BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

*******************

BÀI TẬP GIỮA KỲ

MÔN: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Họ và tên: Nguyễn Trường Giang

Lớp: K19DCQ024
MSSV: K19DCQ024

Hà Nội/2021
 MỤC LỤC
ĐỀ BÀI.................................................................................................................1
NỘI DUNG...........................................................................................................2
Câu 1.................................................................................................................2
Câu 2,................................................................................................................6
Câu 3,..............................................................................................................10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................14
 ĐỀ BÀI
Câu 1:
a. Phân tích khái niệm và đặc điểm của pháp luật về kinh doanh bất động
sản?
b. Phân tích sự khác nhau giữa loại hình kinh doanh bất động sản và loại
hình kinh doanh dịch vụ bất động sản? Cho biết ý nghĩa của việc phân biệt này?
Câu 2: Anh (Chị) hãy bình luận xung quanh vụ việc bỏ giá 2,4 tỷ
đồng/m2 tại Thủ Thiêm (thành phố Hồ Chí Minh) của Tập đoàn Tân Hoàng
Minh và sau đó xin thôi nộp tiền trúng đấu giá dưới góc độ pháp luật? Đề xuất
giải pháp sửa đổi, hoàn thiện pháp luật có liên quan để khắc phục tình trạng các
doanh nghiệp bỏ giá “trên trời” và sau đó xin bỏ cọc có thể tái diễn trong tương
lai?
Câu 3: Ngày 21.2.2022, trên mạng xã hội facebook xuất hiện clip ghi lại
cảnh một nhóm môi giới bất động sản dựng rạp bán đất với sự tham gia của
hàng trăm người, như đi “trẩy hội” tại Bình Phước. Điều khiến nhiều người
không khỏi giật mình là các giao dịch đặt cọc chốt diễn ra liên tục chỉ trong ít
phút; cụ thể, trong 04 phút đã thực hiện việc đặt cọc thành công 10 lô đất.
Hỏi:
1. Bằng kiến thức pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được học; Anh
(Chị) hãy đưa ra bình luận về vụ việc này?
2. Đề xuất giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật
về kinh doanh bất động sản từ vụ việc này?

1
 NỘI DUNG
Câu 1.
1, Phân tích khái niệm và đặc điểm của pháp luật về kinh doanh bất động
sản?
Về khái niệm:
Điều 107 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 thì:
“Bất động sản là tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì: “Kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao
dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm
mục đích sinh lợi’.
Như vậy, một giao dịch bất động sản được xác định là kinh doanh bất
động sản phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Một là, phải có việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,
nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản hoặc quản lý bất
động sản. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải
đầu tư vốn để tạo lập ra bất động sản hành hóa (thông quan hoạt động xây dựng
nhà ở, công trình xây dựng), sau đó bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua đất bất động sản hoặc đầu tư vốn để mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản có sẵn của tổ chức, cá nhân, sau đó bán lại, chuyển
nhượng lại, cho thuê lại, cho thuê mua lại bất động sản.
Hai là các hoạt động đầu tư xây dựng tạo lập bất động sản sau đó bán, cho
thuê, cho thuê mua hoặc mua, thuê, thuê mua bất động sản có sẵn sau đó bán lại,
2
cho thuê lại, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản phải hướng tới
việc nhằm mục đích sinh lợi (hoạt động bỏ vốn đầu tư để kiếm lời trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản).
Như vậy có thể hiểu pháp luật về kinh doanh bất động sản là các quy định
của pháp luật để điều chỉnh việc thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích
sinh lợi.
 Kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các nguyên tắc như sau:
– Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp
luật.
– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật này.
– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài
phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Về đặc điểm:
Thứ nhất, các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có phạm vi
hoạt động kinh doanh bất động sản không giống nhau, đặc biệt khi so sánh giữa
chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước
ngoài.
Thứ hai, đối tượng kinh doanh là những loại tài sản có đặc trưng “không
thể dịch chuyển” như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng kể cả tài sản gắn liền
với đất đai, công trình xây dựng thể hiện tại Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015

3
và một loại quyền tài sản đặc biêt khác được đưa vào kinh doanh đó là quyền sử
dụng đất.
Thứ ba, ngành nghề kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có
điều kiện do yêu cầu của hoạt động kinh doanh bất động sản là triển khai các dự
án bất động sản phải được thực hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cấu tổ chức
quản lý hết sức chặt chẽ, các chủ thể kinh doanh bất động sản phải thực sự có
tiềm lực tài chính mạnh. Thế nên, không phải mọi tổ chức, cá nhân đều có thể
thực hiện kinh doanh bất động sản, mà chủ thể phải có đủ các điều kiện về tư
cách pháp lý, điều kiện về vốn pháp định, vốn đầu tư dự án… theo quy định của
pháp luật mới được phép kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng
đầy rủi ro trong kinh doanh. Lợi nhuận có được hoặc rủi ro của các tổ chức, cá
nhân, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản không chỉ xuất phát từ việc điều
hành quản trị trong kinh doanh các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản mà
trong nhiều trường hợp do cơ chế, chính sách của nhà nước , môi trường đầu tư
thời điểm đầu tư, tác động của thị trường trong nước và thế giới.
Thứ năm, các dự án bất động sản thường có quy mô vốn đầu tư và diện
tích chiếm đất lớn, đặc biệt các dự án khu đô thị mới, dự án khu công nghiệp, dự
án bất động sản du lịch. Do vậy, không phải nhà đầu tư nào dù trong nước hay
nước ngoài cũng có thể đáp ứng khả năng về thời gian, công sức và huy động
vốn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Như vậy, dưới góc độ là một pháp luật về kinh doanh bất động sản có liên
quan đến nhiều ngành luật khác nhau, luật kinh doanh bất động sản có những
đặc điểm liên quan đến văn bản luật chung và các văn bản luật chuyên ngành.
2, Phân biệt.
Tiêu chí Kinh doanh bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Khái niệm Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh dịch vụ bất động
Kinh doanh bất động sản hiện hành sản là các hoạt động hỗ trợ kinh
thì: Kinh doanh bất động sản là doanh bất động sản và thị trường

4
 việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt bất động sản, bao gồm các dịch
động xây dựng, mua, nhận chuyển vụ môi giới bất động sản, định giá
nhượng để bán, chuyển nhượng, bất động sản, sàn giao dịch bất
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê động sản, tư vấn bất động sản,
mua bất động sản, thực hiện dịch đấu giá bất động sản, quảng cáo
vụ môi giới bất động sản, dịch vụ bất động sản, quản lý bất động
sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ sản
tư vấn bất động sản hoặc quản lý
bất động sản nhằm mục đích sinh
lợi.
Đặc điểm -, Chủ thể kinh doanh bất động sản -, Chủ thể của loại hình kinh
tại Việt Nam có phạm vi hoạt động doanh dịch vụ BĐS không phải là
kinh doanh bất động sản không chủ thể đầu tư, kinh doanh BĐS
giống nhau, đặc biệt khi so sánh -, Đối tượng của kinh doanh dịch
giữa chủ thể trong nước và chủ thể vụ bất động sản là cung cấp các
nước ngoài, người Việt Nam định dịch vụ, kinh nghiệm, kiến thức
cư tại nước ngoài. về bất động sản nói chung và giao
-, Đối tượng kinh doanh là những dịch bất động sản nói riêng, nên
loại tài sản có đặc trưng “ không nguồn nhân lực tham gia lĩnh vực
thể dịch chuyển” như đất đai, nhà kinh doanh dịch vụ BĐS là các
ở, công trình xây dựng kể cả tài sản chuyên gia am hiểu thị trường, có
gắn liền với đất đai, công trình xây trình độ chuyên môn về các loại
dựng hình dịch vụ kinh doanh BĐS và
-, Ngành nghề kinh doanh bất động phải có chứng chỉ hành nghề do
sản là ngành nghề kinh doanh có cơ quan nhà nước có thẩm quyền
điều kiện do yêu cầu của hoạt động cấp
kinh doanh bất động sản là triển -, Hoạt động của loại hình kinh
khai các dự án bất động sản phải doanh dịch vụ bất động sản có ý
được thực hiện trên quy mô rộng nghĩa trên nhiều phương diện như

5
 lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết đối với chủ thể đầu tư, kinh doanh
sức chặt chẽ, các chủ thể kinh BĐS, đối với thị trường BĐS, đối
doanh bất động sản phải thực sự có với xã hội,
tiềm lực tài chính mạnh. -, Vừa là hoạt động dịch vụ vừa là
-, Các dự án bất động sản thường hoạt động nghề nghiệp.
có quy mô vốn đầu tư và diện tích
chiếm đất lớn, đặc biệt các dự án
khu đô thị mới, dự án khu công
nghiệp, dự án bất động sản du lịch.
Đối tượng Đối tượng là bất động sản và dịch Đối tượng là dịch vụ bất động sản
của hoạt vụ liên quan đến bất động sản.
động
Nội dung Hoạt động thương mại hàng hóa và Hoạt động thương mại dịch vụ.
kinh doanh thương mại dịch vụ

Ý nghĩa của việc phân biệt hai loại hình trên: Việc phân biệt trên giúp có
cái nhìn cụ thể thế nào là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm có
các hình thức nào, đối tượng nào và nội dung ra sao để khi thực hiện các hoạt
động liên quan đế kinh doanh dịch vụ bất động sản áp dụng đúng các quy định
pháp luật, tránh xảy ra sai xót.
Câu 2,
Bình luận:
Trong vụ việc cụ thể của Tân Hoàng Minh tham gia đấu giá rồi bỏ giá với
một mức giá cao bất thường với giá 2,4 tỷ đồng/m2 tại Thủ Thiêm (thành phố
Hồ Chí Minh) sau đó xin thôi nộp tiền trúng đấu giá. Căn cứ vào thực tế cũng
như theo quy định về pháp luật bất động sản tôi có một vài ý kiến bình luận như
sau:

6
 Thứ nhất, Trump Tower: 58 tầng, diện tích sàn: 89,800 m². Giá toàn bộ
cao ốc: 300 triệu đô. Địa chỉ: 721-725 Fifth Avenue, New York là nơi đắt nhất
nước Mỹ, biểu tượng của sức mạnh Hoa Kỳ. Trong khi cao ốc tương lai ở Thủ
Thiêm lại có giá hơn 1 tỷ đô la Mỹ tiền đất, chưa kể tiền xây. 570 căn hộ với
tổng diện tích sàn xây dựng là 90,000 m². Địa chỉ: Sài Gòn, bãi đất hoang ven
sông, sắp ngập vì biển đổi khí hậu, của một nước thế giới thứ 3, GDP đầu người
bằng 5% của Mỹ. Mức giá quả thật rất vô lý.
Thứ hai, sau khi Tân Hoàng Minh bỏ cọc, dự báo thị trường bất động sản
tại Thủ Thiêm sẽ giảm, nhưng sẽ không về mặt bằng giá cũ trước đây, mà sẽ
thiết lập một bằng giá mới cao hơn so với thời điểm cũ. Đấu giá 4 lô đất Thủ
Thiêm quá cao có thể tác động tiêu cực lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị
trường bất động sản, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu phát triển "nhà ở
thương mại giá phù hợp" tại TP.HCM. Đồng thời, việc giá trúng đấu giá trên có
thể gây khó cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác
trên địa bàn thành phố.

Đề cập đến mức đấu giá lên tới hơn 2,4 tỉ đồng/m2 ở Thủ

Thiêm, tại kỳ họp Quốc hội bất thường mới diễn ra từ 4 - 11.1, Chủ

tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhấn mạnh rằng đấu giá 1m2 đất

ở Thủ Thiêm 2,4 tỉ đồng/m2 là trường hợp “chưa bao giờ xảy ra.”. Việc
đấu giá đất tại Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỉ đồng/m2, được nhiều người trong giới
chuyên môn nhận định "là không phù hợp, giá không thực" và có thể tác động
gây nhiễu loạn đến thị trường bất động sản.
Thứ ba, việc đấu giá lô đất 3.12 Thủ Thiêm với giá khởi điểm là

2.942 tỷ đồng và thực tế có nhiều nhà đầu tư, trong đó có Công ty cổ

phần Capital One Financial, đã đưa ra trước mức giá 23.800 tỷ đồng

(Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả giá là 24.500 tỷ đồng). Các nhà đầu tư

đã phải bỏ cuộc vì mức giá của Tân Hoàng Minh quá cao, bước giá

7
cuối cùng cách biệt đến 700 tỷ đồng (tổng bỏ giá gấp 41,6 lần số tiền

đặt trước), không phù hợp với đơn giá và tính khả thi của dự án. Tân

Hoàng Minh bỏ cọc, kết quả ngân sách TP. Hồ Chí Minh thất thu số

tiền hàng chục nghìn tỷ đồng để đầu tư xây dựng các công trình hạ

tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

mà Thành phố đã thực hiện trước đây trong bối cảnh ngân sách đang

khó khăn hiện nay.

Thứ tư, giá đất mới quá cao bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp

tiền sử dụng đất, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng, nhất là đối với

chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì

nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức

giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và

chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Một số doanh nghiệp có thể “lợi dụng” giá

đã đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp,

đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân

hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối kế toán.

Nguyên nhân của những bất cập

Một là, luật Đấu giá 2016 quy định “phải nộp tiền đặt trước” với mức

“tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá” nhưng lại không quy

định nhà đầu tư phải nộp thêm “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản

cam kết nộp bổ sung “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản bảo lãnh

thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư “trả

giá” tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với “giá khởi điểm của tài

sản đấu giá”, để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư và
8
đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá. Do thiếu

các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng

đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư “không vi phạm quy

định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do

Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác” và điều kiện

chứng minh “có năng lực tài chính” của nhà đầu tư, nên Trung tâm

dịch vụ đấu giá tài sản đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản”

yêu cầu nhà đầu tư “phải thực hiện cam kết bằng văn bản” và các

cam kết để chứng minh năng lực tài chính nhưng mang tính hình

thức và lỏng lẻo.

Hai là, các phương pháp xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử

dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai vẫn còn “bất cập”,

chưa đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị

trường” (quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013).

Bốn cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm càng cho thấy “bất cập” của các

phương pháp định giá đất để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền

sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.

Giải pháp

Đất đai vẫn được xem là nguồn tài nguyên lớn và việc thực hiện

phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức hữu hiện

nhất, đảm bảo sự công bằng, minh bạch và tạo nguồn thu lớn cho

ngân sách nhà nước. Để “lành mạnh hóa” phương thức đấu giá quyền

sử dụng đất trong thời gian tới, tôi đề xuất thực hiện đồng bộ các giải

pháp sau:
9
Thứ nhất, thực hiện nghiêm túc Công điện số 1767/CĐ-CP ngày

21/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ trong việc rà soát, kiểm tra

hoạt động tổ chức đấu giá, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều

chỉnh, bổ sung các quy định của pháp luật.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016

để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có

năng lực tài chính, công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm liền

trước bởi big 4, thành lập trên một năm, đã có kinh nghiệm thực hiện

hai dự án bất động sản trở lên và không vi phạm quy định của pháp

luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu

tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá

với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016

để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt

đầu từ công tác định “giá khởi điểm đấu giá” và nâng cao chất lượng

hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm phòng, chống tiêu cực, tham

nhũng trong đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng

đấu giá “quân xanh - quân đỏ”, hoặc ngăn ngừa hành vi “thông đồng”

giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc “thông đồng” giữa các nhà

đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013; xem xét

bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm

đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 114 Luật Đất đai 2013); sửa đổi, bổ

sung quy định về “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ
10
thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” đảm bảo

nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; sửa

đổi, bổ sung Điều 64 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo người sử dụng

đất nhanh chóng đưa đất vào sử dụng tránh thực tế trong nhiều năm

qua đã có nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng”

hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa

đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai.

Câu 3,
1, Bình luận về vụ việc
Mạng xã hội Facebook hôm 21/2 xuất hiện clip dài hơn 4 phút ghi lại
cảnh lãnh đạo và nhân viên một công ty bất động sản đang tranh nhau bán đất
nền. Những lô đất liên tục được xướng tên đã có chủ giữa một bãi đất trống, gần
đó xuất hiện hàng chục chiếc ôtô đang đậu khá hoành tráng. Nhiều nhân viên
mặc quần tây, áo sơ mi, khoác vét lịch lãm, cầm cặp da và sổ đỏ chạy đi chạy lại
liên tục, thông báo khách chốt cọc với một MC đứng giữa bãi đất trống. Nhân
viên công ty bất động sản liên tục từ khu lều bạt chạy đến, hô lớn và thông báo
về các lô đất 15, lô 16, 18, 19, 26, 27… có khách đặt cọc. Sức mua nóng đến nỗi
có người phải nhắc khéo: “coi chừng mấy anh cọc trùng”.
Phía công ty in mở cũng giới thiệu đây là “dự án Lộc Khánh” và thông
báo liên tục trên loa việc các lô đất được chốt lẫn trong tiếng nhạc inh ỏi. Chỉ
trong khoảng 4 phút clip quay lại đã có hàng chục lô đất được khách chốt đặt
cọc
Qua tình hiểu, buổi bán đất nền này đã diễn ra ngày 20/2/2022 trên địa
bàn tổ 5, ấp Đồi Đá, xã Lộc Khánh, huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước. Đến
ngày 21/2/2022, clip bán đất này bắt đầu lan truyền trên cộng đồng mạng. Công
ty dựng rạp tổ chức bán đất là Tập đoàn địa ốc Nam Khương, có trụ sở tại
phường Hiệp Thành, thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Ngay sau khi
clip được đăng tải đã bị dư luận cho rằng đây chỉ là cảnh diễn trò tạo sốt đất ảo.
11
 Clip bán đất này là hình thức "diễn trò" chốt đơn hàng liên tục của môi
giới nhằm "lùa gà", câu kéo khách ở thị trường vùng ven. Mỗi khi bắt đầu ra sản
phẩm mới, các doanh nghiệp đều có những chiêu thức riêng để dẫn dụ khách
hàng. Diễn biến bán đất như bán rau được mô tả trong clip này tưởng chừng dễ
nhận ra, tuy nhiên khi có mặt thực tế, khách hàng lại dễ dàng bị tác động tâm lý,
rơi vào trạng thái sợ đất nền sớm bị bán hết. Cảnh bán đất nền trong clip là đòn
tâm lý nhắm vào các khách hàng lần đầu tiên bỡ ngỡ tìm mua đất. Với sổ đỏ trên
tay là bằng chứng pháp lý cho nền đất đã hoàn chỉnh, nhân viên bán hàng chạy
chỗ liên tục tạo cảnh "cháy hàng" với màn chốt cọc ồ ạt của các lô đất kế cận,
tạo tâm lý mua nhanh kẻo hết. Bầu không khí bán hàng diễn ra dồn dập, thôi
thúc người có mặt tại buổi mở bán đưa ra quyết định mua hàng.
Trên thực tế, các buổi bán bất động sản hợp pháp thường diễn ra ở các
trung tâm hội nghị, doanh nghiệp bán hàng phải đăng ký với cơ quan quản lý, đã
báo cáo địa phương trước khi diễn ra và được cấp phép tổ chức sự kiện. Buổi
mở bán thường được tổ chức chuyên nghiệp từng khâu từ giới thiệu sản phẩm,
tư vấn pháp lý, ký kết hợp đồng đến nộp tiền...
Trong hàng trăm người có mặt tại “chợ bất động sản” chỉ khoảng 10% là
khách đến xem đất, còn lại đều là “cò”. Họ ăn mặc đẹp, một số thuê ô tô đến để
đóng vai khách xem đất. Giá cả đều do “cò” quyết định tuy nhiên giao dịch
thành công không nhiều. Khi “dụ” được các nhà đầu tư xuống tiền và nắm chắc
lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường này và những người mắc kẹt thường
là những nhà đầu tư mới (hay còn gọi là F0).
Xong được biết việc tổ chức bán đất trong clip nêu trên lại không được
chính quyền địa phương cho phép, họ tự dựng rạp, tự tổ chức trái phép, rồi tổ
chức cho người đến tham dự, có rất nhiều xe ô tô dựng trên bãi đất này, môi giới
bán hàng chạy chỗ và phản ứng thần tốc như buôn hàng đa cấp, không khí bán
hàng chộp giật như chợ rau chợ cá.
Theo quy định tại Khoản 1 và khoản 4 Điều 8 Luật kinh doanh bất động
sản năm 2014 nghiêm cấm hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động

12
sản; kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện. Do đó, đối với công ty bất
động sản có hành vi “diễn tuồng” về việc sốt đất ảo (trên thực tế không có việc
sốt đất), bán đất không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì tùy vào mức độ vi
phạm sẽ bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Cụ thể như
sau:
Thứ nhất, theo điểm b khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (có
hiệu lực từ ngày 28/01/2022), công ty bất động sản không cung cấp, cung cấp
không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản
mà mình môi giới sẽ bị phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 250 triệu đồng.
Thứ hai, theo điểm a khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022, công ty bất
động sản kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ
các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy
định sẽ bị phạt tiền từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng.
Thứ ba, người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người
khác trị giá từ 2 triệu đồng trở lên hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng thuộc một trong
các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015 (được
sửa đổi, bổ sung năm 2017) sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo
chiếm đoạt tài sản; khung hình phạt thấp nhất với tội danh này là bị phạt cải tạo
không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
Như vậy quan đoạn clip được đăng tải ngày 21/2 vừa qua cần nhanh
chóng có sự vào cuộc của cơ quan có thẩm quyền để điều tra làm rõ sự việc, để
ổn định trật tự cũng như tránh tạo hoang mang trong dư luận và có chế tài xử
phạt nghiêm đối với công ty kinh doanh bất động sản trên nếu có sai phạm.
2. Đề xuất giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về
kinh doanh bất động sản từ vụ việc này?
Pháp luật hiện tại chưa có chế tài đủ mạnh để điều chỉnh tình trạng cá
nhân tự ý gom đất, tách thửa dù hình thức đầu tư này góp phần tạo ra những cơn
sốt đất, gây nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. “Hiện tượng tự tách thửa
đã bộc lộ nhiều bất cập, hệ lụy và cần phải có sự điều chỉnh mạnh mẽ bởi hệ

13
thống pháp luật”. Do đó các nhà đầu tư thứ cấp cần cân nhắc và thận trọng khi
xuống tiền bởi hình thức đầu tư này tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Ngoài ra nếu khu đất được rao bán không nằm trong quy hoạch đất ở tại
địa phương mình quản lý hãy nhanh chóng đưa ra cảnh báo cho người dân
không những tại địa phương mình, mà còn cho những người ở nơi khác đến biết.
Bên cạnh đó, sở tài nguyên môi trường, sở quy hoạch kiến trúc các địa phương
cần công khai thông tin về cơ sở pháp lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá
đất trên địa bàn; cần giám sát chặt những đối tượng hành nghề môi giới bất động
sản; khuyến cáo cho người dân về những rủi ro pháp lý với hình thức mua bán
trao tay.
Tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản, nếu nhà đầu tư chưa có kinh
nghiệm thì cần phải xem xét cân nhắc, nghiên cứu các yếu tố trước khi xuống
tiền để tránh rơi vào “bẫy” của các đầu nậu, môi giới. Ngoài ra, Chính phủ nên
có những biện pháp mạnh tay, thậm chí là Luật hóa, hình sự hóa các chiêu trò
của giới cò đất giúp thanh lọc thị trường

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ Luật Hình sự năm 2015
2. Luật kinh doanh bất động năm 2014
3. Bình luận khoa học Luật kinh doanh bất động sản (Hiện hành, sửa đổi bổ
sung năm 2020), PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Nxb Chính trị Quốc gia
sự thật, năm 2020.
4. https://nguoidothi.net.vn/bo-coc-33306.html
5. https://ngaymoionline.com.vn/xu-ly-nghiem-cong-ty-bat-dong-san-dien-
tro-sot-dat-o-binh-phuoc-30876.html

14
6. https://moitruongdautu.vn/xu-ly-nghiem-vu-cong-ty-bat-dong-san-lam-
tro-sot-dat/

15