Arohiteotural

Architectural Institute
エnstitute Japan
of Japan
of

．
【カ テ ゴ リ ーII】 日 本建 築学 会計 1画系 論 文 集 第 573号 ， 9 −】5，2eo3ij ］1 月
J．
Archit．
Plann．，AI∫，No ．
573， 9−15，NQv ．
， 2003

中国 の 都 市住 宅 制 度 改 革 に 伴 う住 宅 管 理 体 制 の 変 化 に 関 す る 研 究
THE TRANSFORMATION OF THE HOUSING MANAGEMENT SYSTEM FOLLOWING
THE HOUSING POLICY REFORM IN URBAN AREAS OF CHINA

＊
鞏 従 容 菊 地 成 朋 柴 建
＊ ＊ ＊ ＊ ＊

， ，
田

Congrong GOAIG ShigetomoKIKUCHI and Ken SHIBA TA

After the 1949 revolution ，mos 重 of 山 e urban residences were public、They were allocated and managed by employers
within the framework ofChina
卩s social welf 訂 e policy，From ’fellowing
the l980 s， the introduotionof some elements ofthe

market econemy ，developers started to supply Gommercial residences ．

These have increased rapidly in recent years ．In
thcse commcrciat residences a new system of management by speciaLized mamgement oompanies was introduocd．This
study aims to clarif シthe actual condition of the commercial residences ’
environment management ，and consider the results
and pmblems of the management system transformation ．

KeyiV・rds ： China ・C ・ mme ・ ciat ・esidence ・P pe p’

・・ management
・ ・H ・ me ・ wners ・
a ∬ ・c 翩 ・ n ・
DiveUing envir ・ nment

中国 ，商 品 住 宅 ，物 業 管 理 ，自治 管 理 組 織 ，住 環 境

1，は じめ に 1−2．研 究 の 目的 と方 法
1− 1．研究 の 背 景 本 研 究 は ，商 品住 宅 の 登 場 に 伴 い ，近 年 制度 化 され つ つ あ る物業

建 国 後 の 中 国 で は ，都 市 住 宅 は 社 会 福 祉 の
一環 と し て 供 給 され ， 管理 につ い て ，そ の 住 環 境 の 維 持 管 理 の 実 態 を 明 らか に す る こ とに

ほ ぼ 全 て が公 有住宅 で あっ た。こ れ らの 公 有 住 宅 は ，政 府 の 投 資 の よ り，転 換後 の 管 理 体 制 の 課 題 に つ い て 考 察 す る こ とを 目的 と して

・管 理 さ れ て ’
も とで 「単 位 亅 if1）を 主 体 とし て 建 設 きた。 い る 。
しか し 1980 年 代 に 入 ると ，市場 経 済 の 段階 的導入 に あわせ ，政 調査 で は ，か つ て の 公 有住 宅の 管理 体制に つ い て 1 文献 資料 の 収

府 は 住宅 に 関 し て も従 来 の 福 祉 的供 給 か ら の 脱 却 を 図 っ た 。公 有 住 集 お よ び 関係 者 へ の ヒ ア リン グ 調 査 等 を行 っ た 。商 品 住 宅 の 物 業管
宅 の 家賃 の 値 上 げ を行 う と と も に ，都 市 部 に お け る私 有住宅 の 存在 理につ い ては ，ま ず ，政府 の 施 策に 関 す る 資料 の 収 集 ・分 析 を 行 っ

を認 め ，公 有 住宅の 払 い 下げ ，さ らに は デ ィ ベ ロ ッ パ ーに よる 「商 た 。次 に ，住 宅 商品 化 の 先 進 地 域 で あ る深 馴 市 ・上 海 市 ・北京 市 ・

品 住 宅 亅注 2〕
の 供 給が 行 わ れ る よ うに な っ た 。商 品 住 宅では ，専 門 の 大連市 を対象に ，地 方 政府 の 条 例 等 を 検 討 す る と と も に ，各 都 市 で

管 理 会杜 が 行 う 「
物 業 管理 」t「 と い わ れ る 新 た な 仕 組 み が 導 入 さ れ
s）
複 数 の 商 品住 宅 地 を選 定 し ，デ ィ ベ ロ ッパ
ー・管 理 会 社 ・居 住 者 に
てい る 。1990 年 代 に 入 る と ，政 府 は 住 宅 の 「公 有亅 か ら 「
私 有」 へ 対 す る ヒ ア リン グ お よ び 住 環 境 の 実 態 調 査 を行 っ た 注 。
6，

の 転 換 を本 格 化 し ，商 品 住 宅 を住 宅供 給 の 核 と し て 位 置 付 け る よ う

にな っ た 。商 品 住 宅 供 給 の 急 増 に と もな い ，管 理 会 社 に よ る住宅 管 2 ．公 有 住 宅の 管 理 シ ス テム

理の シ ス テ ム も次第 に 整備 され つ つ あ るe 2 −1．公 有住宅制度の 概要

こ う し た 住 宅 供 給 制 度 の 改 革 に と も な う住 宅 管 理 の 仕組み の 変化 建 国以来 ，都 市 住宅 の 供給 は 社会 福 祉 の
一環 と位 置 付 け ら れ ，単
，政 府 や ，デ ィ ーや ，さ ら に 業 主 注 4， と 職 員 に 対 す る 公 有 住 宅 の 分 配 制 度 が 実 施 され て き た 。
管理
ベ パ
の 中で 単位 ロ ッ 会社 位 の

な っ た居住者 の 権 利 や 役 割 は 大 き く変 わ っ て きた 。こ の 住 宅 管 理 体 当初 公 有 住宅 は ，計 画 経 済 の も と で 政 府 の 投 資 に よ り建 設 され ，

制 の 転換に ，制 度 論 的 ，も し く は 企 業 の 組 織 論 的 に 分 析 を
つ い て 単 位 を 通 し て そ の 職 員 に 低 家 賃 で 分 配 され た 。住 宅 の 管 理 は ．政 府

行 た研 究 は あ る が 5｝，実 際 の 住 宅 地 に お け る 住 環 境 管 理 の 実 態 に
っ
注 が 直 接 行 う場 合 と ，単位 が そ の 職 員 の 居 住す る 住戸・
住 棟 を 行 う場

関 す る 研 究 は ほ とん ど行 わ れ て い な い 。 合 が あ っ た t「T）。

“
九 州 大 学大 学 院 人 間環 境 学府都市共 生デ ザ イ ン 専攻 Graduate Studellt，Graduaしe Schoolof Human −Ellvironment Studies，
Kyushu Univ ．
，
大 学院生 工 修 ・ M ．E119．
S ’ 九 州大学 大 学院 人 聞環 境 学研 究 院 都 市 建 築学部 門 ・ Prof．，Dept ．of Architecture and Urban Design，FacuLty of Human ． Environme t ロ

教授 工博 ・ Studies，Kyushu Univ ．，Dr ，Eng ．

＊
’“ 九 州 大 学 大 学 院 人 間環 境 学研 究 院 都 市 建 築学部 門 ・ Research Assoc ． ，Dept．of ArGhiヒecture and Urban Design ，Facu且ty o 「
助 手 ・
工 修 Human −Environme ロt Studies ，Kyushu Univ．，M ．Eng ．

一
NNII-Electronic
工 工 Eleotronio Library
Library Service
Arohiteotural
Architectural Institute
エnstitute Japan
of Japan
of

， 表1 公 有住 宅の 権利 ・管 理 主 体
し か し 計 画 経 済 の 行 き詰 ま り に よ る 住 宅 不 足 等 を 解 消 す る た め

部 分 的 な 市場原 理導入 の
一環 と して ，1978 年 よ り 単位 の 自主 性 が 尊

重 され る よ ，単位
うに なり の 自 己 資 金 に よ る公 有住宅建 設
とシ フ へ

トして い た 。同 時 に ，公 有 住 宅 の 管理 主 体 も 次 第 に 単 位 が 主 体 と
っ

な て っ い たの で あ る 。1985年 の 時 点 で ，都 市 住 宅 の
っ ト クの過 ス ッ

・
半 は ，単 位 が 所 有 管 理 し て い た
8
。 注 ，

2−2．公 有 住 宅 の 所 有 関係
以 下で は ， 1980 年 代 の 主 流 で あ た ，単位 に よ る 住 宅 管 理 に い
っ っ

て 考 察す る （ 表 1 ）。

中 国 の 都 市 部 で は 基 本 的 に ± 地 は 国 有 で あ り ，住 宅 の 建 設 用 地 に
つ い て は 単 位 が 無 償 で 利 用 で き る 。単位 は ，自己 資金 に よ り 公 有 住

宅の 建設 を行 た上で， 職 員 に 対 し 住 戸 を賃 貸 す る 。と こ ろ が ，
っ い っ

た 所 属 す る 単位
ん の 公 有 住 宅 に 入 居 し た 職 員 は ，退 職 後 も ，さ ら に

は そ の 子 息 もそ の 住 戸 に 住 み 続 け る 場 合 が あ る 。そ の た め 実 際 に は ，

住 戸 に 関 し て 居住 者 は 所 有 権 に 近 い 認 識 を持 て い た 。た だ し ，こ っ

の 住 戸 を居 住 者 が 転 売 す る こ と は で き な か た。 っ
ng ）
図 1 公 有 住宅 の住 環境の 管理実態
2 −3 ．建 物 ・ 住 環境 の 管 理

公 有住 宅 の 管 理，基 本 的 に そ の 住 宅 を建 設 し た 単位 に よ て 行
は っ

わ れ る。と は うも の ，実 際 に 単位 が 維 持 管理 業務 を 行 う の は ，屋
い の

根 ・ 外 壁 や 配 管 の 補 修 な どの ，建 物 に 致命的 な 悪 影 響 を 及 ぼ す 部 位

の 長 期 的 修 繕の み で あ る場 合が 多か た （図 1 左 ）。 っ

一方 で ，共 用 廊 下 ・階 段 室 な ど の 共 用 空 間や 棟 周 辺 の 外 部 空間 に つ

い て は ，清掃 ・ ゴ ミの 収 集 な どの 日 常 的 な 住環 境 の 維 持 管 理 を、市 政

府 の 衛 生 管 理 部門 ，交 通 管 理 部 門 ，居 民 委 員 会 等 が 担 て い た。 っ

住 戸内部 につ ，居 住者 が 所 有 権 に 近 い 権 利 を得 て い た こ と
い ては

か ら ， 積 極 的 に 設 備 や 内 装材 の 変 更 ，さ らに は 間 取 りの 変 更 ま で も ，

各 自 資 金 で 行 わ れ て い た （図 1 右 ）。
mo
図 2 全 国 の 都 市住 宅 の 供給 に 占め る 商 晶 住 宅 の 割 合
）
の

以 上 の よ うに ，公 有 住 宅 で は ，基 本 的 な所 有 者 で あ る 単位 が ，建

設と， 家賃の 徴 収 ・ 入 居 者の 選定な どの 運用 を 担 てい たもの の ， 住 っ

環 境 の 管理 に い て は ，外 壁 や 設 備 な ど の 最 低 限
つ の 管 理 に 限 られ て

い た 。ま た ，建 物 の 管 理 に 対 す る 投 資 は ，所 有 す る 単 位 の 資 本 の 状

況 に よ て 左 右 され る た め ，特 に 小 規 模 な 単位 な ど は ，そ の 限 ら れ
っ

た役割 に い て も十 分 に 果 た し て い な い 場 合 が あ
つ た 。こ の よ う な っ

・
状 況 に 対 し て ，共 用 空 間 外 部 空 間 に い て は 行 政 が サ ポ ー トを 行 っ

い ，住 戸 内 部 に い て は居 住 者 が 積極 的 に 働 き か け る こ と に よ り ，
つ

最低限 の 住 環 境 は 担 保 され て い た の で あ る。

注 ¶1）
図 3 商品 住 宅 の 購 入 者
3 ．商 品住 宅 の 管理 制 度
3−1．商 品住 宅 の 普 及 住 宅 の 市 場 化 を志 向 し て い た 政 府 は ，個 人 に よ る商 品住 宅 の 購入

市場経済の 導 入 に伴 い ，1980 年 代 初頭 か ら 公 有 住 宅 の 払 い 下 げや を促 進 す る た め ，1995 年 に 優 遇 政 策 に よ り低 価 格 に 抑 え た 商品 住 宅

。そ の 一環 ，土 ，さ ら に L998 年 に は 単 位 に よ る 分 配 制 度 の 段
ω

家賃値 上 げな どの 住宅制度 改革が 始 め られ た と して の 実施方案注 を定め

地 の 使 用 権 の 有 償 譲 渡 も認 め られ ，不 動 産 に 関 す る市場 が 成立 し た。 階 的 廃 止 を 決 定 し た 。こ う し て ，商 品 住 宅 の 販 売 が ，都 市 住 宅 の 主
な 供 給 手 法 と位 置 付 け られ た の で あ る 。1990 年 代 半 ば か ら は ，経 済
住 宅 が 売 買 可 能 な 資 産 とな り，商 品住 宅 の 建 設 が 沿 海 都 市 や 経 済 特
区 な どで 始 め られ た 。そ の 後 ，経 済の 市 場 化 の 進 展 に と もな い ，1990 市 場 化 の 恩 恵 を 受 け た 個 人 の 購 買 力 が 上 昇 し た こ と も あ り ，商 品 住

。
2） 宅 の 大 半 が 個 人 に よ り購 入 さ れ る よ う に な た。
う
年代 に 入 っ て か ら は 商 品住 宅 の 供 給 が 拡 大 し て い っ た （
図
一方 で 購 入 者 に つ い て 見 て み る と ，初 期 の 商 品住 宅 を 購 入 で きた 3−2 ，物業 管 理 の 制 度 化
個 人 は 海 外 か らの 投 資者 や
一部 の 富裕 層 に 限 られ て お り ，そ の 大 半 政府 は ，住 宅 の 商 品 化 に と も な ，専 門 の 管 理 会 社 に よ る 物 業 管
い

は 単位 に よ っ て 購 入 され て い た 図
（ 3）。単 位 は こ の 購 入 し た 商品 住 理 の 仕 組み も整備 して きた。

宅 を ，従 来 の 自己 建 設 し た 公 有 住 宅 と 同 様 に 職 員 に 対 し て 低 家賃 で 1981 年 に は ．市 場 経 済 導 入 の 実験 都 市 で あ り住 宅 の 商 品化 もい ち

分配 して い た。 早 く始 め られ た 深 別 市 に お い て ，全 国 で 初 め て の 専門 管理 会 社 が 設

一 10 一

一
NNII-Electronic
工 工 Eleotronio Library
Library Service
Arohiteotural
Architectural Institute
エnstitute Japan
of Japan
of

立 され ，香 港 の 管 理 方 式 を 手 本 と す る 新 た な 管 理 サ ービ が 始 め ． ら ス 表 2 物 業 管理 の 制 度 化 の 流 れ 注 13）

れ た 。こ の 物 業 管 理 は ，専 門 の 管 理 会 社 が 業 主 か ら徴 収 す る 管 理 費 年 制 度 と 内容
． ・
1989 ll 『域市異産 吐連 房屋 管理 規定』
に よ り，住 棟 ・ 施設 ・ 設 備 の 維 持 管 理 ，さ ら に は 住 宅 地 内 の 保 安 ・ 区分 所 有建 物 共 用部 分 使用 規 定 ・ 修 繕 義務 を制 定 した
『
の の

・ 一
交 通 衛 生 管 理 ま で 統 的 に 行 うも の で あ た 。 1994 ．3
『喊市 斬 建 住宅
・ 管理 弁 法 』
専 会社へ業務委 デ ロッ ー
小 区

・
っ 開発 後 管 の 理 の 門 の 託 を ィ ベ パ に義 務 づ け た
業 自治 管 織 役割 を明確 化
・ 管 支 へ 填
韭 に よ る 理組 の

そ の 後 ，中 央 政 府 も次 第 に こ の 物 業管理 の 制度 を 整 え て い っ た 。 管理 会 社 多 角 経 営 の 奨 に よ る 理 出 の 補 を推

ま ず 1989 年 に ，初 め て 区 分 所 有 建 物 に つ い て そ の 使 用 規定 ・修 繕 1995． 2 ・
『城市 住 宅 小区 物 粟 管理 服 務 収費 暫 行 弁 』
管 費 基 制定
法

・ 業主 か ら微収 す る 理 の 準 を
が に
管理 会 社 定 期 的 支 出 報 告 を行 う 義務 こ と を 付 け る

義 務 を定 め た 法 律 が 制 定 さ れ た （
表 2）。し か し ， 物 業管理 に 関 す る
・
『 物桑 管 理 委託 合 囘 示範 文 本 』
1997．8 自治 管 組 織 管 会 社 業務 委 託 す 際 標 準 契約 書
・ ・
理 が 理 に る の
法律 の 整備 は 遅れ ，商品 住 宅 の 供 給 の 急 増 と購入 の 個人 化が進 行 し 方 責任 権利， 双 管 標準の 費 や 理 や 管理 用 管 理 期 閊な どの項 目が 倉 まれ る

。 1997 ．
『 範 』
・業主 ・
梁主 公 約 示 文 本
た 1990 年 代 半 ば 頃 に な っ て よ う や く 制 度 化 され た 8
居 住者 行 為 を制 眼 す 規 約 見 本 の る の
i广
1．
，1994 ，デ ーに 対 ，新 規 1998 ．
『物集 管 叢 務管 規定』
・ 理 企 財 理
まず 年 には ィベ ロ ッ パ し 開発 の 住宅地 に 3
共用 部 分 修 繕 基 金 を管 理 会 社 が代 理管 理 す る と を明 確化
・ ・ の こ

お け る物 業 管理 業 務 の 専門 会社 への 委 託 を 義 務 付 け た 。こ の 制度改革 管 理 会 仕 の支 出 定．h 内 収 入 の 項 目槽 成 を 制

『住宅 共 郎位 共 施設 設 備 維修 基 金 管理 弁 法 』
11 ・
用 用

，住 1998．
に より ，す べ て の 商 品 住 宅 に お い て 単 位 は 管理 業 務 に は 関 与せ ず ・共用 部位 修紹 基 金 設 立 を義務 付 け る
業 有， 管 会祉
主に よる所 代 管 ， 政
の

監督 理 に よ る 理 理 行 に よ る の シス テム

宅 地 全 体 を単 一の 専 門会 社が 総合的 に管理 す る こ と とな っ た。ま た ，． を明 確化

コ
、 ・
『前期 物 眼 務 協譜 桑 管理 示 範 文本

業 主 の 自治 管理 組 織を 結成 し 管理 会 社 と 連 撥 す る こ と ，管 理 会 社 に よ 1999 10 自檜 管 理 組織 が 設 立 され る以 前 段 階 にお け る ， 住宅 購入 者 と開発 業 者 或 の の い は

・委託 管 理 会祉 契約 見 本 との の

る 多 角 経 営 の 収 益 で 管理 費用 を 補填 す る こ と が 目標 と し て 明 記 され ， 管 費 管 業務等 記載
1 につ
理 や 理 い て

1999．
10 『物 叢管 桑資 管 臓 遙』
・管 会仕 ， 2 ・
理 企 質 理 行 弁

都 市 住 宅 の 住 宅 管 理 体 制 は 大 きな 転換 を 遂 げ る こ と と な っ た 。 3級 技 術者 と
理 に 資 陪 取得 を義務 付 けた
い の して の の

20D ． 『関与 修 敵 『城 市 異 産 眦連 房 屋 管理 規 定』 的規 定 』
8 ・
そ の 後 ， 標 準 管理 費 の 設 定や 共 用 部 分の 修 繕 基 金 の 設 立 な どの 項 亅
建 区分 所 有 修 ，建 物 解 体 時 財 産 分配 ，行 政 機 関
物 の 管 理条 例 が 正 され の の や に
よ る 居 住 者同 士 の 紛争 解 決 の 条文 を 削除

目ま で 次 第 に制 定 され て き た 。さ ら に 2001 年 に は ，区 分 所 有 建 物
2DD2 ．0 ・
デ
聖
ロ ー 『物 葉 管 理 条 例 草 案 』
が 入 札 で 管 理 会社 を選ぶ こ とを 義務 付 ける こ と を提 案
・ ィ ベ ッパ
の 管 理 条 例 が 修 正 さ れ ，行 政 部 門 が 直 接 管理 す る 立 場 か ら 指 導 的 立 自 治管 組 織 設 理 の 立 を強 化す る と とも に房 民 委 員 会の 関 与 を明 記

場 に移 行 す る こ と が 明 記 さ れ た 。
こ の よ うに ，住 宅 の 商 品 化 に あわ せ て 導 入 され た 物 業 管理 に お い

ては ，従 来 の 公 有住 宅に お い て 福 祉 的 な 管 理 サ ービ ス を担 っ て い た

政府 ・単 位 の 役 割 は 大 き く後 退 し ，専 門 管理 会 社 の 総 合 的 管 理 が 行
わ れ る こ と とな っ た 。
た だ し ，こ の 時期 の 管 理 会 社 は，独 立 し た 企 業 体 で は な く開 発 を

行 っ たデ ィ ベ ロ
ッ パ ーの 子 会 社 で あ る 場 合 が 多 か っ た 。そ の た め ，
政 府 は ，2002 年 の 『物 業 管 理 条 例 草 案 』 にお い ，委 託 す る管 理 会
て

とに よ り住宅 の 建 設 ・ 4 深±Jll
14 ）
社 を 入 札 に よ り 選 定す る こ と を 義 務 付 け る こ 図 市 の 定 め た 住 宅管 理 の 組 織 図注

販 売 と管 理 を 切 り 離 す 意 向 を 示 した 。販 売 の み で な く管 理 に お い て
も市場 原 理 を導入 する こ と に よ り，さ らに 独 立 し た 専 業 管理 の 仕 組 品住 宅 の 開発プ ロ ジ ェ ク ト計 15 地 区 の 現 地 調 査 を行 っ た 表 3 ）。以
（

み を構 築 す る こ と が 目指 され て い る の で ある 。 下 で は 事 例 分析 を 通 して ，権 利 関係 ，管 理 費 用の 負担 ，自治 管 理 組
3 −3 ．地方 政 府 に よ る住 宅 管 理 シ ス テ ム の 整 備 織につ い て ，そ の 実 態 を 明 らか に す る。

以 上 の よ うな 中 央 政 府 の 定 め た 制 度 は ，基 本 的 枠組 み に と ど ま る 4− 1，対 象 住 宅 地 の 概 要
もの で あ り ，実 際 に は 市 政 府 が 独 自に 条 例 等 を制 定 す る こ と に よ り ， 従 来 の 公 有住 宅 を 中 心 と し た 都市 住 宅 供 給 の 中 で ，商 品 住 宅 は ま

具体 的な管理 シ ス テ ム が 整 備 され て き た 。特 に 深 境市政府 は他 の 都 ず 国際化 が進 ん だ 沿 海 部に お い て ，主 に 外 国人 向 けの 住 宅 と し て 登

市 に先 駆 け て 具 体 的 な 物 業 管 理 制度 の 構 築 を 行 っ て きた 。以 下 ，深 場 した 。 そ の 代 表例 として 上海市 の 古 北 新 区が あ げ られ る （
表 3 ：

堋市 の 管理 の 仕組 み に つ い て 分 析す る。 図 5）。非 常 に 高額 な 物 件 で あ り，欧 風 の 装 飾 で 住 棟 を飾 り ，外 部 空

深 ljll
市で は ，国 に 先 行 し て ig88 年 に 物 業管 理 が 制 度 化 され た 。さ 間 も綿密 にデ ザイ ン す る こ とに よ り，従 来 の 単 調 な公 有 住 宅 との 差

ら に ，業 主 に よ る 自治 管 理 組 織 も 1994 年 に 制 度 化 さ れ て い る 。こ 別 化 を図 っ てい た 。
う し て ，自治 管 理組 織 の 主 導の も と で 専 門 管 理 会 社 が 管 理 業 務 を 行
一方 ，単位 に よ っ て 購 入 され て い た初 期 の 商 品 住 宅 は ，そ の 多く

う仕組 み が 早 期 に 制 度 化 され た
一
（図 4 ）』 方 で ，派 出 所 や 居 民委員 が 郊外 で の 大 規 模 開発 で あ り ，デ ザ イ ン も単調 な もの で あ っ た （ ：

会 等 の 行 政 の 下 部 組 織 が 住 宅 地 管理 に 関 与 す る 仕 組 み も 制 度 化 さ れ 図 6 ）。 し か し次 第に 個人 が 私有 財 と して 直 接 商 品 住 宅 を購 入 す る よ

てい る 。こ の ，市政 府 に よ て 設 定 さ れ
委 託 管 理 を行 う財 源 と し て っ うに な っ て くると ， ーケ テ マ ィ ン グ上 の 戦 略 か ら デ ザ イ ン が 重視 さ

た 管 理 費 の 徴 収 ，共 用 部 分 の 長 期 修 繕 基 金 ，管理 会 社 に よ る 施 設 経 れ る よ うに な り，住 棟 に 洋 風 の 装 飾 を施 し 足元 に は緑 地 を配 す るな
一般 に 見
営 な ど の 仕 組 み も 中 央 政 府 に 先 駆 け て 独 自 に 整 備 され て き た 。 ど ，初 期 の 高 級 物 件 と同 様 な 住 宅 地 計 画 が ら れ る よ うに

こ の よ うな 深 釧 市政府 の 住 宅 管理 体 制 を 参 考 に ，他 の 各 都 市 に お な っ た （ ： 図 7 ，8 ）。

い て も物 業 管理 の 詳 細 な 制 度 が 構 築 され て る。 い ま た ，近 年 に な っ て 多様 な商品 住 宅 が 供給 され る よ うに なっ てお

り ， 富裕 層向け に は都 心部 の ホ テ ル 型 高層 住宅 （ ）や郊外 で の

4 ．物 業 管 理 の 実態 ゆ と りの あ る テ ラ ス ハ
ウス 開発 （ ），さ ら に 一般 収 入 階 層 向 け に も
筆者 市 ・
ら は ，深 lj11 上 海市 ・北京 市 ・大連 市に お い て 代表的 な商 経済能力 に 準 じて 都市部の 開発 （ ） や ，郊 外 の 大 規 模 な 開 発 （

一 11 一

一
NNII-Electronic
工 工 Eleotronio Library
Library Service
Arohiteotural
Architectural Institute
エnstitute Japan
of Japan
of

「
表 3 調 査 を行 っ た 商晶 住 宅 地 葺
： 戛 ，．遷
笥」 町

蠹養購黐
叢
嬢 「

住宅地名 都 市 建設年代 総戸数 主な購入者 建 陶

特徴
鯵 羲 ・ ”

淵翻 ．
嘸 竜
〜1996 立地 都市 部 毒孱
・
； 臼
1986 約 3000 戸 曦

蕪撫
古北新区 上海 外 国人
形態 ： 戸 建 と中 高層 住棟 か ら な る 複 合型開 発 難． 犀

駿
天 景花園 深 堀 19B9 、1990190 戸 富裕 層・単位
立地 ； 都市 部 蝕
プ ル な 7階 建
形態 ： シ ン て の
戸
住 棟 と単 調 な 共 用 空 間

1992 〜 ・ ’
立 地 ；郊外
城 市花園 上海 19993879 戸 富裕 層 単 位
形 態 r 中層 住 棟 を中 心 に ・
高 層 棟 も配 置 す る 大規模 開発 齢 難譲 ！
〜20001800 ・ 立地 郊外
・
高層棟 ・
城 市花園 北京 1993 戸 富裕 層 単位
；

か 図 6 事例 城 市 花 園 （上 海）
形態 ； 中層 棟 接 地型 ら な る 大 規 模 開発

〜1996300 ・ 都市部 “
・中 層 住棟 らな る配 置 9
立地 ：
海 昌 華城 大連 1995 戸 外国 人 富裕層

禽評 誕隸 轟
形態 ； 接 地 型 住棟 か

11996 〜1999354 都市部

立地 ：

羅 驪 1鑞
城市花園 深 幼 戸 富裕 層
形態 ： 豊 富 な植 栽 の 施 され た 共用空間 の ある 高級物件 nt
髴
1997〜 一 立地 郊外
12〜
：
万 科 星 園 北京 988 且 戸 股 収 入 層
形態 ： 30 階 建 の 15棟 の 高層棟に よっ て 構成

〜1999626 ・ 立地 都市 部 贓 、
へ紺 ン
：
：
太 華公 寓 北京 1997 戸 外国 人 富裕層
「」 形態 共 用 施 設 を 充 実 させ た ホ テ ル 型 高層 棟

四季花城 深 りII1999 〜 4864戸 一般 収 入層 立地 ： 郊外

轟
形態 戸 建 や 中層 住 棟 か ら な る 大 規 模 開 発
・
；

新 世界 家 園 一 1999〜 外国人 ・
立地 ：
都市部
期 北京 200 且 242戸 富硲層 形態 ：ー オ ー や緑 地が囲む都心 住宅地
プ ン ス ペ ス 図 7 事例 四季花城 （深馴 ）

温馨家園 深 ＃II1999 〜2001439 戸

一般 収 入 層 立地 ：
都市部
形態 ； 曲線状 の 2棟 の 高層棟 によっ て 構成

〜20Gl780 一般収 立地 都市部

：
；
華尓茲花 園 上海 1999 戸 入 層 形態 板状 の 高層 棟 か ら な る 高密 度 の 都市住 宅地

〜2002 一 一般 収 入 層 ；
優詩美地 上海 1999 1075 尸
立地

一形 態
郊外
赫懿轟」 ll
1
： 共用空間 を充実 させ た 曲線 状の 中 層 開発 、

〜2003224 ・富 裕 層

飜糶
立地 郊外
ハ
：
慧谷 根園 北京 2001 戸 外国人
形態 ：南面 配置重 視の テ ラス ウ ス 住宅地

曼哈頓大熨 大連 2002 〜（ 入 居 ）288 戸 外 国 人 ・

富 裕層
立地 ： 都市部
形態 ： 共 用 施 設 を 充 実 させ た ホ テ ル 型高層棟

図 8 事例 温馨花園 （
深坦）

に 有 償 譲 渡 され る 。そ して 住 宅 分 譲 の 際 に ，土 地 の 使 用 権 が住 宅 の

購 入 者 に 移 る こ と に な る 。 しか し ，こ の 土 地 の 権 利 証 書 を購 入者 に

与 え 権 利 関 係 が 明 確 に され る よ う に な っ たの は近年 にな っ て か らで

あ る。

外 部空 間 の 管理 の 状況につ い ては ，ほ ぼ す べ て の 事例 に お い て ，
管理 会 社 の 手 に よ り十 分 な メ ン テ ナ ン ス が 行 われ て お り ，開 発 時 に
図 5 事例 上 海 ）注 16｝
古 北新 区 （ 住 棟 周 り に 設 け られ た 豊 か な 親 水 空 間 や 植 樹 の あ る 広 場 の 環 境 は 現
） 等 が み られ る 。 在で も 維 持 され て い た 図 10 左 ）。
（
4−2 ．所 有 形 態 と 管 理 の 状 況 4 −2−4．附 属 施設
4−2− 1．住 戸 内 部 近年 の 商品住 宅開発 では ，市 政 府 の 指 導 に よ り管理 事 務所 を含 め

商 品 住 宅 で は 購 入 者 に 住 戸 の 専 有 権 が 与 え られ る た め 表 4 ），公
（ た 各 種 サ ービ ス を行 う共 用 施 設 の 設 置 が 義 務 付 け られ て い る 。さ ら
有 住 宅 と比 較 して よ り強 い 関心 を持 つ よ うに な っ た 。居 住 者 は 自ら
表 4 商品 住宅の 権利 ・管 理 主 体
選 ん だ 建 材 や 部 品 等 を 用 い た イ ン テ リア の 改装 ，さ ら に キ ッチ ンや
所 有 関係 日常 的管理 ：長 期 的 修 繕
トイ レ の 器 具 の 取 替 え な ど ，住 空 間 の 整 備 を積 極 的 に 行 る
P t CII ＝ IE1
っ て い
住 戸内部
図 9 左 ）。そ の た め ，近 年 の 開 発 で は ，そ れ を 見 込 ん で 住 戸 の 内 装 ・
躯体 ・
（

凾
外壁 設備

を全 く施 さ ずに 販売 され る 商 品 住 宅 も 出 て き て い る。 共用廊下 ・階段 室 な ど

4−2−2，住 棟 土地 一
’⊂ 壅・魎 亙：⊃
圃 ・
／撚 賦 ／⊂ 至茎 ⊃
一方 ，住 棟 の 躯体 ・外 壁 や 階 段 室 な ど は ，業 主 全 員 の 共 有 とな る 。
附 属施 設 ：

管理 はす べ て 管理 会社 に よ っ て 行わ れ ，目 常 的 な 維 持管理 と して は

毎 日 階 段 室 や 廊 下 な どの 清 掃 が ，長 期 的 な修 繕 と し て は 定 期 的 な 外
壁 の 塗 り 替 え な ど が 実 施 され て い る 図 9 右 ）。
（
さ らに ，近 年 に な っ て 共 有 財 を 管 理 す る 仕 組 み が 次 第 に 整 備 され

てお り ， 例 えば上海市 で は ，居 住 者 に よるバ ル コ ニ ーの 室 内 化 や室

外機 の 設 置 な ど の 住 棟 外 観 や 共 用 部 分 に 影 響 を 及 ぼ す 改 変 行 為 は 市

政府 の 指 導 を 受 け た 管理 会 社 の 取 締 り に よ り 禁 止 さ れ て い る。ま た ，

深 堋 市 で は ，外 壁 の 塗 り 替 えな ど 住棟 の 定 期 的 な 修 繕 も 市 政 府 に よ

り義 務 付 け られ て い る 。
4−2−3．外 部 空 間
商品 住宅 の 開 発 の 際 に は 70 年 の 士 地 使 用 権 ttlT ）が デ ィ ベ ロ ッ パ
ー 図9 住 戸 丙 部 と住 棟 の 維 持 管 理

一 12 一

一
NNII-Electronic
工 工 Eleotronio Library
Library Service
Arohiteotural
Architectural Institute
エnstitute Japan
of Japan
of

にデ ィベ ロ ッ パ ーは 住 宅 の ，会 所 （ア ス レ
販売 を 促進 す る た め に

チ ソ ク 機 器 や 図 書 な ど が 置 か れ た 有料 の 娯 楽 施 設 ） や ，有 料 プ ール
な ど の 多 様 な 施 設 を 設 け る よ うに な て きた （ 図 10 右 ）。こ れ ら の っ

附 属 施 設 は ，い ず れ の 事 例 で も ，管理 会 社 に よ て 運 営 ・ 経営が 行 っ

われ て る 。た だ し ，こ れ ら の 施 設 の 大 半 は ，そ の 所 有 関係 が 明 確
い

て い な い 状 態 で あ る IS 。 注 ｝
とな っ

4−2−5 ．業主 の 意 識
商 品 住 宅 の 購 入 者 は 住 戸 専 有 権 の み で な く ，躯 体 や 廊 下 な ど
の の

共 用 部 分 や ，外 部 空 間 に て も 権 利 を 有 す る 。 しか し入 居 後
っ い 関 の

心 は ，公 有 住 宅 場 合 と同 様 に住 戸 内 部 に 限 られ て
の る 。そ の た め ， い

10 外部空 間 の 管 理 と共 用 施設 の 経 営
パ ーが 無 断 で 店 舗 を 増 築
図
事例 で は 住棟 ピ テ ィ 部 分 にデ ィ ロ ベ ロ
ーに よ
ッ

表 5 管理 費の 徴収 と デ ィ ベ ロ ッ パ る補 填
す る な どの トラ ブ ル も 発 生 し て い た 。ま た ヒ ア リ ン グでは ，土 地 は ー
対象 地 管理 費 ディ ベ ロ パ の 補填
ー
ッ

国 有 と し か 認 識 さ れ て お らず ，使 用 権 の 概 念 を 理 解 し て い な い 居 住 都 市部 へ の 無料バ ス をデ ィ ベ ロ ッ
パ

城 市 花 園 〔上 海 ） 1元 ／ ／月
者 が 多か た 。逆 に デ ィ ベ
ッ パ
ーは ，か て 開発 し た 商品 住 宅
が 運行 な ど
へ ー
．〜2．
っ ロ つ の
都市部 の 無料バ ス をデ ィ ベ ロ ッ パ
城 市 花 園 （北 京 ｝ L5 5元 ／ ／ 月
が 運行など
敷 地 面 積 を 土 地 の 備 蓄総量 と し て 会 社 パ ン フ レ ッ トに 記 載す るな ど ，
分譲後 も あた か も 土地 の 使 用 権者 で あ る か の よ うに振舞っ て い る。 海 昌 華 壊 （大 連 〉 且元 ／ ／月 デ ィベ ロ ッ パ ーか ら 多 額 の 補填

こ の よ うに ，業 主 とな っ ，公 有 住
た 居住者 の 権利 に 関す る認 識 は
〜40％ を デ
5〜
． 30
2． 管 理の 経 費 の ィベ
ー
ロ ッ
市花 園 （深 功D2 8元／ ／月
宅時代 か ら さほ ど変化 して い な 。た だ し，住 戸 以 外 の 空い と言 え る
城 パ が 補填

科 星 園 （北 京 ） 3．
48 ／ ／ 月 一
間 の 日 常 的 な 清 掃 や 修 繕 な ど の 長 期 的 管 理 は ，す て 管理 会 社が ，
万 元
べ

四 季花 城 （
深 堋） 8〜
0， 1．5元／ ／月 ディ ベ
ッパ
ー が 毎月 6万 元 を 補 填
現 時 点 で は 十 分 な 費 用 を か け て 行 て い る 。住 戸 以 外 の 環 境 の 維 持 h
ロ
っ

温 馨 家 園 （深 ぢII） 3．
95元 ／ ／ 月
管 理 を 管 理 会 社 が 集 中 的 に 行 うこ とに よ り ，総 合 的 な 住 宅 管理 の 体 」
慧 谷根 園 （北京 ） 4元 ／ ／月 一
制が 成 立 し て い る の で あ る。
一
4 −3 ，維持 管理 の 経 費
曼 哈頓 大厦 （
大連 5元 ／ ／ 月

4 −3−1 、管 理 費 用 の 負 担
表 6 共 用 部 分 の 修 繕 金 に 関 す る制 度 と 実 態
次 に ，管 理 会 社 が 行 っ て い る 維 持 管 理 業 務 の 費用 負 担 に っ い て分 共 用部 分 修繕
・ 2％ ー
析す る。 一
建 パ が基 金 と し て 拠 出 す る こ と
・ 設 コ ス トの をデ ィ ペ ロ ッ
条 建 繕
漿本 体 修 積立曲は 入 居 年 後か ら彙主 が 積み 立 て
深 例
（
条倒制定 1997年 ｝
，そ れ 二
住 宅 商品 化 の 初 期 には ま で福 祉 的な 公 有 住 宅 か ら転居 す る 墹
市 実 事例 ，在 自で は 現 織 デ ロ ー基金 拠 要求
治管 理 組 が ィ ベ ッ パ。 ，に の 出 を して い る また
際 の 負 担感 を 低 減 す る た め ，各 市 政 府 に よ り管 理 費 の 上 限 が 低 い 水 態 2002竿 8月 ， に は 。
管 理会 社 が 業 主に 本体 修繕 積 立 金 の集 金 開始 を通 知 した

・指 定 され て ー側 も販 売 促 進 の ー 1，
準で 指導 。ま た ，デ ィ いッ パ た ベ ロ 条
デ
設
ィ ペ ロ ッ パ

3 〔EV き）or296
トの
4
（
EV
か ら建 設
EVな ）を自
o 3 EV
基金 す る
コ住宅 購 者
ス トの
／
％ （
し
つ き） 「 ％

収 し
／ （
と
な し の 入 か ら建

条 倒 制定 ：
コ ス 嬲 つ
上 例 1996年 ）
た め に 自主 的 に 管 理 費 を 低 く 抑 え た り ，1 年 目 の 管 理 費 を 免 除 す る 〔
ロ ー
海

ロは，条ー例 制 定前資 金 ，デ持 っ 。 購 入 者 ら修 繕 金 を徴 収

市 実 事例 ．環 在 もィベ パ が か した が

た 。し か し ，住 棟 周 辺 の 緑 化 ・
で に ッ

な どの対策をと た 事例 もあ っ っ 親水 態 デ ィ ベ ッ パ が そ の を て い る

条 住 宅 の 購 入 君か ら住 宅価 格 の 2％ を微 収
空 間 の 維 持 管 理 ，あ る い は セ キ ュリテ ィ や 交 通 問 題 の 解 決 等 で ，実
し基 金 と す る
北 条 例 制 定 ： ｝999年 〕
例 〔
亰
は， ，デ ー っ
際 に は 公 有住 宅 に 比 べ 非 常 に 多額の 資 金が 必 要で あ る G そ の た め ， 市 実 事例
態 た 9
自治 管理 組織 設
で され が 立 る 前に ィベ ロ ッ パ に よる 甚金 の 流 用 が あ

初 期 の 管理 費が 低 く抑 え ら れ た 事 例 の 多 く で は ，管 理 会 社 の 親 会 社 デ ー か ら パ 金艘 を 融収 し基 金 に
・ ィ ベ ロ ッ 以下 の
ト 2
ーが 管 理 資金 の 補填 を 行 ・ 建物 修繕 建 設 の 1 コ ス の ％

共 施設 ；
大
で あ る デ ィベ （
表 5 ）。 296（高 層 ｝or3 （中 層
・
条 用 ％ ）
ッ パ てい る
：
ロ っ 遮 4 or3
例 設備 （高 層） ％ （中層 ） ％

ディ ーと ，そ の 後 の 事 業 継 続 の た め に は ，補填 し
市
住 宅 購 看か らは40
の 入 を撤 収 元 ／
条 例制定 ；
ベ ロ ッパ して は 1998年 ）
〔

て で も既 開 発 物 件 を 良 好 な状 態 に 維 持 す る 必 要 が あ る と判 断 した と

思 わ れ る。な ぜ な ら，住 宅 購 入 の 希 望 者 の
．
多 く は ，住 宅 管 理 をデ ィ 度 化 され た。し か し 実 際 に は ，デ ィ ベ ロ ッ パ
ーに よ る基金 の 流用 な

ベ ロ
ッ パ
ーの ア フ タ ーサ ービ ス と して 認 識 して お り ， 既 開 発物 件 の ど 多 くの トラ ブル が発 生 し て い る 。
管理状況 を み て そ の デ ィ ベ ロ
ソパ
ーの 物件 を購 入 す る者 も 多い 醐
。 こ の よ うに ，住 環 境 の 維持 管理 の 費 用 に 関 し て は ，既 開 発 物 件 の
しか し ， こ の よ うな補 填 は ， 現在 デ ィ ベ ロ ソ パ ーが 大 規 模 開発 ・販 管理 が デ ィ ベ ロ パ ーの ッ 販 売 戦 略 と し て 位 置 付 け られ て い る現 状で

売 を 継 続 して い る た め に 可 能 な 一時 的 対 策 で あ る 。そ の ため ，事 例 はそ の 補填 等 に よ り賄 わ れ て い る もの の ， い ま だ 長 期 に わ た り 安定

や 事例 では ， 管理 会 社 が 業主 に 対 し て 管 理 費 の 値上 げ を 求 め て 的 に 管理 を 行 う仕 組 み は 成 立 し て い な い の である 。

い るが ，そ の 交 渉 は 難 航 し て い る 。近 年 の 開 発 で は ，管 理 費 が 当 初 4−3−2 ．経 営型 の 住 宅 地 管理
か ら 高 く設 定 され る よ うに な っ てお り ，デ ィ ベ ロ ッ パ ーに よる補填 一方 ，管 理 費 用 の 不 足 に 対 し て ，政 府 は 管 理 会 社 が 団 地 内 に 設 け
は 行 われ て い ない （事例 ）。 られ た 各 種 の 施 設 ・店 舗 を 経 営 し そ の 利 益 で 賄 う こ と を奨 励 して い

外 壁 や 躯 体 の 長 期 的 修 繕 の た め の 資 金 を賄 う仕 組 み は ，さ ら に 制 る 。そ の た め 調 査 事 例 に お い て も ，管 理 会 社 が 住 宅 地 の 管 理 業 務 以
度 の 整 備 が 遅 れ た 。分 譲 時 に 修 繕 基 金 と し て あ ら か じ め 資 金 を徴 収 外 に ，駐 車 場 や プ ール ・ 会 所 な ど の 共 用 施 設 の 経 営 主体 とな て い っ

す る制 度 が ，近 年 にな っ て よ うや く 各都 市 で 定 め られ て い る （
表 6 ）。 る （ 表 7 ）。ま た ，管理 会 社 が 居 住 者 に 荷 物 の 運 搬 サ ービ ス ，住 戸 専

さ ら に 深 堋 市で は ，業 主 が 修 繕 の 資金 を 毎 月 積み 立 て る仕 組 み も制 用部 分 清 掃 ，設 備 の 取 り 付 け 等
の 有 償 サ ービ を 提 供 し ，祝 祭 日 の ス

一 13 一

● 一
NNII-Electronic
工 工 Eleotronio Library
Library Service
Arohiteotural
Architectural Institute
エnstitute Japan
of Japan
of

に は 屋 台 な ど の 販 売業 者 に 対 し て 住 宅 地 内 で の 営 業 許 可 を 与 え る こ 表 7 管理 会 社 に よ る 施設 の 経 営 ・有 償 サ ービ ス
とに よ る 管理 費 の 補填 を試み て い る事例 も あ っ た （事 例 。
） 対象 地
ー
経 営 活動
， ， ，
4 −4 ．自治 管 理 の ー
プ ル や 駐 車 場 の 経営 のほ か 荷物 の 運毆 住 戸 内 部 の 濟 掃 設 備 の 取 り
現状 城 市 花 園 （上海 ） 付 け等 の 有 債 サ ビス を提 供 して い る ．
祝 祭 日 に は 屋 白 な どの 販 売 業 者 に

個 人 購 入 の 急 増 に 従 い ，自 治 管 理 組 織設 立 の 制 度 は 次
対 し て 団 地 内 で の 営業 を許 可 し手数 料を得 てい る
冒．
．
商 品 住宅 の
城 市 花 園 （北京 ｝店 舗 の 家 賃 収 入 ，会 所 の 有 償 使 用等
プーやサ 一般 ，
第 に 整 え られ て きた 。し か し調 査 を行 っ た 事 例 で は ，実 際 に は 自治 海昌華城 （大 連 ）
団地内の ル ウナ を に開 放 し 収 益 を あ げ る こ と を計 画 してい
る
．
一
管理 組織は 存 在 して い な い か ，存 在 し て も活 動 を 行 っ て い ない 場 合 四季 花 城 （深封II）会 所 や 各 種 動 ・
娯楽施 有 の 運 設 の 償 使 用

温馨家 園 （ ぢID ー や 会所 有 償 使 用 ，
深 プ ル
店舗 経営
。 ，
の の
が 多か っ た ただ し 物 業 管 理 が い ち 早 く取 り入 れ られ た 深 坩 市 の
爾詩美 （ 上 海 ）駐 車
地 管 費 ，住宅地内 告費場 の 理 広

，居 住 者 の 一部 が
の

事例 や で は 自決 権 の 重 要 性 を認 識 し て お り ，
ーと 交 渉 表 8 自治管理 組織の 活 動 状 況
住宅 地 の 運 営に つ い て 積極 的に 管理会 社やデ ィベ ロ ッ パ を ‘ よ 盾 動

開 始 して い た 表 8 ）。し か
（ し ，住 戸 以 外 の 空間 に 関 す る 所 有の 認 識 城市 花 園 （
上 海） ・
制度 制 定 後 の L9 ，機 能 ず 形 骸 化
％ 年 に 設 立 した が せ に

・ ー 流用 した修 繕 基金 つ 交渉 行 、
「
」皿
や 維 持 管 理 の 主 体 と し て の 責 任感 が 養 わ れ て い な い 現 状 で は ，自立 ・ デ ィベ ロ ッ パ が に い て を っ てい る
城市花園 〔
北斎） 共用 空 間に つ いて 管理 契納 詳細 制定 うと し ，
をよ り 業主 に しよ たが
な っ
の

し た 住 宅 管 理 シ ス テ ム を構 築 す る の は 容 易 で は な い 。 理 解を得 られ か た 一
」
・管 会社 理 か ら求 め られ た 管 費 値 否決 ． 理 の
逆 に 管理 会 祉 に対 上 げ を し し

・ 人件 費 や 照明 費 用 削 減 を提案
て の

5 ．ま と め ・
業主 行為 督
の を監 す るボ ラ ンテ ィ ア組織 の 立を
四 季 花城 （漂 ＃ID 設 検討
初期 開 発 ーと交 渉 住棟 外壁 鑑 替 え を決 定 ， 資金
に され た の り デ し その に つ いて ィ

・ ー
ベ ロ ッ パ

住 宅 制 度 の 改革 に伴 い ，都 市住宅の 主 な供給手段 が公 有住 宅か ら 居 委 員 会 享務
民 所 の 議論所 有権 や その メン バ の 構 成 に つ い て

商 品 住 宅 へと シ
・ー 部分 ， 会所 ・ 店舗 ・
，そ の 住 環 境 の 質 は 大 き く向 上 し た 。
フ トして お り 業 主が 共 有す る 駐 車 場 など デ と の ィ ベ ロ ッ

・ ー
パ が
所 有す 部 分
・ ・
る を 明確 化
沮 馨 家園 （深ぢID
同 時 に ，住 宅 管理 の 仕 組 み と し て ，専門 の 管理 会 社 に よ る 物 業 管 理
デ
・ ー 共用 部 分修 途変
ィ ベ ロ ッパ
に よる会 所 店 舗 駐 車 場
更 を制 限 の 磆
，
所 ・
市 の条 例 に従 い デ ィベ ロ ッ パ に繙基 金 拠 出 や管 事務 の 理
店舗 譲 渡 求
が 導 入 され ，住 環 境 が 総 合 的 に 維 持 管理 さ れ る よ うに な 醐
の を要
た。 っ
・
・ ， ー 調査 うえ決 着
毎 週 日 日
曜 夕 方 業 主か ら 意 受 付 時 間 に の 見 を設 けて い る
優 詩 美地 （上海）
し か し， 住 宅 の 購 入 者 は 商 品 住 宅 地 の 住 環 境 の 維 持 管理 をデ ィ ベ 車 行 禁 の 通 意の 止 を希 望す る 見 が あ り ア ン ケ ト の

ロ
ッパ
ーの ア フ タ ーサ ービ ス と し て 認 識 し て る 。 ま り ，自分 ら い つ

の 財産 とな た住 宅地の 管理 にっ い て も ，居 住 者 は 積 極 的 に 全 体 の つ
「蘭 青 街 住 宅 亅の 実 態 調 査 を 行 っ た こ の 蘭 青 街 住 宅 は 小 規 模 な 単 位 が 合 同 。 ，
で ，
住 棟 を 建設 し て お り 住 戸 ご と に 個 別 の 管 理 を行 っ て い た そ の た め 同 じ 。 ，
住 環 境 に 対 し て 投 資 を 行 て お ら ず ，入 居 後 の 関 心 も 依 然 と し て 住
っ

棟 内 で も場 所 に よ り外 壁 や 配管設 備の 状 況 が 異 な っ て い た 。
戸内 部 に と どま っ て い る。 現時 点 で は殆 どの 住宅 地は 良好 に 運営 さ ， 。
le）文 献 4 5 よ り 作成 商 品住 宅 以外 の 都 市 住 宅 に は 公 有 住 宅 の ほ か に 単位 ， 、
ーが 販 売 戦 略 の 一 ・ ， 。 ，
れて い る よ うに見 える が ，実 際 に は デ ィ ベ ロ
ッ パ
が販 売 賃貸 目 的 で 開 発 す る 住 宅 個 人 が 建 設 す る住 宅 な どが 含 まれ る ま た
参 考 資料 の 統 計手 法 が 異 な る た め 1996 年以 降 の 商品 住宅 の 統 計 デ タの み ， ー
環 と して 日 常 的 管理 費 用 の 多 くを 補 填 し て い る。さ らに 長 期 的 修 繕
新規 着 工 量 そ ， の 他は 竣 工 量で あ る。
資金 を 積 み 立 て る 仕 組 み も 十 分 で は な く ，現 在 の 管 理 体 制 は 一時 的 11 ）文 献 4 ，6 よ
。販 売 量 で あ る た め ，売 れ 残 り な ど に よ り図 2 の 商品 住 宅
り作 成

に成 立 し て い る に 過 ぎ な い 。 の供 給 量 とは 数 値が 異 なる 。
12 ）1995 年 に 国務 院 が 「国 家 安 居 工 程 実 施 方 案 」 を 定 め た 。こ れ に よ て 各 都 市
，政
っ
よ うな状 況 を 是 正 す る た め
こ の 府 は 住 宅 管理 をデ ィ ベ ロ ッ
では ，土地 使用 権を デ の ーに 無 償 譲 渡 す る な ど 優 遇 処 置 を与 え る
ィ ベ パ
ーか
ロ ッ の
パ ら 切 り離 し ，自治 管理 組織 の 主 導の も とに 専 門会 社 に よ る 専 一方 で 分 譲 に よ る 業 者 の 利 潤 を 制 限 し た ，安 居 房 や 経 済 適 用 房 な ど 「 亅 「 」 の

業管理 を 目指 し て い る 。し か し ，居 住 者 は 住 環 境 の 維 持 管 理 の 経験 低 価格 な 商 品住 宅 供 給 が 試 み ら れ た 。 しか し，
の その 建 設 は近年 にな 次第 っ て

に 増加 して る もの の ，
い 2000年 時 点 で も商 品 住 宅 全体 2 割 程 度 で あ る （ 文 の
や 知 識 が 無 い 上 に 自己 責 任 の 概 念 自 体 も 理 解 で き て い な い ，即
た め
献 5）。本編 は市場価格 で 商 品住 宅 を研 究対 象 と し て 扱 う。 の

座 に 自主 管 理 の 体 制 へと 移 行 す る こ と に は 困 難 が 予 想 され る。 13）文 献 IO， お よ び政 府 関 係 機 開 の HP よ り作成 。

14）自 治 管 理 組 織 名 称 は 都 市 に よ て 異 な て お り，
の 深 馴 市 及 び 上 海 市 で は 「業 っ っ

主 委 員 会 」，北 京市 で は 「管 理 委 員 会 ， 大 連 市 で は 物 業 産 権 人 委 員 会 ］と な 」 「 っ

注 て た。
い 基 本 的 な 組織 構 成 は ほ ぼ 同 一で あ る。 の

D 「単 位 亅とは ，工 場 ・商店 ・
学校 ・
病院 ・ 研究所 ・ 文化 団体 ・ 行政機関 など の組 15）表 3 主 な購 入 者 に
の ては ， デ ーに 対 す る ア リ グ ，
つ い 販売価格 ィ ベ ロ ッ パ ヒ ン

。
織 を指 す 市場 経 済 導 入 前 の 中国 で は ，こ れ ら の 単 位 は 公 的 な組 織 あ り，
給与 で 及 び 開 発 当 時 そ れ ぞれ 都 市 経 済 状 況 を も とに 判断 した 。
の の

を支 払 うの 住居 ・
み で な く． 教育・医 療 な どの 様 な 社会福祉 面 で 保 障 も担 々 の っ 16）文 献 14p562 よ り 。
てい た 。 17 ）中 国 都 市 部 土 地 は ，
の 基本 的 に す
の て 国 有 と な て る。従来 は ， 土地 利 べ っ い の

2 ）従 来 の 単 位 か ら職 員 に 低 家 賃 で 分 配 され る 公 有 住 宅 と 異 な り 専 業 化 し た デ ィ ， 用 者 （単 位 等 ）に は 無 償 無 期 限 利 用 が 認 め られ て でた。 し か し， 市 場 経済 の い

ベ ロ ッ パ ー
が 建 設 し 市場 価格 で 販 売 さ れ る 住 宅 を商 品 住 宅 と 呼 ぶ 商 品 住 宅 は 。 ， 導入 後に は ， 土 地 の 使 用 権 が 新 し 物 権 と して 創 設 さ れ ， 次第 に土地使用権 い の

所 有 者 に よ る転 売 も認 め られ て い る 。 有償譲渡制度 が整備 され て きた。 住宅 に関 して は、 そ 期 限 は 70年 と設 定 さ の

“ ”に 相 当 す る 語
3＞「物 業 管 理 」 とは ，
返 還 前 の香 港 で英語 の Property rnanagement れ お り，
て 終 了後 に は 土地・ 建 物 政 府 への 無 償 譲 渡 が 定 め られ て るが ． 期 の い

句 と して用い られ て． い た単 語 で あ り 独 立 した専 門管 理 会 社 に よ っ て 不動産の 総 間 の 更新 も可 能 と され て る。 い

合 的 な管 理 業 務 を 行 う仕 組 み を さ す 。 IB）例 え ば ，プ ー な ど 附 属 施 設 は 本 来業 主 全員
ル の 共 有 で あ るが ， 調 査 した住 宅 の

4）住 宅 の 私 有化 政 策 に よ り ，
建 国 以 来初 め て 本 格 的 な 住 宅所 有 者 が誕 生 し た 。「業 地 で はそ 所有 関係 は 明 確 に され て お らず ，
の い ず れ も 管 理 会社 が そ れ ら を 運 営
主 亅は こ の 住宅 の 私 有化 に 伴 い 用 い られ る よ うに な っ た 単語 で あ り 広 くは 不 動 ， し 居 住 者か ら使 用 料 を 徴 収 し て る。 また． 管理 事務所 の所 有 に い て ，管 理 い つ

産の 所有 者 を指 す 言 葉 で あ るが 一般 的 に は
， こ の 商 品 住宅 の 所有者を表す 。 会 社 自身 が 把握 して な 場合 もあ た。 い い っ

5 ＞文 献 1 ，2。 19）実態 調 査 を 行 た 住 宅 地 業 主 か ら は ， リ グ に お
っ の，既開発 物件 を ヒ ア ン い て の

6 ）商 晶 住 宅 の 現地 調査 は ，2000年 7 〜8 月 に 大 連 市 ，2002年 2 〜3 月及 び 2002 見学に行き， デ ー 子会 社 が 行 て い る 管理 が 良好 な状態に あ た

ィ ベ ロ ッ パ の っ っ

・
年 8 月 に 深 りll市 上 海 市・北京 市 ・ 大連市を 対 象 に行 た 。 っ た め、そ の ディ ー 物 件 を購 入 す る と を決 め た等
ベ ロ ッ パ の メ トが 得 ら こ の コ ン

7 ）公 有 住 宅 は ，基本 的 に 建 設 主 体 ご と に 管理 さ れ た 。そ うち ，政府 管理 て い の の れ 。
た

す る公 有 住 宅 を 直 管 房 ， 単位 「
管 理す る 公 有住宅 を 「自管房 亅 と
」 のう。 い

8 ）1985年時 点 で 都 市住 宅 総 ト ク 11 億
の うち ，「直管 房 が 2 億 5 千 万
の ス ッ の 」 参考 文 献
，「自 管房 が 6 億 8 千 万 で あ た （文 献 3 p59 ）。
亅 っ 1）ヨE 志 儒 ； 住 宅 小 区物 業 管 理 ，中 国 建 築工 業 出 版社，1998．
8
9 ）筆 者 らは 2000年 7〜8 月 に ， 大連 市 内 に お い て 1979年に 建 設 され た 公 有 住 宅 2 ）王 世聯 ： 物 業管理 ，中国 経 済 出版 社 ，1999 ．
4

一 14 一

り
一
NNII-Electronic
工 工 Eleotronio Library
Library Service
Arohiteotural
Architectural Institute
エnstitute Japan
of Japan
of

3 ）王 曉 鳴： 中国 現 代 城 市 住 宅 建 設 管 理大 事記 ，武 漢 業 大 学 出版 社 ，198S．
工 9
4 ）国家 統 計 局 ： 中 国 統 計 年 鑑 （19Bl 200D 〜 ，中 国 統 計 出 版 社
5）国 家統 計 局固 定 資産 投 資 統 計 司 ： 中国 固定 資 産 投 資 統 計 年 鑑 （1950〜1999），
中国 統 計 出版 社
6）中 国 房 地 産 市 場 年 鑑 編 委 会 ： 中国 房 地 産 市 場 年 鑑 （1996 〜2001 ＞，中 国 計 画 出
版社
7＞白 英 華 ：建 国 以後 の中国 都 市 部 に お け る住 宅 供 給 政 策 とそ の 実現 状 況 に 関す る
研究 ，九 州 芸 術 工 科 大 学 博 士 論 文 1999 3 ， ，
8）謝 志強 突破 重 囲 中 国 房 改 大行 動 ，
： 社 会 科 学 文 献 出版 社 ， 1999．1
9 ＞鞏 従 容 ，菊 地成 朋 ，
柴 田 建 ；市 場 経 済 導 入 後 の 中国 に お け る 商 品 住 宅 開 発 の 動
向，都市・ 建 築 学研 究 九州 大 学 大 学院 人 間環 境 掌 研 究 院 研 究 紀 要 第 3号 ， ，
pp53
〜60 ，2003．1
10）北 京 市 居 住 小 区管 理弁 公 室 北 京 市 物 業管 理 文 件 匯 編 G 〜4 ）
：

ID 深 堋 市 住 宅局， 市物 業 管理 法 規 文 件 匯 編 ，
深 洲 物 業 管 理 進 修 学 院 深 ill1 ： 2001．9
12）上 海 市 房屋 土地 資源 管 理 局 ， 上海 市物 業管 理 協 会 上 海 市 物 業 管 理 及 相 関 政 策
：

法 規 匯 編 （2001 版 ），2001． 7
13）大 連 市 物 業 管 理 弁 公 室 大 連 市 物 業 管 理 文件 匯 編 ，
； 2000
14〕上 海 城 市 規 画 編 纂 委 員 会 ：上 海 械市 規 画 志 ， 上 海 社 会 科 学 院 出 版社 ， 1999 ．
5
15）王 家 福 ，黄 明 川 中国 土 地法 ，
： の 成 文 堂 ，1996 ．5
16）国 中河 中国 住 宅建 設 と 物 業 管 理 事 情 ，
： の シ 学 第 ll 号 ，
マ 2001．
ン 4 ョ ン

2003年
〔 4 月 10 日原 稿 受 理 ，2003年 8 月ZO ［≡1採 用 決 定 ）

一 15 一

一
NNII-Electronic
工 工 Eleotronio Library
Library Service