις με την Εγκ.17/12
και τις προηγούμενες εγκυκλίους 1/12 και 7/12 – βλ. Κωδικοποίηση.
y Ειδικότερα για τη διαδικασία έκδοσης αδειών νομιμοποίησης ή προσθήκης σε
περιπτώσεις με τακτοποιημένους χώρους ισχύουν τα οριζόμενα στην παρ.Β.7 της
Εγκ.1/12, όπως ισχύει με τις τροποποιήσεις της Εγκ.7/12 και οι οδηγίες που δίνονται με
το Έγγρ.37018/10.10.2012 – βλ. Κωδικοποίηση.
 Δεν έχει πλέον νόημα η εφαρμογή του άρθρου 8 παρ.8.5 του Ν.1512/85 (άρθ.16 παρ.5
Ν.1337/83), παρά το ότι κατά την Εγκ.1/12 παρ.Β.6.ΙΙΙ.α εξακολουθεί να ισχύει, αφού
πρόκειται για άδεια νομιμοποίησης, η οποία εκδίδεται όμοια με το άρθ.4 παρ.6 του ΝΟΚ
και χωρίς καμία διαφοροποίηση ως προς το πρόστιμο που επιβάλλεται – σχετ. Εγκ.1/12
στην παρ.Β.6, για κάθε αυθαίρετη κατασκευή η χρήση, ανεξαρτήτως του χρόνου κατασκευής
του αυθαιρέτου…, τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης υπολογίζονται από 21.9.2011
με το άρθ.26 παρ.1 του Ν.4178/13 (30% πρόστιμο ανέγερσης και 5% πρόστιμο διατήρη-
σης ετησίως). Εξάλλου για τα αυθαίρετα αυτά υπάρχει ακόμη η δυνατότητα υπαγωγής τους
με το Ν.4178/13 μέχρι 7.2.2015.
 Η εξαίρεση αυθαιρέτου που ανακλήθηκε η άδειά του χωρίς υπαιτιότητα γίνεται
με το άρθ.8 παρ.7 του Ν.1512/85, μετά από έγκριση του ΣΥΠΟΘΑ ή γίνεται υπαγωγή
στο Ν.4178/13 με το παράβολο του άρθ.11 παρ.10 χωρίς πρόστιμο – άρθ.23 παρ.6
Ν.4178/13, άρθ.17 παρ.2 Ν.1337/83 και Εγκ.4/13 περιπτ.42.
 Εξακολουθεί να ισχύει η παρ.7 του άρθ.8 του Ν.1512/1985 περί αναστολής της κα-
τεδάφισης των κτισμάτων που ανεγείρονται με άδεια που εκδόθηκε μετά από έλεγχο της
αρμόδιας πολεοδομικής αρχής και που μεταγενέστερα ανακαλείται για οποιονδήποτε
λόγο, εκτός αν η ανάκληση οφείλεται σε υποβληθέντα αναληθή στοιχεία ή σε ανακριβείς
αποτυπώσεις της υπάρχουσας πραγματικής κατάστασης.
 Για τη νομιμοποίηση Κεραιών ραδιοεπικοινωνίας και κινητής τηλεφωνίας με βάση το
άρθ.26 παρ.2 του Ν.4014/11 βλ. το Έγγρ.5134/13 στην Κωδικοποίηση.
 Ρυθμίσεις Αναστολής ή και εξαίρεσης από την κατεδάφιση αυθαιρέτων, γίνονται
με τις διατάξεις του Ν.4178/13, ειδικότερα με το άρθ.8 αυτού, ορίζεται ότι οι ρυθμίσεις
ισχύουν:
– για κτίρια των οποίων έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός και για χρήσεις
που έχουν εγκατασταθεί μέχρι 28.7.2011, καθ’ υπέρβαση είτε των διατάξεων του
Ν.1577/1985, είτε της οικοδομικής άδειας, είτε των όρων ή περιορισμών δόμησης του
ακινήτου, είτε χωρίς οικοδομική άδεια και
– εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις
χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου κατά την παρ.1 του άρθ.51
του Ν.4030/11 (η χρήση που ισχύει στο ΟΤ του ακινήτου) ή δεν απαγορευόταν κατά
το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκα-
τάστασης της αυθαίρετης χρήσης.
y Όπου σε γενικές ή ειδικές διατάξεις και κανονιστικές πράξεις αναφέρεται ο όρος
«υπάρχουσες χρήσεις» ή «υφιστάμενες χρήσεις» για την έκδοση διοικητικών πρά-
ξεων σχετικά με την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών ή την λειτουργία της συγκε-
κριμένης χρήσης, ορίζεται ότι καταλαμβάνει και τις χρήσεις που προβλέπονται από
οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί και καλύπτονται από το τεκμήριο νομι-

Εξουσιοδοτήσεις Άδειες δόμησης
4
Σχόλια | παρ.6, 7, 8 Άρθ. 4
– Π.χ. αν σε νόμιμα υφιστάμενο κτίριο έχουν γίνει αυθαίρετα 150 τ.μ., ενώ το υπάρχον
υπόλοιπο συντελεστή είναι 100 τ.μ., γίνεται δήλωση με το άρθ.26 παρ.2 για τα 100
τ.μ. και με το άρθ.24 για τα 50 τ.μ.
– Απαιτείται όμως να οριοθετείται σαφώς το τμήμα που απλά δηλώθηκε και να
είναι στατικά αυτοτελές, ώστε η τυχόν μελλοντική κατεδάφισή του να μην
επηρεάζει την ασφάλεια και τη νομιμότητα του τμήματος που νομιμοποιείται.
y Σχετικά είναι και τα οριζόμενα στην Εγκ.4/13 (βλ. σελ. 252):
– περίπτ.52 Άρθ.25 παρ. 1, 2: Από τα αναφερόμενα στις παραγράφους αυτές και σε
συνδυασμό με τα οριζόμενα στην παρ.3 του άρθ.23 του Ν.4067/12 προκύπτει ότι
δεν εμποδίζεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης ή άδειας δόμησης από την ύπαρ-
ξη στο οικόπεδο/γήπεδο αυθαιρέτων κατασκευών, που εμπίπτουν στην παρ.2 του
άρθ.1 του Ν.4178/13, δηλαδή αυθαιρέτων που απλά έχουν δηλωθεί.
– περίπτ.39 Άρθ.23 παρ.1: Σε περίπτωση που ζητείται από την αρμόδια ΥΔΟΜ έκδοση
άδειας νομιμοποίησης αυθαίρετης κατασκευής και ταυτόχρονα εκτέλεσης εργασιών
της παρ.5 του άρθ.25 του Ν.4178/13 σε αυθαίρετη κατασκευή είναι δυνατή, για την
οικονομία των διοικητικών πράξεων, η έκδοση ενιαίας πράξης, δηλ. άδειας νομιμο-
ποίησης και εκτέλεσης εργασιών της παρ.5 του άρθ.25 του Ν.4178/13, συμπληρώνο-
ντας το έντυπο της άδειας με τις σχετικές διατάξεις κατά περίπτωση.
Παρ.7. και Παρ.8. Εξουσιοδοτήσεις.

 Μέχρι την έκδοση των αποφάσεων των παραγράφων 7 και 8 εξακολουθούν να ισχύ-
ουν οι αποφάσεις που εκδόθηκαν με τις αντίστοιχες ρυθμίσεις του ΓΟΚ/85 και ειδικότερα
ισχύουν:
y Για κατασκευή στρατιωτικών έργων ή εγκαταστάσεων (προσοχή ισχύει μόνο για
στρατιωτικά έργα) – Απόφ.26229/1123/87 ΦΕΚ 749/Δ.
y Για εκτέλεση έργων ή εγκατασ τάσεων σ τους χώρους των πολιτικών αερο-
δρομίων και των ε γκατασ τάσεων ραδιοβ οηθημάτων της ΥΠΑ – Απόφ.
Γ2/Β/26970/1469/10.8.1988 ΦΕΚ 597/Δ.
y Δεν ισχύει πλέον η έκδοση αδειών σε περιοχές απομακρυσμένες ή δυσπρόσι-
τες από την έδρα της οικείας πολεοδομικής υπηρεσίας για περιπτώσεις δομικών ερ-
γασιών μικρής σημασίας (άρθ.29 παρ.10 πρώην 11 ΓΟΚ/85, Απόφ.60885/4983/2790
ΦΕΚ 656/Β και Εγκ.62/90 και διευκρινίσεις για την εφαρμογή του Ν.4030/11 με το
Έγγρ.738/24.1.2012).
y Για ανέγερση ή επισκευή μητροπολιτικών μεγάρων, ιερών μονών και ιερών ναών,
μετά των κτισμάτων τους, από 19.2.2013 την άδεια χορηγεί η Υ.ΔΟΜ, μετά από
έγκριση ΣΑ, με βάση το άρθ.25 Ν.4122/13 ΦΕΚ 42/Α/19.2.2013, την αποδοχή της Γνωμ.
148/12 ΝΣΚ – Εγκ.16/12 και σε κάθε περίπτωση ο έλεγχος των κατασκευών γίνεται
κατά τις γενικώς ισχύουσες διατάξεις.

Άρθρο
ΧΡΗΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ 5
5
(ΓΟΚ/85 άρθ. 5, ΚΒΠΝ άρθ.329 παρ. 1 και 3 και άρθ.381 παρ. 2)
Εφαρμόζεται εντός και εκτός σχεδίου

Με το άρθρο 5 ρυθμίζονται οι προϋποθέσεις για την Αλλαγή Χρήσης των κτιρίων και οι πε-
ριπτώσεις για τις οποίες είναι απαραίτητη η έκδοση Άδειας Δόμησης ή όχι, καθώς και οι περι-
πτώσεις που η Αλλαγή χρήσης είναι αυθαίρετη.
Οι ρυθμίσεις είναι παρεμφερείς με τη φιλοσοφία του άρθ.5 του ΓΟΚ/85, αφού ουσιαστικά
έχουν ενσωματωθεί οι ρυθμίσεις της απόφασης 48669/2886/89, καθώς και της παρ.4 του άρ-
θρου 22 του ΓΟΚ/85 για τις περιπτώσεις που χαρακτηρίζεται αυθαίρετη η αλλαγή χρήσης κτι-
ρίου ή τμήματός του.
1. Προϋποθέσεις που απαιτούνται για την Αλλαγή χρήσης σελ. 279
– χρήση κτιρίου ορισμός σελ. 279
– έκταση εφαρμογής σελ. 279
– νομιμότητα σελ. 280
– εφαρμογή γενικών και ειδικών κανόνων σελ. 281
– ειδικά κτίρια σελ. 281, 285, 287, 288
– προσβασιμότητα, ΑμεΑ σελ. 282
– πότε απαιτείται άδεια και πότε δεν απαιτείται άδεια σελ. 282
– ενημέρωση ταυτότητας κτιρίου σελ. 283
– αυθαίρετη, χαρακτηρίζεται σελ. 279, 283
– νομιμοποίηση και παραιτέρω αλλαγή, προϋποθέσεις σελ. 286
– απλούστευση της διαδικασίας σελ. 279, 284
– καταστήματα σελ. 284
– εργαστήρια χαμηλής όχλησης σελ. 285
– μονάδες πρωτοβάθμιας φροντίδας σελ. 285
– αλλαγή των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, διατήρηση σελ. 287
– αλλαγή χρήσης προ ΓΟΚ/85 σελ. 287
– χώροι στάθμευσης σελ. 287
– λόγω ανωτέρας βίας σελ. 288
– τουριστικά καταλύματα σελ. 288
– δημοσίου ενδιαφέροντος σελ. 288
2. Βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης, σελ. 289
Χρήσεις Κτιρίων και Χρήσεις Γης
– χρήση κτιρίου ορισμός σελ. 279
– ταξινόμηση κτιρίων σε κατηγορίες σελ. 290
– κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης σελ. 291
– χρήση των ακάλυπτων χώρων σελ. 291
3. Άλλες ρυθμίσεις για τις δηλώσεις αυθαιρέτων με το Ν.4178/13 σελ. 292
y Επισημάνσεις, σχόλια κατά παράγραφο και συσχέτιση με άλλες διατάξεις
Παρ.1. Απαγόρευση αλλαγής χρήσης σελ. 296
Παρ.2. Προϋποθέσεις για την αλλαγή χρήσης σελ. 296
Παρ.3. Αλλαγή χρήσης ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης σελ. 296
Παρ.4. Προσβασιμότητα ΑμεΑ σελ. 297
y Κωδικοποίηση εγκυκλίων και οδηγιών που ισχύουν σελ. 297
Παράρτημα I του σχεδίου ΠΔ/τος ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΧΡΗΣΕΩΝ ΓΗΣ σελ. 310
y Νομολογία σελ. 318

ΧΡΗΣΗ ΚΤΙΡΙΩΝ
5 Άρθρο 5
1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του επιτρέπεται επιτρέπεται

«υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις επόμενες παραγράφους,»(1) μόνον αν η
νέα χρήση προβλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. «Εάν από τη με-
ταβολή επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμματος
δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των τεχνικών
– μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορό-
φους ή κοινόχρηστους χώρους»(2) Για τη μεταβολή απαιτείται έκδοση Άδειας Δό-
μησης και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.
Σε κάθε άλλη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
σελ. 296
2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί άδεια δόμησης με συγκεκριμένη

χρήση, μπορούν να μεταβάλουν τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπε-
ται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και «δεν επέρχονται αλλαγές της
παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου»(3). Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ενημέ-
ρωση της Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης.
σελ. 296
3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι

δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύου-
σες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων
δόμησης. «Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικι-
σμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις ισχύουσες χρήσεις γης της πε-
ριοχής και με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα της νέας
χρήσης μεγέθη»(4).
σελ. 296
4. Σε κάθε περίπτωση μεταβολής της χρήσης κτιρίου ή χώρου κτιρίου πρέ-

πει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή
εμποδιζόμενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου με την προϋπό-
θεση να μην θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η
κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
σελ. 297
(1) Τα εντός «…» στο πρώτο εφάφιο της παρ.1 προσετέθησαν με την παρ. 9.1 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α
της 14.4.14)
(2) Τα εντός «…» στην αρχή του δεύτερου εδαφίου της παρ.1 αποτελούν νομοθετική βελτίωση αποσαφήνιση και τί-
θενται σε αντικατάσταση των λέξεων (Για τη μεταβολή) σύμφωνα με την παρ. 9.1 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ
94/Α της 14.4.14).
(3) Τα εντός «…» στο τέλος του πρώτου εδαφίου της παρ.2, αποτελούν ομοίως νομοθετική βελτίωση αποσαφήνιση
και τίθενται σε αντικατάσταση των λέξεων (οι προϋποθέσεις για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προϋποθέ-
σεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση) σύμφωνα με την παρ.9.2 άρθρο 20 του Ν.4258/14
(ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14)
(4) Αλλαγή χρήσης και σε εκτός σχεδίου περιοχές, το εντός «…» τελευταίο εδάφιο στην παρ.3 προστίθεται με την
παρ.9.3 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Γενικά σχόλια Χρήση κτιρίων
5
Ορισμός χρήσης κτιρίου Σχόλια | Άρθ. 5

 Γενικά οι ρυθμίσεις για την αλλαγή χρήσης είναι παρεμφερείς με τις προϊσχύουσες.
y Εντός σχεδίου και σε οικισμούς, η αλλαγή χρήσης σε νόμιμα υφιστάμενο κτίριο,
όπως ορίζεται με το άρθρο 23 παρ.1 του ΝΟΚ, επιτρέπεται σύμφωνα με το ισχύ-
ον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα
από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης. Δηλαδή ακόμη και αν έχουν αλλάξει
οι όροι δόμησης και το υπάρχον κτίριο υπερβαίνει τους ισχύοντες σήμερα όρους δό-
μησης ή ακόμη και στην περίπτωση που έχει ανεγερθεί νόμιμα με παρέκκλιση.
– Έγγρ.6624/1.2.2013 και Απόφ.63234/12 άρθ.5 παρ.3.
y Σε εκτός σχεδίου περιοχές, από 14.4.2014 είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα
τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής, με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν
τα επιτρεπόμενα μεγέθη της νέας χρήσης – άρθ.20 παρ.9 Ν.4258/14 ΦΕΚ 94/Α.
y Εάν από τη μεταβολή επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του
διαγράμματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των
τεχνικών – μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους
ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης και ενημέ-
ρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.
y Σε κάθε άλλη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
– Σχετικά και τα αναφερόμενα στην παρ.5 του άρθ.19 του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13
για την αλλαγή χρήσης Βιομηχανικού κτιρίου ή γραφείων σε κατοικία, που επιφέρει
παραβίαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης, ο οποίος στις εκτός σχεδίου
περιοχές ορίζεται ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου.
 «Χρήση κτιρίου είναι αυτή για την οποία έχει χορηγηθεί Άδεια Δόμησης(*) ή σε κάθε πε-
ρίπτωση αυτή που αναγράφεται στην Ταυτότητα (**) Κτιρίου» – όπως ορίζεται με το άρθ.2
παρ.94.
(*) Σε σχέση με τον ορισμό του άρθ.2 παρ.94, επισημαίνεται ότι δεν πρέπει να
συγχέεται η γενική χρήση του κτιρίου που αναφέρεται στον τίτλο της άδειας
(για την οποία έχει χορηγηθεί Άδεια), με τις βοηθητικές χρήσεις επιμέρους χώρων
του κτιρίου ή γενικά των χώρων που δεν προσμετρούν στο συντελεστή δόμησης ή
στην κάλυψη, όπως απεικονίζονται στις εγκεκριμένες μελέτες και σχέδια, οι οποίοι
δεν επιτρέπεται να μεταβάλλονται σε χώρους με χρήση που παραβιάζει τις διατά-
ξεις και τις προϋποθέσεις της άδειας. Στην περίπτωση αυτή πρόκειται για αυθαί-
ρετη αλλαγή χρήσης, κατά παράβαση του άρθ.5 παρ.2.
(**) Για τη δημιουργία της Ταυτότητας των Κτιρίων εκκρεμεί η έκδοση ΠΔ με βάση το
άρθ.4 παρ.5 του Ν.3843/10. Μέχρι την έκδοση του ΠΔ για την ταυτότητα των κτι-
ρίων, θα γίνεται απλή ενημέρωση της άδειας – Απόφ.63234/12 άρθ.5 παρ.2.
y Όπου σε γενικές ή ειδικές διατάξεις και κανονιστικές πράξεις αναφέρεται ο όρος
«υπάρχουσες χρήσεις» ή «υφιστάμενες χρήσεις» για την έκδοση διοικητικών πρά-
ξεων σχετικά με την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών ή την λειτουργία της συγκε-
κριμένης χρήσης, ορίζεται ότι καταλαμβάνει και τις χρήσεις που προβλέπονται από
οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί και καλύπτονται από το τεκμήριο νομι-
μότητας.» – άρθ.51 παρ.4 Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13 ή αν έχουν εκδοθεί άδειες λειτουργί-
ας ή και άλλες Διοικητικές πράξεις πριν την 28.7.2011 – άρθ.23 παρ.1α Ν.4178/13.
Θεωρείται επίσης ότι η χρήση δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδο-
μικής άδειας, εφόσον κατά τις κείμενες διατάξεις νομίμως χορηγήθηκε άδεια κατά

Προϋποθέσεις που απαιτούνται για την Αλλαγή χρήσης Χρήση κτιρίων
5
Σχόλια | Άρθ. 5
Εξαίρεση ορίζεται μόνο για περιπτώσεις νόμιμα υφιστάμενων κτιρίων που ρυ-
μοτομούνται, για τα οποία επιτρέπεται άδεια για αλλαγή χρήσης, εφόσον έχει
παρέλθει δεκαετία χωρίς να έχει συντελεσθεί η απαλλοτρίωση, μετά από έγκριση του
Δήμου. Απαιτείται έλεγχος από Ελεγκτή Δόμησης και δικαιολογητικά με βάση την
Απόφ.14482/14 ΦΕΚ 95 ΑΑΠ/31.3.14, άρθ.25 παρ.15 του Ν.4178/13 και άρθ.36 παρ.4
Ν.1337/83, άρθ.247 ΚΒΠΝ και Απόφ.55017/98. Στις περιπτώσεις που δεν έχει συντελε-
σθεί η απαλλοτρίωση δεν προβλέπεται η απευθείας άρση, πριν εξετασθεί η δυνατότητα
εκ νέου επιβολής της, με βάση τις ρυθμίσεις των άρθρων 32 παρ.3 και 4 και 33 του ΝΟΚ.
– Επειδή στο άρθ.5 παρ.3 της Απόφ.63234/12 αναφέρεται διευκρινιστικά ως ρυμο-
τομούμενο το κτίριο που «εμπίπτει σε δημόσιο κοινόχρηστο χώρο», εννοείται εξ
αντιδιαστολής ότι επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης σε τμήμα κτιρίου που βρίσκε-
ται εντός πρασιάς (*), εφόσον βέβαια είναι νομίμως υφιστάμενο και οπωσδήποτε
εφόσον για την αλλαγή χρήσης δεν απαιτούνται εργασίες στο τμήμα που εμπίπτει
εντός της πρασιάς (μέχρι τώρα υπήρχε διαφορετική αντιμετώπιση για το θέμα).
(*) Θεωρείται ως πρασιά και το τμήμα που εμπίπτει στη ζώνη ασφάλειας της υπερα-
στικής συγκοινωνίας και μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης σε νομίμως υφιστάμε-
νο κτίριο – σχετ. Έγγρ.3157/22.1.2013 ΔΟΚΚ και Εγκ.28/99 στην Κωδικοποίηση.
y Να εφαρμόζονται οι γενικές και ειδικές διατάξεις του ΝΟΚ ή οι διατάξεις των
όρων δόμησης της περιοχής (*), με βάση τις υπάρχουσες μελέτες, όπως π.χ. ο συ-
ντελεστής, η κάλυψη και τα ύψη (**), οι αποστάσεις, οι κτιριοδομικές διατάξεις για τις
σκάλες, οι χώροι στάθμευσης κ.λπ., που αντιστοιχούν στη νέα χρήση – Άρθ.4 παρ.1ε
και άρθ.5 παρ.2.
Σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο το οποίο δεν εμπίπτει στις απαγορεύσεις αλλα-
γής χρήσης, μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης, έστω και αν έχουν μειωθεί οι όροι
δόμησης και υπερβαίνει την κάλυψη, το συντελεστή δόμησης, το ύψος ή τον όγκο
των ισχυόντων όρων δόμησης της εν λόγω περιοχής – Απόφ.63234/12 άρθ.5 παρ.3,
Έγγρ.3157/22.1.2013 και Έγγρ.6624/1.2.2013 ΔΟΚΚ, βλ. στην παρ.3 και στην Κωδικο-
ποίηση.
(*) Ανεξάρτητα του αν βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου ή σε ΖΟΕ ή σε οικισμό.
(**) Επισημαίνεται ότι η εξαίρεση που προβλέπεται για τους όρους δόμησης με
την παρ.3 του άρθ.5 αφορά μόνο στις περιπτώσεις που έχει γίνει μείωση
των όρων δόμησης ή που έχει νόμιμη παρέκκλιση και μόνο σε εντός σχεδίου
περιοχή ή σε οικισμό, όπως αναφέρεται και στα εισαγωγικά σχόλια του άρθρου
και στο Έγγρ.6624/13.
 Στους οικισμούς ο συντελεστής είναι μεγαλύτερος για ειδικά κτίρια, π.χ. για Ξενοδο-
χεία, οπότε δεν επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης και στην περίπτωση αυτή.
 Στις εκτός σχεδίου περιοχές που δεν υπάρχουν ειδικές ρυθμίσεις, όπως π.χ. σε περιο-
χές με ΖΟΕ, οι όροι δόμησης καθορίζονται κατά κατηγορίες χρήσεων κτιρίων – Άρθ.1
παρ.14 ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ.
y Για τις κατηγορίες κτιρίων που δεν εμπίπτουν σε κάποιο από τα ειδικά άρθρα 2 ως
και 9 του ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ ή τα άρθρα 5 ως και 16 (πλην των 10 και 14) του ΠΔ
6.10.1978 ΦΕΚ 538/Δ (που διατηρούνται σε ισχύ), εφαρμόζονται οι γενικοί όροι δό-
μησης του άρθρου 1 του ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ.
y Ειδικά για τις Βιομηχανικές Εγκαταστάσεις, σε εκτός σχεδίου περιοχές, στο ηπειρω-
τικό τμήμα του Ν. Αττικής και στα νησιά Σαλαμίνα και Αίγινα εφαρμόζονται μόνον οι
διατάξεις του ΠΔ 31.3.1987 ΦΕΚ 303/Δ (από 6.4.1987).

Δημοσίου ενδιαφέροντος Χρήση κτιρίων
5
Βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης Σχόλια | Άρθ. 5
y Για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών, επιτρέπεται αλλαγή χρήσης ειδικών κτιρίων,

διατηρουμένων των αρχικών παρεκκλίσεων, μετά από γνώμη του περιφερειακού ΣΧΟΠ
και έκδοση οικοδομικής άδειας – άρθρο 27 Ν.3130/03.
– Σύμφωνα με το έγγραφο 44441/26.10.2004 της ΔΟΚΚ, η εφαρμογή της διάταξης
προϋποθέτει ότι το κτίριο είναι ιδιοκτησία του Δημοσίου.
y Προφανώς πρέπει να αποσαφηνισθεί από το υπουργείο η συνάφεια και η ισχύς
της διάταξης του άρθ.27 παρ.1 του ΝΟΚ με τις παρεκκλίσεις που προβλέπονται
για κτίρια του Δημόσιου τομέα και των ΟΤΑ α΄ και β΄ βαθμού, με το άρθ.27 παρ.16
του Ν.2831/00 και το άρθ.21 παρ.1 του ΓΟΚ/85, δεδομένου ότι ισχύουν οι διατάξεις
που δεν είναι αντίθετες με τις ρυθμίσεις του ΝΟΚ Ν.4067/12, σύμφωνα με το άρθ.35
του ΝΟΚ ή ότι ισχύουν οι διατάξεις που δεν καταργούνται με το ΝΟΚ και κατά συνέ-
πεια οι ειδικές αυτές διατάξεις (για ειδικά κτίρια) φαίνεται ότι εξακολουθούν να
ισχύουν – βλ. στο άρθ.27 παρ.1 σελ. 749.
2. Βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης, Χρήσεις Κτιρίων και Χρήσεις Γης

 Σε κάθε περίπτωση η απαιτούμενη βεβαίωση χώρου κύριας χρήσης χορηγείται από
ιδιώτη μηχανικό, είτε πρόκειται για νόμιμο κτίριο είτε για δηλωμένο με οποιοδή-
ποτε νόμο. Από την αρμόδια ΥΔΟΜ βεβαιώνεται ότι η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από
ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινή-
του και προσκομίζεται όπου απαιτείται – Άρθ.25 παρ.14 Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/8.8.2013.
– Η Βεβαίωση θα χορηγείται με την πρότυπη Βεβαίωση που θα ορισθεί από το ΥΠΕΚΑ.
Αλλά στο Έγγρ.38283/17.9.13 της ΔΟΚΚ αναφέρεται ότι: Η βεβαίωση του Μηχανικού
δεν μπορεί να είναι τυποποιημένη, λόγω του ότι θα λαμβάνει διαφορετικά στοιχεία σε
κάθε περίπτωση π.χ. άδεια δόμησης, δήλωση αυθαιρέτου, εξαίρεση από κατεδάφιση,
ενημέρωση φακέλου, βεβαίωση παλαιότητας κ.λπ., τα οποία θα πρέπει να αναφέρο-
νται στη Βεβαίωση.
– Για κτίρια που έχουν υπαχθεί στις ρυθμίσεις αυθαιρέτων του 4178/13, η βεβαίωση χο-
ρηγείται μετά την πληρωμή τουλάχιστον της 1ης δόσης του προστίμου – Άρθ.24 παρ.1
Ν.4178/13.
– Ειδικά για ρυμοτομούμενα κτίρια απαιτείται να προηγηθεί η έκδοση άδειας αλ-
λαγής χρήσης με τις προϋποθέσεις του άρθ.25 παρ.15.
– Υπάρχει η δυνατότητα να εξαιρεθούν κάποιες χρήσεις από τα ως άνω, για τις
οποίες η σχετική βεβαίωση θα εκδίδεται από την αρμόδια ΥΔΟΜ, εάν θεωρηθεί
ότι απαιτείται να εξαιρεθούν και και εφόσον ορισθεί με την απόφαση του Υπουργού
Περιβάλλοντος Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής του Άρθ.25 παρ.15 του Ν.4178/13.
y Για τη λήψη άδειας εγκατάστασης, λειτουργίας για κάθε είδους διοικητική άδεια ή
έγκριση για τη χρήση και τη λειτουργία, καθώς και για την έκδοση, τροποποίηση και
ανανέωση περιβαλλοντικών όρων για Μεταποιητικές δραστηριότητες, των άρθρων 17
έως 40 του Ν.3982/11 ΦΕΚ 143/Α (Βιομηχανίες, Βιοτεχνίες, Επαγγελματικά εργαστή-
ρια, Μηχανολογικές εγκαταστάσεις, Αποθηκευτικοί χώροι–αποθήκες κ.λπ.), σε κτίρια ή
τμήματα κτιρίων που έχουν υπαχθεί στο άρθ.24 του Ν.4014/11 και του Ν.4178/13 αντί
της οικοδομικής άδειας, απαιτείται η βεβαίωση περαίωσης ή η βεβαίωση εξόφλη-
σης ποσοστού 30% του συνολικού ποσού προστίμου, από το πληροφοριακό σύ-
στημα, όπως είχε ορισθεί με το άρθρο δεύτερο παρ.4 του Ν.4117/13 και όπως ορίζε-
ται όμοια με το άρθ.25 παρ.6 του Ν.4178/13.

Άλλες ρυθμίσεις για τις δηλώσεις αυθαιρέτων με το Ν.4178/13 Χρήση κτιρίων
5
Σχόλια | Άρθ. 5
δ) είχε χορηγηθεί από τον αρμόδιο φορέα και είναι σε ισχύ, άδεια λειτουργίας με ή
χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις ή
ε) είχε υποβληθεί στον αρμόδιο φορέα, αίτηση για την έκδοση άδειας εγκατάστασης
ή άδειας ίδρυσης ή άδειας λειτουργίας για ειδικό κτίριο με ή χωρίς παρεκκλίσεις ή
στ) είχε υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (ΣΑ, ΚΕΣΑ, ΣΧΟΠ,
ΣΧΟΠ Αιγαίου, Γεν. Γραμ. Πολιτισμού, EOT, Υπ. Βιομηχανίας, κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρ-
χιτεκτονική μελέτη η οποία προβλέπεται από σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οι-
κοδομικής άδειας ή έγκρισης δόμησης ή
ζ) είχε προκηρυχθεί δημόσιος αρχιτεκτονικός διαγωνισμός, σύμφωνα με τις εκάστοτε
ισχύουσες διατάξεις ή
η) είχε υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία, αίτηση ενίσχυσης για την ίδρυση δραστηρι-
ότητας από ευρωπαϊκό πρόγραμμα (αντίστοιχο μέτρο και άξονα), πριν την έκδοση ή
τροποποίηση του ΓΠΣ ή του προεδρικού διατάγματος της ΖΟΕ και επακολούθησε η
έγκρισή της ή
θ) είχε υποβληθεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την εγκατάσταση και λει-
τουργία δραστηριότητας, πριν τη δημοσίευση ή τροποποίηση του ΓΠΣ ή του προε-
δρικού διατάγματος της ΖΟΕ ή άλλου σχεδίου καθορισμού χρήσεων γης.
Από την έναρξη ισχύος του παρόντος και για τις παραπάνω περιπτώσεις, οι Υπηρεσίες
Δόμησης και οι αρμόδιοι για άδειες ίδρυσης, εγκατάστασης και λειτουργίας φορείς, χο-
ρηγούν τις αντίστοιχες άδειες, κατά παρέκκλιση των οριζομένων στις διατάξεις που
προβλέπονται στις πράξεις των ΓΠΣ ή των ΖΟΕ.
y Επίσης στις διατάξεις του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/8.8.2013 υπάγονται οι ειδικές περι-
πτώσεις του άρθ.23, μεταξύ των οποίων:
– αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις τουριστικών εγκαταστάσεων, κατά
παρέκκλιση των όρων δόμησης και των χρήσεων γης που ίσχυαν κατά το χρό-
νο κατασκευής, υπό την προϋπόθεση ότι για τις κατασκευές αυτές έχει εκδοθεί,
μετά την καταβολή σχετικού προστίμου, σήμα λειτουργίας από τον ΕΟΤ, καθώς
και υπό την προϋπόθεση ότι λειτουργούσαν νομίμως μέχρι την 28.7.2011 – άρθ.23
παρ.12.
– Αυθαίρετες κατασκευές σταυλικών εγκαταστάσεων και συνοδών κτιρίων προ-
σωρινής διαμονής σε δημόσιες υπό νόμιμη παραχώρηση ή ιδιωτικές εκτάσεις
εκμεταλλευόμενες νομίμως από κτηνοτρόφους, οι οποίες είναι καταχωρημένες
στο Ολοκληρωμένο Σύστημα Διαχείρισης και Ελέγχου Αγροτικών Εκμεταλλεύσεων
(ΟΣΔΕ) – άρθ.23 παρ.13.
 Εκτός των ανωτέρω νέων ρυθμίσεων ισχύουν και τα εξής:
y Οι χρήσεις γης που ορίζονται από ΓΠΣ που εγκρίθηκαν πριν τη δημοσίευση του
Ν.2508/97 ΦΕΚ 124/Α/97 είναι δεσμευτικές για τη διοίκηση μόνο στην περίπτωση που
κατόπιν αυτών εγκρίθηκαν πολεοδομικές μελέτες αναθεώρησης ή ένταξης σύμφωνα
με το ΓΠΣ. Εντός προθεσμίας ενός (1) έτους από 8.8.2013 κινείται η διαδικασία αναθε-
ώρησης των συγκεκριμένων ΓΠΣ κατόπιν απόφασης του αρμόδιου Δημ. Συμβ. ή άλλου
αρμόδιου οργάνου και θα πρέπει να ολοκληρωθεί εντός προθεσμίας πέντε (5) ετών
από 8.8.2013, διαφορετικά εφαρμόζονται αυτοδικαίως δεσμευτικά οι διατάξεις
των ως άνω ΓΠΣ (και για τις περιπτώσεις που έχει κινηθεί η διαδικασία αναθεώρησης)
– Ισχύει από 8.8.2013 – άρθ.51 παρ.15 Ν.4178/13.

Χρήση κτιρίων Άλλες ρυθμίσεις για τις δηλώσεις αυθαιρέτων με το Ν.4178/13
5
Άρθ. 5 | Σχόλια
y Εκτός σχεδίου με ΓΠΣ εγκεκριμένα με το Ν.1337/83 ή το Ν.2508/97, οι προβλε-

πόμενες από αυτά χρήσεις γης είναι δεσμευτικές κατά την έκδοση των Αδειών
Δόμησης.
y Εν τός σχεδίου με ΓΠΣ εγκεκριμένα προ του Ν.2508/97 πριν την αναθεώρη-
ση του ρυμοτομικού, ίσχυαν οι χρήσεις γης που προέβλεπε το ισχύον σχέδιο.
(Με το Έγγρ.61795/12 της ΔΠΣ του ΥΠΕΚΑ, θεωρήθηκε ότι μετά την απόφαση του
ΣτΕ.4047/99, δεσμεύουν και τις εντός σχεδίου περιοχές, ακόμη και πριν την αναθε-
ώρηση του σχεδίου – Δεν ισχύει πλέον σχετ. Έγγρ.42728/13 ΔΠΣ).
y Επισημαίνεται ότι από τις ρυθμίσεις των ΓΠΣ και των ΣΧΟΑΠ εφαρμόζονται άμε-
σα μόνο οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και οι τυχόν απαγορεύσεις κατάτμησης,
ενώ αν προβλέπεται μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης από τα ισχύοντα στην περιο-
χή, δεν μπορεί να εφαρμοσθεί πριν την έγκριση ή την τροποποίηση ρυμοτομικού.
y Σε εντός σχεδίου περιοχές που δεν έχει γίνει αναθεώρηση των χρήσεων γης με
βάση το εγκεκριμένο ΓΠΣ, από τις βιομηχανικές/βιοτεχνικές εγκαταστάσεις επι-
τρέπονται μόνο οι χαμηλής όχλησης και επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από τυχόν
απαγορευτικές διατάξεις, η χορήγηση ειδικής άδειας εγκατάστασης, μετά από έγκριση
περιβαλλοντικών όρων, σε δραστηριότητες που αφορούν αποκλειστικώς στην εκτέλε-
ση δημόσιων ή ιδιωτικών έργων με ιδιαίτερη συμβολή στην ανάπτυξη της Εθνικής
Οικονομίας, με απόφαση Υπ. Ανάπτυξης – Άρθ.4 παρ.6 Ν.3325/05.
 Διατήρηση Αυθαίρετης Αλλαγής Χρήσης για 40 ή για 30 χρόνια προβλέπεται επίσης
για χώρους που δηλώθηκαν με το Ν.3843/10 ή με το Ν.4014/11 – σχετ. Άρθρα 5, 6, 7 και
8 Ν.3843/10 ΦΕΚ 62/Α/10 και τροποποιήσεις με το άρθ.22 του Ν.3889/10 ΦΕΚ 182/Α/10.
Οδηγίες με τις Εγκ.5/10, Εγκ.8/10, Εγκ.15/10, Εγκ.17/10, Εγκ.19/10 και Εγκ.1/11.
y Μετά την τακτοποίηση των χώρων που άλλαξαν αυθαίρετα χρήση, αναστέλλεται η επι-
βολή προστίμων και κάθε διαδικασία επιβολής κυρώσεων.
y Δεν υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης οι χώροι που τακτοποιήθηκαν με τις
δηλώσεις αλλαγής χρήσης του άρθ.5 παρ.1 του Ν.3843/10 (άρθ.6 παρ.7 Ν.3843/10).
y Σε κάθετη συνιδιοκτησία τα αυθαίρετα που «τακτοποιήθηκαν» με δηλώσεις του
Ν.3843/10, επιβαρύνουν μόνο τους όρους δόμησης του τμήματος της κάθετης –
Εγκ.15/10 παρ.6.
y Επισημαίνεται όμως ότι με την Απόφαση ΣτΕ.1971/12 κρίθηκε ότι: Εφόσον υπάρχει
σε ακίνητο υπέρβαση, δηλαδή αυθαίρετο κτίσμα (όπως είναι το «κλείσιμο» ημιυ-
παίθριων χώρων), δεν μπορεί από τους ιδιοκτήτες να ζητηθεί, αλλά ούτε και να
εκδοθεί νέα οικοδομική άδεια για την κατασκευή επιπλέον τετραγωνικών μέ-
τρων στο ίδιο ακίνητο. (Δηλαδή πρέπει να προσμετρηθούν τα δηλωθέντα αυθαίρετα
στον υπολειπόμενο συντελεστή).
y Επιτρέπεται η περαιτέρω αλλαγή χρήσης αυθαιρέτων που δηλώθηκαν με το
Ν.3843/10, με το Ν.4014/11 ή με το Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13 σύμφωνα με το άρθ.25
παρ.12 αυτού, με το οποίο ορίζεται ότι μετά την περαίωση της διαδικασίας ή την εξό-
φληση του 30% του προστίμου, εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδι-
κότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του,
όπως βεβαιώνεται από την αρμόδια ΥΔΟΜ.

Χρήση κτιρίων Απαγόρευση και προϋποθέσεις για την αλλαγή χρήσης
5
Άρθ. 5 παρ.1, 2, 3 | Σχόλια Αλλαγή χρήσης ανεξάρτητα από μεταβολή όρων δόμησης
Παρ.1 και Παρ.2. Απαγόρευση και προϋποθέσεις για την αλλαγή χρήσης.
 Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του, για το οποίο έχει χορηγηθεί άδεια δόμη-
σης με συγκεκριμένη χρήση, επιτρέπεται μόνο:
y αν η νέα χρήση προβλέπεται από τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης και
y αν οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για τη νέα χρήση καλύπτονται από τις προ-
ϋποθέσεις επί μέρους μελετών που πληροί η υφιστάμενη χρήση.
 Εφόσον ισχύουν οι ως άνω προϋποθέσεις, απαιτείται μόνο ενημέρωση της Ταυτό-
τητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση άδειας δόμησης. Μέχρι την έκδοση του ΠΔ
για την ταυτότητα των κτιρίων, θα γίνεται απλή ενημέρωση της άδειας του κτιρίου –
Απόφ.63234/12 άρθ.5 παρ.2, βλ. σελ. 300.
y Σε κάθε άλλη περίπτωση η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
– για τις απαιτούμενες προϋποθέσεις και αναλυτική κωδικοποίηση βλ. γενικά σχόλια
για το άρθ.5 σελ. 279.
Παρ.3. Αλλαγή χρήσης ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης.
 Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυ-

νατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες χρή-
σεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολή λοιπών όρων δόμησης –
Απόφ.63234/12 άρθ.5 παρ.3.
y Ειδικότερα στο Έγγρ.6624/1.2.2013 της ΔΟΚΚ αναφέρεται ότι «εντός σχεδίου και
σε υφιστάμενους οικισμούς με ή χωρίς σχέδιο, σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια (κατά
την έννοια του άρθ.23 παρ.1 του Ν.4067/12) επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης με τις
ακόλουθες προϋποθέσεις:
1) Να επιτρέπεται η ζητούμενη νέα χρήση.
2) Να εφαρμόζεται το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, δηλαδή το κτίριο να μην εμπίπτει σε
δημόσιο κοινόχρηστο χώρο. (*)
3) Δεν λαμβάνονται υπόψη οι πιθανές μεταγενέστερες αλλαγές των υπόλοιπων ισχυό-
ντων όρων δόμησης της περιοχής (κάλυψη, ΣΔ, ύψος, όγκος κ.λπ.).
Με γνώμονα τα ανωτέρω, έχουμε την άποψη ότι το εν λόγω κτίριο, εφόσον έχει νόμιμη
οικοδομική άδεια συμπεριλαμβανομένης και της παρέκκλισης με Υπουργική Απόφαση,
δύναται να αλλάξει χρήση (επιτρεπόμενη σήμερα) στο σύνολό του.»
(*) Για νόμιμα υφιστάμενα κτίρια που ρυμοτομούνται, επιτρέπεται άδεια για αλ-
λαγής χρήσης, εφόσον έχει παρέλθει δεκαετία χωρίς να έχει συντελεσθεί η απαλ-
λοτρίωση, μετά από έγκριση του Δήμου, όπως ορίζεται στο άρθ.25 παρ.15 του
Ν.4178/13 (σχετ. και άρθ.36 παρ.4 Ν.1337/83, άρθ.247 ΚΒΠΝ και Απόφ.55017/98).
y Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμ-
φωνα τις ισχύουσες χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση ότι δεν
υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα της νέας χρήσης μεγέθη.

ΑΡΤΙΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟΤΗΤΑ
7
7. Δεν επιτρέπεται η δόμηση ακόμη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσι- Αυτούσια η
παρ.2 άρθ.24
μο, έστω και κατά το άρθρο 25 του Ν.1337/1983 όπως εκάστοτε ισχύει, αν για ΓΟΚ/85
οποιονδήποτε λόγο απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και
κατά την κρίση της πολεοδομικής υπηρεσίας, η δόμηση θα παρεμποδίσει ή θα
δυσχεράνει με οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση.
σελ. 369 σχήματα 7–6 και 7–7 σελ. 369
8. Σε οικόπεδο που βρίσκεται στη συνάντηση δύο γραμμών δόμησης που τέ- Αυτούσια η
παρ.4 άρθ.24
μνονται είτε με πλάγια ή εισέχουσα απότμηση είτε με κοίλη ή κυρτή γωνία, κατά ΓΟΚ/85
την τακτοποίηση ως μήκος προσώπου λαμβάνεται ολόκληρο το ανάπτυγμα της
ρυμοτομικής γραμμής που αντιστοιχεί στο οικόπεδο. σελ. 370
9. α) Οικόπεδο άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, ως προς το εμβαδόν, Αυτούσιο το

το οποίο δεν έχει το κατά παρέκκλιση ελάχιστο πρόσωπο, εάν δεν μπορεί να τα- παρ.5 άρθ.24
κτοποιηθεί κατά τρόπο ώστε να αποκτήσει το κατά κανόνα πρόσωπο, θεωρείται ΓΟΚ/85
άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον με την τακτοποίηση αποκτήσει το κατά παρέκ-
κλιση πρόσωπο ή εάν το οικόπεδο πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 25 του
Ν.1337/1983, όπως εκάστοτε ισχύει, εκτός εάν η παραπάνω έλλειψη οφείλεται σε
κατάτμηση από τους ιδιοκτήτες ή του δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν
ζωή ή αιτία θανάτου μετά την ισχύ του Ν.651/1977.
β) Οικόπεδα που προϋφίστανται της ισχύος του Ν.651/1977 τα οποία δεν έχουν Αυτούσιο το
πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, εφόσον δεν προέρχονται από κατάτμηση, που έγι- παρ.5 άρθ.24
νε από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους τους με δικαιοπραξία εν ζωή ή αι- ΓΟΚ/85
τία θανάτου, μετά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου της περιοχής, όταν παρά
την προσκύρωση καταργούμενης ιδιωτικής οδού ή γενικά καταργηθέντος κοινό-
χρηστου χώρου δεν αποκτούν πρόσωπο ή εμβαδόν κατά τον κανόνα ή την πα-
ρέκκλιση της περιοχής, θεωρούνται οικοδομήσιμα εφόσον αποκτούν τουλάχιστον
5,0 μ. πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό και εγγράφουν στο οικοδομήσιμο τμήμα τους
κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50,00 τ.μ. και ελάχιστη πλευρά 5,0 μ.
«Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό, όταν δεν μπο-
ρούν δια τακτοποιήσεως να αποκτήσουν πρόσωπο επί εγκεκριμένης οδού, επι-
τρέπεται να οικοδομούνται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης
Διοίκησης μόνον εφόσον η έλλειψη του προσώπου έλαβε χώρα πριν την ισχύ του
Ν.651/77 χωρίς υπαιτιότητα του αιτούντος.»(1)
γ) Οικόπεδο μη άρτιο κατ’ εμβαδόν και μη υπαγόμενο στις διατάξεις του άρ- Αυτούσια τα 3ο
και 4ο εδάφια
θρου 25 του Ν.1337/1983, όπως εκάστοτε ισχύει, που δεν μπορεί να αποκτήσει της παρ.5
διαστάσεις αρτίου οικοπέδου με τις διατάξεις του Ν.δ. 690/1948, προσκυρώνε- άρθ.24 ΓΟΚ/85
ται κατά προτεραιότητα σε οικόπεδο που έχει το ελάχιστο εμβαδόν και δεν έχει
το ελάχιστο πρόσωπο, για την απόκτηση και του ελάχιστου προσώπου. Αν δεν
υπάρχει τέτοιο όμορο οικόπεδο, αλλά υπάρχει οικόπεδο μη άρτιο κατά το εμβα-
δόν, που υπάγεται στις διατάξεις του άρθρου 25 του Ν.1337/1983, όπως εκάστοτε
ισχύει, το παραπάνω οικόπεδο προσκυρώνεται σε αυτό.
σελ. 370 σχήματα 7–8, 7–9 και 7–10 σελ. 371
10. Τμήματα οικοπέδου άρτιου και οικοδομήσιμου που δεν επιδέχονται εν Αυτούσια η
παρ.6 του
όλω ή εν μέρει τακτοποίηση αφαιρούνται αναγκαστικά και προσκυρώνονται στα άρθ.24 ΓΟΚ/85
γειτονικά οικόπεδα. Η προσκύρωση αυτή γίνεται μόνο αν τα γειτονικά οικόπεδα
έχουν το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν και η προσκύρωση είναι απόλυτα απα-
ραίτητη για να αποκτήσουν το ισχύον ελάχιστο πρόσωπο κατά τον κανόνα ή, σε
περίπτωση που αυτό είναι αδύνατον, κατά παρέκκλιση. σελ. 372
(1) Το εντός «…» τελευταίο εδάφιο προστίθεται στην περιπτ.β σύμφωνα με την παρ.10 άρθρο20 του Ν. 4258/14
(ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα Γενικά σχόλια
7
Άρθ. 7 | Σχόλια
κληρη την περιοχή της πολεοδομικής μελέτης (άρθ.12 Ν.1337/83), οι οποίες περιλαμ-
βάνουν κτηματογραφικό διάγραμμα εφαρμογής και κτηματολογικό πίνακα εφαρμογής
(σχεδιαγράμματα και πίνακες). Οι ΠΕ καθορίζουν για κάθε ιδιοκτησία τα τμήματα που
αφαιρούνται για εισφορά γης και την οφειλόμενη εισφορά σε χρήμα (άρθρα 8 και 9
Ν.1337/83), τα τμήματα που μετατρέπονται σε χρηματική εισφορά, τα ρυμοτομούμενα
τμήματα, τις απαραίτητες μετακινήσεις ορίων και την τακτοποίηση των μη άρτιων ιδι-
οκτησιών, καθώς και την υψομετρική μελέτη των οδών του σχεδίου.
– Τα οικόπεδα που δημιουργούνται με την Πράξη Εφαρμογής, αποδίδονται άρτια και
οικοδομήσιμα, έστω και με το άρθ.25 του Ν.1337/83, εάν αυτή η δυνατότητα προ-
βλέπεται από τους όρους δόμησης της περιοχής.
– Η κύρωση των Πράξεων Εφαρμογής είναι αρμοδιότητα του Περιφερειάρχη –
Άρθ.286 παρ.ΣΤ.41 Ν.3852/10 ΦΕΚ 87/Α και παρ.10ε άρθ.44 Ν.3979/11 ΦΕΚ 138/Α.
– Πράξεις εφαρμογής που κυρώθηκαν από αναρμόδια όργανα μπορούν να κυ-
ρωθούν με αποφάσεις των αρμοδίων Περιφερειαρχών υπό την προϋπόθεση
ότι κυρώνονται ως είχαν κατά το χρόνο κυρώσεώς τους από τα αναρμόδια όργα-
να. Η ισχύς των αποφάσεων αυτών ανατρέχει στην ημερομηνία έκδοσης των αρ-
χικών διοικητικών πράξεων οι οποίες μετά την έκδοση των σχετικών αποφάσεων
των περιφερειαρχών καταργούνται αυτοδικαίως – άρθ.22 παρ.15α Ν.4258/14 ΦΕΚ
94/Α/14.4.2014.
y Για τους τρόπους δημιουργίας οικοπέδων ή γηπέδων βλ. στις επισημάνσεις του άρ-
θρου 2 παρ.12 και 50 και στην παρ.73 για την έννοια του προσώπου.
y Για το πρόσωπο των οικοπέδων που βρίσκονται εντός οικισμών βλ. άρθ.2 παρ.50.
y Για το πρόσωπο των εκτός σχεδίου γηπέδων βλ. άρθ.2 παρ.12 και παρ.17.
y Το όριο του οικοπέδου με κοινωφελή χώρο (π.χ. σχολείο) δεν αποτελεί πρόσωπο και
απαιτείται απόσταση Δ ή δ ή επαφή, σύμφωνα με το άρθρο 14 του ΝΟΚ.
y Για ειδικές περιπτώσεις οικοπέδων που βρίσκονται στα όρια του σχεδίου, ισχύουν
τα οριζόμενα στο άρθρο 8 παρ.1, 2 και 3.
y Για την Αρτιότητα των οικοπέδων που έχουν παραχωρηθεί (προσφυγικά) βλέπε στο
άρθρο 8 παρ.4.
y Για ανοίγματα σε ιδιωτικούς δρόμους βλ. σχετικά στο άρθ.14 παρ.1 και στον ορισμό
του άρθρου 2 παρ.17.
y Για τις κατατμήσεις σε εντός σχεδίου περιοχές ισχύουν οι διατάξεις του ΝΔ 690/48.
y Επισημαίνεται ότι με το ΓΟΚ/85 καταργήθηκε το απαιτούμενο ελάχιστο βάθος, ως
στοιχείο αρτιότητας των οικοπέδων, ζήτημα το οποίο διατηρείται και με το ΝΟΚ, παρά
το γεγονός ότι από το ΣτΕ κρίθηκε ότι η ρύθμιση αυτή αντίκειται στο άρθρο 24 παρ.2 του
Συντάγματος, με τις Αποφάσεις του ΣτΕ.2809/02 (Ολομέλεια) και 4040/05 – βλ. στη Νο-
μολογία.

Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα Οικόπεδα μη άρτια, δυνατότητα οικοδόμησης
7
Άρθ. 7 παρ.1 και 2 | Σχόλια Τυφλά αποκλεισμένα οικόπεδα
y Τα οικόπεδα του άρθρου 25 του Ν.1337 πρέπει να έχουν τις εξής προϋποθέσεις:
– να προϋφίστανται της 27.7.77 (προ του Ν.651/77),
– να έχουν μία πλευρά τουλάχιστον 5,00 μ. σε κοινόχρηστο χώρο,
– στον οικοδομήσιμο χώρο τους, όπως προκύπτει σύμφωνα με τους όρους δόμησης
της περιοχής και μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικά ακάλυπτων χώρων, να εγγρά-
φεται κτίριο ελάχιστης επιφάνειας 50,00 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 5,00 μ. με ορθο-
γώνιο σχήμα σύμφωνα με το άρθρο 24 παρ.12 του ΓΟΚ.
y Ο συντελεστής δόμησης των οικοπέδων του άρθρου 25 καθορίζεται με βάση το εμβα-
δόν της κατά παρέκκλιση αρτιότητας των οικοπέδων ή του κανόνα, όπου δεν ορίζεται
παρέκκλιση και για οικόπεδα που υπολείπονται της παραπάνω αρτιότητας ισχύει ότι:
– μέχρι 20%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 10%,
– μέχρι 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 20%,
– άνω του 40%, ο συντελεστής δόμησης μειώνεται κατά 30%.
y Η οικοδομική άδεια εκδίδεται μετά από έγκριση ΣΑ – άρθ.21 παρ.1η Ν.4258/14.
y Αν δύο ή περισσότερα γειτονικά οικόπεδα της παραγράφου αυτής συνενωθούν, το οι-
κόπεδο που θα προκύψει από τη συνένωση, εμπίπτει στις διατάξεις της παραγράφου
αυτής. Στην περίπτωση αυτή, η μείωση του συντελεστή υπολογίζεται χωριστά για κάθε
οικόπεδο. Το ίδιο ισχύει και για τα οικόπεδα που καθίστανται μη άρτια λόγω ρυμοτο-
μίας, ανεξάρτητα από τον χρόνο ρυμοτόμησής τους, εφόσον δεν προέρχονται από
υπαίτια κατάτμηση μετά την ένταξη της περιοχής στο σχέδιο και προϋφίστανται
του Ν.651/77 (σχετ. παρ.9 του παρόντος άρθ.7 και άρθ.21 παρ.2 της Εγκ.55/00).
y Οικόπεδο που έχει άρτιο εμβαδόν και δεν έχει άρτιο πρόσωπο, αν δεν μπορεί να τα-
κτοποιηθεί, κτίζεται με το άρθρο 25 (Εγκ.66/89).
y Σύμφωνα με την Εγκ.87/87 και την Απόφαση του ΣτΕ.2688/1987 το άρθρο 25 ισχύει και
σε οικόπεδα που έχουν πρόσοψη σε οδό προϋφιστάμενη του ‘23, που αναγνωρίσθηκε
με απόφαση Νομάρχη ως κοινόχρηστη, η οποία επέχει θέση εγκεκριμένης οδού.
y Οι διατάξεις του άρθ.25 του Ν.1337/83 δεν εφαρμόζονται σε τυφλά οικόπεδα, αφού
προϋπόθεση εφαρμογής είναι να έχουν πλευρά τουλάχιστον 5,00 μ. σε ΚΧ (σχετικά
παρ.9 του παρόντος άρθρου, άρθ.21 παρ.2 της Εγκ.55/00 και Έγγρ.60101/02).
y Για τα οικόπεδα του άρθ.25 του Ν.1337/83 αρχικά ίσχυε πρόσωπο 4,00 μ. και εμβαδόν
25,00 τ.μ. και τροποποιήθηκε στις 5.6.1992, με το άρθ.5 παρ.8 του Ν.2052/92.
 «Τυφλά ή αποκλεισμένα Οικόπεδα», είναι τα οικόπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε
εγκεκριμένη οδό. Σύμφωνα με την παρ.5 του ενοποιημένου άρθρου 43, 44, 45 του ΝΔ/23
(όπως τροποποιήθηκε με το άρθ.4 του ΠΔ 27.2.28 – Άρθ.301 ΚΒΠΝ):
y Οικόπεδα αποκλεισμένα από παντού από τις οδούς του εγκεκριμένου σχεδίου, τα
οποία δεν μπορούν να αποκτήσουν με τακτοποίηση το απαιτούμενο πρόσωπο
σε αυτές, μπορούν να θεωρούνται οικοδομήσιμα, μόνον εφόσον η έλλειψη του προ-
σώπου έλαβε χώρα πριν την ισχύ του νόμου 651/1977, χωρίς υπαιτιότητα του αιτού-
ντος με απόφαση του ΓΓ της Αποκεντρωμένης Διοίκησης – παρ.9β άρθ.7 ΝΟΚ προ-
σθήκη με το άρθ.20 παρ.10 Ν.4258/14.

Τυφλά αποκλεισμένα οικόπεδα Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα
7
Μεταβιβάσεις οικοπέδων Σχόλια | παρ.1 και 2 Άρθ. 7
y Η διάταξη δεν εφαρμόζεται σε οικόπεδα που αποκλείονται από τις οδούς με υπαιτιό-
τητα των ιδιοκτητών ή των δικαιοπαρόχων τους, με τεμαχισμό μεγαλύτερης έκτασης
που αποτελούσε άρτιο οικόπεδο, εφόσον η κατάτμηση έγινε με δικαιοπραξία εν ζωή ή
αιτία θανάτου, μετά την 8.5.1948 (μετά το ΝΔ 690/48).
y Προϋποθέσεις για να αναγνωρισθεί οικόπεδο ως τυφλό:
1. το οικόπεδο να είναι άρτιο ως προς το εμβαδόν κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση
(άλλως είναι προσκυρωτέο),
2. να μην έγινε τυφλό με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών, μετά την ένταξη σε σχέδιο και
μετά την 8.5.1948 (δηλ. να αποδεικνύεται ότι δημιουργήθηκε προγενέστερα),
3. να μην είναι δυνατόν να αποκτήσει πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό ή σε οδό ανα-
γνωρισμένη ως προϋφιστάμενη του ‘23 (άρθ.7 παρ.9β) – ζήτημα που πρέπει να
διαπιστώνεται με σύνταξη Πράξης αδυνάτου τακτοποίησης.
– Για τα Τυφλά Οικόπεδα εφαρμόζονται και οι παρ.10, 11 και 12 του άρθ.7 ΝΟΚ και
– Η Απόφαση για τον χαρακτηρισμό ως οικοδομήσιμου οικοπέδου αποκλεισμέ-
νου εκδίδετο από τον Περιφερειάρχη – Άρθ.186 παρ.Στ.43 του Ν.3852/10 ΦΕΚ
87/Α/10 και παρ.10ε άρθ.44 Ν.3979/11 ΦΕΚ 138/Α/11. Εκδίδεται με απόφαση ΓΓ
Αποκεντρωμένης Διοίκησης σύμφωνα με την παρ.9β άρθ.7 ΝΟΚ προσθήκη με το
άρθ.20 παρ.10 του Ν.4258/14.
– Οι Αποφάσεις Νομάρχη που εκδόθηκαν για αποκλεισμένα οικόπεδα με προγενέστε-
ρους όρους δόμησης, δεν ισχύουν όταν έχουν αλλάξει οι γενικοί όροι δόμησης
(ΓΟΚ) που επηρεάζουν τους όρους δόμησης της περιοχής (Έγγρ.51401/01 – το αντίθε-
το Έγγρ.50504/8814/86 δεν ισχύει).
(Σχήμα 7–4)
 Ειδικά για τις μεταβιβάσεις οικοπέδων (τα συμβόλαια αγοράς ή πώλησης) απαιτείται
να υπογράφονται από τον Μηχανικό στο τοπογραφικό οι εξής δηλώσεις:
– του Ν.651/77, για την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα οικοπέδου ή γηπέδου.
– του Ν.1337/83, σχετικά με το εάν βρίσκεται σε περιοχή νεοεντασσόμενη στο σχέδιο
και με τις τυχόν εισφορές που οφείλει το οικόπεδο, σε γη και σε χρήμα.
y Οι Μηχανικοί που υπογράφουν τα τοπογραφικά έχουν την ευθύνη για την ακρίβεια των
στοιχείων που δηλώνονται ή αποτυπώνονται ως πραγματική κατάσταση,
y Οι ιδιοκτήτες δηλώνουν ενυπογράφως στο τοπογραφικό διάγραμμα και ευθύνονται
για την υπόδειξη των ορίων των οικοπέδων τους και για την υπόδειξη των όμορων
ιδιοκτητών (έστω και αν δηλώνουν ότι είναι άγνωστοι).

Οικοδόμηση οικοπέδων στα ακραία σημεία εγκεκριμένων σχεδίων, Ειδικές περιπτώσεις
8
Έγκριση οριακής οδού Σχόλια | παρ.1 Άρθ. 8
y Οικόπεδα ευρισκόμενα εντός ΟΤ, σε ρυμοτομικά σχέδια οριστικών διανομών του

Υπ. Γεωργίας που εγκρίθηκαν πριν το 1975, θεωρούνται ως οικόπεδα εντός σχε-
δίου από το χρόνο έγκρισής τους και δομούνται με τους ίδιους όρους και προϋπο-
θέσεις, ανεξαρτήτως εάν περιλαμβάνονται ή όχι στον πίνακα διανομής. Ως προς την
έννοια του ΟΤ ισχύουν οι παρ.48, 49, 53 και 76 του άρθ.2 και της παρ.1α του άρθ.8 του
ΝΟΚ. Γήπεδα ευρισκόμενα έναντι αυτών των ΟΤ δομούνται με τις διατάξεις της
εκτός σχεδίου δόμησης – Άρθ.22 παρ.7 Ν.4258/14.
 Με την παρ.1β:
y Η δόμηση των οικοπέδων τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριμένη από το
σχέδιο οδό ή σε προϋφιστάμενη αυτού οδό και βρίσκονται στις ως άνω δύο διαφο-
ρετικές περιπτώσεις ΟΤ, ρυθμίζεται με την παρ.1β του άρθ.8 και ορίζεται ότι:
– Θεωρούνται οικοδομήσιμα και οικοδομούνται ως τυφλά οικόπεδα, σύμφωνα
με τις προϋποθέσεις της παρ.5 των ενοποιημένων άρθ.43, 44, 45 του ΝΔ 17.7.1923
(άρθ.301 παρ.4 ΚΒΠΝ) και τα οριζόμενα στις παραγράφους 10, 11 και 12 του άρθ.7,
με Απόφαση Περιφερειάρχη (ως προς την αρμοδιότητα με το άρθ.186 παρ.Στ.43
του Ν.3852/10 ΦΕΚ 87/Α/10).
με Απόφαση Περιφερειάρχη (ενοποιημένο

άρθρο 43, 44, 45 Ν.Δ. 17-7-23 παρ.5)
(Σχήμα 8–3)
y Προϋποθέσεις για να αναγνωρισθεί οικόπεδο ως τυφλό:

1. το οικόπεδο να είναι άρτιο ως προς το εμβαδόν κατά κανόνα ή κατά παρέκκλι-
ση (άλλως είναι προσκυρωτέο),
2. να μην έγινε τυφλό με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών, μετά την ένταξη σε σχέδιο και
μετά την 8.5.1948 (δηλαδή να αποδεικνύεται ότι δημιουργήθηκε προγενέστερα),
3. να μην είναι δυνατόν να αποκτήσει πρόσωπο σε εγκεκριμένη οδό ή σε οδό αναγνω-
ρισμένη ως προϋφιστάμενη του ‘23 (με το άρθ.24 παρ.5) – ζήτημα που πρέπει να δι-
απιστώνεται με σύνταξη Πράξης αδυνάτου τακτοποίησης.
 Με την παρ.1γ:
y Επιτρέπεται ο καθορισμός της οριακής οδού του ρυμοτομικού σχεδίου στα ρυ-
μοτομικά σχέδια που έχουν εγκριθεί μέχρι 13.3.1983, όπως ορίζεται με την παρ.1γ
του άρθρου 8:
– με τη διαδικασία του άρθ.3 του ΝΔ 17.7.1923, με απόφαση του Γενικού Γραμμα-
τέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης και
– ειδικά για τους παραδοσιακούς οικισμούς ο καθορισμός της οριακής οδού γίνε-
ται με ΠΔ, σύμφωνα με την παρ.9β του άρθ.25 του Ν.2508/97 και το άρθ.31 παρ.1
του Ν.4067/12.

Ειδικές περιπτώσεις Οικοδόμηση γηπέδων που έχουν πρόσωπο σε δρόμους
8
Άρθ. 8 παρ.2, 3, 4 | Σχόλια που βρίσκονται στο όριο του σχεδίου
1
y Η κατάτμηση των παραπάνω ιδιοκτησιών επιτρέπεται μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις

που ισχύουν για τη δόμηση σε περιοχή εκτός σχεδίου και
– το υπόλοιπο τμήμα τους οικοδομείται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη δόμηση
εκτός σχεδίου, μόνον εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος κα-
λύπτει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου. Στην πε-
ρίπτωση αυτή η τοποθέτηση του κάθε κτίσματος γίνεται με τους όρους που δομείται,
δηλαδή ως εντός ή εκτός σχεδίου και επιτρέπεται τα κτίσματα να εφάπτονται ή και να
αποτελούν ενιαίο κτίριο, αφού το ακίνητο εξακολουθεί να είναι ενιαίο και η γραμ-
μή που τα διαχωρίζει δεν αποτελεί όριο, ώστε να επιβάλλεται κάποια απόσταση.
y Σύμφωνα με την παρ.1στ του άρθρου 23, θεωρείται ως νομίμως υφιστάμενο και
κτίριο που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια πριν την ισχύ του ΝΟΚ και που έχει πρό-
σωπο σε οικοδομική γραμμή που βρίσκεται απέναντι από οικοδομικό τετράγωνο στα
ακραία σημεία του σχεδίου και με τους όρους δόμησης του απέναντι ΟΤ.
Παρ.3. Γήπεδα εκτός σχεδίου που έχουν πρόσωπο σε δρόμους που βρίσκονται στο
όριο του σχεδίου, για τους οποίους έχουν ήδη θεσπισθεί ειδικοί όροι δόμησης.
(Εφαρμόζεται εντός και εκτός σχεδίου.)
y Με την παρ.3 γίνονται ρυθμίσεις για εκτός σχεδίου γήπεδα, που έχουν πρόσωπο σε δρό-
μους για τους οποίους έχουν θεσπισθεί ειδικοί όροι δόμησης, οι οποίες είναι ανάλογες με
τις ρυθμίσεις της παρ.2.
y Γήπεδα ολόκληρα ή τμήμα τους, που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου και
έχουν πρόσωπο σε δρόμους, όπου έχουν θεσπιστεί ειδικοί όροι δόμησης και χρή-
σεις είτε για τις περιοχές αυτές είτε γραμμικά για τους δρόμους αυτούς και οι οποίοι ση-
μειώνονται στο εγκεκριμένο διάγραμμα με ρυμοτομική γραμμή ή με δύο γραμμές,
ρυμοτομική και οικοδομική:
– Οικοδομούνται με τους ειδικούς όρους που έχουν καθοριστεί, μόνο κατά το τμήμα
τους που έχει επιφάνεια ίση με την ελάχιστη επιφάνεια άρτιου γηπέδου που προ-
βλέπεται από τους ειδικούς αυτούς όρους.
– Υπόλοιπο τμήμα των γηπέδων αυτών, πέρα από εκείνο που έχει την παραπάνω ελά-
χιστη επιφάνεια αρτιότητας, οικοδομείται με τις διατάξεις των εκτός σχεδίου, μόνον
εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος καλύπτει το ελάχιστο απαιτούμε-
νο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου.
– Για την τοποθέτηση του κτιρίου ή των κτιρίων εντός του γηπέδου λαμβάνεται
υπόψη το σύνολο του γηπέδου.
y Σε περιοχές Ζωνών με ΠΔ που απαγορεύουν τη δόμηση, όταν σε ακραία σημεία ρυ-
μοτομικών σχεδίων προβλέπεται η ύπαρξη δρόμου, τα ακίνητα που έχουν πρόσωπο στο
δρόμο αυτό είναι οικοδομήσιμα με τις ισχύουσες προ της δημοσίευσης του ΠΔ διατά-
ξεις, εφόσον είχε υποβληθεί, προ του ΠΔ, φάκελος για έκδοση οικοδομικής άδειας και επι-
τρεπόταν η χρήση και η δόμηση αυτών, κατά παρέκκλιση των ειδικών διατάξεων και
ανεξαρτήτως των ρυθμίσεων της Ζώνης. Κατά τα λοιπά απαιτούνται όλες οι προβλεπό-
μενες από τις οικείες διατάξεις εγκρίσεις – Άρθ.22 παρ.9 Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94Α/14.4.2014).
y Αναμφισβήτητα στις περιπτώσεις της παρ.3 απαιτείται έγκριση Δασαρχείου.

ΚΙΝΗΤΡΑ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗΣ ΑΝΑΒΑΘΜΙΣΗΣ
10 Άρθρο 10 παρ.1α–1γ
1. Σε περίπτωση οικοπέδων (αυτοτελών ή εκ συνενώσεως), που βρίσκονται

εντός σχεδίου πόλεως στις γεωγραφικές περιφέρειες:
α) των Δήμων του Νομού Αττικής και
β) των αναφερόμενων στο άρθρο 1 παρ.2 του Ν.1561/1985 (Α΄ 148), Δήμων
του Νομού Θεσσαλονίκης, όπως και στις δύο περιπτώσεις, καθορίζονταν πριν την
έναρξη ισχύος του Ν.2539/1997 (Α΄ 244) και οι οποίοι είχαν κατά την απογραφή
του 1991 πληθυσμό μεγαλύτερο των 25.000 κατοίκων και
γ) των Δήμων Πάτρας, Λάρισας, Ηρακλείου, «Χανίων» (1) Βόλου, Νέας Ιω-
νίας Μαγνησίας, Ιωαννίνων, όπως καθορίζονταν πριν την έναρξη ισχύος του
Ν.2539/1997,
και (τα οικόπεδα σε καθεμία από τις υπό α΄, β΄ και γ΄ περιπτώσεις) δεν εμπί-
πτουν σε παραδοσιακούς οικισμούς και παραδοσιακά τμήματα πόλης ή σε ιστο-
ρικούς τόπους ή σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας και όταν το εμβα-
δόν τους είναι μεγαλύτερο της κατά κανόνα αρτιότητας της περιοχής, κατόπιν
σύμφωνης γνώμης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, παρέχονται τα ακόλουθα
κατά περίπτωση πολεοδομικά κίνητρα, εφόσον τηρούνται οι ακόλουθες κατά πε-
ρίπτωση προϋποθέσεις και σε κάθε περίπτωση με την προϋπόθεση ο αριθμός
των κτιρίων που δημιουργούνται να είναι μικρότερος του Β/2 και ίσος με τη μι-
κρότερη προκύπτουσα ακέραιη μονάδα με ελάχιστο το ένα:
σελ. 425 σχήμα 10–1 σελ. 427
α. Με την προϋπόθεση:
− ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικο-
πέδου κατά Α×10%,
δίνεται το κίνητρο:
− ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οι-
κοπέδου κατά Α×10%. σελ. 429 σχήμα 10–2 σελ. 429
β. Με τις προϋποθέσεις:
− απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης εμβαδού τουλάχιστον ενός τετάρτου
του υπάρχοντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής,
γ. Με τις προϋποθέσεις:
− απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της
επιφάνειας δόμησης δια του συντελεστή δόμησης,
(1) Η πόλη των Χανίων εντάσσεται από τότε που εφαρμόζεται ο ΝΟΚ και προστίθεται στις περιπτώσεις του άρθρου
10, σύμφωνα με την παρ.10 άρθρο 22 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Προϋποθέσεις παροχής κινήτρων, εξαιρέσεις, απόσυρση κτιρίων Κίνητρα περιβαλλοντικής αναβάθμισης
10
y Οικοδομικές άδειες που βρίσκονται σε ισχύ κατά την έναρξη ισχύος του νόμου,
εφόσον έχουν τις προϋποθέσεις, μπορεί να αναθεωρηθούν με το σύνολο των νέων δια-
τάξεων, σύμφωνα με το άρθ.34 του νόμου.
y Σημειώνεται ότι για την εφαρμογή του άρθρου, δεν αποτελεί προϋπόθεση η έκδοση
του ΠΔ/τος της παρ.2 – Απόφ.63234/12 άρθ.10.
Παρ.1. Προϋποθέσεις παροχής κινήτρων, εξαιρέσεις, απόσυρση κτιρίων.

(Εφαρμόζεται μόνο εντός σχεδίου)
 Οι περιπτώσεις της παρ.1 του άρθ.10 εφαρμόζονται μόνο σε εντός σχεδίου περιοχές
των Δήμων:
α) του Νομού Αττικής και
β) του Νομού Θεσσαλονίκης, που αναφέρονται στο άρθ.1 παρ.2 του Ν.1561/85 ΦΕΚ
148/Α/85, όπως καθορίζονταν πριν την έναρξη ισχύος του Ν.2539/97 (ΦΕΚ 244/Α/97–
Καποδίστριας) και για τις δύο περιπτώσεις και οι οποίοι κατά την απογραφή του 1991
είχαν πληθυσμό μεγαλύτερο των 25.000 κατοίκων και επίσης
γ) των Δήμων Πάτρας, Λάρισας, Ηρακλείου, Χανίων, Βόλου, Νέας Ιωνίας Μαγνησί-
ας, Ιωαννίνων, όπως καθορίζονταν πριν την έναρξη ισχύος του Ν.2539/97 και
y εφόσον τα οικόπεδα, σε καθεμία από τις περιπτώσεις α, β και γ δεν εμπίπτουν:
– σε παραδοσιακούς οικισμούς και παραδοσιακά τμήματα πόλης (*) ή
– σε ιστορικούς τόπους ή
– σε περιοχές με αποκλειστική χρήση κατοικίας (όπως π.χ. οι περιοχές Βούλας και
Παλαιού Ψυχικού Αττικής) και
y σε οικόπεδα (αυτοτελή ή εκ συνενώσεως) που βρίσκονται στους ως άνω Δήμους:
– μόνο όταν το εμβαδόν τους είναι μεγαλύτερο της κατά κανόνα αρτιότητας και
– μετά από σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. (**)
y Παρέχονται πολεοδομικά κίνητρα, εφόσον τηρούνται οι κατά περίπτωση προ-
ϋποθέσεις μείωσης της επιτρεπόμενης κάλυψης και, σε ορισμένες περιπτώσεις, πα-
ραχώρησης του ακάλυπτου σε κοινή δημόσια χρήση ή απόσυρσης κτιρίου.
(*) Σημειωτέον ότι μεγάλα τμήματα των ως άνω πόλεων έχουν χαρακτηριστεί
ως παραδοσιακά ή ως αρχαιολογικοί χώροι, όπως π.χ. για την Αθήνα – βλ.
στην Κωδικοποίηση τα σχετικά διατάγματα στο τέλος της Κωδικοποίησης.
(**) Αναλυτικές οδηγίες για τα «Κριτήρια βέλτιστης εφαρμογής των διατάξεων
του άρθρου 10 του Ν.4067/12 (ΝΟΚ) από τα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής»
δόθηκαν με το έγγρ.28279/30.4.2013 του ΓΓ Χ.Α.Π. ΥΠΕΚΑ – βλ. στην Κωδικο-
ποίηση.
y Η μείωση της κάλυψης που τίθεται ως κίνητρο, ακυρώνεται από την υπερκάλυψη που
θα δημιουργηθεί με τις διάφορες κατασκευές που επιτρέπονται στους παραχωρημέ-
νους σε κοινή χρήση χώρους, οι οποίες, ενώ με την παρ.3 χαρακτηρίζονται ως αστικός
εξοπλισμός, τα οριζόμενα στο άρθ.21 παραπέμπουν σε άλλου είδους κατασκευές
(σχετική ανάλυση στην παρ.2 και 3).

10
y Πρόσθετα κίνητρα αύξησης του συντελεστή δόμησης κατά 5 ή 10%, προβλέπονται

με το άρθ.25 παρ.1 και 2 του νόμου και σύμφωνα με το άρθ.27 παρ.3 «Κίνητρα για τη
δημιουργία κτιρίων ελάχιστης ενεργειακής κατανάλωσης»:
– Σε περίπτωση που συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογή τόσο του άρθ.10 όσο και
του άρθ.25, η προσαύξηση του συντελεστή δόμησης υπολογίζεται ξεχωριστά για
κάθε περίπτωση επί του αρχικού συντελεστή.
y Άμεση εφαρμογή μπορεί να γίνει για όλες τις περιπτώσεις της παρ.1, δεδομένου ότι
η έκδοση του ΠΔ της παρ.2 προβλέπεται δυνητικά για τη διαδικασία απόδοσης σε κοινή
χρήση συμβολαιογραφικά, των ιδιοκτησιών των εδαφίων γ, δ και ζ της παρ.1 και σχετι-
κές οδηγίες δίνονται με την Απόφ.63234/12 άρθ.10 παρ.2 και 3.
 Απόδοση επιφάνειας σε δημόσια χρήση απαιτείται μόνο για τις περιπτώσεις γ, δ
και ζ και η επιφάνεια αυτή πρέπει:
– να συνέχεται με κοινόχρηστο χώρο του ρυμοτομικού σχεδίου και
– η μία πλευρά της να ταυτίζεται με όλο το μήκος του προσώπου του οικοπέδου, με
την προϋπόθεση ότι έχει βάθος τουλάχιστον 1,5 μ.
y Σε περίπτωση που η παραχωρούμενη επιφάνεια δεν επαρκεί για να αποδοθεί σε όλο
το μήκος του προσώπου του οικοπέδου με ελάχιστο βάθος 1,5 μ., η μια πλευρά της
ταυτίζεται κατ’ ελάχιστο με το 1/3 του μήκους του προσώπου του οικοπέδου, με
τρόπο ώστε το βάθος της να είναι μικρότερο του πλάτους.
– Η επιφάνεια που αποδίδεται σε κοινή χρήση έχει τη μορφή διαπλάτυνσης κοι-
νόχρηστου χώρου μέσα από την εγκεκριμένη ρυμοτομική γραμμή και προς την
πλευρά του ακινήτου.
άρα
(Σχήμα 10–1)

Κίνητρα περιβαλλοντικής αναβάθμισης Προϋποθέσεις παροχής κινήτρων, εξαιρέσεις, απόσυρση κτιρίων
10
– Στον χώρο που αποδίδεται σε κοινή χρήση επιτρέπονται διαμορφώσεις για την
είσοδο στην ιδιοκτησία αυτοκινήτων και πεζών.
– Ο παραχωρημένος σε δημόσια χρήση χώρος εξομοιούται με κοινόχρηστο χώρο της
πόλης και επιτρέπεται η κατασκευή των εξωστών και των λοιπών λειτουργικών
και διακοσμητικών στοιχείων στις όψεις του κτιρίου, με τις προϋποθέσεις που
ορίζονται στο άρθ.16 του νόμου – Απόφ.63234/12 άρθ.10 παρ.1β και 1δ.
y Η φύτευση του ακάλυπτου χώρου κατά τα 2/3 εφαρμόζεται επί του εμβαδού του
ακάλυπτου χώρου που προκύπτει:
– είτε μετά την παραχώρηση τμήματος του οικοπέδου σε κοινή χρήση
– είτε μετά από προσαύξηση που προκύπτει από τη μείωση της κάλυψης του πραγμα-
τοποιούμενου κτιρίου
– είτε μετά από συνδυασμό και των δύο περιπτώσεων.
Απόφ.63234/12 άρθ.10 παρ.1α, παρ.1β, 1γ και παρ.1δ (σε συνδυασμό με παρ 2α άρθ.17).
 Οι συντελεστές και τα μεγέθη που χρησιμοποιούνται για την εφαρμογή της παρ.1 του
άρθ.10 ορίζονται στο άρθ.3 «Ορισμοί συντελεστών και μεγεθών» ως εξής:
Α: ο συντελεστής επιρροής της μείωσης της κάλυψης ή αύξησης του συντελε-
στή δόμησης στην περίπτωση παροχής κινήτρων για την περιβαλλοντική αναβάθ-
μιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές
και παίρνει τις ακόλουθες τιμές για κάθε λόγο Β:
Α=0,5 για 1<Β<=2, Α=0,8 για 2<Β<=3, Α=0,9 για 3<Β<=5, Α=1 για Β>5.
Β: είναι ο λόγος της επιφάνειας οικοπέδου προς την επιφάνεια της κατά κανόνα
αρτιότητας της περιοχής (*).
Και διαφορετικά, όπως ορίζεται ισχύει:
Α = 0,5 αν Β > του 1 ως 2
Α = 0,8 αν Β > του 2 ως 3
Α = 0,9 αν Β > του 3 ως 5
Α = 1 αν Β > του 5.
(*) Σε περιοχή όπου τα οικόπεδα είναι άρτια όπως παραχωρήθηκαν, όπως π.χ. η περι-
οχή της Νέας Σμύρνης, εάν έχουμε οικόπεδο εκ συνενώσεως αρτίων (όπως παρα-
χωρήθηκαν) τα οποία όμως διαφέρουν κατά εμβαδόν, δεν έχει προσδιοριστεί με
ποια αρτιότητα θα υπολογίζεται το Β, για την εφαρμογή του άρθ.10 του ΝΟΚ.
 Για όλες τις περιπτώσεις α, β, γ και δ της παρ.1 προβλέπονται κίνητρα:
y Ποσοστιαίας αύξησης του συντελεστή δόμησης κατά 10, 15, 20, 25% επί το συ-
ντελεστή επιρροής Α, όπως υπολογίζεται ως άνω και με την προϋπόθεση μείωσης
της επιτρεπόμενης κάλυψης κατά το ίδιο ποσοστό.
y Όμως, το τελικό αποτέλεσμα διαφοροποιείται:
– ανάλογα με το συντελεστή Α και Β του κάθε οικοπέδου, δηλαδή ανάλογα με την
επιφάνεια του οικοπέδου και
– ανάλογα με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης ή την επιτρεπόμενη κάλυ-
ψη της περιοχής.
y Είναι σαφές ότι όσο αυξάνεται η μείωση της κάλυψης και κυρίως το εμβαδόν του
οικοπέδου, αυξάνεται και ο συντελεστής δόμησης, όπως φαίνεται στα παραδείγ-
ματα που ακολουθούν – βλ. σχετικούς πίνακες κατά περίπτωση και τον πίνακα Excel
της Απόφ.63243/12 άρθ.10 σελ. 439.

10
Σχόλια | παρ.1α, 1β Άρθ. 10
Παρ.1α. Με την προϋπόθεση:

y Ποσοστιαίας μείωσης του επιτρεπόμενου ποσοστού κάλυψης του οικοπέδου κατά
Α×10%, δίνεται το κίνητρο:
ποσοστιαίας αύξησης του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης του οικοπέδου
κατά Α×10%.
Παραδείγματα εφαρμογής της παρ.1α
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου 1 < Β < 2 Α = 0,5
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 2
Μείωση Κάλυψης 10% Αύξηση Συντελεστή
60 × 10% = 6% 2,0 × 0,5 × 10% = 0,10
Κ =54% ΣΔ = 2,10
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου Β>5 Α=1
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 3,6
60 ×10% = 6% 3,6 × 1 × 10% = 0,36
Κ = 54% ΣΔ = 3,96
(Σχήμα 10–2)
Παρ.1β. Με τις προϋποθέσεις:

Α×15% και
– απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης εμβαδού τουλάχιστον ενός τετάρτου του υπάρ-
χοντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής, δίνεται το κίνητρο:
κατά Α×15%.
Παραδείγματα εφαρμογής της παρ.1β
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου 1 < Β < 2 Α = 0,5
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 2 & Απόσυρση κτιρίου Ε = 2 × 1/4 × Εοικ
60 × 15% = 9% 2,0 × 0,5 × 15% = 0,15
Κ =51% ΣΔ = 2,15
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου Β>5 Α=1
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 3,6 & Απόσυρση κτιρίου Ε = 3,6 × 1/4 × Εοικ
60 ×15% = 9% 3,6 × 1 × 15% = 0,54
Κ = 51% ΣΔ = 4,14
(Σχήμα 10–3)

Κίνητρα περιβαλλοντικής αναβάθμισης Προϋποθέσεις παροχής κινήτρων, εξαιρέσεις, απόσυρση κτιρίων
10
Άρθ. 10 παρ.1γ, 1δ | Σχόλια
Παρ.1γ. Με τις προϋποθέσεις:

Α×20% και
– απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της επιφάνειας
δόμησης δια του συντελεστή δόμησης, δίνεται το κίνητρο:
κατά Α×20%
Παραδείγματα εφαρμογής της παρ.1γ
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου 3 < Β < 5 Α = 0,9 Και απόδοση επιφάνειας
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 2 σε δημόσια χρήση
Μείωση Κάλυψης Αύξηση Συντελεστή
60 × 0,9 × 20% = 10,8% ΣΔ × 0,9 × 20% = 0,36 Εοικ × 0,36
= Εοικ × 0,18
Κ = 49,2% ΣΔ = 2,36 2
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου Β>5 Α=1 Και απόδοση επιφάνειας
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 3,6 σε δημόσια χρήση
60 × 1 × 20% = 12% ΣΔ × 1 × 20% = 0,72 Εοικ × 0,9
= Εοικ × 0,25
Κ = 48,0% ΣΔ = 4,32 3,6
(Σχήμα 10–4)
Παρ.1δ. Με τις προϋποθέσεις:

Α×25% και
– απόδοσης σε κοινή δημόσια χρήση επιφάνειας ίσης με την αύξηση της επιφάνειας
δόμησης δια του συντελεστή δόμησης,
– απόσυρσης κτιρίου κύριας χρήσης, εμβαδού τουλάχιστον ενός τετάρτου του υπάρχο-
ντος επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης της περιοχής, δίνεται το κίνητρο:
κατά Α×25%.
Παραδείγματα εφαρμογής της παρ.1δ
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου 2 < Β < 3 Α = 0,8 Και απόδοση επιφάνειας
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 2 & Απόσυρση κτιρίου Ε = 2 × 1/4 × Εοικ σε δημόσια χρήση
60 × 0,8 × 25% = 12% ΣΔ × 0,8 × 25% = 0,40 Εοικ × 0,40
= Εοικ × 0,20
Κ = 48,0% ΣΔ = 2,40 2
B = E οικοπέδου / Ε αρτίου Β>5 Α=1 Και απόδοση επιφάνειας
π.χ. Κ = 60% ΣΔ = 3,6 & Απόσυρση κτιρίου Ε = 3,6 × 1/4 × Εοικ σε δημόσια χρήση
60 × 1 × 25% = 15% ΣΔ × 1 × 25% = 0,90 Εοικ × 0,9
= Εοικ × 0,25
Κ = 45,0% ΣΔ = 4,50 3,6
(Σχήμα 10–5)

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ
παρ.6δ–6η Άρθρο 11
11
δ. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονι-

σμό κοινόχρηστων κλιμακοστασίων συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστή-
ρων και των πλατύσκαλων και για επιφάνεια έως 25 τ.μ. ανά όροφο και ανά
κλιμακοστάσιο και 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου του κτιρίου (κατοικίας)(1)
που διαθέτει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο. «Σε περίπτωση προσθήκης σε νο-
μίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο τουλάχιστον 10 τ.μ., καθώς
και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα
κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος, το σύ-
νολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προ-
αναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές
έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011»(2). σελ. 461 σχήμα 11–4 σελ. 462
ε. Η επιφάνεια έως 12 τ.μ. συνολικά σε κάθε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιο-

κτησία όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο κτίριο. «Σε προ-
σθήκες σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια της παρούσας περίπτωσης που έχουν
υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης
αυθαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να εντα-
χθούν στις διατάξεις του παρόντος, το σύνολο των επιφανειών του υπάρ-
χοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με
την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις
28.7.2011»(3). σελ. 464
στ. Η επιφάνεια έως και δύο ανοικτών κλιμακοστασίων εφόσον εξυπηρε-

τείται στάθμη ορόφου έως 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος
στη θέση αυτή. σελ. 464
ζ. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων

του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας, «με τις ελάχιστες δια-
στάσεις τους»(4). σελ. 465
η. Η επιφάνεια κατακόρυφων «φρεατίων» ανεξαρτήτως διαστάσεων,

(5)
τουλάχιστον 0,50 τ.μ. για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών

εγκαταστάσεων, καθώς και η επιφάνεια αιθρίων και όλων των διαμπερών
ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυ-
κλοφορίας του αέρα «όπως καμινάδες εξαερισμού»(6) για το δροσισμό του
κτιρίου. σελ. 466 σχήμα 11–5 σελ. 467
(1) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η εντός (…) λέξη απαλείφεται από το πρώτο εδάφιο της περιπτ.δ της παρ.6 σύμφωνα με την παρ.11
άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(2) Το εντός «…» δεύτερο εδάφιο της περιπτ.δ τίθεται ως αντικατεστάθη με την παρ.11 άρθρο 20 του Ν.4258/14
(ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Το αρχικό εδάφιο έχει ως εξής: (Σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίρια που δεν
έχουν αυθαίρετη δόμηση και έχουν υπόλοιπο σ.δ. το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου
σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη).
(3) Το εντός «…» δεύτερο εδάφιο της περιπτ.ε τίθεται ως αντικατεστάθη με την παρ.11 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ
94/Α της 14.4.14). Το αρχικό εδάφιο έχει ως εξής: (Σε προσθήκες σε κτίρια της περίπτωσης αυτής που δεν έχουν
αυθαίρετη δόμηση και έχουν υπόλοιπο σδ, η επιφάνεια της κλίμακας του υπάρχοντος κτιρίου και έως 12 τ.μ.).
(4) Οι εντός «…» λέξεις στο τέλος της περιπτ.ζ σε αντικατάσταση των λέξεων (και μόνο σε υφιστάμενα πριν από την
ισχύ του κανονισμού κτίρια στα οποία έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης (ή και δόμη-
σης) του οικοπέδου) σύμφωνα με την παρ.13 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Σημειώνουμε ότι η
αρχική διατύπωση λαμβάνεται υπ’ όψιν και περιλαμβάνεται στη νέα περιπτ.η της παρ.4 του επόμενου Άρθ.12 για
το ποσοστό κάλυψης.
(5) Η εντός «…» λέξη στην περιπτ.η τίθεται σε αντικατάσταση της λέξης (αγωγών) σύμφωνα με την παρ.14 άρθρο 20
του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(6) Η εντός «…» διευκρινιστική φράση προστίθεται στην περιπτ.η με την παρ.14 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α
της 14.4.14).

11 Άρθρο 11 παρ.6θ–6ιβ
θ. Υπόγειοι όροφοι για την εξυπηρέτηση χώρων στάθμευσης ανεξάρτητα

χρήσης κτιρίων, καθώς και για μηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητες
για τη λειτουργία του κτιρίου και την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδια-
σμού του κτιρίου, για τη διαχείριση και εξοικονόμηση νερού, ΑΠΕ, μονάδων
Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Αποδοτικότητας (ΣΗ-
ΘΥΑ), για χρήση υδατοδεξαμενής ή δεξαμενής συλλογής λυμάτων ή πισίνας,
όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που τις διέπουν, επιφάνειας
ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο ή και κατ’ επέκταση του περι-
γράμματος της ανωδομής του, σύμφωνα με το εδάφιο β΄ της παραγράφου 6
του άρθρου 17. σελ. 468
ι. Για κτίρια κατοικιών ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη

που καταλαμβάνει το κτίριο, προοριζόμενος για βοηθητικές χρήσεις με την
προϋπόθεση ότι η οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ.
από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Ο όροφος αυτός δύναται να εξυπηρετεί κύριες χρήσεις του κτιρίου εφό-
σον όλος ή μέρος του αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα αυτοτελούς κατοι-
κίας ή κατοικιών και προσμετρηθεί το 50% της επιφάνειας του χώρου της
κύριας χρήσης στο σ.δ. Στην περίπτωση αυτή δεν ισχύουν οι απαιτήσεις περί
φυσικού φωτισμού και αερισμού. σελ. 471
ια. Για κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες
χρήσεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη
που καταλαμβάνει η άλλη χρήση, ποσοστό του οποίου μέχρι 50% μπορεί να
προορίζεται για κύρια χρήση αυτού με την προϋπόθεση τήρησης των κανο-
νισμών λειτουργίας του, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού
φωτισμού − αερισμού. Το υπόλοιπο 50% διατίθεται αποκλειστικά για βοη-
θητικές χρήσεις αποθηκών εφόσον λειτουργικά είναι προσάρτημα αυτών, με
την προϋπόθεση ότι η οροφή του υπογείου ορόφου σε κανένα σημείο δεν
υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη του εδάφους.
Στις περιπτώσεις κτιρίων κτιρίων μικτής χρήσης και για την εξυπηρέτηση
των κατοικιών της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται επιπλέον υπόγειος
όροφος όπως ορίζεται στην παράγραφο ι΄. σελ. 472
ιβ. 1. Για ειδικά κτίρια, ο πρώτος υπόγειος όροφος κύριας χρήσης κτιρίου
θεάτρου, μουσείου, νοσοκομείου ή θεραπευτηρίου, «εκπαιδευτηρίου πλην
της πρωτοβάθμιας εκπαίδευσης, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματογρά-
φων,»(7) ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού − αερι-
σμού, επιφάνειας ίσης με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, καθώς και αυ-
τής εκτός του περιγράμματος της ανωδομής σύμφωνα με το εδάφιο β΄ της
παραγράφου 6 του άρθρου 17, εφόσον στο εκτός του περιγράμματος τμήμα
εξυπηρετούνται χώροι μηχανολογικών εγκαταστάσεων για τη λειτουργία
του κτιρίου ή και απαραίτητων για την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδι-
ασμού του κτιρίου της διαχείρισης και εξοικονόμησης νερού και των ΑΠΕ
ή και Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Απόδοσης (ΣΗ-
(7) Οι εντός «…» χρήσεις προστίθενται στην περιπτ.ιβ.1 με την παρ.15 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της
14.4.14).

παρ.6ιβ–6ιζ Άρθρο 11
11
ΘΥΑ), όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που διέπουν τις εγκατα-
στάσεις αυτές.
2. Ειδικά για κτίρια προσωρινής διαμονής (ξενοδοχεία), ο πρώτος υπό-
γειος όροφος για χρήσεις εγκαταστάσεων άθλησης όπως τα κολυμβητήρια,
γυμναστήρια, σάουνες και οι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων. σελ. 474
ιγ. Ενιαίος χώρος στάθμευσης στεγασμένος μέγιστου ύψους 2,60 μ., με

ελαφρά κατασκευή ανοιχτός από όλες τις πλευρές, σε θέση εκτός της επιφά-
νειας του προκηπίου και σε επαφή με τα πλάγια ή πίσω όρια του οικοπέδου,
με μήκος μικρότερο ή ίσο με το 1/2 του μήκους των πλευρών στις οποίες
εφάπτεται και εφόσον εξασφαλίζεται η υποχρεωτική φύτευση. σελ. 475
ιδ. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο

του 10% της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο,
χωρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω
από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης. Εσωτε-
ρικοί εξώστες (πατάρια) σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε «νομίμως
υφιστάμενα»(8) κτίρια που (δεν έχουν αυθαίρετη δόμηση και) (9) έχουν υπό-
λοιπο σ.δ., με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της επιτρεπόμε-
νης δόμησης σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν κατά το χρόνο
έκδοσης της άδειας δόμησης προσθήκης. σελ. 476 σχήμα 11–6 σελ. 476
ιε. Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο των 1/2 του χώρου «του
υποκείμενου ορόφου»(10) με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να
αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος είναι μι-
κρότερο από 2,20 μ. σελ. 477 σχήματα 11–7 σελ.478 και 11–8 σελ. 479.
ιστ. Οι κατασκευές που ορίζονται στα άρθρα 16,17 και 19 του παρόντος
με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά. σελ. 480
ιζ. Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται

σε υποστηλώματα (PILOTIS, πυλωτή) «και που μπορεί και να εκτείνεται και σε
διαφορετικά επίπεδα»(11) εφόσον έχει:
i) επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 50% της επιφάνειας που καταλαμβά-
νει το κτίριο,
ii) στάθμη δαπέδου έως 0,50 μ. πάνω ή κάτω (± 0,50 μ.) από την οριστι-
κή στάθμη εδάφους σε κάθε σημείο του,
iii) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον το προβλεπόμενο για χώρο κύριας χρή-
σης «και εφόσον,»(12)
(8) Η εντός «…» φράση προστίθεται στο δεύτερο εδάφιο της περιπτ.ιδ σύμφωνα με την παρ.16 άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(9) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η εντός (…) αρχική πρόβλεψη, απαίτηση της περιπτ.ιδ, απαλείφεται με την παρ. 16 άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(10) Τα εντός «…» τίθενται σε αντικατάσταση των λέξεων (της υποκείμενης κάτοψης) σύμφωνα με την παρ.17 άρθρο
20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Η εντός «…» φράση προστίθεται στο πρώτο εδάφιο της περιπτ.ιζ με την
παρ.18 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(11) Η εντός «…» φράση προστίθεται στο πρώτο εδάφιο της περιπτ.ιζ με την παρ.18 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ
94/Α της 14.4.14).
(12) Οι εντός «…» λέξεις στο τέλος του στοιχείου (iii) της περιπτ.ιζ προστίθενται με την παρ.18 άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

11 Άρθρο 11 παρ.6ιζ–6κδ
«iv) υπάρχει λειτουργική σύνδεση όλων των επιπέδων όπου εκτείνε-

ται»(13).
Στην «παρούσα περίπτωση»(14) περίπτωση αυτή δεν προσμετρούνται επί-
σης χώροι κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων, εισόδων και αποθήκης εξυπη-
ρέτησης περιβάλλοντα χώρου επιφάνειας έως 40 τ.μ. για κάθε συγκρότημα
κλιμακοστασίου. σελ. 481 σχήματα 11–9 σελ.481 και 11–10 σελ. 482
ιη. Η επιφάνεια της παρόδιας στοάς όπως ορίζεται στο άρθρο 22.
σελ. 483
ιθ. Η επιφάνεια θερμομόνωσης «στο σύνολό της εφόσον έχει πάχος»(15)

άνω των 6 εκατοστών στις κατασκευές νέων κτιρίων. σελ. 483
κ. Σε υφιστάμενα κτίρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη

εξωτερικής θερμομόνωσης, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών
ηλιακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15 εκ., έστω
και αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η οικοδομική γραμμή σε
περίπτωση ύπαρξης προκηπίου, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει
στο ακίνητο υπόλοιπο πολεοδομικών μεγεθών. Όταν η οικοδομική γραμμή
ταυτίζεται με τη ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος του-
λάχιστον 3.00 μ. από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική
στάθμη του παραχωρημένου χώρου. σελ. 484
κα. Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού που προβλέπεται από τις κείμενες
διατάξεις στις όμορες ιδιοκτησίες και όπου αυτό επιβάλλεται από τη στατική
μελέτη του κτιρίου. σελ. 485
κβ. Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή

ο περιμετρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του από φυσικά
ανακυκλώσιμα πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη, κ.λπ. σελ. 485
κγ. Η επιφάνεια στεγασμένης πλατφόρμας ανελκυστήρα οχήματος εμβα-

δού μέχρι 25 τ.μ. σελ. 486
κδ. Το 50% της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων

για χρήση κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις, όταν είναι κατασκευές
που διαθέτουν μόνο μία (1) όψη όπως αυτή ορίζεται με μία ενιαία επιφά-
νεια, σε γενική κάτοψη δεν φέρουν οποιοδήποτε ίχνος κατασκευής επί του
εδάφους (εξαιρουμένων των ανοιγμάτων για αερισμό και φωτισμό), η στέγη
τους είναι προσβάσιμη και καλύπτεται με το υλικό του φυσικού εδάφους της
περιοχής, αποτελεί συνέχεια του φυσικού εδάφους και δεν διαφοροποιείται
ως προς το προϋπάρχον φυσικό έδαφος. Για την εκπλήρωση των προβλεπό-
μενων από τις γενικές πολεοδομικές διατάξεις αερισμό και φωτισμό επιτρέ-
πεται η κατασκευή κατακόρυφων διόδων εντός ή εκτός του περιγράμματος
του κτιρίου, μέγιστης διάστασης δύο (2,00) μέτρων και μήκους ως το περί-
γραμμα του κτιρίου, η επιφάνεια των οποίων δεν προσμετράται στη δόμηση.
(13) Το στοιχείο (iv) προστίθεται στην περιπτ.ιζ με την παρ.18 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(14) Οι εντός «…» λέξεις στην αρχή του τελευταίου εδαφίου της περιπτ.ιζ τίθενται σε αντικατάσταση των λέξεων (πε-
ρίπτωση αυτή) σύμφωνα με την παρ.18 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(15) Οι εντός «…» λέξεις στην περιπτ.ιθ τίθενται σε αντικατάσταση της λέξης (πάχους) σύμφωνα με την παρ.19 άρθρο
20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

παρ.6κε–6λα Άρθρο 11
11
Δεν επιτρέπεται η κατασκευή υπέργειου κτίσματος εντός του περιγράμ-

ματος του υπόσκαφου κτιρίου.
Δεν επιτρέπεται η αλλοίωση του φυσικού εδάφους πέραν των απαραί-
τητων εργασιών και διαμορφώσεων για την κατασκευή του υπόσκαφου
κτιρίου.
Τα υπόσκαφα κτίρια κατασκευάζονται μετά από έγκριση του αρμόδιου
Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Για την εξασφάλιση αερισμού και φωτισμού,
η μοναδική όψη υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος αυτών μπορεί να μην
ακολουθεί τους μορφολογικούς κανόνες της περιοχής, μετά από έγκριση
της σχετικής μελέτης από το αρμόδιο Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.
Για την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων επιτρέπεται η εκσκαφή χωρίς
τους περιορισμούς της παραγράφου 4 του άρθρου 15.
Οι διατάξεις οι οποίες ρυθμίζουν την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων
εφαρμόζονται και στα νησιά, στα οποία η δόμηση, στις εκτός σχεδίου
και εκτός ορίων οικισμών περιοχές ρυθμίζεται από ειδικές διατάξεις, μη
εφαρμοζόμενης της προϋπόθεσης που τάσσει η περίπτωση α΄ της παρ.3
του άρθρου 31 του Ν.3937/2011, αποκλειστικά και μόνο για την κατα-
σκευή υπόσκαφων κτιρίων. σελ. 486 σχήμα 11–11 σελ. 488
κε. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, προσβά-

σιμος από το δρόμο για την αποκομιδή, ύψους έως 2.00 μ. και επιφανείας
έως 2,00 τ.μ. για κτίρια μίας κατοικίας προσαυξανόμενος κατά 1,00 τ.μ. ανά 5
κατοικίες και μέχρι 5,00 τ.μ. μέγιστο και με την προϋπόθεση ότι ο χώρος δε-
σμεύεται συμβολαιογραφικά για τη χρήση αυτή. σελ. 489
κστ. Διπλά ενεργειακά κελύφη σε νέα και υπάρχοντα κτίρια ή κατασκευές

για τη δημιουργία φυτεμένων τοίχων, μέγιστου πλάτους μέχρι 0,70 μ. για επι-
φάνεια έως 50% της συνολικής επιφάνειας των περιμετρικών όψεων του κτι-
ρίου. σελ. 489
κζ. Η επιφάνεια (1,60Χ1,90) πρόβλεψης ανελκυστήρα για άτομα με ανα-

πηρία ή εμποδιζόμενα άτομα σε κτίρια που δεν υπάρχει απαίτηση κατα-
σκευής ανελκυστήρα. σελ. 489
κη. Χώρος τοποθέτησης μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων φυσικού

αερίου. σελ. 490
κθ. Το καθαρό εμβαδόν αιθρίων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών

ανοιγμάτων του κτιρίου, κάθετων ή οριζόντιων ή και με τεθλασμένες ή κα-
μπύλες διαδρομές, ανεξαιρέτως διαστάσεων σε οποιοδήποτε όροφο του
κτιρίου δημιουργούνται. σελ. 491 σχήμα 11–12 σελ. 491
λ. Οι κλειστοί εσωτερικοί εξώστες (κλειστά πατάρια). σελ. 491
«λα.(16) Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση αρχαίων μνη-

μείων, για την προστασία και ανάδειξη αυτών από τις αρμόδιες υπηρεσίες
του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού».
(16) Η περιπτ.λα προστίθεται στην παρ.6 σύμφωνα με την παρ.20 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Συντελεστής δόμησης Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ
11
Άρθ. 11 παρ.6 | Σχόλια σε περίπτωση προσθήκης
y Για τις περιπτώσεις της παρ.6 που ορίζουν ως προϋπόθεση να υπάρχει υπόλοιπο συντε-
λεστή δόμησης, δεν έχει ορισθεί κάποιο ελάχιστο μέγεθος ή κάποια κριτήρια για την
εφαρμογή τους, όπως θα έπρεπε, ώστε να είναι σαφής η ρύθμιση.
– Μόνο για τα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια ορίσθηκε ως ελάχιστο μέγεθος τα 10
τ.μ. (υπόλοιπο συντελεστή), με τις μεταβολές που έγιναν με το άρθ.20 παρ.11 του
Ν.4258/14 στην παρ.6δ του άρθ.11 του ΝΟΚ.
y Ειδικά σε περίπτωση προσθήκης, σύμφωνα με την παρ.2γ. του άρθ.23, που ρυθμίζει τη
δυνατότητα εφαρμογής των διατάξεων του ΝΟΚ στις προσθήκες, προκύπτει ότι οι ρυθμί-
σεις της παρ.6 του άρθ.11, εφαρμόζονται:
– όλες για το τμήμα του υπολοιπόμενου συντελεστή δόμησης που προστίθεται, ενώ,
– για το υπάρχον εφαρμόζονται μόνο οι περιπτώσεις των παρ.6δ, 6ε και 6ιδ, δηλα-
δή αφαιρούνται από το συντελεστή τα κοινόχρηστα και μη κλιμακοστάσια και τα
πατάρια, αλλά μόνο όταν το υπάρχον είναι νόμιμα υφιστάμενο ή μπορεί να νο-
μιμοποιηθεί. Στην περίπτωση αυτή, που υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή και το υπάρ-
χον είναι νόμιμα υφιστάμενο ή μπορεί να νομιμοποιηθεί, είναι δυνατόν να γίνει τρο-
ποποίηση και σε τμήμα του υπάρχοντος και να υπαχθεί στις διατάξεις του ΝΟΚ
π.χ. μπορεί να υπαχθεί το υπόγειο μιας κατοικίας στο άρθ.11 παρ.6ι, με αλλαγή της
χρήσης του από βοηθητική σε κύρια, δεδομένου ότι αυτή η αλλαγή χρήσης εντάσσεται
στις προσθήκες και σύμφωνα με το άρθρο 23 παρ.2γ μπορεί να γίνει χρήση «των δια-
τάξεων του παρόντος νόμου κατά τη μελέτη της προσθήκης», δηλαδή μπορεί να προ-
στεθεί συντελεστής στο υπόγειο, με τις διατάξεις του ΝΟΚ.
y Εξαίρεση προβλέπεται για την εφαρμογή όλων των ευνοϊκών διατάξεων για ΑμεΑ, οι οποί-
ες επιτρέπεται να εφαρμόζονται στα υπάρχοντα κτίρια είτε υπάρχει υπόλοιπο συντε-
λεστή δόμησης είτε όχι, αλλά δεν είναι υποχρεωτικές για προσθήκη καθ΄ ύψος.
 Επομένως ειδικότερα για τις προσθήκες ισχύουν συνολικά τα εξής:
y Εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΝΟΚ για όλο το συντελεστή της προσθήκης.
y Οι διατάξεις του ΝΟΚ δεν έχουν γενική εφαρμογή για τα υπάρχοντα κτίρια, εφαρμόζο-
νται όμως με προϋποθέσεις οι εξής περιπτώσεις:
1. Εφόσον υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης και εφόσον το υπάρχον είναι
νόμιμα υφιστάμενο ή μπορεί να νομιμοποιηθεί, εφαρμόζεται και στο υπάρ-
χον η αφαίρεση από το συντελεστή, αλλά μόνο για τις διατάξεις: των κοινό-
χρηστων και μη κλιμακοστασίων, καθώς και για τα πατάρια, σύμφωνα με τις παρα-
γράφους 6δ, 6ε και 6ιδ βλέπε ανάλυση κατά περίπτωση πιο κάτω.
2. Οι διατάξεις που αφορούν σε κατασκευές για τα ΑμεΑ, εφαρμόζονται (προαι-
ρετικά) σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια, εάν δεν είχαν οριστεί αντίστοιχες διατάξεις
κατά το χρόνο κατασκευής του υπάρχοντος (π.χ. συντελεστής, κάλυψη, κατασκευές
στα Δ, στους ακάλυπτους χώρους, στα προκήπια) – Άρθ.23 παρ.2γ βλ. σελ. 692.
3. Δεν προσμετρούν στο συντελεστή, την κάλυψη και το ΣΟ οι κλίμακες κινδύ-
νου, εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος
κανονισμού πυροπροστασίας, όταν έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρεπόμενο πο-
σοστό κάλυψης και ο συντελεστής του οικοπέδου, με βάση το άρθ.11 παρ.6ζ και το
άρθ.12 παρ.4γ – βλ. λεπτομέρειες στην παρ.6ζ.
4. Δεν προσμετρά στο συντελεστή και την κάλυψη του υπάρχοντος η επιφάνεια
που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλια-
κών και φωτοβολταϊκών συστημάτων και για διπλά ενεργειακά κελύφη, με τις προ-
ϋποθέσεις που αναφέρονται στην παρ.6κ και στην παρ.6κστ του άρθ.11.

Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ Συντελεστής δόμησης
11
συνοπτικά σύμφωνα με την παρ.6 Σχόλια | παρ.6 Άρθ. 11
5. Δεν προσμετρούν στο συντελεστή και την κάλυψη οι κατασκευές ενίσχυσης

του φέροντος οργανισμού, όπως ορίζεται με την παρ.4 του άρθ.23.
 Δεν προσμετρούν στο συντελεστή δόμησης, συνοπτικά οι επιφάνειες:
Α. Σύμφωνα με την παρ.6 του άρθ.11:
1. Των ανοιχτών εξωστών και ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, μέχρι 40% του συ-
ντελεστή δόμησης, εκ των οποίων οι Η/Χ δεν ξεπερνούν το 20%, με τις προϋποθέ-
σεις των ορισμών 5 και 6 του άρθ.2 – περίπτ.α.
2. Οι υπέργειοι χώροι στάθμευσης σε ισόγεια ή πολυώροφα κτίρια σταθμών αυ-
τοκινήτων (σε κτίρια αμιγούς χρήσης στάθμευσης αυτοκινήτων), όπως βέβαια και
οι υπόγειοι όροφοι αυτών – περίπτ.β.
3. Οι μη προσβάσιμες επιφάνειες οι οποίες προκύπτουν από εσοχές στο σώμα
του κτιρίου (εξωτερικά) ανεξάρτητα από τις διαστάσεις τους – περίπτ.γ.
4. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών κοινόχρηστων κλιμακοστασίων έως 25 τ.μ.
ανά όροφο και ανά κλιμακοστάσιο και 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου, σύμφωνα
και με τα οριζόμενα για τις κλίμακες στον ΚΚ – περίπτ.δ.
– Σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίρια που δεν έχουν αυθαίρετη δόμη-
ση και έχουν υπόλοιπο ΣΔ το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμα-
κοστασίου και τις προσθήκης έως 25 τ.μ. ανά όροφο και ανά κλιμακοστάσιο και
40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου.
5. Η επιφάνεια έως 12 τ.μ. συνολικά σε κάθε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία, όταν
δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο κτίριο – περίπτ.ε.
– Σε προσθήκες στα κτίρια αυτά, εφόσον είναι νομίμως υφιστάμενα και έχουν
υπόλοιπο ΣΔ, η επιφάνεια της κλίμακας του υπάρχοντος κτιρίου έως 12 τ.μ.
6. Η επιφάνεια έως και δύο ανοικτών κλιμακοστασίων, εφόσον εξυπηρετείται
στάθμη ορόφου έως 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος, αλλά στην
περίπτωση αυτή προσμετρά στο ΣΔ τυχόν εσωτερικό κλιμακοστάσιο – περίπτ.στ.
7. Κλίμακες κινδύνου σε νέα και υφιστάμενα κτίρια με τις ελάχιστες διατάσεις
τους, εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος
κανονισμού πυροπροστασίας – βλ. παρ.6ζ άρθ.11.
8. Η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως διαστάσεων, επιφάνειας του-
λάχιστον 0,50 τ.μ. για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστά-
σεων – περίπτ.η.
– Η επιφάνεια των αιθρίων.
– Η επιφάνεια όλων των διαμπερών ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν
ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για το δροσισμό του κτιρίου.
– Η επιφάνεια φωταγωγών οποιονδήποτε διαστάσεων.
9. Υπόγειοι όροφοι για την εξυπηρέτηση χώρων στάθμευσης ανεξάρτητα χρήσης
κτιρίων και
– Υπόγεια για μηχανολογικές εγκαταστάσεις απαραίτητων για τη λειτουργία
του κτιρίου και την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του – περίπτ.θ.
10. Ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με το κτίριο, προοριζόμενος για βοηθη-
τικές ή κύριες χρήσεις αυτοτελούς κατοικίας ή κατοικιών, εφόσον προσμε-
τρηθεί το 50% της επιφάνειας του χώρου της κύριας χρήσης στο ΣΔ και εφό-
σον όλος ή μέρος του αποτελεί λειτουργικό προσάρτημα – περίπτ.ι.

Συντελεστής δόμησης Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ
11
Άρθ. 11 παρ.6 | Σχόλια συνοπτικά σύμφωνα με την παρ.6
11. Για κτίρια μικτής χρήσης, εφόσον κατασκευάζονται στο ισόγειο άλλες χρή-
σεις εκτός κατοικίας, ένας υπόγειος όροφος επιφάνειας ίσης με εκείνη που κα-
ταλαμβάνει η άλλη χρήση, ποσοστό του οποίου μέχρι 50% μπορεί να προορίζε-
ται για κύρια χρήση αυτού – περίπτ.ια.
– για την εξυπηρέτηση των κατοικιών της ανωδομής μπορεί να κατασκευάζεται
ένας επιπλέον υπόγειος όροφος, όπως ορίζεται στην παρ.10.
12. Για ειδικά κτίρια, ο πρώτος υπόγειος όροφος κύριας χρήσης κτιρίου θεάτρου,
μουσείου, νοσοκομείου ή θεραπευτηρίου, εκπαιδευτηρίου πλην της πρωτοβάθμι-
ας εκπαίδευσης, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματογράφων επιφάνειας ίσης με
εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, εφόσον στο εκτός του περιγράμματος τμήμα
εξυπηρετούνται χώροι μηχανολογικών εγκαταστάσεων για τη λειτουργία του κτιρί-
ου ή και απαραίτητων για την υποστήριξη του ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρί-
ου – περίπτ.ιβ και
– Ειδικά για κτίρια προσωρινής διαμονής (ξενοδοχεία), ο πρώτος υπόγειος
όροφος για χρήσεις εγκαταστάσεων άθλησης όπως τα κολυμβητήρια, γυμνα-
στήρια, σάουνες και οι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων
– Επίσης σε Εκτός Σχεδίου Τουριστικές Εγκαταστάσεις, κλειστό κολυμβητήριο
(πισίνα) που δημιουργείται σε υπέρ το έδαφος χώρο του κτιρίου ή του γηπέδου
ο συντελεστής δόμησης του γηπέδου προσαυξάνεται αντίστοιχα – Άρθ.8 ΠΔ
6.10.1978 ΦΕΚ 538/Δ/78 όπως ισχύει με το ΠΔ 20.1.88 ΦΕΚ 61/Δ/88, παρ.Ε.9.
13. Ενιαίος χώρος στάθμευσης στεγασμένος με ελαφρά κατασκευή, μέγιστου
ύψους 2,60 μ., ανοιχτός από όλες τις πλευρές, εκτός της επιφάνειας του προκη-
πίου και σε επαφή με τα πλάγια ή πίσω όρια του οικοπέδου – περίπτ.ιγ.
14. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10%
της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και
– σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα που
έχουν υπόλοιπο ΣΔ, με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της επιτρε-
πόμενης δόμησης – περίπτ.ιδ.
15. Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 50% του χώρου του υπο-
κείμενου ορόφου με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανε-
ξάρτητο όροφο – περίπτ.ιε.
16. Οι κατασκευές που ορίζονται στα άρθρα 16, 17 και 19 του Ν.4067/12, συνεπώς
τα εξής:
– Τα λειτουργικά, ενεργειακά και διακοσμητικά στοιχεία στις όψεις του κτιρίου,
δηλαδή Ανοικτοί εξώστες και Κλειστοί εξώστες (έρκερ) – Άρθ.16
– Οι κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και οι περιφράξεις–
Άρθ.17
– Οι κατασκευές που επιτρέπονται πάνω από το κτίριο – Άρθ.19 – μόνο εντός σχε-
δίου και σε οικισμούς περίπτ.ιστ.
17. Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε
υποστυλώματα (PILOTIS), με τις προϋποθέσεις που ορίζονται – περίπτ.ιζ.
18. Η επιφάνεια της θεσμοθετημένης παρόδιας στοάς, όπως ορίζεται στο άρθ.22
– περίπτ.ιη και της τυχόν εσωτερικής στοάς, όταν επιβάλλεται υποχρεωτικά από το
ρυμοτομικό στο πλαίσιο των ρυθμίσεων του άρθ.10 παρ.7δ ή αν έχει τις προϋποθέ-
σεις των παρ.6α, 6η ή 6κθ του άρθ.11.
19. Η επιφάνεια θερμομόνωσης στο σύνολό της, αν είναι άνω των 6 εκ. σε νέα κτί-
ρια – περίπτ.ιθ.

Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ Συντελεστής δόμησης
11
συνοπτικά σύμφωνα με την παρ.6 Σχόλια | παρ.6 Άρθ. 11
20. Σε υφιστάμενα κτίρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτε-
ρικής θερμομόνωσης, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και
φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15 εκ. – περίπτ.κ.
21. Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού που προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις
στις όμορες ιδιοκτησίες και όπου επιβάλλεται από τη στατική μελέτη του κτιρίου –
περίπτ.κα.
22. Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή ο περιμε-
τρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του από φυσικά ανακυκλώσιμα
πρωτογενή υλικά, όπως πέτρα, ξύλο, λάσπη κ.λπ. – περίπτ.κβ.
23. Η επιφάνεια στεγασμένης πλατφόρμας ανελκυστήρα οχήματος μέχρι 25 τ.μ. –
περίπτ.κγ.
24. Το 50% της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων για χρή-
ση κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις, με τις προϋποθέσεις που ορίζονται
– περίπτ.κδ.
25. Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, προσβάσιμος
από το δρόμο για την αποκομιδή, ύψους έως 2,00 μ. και επιφανείας έως 2,00 τ.μ.
για κτίρια μίας κατοικίας προσαυξανόμενος κατά 1,00 τ.μ. ανά 5 κατοικίες και μέχρι
5,00 τ.μ. μέγιστο, με συμβολαιογραφική δέσμευση – περίπτ.κε.
26. Διπλά ενεργειακά κελύφη σε νέα και υπάρχοντα κτίρια ή κατασκευές για τη
δημιουργία φυτεμένων τοίχων, μέγιστου πλάτους μέχρι 0,70 μ. για επιφάνεια έως
50% της συνολικής επιφάνειας των περιμετρικών όψεων του κτιρίου – περίπτ.κστ.
27. Η επιφάνεια (1,60 × 1,90) ανελκυστήρα για ΑμεΑ ή εμποδιζόμενα άτομα σε
κτίρια που δεν υπάρχει απαίτηση κατασκευής ανελκυστήρα – περίπτ.κζ.
28. Χώρος τοποθέτησης μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων φυσικού αερίου
– περίπτ.κη.
29. Το καθαρό εμβαδόν αιθρίων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμά-
των του κτιρίου, κάθετων ή οριζόντιων ή και με τεθλασμένες ή καμπύλες δια-
δρομές, ανεξαρτήτως διαστάσεων σε οποιοδήποτε όροφο του κτιρίου δημιουρ-
γούνται – περίπτ.κθ.
30. Οι κλειστοί εσωτερικοί εξώστες (κλειστά πατάρια), χωρίς μόνιμη πρόσβαση –
περίπτ.λ.
31. Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση αρχαίων μνημείων, για την
προστασία και ανάδειξη αυτών από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου Πολι-
τισμού και Αθλητισμού.
Κλιμακοστάσια που μετρούν ή όχι στο ΣΔ
Στάση
ανελκυστήρα
στο δώμα,
είτε υπάρχει
φύτευση είτε όχι
(Σχήμα 11–3)

Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ κατά περίπτωση Συντελεστής δόμησης
11
Εσοχές στο σώμα του κτιρίου • Κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο Σχόλια | παρ.6β, 6γ, 6δ Άρθ. 11
ΠΔ 455/76 ΦΕΚ 169/Α/76: «Περί όρων και προϋποθέσεων ιδρύσεως και λειτουργίας σταθ-
μών αυτοκινήτων και εγκαταστάσεως εντός αυτών πλυντηρίων – λιπαντηρίων αυτοκινή-
των, αντλιών παροχής καυσίμων ως και προϋποθέσεων χορηγήσεως των προς τούτο απαι-
τουμένων αδειών», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει.
Παρ.6γ. Οι μη προσβάσιμες επιφάνειες οι οποίες προκύπτουν από εσοχές στο σώμα

του κτιρίου ανεξάρτητα από τις διαστάσεις τους.
y Αφορά σε οποιαδήποτε εσοχή στο σώμα του κτιρίου, σε οποιοδήποτε όροφο, που δεν
είναι προσβάσιμη και ανεξάρτητα από τις διαστάσεις της.
y Δεν προσμετρούν για τον υπολογισμό του ΣΟ – Άρθ.13 παρ.2β.
y Μετρούν στην κάλυψη όταν δεν ξεκινούν από το έδαφος – Άρθ.12 παρ.4γ.
y Διαφοροποιούνται οι εσοχές που αναφέρονται στο άρθ.12 παρ.4α, που ξεκινούν
από το έδαφος, οι οποίες δεν προσμετρούν ούτε στην κάλυψη, ακόμη και αν περιλαμ-
βάνουν φέροντα στοιχεία – βλ. σχήμα 12–6 σελ. 511 και Απόφ.63234/12 στο άρθ.12
παρ.4α σελ. 511.
y Εφόσον ξεκινούν από το έδαφος και φυτεύονται, συμμετέχουν και στον υπολογισμό
της φύτευσης – βλ. άρθ.17 παρ.2 βλ. σελ. 600.
Παρ.6δ. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών, σύμφωνα με τον κτιριοδομικό κανονισμό,

κοινόχρηστων κλιμακοστασίων, συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων
και των πλατύσκαλων και για επιφάνεια έως 25 τ.μ. ανά όροφο και ανά κλι-
μακοστάσιο και 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου του κτιρίου που διαθέτει
κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο.
Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοι-
πο τουλάχιστον 10 τ.μ., καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων
κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις δια-
τάξεις του παρόντος, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακο-
στασίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση
ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.
y Δεν προσμετρά στο συντελεστή η επιφάνεια των υποχρεωτικών (*), σύμφωνα με

τον κτιριοδομικό κανονισμό, κοινόχρηστων κλιμακοστασίων:
– έως 25 τ.μ. ανά όροφο και ανά κλιμακοστάσιο είτε υπάρχει σύσταση οριζόντιων
ιδιοκτησιών είτε όχι και
– στο επίπεδο της εισόδου, η ανωτέρω επιφάνεια προσαυξάνεται έως τα 40 τ.μ.,
για όλες τις χρήσεις κτιρίων, για τη δημιουργία ευρύχωρης εισόδου και αποθήκης
στην περίπτωση κτιρίου σε PILOTIS.
(*) Υποχρεωτικές κλίμακες είναι μία κλίμακα ανά 500 τ.μ. επιφάνειας κτιρίου
και όσες κλίμακες προκύπτουν ως αναγκαίες κατ΄ εφαρμογή του κανονι-
σμού πυρασφάλειας (κλίμακες κινδύνου) είτε υπάρχει σύσταση οριζόντιων
ιδιοκτησιών είτε όχι.
Σύμφωνα με το άρθ.13 παρ.5 του κτιριοδομικού κανονισμού, σε κτίρια που εξυ-
πηρετούνται με δύο ή περισσότερες κλίμακες, τουλάχιστον η μία πρέπει να έχει
πλάτος τουλάχιστον το αναφερόμενο στον πίνακα της παρ.4 του άρθ.13 και μέγι-
στη διαφορά στάθμης μεταξύ διαδοχικών πλατύσκαλων 3,60 μ.

Συντελεστής δόμησης Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ κατά περίπτωση
11
Άρθ. 11 παρ.6δ | Σχόλια Κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο
y Απαιτείται η κατασκευή ανελκυστήρα για όλα τα κτίρια ή τμήματα κτιρίων με ει-

δική χρήση, όπως αναφέρονται στο άρθ.26 παρ.1, με εξαίρεση για τις περιπτώσεις
της παρ.5 αυτού. Για κτίρια κατοικίας, όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστά-
σιο, πρέπει να διασφαλίζεται η δυνατότητα μετατρεψιμότητας για την κατακόρυφη
προσπέλαση – βλ. αναλυτικά στην παρ.6κζ του παρόντος άρθ.11 – σελ. 489.
y Στα 25 τ.μ. συμπεριλαμβάνονται: η καθαρή επιφάνεια της κλίμακας, το φανάρι της,
το φρεάτιο του ανελκυστήρα και τα περιμετρικά του τοιχεία, καθώς και το πλατύσκα-
λο έμπροσθεν της κλίμακας, πλάτους όσο το πλάτος της κλίμακας συν το πλάτος
μίας βαθμίδας ή όσο το πλατύσκαλο του ανελκυστήρα (σε κάθετη προβολή) και προ-
φανώς και ο χώρος αναμονής αμαξιδίου ΑμεΑ – Απόφ.63234/12 άρθ.11 παρ.6δ
όπως επίσης και ο χώρος αναμονής αμαξιδίου ΑμεΑ (όπως διευκρινίζεται με την
Εγκ.42382/16.7.2013).
– Επίσης περιλαμβάνονται στα 25 τ.μ. και τμήματα του φέροντος οργανισμού
του κτιρίου που τυχόν εισέχουν στο χώρο του κλιμακοστασίου (όπως π.χ. τμήματα
υποστυλωμάτων ή τοιχίων με πλάτος μεγαλύτερο του πλάτους του τοίχου που περι-
βάλλει το κλιμακοστάσιο), εφόσον βέβαια είναι σε θέση που δεν μειώνουν το απαι-
τούμενο πλάτος της κλίμακας.
– Στα 25 τ.μ. δεν συμπεριλαμβάνονται: Οι διάδρομοι που οδηγούν σε επιμέρους
ιδιοκτησίες και βρίσκονται σε συνέχεια του πλατύσκαλου της κλίμακας, καθώς και
οι περιμετρικοί τους τοίχοι (**), έστω και αν είναι εξωτερικοί τοίχοι ή τοίχοι προς το
όριο – Απόφ.63234/12 άρθ.11 παρ.6δ.
(**) Οι εξωτερικοί τοίχοι των κλιμακοστασίων ή οι τοίχοι τους προς το όριο της ιδι-
οκτησίας, θα έπρεπε να περιλαμβάνονται στα 25 τ.μ., όπως περιλαμβάνονται τα
τοιχεία του φρεατίου του ανελκυστήρα, έστω και μόνο για οικονομία σε εμβα-
δομετρήσεις και δεδομένου ότι οι τοίχοι αυτοί δεν προσμετρούν στην επιφάνεια
των οριζόντιων ιδιοκτησιών.
Ενδεικτικά παραδείγματα κλιμακοστασίων
(Σχήμα 11–4)
y Σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίρια που είναι νόμιμα ή που έχουν αυ-
θαίρετα προ της 28.7.2011 που μπορούν να νομιμοποιηθούν και έχουν υπόλοιπο
ΣΔ τουλάχιστον 10 τ.μ., δεν προσμετρά στο συντελεστή το σύνολο των επιφανει-
ών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου, όπως και της προσθήκης, έως 25 τ.μ. ανά όρο-

11
Κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο Σχόλια | παρ.6δ Άρθ. 11
φο και ανά κλιμακοστάσιο και 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου. Στην περίπτωση αυτή,
εφόσον υπάρχει σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών, θα πρέπει να προηγείται η τροπο-
ποίησή της για να προσδιορισθεί ο τρόπος αξιοποίησης των επιπλέον τ.μ.
y Τα κλιμακοστάσια προσμετρούν στην κάλυψη και στον υπολογισμό του επιτρε-
πόμενου συντελεστή όγκου – Άρθ.13 παρ.2α.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.11 παρ.6δ: Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου δι-
ευκρινίζεται ότι στα 25 τ.μ. ανά όροφο συμπεριλαμβάνονται: η καθαρή επιφάνεια της κλί-
μακας, το φανάρι της κλίμακας, το φρεάτιο του ανελκυστήρα και τα περιμετρικά τοιχία που
το ορίζουν, καθώς και η επιφάνεια που προκύπτει από το πλατύσκαλο έμπροσθεν της κλί-
μακας (ίσου πλάτους με αυτήν, μη συμπεριλαμβανομένου του τελευταίου πατήματος που
βρίσκεται σε ισοσταθμία με το πλατύσκαλο) και του ανελκυστήρα σε οριζόντια προβολή.
Η συνολική επιφάνεια των πλατύσκαλων κλίμακας και ανελκυστήρα μπορεί να έχει πλάτος
που ταυτίζεται με το μεγαλύτερο από τα πλάτη των πλατύσκαλων κλίμακας και ανελκυστή-
ρα όπως καθορίζονται ανωτέρω. Στα 25 τ.μ. περιλαμβάνονται επίσης και τμήματα του φέ-
ροντος οργανισμού του κτιρίου που τυχόν εισέχουν στο χώρο του κλιμακοστασίου (όπως
π.χ. τμήματα υποστυλωμάτων ή τοιχίων με πλάτος μεγαλύτερο του πλάτους του τοίχου
που περιβάλλει το κλιμακοστάσιο).
Οι διάδρομοι που οδηγούν σε επιμέρους ιδιοκτησίες και βρίσκονται σε συνέχεια του πλα-
τύσκαλου της κλίμακας ή του ανελκυστήρα δεν συμπεριλαμβάνονται στην έννοια του κοι-
νόχρηστου κλιμακοστασίου.
Στο επίπεδο της εισόδου κτιρίων με κύρια χρήση κατοικίας, η ανωτέρω επιφάνεια προσαυ-
ξάνεται έως τα 40 τ.μ. για τη δημιουργία ευρύχωρης εισόδου στο κτίριο ως και αποθήκης
στην περίπτωση κτιρίου σε PILOTIS.
Η διάταξη της παρ.6δ εφαρμόζεται μόνον για τα κλιμακοστάσια που είναι υποχρεωτικά
από τον Κτιριοδομικό Κανονισμό.
Σε περίπτωση κτιρίου το οποίο έχει τόσο κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο όσο και εσωτερική
κλίμακα σε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία του (π.χ. πολυώροφο κτίριο με μεζονέτα), δεν
προσμετρούνται στη δόμηση μόνον τα τετραγωνικά του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου.
Ενδεικτικά παραδείγματα βλ. σχ. 11–4 σελ. 462.
Απόφ.3046/89 ΦΕΚ 59/Δ ΚΚ Άρθ.13 παρ.5: (Σε κτίρια που εξυπηρετούνται με δύο ή περισ-
σότερες κλίμακες, προσμετρώνται μία κλίμακα ανά 500 τ.μ. κάλυψη – δεν ισχύει μετά το
ΝΟΚ). Οι υπόλοιπες κλίμακες εφόσον εξυπηρετούν το αυτό τμήμα που εξυπηρετούν οι
παραπάνω κλίμακες δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης, θεωρούμενες κλί-
μακες κινδύνου.
Έγγρ.48490/9242/10.8.1987: Σε περίπτωση που οι τελευταίοι δύο όροφοι αποτελούν ενι-
αία κατοικία (οι όροφοι της οποίας εξυπηρετούνται με εσωτερική κλίμακα) είναι δυνατόν
η κύρια κλίμακα και ο ανελκυστήρας να φτάνουν μόνο μέχρι την χαμηλότερη στάθμη της
ενιαίας κατοικίας όπου και η είσοδός της. Όμως, εφ’ όσον πρόκειται για κτίριο κατοικίας με
περισσότερους από τρεις ορόφους, η κατασκευή ανελκυστήρα, σύμφωνα με τις διατά-
ξεις της παρ.5α του άρθ.29 του Ν.1577/85 (σήμερα οι διατάξεις του άρθ.26 του ΝΟΚ
για τα ΑμεΑ) είναι υποχρεωτική – βλ. παρ.6κζ.
Έγγρ.40721/7724/4.8.1987: Όταν το ισόγειο αποτελεί όροφο μεγάλου ύψους, το κλιμακο-
στάσιο θα μετρήσει μία φορά στο συντελεστή δόμησης έστω και αν κάνει δύο πλή-
ρεις στροφές, αλλά μόνο εφόσον δεν υπάρχει όροφος ή τμήμα ορόφου στο χώρο αυτό.

11
Άρθ. 11 παρ.6ε, 6στ | Σχόλια Εσωτερικές και Ανοικτές κλίμακες
Παρ.6ε. Η επιφάνεια έως 12 τ.μ. συνολικά σε κάθε αυτοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία,

όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο στο κτίριο. Σε προσθήκες σε
νομίμως υφιστάμενα κτίρια της παρούσας περίπτωσης που έχουν υπόλοιπο
συντελεστή δόμησης, καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κα-
τασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις
του παρόντος, το σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου
σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι οι αυθαί-
ρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.
y Αφορά κυρίως σε μεμονωμένες ανεξάρτητες μονοκατοικίες ή σε συγκροτήματα

αυτοτελών ανεξάρτητων ιδιοκτησιών (π.χ. μεζονέτες εν σειρά χωρίς κοινόχρηστο
κλιμακοστάσιο που έχουν ανεξάρτητη είσοδο) και αποκλειστικά στην επιφάνεια της
εσωτερικής τους κλίμακας έως 12 τ.μ. Αφαιρούνται δηλαδή συνολικά 12 τ.μ. για την
εσωτερική κλίμακα, εφόσον η συνολική επιφάνειά της σε 2 ορόφους, π.χ. σε ισόγειο
και Α όροφο, είναι ≥ των 12 τ.μ. ή όση είναι, αν είναι μικρότερη.
y Σε κτίριο που έχει και κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο και εσωτερική κλίμακα σε αυ-
τοτελή ανεξάρτητη ιδιοκτησία του, δεν προσμετρούν στη δόμηση μόνο τα τετραγω-
νικά του κοινόχρηστου κλιμακοστασίου (π.χ. πολυώροφο κτίριο με μεζονέτα).
y Η εσωτερική σκάλα ενιαίας κατοικίας μπορεί να έχει ελάχιστο πλάτος 60 εκ., σύμ-
φωνα με το άρθ.13 παρ.2 του ΚΚ, καθώς και η σκάλα προς βοηθητικούς χώρους, εφό-
σον και στις δύο περιπτώσεις εξασφαλίζεται (με ανελκυστήρα) η δυνατότητα μετατρε-
ψιμότητας για την προσπελασιμότητα των ΑμεΑ.
y Σε προσθήκες προϋπόθεση είναι να υπάρχει υπόλοιπο σδ (περί τα 10 τ.μ.) και για
νομιμοποίηση αυθαιρέτων προ 28.7.11 αφαιρείται το υπάρχον έως 12 τ.μ.
y Μετρούν σε κάλυψη και και συντελεστή όγκου – Άρθ.13 παρ.2α ΝΟΚ.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.11 παρ.6ε: Η περίπτωση αφορά κυρίως συγκροτήματα αυ-

τοτελών ανεξάρτητων ιδιοκτησιών (π.χ. μεζονέτες εν σειρά οι οποίες δεν διαθέτουν κοι-
νόχρηστο κλιμακοστάσιο και έχουν ανεξάρτητη είσοδο με εσωτερική σκάλα επικοινωνίας
των ορόφων τους) και αποκλειστικά την επιφάνεια της εσωτερικής τους κλίμακας συνολι-
κού εμβαδού έως 12 τ.μ. Η εφαρμογή της παρούσας δεν συναρτάται με την πιθανή πρό-
βλεψη ανελκυστήρα της παρ. κζ του παρόντος άρθρου.
Παρ.6στ. Η επιφάνεια έως και δύο ανοικτών κλιμακοστασίων, εφόσον εξυπηρετείται

στάθμη ορόφου έως 7,50 μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος στη
θέση αυτή.
y Δεν προσμετρούν μέχρι και 2 ανοικτές κλίμακες σε οικόπεδο που κατασκευάζο-

νται περισσότερα του ενός κτίρια, εφόσον εξυπηρετείται στάθμη ορόφου έως 7,50
μ. από το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος στη θέση αυτή – Απόφ.63234/12 άρθ.11
παρ.6στ.
y Όταν υπάρχει εσωτερική κλίμακα προσμετρά στο συντελεστή, εάν γίνεται χρή-
ση της διάταξης για τις ανοικτές κλίμακες – Απόφ.63234/12 άρθ.11 παρ.6στ.
– Επισημαίνεται ότι από τη διάταξη όσο και από την εγκύκλιο, προκύπτει ότι η ανοι-

11
Κλίμακες κινδύνου Σχόλια | παρ.6στ, 6ζ Άρθ. 11
κτή κλίμακα της παρ.6.στ, μπορεί να κατασκευάζεται και σε πολυόροφα κτίρια με

κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο, αλλά θα προσμετρά σε κάλυψη και συντελεστή και
ότι δεν ισχύει για υπάρχοντα κτίρια.
y Μετρούν στην κάλυψη, δεν προσμετρούν στο ΣΟ.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.11 παρ.6στ: Στην περίπτωση που υπάρχει εσωτερική κλίμα-

κα για την επικοινωνία των ορόφων (κοινόχρηστη ή όχι) αυτή προσμετράται στον ΣΔ, εφ’
όσον αφαιρούνται οι εξωτερικές ανοικτές κλίμακες.
Σε περίπτωση που κατασκευάζονται σε οικόπεδο περισσότερα του ενός κτίρια, δεν προ-
σμετρώνται στη δόμηση έως και δύο ανοιχτά κλιμακοστάσια για κάθε κτίριο.
Παρ.6ζ. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του
εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας πυροπροστασίας με τις
ελάχιστες διαστάσεις τους.
y Δεν μετρούν στο σδ και στο σο, για νέα και υφιστάμενα κτίρια εφόσον από τον
εκάστοτε ισχύοντα κανονισμό πυροπροστασίας προκύπτει ότι απαιτείται η κατασκευή
τους, ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου.
y Δεν προσμετρούν στην κάλυψη, μόνο για υπάρχοντα κτίρια με τις ελάχιστες δι-
αστάσεις τους (άρθ.12 παρ.4η προσθήκη με το άρθ.20 παρ.21 Ν.4258/14) και μπορεί
να τοποθετούνται μέσα στις ελάχιστες επιτρεπόμενες αποστάσεις του υποχρεωτικά
ακάλυπτου χώρου, και σε απόσταση τουλάχιστον 1,00 μ. από τα όρια του οικοπέδου,
εφόσον δεν είναι δυνατή η τοποθέτησή τους σε άλλη θέση, σύμφωνα με το άρθ.17
παρ.4.
y Η διάταξη δεν ισχύει σε περίπτωση που γίνεται αλλαγής χρήσης ή που έχει γίνει
αλλαγή χρήσης μετά τις 17.2.1989.
y Υφιστάμενα θεωρούνται τα κτίρια που κατασκευάσθηκαν με άδεια που εκδόθη-
κε πριν την 17.2.1989, που ίσχυσε το ΠΔ 71/88, με εξαίρεση τα κτίρια: Θεάτρων –
Κινηματογράφων, Ξενοδοχείων, πρατηρίων υγρών καυσίμων και χώρων συνάθροισης
κοινού, για τα οποία υπήρχαν προγενέστερες διατάξεις.
y Για τους ανελκυστήρες πυροσβεστών ισχύει η Απόφ.1232/2.2.2005.
ΠΔ 71/88 ΦΕΚ 32/Α/17.2.1988 Κανονισμός πυροπροστασίας των κτιρίων.

– Έναρξη εφαρμογής από 17.2.1989 (όπως ορίστηκε τελικά με το άρθ.1 παρ.8 του ΠΔ
374/88 ΦΕΚ 168/Α).

11
Άρθ. 11 παρ.6η | Σχόλια Κατακόρυφοι αγωγοί • Αίθριο
Παρ.6η. Η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως διαστάσεων, τουλάχι-

στον 0,50 τ.μ. για τη συλλογή και εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκατα-
στάσεων, καθώς και η επιφάνεια αιθρίων και όλων των διαμπερών ανοιγμά-
των ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας
του αέρα για το δροσισμό του κτιρίου.
 Δεν προσμετρά στη δόμηση σε κάθε πλάκα δαπέδου η επιφάνεια:

y των κατακόρυφων ανοικτών φρεατίων εμβαδού τουλάχιστον 0,50 τ.μ., που
προορίζονται για την εξυπηρέτηση (διέλευση σωληνώσεων κ.λπ.) των μηχανολογι-
κών εγκαταστάσεων του κτιρίου
y η επιφάνεια των αιθρίων, καθώς και
y όλων των διαμπερών ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγωγοί
ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα για το δροσισμό του κτιρίου – σημειωτέον
ότι από τη διατύπωση αυτή προσδιορίζεται και η χρήση τους, στα οποία περιλαμβά-
νονται και οι φωταγωγοί οποιονδήποτε διαστάσεων εμβ.> 0,50 τ.μ.
– εφόσον ξεκινούν από το έδαφος και φυτεύονται, συμμετέχουν και στον υπολογι-
σμό της φύτευσης – βλ. άρθ.17 παρ.2.
y Όλες οι ως άνω επιφάνειες προσμετρούν στην κάλυψη, εκτός των αιθρίων που δεν
προσμετρούν στην κάλυψη και δεν προσμετρούν στο ΣΟ.
y Για το αίθριο βλ. την αναλυτική Κωδικοποίηση όλων των διατάξεων που ισχύουν
στο άρθ.2 παρ.1.
 Για τα Διαμπερή ανοίγματα, τα οποία αναφέρονται τόσο στην παρ.6η, όσο και στην
παρ.6κθ. του άρθ.11, δεν υπάρχει ορισμός στο άρθ.2 και ουσιαστικά ο ορισμός δι-
ατυπώνεται με την Απόφ.63234/12 άρθ.11 παρ.6η και 6κθ, ως εξής:
y Ως διαμπερές άνοιγμα νοείται το άνοιγμα που διαπερνά το κέλυφος του κτιρί-
ου, όπως ορίζεται από τα εξωτερικά φέροντα στοιχεία του, τα εξωτερικά στοιχεία
πλήρωσης του φέροντα οργανισμού και τη στέγη και ορίζεται ότι:
y Εφόσον τα διαμπερή ανοίγματα νοούνται ως τα ανοίγματα που διαπερνούν το κέ-
λυφος του κτιρίου, οι «όψεις» τους δεν αποτελούν όψεις του κελύφους του κτι-
ρίου και δεν επιτρέπονται σε αυτές οι κατασκευές του άρθ.16.
y Δεν προσμετρά στη δόμηση το άνοιγμα σε κάθε πλάκα δαπέδου όλων των δια-
μπερών ανοιγμάτων, ανεξαρτήτως διαστάσεων μορφής και επιφάνειας, καθέ-
των, οριζοντίων ή με τεθλαμένες ή με καμπύλες διαδρομές.
y Επιπλέον διευκρινίζονται τα εξής:
– Όταν λειτουργικοί χώροι του κτιρίου κύριας ή βοηθητικής χρήσης (διάδρο-
μοι κυκλοφορίας, κλιμακοστάσια, καθιστικά κ.ά.) ταυτίζονται με το διαμπερές
άνοιγμα ή τμήμα αυτού τότε η επιφάνεια αυτή προσμετρά στο ΣΔ.
– Από τα διαμπερή ανοίγματα δεν αποκτούν προϋποθέσεις φυσικού φωτισμού οι
χώροι κύριας χρήσης, εκτός αν πρόκειται για εσωτερικό αίθριο.
– Τα διαμπερή ανοίγματα δεν κλείνουν με οποιονδήποτε τρόπο.
– Τα διαμπερή ανοίγματα είναι εξωτερικά κενά στο σώμα του κτιρίου και εί-
ναι διαφορετικά στοιχεία από τα εσωτερικά κενά, τα οποία εξακολουθούν να
αφαιρούνται με διάσταση μεγαλύτερη του 1,20 × 1,20 – βλ. ως άνω στην παρ.5.

11
Υπόγειος όροφος, κτίρια μικτής χρήσης Σχόλια | παρ.6ια Άρθ. 11
ται για κύρια χρήση αυτού, με τήρηση των κανονισμών λειτουργίας του και το υπό-
λοιπο 50% διατίθεται για βοηθητικές χρήσεις (αποθήκες), εφόσον λειτουργικά είναι
προσάρτημα της ειδικής αυτής χρήσης.
– Αυτονόητα, εφόσον πρόκειται για υπόγειο, πρέπει να ισχύει η προϋπόθεση ότι η
οροφή του σε κανένα σημείο δεν υπερβαίνει το 1,20 μ. από την οριστική στάθμη
του εδάφους.
– Ρυθμίζεται επίσης ότι δεν ισχύουν οι απαιτήσεις περί φυσικού φωτισμού και αερι-
σμού, στην περίπτωση αυτή.
– Βλ. για τις προϋποθέσεις συνολικά και στην παρ.6ι πιο κάτω.
y Στις περιπτώσεις των κτιρίων μικτής χρήσης, μπορεί να κατασκευάζεται και επιπλέ-
ον υπόγειος όροφος για την εξυπηρέτηση των κατοικιών της ανωδομής, όπως ορίζεται
όμοια και στην παρ.6ι.
y Δεν προσμετρούν στην κάλυψη και προσμετρά στο ΣΟ μόνο το τμήμα τους που
προεξέχει από το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.11 παρ.6ια: Δεν προσμετράται στη δόμηση σε κτίριο μικτής
χρήσης το 50% του υπογείου που έχει χρήση την ειδική χρήση του ισογείου χωρίς προϋ-
ποθέσεις φυσικού φωτισμού ή αερισμού. Για παράδειγμα, ένα εστιατόριο που καταλαμβά-
νει όλο τον ισόγειο όροφο, μπορεί να έχει χώρους υπογείου κατά το 50% της κάτοψής του,
όπως μαγειρεία, w.c, χώρο λειτουργίας εστιατορίου. Το υπόλοιπο υπόγειο διατίθεται για
αποθήκες του εστιατορίου.
Ομοίως ισχύει και για τμήμα ισογείου ειδικής χρήσης, όπου το υπόγειο που αντιστοιχεί
στην κάτοψη ισογείου λειτουργεί κατά το 50% με τη χρήση ισογείου και το υπόλοιπο 50%
διατίθεται για αποθήκες της ειδικής χρήσης. Το τμήμα ισογείου που είναι κατοικία αντιμε-
τωπίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 6ι.
Κάτω από τον όροφο υπογείου ειδικής χρήσης μπορεί να υφίσταται υπόγειος όροφος απο-
θηκών με επιφάνεια ίση με αυτήν της κάλυψης για την εξυπηρέτηση των κατοικιών της
ανωδομής. Το σύνολο των υπογείων αποθηκών κτιρίου μικτής χρήσης που εξυπηρετούν
κατοικίες, δεν μπορούν να υπερβαίνουν την κάλυψη του κτιρίου.
Δεδομένου ότι ένα κτίριο μικτής χρήσης μπορεί να είναι και ειδικό κτίριο, η παρούσα πα-
ράγραφος ισχύει ομοίως και σε ειδικά κτίρια.
Ν.3710/08 ΦΕΚ 216/Α/08 άρθ.6 παρ.6: Για την ίδρυση συνεργείων της παρ.5 (σε εκτός σχε-
δίου περιοχές) σε υπόγειους χώρους πρέπει οι χώροι αυτοί να είναι χώροι κύριας χρήσης
και να υπολογίζονται στο συντελεστή δόμησης.
(Σχήμα 11–13)

11
Άρθ. 11 παρ.6ιβ | Σχόλια Υπόγειος όροφος, ειδικά κτίρια
Παρ.6ιβ. 1. Για ειδικά κτίρια, ο πρώτος υπόγειος όροφος κύριας χρήσης κτιρίου θεά-
τρου, μουσείου, νοσοκομείου ή θεραπευτηρίου, εκπαιδευτηρίου πλην της πρω-
τοβάθμιας εκπαίδευσης, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματογράφων, ανεξάρτη-
τα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυσικού φωτισμού – αερισμού, επιφάνειας ίσης
με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, καθώς και αυτής εκτός του περιγράμματος
της ανωδομής σύμφωνα με το εδάφ.β της παρ.6 του άρθ.17, εφόσον στο εκτός
του περιγράμματος τμήμα εξυπηρετούνται χώροι μηχανολογικών εγκαταστά-
σεων για τη λειτουργία του κτιρίου ή και απαραίτητων για την υποστήριξη του
ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρίου της διαχείρισης και εξοικονόμησης νερού
και των ΑΠΕ ή και Συμπαραγωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Από-
δοσης (ΣΗΘΥΑ), όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς που διέπουν τις
εγκαταστάσεις αυτές.
2. Ειδικά για κτίρια προσωρινής διαμονής (ξενοδοχεία), ο πρώτος υπόγειος
όροφος για χρήσεις εγκαταστάσεων άθλησης όπως τα κολυμβητήρια, γυμνα-
στήρια, σάουνες και οι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων.
y Για ειδικά κτίρια, με χρήση θεάτρου, μουσείου, νοσοκομείου ή θεραπευτηρίου, εκπαι-

δευτηρίου πλην της πρωτοβάθμιας εκπαίδευσης, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματο-
γράφων,
– δεν μετρά στο ΣΔ ο πρώτος υπόγειος όροφος κύριας χρήσης, επιφάνειας ίσης
με εκείνη που καταλαμβάνει το κτίριο, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων
φυσικού φωτισμού – αερισμού, καθώς και
– δεν μετρά στο ΣΔ η επιφάνεια του υπογείου που κατασκευάζεται εκτός του
περιγράμματος της ανωδομής, σύμφωνα με την παρ.6β του άρθ.17, εφόσον στο
εκτός του περιγράμματος τμήμα εξυπηρετούνται χώροι μηχανολογικών εγκαταστά-
σεων για τη λειτουργία του κτιρίου ή και απαραίτητων για την υποστήριξη του ενερ-
γειακού σχεδιασμού του,
– υδατοδεξαμενές και πισίνες επιτρέπονται σε επαφή με δομικά στοιχεία και με
τα όρια του οικοπέδου, εντός και εκτός περιγράμματος κτιρίων και κάτω από την
οριστική στάθμη εδάφους (υπόγειοι και ακάλυπτοι χώροι).
– Άρθ.2 παρ.85 και άρθ.17 παρ.6γ.
y Ειδικά για κτίρια προσωρινής διαμονής (ξενοδοχεία), δεν προσμετρά στο συντε-
λεστή ο πρώτος υπόγειος όροφος για χρήσεις εγκαταστάσεων άθλησης όπως τα κο-
λυμβητήρια, γυμναστήρια, σάουνες και οι αίθουσες πολλαπλών χρήσεων.
y Λογικά είναι δυνατόν τμήμα του υπογείου των ξενοδοχείων να έχει και άλλη χρή-
ση, όπως π.χ. κουζίνα εστιατορίου, με τις προϋποθέσεις της ως άνω παρ.6ια.
y Επιπλέον για τις Εκτός Σχεδίου Τουριστικές Εγκαταστάσεις, σε περίπτωση που κλειστό
κολυμβητήριο (πισίνα) δημιουργείται σε υπέρ το έδαφος χώρο του κτιρίου ή του γηπέ-
δου ο συντελεστής δόμησης του γηπέδου προσαυξάνεται αντίστοιχα – Άρθ.8 του ΠΔ
6.10.1978 ΦΕΚ 538/Δ όπως ισχύει μετά το ΠΔ 20.1.1988 ΦΕΚ 61/Δ, παρ.Ε.9.
y Δεν προσμετρούν στην κάλυψη και προσμετρά στο ΣΟ μόνο το τμήμα τους που
προεξέχει από το φυσικό ή διαμορφωμένο έδαφος.

11
Άρθ. 11 παρ.6ιδ | Σχόλια Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια)
Παρ.6ιδ. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του

10% της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χω-
ρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω από
αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης.
Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε νο-
μίμως υφιστάμενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο ΣΔ, με συνολικό εμβαδόν
μικρότερο ή ίσο του 10% της επιτρεπόμενης δόμησης σύμφωνα με τους
όρους δόμησης που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης
προσθήκης.
y Οι εσωτερικοί εξώστες – τα πατάρια – δεν προσμετρούν στο συντελεστή έως το

10% της συνολικής δόμησης και μέχρι 70% της υποκείμενης επιφάνειας.
– Ισχύει για νέα κτίρια και για υπάρχοντα που έχουν υπόλοιπο συντελεστή.
– Ο χώρος του εσωτερικού εξώστη μπορεί να είναι ανοιχτός ή κλειστός προς τον
υποκείμενο χώρο, εφόσον δεν ορίζεται ως ανοιχτός εσωτερικός εξώστης, αλλά ως
εσωτερικός εξώστης.
(Σχήμα 11–6)
y Σύμφωνα με την Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.28, ισχύουν τα εξής:

– Έχει ελάχιστο ύψος ανάλογα με τη χρήση του, δηλαδή 2,65 μ. για κύρια χρήση ή 2,20
μ. για βοηθητική χρήση.
– Δεν αποτελεί ανεξάρτητη ιδιοκτησία, ώστε να έχει αυτόνομη είσοδο από κλιμακο-
στάσιο και η προσπέλασή του γίνεται μόνο από τον υποκείμενο χώρο με εσωτερική
κλίμακα.
– Αποτελεί λειτουργικό παράρτημα της υποκείμενης επιφάνειας και σε περίπτωση δι-
αφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε πατάρι τοποθετείται μέσα στα όρια
της υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην όμορη.
– Δεν αποτελεί όροφο και δεν υποκαθιστά τη λειτουργία των χώρων κύριας χρήσης
που είναι απαραίτητοι για τη λειτουργία του υποκείμενου ορόφου.

11
Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) • Σοφίτες Σχόλια | παρ.6ιδ, 6ιε Άρθ. 11
– Τυχόν κλειστά τμήματα του εσωτερικού εξώστη με βοηθητική χρήση (όπως

π.χ. w.c.) προσμετρούν στον ΣΔ, χωρίς να θεωρούνται όροφος.
– Στο μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν του εσωτερικού εξώστη συνυπολογίζεται και η
κλίμακα ανόδου σε αυτόν.
y Με βάση τα οριζόμενα για τα πατάρια, εκτός από τους κλειστούς βοηθητικούς χώρους
τους, που προσμετρούν στο συντελεστή, επιτρέπεται να προσμετρά στο συντελε-
στή δόμησης και επιπλέον τμήμα τους, προκειμένου να καλυφθεί το επιτρεπόμενο
70% της υποκείμενης κάτοψης, με τις ίδιες προϋποθέσεις κατά τα λοιπά.
– Ο έλεγχος για το 10% και για το 70% είναι σωστό να γίνεται με το καθαρό εμβαδόν
δαπέδου, χωρίς τους περιμετρικούς τοίχους (άρθ.2 παρ.31), τόσο για το πατάρι, όσο
και για την υποκείμενη κάτοψη, δεδομένου ότι το πατάρι δεν αποτελεί όροφο, αλλά
βρίσκεται εντός του υποκείμενου χώρου, του οποίου οι εξωτερικοί τοίχοι έχουν με-
τρήσει ήδη στο συντελεστή δόμησης, ανεξάρτητα από την κατασκευή εσωτερικού
εξώστη ή όχι, όπως εξάλλου γινόταν και για τα πατάρια του ΓΟΚ/73.
– Εφόσον τα πατάρια δεν θεωρούνται όροφος, σαφώς δεν επιτρέπονται εξώστες με
βάση τον ορισμό του άρθ.2 παρ.5 και μάλλον ούτε ημιυπαίθριοι, εφόσον το πατάρι
εξ ορισμού είναι εσωτερικός χώρος, με βάση το άρθ.2 παρ.28.
– Μετρούν στον υπολογισμό του συντελεστή όγκου.
– Σε περίπτωση που δεν εξαντλείται η δόμηση, το 10% θα υπολογίζεται στην
πραγματοποιούμενη δόμηση.
– Το πιθανότερο είναι ότι η διάταξη για τα πατάρια δεν ισχύει στους παραδοσι-
ακούς οικισμούς, όπου ισχύουν ειδικές διατάξεις (π.χ. πατάρια ξηράς δόμησης 40
τ.μ. – Άρθ.1 παρ.2β1 του ΠΔ 4.11.2011 ΦΕΚ 289/ΑΑΠ/11).
Παρ.6ιε. Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο των 1/2 του χώρου του υποκεί-
μενου ορόφου με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανε-
ξάρτητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος είναι μικρότερο από 2,20 μ.
y Δεν προσμετρά στο συντελεστή δόμησης, αλλά προσμετρά στο ΣΟ, η Σοφίτα με
συνολικό εμβαδόν έως και το μισό του χώρου του υποκείμενου ορόφου, με τον
οποίο συνδέεται λειτουργικά, χωρίς να αποτελεί ανεξάρτητο όροφο και εφόσον:
– Κατασκευάζεται μέσα στη στέγη, το μέσο ελεύθερο ύψος είναι μικρότερο από 2,20
μ., όπως υπολογίζεται με βάση τον ορισμό της παρ.69, χωρίς περιορισμό ως προς τα
ελάχιστα ύψη που συμμετέχουν στον υπολογισμό του μέσου ύψους.
– Μπορεί να έχει ανοίγματα φωτισμού και αερισμού στους περιμετρικούς τοίχους
και στη στέγη, που ακολουθούν τη στερεομετρία της.
– Μπορεί να είναι ανοικτός ή κλειστός χώρος και να έχει πρόσβαση σε δώμα.
– Σε περίπτωση διαφορετικών ιδιοκτησιών στον ίδιο όροφο, κάθε σοφίτα τοποθετεί-
ται μέσα στα όρια τις υποκείμενης ανεξάρτητης ιδιοκτησίας και δεν εκτείνεται στην
όμορη – Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.81 σελ. 153 και άρθ.11 παρ.6ιε σελ. 477 και
άρθ.19 παρ.2ζ σελ. 641.
– Στο μέγιστο επιτρεπόμενο εμβαδόν της σοφίτας συνυπολογίζεται και η κλίμα-

11
Πιλοτή (ορισμός – σχεδιασμός) Σχόλια | παρ.6ιζ Άρθ. 11
Παρ.6ιζ. Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε

υποστηλώματα (πυλωτή), εφόσον έχει:
i) Επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 50% της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο.
ii) Στάθμη δαπέδου έως 0,50 μ. πάνω ή κάτω (± 0,50 μ.) από την οριστική στάθμη
εδάφους σε κάθε σημείο του.
iii) Ελεύθερο ύψος τουλάχιστον το προβλεπόμενο για χώρο κύριας χρήσης και
εφόσον
iv) υπάρχει λειτουργική σύνδεση όλων των επιπέδων όπου εκτείνεται.
Στην παρούσα περίπτωση αυτή δεν προσμετρούνται επίσης χώροι κλιμακοστα-
σίων, ανελκυστήρων, εισόδων και αποθήκης εξυπηρέτησης περιβάλλοντα χώ-
ρου επιφάνειας έως 40 τ.μ. για κάθε συγκρότημα κλιμακοστασίου.
(Δεν ισχύει εκτός σχεδίου και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο)
 Για την πιλοτή δεν υπάρχει ορισμός και οι προϋποθέσεις της καθορίζονται με την
παράγραφο 6ιζ του άρθ.11:
y Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υπο-
στυλώματα (PILOTIS), δεν προσμετρά στο συντελεστή δόμησης εφόσον έχει:
α) επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 50% της επιφάνειας που καταλαμβάνει το κτίριο
β) στάθμη δαπέδου έως 0,50 μ. πάνω ή κάτω (± 0,50 μ.) από την οριστική στάθμη
εδάφους σε κάθε σημείο του
γ) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,65 μ., όσο το προβλεπόμενο για χώρο κύριας χρήσης
δ) λειτουργική σύνδεση των επιπέδων στα οποία εκτείνεται, όταν η πιλοτή κλιμακώνε-
ται σε διαφορετικά επίπεδα – βλ. σχ.11–10.
y Εφόσον υπάρχουν οι προϋποθέσεις αυτές, δεν προσμετρούν επίσης χώροι:
– κλιμακοστασίων,
– ανελκυστήρων,
– εισόδων και
– αποθήκης εξυπηρέτησης περιβάλλοντα χώρου,
συνολικής επιφάνειας έως 40 τ.μ. για κάθε συγκρότημα κλιμακοστασίου, για όλες
τις χρήσεις κτιρίων.
y Για την Πιλοτή, στο σχεδιασμό πρέπει να λαμβάνονται υπόψη και τα εξής:
– Ότι ο ελεύθερος χώρος της PILOTIS πρέπει να είναι κατά το δυνατόν ενιαίος, ώστε να δι-
ευκολύνεται η στάθμευση αυτοκινήτων και η επικοινωνία με τους ακάλυπτους χώρους.
– Ότι δεν αποκλείεται να εκτείνεται σε διαφορετικά επίπεδα που επικοινωνούν μεταξύ
τους, δηλαδή να είναι κλιμακωτή, εφόσον τηρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις.
– Ότι η τήρηση της στάθμης δαπέδου της πυλωτή στο + 0,50 μ. από την οριστική
στάθμη του περιβάλλοντος δεν επηρεάζεται από την κατασκευή τοπικής ράμπας ή
σκάλας προς τους υπόγειους χώρους (Εγκ.8/87 παρ.7.Β1).
(Σχήμα 11–9)
(Σχήμα 11–14)

11
Παρόδια στοά • Θερμομόνωση για νέα κτίρια Σχόλια | παρ.6ιη, 6ιθ Άρθ. 11
Παρ.6ιη. Η επιφάνεια της παρόδιας στοάς όπως ορίζεται στο άρθ.22.

y Η επιφάνεια της παρόδιας στοάς, που είναι υποχρεωτική σύμφωνα με ισχύον ρυ-
μοτομικό, δεν προσμετρά στο συντελεστή δόμησης σε καμία περίπτωση και δεν με-
τρούσε ποτέ.
y Μετρά στην κάλυψη όταν έχει υποστυλώματα ή κτίριο υπεράνω αυτής, αλλά δεν
προσμετρά στο ΣΟ – βλ. άρθ.22.
y Δεν προσμετρά σε ΣΔ και ΣΟ και η επιφάνεια της τυχόν εσωτερικής στοάς, όταν επι-
βάλλεται υποχρεωτικά από το ρυμοτομικό στο πλαίσιο των ρυθμίσεων του άρθ.10
παρ.7δ ή αν έχει τις προϋποθέσεις των παρ.6α, 6η ή 6κθ του άρθ.11 – βλ. και στο
άρθ.22 το άρθ.19 του ΚΚ.
Παρ.6ιθ. Η επιφάνεια θερμομόνωσης στο σύνολο της εφόσον έχει πάχος άνω των 6
εκατοστών στις κατασκευές νέων κτιρίων.
y Σε νέα κτίρια δεν προσμετρά στο συντελεστή το πάχος της εξωτερικής θερμομό-
νωσης που προκύπτει με βάση τις ισχύουσες διατάξεις στο σύνολό της εφόσον έχει
πάχος άνω των 6 εκ., – βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.42, όπου ορίζεται ότι στο περί-
γραμμα του κτιρίου δεν περιλαμβάνονται τα υλικά επένδυσης έως 15 εκ. και η εξωτερι-
κή θερμομόνωση ως άνω. Βοηθητικά και το σχήμα 2–22 σελ. 125.
– Επισημαίνεται ότι δεν αναφέρεται πλέον ως εξωτερική. Εμμέσως όμως προκύπτει από
τον ορισμό του περιγράμματος του κτιρίου άρθ.2 παρ.61 σε συνδυασμό με το Άρθ.2
παρ.42 της Αποφ.63234/12 που διευκρινίζει ότι: οι διαστάσεις του κτιρίου καθορίζο-
νται από τον φέροντα οργανισμό αυτού και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσης.
– Βλ. επίσης και τη ρύθμιση για τα διπλά ενεργειακά κελύφη για νέα και υπάρχοντα
κτίρια στην παρ.6κστ και
– Για υπάρχοντα κτίρια βλ. παρ.6κ.
y Δεν προσμετρά στην κάλυψη και στο ΣΟ.
του και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσής του, ενώ δεν περιλαμβάνονται:
ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες κ.λπ.), καθώς και
– η άνω των 6 εκ. επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης στο σύνολό της,
όπως εμφανίζονται στις επιμέρους μελέτες – βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.42.
Στο Διάγραμμα δόμησης αρκεί να υπολογίζεται το περίγραμμα του κτιρίου, όπως κα-
θορίζεται από τον φέροντα οργανισμό του και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσης,
προσαυξημένος κατά το πάχος της θερμομόνωσης, μέχρι 6 εκ.
y Επισημαίνεται όμως ότι: Τα υλικά επένδυσης και η άνω των 6 εκ. θερμομόνωση
δεν μπορούν να προεξέχουν από την ΟΓ, επομένως το περίγραμμα των κτιρίων πρέ-
πει να τοποθετείται εσώτερα.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.11 παρ.6ιθ: Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε νέα κτίρια στα
οποία το πάχος της θερμομόνωσης το οποίο προκύπτει από τις ισχύουσες διατάξεις και
υπερβαίνει τα έξι εκατοστά δεν προσμετράται στο συντελεστή δόμησης.

11
Άρθ. 11 παρ.6κ | Σχόλια Θερμομόνωση για υφιστάμενα κτίρια
Παρ.6κ. Σε υφιστάμενα κτίρια η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξω-
τερικής θερμομόνωσης, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλι-
ακών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15 εκ., έστω και
αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η οικοδομική γραμμή σε περίπτωση
ύπαρξης προκηπίου, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει στο ακίνητο υπόλοι-
πο πολεοδομικών μεγεθών. Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτο-
μική, τα παραπάνω κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχιστον 3,00 μ. από την οριστι-
κή στάθμη του πεζοδρομίου ή την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου.
y Η διάταξη εφαρμόζεται σε υφιστάμενα, προ του Ν.4067/12, κτίρια, τα οποία

αναβαθμίζονται ενεργειακά (*), στα οποία δεν προσμετρά στο συντελεστή προ-
σθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης, καθώς και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλια-
κών και φωτοβολταϊκών συστημάτων, ακόμη και στην περίπτωση που υπάρχει στο
ακίνητο υπόλοιπο πολεοδομικών μεγεθών:
– Για διάσταση μέχρι 15εκ., μπορεί να εισχωρούν στους υποχρεωτικούς ακάλυπτους
χώρους, έστω και αν δεν τηρούνται οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή δ – Απόφ.63234/12
άρθ.11 παρ.6κ.
– Όταν η οικοδομική γραμμή ταυτίζεται με τη ρυμοτομική, τα παραπάνω κατασκευ-
άζονται σε ύψος τουλάχιστον 3,00 μ. από την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου ή
την οριστική στάθμη του παραχωρημένου χώρου και σε περίπτωση ύπαρξης προ-
κηπίου έξω από την οικοδομική γραμμή.
y Παθητικά ηλιακά συστήματα είναι όσα ορίζονται στην παρ.57 του άρθρου 2 του
ΝΟΚ, και δεν προσμετρούν μέχρι 15 εκ. σε υφιστάμενα κτίρια, σύμφωνα με το άρθ.11
παρ.6κ, κατασκευές όπως π.χ. ηλιακός τοίχος ή θερμοσιφωνικό πέτασμα. Άλλες κατα-
σκευές όπως ο ηλιακός χώρος κ.λπ., εντάσσονται στο σχεδιασμό του κτιρίου και
μετρούν στο συντελεστή δόμησης εφόσον είναι κλειστοί χώροι, ενώ δεν μετρούν
τα διαμπερή ανοίγματα (οι ανοικτοί χώροι).
(*) Σύμφωνα με την Απόφ.63234/12 άρθ.4 παρ.3ιδ (σε συνδυασμό με το άρθ.11
παρ.6κ και το άρθ.12 παρ.4γ): α) Για την τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης σε
κτίρια προϋφιστάμενα της 4.7.1979, ακολουθείται η διαδικασία έγγραφης ενημέ-
ρωσης της αρμόδιας ΥΔΟΜ και τηρούνται τα οριζόμενα στην Υ.Α.9854/11 ΦΕΚ 492/Β.
β) Για κτίρια που ανεγέρθηκαν μετά την 4.7.1979, για την τοποθέτηση εξωτερικής
θερμομόνωσης ακολουθείται η διαδικασία της έγγραφης ενημέρωσης, συνοδευό-
μενη με τεκμηρίωση της αναγκαιότητας της επέμβασης βάσει των αναφερομένων
στο άρθ.1 της ανωτέρω Υ.Α. Σε περίπτωση χρήσης ικριωμάτων ή εάν οι εργασίες
αυτές δεν εντάσσονται στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ’ οίκον»,
απαιτείται η έκδοση Έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας κατά τα οριζόμενα
στην παρ.2ι του άρθ.4.
γ) Για την τοποθέτηση παθητικών ηλιακών συστημάτων ακολουθείται η διαδικασία
της έγγραφης ενημέρωσης, μόνον όταν δεν γίνεται χρήση ικριωμάτων.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.11 παρ.6κ: Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε υφιστάμενα κτί-
ρια που έχουν μελετηθεί με προγενέστερους του Ν.4067 κανονισμούς, τα οποία αναβαθμί-
ζονται ενεργειακά με προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης κ.λπ. Δεν προσμετρούνται στη
δόμηση οι ανωτέρω προσθήκες για διάσταση αυτών μέχρι 15 εκ. και οι εν λόγω επιφάνειες
μπορούν να εισχωρούν στους υποχρεωτικούς ακάλυπτους χώρους.

11
Υπόσκαφα Σχόλια | παρ.6κδ Άρθ. 11
y Το υπόσκαφο κτίριο κατασκευάζεται οπωσδήποτε κάτω από το φυσικό έδαφος,

το οποίο πρέπει να αποκαθίσταται στην αρχική (φυσική) του μορφή – στάθμη
και όχι κάτω από διαμορφωμένο έδαφος.
y Δεν προσμετρά στο συντελεστή το 50% της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή
τμήματος κτιρίων για χρήση κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις και το ίδιο ποσο-
στό δεν προσμετρά στην κάλυψη, με τον περιορισμό η κάλυψη να μην υπερβαίνει
το 70% (άρθ.12 παρ.4στ), επομένως τα υπόσκαφα δεν μπορούν να εκτείνονται σε όλο
τον ακάλυπτο.
– Επιτρέπονται και στην πρασιά για χώρους στάθμευσης, (*) σε οικόπεδα με
κλίση τουλάχιστον 20% – Άρθ.17 παρ.7ζ, με τον ως άνω περιορισμό του άρθ.12
παρ.4στ.
– Δεν διευκρινίζεται αν μπορεί να είναι συνεχόμενο με το υπόγειο του κτιρίου, πάντως
δεν αποκλείεται τουλάχιστον να μπορεί να συνδέεται, για την εξασφάλιση της προ-
σβασιμότητας των ΑμεA.
– Δεν προκύπτει με σαφήνεια, αλλά φαίνεται να επιτρέπονται μέσα στα Δ, δεδομένου
ότι θεωρείται κατασκευή υπό το έδαφος, που πρέπει να αποκαθίσταται στην αρχική
(φυσική) του μορφή.
y Οι προϋποθέσεις που ορίζονται για τα υπόσκαφα είναι:
– να διαθέτουν μόνο μία όψη όπως ορίζεται στο άρθ.2 παρ.56, ενός ορόφου, με μία
ενιαία επιφάνεια, επίπεδη ή από συνεχόμενα επίπεδα ή καμπύλη,
– να μην εμφανίζεται οποιοδήποτε ίχνος κατασκευής επί του εδάφους (εξαιρου-
μένων των ανοιγμάτων για αερισμό και φωτισμό),
– η στέγη τους να είναι προσβάσιμη και να καλύπτεται με το υλικό του φυσικού
εδάφους της περιοχής, ώστε να αποτελεί συνέχεια του φυσικού εδάφους και να
μην διαφοροποιείται ως προς το προϋπάρχον φυσικό έδαφος και γενικά δεν επιτρέ-
πεται η αλλοίωση του φυσικού εδάφους πέραν των απαραίτητων εργασιών και δια-
μορφώσεων για την κατασκευή του υπόσκαφου κτιρίου,
– για την εξασφάλιση του αερισμού και φωτισμού επιτρέπεται η κατασκευή κα-
τακόρυφων διόδων (σκάμμα) εντός ή εκτός του περιγράμματος του κτιρίου (του
υπόσκαφου), μέγιστης διάστασης 2,00 μ. και μήκους ως το περίγραμμα του κτιρίου,
η επιφάνεια των οποίων δεν προσμετράται στη δόμηση, αλλά δεν επιτρέπεται η
περιμετρική διάνοιξη διόδου, που δημιουργεί περισσότερες όψεις, ενώ όταν οι δί-
οδοι αερισμού – φωτισμού είναι εντός του περιγράμματος του κτιρίου μπορούν να
έχουν διάσταση 2,00 μ. × 2,00 μ.,
– δεν επιτρέπεται η κατασκευή υπέργειου κτίσματος εντός του περιγράμματος
του υπόσκαφου κτιρίου,
– τα υπόσκαφα κτίρια κατασκευάζονται μετά από έγκριση του αρμόδιου Συμ-
βουλίου Αρχιτεκτονικής,
– για την εξασφάλιση του αερισμού και φωτισμού, η μοναδική όψη υπόσκαφων κτι-
ρίων ή τμήματος αυτών μπορεί να μην ακολουθεί τους μορφολογικούς κανόνες
της περιοχής, μετά από έγκριση της σχετικής μελέτης από το αρμόδιο Συμβούλιο
Αρχιτεκτονικής – Απόφ.63234/12 άρθ.11 παρ.6κδ,
– για την κατασκευή υπόσκαφων κτιρίων επιτρέπεται η εκσκαφή χωρίς τους περιο-
ρισμούς της παρ.4 του άρθ.15, δηλαδή επιτρέπεται η εκσκαφή να είναι και μεγα-
λύτερη του 1,50 μ. στα εντός σχεδίου και του 1,00 μ. στα εκτός σχεδίου.
y Δεν προσμετρά στην κάλυψη, όπως ορίζεται στο άρθ.12 παρ.4στ, ούτε στο ΣΟ.

Επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο ΣΔ • Εμβαδόν Αιθρίων Συντελεστής δόμησης
11
Εσωτερικοί εξώστες (κλειστά πατάρια) • Κατασκευές για την ανάδειξη αρχαίων Σχόλια | παρ.6κη, 6κθ, 6λ, 6λα Άρθ. 11

y Οι υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης και ρύθμισης φυσικού αερίου δεν προ-
σμετρούν επίσης στο συντελεστή, αλλά περιλαμβάνονται στους υπόγειους βοηθητι-
κούς χώρους του άρθ.11 παρ.6θ και κατασκευάζονται χωρίς άδεια άρθ.4 παρ.3η.
Έγγρ.51929/Φ701.34/30.9.2003 και ΚΥΑ/Δ3/Α/11346/03: «Κανονισμός εσωτερικών εγκατα-
στάσεων φυσικού αερίου με πίεση λειτουργίας έως και 1 bar».
Παρ.6κθ. Το καθαρό εμβαδόν αιθρίων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμά-

των του κτιρίου, κάθετων ή οριζόντιων ή και με τεθλασμένες ή καμπύλες διαδρο-
μές, ανεξαιρέτως διαστάσεων σε οποιοδήποτε όροφο του κτιρίου δημιουργούνται.
y Δεν προσμετρούν στο συντελεστή δόμησης, ανεξαρτήτως διαστάσεων και σε

οποιοδήποτε όροφο:
– Το καθαρό εμβαδόν των αιθρίων.
– Οποιασδήποτε μορφής διαμπερή ανοίγματα, κάθετα ή οριζόντια, με τεθλασμέ-
νες ή καμπύλες διαδρομές και ανεξαρτήτως διαστάσεων, στα οποία περιλαμβάνο-
νται και οι φωταγωγοί οποιονδήποτε διαστάσεων.
y Όμοια ορίζεται και με την παρ.6η και τις οδηγίες της Απόφ.63234/12 Άρθ11 παρ.6η
και 6κθ – βλ. αναλυτικότερα στην παρ.6η.
y Ειδικά για το αίθριο, οι διατάξεις που ισχύουν κωδικοποιούνται αναλυτικά στον
ορισμό του άρθ.2 παρ.1.
y Τα αίθρια δεν προσμετρούν στην κάλυψη και στο ΣΟ.
Παρ.6λ. Οι κλειστοί εσωτερικοί εξώστες (κλειστά πατάρια).

y Πρόκειται για κλειστούς βοηθητικούς – αποθηκευτικούς χώρους με ύψος 1,20

μ., χωρίς μόνιμη πρόσβαση (π.χ. πάνω από wc).
y Μετρούν στον υπολογισμό του ΣΟ.
(Σχήμα 11–12)
Παρ.6. «λα. Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση αρχαίων μνημεί-
ων, για την προστασία και ανάδειξη αυτών από τις αρμόδιες υπηρεσίες του
Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού.»

ΠΟΣΟΣΤΟ ΚΑΛΥΨΗΣ
12
4. Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου δεν προσμε- Τροποποίηση
της παρ.3 άρθ.8
τρώνται οι επιφάνειες των ορθών προβολών σε οριζόντιο επίπεδο: ΓΟΚ/85
α. Τμημάτων του ακάλυπτου χώρου που εισέχουν στο κτίριο, ανεξάρτητα

από το πλάτος και το βάθος τους, ακόμη και εάν περιλαμβάνουν φέρον στοι-
χείο.
β. Ανοιχτών «και κλειστών»(1) εξωστών.
γ. Χώρων και κατασκευών που αναφέρονται στις περιπτώσεις (ζ΄,) (2) ιγ΄,
ιθ΄, κ΄, κα΄, κβ΄, κε΄, κστ΄, κη΄, «λα,»(2) της παραγράφου 6 του άρθρου 11.
δ. Χώρων και κατασκευών όπως ορίζονται στα άρθρα 16 και 17 με τις ελά-
χιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά.
ε. Αίθριων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών ανοιγμάτων του κτιρί-
ου, «ανεξαιρέτως διαστάσεων στην περίπτωση που ξεκινούν από την στάθ-
μη του οριστικά διαμορφωμένου εδάφους και μόνο για το τμήμα εκείνο που
δεν καλύπτεται με ανωδομή»(3).
στ. Το 50% της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων
για χρήση κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις. Σε περίπτωση κατασκευ-
ής υπόσκαφου κτιρίου το ποσοστό κάλυψης δύναται να αυξάνεται, χωρίς
όμως να υπερβαίνει το 70%.
ζ. Η επιφάνεια της στοάς όταν κατασκευάζεται χωρίς υποστυλώματα και
χωρίς την κατασκευή ορόφου πάνω από την επιφάνεια αυτή.
σελ. 508
«η.(4) Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξε-

ων του εκάστοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας και μόνο σε υφι-
στάμενα πριν την ισχύ του κανονισμού κτίρια στα οποία έχει εξαντληθεί το
μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οικοπέδου».
(1) Οι εντός «…» λέξεις προστίθενται στην περιπτ.β της παρ.4 με την παρ.21β άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α
της 14.4.14).
(2) Από την περιπτ.γ της παρ.4, διαγράφεται το στοιχείο (ζ) και προστίθεται αντίστοιχα στοιχείο «λα» σύμφωνα με
την παρ.21γ άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(3) Οι εντός «…» λέξεις στο τέλος της περιπτ.ε της παρ.4 τίθενται σε αντικατάσταση των λέξεων (κάθετων ή οριζό-
ντιων ή και με τεθλασμένες ή καμπύλες διαδρομές, ανεξαιρέτως διαστάσεων και εφόσον η στάθμη τους αρχίζει
από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος) σύμφωνα με την παρ.21ε άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(4) Η περιπτ.η στην παρ.4 προστίθεται με την παρ.21η άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Ποσοστό κάλυψης Χώροι που προσμετρούν ή δεν προσμετρούν στην κάλυψη
12
Άρθ. 12 παρ.3, 4 | Σχόλια
Παρ.3. Χώροι που προσμετρούν στην κάλυψη.

y Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου προσμετρά η επιφά-

νεια που ορίζεται από τις προβολές των περιγραμμάτων όλων των κτιρίων, όπως ορίζεται
πάνω σε οριζόντιο επίπεδο:
– από τους κλειστούς και τους στεγασμένους χώρους των κτιρίων και
– από τους ανοικτούς ημιυπαίθριους χώρους,
με εξαίρεση τις επιφάνειες που ορίζονται στην παρ.4.
του και τους εξωτερικούς τοίχους πλήρωσής του, στις οποίες δεν περιλαμβάνονται:
ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες κ.λπ.), καθώς και
– η άνω των 6 εκ. επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης,
όπως εμφανίζονται στις επιμέρους μελέτες – Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.42.
y Με βάση τα ανωτέρω προκύπτει ότι στο Διάγραμμα Δόμησης αρκεί να υπολογίζεται το
περίγραμμα του κτιρίου, όπως καθορίζεται από τον φέροντα οργανισμό του και τους εξω-
τερικούς τοίχους πλήρωσης, προσαυξημένος κατά το πάχος της θερμομόνωσης, μέχρι 6 εκ.
y Οριζόντια διαμπερή ανοίγματα σε περίπτωση που στεγάζεται με όροφο.
(Σχήμα 12–5)
Παρ.4. Χώροι που δεν προσμετρούν στην κάλυψη.

 Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του οικοπέδου δεν προσμετρούν οι

εξής επιφάνειες των ορθών προβολών σε οριζόντιο επίπεδο:
1. Τμήματα του ακάλυπτου που εισέχουν στο κτίριο, ανεξάρτητα από το πλάτος και
το βάθος τους, ακόμη και εάν περιλαμβάνουν φέρον στοιχείο – βλ. σχήμα 12–6 της
Απόφ.63234/12 άρθ.12 παρ.4α.
2. Οι Ανοικτοί και οι κλειστοί εξώστες.
3. Χώροι και κατασκευές που αναφέρονται στις περιπτώσεις ιγ, ιθ, κ, κα, κβ, κε, κστ, κη,
λα, της παρ.6 του άρθ.11, που αναλυτικά είναι οι εξής:
– Ενιαίος χώρος στάθμευσης στεγασμένος με ελαφρά κατασκευή, μέγιστου
ύψους 2,60 μ., ανοιχτός από όλες τις πλευρές, εκτός της επιφάνειας του προκηπίου
και σε επαφή με τα πλάγια ή πίσω όρια του οικοπέδου – Άρθ.11 παρ.6ιγ.
– Η επιφάνεια θερμομόνωσης στο σύνολό της εφόσον έχει πάχος άνω των 6 εκ.
σε νέα κτίρια – Άρθ.11 παρ.6ιθ.
– Η επιφάνεια που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης σε
υφιστάμενα κτίρια και η επιφάνεια του πάχους παθητικών ηλιακών και φωτο-

Χώροι που δεν προσμετρούν στην κάλυψη Ποσοστό κάλυψης
12
βολταϊκών συστημάτων, για διάσταση μέχρι 15 εκ., έστω και αν δεν τηρούνται
οι πλάγιες αποστάσεις Δ ή η ΟΓ σε περίπτωση ύπαρξης προκηπίου – Άρθ.11 παρ.6κ.
– Η επιφάνεια του σεισμικού αρμού, όπως προβλέπεται από τις διατάξεις – Άρθ.11
παρ.6κα.
– Η επιφάνεια που καταλαμβάνει η περιμετρική φέρουσα τοιχοποιία ή ο περιμε-
τρικός φέρων οργανισμός και οι τοίχοι πλήρωσής του από φυσικά υλικά – Άρθ.11
παρ.6κβ.
– Κλειστός χώρος συλλογής και αποθήκευσης απορριμμάτων, με συμβολαιογρα-
φική δέσμευση – Άρθ.11 παρ.6κε.
– Διπλά ενεργειακά κελύφη σε νέα και υπάρχοντα κτίρια ή κατασκευές για τη δημι-
ουργία φυτεμένων τοίχων, μέγιστου πλάτους μέχρι 0,70 μ. – Άρθ.11 παρ.6κστ.
– Χώρος τοποθέτησης μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων φυσικού αερίου
– Άρθ.11 παρ.6κη.
– Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύρεση αρχαίων μνημείων, για την
προστασία και ανάδειξη αυτών από τις υπηρεσίες του ΥΠΠΟΑ Άρθ.11 παρ.6λα.
4. Χώροι και κατασκευές όπως ορίζονται στα άρθ.16 και άρθ.17, στις όψεις και
στους ακάλυπτους χώρους με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά,
εκτός από τον ανελκυστήρα αυτοκινήτων του άρθ.11 παρ.6κγ, ο οποίος μετρά στην κά-
λυψη σύμφωνα με την παρ.4γ του άρθ.12.
5. Αίθρια και οποιασδήποτε μορφής διαμπερή ανοίγματα του κτιρίου (οποιασδήπο-
τε μορφής, όπως αναφέρονται στο άρθ.11 παρ.6κθ), ανεξαρτήτως διαστάσεων και
εφόσον η στάθμη τους αρχίζει από το τελικά διαμορφωμένο έδαφος. (*)
6. Το 50% της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή τμήματος κτιρίων για χρήση
κατοικίας και το 20% για άλλες χρήσεις, με την επισήμανση ότι σε περίπτωση κα-
τασκευής υπόσκαφου κτιρίου το ποσοστό κάλυψης δύναται να αυξάνεται, χωρίς
όμως να υπερβαίνει το 70%, δηλαδή δεν μπορεί να εκτείνεται σε όλο τον ακάλυπτο.
7. Η επιφάνεια της στοάς, όταν κατασκευάζεται χωρίς υποστυλώματα και χωρίς την
κατασκευή ορόφου πάνω από την επιφάνεια αυτή.
8. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του εκά-
στοτε ισχύοντος κανονισμού πυροπροστασίας, με τις ελάχιστες διαστάσεις τους
(άρθ.12 παρ.4η τροποπ. με το άρθ.20 παρ.21 Ν.4258/14) και μόνο σε υφιστάμενα
πριν από την ισχύ του κανονισμού κτίρια στα οποία έχει εξαντληθεί το μέγιστο επιτρε-
πόμενο ποσοστό κάλυψης ή και δόμησης του οικοπέδου. Μπορεί να τοποθετούνται
μέσα στις ελάχιστες επιτρεπόμενες αποστάσεις του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου
και σε απόσταση τουλάχιστον 1,00 μ. από τα όρια του οικοπέδου, εφόσον δεν είναι
δυνατή η τοποθέτησή τους σε άλλη θέση, σύμφωνα με το άρθ.17 παρ.4.
y Για τις προϋποθέσεις επέκτασης των υπογείων χώρων στάθμευσης, εντός ή εκτός
σχεδίου, σε σχέση με την κάλυψη, βλ. τα αναφερόμενα στο άρθ.11 παρ. 6θ.
(*) Επισημαίνεται ότι δεν προσμετρούν στην κάλυψη:
– τα οριζόντια διαμπερή ανοίγματα, όταν η στάθμη τους αρχίζει από το τελι-
κά διαμορφωμένο έδαφος, έστω και αν στεγάζονται με στέγαστρα σε πρόβολο,
εκτός αν καλύπτονται με όροφο ή αν ταυτίζονται με λειτουργικούς χώρους
του κτιρίου, κύριας ή βοηθητικής χρήσης (διάδρομοι κυκλοφορίας, κλιμακοστά-
σια, καθιστικά κ.ά.) – Άρθ.12 παρ.4ε (Απόφ.63234/12 άρθ.11 παρ.6η – βλ. σχήμα
11–5 σελ. 467 και σε αντιδιαστολή και το σχήμα 12–5 παραπλεύρως και 6κθ), ενώ
– τα κατακόρυφα διαμπερή ανοίγματα δεν προσμετρούν στην κάλυψη, μόνο

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΓΚΟΥ
13 Άρθρο 13
1. Για τον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κατ’ όγκον εκμετάλλευσης του οικο-
πέδου ΣΟ εφαρμόζονται οι ακόλουθες σχέσεις:
α) (σο) = 5,00 x (σδ), όπου (σδ) ο αντίστοιχος συντελεστής δόμησης του
οικοπέδου κατά περίπτωση και αφορά: κτίρια ανεξάρτητα από το ύψος τους
β) (σο) = 5,50 x (σδ), κτίρια με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος μικρότερο ή
ίσο των 8,50μ. και ειδικά κτίρια.
σελ.517
2. Για τον υπολογισμό του πραγματοποιούμενου συντελεστή όγκου σο:

α) Προσμετράται:
− ο όγκος των χώρων που προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης,
− ο όγκος των ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων,
− ο όγκος των χώρων που ορίζονται στα εδάφια β΄, δ΄, ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄
της παραγράφου 6 του άρθρου 11,
− ο χώρος της στέγης «μόνον όταν αυτή δεν είναι υποχρεωτική,»(1)
− ο χώρος υπογείου από την οριστική στάθμη εδάφους και άνω.
σελ.519
β) Δεν προσμετρώνται:
− όλες οι περιπτώσεις της παραγράφου 6 του άρθρου 11 εκτός των πε-
ριπτώσεων β΄, δ΄, ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄.
σελ.520
(1) Η εντός «…» διευκρινιστική φράση προστίθεται με την παρ.22 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Χώροι που προσμετρούν για τον υπολογισμό του συντελεστή όγκου Συντελεστής όγκου
13
Σχόλια | παρ.1, 2α Άρθ. 13
 Πρόσθετα επισημαίνονται και τα εξής:

y Στις προσθήκες ο υπολογισμός του επιτρεπόμενου συντελεστή όγκου (σο) θα
πρέπει να ελέγχεται λαμβάνοντας υπόψη τον όγκο της οικοδομής συνολικά, με αντί-
στοιχο συντελεστή δόμησης αυτόν που προκύπτει κατά περίπτωση από την εφαρμογή
του άρθ.23 για τις προσθήκες.
y Σε όλες τις περιπτώσεις που χορηγείται παρέκκλιση ως προς τον επιτρεπόμενο συντε-
λεστή δόμησης, για τον υπολογισμό του συντελεστή όγκου λαμβάνεται ο αυξημέ-
νος συντελεστής δόμησης (σδ).
y Στον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης που συμμετέχει για τον υπολογισμό του
συντελεστή όγκου, δεν προστίθενται οι επιφάνειες που δεν προσμετρούν στο
συντελεστή, σύμφωνα με το άρθ.11 παρ.6.
y Προσοχή, όμως, δεν πρέπει να συγχέεται η έννοια του αριθμού (σο) με το συνο-
λικά επιτρεπόμενο υπέργειο όγκο. Ο πραγματικός όγκος των κτιρίων δεν σχετί-
ζεται με το συντελεστή όγκου, ελέγχεται για την τυχόν απαιτούμενη έγκριση της ΔΕΗ
για υποσταθμό (όγκος > 2.500 μ 3) ή για τον προσδιορισμό των απαιτούμενων Ηλε-
κτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων. Για τον πραγματικό όγκο των κτιρίων, υπολο-
γίζονται όλοι οι χώροι τους, υπόγειοι ή υπέργειοι και ανεξάρτητα από το αν προ-
σμετρούν ή όχι στο συντελεστή δόμησης.
Παρ.2α. Χώροι που προσμετρούν για τον υπολογισμό του συντελεστή όγκου.
y Για τον υπολογισμό του πραγματοποιούμενου συντελεστή όγκου ουσιαστικά εξακο-

λουθεί να ισχύει η λογική της προσμέτρησης του υπέργειου όγκου, πάνω από την ορι-
στική στάθμη του εδάφους και κύρια των χώρων που προσμετρούν σε κάλυψη.
 Προσμετρά ο όγκος:
y των χώρων που προσμετρούν στο συντελεστή δόμησης,
y των ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων,
y των χώρων που ορίζονται στα εδάφια β, δ, ε, ιδ, ιε, κζ, λ της παρ.6 του άρθ.11, επομέ-
νως προσμετρούν και οι χώροι:
– των υπέργειων χώρων στάθμευσης σε κτίρια αμιγούς χρήσεως στάθμευσης –
άρθ.11 παρ.6β,
– των κλιμακοστασίων που δεν προσμετρούν στο συντελεστή δόμησης, κοινόχρηστα
και μη – άρθ.11 παρ.6δ και παρ.6ε,
– οι εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) – άρθ.11 παρ.6ιδ,
– οι σοφίτες – άρθ.11 παρ.6ιε,
– οι ανελκυστήρες για ΑμεΑ – άρθ.11 παρ.6κζ,
– τα κλειστά πατάρια – άρθ.11 παρ.6λ και
– ο κλειστός χώρος της πιλοτής – Απόφ.63234/12 άρθ.13 παρ.2,
y ο χώρος της στέγης, μόνον όταν αυτή δεν είναι υποχρεωτική.
y ο χώρος υπογείου από την οριστική στάθμη εδάφους και άνω.

Συντελεστής όγκου Χώροι που δεν προσμετρούν για τον υπολογισμό του συντελεστή όγκου
13
Άρθ. 13 παρ.2β | Σχόλια, Κωδικοποίηση
1
Παρ.2β. Χώροι που δεν προσμετρούν για τον υπολογισμό του συντελεστή όγκου.
 Δεν προσμετρούν:
– όλοι οι χώροι που δεν μετρούν στο συντελεστή δόμησης, εκτός από τις περιπτώ-
σεις που προσμετρούν, όπως ορίζονται στην προηγούμενη παρ.2α και
– ο χώρος της στέγης όταν είναι υποχρεωτική.
y Αξιοσημείωτο είναι ότι δεν προσμετρούν στο συντελεστή όγκου και τα οριζόντια
διαμπερή ανοίγματα, ακόμη και όταν είναι στεγασμένα, ενώ άλλοι χώροι που αφαι-
ρούνται από το συντελεστή προσμετρούν για τον υπολογισμό του συντελεστή όγκου.
y Γενικά δεν προσμετρούν για τον υπολογισμό του συντελεστή όγκου, τα αίθρια, τα
κενά στο σώμα του κτιρίου, τα οριζόντια ή κατακόρυφα διαμπερή ανοίγματα και τα υπό-
σκαφα κτίρια, καθώς και κάθε κατασκευή που δεν προσμετρά σε κάλυψη, σύμφωνα με το
άρθρο 12 παρ.4.
y Επίσης δεν προσμετρούν όλες οι κατασκευές που ορίζονται στα άρθ.16, άρθ.17 και
άρθ.19, με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται σε αυτά, ώστε να μη προσμετρούν
στο συντελεστή δόμησης – Άρθ.11 παρ.6ιστ.
ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΗ ΕΡΜΗΝΕΙΑ ΓΙΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 13

Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.13 παρ.2 (σε συνδυασμό με το άρθρο 11 παρ.6ιζ): Ο κλει-
στός χώρος της pilotis προσμετράται στον όγκο του κτιρίου.

ΥΨΟΣ ΚΤΙΡΙΟΥ - ΑΦΕΤΗΡΙΑ ΜΕΤΡΗΣΗΣ ΥΨΩΝ - ΠΛΑΤΟΣ ΔΡΟΜΟΥ
Αυτούσια το 1ο 1. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται σε συνάρτηση με τον

και 2ο εδάφια
της παρ.7 άρθ.9 επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής ως εξής:
ΓΟΚ/85.
Διαφοροποι-
για συντελεστή δόμησης έως «και»(1) 0,4 ύψος 10,75 μ.
ούνται μόνο για συντελεστή δόμησης έως «και» 0,8
(1)
ύψος 14,00 μ.
τα αριθμητικά
μεγέθη του για συντελεστή δόμησης έως «και» 1,2
(1)
ύψος 17,25 μ.
ύψους
για συντελεστή δόμησης έως «και» 1,6
(1)
ύψος 19,50 μ.
(1)
ύψος 22,75 μ.
(1)
ύψος 26,00 μ.
για συντελεστή δόμησης 2,4 και άνω, το δεκαπλάσιο του επιτρεπόμενου συ-
ντελεστή με μέγιστο ύψος 32,00 μ.
Αποτελεί νέα Σε περιπτώσεις κατασκευής φυτεμένων δωμάτων επιφάνειας μεγαλύτερης του
διάταξη
50% της καθαρής επιφάνειας δώματος «επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους όπως
αυτό εκάστοτε ισχύει,»(2) κατά 1,00 μ. και των στεγών κατά 0,40 μ. και ομοίως σε
υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής.
σελ.544
Αυτούσιο το 2. Επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος και το συντελεστή όγκου με

παρ.7 άρθ.9 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, ύστε-
ΓΟΚ/85. ρα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής:
Διαφοροποι-
ούνται μόνο α) για τα ειδικά κτίρια πλην των γραφείων, στις περιοχές με συντελεστή δόμη-
τα αριθμητικά σης έως 1,2 και αιτιολογημένη πρόταση του αρμόδιου φορέα, με τις ακόλουθες
μεγέθη του
ύψους μέγιστες τιμές:
για συντελεστή δόμησης έως «και»(3) 0,4 ύψος 13,00 μ.
(3)
ύψος 18,00 μ.
(3)
ύψος 21,00 μ.,
Αναδιατυπωμένο β) σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίριο που έχει ανεγερθεί με νόμιμη
το 4ο εδάφιο
της παρ.7 άρθ.9 οικοδομική άδεια, εφόσον δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.
ΓΟΚ/85 σελ. 549
Αυτούσιο το 3. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεων του μετριέται από
παρ.7 άρθ.9 την οριστική στάθμη του εδάφους σε οποιαδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη
ΓΟΚ/85 στάθμη του πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται επί της ρυμοτομικής γραμ-
μής (και αυτή ταυτίζεται με την οικοδομική γραμμή.) (4)
Αυτούσιο το τε- Σε οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους του ενός κοινόχρηστους χώρους,
λευταίο εδάφιο
της παρ.7 άρθ.9 για τα οποία ισχύουν διαφορετικά μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη και το ένα τουλάχι-
ΓΟΚ/85 στον από αυτά δεν ορίζεται βάσει της παραγράφου αυτής, επιβάλλεται η τήρηση
του μικρότερου από τα επιτρεπόμενα ύψη μέχρι την απόσταση των 9,0 μ. από
την οικοδομική γραμμή στην οποία αντιστοιχεί αυτό, εκτός αν ορίζεται διαφορε-
τικά από τους ειδικούς όρους δόμησης της περιοχής.
Όμοια με Σε περίπτωση υπογείου με ύπαρξη χαμηλωμένης αυλής (cours anglaises) η
άρθ.84 ΓΟΚ/73
αφετηρία μέτρησης του ύψους γίνεται από την οριστική στάθμη εδάφους του
ισογείου στην αντίστοιχη θέση.
σελ.550 σχήμα 15–1 σελ. 550, σχήμα 15–2 σελ. 551 και σχήμα 15–3 σελ. 552

15
4. «Στους ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων επιτρέπεται η μερική εκσκαφή Αναδιατύπωση

2ου εδαφίου
ή επιχωμάτωση του φυσικού εδάφους για την προσαρμογή του κτιρίου σε αυτό παρ.1 άρθ.17
με την προϋπόθεση ότι σε κανένα σημείο η οριστική στάθμη του εδάφους δεν θα ΓΟΚ/85
βρίσκεται ψηλότερα ή χαμηλότερα από το 1,50 μ. από την φυσική στάθμη του»(5).
Σε περίπτωση εκσκαφής «ή επίχωσης» (6) ακαλύπτων χώρων του οικοπέδου για
οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 20%, η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί
να υποβιβαστεί τεχνητά έως 2,00 μ. «και να επιχωθεί μέχρι 1,00 μ.»(6). Εκσκαφές ή
επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια, για κτίρια δημόσιου εν-
διαφέροντος και σημασίας, επιτρέπεται ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλί-
ου Αρχιτεκτονικής. σελ. 553
5. Το κτίριο (πλην εξωστών) που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο οφεί- Αναδιατύπωση
λει να εγγράφεται στο ιδεατό στερεό, που καθορίζεται: ΓΟΚ/85
α) στα πρόσωπα του οικοπέδου, από την κατακόρυφη επιφάνεια που περνά
από την οικοδομική γραμμή και της οποίας τα ανώτατα σημεία βρίσκονται σε
ύψος 1,5 Π που δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 7,5 μ., από τα αντίστοιχα ση-
μεία του κρασπέδου του πεζοδρομίου,
β) από κεκλιμένη επιφάνεια που περνά από τα ανώτατα σημεία της κατακόρυ-
φης επιφάνειας που ορίζεται στην προηγούμενη παράγραφο και σχηματίζει με
αυτήν οξεία γωνία εφαπτομένης 1: 1.5,
γ) στις υπόλοιπες πλευρές του οικοπέδου από κατακόρυφες επιφάνειες που
περνούν από τα όρια του οικοπέδου ή από τα όρια των αποστάσεων που επιβάλ-
λονται.
σελ.554 σχήμα 15–4 σελ. 555
6. Σε περιπτώσεις πλατειών ή διευρύνσεων λόγω συμβολής οδών με ή χωρίς Αυτούσια η

παρ.2 άρθ.10
απότμηση, για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων στο τμήμα ΓΟΚ/85
που βλέπει στη διεύρυνση ή την πλατεία, λαμβάνεται το μεγαλύτερο μέγεθος Π
από όλα τα προκύπτοντα στο σημείο της συμβολής.
Όταν ο εγκεκριμένος κοινόχρηστος χώρος περιβάλλεται κατά το μεγαλύτερο
μέρος του από οικοδομικό τετράγωνο και επικοινωνεί με άλλο κοινόχρηστο χώρο
από δίοδο, ως μέγεθος Π για τον καθορισμό του ύψους της πρόσοψης των κτιρί-
ων που βλέπουν σε αυτόν λαμβάνεται το πλάτος της διόδου στο σημείο συμβο-
λής της με το χώρο αυτόν.
σελ. 555 σχήμα 15–5 σελ. 555
7. Τα ύψη για την εφαρμογή του ιδεατού στερεού, μετρώνται από κάθε σημείο Αναδιατύπωση
της ρυμοτομικής γραμμής στη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου πεζοδρομί- της παρ.3α
άρθ.10 ΓΟΚ/85
ου, όπως αυτή βεβαιώνεται από τον μελετητή μηχανικό και εγκρίνεται στο τοπο-
γραφικό διάγραμμα και το διάγραμμα κάλυψης από την αρμόδια «υπηρεσία του
δήμου»(7). Αν δεν υπάρχει οριστικά διαμορφωμένο πεζοδρόμιο, η στάθμη αυτή
καθορίζεται από την εγκεκριμένη υψομετρική μελέτη της οδού. Αν δεν υπάρχει
υψομετρική μελέτη της οδού, η μελέτη συντάσσεται από ιδιώτη μηχανικό και
αυτή εγκρίνεται από την αρμόδια «υπηρεσία του δήμου»(7). Επιτρέπεται η σύντα-
ξη νέας υψομετρικής μελέτης στην περίπτωση διαφοροποίησης του ύψους της
οδού.
σελ. 556

«8.(8) Επιτρέπεται υπέρβαση του ύψους, όπως αυτό εκάστοτε ισχύει, μέχρι 1,00
μ., στις περιπτώσεις όπου το ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό
50% τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων. Το ίδιο ισχύει όταν στην πιο πάνω
περίπτωση το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) κατ’ εφαρμογή
της παραγράφου 6 ιζ΄ του άρθρου 11 του παρόντος νόμου και ο ελεύθερος ημιυ-
παίθριος χώρος της διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση αυτοκινήτων».
(1) Το εντός «...» προστίθεται προς βελτίωση της διάταξης της παρ.1 σύμφωνα με την παρ.23.1 άρθρο 20 του
Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Αποδοχή της διόρθωσης που είχε κοινοποιηθεί με την παρ.1 άρθ.15 της
Αποφ.63234/12.
(2) Η εντός «...» φράση τίθεται σε αντικατάσταση της αρχικής διάταξης (τα ανωτέρω μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη
προσαυξάνονται) σύμφωνα με την παρ.23.1 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(3) Το εντός «…» προστίθεται προς βελτίωση της διάταξης της παρ.2α σύμφωνα με την παρ.23.2 άρθρο 20 του Ν.
4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(4) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η εντός (...) τελευταία πρόταση απαλείφεται από το πρώτο εδάφιο της παρ.3 σύμφωνα με την
παρ.23.3 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14)..
(5) Το εντός «...» πρώτο εδάφιο της παρ.4 τίθεται ως αντικατεστάθη με την παρ.23.4 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ
94/Α της 14.4.14). Η αρχική διάταξη έχει ως ακολούθως: (Δεν επιτρέπεται, εκτός των περιπτώσεων που εγκρίνο-
νται από Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, η τροποποίηση της φυσικής στάθμης του εδάφους των ακαλύπτων χώρων
του οικοπέδου παρά μόνο για τη διευκόλυνση της φυσικής απορροής ομβρίων και μέχρι στάθμης ±1.00 μ. από
το φυσικό έδαφος). Συμπερασματικά η νέα διάταξη δεν προτείνει για τις εργασίες αυτές, έγκριση ΣΑ. ).
(6) Τα εντός «...» στο δεύτερο εδάφιο της παρ.4 αποτελούν νομοτεχνικές βελτιώσεις και προστίθενται σύμφωνα με
την παρ.23.4 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(7) Από την αρμόδια υπηρεσία δόμησης που προβλεπόταν αρχικά τίθεται ως ανωτέρω σύμφωνα με την παρ.23.7 άρ-
θρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(8) Η παρ.8 προστίθεται στο άρθρο 15 σύμφωνα με την παρ.23.8 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
Με τη νέα διάταξη, επιλύεται το ζήτημα μη εφαρμογής της παρ.3 άρθ.2 του ΠΔ/3.8.87 (ΦΕΚ 749/Δ της 10.8.87)
περί δόμησης και διαμόρφωσης των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, λόγω προσαύξησης ύψους που είχε τεθεί
με το Εγγρ.2671/5.2.13. Περαιτέρω σχόλια βλ. σελ. 544.
543α Νέος Οικοδομικός Κανονισμός 543α

Ύψος κτιρίου, Αφετηρία μέτρησης υψών, Πλάτος δρόμου Γενικά σχόλια
15
Άρθ. 15 παρ.1 | Σχόλια Μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων

y Με το άρθρο 15 ορίζονται τα στοιχεία που επιτρέπονται για την καθ΄ ύψος ανάπτυξη των
κτιρίων, όπως τα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη και οι διατάξεις που εφαρμόζονται για τον
έλεγχο των υψών και το ιδεατό στερεό των κτιρίων. Είναι αντίστοιχο με τμήμα του άρ-
θρου 9 και του άρθρου 10 του ΓΟΚ/85, για την υψομετρική διαμόρφωση των οδών και
περιλαμβάνει επίσης τη διάταξη για τη διαμόρφωση των ακάλυπτων (η παρ.4 του άρθ.15
είναι παρεμφερής με το άρθρο 17 παρ.3α του ΝΟΚ).
 Συνοπτικά τα στοιχεία που καθορίζουν την καθ΄ ύψος ανάπτυξη των κτιρίων είναι:
– τα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις,
– το ιδεατό στερεό,
– η αφετηρία μέτρησης των υψών σε σχέση με το φυσικό έδαφος και τις επιτρεπόμενες
διαμορφώσεις και
– τα πλάτη και η υψομετρική διαμόρφωση των οδών.
Ειδικό θέμα αποτελούν τα ύψη που καθορίστηκαν πριν το ΓΟΚ/85 και τα οποία δια-
τηρούνται, όπως αναλύεται στη συνέχεια και στην παρ.8 του άρθ.15, η οποία προστέ-
θηκε με το άρθ.20 παρ.23 του Ν.4258/14 ΦΕΚ 94/Α.

Παρ.1. Μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων.
y Καθορίζονται τα ύψη, ανάλογα με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης, τα οποία

επαναπροσδιορίζονται αυξημένα από τα προϊσχύοντα και επανέρχεται το μέγιστο
ύψος των 32,00 μ., το οποίο ίσχυε με το ΓΟΚ/85, μέχρι την τροποποίησή του με το άρθ.7
παρ.5 του Ν.2831/00.
– Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου, η διάταξη «για συντελεστή δόμη-
σης έως…» νοείται «για συντελεστή δόμησης έως και» – προσθ. με άρθ.20 παρ.23
Ν.4258/14.
y Επιπλέον ορίζεται ότι σε περιπτώσεις κατασκευής φυτεμένων δωμάτων επιφάνειας
μεγαλύτερης του 50% της καθαρής επιφάνειας δώματος:
– τα μέγιστα ύψη που ορίζονται, προσαυξάνονται κατά 1,00 μ.,
– τα ύψη των στεγών αυξάνονται κατά 0,40 μ. και
– ομοίως αυξάνονται τα ύψη για την κατασκευή φυτεμένων δωμάτων σε υφιστάμενα
κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής.
y Σημειωτέον ότι σύμφωνα με το άρθ.1 παρ.4 του ΝΟΚ:
«Όλα τα αριθμητικά μεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νόμου θεωρού-
νται ως τα ανώτατα επιτρεπόμενα» και
επιπλέον διατάξεις που καταργήθηκαν με το ΓΟΚ/85, δεν επανέρχονται σε ισχύ, με-
ταξύ των οποίων είναι και τα ύψη όπως οριζόταν με την παρ.8 του άρθ.9 του ΓΟΚ/85: «Γε-
νικές και ειδικές διατάξεις που θεσπίζουν μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος διαφορετικό από
το προβλεπόμενο στην προηγούμενη παράγραφο καταργούνται».
y Εξάλλου η δυνατότητα υπέρβασης του ύψους κατά 1,00 μ. σε περίπτωση δημι-
ουργίας χώρων στάθμευσης ή πυλωτής στο ισόγειο κατά 50%, ρυθμίστηκε εκ
νέου με την παρ.8 του άρθ.15 η οποία προστέθηκε με το άρθ.20 παρ.23 Ν.4258/14 ΦΕΚ

Μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων Ύψος κτιρίου, Αφετηρία μέτρησης υψών, Πλάτος δρόμου
15
Διατηρούμενα ύψη Σχόλια | παρ.1 Άρθ. 15
94/Α/14.4.2014.
– Επιπλέον από τη διατύπωση της παρ.1: «επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους όπως
αυτό εκάστοτε ισχύει», δημιουργείται η εντύπωση ότι είναι δυνατόν να γίνει χρήση
της υπέρβασης του επιτρεπόμενου ύψους της περιοχής, όπως εκάστοτε ισχύει, κατά
1 + 1= 2,00 μ. συνολικά, σε περίπτωση που γίνεται φύτευση του δώματος κατά
50% και παράλληλα κατασκευάζεται πιλοτί στο ισόγειο.
y Ήδη με την Εγκ.2/30.4.2013 δόθηκαν οδηγίες για την εφαρμογή των παρ.4 και 5
του άρθρου 1 του Ν.4067/12 – βλ. στην Κωδικοποίηση του άρθρου 1.
y Οι οδηγίες της Εγκ.2/13 είναι στην ίδια κατεύθυνση με τις αναλυτικές οδηγίες οι
οποίες είχαν δοθεί με τις Εγκυκλίους 73/86 και 112/86, των οποίων το περιεχόμενο
και οι πίνακες με τα ύψη που διατηρούνται, εξακολουθεί να ισχύει, δεδομένου ότι εί-
ναι σύμφωνο με τις ρυθμίσεις του άρθ.1 του ΝΟΚ και τις οδηγίες της Εγκ.2/13, όπως ανα-
λύεται στη συνέχεια.
 Ειδικά ύψη περιοχών που διατηρούνται και εξακολουθούν να ισχύουν.
y Ειδικά ύψη τα οποία έχουν καθοριστεί με ειδικά διατάγματα ή με ειδικές διατά-
ξεις διατηρούνται, όπως προκύπτει από τις ρυθμίσεις του άρθρου 1 παρ.4 και παρ.5α
του ΝΟΚ, σε συνδυασμό με το άρθρο 35 αυτού, υπό οποιαδήποτε έννοια των ρυθμίσε-
ων αυτών και με το δεδομένο ότι δεν υπάρχει ειδική διάταξη στο ΝΟΚ, εξακολουθεί να
ισχύει η παρ.9 του άρθ.9 του ΓΟΚ/85, η οποία όριζε τα εξής:
«Ειδικές διατάξεις, σχετικά με τα επιτρεπόμενα ύψη κτιρίων για την προστα-
σία αρχαιολογικών χώρων, παραδοσιακών οικισμών, ιστορικών τόπων, έργων τέ-
χνης, μνημείων, διατηρητέων κτιρίων, αεροδρομίων ή παρόμοιων χρήσεων ή που
καθορίζουν ύψος κτιρίων με απόλυτο υψόμετρο ή αριθμητικά ή με ειδικά προσδι-
οριζόμενα επίπεδα ή ύψος κτιρίων που η σεισμική επικινδυνότητα της περιοχής το
επιβάλλει, κατισχύουν των διατάξεων της παρ.7 (σήμερα παρ.1 και παρ.2 του άρθ.15
του ΝΟΚ). Στις περιπτώσεις αυτές η αφετηρία μέτρησης του ύψους του κτιρίου κα-
θορίζεται σύμφωνα με την παρ.7 (σήμερα παρ.3 του άρθ.15)».
y Τα ως άνω περιλαμβάνονται και στην παρ.Δ.3 της Εγκ.2/13, εκτός από τη λέξη «αριθ-
μητικά», η οποία σωστά δεν αναφέρεται, δεδομένου ότι τα ύψη που καθορίστηκαν
αριθμητικά εξακολουθούν να ισχύουν μόνο εφόσον θεσπίζουν μικρότερα ύψη σε
σχέση με τα οριζόμενα στο ΓΟΚ/85 ή στο Ν.4067/12, όπως ορίζεται και στο τελευταίο
εδάφιο της παρ.Β της Εγκ.2/13.
y Μετά τα ως άνω αναφερόμενα στην παρ.Δ.3 της Εγκ.2/13 του ΓΓ Χ.Α.Π., προ-
κύπτει ότι είναι ακατανόητη και αστήρικτη η άποψη της ΔΟΚΚ που αναφερόταν
στο Έγγρ.2671/5.2.2013, ότι μετά την ισχύ του Ν.4067/12 καταργείται το άρθ.9 παρ.9
του ΓΟΚ/85, δεδομένου ότι ο ΝΟΚ δεν καταργεί ρητά καμία διάταξη. Αντίθετα επει-
δή στο ΝΟΚ δεν γίνεται καμία συγκεκριμένη αναφορά για τα διατηρούμενα ύψη,
σύμφωνα με το άρθ.1 παρ.5 του ΝΟΚ, προκύπτει ότι στις διατηρούμενες ρυθμίσεις
περιλαμβάνονται αναμφισβήτητα οι κανονιστικές πράξεις που καθορίζουν χα-
μηλότερα ύψη, που εκδόθηκαν έχοντας στο προοίμιό τους την παρ.9 του άρθ.9
του Ν.1577/85, όπως και όσες εμπίπτουν στη διάταξη αυτή. Επομένως σαφέ-
στατα για τις περιπτώσεις αυτές εξακολουθεί να ισχύει η παρ.3 του άρθ.2 του
ΠΔ 3.8.1987 ΦΕΚ 749/Δ/87, η οποία εξάλλου αποτελεί ειδική διάταξη για τη διαμόρ-
φωση των χώρων στάθμευσης, που εκδόθηκε με εξουσιοδότηση του άρθ.8 παρ.1 του
Ν.960/79. Συνεπώς με βάση το άρθ.1 παρ.5 και το άρθ.35 του ΝΟΚ, ουσιαστικά εξακο-
λουθούν να ισχύουν η παρ.8 και η παρ.9 του άρθ.9 του Ν.1577/85 (ΓΟΚ/85).

Ύψος κτιρίου, Αφετηρία μέτρησης υψών, Πλάτος δρόμου Αφετηρία μέτρησης ύψους, πρόσωπο
15
Άρθ. 15 παρ.2, 3 | Σχόλια
θα είναι για προσθήκη σε κτίρια που η άδειά τους εκδόθηκε με τις διατάξεις των
υψών του ΓΟΚ/85, όπως ίσχυαν πριν τις 13.6.2000.
– Είναι δυνατόν να κατασκευασθεί προσθήκη καθ’ ύψος σε νομίμως υφιστάμενο κτί-
ριο, έστω και αν στο διάγραμμα κάλυψης της άδειας, προβλεπόταν εξάντληση του
ΣΔ, για την τήρηση των αποστάσεων από τα όρια βάσει των προϊσχυουσών διατά-
ξεων του ΓΟΚ/73, με μικρότερο ύψος – Απόφ.54701/97 – βλ. σελ. 707 στο άρθ.23.
y Για παρεκκλίσεις σε κτίρια Δημοσίου ενδιαφέροντος και στο ύψος μεμονωμένων
στοιχείων αυτών βλ. άρθ.27 παρ.1 σελ.749 και 750.
Παρ.3. Αφετηρία μέτρησης ύψους και οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους κοινό-

χρηστους χώρους.
y Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των όψεων του μετριέται από την ορι-
στική στάθμη του εδάφους σε οποιαδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη στάθμη του
πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται επί της ρυμοτομικής γραμμής και αυτή ταυτίζε-
ται με την οικοδομική γραμμή.
– Όταν δεν υπάρχει πρασιά και εφόσον το κτίριο τοποθετείται εσώτερα της ΟΓ, ο έλεγχος
των υψών γίνεται από το διαμορφωμένο έδαφος.
– Η αφετηρία μέτρησης των υψών και η διαμόρφωση των ακάλυπτων κρίνεται με βάση
το φυσικό έδαφος του οικοδομούμενου οικοπέδου και δεν ασκεί επιρροή η στάθμη
του εδάφους των όμορων οικοπέδων, υφιστάμενη ή μελλοντική – ΣτΕ.1807/2001.
y Ο έλεγχος των υψών γίνεται μετά την
ολοκλήρωση του φέροντος οργανι-
σμού και της τοιχοποιίας, οπότε θα
πρέπει να έχουν διαμορφωθεί οι στάθ-
μες του περιβάλλοντος χώρου, ειδικά
για μεγάλα κτίρια, για τα οποία προβλέ-
πεται και ενδιάμεσος έλεγχος – Άρθ.7
παρ.4γ του Ν.4030/11.
– Για τα ύψη των κτιρίων ισχύουν οι
ορισμοί του άρθ.2 παρ.46 και παρ.90
του ΝΟΚ.
– Η οριστική στάθμη του περιβάλλο-
ντος (χώρου του κτιρίου διαμορφώ-
νεται σύμφωνα με την επόμενη παρ.4 (Σχήμα 15–1)
και το άρθ.17 παρ.2ε και 3.
y Ύψος κτιρίου θεωρείται η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής(*) της όψης
του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως το ανώτατο σημείο της στέ-
γης στη θέση αυτή μείον 2,00 μ., εκτός αν ορίζεται διαφορετικό μέγιστο ύψος στέγης
από τους όρους δόμησης της περιοχής, οπότε και αφαιρείται ο αριθμός αυτός.
(*) Τα ανωτέρω ορίζονται με την παρ.91 της Απόφ.63234/12, με την οποία σωστά
αποσαφηνίζεται ότι ο έλεγχος του ύψους των όψεων γίνεται στην τομή τους
με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος και όχι στην όψη όπως αναφέρει ο ορι-
σμός.

Διαμόρφωση του εδάφους, Ύψος κτιρίου, Αφετηρία μέτρησης υψών, Πλάτος δρόμου
15
εκσκαφή ακάλυπτων, ανηφορικά οικόπεδα Σχόλια | παρ.3, 4 Άρθ. 15
y Σε περίπτωση οικοπέδου με προκήπιο η αφετηρία μέτρησης υψών για τον έλεγχο

του στερεού (του άρθρου 9 παρ.6α), στην θέση της οικοδομικής γραμμής, είναι η προ-
βολή του κρασπέδου του πεζοδρομίου στο κατακόρυφο επίπεδο στη θέση αυτή. Τούτο
προφανώς έχει σημασία στις συνήθεις περιπτώσεις, όπου οι στάθμες του οικοπέ-
δου στην θέση της οικοδομικής γραμμής είναι διαφορετικές από ότι αυτές στην
θέση της ρυμοτομικής γραμμής – Εγκ.12/86, άρθ.10.
y Για την χορήγηση οικοδομικών αδειών σε άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα που
όμως βαρύνονται με αποζημιώσεις λόγω ρυμοτομίας βλ. Εγκ.25/87 στη Κωδικοποί-
ηση του άρθρου και βλέπε επίσης στο άρθ.2 παρ.77.
Παρ.4. Διαμόρφωση του εδάφους, εκσκαφή ακάλυπτων, ανηφορικά οικόπεδα.

y Η οριστική στάθμη του περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου και η διαμόρφωση των
ακάλυπτων γίνεται σε σχέση με τη στάθμη του φυσικού εδάφους, όπως υπάρχει πριν
από οποιαδήποτε τεχνική ή ανθρώπινη επέμβαση και προσαρμόζεται στη μορφολογία
του εδάφους του ΟΤ – Άρθ.17 παρ.2ε.
y Δεν επιτρέπεται η τροποποίηση της φυσικής στάθμης του εδάφους των ακάλυπτων
χώρων του οικοπέδου, παρά μόνο για τη διευκόλυνση της φυσικής απορροής ομ-
βρίων και μέχρι ±1,50 μ. από το φυσικό έδαφος.
y Για οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη του 20%, η στάθμη του φυσικού εδάφους μπο-
ρεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως 2,00 μ. και να επιχωθεί μέχρι 1,00 μ.
Επομένως στην περίπτωση αυτή που αυξάνεται η εκσκαφή μειώνεται η επίχωση
και το άθροισμά τους παραμένει στα 3,00 μ. (όπως το ± 1,50 μ.) και δεν ισχύει πλέον
το αναφερόμενο στην Απόφ.63234/12 άρθ.15 παρ.4, ότι η επίχωση εγκρίνεται από το οι-
κείο ΣΑ, βάσει επαρκούς τεκμηρίωσης για την ανάγκη πραγματοποίησής της, δεδομένου
και του ότι δεν περιλαμβάνεται στις αρμοδιότητες των ΣΑ, όπως ισχύουν μετά το άρθ.21
παρ.1 του Ν.4258/14.
Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια επιτρέπονται,
ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής και μόνο για κτίρια δη-
μόσιου ενδιαφέροντος και σημασίας.
– Αναλυτικά για τη διαμόρφωση του εδάφους βλ. στο άρθρο 17 και ειδικά στην παρ.3.
– Βλ. σχήμα 17–2 σελ. 603.
y Ειδικότερα με την Απόφ.63234/12 άρθ.15 παρ.4 ορίζονται και τα εξής:
– Η εν λόγω παράγραφος αποσκοπεί στην προσαρμογή της μελέτης του κτιρίου στο φυ-
σικό έδαφος του ακινήτου και όχι το αντίστροφο, με στόχο τη μικρότερη δυνατή
αλλοίωση του φυσικού περιβάλλοντος.
– Η παρ.4 αναφέρεται στη διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου και δεν αφο-
ρά στις απαιτούμενες εκσκαφές για την κατασκευή του.
– Η τροποποίηση της φυσικής στάθμης του εδάφους, με δημιουργία τεχνητής στάθμης
εδάφους μέχρι ένα μέτρο πάνω ή κάτω από το φυσικό έδαφος, επιτρέπεται σε όλες
τις αρχιτεκτονικές μελέτες διαμόρφωσης των ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου.
– Υπέρβαση των ανωτέρω ορίων είναι δυνατή, μετά από έγκριση του Συμβουλίου Αρχι-

Ύψος κτιρίου, Αφετηρία μέτρησης υψών, Πλάτος δρόμου Υψομετρική μελέτη οδού
15
Άρθ. 15 παρ.7 | Σχόλια, Κωδικοποίηση
Παρ.7. Υψομετρική μελέτη οδού.

y Με την παρ.7 ορίζεται η αφετηρία μέτρησης των υψών για την εφαρμογή του ιδε-
ατού στερεού, τα οποία μετρώνται σε κάθε σημείο της ρυμοτομικής γραμμής, από τη
στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου πεζοδρομίου.
y Επισημαίνεται ότι για τη βεβαίωση του οριστικά διαμορφωμένου πεζοδρομίου δεν είναι
αρμόδια η ΥΔΟΜ, αλλά η αρμόδια (Τεχνική) υπηρεσία του Δήμου, μετά την τροπο-
ποίηση του Ν.4030/11 με την παρ.5γ του άρθρου 29 του ΝΟΚ και εξακολουθεί να χρειά-
ζεται ως δικαιολογητικό η Βεβαίωση Υψομέτρου της οδού.
y Όταν δεν υπάρχει οριστικά διαμορφωμένο πεζοδρόμιο, η στάθμη του καθορίζεται
από την εγκεκριμένη υψομετρική μελέτη της οδού και αν δεν υπάρχει υψομετρική μελέτη
της οδού, η μελέτη συντάσσεται από ιδιώτη μηχανικό, εγκρίνεται από την αρμόδια
υπηρεσία του Δήμου και επικυρώνεται από την Αιρετή Περιφέρεια και όχι από την
αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, όπως αρχικά είχε η διάταξη.
y Σε κάθε περίπτωση η υψομετρική μελέτη της οδού (είτε συντάσσεται από τον οικείο
δήμο ή κοινότητα είτε από ιδιώτη μηχανικό), εγκρίνεται από το ΔΣ του δήμου ή της κοι-
νότητας. Πλην όμως η απαιτούμενη έγκριση του ΟΤΑ α΄ βαθμού είναι γνωμοδοτικού
χαρακτήρα και πρέπει να επικυρώνεται από τον Περιφερειάρχη (πρώην αρμοδιότη-
τα Νομάρχη). Τυχόν Αποφάσεις των ΟΤΑ χωρίς επικύρωση είναι ακυρωτέες (Σχετικά
ΣτΕ.1492/2000, Έγγρ.33199/24.12.2001 ΔΝΕ, άρθ.283 παρ.3 Ν.3852/10 βλ. σελ. 73 και
Εγκ.9/11 ΔΤΕ).
y Σε περίπτωση διαφοροποίησης του ύψους της οδού επιτρέπεται η σύνταξη νέας υψομε-
τρικής μελέτης.
Παρ.8. Υπέρβαση ύψους για δημιουργία χώρων στάθμευσης στο ισόγειο.

Καθορίζεται η δυνατότητα υπέρβασης του επιτρεπόμενου ύψους κατά 1,00 μ. σε

κάθε περίπτωση που δημιουργούνται χώροι στάθμευσης στο ισόγειο κατά 50% ή
όταν χρησιμοποιείται αποκλειστικά για στάθμευση ο ελεύθερος χώρος της πυλω-
τής, με τη νέα ρύθμιση της παρ.8 του άρθ.15 η οποία προστέθηκε με το άρθ.20 παρ.23
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94 Α/14.4.2014). Αναλυτικά σχόλια παρατίθενται σελ. 544, 545.

Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.15 παρ.1: Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου, η διά-
ταξη «για συντελεστή δόμησης έως …» νοείται ως «για συντελεστή δόμησης έως και …»
Παρ.4: Η εν λόγω παράγραφος αποσκοπεί στην προσαρμογή της μελέτης του κτιρίου στο
φυσικό έδαφος του ακινήτου και όχι το αντίστροφο, με στόχο τη μικρότερη δυνατή αλλοίω-
ση του φυσικού περιβάλλοντος.
Η παράγραφος 4 αναφέρεται στη διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου και δεν
αφορά στις απαιτούμενες εκσκαφές για την κατασκευή του.
Η τροποποίηση της φυσικής στάθμης του εδάφους με δημιουργία τεχνητής στάθμης εδάφους
μέχρι ένα μέτρο πάνω ή κάτω από το φυσικό έδαφος, επιτρέπεται σε όλες τις αρχιτεκτονικές

ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΑ, ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΑ Άρθρο
ΚΑΙ ΔΙΑΚΟΣΜΗΤΙΚΑ
ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΙΣ ΟΨΕΙΣ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ 16
16
(ΓΟΚ/85 Άρθ. 11 και ΓΟΚ/73 Άρθ.84 παρ. 8.Α και 8.Β, ΚΒΠΝ Άρθ. 252)
Εφαρμόζεται εντός σχεδίου και εκτός

σχεδίου με εξαίρεση τις παρ.5γ και 6
Με το άρθρο 16 προσδιορίζονται τα στοιχεία που επιτρέπο-

νται στις όψεις των κτιρίων και οι προϋποθέσεις κατασκευής
τους, ενώ ορίζονται επίσης ορισμένες κτιριοδομικές διατά-
ξεις για τα στοιχεία αυτά. Είναι αντίστοιχο με το άρθρο 11 του
ΓΟΚ/85.
y Επισημάνσεις, σχόλια κατά παράγραφο και συσχέτιση με άλλες διατάξεις σελ. 579
Παρ.1. Αρχιτεκτονικές προεξοχές, Αρχιτεκτονικά στοιχεία, συστήματα σκίασης σελ. 579
Παρ.2. Εξώστες, στεγασμένοι χώροι, κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας σελ. 579
Παρ.3. Εξώστες ανοικτοί, διαστάσεις έξω από τη ρυμοτομική γραμμή σελ. 580
(Σχήματα 16–1, 16–2)
Παρ.4. Κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων (Σχήμα 16–3) σελ. 581
Παρ.5. Εξώστες κλειστοί (έρκερ). Προϋποθέσεις κατασκευής σελ. 583
(Σχήματα 16–4, 16–5, 16–6, 16–7)
Παρ.6. Διαφοροποίηση προϋποθέσεων σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας κυκλοφορίας σελ. 588
Παρ.7. Μόνιμα προστεγάσματα σε εισόδους και καταστήματα (Σχήμα 16–8) σελ. 588
Παρ.8. Κατασκευές εξυπηρέτησης των ΑμεΑ μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις σελ. 589
Παρ.9. Διαχωριστικά στοιχεία σελ. 589
Παρ.10. Κλιματιστικά στοιχεία και επίτοιχοι λέβητες αερίου (Σχήμα 16–9) σελ. 589

ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΣΤΙΣ ΟΨΕΙΣ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ
Αντικατάσταση «1.(1) Στις όψεις επί του κελύφους του κτιρίου τόσο για τα νέα κτίρια όσο και για
της παρ.6
άρθ.11 ΓΟΚ/85 τις προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια και εφόσον δεν δημιουργούν κλειστούς ή
ανοικτούς χώρους χρήσης του κτιρίου, επιτρέπονται και διατάσσονται ελεύθερα
σε οποιαδήποτε θέση και σύμφωνα με τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό:
α) αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία,
β) ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία,
γ) κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης και ρύθμισης του φυσικού φωτισμού
με τα στηρίγματά τους,
δ) κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους,
ε) εμφανούς τύπου αγωγοί τεχνικών συστημάτων, όπως καμινάδες, αεραγωγοί,
υδρορροές βάση των προβλεπομένων προδιαγραφών, μέγιστου πλάτους ίσου με
1/4 Δ ή 1/4 δ. Η απόσταση των παραπάνω στοιχείων από τα όρια του οικοπέδου
δεν μπορεί να είναι μικρότερη του 1,00 μ.».
σελ. 579
Αναδιατύπωση 2.(2) Εξώστες και στεγασμένοι χώροι κτιρίων με τυχόν οριζόντια φέροντα ή κα-
της παρ.1
άρθ.11 ΓΟΚ/85 τακόρυφα και οριζόντια αρχιτεκτονικά στοιχεία ή κινητά συστήματα ηλιοπροστα-
σίας (όπως πανέλα διάτρητων υλικών, περσίδες κ.ά.,) (2) διατάσσονται ελεύθερα
σε οποιαδήποτε όψη και όροφο του κτιρίου.
σελ. 579
Αναδιατύπωση 3. Οι ανοικτοί εξώστες μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής έως

των παρ. 3 και 5
άρθ.11 ΓΟΚ/85 πλάτους 1/10 Π και όχι περισσότερο των 2,00 μ. « Όταν»(3) και όταν αυτή ταυτίζε-
ται με τη ρυμοτομική γραμμή «πρέπει»(3) να κατασκευάζονται σε ύψος τουλάχι-
στον 3,00 μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου. Ανοικτοί εξώστες εντός των
υποχρεωτικά ακάλυπτων τμημάτων του οικοπέδου μπορούν να κατασκευάζονται
μέχρι πλάτους 1/4 Δ ή 1/4 δ.
Οι εξώστες, αρχιτεκτονικά και λοιπά δομικά στοιχεία «της παραγράφου 1 του
παρόντος άρθρου,»(4) αν εξέχουν της ρυμοτομικής γραμμής, πρέπει να απέχουν
τουλάχιστον 0,50 μ. από το άκρο του κρασπέδου του πεζοδρομίου και προς την
πλευρά της ρυμοτομικής γραμμής σε οριζόντια προβολή.
σελ. 580 σχήμα 16–1 σελ. 580 και σχήμα 16–2 σελ. 581
Αναδιατύπωση 4. Κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων επιτρέπεται να κατα-

της παρ.10
άρθ.11 ΓΟΚ/85 σκευάζονται σε οποιαδήποτε θέση, ακόμα και σε τμήματα εξωστών που βρίσκο-
νται πάνω από κοινόχρηστους χώρους, εφόσον τα στηρίγματα αυτά εδράζονται
στους εξώστες και δεν εξέχουν από το περίγραμμά τους.
σελ. 581 σχήμα 16–3 σελ. 582
Αναδιατύπωση 5. Κλειστοί εξώστες (έρκερ) κατασκευάζονται με τις παρακάτω προϋποθέσεις:

των παρ.8.Α.δ,
8.Α.β, 8.Α.γ και α) Το άθροισμα των επιφανειών των ορθών προβολών σε κατακόρυφο
8.Α.ε άρθ.84
ΓΟΚ/73 επίπεδο των κλειστών εξωστών που κατασκευάζονται στις όψεις των κτιρί-
ων δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% της αντιστοίχου επιφάνειας όψεως.
β) Η μέγιστη προεξοχή να μην υπερβαίνει το 0,80 μ.
γ) Σε περίπτωση που η οικοδομική γραμμή συμπίπτει με τη ρυμοτομική
γραμμή και το κτίριο τοποθετείται σε αυτήν οι κλειστοί εξώστες επιτρέπο-
νται μόνο για πλάτος δρόμου άνω των 8 μέτρων και σε κάθε περίπτωση πρέ-

16
πει να βρίσκεται πάνω από 5,00 μέτρα από την οριστική στάθμη του πεζο-
δρομίου.
δ) Οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται εντός των πλάγιων υποχρεωτικών
ακάλυπτων, σε ύψος άνω των 3,00 μ.
ε) Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοιχτών εξωστών σε συνέχεια κλειστών
εξωστών. «Είναι δυνατή όμως η κατασκευή ανοικτών εξωστών δίπλα (σε
επαφή ή σε απόσταση) από κλειστό εξώστη»(5).
σελ. 583 σχήμα 16–4 σελ. 584, σχήμα 16–5 σελ. 585,
σχήμα 16–6 σελ. 586 και σχήμα 16–7 σελ. 587
6. Σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας κυκλοφορίας επιτρέπεται η κατασκευή Αναδιατύπωση

του τελευταίου
των στοιχείων των προηγούμενων παραγράφων σε ύψος μεγαλύτερο των 3,00 μ. εδαφίου της
(και μικρότερο των 5,00 μ.)(6), μετά από βεβαίωση του αρμόδιου»(7) δήμου ότι δεν παρ.8 άρθ.11
ΓΟΚ/85
παρεμποδίζουν τη λειτουργία του πεζόδρομου. (Επιτρέπεται η κατασκευή τους
σε μικρότερο ύψος με την προϋπόθεση ότι προβάλλονται επί του εδάφους κατά
τρόπο ανιχνεύσιμο από το λευκό μπαστούνι τυφλών ατόμων.)(8).
σελ. 588
7. Σε καταστήματα και εισόδους κτιρίων πάνω από κοινόχρηστους χώρους επι- Αναδιατύπωση
της παρ.9
τρέπεται να κατασκευάζονται μόνιμα προστεγάσματα χωρίς κατακόρυφα στηρίγ- άρθ.11 ΓΟΚ/85
ματα.
Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου
οικοπέδου τα παραπάνω προστεγάσματα επιτρέπεται να κατασκευάζονται με
πλάτος μέχρι 1/2 Δ ή 1/2 δ.
σελ. 588 σχήμα 16–8 σελ. 588
8. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου Αποτελεί νέα
διάταξη
επιτρέπονται κατασκευές για την εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή/και
εμποδιζόμενων ατόμων.
σελ. 589
9. Μεταξύ των ανοιχτών στεγασμένων χώρων, στους εξώστες και στους υπαί- Αναδιατύπωση
της παρ.11
θριους χώρους των κτιρίων, επιτρέπονται στηθαία και διαχωριστικά στοιχεία με- άρθ.11 ΓΟΚ/85
ταξύ των όμορων ιδιοκτησιών ή των συνιδιοκτησιών.
σελ. 589
10. «Τεχνικά συστήματα κλιματισμού ή θέρμανσης και παραγωγής Ζεστό Νερό Αναδιατύπωση
των παρ.12
Χρήσης (ΖΝΧ), όπως επίτοιχοι λέβητες αερίου, στις περιπτώσεις νέων κατασκευ- και 13 άρθ.11
ών θα πρέπει να ενσωματώνονται στο κέλυφος του κτιρίου και να μην προεξέ- ΓΟΚ/85
χουν από την επιφάνεια των όψεων του κτιρίου»(9).
Σε υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται να εξέχουν μέχρι πενήντα (50) εκατοστά και
μόνο όταν δεν μπορούν να τοποθετηθούν επί των εξωστών ή των δωμάτων, να
τοποθετούνται σε ύψος μεγαλύτερο των τριών (3,00 μ.) μέτρων από τη στάθμη
του πεζοδρομίου και με πρόβλεψη κατάλληλης απορροής των συμπυκνωμένων
υδρατμών, για κτίρια που βρίσκονται στην οικοδομική γραμμή και η λειτουργία
τους δεν υπερβαίνει τα επιτρεπόμενα όρια «θορύβου»(10). Στις όψεις «επί του κε-
λύφους»(11) επιτρέπεται η εγκατάσταση μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων
«των τεχνικών συστημάτων του κτιρίου»(12).
σελ. 589 σχήμα 16–9 σελ. 589

16 Άρθρο 16
(1) Η παρ.1 του τίθεται ως αντικατεστάθη με την παρ.24.1 άρθρο 20 του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Επιση-
μαίνουμε ότι η ανωτέρω επιχειρούμενη νομοτεχνική βελτίωση διατηρεί την αρχική διατύπωση, εμπλουτίζει με
τεχνικά στοιχεία και αποσαφηνίζει τις επιτρεπόμενες με βάσει την αρχιτεκτονική μελέτη επεμβάσεις στις όψεις
του κτιρίου. Η αρχική παρ.1 έχει ως εξής: ( Στις όψεις του κτιρίου επιτρέπονται τόσο για τα νέα κτίρια, όσο και
για τις προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια και εφόσον δεν δημιουργούν χώρους χρήσης του κτιρίου, αρχιτεκτονι-
κές προεξοχές, αρχιτεκτονικά στοιχεία και συστήματα σκίασης μέγιστου πλάτους ίσου με 1/4 Δ ή 1/4 δ.).
(2) Η παρ.2 του άρθ.16 επανεισάγεται διορθωμένη, η εντός (…) σχετική αναφορά απαλείφεται σύμφωνα με την
παρ.24.2 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14)..
(3) Οι εντός «...» δύο περιπτώσεις στη πρώτη περίοδο της παρ.3 αποτελούν συντακτική και νομοθετική βελτίωση και
τίθενται ως αντικατεστάθησαν σύμφωνα με την παρ.24.3 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Συγκε-
κριμένα αντικαθιστούν, η πρώτη περίπτωση τις λέξεις (και όταν) η δε δεύτερη την λέξη (μπορούν).
(4) Η εντός «...» φράση στο τρίτο εδάφιο της παρ.3 προστίθεται με την παρ.24.3 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α
της 14.4.14).
(5) Η περιπτ.ε επανεισάγεται στην παρ.5 συμπληρωμένη με το εντός «...» τελευταίο εδάφιο σύμφωνα με την
παρ.24.5ε άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Η δυνατότητα αυτή παρείχετο ήδη σύμφωνα με την
διευκρινιστική παρ.5ε άρθ.16 της Αποφ.63234/19.12.12.
(6) Ο εντός (...) περιορισμός στο πρώτο εδάφιο της παρ.6 απαλείφεται σύμφωνα με την παρ.24.6 άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(7) Η εντός «...» λέξη στο πρώτο εδάφιο της παρ.6 προστίθεται με την παρ.24.6 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α
της 14.4.14).
(8) ΠΡΟΣΟΧΗ: Το εντός (...) τελευταίο εδάφιο της παρ.6 καταργείται με την παρ.24.6 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ
94/Α της 14.4.14).
(9) Το εντός «...» πρώτο εδάφιο της παρ.10 ανασυντάσσεται και τίθεται με όμοιο περιεχόμενο σύμφωνα με την
παρ.23.10 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Η αρχική διατύπωση της διάταξης έχει ως εξής: (Κλι-
ματιστικά στοιχεία και επίτοιχοι λέβητες αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού χρήσης (ΖΝΧ) στις
όψεις των νέων κτιρίων, μετά τη δημοσίευση του παρόντος, οφείλουν να είναι ενσωματωμένα και να μην προεξέ-
χουν από την επιφάνεια των όψεων του κτιρίου).
(10) Η εντός «...» λέξη στο τέλος του δεύτερου εδαφίου της παρ.10 τίθεται σε αντικατάσταση της φράσης (ηχητικής
ρύπανσης) σύμφωνα με την παρ.23.10 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(11) Οι εντός «...» λέξεις στην αρχή του τρίτου εδαφίου της παρ.10 προστίθενται σύμφωνα με την παρ.23.10 άρθρο 20
του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(12) Οι εντός «...» λέξεις στο τέλος του τρίτου εδαφίου της παρ.10 αντικαθιστούν τη φράση (φυσικού αερίου) σύμφω-
να με την παρ.23.10 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
577α Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Αρχιτεκτονικές προεξοχές, Αρχιτεκτονικά στοιχεία, συστήματα σκίασης Στοιχεία στις όψεις του κτιρίου
16
Εξώστες, στεγασμένοι χώροι, κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας Σχόλια | παρ.1, 2 Άρθ. 16
Παρ.1. Αρχιτεκτονικές προεξοχές, Αρχιτεκτονικά στοιχεία, συστήματα σκίασης.

y Ορισμοί άρθ.2:
– Παρ.8. Αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία είναι τα φέροντα ή μη
στοιχεία του κτιρίου που συμμετέχουν στη διαμόρφωση των όψεών του.
– Παρ.56. Όψεις του κτιρίου είναι οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους κοινόχρηστους ή
και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου και ορίζονται σύμφωνα με τον προσανατο-
λισμό τους. Ως όψεις του κτιρίου θεωρούνται και οι στέγες.
– Όψεις είναι επίσης και οι επιφάνειες που προκύπτουν από κλιμακώσεις του κτιρίου, αρ-
κεί να εξασφαλίζουν απόσταση Δ από τυχόν εμπόδιο (π.χ. από όμορο κτίριο) – βλ. σχ.
Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.6.
y Σε νέα κτίρια και σε προσθήκες στις όψεις του κελύφους του κτιρίου επιτρέπονται
ελεύθερα και εφόσον δεν δημιουργούν κλειστούς ή ανοικτούς χώρους χρήσης(*) του κτι-
ρίου:
α) αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία
β) ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοιχεία,
γ) κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης και ρύθμισης του φυσικού φωτισμού με τα στη-
ρίγματα τους,
δ) κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους,
ε) εμφανούς τύπου αγωγοί τεχνικών συστημάτων, όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορ-
ροές βάση των προβλεπομένων προδιαγραφών,
μέγιστου πλάτους ίσου με 1/4 Δ ή 1/4 δ.
Η απόσταση των παραπάνω στοιχείων από τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να εί-
ναι μικρότερη του 1,00 μ.
– Κέλυφος είναι το σκληρό περίβλημα του κτιρίου (δεν υπάρχει ορισμός) επομέ-
νως περιλαμβάνονται οι όψεις που προκύπτουν από κλιμακώσεις του κτιρίου που
βλέπουν σε υπαίθριους χώρους του κτιρίου (βεράντες) ανοικτές προς ΚΧ ή προς υπο-
χρεωτικούς ακάλυπτους χώρους και οι όψεις των αιθρίων.
– Τα διαμπερή ανοίγματα νοούνται ως τα ανοίγματα που διαπερνούν το κέλυφος του
κτιρίου (άρθ.11 παρ.6η και 6κθ), επομένως οι «όψεις» τους δεν αποτελούν όψεις
του κελύφους του κτιρίου και δεν επιτρέπονται σε αυτές οι κατασκευές του
άρθ.16.
– Για τα συστήματα σκίασης δεν υπάρχει ορισμός, και εντάσσονται στα συστήματα ηλιο-
προστασίας του άρθ.16 παρ.2 ή στα αρχιτεκτονικά στοιχεία του άρθ.2 παρ.8.
– Δεν είναι σαφές εάν ο περιορισμός σε πλάτος 1/4 Δ ή 1/4 δ αφορά όλα τα στοιχεία
της παρ.1. Πάντως για τις αρχιτεκτονικές προεξοχές δεν ορίζεται δυνατότητα παρέκ-
κλισης.
y Επίσης στις όψεις επιτρέπονται οι επιγραφές – βλ.άρθ.2 παρ.56 και άρθ.4.
Παρ.2. Εξώστες, στεγασμένοι χώροι, κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας.

y Διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε όψη και όροφο του κτιρίου:

– εξώστες και στεγασμένοι(*) χώροι των κτιρίων με τυχόν οριζόντια φέροντα ή κατακό-
ρυφα και οριζόντια αρχιτεκτονικά στοιχεία ή κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας,
– όταν κατασκευάζονται μέσα σε αίθριο θα πρέπει να εξασφαλίζεται καθαρή

Στοιχεία στις όψεις του κτιρίου Εξώστες ανοικτοί, διαστάσεις έξω από τη ρυμοτομική γραμμή
16
απόσταση Δ μεταξύ των κατακόρυφων ή οριζόντιων λειτουργικών στοιχείων –

Απόφ.63234/12 Άρθ.2 παρ.1 και σχήμα – βλ. άρθ.2 παρ.1.
(*) Δεν διευκρινίζεται, ούτε περιλαμβάνεται στους ορισμούς ο όρος «στεγασμένοι χώ-
ροι του κτιρίου» που αναφέρεται εδώ, επειδή όμως όλοι οι άλλοι στεγασμένοι χώ-
ροι του κτιρίου, που αναφέρονται στους ορισμούς, προσδιορίζονται με κάποια χρή-
ση, προκύπτει ότι αφορούν σε κενά – εσοχές στο σώμα του κτιρίου, σε χώρους
οι οποίοι δεν είναι βατοί, όπως αναφέρονται στο άρθ.2 παρ.4 ή στο άρθ.11 παρ.6γ.
Παρ.3. Εξώστες ανοικτοί, διαστάσεις έξω από τη ρυμοτομική γραμμή ή εντός των υπο-
χρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ.
y Ορισμός άρθ.2 παρ.5.

«Ανοικτός Εξώστης (μπαλκόνι) είναι η οριζόντια προεξοχή του δαπέδου ορόφου ή δώμα-
τος που προβάλλει πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου.»
y Οι ανοικτοί εξώστες μπορούν να προεξέχουν της οικοδομικής γραμμής έως πλάτος
1/10 Π και όχι περισσότερο των 2,00 μ., δεν περιορίζονται από το ιδεατό στερεό και
y όταν δεν υπάρχει πρασιά μπορούν να κατασκευάζονται:
– σε ύψος τουλάχιστον 3,00 μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου,
– οι εξώστες, τα αρχιτεκτονικά και τα λοιπά δομικά στοιχεία της παρ.1, όταν εξέχουν της
ρυμοτομικής γραμμής, πρέπει να απέχουν τουλάχιστον 0,50 μ. από το άκρο του
κρασπέδου του πεζοδρομίου (βλ. τελευταίο σκαρίφημα του σχ. 16–3 σελ. 582).
– Όταν το κτίριο τοποθετείται πιο μέσα από την ΟΓ το πλάτος του εξώστη μπορεί να
προσαυξάνεται με την διάσταση της οπισθοχώρησης.
y Επιτρέπεται η κατασκευή ανοικτών εξωστών μπροστά από ημιυπαίθριους χώρους,
δεδομένου ότι οι Η/Χ αποτελούν χώρους του κτιρίου, οι οποίοι συμμετέχουν στη διαμόρ-
φωση του περιγράμματος και των όψεων του κτιρίου. Απαιτείται, όμως, ιδιαίτερη προσο-
χή για τον υπολογισμό του φωτισμού των χώρων, δεδομένου ότι στην επιφάνεια του χώ-
ρου αθροίζεται και η επιφάνεια του έμπροσθεν αυτού Η/Χ και του εξώστη, σύμφωνα με
το άρθρο 11 παρ.5.2 του ΚΚ – βλ. άρθ.2 παρ.5.
– Ενδεικτικά τα σχήματα 16–1 και 16–2 για το πλάτος των εξωστών.
(Σχήμα 16–1)

Εξώστες κλειστοί (έρκερ) προϋποθέσεις κατασκευής Στοιχεία στις όψεις του κτιρίου
16
y Για κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων (τέντες σε εσοχές – βεράντες

και εξώστες) εάν είναι σύμφωνα με το άρθ.17 του ΚΚ, λογικά δεν απαιτείται άδεια αφού
δεν αποτελούν κατασκευές και είναι παράλειψη που δεν αναφέρονται στο άρθ.4
παρ.3, εκτός αν θεωρείται ότι απαιτείται έκδοση άδειας, ζήτημα που πρέπει να δι-
ευκρινίσει το υπουργείο.
– Αντίθετα για τα στέγαστρα και τα προστεγάσματα, που επηρεάζουν σημαντικά
τις όψεις ή τον ακάλυπτο, προκύπτει ότι απαιτείται έκδοση άδειας, προκειμένου
να ελεγχθούν οι προϋποθέσεις κατασκευής τους.
Παρ.5. Εξώστες κλειστοί (έρκερ) προϋποθέσεις κατασκευής.

(Εφαρμόζεται εντός σχεδίου και εκτός σχεδίου με εξαίρεση την περίπτ. γ και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο)
y Ορισμός άρθ.2 παρ.38:

«Κλειστός εξώστης («έρκερ») είναι η κλειστή από όλες τις εξωτερικές πλευρές, οριζόντια
προεξοχή δαπέδου τμήματος ορόφου, χώρου κύριας ή βοηθητικής χρήσης, που προβάλ-
λει πέρα από τις επιφάνειες των όψεων του κτιρίου και εξέχει του περιγράμματος κάλυψης.»
y Δεν προσμετρούν στο ΣΔ, στην κάλυψη και στο ΣΟ – Άρθ.11 παρ.6ιστ, άρθ.12 παρ.4δ
και άρθ.13 παρ.2β.
y Τα έρκερ εξ ορισμού αποτελούν χώρους χρήσης των κτιρίων (άρθ.2 παρ.38) και δεν
ισχύει γι΄ αυτά η απαγόρευση χρήσης της παρ.1 του άρθ.16, αλλά
y Τμήμα του έρκερ που εμπίπτει εντός του Δ ή του δ και έρκερ που κατασκευάζε-
ται μέσα σε αίθριο, περιορίζονται στο μέγεθος 1/4Δ ή 1/4δ, σύμφωνα με την παρ.1 του
άρθ.16 και την Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.1 – σε αίθριο κατασκευάζεται εκτός του Δ.
y Οι κλειστοί εξώστες κατασκευάζονται στις όψεις του κτιρίου, εξ ορισμού και με
βάση το άρθ.16 παρ.5α και ως όψεις ορίζονται «…οι επιφάνειες του κτιρίου προς τους
κοινόχρηστους ή και ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου…» (άρθ.2 παρ.56). Επομένως
μπορεί να κατασκευασθεί έρκερ σε οποιαδήποτε όψη του υποχρεωτικά ακάλυπτου
χώρου, είτε είναι πλάγια, είτε είναι πίσω όψη. Επειδή η παρ.5δ του άρθ.16, ορίζει την
κατασκευή των έρκερ μόνο σε πλάγιους ακάλυπτους, διευκρινίζεται ότι προφανώς
πρόκειται για ελλιπή διατύπωση που χρήζει διόρθωσης, όπως προκύπτει από τα προ-
αναφερόμενα, η οποία εν τω μεταξύ έγινε με το άρθ.16 παρ.5δ της Απόφ.63234/12 όπου
σωστά αναφέρεται ότι «Το ίδιο ελάχιστο ύψος τηρείται και σε περίπτωση κλειστών
εξωστών προς τον πίσω υποχρεωτικό ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου,…».
y Κλειστοί εξώστες (έρκερ) κατασκευάζονται με τις παρακάτω προϋποθέσεις:
α) Το άθροισμα των επιφανειών των ορθών προβολών σε κατακόρυφο επίπεδο των κλει-
στών εξωστών, που κατασκευάζονται στις όψεις των κτιρίων, δεν μπορεί να υπερβαί-
νει το 20% της αντιστοίχου επιφάνειας όψεως:
– Το ποσοστό εξετάζεται σε κάθε όψη ξεχωριστά, ενώ σε περίπτωση καμπύλης κάτο-
ψης οι προϋποθέσεις της διάταξης εξετάζονται στο ανάπτυγμα της αντίστοιχης κα-
μπύλης επιφάνειας της όψης – Απόφ.63234/12 άρθ.16 παρ.5α.
y Επισημαίνεται ότι στον υπολογισμό της επιφάνειας της όψης δεν περιλαμβάνε-
ται η όψη της πιλοτής, της απόληξης του δώματος και του τυχόν στηθαίου, ενώ

Εξώστες κλειστοί (έρκερ) προϋποθέσεις κατασκευής Στοιχεία στις όψεις του κτιρίου
16
ε) Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοιχτών εξωστών σε συνέχεια κλειστών εξωστών

– Ενδεικτικό σχήμα που ακολουθεί της Απόφ.63234/12 άρθ.16 παρ.5ε.
– Είναι δυνατή όμως η κατασκευή ανοικτών εξωστών δίπλα (σε επαφή ή σε απόστα-
ση) από κλειστό εξώστη.
(Σχήμα 16–7)

Στοιχεία στις όψεις του κτιρίου Διαφοροποίηση Προϋποθέσεων σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας
16
Άρθ. 16 παρ.6, 7 | Σχόλια κυκλοφορίας • Μόνιμα προστεγάσματα σε εισόδους και καταστήματα
Παρ.6. Διαφοροποίηση Προϋποθέσεων σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας κυκλοφο-

ρίας.
(Δεν εφαρμόζεται εκτός σχεδίου)
y Σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας κυκλοφορίας επιτρέπεται η κατασκευή των

στοιχείων των προηγούμενων παραγράφων:
– Σε ύψος μεγαλύτερο των 3,00 μ. και μικρότερο των 5,00 μ. μετά από βεβαίωση του
δήμου ότι δεν παρεμποδίζουν τη λειτουργία του πεζόδρομου.
– Από τη νέα διατύπωση της διάταξης, μετά την τροποποίηση με το άρθ.20 παρ.24, προ-
κύπτει ότι η βεβαίωση του Δήμου απαιτείται σε κάθε περίπτωση.
– Γενικά οι περιορισμοί της παρ.3 του άρθ.16 σε σχέση με το πλάτος των εξωστών ισχύ-
ουν και στην περίπτωση πεζοδρόμων ή δρόμων ήπιας κυκλοφορίας της παρ.6 –
Απόφ.63234/12 άρθ.16 παρ.6.
Παρ.7. Μόνιμα προστεγάσματα σε εισόδους και καταστήματα.

y Ορισμός άρθ.2 παρ.72.

«Προστέγασμα είναι το μη προσβάσιμο σταθερό ή κινητό στοιχείο σε συνέχεια των όψεων
του κτιρίου και πέρα από την επιφάνειά τους.»
y Το προστέγασμα είναι σταθερό ή κινητό και συνδέεται μόνο με τις όψεις του κτιρί-
ου, χωρίς κατακόρυφα στηρίγματα.
y Σε καταστήματα και εισόδους κτιρίων, πάνω από κοινόχρηστους χώρους επιτρέπεται
να κατασκευάζονται:
– Μόνιμα προστεγάσματα χωρίς κατακόρυφα στηρίγματα.
– Για τα μόνιμα προστεγάσματα εφαρμόζονται επίσης οι προϋποθέσεις κατασκευής των
εξωστών πάνω από κοινόχρηστους χώρους, όπως ορίζονται με την παρ.3.
y Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικο-
πέδου, τα παραπάνω μόνιμα προστεγάσματα επιτρέπεται να κατασκευάζονται:
– με πλάτος μέχρι 1/2 Δ ή 1/2 δ, ενώ τα κινητά με μέγιστο πλάτος 1/4 Δ ή 1/4 δ,
σύμφωνα με την παρ.1γ του παρόντος άρθ.16, όπως ισχύει μετά το άρθ.20 παρ.24 του
Ν.4258/14. Και επειδή τα κινητά προστεγάσματα αποτελούν στοιχεία των όψεων με
βάση το άρθ.2 παρ.72, προκύπτει ότι δεν έχει εφαρμογή το άρθ.17 παρ.7(ι), ως προς το
μέγιστο πλάτος προεξοχής 1/2 Δ για τα κινητά προστεγάσματα.
(Σχήμα 16–8)

Κατασκευές εξυπηρέτησης των ΑμεΑ μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Στοιχεία στις όψεις του κτιρίου
16
Διαχωριστικά στοιχεία • Κλιματιστικά στοιχεία και επίτοιχοι λέβητες αερίου Σχόλια | παρ.8, 9, 10 Άρθ. 16
Παρ.8. Κατασκευές εξυπηρέτησης των ΑμεΑ μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις.

y Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου επιτρέ-

πονται κατασκευές για την εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή/και εμποδιζόμενων
ατόμων – βλ. και άρθ.17.
Παρ.9. Διαχωριστικά στοιχεία.

y Μεταξύ των ανοιχτών στεγασμένων χώρων, στους εξώστες και στους υπαίθριους χώρους
των κτιρίων, επιτρέπονται στηθαία και διαχωριστικά στοιχεία μεταξύ των όμορων
ιδιοκτησιών ή των συνιδιοκτησιών.
Παρ.10. Κλιματιστικά στοιχεία και επίτοιχοι λέβητες αερίου.

y Στις όψεις των νέων κτιρίων, μετά τη δημοσίευση του Ν.4067/12, κλιματιστικά στοιχεία
και επίτοιχοι λέβητες αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού, οφείλουν να είναι
ενσωματωμένα και να μην προεξέχουν από την επιφάνεια των όψεων του κτιρίου.
y Σε υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται:
– να εξέχουν μέχρι 50 εκ., μόνο όταν δεν μπορούν να τοποθετηθούν επί των εξωστών ή
των δωμάτων,
– να τοποθετούνται σε ύψος μεγαλύτερο των τριών (3,00 μ.) μέτρων από τη στάθμη του
πεζοδρομίου και με πρόβλεψη κατάλληλης απορροής των συμπυκνωμένων υδρατμών,
για κτίρια που βρίσκονται στην οικοδομική γραμμή και η λειτουργία τους δεν υπερβαί-
νει τα επιτρεπόμενα όρια ηχητικής ρύπανσης.
y Στις όψεις του κελύφους του κτιρίου επιτρέπεται η εγκατάσταση μετρητικών και
ρυθμιστικών διατάξεων των τεχνικών συστημάτων του κτιρίου.
αλλά καλύπτουν
τα κλιματιστικά στοιχεία
(Σχήμα 16–9)

ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΚΑΙ ΦΥΤΕΥΣΕΙΣ Άρθρο
ΣΤΟΥΣ ΑΚΑΛΥΠΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ
ΚΑΙ ΠΕΡΙΦΡΑΞΕΙΣ 17
17
(ΓΟΚ/85 Άρθ.17, όμως περιλαμβάνει και άλλα άρθρα του ΓΟΚ όπως,
το Άρθ.8 παρ.2 (δεύτερο και τρίτο εδάφιο), το Άρθ.9 παρ.5 και το Άρθ.18 του ΓΟΚ/85.
Επίσης, συμμετέχουν τα άρθρα του Κτιριοδομικού Κανονισμού:
Άρθ.5 παρ.4.3.2, Άρθ.10 παρ.7, Άρθ.13 παρ.6.2 και 7, Άρθ.17 παρ.3, Άρθ.22 και Άρθ.23 παρ.1.
ΚΒΠΝ Άρθ.256)
Εφαρμόζεται εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου
πλην των παρ.2α, 2β, 2στ, «3β», 6β και 8,
Με το άρθρο 17 ορίζονται οι προϋποθέσεις διαμόρφωσης

των υποχρεωτικών και των εν γένει ακάλυπτων χώρων του
οικοπέδου, η υποχρέωση φύτευσης των ακάλυπτων και οι
κατασκευές που επιτρέπονται υπέργεια ή υπόγεια και ειδικά
στην περιοχή της πρασιάς. Επίσης, περιλαμβάνονται και οι δι-
ατάξεις για την κατασκευή των περιφραγμάτων.
y Επισημάνσεις, σχόλια κατά παράγραφο και συσχέτιση με άλλες διατάξεις σελ. 600
Παρ.1. Εναλλακτική διαχείριση αποβλήτων από εκσκαφές, κατασκευές και κατεδαφίσεις σελ. 600
Παρ.2. Απαίτηση φύτευσης των υποχρεωτικών ακάλυπτων χώρων και στοιχεία που
συμμετέχουν στον υπολογισμό της σελ. 600
Παρ.3. Διαμορφώσεις των ακάλυπτων χώρων και επιτρεπόμενες κατασκευές
(Σχήματα 17–1, 17–2) σελ. 602
Παρ.4. Επιτρεπόμενες κατασκευές μέσα στην απόσταση Δ ή δ σελ. 604
Παρ.5. Ελαφρές κατασκευές για στέγαση Δημόσιων κολυμβητικών δεξαμενών σελ. 605
Παρ.6. Κατασκευές που επιτρέπονται κάτω από το έδαφος στους ακάλυπτους
χώρους, επέκταση υπογείων (Σχήμα 17–3) σελ. 605
Παρ.7. Κατασκευές που επιτρέπονται στους ακάλυπτους χώρους σελ. 607
Παρ.8. Φύτευση προκηπίων, επιτρεπόμενες κατασκευές και διαμορφώσεις σελ. 610
Παρ.8.Α. Κατασκευές κάτω από την επιφάνεια των προκηπίων σελ. 611
Παρ.8.Β. Κατασκευές και διαμορφώσεις στην επιφάνεια των προκηπίων σελ. 612
Παρ.9. Περιφράγματα (Σχήμα 17–4) σελ. 613
Κτιριοδομικός Κανονισμός Απόφ.3046/304/89
– Άρθ.14. Κεκλιμένα επίπεδα κυκλοφορίας πεζών (ράμπες) σελ. 619
– Άρθ.21. Προσπέλαση προς εισόδους – εξόδους κτιρίων σελ. 619
– Άρθ.23. Φύτευση οικοπέδων σελ. 601

ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΚΑΙ ΦΥΤΕΥΣΕΙΣ ΣΤΟΥΣ ΑΚΑΛΥΠΤΟΥΣ ΧΩΡΟΥΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΦΡΑΞΕΙΣ
17
4. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ του υποχρεωτικού ακάλυπτου χώρου Αναδιατύπωση

επιτρέπονται στεγασμένοι ανελκυστήρες οχημάτων, σκίαστρα, προστεγάσματα, ΓΟΚ/85, για την
αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοιχεία, σύμφωνα με το άρθρο 16, δημιουργία του
1ου εδαφίου
καθώς και κατασκευές για την εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδι-
ζόμενων ατόμων.
Οι κλίμακες κινδύνου μπορεί να τοποθετούνται μέσα στις ελάχιστες επιτρεπό- Αυτούσια η
παρ.6.2 άρθ.13
μενες αποστάσεις του υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου και σε απόσταση τουλάχι- του ΚΚ
στον 1,00 μ. από τα όρια του οικοπέδου, εφόσον δεν είναι δυνατή η τοποθέτησή
τους σε άλλη θέση. σελ. 604
5. Επιτρέπεται η στέγαση κολυμβητικών δεξαμενών ιδιοκτησίας του Δημοσίου,

των Ν.ΠΔΔ., των Ο.Τ.Α. και της Ο.Σ.Κ. Α.Ε. «και ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων κοινω-
φελούς χαρακτήρα»(1) με πέργκολες που καλύπτονται με ελαφρά εύκαμπτα υλικά
ή με αρθρωτές κινούμενες κατασκευές. σελ. 605
6. Κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους των ακάλυπτων χώρων του Αναδιατυπω-
μένο το 1ο
οικοπέδου ή γηπέδου, επιτρέπονται: εδάφιο και
α) Η κατασκευή δεξαμενών αποχέτευσης, νερού, υγρών και αερίων καυσίμων, μέρος του 2ου
εδαφίου της
αποθήκης συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων, δικτύων για την εξυπηρέ- παρ.1 άρθ.17
τηση του κτιρίου και των απαραίτητων για τη λειτουργία ασκεπούς πισίνας εγκα- ΓΟΚ/85, για την
δημιουργία του
ταστάσεων, σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς που προβλέπονται από τις 1ου εδαφίου και
κείμενες διατάξεις. της περίπτ.α
β) Η επέκταση υπογείων ορόφων με τις χρήσεις που ορίζονται στο άρθρο 11:
Για οικόπεδα εμβαδού έως και 300 τ.μ. επιτρέπεται έως τα όρια του οικο-
πέδου. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευ-
σης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη.
Σε οικόπεδα εμβαδού από 300 τ.μ. έως 600 τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των
υπογείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου σε ποσοστό έως
και 50% του υποχρεωτικώς ακάλυπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτή, επι-
τρέπεται η εξαγορά των θέσεων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από
τη μελέτη, σε ποσοστό έως και 30% του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων.
Σε περίπτωση που στα οικόπεδα αυτά δεν εξασφαλίζονται από τη μελέ-
τη οι απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης στον πρώτο υπόγειο όροφο, μπορεί
να επεκτείνονται όλοι οι υπόγειοι όροφοι έως και 80% του υποχρεωτικώς
ακάλυπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτή, επιτρέπεται η εξαγορά των θέσε-
ων στάθμευσης που δεν εξασφαλίζονται από τη μελέτη, σε ποσοστό έως και
15% του συνόλου των απαιτούμενων θέσεων.
Σε οικόπεδα εμβαδού άνω των 600 τ.μ. επιτρέπεται επέκταση των υπο-
γείων έξω από το περίγραμμα της κάλυψης του κτιρίου σε ποσοστό έως και
50% του υποχρεωτικώς ακάλυπτου χώρου. Στην περίπτωση αυτή, δεν επι-
τρέπεται εξαγορά θέσεων στάθμευσης.
Σε κάθε περίπτωση πάνω από το χώρο της επέκτασης υπογείου δημιουρ-
γείται φύτευση με ελάχιστο πάχος εδάφους 40 εκ.
γ) Εντός και εκτός περιγράμματος κτιρίων και κάτω από την οριστική στάθμη
εδάφους (υπόγειοι χώροι και ακάλυπτοι χώροι) επιτρέπονται υδατοδεξαμενές, πι-
σίνες σε επαφή με δομικά στοιχεία και με τα όρια του οικοπέδου.
σελ. 605 σχήμα 17–3 σελ. 607 και σχήμα 17–4 σελ. 615
(1) Η εντός «…» ειδική χρήση στην παρ.5 προστίθεται με την παρ.30 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους Διαμορφώσεις
17
Άρθ. 17 παρ.2, 3 | Σχόλια ακάλυπτων, Επιτρεπόμενες κατασκευές
y Άρθρο 23 παρ.4 του Κτιριοδομικού Κανονισμού:

Παρ.4. Κατά τη φύτευση δένδρων ή θάμνων κοντά σε κτίρια ή δομικά έργα και ανά-
λογα με τις ιδιότητες του ριζικού συστήματος των φυτών, πρέπει να λαμβάνονται κατάλ-
ληλα μέτρα για την αποφυγή βλάβης αυτών των κτιρίων ή δομικών κατασκευών.
Παρ.5. Σε περίπτωση ύπαρξης δένδρων ή θάμνων σε γειτονικό οικόπεδο κατά την
ανέγερση οικοδομής, ο οικοδομών οφείλει να λάβει τα απαραίτητα μέτρα για την
προστασία του κτιρίου που ανεγείρει από την υγρασία και το ριζικό σύστημα των
δένδρων ή θάμνων.
Παρ.3. Διαμορφώσεις των ακάλυπτων χώρων και επιτρεπόμενες κατασκευές.

(Εφαρμόζεται εντός και εκτός σχεδίου πλην της περίπτ. β και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο)
y Στους ακάλυπτους χώρους οικοπέδου ή γηπέδου επιτρέπονται:

α. Η τροποποίηση της φυσικής στάθμης του εδάφους των ακάλυπτων χώρων του οι-
κοπέδου, γίνεται σε κάθε μελέτη μέχρι στάθμης +1,00 μ. (*) από το φυσικό έδαφος, για
την προσαρμογή του κτιρίου στο φυσικό έδαφος του ακινήτου και όχι το αντίστροφα
και επίσης για τη διευκόλυνση της φυσικής απορροής ομβρίων.
(*) Ειδικά για τα εντός σχεδίου επιτρέπεται έως + 1,50 μ., – άρθ.15 παρ.4 και
– Σε περίπτωση εκσκαφής ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου με κλίση μεγαλύτερη του
20%, η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να υποβιβαστεί τεχνητά έως 2,00 μ.
Για τα εντός σχεδίου επιτρέπεται επιπλέον της εκσκαφής και επίχωση μέχρι 1,00 μ.
(άρθ.15 παρ.4), ενώ για τα εκτός σχεδίου, όταν γίνεται εκσκαφή 2,00 μ., φαίνεται
ότι δεν επιτρέπεται επίχωση.
– Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν τα παραπάνω όρια, για κτίρια
δημόσιου ενδιαφέροντος και σημασίας, του άρθ.2 παρ.22, επιτρέπονται ύστερα
από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
– Σχετικές οι διευκρινίσεις της Απόφ.63234/12 άρθ.15 παρ.4 – βλ. σελ. 556.
β. Η επίχωση μέχρι τη στάθμη του πεζοδρομίου τμήματος του χώρου μεταξύ της πρόσο-
ψης του κτιρίου και της ρυμοτομικής γραμμής ή η κατασκευή γεφυρωτής προσπέλα-
σης στο κτίριο, σε πλάτος όσο απαιτείται από τη χρήση του κτιρίου, που πρέπει να έχει
τόσο πλάτος ώστε να εξυπηρετείται η κίνηση πεζών και η πιθανή είσοδος – έξοδος οχη-
μάτων σε αυτό, με την οποία δεν πρέπει να αλλοιώνεται σημαντικά το φυσικό έδαφος.
(Σχήμα 17–1)

Διαμορφώσεις Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους
17
ακάλυπτων, Επιτρεπόμενες κατασκευές Σχόλια | παρ.3 Άρθ. 17
γ. Κατασκευές, όπως σκάλες, κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες), αντηρίδες, πεζούλια, βερά-

ντες, φυτεύσεις, cours anglaises συνολικού μήκους μικρότερου ή ίσου του 1/3 της
όψης στην οποία αντιστοιχεί και μέχρι καθαρού πλάτους 1,20 μ., μηχανικά μέσα κάλυ-
ψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμε-
νων ατόμων κ.λπ.
– Οι κατασκευές αυτές γίνονται ανεξάρτητα από τους περιορισμούς της παρ.α,
θεωρούμενες ως σημειακές παρεμβάσεις στη διαμόρφωση του εδάφους για τη
λειτουργική εξυπηρέτηση του κτιρίου και δεν αποτελούν αφετηρία μέτρησης των
υψών, όπως διευκρινίζεται με την Απόφ.63234/12 άρθ.17 παρ.3α, παρ.3β και παρ.3γ
– βλ. στην Κωδικοποίηση.
y Γενικά οι κατασκευές που επιτρέπονται στους ακάλυπτους, δεν γίνονται σε αδόμητα οι-
κόπεδα, αφού προορίζονται για εξυπηρέτηση και προσαρμογή του κτιρίου.
Είναι σημαντικό ότι συμμετέχουν και οι υδάτινες επιφάνειες και οι πισίνες, για την υπο-
χρεωτική επιφάνεια φύτευσης σε ποσοστό 50% της επιφάνειάς τους.
Εφόσον οι cours anglaises έχουν τις προβλεπόμενες διαστάσεις δεν θεωρούνται αφετη-
ρία μέτρησης των υψών, σύμφωνα με το άρθρο 15 παρ.3.
y Για την κλιμάκωση των διαμορφώσεων δεν προβλέπεται ελάχιστο πλάτος, αλλά
πρέπει να είναι εύλογο σε σχέση με την κλίση του φυσικού εδάφους.
y Εκτός σχεδίου ισχύει το ±1,00 μ. από το φυσικό έδαφος, με ελάχιστο πλάτος κλιμακώ-
σεων 5,00 μ. όπως προβλέπει το άρθ.1 παρ.10 του ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ.
y Η διαμόρφωση των ακάλυπτων κρίνεται με βάση το φυσικό έδαφος του οικοδομούμενου
οικοπέδου και δεν ασκεί επιρροή η στάθμη του εδάφους των όμορων οικοπέδων, υφι-
στάμενη ή μελλοντική – ΣτΕ.1807/2001.
ΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ ΣΤΟ ΕΔΑΦΟΣ
Εντόσ κ΄ εκτόσ σχεδίου εκσκαφή < 2,00μ για κλίση εδάφουσ > του 20%
Εντόσ σχεδίου εκσκαφή ή επίχωση < 1,50μ (Άρθ.15 παρ.4 ΝΟΚ)
Εκτόσ σχεδίου εκσκαφή ή επίχωση < 1,00μ (Άρθ.17 παρ.3 ΝΟΚ)
(Σχήμα 17–2)
y Ο έλεγχος των υψών γίνεται μετά την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού και
της τοιχοποιίας, οπότε θα πρέπει να έχουν διαμορφωθεί οι στάθμες του περιβάλλο-
ντος χώρου, ειδικά για μεγάλα κτίρια, για τα οποία προβλέπεται και ενδιάμεσος έλεγχος
– Άρθ.7 παρ.4γ του Ν.4030/11.

Στέγαση Δημόσιων Κολυμβητηρίων Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους
17
Κατασκευές κάτω από τους ακάλυπτους Σχόλια | παρ.4, 5, 6 Άρθ. 17
άλλη θέση, επισημαίνεται όμως ότι η διάταξη αφορά σε υπάρχοντα κτίρια, πριν
την ισχύ του εκάστοτε κανονισμού πυροπροστασίας και αναλόγως της χρήσης τους
– Βλ. λεπτομέρειες εφαρμογής στο άρθ.11 παρ.6ζ σελ. 465 και σχετικό το άρθ.12
παρ.4η σελ. 508.
y Επίσης προκύπτει ότι επιτρέπονται μέσα στο Δ ή το δ:
– τα υλικά επένδυσης του κτιρίου μέχρι 15 εκ. (σοβάδες, διακοσμητική λιθοδομή,
μεταλλικές και ξύλινες επενδύσεις, μαρμαρόπλακες κ.λπ.), καθώς και
– η επιφάνεια εξωτερικής θερμομόνωσης,
όπως εμφανίζονται στις επιμέρους μελέτες, δεδομένου ότι δεν περιλαμβάνονται
στο περίγραμμα του κτιρίου – βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.42 σελ. 126.
(*) Οι στεγασμένοι ανελκυστήρες οχημάτων προσμετρούν στην κάλυψη, όπως
προβλέπεται από το άρθ.11 παρ.6κγ και το άρθ.12 παρ.3 και δεν εντάσσονται στις
κατασκευές που δεν προσμετρούν στην κάλυψη με βάση το άρθ.12 παρ.4γ, ανε-
ξάρτητα του ότι επιτρέπονται μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ, ενώ δεν
προσμετρούν στο συντελεστή.
Παρ.5. Ελαφρές κατασκευές για στέγαση Δημόσιων κολυμβητικών δεξαμενών.

y Επιτρέπεται η στέγαση κολυμβητικών δεξαμενών ιδιοκτησίας του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ,

των ΟΤΑ της ΟΣΚ ΑΕ και ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων κοινωφελούς(*) χαρακτήρα με πέρ-
γκολες, που καλύπτονται με ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή με αρθρωτές κινούμενες κα-
τασκευές.
(*) Βλ. άρθ.2 παρ.40 ΝΟΚ.
Παρ.6. Κατασκευές που επιτρέπονται κάτω από το έδαφος στους ακάλυπτους χώρους,
επέκταση υπογείων.
(Εφαρμόζεται εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου πλην της περίπτ.2 και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο)
y Κάτω από την οριστική στάθμη του εδάφους των ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου ή
γηπέδου, επιτρέπονται:
α) Η κατασκευή δεξαμενών αποχέτευσης, νερού(*), υγρών και αερίων καυσί-
μων(**), αποθήκης συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συστημάτων, δικτύων για την
εξυπηρέτηση του κτιρίου εγκ/σεων γεωθερμίας και των απαραίτητων για τη λει-
τουργία ασκεπούς πισίνας εγκαταστάσεων(***), σύμφωνα με τους όρους και περι-
ορισμούς που προβλέπονται από τις κείμενες διατάξεις.
(*) Επισημαίνεται ότι όλες οι κλειστές δεξαμενές νερού επιτρέπονται πλέον μόνο
κάτω από τους ακάλυπτος χώρους και την πρασιά, με βάση την παρ.6α και την
παρ.8.Α.β. Το ίδιο ισχύει και για τις εγκαταστάσεις βιολογικού καθαρισμού.
(** ) Οι δεξαμενές υγρών και αερίων καυσίμων κατασκευάζονται σε απόστα-
ση 5,00 μ. από τα όρια – Έγγρ.44491/3188/16.10.2012 του ΥΠΑΝ άρθ.185
Ν.4070/12 ΦΕΚ 82/Α τροπ. άρθ.10 Ν.3710/08,
(***) Οι εγκαταστάσεις για τη λειτουργία της πισίνας επιτρέπονται στους ακάλυ-
πτους, αλλά δεν επιτρέπονται στην πρασιά – Άρθ.17 παρ.8.Β.α σε συνδυασμό
με την παρ.7δ.

Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους Κατασκευές πάνω στους ακάλυπτους
17
κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης του φέροντα οργανισμού της κατασκευής.

– Για κατασκευή πέργκολας σε Ειδικά κτίρια απαιτείται και έγκριση ΣΑ.
– Από τη διατύπωση «σε ισόγειους ακάλυπτους χώρους ή στον περιβάλλοντα ακάλυ-
πτο χώρο» του άρθ.4 παρ.2ιστ, προκύπτει ότι ΔΕΝ μπαίνουν πέργκολες σε αδόμη-
το οικόπεδο ή ότι απαιτείται άδεια.
– Σε πέργκολα που υφίσταται νόμιμα μετά από έγκριση της ΕΠΑΕ(*) και πριν την ισχύ
του ΝΟΚ δύναται να αντικαθίσταται η εγκεκριμένη κάλυψή της με προστατευτικό
υλικό του οποίου το πάχος δεν δύναται να υπερβαίνει εκείνο της στέψης του εγκε-
κριμένου σκελετού της – Άρθ.20 παρ.32 Ν.4258/14.
(*) Για το πότε απαιτείτο έγκριση ΕΠΑΕ βλ. άρθ.2 παρ.60 σελ.137.
β) Στοιχεία εξυπηρέτησης (πάγκοι, τραπέζια) άθλησης και παιχνιδότοπων (μπά-
σκετ, βόλλεϋ κ.λπ., για αποκλειστική χρήση των ενοίκων).
γ) Σκάλες ή κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) καθόδου προς τους υπόγειους χώρους ή
μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών (ράμπες ή αναβατόρια) για την
εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων, που πρέπει να κατα-
σκευάζονται σύμφωνα με το άρθ.26 του ΝΟΚ, ενώ γενικά ισχύουν και τα εξής:
– για τα κεκλιμένα επίπεδα – ράμπες το άρθ.14 και το άρθ.21 του κτιριοδομικού με
την επισήμανση ότι για την εξυπηρέτηση των ΑμεΑ το ελάχιστο πλάτος ράμπας εί-
ναι 1,30 μ., με κλίση 5% – βλ. Κωδικοποίηση και άρθ.26 σελ. 740 και
– για την κλίση ράμπας χώρου στάθμευσης το άρθ.2 παρ.3 Απόφ.98728/93 ΦΕΚ
167/Δ σελ. 746.
δ) Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και πισίνες.
– Οι πισίνες και οι υδάτινες επιφάνειες επιτρέπονται και στην πρασιά, αλλά χω-
ρίς τις εγκαταστάσεις λειτουργίας τους, οι οποίες επιτρέπονται μόνο κάτω από
τους εκτός πρασιάς ακάλυπτους χώρους, δεδομένου ότι αναφέρονται μόνο στην
παρ.6α, αλλά όχι στην παρ.8.Α (σχετικά και το άρθ.22 του ΚΚ σελ. 611).
– Υδατοδεξαμενές και πισίνες επιτρέπονται και σε επαφή με δομικά στοιχεία
και με τα όρια του οικοπέδου, εντός και εκτός περιγράμματος κτιρίων και κάτω
από την οριστική στάθμη εδάφους (υπόγειοι και ακάλυπτοι χώροι) – Άρθ.2 παρ.85
σελ. 154 και άρθ.17 παρ.6γ σελ. 607.
– Οι πισίνες μπορούν να προεξέχουν μέχρι 1,00 μ. πάνω από την οριστική δια-
μόρφωση του εδάφους, σύμφωνα με το άρθ.17 παρ.2ε του ΓΟΚ/85.
ε) Συστοιχία επίτοιχων λεβήτων αερίου για θέρμανση ή παραγωγή ζεστού νερού
χρήσης – βλ. και άρθ.11 παρ.6κη σελ. 490.
στ) Δεξαμενή αερίου καυσίμου, όπως και αποθήκη συσσωρευτών φωτοβολταϊκών συ-
στημάτων, εφόσον δεν μπορεί να είναι υπόγειες.
– Η επιλογή της θέσης της δεξαμενής αερίου καυσίμου γίνεται υπέργεια ή υπό-
γεια με τους ισχύοντες ειδικούς κανονισμούς και τη μελέτη – Απόφ.63234/12
Άρθ.17 παρ.7στ.
ζ) Καπνοδόχοι – Καμινάδες για τοπικές θερμάνσεις (τζάκια ή θερμάστρες) ή κεντρι-
κών θερμάνσεων (λεβητοστάσια), για τις οποίες ισχύει το άρθ.27 παρ.2.4.2. και
παρ.3.3.2 του κτιριοδομικού.
η) Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων, καθώς και αντι-
θορυβικών συστημάτων, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονι-
σμούς.

Κατασκευές πάνω στους ακάλυπτους Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους
17
θ) Εγκαταστάσεις παθητικών ή ενεργητικών ηλιακών συστημάτων και κλιματιστι-

κών σε παραδοσιακούς οικισμούς ή διατηρητέα κτίρια, ύστερα από έγκριση του Αρ-
χιτεκτονικού Συμβουλίου ή του αρμόδιου φορέα, ως προς την ένταξή τους στο χώρο.
ι) Κινητά ή μόνιμα προστεγάσματα με μέγιστο πλάτος προεξοχής 1/2 Δ.
– Τα οποία επιτρέπονται και στην πρασιά σύμφωνα με την παρ.8.Β.α του παρόντος
άρθ.17.
– Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικο-
πέδου:
– τα μόνιμα προστεγάσματα επιτρέπεται να κατασκευάζονται με πλάτος μέ-
χρι 1/2 Δ ή 1/2 δ με βάση το άρθ.17 παρ.7.ι και το άρθ.16 παρ.7 του ΝΟΚ,
– ενώ για τα κινητά ορίζεται μέγιστο πλάτος προεξοχής 1/4 Δ ή 1/4 δ, σύμφω-
να με την παρ.1γ του άρθ.16, όπως ισχύει μετά το άρθ.20 παρ.24 του Ν.4258/14.
– Δεν ισχύει η παρ.3 του άρθ.17 του Κτιριοδομικού Κανονισμού, ενώ οι υπόλοιπες
παράγραφοι αυτού εφαρμόζονται πλέον σε συνδυασμό με τις ρυθμίσεις των αντί-
στοιχων άρθρων του ΝΟΚ.
ια) Τα στέγαστρα αναπτύσσονται ελεύθερα στον ακάλυπτο και στην πρασιά, σε
οποιαδήποτε θέση εφόσον εξασφαλίζεται η απαιτούμενη φύτευση, στηρίζονται σε
υποστυλώματα και με βάση τον ορισμό του άρθ.2 παρ.79, δεν πρέπει να συγχέονται
με τα κινητά ή σταθερά προστεγάσματα του άρθ.16 ενώ, εφόσον αναπτύσσονται
εντός των υποχρεωτικών ακάλυπτων (*), μπορούν να κατασκευάζονται με πλάτος μέ-
χρι 1/4 Δ ή δ, αλλά με τον περιορισμό ότι το σύνολο των κατασκευών των περιπτώ-
σεων α και ια της παρ.7 του άρθ.17 δεν μπορεί να υπερβαίνει το εμβαδόν της επιτρε-
πόμενης κάλυψης. Η διάταξη για τη μη υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης, έχει
εφαρμογή κυρίως σε περιοχές με μικρή επιτρεπόμενη κάλυψη (π.χ. εκτός σχεδίου).
(*) Ο υποχρεωτικός ακάλυπτος, προφανώς αναφέρεται με την έννοια των υποχρε-
ωτικών αποστάσεων από τα όρια, δηλαδή το πλάτος τους περιορίζεται σε 1/4Δ
ή δ μόνο όταν κατασκευάζονται εντός των υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ.
y Εμπίπτουν στις κατασκευές για τις οποίες απαιτείται άδεια, δεδομένου ότι
δεν αναφέρονται στις κατασκευές για τις οποίες δεν απαιτείται έγκριση ή άδεια
και αναφέρονται στα εξής άρθρα: Άρθρο 11 παρ.6ιγ, Άρθρο 17 παρ.7ια και ιβ και
παρ.8.Β.δ, Άρθρο 26 παρ.6.
y Μία μορφή στεγάστρου είναι και το κιόσκι (στέγαστρο για δημιουργία σκιάς).
ιβ) Οι εγκαταστάσεις των πρατηρίων, οι δεξαμενές, οι αντλίες διάθεσης υγρών και αε-
ρίων καυσίμων και τα στέγαστρά τους, στις θέσεις που εγκρίνονται από την αρμόδια
υπηρεσία Μεταφορών της Περιφέρειας, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις (για τις
αντλίες απόσταση 30,00 μ. από τα όρια ή λιγότερο υπό προϋποθέσεις) και απόστα-
ση 5,00 μ. από τα όρια για τις δεξαμενές και για το χώρο τοποθέτησης συσκευ-
ών υγραερίου(**).
– Με βάση τις πρόσφατες ρυθμίσεις για τις εγκαταστάσεις των πρατηρίων ορί-
ζεται ότι: «Οι υπόγειες δεξαμενές υγρών ή αερίων καυσίμων, τα στέγαστρα και
οι αντλίες υγρών ή αερίων καυσίμων των πρατηρίων υγρών ή αερίων καυσίμων
μεικτών ή αμιγών, καθώς και των σταθμών αυτοκινήτων με αντλίες υγρών ή αερί-
ων καυσίμων μεικτών ή αμιγών, επιτρέπονται στους ακάλυπτους χώρους των οικο-
πέδων ή γηπέδων που βρίσκονται σε εντός και σε εκτός σχεδίου περιοχές αντί-
στοιχα, χωρίς να προσμετρούν στη κάλυψη και στη δόμηση, ακόμη και στην

Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους Φύτευση προκηπίων,
17
Άρθ. 17 παρ.7, 8 | Σχόλια επιτρεπόμενες κατασκευές και διαμορφώσεις
περίπτωση που υπάρχουν και άλλες χρήσεις μέσα στο ίδιο ακίνητο».
(**) Έγγρ.44491/3188/16.10.2012 του ΥΠΑΝ άρθ.185 Ν.4070/12 ΦΕΚ 82/Α τροπ.
άρθ.10 Ν.3710/08, άρθ.11 Ν.3897/10, άρθ.3 Ν.2465/97 και άρθ.23 και άρθ.31
ΠΔ 595/84).
 Επιπλέον κατασκευές που επιτρέπονται στους ακάλυπτους χώρους, χωρίς να προ-
σμετρούν στο συντελεστή δόμησης και στην κάλυψη:
y Σταθμοί μέτρησης ατμοσφαιρικής ρύπανσης, θορύβου και μετεωρολογικών πα-
ραμέτρων με τον αναγκαίο εξοπλισμό, που τοποθετούνται από υπηρεσίες του ΥΠΕΚΑ,
των Περιφερειών και των Δήμων, με τα δικαιολογητικά και τη διαδικασία που καθορί-
ζονται με Απόφαση Υπουργού και με κοινοποίηση της μελέτης στις οικείες Υπηρεσίες
Δόμησης, στους ακάλυπτους χώρους οικοπέδων και δωμάτων δημοσίων κτιρίων
– Άρθρο 20 παρ.2β του ΝΟΚ και
y Τα σ τέγασ τρα των γηπέδων σ τους χώρους αθλητικών συγκεντρώσεων τα
οποία θεωρούνται εξοπλισμός, εφ’ όσον δεν δημιουργείται κλειστός χώρος κάτω
από αυτά και ως εκ τούτου δεν προσμετρώνται στην κάλυψη και στο συντελεστή δό-
μησης του οικοπέδου – Απόφ.31252/09 ΦΕΚ 396/ΑΑΠ συμπλ. του άρθ.3 παρ.2 ΚΚ
Απόφ.3046/304/89 ΦΕΚ 59/Δ.
y Οι χώροι των φυλακίων στο προκήπιο και στους ακάλυπτους χώρους Υπουργεί-
ων, δικαστηρίων, σωφρονιστικών καταστημάτων, κτιρίων ξένων διπλωματικών απο-
στολών και διεθνών οργανισμών – Απόφ.12472/05 ΦΕΚ 366/Δ.
y Ανελκυστήρες πυροσβεστών που απαιτούνται σε υφιστάμενα κτίρια, που κατα-
σκευάστηκαν πριν την ισχύ του κανονισμού πυροπροστασίας Απόφ.1232/05.
y Οι εργοταξιακοί οικίσκοι όταν αφορούν χώρους αλλαγής ενδυμασίας, υγιεινής κ.λπ.,
που τοποθετούνται προσωρινά στα εργοτάξια· πρέπει να περιέχονται στην άδεια – ΠΔ
305/96 ΦΕΚ 212/Α, ΠΔ 1073/81 ΦΕΚ 260/Α και Εγκ.84/89.
 Γενικά οι κατασκευές που επιτρέπονται στους ακάλυπτους (όπως π.χ. οι πέργκολες), δεν
γίνονται σε αδόμητα οικόπεδα, αφού προορίζονται για εξυπηρέτηση του κτιρίου.
 Οι Γεφυροπλάστιγγες μετρούν στην κάλυψη, μπορούν να είναι σε επαφή με το κτί-
ριο, δεν επιτρέπονται στην πρασιά και απαιτείται έκδοση άδειας.
 Οι Γερανογέφυρες ελέγχονται ως προς την κάλυψη, το ύψος, το συντελεστή & τις απο-
στάσεις από τα όρια, αφού δεν εμπίπτουν στις κατασκευές του άρθ.17. Απαιτείται έκδοση
άδειας, με έγκριση φορέα και εφόσον επιτρέπεται η χρήση που εξυπηρετούν.
 Πρόσθετες Κατασκευές που επιτρέπονται εντός των ακάλυπτων αλλά προσμετρούν
στο συντελεστή και στην κάλυψη:
y Οι εγκαταστάσεις των οργανισμών κοινής ωφέλειας μπορούν να κατασκευαστούν
σε υπόγειο χώρο ή στον προαιρετικό ακάλυπτο του οικοπέδου, αλλά εφ’ όσον είναι
έξω από το περίγραμμα του κτιρίου, προσμετρώνται στο ΣΔ και την κάλυψη. Δεν
προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης και την κάλυψη μόνο όταν κατασκευάζονται
κάτω από την επιφάνεια των προκηπίων, σύμφωνα με την επόμενη παρ.8.Α.
y Το εμβαδόν του οικίσκου στέγασης των μηχανημάτων των κεραιών κινητής τη-
λεφωνίας, όταν τοποθετείται στον ακάλυπτο προσμετρά στην κάλυψη, στο συντε-
λεστή δόμησης και στο συντελεστή όγκου του οικοπέδου ή γηπέδου – βλ. Ν.2801/00
στην Κωδικοποίηση στο τέλος του άρθρου.

Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και περιφράξεις Περιφράγματα
17
πάνω ύψη μετρούνται από τη στάθμη του πεζοδρομίου.

Επιτρέπεται παρέκκλιση των παραπάνω διατάξεων, όσον αφορά στην κατα-
σκευή συμπαγούς περιφράγματος έως ύψους 3,00 μ., σε ειδικές περιπτώσεις ή
σε παραδοσιακούς οικισμούς, ύστερα από γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτο-
νικής.
δ) Αν το φυσικό έδαφος στη ρυμοτομική γραμμή είναι υψηλότερο από τη στάθμη του
πεζοδρομίου από 1,00 μ. έως 2,50 μ., το περίφραγμα μπορεί να κατασκευαστεί συ-
μπαγές έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους.
Αν από τη στάθμη του πεζοδρομίου έως τη στάθμη του φυσικού εδάφους στη ρυ-
μοτομική γραμμή υπάρχει υψομετρική διαφορά μεγαλύτερη από 2,50 μ., το συ-
μπαγές τμήμα του περιφράγματος μπορεί να έχει ύψος έως 2,50 μ. και το έδαφος
κλιμακώνεται έτσι ώστε κάθε κλιμάκωση να έχει ύψος έως 2,50 μ. και πλάτος
τουλάχιστον 1,50 μ.
ε) Στα οικόπεδα και γήπεδα, στα οποία ανεγείρονται ειδικά κτίρια, επιτρέπεται,
ύστερα από έγκριση του αρμόδιου, από άποψη λειτουργίας του συγκεκριμένου
κτιρίου, φορέα να κατασκευάζεται συμπαγές περίφραγμα, με ύψος μεγαλύτερο από
3,00 μ., εφόσον απαιτείται από λόγους ασφάλειας ή λειτουργίας.
στ) Οι ιδιοκτησίες που καθορίζονται με κάθετη σύσταση ιδιοκτησίας, περιφράσ-
σονται μόνον στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου (για εκτός σχεδίου περιπτώ-
σεις, εάν έχουν συσταθεί προ της 5.6.1992 και δεν έχουν ακυρωθεί δικαστικά).
y Απαιτείται έκδοση άδειας Δόμησης για τα αυτοτελώς κατασκευαζόμενα περιφράγ-
ματα – Άρθ.4 παρ.1η. Εάν εκδίδεται άδεια Δόμησης για κατασκευή κτιρίου, η κατασκευή
των περιφραγμάτων περιλαμβάνεται στην άδεια, αλλά πρέπει να εμφανίζονται στις μελέ-
τες.
y Απαιτείται Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας για:
– απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους 1,00 μ. εντός και εκτός σχεδίου ή περί-
φραξη από ελαφρύ υλικό χωρίς χρήση σενάζ, γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιο-
χές(*) και
– για περίφραξη με συρματόπλεγμα, για εντός σχεδίου οικόπεδα μη ρυμοτούμενα.
Για οριοθέτηση με πασσάλους των κορυφών οικοπέδου ή γηπέδου, απαιτείται μόνο η
προ 48 ωρών ενημέρωση – άρθ.4 παρ.3ζ.
Κανονικά απαιτείται να προηγείται έγκριση Δασαρχείου και Αρχαιολογίας και κατά πε-
ρίπτωση Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Το ζήτημα αυτό πρέπει να διευκρινισθεί από το
υπουργείο.
(*) Εκτός σχεδίου επιτρέπεται η περίφραξη μη άρτιων γηπέδων με πρόχειρη
κατασκευή (π.χ. συρματόπλεγμα) με το άρθ.1 παρ.13β. του ΠΔ 24.5.1985 ΦΕΚ
270/Δ.
y Επιπλέον για τα περιφράγματα ισχύουν τα εξής:
– το ΠΔ 209/98 για την ασφάλεια της Υπεραστικής Συγκοινωνίας και ειδικότερα
το άρθ.2 παρ.3 και παρ.4 με τις οποίες ορίζεται ότι: εφόσον το όριο της οδού δεν
είναι καθορισμένο με απαλλοτρίωση, λαμβάνεται σε απόσταση 5 μ. για το Εθνικό
Οδικό Δίκτυο και 3 μ. για το λοιπό οδικό δίκτυο από το σημείο συνάντησης του εξωτε-
ρικού άκρου της τάφρου ή του εκχώματος ή επιχώματος με το φυσικό έδαφος και στο
όριο των ιδιοκτησιών με την οδό είναι δυνατή η τοποθέτηση περιφράγματος.

Περιφράγματα Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και περιφράξεις
17
(Σχήμα 17–4)
– Για τις εκτός σχεδίου περιοχές ισχύουν:

– το άρθ.1 παρ.13 ΠΔ 31.5.1985 ΦΕΚ 270/Δ – περίφραξη γηπέδων σε εκτός σχεδίου
περιοχές,
– το άρθρο 23 Ν.1337/83, με το οποίο απαγορεύθηκε η περίφραξη σε ζώνη πλάτους
500 μέτρων από την ακτή,
– το ΠΔ 236/84 ΦΕΚ 95/Α – εξαιρέσεις για περίφραξη ειδικών χρήσεων και καλλιεργει-
ών στα 500 μ. από την ακτή – ορισμός της επιτροπής με Απόφαση Περιφερειάρχη
(Έγγρ.13538/14),
– ο Ν.2971/01 περί Αιγιαλού,
– διάφορες διατάξεις για ειδικές χρήσεις κτιρίων, όπως π.χ. το άρθρο 5 παρ.2στ του
ΒΔ 465/70, όπως ισχύει μετά το ΠΔ 118/06, για τα πρατήρια,
– σε οικισμούς προ του ‘23 ισχύει άρθ.8 παρ.8 ΠΔ 12.3.81 ΦΕΚ 138/Δ,
– σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων άρθ.6 παρ.5 ΠΔ 24.4.1985 ΦΕΚ 181/Δ,
– σε παραδοσιακούς οικισμούς άρθ.3 παρ.7 ΠΔ 19.10.1978 ΦΕΚ 594/Δ.

Παρ.1 ως και 8. Κατασκευές στους ακάλυπτους χώρους.
Απόφ.63234/19.12.2012 άρθ.17 Παρ.2α: Στην περίπτωση που δημιουργούνται υπαίθριοι χώ-
ροι στάθμευσης με μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια έως 10 % της επιτρεπόμενης κάλυψης,
τότε ο υπολογισμός των 2/3 της υποχρεωτικής φύτευσης λαμβάνεται επί του απομειούμενου
κατά τα ανωτέρω υποχρεωτικά ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου.
Παρ.2γ και παρ.2δ: Κάθε ασκεπής επιφάνεια που φυτεύεται σε ελάχιστο πάχος εδάφους 40
εκατοστών πάνω από την πλάκα υπογείου, συμμετέχει στον υπολογισμό της απαιτούμενης
φύτευσης. Όσον αφορά στα κατακόρυφα διαμπερή ανοίγματα με οποιεσδήποτε διαστάσεις
που φυτεύονται στο επίπεδο εδάφους, σημειώνεται ότι συμμετέχουν στον υπολογισμό της
φύτευσης, έστω και αν δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του υποχρεωτικώς ακάλυπτου χώρου
που προβλέπονται στην παρ.1δ του άρθρου 12. Έτσι, η επιφάνεια φύτευσης μπορεί να δια-
νέμεται και σε εκτός των υποχρεωτικών ακάλυπτων, ακάλυπτους χώρους στο εσωτερικό του
κτιρίου.
Οι επιφάνειες εδάφους που συμμετέχουν στη φύτευση δεν μπορεί να επιστρώνονται με διά-
τρητες πλάκες ή να χρησιμεύουν για τη διέλευση οχημάτων.
Παρ.3α: Βλ. διευκρινίσεις του άρθρου 15 παρ.4.
Παρ.3β: Η επίχωση ή η προσπέλαση με γέφυρα στο κτίριο πρέπει να έχει τόσο πλάτος ώστε
να εξυπηρετείται η κίνηση πεζών και η πιθανή είσοδος – έξοδος οχημάτων σε αυτό. Οι ανωτέ-
ρω διαμορφώσεις δεν πρέπει να προκαλούν σημαντική αλλοίωση του φυσικού εδάφους.

ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΠΑΝΩ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΙΡΙΟ
19 Άρθρο 19
1. Όλες οι κατασκευές πάνω από το κτίριο πρέπει να αποτελούν ένα ενιαίο αι-
σθητικό σύνολο, μπορεί να συνδέονται ή να περιφράσσονται με ελαφρά ή διά-
τρητα στοιχεία και οι θέσεις τους αποτυπώνονται υποχρεωτικά στις μελέτες που
συνοδεύουν την άδεια δόμησης.
σελ.637
2. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και μέσα στο ιδεατό
στερεό επιτρέπονται:
α) Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια, χώροι κύριας χρήσης αποκλειστικής ή κοινό-
χρηστης, μέγιστης επιφάνειας 35 τ.μ., με προϋπόθεση τη δημιουργία φυτεμένου
δώματος που καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος και με
αναλογία ένα (1) τ.μ. χώρου ανά πέντε (5) τ.μ. φύτευσης.
β) Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων με το-
ποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή με την άνω στάθμη του δώματος και το-
ποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής.
γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα και φρεάτων
ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος
3,80 μ., από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του
κτιρίου (μετά την εξάντληση του συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, εφόσον
εγκαθίσταται φυτεμένο δώμα ή σύστημα παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας από
ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.)(1)
Πάνω στις απολήξεις αυτές απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατα-
σκευής ή εγκατάστασης.
δ) Στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετούνται στη θέση του περι-
γράμματος του υποκείμενου ορόφου.
ε) Ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους 3,00 μ.,
μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με
τον εξοπλισμό τους, που κατασκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις,
τοποθετούνται υποχρεωτικά μέσα στο χώρο που ορίζεται από στηθαία ή κιγκλι-
δώματα ασφαλείας.
στ) Κατασκευές για τη στήριξη των φυτών, πέργκολες που μπορούν να επικα-
λύπτονται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές, φωτο-
βολταϊκά πανέλα και μόνο σε οριζόντια θέση.
ζ) Στέγες. Σε κάθε περίπτωση απαγορεύονται κατασκευές που δημιουργούν
κατακόρυφα ανοίγματα και διαφοροποιούν την ενιαία κλίση και στερεομετρία
της στέγης.
σελ. 637
3. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής και έξω από το ιδεα-
τό στερεό επιτρέπεται η τοποθέτηση αλεξικέραυνου.
σελ. 642
(1) ΠΡΟΣΟΧΗ: Η εντός (…) στο τέλος του πρώτου εδαφίου προβλεπόμενη προϋπόθεση για την εφαρμογή της πε-
ριπτ.γ, απαλείφεται σύμφωνα με την παρ.31 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Κατασκευές πάνω από το κτίριο Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και μέσα στο ιδεατό στερεό
19
y Σε νέα και υφιστάμενα κτίρια η κατασκευή χώρων κύριας χρήσης, αποκλειστικής

ή κοινόχρηστης, με μέγιστη επιφάνεια 35 τ.μ., με την προϋπόθεση ότι δημιουργείται
φυτεμένο δώμα, που καλύπτει το 80% της συνολικής επιφάνειας του δώματος και με
αναλογία ένα (1) τ.μ. χώρου ανά πέντε (5) τ.μ. φύτευσης – Άρθ.19 παρ.2α.
– Η κατασκευή των 35 τ.μ., μπορεί να γίνει μόνο εάν εξασφαλίζονται τουλάχιστον 175
τ.μ. φύτευσης, που καλύπτουν τουλάχιστον το 80% της συνολικής επιφάνει-
ας του δώματος. Π.χ. σε επιφάνεια δώματος 150 τ.μ., εφόσον καλύπτονται με φύ-
τευση τα 120 τ.μ., μπορεί να γίνει χώρος 24 τ.μ., ενώ σε επιφάνεια δώματος 300 τ.μ.,
εφόσον καλύπτονται με φύτευση τουλάχιστον τα 240 τ.μ., μπορούν να γίνουν 35 τ.μ.
χώρου.
– Προκύπτει πάντως ότι το 80% θα υπολογίζεται στην υπαίθρια καθαρή επιφάνεια
του δώματος, χωρίς υπολογισμό της επιφάνειας της απόληξης και ότι στο 80%
περιλαμβάνονται τα τοιχάκια που οριοθετούν τη φύτευση, δεδομένου ότι αποτε-
λούν απαραίτητα κατασκευαστικά στοιχεία του φυτεμένου δώματος.
y Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα και φρεάτων ανελ-
κυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος
3,80 μ., από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου
– Άρθ.19 παρ.2γ Απόφ.63234/12 άρθ.19 παρ.2α και 2γ.
– Πάνω στις απολήξεις αυτές απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής
ή εγκατάστασης.
– Η κατασκευή απόληξης και στάσης ανελκυστήρα, γίνεται σε κάθε περίπτωση
χωρίς την προϋπόθεση φύτευσης της επιφάνειας του δώματος, μετά την τροπο-
ποίηση της παρ.2γ του άρθ.19 με το άρθ.20 παρ.31 του Ν.4258/14 (94Α/14.4.2014).
– Το σύνολο των ως άνω χώρων δεν προσμετρούν στο συντελεστή όγκου.
y Επισημαίνεται ότι:
– το άρθρο 18 ισχύει μόνο εντός σχεδίου και σε οικισμούς, ενώ η Απόφ.911/12 ΦΕΚ
14/Β/11.1.2012 ισχύει και σε εκτός σχεδίου περιοχές, αλλά χωρίς τα κίνητρα
που προβλέπονται από τα άρθρα 15 παρ.1 και 19 παρ.2α,
– στους οικισμούς ισχύουν μόνο τα κίνητρα του άρθ.19 παρ.2α,
– ότι σε κάθε περίπτωση η κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στα δώματα, στις στέ-
γες και στους υπαίθριους χώρους, νέων, νομίμως υφισταμένων κτιρίων και κτιρί-
ων των εδαφ.δ, ε και εδαφ.στ της παρ.2 του άρθ.23 του Ν.4014/11 και κτιρίων που
έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4178/13 ΦΕΚ
174/Α ή έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.4178/13 και έχουν περαιώσει ή έχουν
εξοφλήσει το 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου (σύμφωνα με το άρθ.1 παρ.2 της
Απόφ.55174/13 ΦΕΚ 2605/Β/15.10.2013), επιτρέπεται εφ’ όσον δεν αντίκειται σε
ειδικότερους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή και τέλος
– η φύτευση άλλων υπαίθριων χώρων του κτιρίου, πλην του δώματος (πάνω από το
μέγιστο ύψος), δεν προκύπτει ότι συμμετέχει στα κίνητρα του άρθ.19 παρ.2α.
y Επιπλέον σε περιπτώσεις κατασκευής φυτεμένων δωμάτων επιφάνειας μεγαλύτε-
ρης του 50% της καθαρής επιφάνειας δώματος, με το άρθ.15 παρ.1, ορίζεται ότι:
– τα μέγιστα ύψη που ορίζονται, προσαυξάνονται κατά 1,00 μ.,
– τα ύψη των στεγών που φυτεύονται αυξάνονται κατά 0,40 μ. και

Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και μέσα στο ιδεατό στερεό Κατασκευές πάνω από το κτίριο
19
ομοίως αυξάνονται τα ύψη για την κατασκευή φυτεμένων δωμάτων σε υφιστάμενα

κτίρια στα οποία έχει γίνει εξάντληση ύψους περιοχής.
Για τις λοιπές προϋποθέσεις κατασκευής φυτεμένου δώματος βλ. άρθ.18.
Α Φ Α Ι Ρ Ε Σ Η Σ Χ Ο Λ Ι Α Σ Μ Ο Υ
y Η απόληξη κλιμακοστασίου στο δώμα δεν προσμετρά στο συντελεστή δόμησης,

όπως ορίζεται για τα κλιμακοστάσια με το άρθ.11 παρ.6δ ή 6ε.
y Η μόνη κατασκευή που προσμετρά στο συντελεστή όγκου είναι η στέγη, όταν
δεν είναι υποχρεωτική – άρθ.13.
y Πάνω στις απολήξεις απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής
ή εγκατάστασης (όπως π.χ. των ηλιακών θερμοσιφώνων ή των φωτοβολταϊκών συ-
στημάτων). Επιτρέπεται μόνο η τοποθέτηση των σταθμών του Ελληνικού Συστήμα-
τος Εντοπισμού (HEPOS), οι οποίοι μπορούν να προεξέχουν και από το ιδεατό στερεό
– σχετ. ρύθμιση με το Άρθ.3 παρ.1 του Ν.3481/06 ΦΕΚ 162/Α στο άρθ.16 παρ.1β του
ΓΟΚ/85, η οποία εξακολουθεί να ισχύει με βάση το άρθ.35 του ΝΟΚ, εφόσον δεν ρυθμί-
ζεται αντίθετα με το ΝΟΚ.
– Για την τοποθέτηση κεραίας κινητής τηλεφωνίας πάνω στην απόληξη, όπως
ορίζει το άρθ.1 παρ.2.Ε.α του Ν.2801/00, δεν αναφέρεται κάποια εξαίρεση από την
ως άνω απαγόρευση, επομένως είναι αμφίβολο αν επιτρέπεται ή όχι. Εξάλλου με
το άρθ.23 παρ.5 του Ν.4178/13 δίνεται η δυνατότητα ρύθμισης για αυθαίρετες κα-
τασκευές και εγκαταστάσεις κεραιών πάνω από την απόληξη κλιμακοστασίου και
φρέατος ανελκυστήρα, εφόσον διαθέτουν άδεια από τις αρμόδιες αρχές.
y Πρόσθετα επισημαίνεται το εξής:
– Απόληξη κλιμακοστασίου που βρίσκεται στην ίδια στάθμη με τμήμα ορόφου, με το
οποίο εξαντλείται ο συντελεστής είτε έχει είτε δεν έχει άμεση επικοινωνία με το τμή-
μα αυτό, δεν αποτελεί απόληξη και ναι μεν δεν προσμετρά στο συντελεστή δόμη-
σης με βάση το άρθ.11 παρ.6δ ή 6ε, αλλά αποτελεί όροφο. Επομένως μετρούν στο
συντελεστή δόμησης οι εξωτερικοί τοίχοι του κλιμακοστασίου.
– Απαγορεύεται η ελεύθερη απορροή των ομβρίων από δώματα, ημιυπαίθρι-
ους χώρους και εξώστες. Πρέπει τα όμβρια ύδατα να εγκιβωτίζονται με περιμετρι-
κές κατασκευές ύψους τουλάχιστο 0,05 του μέτρου και να αποχετεύονται με αγω-
γούς σύμφωνα με το άρθ.18 και το άρθ.26 παρ.4 του κτιριοδομικού κανονισμού.
Οι υδρορρόες του κτιρίου, εφόσον έχουν τις απαιτούμενες για τον προορισμό τους
διαστάσεις, επιτρέπονται στις όψεις του κτιρίου και έξω από την ΟΓ, μέχρι τη στάθ-
μη του πεζοδρομίου (άρθ.11 παρ.7 ΓΟΚ/85, τροπ. άρθ.9 παρ.6 Ν.2831/00, η οποία
εξακολουθεί να ισχύει με βάση το άρθ.35 του ΝΟΚ, εφόσον δεν ρυθμίζεται αντίθετα
με το ΝΟΚ) ή μπορούν να τοποθετούνται μέσα στους κατακόρυφους αγωγούς του
άρθ.11 παρ.6η.

Κατασκευές πάνω από το κτίριο Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και μέσα στο ιδεατό στερεό
19
 Επιτρέπονται επίσης στο δώμα, πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος της περι-
οχής και μέσα στο ιδεατό στερεό, οι εξής κατασκευές, χωρίς να προσμετρούν σε συ-
ντελεστή δόμησης ή σε συντελεστή όγκου – Άρθ.19 παρ.2β, 2δ, 2ε και 2στ:
1. Καπνοδόχοι – Καμινάδες, για τοπικές θερμάνσεις (τζάκια ή θερμάστρες) ή κε-
ντρικών θερμάνσεων (λεβητοστάσια), για τις οποίες ισχύει το άρθ.27 παρ.2.4.2. και
παρ.3.3.2 του κτιριοδομικού.
2. Aγωγοί αερισμού, μεταξύ των οποίων οι αγωγοί του άρθ.26 παρ.3.10 του ΚΚ.
3. Eγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων, με τοποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή
με την άνω στάθμη του δώματος και τοποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό.
4. Πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής.
5. Στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετούνται στη θέση του περιγράμματος
του υποκείμενου ορόφου. Για τα στηθαία ασφαλείας: των εξωστών, των ανοικτών
ημιυπαίθριων και των δωμάτων, ισχύει το άρθ.15 του Κτιριοδομικού Κανονισμού.
– Όταν τα στηθαία και τα κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετούνται στην άκρη
της οριζόντιας προεξοχής του δαπέδου του δώματος, τότε η επιφάνεια της
οριζόντιας προεξοχής θεωρείται ανοικτός εξώστης και προσμετράται στο
σύνολο των επιτρεπομένων εξωστών, άλλως αποτελούν προστεγάσματα –
Απόφ.63234/12 άρθ.19 παρ 2δ (σε συνδυασμό με παρ.5 άρθ.2).
6. Δορυφορικές κεραίες τηλεόρασης: τοποθετούνται σύμφωνα με το άρθ.30
παρ.3.2 του ΚΚ «σε κάθε κτίριο επιτρέπεται μόνο ένα κεντρικό συγκρότη-
μα κεραιών λήψης… τηλεοπτικών σημάτων επίγειας και δορυφορικής εκπο-
μπής» (σύμφωνα με το άρθ.16 παρ.1β και 1στ. του ΓΟΚ/85). Σε περίπτωση συνιδι-
οκτησίας απαιτείται η εξασφάλιση της έγγραφης συναίνεσης των συνιδιοκτητών –
Έγγρ.15467/1041/30.4.2003 και Έγγρ.18638/1257/9.6.2003.
– Δορυφορικές κεραίες τηλεόρασης, δεν επιτρέπεται να τοποθετούνται στις
όψεις των κτιρίων ή στους εξώστες. Επιτρέπονται μόνο στο δώμα σύμφωνα με
το άρθ.19. Σε συνιδιοκτησία απαιτείται η έγγραφη συναίνεση των συνιδιοκτητών.
7. Ασκεπείς πισίνες: Για την κατασκευή πισίνας δεν προσδιορίζεται το ύψος που μπο-
ρεί να υπερβαίνει τη στάθμη του δώματος, όμως αφενός δεν μπορεί να είναι έξω από
το ιδεατό στερεό και αφετέρου για λόγους λειτουργικότητας και ασφάλειας είναι εύ-
λογο π.χ. να μην ξεπερνά τα 50 ως 70 εκ. Δεν μπορεί να τοποθετηθεί σε υπάρχοντα
κτίρια που δεν έχει προβλεφθεί από τον αντισεισμική μελέτη.
8. Διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους 3,00 μ.
9. Μόνιμες γλάστρες φυτών.
10. Γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους, που κατα-
σκευάζονται σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις, τοποθετούνται υποχρεωτικά μέσα
στο χώρο που ορίζεται από στηθαία ή κιγκλιδώματα ασφαλείας. Στις εγκαταστάσεις
αυτές προφανώς εντάσσεται και η κατασκευή BBQ, με βάση το άρθ.19 παρ.2β και
παρ.2ε (εξοπλισμός κήπων), για τις οποίες απαιτείται ΕΕΜΚ, με το άρθ.4 παρ.2κε.
11. Κατασκευές για τη στήριξη των φυτών, πέργκολες: που μπορούν να επικαλύπτο-
νται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές, φωτοβολταϊκά
πανέλα και μόνο σε οριζόντια θέση – βλ. ορισμό άρθ.2 παρ.60.
– Κατασκευές για τη στήριξη φυτών (πέργκολες) επιτρέπεται να κατασκευάζονται
πάνω από κάθε υπαίθριο χώρο – βατή βεράντα, που προκύπτει από εσοχές του κτι-
ρίου, μέσα όμως στο ιδεατό στερεό – Απόφ.63234/12 άρθ.19 παρ.2στ.
– Από 17.2.2004 απαιτείτο έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και προγενέστερα

Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και μέσα στο ιδεατό στερεό Κατασκευές πάνω από το κτίριο
19
ίσχυε η Εγκ.39/98 «Διευκρινήσεις για τις εγκαταστάσεις στήριξης φυτών (πέργκο-

λες)», με βάση την οποία δεν απαιτείτο άδεια για κατασκευή πέργκολας, απαιτείτο
όμως Άδεια σε περίπτωση που κατασκευάζεται πάνω στο κτίριο, σε υπαίθρι-
ους χώρους του κτιρίου (βεράντες) ή στο δώμα (όπου επιτρέπονται) και από
δομικά υλικά όπως οπλισμένο σκυρόδεμα, λιθοδομή κ.λπ., είτε στατικά εξαρτημέ-
νες από το υπόλοιπο κτίριο, είτε στατικά ανεξάρτητες, προκειμένου να ελεγχθεί
αν παραβιάζεται το ιδεατό στερεό – ζήτημα που ισχύει και σήμερα με βάση
το άρθ.19 παρ.2στ και έτσι το θέμα αυτό θα πρέπει να εξετάζεται επίσης με την
έκθεση του Μηχανικού.
– Σε πέργκολα νόμιμα υφισ τάμε νη, μετά από έ γκριση ΕΠΑΕ, προ του
Ν.4067/12, μπορεί να αντικαθίσταται η εγκεκριμένη κάλυψή της με ανάλο-
γο υλικό, του οποίου το πάχος δεν μπορεί να υπερβαίνει το πάχος της στέψης
του εγκεκριμένου σκελετού της – άρθ.20 παρ.32 Ν.4258/14.
12. Το εμβαδόν του οικίσκου στέγασης μηχανημάτων των κεραιών κινητής τηλε-
φωνίας, όταν τοποθετείται στο δώμα δεν προσμετρά στο συντελεστή δόμησης
και όγκου. Προσμετρά μόνο όταν τοποθετείται στον ακάλυπτο – βλ. Κωδικοποίηση
άρθ.1 παρ.Ε και ΣΤ Ν.2801/00 – για τις κεραίες βλ. και παρ.3 άρθ.19 πιο κάτω.
13. Φωτοβολταϊκά και ηλιακά συστήματα επί των κτιρίων – Άρθ.3 της Απόφ.36720/10
ΦΕΚ 376/ΑΑΠ/10 «Έγκριση ειδικών όρων για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών επί
κτισμάτων και ακαλύπτων χώρων αυτών» – τροποποιήσεις με την Απόφ.9154/11
ΦΕΚ 583/Β/11 – βλ. Κωδικοποίηση και
– Εγκ.1764/12 Εφαρμογή της Απόφ.5219/04 σχετικά με την έγκριση εργασιών μικρής
κλίμακας για φωτοβολταϊκά συστήματα μετά την ισχύ του Ν.4067/12.
– Απόφ.36720/10 ΦΕΚ 376/ΑΑΠ/10: «Έγκριση ειδικών όρων για την εγκατάσταση
φωτοβολταϊκών και ηλιακών συστημάτων επί κτισμάτων και ακαλύπτων χώρων
αυτών».
14. Στέγες: Σε κάθε περίπτωση απαγορεύονται κατασκευές που δημιουργούν κατακό-
ρυφα ανοίγματα και διαφοροποιούν την ενιαία κλίση και στερεομετρία της στέγης –
Άρθ.19 παρ.ζ και ορισμοί άρθ.2 παρ.80, 81 και 91.
– Ύψος στέγης είναι η μεγαλύτερη κάθετη απόσταση από το σημείο έδρασής της
έως το ανώτατο σημείο της και αν δεν ορίζεται διαφορετικά, δεν μπορεί να υπερ-
βαίνει τα 2,00 μ. από το ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος της περιοχής.
– Προβλέπεται αύξηση των υψών των στεγών κατά 0,40 μ. για την κατασκευή φυτε-
μένων επιφανειών στις στέγες σε νέα και υπάρχοντα κτίρια – βλ. άρθ.15 παρ.1.
– Ως ύψος κτιρίου θεωρείται η κατακόρυφη απόσταση από το σημείο τομής της
όψης του κτιρίου με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος έως το ανώτατο σημείο
της στέγης στη θέση αυτή, μείον 2,00 μ., εκτός αν ορίζεται διαφορετικό μέγιστο
ύψος στέγης από τους όρους δόμησης της περιοχής, οπότε και αφαιρείται ο αριθ-
μός αυτός – βλ. στο άρθ.2 Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.81 και παρ.90 – 91.
– Σοφίτα είναι ανοιχτός ή κλειστός προσβάσιμος χώρος που βρίσκεται εντός του
ύψους της επικλινούς στέγης του κτιρίου και δεν μπορεί να αποτελεί ανεξάρτητη
ιδιοκτησία – βλ. άρθ.2 παρ.80, 81, 90 και 91 και Απόφ.63234/12 άρθ.2 παρ.81 (σε
συνδυασμό με το αρ.11 παρ.ιε και άρθ.19 παρ.2ζ).
– Σε περίπτωση που η στέγη προεξέχει από την όψη του κτιρίου θεωρείται αρχιτε-
κτονική προεξοχή.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΑ ΚΤΙΡΙΑ
1. Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο:

α) αν έχει ανεγερθεί με νόμιμη άδεια ή αναθεώρηση και σύμφωνα με τους
όρους αυτής,
β) αν έχει νομιμοποιηθεί με το εδάφιο 5 της παραγράφου 8 του άρθρου 8
του Ν.1512/1985 ή την παράγραφο 3 του άρθρου 22 του Ν.1577/1985, όπως
τροποποιήθηκε με το Ν.2831/2000 ή την παράγραφο 2 του άρθρου 26 του
Ν.4014/2011,
γ) αν προϋπήρχε της έγκρισης του σχεδίου πόλης και συγχρόνως οποιου-
δήποτε κανονισμού δόμησης στην περιοχή προ της δημοσίευσης του προε-
δρικού διατάγματος της 23.10.1928 για τις εκτός σχεδίου δόμησης περιοχές
και προ της δημοσίευσης του Ν.δ. της 16.8.1923 για τις εντός σχεδίου περιο-
χές,
δ) αν προϋφίσταται του βασιλικού διατάγματος της 9.8.1955 ή εξαιρέθηκε
με τις διατάξεις του Ν.1337/1983 «ή εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις δι-
ατάξεις του Ν. 4178/2013»(1).
ε) αν πρόκειται για κτίρια που έχουν χαρακτηρισθεί νεότερα μνημεία ή δι-
ατηρητέα είτε στο σύνολο, είτε μόνο τμήματα αυτών όπως ιδίως όψεις, φέ-
ρουσα τοιχοποιία,
στ) αν πρόκειται για κτίριο που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια πριν
την ισχύ του παρόντος και που έχει πρόσωπο σε οικοδομική γραμμή που
βρίσκεται απέναντι από οικοδομικό τετράγωνο στα ακραία σημεία του σχε-
δίου και με τους όρους δόμησης του απέναντι οικοδομικού τετραγώνου.
σελ. 690
2. Για τα κτίρια ή τα τμήματα των κτιρίων της παραγράφου 1, οι συντελεστές

κάλυψης, δόμησης, όγκου και ύψη υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και
τις πολεοδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους.
Ειδικότερα:
α) Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει
πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστά-
μενα ή όχι.
β) Χώροι των προαναφερθέντων κτισμάτων που δεν υπολογίζονταν κατά
το χρόνο κατασκευής τους στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, δεν
υπολογίζονται στη συνολική επιφάνεια του κτιρίου.
«γ.(2) Διατάξεις του παρόντος νόμου που αφορούν στην κατασκευή στοι-
χείων που ορίζονται με τον παρόντα νόμο και δεν είχαν οριστεί κατά το χρό-
νο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος, όπως είναι οι εσωτερικοί εξώ-
στες (πατάρια), οι σοφίτες κ.ά., κατά τη μελέτη της προσθήκης κατισχύουν
των διατάξεων του εδαφίου α΄ του παρόντος άρθρου»(2).
σελ. 692 σχήματα 23–1 και 23–2 σελ. 692,
και σχήματα 23–3 και 23–4 σελ. 693
3. Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις ακόλουθες περι-

πτώσεις:
α) Κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος
νόμου και σύμφωνα με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην
περιοχή.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΑ ΚΤΙΡΙΑ
23
Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά

το χρόνο χορήγησης της άδειας δόμησης προσθήκης, συντελεστή δόμησης
της περιοχής «με την επιφύλαξη των προβλεπομένων στις παραγράφους 1
και 2 του άρθρου 25 του Ν. 4178/2013 (Α΄ 174)»(3).
β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το πε-
ρίγραμμα του κτιρίου, έστω και αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οι-
κοδομήσιμου τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από τον
παρόντα νόμο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή «.(4) Ειδι-
κά για τα κτίρια της παραγράφου 1δ του άρθρου 23 του παρόντος νόμου η
επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περίγραμμα αυ-
τών όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο το οποίο δεν αντίκειται είτε στις
ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής
του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες»(4).
σελ. 697 σχήματα 23–5 και 23–6 σελ. 698 και σχήμα 23–7 σελ. 699
4. Σε περίπτωση προσθηκών και ενισχύσεων φέροντος οργανισμού νομίμως

υφιστάμενων κτιρίων επιτρέπεται η κατασκευή φερόντων στοιχείων εντός των
υποχρεωτικά ακαλύπτων χώρων, πλαγίων και πίσω υποχρεωτικών αποστάσεων
Δ ή δ και προκηπίου σύμφωνα με τη στατική μελέτη. Σε περίπτωση ταύτισης της
οικοδομικής γραμμής με τη ρυμοτομική γραμμή επιτρέπεται το πλάτος του φέρο-
ντος στοιχείου και μόνο, να εισέρχεται στον κοινόχρηστο χώρο έως και 30 εκατο-
στά. Οι κατασκευές αυτές δεν προσμετρώνται στην επιφάνεια κάλυψης και δόμη-
σης του κτιρίου. Η θεμελίωση εκτός ρυμοτομικής γραμμής επιτρέπεται σε βάθος
ανώτερο των δυόμιση μέτρων (2,5 μ.) και προεξοχής από το φέροντα οργανισμό
έως 30 εκατοστά. σελ. 700
5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών «με αυξημένη πλειοψηφία (67%)»(5)

όμορων οικοπέδων είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των
ιδιοκτησιών για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση
εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμε-
νες διαρρυθμίσεις.
Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών «με αυξημένη πλειοψηφία (67%)»(5) αυτο-
τελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση
εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά τις προβλεπόμενες
διαρρυθμίσεις. σελ. 700
(1) Η εντός «…» φράση στο τέλος της περιπτ.δ της παρ.1 τίθεται ως αντικατεστάθη σύμφωνα με την παρ.25 άρθρο
20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14). Η αρχική διατύπωση έχει ως ακολούθως: (και μόνο για το τμήμα που
δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής του εάν αυτές
είναι ευνοϊκότερες). Επισημαίνουμε ότι η αντικατασταθείσα διάταξη διατηρείται και εφαρμόζεται ως ειδικότερη
για τα κτίρια της ανωτέρω περιπτ.δ της παρ.1 του παρόντος άρθ.23, βλ. σχετικά το δεύτερο εδάφιο της περιπτ.β
της παρ.3 του παρόντος όπως τροποπ. με την παρ.28 άρθρο 20 του Ν. 4258/14.
(2) Η περιπτ.γ της παρ.2 ανασυντάσσεται και τίθεται σύμφωνα με την παρ.26 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της
14.4.14). Η αρχική περιπτ.γ έχει ως εξής: (γ Όροι δόμησης ή διατάξεις που ορίζονται με τον παρόντα νόμο και
δεν είχαν ορισθεί κατά το χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσματος κατισχύουν των διατάξεων του παρό-
ντος νόμου κατά τη μελέτη της προσθήκης, εξαιρουμένων των διατάξεων που αφορούν σε άτομα με αναπηρία
ή/και εμποδιζόμενα άτομα.).
(3) Η εντός «…» τελευταία πρόταση στο τέλος της περιπτ.α της παρ.3 προστίθεται με την παρ.27 άρθρο 20 του
Ν.4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).
(4) Το εντός «…» τελευταίο εδάφιο της περιπτ.β της παρ.3 αντικαθιστά τις λέξεις (μόνο για λόγους ενίσχυσης ή συ-
μπλήρωσης της φέρουσας κατασκευής) και τίθεται ως ανωτέρω με την παρ.28 άρθρο 20 του Ν.4258/14 (ΦΕΚ
94/Α της 14.4.14).
(5) Η εντός «…» ανωτέρω απαίτηση στο πρώτο και δεύτερο εδάφιο της παρ.5 προστίθεται με την παρ.29 άρθρο 20
του Ν. 4258/14 (ΦΕΚ 94/Α της 14.4.14).

Υφιστάμενα κτίρια Γενικά σχόλια
23
Άρθ. 23 παρ.1 | Σχόλια Έννοια του Νομίμως υφιστάμενο

y Οι διατάξεις με τις οποίες προσδιορίζονται τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια, διατυ-
πώνονται εκ νέου, με μικρές τροποποιήσεις, για την προσαρμογή τους στις διατάξεις του
ΝΟΚ και ορίζεται ο τρόπος που αντιμετωπίζονται οι προσθήκες κατ΄ επέκταση ή
καθ΄ ύψος στα κτίρια αυτά και οι ενισχύσεις τους, ενώ περιλαμβάνεται και η διάταξη
για τη λειτουργική ενοποίηση ομόρων ιδιοκτησιών ή ιδιοκτησιών του ίδιου κτιρίου.

Παρ.1. Κτίριο ή τμήμα αυτού θεωρείται νομίμως υφιστάμενο.
 1. Κτίριο ή τμήμα του θεωρείται νομίμως υφιστάμενο:
α) αν έχει ανεγερθεί με νόμιμη άδεια ή αναθεώρηση και σύμφωνα με τους όρους της,
β) αν έχει νομιμοποιηθεί με άδεια νομιμοποίησης, που εκδόθηκε είτε με τις προγε-
νέστερα ισχύουσες διατάξεις, το άρθ.8 παρ.8.5 Ν.1512/85 (τροποποίηση του άρθ.16
παρ.5 του Ν.1337/83) ή το άρθ.22 παρ.3 του Ν.1577/85, όπως τροποποιήθηκε με το
Ν.2831/00, που περιλαμβάνει και τη νομιμοποίηση με το άρθ.26 παρ.2 του Ν.4014/11
είτε με το ισχύον σήμερα άρθ.4 παρ.6 του ΝΟΚ,
– για τη δυνατότητα νομιμοποίησης ή εξαίρεσης βλ. στο άρθ.4 παρ.6,
γ) αν προϋπήρχε της έγκρισης του σχεδίου πόλης και συγχρόνως οποιουδήποτε κα-
νονισμού δόμησης σε περιοχή, στην οποία θεωρούνται νόμιμα στο σύνολό τους:
– τα εντός σχεδίου προ της 16.8.1923, ημερομ. δημοσίευσης του ΝΔ 17.7.1923 και
– τα εκτός σχεδίου προ της 4.11.1928, ημερομηνία ισχύος του ΠΔ 23.10.1928
ΦΕΚ 231/Α/4.11.1928
– Βλ. σχετικά και Απόφ.63234/12 άρθ.23 παρ.1γ και παρ.3β,
δ) αν προϋφίσταται:
– της 1.12.55, ημερομηνία ισχύος του ΒΔ 9.8.55 ή
– εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του Ν.1337/83 (γ΄ φάση του Ν.1337/83) ή
– εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του Ν.4178/13 (Άρθ.9 κατηγ.1, 2 ή 3)
αλλά και στις τρεις προαναφερόμενες περιπτώσεις, νόμιμα υπάρχον περίγραμμα,
για προσθήκη καθ’ ύψος, είναι μόνο το τμήμα τους που δεν αντίκειται στη ρυμοτο-
μία και είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευ-
ής τους, εάν είναι ευνοϊκότερες – Βλ. και παρ.2.
– Σύμφωνα με την Απόφ. 63234/12 παρ.3.β.α διευκρινίζεται ότι στις περιπτώσεις α, β,
γ, ε, και στ της παρ.1 του Άρθ.23, το νόμιμο περίγραμμα ταυτίζεται με το περίγραμμα
του νομίμως υφιστάμενου κτιρίου.
– Επομένως υπάρχει σαφής διαφορά μεταξύ των νόμιμων κτιρίων ή τμημάτων τους
που αποτελούν το νόμιμο περίγραμμα, από την έννοια του νόμιμα υφιστάμενου
κτιρίου, η οποία ισχύει κυρίως για τα κτίρια της παρ.1δ, του παρόντος άρθ.23.
– Κτίρια που είναι νομίμως υφιστάμενα, δεν υπάρχει καμία περίπτωση να χαρα-
κτηρισθούν ως αυθαίρετα, επειδή άλλαξε το πολεοδομικό καθεστώς της περι-
οχής, έστω και αν ρυμοτομούνται.
– Για άδεια λειτουργίας ή αλλαγή χρήσης νομίμως υφισταμένων προ του ΄55 ή
εξαιρεθέντων με το Ν.1337/83, εφόσον δεν απαιτείται έκδοση άδειας, το νόμιμο
περίγραμμα μπορεί να προσδιορίζεται με απόφαση προϊσταμένου της Υ.ΔΟΜ, με
βάση το άρθ.20 παρ.1 της Εγκ.55/00.

Έννοια του Νομίμως υφιστάμενο Υφιστάμενα κτίρια
23
– Θα έπρεπε να έχουν συμπεριληφθεί στα νομίμως υφιστάμενα και τα κτίρια που

έχουν δηλωθεί με τον ΑΝ 410/68, που αφορά σε αυθαίρετα που κατασκευάστη-
καν προ της 16.5.1968, ήταν εντός σχεδίου πόλεως, αλλά όχι σε κοινόχρηστο χώρο,
ήταν και καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης, δηλώθηκαν πριν την
14.3.1983 και εξαιρέθηκαν ή θα εξαιρεθούν με τη διαδικασία του ΑΝ 410/68,
ενώ αναφέρονταν ως νομίμως υφιστάμενα τόσο με το άρθ.101 παρ.1 του ΓΟΚ/73,
όσο και με το άρθ.23 παρ.1 του ΓΟΚ/85, όπως ίσχυε μέχρι την ισχύ του Ν.4067/12.
– Επίσης σύμφωνα με το άρθ.23 παρ.1β του ΓΟΚ/85 είχε ορισθεί ως νομίμως υφιστά-
μενο κτίριο: «Αν πρόκειται για καθ’ ύψος προσθήκη βάσει οικοδομικής άδειας κατ’
εφαρμογή της παρ.6 του Άρθ.101 του ΝΔ 8/73 (ΓΟΚ/73) σε κτίριο που είχε εξαιρεθεί
από την κατεδάφιση κατά τις διατάξεις του ΑΝ.410/68 και του Ν.720/77». Η διάταξη
αυτή εξακολουθεί να ισχύει εφόσον δεν ρυθμίζεται από το ΝΟΚ, εάν βέβαια η καθ΄
ύψος προσθήκη έγινε προ της Απόφασης του ΣτΕ 1876/80 που ακύρωσε το Ν.720/77.
y Για τα προ του ΄55 κτίρια και για όσα εξαιρέθηκαν με οποιεσδήποτε διατάξεις:
– το τμήμα τους που αντίκειται στις διατάξεις, δηλαδή το εκτός νομίμου περι-
γράμματος τμήμα τους, δεν χαρακτηρίζεται αυθαίρετο και δεν κατεδαφίζεται,
– αλλά για το τμήμα αυτό δεν επιτρέπεται η προσθήκη καθ΄ ύψος ή η ενίσχυ-
ση, με νέο φέροντα οργανισμό – Βλ. Απόφ.63234/12 παρ.3β (β) σελ. 703,
– ενώ επιτρέπεται η αλλαγή της χρήσης του.
ε) αν πρόκειται για κτίρια που έχουν χαρακτηρισθεί νεότερα μνημεία ή διατηρητέα
είτε στο σύνολο είτε μόνο τμήματα αυτών όπως ιδίως όψεις, φέρουσα τοιχοποιία (η
διατήρηση τυχόν μεταγενέστερων προσθηκών στα κτίρια αυτά, κρίνεται με βάση τα
οριζόμενα στο διάταγμα ή την απόφαση κήρυξης),
στ) αν πρόκειται για κτίριο που έχει ανεγερθεί με οικοδομική άδεια πριν την ισχύ
του Ν.4067/12, που έχει πρόσωπο σε οικοδομική γραμμή που βρίσκεται απέναντι από
οικοδομικό τετράγωνο στα ακραία σημεία του σχεδίου και με τους όρους δόμησης του
απέναντι οικοδομικού τετραγώνου.
– Όμοια διάταξη ίσχυε με το άρθ.23 παρ.1ε του ΓΟΚ/85 (όπως η περίπτ. ε προστέθηκε
με το άρθ.20 παρ.2ε του Ν.2831/00), για τα προ της 13.6.2000 και ίσως είναι περιττή
η επέκταση μέχρι την ισχύ του ΝΟΚ.
 Σημειώνεται ότι ο έλεγχος νομιμότητας γίνεται είτε με τις ισχύουσες πολεοδομικές
διατάξεις ή με αυτές που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής των κτιρίων, σύμφωνα
με το άρθ.4 παρ.6 – Έγγρ.37018/30.10.2012 (τελ. εδάφιο βλ. σελ. 704). Σε αντιδιαστολή
με τα νομίμως υφιστάμενα κτίρια, τα αυθαίρετα ορίζονται με το άρθ.4 παρ.5 του ΝΟΚ.
 Στα υφιστάμενα ειδικά κτίρια όπως αναφέρονται στο άρθ.26 παρ.4, επιβάλλεται:
y να γίνουν οι απαραίτητες διαμορφώσεις, ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να εί-
ναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα, σύμφωνα με τις
Οδηγίες Σχεδιασμού της παρ.1 του ΥΠΕΚΑ,
y να ολοκληρωθούν μέχρι το 2020, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται ο φέρων οργα-
νισμός του κτιρίου, άλλως τα κτίρια θα θεωρούνται αυθαίρετα.
 Με τις νέες τρέχουσες διαδικασίες δηλώσεων αυθαιρέτων του Ν.4178/13 ΦΕΚ
174/Α/13, προβλέπεται ότι:
y Εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης οι περιπτώσεις αυθαιρέτων που ορίζο-
νται στο άρθ.9 του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13, με τις προϋποθέσεις που ορίζονται
κατά περίπτωση, μετά την εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30%

Υφιστάμενα κτίρια Όροι, προϋποθέσεις και εξαιρέσεις για τις προσθήκες
23
αυτού και την συμπλήρωση της ταυτότητας του κτιρίου.

y Κτίριο που δηλώθηκε με το άρθ.23 παρ.1 του Ν.4178/13 ή το άρθ.26 παρ.2 του
Ν.4014/11, είναι νόμιμο μόνο μετά την έκδοση της σχετικής άδειας νομιμοποίησης.
Παρ.2. Όροι, προϋποθέσεις και εξαιρέσεις για τις προσθήκες.

 Στα νόμιμα υφιστάμενα κτίρια ή τα τμήματα κτιρίων της παρ.1, οι συντελεστές κάλυ-
ψης, δόμησης, όγκου και τα ύψη, υπολογίζονται σύμφωνα με τον κανονισμό και τις πολε-
οδομικές διατάξεις που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους.
y Ειδικότερα:
α) Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, που έχει πραγματο-
ποιηθεί, προσμετρούν τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι.
– Αφαιρούνται από το υπόλοιπο του συντελεστή, τα αυθαίρετα που αναστέλ-
λεται η κατεδάφισή τους με το Ν.4014/11 ή το Ν.4178/13, εκτός αν ανήκουν
σε συνιδιοκτήτη και έχουν δηλωθεί, σύμφωνα με την παρ.7β της Εγκ.1/12 σελ.
264, την Εγκ.4/13 παρ.52 και το άρθ.25 παρ.1 και 2 του Ν.4178/13 – βλ. σελ.235.
– Προσθήκη καθ΄ ύψος σε κτίριο ή τμήμα του που έχει υπαχθεί στο Ν.4014/11
ή το Ν.4178/13, επιτρέπεται στα νομίμως υφιστάμενα και στα νομιμοποιού-
μενα τμήματά του, με την έννοια της ασφαλούς διατήρησης της προσθή-
κης μετά την τυχόν μελλοντική απομάκρυνση των αυθαιρέτων τμημάτων –
Έγγρ.50233/2.11.2012 σελ. 704.
(Σχήμα 23–1)
(Σχήμα 23–2)

Όροι, προϋποθέσεις και εξαιρέσεις για τις προσθήκες Υφιστάμενα κτίρια
23
(Σχήμα 23–3)
(Σχήμα 23–4)
y Επισημαίνεται ότι με την απόφαση ΣτΕ.1971/2012 (Ολομέλεια) κρίθηκε ότι: Εφόσον

υπάρχει σε ακίνητο υπέρβαση, δηλαδή αυθαίρετο κτίσμα (όπως είναι το «κλείσι-
μο» ημιυπαίθριων χώρων), που δηλώθηκαν με το Ν.3843/10, προσμετρούν στο συ-
ντελεστή και ως εκ τούτου δεν είναι δυνατό να ζητηθεί από τους ιδιοκτήτες, αλλά
ούτε και να εκδοθεί από την αρμόδια πολεοδομία, νέα οικοδομική άδεια για την
κατασκευή επιπλέον τετραγωνικών μέτρων στο ίδιο ακίνητο.
Το ίδιο ισχύει για τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν και είναι σε αναστολή κατεδά-
φισης με όλους τους νόμους (1337/13, 4014/11 και 4178/13).
Όμοια η Απόφαση του ΣτΕ 1484/91 αναφέρεται σε αυθαίρετες κατασκευές που
έχουν ήδη κριθεί κατεδαφιστέες από την Διοίκηση ανακύπτοντας έτσι υποχρέω-
ση της Διοίκησης να εκτελέσει την δική της απόφαση κατεδάφισης των αυθαι-
ρέτων, ώστε να μην καταλογισθεί η αυθαιρεσία του συνιδιοκτήτη και η αδράνεια
της Διοίκησης στον μη αυθαιρετούντα ιδιοκτήτη – Βλ. Απόφ.19021/96 και κυρίως
Έγγρ.32692/92.
– Επομένως τα δηλωθέντα αυθαίρετα του ίδιου ιδιοκτήτη πρέπει να αφαιρε-
θούν από το υπάρχον υπόλοιπο του συντελεστή, ενώ
– κρίνονται αυτοτελώς οι αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσματα με οικοδομι-
κή άδεια και δεν επηρεάζουν τα νόμιμα τμήματα αυτών που δεν τελούν σε
λειτουργική σχέση με την αυθαίρετη κατασκευή, για κάθε συνέπεια, όπως τη
σύνδεση με Δίκτυα Κοινής Ωφέλειας και τη δυνατότητα μεταβίβασης – άρθ.25
παρ.1 του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α/13.
y Προσθήκη κτιρίου σε οικόπεδο που υπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία, που ο συνιδιο-
κτήτης έχει αυθαίρετα, καθ΄ υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, που δεν δηλώθη-
καν με το Ν.1337/83 ή με το Ν.3843/10 ή το Ν.4014/11 χορηγείται:
– μόνο μετά τη νομιμοποίηση ή την κατεδάφιση των αυθαιρέτων ή
– μετά τον χαρακτηρισμό τους ως αυθαιρέτων και εφόσον προσμετρήσουν στο
συντελεστή δόμησης του όλου ενιαίου οικοπέδου.

23
y Εξαίρεση από την παρ.2α προβλέπεται μόνο για τα συνιδιόκτητα οικόπεδα με

κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί με το ΝΔ 1024/1971 ΦΕΚ 232/Α και
έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν
την επιτρεπόμενη δόμηση, εφόσον έχουν κτίσει νόμιμα με προγενέστερους ευ-
νοϊκότερους όρους δόμησης, ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το συντελεστή
δόμησης και το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί, με το ΣΔ και την κάλυψη που
ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης, όπως ορίζεται στο άρθ.11 παρ.3
του ΝΟΚ για το συντελεστή και στο άρθ.12 παρ.2 του ΝΟΚ για την κάλυψη.
y Επισημαίνεται όμως για τα συνιδιόκτητα ότι:
– η διάταξη του άρθ.11 παρ.3 ισχύει για όλες τις χρήσεις κτιρίων και σε όλες τις
περιοχές, εντός ή εκτός σχεδίου και σε οικισμούς, ενώ αντίθετα
– το άρθ.12 παρ.2 για την κάλυψη, ισχύει μόνο εντός σχεδίου. (Φαίνεται πιθα-
νό να έχει ισχύ το άρθ.26 παρ.5 του Ν.2831/00 για τα εκτός σχεδίου και τους οικι-
σμούς, λαμβάνοντας υπόψη το άρθ.35 του ΝΟΚ και ότι η διάταξη αυτή δεν είναι
αντίθετη με την παρ.2 του άρθ.12, εκτός αν κριθεί διαφορετικά από το υπουργείο).
y Αν έχει συσταθεί συνιδιοκτησία μέχρι 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πο-
λεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, δεν λαμβά-
νονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια
ή κάθετη ιδιοκτησία, σύμφωνα με το άρθρο 25 παρ.2 του Ν.4178/13. Αλλά από το
πλέγμα των διατάξεων τόσο του ΝΟΚ, όσο και του 4178/13, προκύπτει ότι:
– Ειδικά σε περίπτωση προσθήκης, δεν αφαιρούνται από το υπόλοιπο του
σ.δ. τα αυθαίρετα του συνιδιοκτήτη μόνο εάν έχουν δηλωθεί και δεν αρ-
κεί μόνο η ύπαρξη σύστασης προ της 28.7.2011 – Εγκ.4/13 περίπτ.39 και 52, βλ.
άρθ.4 σελ.235 και Έγγρ.925/14 ΓΓ ΥΠΕΚΑ σελ. 701. Αν εκδοθεί διαφορετική οδη-
γία από το ΥΠΕΚΑ, θα διαφοροποιείται η εφαρμογή του άρθ.23 παρ.2α, αλλά
μόνο για τα έχοντα σύσταση προ της 28.7.2011.
– Αντίθετα δεν εξετάζεται αν έχουν δηλωθεί ή όχι τα αυθαίρετα του συνιδιο-
κτήτη και δεν παρεμποδίζεται η έκδοση άδειας για άλλες περιπτώσεις όπως
για αλλαγή χρήσης ή για άδεια επισκευών εφόσον υπάρχει σύσταση προ
28.7.2011.
β) Χώροι των προαναφερθέντων κτισμάτων που δεν υπολογίζονταν κατά το χρόνο
κατασκευής τους στο συντελεστή δόμησης του οικοπέδου, εξακολουθούν να μην υπο-
λογίζονται στη συνολική επιφάνεια του υπάρχοντος κτιρίου.
– Π.χ. αν είχε ανεγερθεί με ημιυπαίθριους χώρους με ποσοστό μέχρι 40%, όταν ίσχυε
το ποσοστό αυτό ή αν έχει κατασκευαστεί αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων, με το
ΓΟΚ/85 ή πατάρια καταστημάτων, με το ΓΟΚ/73, εξακολουθούν να μην υπολογίζο-
νται. Αντίθετα οι φωταγωγοί κτιρίου που ανεγέρθηκε με το ΓΟΚ/73, που προσμετρού-
σαν στο ΣΔ, δεν είναι δυνατόν να αφαιρεθούν σήμερα, σε αντίθεση με τους φωταγω-
γούς με διάσταση ίση ή μεγαλύτερη από 1,20 μ. του ΓΟΚ/85 που θα αφαιρεθούν.
γ) Διατάξεις που ορίζονται με το ΝΟΚ (Ν.4067/12, όπως ισχύει) για την κατασκευή στοι-
χείων, οι οποίες δεν είχαν οριστεί κατά το χρόνο κατασκευής του υφιστάμενου κτίσμα-
τος, όπως είναι οι εσωτερικοί εξώστες (πατάρια), οι σοφίτες κ.ά., κατά την μελέτη της
προσθήκης κατισχύουν των διατάξεων της παρ.2 εδαφ.α του άρθ.23 και επομέ-
νως εφαρμόζονται. Βλ. σχετικά και Απόφ.63234/12 άρθ.23 παρ.2γ.
– Για επιμέρους στοιχεία του υπάρχοντος που δεν υπήρχαν κανονισμοί όταν κατα-
σκευάσθηκε, κατά τη μελέτη της προσθήκης είναι προαιρετικό να εφαρμοσθούν
οι νέοι κανονισμοί – π.χ. ως προς τη φύτευση, τη στάθμευση, την πυρασφάλεια.

Όροι, προϋποθέσεις και εξαιρέσεις για τις προσθήκες Υφιστάμενα κτίρια
23
y Με τις ρυθμίσεις εφαρμογής των διατάξεων του ΝΟΚ για τις προσθήκες, προ-
κύπτει ότι:
– Στις προσθήκες ακολουθείται το περίγραμμα του υπάρχοντος, σύμφωνα με
την παρ.3β του παρόντος άρθ.23 του ΝΟΚ και εφαρμόζονται οι διατάξεις του
ΝΟΚ, εκτός από τις διατάξεις για τα ΑμεΑ, των οποίων η εφαρμογή δεν εί-
ναι υποχρεωτική στις προσθήκες καθ΄ ύψος και κατά περίπτωση στις προ-
σθήκες κατ΄ επέκταση. Π.χ. Σε περίπτωση προσθήκης Β΄ ορόφου σε κτίριο του
οποίου το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι 9,00 μ. (με τους όρους δόμησης της
περιοχής), για το οποίο δεν είχε προβλεφθεί κατασκευή ανελκυστήρα για ΑμεΑ
σύμφωνα με το άρθ.29 παρ.1.1 του κτιριοδομικού, δεν απαιτείται η κατασκευή
ανελκυστήρα ΑμεΑ για την προσθήκη.
– Αφαιρούνται από το συντελεστή δόμησης της προσθήκης όλες οι ρυθμίσεις
της παρ.6 του άρθ.11, για το τμήμα του υπολοιπόμενου συντελεστή δόμησης
που προστίθεται, όπως π.χ. πατάρια, σοφίτες, Έρκερ, προστεγάσματα κ.λπ.
– Για το υπάρχον εφαρμόζονται μόνο οι περιπτώσεις των παρ.6δ, 6ε και 6ιδ,
δηλαδή αφαιρούνται από το συντελεστή τα κοινόχρηστα και μη κλιμακο-
στάσια και τα πατάρια, αλλά μόνο εφόσον στο υπάρχον δεν υπάρχει αυ-
θαίρετη δόμηση ή αν τα αυθαίρετα είναι προ της 28.7.2011 και μπορούν να
νομιμοποιηθούν. Ειδικά για τα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια απαιτείται υπό-
λοιπο σδ τουλάχιστον 10 τ.μ.
– Επιπλέον στην περίπτωση αυτή, που υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης,
είναι δυνατόν να γίνει τροποποίηση και σε τμήμα του υπάρχοντος και να
υπαχθεί στις διατάξεις του ΝΟΚ. Π.χ. μπορεί να υπαχθεί το υπόγειο μιας κα-
τοικίας στο άρθ.11 παρ.6ι, με αλλαγή της χρήσης του από βοηθητική σε κύρια,
δεδομένου ότι αυτή η αλλαγή χρήσης εντάσσεται στις προσθήκες και σύμφωνα
με το άρθρο 23 παρ.2γ μπορεί να γίνει χρήση «των διατάξεων του παρόντος νό-
μου κατά τη μελέτη της προσθήκης», δηλαδή μπορεί να προστεθεί συντελε-
στής στο υπόγειο, με τις διατάξεις του ΝΟΚ, χωρίς να απαιτείται η τήρηση φυ-
σικού φωτισμού και αερισμού.
y Όλες οι ευνοϊκές διατάξεις που προβλέπονται για τα ΑμεΑ επιτρέπεται να εφαρμόζο-
νται και στα υπάρχοντα κτίρια είτε υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης είτε
όχι. Επιπλέον σε κτίρια που δεν ήταν υποχρεωτική η κατασκευή ανελκυστήρα
και ράμπας προσπέλασης κατά το χρόνο κατασκευής τους, μπορεί να προστεθεί
ανελκυστήρας και ράμπα σύμφωνα με τις ρυθμίσεις του άρθ.27 παρ.2. Επίσης σε πε-
ρίπτωση αλλαγής χρήσης των κτιρίων αυτών, απαιτείται η εξασφάλιση της οριζό-
ντιας και κατακόρυφης προσπέλασης με βάση το άρθ.5 παρ.4, αλλά μόνο εάν ήταν
υποχρεωτική η κατασκευή τους κατά το χρόνο κατασκευής του κτιρίου.
– Ο ανελκυστήρας για ΑμεΑ ήταν υποχρεωτικός για τετραώροφα κτίρια από
18.2.1986 έως 19.8.1989 και από 19.8.1989 έως και 3.7.2012 με τα οριζόμενα στο
άρθ.29 του κτιριοδομικού Απόφ.3046/89 (είσοδος μέχρι 9,00 μ. – που δεν ισχύει
μετά το ΝΟΚ).
y Για τις Οικοδομικές άδειες που είναι σε ισχύ κατά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ, προ-
βλέπεται ότι μπορεί να αναθεωρούνται μέσα στο χρόνο ισχύος τους είτε σύμφω-
να με το σύνολο των διατάξεων του ΝΟΚ (πλην του άρθ.10), είτε σύμφωνα με
το σύνολο των διατάξεων, που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσής τους – βλ. άρθ.34 και
Απόφ.63234/12 άρθ.10.

23
y Γενικά κτίρια που είναι τελειωμένα και δεν έχουν υπόλοιπο συντελεστή, δεν μπο-
ρούν να υπαχθούν στις διατάξεις του ΝΟΚ (προς το παρόν δεν προβλέπεται κάτι),
παρότι θα μπορούσε να ισχύει η αρχή ότι μεταγενέστερες ευνοϊκότερες διατάξεις
εφαρμόζονται και για τα υπάρχοντα, εάν δεν οριζόταν περιοριστικά ως άνω με το ΝΟΚ.
 Επομένως ειδικότερα για τις προσθήκες ισχύουν συνολικά τα εξής:
y Εφαρμόζονται οι διατάξεις του ΝΟΚ για όλο το συντελεστή της προσθήκης.
y Οι διατάξεις του ΝΟΚ δεν έχουν γενική εφαρμογή για τα υπάρχοντα κτίρια,
εφαρμόζονται όμως, με προϋποθέσεις, οι εξής περιπτώσεις:
1. Εφόσον υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης και εφόσον στο υπάρχον δεν
υπάρχει αυθαίρετη δόμηση ή υπάρχουν αυθαίρετα προ της 28.7.2011 που
μπορούν να νομιμοποιηθούν, εφαρμόζονται και για το υπάρχον οι διατάξεις του
ΝΟΚ, αλλά μόνο για αφαίρεση από το συντελεστή των κοινόχρηστων και μη κλιμα-
κοστασίων (*), καθώς και για τα πατάρια, σύμφωνα με τις παραγράφους 6δ, 6ε και
6ιδ του άρθ.11 του ΝΟΚ, αλλά και στο υπόγειο, με βάση τα ως άνω αναφερόμενα.
(*) Ειδικά για τα κοινόχρηστα κλιμακοστάσια πρέπει να υπάρχει υπόλοιπο σδ τουλά-
χιστον 10 τ.μ., ενώ για τις άλλες περιπτώσεις δεν απαιτείται κάποιο ελάχιστο μέγε-
θος. Επισημαίνεται όμως ότι σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας απαιτείται ρύθμι-
ση για τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί του πρόσθετου σδ που προκύπτει.
2. Οι διατάξεις που αφορούν σε κατά παρέκκλιση κατασκευές για τα ΑμεΑ, όπως
του άρθ.27 παρ.2 και του άρθ.21 παρ.5 του ΓΟΚ/85, εφαρμόζονται σε νόμιμα υφι-
στάμενα κτίρια, εάν δεν είχαν οριστεί αντίστοιχες διατάξεις κατά το χρόνο κατα-
σκευής του υπάρχοντος (π.χ. συντελεστής, κάλυψη, κατασκευές στα Δ, στους ακάλυ-
πτους χώρους, στα προκήπια) – Άρθ.23 παρ.2γ.
– Δεν απαιτείται όμως η εφαρμογή των διατάξεων του άρθρ.26 για τα προα-
ναφερόμενα νόμιμα υφιστάμενα κτίρια και για την προσθήκη καθ΄ ύψος σε
αυτά. Σε περίπτωση προσθήκης κατ΄ επέκταση η απαίτηση εφαρμογής των δια-
τάξεων για ΑμεΑ εξαρτάται από το μέγεθος και τους χώρους της προσθήκης.
– Σε υπάρχοντα κτίρια που γίνεται αλλαγή χρήσης, οι κατασκευές για ΑμεΑ απαι-
τούνται μόνο αν ήταν υποχρεωτικές κατά το χρόνο κατασκευής του υπάρχο-
ντος κτιρίου – Βλ. ειδικότερα στο άρθ.5.
– Με την παρ.4α της Εγκ.42382/13, για το άρθ.26 παρ.4, ορίζονται τα εξής:
α) Στα υφιστάμενα πριν από την ισχύ του ΝΟΚ κτίρια κατοικίας, για τα οποία
εκδίδεται άδεια μετά την ισχύ του, δεν επιβάλλεται η μελέτη προσβασιμότη-
τας, δεδομένου ότι στα κτίρια αυτά δεν επιβάλλεται η υλοποίηση των απαραίτη-
των διαμορφώσεων ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από
ΑμεΑ ή εμποδιζόμενα άτομα.
Η υποβολή μελέτης προσβασιμότητας και η υλοποίηση των προβλεπομένων σε
αυτή διαμορφώσεων – εγκαταστάσεων, επιβάλλεται στις περιπτώσεις που εκδί-
δεται άδεια αλλαγής χρήσης, εφόσον η νέα χρήση το απαιτεί.
3. Δεν προσμετρά στο συντελεστή και την κάλυψη του υπάρχοντος η επιφάνεια
που προκύπτει από την προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης ή παθητικών ηλιακών
και φωτοβολταϊκών συστημάτων και για διπλά ενεργειακά κελύφη, με τις προϋποθέ-
σεις που αναφέρονται στην παρ.6.κ και στην παρ.6κστ του άρθ.11
4. Δεν προσμετρούν στο συντελεστή και την κάλυψη οι κατασκευές ενίσχυσης
του φέροντος οργανισμού, όπως ορίζεται με την παρ.4 του άρθ.23.

Προσθήκη κατ΄ επέκταση και καθ΄ ύψος Υφιστάμενα κτίρια
23
Παρ.3. Προσθήκη κατ΄ επέκταση και καθ΄ ύψος.

 Προσθήκη σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο επιτρέπεται στις εξής περιπτώσεις:

α) Κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος σύμφωνα με τις διατάξεις του ΝΟΚ και σύμφωνα
με τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή.
– Η συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα, κατά το χρό-
νο χορήγησης της άδειας δόμησης προσθήκης, συντελεστή δόμησης της περιοχής,
με τις εξαιρέσεις που αναφέρονται στην ως άνω παρ.2α και με την επιφύλαξη
των προβλεπόμενων στις παρ.1 και 2 του άρθ.25 του Ν.4178/13.
y Από τα αναφερόμενα στις παρ.1 και 2 του άρθ.25 του Ν.4178/13 και την παρ.3 του
άρθ.23 του ΝΟΚ, προκύπτει ότι δεν εμποδίζεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης ή
άδειας δόμησης από την ύπαρξη στο οικόπεδο/γήπεδο αυθαιρέτων κατασκευών,
που εμπίπτουν στην παρ.2 του άρθ.1 του Ν.4178/13, δηλαδή μόνο εάν έχουν
δηλωθεί και μόνο για τα έχοντα σύσταση προ της 28.7.2011.
– Αν έχει συσταθεί συνιδιοκτησία μέχρι 28.7.2011, για τον υπολογισμό των
πολεοδομικών μεγεθών, κατά την έκδοση άδειας δόμησης προσθήκης, δεν
λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί σε άλλη ορι-
ζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, εφόσον έχουν δηλωθεί τα αυθαίρετα του συνιδιοκτή-
τη με το Ν.4178/13 και δεν αρκεί μόνο η ύπαρξη σύστασης προ 28.7.2011– άρ-
θρο 25 παρ.2 Ν.4178/13.
– Αντίθετα όταν υπάρχει σύσταση προ 28.7.2011 δεν απαιτείται να ελέγχο-
νται τα αυθαίρετα των συνιδιοκτητών και δεν παρεμποδίζεται η έκδοση
άδειας για άλλες περιπτώσεις όπως για αλλαγή χρήσης ή για επισκευές.
y Τα ανωτέρω ουσιαστικά επιβεβαιώνονται και με το Έγγρ.925/14 του ΓΓ ΥΠΕ-
ΚΑ, αλλά όχι με την ίδια σαφήνεια της Εγκ.4/13 περιπτ.52, επειδή διαφοροποιεί-
ται κάπως η παρ.2, αλλά εξ αντιδιαστολής με την παρ.3 προκύπτει ότι θα πρέπει
να έχουν δηλωθεί τα αυθαίρετα των συνιδιοκτητών και να υπάρχει σύσταση
προ της 28.7.2011, προκειμένου να μην αφαιρεθούν από το σ.δ. σε περίπτωση
προσθήκης. Ειδικότερα στο Έγγρ.925/14 (βλ. σελ. 701) αναφέρεται:
παρ.1: Σε περίπτωση έκδοσης άδειας για προσθήκη, οι χώροι της παρ.2 του άρ-
θρου 1 του Ν.4178/13, δλδ οι χώροι που είναι νόμιμοι ή έχουν δηλωθεί
προσμετρούν σε όλα τα πολεοδομικά μεγέθη. Γενικά λοιπόν ισχύει αυτό.
παρ.2: Κατ΄ εξαίρεση, δεν υπολογίζονται μόνο τα αυθαίρετα των συνιδιοκτητών
και μόνο αν υπάρχει σύσταση οριζοντίου ή καθέτου συνιδιοκτησίας
προ 28.7.2011.
παρ.3: αναφέρει ότι μπορούν να γίνουν μόνο εργασίες (π.χ. επισκευή ή και αλλα-
γή χρήσης) αλλά όχι προσθήκη, ανεξάρτητα από τα αυθαίρετα που έχουν
εκτελεστεί σε άλλη οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία, που έχει συσταθεί
επίσης προ της 28.7.2011 και σε αυτή την περίπτωση προφανώς δεν έχει
σημασία και δεν χρειάζεται να εξετάσουμε αν έχουν δηλωθεί ή όχι τα
αυθαίρετα των συνιδιοκτητών.
β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ’ ύψος:
y Επιτρέπεται να εκτείνεται σε όλο το περίγραμμα του κτιρίου, εφόσον είναι νόμι-
μα υφιστάμενο, έστω και αν υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου τμήματος του οι-
κοπέδου, όπως καθορίζονται από τις διατάξεις του ΝΟΚ ή από τις ειδικές διατάξεις που
ισχύουν στην περιοχή, εκτός αν εμπίπτει σε πρασιά ή αν είναι ρυμοτομούμενο.

Υφιστάμενα κτίρια Προσθήκη κατ΄ επέκταση και καθ΄ ύψος
23
–– Στην έννοια τήρησης του νομίμου περιγράμματος περιλαμβάνεται και η επανά-

ληψη των έρκερ ή των εξωστών όπως υπάρχουν, αλλά με τους περιορισμούς του
άρθ.16 παρ.5α και του άρθ.11 παρ.5δ, αντίστοιχα.
–– Σε νομίμως υφιστάμενη οικοδομή είναι δυνατή και η προσθήκη υπογείων στο νό-
μιμο περίγραμμα.
yy Ειδικά για τα κτίρια της παρ.1δ του άρθ.23, τα προ του ΄55 ή όσα έχουν εξαίρε-
ση από κατεδάφιση, η επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το
νόμιμο περίγραμμα αυτών, το οποίο ορίζεται ως το τμήμα που δεν αντίκειται
είτε στις ισχύουσες διατάξεις είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατα-
σκευής τους, εάν είναι ευμενέστερες. Επομένως, για τα κτίρια της παρ.δ, πρέπει
να προσδιορίζεται το τμήμα τους που παραβιάζει τις διατάξεις και στο τμήμα
αυτό επιτρέπεται μόνο:
–– ενίσχυση ή συμπλήρωση της φέρουσας κατασκευής και δεν επιτρέπεται η
πλήρης αντικατάσταση του φέροντος οργανισμού του υπάρχοντος – έγγρ.3249/
18.1.90 Δ/νσης ΠΕΧΩ Αττικής και
–– εργασίες για λόγους χρήσεως και υγιεινής του άρθ.4 παρ.1 τελευταίο εδάφιο,
όπως ισχύει μετά το άρθ.20 παρ.4 του Ν.4258/14.
yy Επισημαίνεται όμως ότι στο εκτός νομίμου περιγράμματος τμήμα του υφιστάμε-
νου κτιρίου που απλά δηλώθηκε και είναι σε αναστολή με όποιες διατάξεις, δεν
επιτρέπεται προσθήκη καθ΄ ύψος, και επιτρέπονται μόνο οι εργασίες που ορίζονται
με το άρθ.25 παρ.5 του Ν.4178/13 – Βλ σελ.200.
Επιτρέπεται προσθήκη σε όλο το περίγραμμα αβγδα

αν είναι νόμιμα υφιστάμενο.
Αλλά στο τμήμα αεζηγδα που παραβιάζει τισ ισχύουσεσ
σήμερα διατάξεισ, επιτρέπεται μόνο ενίσχυση και
δεν επιτρέπεται η πλήρησ αντικατάσταση
του φέροντοσ οργανισμού του υπάρχοντοσ.
(Σχήμα 23–5)
(Σχήμα 23–6)
697α Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Υφιστάμενα κτίρια Προσθήκη κατ΄ επέκταση και καθ΄ ύψος
23
Α Φ Α Ι Ρ Ε Σ Η Σ Χ Ο Λ Ι Α Σ Μ Ο Υ Κ Α Ι Μ Ε ΤΑ Φ Ο ΡΑ Σ Τ Η Σ Ε Λ . 6 9 3
y Για τις προσθήκες καθ΄ ύψος εφαρμόζονται και:

– η Απόφ.86845/99 ΦΕΚ 2036/Β «Ενίσχυση υφισταμένων κτιρίων», καθώς και
– η Εγκ.40/97 του ΥΠΕΧΩΔΕ «Προσθήκη καθ’ ύψος σε υφιστάμενα κτίρια σύμφωνα με
το άρθρο 23 του ΓΟΚ/85».
y Επιτρέπεται να κατασκευασθεί προσθήκη καθ’ ύψος σε νομίμως υφιστάμενο κτίριο,
εάν το κτίριο εξεταζόμενο στο σύνολό του (υφιστάμενο και προσθήκη) καλύ-
πτει, ως προς τις αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου, τις διατάξεις του ΝΟΚ
σύμφωνα με το άρθρο 14, έστω και αν στο διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής
άδειας του υπάρχοντος, προβλέπονταν εξάντληση του ΣΔ με μικρότερο ύψος, για
την τήρηση των αποστάσεων από τα όρια βάσει των προϊσχυουσών διατάξεων του
ΓΟΚ/73 ή του ΓΟΚ/85 – Σχετ. Απόφ.54701/97 σελ. 707.
y Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια που βρίσκονται σε αποστάσεις μικρότερες από αυ-
τές που ορίζονται για τη ζώνη ασφάλειας της υπεραστικής συγκοινωνίας, επιτρέπονται
μόνο εργασίες για λόγους υγιεινής και χρήσης, στο τμήμα τους που εμπίπτει στις ελά-
χιστες αποστάσεις – Άρθ.2 παρ.5 ΠΔ 209/88 ΦΕΚ 169/Α/98.
y Δεν επιτρέπεται η ενίσχυση και η προσθήκη σε κτίριο που:
– είναι ρυμοτομούμενο – Απόφ.55017/10.7.1998 (*),
– βρίσκεται στην πρασιά (**) – Έγγρ.58661/2002,
– βρίσκεται έξω από το νόμιμα υφιστάμενο περίγραμμα, όπως ορίζεται με την παρ.1
ως άνω,
– βρίσκεται στη ζώνη ασφάλειας της υπεραστικής συγκοινωνίας – ΠΔ 209/98,

Προσθήκη κατ΄ επέκταση και καθ΄ ύψος Υφιστάμενα κτίρια
23
– δεν έχει γίνει διάνοιξη της προβλεπόμενης στοάς – Άρθ.22 ΝΟΚ,

– το παλαιό κτίσμα ουσιαστικά δεν υφίσταται, αν π.χ. έχει κατεδαφισθεί η οροφή του
– Έγγρ.86266/6.12.2000 και τέλος,
y Ενίσχυση και αντικατάσταση στέγης, επιτρέπεται μόνο αν διατηρείται η μορφή του
υπάρχοντος – Απόφ.21188/99.
– Σχετικά Εγκ.29/97, Εγκ.40/97, Απόφ.86845/16.10.99 ΦΕΚ 2036/Β.
(*) Σε ρυμοτομούμενο κτίριο επιτρέπονται μόνο επισκευές για λόγους χρήσεως και
υγιεινής, καθώς και αλλαγή χρήσης, εφόσον είναι νομίμως υφιστάμενο ή προ του
΄55 ή προ του ΝΔ/23 και σε ρυμοτομικά εγκεκριμένα με το ΝΔ/23, με έγκριση του
Δήμου – άρθ.25 παρ.15 Ν.4178/13, Άρθ.36 παρ.4 Ν.1337/83, Άρθ.247 ΚΒΠΝ και
Απόφ.55017/98,
(**) Για κατοικίες εκτός σχεδίου, η ζώνη από τη γραμμή Παραλίας μέχρι τα 30 μ. από τη
γραμμή Αιγιαλού θεωρείται πρασιά και σε κτίσματα που βρίσκονται μέσα σε αυτήν,
έστω κι αν είναι νομίμως υφιστάμενα (προ του 1928), επιτρέπονται μόνο επισκευές
για λόγους υγιεινής και χρήσης και
Σε παραλιακό οικισμό κάτω των 2.000 κατοίκων δεν επιτρέπεται προσθήκη καθ’
ύψος σε κτίριο που βρίσκεται σε απόσταση 15 μέτρων από την καθορισμένη γραμ-
μή Αιγιαλού και μετά τη γραμμή Παραλίας, εκτός αν υπάρχει διαμορφωμένη γραμ-
μή δόμησης, κατά τα οριζόμενα στο άρθ.6 παρ.4 του ΠΔ 24.4.1985, όπως έχει τρο-
ποποιηθεί και ισχύει.
Τα τμήματα α & β, εάν εμπίπτουν στην παρ.1.δ του άρθ.23 (προ του ΄
55 ή εξαιρέθηκαν από κατεδάφιση με το Ν.1337/83 ή το Ν.4178/14) και
εάν δεν είναι σύμφωνα με τισ διατάξεισ του χρόνου κατασκευήσ τουσ ή
τισ σημερινέσ, δεν αποτελούν νόμιμο περίγραμμα και δεν
επιτρέπεται η προσθήκη καθ΄ ύψοσ.
Εάν τα τμήματα α & β είναι αυθαίρετα, που δηλώθηκαν με το
Ν.4178/13 και είναι σε αναστολή, δεν επιτρέπεται προσθήκη καθ΄
ύψοσ και επιτρέπονται μόνο οι εργασίεσ του άρθ.25 παρ.5 του
Ν.4178/13.
(Σχήμα 23–7)
y Για τη δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών και για προσθήκη μεμονωμένων κατα-

σκευών, σε κτίρια με τακτοποιημένους χώρους σύμφωνα με το άρθ.25 παρ.5 του
Ν.4178/13, βλ. στο άρθ.4 σελ. 200.
 Δεν προβλέπεται κάποια γενική ρύθμιση για τις προσθήκες, σε περίπτωση αγοράς
όμορου αδόμητου οικοπέδου, επομένως ο έλεγχος θα γίνεται στο σύνολο του οικοπέ-
δου, όπως και σε όλες τις άλλες περιπτώσεις προσθήκης.
y Για εντός σχεδίου ειδικά κτίρια που προϋφίστανται της 26.10.2006, ίσως εξα-
κολουθεί να ισχύει το άρθ.23 παρ.5 του ΓΟΚ/85, όπως συμπληρώθηκε με το άρθ.46
Ν.3105/03 ΦΕΚ 29/Α και αντικαταστάθηκε με το άρθ.49 του N.3498/06 ΦΕΚ 230/Α,
επειδή δεν ρυθμίζεται, ούτε καταργείται με το ΝΟΚ, που ορίζει ότι: «Σε περίπτωση ει-
δικού κτιρίου, που έχει ανεγερθεί νόμιμα με προγενέστερους όρους δόμησης ή και
κατά παρέκκλιση των διατάξεων ως προς το συντελεστή δόμησης ή ως προς την κάλυ-
ψη, μετά την αγορά και προσάρτηση στο αρχικό οικόπεδο, αρτίου οικοπέδου για την
επέκταση του ειδικού κτιρίου, ο υπολογισμός του συντελεστή δόμησης και της κάλυ-

Υφιστάμενα κτίρια Ενίσχυση φέροντος οργανισμού, φέροντα στοιχεία και θεμελίωση
23
Άρθ. 23 παρ.3, 4, 5 | Σχόλια εκτός ρυμοτομικής γραμμής
ψης γίνεται χωρίς υπολογισμό του επιπλέον, από τον ισχύοντα κατά το χρόνο της αι-
τούμενης επέκτασης, συντελεστή δόμησης ή της επιπλέον κάλυψης, που είχαν εγκριθεί
κατά παρέκκλιση των διατάξεων ή είχαν εφαρμοστεί σύμφωνα με τους προϊσχύοντες
όρους δόμησης.»
Παρ.4. Ενίσχυση φέροντος οργανισμού, φέροντα στοιχεία και θεμελίωση εκτός ρυμο-
τομικής γραμμής.
– Παρεμφερείς διατάξεις αποτελούν
και οι οδηγίες της παρ.4.3.2 άρθ.5 του Κτιριοδομικού Κανονισμού –
 Σε περίπτωση προσθηκών και ενισχύσεων φέροντος οργανισμού νομίμως υφιστά-
μενων κτιρίων επιτρέπεται:
y Η κατασκευή φερόντων στοιχείων εντός των υποχρεωτικά ακαλύπτων χώρων, πλαγίων
και πίσω υποχρεωτικών αποστάσεων Δ ή δ και προκηπίου σύμφωνα με τη στατική με-
λέτη.
y Σε περίπτωση ταύτισης της οικοδομικής γραμμής με τη ρυμοτομική γραμμή επιτρέπε-
ται το πλάτος του φέροντος στοιχείου και μόνο, να εισέρχεται στον κοινόχρηστο χώρο
έως και 30 εκατοστά.
y Οι κατασκευές αυτές δεν προσμετρούν στην επιφάνεια κάλυψης και δόμησης
του κτιρίου (τοιχεία, υποστυλώματα, δοκοί).
y Η θεμελίωση εκτός ρυμοτομικής γραμμής επιτρέπεται σε βάθος ανώτερο των 2,50 μ.
και προεξοχής από το φέροντα οργανισμό έως 30 εκατοστά.
y Επισημαίνεται πάντως ότι: Τα υλικά επένδυσης και η άνω των 6 εκ. θερμομόνωση
δεν μπορούν να προεξέχουν από την ΟΓ, επομένως το περίγραμμα των κτιρίων πρέπει
να τοποθετείται εσώτερα.
Παρ.5. Λειτουργική ενοποίηση ομόρων ιδιοκτησιών, στατική επάρκεια.

 Με την παρ.5 ρυθμίζεται η δυνατότητα λειτουργικής συνένωσης των κτιρίων, κατά

παρεμφερή τρόπο με τα οριζόμενα στο άρθ.10 παρ.10 του ΚΚ, όπως συμπληρώθηκε με
την Απόφ.13448/12 ΦΕΚ 116/ΑΑΠ/9.4.2012 βλ. σελ. 705.
y Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία (67%) όμορων
οικοπέδων, είναι δυνατή η λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτη-
σιών, για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική σύμβαση, εφόσον δι-
ασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτισμάτων, μετά τις προβλεπόμενες διαρ-
ρυθμίσεις.
y Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη πλειοψηφία (67%) αυτοτε-
λών ιδιοκτησιών του ιδίου κτιρίου είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση εφό-
σον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος, μετά τις προβλεπόμενες διαρ-
ρυθμίσεις.
y Επιπλέον της πρόβλεψης για τη στατική επάρκεια, θα έπρεπε να αναφέρεται η
ανάγκη για μελέτη πυρασφάλειας στις περιπτώσεις αυτές. Αναφέρεται όμως έμμεσα

Λειτουργική ενοποίηση ομόρων ιδιοκτησιών, στατική επάρκεια Υφιστάμενα κτίρια
23
στην Απόφ.13448/12 ΦΕΚ 116/ΑΑΠ/9.4.2012, με την οποία τίθενται αρκετές προϋποθέ-

σεις (ιδιοκτησιακά δικαιώματα και συναινέσεις, τήρηση κτιριοδομικού π.χ. πυρασφά-
λεια κ.λπ.) που θα πρέπει να εξασφαλίζονται για να εφαρμοσθεί.
y Η Λειτουργική συνένωση ανεξάρτητων ή όμορων κτιρίων γίνεται με έκδοση
Έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, όπως προβλέπεται με την Απόφ.13451/12 ΦΕΚ
116/ΑΑΠ βλ. σελ. 705.
y Η Λειτουργική συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών εντός του ιδίου κτιρίου, ανα-
λόγως του είδους των εργασιών και της χρήσης του προκύπτοντος χώρου, εφαρ-
μόζεται μία από τις περιπτώσεις αδειοδότησης ή ενημέρωσης του άρθ.4 του ΝΟΚ και
ειδικά στην περίπτωση της έγγραφης ενημέρωσης, πέραν των λοιπών στοιχείων που
απαιτούνται, υποβάλλεται και τεχνική έκθεση αρμοδίου μηχανικού με την οποία τεκ-
μηριώνεται η στατική επάρκεια του κτίσματος, μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις
– διασκευές – βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.23 παρ.5 πιο κάτω και άρθ.4 παρ.3.
 Διακρίνονται 3 διαφορετικές περιπτώσεις λειτουργικής συνένωσης, ως εξής:
Α) Συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών εντός του ιδίου κτιρίου:
Αναλόγως του είδους των εργασιών και της χρήσης του προκύπτοντος χώρου, απαι-
τείται η εφαρμογή μιας εκ των τριών περιπτώσεων αδειοδότησης/ενημέρωσης του
άρθρου 4 του νόμου. Στην περίπτωση εφαρμογής της διαδικασίας έγγραφης ενημέ-
ρωσης, πέραν των αναφερομένων στοιχείων στην παρούσα οδηγία εφαρμογής του
άρθρου 4 παρ.3, υποβάλλεται και τεχνική έκθεση αρμοδίου μηχανικού, με την οποία
τεκμηριώνεται η στατική επάρκεια του κτίσματος, μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμί-
σεις/διασκευές.
Β) Συνένωση και λειτουργική ενοποίηση κτισμάτων όμορων οικοπέδων:
Για την εφαρμογή της παρούσας διάταξης, η οποία προϋποθέτει συναίνεση όλων των
ιδιοκτητών των όμορων οικοπέδων, ακολουθούνται τα προβλεπόμενα στις υπ΄ αριθμ.
13448/16.3.2012 και 13451/16.3.2012 Υπ. Αποφάσεις (βλ. στην Κωδικοποίηση).
– Επισημαίνεται ότι οι περιπτώσεις Β και Γ, εκτός από τα θέματα πυρασφάλειας,
ενδέχεται να παραβιάζουν και φορολογικές διατάξεις.
Γ) Λειτουργική συνένωση χώρων όμορων κτιρίων:
Εφαρμόζονται τα προβλεπόμενα στις υπ΄ αριθμ. 13448/16.3.2012 και 13451/16.3.2012
Υπουργικές Αποφάσεις.
Εγκ.925/24.2.2014 (ΓΓ Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος) Δυνατότητα χορήγησης άδειας δόμησης σε διηρημέ-
νη ιδιοκτησία επί ακινήτου στο οποίο έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες πριν την 28.7.2011
Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσιών και ιδιωτών που αφορούν στη δυνατότητα χορήγησης έγκρισης και άδειας δόμη-
σης σε συνιδιοκτησίες, διευκρινίζονται τα εξής:
1. Σύμφωνα με το Αρθ.23 παρ.2α και παρ.3 του Ν.4067/12 (ΝΟΚ), «Στην κάλυψη και στο συντελεστή δόμησης του
οικοπέδου, που έχει πραγματοποιηθεί, προσμετρώνται τα υπάρχοντα κτίσματα, νομίμως υφιστάμενα ή όχι... Η συνο-
λική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον ισχύοντα κατά το χρόνο χορήγησης της άδειας δόμησης προσθή-
κης, συντελεστή δόμησης της περιοχής.».
Σε περίπτωση έκδοσης άδειας δόμησης προσθήκης, δηλαδή ανέγερσης νέας κατασκευής σε οικόπεδο ή γήπεδο
όπου έχει ανεγερθεί κτίριο με τμήματα τα οποία εμπίπτουν στην παρ.2 του Αρθ.1 του Ν.4178/13, στο διάγραμμα δόμη-
σης θα απεικονίζονται πέραν των νομίμως υφισταμένων χώρων και οι παραπάνω χώροι, οι οποίοι προσμετρούνται στα
συνολικά επιτρεπόμενα πολεοδομικά μεγέθη του οικοπέδου (δόμηση, κάλυψη, ύψος κλπ).
2. Κατ’ εξαίρεση των ανωτέρω, υπέρβαση των επιτρεπομένων πολεοδομικών μεγεθών μπορεί να γίνει: «Στην περί-
πτωση που το ακίνητο ανήκει σε περισσότερους συνιδιοκτήτες και έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία μέχρι
τις 28.7.2011, για τον υπολογισμό των πολεοδομικών μεγεθών, την έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης, που αναλο-
γούν στα ιδανικά μερίδια κάθε συνιδιοκτήτη δεν λαμβάνονται υπόψη οι αυθαίρετες κατασκευές που έχουν εκτελεστεί
σε άλλη οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.» ( Αρθ.25 παρ.2 του Ν.4178/13).
3. Είναι δυνατή, σύμφωνα με τις παρ.1 και παρ.2 του Αρθ.25 του Ν.4178/13, η έκδοση έγκρισης και άδειας δόμησης
για οικοδομικές εργασίες σε διηρημένη ιδιοκτησία επί ακινήτου στο οποίο έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιο-
κτησίες πριν την 28.7.11, ανεξάρτητα από την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών που έχουν εκτελεστεί σε άλλη οριζό-
ντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

Γενικά σχόλια Εξουσιοδοτικές διατάξεις
28
Όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα Σχόλια | παρ. 1 Άρθ. 28

y Εφαρμόζεται εντός και εκτός σχεδίου, με βάση το άρθ.1 – προφανώς όμως, λόγω της φύ-
σεως των διατάξεων του άρθ.28, εφαρμόζεται και σε οικισμούς χωρίς σχέδιο και το ότι
δεν αναφέρεται στην παρ.3 του άρθ.1 οφείλεται σε παραδρομή.
y Με το άρθρο 28 ορίζονται εξουσιοδοτικές διατάξεις, με τις οποίες προβλέπεται η έκδοση
Προεδρικού Διατάγματος για τον τρόπο καθορισμού των όρων και των προϋποθέσεων
δόμησης κοντά σε ρέματα, καθώς επίσης και οι διαδικασίες ερμηνείας των διατάξεων του
Ν.4067/12, η εξειδίκευση των αρμοδιοτήτων και ευθυνών όσων συμμετέχουν στην παρα-
γωγή ιδιωτικών έργων και η έκδοση προδιαγραφών εξοικονόμησης νερού στα κτίρια.

Παρ.1. Όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα.
(Εφαρμόζεται εντός και εκτός σχεδίου)
y Ορίζεται ότι οι όροι και προϋποθέσεις δόμησης κοντά σε ρέματα καθορίζονται με

προεδρικό διάταγμα, με στόχο να αντιμετωπιστεί συνολικά το ζήτημα δόμησης σε πε-
ριοχές οριοθετημένων ή μη ρεμάτων.
y Οι προϋποθέσεις, οι αρμοδιότητες, τα δικαιολογητικά και οι διαδικασίες οριοθέτη-
σης καθορίστηκαν ήδη με το Κεφ.Α του Ν.4258/14.
y Έως σήμερα υπήρχε πρόβλημα, δεδομένου ότι με την απόφαση του ΣτΕ.899/2011,
ελέγχονται ως μη νόμιμες οι διατάξεις της παρ.2 του άρθρου 6 του ΚΚ, «η οποία δεν
στηρίζεται σε νομοθετική εξουσιοδότηση» για τη δόμηση πλησίον μη οριοθετημένων
ρεμάτων, αφού κάθε πράξη η οποία βασιζόταν στη διάταξη αυτή θα κρίνεται ως μη
νόμιμη, σε περίπτωση προσφυγής.
– Βλ. και άρθ.2 παρ.12 για το ιδιοκτησιακό των ρεμάτων.
y Το ως άρθ.6 παρ.2 του ΚΚ καταργήθηκε με την ισχύ του Ν.4258/14.
y Οι τεχνικές προδιαγραφές του φακέλου της οριστικής οριοθέτησης, όπως και της
προσωρινής οριοθέτησης από τις Υ.ΔΟΜ καθορίζονται με την ΚΥΑ του άρθ.2 παρ.5
του Ν.4258/14.
Μέχρι την έκδοση της ΚΥΑ για την οριοθέτηση εφαρμόζονται οι ισχύουσες διατάξεις
(άρθ.9 παρ.3) και μέχρι την έκδοση του ΠΔ οι αποστάσεις δόμησης από τις γραμμές
πλημμύρας ορίζονται με την παρ.4 του άρθ.9 του Ν.4258/14 ως εξής:
Α. Εντός σχεδίου και εντός ορίων οικισμών απόσταση 10 μ. και
Β. Εκτός σχεδίου απόσταση 20 μ. από κάθε μία των γραμμών πλημμύρας.
y Δεν απαιτείται οριοθέτηση για μικρά υδατορέματα – μισγάγγειες με έκταση λεκάνης
απορροής μέχρι 1 τ.χλμ εκτός ορίων κατοικημένης περιοχής ή 0,50 τ.χλμ εντός κατοικη-
μένης περιοχής – άρθ.4 παρ.2 και άρθ.1 παρ.2 Ν.4258/14.
y Η αρμοδιότητα επικύρωσης των οριογραμμών ορίζεται σ το άρθ.3 παρ.3 του
Ν.4258/14.
– Κατ΄ εξαίρεση, όταν το προς οριοθέτηση τμήμα του υδατορέματος βρίσκεται
σε κηρυγμένο αρχαιολογικό χώρο ή σε παραδοσιακό οικισμό, η επικύρωση των
οριογραμμών γίνεται με ΠΔ, ενώ για τις περιοχές Natura και για τα δάση δεν
ακολουθείται η ως άνω διαδικασία, διότι τα εντός των περιοχών αυτών υδατορέμα-
τα προστατεύονται από ειδικότερες και δεσμευτικές διατάξεις σχετικές και με τη δια-
χείριση των περιοχών αυτών – Άρθ.3 παρ.4 Ν.4258/14 .

Εξουσιοδοτικές διατάξεις Δόμηση κοντά σε ρέματα
28
Άρθ. 28 παρ.1, 2 | Σχόλια Αρμόδια αρχή για την ερμηνεία εφαρμογής του νόμου
y Η διαδικασία οριοθέτησης των ρεμάτων είναι τεχνικό ζήτημα και γίνεται με τους
κανόνες της Υδραυλικής Επιστήμης:
– προσδιορίζεται η λεκάνη απορροής του ρέματος και υπολογίζεται η παροχή με βάσει
μετεωρολογικά, υδρολογικά και υδραυλικά δεδομένα,
– γίνονται εγκάρσιες τομές σε χαρακτηριστικά σημεία του ρέματος στις οποίες σημειώ-
νεται η στάθμη πλημμύρας βάσει της ικανότητας παροχής της διατομής και
– προκύπτει πολυγωνική γραμμή που αποτελεί τις οριογραμμές του ρέματος και οι
κορυφές της ορίζονται με συντεταγμένες, εξαρτημένες από το Κρατικό Δίκτυο.
(Σχήμα 28–1)
Παρ.2. Αρμόδια αρχή για την ερμηνεία εφαρμογής του νόμου.

(Εφαρμόζεται εντός και εκτός σχεδίου)
y Με την παρ.2, ορίζεται η διαδικασία επίλυσης ερμηνευτικών ζητημάτων που ανα-

κύπτουν κατά την εφαρμογή του ΝΟΚ από τις αρμόδιες υπηρεσίες και
y Προβλέπεται ότι με απόφαση του Υπουργού ΠΕΚΑ, μετά από γνώμη του Κεντρικού
Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων, επιλύεται κάθε ερμηνευτικό
ζήτημα που προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων του ΝΟΚ, καθώς και κάθε διά-
ταξη της κείμενης πολεοδομικής νομοθεσίας, λόγω διαφορετικών ερμηνειών των αρμό-
διων υπηρεσιών, όπως όμοια οριζόταν με το άρθ.27 παρ.2 του ΓΟΚ/85.
y Η διαδικασία μπορεί να ακολουθηθεί μετά από αίτηση των ενδιαφερόμενων και μόνο
εφόσον έχουν προηγηθεί διαφορετικές ερμηνείες των Υπηρεσιών που είναι αρμό-
διες για την εφαρμογή της Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Υ.ΔΟΜ και Δ/νση ΠΕ.ΧΩ.ΣΧ. της
Αποκεντρωμένης Διοίκησης). και εφόσον η αρμόδια Δ/νση του ΥΠΕΚΑ (ΔΟΚΚ ή Δ/νση
Αρχιτεκτονικής ή ΔΤΕ κ.λπ.) κρίνει ότι το θέμα χρήζει ερμηνείας με Απόφαση υπουργού.
– Νέο στοιχείο είναι η οδηγία ότι την κίνηση της σχετικής διαδικασίας μπορεί να ζητήσει
η Περιφερειακή υπηρεσία, εφ’ όσον η άποψή της διαφοροποιείται από αυτήν της αρ-
μόδιας Δ/νσης του Υπουργείου – βλ. Απόφ.63234/12 άρθ.28 παρ.2.
– Σημειωτέον ότι αρμόδια για παροχή οδηγιών στις ΥΔΟΜ είναι η Αποκεντρωμένη
Διοίκηση και όχι η Περιφερειακή υπηρεσία και είναι κάπως περίεργο να ορίζεται ως
αρμόδια για να ζητήσει ερμηνεία.

Ρύθμιση πολεοδομικών θεμάτων Αρμοδιότητες έγκρισης, τροποποίησης ή αναθεώρησης
31
Άρθ. 31 παρ.1 | Σχόλια Ρυμοτομικών Σχεδίων
στηρίζονται στις ακόλουθες θεμελιώδεις διατάξεις:

– τα άρθρα 1 έως και 8 Α΄ Κεφάλαιο του ΝΔ 17.7.1923 ΦΕΚ 228/Α/23 και
– τα άρθρα 6 έως και 14 του Α΄ Κεφαλαίου του Ν.1337/83 ΦΕΚ 33/Α/83,
όπως ισχύουν με τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις και ρυθμίσεις.
y Ο ορισμός του άρθ.2 Παρ.20: Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο οικισμού ή σχέ-
διο πόλης ή πολεοδομικό σχέδιο ή εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη είναι το δι-
άγραμμα με τον τυχόν ειδικό πολεοδομικό κανονισμό, που έχει εγκριθεί σύμφωνα με
τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης, τους κοινόχρη-
στους, κοινωφελείς και δομήσιμους χώρους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις σε
κάθε τμήμα ή ζώνη τους.
y Η Εγκ.55/88 η οποία περιλαμβάνει Συμβολισμούς, Οδηγίες και προδιαγραφές για
τροποποιήσεις και επεκτάσεις, ρυμοτομικών σχεδίων.
y Η Απόφ.10788/04 ΦΕΚ 285/Δ/04 με την οποία καθορίζεται η «Έγκριση πολεοδομι-
κών σταθεροτύπων (standards) και ανώτατα όρια πυκνοτήτων που εφαρμόζονται κατά
την εκπόνηση των γενικών πολεοδομικών σχεδίων (ΓΠΣ), των σχεδίων χωρικής και οι-
κιστικής οργάνωσης «ανοικτής πόλης» (ΣΧΟΟΑΠ) και των πολεοδομικών μελετών».
Στο παράρτημά της περιλαμβάνονται μεθοδολογία και αρχές σχεδιασμού,
– Για τη χορήγηση των όρων δόμησης αποκλειστικά αρμόδια είναι η πολεοδομική
υπηρεσία της περιοχής του ακινήτου, Εγκ.14/04 και Εγκ.2/05.
 Επισήμανση: Μετά τα οριζόμενα στο άρθ.31 παρ.1 του ΝΟΚ και στο άρθ.31 παρ.1
Ν.3937/11 ΦΕΚ 60/Α/31.3.2011, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθ.22 παρ.15β του
Ν.4258/14, τίθεται ερωτηματικό εάν ευσταθούν ή αν εξακολουθούν να ισχύουν οι
ρυθμίσεις για τα ακόλουθα θέματα, για τα οποία ορίζεται ότι γίνονται σε ΚΧ χωρίς
να απαιτείται έγκριση ΠΔ:
y Επιτρέπεται υπέργεια (άνω των 5,00 μ.) ή υπόγεια Ζεύξη κτιρίων που εγκρίνεται
από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και τον αρμόδιο για τον έλεγχο και τη διαχείριση του
Κοινοχρήστου Χώρου φορέα – Άρθ.20 παρ.5 και άρθ.2 παρ.29 Ν.2831/00 προσθ. με το
άρθ.32 παρ.1α Ν.3164/03 ΦΕΚ 176/Α/03 και
y Με απόφαση του οικείου ΓΓ της Αποκεντρωμένης Διοίκησης και με την επιφύλαξη
των διατάξεων της επομένης παραγράφου γίνονται οι ακόλουθες πολεοδομικές ρυθμί-
σεις: «στ) Ο κατά τις διατάξεις της παρ.1 του άρθ.8 του Ν.2052/92, όπως τροποποιήθη-
κε με την παρ.1 του άρθ.10 του Ν.2947/01 ΦΕΚ 228/Α/01 καθορισμός:
i) υπόγειων χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων και των απαιτούμενων για την
εξυπηρέτηση αυτών υπέργειων εγκαταστάσεων σε προβλεπόμενους από τα
εγκεκριμένα σχέδια κοινόχρηστους χώρους, καθώς και σε χώρους κοινής ωφέ-
λειας που ανήκουν στο Δημόσιο ή νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου,
ii) υπόγειων διαβάσεων κάτω από κοινόχρηστους χώρους προκειμένου να εξυ-
πηρετηθεί η διακίνηση πεζών και οχημάτων από και προς υπέργειους ή υπό-
γειους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων και
iii) υπόγειων χώρων άλλων χρήσεων όπως υγιεινής, καταστημάτων αποθηκών
κ.λπ. στους πιο πάνω κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους, κατά τη δημιουργία
υπόγειων χώρων στάθμευσης ή υπόγειων διαβάσεων» – Άρθ.32 παρ.1α Ν.3164/03
ΦΕΚ 176/Α/03 προσθ. στο άρθ.29 παρ.2στ του Ν.2831/00.

Μεταβατικές διατάξεις Ισχύς και Αναθεώρηση οικοδομικών αδειών
34
Άρθ. 34 | Σχόλια Εφαρμογή προϊσχυουσών διατάξεων
– Αιτήσεις για έκδοση αδειών που είχαν κατατεθεί με πλήρη δικαιολογητικά πριν
τις 25.11.2011 και εφόσον κατά την ημερομηνία αυτή δεν είχε λήξει η προ-
θεσμία των 9 μηνών (όριο για την τυπική ισχύ της αίτησης) που όριζε το άρθ.5
παρ.8 του ΠΔ 8/13.7.1993 ΦΕΚ 795/Δ, οι άδειες αυτές μπορούν να εκδοθούν μέχρι
25.11.2013, με τις διατάξεις που ίσχυαν κατά την υποβολή τους, εκτός εάν υπάρ-
χει αλλαγή των όρων δόμησης, προς δυσμενέστερους όρους δόμησης,
οπότε παρεμβάλλεται η προθεσμία των 6 μηνών του άρθ.26 του Ν.2831/00 από την
αλλαγή των όρων δόμησης, η οποία διακόπτει την ως άνω προθεσμία των 2 ετών.
Α Φ Α Ι Ρ Ε Σ Η Σ Χ Ο Λ Ι Α Σ Μ Ο Υ Κ Α Ι Μ Ε ΤΑ Φ Ο ΡΑ Σ Τ Η Σ Ε Λ . 7 9 9
y Ισχύουσες Οικοδομικές άδειες ή Άδειες δόμησης, αναθεωρούνται μέσα στο χρό-

νο ισχύος τους εφαρμόζοντας το θεσμικό πλαίσιο με το οποίο εκδόθηκαν, εφόσον
δεν περιλαμβάνουν αύξηση κάλυψης, ΣΔ και ΣΟ, όπως ορίζεται με το άρθ.29 παρ.5β
Ν.4067/12 βλ. σελ. 263 σε συνδυασμό με το το άρθ.6 παρ.3 του Ν.4030, το άρθ.26
παρ.1α του Ν.2831/00 και τη σχετ. Εγκ.18/12 – βλ. στην Κωδικοποίηση.
 Για τις προγενέστερα εκδοθείσες οικοδομικές άδειες ισχύουν πρόσθετα οι εξής Με-
ταβατικές ρυθμίσεις:
y Παρατείνεται η ισχύς των οικοδομικών αδειών έως και τις 31.12.2014, οι οποίες
είχαν εκδοθεί με το ΠΔ 8.7.1993 (*) και είχαν λήξει χωρίς να έχουν αναθεωρηθεί για πα-
ράταση της ισχύος τους, αν μέχρι τη λήξη ισχύος τους είχε περατωθεί ο φέρων οργα-
νισμός της οικοδομής, προκειμένου να ολοκληρωθούν οι όψεις (**) και η τυχόν
στέγη του κτιρίου, ώστε να μπορούν να αναθεωρηθούν για αόριστο χρόνο (άρθ.6
παρ.4γ Ν.4030/11). Για τις εργασίες αυτές δεν απαιτείται αναθεώρηση της οικοδομικής
άδειας, παρά μόνον έγγραφη ενημέρωση της Υπηρεσίας Δόμησης, η οποία γνω-
στοποιείται στο οικείο αστυνομικό τμήμα – Άρθρο 29 παρ.6 Ν.4067/12.
(*) Άδειες που εκδόθηκαν πριν το ΠΔ 8.7.1993, που δεν ίσχυαν στις 13.7.1993
και εφόσον είχε αποπερατωθεί ο φέρων οργανισμός του κτιρίου, αποπερα-
τώνονται με έκδοση Έγκρισης και Άδειας Δόμησης, με τους όρους δόμησης
που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής τους (αποπεράτωσης του ΦΟ), εφόσον δεν
αφορούν σε προσθήκη, με ισχύ για 4 χρόνια.
(**) Οι όψεις θεωρούνται περατωμένες αν υπολείπονται εργασίες για τις οποίες δεν απαι-
τείται άδεια δόμησης, σύμφωνα με το άρθ.7 παρ.13 του Ν.4030/11 και λογικά μπορεί
να εκκρεμεί μόνο η εργασία εξωτερικών χρωματισμών, της παρ.3β του άρθ.4, ίσως
ανεξάρτητα από την απαίτηση χρήσης ικριωμάτων ή όχι, δεδομένου ότι το κτίριο
δεν είναι αποπερατωμένο στο σύνολό του και με την παράταση ισχύος που θα πάρει,
θα μπορεί να κάνει και χρήση ικριωμάτων για τους εξωτερικούς χρωματισμούς. Όλες
οι άλλες εργασίες της παρ.3 αναφέρονται σε αντικατάσταση ή επισκευή.
y Προφανώς όμως εξακολουθούν να ισχύουν οι οικοδομικές άδειες που έχουν
αναθεωρηθεί πριν την 1.3.2012 και ισχύουν για αόριστο χρόνο, οι οποίες δεν
εμπίπτουν στα ως άνω οριζόμενα, με παρ.6 του άρθ.29 του Ν.4067/12 (βλ. σελ. 263).
y Παρατείνεται κατά τρία (3) έτη η ισχύς των οικοδομικών αδειών, οι οποίες δεν είχαν
λήξει την 1.3.2011 και παρατείνεται αυτόματα για τρία έτη και η προσωρινή σύνδε-
ση (το εργοταξιακό ρεύμα) που είχαν οι ανεγειρόμενες οικοδομές, χωρίς περαιτέρω
ενέργειες των ΥΔΟΜ – Άρθ. 29 παρ.5α Ν.4067/12 και Εγκ.7/12 παρ.Γ.1 (βλ. σελ. 263).

Ισχύς και Αναθεώρηση οικοδομικών αδειών Μεταβατικές διατάξεις
34
Εφαρμογή προϊσχυουσών διατάξεων Σχόλια | Άρθ. 34
– Η ανωτέρω παράταση ισχύει είτε αφορά στην πρώτη τετραετία ισχύος της οικοδομι-
κής άδειας, είτε στη δεύτερη τετραετία με την προϋπόθεση ότι είχε εκδοθεί αναθεώ-
ρηση για παράταση ισχύος της, όπως διευκρινίζεται με το Έγγρ.45244/12 της ΔΟΚΚ.
– Πλην όμως η παράταση αυτή δεν ισχύει για τις άδειες κατεδάφισης σύμφωνα με
το Έγγρ.10914/19.2.2013.
 Ήδη πάντως με το άρθ.47α του ΝΟΚ, το οποίο προσ τέθηκε με το άρθ.27 του
Ν.4122/13 ΦΕΚ 42/Α και ήδη με το άρθ.11 παρ.1 και 2 του Ν.4258/14 ρυθμίζονται τα εξής:
y Η προθεσμία έκδοσης αδειών με τις προϊσχύουσες διατάξεις παρατείνεται έως
08.02.2015, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη, εφόσον έχει υποβληθεί αί-
τηση προ της 1.3.12, με τον προ της ισχύος του Ν.4030/11 τρόπο έκδοσης αδειών ή
προ της 4.7.12 με τις διατάξεις του ΓΟΚ/85 που ίσχυαν προ του Ν.4067/12 ΝΟΚ. Η πα-
ράταση αυτή είναι γενικού περιεχομένου χωρίς τον περιορισμό των 9 μηνών, και
υπερισχύει.
Επίσης με το άρθ.11 παρ.3 & 4 του Ν.4258/14 ρυθμίζονται τα εξής:
y Παρατείνεται κατά 3 έτη η ισχύς των Οικοδομικών Αδειών οι οποίες δεν είχαν λήξει
την 1.3.11 και λήγουν εντός του 2014, 2015 και έως 29.2.2016. Η νέα παράταση ισχύει
και για τις Άδειες που είχαν παραταθεί για 3 έτη με το άρθ.29 παρ.5α του Ν.4067/12
και λήγουν μέσα στο 2014 ή στο 2015 ή στους δύο πρώτους μήνες του 2016.
– Παρατείνεται έως 8.2.2015 η ισχύς των αδειών επισκευής σε σεισμόπληκτες ή πυρό-
πληκτες περιοχές που είχαν εκδοθεί με ειδικές Υπ. Αποφάσεις και δεν είχαν λήξει την
1.3.2011.
y Αυτονόητα στην περίπτωση αυτή, και σε κάθε περίπτωση άδειας που εκδίδεται με Με-
ταβατικές διατάξεις, για να κατοχυρωθούν οι προγενέστεροι όροι δόμησης, θα πρέπει
να ολοκληρωθεί μέσα στο χρόνο ισχύος της άδειας τουλάχιστον ο φέρων οργανισμός
του κτιρίου και
y Επιπλέον για τις άδειες που θα εκδοθούν με τις ως άνω προϋποθέσεις, εφαρμόζονται
οι διατάξεις των άρθρων 6 και 7 του Ν.4030/11, τόσο για τις αναθεωρήσεις τους,
όσο και για τη διαδικασία ελέγχου των οικοδομών.
 Για τις αναθεωρήσεις των αδειών που εκδόθηκαν με το ΠΔ 8.7.1993 ΦΕΚ 795/Δ/
13.7.1993, δόθηκε σχετική οδηγία με την Εγκ.18/12, με τη διευκρίνιση ότι η αναθεώ-
ρηση θα γίνεται με το αρχικό έντυπο, μελέτες κ.λπ. και ορίζεται ότι:
y Οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν εκδοθεί είτε πριν είτε μετά την 1.3.2012, αλλά
με τις διατάξεις του ΠΔ 8.7.1993, εφόσον η εκτέλεση των εργασιών τους άρχι-
σε μετά την 1.3.2012, αναθεωρούνται με τις διατάξεις του άρθ.6 (*) του Ν.4030/11
εφαρμόζοντας το θεσμικό πλαίσιο με βάση το οποίο εκδόθηκαν (αρχικό έντυπο
οικοδομικής άδειας, προσκομιζόμενες μελέτες και άλλα δικαιολογητικά, ειδικότητες
Μηχανικών μελετητών κ.λπ.), εφόσον δεν περιλαμβάνουν αύξηση κάλυψης, ΣΔ και
ΣΟ, όπως ορίζεται με το άρθ.29 παρ.5β Ν.4067/12 (βλ. σελ. 263) και την Εγκ.18/12.
(*) Επισημαίνεται ότι σ τις περιπτώσεις που οι εργασίες άρχισαν μετά την
1.3.2012, ακολουθείται επίσης η διαδικασία ελέγχου από Ελεγκτές Δόμησης,
σύμφωνα με το άρθ.7 του Ν.4030/11 και το άρθ.29 στην παρ.5β του Ν.4067/12.
y Ισχύουσες οικοδομικές άδειες, που εκδόθηκαν με το ΠΔ 8.7.1993 και είχε αρχίσει
η εκτέλεση των εργασιών τους πριν την 1.3.2012, αναθεωρούνται σύμφωνα με
τις διατάξεις του ΠΔ 8.7.1993 και με το αρχικό έντυπο. Αν όμως η αναθεώρηση αφο-
ρά σε προσθήκη θα αναθεωρηθούν με τις διατάξεις του Ν.4030/12 – Άρθ.29 παρ.5α
Ν.4067/12 (βλ. σελ. 263).

Πότε απαιτείται Άδεια Δόμησης • Εκσκαφές ή επιχώσεις Άδειες δόμησης
4
Ανέγερση, προσθήκη, επισκευή, κτιρίων • Αλλαγή χρήσης Σχόλια | παρ.1α–1ε Άρθ. 4
y Στις περιπτώσεις κατεδάφισης ή προσθήκης και επισκευής κτιρίων, απαιτείται:

– Έγκριση ΣΑ για όλα τα προ του ΄55 όσο και για τα με ταγε νέσ τερα,
που βρίσκονται σε προστατευόμενο – παραδοσιακό οικισμό, προστατευόμενο –
παραδοσιακό τμήμα πόλης, ιστορικό τόπο, αρχαιολογικό χώρο και περιοχή ιδιαιτέ-
ρου φυσικού κάλλους, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ.8 του ΝΟΚ και
– έγκριση του ΥΠΠΟΤ, για όσα κτίρια εμπίπτουν στις αρμοδιότητές του και επί-
σης για όλα τα κτίρια που είναι προγενέστερα των εκάστοτε τελευταίων 100
ετών, σύμφωνα με το άρθρο 6 παρ.1α, β και γ του Ν.3028/02.
 Περίπτ.1β: Εκσκαφές ή επιχώσεις μεγαλύτερες του συν/πλην 0,80 μέτρα, επιστρώ-
σεις, διαμορφώσεις οικοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση. Ενώ για διαμορ-
φώσεις του εδάφους μέχρι συν/πλην 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος, απαιτείται μόνο η
προ 48 ωρών ενημέρωση, με βάση το άρθ.4 παρ.3ζ.
y Τα όρια και οι προϋποθέσεις εκσκαφής και επίχωσης ορίζονται στο άρθ.15 παρ.4 και
όμοια στο άρθ.17 παρ.3α και παρ.3β και πρέπει να εφαρμόζεται η Απόφ.36259/1757/
Ε103/10 για την εναλλακτική διαχείριση των αποβλήτων από εκσκαφές, κατασκευές
και κατεδαφίσεις (ΑΕΚΚ) – βλ. άρθ.17 παρ.1.
y Η προϋπόθεση που τίθεται στον ορισμό του άρθ.2 παρ.23, για εργασίες που γίνονται
«με σκοπό τη δόμηση» και προστέθηκε στην περίπτ.1β του άρθ.4 όπως αρχικά η διά-
ταξη είχε εκδοθεί δεν μπορεί να ελεγχθεί, ενώ επιπλέον και μετά τη νομοθετική βελ-
τίωση εξακολουθεί να υπάρχει αντίφαση με το άρθ.40 παρ.1 του Ν.1337/83, βλ. στην
Κωδικοποίηση.
y Με τον ορισμό του άρθ.2 παρ.23, ορίζεται επιπλέον ότι: «…Εργασίες εκσκαφής, επί-
χωσης ή επίστρωσης που εκτελούνται για άλλο σκοπό (πλην της δόμησης) εγκρίνο-
νται από την εκάστοτε αρμόδια αρχή». Δεν προσδιορίζεται ποια είναι η εκάστοτε
αρμόδια αρχή που αναφέρεται, αλλά οπωσδήποτε απαιτείται π.χ. έγκριση εκσκαφών
από την αρχαιολογική υπηρεσία ή για εναπόθεση μπάζων «από απόψεως υγιεινής
ασφαλείας, αισθητικής» (άρθ.17 παρ.1 ΝΟΚ και άρθ.52 παρ.1 ΝΔ/23 – Άρθ.327 ΚΒΠΝ)
ή άλλη έγκριση σε ειδικές περιπτώσεις, όπως π.χ. για Λατομεία.
y Με βάση το άρθ.4 παρ.3ζ δεν απαιτείται άδεια για μικρές διαμορφώσεις του εδά-
φους, μέχρι συν/πλην 0,80 μ. από το φυσικό έδαφος.
y Κατά συνέπεια απαιτείται έγκριση αρμόδιας αρχής ή έκδοση άδειας δόμησης,
σε κάθε περίπτωση που εκτελούνται εργασίες εκσκαφής ή επίχωσης οικοπέδων
ή γηπέδων, εκτός από την περίπτωση μικρών διαμορφώσεων του άρθ.4 παρ.3ζ.
 Περίπτ.1γ: Ανέγερση, προσθήκη, επισκευή, κτιρίων και των παραρτημάτων τους.
y Προσθήκη ή Επισκευή γίνεται μόνο σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια, όπως ορίζο-
νται με το άρθ.23 του ΝΟΚ – βλ. άρθ.23 παρ.1.
y Εξαίρεση προβλέπεται για τα αυθαίρετα που δηλώθηκαν, σύμφωνα με τα οριζό-
μενα στο άρθ.25 του Ν.4178/13 ΦΕΚ 174/Α βλ. ως άνω σχόλια σελ. 199 και στο άρθ.23.
 Περίπτ.1δ: Κατασκευή πισίνας, εκτός εάν εμπίπτει στην περίπτωση της παρ.2ιζ βλ. σελ.
210.
 Περίπτ.1ε: Αλλαγή χρήσης, σε περίπτωση που επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέ-
στερο:
– στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή
– στα φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή
– αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις διελεύσεις τους από άλλους
ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους.

Signature Not
Verified
Digitally signed by
THEODOROS MOUMOURIS
Date: 2014.04.14 18:05:26
EEST
1575
Reason: Signed PDF
(embedded)
Location: Athens, Ethniko
Typografio
ΕΦΗΜΕΡΙΣ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ

ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
ΤΕΥΧΟΣ ΠΡΩΤΟ Αρ. Φύλλου 94
14 Απριλίου 2014
ΝΟΜΟΣ ΥΠ’ ΑΡΙΘ. 4258 5. Βαθιά γραμμή ή άξονας: η γραμμή που ενώνει, τα
Διαδικασία Οριοθέτησης και ρυθμίσεις θεμάτων για τα βαθύτερα σημεία της κοίτης του υδατορέματος. Αν η
υδατορέματα − ρυθμίσεις Πολεοδομικής νομοθεσίας φυσική κοίτη έχει αντικατασταθεί με τεχνικό έργο, βα−
και άλλες διατάξεις. θιά γραμμή νοείται ο άξονας του τεχνικού έργου.
6. Παροχή σχεδιασμού: η παροχή πλημμύρας, όπως
Ο ΠΡΟΕΔΡΟΣ υπολογίζεται για συγκεκριμένη περίοδο επαναφοράς (Τ),
ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ με την οποία θα μελετηθεί η δίαιτα του υδατορέματος
Εκδίδομε τον ακόλουθο νόμο που ψήφισε η Βουλή: και τα πιθανά αντιπλημμυρικά έργα, με βάση την οποία
θα καθοριστούν οι γραμμές πλημμύρας.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α΄ 7. Γραμμές πλημμύρας: οι γραμμές και από τις δύο
ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΟΡΙΟΘΕΤΗΣΗΣ ΚΑΙ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ πλευρές της βαθιάς γραμμής του υδατορέματος, που
ΘΕΜΑΤΩΝ ΓΙΑ ΤΑ ΥΔΑΤΟΡΕΜΑΤΑ προκύπτουν ύστερα από την υδραυλική μελέτη και πε−
Άρθρο 1 ρικλείουν τη ζώνη πλημμύρας.
Ορισμοί 8. Ζώνη πλημμύρας: η εδαφική περιοχή η οποία κα−
Για την εφαρμογή του παρόντος νόμου, οι ακόλουθοι τακλύζεται από τα πλημμυρικά νερά για συγκεκριμένη
ορισμοί έχουν την εξής έννοια: κάθε φορά περίοδο επαναφοράς και περικλείεται από
1. Υδατορέματα ή υδατορεύματα ή ρέματα (μη πλεύ− τις γραμμές πλημμύρας.
σιμοι ποταμοί, χείμμαροι, ρέματα και ρυάκια): οι φυ− 9. Οριογραμμές υδατορέματος: οι πολυγωνικές γραμ−
σικές ή διευθετημένες διαμορφώσεις της επιφάνειας μές και από τις δύο πλευρές της βαθιάς γραμμής του
του εδάφους που είναι κύριοι αποδέκτες των υδάτων υδατορέματος, που περιβάλλουν σωρευτικά: α) τις
της επιφανειακής απορροής και διασφαλίζουν τη δι− όχθες του υδατορέματος, β) τις γραμμές πλημμύρας
όδευσή τους προς άλλους υδάτινους αποδέκτες σε και γ) οποιοδήποτε φυσικό ή τεχνητό στοιχείο, που
χαμηλότερες στάθμες. Στην έννοια του υδατορέματος αποτελεί αναπόσπαστο μέρος του υδατορέματος, το
δεν περιλαμβάνονται τα εγγειοβελτιωτικά έργα, όπως οποίο έχει περιβαλλοντική αξία και χρήζει προστασίας.
αρδευτικές και αποστραγγιστικές τάφροι. 10. Καθορισμός των οριογραμμών: η αποτύπωση των
2. Μικρά υδατορέματα (επιφανειακές πτυχώσεις απορ− οριογραμμών στο οριζοντιογραφικό και υψομετρικό δι−
ροής): οι επιφανειακές πτυχώσεις του εδάφους που είναι άγραμμα που προβλέπεται στην περίπτωση α΄ της παρ.
αποδέκτες των υδάτων της επιφανειακής απορροής, με 1 του άρθρου 2.
έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης του 1,0 11. Οριοθέτηση: Η διαδικασία και η επικύρωση του
τ.x., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων καθορισμού των οριογραμμών του υδατορέματος, σύμ−
πόλεως ή μικρότερης ή ίσης των 0,50 τ.χ. όταν βρί− φωνα με τη διαδικασία του άρθρου 3, με στόχο την
σκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως. Ως εξασφάλιση της απρόσκοπτης απορροής των επιφα−
σημείο έναρξης της μέτρησης της λεκάνης απορροής νειακών νερών και την περιβαλλοντική προστασία του
ορίζεται κάθε σημείο της βαθιάς γραμμής της επιφα− υδατορέματος.
νειακής πτύχωσης. 12. Ζώνη υδατορέματος: η εδαφική περιοχή που περι−
3. Κοίτη: η φυσική ή διευθετημένη διαμόρφωση του κλείεται από τις οριογραμμές του υδατορέματος.
εδάφους στην οποία ρέει μόνιμα ή περιοδικά το νερό 13. Διευθέτηση υδατορέματος: η επέμβαση στο υδατό−
του υδατορέματος. Δεν περιλαμβάνονται στην έννοια ρεμα, με την εκτέλεση των αναγκαίων έργων με σκοπό
αυτή οι περιοχές μόνιμης ή περιοδικής κατάκλυσης των τη βελτίωση των συνθηκών ροής, τη μείωση των κινδύ−
υγροτόπων. νων από πλημμύρες και τον έλεγχο των διαβρώσεων
4. Όχθη (οχθιογραμμή): η γραμμή που ενώνει τα άνω και των αποθέσεων φερτών υλικών. Στα έργα αυτά πε−
άκρα κάθε πρανούς της κοίτης (φρύδι), όπου αυτή απο− ριλαμβάνεται και η εκτροπή του υδατορέματος, καθώς
τελεί διακριτό μορφολογικό στοιχείο του περιβάλλο− και η υποκατάστασή του με κλειστό ή ανοιχτό τεχνικό
ντος χώρου του υδατορέματος. έργο στην ίδια ή διαφορετική θέση.

1584 ΕΦΗΜΕΡΙΣ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ (ΤΕΥΧΟΣ ΠΡΩΤΟ)
υποστηρικτικούς βοηθητικούς χώρους αυτών σύμφωνα ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄

με τις ειδικές προδιαγραφές και τους ειδικούς εθνικούς ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ
κανονισμούς και τους κανονισμούς της αρμόδιας ευ− Άρθρο 20
ρωπαϊκής ομοσπονδίας (U.E.F.A.) οι οποίες επαυξάνουν Τροποποιήσεις του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) (Ν.Ο.Κ.)
τη χωρητικότητα των Α.Ε.Π. και εφόσον ο αριθμός των
απαιτούμενων πρόσθετων θέσεων δεν υπερβαίνει ως 1. Η παρ. 2 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012 αντικαθί−
ποσοστό το 40% των υπαρχόντων θέσεων. σταται ως εξής:
2. Σε κάθε περίπτωση, οι ανωτέρω προσθήκες επί «2. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχε−
δίου εφαρμόζονται οι ακόλουθες διατάξεις του παρό−
των Α.Ε.Π. δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν το μέγιστο
ντος:
επιτρεπόμενο ύψος στην όμορη περιοχή του ακινήτου.
α) το άρθρο 2, εξαιρουμένων των παραγράφων που
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας
αναφέρονται στην εντός σχεδίου δόμηση,
και Κλιματικής Αλλαγής και ύστερα από γνωμοδότηση
β) οι παράγραφοι 4 και 5 του παρόντος άρθρου,
του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής δύναται να
χορηγείται παρέκκλιση όσον αφορά στο ύψος και τον
δ) το άρθρο 5,
όγκο των Α.Ε.Π., των κερκίδων με τα στέγαστρά τους και ε) το άρθρο 6,
των πυλώνων φωτισμού, κατά τα προβλεπόμενα στην στ) η παράγραφος 3 του άρθρου 8,
παρ.2 του άρθρου 15 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79). ζ) το άρθρο 11 εκτός από την παράγραφο 2 και τις
3. Επιτρέπεται η προέκταση εξεδρών – κερκίδων παραγράφους 6ιγ, 6ιζ, 6ιστ για το άρθρο 19 όπως ανα−
εκτός του νομίμου περιγράμματος των Α.Ε.Π. και άνω− φέρεται σε αυτήν,
θεν κοινοχρήστων χώρων υπό την προϋπόθεση τοπο− η) οι παράγραφοι 3 και 4 του άρθρου 12,
θέτησης σε ύψος τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από θ) το άρθρο 13,
τη στάθμη του πεζοδρομίου. Η ανωτέρω προέκταση σε ι) το άρθρο 16, εκτός των παραγράφων 5γ,6,
καμία περίπτωση δεν μπορεί να ξεπερνά σε οριζόντια ια) το άρθρο 17 εκτός από την παράγραφο 2α, 2β,
προβολή το άκρο του κρασπέδου του πεζοδρομίου. Σε 2στ, 3β, 6β και 8,
περίπτωση που η ανωτέρω προέκταση κείται άνωθεν ιβ) το άρθρο 21,
πεζοδρόμου, οι κατασκευές δεν δύναται να προεξέχουν ιγ) το άρθρο 23,
της ρυμοτομικής γραμμής έως το 1/10 του πλάτους ιδ) το άρθρο 25,
του πεζοδρόμου. ιε) το άρθρο 26,
4. Σε περίπτωση προσθήκης κερκίδων και εμπορικών ιστ) το άρθρο 28,
χρήσεων κατά τα προηγούμενα άρθρα σε υφιστάμενες ιζ) τα άρθρα 29 έως 37.»
Α.Ε.Π. του παρόντος κεφαλαίου δεν υπάρχει η υποχρέω− 2. H περίπτωση β΄ της παρ. 3 του άρθρου 1 του
ση δέσμευσης νέων χώρων στάθμευσης, κατ’ εφαρμογή ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής:
του π.δ. 111/2004 (Α΄ 76 ) για την Περιφέρεια Αττικής και «β) οι παράγραφοι 4 και 5 του παρόντος άρθρου».
του π.δ. 350/1996 (Α΄ 230), για την υπόλοιπη Ελλάδα. 3. Ο υπό στοιχείο Η΄ ορισμός του άρθρου 3 του
ν. 4067/ 2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής:
Άρθρο 19 «Η: είναι το μέγιστο πραγματοποιούμενο ύψος του
Διαδικασία αδειοδότησης κτιρίου, σε περίπτωση που εξαντλείται ο συντελεστής
1. Για όλες τις περιπτώσεις εκτελέσεως οικοδομικών δόμησης ή αυτό στο οποίο προβλέπεται να εξαντληθεί
εργασιών των άρθρων 2 έως 7 του παρόντος, αρμόδια μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης, όπως απεικονί−
για την έκδοση της έγκρισης δόμησης είναι η ΔΟΚΚ του ζεται στο διάγραμμα δόμησης της άδειας δόμησης ή
Υπουργείου Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σε περίπτωση που δεν
Αλλαγής και για την άδεια δόμησης η Γενική Γραμμα− εξαντλείται ο συντελεστής δόμησης.»
4. H παρ. 1 του άρθρου 4 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79),
τεία Αθλητισμού.
αντικαθίσταται ως εξής:
2. Για τις ως άνω εργασίες των άρθρων 2 έως 7 του
«1. Άδεια Δόμησης, κατά την έννοια του άρθρου 1
παρόντος επί κοινοχρήστων χώρων ή άνωθεν αυτών,
του ν. 4030/2011 (Α΄ 249 ), απαιτείται για την εκτέλεση
καθώς και για τις εργασίες εκτός του νομίμου περιγράμ−
οποιασδήποτε εργασίας δόμησης, όπως:
ματος των Α.Ε.Π., για την έκδοση της έγκρισης δόμησης
α. Κατεδάφιση κατασκευών. Στην περίπτωση που κα−
πέραν των λοιπών δικαιολογητικών κατά τις διατάξεις τεδαφίζεται ολόκληρο κτίριο και όχι τμήμα αυτού, δεν
του ν. 4030/2011 απαιτείται η προηγούμενη έγκριση του απαιτείται να υποβληθεί διάγραμμα δόμησης.
ΚΕΣΥΠΟΘΑ στην οποία θα πρέπει να αιτιολογείται ότι β. Εκσκαφές ή επιχώσεις μεγαλύτερες του συν/πλην
εξασφαλίζεται ο βασικός σκοπός των κοινοχρήστων 0,80 μέτρα, καθώς και επιστρώσεις, διαμορφώσεις οι−
χώρων και η αδιάλειπτη και απρόσκοπτη χρήση αυτών. κοπέδων και γηπέδων με σκοπό τη δόμηση.
3. Για τις υφιστάμενες αθλητικές εγκαταστάσεις γ. Ανέγερση, προσθήκη, επισκευή, κτιρίων και των πα−
ποδοσφαίρου που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής ραρτημάτων τους.
του από 14.5.2013 προεδρικού διατάγματος (ΑΑΠ 161) δ. Κατασκευή πισίνας.
η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης εκδίδονται ε. Αλλαγή χρήσης, σε περίπτωση που επέρχεται αλλα−
σύμφωνα με το προϊσχύον ρυμοτομικό σχέδιο κατά την γή προς το δυσμενέστερο, στα στοιχεία του διαγράμ−
υπ΄αριθμ.40584/2009 απόφαση του Υπουργού Περιβάλ− ματος δόμησης ή στα φορτία σχεδιασμού της στατικής
λοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΑΑΠ 510) και μελέτης ή αλλαγή μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως
με την επιφύλαξη των λοιπών οριζομένων στο ως άνω προς τις διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοι−
προεδρικό διάταγμα. νόχρηστους χώρους.

ΕΦΗΜΕΡΙΣ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΕΩΣ (ΤΕΥΧΟΣ ΠΡΩΤΟ) 1585
στ. Περιτοιχίσεις και περιφράξεις που δεν ορίζονται περίγραμμα της οικοδομής, ο συντελεστής δόμησης
με την παράγραφο 3ζ. και ο συντελεστής όγκου.»
ζ. Κατασκευή υπόγειων δεξαμενών. 9. Το άρθρο 5 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται
η. Οποιαδήποτε νέα κατασκευή ή και προσθήκη που ως εξής:
δεν ορίζεται με τις παραγράφους 2, 3 και 4.
Δεν απαιτείται άδεια δόμησης νέας κατασκευής ή «Άρθρο 5
και προσθήκης ή και εγκατάστασης εφόσον από ειδι− Χρήση κτιρίων
κότερες διατάξεις ορίζεται διαφορετικά. Δεν απαιτείται 1. Μεταβολή της χρήσης του κτιρίου ή μέρους του
άδεια δόμησης, έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας ή επιτρέπεται υπό την επιφύλαξη των οριζομένων στις
ενημέρωση κατά το παρόν για τις περιπτώσεις εργασι− επόμενες παραγράφους, μόνον αν η νέα χρήση προ−
ών εσωτερικών χρωματισμών, μικρών επισκευών θυρών βλέπεται από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις. Εάν
και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για λόγους από τη μεταβολή επέρχεται αλλαγή προς το δυσμενέ−
χρήσης και υγιεινής, ιδίως μεμονωμένης επισκευής μι− στερο, στα στοιχεία του διαγράμματος δόμησης ή στα
κρού τμήματος υδρορροής, επισκευή επικόλλησης δια− φορτία σχεδιασμού της στατικής μελέτης ή αλλαγή των
κοσμητικών στοιχείων κ.α..» τεχνικών – μηχανολογικών εγκαταστάσεων ως προς τις
5. Το πρώτο εδάφιο της παρ. 3 του άρθρου 4 του διελεύσεις τους από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους
ν. 4067/2012 αντικαθίσταται ως εξής: χώρους απαιτείται έκδοση Άδειας Δόμησης και ενημέ−
«Απαιτείται, προ 48 ωρών, έγγραφη ενημέρωση της ρωση της Ταυτότητας Κτιρίου. Σε κάθε άλλη περίπτωση
αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης η οποία γνωστοποιείται η κατασκευή θεωρείται αυθαίρετη.
και στο οικείο αστυνομικό τμήμα, για την εκτέλεση των 2. Χώροι για τους οποίους έχει χορηγηθεί Άδεια Δό−
ακόλουθων εργασιών.» μησης με συγκεκριμένη χρήση, μπορούν να μεταβάλουν
6. H περίπτωση στ΄ της παρ. 3 του άρθρου 4 του τη χρήση τους, εφόσον η νέα χρήση προβλέπεται από
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής: τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και δεν επέρχο−
«στ. Συντήρηση, επισκευή στεγών ή δωμάτων χωρίς νται αλλαγές της παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου.
χρήση ικριωμάτων.» Σε αυτήν την περίπτωση απαιτείται ενημέρωση της
7. Η περίπτωση i της παρ. 3 του άρθρου 4 του Ταυτότητας Κτιρίου και δεν απαιτείται έκδοση Άδειας
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής: Δόμησης.
«i. Στο πλαίσιο του προγράμματος «Εξοικονόμηση κατ’ 3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου
οίκον», εργασίες τοποθέτησης εξωτερικής θερμομόνω− σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμ−
σης ή θερμομόνωση στεγών ή τοποθέτηση παθητικών φωνα με το ισχύον ρυμοτομικό σχέδιο, τις ισχύουσες
ηλιακών συστημάτων ή αντικατάσταση εξωτερικών κου− χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα από τυχόν
φωμάτων ή τοποθέτησης/αντικατάστασης καμινάδων μεταβολές λοιπών όρων δόμησης. Σε κτίρια νομίμως
στις εξωτερικές όψεις υφισταμένων κτιρίων χωρίς χρή− υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού,
ση ικριωμάτων. Για τις ανωτέρω εργασίες της παρούσας είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις ισχύουσες
περίπτωσης όπου απαιτείται η χρήση ικριωμάτων απαι− χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση ότι
τείται: α) κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου ασφάλειας και δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα της νέας χρήσης
υγείας του έργου με ορισμό του υπεύθυνου συντονιστή μεγέθη.
σύμφωνα με τα οριζόμενα στο π.δ. 305/1996 (Α΄ 305) και 4. Σε κάθε περίπτωση μεταβολής της χρήσης κτιρίου
δήλωση ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για την ή χώρου κτιρίου πρέπει να διασφαλίζεται υποχρεωτικά
επίβλεψη του έργου και β) έκδοση έγκρισης εργασιών η προσβασιμότητα στα άτομα με αναπηρία ή εμποδιζό−
μικρής κλίμακας της παραγράφου 3. μενα άτομα στους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου
Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργει− με την προϋπόθεση να μην θίγεται ο φέρων οργανισμός
ας και Κλιματικής Αλλαγής, μπορούν να καθορίζονται του κτιρίου. Σε αντίθετη περίπτωση η κατασκευή θεω−
επιπλέον των παραπάνω και άλλες περιπτώσεις, όπου ρείται αυθαίρετη.»
δεν απαιτείται άδεια δόμησης, αλλά έγκριση εργασιών 10. Στο τέλος της παρ. 9β του άρθρου 7 του
μικρής κλίμακας ή ενημέρωση της αρμόδιας Υ.ΔΟΜ..» ν. 4067/2012 (Α΄79) προστίθεται εδάφιο ως εξής:
8. H παρ. 6 του άρθρου 4 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) «Οικόπεδα τα οποία δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκρι−
αντικαθίσταται ως εξής: μένη οδό, όταν δεν μπορούν δια τακτοποιήσεως να απο−
«6. Σε περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, που τη− κτήσουν πρόσωπο επί εγκεκριμένης οδού, επιτρέπεται
ρεί τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις ή αυτές που να οικοδομούνται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα
ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής της, αυτή είναι δυ− Αποκεντρωμένης Διοίκησης μόνον εφόσον η έλλειψη
νατόν να νομιμοποιηθεί ύστερα από έκδοση ή αναθεώ− του προσώπου έλαβε χώρα πριν την ισχύ του ν. 651/1977
ρηση ή ενημέρωση της άδειας δόμησης είτε μετά από χωρίς υπαιτιότητα του αιτούντος.»
την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας για 11. Η περίπτωση δ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του
τις εργασίες των παραγράφων 2 και 3 του παρόντος ν. 4067/2012 (Α΄ 79), αντικαθίσταται ως εξής:
άρθρου. Στις περιπτώσεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων «δ. Η επιφάνεια των υποχρεωτικών σύμφωνα με τον
εργασιών της παραγράφου 3 εκδίδεται έγκριση εργα− κτιριοδομικό κανονισμό κοινόχρηστων κλιμακοστασίων
σιών μικρής κλίμακας μόνο με την υποβολή τεχνικής έκ− συμπεριλαμβανομένων των ανελκυστήρων και των πλα−
θεσης. Μετά την έκδοση ή αναθεώρηση της παραπάνω τύσκαλων και για επιφάνεια έως 25 τ.μ. ανά όροφο και
άδειας δόμησης, η κατασκευή παύει να είναι αυθαίρετη ανά κλιμακοστάσιο και 40 τ.μ. στο επίπεδο της εισόδου
και κατεδαφιστέα. Πρόστιμο αυθαίρετης κατασκευής του κτιρίου που διαθέτει κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο.
δεν επιβάλλεται σε περίπτωση αναθεώρησης άδειας Σε περίπτωση προσθήκης σε νομίμως υφιστάμενα κτί−
δόμησης, που βρίσκεται σε ισχύ, εφόσον τηρείται το ρια που έχουν υπόλοιπο τουλάχιστον 10 τ.μ., καθώς και

σε περίπτωση νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε νομίμως υφιστά−
σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία δύναται να ενταχθούν μενα κτίρια που έχουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης,
στις διατάξεις του παρόντος, το σύνολο των επιφανει− με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της
ών του υπάρχοντος κλιμακοστασίου σύμφωνα με τα επιτρεπόμενης δόμησης σύμφωνα με τους όρους δό−
προαναφερθέντα μεγέθη και με την προϋπόθεση ότι μησης που ισχύουν κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας
οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν υλοποιηθεί πριν τις δόμησης προσθήκης.»
28.7.2011.» 17. Η περίπτωση ιε΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του
12. Η περίπτωση ε΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής:
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής: «ιε. Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του
«ε. Η επιφάνεια έως 12 τ.μ. συνολικά σε κάθε αυτοτελή 1/2 του χώρου του υποκείμενου ορόφου με τον οποίο
ανεξάρτητη ιδιοκτησία όταν δεν υπάρχει κοινόχρηστο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρ−
κλιμακοστάσιο στο κτίριο. τητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος είναι
Σε προσθήκες σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια της πα− μικρότερο από 2,20 μ..»
ρούσας περίπτωσης που έχουν υπόλοιπο συντελεστή 18. Η περίπτωση ιζ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του
δόμησης, καθώς και σε περίπτωση νομιμοποίησης αυ− ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής:
θαιρέτων κατασκευών σε υφιστάμενα κτίρια τα οποία «ιζ. Ο ελεύθερος χώρος που δημιουργείται όταν το
δύναται να ενταχθούν στις διατάξεις του παρόντος, το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστηλώματα (πυλωτή) και
σύνολο των επιφανειών του υπάρχοντος κλιμακοστα− που μπορεί και να εκτείνεται και σε διαφορετικά επί−
σίου σύμφωνα με τα προαναφερθέντα μεγέθη και με πεδα, εφόσον έχει:
την προϋπόθεση ότι οι αυθαίρετες κατασκευές έχουν i) επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 50% της επιφά−
υλοποιηθεί πριν τις 28.7.2011.» νειας που καταλαμβάνει το κτίριο,
13. Η περίπτωση ζ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του ii) στάθμη δαπέδου έως 0,50 μ. πάνω ή κάτω (± 0,50 μ.)
ν. 4067/2012 (Α΄ 79), αντικαθίσταται ως εξής: από την οριστική στάθμη εδάφους σε κάθε σημείο του,
«ζ. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρ− iii) ελεύθερο ύψος τουλάχιστον το προβλεπόμενο για
μογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονι− χώρο κύριας χρήσης και εφόσον,
σμού πυροπροστασίας, με τις ελάχιστες διαστάσεις iv) υπάρχει λειτουργική σύνδεση όλων των επιπέδων
τους.»
όπου εκτείνεται.
14. Η περίπτωση η΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του
Στην παρούσα περίπτωση δεν προσμετρούνται επίσης
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής:
χώροι κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων, εισόδων και απο−
«η. Η επιφάνεια κατακόρυφων φρεατίων ανεξαρτήτως
θήκης εξυπηρέτησης περιβάλλοντα χώρου επιφάνειας
διαστάσεων, τουλάχιστον 0,50 τ.μ. για τη συλλογή και
έως 40 τ.μ. για κάθε συγκρότημα κλιμακοστασίου.»
εξυπηρέτηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων, κα−
19. Η περίπτωση ιθ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του
θώς και η επιφάνεια αιθρίων και όλων των διαμπερών
ανοιγμάτων ή οδεύσεων που λειτουργούν ως φωταγω−
«ιθ. Η επιφάνεια θερμομόνωσης στο σύνολό της εφό−
γοί ή ως αγωγοί κυκλοφορίας του αέρα, όπως καμινάδες
σον έχει πάχος άνω των 6 εκατοστών στις κατασκευές
εξαερισμού, για το δροσισμό του κτιρίου.»
νέων κτιρίων.»
15. Η περίπτωση ιβ΄ 1 της παρ. 6 του άρθρου 11 του
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής: 20. Στο τέλος της παρ. 6 του άρθρου 11 του ν. 4067/2012
«ιβ. 1. Για ειδικά κτίρια, ο πρώτος υπόγειος όροφος (Α΄ 79), προστίθεται περίπτωση λα΄ ως εξής:
κύριας χρήσης κτιρίου θεάτρου, μουσείου, νοσοκομείου «λα. Οι κατασκευές που επιβάλλονται μετά την ανεύ−
ή θεραπευτηρίου, εκπαιδευτηρίου πλην της πρωτοβάθ− ρεση αρχαίων μνημείων, για την προστασία και ανάδει−
μιας εκπαίδευσης, ερευνητικού κέντρου, πολυκινηματο− ξη αυτών από τις αρμόδιες υπηρεσίες του Υπουργείου
γράφων, ανεξάρτητα εκπλήρωσης προϋποθέσεων φυ− Πολιτισμού και Αθλητισμού.»
σικού φωτισμού − αερισμού, επιφάνειας ίσης με εκείνη 21. H παρ. 4 του άρθρου 12 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79),
που καταλαμβάνει το κτίριο, καθώς και αυτής εκτός αντικαθίσταται ως εξής:
του περιγράμματος της ανωδομής σύμφωνα με το εδά− «4. Στον υπολογισμό της επιτρεπόμενης κάλυψης του
φιο β΄ της παραγράφου 6 του άρθρου 17, εφόσον στο οικοπέδου δεν προσμετρώνται οι επιφάνειες των ορθών
εκτός του περιγράμματος τμήμα εξυπηρετούνται χώ− προβολών σε οριζόντιο επίπεδο:
ροι μηχανολογικών εγκαταστάσεων για τη λειτουργία α. Τμημάτων του ακάλυπτου χώρου που εισέχουν στο
του κτιρίου ή και απαραίτητων για την υποστήριξη του κτίριο, ανεξάρτητα από το πλάτος και το βάθος τους,
ενεργειακού σχεδιασμού του κτιρίου της διαχείρισης ακόμη και εάν περιλαμβάνουν φέρον στοιχείο.
και εξοικονόμησης νερού και των Α.Π.Ε. ή και Συμπαρα− β. Ανοιχτών και κλειστών εξωστών.
γωγής Ηλεκτρισμού και Θερμότητας Υψηλής Απόδοσης γ. Χώρων και κατασκευών που αναφέρονται στις πε−
(ΣΗΘΥΑ), όπως ορίζεται από τους ειδικούς κανονισμούς ριπτώσεις ιγ΄, ιθ΄, κ΄, κα΄, κβ΄, κε΄, κστ΄, κη΄, λα΄, της πα−
που διέπουν τις εγκαταστάσεις αυτές.» ραγράφου 6 του άρθρου 11.
16. Η περίπτωση ιδ΄ της παρ. 6 του άρθρου 11 του δ. Χώρων και κατασκευών όπως ορίζονται στα άρθρα
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής: 16 και 17 με τις ελάχιστες διαστάσεις που προβλέπονται
«ιδ. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβα− σε αυτά.
δόν μικρότερο ή ίσο του 10% της δόμησης του κτιρίου, ε. Αίθριων και οποιασδήποτε μορφής διαμπερών
χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χωρίς να δη− ανοιγμάτων του κτιρίου, ανεξαιρέτως διαστάσεων στην
μιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος περίπτωση που ξεκινούν από την στάθμη του οριστικά
κάτω από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώ− διαμορφωμένου εδάφους και μόνο για το τμήμα εκείνο
ρου κύριας χρήσης. Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) σε που δεν καλύπτεται με ανωδομή.

στ. Το 50% της επιφάνειας των υπόσκαφων κτιρίων ή για συντελεστή δόμησης έως και 0,4 ύψος 13,00 μ.
τμήματος κτιρίων για χρήση κατοικίας και το 20% για για συντελεστή δόμησης έως και 0,8 ύψος 18,00 μ.
άλλες χρήσεις. Σε περίπτωση κατασκευής υπόσκαφου για συντελεστή δόμησης έως και 1,2 ύψος 21,00 μ.,
κτιρίου το ποσοστό κάλυψης δύναται να αυξάνεται, χω− β) σε περίπτωση προσθήκης καθ’ ύψος σε κτίριο που
ρίς όμως να υπερβαίνει το 70%. έχει ανεγερθεί με νόμιμη οικοδομική άδεια, εφόσον δεν
ζ. Η επιφάνεια της στοάς όταν κατασκευάζεται χωρίς έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.
υποστυλώματα και χωρίς την κατασκευή ορόφου πάνω 3. Το μέγιστο ύψος του κτιρίου σε κάθε σημείο των
από την επιφάνεια αυτή. όψεών του μετριέται από την οριστική στάθμη του
η. Κλίμακες κινδύνου εφόσον απαιτούνται κατ’ εφαρ− εδάφους σε οποιοδήποτε σημείο μέτρησης ή από τη
μογή των διατάξεων του εκάστοτε ισχύοντος κανονι− στάθμη του πεζοδρομίου, αν οι όψεις τοποθετούνται
σμού πυροπροστασίας και μόνο σε υφιστάμενα πριν την επί της ρυμοτομικής γραμμής.
ισχύ του κανονισμού κτίρια στα οποία έχει εξαντληθεί Σε οικόπεδα με πρόσωπα σε περισσότερους του ενός
το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης του οικο− κοινόχρηστους χώρους, για τα οποία ισχύουν διαφορε−
πέδου.» τικά μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη και το ένα τουλάχιστον
22. Η παρ. 2 του άρθρου 13 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), από αυτά δεν ορίζεται βάσει της παραγράφου αυτής,
αντικαθίσταται ως εξής: επιβάλλεται η τήρηση του μικρότερου από τα επιτρε−
«2. Για τον υπολογισμό του πραγματοποιούμενου συ− πόμενα ύψη μέχρι την απόσταση των 9,0 μ. από την οι−
ντελεστή όγκου σ.ο.: κοδομική γραμμή στην οποία αντιστοιχεί αυτό, εκτός αν
α) Προσμετράται: ορίζεται διαφορετικά από τους ειδικούς όρους δόμησης
− ο όγκος των χώρων που προσμετρώνται στο συ− της περιοχής. Σε περίπτωση υπογείου με ύπαρξη χαμη−
ντελεστή δόμησης, λωμένης αυλής (coursanglaises) η αφετηρία μέτρησης
− ο όγκος των ανοικτών ημιυπαίθριων χώρων, του ύψους γίνεται από την οριστική στάθμη εδάφους
− ο όγκος των χώρων που ορίζονται στα εδάφια β΄, του ισογείου στην αντίστοιχη θέση.
δ΄, ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄ της παραγράφου 6 του άρθρου 11, 4. Στους ακάλυπτους χώρους των οικοπέδων επιτρέ−
− ο χώρος της στέγης μόνον όταν αυτή δεν είναι πεται η μερική εκσκαφή ή επιχωμάτωση του φυσικού
υποχρεωτική, εδάφους για την προσαρμογή του κτιρίου σε αυτό με
− ο χώρος υπογείου από την οριστική στάθμη εδά− την προϋπόθεση ότι σε κανένα σημείο η οριστική στάθ−
φους και άνω. μη του εδάφους δεν θα βρίσκεται ψηλότερα ή χαμηλό−
β) Δεν προσμετρώνται: τερα από το 1,50 μ. από την φυσική στάθμη του.
− όλες οι περιπτώσεις της παραγράφου 6 του άρθρου Σε περίπτωση εκσκαφής ή επίχωσης ακαλύπτων χώ−
11 εκτός των περιπτώσεων β΄, δ΄, ε΄, ιδ΄, ιε΄, κζ΄, λ΄.» ρων του οικοπέδου για οικόπεδα με κλίση μεγαλύτερη
23. Τo άρθρο 15 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται του 20%, η στάθμη του φυσικού εδάφους μπορεί να
ως εξής: υποβιβαστεί τεχνητά έως 2,00 μ. και να επιχωθεί μέχρι
1,00 μ.. Εκσκαφές ή επιχώσεις εδάφους που υπερβαίνουν
«Άρθρο 15 τα παραπάνω όρια, για κτίρια δημόσιου ενδιαφέροντος
Ύψος Κτιρίου−αφετηρία μέτρησης υψών − και σημασίας, επιτρέπεται ύστερα από γνωμοδότηση
πλάτος δρόμου του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
1. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου ορίζεται 5. Το κτίριο (πλην εξωστών) που μπορεί να κατασκευ−
σε συνάρτηση με τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμη− αστεί στο οικόπεδο οφείλει να εγγράφεται στο ιδεατό
σης της περιοχής ως εξής: στερεό, που καθορίζεται:
για συντελεστή δόμησης έως και 0,4 ύψος 10,75 μ. α) στα πρόσωπα του οικοπέδου, από την κατακόρυφη
για συντελεστή δόμησης έως και 0,8 ύψος 14,00 μ. επιφάνεια που περνά από την οικοδομική γραμμή και
για συντελεστή δόμησης έως και 1,2 ύψος 17,25 μ. της οποίας τα ανώτατα σημεία βρίσκονται σε ύψος 1,5
για συντελεστή δόμησης έως και 1,6 ύψος 19,50 μ. Π που δεν μπορεί να είναι μικρότερο των 7,5 μ., από τα
για συντελεστή δόμησης έως και 2,0 ύψος 22,75 μ. αντίστοιχα σημεία του κρασπέδου του πεζοδρομίου,
για συντελεστή δόμησης έως και 2,4 ύψος 26,00 μ. β) από κεκλιμένη επιφάνεια που περνά από τα ανώ−
για συντελεστή δόμησης 2,4 και άνω, το δεκαπλάσιο τατα σημεία της κατακόρυφης επιφάνειας που ορίζεται
του επιτρεπόμενου συντελεστή με μέγιστο ύψος 32,00μ.. στην προηγούμενη παράγραφο και σχηματίζει με αυτήν
Σε περιπτώσεις κατασκευής φυτεμένων δωμάτων επι− οξεία γωνία εφαπτομένης 1: 1,5,
φάνειας μεγαλύτερης του 50% της καθαρής επιφάνειας γ) στις υπόλοιπες πλευρές του οικοπέδου από κατακό−
δώματος επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους όπως αυτό ρυφες επιφάνειες που περνούν από τα όρια του οικοπέ−
εκάστοτε ισχύει, κατά 1,00 μ. και των στεγών κατά 0,40 δου ή από τα όρια των αποστάσεων που επιβάλλονται.
μ. και ομοίως σε υφιστάμενα κτίρια στα οποία έχει γίνει 6. Σε περιπτώσεις πλατειών ή διευρύνσεων λόγω συμ−
εξάντληση ύψους περιοχής. βολής οδών με ή χωρίς απότμηση, για τον καθορισμό
2. Επιτρέπονται παρεκκλίσεις ως προς το ύψος και του ύψους της πρόσοψης των κτιρίων στο τμήμα που
το συντελεστή όγκου με απόφαση του Υπουργού Περι− βλέπει στη διεύρυνση ή την πλατεία, λαμβάνεται το
βάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, ύστερα μεγαλύτερο μέγεθος Π από όλα τα προκύπτοντα στο
από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτε− σημείο της συμβολής.
κτονικής: Όταν ο εγκεκριμένος κοινόχρηστος χώρος περιβάλ−
α) για τα ειδικά κτίρια πλην των γραφείων, στις πε− λεται κατά το μεγαλύτερο μέρος του από οικοδομικό
ριοχές με συντελεστή δόμησης έως 1,2 και αιτιολογη− τετράγωνο και επικοινωνεί με άλλο κοινόχρηστο χώρο
μένη πρόταση του αρμόδιου φορέα, με τις ακόλουθες από δίοδο, ως μέγεθος Π για τον καθορισμό του ύψους
μέγιστες τιμές: της πρόσοψης των κτιρίων που βλέπουν σε αυτόν λαμ−

βάνεται το πλάτος της διόδου στο σημείο συμβολής εξώστες, αρχιτεκτονικά και λοιπά δομικά στοιχεία της
της με το χώρο αυτόν. παραγράφου 1 του παρόντος άρθρου, αν εξέχουν της
7. Τα ύψη για την εφαρμογή του ιδεατού στερεού, ρυμοτομικής γραμμής, πρέπει να απέχουν τουλάχιστον
μετρώνται από κάθε σημείο της ρυμοτομικής γραμμής 0,50 μ. από το άκρο του κρασπέδου του πεζοδρομίου
στη στάθμη του οριστικά διαμορφωμένου πεζοδρομίου, και προς την πλευρά της ρυμοτομικής γραμμής σε ορι−
όπως αυτή βεβαιώνεται από τον μελετητή μηχανικό και ζόντια προβολή.
εγκρίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα και το διάγραμ− 4. Κατακόρυφα στηρίγματα κινητών προστεγασμάτων
μα κάλυψης από την αρμόδια υπηρεσία του δήμου. επιτρέπεται να κατασκευάζονται σε οποιαδήποτε θέση,
Αν δεν υπάρχει οριστικά διαμορφωμένο πεζοδρόμιο, ακόμα και σε τμήματα εξωστών που βρίσκονται πάνω
η στάθμη αυτή καθορίζεται από την εγκεκριμένη υψο− από κοινόχρηστους χώρους, εφόσον τα στηρίγματα
μετρική μελέτη της οδού. αυτά εδράζονται στους εξώστες και δεν εξέχουν από
Αν δεν υπάρχει υψομετρική μελέτη της οδού, η μελέτη το περίγραμμά τους.
συντάσσεται από ιδιώτη μηχανικό και αυτή εγκρίνεται 5. Κλειστοί εξώστες (έρκερ) κατασκευάζονται με τις
από την αρμόδια υπηρεσία του δήμου. Επιτρέπεται η παρακάτω προϋποθέσεις:
σύνταξη νέας υψομετρικής μελέτης στην περίπτωση α) Το άθροισμα των επιφανειών των ορθών προβολών
διαφοροποίησης του ύψους της οδού. σε κατακόρυφο επίπεδο των κλειστών εξωστών που
8. Επιτρέπεται υπέρβαση του ύψους, όπως αυτό εκά− κατασκευάζονται στις όψεις των κτιρίων δεν μπορεί να
στοτε ισχύει, μέχρι 1,00 μ., στις περιπτώσεις όπου το υπερβαίνει το 20% της αντιστοίχου επιφάνειας όψεως.
ισόγειο του κτιρίου χρησιμοποιείται κατά ποσοστό 50% β) Η μέγιστη προεξοχή να μην υπερβαίνει το 0,80 μ..
τουλάχιστον για στάθμευση αυτοκινήτων. Το ίδιο ισχύει γ) Σε περίπτωση που η οικοδομική γραμμή συμπίπτει
όταν στην πιο πάνω περίπτωση το κτίριο κατασκευά− με τη ρυμοτομική γραμμή και το κτίριο τοποθετείται
ζεται σε υποστυλώματα (πυλωτές) κατ’ εφαρμογή της σε αυτήν οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται μόνο για
παραγράφου 6 ιζ΄ του άρθρου 11 του παρόντος νόμου πλάτος δρόμου άνω των 8 μέτρων και σε κάθε περί−
και ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος της διατίθεται πτωση πρέπει να βρίσκεται πάνω από 5,00 μέτρα από
αποκλειστικά για στάθμευση αυτοκινήτων.» την οριστική στάθμη του πεζοδρομίου.
24. Τo άρθρο 16 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται δ) Οι κλειστοί εξώστες επιτρέπονται εντός των πλαγί−
ως εξής: ων υποχρεωτικών ακαλύπτων, σε ύψος άνω των 3,00 μ..
ε) Δεν επιτρέπεται η κατασκευή ανοιχτών εξωστών
«Άρθρο 16 σε προέκταση κλειστών εξωστών. Είναι δυνατή όμως
Λειτουργικά, ενεργειακά και διακοσμητικά στοιχεία η κατασκευή ανοικτών εξωστών δίπλα (σε επαφή ή σε
στις όψεις του κτιρίου απόσταση) από κλειστό εξώστη.
1. Στις όψεις επί του κελύφους του κτιρίου τόσο για 6. Σε πεζόδρομους και δρόμους ήπιας κυκλοφορίας
τα νέα κτίρια όσο και για τις προσθήκες σε υφιστά− επιτρέπεται η κατασκευή των στοιχείων των προηγού−
μενα κτίρια και εφόσον δεν δημιουργούν κλειστούς ή μενων παραγράφων σε ύψος μεγαλύτερο των 3,00 μ.,
ανοικτούς χώρους χρήσης του κτιρίου, επιτρέπονται μετά από βεβαίωση του αρμόδιου δήμου ότι δεν παρε−
και διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε θέση και μποδίζουν τη λειτουργία του πεζόδρομου.
σύμφωνα με τον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό: 7. Σε καταστήματα και εισόδους κτιρίων πάνω από κοι−
α) αρχιτεκτονικές προεξοχές και αρχιτεκτονικά στοι− νόχρηστους χώρους επιτρέπεται να κατασκευάζονται
χεία, μόνιμα προστεγάσματα χωρίς κατακόρυφα στηρίγμα−
β) ογκοπλαστικές προεξοχές και διακοσμητικά στοι− τα. Μέσα στις αποστάσεις Δ του κτιρίου από τα όρια
χεία, ή από άλλο κτίριο του ίδιου οικοπέδου τα παραπάνω
γ) κινητά ή σταθερά συστήματα σκίασης και ρύθμισης προστεγάσματα επιτρέπεται να κατασκευάζονται με
του φυσικού φωτισμού με τα στηρίγματά τους, πλάτος μέχρι 1/2 Δ ή 1/2 δ.
δ) κατασκευές για τη συντήρηση του κελύφους, 8. Μέσα στις ελάχιστες αποστάσεις Δ ή δ του υπο−
ε) εμφανούς τύπου αγωγοί τεχνικών συστημάτων, χρεωτικού ακάλυπτου χώρου επιτρέπονται κατασκευές
όπως καμινάδες, αεραγωγοί, υδρορροές βάση των προ− για την εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή/και
βλεπομένων προδιαγραφών, μέγιστου πλάτους ίσου με εμποδιζόμενων ατόμων.
1/4 Δ ή 1/4 δ. Η απόσταση των παραπάνω στοιχείων από 9. Μεταξύ των ανοιχτών στεγασμένων χώρων, στους
τα όρια του οικοπέδου δεν μπορεί να είναι μικρότερη εξώστες και στους υπαίθριους χώρους των κτιρίων,
του 1,00 μ.. επιτρέπονται στηθαία και διαχωριστικά στοιχεία μεταξύ
2. Εξώστες και στεγασμένοι χώροι κτιρίων με τυχόν των όμορων ιδιοκτησιών ή των συνιδιοκτησιών.
οριζόντια φέροντα ή κατακόρυφα και οριζόντια αρχιτε− 10. Τεχνικά συστήματα κλιματισμού ή θέρμανσης και
κτονικά στοιχεία, ή κινητά συστήματα ηλιοπροστασίας, παραγωγής Ζεστό Νερό Χρήσης (ΖΝΧ), όπως επίτοιχοι
διατάσσονται ελεύθερα σε οποιαδήποτε όψη και όροφο λέβητες αερίου, στις περιπτώσεις νέων κατασκευών θα
του κτιρίου. πρέπει να ενσωματώνονται στο κέλυφος του κτιρίου
3. Οι ανοικτοί εξώστες μπορούν να προεξέχουν της και να μην προεξέχουν από την επιφάνεια των όψεων
οικοδομικής γραμμής έως πλάτους 1/10 Π και όχι πε− του κτιρίου.
ρισσότερο των 2,00 μ.. Όταν αυτή ταυτίζεται με τη Σε υφιστάμενα κτίρια επιτρέπεται να εξέχουν μέχρι
ρυμοτομική γραμμή πρέπει να κατασκευάζονται σε πενήντα (50) εκατοστά και μόνο όταν δεν μπορούν να
ύψος τουλάχιστον 3,00 μέτρων από τη στάθμη του τοποθετηθούν επί των εξωστών ή των δωμάτων, να
πεζοδρομίου. Ανοικτοί εξώστες εντός των υποχρεω− τοποθετούνται σε ύψος μεγαλύτερο των τριών (3,00)
τικά ακαλύπτων τμημάτων του οικοπέδου μπορούν να μ. μέτρων από τη στάθμη του πεζοδρομίου και με πρό−
κατασκευάζονται μέχρι πλάτους 1/4 Χ Δ ή 1/4 Χ δ. Οι βλεψη κατάλληλης απορροής των παραγόμενων συ−

μπυκνωμένων υδρατμών για κτίρια που βρίσκονται στην χαρακτήρα με πέργκολες που καλύπτονται με ελαφρά
οικοδομική γραμμή και η λειτουργία τους δεν υπερ− εύκαμπτα υλικά ή με αρθρωτές κινούμενες κατασκευές.»
βαίνει τα επιτρεπόμενα όρια θορύβου. Στις όψεις επί 31. Η περίπτωση γ΄ της παραγράφου 2 του άρθρου 19
του κελύφους του κτιρίου επιτρέπεται η εγκατάσταση του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής:
μετρητικών και ρυθμιστικών διατάξεων των τεχνικών «γ) Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα
συστημάτων του κτιρίου.» στο δώμα και φρεάτων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες
25. Η περίπτωση δ΄ της παρ. 1 του άρθρου 23 του αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτερικό ύψος 3,80
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής: μ. από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευ−
«δ) αν προϋφίσταται του βασιλικού διατάγματος της ταίου ορόφου του κτιρίου. Πάνω στις απολήξεις αυτές
9.8.1955 ή εξαιρέθηκε με τις διατάξεις του ν. 1337/1983 απογορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής
ή εξαιρέθηκε οριστικά σύμφωνα με τις διατάξεις του ή εγκατάστασης.
ν. 4178/2013.» 32. Σε πέργκολα που υφίσταται νομίμως μετά από
26. Η περίπτωση γ΄ της παρ. 2 του άρθρου 23 του έγκριση της αρμόδιας αρχιτεκτονικής επιτροπής και
πριν την ισχύ του ν. 4067/2012 (Α΄79) δύναται να αντικα−
«γ. Διατάξεις του παρόντος νόμου που αφορούν στην
θίσταται η εγκεκριμένη κάλυψή της με προστατευτικό
κατασκευή στοιχείων που ορίζονται με τον παρόντα
υλικό του οποίου το πάχος δεν δύναται να υπερβαίνει
νόμο και δεν είχαν οριστεί κατά το χρόνο κατασκευής
εκείνο της στέψης του εγκεκριμένου σκελετού της.
του υφιστάμενου κτίσματος, όπως είναι οι εσωτερικοί
εξώστες (πατάρια), οι σοφίτες κ.ά., κατά τη μελέτη της Άρθρο 21
προσθήκης κατισχύουν των διατάξεων του εδαφίου α΄ Τροποποιήσεις διατάξεων περί Συμβουλίων
του παρόντος άρθρου.» Αρχιτεκτονικής και Συμβουλίων Πολεοδομικών
27. Η περίπτωση α΄ της παρ. 3 του άρθρου 23 του Θεμάτων και Αμφισβητήσεων
«α) Κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος σύμφωνα με τις δι− 1. Η παρ. 1 του άρθρου 21 του ν. 4030/2011 (Α΄ 249)
ατάξεις του παρόντος νόμου και σύμφωνα με τις ειδικές αντικαθίσταται ως εξής:
πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή. Η «1.Τα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής είναι αρμόδια για τη
συνολική εκμετάλλευση δεν μπορεί να υπερβαίνει τον γνωμοδότηση επί των αρχιτεκτονικών μελετών στις
ισχύοντα, κατά το χρόνο χορήγησης της άδειας δόμη− παρακάτω περιπτώσεις:
σης προσθήκης, συντελεστή δόμησης της περιοχής με α. Για κάθε οικοδομική εργασία σε κτίρια ή γήπεδα,
την επιφύλαξη των προβλεπομένων στις παραγράφους που βρίσκονται σε παραδοσιακά τμήματα πόλεων, σε
1 και 2 του άρθρου 25 του ν. 4178/2013 (Α΄ 174).» παραδοσιακούς οικισμούς, σε ιστορικούς τόπους, σε πε−
28. Η περίπτωση β΄ της παρ. 3 του άρθρου 23 του ριοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, σε αρχαιολογικούς
ν. 4067/2012 (Α΄ 79) αντικαθίσταται ως εξής: χώρους και ειδικά κτίρια. Η γνωμοδότηση δεν απαιτείται
«β) Ειδικότερα, η επέκταση καθ’ ύψος επιτρέπεται να προκειμένου για οικοδομικές εργασίες ή τεχνικά ή άλλα
εκτείνεται έως το περίγραμμα του κτιρίου, έστω και έργα στο εσωτερικό υφιστάμενου κτιρίου οι οποίες δεν
αν το τελευταίο υπερβαίνει τα όρια του οικοδομήσιμου επιφέρουν τροποποιήσεις των όψεων αυτού.
τμήματος του οικοπέδου, όπως αυτά καθορίζονται από β. Για κάθε οικοδομική εργασία σε κτίρια ή χώρους
τον παρόντα νόμο ή από τις ειδικές διατάξεις που ισχύ− που έχουν κηρυχθεί διατηρητέοι ή κατά την κρίση της
ουν στην περιοχή. Ειδικά για τα κτίρια της παραγράφου Υπηρεσίας Δόμησης, του Υπουργού Περιβάλλοντος,
1δ του άρθρου 23 του παρόντος νόμου η επέκταση καθ’ Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής ή του Γενικού Γραμ−
ύψος επιτρέπεται να εκτείνεται έως το νόμιμο περί− ματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή άλλης
γραμμα αυτών όπου αυτό ορίζεται ως το τμήμα εκείνο αρμόδιας υπηρεσίας μπορούν να χαρακτηρισθούν δι−
το οποίο δεν αντίκειται είτε στις ισχύουσες διατάξεις ατηρητέοι, καθώς και σε κτίρια ή γήπεδα που είναι σε
είτε σε εκείνες που ίσχυαν κατά το χρόνο κατασκευής επαφή με κτίριο ή χώρο που έχει κηρυχτεί διατηρητέο.
του, εάν αυτές είναι ευμενέστερες.»
γ. Για κάθε οικοδομική εργασία που παραπέμπεται σε
29. Η παρ. 5 του άρθρου 23 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79)
αυτό από τον Υπουργό Περιβάλλοντος, Ενέργειας και
αντικαθίσταται ως εξής:
Κλιματικής Αλλαγής ή τις υπηρεσίες της Αποκεντρω−
«5. Σε περίπτωση συναίνεσης ιδιοκτητών με αυξημένη
μένης Διοίκησης.
πλειοψηφία (67%) όμορων οικοπέδων είναι δυνατή η
δ. Για κατασκευαστικά έργα διαμορφώσεων κοινόχρη−
λειτουργική ενοποίηση των κτισμάτων των ιδιοκτησιών
για όσο χρονικό διάστημα προβλέπεται από την ιδιωτική στων ή αδόμητων χώρων, εκτός από τις περιπτώσεις
σύμβαση εφόσον διασφαλίζεται η στατική επάρκεια που διενεργήθηκε αρχιτεκτονικός διαγωνισμός.
των κτισμάτων μετά τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις. ε. Για αρχιτεκτονικές μελέτες που διαφοροποιούνται
Σε περίπτωση συναίνεσης με αυξημένη πλειοψηφία από τα μορφολογικά στοιχεία και την τυπολογία που
(67%) ιδιοκτητών αυτοτελών ιδιοκτησιών του ιδίου κτι− επιβάλλεται με ειδικές διατάξεις που έχουν θεσπιστεί
ρίου είναι δυνατή η λειτουργική τους ενοποίηση εφόσον ανά περιοχή.
διασφαλίζεται η στατική επάρκεια του κτίσματος μετά στ. Για όλες τις περιπτώσεις αδειών κατεδάφισης κτι−
τις προβλεπόμενες διαρρυθμίσεις.» ρίων που ανεγέρθηκαν προ του έτους 1955.
30. Η παρ. 5 του άρθρου 17 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79) ζ. Για τη διάσπαση του ενιαίου κτιρίου της περίπτω−
αντικαθίσταται ως εξής: σης α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 6 του π.δ. 24/
«5. Επιτρέπεται η στέγαση κολυμβητικών δεξαμενών 31.5.1985 (Δ΄ 270).
ιδιοκτησίας του Δημοσίου, των ν.π.δ.δ., των Ο.Τ.Α., της η. Για την οικοδόμηση σε μη άρτια οικόπεδα του άρ−
Ο.Σ.Κ. Α.Ε. και ιδιωτικών εκπαιδευτηρίων κοινωφελούς θρου 25 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33), όπως ισχύει.

C
MY

NOK Entheto 2014 Web

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

NOK Entheto 2014 Web

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

C

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Εξετάστηκαν ένα προς ένα τα άρθρα που επηρεάζονται, επι-

Με τον τρόπο αυτό αναδεικνύεται το μέγεθος της επιχειρού-

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Ειδικά για την έκδοση:

Επιμέλεια, σχεδιασμός: «ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ A.E.»

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Οι αλλαγές στο Νέο Οικοδομικό Κανονισμό ν.4067/12

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

σελ. 131 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 40

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

σελ. 192 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 64

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

σελ. 212 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 72

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

σελ. 235 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 82

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

σελ. 464 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 115

σελ. 473 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . σελ. 118

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

παρ.4. Διαμόρφωση του εδάφους, εκσκαφή ακάλυπτων, ανηφορικά

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

παρ.10. Κλιματιστικά στοιχεία και επίτοιχοι λέβητες αερίου

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

• Μεταβολές στα σχόλια και στις επισημάνσεις άρθρου 23 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σελ. βιβλίου Αριθμός άρθρου Τροποποιήσεις διατάξεων σελ.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός 39

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός 39

ΔΟΜΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ - ΕΝΘΕΤΟ ΝΟΚ 23

1. Σε περιοχές εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται

2. Σε περιοχές εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου εφαρμόζονται οι

3. Σε νομίμως υφιστάμενους οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό

42 Νέος Οικοδομικός Κανονισμός

σε 2,50 μ. ανεξάρτητα από το ύψος,