‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬

‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫כב' השופטת בטינה טאובר‪ ,‬סגנית נשיא‬ ‫בפני‬
‫להלן‪" :‬החוק"‬ ‫חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי‪ ,‬התשע"ח‪2018-‬‬ ‫בעניין‪:‬‬
‫להלן‪" :‬החברה"‬ ‫‪ .1‬מחאמיד תופיק – חברה לבנין ופיתוח בע"מ‪ ,‬ח‪.‬פ‪512638149 .‬‬ ‫ובעניין‪:‬‬
‫‪ .2‬אורעם למגורים בע"מ‪ ,‬ח‪.‬פ‪513869602 .‬‬
‫‪ .1‬חסן מחאמיד‬ ‫ובעניין‪:‬‬
‫‪ .2‬אבראהים מחאמיד‬
‫להלן‪" :‬בעלי המניות"‬ ‫‪ .3‬מחמוד מחאמיד‬
‫‪ .1‬עו"ד ארז חבר‬ ‫ובעניין‪:‬‬
‫‪ .2‬עו"ד רון חכים‬
‫להלן‪" :‬הנאמנים"‬ ‫‪ .3‬עו"ד ליאור מזור‬
‫להלן‪" :‬המבקשים"‬ ‫‪ 62‬רוכשי דירות בפרויקט מגדל אירופה בחברה‬ ‫ובעניין‪:‬‬
‫להלן‪" :‬הממונה"‬ ‫הממונה על הליכי חדלות הפירעון ושיקום כלכלי‬ ‫ובעניין‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫החלטה‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬ ‫מבוא‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬ ‫בפניי בקשה למתן הוראות שהוגשה על ידי רוכשי ‪ 62‬דירות בפרויקט "מגדל אירופה" בחיפה‬ ‫‪.1‬‬
‫‪6‬‬ ‫(להלן בהתאמה‪" :‬המבקשים" ו‪"-‬הפרויקט") אותו יזמה וביצעה חברת מחאמיד תופיק –‬
‫‪7‬‬ ‫חברה לבנין ופיתוח בע"מ (להלן‪" :‬החברה")‪ ,‬במסגרתה מבוקש כדלקמן‪:‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬ ‫להצהיר כי על החברה והנאמנים למסור את הדירות בפרויקט לידי רוכשיהן‪ ,‬כאשר‬ ‫א‪.‬‬
‫‪10‬‬ ‫כל דירה הינה גמורה ומושלמת וראויה לשימוש סביר באופן מיידי ללא ליקויי בנייה‬
‫‪11‬‬ ‫מהותיים;‬
‫‪12‬‬ ‫להצהיר כי על החברה והנאמנים למסור למבקשים את הדירות באופן הכולל את כל‬ ‫ב‪.‬‬
‫‪13‬‬ ‫התחייבויות החברה בנספח שינויים ו‪/‬או התחייבויות נלוות אשר נתנה החברה טרם‬
‫‪14‬‬ ‫כניסתה להליך חדלות פירעון;‬
‫‪15‬‬ ‫להצהיר כי על החברה והנאמנים לפעול לאלתר ולא יאוחר מ‪ 30-‬ימים מהחלטת בית‬ ‫ג‪.‬‬
‫‪16‬‬ ‫משפט‪ ,‬להסדרת כל החוסרים ו‪/‬או ליקויי הבנייה ברכוש המשותף כפי שנמסרו להם‬
‫‪17‬‬ ‫על ידי נציגות הדיירים ו‪/‬או עיריית חיפה ו‪/‬או כפי שפורטו בחוות דעת המומחה מיום‬
‫‪18‬‬ ‫‪ 24/01/24‬של אינג' אלי קלוג‪ ,‬ואשר הועברה לידי הנאמנים;‬
‫‪19‬‬ ‫להצהיר כי בכל מקרה בו יתגלה ליקוי כלשהו בדירה של מי מהמבקשים‪ ,‬על החברה‬ ‫ד‪.‬‬
‫‪20‬‬ ‫והנאמנים לפעול לתיקונו וזאת בהתאם לחובתם על פי הדין הקבועה בחוק המכר‬
‫‪21‬‬ ‫(דירות)‪ ,‬התשל"ג‪( 1973-‬להלן‪" :‬חוק המכר");‬
‫‪22‬‬ ‫להצהיר כי על הנאמנים ובנק הפועלים בע"מ (להלן‪" :‬הבנק") להנפיק מכתב החרגה‬ ‫ה‪.‬‬
‫‪23‬‬ ‫מוחלט לכל דייר אשר יסיים לשלם את חובו לחברה בגין רכישת הדירה‪ ,‬באופן‬

‫‪ 1‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫שייקבע על ידי בית המשפט בהחלטתו במסגרת הבקשה דנן לגבי אופן חישוב החוב‪,‬‬
‫‪2‬‬ ‫כאשר מכתב ההחרגה יאשר כי השעבוד הקיים על מקרקעי הפרויקט לטובת הבנק‬
‫‪3‬‬ ‫אינו חל אותה דירה; לרשום הערת אזהרה לטובת כל אחד מן המבקשים‪ ,‬כל אחד‬
‫‪4‬‬ ‫בגין דירתו; לאסור על הנאמנים ו‪/‬או על הבנק לדרוש מהמבקשים את השבת‬
‫‪5‬‬ ‫הערבויות שהבנק הנפיק לפי חוק‪ ,‬עד להשלמת האמור בסעיף זה;‬
‫‪6‬‬ ‫לחייב את הנאמנים להמציא לכל אחד מן המבקשים מכתב דרישה פרטני‪ ,‬המפרט‬ ‫ו‪.‬‬
‫‪7‬‬ ‫את אופן פירוט חישוב החוב הנטען כלפיו‪ ,‬כאשר מכתב הדרישה יכלול לפחות את‬
‫‪8‬‬ ‫סכום התמורה החוזי הנטען; הסכומים ששולמו עד היום על ידי הרוכש ומועד‬
‫‪9‬‬ ‫תשלומו של כל תשלום ששולם; פירוט חישוב ההצמדה למדד הנדרש‪ ,‬בנפרד ביחס‬
‫‪10‬‬ ‫לכל סכום שנדרשת הצמדה בגינו; פירוט חישוב ריבית הפיגורים הנדרשת‪ ,‬בנפרד‬
‫‪11‬‬ ‫ביחס לכל חיוב שנטען לפיגור בגינו‪.‬‬
‫‪12‬‬ ‫להצהיר כי הנאמנים אינם זכאים לגבות הפרשי הצמדה למדד התשומות לבנייה‪,‬‬ ‫ז‪.‬‬
‫‪13‬‬ ‫וזאת מעבר למועד מסירת הדירה החוזי המקורי לכל אחד מן המבקשים וכן להצהיר‬
‫‪14‬‬ ‫כי הנאמנים יהיו זכאים לחייב רוכש דירה בהפרשי הצמדה למדד בגין תשלום‬
‫‪15‬‬ ‫כלשהו‪ ,‬אך ורק אם ישנה אסמכתא לכך שהחברה פנתה לאותו רוכש בדרישה לביצוע‬
‫‪16‬‬ ‫התשלום כאמור לה צורפה אסמכתא של אישור מהנדס בפרויקט על הגיע קיומו של‬
‫‪17‬‬ ‫השלב הרלוונטי המחייב את הרוכש בביצוע תשלום ספציפי‪ ,‬וכי יש בידי החברה גם‬
‫‪18‬‬ ‫אסמכתא על מסירתה של דרישה זו לידי רוכש הדירה;‬
‫‪19‬‬ ‫להצהיר כי הנאמנים אינם זכאים לגבות ריבית פיגורים כלשהי‪ ,‬מכל מין וסוג שהוא‪.‬‬ ‫ח‪.‬‬
‫‪20‬‬ ‫לחילופין‪ ,‬להצהיר כי הנא מנים אינם רשאים לחייב בריבית פיגורים מעבר למועד‬
‫‪21‬‬ ‫המסירה החוזי של כל אחד ואחד מן המבקשים‪ ,‬כל מבקש לפי המועד החוזי שלו‪,‬‬
‫‪22‬‬ ‫וכן להצהיר כי הנאמנים זכאים לחייב רוכש דירה בריבית פיגורים ביחס לסכום חיוב‬
‫‪23‬‬ ‫כלשהו‪ ,‬אך ורק אם ישנה אסמכתא לכך שהחברה פנתה לאותו רוכש בדרישה לביצוע‬
‫‪24‬‬ ‫תשלום כאמור אליה צורפה אסמכתא של אישור מהנדס בפרויקט על הגיע קיומו של‬
‫‪25‬‬ ‫השלב הרלוונטי המחייב את הרוכש בביצוע תשלום ספציפי‪ ,‬וכי יש בידי החברה‬
‫‪26‬‬ ‫אסמכתא על מסירתה של דרישה זו לידי רוכש הדירה;‬
‫‪27‬‬ ‫להצהיר כי החברה חייבת לפצות את המבקשים בגין האיחור במסירת הדירות‬ ‫ט‪.‬‬
‫‪28‬‬ ‫למבקשים‪ ,‬בהתאם למנגנון הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בדין בגין האיחור במסירת‬
‫‪29‬‬ ‫הדירות למבקשים‪ ,‬ולהצהיר כי המבקשים זכאים לקזז את הסכום את סכום הפיצוי‬
‫‪30‬‬ ‫הסטטוטורי מסכום יתרת החוב בגין רכישת דירתם;‬
‫‪31‬‬ ‫להורות כי על הנאמנים להוציא לכל אחד מיחידי המבקשים דרישות תשלום‬ ‫י‪.‬‬
‫‪32‬‬ ‫מתוקנות‪ ,‬בהתאם לסעדים המפורטים בסעיפים ו'‪-‬ח' לעיל‪ ,‬וכי לדרישות התשלום‬
‫‪33‬‬ ‫המתוקנות יצורפו כל האסמכתאות‪ ,‬הפרטים והנתונים המפורטים בסעדים לעיל;‬
‫‪34‬‬ ‫ליתן כל סעד חלופי אחר כפי שימצא בית המשפט לנכון‪ ,‬בנסיבות העניין;‬ ‫יא‪.‬‬
‫‪35‬‬ ‫להורות כי עד אשר יכריע בית המשפט בסוגיות הכספיות של אופן חישוב יתרות החוב‬ ‫יב‪.‬‬
‫‪36‬‬ ‫של המבקשים‪ ,‬כל הכספים שישולמו על ידי המבקשים לחשבון הליווי של הפרויקט‬

‫‪ 2‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫יישארו בחשבון זה והבנק לא יהיה רשאי לשחרר כספים מחשבון הליווי‪ ,‬שאינם‬
‫‪2‬‬ ‫הוצאות לצורך ביצוע הפרויקט;‬
‫‪3‬‬ ‫לחייב את המשיבים בהוצאות הבקשה‪.‬‬ ‫יג‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬ ‫רקע כללי וטענות הצדדים‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬ ‫טרם כניסתה של החברה להליכי חדלות פירעון נקשרו המבקשים ודיירים נוספים עם החברה‬ ‫‪.2‬‬
‫‪8‬‬ ‫בהסכם לרכישת דירות בפרויקט (להלן‪" :‬ההסכם")‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬ ‫בנק הפועלים הינו הבנק המלווה של הפרויקט‪ ,‬קרי הבנק מולו חתמה החברה על הסכם ליווי‬ ‫‪.3‬‬
‫‪11‬‬ ‫בנקאי לביצוע הפרויקט לפי הוראות חוק המכר ואשר הנפיק ערבויות למבקשים בהתאם‬
‫‪12‬‬ ‫להוראות החוק‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬ ‫להסכם נלווה נספח א' – נספח התמורה והתשלומים אשר קובע את מועד המסירה של‬ ‫‪.4‬‬
‫‪15‬‬ ‫הדירות (חודש דצמבר ‪ )2020‬ואת מועד חלוקת התשלומים בגין הבנייה (בהתאם לקצב‬
‫‪16‬‬ ‫התקדמות הבנייה)‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬ ‫בעקבות קשיים כלכליים אליהם נקלעה החברה‪ ,‬הוגשה על ידי החברה ובעלי מניותיה ביום‬ ‫‪.5‬‬
‫‪19‬‬ ‫‪ 16/12/21‬בקשה למתן צו זמני לעיכוב הליכים משפטיים‪ ,‬לרבות עיכוב הליכי גבייה וחילוט‬
‫‪20‬‬ ‫ערבויות‪ ,‬וכן צו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציה בנכסי החברה‪ ,‬כספה ורכושה בהתאם‬
‫‪21‬‬ ‫לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי (תיקון מס' ‪ – 4‬הוראת שעה – נגיף הקורונה החדש)‪,‬‬
‫‪22‬‬ ‫התשפ"א‪( 2021-‬להלן‪" :‬חוק חדלות פירעון")‪ .‬באותו יום ניתן צו כאמור‪ ,‬וזאת עד למתן‬
‫‪23‬‬ ‫החלטה אחרת‪.‬‬
‫‪24‬‬
‫‪25‬‬ ‫ביום ‪ 19/12/21‬התקיים דיון בבקשה במסגרתו מונו הנאמנים כבעלי תפקיד במסגרת הליך‬ ‫‪.6‬‬
‫‪26‬‬ ‫הסדר חוב של החברה‪ .‬בהמשך‪ ,‬ביום ‪ 29/12/21‬מונו הנאמנים לתפקידם כמנהלי הסדר‪ ,‬וביום‬
‫‪27‬‬ ‫‪ 13/03/22‬מונו הנאמנים במסגרת אישור הסדר נושים לחברה לתפקידם כנאמנים לביצוע‬
‫‪28‬‬ ‫הסדר הנושים‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫‪30‬‬ ‫במסגרת ההליך‪ ,‬הגישו המבקשים את הבקשה דנן‪ ,‬שמטרתה לטענת המבקשים‪ ,‬בין היתר‪,‬‬ ‫‪.7‬‬
‫‪31‬‬ ‫שבית המשפט יתן הוראות מתאימות למשיבים בדבר המסגרת החוזית והמשפטית התקפה‬
‫‪32‬‬ ‫והמחייבת שבין החברה לבין המבקשים בסוגיות שפורטו בפתח ההחלטה‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫‪34‬‬ ‫הבנק טען בתגובה ארוכה ומפורטת שהוגשה על ידו כי דין הבקשה להידחות ממספר טעמים‪.‬‬ ‫‪.8‬‬
‫‪35‬‬ ‫בתמצית‪ ,‬טען הבנק לדחיית הבקשה (א) מחמת העדר יריבות והיעדר עילה כלפי הבנק; (ב)‬
‫‪36‬‬ ‫מחמת קיומו של מעשה בי‪-‬דין לאור החלטות שיפוטיות שניתנו בגדר ההליך‪ ,‬ובפרט ההחלטה‬

‫‪ 3‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫המאשרת את ההסכמות להמשך ליוויי הפרויקט ולהסדר החוב ולפסק הדין המאשר אותו‪,‬‬
‫‪2‬‬ ‫שכן החלטות אלה כוללות התייחסות והסדרה ספציפית גם לעניינים הקשורים במבקשים‪,‬‬
‫‪3‬‬ ‫בעלי זכויות ורוכשי דירות בפרויקט; (ג) לסעדים המבוקשים אין עיגון בהסדר החוב‬
‫‪4‬‬ ‫ובהסכמות להמשך ליווי הפרויקט; (ד) הבקשה נגועה בשיהוי‪ ,‬מניעות וחוסר תום לב; (ה)‬
‫‪5‬‬ ‫לגופו של עניין – המבקשים מחויבים לשלם לחשבון הליווי את מלוא תמורות המכר שנקבעו‪,‬‬
‫‪6‬‬ ‫לרבות הצמדות וריבית פיגורים; (ו) בין רוכשי הדירות לבין הבנק והחברה אין "יריבות‬
‫‪7‬‬ ‫קיזוזית" כך שטענת הקיזוז של המבקשים נעדרת כל תחולה; (ז) דין התחייבויות בנספחי‬
‫‪8‬‬ ‫השינויים והפיצוי הסטטוטורי הוא כדין "חוב עבר"; (ח) התנאים הנטענים והסעד המבוקש‬
‫‪9‬‬ ‫לגבי החזר ערבויות חוק המכר אינם מתיישבים עם הסדר החוב ומסמכים כתובים נוספים;‬
‫‪10‬‬ ‫(ט) המבקשים אינם זכאים לעתור לסעדים הקשורים עם חשבון הליווי; (י) יש למחוק‬
‫‪11‬‬ ‫מהבקשה את חוות הדעת המשפטית שצורפה לה‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬ ‫הנאמנים טענו לדחיית הבקשה תוך התייחסות פרטנית לרשימת הסעדים שנטענו בבקשה‪.‬‬ ‫‪.9‬‬
‫‪14‬‬ ‫לעמדת הנאמנים מדובר בבקשה מכבידה וטורדנית‪ ,‬אשר בחלקה הארי אף אינה עולה בקנה‬
‫‪15‬‬ ‫אחד עם הפ סיקה‪ ,‬עם ההסכמות החוזיות שבין הצדדים ועם החלטותיו הקודמות של בית‬
‫‪16‬‬ ‫המשפט הן לעניין הסדר הנושים והוראותיו והן לעניין אישור המשך ביצוע הפרויקט‬
‫‪17‬‬ ‫באמצעות הליווי הבנקאי על ידי הבנק‪ .‬עוד טענו הנאמנים כי לאור העובדה כי אכלוס הדירות‬
‫‪18‬‬ ‫נשוא הפרויקט תלוי בהשלמת תשלומי הרכישה‪ ,‬הרי בקשת המבקשים הנוכחית מהווה אבן‬
‫‪19‬‬ ‫נגף שמהותה מתמצה בסרבול ודחיית שלב השלמת תשלומי הרוכשים‪ ,‬באופן שעלול להביא‬
‫‪20‬‬ ‫להרחקתו של מועד האכלוס‪ .‬עוד נטען כי כל עיכוב בתשלום שעל המבקשים לשלם‪ ,‬ואשר‬
‫‪21‬‬ ‫תוצאתו תביא לעיכוב השבת ערבויות חוק המכר לבנק‪ ,‬עלול לגרום נזק בדמות המשך תפיחת‬
‫‪22‬‬ ‫הוצאות מימון וריביות לטובת הבנק‪ ,‬וזאת על חשבון כלל הנושים בתיק‪ .‬בנוסף‪ ,‬טענו‬
‫‪23‬‬ ‫הנאמנים כי הסעד שהמבקשים תובעים לפיו דורשים המבקשים כי כספים שייגבו לחשבון‬
‫‪24‬‬ ‫הליווי יוותרו בחשבון ולא ישמשו לכל מטרה שהיא מלבד ביצוע הפרויקט הינו בעייתי שכן‬
‫‪25‬‬ ‫משמעותו הינה כי המבקשים עותרים לשלילת האפשרות לעצירת מרוץ הריביות בחשבון‬
‫‪26‬‬ ‫הליווי באמצעות כספים שייגבו‪ .‬לבסוף‪ ,‬ציינו הנאמנים כי משמעות העיכוב במסירת הדירות‬
‫‪27‬‬ ‫לידי רוכשיהן הנובע מאי השלמת תשלומי הרכישה במועד‪ ,‬משמעותו כי חשבון הפרויקט‬
‫‪28‬‬ ‫ייאלץ להמשיך ולשאת בהוצאות עתק עקב החיוב להמשיך ולקיים ביטוח עבור הפרויקט‪,‬‬
‫‪29‬‬ ‫באופן חודשי‪ .‬לעמדת הנאמנים אין לאשר את הדבר ויש לקבוע כי מרגע שתתאפשר מסירת‬
‫‪30‬‬ ‫דירה‪ ,‬מבחינת השלמתה‪ ,‬וזו לא תאוכלס מחמת אי השלמת תשלומי הרכישה על ידי הרוכש‪,‬‬
‫‪31‬‬ ‫יידרש הרוכש לשאת בחלקו היחסי של חיוב עלות הביטוח בגין תקופת העיכוב ועד למסירה‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫‪33‬‬ ‫ב"כ הממונה הגישה עמדתה ביום ‪ ,17/04/24‬במסגרתה ניתנה התייחסות פרטנית לסעדים‬ ‫‪.10‬‬
‫‪34‬‬ ‫המבוקשים בבקשה‪.‬‬
‫‪35‬‬

‫‪ 4‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫ביום ‪ 20/03/24‬התקיים דיון בו השלימו הצדדים את טיעוניהם‪ .‬במהלך הדיון וגם בדיון‬ ‫‪.11‬‬
‫‪2‬‬ ‫שהתקיים ביום ‪ 31/03/24‬נעשה ניסיון להביא את הצדדים לידי הסכמה‪ ,‬אולם ניסיון זה לא‬
‫‪3‬‬ ‫צלח‪ ,‬ומשכך‪ ,‬ניתנת החלטה זו‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬ ‫דיון‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬ ‫להלן ידונו הסוגיות שהועלו על ידי המבקשים כסדרן‪:‬‬ ‫‪.12‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬ ‫דרישת המבקשים למסור לידיהם את הדירות כשהן גמורות‪ ,‬מושלמות וראויות לשימוש‬
‫‪10‬‬ ‫סביר‪ ,‬ללא ליקויי בנייה מהותיים‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬ ‫המבקשים טענו בבקשתם כי במהלך שנת ‪ 2023‬ביצעה החברה "מסירות" ראשוניות של‬ ‫‪.13‬‬
‫‪13‬‬ ‫דירות‪ ,‬במובן זה שדיירים הגיעו לדירות וניתנה להם האפשרות להתבונן במה שנעשה עד‬
‫‪14‬‬ ‫אותו שלב‪ .‬לטענת המבקשים בביקורים שבוצעו עלה כי הדירות לא היו במצב ראוי למסירה‪,‬‬
‫‪15‬‬ ‫בחלק מהדירות לא הותקנו מתקנים חיוניים כגון מיזוג אויר‪ ,‬אסלות‪ ,‬כיורים מקלחונים‬
‫‪16‬‬ ‫וכדומה‪ ,‬ובאופן שלא מאפשר מסירת הדירות במצבן‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬ ‫הנאמנים טענו כי המבקשים לא כללו בבקשתם כל מידע קונקרטי אליו ניתן להתייחס מעבר‬ ‫‪.14‬‬
‫‪19‬‬ ‫לאמירה כללית מצדם בהקשר זה‪ ,‬ומשכך חזקה כי הטענה בדבר ליקויים שלא תוקנו אינה‬
‫‪20‬‬ ‫מבוססת ואין לקבלה‪ .‬נטען כי המבקשים לא פירטו באילו מבין ‪ 62‬הדירות קיימים הליקויים‬
‫‪21‬‬ ‫הנטענים‪ ,‬ולא פירטו באילו מועדים בשנת ‪ 2023‬בוצעו אותם סיורי "מסירה"‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫‪23‬‬ ‫בכל מקרה הבהירו הנאמנים בתגובתם כי בסיור המסירה הראשוני נערכת ככלל רשימת‬ ‫‪.15‬‬
‫‪24‬‬ ‫ליקויים‪ ,‬שהחברה מתקנת לאחר מכן‪ .‬בהמשך‪ ,‬במעמד מסירת הדירה לרוכש‪ ,‬בכפוף‬
‫‪25‬‬ ‫לתשלום מלוא תשלומי הרכישה‪ ,‬בודק הרוכש ומאשר אם אכן בוצעו ההשלמות והתיקונים‬
‫‪26‬‬ ‫כנדרש‪ .‬בכל אופן ציינו הנאמנים כי מסירת הדירות למבקשים תבוצע באופן בו הדירה גמורה‬
‫‪27‬‬ ‫וראויה לשימוש סביר באופן מיידי‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫‪29‬‬ ‫במהלך הדיון שהתקיים ביום ‪ 20/03/24‬הסכים ב"כ המבקשים לחזור בו מהדרישה הנ"ל תוך‬ ‫‪.16‬‬
‫‪30‬‬ ‫שמירה על זכותם של המבקשים להגיש בקשה מפורטת בעניין בהמשך‪ .‬בנסיבות אלה‪ ,‬ובשים‬
‫‪31‬‬ ‫לב להתחייבות הנאמנים למסירת הדירות לרוכשים כשהן גמורות וראויות לשימוש באופן‬
‫‪32‬‬ ‫מיידי‪ ,‬מתייתר הצורך להכריע בסוגיה זו‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫‪34‬‬

‫‪ 5‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫דרישת המבקשים כי החברה והנאמנים יקיימו אחר כל התחייבות נלווית של החברה‪ ,‬בין‬
‫‪2‬‬ ‫אם ההתחייבות כלולה בנספח שינויים ובין אם היא ניתנה על ידי החברה טרם כניסתה‬
‫‪3‬‬ ‫להליך חדלות פירעון‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬ ‫המבקשים טענו כי במהלך המשא ומתן שנוהל בין החברה לבין יחידי המבקשים‪ ,‬התחייבה‬ ‫‪.17‬‬
‫‪6‬‬ ‫החברה כלפי המבקשים בהתחייבויות שונות‪ :‬אחד קיבל התחייבות למזגנים‪ ,‬השני לארון‬
‫‪7‬‬ ‫פלוני‪ ,‬השלישי לקיר פלמוני וכדומה‪ ,‬כאשר התחייבויות אלה תומחרו בגדר מחיר הדירה‪.‬‬
‫‪8‬‬ ‫לעמדת המבקשים הגם שעל החברה לכבד את ההתחייבויות הנ"ל‪ ,‬בפועל כאשר פנו‬
‫‪9‬‬ ‫המבקשים לחברה לביצוע התוספות והשינויים עליהם הוסכם‪ ,‬נענו על ידי החברה בשלילה‬
‫‪10‬‬ ‫תוך שנמסר כי על פי הנחיות הנאמנים הדירות ימסרו על פי מפרט סטנדרטי בלבד‪ .‬עוד טענו‬
‫‪11‬‬ ‫המבקשים כי יש לדחות את עמדת הנאמנים לפיה יש לסווג תוספות ושינויים כחוב עבר‪,‬‬
‫‪12‬‬ ‫מאחר ולעמדת המבקשים חוב עבר יכול להתייחס לחיוב כספי בלבד ולא לחיוב לביצוע בעין‪.‬‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬ ‫הנאמנים טענו כי המבקשים לא כללו בבקשתם פירוט פרטני כלשהו ביחס לפניות הנטענות‬ ‫‪.18‬‬
‫‪15‬‬ ‫לחברה וביחס למענה שניתן להם בעניין‪ ,‬וכן לא פירטו ביחס לאילו מבין ‪ 62‬דירות המבקשים‬
‫‪16‬‬ ‫נתבקש ביצוע תוספות ושינויים כאמור‪ ,‬ומהם אותם שינויים ותוספות שהתבקשו‪ .‬עוד טענו‬
‫‪17‬‬ ‫הנאמנים כי טענת המבקשים כי התוספות והשינויים הנטענים תומחרו בגדר מחיר הדירה‬
‫‪18‬‬ ‫אינה נכונה ולכל הפחות אינה נכונה באופן גורף ביחס לכלל הדירות ולכלל התוספות‬
‫‪19‬‬ ‫והשינויים בפרויקט‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫‪21‬‬ ‫הנאמנים הבהירו בתגובתם כי ביחס לחלק ניכר של הדירות בפרויקט נדרש תשלום נפרד מצד‬ ‫‪.19‬‬
‫‪22‬‬ ‫הרוכשים בעבור ביצוע תוספות ושינויים‪ .‬תשלום זה נדרש במסגרת דרישת התשלום הסופית‬
‫‪23‬‬ ‫שהופצה לדיירים בחודשים האחרונים‪ ,‬ביחס לדירות בהן בוצעו השינויים והתוספות בפועל‪.‬‬
‫‪24‬‬ ‫עוד הובהר כי תוספות ושינויים שנדרש תשלום נפרד בגינם ולא בוצעו בפועל‪ ,‬לא נכללה‬
‫‪25‬‬ ‫דרישת תשלום בגינם במסגרת דרישת התשלום הנוכחית מן הרוכשים‪ .‬בכל הנוגע לקבוצת‬
‫‪26‬‬ ‫הרוכשים שתוספות ושינויים בעניינם תומחרו במסגרת מחיר רכישת הדירה כטענתם‪ ,‬ציינו‬
‫‪27‬‬ ‫הנאמנים כי המבקשים לא צירפו כל דוגמא קונקרטית לעניין זה‪ ,‬המאפשרת בחינה לגופה‪,‬‬
‫‪28‬‬ ‫ולכן לעמדת הנאמנים אין מקום לקבל טענת המבקשים בעניין זה‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫‪30‬‬ ‫במהלך הדיון מיום ‪ 20/03/24‬הסכים ב"כ המבקשים לחזור בו מהדרישה הנ"ל תוך שמירה‬ ‫‪.20‬‬
‫‪31‬‬ ‫על זכותם של המבקשים להגיש בקשה מפורטת בעניין בהמשך ההליך‪ .‬בנסיבות אלה‪ ,‬מתייתר‬
‫‪32‬‬ ‫הצורך להכריע בדרישה זו שהועלתה על ידי המבקשים באופן כוללני שאינו מאפשר את‬
‫‪33‬‬ ‫בירורה‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫‪35‬‬
‫‪36‬‬

‫‪ 6‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫דרישת המבקשים לחיוב הנאמנים בהשלמת חוסרים ותיקון ליקויים ברכוש במשותף‬
‫‪2‬‬
‫‪3‬‬ ‫המבקשים טענו כי לקראת הוצאת טופס ‪ 4‬בשלהי חודש ינואר ‪ 2024‬פנתה עיריית חיפה אל‬ ‫‪.21‬‬
‫‪4‬‬ ‫נציגות המבקשים בכל הנוגע לתלונות שהתקבלו בידה על אי התאמות בין ההיתר לבין‬
‫‪5‬‬ ‫המציאות בפועל‪ ,‬על חוסרים ברכוש המשותף ועל ליקויים קשים ברכוש המשותף‪ .‬המבקשים‬
‫‪6‬‬ ‫ציינו כי עיריית חיפה הנפיקה בסופו של יום תעודת גמר לאכלוס הבניין‪ ,‬אולם זו הותנתה‬
‫‪7‬‬ ‫בביצוע ההשלמות הנדרשות על ידי הנאמנים‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬ ‫הנאמנים טענו כי הגורם הרלוונטי לעניין הדרישה שמעלים המבקשים הינו עיריית חיפה אשר‬ ‫‪.22‬‬
‫‪10‬‬ ‫הפיקה תעודת גמר שכללה שני תנאים שאינם רלוונטיים לשטחים המשותפים ותנאי שלישי‬
‫‪11‬‬ ‫שרלוונטי לשטחים המשותפים‪ ,‬לפיו על החברה "לטפל בכל ליקויי הבטיחות בשטחים‬
‫‪12‬‬ ‫המשותפים‪/‬ציבוריים ובדירות הפרטיות שיש בו כדי למנוע אכלוס בטיחותי של הבניין"‪.‬‬
‫‪13‬‬ ‫לעמדת הנאמנים‪ ,‬דרישת העירייה הינה דרישה כללית וסטנדרטית המתייחסת לליקויי‬
‫‪14‬‬ ‫בטיחות בלבד‪ ,‬ולא לדרישת השלמה כללית של חוסרים וליקויים מכל מין וסוג שהוא כפי‬
‫‪15‬‬ ‫שניסו המבקשים להציג‪ .‬בכל הנוגע לדרישת העירייה לתיקון ליקויי בטיחות ציינו הנאמנים‬
‫‪16‬‬ ‫כי המסמך ששלחה העירייה אינו מפרט ליקויי בטיחות אלא קובע כי ככל שיתגלו ליקויים‬
‫‪17‬‬ ‫כאלה יקום צורך לתקנם‪ ,‬אולם ליקויי בטיחות כאלה אינם קיימים‪ .‬מעבר לכך ציינו‬
‫‪18‬‬ ‫הנאמנים כי חוות דעת המהנדס מטעם המבקשים שצורפה לבקשה אינה נוגעת לליקויי‬
‫‪19‬‬ ‫בטיחות אלא מתייחסת לנושא "רטיבות ונזילות" במבנה‪ ,‬וזו אינה מחייבת את הנאמנים‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫‪21‬‬ ‫ב"כ הממונה טענה כי לאור הבהרת הנאמן עו"ד חבר במהלך הדיון מיום ‪ 20/03/24‬כי הדירות‬ ‫‪.23‬‬
‫‪22‬‬ ‫ימסרו כאשר הן ראויות למגורים‪ ,‬מוכנות ללא תקלות וללא רצפות שבורות‪ ,‬ולאור הבהרת‬
‫‪23‬‬ ‫הנאמנים כי ככל שיהיו ריג'קטים במסירה שמונעים שימוש בנכס הם יתוקנו‪ ,‬נראה כי קיימת‬
‫‪24‬‬ ‫הסכמה בעניין דרישה זו‪ .‬ב"כ הממונה ציינה עוד כי במסגרת הסדר הנושים שעמד להצבעת‬
‫‪25‬‬ ‫הנושים‪ ,‬קיבל את הרוב הנדרש ואושר על ידי בית המשפט הובהר על ידי החברה כי נזקים‬
‫‪26‬‬ ‫בגין ליקויים ואיחורים יחשבו כחוב רגיל שניתן יהיה להגיש בעניינו תביעת חוב‪ ,‬ולכן מנועים‬
‫‪27‬‬ ‫המבקשים כיום‪ ,‬לאחר השלמת הפרויקט‪ ,‬מלטעון כנגד הבהרה זו‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫‪29‬‬ ‫לאחר שעיינתי בטענות הצדדים סבורני כי לא עלה בידי המבקשים לבסס את דרישתם לחיוב‬ ‫‪.24‬‬
‫‪30‬‬ ‫הנאמנים בהשלמת חוסרים ותיקון ליקויים ברכוש במשותף‪ .‬המבקשים לא פירטו בבקשתם‬
‫‪31‬‬ ‫אילו חוסרים ברכוש המשותף להם הם טוענים‪ .‬טענת המבקשים לקיומם של ליקויים ברכוש‬
‫‪32‬‬ ‫המשותף מתייחסת בעיקרה לליקויי "רטיבות ונזילות"‪ .‬במסגרת הדיון מיום ‪20/03/24‬‬
‫‪33‬‬ ‫הבהיר הנאמן עו"ד חבר כי אין לנאמנים כוונה למסור את הבניין כשהוא לוקה בנזילות‪.‬‬
‫‪34‬‬ ‫בהינתן האמור‪ ,‬מתייתר הצורך להכריע בטענות המבקשים ביחס לדרישתם הנוגעת לרכוש‬
‫‪35‬‬ ‫המשותף‪ .‬חזקה כי הנאמנים יפעלו למסירת הבניין לרבות הרכוש המשותף בהתאם למוסכם‪.‬‬
‫‪36‬‬

‫‪ 7‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫הדרישה לקבלת הצהרה כי ככל ויתגלו ליקויים בדירות המבקשים‪ ,‬יהא על החברה‬
‫‪2‬‬ ‫והנאמנים לתקנם בהתאם להוראות חוק המכר‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬ ‫כאמור‪ ,‬במסגרת הדיון מיום ‪ 20/03/24‬הבהירו הנאמנים כי הדירות ימסרו לרוכשים כשהן‬ ‫‪.25‬‬
‫‪5‬‬ ‫ראויות לשימוש מידי בהתאם להסכמים בהם נקשרו הצדדים‪ ,‬ואולם הובהר על ידי הנאמנים‬
‫‪6‬‬ ‫כי הוראות חוק המכר אינן חלות על הנאמנים ואין מקום לחייב את הנאמנים בתיקון ליקויים‬
‫‪7‬‬ ‫מכוח חוק המכר‪ .‬בנוסף‪ ,‬הפנו הנאמנים להוראות הסדר הנושים שאושר על ידי בית המשפט‬
‫‪8‬‬ ‫המקנות לדרישות שעניינן ליקויים בדירות מעמד של דרישה הניתנת לתביעה כחוב עבר בלבד‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬ ‫ב"כ הממונה חלקה בעניין דרישה זו הן על עמדת המבקשים והן על עמדת הנאמנים‪ .‬לטענתה‪,‬‬ ‫‪.26‬‬
‫‪11‬‬ ‫הסדר הנושים בעניינה של החברה עבר ברוב הנדרש ואושר על ידי בית המשפט‪ .‬המבקשים‬
‫‪12‬‬ ‫נהנו מיתרונות ההליך ומיתרונות ההסדר שעה שבניית הבניין הייתה בפיקוח בית המשפט‬
‫‪13‬‬ ‫והם מקבלים נכס שבנייתו הושלמה‪ .‬נטען כי הסדר הנושים הינו מקשה אחת‪ ,‬לא ניתן מחד‬
‫‪14‬‬ ‫ליהנות מיתרונותיו ומאידך לאחר השלמת הבנייה להתעלם מסעיפים אחרים בו‪ .‬בעניין זה‬
‫‪15‬‬ ‫נטען כי הסדר הנושים מתייחס בצורה ברורה לליקויים‪/‬איחורים וקובע כי אלו יחשבו כחוב‬
‫‪16‬‬ ‫בר תביעה במעמד של נשייה רגילה‪ .‬לעמדת ב"כ הממונה המבקשים אינם יכולים להתעלם‬
‫‪17‬‬ ‫מהוראות הסדר הנושים בהקשר זה‪ ,‬ומנגד הנאמנים אינם יכולים לטעון באופן גורף להעדר‬
‫‪18‬‬ ‫תחולה של חוק המכר כלפיהם‪ .‬בהקשר זה‪ ,‬סבורה ב"כ הממונה כי משהסדר הנושים נותן‬
‫‪19‬‬ ‫מענה לסוגיית הליקויים‪/‬איחורים‪ ,‬לא ניתן ואין גם צורך לקבוע מסמרות באופן גורף בסוגיה‬
‫‪20‬‬ ‫זו‪.‬‬
‫‪21‬‬
‫‪22‬‬ ‫לאחר שבחנתי את טענות הצדדים מקובלת עלי עמדת ב"כ הממונה כי הסדר הנושים נותן‬ ‫‪.27‬‬
‫‪23‬‬ ‫מענה לסוגית הליקויים וזה קובע בצורה ברורה כי ליקויים‪/‬איחורים שיתגלו יחשבו כחוב בר‬
‫‪24‬‬ ‫תביעה במעמד של נשייה רגילה‪ .‬בנסיבות אלה‪ ,‬המבקשים יפעלו בהתאם להוראות הסדר‬
‫‪25‬‬ ‫הנושים‪ .‬בהינתן האמור‪ ,‬לא מצאתי לקבוע בשלב זה מסמרות בכל הנוגע לשאלת תחולת‬
‫‪26‬‬ ‫הוראות חוק המכר ע ל הנאמנים‪ ,‬הגם שלא מן הנמנע כי קיים יסוד לעמדת הנאמנים לפיה‬
‫‪27‬‬ ‫הוראות חוק המכר אינן חלות על בעלי תפקיד שממונים מטעם בית המשפט‪ ,‬בהיותם גורם‬
‫‪28‬‬ ‫אשר אינו נופל בגדר הגדרת "מוכר" הקבועה בסעיף ההגדרות שבחוק המכר‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫‪30‬‬ ‫דרישת המבקשת בנוגע לערבויות חוק המכר‬
‫‪31‬‬
‫‪32‬‬ ‫המבקשים טענו כי לאור העובדה שהפרויקט הינו פרויקט בליווי בנקאי ואשר במסגרתו‬ ‫‪.28‬‬
‫‪33‬‬ ‫הונפקו לרוכשי הדירות ערבויות בנקאיות לפי חוק המכר‪ ,‬יש לשמור על המנגנון המתאים‬
‫‪34‬‬ ‫והנדרש על פי הדין להבטחת זכויות הרוכשים לאחר מועד המסירה‪ .‬נטען כי על פי הדין ניתן‬
‫‪35‬‬ ‫להחליף את ערבויות חוק המכר רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות וקבלת‬
‫‪36‬‬ ‫מכתב החרגה סופי ומוחלט על ידי הבנק המלווה ובמצב זה השעבוד הרשום לטובת הבנק לא‬

‫‪ 8‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫יחול על הדירה הנרכשת‪ .‬עוד נטען כי עד להסדרת האמור‪ ,‬על הערבויות להישאר בידי רוכשי‬
‫‪2‬‬ ‫הדירות‪ .‬על כן‪ ,‬מבקשים המבקשים להורות לנאמנים ולבנק להנפיק מכתב החרגה לכל דייר‬
‫‪3‬‬ ‫אשר יסיים לשלם את חובו לחברה בגין רכישת הדירה; לרשום הערת אזהרה לטובת כל אחד‬
‫‪4‬‬ ‫מן המבקשים בגין זכויותיו בדירתו; לאסור על הנאמנים ו‪/‬או הבנק לדרוש מהמבקשים את‬
‫‪5‬‬ ‫השבת הערבויות שהבנק הנפיק עד להשלמת האמור‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬ ‫הנאמנים ציינו כנקודת מוצא בתגובתם כי השבת ערבויות המכר תבוצע בהתאם לתנאי‬ ‫‪.29‬‬
‫‪8‬‬ ‫הערבות הנקובים בה‪ .‬הנאמנים אישרו כי רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים בגין‬
‫‪9‬‬ ‫דירותיהם מהווה תנאי נדרש לשם השבתן של ערבויות חוק המכר לידי הבנק‪ .‬באשר לדרישה‬
‫‪10‬‬ ‫הנוגעת להפקת מכתבי החרגה‪ ,‬טענו הנאמנים כי המבקשים לא הצביעו בבקשתם על המקור‬
‫‪11‬‬ ‫לדרישתם זו‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬ ‫הבנק טען לדחיית דרישת המבקשים בעניין הערבויות הבנקאיות‪ .‬לעמדתו‪ ,‬חל לגבי דרישה‬ ‫‪.30‬‬
‫‪14‬‬ ‫זו מחסום מעשה בית‪-‬דין נוכח הסכמות אליהן הגיעו הצדדים במהלך ההליך ואשר קיבלו את‬
‫‪15‬‬ ‫אישור בית המשפט בהחלטה מיום ‪.14/02/22‬‬
‫‪16‬‬
‫‪17‬‬ ‫ב"כ הממונה סבורה כי ניתן לקבוע כי שתי הדרישות של המבקשים ייעשו במקביל‪ ,‬קרי‬ ‫‪.31‬‬
‫‪18‬‬ ‫רישום הערת אזהרה יעשה במקביל להשבת הערבויות הבנקאיות‪ .‬עוד ציינה ב"כ הממונה כי‬
‫‪19‬‬ ‫ככל שהנאמנים והבנק הגיעו להסכמות שמשנות את תנאי ההסכמות של הדיירים אל מול‬
‫‪20‬‬ ‫הבנק או פוגעות בזכויות שלהם אל מול הבנק‪ ,‬וככל שהדיירים לא היו צד להסכמות‬
‫‪21‬‬ ‫המאוחרות‪ ,‬הסכמות אלה לא יחייבו את הדיירים‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫‪23‬‬ ‫תנאי השבת הערבויות הבנקאיות קיבלו את ביטויים בנוסח כתב הערבות שהונפק על ידי‬ ‫‪.32‬‬
‫‪24‬‬ ‫הבנק ואשר צורף כנספח ‪ 3‬לתגובת הנאמנים‪ .‬סעיף ‪ 4‬לכתב הערבות מפרט את התנאים‬
‫‪25‬‬ ‫לפקיעת הערבות וזה קובע כדלקמן‪:‬‬
‫‪26‬‬
‫‪27‬‬ ‫"‪ .4‬פקיעת הערבות‬
‫‪28‬‬ ‫ערבות זו תפקע‪ ,‬בין אם התקבלה אצלנו דרישתכם לתשלום וטרם נענתה ובין אם‬
‫‪29‬‬ ‫טרם התקבלה‪ ,‬וזאת בכל אחד מהמקרים האלה‪:‬‬
‫‪30‬‬ ‫בנייתה של הדירה הסתיימה ונמסר לנו מסמך חתום על ידיכם‪,‬‬ ‫‪4.1‬‬
‫‪31‬‬ ‫המעיד כי הדירה נמסרה לכם‪ ,‬או לחילופין‪ ,‬נמסר לנו אישור על‬
‫‪32‬‬ ‫השלמת הבנייה על פי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של‬
‫‪33‬‬ ‫רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה)‪ ,‬התשל"ז‪-‬‬
‫‪34‬‬ ‫‪ ,1976‬בצירוף מכתב של המוכר המופנה אליכם והמודיע שהדירה‬
‫‪35‬‬ ‫נמסרה לכם; וכן התקיים אחד התנאים המפורטים להלן‪ ,‬לפי העניין‪:‬‬
‫‪36‬‬ ‫[‪;]...‬‬ ‫א‪.‬‬
‫‪37‬‬ ‫הומצא לנו נסח רישום ולפיו נרשמה לטובתם בפנקסי לשכת רישום‬ ‫ב‪.‬‬
‫‪38‬‬ ‫מקרקעין הערת אזרה לגבי רכישת הזכות בדירה‪ ,‬או בחלק יחסי של‬
‫‪39‬‬ ‫הקרקע שעליה הדירה נבנית‪ ,‬הקודמת לכל שעבוד‪ ,‬עיקול או זכות‬
‫‪40‬‬ ‫אחרת‪ ,‬למעט אם זכויות אלה נרשמו לטובת צד שלישי‪ ,‬לבקשתכם או‬
‫‪41‬‬ ‫לחובתכם‪ ,‬ולמעט השעבוד רשום על שמנו‪ ,‬ואנו מסרנו לכם התחייבות‬

‫‪ 9‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫בכתב‪ ,‬לפיה ביחסים שבינינו לביניכם יראו את הדירה אן חלק יחסי‬
‫‪2‬‬ ‫של הקרקע שעליה הדירה נבנית‪ ,‬כאילו הוצאו מתחולת השעבוד;"‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬ ‫מהתשתית העובדתית שהונחה בפניי עולה כי לאחר היקלעותה של החברה להליכי חדלות‬ ‫‪.33‬‬
‫‪5‬‬ ‫פירעון ובמסגרת ההליך אושרו הסכמות בין הנאמנים‪ ,‬החברה והבנק לעניין המשך השלמת‬
‫‪6‬‬ ‫הפרויקט‪ ,‬באמצעות המשך קבלת ליווי בנקאי על ידי הבנק‪ ,‬וזאת בהתאם לתנאים שפורטו‬
‫‪7‬‬ ‫בבקשה שהוגשה לתיק בית המשפט ואושרה בהחלטת בית משפט מיום ‪ .14/02/22‬במסגרת‬
‫‪8‬‬ ‫סעיף ‪ 7.9‬לאותה בקשה‪ ,‬נקבע לעניין השבת ערבויות חוק המכר לבנק‪ ,‬כי זו תהווה תנאי‬
‫‪9‬‬ ‫למסירת החזקה בדירות הפרויקט לידי רוכשיהן‪ ,‬לצד חתימה על פרוטוקול מסירת חזקה‬
‫‪10‬‬ ‫הכולל ויתור על טענות ודרישות כנגד הבנק‪ ,‬ובלשונו של הסעיף‪:‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬ ‫"מסירת החזקה בדירות לרוכשים ששילמו את מלוא תמורת המכר שסוכמה עימם‬
‫‪13‬‬ ‫ועמדו בכל התחייבויותיהם‪ ,‬כאמור בס"ק ‪ 7.8‬לעיל‪ ,‬תהא כפופה לכך שקודם‬
‫‪14‬‬ ‫למסירת החזקה‪ ,‬רוכשי הדירות ימסרו למנהלי ההסדר את כל ערבויות המכר‬
‫‪15‬‬ ‫(מקור) שהונפקו להם על ידי הבנק ויחתמו על פרוטוקול מסירת חזקה אשר יכלול‬
‫‪16‬‬ ‫ויתור מלא על טענות ודרישות כלפי הבנק‪ ,‬וזאת כפי שהנוסח שיאושר על ידי‬
‫‪17‬‬ ‫הבנק"‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫‪19‬‬ ‫במסגרת הדיון מיום ‪ 20/03/24‬ציין ב"כ הבנק כי הבנק לא יתנגד למתן מכתבי החרגה‬ ‫‪.34‬‬
‫‪20‬‬ ‫לרוכשים שישלמו את מלוא התמורה כפי שייקבע וכנגד כך ימסרו לידיו ערבויות המכר‬
‫‪21‬‬ ‫בהתאם (עמ' ‪ 20‬לפרוטוקול)‪ .‬כך גם אישר הנאמן עו"ד חבר (עמ' ‪ 27‬לפרוטוקול)‪ .‬בנסיבות‬
‫‪22‬‬ ‫אלה‪ ,‬מקובלת עלי עמדת הנאמנים כי השבת ערבויות המכר לבנק תתבצע בהתאם לנוסח‬
‫‪23‬‬ ‫כתבי הערבות בשילוב עם התנאים שאושרו בהחלטה מיום ‪ 14/02/22‬והסכמות הבנק‬
‫‪24‬‬ ‫והנאמנים בדיון מיום ‪ ,20/03/24‬שהינם גם ברוח עמדת הממונה‪ .‬הצדדים יפעלו בעניין זה‬
‫‪25‬‬ ‫בהתאם‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫‪27‬‬ ‫בקשת המבקשים לקבלת דרישת תשלום מפורטת‬
‫‪28‬‬
‫‪29‬‬ ‫המבקשים עתרו להורות לנאמנים להמציא לכל אחד מן המבקשים מכתב דרישה פרטני‬ ‫‪.35‬‬
‫‪30‬‬ ‫המפרט את אופן חישוב החוב של כל אחד מהם‪ ,‬ואשר יכלול לכל הפחות את הרכיבים‬
‫‪31‬‬ ‫הבאים‪ :‬סכום התמורה החוזית‪ ,‬סכומי התשלומים ששולמו על ידי הרוכש ומועדם‪ ,‬פירוט‬
‫‪32‬‬ ‫חישוב הצמדות‪ ,‬ופירוט חישוב ריבית פיגורים‪.‬‬
‫‪33‬‬
‫‪34‬‬ ‫לעמדת הנאמנים דרישת המבקשים בעניין זה הינה תמוהה שכן למבקשים הוצאו מכתבי‬ ‫‪.36‬‬
‫‪35‬‬ ‫דרישה הכוללים את אותם נתונים שמתבקשים על ידם במסגרת הבקשה‪ .‬עם זאת‪ ,‬צוין כי‬
‫‪36‬‬ ‫ככל שאילו מפרטי החישוב בטבלה שצורפה למכתבי הדרישה אינם נהירים דיים‪ ,‬אין מניעה‬
‫‪37‬‬ ‫מצד הנאמנים מלהעביר לב"כ המבקשים קובץ אקסל אשר בו ניתן לראות את הנוסחאות‬
‫‪38‬‬ ‫אשר שימשו לחישוב בכל אחד מפרטי החישוב‪.‬‬
‫‪39‬‬

‫‪ 10‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫ב"כ הממונה סבורה כי ככל שהמבקשים סבורים עדין כי המכתב שנשלח אליהם לא מפרט‬ ‫‪.37‬‬
‫‪2‬‬ ‫דיו את אופן חישוב החוב יש מקום כי הצדדים ינהלו שיח בעניין ויסכמו לגבי הנתונים שעל‬
‫‪3‬‬ ‫הנאמנים להציג לכל דייר‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫‪5‬‬ ‫לאחר שעיינתי בדוגמת דרישת התשלום שצורפה כנספח ‪ 4‬לתגובת הנאמנים‪ ,‬אכן לא מן‬ ‫‪.38‬‬
‫‪6‬‬ ‫הנמנע כי זו אינה נהירה דייה למבקשים שקיבלו דרישות תשלום‪ .‬משכך‪ ,‬מתבקשים הנאמנים‬
‫‪7‬‬ ‫להציג למבקשים את דוח האקסל הכולל את החישובים ביחס לכל דירה ודירה‪ .‬חזקה כי בכך‬
‫‪8‬‬ ‫יובהרו למבקשים דרישות התשלום ויהיה בידיהם להשלים את התחייבויותיהם הכספיות‪.‬‬
‫‪9‬‬ ‫ככל שפריט כזה או אחרת בדרישת התשלום לא תהיה נהיר דיו לבא כוח המבקשים‪ ,‬מקובלת‬
‫‪10‬‬ ‫עלי עמדת ב"כ הממונה לפיה מן הראוי כי הצדדים ינהלו שיח ביניהם וחזקה כי יעלה בידי‬
‫‪11‬‬ ‫הנאמנים לסייע בידי בא כוח המבקשים לקבל את ההבהרה הדרושה בדרך זו‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫‪13‬‬ ‫טענות המבקשים בעניין הצמדה למדד‬
‫‪14‬‬
‫‪15‬‬ ‫המבקשים טענו כי מעיון במכתבי הדרישה שנשלחו אליהם עולה כי הפרשי ההצמדה למדד‬ ‫‪.39‬‬
‫‪16‬‬ ‫חושבו עד למועד משלוח דרישות התשלום‪ .‬נטען כי בהינתן העובדה שהחברה מצויה באיחור‬
‫‪17‬‬ ‫גדול ביחס למועדי המסירה החוזיים‪ ,‬אין כל הגיון חוזי ו‪/‬או משפטי ו‪/‬או כלכלי כי החברה‬
‫‪18‬‬ ‫גם תאחר בביצוע המסירות וגם תדרוש מן הרוכשים לשלם הפרשי הצמדה למדד בגין תקופת‬
‫‪19‬‬ ‫האיחור‪ .‬עוד טענו המבקשים כי חיוביהם לשלם את תמורת רכישת הדירה שלובים לחובת‬
‫‪20‬‬ ‫החברה למסור להם את הדירה במועד הקבוע בחוזה המכר‪ .‬לכן‪ ,‬כאשר קיים איחור במועד‬
‫‪21‬‬ ‫המסירה החוזי הופך הדבר למקור רווח נוסף ועצום עבור החברה ועבור הבנק‪ .‬לעמדת‬
‫‪22‬‬ ‫המבקשים‪ ,‬אין זה מתפקידם לכסות את חובות החברה לבנק‪ ,‬אלא הם מחויבים אך לשלם‬
‫‪23‬‬ ‫את התמורה המוסכמת עבור הדירה ולקבל את הדירה‪ .‬לפיכך‪ ,‬מבקשים המבקשים להצהיר‬
‫‪24‬‬ ‫כי הנאמנים אינם זכאים לגבות הפרשי הצמדה למדד התשומות לבניה‪ ,‬מעבר למועד המסירה‬
‫‪25‬‬ ‫החוזי של כל אחד מן המבקשים‪ .‬כן מבקשים המבקשים לקבוע כי הנאמנים זכאים לחייב‬
‫‪26‬‬ ‫רוכש דירה בהפרשי הצמדה למדד בגין תשלום כלשהו‪ ,‬אך ורק אם ישנה אסמכתא לכך‬
‫‪27‬‬ ‫שהחברה פנתה לאותו רוכש בדרישה לביצוע התשלום תוך צירוף אישור מהנדס בדבר הגעת‬
‫‪28‬‬ ‫שלב הביצוע המחייב את המבקשים בביצוע התשלום‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫‪30‬‬ ‫הנאמנים סבורים כי לא ניתן לקבל עמדת המבקשים לפיה לא ניתן לחייב בהפרשי הצמדה‬ ‫‪.40‬‬
‫‪31‬‬ ‫לתקופה שלאחר מועד המסירה ההסכמי‪ .‬נטען כי הצמדה למדד תשומות הבנייה אינה יוצרת‬
‫‪32‬‬ ‫כל מקור רווח נוסף עבור הקבלן‪ ,‬אלא זו נועדה לשקף ולאזן עלויות ממשיות נוספות אשר‬
‫‪33‬‬ ‫נגרמות לקבלן בפועל‪ ,‬עקב התייקרות עלויות הבנייה לאורך תקופת הביצוע‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫‪35‬‬ ‫הבנק טען כי במסגרת ההסכמות אליהם הגיעו הבנק‪ ,‬החברה והנאמנים ואשר אושרו‬ ‫‪.41‬‬
‫‪36‬‬ ‫בהחלטת בית המשפט מיום ‪ 14/02/22‬סוכם כי הנאמנים יפנו לכלל רוכשי הפרויקט‪ ,‬אשר‬

‫‪ 11‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫להם חוב כספי כלפי החברה בדרישה לתשלום החוב לאלתר‪ ,‬לרבות הפרשי הצמדה ופיגורים‬
‫‪2‬‬ ‫שנצברו‪ ,‬ככל שנצברו‪ ,‬וזאת כתנאי לקבלת החזקה בדירות‪ .‬עוד צוין כי הסכמות אלה קיבלו‬
‫‪3‬‬ ‫ביטוי גם במסגרת הסדר הנושים שאושר בפסק דין מיום ‪ ,13/03/22‬כך שעל סוגיה זו חל‬
‫‪4‬‬ ‫המחסום של מעשה בית‪-‬דין‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫‪6‬‬ ‫ב"כ הממונה ביקשה להצטרף בסוגיה זו לעמדת הנאמנים‪.‬‬ ‫‪.42‬‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬ ‫לאחר ששקלתי את טענות הצדדים בכל הנוגע לסוגיית החיוב בהפרשי הצמדה למדד תשומות‬ ‫‪.43‬‬
‫‪9‬‬ ‫הבנייה‪ ,‬מקובלת עלי עמדת הנאמנים והממונה‪ ,‬ואף אני סבורה כי מטרת החיוב בהפרשי‬
‫‪10‬‬ ‫הצמדה למדד לא נועדה לייצר מקור רווח נוסף עבור החברה‪ ,‬אלא זו משקפת את העלויות‬
‫‪11‬‬ ‫הנוספות שנגרמו בפועל לחברה‪ ,‬עקב התייקרות עלויות הבנייה לאורך תקופת הביצוע‪ .‬הטענה‬
‫‪12‬‬ ‫כי אין לחייב את המבקשים בהפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה לתקופה שמעבר למועד‬
‫‪13‬‬ ‫המסירה החוזי‪ ,‬גם היא אינה יכולה להתקבל‪ ,‬שכן‪ ,‬החיוב בהפרשים כאמור מתייחס‬
‫‪14‬‬ ‫לתשלומים שהמבקשים עצמם איחרו לשלם ולא בגין תשלומים שבוצעו על ידי המבקשים‬
‫‪15‬‬ ‫במועד‪ .‬הדברים נכונים ביתר שאת שעה שהמבקשים גם לא ביססו ולא תמכו טענותיהם‬
‫‪16‬‬ ‫בעניין זה מבחינה משפטית‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬ ‫בכל הנוגע לבקשת המבקשים כי הפרשי ההצמדה בהם יחויבו יהיה כפופים להמצאת‬ ‫‪.44‬‬
‫‪19‬‬ ‫אסמכתאות להוצאה בזמן אמת של מכתבי דרישה בצירוף אישור מהנדס בדבר שלב הביצוע‬
‫‪20‬‬ ‫הרלוונטי המחייב תשלום‪ ,‬גם כאן עולה כי המבקשים לא עמדו בנטל להוכיח כי דרישות‬
‫‪21‬‬ ‫תשלום כאמור לא נשלחו על ידי החברה לאורך תקופת ביצוע הפרויקט‪ .‬טענתם של‬
‫‪22‬‬ ‫המבקשים בדבר אי קבלת דרישות תשלום כאמור נטענה בעלמא ובכלליות‪ ,‬לא צוין בה באופן‬
‫‪23‬‬ ‫פרטני מי מבין ‪ 62‬המבקשים לא קיבל מכתבי דרישה בכלל או ביחס לחלק מהעבודות‪ .‬זאת‪,‬‬
‫‪24‬‬ ‫שעה שמנגד הנאמנים צירפו לתגובתם דרישות תשלום שהופצו על ידי החברה לאורך תקופת‬
‫‪25‬‬ ‫ביצוע הפרויקט לחלק מרוכשי הדירות‪ .‬בהתאם‪ ,‬מקובלת עלי הצעת הנאמנים לפיה ככל ומי‬
‫‪26‬‬ ‫מהמבקשים מבקש להעלות טענה קונקרטית ביחס לאי קבלת מכתב דרישה המתייחס לשלב‬
‫‪27‬‬ ‫מסוים בפרויקט יפנה בעניין באופן פרטני בבקשה מתאימה וזו תידון לגופה‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫‪29‬‬ ‫לבסוף‪ ,‬וביחס לדרישת המבקשים כי דרישת תשלום תוכר בכפוף לכך שאליה צורף בזמן אמת‬ ‫‪.45‬‬
‫‪30‬‬ ‫אישור מהנדס‪ ,‬יצוין כי המבקשים לא הצביעו בבקשתם על קיומה של הוראה הסכמית‬
‫‪31‬‬ ‫המחייבת צירוף אישור מהנדס לדרישת התשלום‪ ,‬ודי בכך כדי לדחות את הדרישה הנ"ל‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫‪33‬‬ ‫טענות המבקשים ביחס לריבית פיגורים‬
‫‪34‬‬
‫‪35‬‬ ‫המבקשים טענו כי במסגרת מכתבי הדרישה ששלחו הנאמנים‪ ,‬חלק מרוכשי הדירות נדרשו‬ ‫‪.46‬‬
‫‪36‬‬ ‫לשלם ריבית פיגורים‪ ,‬בגין תשלומים שמעולם לא התבקשו ולא נדרשו לשלם ובגין מועדי‬

‫‪ 12‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫תשלום שדבר קיומם לא הוצג בפני הרוכשים‪ .‬בנסיבות אלה סבורים המבקשים כי אין מקום‬
‫‪2‬‬ ‫לחייבם בריבית פיגורים‪ ,‬ובוודאי לא בריבית נשך "מטורפת" המבוקשת על ידי הנאמנים‬
‫‪3‬‬ ‫כאילו היו "אחרוני המלווים בשוק האפור" בלשונם של המבקשים‪ .‬בכל מקרה נטען כי אין‬
‫‪4‬‬ ‫לחייבם בריבית פיגורים מעבר למועד מסירת הדירה החוזי המקורי‪ .‬עוד טענו המבקשים כי‬
‫‪5‬‬ ‫בהתאם לסעיף ‪5‬ב לחוק המכר‪ ,‬מוכר דירה אינו רשאי לחייב את רוכש הדירה בריבית פיגורים‬
‫‪6‬‬ ‫העולה על שיעור שייקבע בתקנות‪ ,‬כאשר בהינתן העובדה שתקנות בעניין זה לא הותקנו‪ ,‬הרי‬
‫‪7‬‬ ‫שבהעדר ריבית פיגורים חוקית‪ ,‬יש לכל היותר לחייב הפרשי הצמדה וריבית כחוק בהתאם‬
‫‪8‬‬ ‫לדין הכללי‪ .‬בעניין זה טענו המבקשים כי התקנות החדשות שהותקנו בחודש מאי ‪ 2022‬בעניין‬
‫‪9‬‬ ‫ריבית פיגורים מותרת אינן חלות על החוזים של הרוכשים‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬ ‫הנאמנים ביקשו לדחות את טענות המבקשים בעניין ריבית פיגורים‪ .‬לעמדתם הוראות חוק‬ ‫‪.47‬‬
‫‪12‬‬ ‫המכר אינן חלות על הנאמנים בהיותם גורם אשר אינו בא בגדר הגדרת "מוכר" הקבועה‬
‫‪13‬‬ ‫בסעיף ההגדרות שבחוק המכר‪ .‬עוד טענו הנאמנים כי גם אם הוראות חוק המכר חלות על‬
‫‪14‬‬ ‫הנאמנים‪ ,‬הרי שלא ניתן לקבל פרשנות לפיה היעדרן של תקנות‪ ,‬אינו מאפשר לגבות כל ריבית‬
‫‪15‬‬ ‫הסכמית בגין איחור בתשלום‪ ,‬ובפועל ההפך הוא הנכון‪ ,‬קרי התקנות עשויות לקבוע שיעור‬
‫‪16‬‬ ‫מקסימלי של ריבית‪ ,‬כאשר עד לחקיקתן אין מגבלת תקרה על שיעור הריבית ההסכמית‬
‫‪17‬‬ ‫אותה ניתן לגבות בהקשר זה‪.‬‬
‫‪18‬‬
‫‪19‬‬ ‫הבנק חזר וטען כי ההסכמות אליהם הגיע הבנק עם הנאמנים והחברה ואשר אושרו בהחלטה‬ ‫‪.48‬‬
‫‪20‬‬ ‫מיום ‪ 14/02/22‬בכל הנוגע להמשך ליווי הפרויקט כללו גם הסכמות לעניין זה‪ ,‬ובאופן שמקים‬
‫‪21‬‬ ‫בפני המבקשים מחסום בית‪-‬דין‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫‪23‬‬ ‫ב"כ הממונה סבורה כי מענה נכון לסוגיה זו יהיה אימוץ המלצת בית משפט במהלך הדיון‬ ‫‪.49‬‬
‫‪24‬‬ ‫לפיה תבוצע התאמת גובה ריבית הפיגורים אותה מבקשים הנאמנים מהמבקשים לזאת‬
‫‪25‬‬ ‫המבוקשת מהנאמנים על ידי הבנק‪ .‬לעמדת הממונה פתרון זה יאזן בצורה ראויה בין רצון‬
‫‪26‬‬ ‫המבקשים לא להיפגע מהעיכובים ורצון הנאמנים שלא להימצא בחסרון כיס אל מול הבנק‬
‫‪27‬‬ ‫המלווה‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫‪29‬‬ ‫לאחר ששקלתי את טענות הצדדים‪ ,‬מקובלת עלי אמנם טענת הנאמנים לפיה אין בהעדר‬ ‫‪.50‬‬
‫‪30‬‬ ‫התקנתן של תקנות בעניין ריבית פיגורים במועד‪ ,‬כדי לשלול את הזכות לחייב את הרוכשים‬
‫‪31‬‬ ‫בריבית פיגורים בגין תשלומים שלא שולמו במועד‪ .‬יחד עם זאת‪ ,‬ומשב"כ הממונה סבורה כי‬
‫‪32‬‬ ‫ראוי לאמץ את ההצעה שהוצעה במהלך הדיון בבקשה‪ ,‬לפיה תיגבה מהרוכשים ריבית‬
‫‪33‬‬ ‫פיגורים ששווה לריבית שהבנק מבקש מהנאמנים‪ ,‬סבורני כי אכן ראוי‪ ,‬בשים לב לנסיבות‬
‫‪34‬‬ ‫הידועות כי הצדדים יפעלו ליישם את ההצעה שהוצעה לצדדים בדיון ולפיה‪ ,‬יחויבו‬
‫‪35‬‬ ‫המבקשים בריבית פיגורים השווה לריבית שהבנק דורש מקופת ההסדר‪ .‬תוצאה זו מאזנת‬

‫‪ 13‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫כפי שטענה ב"כ הממונה בצורה ראויה בין זכויות הצדדים‪ ,‬ואינה גורמת לחסרון כיס של‬
‫‪2‬‬ ‫קופת ההסדר אל מול הבנק‪.‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4‬‬ ‫טענות המבקשים בעניין זכותם לקבלת פיצוי סטטוטורי בגין האיחור במסירת הדירות‪,‬‬
‫‪5‬‬ ‫ולזכות הקיזוז בעניינו‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬ ‫המבקשים טענו כי במסגרת דרישות התשלום שנשלחו על ידי הנאמנים התעלמו הנאמנים‬ ‫‪.51‬‬
‫‪8‬‬ ‫לחלוטין מהאיחור הרב במועדי המסירה של הדירות‪ .‬לעמדת המבקשים סעיף ‪5‬א לחוק המכר‬
‫‪9‬‬ ‫קובע פיצוי סטטוטורי בגין איחור במסירת הדירה עליה חלות הוראות החוק‪ ,‬ובעניין זה אין‬
‫‪10‬‬ ‫לקבל עמדת הנאמנים כי הוראות חוק המכר אינן חלות עליהם או כי הסדר הנושים פוטר את‬
‫‪11‬‬ ‫הנאמנים מלעמוד בהוראות החוק‪ .‬עוד טענו המבקשים כי בהתאם להוראת סעיף ‪ 255‬לחוק‬
‫‪12‬‬ ‫חדלות פירעון ובהינתן העובדה כי מדובר בחיובים שלובים והדדים הנובעים מאותו הסכם‬
‫‪13‬‬ ‫התקשרות‪ :‬תשלום התמורה מחד והפיצוי על האיחור מאידך‪ ,‬הרי שיש למבקשים זכות לקזז‬
‫‪14‬‬ ‫את הפיצוי המגיע להם מהתשלומים שהם אמורים לשלם עבור רכישת הדירה‪.‬‬
‫‪15‬‬
‫‪16‬‬ ‫הנאמנים ביקשו לדחות את טענות המבקשים וחזרו על טענתם בדבר העדר תחולת הוראות‬ ‫‪.52‬‬
‫‪17‬‬ ‫חוק המכר על בעלי תפקיד בחדלות פירעון‪ .‬בנוסף‪ ,‬טענו הנאמנים כי גם היה מקום להחיל‬
‫‪18‬‬ ‫את ההוראות בדבר הפיצוי הסטטוטורי בהקשר זה‪ ,‬אזי היה הוא במעמד של חוב עבר‪ ,‬אשר‬
‫‪19‬‬ ‫היה מקנה למבקשים את הזכות להגשת תביעת חוב בגינו‪ ,‬ולא מעבר לכך‪ .‬בכל מקרה‪ ,‬נטען‬
‫‪20‬‬ ‫כי ביחס לפיצוי שכזה לא קיימת כל זכות קיזוז‪ ,‬לאור העובדה כי זכות הקיזוז נשללה במפורש‬
‫‪21‬‬ ‫במסגרת הסכמי הרכישה עליהם חתמו המבקשים‪.‬‬
‫‪22‬‬
‫‪23‬‬ ‫הבנק טען כי בין המבקשים לבין הבנק והחברה אין "יריבות קיזוזית" ולכן אין תחולה לטענת‬ ‫‪.53‬‬
‫‪24‬‬ ‫הקיזוז‪ .‬מכל מקום נטען כי בטענתם זו מתעלמים המבקשים מכך שלא נפסק להם עדין כל‬
‫‪25‬‬ ‫פיצוי סטטוטורי בגין האיחור במסירת הדירות‪ .‬עוד טען הבנק כי בהעלותם את טענת הקיזוז‬
‫‪26‬‬ ‫נפלו המבקשים לכלל טעות בסיסית בכל הקשור לדיני הקיזוז‪ ,‬שכן במקרה הנדון לא מתקיים‬
‫‪27‬‬ ‫התנאי של ההדדיות בין המבקשים לבין הבנק‪.‬‬
‫‪28‬‬
‫‪29‬‬ ‫ב"כ הממונה סבורה כי אין לקבל את עמדת המבקשים בסוגיה זו‪ ,‬שכן זו מתעלמת מהוראות‬ ‫‪.54‬‬
‫‪30‬‬ ‫הסדר הנושים שעבר ברוב הנדרש ואושר על ידי בית המשפט‪ ,‬ואשר קובע כי פיצוי בגין‬
‫‪31‬‬ ‫האיחור במסירת הדירות יוגש כתביעת חוב בדין רגיל‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬טענה ב"כ הממונה כי‬
‫‪32‬‬ ‫בנסיבות העניין לא ניתן וגם אין צורך לקבוע מסמרות באופן גורף בסוגיית תחולת חוק המכר‬
‫‪33‬‬ ‫על בעלי תפקיד בהליכי חדלות פירעון‪.‬‬
‫‪34‬‬
‫‪35‬‬ ‫שקלתי את טענות הצדדים‪ ,‬ובסוגיה זו מקובלת עלי עמדת ב"כ הממונה‪ .‬אכן הסדר הנושים‬ ‫‪.55‬‬
‫‪36‬‬ ‫שאושר בעניינה של החברה קובע כי פיצוי בגין איחור במסירת הדירות ייחשב כחוב עבר בגינו‬

‫‪ 14‬מתוך ‪15‬‬
 ‫בית המשפט המחוזי בחיפה‬
‫חדל"ת ‪ 36046-12-21‬מחאמיד תופיק ‪ -‬חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח' נ' ממונה על‬
‫חדלות פירעון – מחוז חיפה והצפון ואח'‬
‫‪1‬‬ ‫יוכלו המבקשים להגיש תביעת חוב‪ .‬בנסיבות אלה עולה כי אין בסיס לטענת הקיזוז לה‬
‫‪2‬‬ ‫טוענים המבקשים‪ .‬הדברים נכונים ביתר שאת לאור גם הוראת סעיף ‪ 23.9‬להסכמי הרכישה‬
‫‪3‬‬ ‫עליהם חתמו המבקשים‪ ,‬השולל את זכות הקיזוז של הרוכשים‪ .‬משכך‪ ,‬דין טענת המבקשים‬
‫‪4‬‬ ‫לעניין הקיזוז להידחות‪ .‬בנסיבות אלה‪ ,‬מתייתר הצורך להכריע בטענת הנאמנים להעדר‬
‫‪5‬‬ ‫תחולה של חוק המכר על בעלי תפקיד בהליכי חדלות פירעון‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫‪7‬‬ ‫דרישת המבקשים להורות לנאמנים להמציא להם דרישת תשלום מתוקנת בהתאם לסעדים‬
‫‪8‬‬ ‫שהתבקשו‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬ ‫לאור האמור לעיל‪ ,‬יפעלו הנאמנים בהתאם וימציאו דרישות תשלום למבקשים‪.‬‬ ‫‪.56‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12‬‬ ‫סוף דבר‬
‫‪13‬‬
‫‪14‬‬ ‫סיכומו של דבר – הבקשה נדחית ברובה‪ ,‬בכפוף למפורט לעיל‪.‬‬ ‫‪.57‬‬
‫‪15‬‬
‫‪16‬‬ ‫בנסיבות העניין‪ ,‬יישא כל צד בהוצאותיו‪.‬‬ ‫‪.58‬‬
‫‪17‬‬
‫‪18‬‬ ‫המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים‪.‬‬ ‫‪.59‬‬
‫‪19‬‬
‫‪20‬‬
‫‪21‬‬ ‫ניתנה היום‪ ,‬כ"ח ניסן תשפ"ד‪ 06 ,‬מאי ‪ ,2024‬בהעדר הצדדים‪.‬‬
‫‪22‬‬

‫‪23‬‬
‫‪24‬‬

‫‪ 15‬מתוך ‪15‬‬