Đánh giá tính đúng sai của các nhận định:

1. Ngân hàng không được cấp tín dụng cho doanh nghiệp để kinh doanh chứng khoán.
Sai. Theo quy định hiện hành, ngân hàng được phép cấp tín dụng cho doanh nghiệp để kinh
doanh chứng khoán. Tuy nhiên, việc cấp tín dụng này phải tuân thủ theo các điều kiện sau:Doanh
nghiệp phải có giấy phép kinh doanh chứng khoán do NHNN cấp.
Doanh nghiệp phải đáp ứng các tiêu chí về năng lực tài chính, uy tín, quản trị... theo quy định
của NHNN.
Mục đích sử dụng vốn vay phải rõ ràng, hợp pháp và có hiệu quả.
Doanh nghiệp phải có phương án trả nợ và bảo đảm an toàn cho khoản vay.
2. Ngân hàng không được cấp tín dụng cho doanh nghiệp (trừ các doanh nghiệp được NHNN cấp
giấy phép đủ điều kiện kinh doanh vàng miếng) để kinh doanh vàng miếng.
Đúng. Theo quy định hiện hành, ngân hàng không được cấp tín dụng cho doanh nghiệp để kinh
doanh vàng miếng, trừ các doanh nghiệp được NHNN cấp giấy phép đủ điều kiện kinh doanh
vàng miếng.
3. Ngân hàng không được cấp tín dụng cho Chủ tịch hội đồng quản trị của ngân hàng đó.
Đúng. Theo quy định hiện hành, ngân hàng không được cấp tín dụng cho Chủ tịch hội đồng quản
trị, thành viên ban kiểm soát, giám đốc, phó giám đốc, trưởng phòng, kế toán trưởng và các cán
bộ quản lý cấp chi nhánh của ngân hàng đó, cũng như vợ (chồng), con, cha (mẹ) của họ.
4. Ngân hàng được phép cho công ty con vay.
Có thể đúng, có thể sai. Việc ngân hàng cho công ty con vay phụ thuộc vào một số yếu tố sau:
Mối quan hệ sở hữu giữa ngân hàng và công ty con.
Mục đích sử dụng vốn vay của công ty con.
Năng lực tài chính, uy tín, quản trị của công ty con.
Khả năng trả nợ của công ty con.
Quy định của NHNN về việc cho công ty con vay.
Theo quy định hiện hành, ngân hàng được phép cho công ty con vay vốn để phục vụ hoạt động
kinh doanh của công ty con, trừ một số trường hợp ngoại lệ được quy định tại Thông tư số
39/2016/TT-NHNN ngày 24/8/2016 của NHNN.
5. Ngân hàng được phép mua trái phiếu của doanh nghiệp
Đúng. Ngân hàng được phép mua trái phiếu của doanh nghiệp, trừ một số trường hợp ngoại lệ
được quy định tại Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 của NHNN.
CÂU 2:
Phân tích hồ sơ vay vốn mua nhà của ông Toàn:
1. Giấy tờ ông Toàn cần nộp để thẩm định vay vốn:
Giấy tờ chứng minh nhân thân:
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân (bản gốc và bản sao).
Hộ khẩu thường trú (bản gốc và bản sao).
Giấy đăng ký kết hôn (bản gốc và bản sao).
Giấy khai sinh con (bản gốc và bản sao).
Giấy tờ chứng minh thu nhập:
Hợp đồng lao động (bản gốc và bản sao).
Sổ lương hoặc bảng lương 3 tháng gần nhất.
Sao kê tài khoản ngân hàng 3 tháng gần nhất.
Giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp:
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (Số hồng) (bản gốc và bản sao).
Hợp đồng mua bán nhà (bản gốc và bản sao).
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sở hữu tài sản (hợp đồng thừa kế, giấy tờ chuyển nhượng,...).
Ngoài ra, ngân hàng có thể yêu cầu thêm một số giấy tờ khác tùy theo quy định của từng ngân
hàng.
2. Xác định tài sản thế chấp là chung hay riêng:
Theo thông tin đề bài, tài sản thế chấp là căn hộ Phú Mỹ Hưng do vợ ông Toàn mua cách đây 2
năm và đứng tên vợ ông Toàn. Do đó, tài sản này được xem là tài sản riêng của vợ ông Toàn.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật Việt Nam, tài sản riêng của vợ chồng bao gồm:
Tài sản do một bên vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn.
Tài sản do một bên vợ hoặc chồng có được bằng nguồn vốn riêng trong thời kỳ hôn nhân.
Tài sản do một bên vợ hoặc chồng được thừa kế hoặc được tặng cho riêng.
Tài sản do một bên vợ hoặc chồng sử dụng vốn riêng để mua sắm, sửa chữa, cải tạo tài sản riêng.
Do căn hộ Phú Mỹ Hưng được mua bằng nguồn vốn riêng của vợ ông Toàn (trước khi kết hôn)
nên đây được xem là tài sản riêng của vợ ông Toàn.

3. Thẩm định năng lực pháp lý của người vay và thế chấp:
a) Năng lực pháp lý của người vay (ông Toàn):
Đủ tuổi thành niên (từ 18 tuổi trở lên).
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Không vi phạm pháp luật.
Không thuộc diện bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự.
b) Năng lực pháp lý của người thế chấp (vợ ông Toàn):
Đủ tuổi thành niên (từ 18 tuổi trở lên).
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Không vi phạm pháp luật.
Không thuộc diện bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự.
Ngoài ra, ngân hàng cần thẩm định thêm các yếu tố khác như:
Năng lực tài chính của người vay: Bao gồm thu nhập, khả năng chi trả nợ vay, lịch sử tín dụng,...
Giá trị tài sản thế chấp: Ngân hàng sẽ thẩm định giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo giá trị tài sản
đủ để bảo đảm cho khoản vay.
Mục đích sử dụng vốn vay: Ngân hàng sẽ thẩm định mục đích sử dụng vốn vay để đảm bảo vốn
vay được sử dụng đúng mục đích.
Kết luận:
Dựa trên thông tin đề bài, ông Toàn đủ điều kiện để vay vốn mua nhà tại ACB. Tuy nhiên, hồ sơ
vay vốn của ông Toàn cần được thẩm định kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn cho khoản vay.
Lưu ý:
Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là tư vấn pháp lý.
Để được tư vấn cụ thể về hồ sơ vay vốn mua nhà, ông Toàn nên liên hệ trực tiếp với ACB hoặc
các công ty tư vấn tài chính uy tín.
CÂU 3
Thẩm định giá thửa đất thổ cư có diện tích 90m² tại phường A thành phố X
1. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Dựa vào thông tin thu thập được, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thửa đất cần thẩm định giá
bao gồm:
Vị trí:
Mặt hẻm 10m: Đây là yếu tố thuận lợi, giúp tăng giá trị cho thửa đất. Theo thông tin, giá đất mặt
hẻm 10m cao hơn mặt hẻm 8m 2%.
Hướng: Hướng Đông Nam là hướng tốt nhất, tiếp theo là hướng Đông, hướng Tây và hướng
Bắc. Theo thông tin, giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém
hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 4% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 7%.
Cảnh quan: Nhìn ra công viên là yếu tố thuận lợi, giúp tăng giá trị cho thửa đất. Theo thông tin,
giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.
Pháp lý:
Đã cấp số đỏ: Đây là yếu tố thuận lợi, giúp tăng giá trị cho thửa đất. Tuy nhiên, thửa đất cần
thẩm định giá chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất
thửa đất so sánh 1 là 5 triệu đ/m².
Điều kiện thanh toán:
Thanh toán ngay: Đây là yếu tố thuận lợi, giúp tăng giá trị cho thửa đất.
2. Ước tính giá đất
2.1. Ước tính giá đất thửa đất so sánh 1
Giá đất thửa đất so sánh 1 là 2,5 tỷ đồng. Diện tích thửa đất là 90m². Do đó, giá đất bình quân
của thửa đất so sánh 1 là:
Giá đất bình quân = Giá bán / Diện tích = 2,5 tỷ đồng / 90m² = 27,78 triệu đồng/m²
2.2. Ước tính giá đất thửa đất so sánh 2
Giá đất thửa đất so sánh 2 là 2,7 tỷ đồng. Diện tích thửa đất là 85m². Do đó, giá đất bình quân
của thửa đất so sánh 2 là:
Giá đất bình quân = Giá bán / Diện tích = 2,7 tỷ đồng / 85m² = 31,77 triệu đồng/m²
2.3. Ước tính giá đất thửa đất so sánh 3
Giá đất thửa đất so sánh 3 là 2,3 tỷ đồng. Diện tích thửa đất là 80m². Do đó, giá đất bình quân
của thửa đất so sánh 3 là:
Giá đất bình quân = Giá bán / Diện tích = 2,3 tỷ đồng / 80m² = 28,75 triệu đồng/m²
2.4. Ước tính giá đất thửa đất cần thẩm định giá
Dựa vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và giá đất của các thửa đất so sánh, có thể ước tính giá
đất thửa đất cần thẩm định giá như sau:
Giá đất cơ sở: 27,78 triệu đồng/m²
Điều chỉnh giá đất:
Mặt hẻm 10m: +2% = 0,556 triệu đồng/m²
Hướng Đông Nam: +7% = 1,97 triệu đồng/m²
Nhìn ra công viên: +5% = 1,39 triệu đồng/m²
Chưa hợp thức hóa quyền sử dụng đất: -5 triệu đồng/m²
Giá đất ước tính: 27,78 triệu đồng/m² + 0,556 triệu đồng/m² + 1,97 triệu đồng/m² + 1,39 triệu
đồng/m² - 5 triệu đồng/m² = 26,6 triệu đồng/m²
Kết luận:
Ước tính giá đất thửa đất thổ cư có diện tích 90m² tại phường A thành phố X là 26,6 triệu
đồng/m². Giá trị này có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố thị trường và điều kiện cụ thể của
thửa đất.